房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號(hào)：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年1月20日

一、土地增值稅基本綜述

土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。其征稅對(duì)象為有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額，該增值額等于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。

其中，扣除項(xiàng)目包括以下六類：1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款以及按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的有關(guān)費(fèi)用之和；2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。主要包括土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等；3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；4、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)；5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加也可視同稅金予以扣除；6、對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

二、土地增值稅稅收籌劃方法

1、利用稅收減免優(yōu)惠的籌劃?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。對(duì)于納稅人，除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅外還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅也不能適用這一免稅規(guī)定。可見(jiàn)，不同標(biāo)準(zhǔn)住宅分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，其大小取決于不同標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售額和可以扣除項(xiàng)目金額的結(jié)構(gòu)。在分開核算的情況下，要注意是否能將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額20%以內(nèi)，否則也將無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。企業(yè)要降低普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額，控制方法不外乎增加可扣除項(xiàng)目金額和減少房屋銷售收入兩種方式。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用等，以進(jìn)一步提高商品房的質(zhì)量。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的開支限制標(biāo)準(zhǔn)，做到費(fèi)用列支既充分又不超標(biāo)。在稅法許可的范圍內(nèi)，企業(yè)要將可列支費(fèi)用、損失及扣除額等充分列支。但是對(duì)于工資、職工福利費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、捐贈(zèng)等超出國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，稅法不允許在稅前列支，要并入利潤(rùn)納稅。還有注意開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不能超過(guò)取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的20%。

至于以降低房屋銷售價(jià)格來(lái)控制普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率的做法，由于它會(huì)導(dǎo)致銷售收入的減少，因此是否可取應(yīng)在比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出大小的基礎(chǔ)上，做出恰當(dāng)?shù)倪x擇。

2、費(fèi)用轉(zhuǎn)移籌劃。能否把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移哪怕是部分轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本中去呢？客觀地說(shuō)，事后直接轉(zhuǎn)出是行不通的，是一種偷稅行為，這就需要事前籌劃?？梢赃M(jìn)行組織人事以及行為準(zhǔn)則等方面的事前準(zhǔn)備。因?yàn)楣究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用，都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，但屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員所發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除，這就為稅收籌劃行為提供了一個(gè)籌劃的方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。作為每一個(gè)房地產(chǎn)公司都有這個(gè)權(quán)力這樣做，稅務(wù)機(jī)關(guān)是無(wú)權(quán)干涉其內(nèi)政的。例如，總部某行政部門領(lǐng)導(dǎo)同時(shí)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的情況下，參與到該項(xiàng)目的管理。那么，此人有關(guān)費(fèi)中的部分費(fèi)用就可以合情合理地分?jǐn)偟椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。

3、利用借款利息的籌劃。按企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用即房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計(jì)入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。而從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本加計(jì)之和的20%予以扣除。這樣，就可加大扣除項(xiàng)目的金額，降低增值額和增值率，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加企業(yè)凈收益。

房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用應(yīng)計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。按照規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，利息允許據(jù)實(shí)扣除，但利息最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，利息不允許扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按取得土地使用所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%扣除。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人提供了稅收籌劃的空間。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，利息費(fèi)用較高，則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，?shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除，降低稅負(fù)；反之，開發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用較低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明，這樣可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化。

4、利用經(jīng)營(yíng)收入范圍的籌劃。隨著消費(fèi)者對(duì)房屋的個(gè)性化要求的提高，房地產(chǎn)開發(fā)從原來(lái)的“毛坯房”向裝修房發(fā)展，且裝修標(biāo)準(zhǔn)逐年提高，裝修費(fèi)用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢(shì)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的售房收入則由房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款兩部分組成。按我國(guó)稅法的規(guī)定，企業(yè)銷售商品房按銷售金額的5%繳納營(yíng)業(yè)稅，提供裝修服務(wù)按“裝修合同”金額的3%繳納營(yíng)業(yè)稅，城建稅及教育附加費(fèi)均按營(yíng)業(yè)稅的一定比例（10%）繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率（30%～60%）課征，相應(yīng)地購(gòu)房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，若將商品房裝修價(jià)款包含在整個(gè)售房?jī)r(jià)款中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)多繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，購(gòu)房者則會(huì)多繳納契稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以利用稅法對(duì)不同項(xiàng)目課稅比例及內(nèi)容的差異，將房?jī)r(jià)款和裝修價(jià)款分開，這樣可以少繳納不少土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。具體做法是，房地產(chǎn)企業(yè)可另設(shè)立一家裝飾裝修公司（也可增加該經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目），分別與購(gòu)房者簽訂兩份合約，一份是在房地產(chǎn)初步完工時(shí)簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)房屋銷售價(jià)款的增值額繳納土地增值稅，裝修價(jià)款屬于勞務(wù)收入，不繳納土地增值稅。

5、利用銷售價(jià)格的籌劃。在計(jì)算土地增值稅時(shí)，由于采用超率累進(jìn)稅率，因此銷售收入的增長(zhǎng)，也意味著在相同的條件下增值額的增加，這就導(dǎo)致了增值率的提高和增值稅率的累進(jìn)，使稅負(fù)增長(zhǎng)加快。房地產(chǎn)銷售價(jià)格的變化，將直接影響房地產(chǎn)銷售收入的增減，因此在確定銷售價(jià)格時(shí)，既要充分考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受減免優(yōu)惠政策及提高稅率增加稅負(fù)之間的關(guān)系，又要認(rèn)真分析價(jià)格變動(dòng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力變化的關(guān)系。通過(guò)不同價(jià)格銷售方案的分析比較，確定適合的房地產(chǎn)銷售價(jià)格，以減少稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

6、遞延納稅時(shí)間。土地增值稅的納稅時(shí)間的遞延方法包括：（1）遞延收入的實(shí)現(xiàn)；（2）在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅。由于土地增值稅按照增值額征稅，增值額為《土地增值稅條例》規(guī)定的收入減去扣除項(xiàng)目的金額，因此納稅人可推遲開發(fā)成本如建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等工程成本結(jié)算（決算）的時(shí)間，延遲增值額的確定。同時(shí)，盡量在申報(bào)期屆滿前一日才申報(bào)納稅，使納稅期遞延。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃是一個(gè)系統(tǒng)工程，企業(yè)應(yīng)從實(shí)際需求出發(fā)，不僅要考慮本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)全過(guò)程，還要充分考慮其他各相關(guān)方的利益，其目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值最大化。稅收籌劃方案的設(shè)計(jì)要求籌劃人員大膽設(shè)想，小心求證，以企業(yè)案例為載體，以現(xiàn)行法律法規(guī)為依據(jù)，對(duì)各種商業(yè)模式、交易結(jié)構(gòu)進(jìn)行定性和定量分析。同時(shí)，在籌劃方案執(zhí)行過(guò)程中，企業(yè)面臨的環(huán)境是動(dòng)態(tài)的，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理必須貫穿籌劃和執(zhí)行的全過(guò)程，才能保證籌劃方案成功。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]莊粉榮.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅籌劃實(shí)務(wù)[M].北京：中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社，2011.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對(duì)象是在有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)以及建筑物等的單位和個(gè)人等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過(guò)合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)于提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國(guó)在土地增值稅征收方面還沒(méi)有形成正式的法律，通過(guò)相關(guān)的政策、條例等形式進(jìn)行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計(jì)算方法不科學(xué)，減免稅條例不規(guī)范，稅率設(shè)置不合理等。稅收籌劃是對(duì)現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進(jìn)行研究和應(yīng)用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國(guó)的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國(guó)的稅收法規(guī)。同時(shí)也能夠完善相關(guān)稅收的相關(guān)法律，使相關(guān)的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個(gè)整體。

（二）有利于宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)和激勵(lì)作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策等，進(jìn)行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益

稅收籌劃能夠幫助財(cái)務(wù)人員深刻地理解土地增值稅的相關(guān)政策；對(duì)于稅收籌劃來(lái)說(shuō)，其本身比較復(fù)雜，為了保證稅收籌劃的順利進(jìn)行，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，從而加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等。通過(guò)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識(shí)，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤(rùn)之間是彼消此長(zhǎng)的關(guān)系。通過(guò)加強(qiáng)相關(guān)的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來(lái)降低企業(yè)的納稅金額，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的促進(jìn)作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

土地增值稅在稅率方面應(yīng)用了累進(jìn)稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關(guān)條件，例如增值率20%是一個(gè)重要的門檻。當(dāng)增值率超過(guò)20%時(shí)，就不能進(jìn)行免稅。對(duì)于普通住宅來(lái)說(shuō)，可以在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行稅收籌劃。例如對(duì)于某住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)稅收籌劃合理地降低銷售價(jià)格，不僅不會(huì)極低企業(yè)的稅前利潤(rùn)，還可能實(shí)現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過(guò)程中應(yīng)當(dāng)合理地應(yīng)用。在籌劃的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅，在出售房屋時(shí)的增值額扣除項(xiàng)目金額的比例應(yīng)當(dāng)?shù)陀?0%。當(dāng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于混合項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分開計(jì)算其增值額，否則不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

（二）合理選擇清算的時(shí)機(jī)

目前國(guó)家在土地增值稅征收的過(guò)程中，采取了預(yù)征的辦法，通過(guò)選擇合理的預(yù)征率，在項(xiàng)目結(jié)算之后進(jìn)行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資質(zhì)得到的銷售收入按照一定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在項(xiàng)目滿足增值稅清算條件時(shí)再進(jìn)行匯算清繳。目前我國(guó)地方各級(jí)政府在土地增值稅預(yù)征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進(jìn)行土地增值稅預(yù)征時(shí)，當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時(shí)的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡早進(jìn)行清算；當(dāng)土地增值稅預(yù)征應(yīng)納稅額小于土地增值稅清算應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)推遲清算。在具體的籌劃過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算時(shí)間進(jìn)行選擇，當(dāng)土地增值率小于土地增值率的平衡點(diǎn)時(shí)要早些進(jìn)行清算；反之，應(yīng)當(dāng)推遲清算。土地增長(zhǎng)率越高，清算的應(yīng)納稅額大于預(yù)征稅額，應(yīng)當(dāng)推遲進(jìn)行清算。在籌劃清算時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時(shí)間上的自主性，合理地維護(hù)企業(yè)的利益。

（三）合理確定可扣除項(xiàng)目金額

土地增值額和土地增值稅應(yīng)納稅額的確定，都與扣除項(xiàng)目金額具有密切的關(guān)系。通過(guò)合理地確定可扣除項(xiàng)目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過(guò)稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤(rùn)；雖然在籌劃的過(guò)程中，可能出現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤(rùn)比較大，仍然達(dá)到了籌劃的目標(biāo)。對(duì)于可扣除項(xiàng)目金額來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合適的金額，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)的最大化，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。

三、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，其投資周期長(zhǎng)，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實(shí)施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)資金的利用效率，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)制定合理的籌劃控制目標(biāo)，為企業(yè)的管理和決策提供科學(xué)性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

【關(guān)鍵詞】稅收臨界點(diǎn)；當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)土地增值稅；解決方法及措施

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的和個(gè)人單位并針對(duì)其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額進(jìn)行征收的一種稅收。房地產(chǎn)企業(yè)主要從事著對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售工作。這其中，土地增值稅影響著稅后利潤(rùn)。在提高盈利能力和降低房地產(chǎn)企業(yè)成本上，應(yīng)該有效的籌劃土地增值稅和進(jìn)行合理的避稅。本文主要來(lái)闡釋幾種主要土地增值稅籌劃方式及其有效性。

我們應(yīng)該了解納稅籌劃的原則，這樣才能對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃進(jìn)行科學(xué)有效的分析。（1）事先籌劃：就是說(shuō)稅務(wù)籌劃必須在納稅前通過(guò)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程的規(guī)劃與相應(yīng)的控制下來(lái)協(xié)調(diào)進(jìn)行。（2）遵紀(jì)守法：此條規(guī)定明確了納稅人對(duì)國(guó)家納稅的義務(wù)及其立法精神的宗旨。要求其必須按照合法的節(jié)稅方式來(lái)促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。（3）經(jīng)濟(jì)且有效：企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該進(jìn)行一定的“成本效益分析和討論”然后對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)情況有所掌握。在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的時(shí)候不能單單只注重納稅環(huán)節(jié)中個(gè)別稅種的節(jié)稅從而導(dǎo)致忽略了籌劃方案而引發(fā)的多余費(fèi)用的支出。

1.以臨界點(diǎn)稅率為基礎(chǔ)籌劃土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》中第六條規(guī)定的計(jì)算增值額扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)隨支付的金額、開發(fā)土地所需的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金、財(cái)政部所規(guī)定的其他的扣除項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例》中第七條規(guī)定土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分。其中稅率為30%、增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%部分，其中稅率為40%、增值而超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

《土地增值稅暫行條例》中第八條規(guī)定了可以免征土地增值稅的情況：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并出售且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的、被國(guó)家依法收回和征用的房地產(chǎn)。

首先在房地產(chǎn)立項(xiàng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行測(cè)定。如果設(shè)定的開發(fā)產(chǎn)品為住宅，在規(guī)劃時(shí)盡量將產(chǎn)品開發(fā)為普通住宅，以滿足普通標(biāo)準(zhǔn)住宅優(yōu)惠政策。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅（2006）21號(hào)規(guī)定（略）?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅（2006）141號(hào)）強(qiáng)調(diào)：“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（2005）26號(hào)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。即應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： ①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；②單套建筑面積在120平方米以下；③實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。即在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)1、控制建筑的容積率在1.0以上，2、戶型設(shè)計(jì)時(shí)，將面積控制在普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。

其次，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)適當(dāng)減少銷售的收入或?qū)煽鄢?xiàng)目金額進(jìn)行一定比例的增加，從而將增值稅率控制在20%以下并達(dá)到減免增值稅的目的。因?yàn)橐陨匣I劃方式都是通過(guò)調(diào)整臨界稅率在基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此叫做關(guān)于臨界稅率的增值稅籌劃。其方法主要分為兩類：房地產(chǎn)企業(yè)利用控制自身的房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)進(jìn)行增值稅的籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行增值稅的籌劃。

利用對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制權(quán)對(duì)企業(yè)增值稅進(jìn)行籌劃的方法主要分為兩點(diǎn)：降低房地產(chǎn)價(jià)格并將增值稅調(diào)整在20%；通過(guò)降低房地產(chǎn)價(jià)格把增值稅從高稅率等級(jí)降為低稅率等級(jí)以減少增值稅。

1.1減免土地增值稅的籌劃

《土地增值稅暫行條例》中規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)總成本的20%時(shí)，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)企業(yè)將增值率控制在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，就可以有效的避免繳納土地增值稅。

1.2減少土地增值稅的籌劃

此類稅收籌劃主要分為三種形式：通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的控制并將增值稅率從40%降到30%；將增值稅率從50%調(diào)到40%或30%；將增值稅從60%調(diào)到50%、40%或者30%。減少增值稅的效果不如減免增值稅的籌劃方式效果好。

2.增加可扣除項(xiàng)目金額的稅收籌劃

土地的增值是以增值額度和扣除項(xiàng)目金額的增值率大小進(jìn)行征收工作，增值率越大，增值稅越高，下面舉例說(shuō)明：

房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，取得土地使用權(quán)花費(fèi)金額200萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)的成本是400萬(wàn)元。如果企業(yè)產(chǎn)生的利息費(fèi)用，能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分擔(dān)，提供金融機(jī)構(gòu)相關(guān)證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（200+400）×5%=利息費(fèi)用+30萬(wàn)元，如果企業(yè)利息無(wú)法按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算，或無(wú)法提供金融證明，則是：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（200+400）×10%=60萬(wàn)元，這樣的結(jié)果比預(yù)算高出30萬(wàn)元。

（1）企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況進(jìn)行測(cè)算，選擇對(duì)自身清算有利的計(jì)算方式，來(lái)增加可扣除項(xiàng)目金額。如上例若實(shí)際發(fā)生的大于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%以上的采用利息加費(fèi)用扣除的方法，若實(shí)際發(fā)生的利息低于房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就采用房地產(chǎn)開發(fā)成本乘以10%的比例的方式。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)也可通過(guò)提高房屋的品質(zhì)及性能的方式，增加房屋的成本，達(dá)到增加扣除額金額降低增值率目的。

企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)應(yīng)該注意的問(wèn)題：

1）國(guó)家應(yīng)該加速完善稅務(wù)籌劃的立法工作：企業(yè)要進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃就應(yīng)該有完善的稅法來(lái)進(jìn)行制約和管理。從我國(guó)稅收立法現(xiàn)狀來(lái)看，應(yīng)該盡快解決以下問(wèn)題：健全稅收一般性規(guī)范，做到減少稅法漏洞和杜絕企業(yè)避稅行為；改革征管體制；稅收立法的透明、簡(jiǎn)明、和可操作性。

2）增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識(shí)，樹立正確的稅收籌劃觀念：企業(yè)納稅人自身的納稅意識(shí)要有一定的提高，這樣才能成功做到合理的稅務(wù)籌劃和節(jié)約稅金指出的目的。在企業(yè)稅收籌劃的過(guò)程中，一定要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的也是最有效的。

3）企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)的稅務(wù)籌劃人員：籌劃人員應(yīng)該具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)等方面的知識(shí)，還應(yīng)該具備嚴(yán)密的思維邏輯和精密的統(tǒng)籌謀劃的能力。

土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一。所以，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，進(jìn)行合理的土地增值稅籌劃至關(guān)重要。本文對(duì)納稅籌劃原則及籌劃方式都進(jìn)行了有力講解，通過(guò)相關(guān)條例對(duì)通過(guò)改變房屋銷售價(jià)格和提高可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃進(jìn)行了相關(guān)的探討和研究。 [科]

【參考文獻(xiàn)】

[1]楊勇.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅策劃三法[J].審計(jì)與理財(cái)，2008，7：24-25.

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；營(yíng)改增；稅收籌劃

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，這也使房地產(chǎn)開發(fā)水平不斷提高。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅情況十分嚴(yán)重，這也使稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)行業(yè)納稅情況作為監(jiān)管重點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)涉稅違法的代價(jià)也不斷加大，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)為降低稅負(fù)，將稅收籌劃作為一個(gè)重要選擇。特別是從今年五月份開始，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，為進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理水平，提出有釷對(duì)性的納稅籌劃建議，使房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)能夠得以降低。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃重要性分析

1.房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額大、負(fù)債率高房地企業(yè)普遍存在投資大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)及收益集中在后期等特點(diǎn)，由于房地產(chǎn)企業(yè)納稅金額較大，使其具有較大的節(jié)稅潛力，利用有效的稅收籌劃，能夠有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而且房地產(chǎn)企業(yè)存在較高的負(fù)債率，融資渠道十分單一，通過(guò)稅收籌劃能在一定程度上緩解企業(yè)資金壓力。

2.稅收籌劃是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃能有效降低納稅成本，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。一直以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的依法納稅意識(shí)都不強(qiáng)，為降低納稅成本，存在偷稅、漏稅及避稅等現(xiàn)象，這些違法行為不僅會(huì)受到法律的制裁，而且還會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的影響。因此，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，要想降低稅負(fù)，就要利用科學(xué)的稅收籌劃來(lái)降低稅務(wù)成本，從而更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的建議

1.強(qiáng)化管理，確保開支項(xiàng)目獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票房地產(chǎn)企業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍后，土地成本和建筑安裝成本進(jìn)入抵扣鏈條，因此，企業(yè)財(cái)務(wù)部門要確保在地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中強(qiáng)化管理土地獲取、原材料采購(gòu)、建筑安裝成本決算等環(huán)節(jié)，選擇具有一般納稅人資格的合作伙伴，取得相應(yīng)增值稅專用發(fā)票，以便于進(jìn)行后期的抵扣。同時(shí)，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)賬戶要進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，特別是要設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”“銷項(xiàng)稅額”“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”“未交增值稅”“待抵扣增值稅”等相應(yīng)的科目，這樣會(huì)計(jì)核算則會(huì)更為準(zhǔn)確和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)增值稅專用發(fā)票的管理，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效防范。

2.充分考慮各種運(yùn)作模式對(duì)增值稅處理帶來(lái)的影響房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作方式具有多樣性，在不同運(yùn)行模式下，房地產(chǎn)企業(yè)收益形式也具有較大差異。如不動(dòng)產(chǎn)租金（適用11%增值稅稅率）、資金融通收益（適用6%增值稅稅率），包含設(shè)備出租、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、傳真費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)用等名目的收入（各自適用6%、11%或17%的增值稅稅率），甚至歸屬于不征收增值稅的投資收益。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)歷史項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，測(cè)算以往不同運(yùn)作模式產(chǎn)生的稅負(fù)和利潤(rùn)，再綜合考慮自身的企業(yè)戰(zhàn)略以及財(cái)務(wù)狀況選擇地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作模式。

3.尋找變量在稅收籌劃過(guò)程中，需要發(fā)現(xiàn)和引入變量，即及時(shí)發(fā)現(xiàn)能夠?qū)е露愵~變化的因素，差異化地選擇影響稅收的政策，并針對(duì)計(jì)稅依據(jù)和稅率來(lái)采取適宜的稅收籌劃方法。這主要是由于應(yīng)納稅額直接受計(jì)稅依據(jù)和稅率的影響，當(dāng)計(jì)稅依據(jù)越小時(shí)，稅率越少，則應(yīng)納稅額也會(huì)越少。在稅收籌劃過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)要積極尋找相關(guān)稅收政策中的特定條款，并對(duì)其進(jìn)行充分利用，這些特定條款多以差異性條款、選擇性條款及優(yōu)惠性條款等為主，通過(guò)對(duì)這些條款的運(yùn)用，能有效發(fā)現(xiàn)稅收籌劃的空間，減少稅款的應(yīng)繳金額，達(dá)到稅務(wù)減負(fù)的目的。

4.遵循成本收益原則房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃來(lái)獲得整體經(jīng)濟(jì)效益。但由于各稅種之間存在相互聯(lián)系及相互依存的關(guān)系，即某一稅種應(yīng)納稅額減少后，其他稅種稅額則會(huì)增加，這就需要在稅收籌劃時(shí)分析成本收益，確保在經(jīng)濟(jì)上具有可行性。在對(duì)增值稅進(jìn)行籌劃的過(guò)程中，要通過(guò)合理合法控制，從而實(shí)現(xiàn)增值率的降低。房地產(chǎn)企業(yè)要想降低增值率，可以采取降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算單低增值稅率業(yè)務(wù)等方法，但這些方法存在著收入減少或是其他成本、稅負(fù)上升等問(wèn)題，因此，在稅收籌劃時(shí)需要尋求總體稅后凈收益最大化。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要組成部分，在當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，稅收也是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主要調(diào)節(jié)手段，這也使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃更具重要性。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)稅收籌劃，不僅有利于企業(yè)的健康有序發(fā)展，而且對(duì)完善我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)也具有非常重要的意義。通過(guò)合理合法的稅收籌劃，能夠有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展具有積極的促進(jìn)作用。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；主要稅種；稅收籌劃策略

一、引言

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動(dòng)國(guó)家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，其投資總額在國(guó)民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至2012年的5年時(shí)間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬(wàn)億元增加到了7.2萬(wàn)億元。隨著我國(guó)國(guó)際化步伐加快，國(guó)家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來(lái)的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來(lái)看，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，行業(yè)整體利潤(rùn)率在下降，尤其是對(duì)于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤(rùn)的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過(guò)稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國(guó)家宏觀調(diào)控政策，有助于國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級(jí)市場(chǎng)通過(guò)招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級(jí)市場(chǎng)，還是在二級(jí)市場(chǎng)上取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時(shí)，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時(shí)，還會(huì)涉及到企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈(zèng)與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營(yíng)業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營(yíng)業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時(shí)，需要繳納個(gè)人所得稅。

（三）持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時(shí)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個(gè)人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時(shí)，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)?？傊谖覈?guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

（一）營(yíng)業(yè)稅稅收籌劃

營(yíng)業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃通?？梢詮娜齻€(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營(yíng)業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對(duì)于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價(jià)值，對(duì)于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅，而對(duì)于以資金出資的一方則無(wú)需繳納營(yíng)業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時(shí)，一般會(huì)將房屋劃分為精裝修房和毛坯房?jī)煞N，通常情況下精裝修房的價(jià)格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會(huì)增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)。對(duì)于毛坯房的銷售，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，對(duì)于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營(yíng)業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營(yíng)業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時(shí)都會(huì)采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營(yíng)業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價(jià)款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

（二）土地增值稅稅收籌劃

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收 稅收籌劃

隨著近年來(lái)，我國(guó)的城鄉(xiāng)居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經(jīng)濟(jì)角度來(lái)看，我國(guó)加入了世界貿(mào)易組織，并且對(duì)外開放的腳步也大大的邁進(jìn)了，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模一般都很大，并且資金的回收時(shí)間長(zhǎng)，以及所交的稅種繁多等。企業(yè)要想發(fā)展的好，必就須要重視房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力和前景規(guī)劃，合理的進(jìn)行管理和資金籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀

   近年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財(cái)政收入的一個(gè)很重要的組成部分，成為了推動(dòng)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中稅收具有征收范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、并且稅收收入分散等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。除此之外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)納稅的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此要想使企業(yè)的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業(yè)成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的依法納稅，可以提升企業(yè)的外在形象，同時(shí)合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)整和健康快速發(fā)展。因此看來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃不僅僅對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展有重要作用，同時(shí)對(duì)國(guó)家的稅收制度的維護(hù)也是很有意義的。

   三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些策略和方法

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多變，根據(jù)其特點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業(yè)壓力，降低開發(fā)成本，減少稅負(fù)，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（一）籌資利息支付的稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所需資金一般較大，進(jìn)行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達(dá)到抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃，特別是對(duì)土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規(guī)定在土地增值稅計(jì)算增值額中的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的利息支出,納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除利息,但不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，并且最多扣除土地成本和開發(fā)成本之和的百分五。；相應(yīng)地,當(dāng)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明時(shí),可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用位土地成本和開發(fā)成本之和的百分十。因此房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資途徑為借款并需要支付利息費(fèi)用的,預(yù)計(jì)費(fèi)用較高時(shí),可選擇據(jù)實(shí)扣除利息；預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低時(shí),可按比例扣除,這樣可以達(dá)到降低土地增值稅的計(jì)稅增值額。

（二）通過(guò)臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行稅收籌劃

這個(gè)方法在房地產(chǎn)企業(yè)中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定的我國(guó)普通住宅土地增值稅的20%起征點(diǎn)（即所謂的臨界點(diǎn)）來(lái)計(jì)算企業(yè)的收入和支出，在開發(fā)成本和銷售定價(jià)上進(jìn)行充分的預(yù)計(jì)，可以采取增加開發(fā)成本，增加可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，降低增值額，減少稅負(fù)；也可以根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)降低銷售價(jià)格，減少收入，使增值額在臨界點(diǎn)之下，這樣就可以達(dá)到免征土地增值稅的目的，當(dāng)然降低收入引起少收款項(xiàng)，但我們要再考慮少收款項(xiàng)和增加稅負(fù)的金額中來(lái)進(jìn)行比較，確定一個(gè)能使企業(yè)稅負(fù)最低的價(jià)位。

（三）利用不同的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的條件是固定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品一般價(jià)格較高，有些客戶無(wú)法一次性拿出款項(xiàng)來(lái)購(gòu)買的時(shí)候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會(huì)計(jì)規(guī)定及稅法規(guī)定未收款項(xiàng)都不符合收入確認(rèn)條件，可以再符合條件時(shí)再確認(rèn)收入，如果合同約定的分期款項(xiàng)是跨年度收取的，則對(duì)節(jié)約企業(yè)年度所得稅有很大的影響。從而達(dá)到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項(xiàng)回收的可能性，不能給企業(yè)造成損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)模式。這兩種經(jīng)營(yíng)方式所涉及應(yīng)繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務(wù)業(yè)，房產(chǎn)稅按照租金收入來(lái)計(jì)算，但需要繳納其他相關(guān)營(yíng)業(yè)稅及其附加等，投資聯(lián)營(yíng)模式房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)余值來(lái)計(jì)算，不再需要繳納其他營(yíng)業(yè)稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業(yè)所得稅，并且土地使用稅計(jì)算依據(jù)一樣。因?yàn)樽饨鹗杖氡容^固定，聯(lián)營(yíng)收入比較不具有不確定性，我們可以根據(jù)租金收入來(lái)進(jìn)行計(jì)算比較，看何種模式的稅負(fù)較低。

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅收是企業(yè)成本的一大組成部分，它對(duì)于企業(yè)有著十分重要的意義，進(jìn)行稅收的合理籌劃，從而在現(xiàn)有條件下最大限度的謀取較輕稅負(fù)，有助于增加企業(yè)的收入，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，維護(hù)企業(yè)的各項(xiàng)納稅權(quán)益，并能使企業(yè)自身的價(jià)值實(shí)現(xiàn)達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 庾莉萍：土地增值稅新規(guī)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的影響 . 上海會(huì)計(jì) . 2008年2期

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn)控制

近十幾年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為迅速，逐步成為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要力量。作為資本密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)從成立初期、拿地建設(shè)到銷售等各環(huán)節(jié)涉稅金額較大種類較多，且投資規(guī)模大經(jīng)營(yíng)流程復(fù)雜，稅費(fèi)支出在房地產(chǎn)企業(yè)總支出占比中約占五成，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)是重稅行業(yè)。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策及稅收征管的持續(xù)加緊，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及稅收管理方面均受到了一定程度的影響。合法合理的稅收籌劃能夠有效規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)，也能夠使企業(yè)實(shí)現(xiàn)一定的節(jié)稅效益。在此背景下探討房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃有利于提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)效益并優(yōu)化整體稅負(fù)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟及方法

首先，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃步驟一般可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：整體把握企業(yè)及相應(yīng)稅收政策法規(guī)情況。了解自身風(fēng)險(xiǎn)偏好、財(cái)務(wù)狀況等要素，清晰地把握當(dāng)?shù)囟愂辗ㄒ?guī)及征收慣例；在對(duì)上述情況了解的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)籌劃方案，包含法規(guī)依據(jù)、注意事項(xiàng)及可能的稅收風(fēng)險(xiǎn)等，考察其可行性，進(jìn)行因素變動(dòng)分析以嚴(yán)控稅收風(fēng)險(xiǎn)；落實(shí)方案時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)價(jià)值最大化，保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好溝通，及時(shí)修正執(zhí)行偏差；總結(jié)時(shí)應(yīng)注意評(píng)價(jià)稅收籌劃方案為往后籌劃積累經(jīng)驗(yàn)。

推遲納稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)可使企業(yè)獲得應(yīng)納稅稅額的時(shí)間價(jià)值，在當(dāng)前通貨膨脹條件下，遞延納稅在實(shí)質(zhì)上減輕了企業(yè)稅負(fù)。如推遲確認(rèn)收入盡早確認(rèn)費(fèi)用、加速折舊等使得企業(yè)前期少納稅額。

不同房地產(chǎn)項(xiàng)目主體遵循不同的稅收規(guī)定。如分公司和子公司承擔(dān)的稅負(fù)不盡相同，分公司所得稅由總公司匯總繳納，而只承擔(dān)土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等，子公司則不同，作為獨(dú)立法人主體，子公司也要承擔(dān)所得稅。分公司成立初期形成的虧損可用于抵減母公司稅前利潤(rùn)從而降低企業(yè)整體稅負(fù)，而子公司則自負(fù)盈虧，從此角度分析分公司于納稅而言更有利。再如房地產(chǎn)企業(yè)以新公司還是舊公司作為新項(xiàng)目開發(fā)主體也影響著所得稅的繳納，如果舊公司項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，在舊公司開發(fā)新項(xiàng)目所獲利潤(rùn)可用于彌補(bǔ)舊公司虧損，同樣情況下新公司則不能。

稅收臨界點(diǎn)的存在可能使企業(yè)應(yīng)納稅額達(dá)到臨界點(diǎn)時(shí)應(yīng)納稅額大幅提升，也可能有所減輕，如扣除限額、起征點(diǎn)、累進(jìn)稅率點(diǎn)等，不同級(jí)次的稅率可能面臨著從量變到質(zhì)變的跳躍。其中起征點(diǎn)、免征額及各稅率級(jí)次上下限等稅基臨界點(diǎn)可能引發(fā)企業(yè)稅負(fù)質(zhì)變，企業(yè)應(yīng)充分認(rèn)識(shí)自身稅收優(yōu)惠享有資格并積極申請(qǐng)，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值稅。當(dāng)企業(yè)應(yīng)納稅額在臨界點(diǎn)左右可適當(dāng)調(diào)整以享受稅收優(yōu)惠，但如果差距偏大則應(yīng)綜合權(quán)衡成本利益。

在保證遵守現(xiàn)行稅法及有關(guān)政策規(guī)定的情況下，可合理選擇會(huì)計(jì)政策，調(diào)整企業(yè)成本費(fèi)用以進(jìn)行稅收籌劃。如選擇資產(chǎn)折舊政策、費(fèi)用合理分類等，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，通過(guò)合理劃分小區(qū)的不同區(qū)間可有效利用普通住宅增值率20%有關(guān)的稅收優(yōu)惠條件。嚴(yán)格區(qū)分招待費(fèi)、交通費(fèi)、宣傳費(fèi)等以滿足一定的納稅扣除標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的稅種

（一）企業(yè)所得稅籌劃

一是根據(jù)上述討論，不同房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)選擇分、子公司等合適的組織形式，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)從納稅風(fēng)險(xiǎn)角度考慮選擇子公司形式，而從分公司在成立初期形成的虧損可抵減母公司稅前利潤(rùn)角度分析則應(yīng)選擇分公司形式。此外，從所得稅繳納角度看，舊公司如果經(jīng)營(yíng)虧損，其虧損可在舊公司開發(fā)的新項(xiàng)目稅前利潤(rùn)中予以抵減，而新公司則不具備此項(xiàng)條件。

二是房地產(chǎn)業(yè)所需資金較多，融資時(shí)可適當(dāng)舉債充分利用債務(wù)籌資的稅盾效應(yīng)，項(xiàng)目完工前貸款利息可計(jì)入開發(fā)成本，完工后亦可計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除，節(jié)稅效益較為明顯。

三是合理確定有限額扣除、全額扣除等可稅前扣除項(xiàng)目及不得稅前扣除項(xiàng)目，如工會(huì)經(jīng)費(fèi)保證在工資薪金總額的2%以內(nèi)，業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等在特定比例內(nèi)的部分才允許扣除，再如支付的罰金、股息紅利等不得稅前扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)注意控制不得稅前扣除項(xiàng)目的增加。

（二）土地增值稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)面臨較重的土地增值稅負(fù)，該稅種采用超額累進(jìn)稅率更加重了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也使得土地增值稅稅收籌劃顯得尤為重要。以下是實(shí)務(wù)中應(yīng)用較廣的幾種籌劃方法：

增加成本進(jìn)行籌劃。稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的成本可以加計(jì)扣除20%，費(fèi)用可在成本的10%內(nèi)扣除，通過(guò)增加成本減少增值率從而少征增值稅，同時(shí)成本投入增加有利提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力提升產(chǎn)品質(zhì)量。此外，企業(yè)也可降低售價(jià)減少增值額，但數(shù)據(jù)推理表明在降低幅度或成本增幅相同的條件下，后者可使增值率降幅更大。

鑒于稅法規(guī)定，因項(xiàng)目公司出售股權(quán)時(shí)其土地權(quán)屬及房屋所有權(quán)并未變化，因而無(wú)須繳納土地增值稅，故可通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式節(jié)省該項(xiàng)稅金及營(yíng)業(yè)稅。

組合不同的清算期間及不同的清算項(xiàng)目以進(jìn)行籌劃。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)分期清算土地增值稅，實(shí)務(wù)中地塊及期間的不同劃分將影響著企業(yè)整體的增值額，也為企業(yè)稅收籌劃提供了空間。

在房地產(chǎn)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)分別成立相應(yīng)公司以分散收入。如針對(duì)高端商業(yè)區(qū)、精裝房等需裝修項(xiàng)目專門成立建筑裝修公司，通過(guò)與客戶單獨(dú)簽訂裝修合同分離裝修收入，減少土地增值稅稅基，避免增值額過(guò)高引發(fā)企業(yè)需按較高累進(jìn)稅率納稅的現(xiàn)象，裝修收入不交土地增值稅，只交營(yíng)業(yè)稅金及附加；針對(duì)商品房銷售可專門成立銷售公司以分離增值額減少增值率，以一個(gè)較低增值率的價(jià)格將商品房銷售給銷售公司，后者再以原定價(jià)格售出，此外成立公司的費(fèi)用也能在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以加計(jì)扣除。再如針對(duì)向客戶提供的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)可專門成立物業(yè)公司，避免營(yíng)業(yè)收入中包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他價(jià)外費(fèi)用，切實(shí)降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入。

鑒于稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅人取得預(yù)售許可證滿三年仍未銷售完畢的、出售比例占比85%以上或雖未超85%但剩余可售面積已全部出租或自用的等情況下可要求其清算土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)可合理安排銷售許可證取得時(shí)間及銷售進(jìn)度，盡量獲取延遲繳納土地增值稅的時(shí)間價(jià)值。

合理確定普通住宅項(xiàng)目定價(jià)。把握好土地增值稅稅率變動(dòng)臨界點(diǎn)，定價(jià)時(shí)應(yīng)準(zhǔn)確掌握好土地增值稅的稅率級(jí)次，提升企業(yè)稅后凈收益。如為了使普通住宅項(xiàng)目享受20%以下增值率免征土地增值稅優(yōu)惠政策，可依據(jù)土地增值稅計(jì)算公式算出可免稅的最高售價(jià)作為定價(jià)參考。

（三）營(yíng)業(yè)稅籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)主要在建筑業(yè)、租賃業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)等四方面涉及繳納營(yíng)業(yè)稅，稅務(wù)籌劃可從以下展開：一是利用不同行業(yè)稅率差分離裝修與銷售業(yè)務(wù)收入，從而使其適用不同的稅率，降低企業(yè)整體稅負(fù)；可成立專門物業(yè)公司以剝離手續(xù)費(fèi)、配套設(shè)施代收費(fèi)等人價(jià)外費(fèi)用，減少營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅總額從而降低稅負(fù)。稅法規(guī)定物業(yè)公司代收水電費(fèi)等行為屬于業(yè)務(wù)，可僅就其手續(xù)費(fèi)收入征收營(yíng)業(yè)稅，這就為房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)收取的價(jià)外費(fèi)用進(jìn)行籌劃提供了空間；鑒于稅法有規(guī)定，對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)投資入股并參與被投資方利潤(rùn)分配、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營(yíng)業(yè)稅，投資后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為也不予征收，故房地產(chǎn)企業(yè)可考慮以作價(jià)入股的方式將其在建工程、商業(yè)樓或土地使用權(quán)等進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓以有效利用稅收優(yōu)惠政策。

（四）“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2015年底，“營(yíng)改增”將全面覆蓋我國(guó)多數(shù)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。增值稅和營(yíng)業(yè)稅作為兩大主要流轉(zhuǎn)稅種，在征稅環(huán)節(jié)和計(jì)稅依據(jù)上存在諸多不同，增值稅是價(jià)外稅，可有效避免重復(fù)征稅情況。一般而言，“營(yíng)改增”將增加房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本，但若企業(yè)能夠從施工單位或其他企業(yè)獲取足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票，理論上說(shuō)也可整體上減輕企業(yè)稅負(fù)。相信隨著“營(yíng)改增”改革的持續(xù)推進(jìn)和完善，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)將會(huì)進(jìn)一步減輕。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

1.分散收入籌劃法

土地增值稅按次征收，根據(jù)每次清算時(shí)的增值率來(lái)確定稅率，增值率越高，計(jì)算土地增值稅時(shí)所采用的稅率就越高。增值率共有四個(gè)臨界線，20%是第一個(gè)臨界線，房地產(chǎn)企業(yè)所建設(shè)的普通住宅在出售時(shí)，如果增值率在20%以內(nèi)，那么就免征土地增值稅。第二個(gè)臨界線是50%，超過(guò)20%但未超過(guò)50%的增值部分適用30%的稅率。第三個(gè)臨界線是100%，超過(guò)50%但未超過(guò)100%的增值部分適用40%的稅率。最后一個(gè)臨界線是200%，超過(guò)100%但未超過(guò)200%的增值部分按照50%的稅率進(jìn)行征收，而超過(guò)200%的增值部分則按照60%的稅率進(jìn)行征收。由此可見(jiàn)，合理分解房地產(chǎn)銷售收入，使計(jì)算土地增值稅的收入項(xiàng)目金額降低，是減少土地增值稅支出的一個(gè)有效方法。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)房屋的過(guò)程中，涉及的工序和業(yè)務(wù)眾多。對(duì)于一些能夠獨(dú)立核算的工序和業(yè)務(wù)，企業(yè)可以根據(jù)其性質(zhì)及適用的稅收政策加以分解或加以組合。首先，能夠不作為土地增值稅收入項(xiàng)目的應(yīng)當(dāng)完全剝離開來(lái)。為此，企業(yè)需要認(rèn)真研讀土地增值稅收入項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，深入了解收入項(xiàng)目的審核標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而結(jié)合企業(yè)自身的收入來(lái)源找出剝離對(duì)象，以降低計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額。其次，各個(gè)分散的工序和業(yè)務(wù)往往具有不同的組合方式，通常都存在一個(gè)合理降低稅收支出的最佳組合方式。房地產(chǎn)企業(yè)可以將所有收入支出項(xiàng)目進(jìn)行分解，然后系統(tǒng)性地計(jì)算各種組合方式的實(shí)際稅收支出，從而找出能夠合理降低稅負(fù)的方法。

2.合理定價(jià)籌劃法

計(jì)算土地增值稅時(shí)的收入項(xiàng)目金額直接與房屋的售價(jià)相關(guān)，因而房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略是對(duì)土地增值稅支出金額起決定性作用的重要因素之一。企業(yè)對(duì)其稅收進(jìn)行籌劃，最終的目的是實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)，而不僅僅是減少其稅收的支出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)，不能僅考慮稅收支出，而應(yīng)該從企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，進(jìn)行全面的籌劃。在為其待出售房屋進(jìn)行定價(jià)時(shí)，將稅收考慮在內(nèi)，以特定的經(jīng)營(yíng)發(fā)展目標(biāo)為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)行合理定價(jià)，是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)其土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃的有效方式。如果企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是利潤(rùn)最大化，那么就可以據(jù)此來(lái)計(jì)算有效的定價(jià)區(qū)間。土地增值稅的稅率共有五個(gè)，分別是0，30%，40%，50%和60%，對(duì)應(yīng)著20%，50%，100%和200%的房地產(chǎn)增值率。企業(yè)首先根據(jù)增值率的四個(gè)臨界點(diǎn)以及相關(guān)稅收政策計(jì)算出相應(yīng)的最高定價(jià)系數(shù)，然后根據(jù)利潤(rùn)最大化原則計(jì)算出最低定價(jià)系數(shù)，從而確定有效的定價(jià)區(qū)間。最后，企業(yè)只需要根據(jù)扣除項(xiàng)目金額即成本來(lái)選擇不同的定價(jià)區(qū)間，再參考市場(chǎng)銷售情況以及同行業(yè)類似房屋的銷售價(jià)格確定最終的房屋出售價(jià)格。

二、從扣除項(xiàng)目角度進(jìn)行稅收籌劃

1.土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本相關(guān)籌劃

土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是兩項(xiàng)最大的成本，同時(shí)也是土地增值稅的扣除項(xiàng)目中金額較大的兩項(xiàng)。因而，在制定稅收籌劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本給予足夠的重視。與此相關(guān)的稅收籌劃主要從企業(yè)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃層面入手，具體體現(xiàn)在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃和選擇上，這也是一種事前籌劃的思想。在計(jì)劃開發(fā)項(xiàng)目的前期，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)具有稅收籌劃的意識(shí)，在比較各個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本的同時(shí)，也要充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響。雖然此時(shí)各種信息都還不充分，內(nèi)外部環(huán)境也還存在較大的不確定性，但還是需要在事前做一份大致的預(yù)算。土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的兩大主要成本，往往可以根據(jù)現(xiàn)有信息和以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)做出一個(gè)初略的估計(jì)。在做初步預(yù)算時(shí)，只要將土地增值稅考慮其中，不僅關(guān)注土地取得成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本本身對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，還充分考慮其對(duì)土地增值稅的影響，那么就能夠?qū)?xiàng)目的盈利性做出更加準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，使企業(yè)的選擇更加合理。

2.利息支出相關(guān)籌劃

根據(jù)土地增值稅相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程中所發(fā)生的利息支出，在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除方式。第一種是將其利息支出予以據(jù)實(shí)扣除，但不得超過(guò)按照商業(yè)銀行的同類同期貸款利率所計(jì)算出的金額。除此之外的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用則按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額和房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的5%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)的該利息支出能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并且能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。第二種是利息支出連帶其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用一并作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得對(duì)應(yīng)土地使用權(quán)所支付的金額與房產(chǎn)開發(fā)所付出成本的金額之和的10%以內(nèi)予以計(jì)算并扣除。其適用條件是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠按照所轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算并分?jǐn)傁鄳?yīng)的利息支出，或者不能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。由此可以看出，雖然兩種扣除方式的適用條件不同，但對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是具有一定選擇性的，特別是當(dāng)企業(yè)能夠按照不同的房產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)其利息支出進(jìn)行恰當(dāng)?shù)挠?jì)算分?jǐn)偛⒛軌蛱峁┫嚓P(guān)金融機(jī)構(gòu)的貸款證明時(shí)，企業(yè)可以在兩種扣除方式之間進(jìn)行自由的選擇。經(jīng)過(guò)初步分析就可以發(fā)現(xiàn)，利息支出如果在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較大，那么采用第一種據(jù)實(shí)扣除的方式將更有利，而當(dāng)利息支出在所有開發(fā)費(fèi)用中占比較小時(shí)，則采用第二種一并扣除的方式會(huì)更好。

3.代收費(fèi)用相關(guān)籌劃

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃范文

（一）注重加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通

稅法雖然在完善之中，但其規(guī)定也不可能面面俱到，許多時(shí)候需要依靠征稅人員的判斷。稅收籌劃方案有時(shí)利用的是法律的邊界點(diǎn)和模糊點(diǎn)，但界限往往很難把握，這時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅法的理解與稅務(wù)部門具體執(zhí)法的差異，一不小心就會(huì)被認(rèn)定為偷逃稅，面臨稅務(wù)處罰，非但沒(méi)有減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，還會(huì)加重企業(yè)的稅收成本，得不償失?？紤]到稅務(wù)部門比房地產(chǎn)企業(yè)擁有更多的稅法信息以及稅務(wù)部門擁有的自由裁量權(quán)，我們?cè)谶M(jìn)行稅收籌劃的過(guò)程中需要更加注重與稅務(wù)部門的溝通，使房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方案得到當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)部門的認(rèn)可，從而避免稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)，取得應(yīng)有的收益。

（二）全程監(jiān)控方案實(shí)施過(guò)程

稅收籌劃方案的成功并不只在于其設(shè)計(jì)的成功，還在于其執(zhí)行的過(guò)程。科學(xué)的籌劃方案需要有效協(xié)調(diào)各方面的關(guān)系，財(cái)務(wù)部門、生產(chǎn)部門、營(yíng)銷部門、人事部門等的通力合作也需要房地產(chǎn)企業(yè)與投資者、客戶、供應(yīng)商積極溝通協(xié)調(diào)。動(dòng)態(tài)監(jiān)控稅收籌劃方案的執(zhí)行過(guò)程，隨時(shí)解決出現(xiàn)的問(wèn)題，是保證稅收籌劃方案最終成功的關(guān)鍵所在。

二、房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃方法

（一）營(yíng)業(yè)稅的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)有時(shí)會(huì)遇到事先確定客戶、定向開發(fā)的情況，此時(shí)不宜采用建成后銷售的方式，而宜采取代建房方式節(jié)約稅款?！稜I(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人自己施工建造（自建）建筑物用于銷售時(shí)，其所發(fā)生的自建行為視同發(fā)生應(yīng)稅行為繳納營(yíng)業(yè)稅。依據(jù)此規(guī)定，采用建成后銷售的方式，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)建筑業(yè)營(yíng)業(yè)額和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)額分別按3％和5％的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)與客戶達(dá)成協(xié)議，建筑資金、土地等均由客戶提供，房地產(chǎn)企業(yè)只負(fù)責(zé)開發(fā)建造，這種代建行為不發(fā)生房產(chǎn)及土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，只需要對(duì)建筑行為按3%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，與自建后銷售的方案相比稅負(fù)更輕。另外，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）規(guī)定：以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行對(duì)外投資時(shí)，可以采用現(xiàn)金投資也可以采用實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)投資。如果某房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)備投資5000萬(wàn)資金于甲五星級(jí)酒店，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)這5000萬(wàn)投資資金的取得是以銷售房產(chǎn)為前提的，而銷售5000萬(wàn)元房產(chǎn)需要按銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目繳納250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅，以及按建筑業(yè)稅目3％的稅率繳納營(yíng)業(yè)稅。如果換成實(shí)物投資，直接以價(jià)值5000萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)投資于該酒店，與現(xiàn)金投資相比，至少節(jié)約了250萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅支出。

（二）契稅的稅收籌劃

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅[2008]175號(hào)）規(guī)定：“在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)在購(gòu)買土地使用權(quán)時(shí)有時(shí)可以采用股權(quán)并購(gòu)的方式，購(gòu)買股權(quán)而不是直接購(gòu)買土地使用權(quán)，這樣在獲得土地使用權(quán)的同時(shí)并不需要支付相應(yīng)的契稅支出。如果對(duì)方規(guī)模過(guò)大，不便全部收購(gòu)，又可以依據(jù)同一文件的規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅?！庇赏恋厥褂脵?quán)所有者分立出新的企業(yè)，將相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入，新企業(yè)承受原企業(yè)土地、房屋并不需要繳納契稅。然后，房地產(chǎn)企業(yè)再將此新企業(yè)并購(gòu)，仍然不需要繳納契稅。

（三）土地增值稅的稅收籌劃

1.利息扣除的籌劃。《土地增值稅暫行條例》實(shí)施細(xì)則規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地出讓金和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?？梢钥闯?，利息支出有據(jù)實(shí)扣除和按土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%扣除的差別。如果實(shí)際利息支出低于土地出讓金和開發(fā)成本之和的5%，宜采用按5%來(lái)計(jì)算扣除，否則宜據(jù)實(shí)扣除。事實(shí)上在目前的宏觀調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較難從金融機(jī)構(gòu)獲得貸款，而且有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要不是靠借款籌資，而是靠權(quán)益資本籌資，這些都為房地產(chǎn)企業(yè)提供了稅收籌劃的可能。

2.增值率的籌劃?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這一規(guī)定形成了稅收籌劃的一個(gè)臨界點(diǎn)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的某個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目的增值率在20%左右時(shí)，高于20%需征土地增值稅，低于20%則免征土地增值稅。土地增值稅稅負(fù)的差別將直接影響凈收益以及最終決定方案的選擇。讓我們來(lái)看一個(gè)案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售普通住宅一幢，總面積為10萬(wàn)平方米，單位售價(jià)為8000元每平方米，總計(jì)銷售額為8億元。該房屋支付土地出讓金2億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本2.7億元，利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)證明（忽略印花稅），則計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)：可扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2＋2.7＋（2＋2.7）×10%＋（2＋2.7）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.55（億元）增值率＝（8－6.55）/6.55＝22%，適用土地增值稅稅率為30%共計(jì)繳納土地增值稅1.45億元×30%＝4350（萬(wàn)元）如果此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決定增加該住宅小區(qū)的綠化及相關(guān)配套設(shè)施，相關(guān)開發(fā)成本增加至2.83億元，則計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)：可扣除項(xiàng)目合計(jì)＝2＋2.83＋（2＋2.83）×10%＋（2＋2.83）×20%＋8×5%×（1+7%+3%）=6.72（億元）增值率＝（8－6.72）/6.72＝19%<20%，免征土地增值稅上述兩種方案相比，后者比前者多支出了開發(fā)成本1300萬(wàn)元，但同時(shí)節(jié)約了土地增值稅4350萬(wàn)元，共計(jì)比前者多獲得收益3050萬(wàn)元。綜上所述，當(dāng)普通住宅開發(fā)項(xiàng)目的增值率在20%左右時(shí)，一定要慎重選擇是低于20%還是高于20%，有時(shí)增值率的提高不一定意味著凈收益的減少。當(dāng)然在調(diào)低住宅項(xiàng)目增值率時(shí)，除了可以采用上文增加建造成本的方法，還可以采用降低單位售價(jià)的方法。

3.裝潢款的籌劃。目前許多房產(chǎn)開發(fā)商推出精裝房項(xiàng)目。精裝房與毛坯房相比，銷售價(jià)格中包含了裝潢成本，在推高價(jià)格的同時(shí)，也必然帶來(lái)了營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅稅負(fù)的增加。針對(duì)這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以注冊(cè)成立一家全資控股獨(dú)立核算的裝潢公司，分別與購(gòu)房者簽訂兩份合同：一份為房地產(chǎn)銷售合同，按稅法規(guī)定繳納土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅及附加；一份為裝修服務(wù)合同，只需繳納營(yíng)業(yè)稅及附加。這種方案將以前總價(jià)款中的裝修價(jià)款剔除了出來(lái)，不用繳納土地增值稅和轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅。