房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

1．項(xiàng)目建設(shè)背景

2．項(xiàng)目概況

（1）項(xiàng)目名稱：___________________________

（2）建設(shè)地點(diǎn)：___________________________

（3）建設(shè)單位：___________________________

（4）企業(yè)性質(zhì)：___________________________

（5）經(jīng)營范圍：___________________________

（6）公司類別：___________________________

（7）資質(zhì)等級：___________________________

（8）企業(yè)概況：___________________________

（9）工程概況：___________________________

（10）資金來源：__________________________

3．可行性研究報(bào)告編制依據(jù)

4．可行性研究報(bào)告研究范圍

5．研究結(jié)論及建議

6．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表1。

表1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào)

項(xiàng)目名稱

單位

指標(biāo)

1

總占地面積

平方米

2

總建筑面積

平方米

3

建筑容積率

4

小區(qū)綠化率

％

5

戶均面積 多層住宅

平方米／戶

聯(lián)排低層住宅

平方米／戶

6

地下停車庫車位

平方米／車位

7

綜合售價(jià) 多層住宅

元／平方米

聯(lián)排低層住宅

元／平方米

8

地下停車庫

元／位

9

建設(shè)投資

萬元

10

每平方米建設(shè)投資

元

11

投資利潤率

％

12

全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)

％

13

全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(稅前)

萬元

14

全部投資投資回收期(稅前)

年

二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略

1．當(dāng)前住宅市場現(xiàn)狀

2．商品房市場現(xiàn)狀與市場需求

3．商品房的市場需求及發(fā)展

4．當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題

5．營銷戰(zhàn)略

三、項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

1．項(xiàng)目選址

2．建設(shè)條件

2．1 位置優(yōu)越

2．2 交通方便

2．3 建設(shè)場區(qū)“五通”條件具備

供水：____________________________

供電：____________________________

煤氣：____________________________

通訊：____________________________

場地：____________________________

2．4 住宅小區(qū)商業(yè)及文化教育配套設(shè)施齊全

2．5 土地征用情況

四、建設(shè)規(guī)模及功能

1．建筑面積的內(nèi)容

2．功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

2．1 建筑使用功能

2．2 設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（1）住宅裝飾及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

（2）小區(qū)配套設(shè)施

2．3 住宅戶型規(guī)劃

3．工程項(xiàng)目一覽表

依據(jù)初步規(guī)劃方案，主要工程項(xiàng)目見表2。

表2 主要工程量一覽表

序號(hào)

項(xiàng)目名稱

說明

1

土建工程

建筑面積 ㎡

1．1

1．2

1．3

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車庫

建筑面積 ㎡

建筑面積 ㎡

建筑面積 ㎡

2

給排水工程

水箱、水池、水泵機(jī)房

3

普通消防系統(tǒng)

住宅區(qū)

4

變配電工程(強(qiáng)電)

配電房變配電設(shè)備

5

照明工程

小區(qū)照明

6

通訊工程

普通電話配線(端子接單元口)

7

火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視 公共場所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門

8

通風(fēng)工程

地下停車庫通風(fēng)

9

閉路電視

住宅區(qū)

10

室外工程

室外綠化及部分道路場地

五、建設(shè)方案

1．建設(shè)場地環(huán)境

1．1 地形

1．2 場地自然條件

（1）地貌：____________________

（2）水文地質(zhì)：________________

（3）地震裂度：________________

（4）地基土工程地質(zhì)評價(jià)：

2．總體規(guī)劃布局

2．1 片區(qū)規(guī)劃

2．2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

2．3 總平面布局

2．4 交通組織

2．5 規(guī)劃指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標(biāo)見表3。

表3 項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

序號(hào)

項(xiàng)目

指標(biāo)

1

總用地面積

平方米

2

總建筑面積

平方米

3

地下建筑面積(地下停車場)

平方米

4

地上建筑面積

平方米

其中：多層住宅

平方米

聯(lián)排低層高檔住宅

平方米

5

建筑層數(shù) 地上

層

地下

層

6

建筑總高

米

7

建筑層高 地上

米

地下

米

8

建筑容積率

9

綠地率

％以上

10

停車 地上

不停車

地下

輛

3．建筑方案設(shè)計(jì)

3．1 建筑方案總體構(gòu)思

3．2 平面設(shè)計(jì)

（1）住宅。住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表4。

表4 項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

序號(hào)

指標(biāo)名稱

單位

指標(biāo)

1

套內(nèi)使用面積

平方米／套

2

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積

平方米

3

住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積

平方米

4

住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù)

％

5

套內(nèi)建筑面積

平方米

5．1

5．2

5．3

多層住宅 a型

多層住宅 b型

聯(lián)排低層高檔住宅 c型

平方米／套

平方米／套

平方米／套

6

戶內(nèi)平均居住人數(shù)

人／戶

7

居住戶數(shù)

戶

8

居住人數(shù)

人

（2）公用建筑。

3．3 立面設(shè)計(jì)

4．結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)

4．1 基礎(chǔ)造型及處理

4．2 上部結(jié)構(gòu)

5．公用設(shè)施方案

5．1 供水排水

5．2 供電

（1）供配電系統(tǒng)。

（2）照明及電力設(shè)備。

5．3 供氣

5．4 中央空調(diào)

5．5 弱電設(shè)計(jì)

6．消防

7．環(huán)境保護(hù)

六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

本項(xiàng)目計(jì)劃在左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下：

______年______月______日：項(xiàng)目建議書批復(fù)。

______年______月______日——______年______月______日：編制可行性研究報(bào)告并報(bào)批。

______年______月______日——______年______月______日：建筑方案設(shè)計(jì)。

______年______月______日：綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)。

______年______月——______年______月：施工圖設(shè)計(jì)。

______年______月：報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證。

______年______月______日：工程開工。

______年______月：完成投資的25%，開始預(yù)售。

______年______月：主體工程斷水。

______年______月——______年______月：單體工程驗(yàn)收。

______年______月——______年______月：分項(xiàng)工程驗(yàn)收。

______年______月：正式入住。

七、投資估算與資金籌措

1．投資估算

總投資造價(jià)見表5和附表1

表5 項(xiàng)目投資估算

單 位：萬元

序號(hào)

項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品

成 本

分期計(jì)劃進(jìn)度

1

2

3

4

1

土地費(fèi)用

2

前期工程費(fèi)

3

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

4

建筑安裝工程費(fèi)

5

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

6

開發(fā)間接費(fèi)

7

管理費(fèi)用

8

銷售費(fèi)用

9

開發(fā)期稅費(fèi)

10

其他費(fèi)用

11

不可預(yù)見費(fèi)

合計(jì)

2．資金籌措

詳見附表2

八、經(jīng)濟(jì)效益分析

1．住宅銷售價(jià)格

2．銷售進(jìn)度及付款計(jì)劃

本項(xiàng)目計(jì)劃在_____年內(nèi)完成銷售，各年銷售計(jì)劃見表6。

表6 各類建筑銷售計(jì)劃表（%）

項(xiàng)目

合計(jì)

1

2

3

多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車場

3．稅費(fèi)率

本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見表7。

表7 稅費(fèi)率表（%）

稅費(fèi)項(xiàng)目

稅費(fèi)率

稅費(fèi)項(xiàng)目

稅費(fèi)率

營業(yè)稅

土地增值稅

城市維護(hù)建設(shè)稅

公益金

教育費(fèi)附加費(fèi)

法定盈余公積金

企業(yè)所得稅

任意盈余公積金

房產(chǎn)稅(按租金)

不可預(yù)見費(fèi)

項(xiàng)目盈利能力詳見附表3~~附表7。

表8 敏感性分析表

序號(hào)

項(xiàng)目

變動(dòng)幅度

(％)

全部投資(所得稅前)

內(nèi)部收益率

(％)

凈現(xiàn)值

(萬元)

投資回收期

(年)

基本方案

1

開發(fā)產(chǎn)品投資

2

售房價(jià)格

3

預(yù)售款回籠進(jìn)度

4

租房價(jià)格

5．清償能力分析

6．資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析

資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負(fù)債分析詳見附表3-9。

7．敏感性分析

將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價(jià)可選擇、租房價(jià)格和預(yù)售款回籠進(jìn)度等因素作為不確定性因素進(jìn)行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價(jià)格兩個(gè)因素對項(xiàng)目的效益最為敏感。詳見表8及敏感性分析圖（略）。

8．臨界點(diǎn)分析

詳見表9

表9　 臨界點(diǎn)分析表

敏感因素

基本值

臨界點(diǎn)

全部投資稅前內(nèi)部收益率

期望值

開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元)

最高值

售房價(jià)格(元／平方米)

最低值

土地費(fèi)用(萬元)

最高值

售房面積(平方米)

最低值

9．主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表10。

表 10 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

序號(hào)

名稱

單位

數(shù)據(jù)

備注

ⅰ

1

1．1

1．2

建設(shè)規(guī)模

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積

商品房銷售

其中：多層住宅

聯(lián)排低層高檔住宅

地下停車場

出租房

地下停車場

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

平方米

ⅱ

1

2

3

4

5

6

7

8

9

經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

總投資

資金籌措

其中：資本金

使用預(yù)售房款

經(jīng)營收入

經(jīng)營稅金及附加

總成本費(fèi)用

利潤總額

所得稅

稅后利潤

土地增值稅

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

萬元

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

年平均

ⅲ

1

2

3

4

5

6

7

8

財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)

商品房投資利潤率

商品房投資利稅率

商品房資本金凈利潤率

全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)

全部投資投資回收期(所得稅前)

全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)

全部投資投資回收期(所得稅后)

資本金內(nèi)部收益率

％

％

％

％

年

％

年

％

九、風(fēng)險(xiǎn)分析及對策

1．市場風(fēng)險(xiǎn)分析

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

按照前述報(bào)告正文中應(yīng)包含的內(nèi)容，現(xiàn)將寫作要點(diǎn)介紹如下。

（一）項(xiàng)目總說明

在項(xiàng)目總說明中，應(yīng)著重就項(xiàng)目背景、項(xiàng)目主辦者或參與者、項(xiàng)目評估的目的、項(xiàng)目評估報(bào)告編制的依據(jù)及有關(guān)說明等向讀者予以介紹。

（二）項(xiàng)目概況

在這一部分內(nèi)容中，應(yīng)重點(diǎn)介紹項(xiàng)目的合作方式和性質(zhì)、項(xiàng)目所處的地址、項(xiàng)目擬建規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目所需市政配套設(shè)施的情況及獲得市政建設(shè)條件的可能性、項(xiàng)目建成后的服務(wù)對象。

（三）投資環(huán)境研究

主要包括當(dāng)?shù)乜傮w社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況、土地使用制度、當(dāng)?shù)卣慕鹑诤投愂盏确矫娴恼?、政府鼓?lì)投資的領(lǐng)域等。

（四）市場研究

按照所評估項(xiàng)目的特點(diǎn)，分別就當(dāng)?shù)嘏c所評估項(xiàng)目相關(guān)的土地市場、居住物業(yè)市場、寫字樓物業(yè)市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、酒店市場、工業(yè)物業(yè)市場等進(jìn)行分析研究。

（五）項(xiàng)目地理環(huán)境和附近地區(qū)競爭性發(fā)展項(xiàng)目

這一部分主要應(yīng)就項(xiàng)目所處的地理環(huán)境（鄰里關(guān)系）、項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀（熟地還是生地、需要哪些前期土地開發(fā)工作）和項(xiàng)目附近地區(qū)近期開工建設(shè)或籌備過程中的競爭性發(fā)展項(xiàng)目予以分析說明。

（六）規(guī)劃方案及建設(shè)條件

主要介紹項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)方案和建設(shè)過程中市政建設(shè)條件（水、電、路等）是否滿足工程建設(shè)的需要。

（七）建設(shè)方式及進(jìn)度安排

項(xiàng)目的建設(shè)方式是指建設(shè)工程的發(fā)包方式。發(fā)包方式的差異往往會(huì)帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，這里有必要就建設(shè)工程的承發(fā)包方式提出建議。

（八）投資估算及資金籌措

這一部分的主要任務(wù)是就項(xiàng)目的總投資進(jìn)行估算，并按項(xiàng)目進(jìn)度安排情況做出投資分年度使用計(jì)劃和資金籌措計(jì)劃。

（九）項(xiàng)目評估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定

（十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；競爭

1 前言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要組成部分。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入及社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)過程越來越復(fù)雜，對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)的管理也日益顯得重要，房地產(chǎn)開發(fā)市場迫切需要系統(tǒng)地對開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施管理。因?yàn)轫?xiàng)目管理的水平直接影響到開發(fā)項(xiàng)目的成敗。然而，我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著管理差、規(guī)模小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力低、缺乏競爭力等劣勢因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著一個(gè)難題，那就是采用何種方式才能實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)有效的管理。項(xiàng)目管理是在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代贏得競爭優(yōu)勢的重要方法，但與建筑業(yè)在項(xiàng)目管理上取得的長足進(jìn)步形成鮮明對照的是，與其聯(lián)系密切的房地產(chǎn)業(yè)在項(xiàng)目管理的開展上卻明顯落后。隨著人們生活水平的不斷提高，人們的消費(fèi)觀念日益?zhèn)€性化，依靠舊有的經(jīng)營理念管理房地產(chǎn)已經(jīng)不能滿足客戶的要求，必須根據(jù)客戶需求的變化采取必要的變革措施。

2 我國房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)

2.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

如今房地產(chǎn)己是一個(gè)高度商品化的行業(yè)，開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，要減小投資風(fēng)險(xiǎn)，最主要的是項(xiàng)目投資前能夠?qū)κ袌鲇凶銐虻恼J(rèn)識(shí)、理解，對投資機(jī)會(huì)的把握要客觀、理性。即充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，準(zhǔn)確做好項(xiàng)目的目標(biāo)定位，根據(jù)投資者的經(jīng)驗(yàn)和投資能力對投資機(jī)會(huì)進(jìn)行篩選。然而，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決策者沒有認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作的重要性，在可行性研究上不舍得大量的投入。有時(shí)僅僅是為了項(xiàng)目報(bào)批或者獲得貸款而委托社會(huì)個(gè)人或者企業(yè)內(nèi)某職能部門在短期內(nèi)倉促完成，這也導(dǎo)致了目前我國房地產(chǎn)可行性研究多流于形式，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。事實(shí)上，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的客觀性與科學(xué)性是決定開發(fā)商投資決策是否科學(xué)與可靠的基礎(chǔ)。編制人員在開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的過程中，要擺脫決策者和委托單位出于私利的干擾，堅(jiān)持獨(dú)立性、客觀性和科學(xué)性原則，按照科學(xué)研究工作與事物的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，不主觀臆斷，基于調(diào)研所掌握的事實(shí)情況，實(shí)事求是的撰寫可行性報(bào)告。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中通常需要對多個(gè)方案進(jìn)行對比，有時(shí)有多個(gè)方案都具有可行性和吸引力，此時(shí)需要從多個(gè)方案中繼續(xù)優(yōu)中選優(yōu)，選出最佳方案。因此，只有提供多個(gè)方案，才能有選擇的余地，實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化。從房地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的教訓(xùn)中我們可以看到，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的失敗在項(xiàng)目開始時(shí)就已經(jīng)注定，這是因?yàn)樵诳尚行匝芯繒r(shí)先入為主的觀念誤導(dǎo)了企業(yè)的分析，總是從各方面論證項(xiàng)目的樂觀前景，而對不利因素視而不見，走入了可行性研究的誤區(qū)，從而導(dǎo)致在決策時(shí)出現(xiàn)重大錯(cuò)誤和整個(gè)項(xiàng)目的失敗。

2.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資巨大，投資的利息支出十分可觀，一旦延誤工期，不僅造成合同違約，承擔(dān)違約金及罰金，而且會(huì)形成大量的利息支出，給投資控制帶來重大影響，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度控制比一般的工程項(xiàng)目控制更具有經(jīng)濟(jì)意義。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的大型化、工程化、復(fù)雜化，因此，即使再周密的計(jì)劃也難免出現(xiàn)偏離。實(shí)際上偏離的事件是經(jīng)常發(fā)生的，不斷地跟蹤計(jì)劃實(shí)施的進(jìn)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏離，分析原因，關(guān)于控制的手段，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要是合同控制、管理程序控制、進(jìn)度跟蹤和信息反饋。合同中有關(guān)于進(jìn)度控制目標(biāo)的條款和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)措施，例如將工程款支付與工程進(jìn)度掛鉤，完不成進(jìn)度目標(biāo)，便得不到支付；關(guān)鍵日期不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，要罰款等。實(shí)踐證明，這些手段是非常行之有效的。項(xiàng)目經(jīng)理和管理團(tuán)隊(duì)只有及時(shí)準(zhǔn)確地掌握工程進(jìn)展及有關(guān)情況，才有可能及時(shí)采取相應(yīng)措施實(shí)施工程控制。因此現(xiàn)代項(xiàng)目管理都非常重視建立完善的工程進(jìn)度跟蹤和信息反饋制度。該制度要求項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)對各承包商的工程進(jìn)展進(jìn)行跟蹤，將了解到的情況編成工程進(jìn)展報(bào)告。進(jìn)展報(bào)告有信息性的，分析預(yù)測性的，專題性的和綜合性的等，一般為月報(bào)形式。不僅發(fā)展商內(nèi)部管理部門要有月報(bào)，供應(yīng)商和施工承包商也要向業(yè)主提交報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括：重大事件，設(shè)計(jì)、裝修、施工的進(jìn)展描述，存在問題及其處理結(jié)果，合同落實(shí)情況，形象進(jìn)度，人員及工程量統(tǒng)計(jì)等。隨著工程的進(jìn)展，各階段控制的重點(diǎn)應(yīng)有不同。如工程初期，工程量的增長是主要矛盾，此時(shí)施工現(xiàn)場作業(yè)面寬，有條件平行作業(yè)，此階段的重點(diǎn)應(yīng)促使承包商完成進(jìn)度計(jì)劃規(guī)定的工程量，為工程的進(jìn)一步展開創(chuàng)造條件。到了工程后期，各分包單位均已進(jìn)場，配合協(xié)調(diào)成為主要矛盾，此時(shí)的重點(diǎn)應(yīng)放在促使承包商按系統(tǒng)、按區(qū)域流水作業(yè)施工的進(jìn)度目標(biāo)上。此外，進(jìn)度控制中對設(shè)計(jì)文件和設(shè)備材料的催交工作也是非常重要的，設(shè)計(jì)的完成和材料的及時(shí)供應(yīng)是項(xiàng)目正常運(yùn)作的必要保障。因此，項(xiàng)目經(jīng)理要重視設(shè)計(jì)、設(shè)備材料交付計(jì)劃的制定和落實(shí)工作。

2.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理

質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關(guān)重要的，對于房地產(chǎn)開發(fā)尤其重要，工程建設(shè)時(shí)若留下質(zhì)量隱患，輕則影響其使用，重則可能形成無法使用的“豆腐渣”工程，其不言而喻該房地產(chǎn)項(xiàng)目是個(gè)失敗的項(xiàng)目。因而在開發(fā)過程中首先要對工程質(zhì)量實(shí)施嚴(yán)格的管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有一定的地域性特征，項(xiàng)目管理者要考慮項(xiàng)目所處的區(qū)域位置、配套設(shè)施、周邊環(huán)境、城市規(guī)劃。之所以要考慮這些因素，是因?yàn)檫@些因素的可變性都非常小，如果項(xiàng)目所選的地域在配套設(shè)施、環(huán)境等方面比較差，那么即使建筑物本身質(zhì)量再好，也難以扭轉(zhuǎn)項(xiàng)目整體狀況較差的問題。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目的地域質(zhì)量是影響項(xiàng)目質(zhì)量的基礎(chǔ)性因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體布局要科學(xué)、合理，達(dá)到造型設(shè)計(jì)美觀、空間得到合理利用、生活環(huán)境舒適、配置設(shè)施齊全等方面的要求。此外，項(xiàng)目規(guī)劃要同時(shí)滿足使用質(zhì)量和觀感質(zhì)量兩方面的要求。使用質(zhì)量即指建筑物的基本功能，反映了人們的基本需求，但隨著人們生活水平的提高，人們對美的追求也隨之提高，這就要求項(xiàng)目規(guī)劃要考慮人們對觀感質(zhì)量的要求，它一般通過設(shè)計(jì)風(fēng)格、項(xiàng)目內(nèi)部及周邊環(huán)境、色彩等方面體現(xiàn)。最后，項(xiàng)目規(guī)劃還要有一定的前瞻性，不僅能滿足居民當(dāng)前的需求，也能符合市場未來的發(fā)展趨勢。爛尾樓、豆腐渣工程等現(xiàn)象的出現(xiàn)使得人們對房地產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)注度和重視度越來越高，有的購房者甚至對房屋的建造過程進(jìn)行全程跟蹤，這些現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)逐漸提高。即便如此，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量仍然存在著諸如墻皮脫落、墻體裂縫、門窗不合格等多方面的問題，消費(fèi)者對工程質(zhì)量的投訴也逐年遞增。工程施工是項(xiàng)目規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)過程，只有良好的工程質(zhì)量才能保證規(guī)劃意圖的實(shí)現(xiàn)。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都應(yīng)將節(jié)地、節(jié)水、節(jié)能、節(jié)材、環(huán)保等技術(shù)進(jìn)步目標(biāo)列入項(xiàng)目方案，并在項(xiàng)目施工過程中通過采用優(yōu)質(zhì)設(shè)備材料來保證上述目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。最后，配套質(zhì)量是功能質(zhì)量的一種，它體現(xiàn)為項(xiàng)目能為小區(qū)提供的社會(huì)服務(wù)程度。隨著人們生活水平的提高，對配套設(shè)施的要求也越來越高。一般來說，小區(qū)的配套設(shè)施越齊全，這個(gè)小區(qū)的銷售狀況也越好，況且定價(jià)也比普通小區(qū)高。配套設(shè)施包括的內(nèi)容較多，如醫(yī)療、教育、文體、商業(yè)、交通等設(shè)施。

2.4 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理

2.4.1 項(xiàng)目設(shè)計(jì)是影響工程造價(jià)的基礎(chǔ)因素，高質(zhì)量的設(shè)計(jì)方案既可以保證項(xiàng)目質(zhì)量，又可以達(dá)到降低項(xiàng)目成本的目的。此外，在方案設(shè)計(jì)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)盡可能多的吸納項(xiàng)目各方的意見和建議，盡可能的完善設(shè)計(jì)方案，從而保證項(xiàng)目在成本最低的基礎(chǔ)上達(dá)到整體最優(yōu)。

2.4.2 通過項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本。項(xiàng)目招標(biāo)的目的是通過在房地產(chǎn)項(xiàng)目中引入市場競爭機(jī)制，通過對各投標(biāo)方的對比分析，選擇最合適的承包商負(fù)責(zé)項(xiàng)目施工的具體實(shí)施，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為保證招標(biāo)工作的高質(zhì)、高效，首先要制定高質(zhì)量的招標(biāo)文件，招標(biāo)文件中涉及到項(xiàng)目的條款要表述嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確，對責(zé)、權(quán)、利進(jìn)行明確界定。其次，要規(guī)定合理的造價(jià)水平，并做好標(biāo)底的保密工作。

2.4.3 采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，尤其在雙方發(fā)生糾紛時(shí)，企業(yè)可以依據(jù)合同中的條款，利用法律武器來維護(hù)自身的利益，由此可見，合同管理是否完善，將直接決定企業(yè)的合法利益能否得到維護(hù)。這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目管理中要加強(qiáng)對合同的管理，首先要建立完善的合同管理制度，由專人負(fù)責(zé)合同的日常保管；其次，結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)，對合同的起草、擬定、審核、會(huì)簽等環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格管控，保證合同的合法性。

2.4.4 施工過程中成本的有效控制是保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。施工環(huán)節(jié)的成本在項(xiàng)目總成本的比重最大，是確定項(xiàng)目造價(jià)的主要依據(jù)，因此，施工過程中成本控制的好壞直接影響項(xiàng)目總成本。在施工過程中，首先要建立嚴(yán)格的設(shè)計(jì)變更及工程簽證制度，對于虛假簽證要及時(shí)、嚴(yán)肅處理；其次，要定期和不定期對施工現(xiàn)場的成本控制狀況進(jìn)行檢查，對不合理之處采取措施及時(shí)改進(jìn)；再次，要根據(jù)施工過程中的實(shí)際變動(dòng)情況，及時(shí)對工程相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行變更，保證成本控制的時(shí)效性。當(dāng)工程結(jié)算發(fā)生分歧糾紛時(shí),業(yè)主與承包商要心平氣和、有理有據(jù)地通過協(xié)商、調(diào)解、直至仲裁或進(jìn)行解決。

2.4.5 竣工結(jié)算是核定工程造價(jià)的重要根據(jù)，是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本控制目標(biāo)重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目參與各方應(yīng)該在符合法律規(guī)定的基礎(chǔ)上，以承包合同中規(guī)定的條款為依據(jù)，審核與項(xiàng)目成本有關(guān)的各項(xiàng)資料，如設(shè)計(jì)圖、竣工圖、工程施工變更記錄、簽證等。當(dāng)竣工結(jié)算中出現(xiàn)糾紛時(shí)，雙方可先通過協(xié)商、調(diào)解等方式解決，如若不行，可通過仲裁或方式依法處理。

3 結(jié)語

總之，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，一直都備受國人關(guān)注，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理則是房地產(chǎn)業(yè)普遍使用的有效工具之一，在新的市場形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如果要在激烈的競爭中求得生存并進(jìn)一步發(fā)展，需要針對每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行深入的市場調(diào)研，在整體戰(zhàn)略思想的指導(dǎo)下，采用專業(yè)化的運(yùn)作模式，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理流程中的每個(gè)環(huán)節(jié)都能得到有效控制，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的高效、高質(zhì)、科學(xué)、低成本、低風(fēng)險(xiǎn)，最終達(dá)到預(yù)期盈利目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉彬，淺析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2010，（8）：183~184.

第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；管理措施

引言：隨著我國經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，各行業(yè)都出現(xiàn)了新的增長，其中房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步顯得尤為明顯。房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)首先關(guān)注的問題，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，雖然高收益，但也有著高風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)如果無法做好企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理，則會(huì)為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展埋下巨大隱患，同時(shí)嚴(yán)重時(shí)甚至?xí)绊懙絿医?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析與管理便成為了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)過程中具有不確定性最強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)最大的階段，如果房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目選擇出現(xiàn)問題，那么將會(huì)造成很嚴(yán)重的后果：企業(yè)資金鏈斷裂、企業(yè)無法獲得預(yù)期利潤甚至虧本；房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位選擇出現(xiàn)問題，房屋最后出售出現(xiàn)困難等。因此，企業(yè)在項(xiàng)目選擇確定前，進(jìn)行周密的項(xiàng)目可行性研究，出具可行性研究報(bào)告，通過詳細(xì)了解投資項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境，預(yù)估房地產(chǎn)未來售賣能力；通過對公司現(xiàn)有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學(xué)合理預(yù)測資金流入流出，防止出現(xiàn)資金鏈斷裂；通過現(xiàn)有企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)預(yù)估企業(yè)在該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)杠桿等數(shù)據(jù)，預(yù)判投資該項(xiàng)目存在的收益等。例如，HD房地產(chǎn)開發(fā)公司試圖打造HS市最大的商業(yè)購物休閑中心，該項(xiàng)目選址在人流量大，地段成熟的老城區(qū)，但是項(xiàng)目開盤后2個(gè)月內(nèi)，原租戶都退租關(guān)門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區(qū)主要居住人群消費(fèi)水平較低，沒有較強(qiáng)的購買力。該處房地產(chǎn)的開發(fā)最終失敗，對企業(yè)造成了巨大的財(cái)務(wù)壓力，投資幾乎完全沒有收回。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目選址確定后，經(jīng)過繁雜的前期準(zhǔn)備工作，便進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)施工階段。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)仍然面臨著較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈條斷裂風(fēng)險(xiǎn)；原材料采購質(zhì)量不合格風(fēng)險(xiǎn)；工程質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)風(fēng)險(xiǎn)；工程進(jìn)度停滯不前風(fēng)險(xiǎn)等等。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)完工后，經(jīng)過驗(yàn)收交付即進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售階段。在房地產(chǎn)租售階段，房地產(chǎn)企業(yè)仍然存在著一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)商的目的是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，盡快收回投資獲得企業(yè)利潤。如果已經(jīng)建造完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楦鞣N原因而無法租售，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)完成的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的房產(chǎn)積壓，造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。此時(shí)，市場對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響極大，如果市場上需求者持續(xù)處于觀望態(tài)度，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨很大的資金風(fēng)險(xiǎn)，如果貿(mào)然降價(jià)將帶來巨大的財(cái)務(wù)損失，但如果持價(jià)待售，企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力也將越來越大，很容易造成企業(yè)資金鏈斷裂。

二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的管理措施

（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）注重對房地產(chǎn)所處外部環(huán)境進(jìn)行分析了解。隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)與外部環(huán)境的聯(lián)系也越來越緊密，企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境也會(huì)從多方面影響企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目選擇前，需要完整把握房地產(chǎn)企業(yè)所處的外部環(huán)境，減小投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)管理者需要將企業(yè)作為一個(gè)開放的系統(tǒng)，將內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境結(jié)合起來，制定適合本企業(yè)持續(xù)有效發(fā)展的目標(biāo)及方式，針對每一個(gè)項(xiàng)目均應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行可行性研究，出具可行性報(bào)告，適應(yīng)外部環(huán)境的變化，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成功率。（2）運(yùn)用變通的開發(fā)組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個(gè)籃子里”，企業(yè)在進(jìn)行經(jīng)營投資時(shí)也需要注意這樣一個(gè)開發(fā)組合理論。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，可通過選擇處于不同區(qū)位、不同開發(fā)類型、不同租售組合的項(xiàng)目來降低企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益的目的，防止因?yàn)槟愁愴?xiàng)目的失敗造成企業(yè)無法繼續(xù)經(jīng)營的情況出現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在綜合考察多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，可最終選擇符合本企業(yè)基本生產(chǎn)條件，但是與其他在建項(xiàng)目共性較弱的項(xiàng)目進(jìn)行投資。

（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）聘請具有良好資質(zhì)及信譽(yù)的監(jiān)理公司及專業(yè)人士對項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管，確保資金順暢。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，其主要進(jìn)行的就是房地產(chǎn)的建設(shè)開發(fā)，而對于這種事關(guān)民眾人身安全的商品，民眾也比較關(guān)注其安全性。因此房地產(chǎn)企業(yè)如果想要獲得長久的發(fā)展，需要在進(jìn)行開發(fā)時(shí)需嚴(yán)格把控房產(chǎn)質(zhì)量。同時(shí)，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有極強(qiáng)的專業(yè)性和實(shí)踐性，因此需要聘請專業(yè)的、有資質(zhì)的工程監(jiān)理對項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，減小項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量問題的概率。同時(shí)公司財(cái)務(wù)必須按資金預(yù)算籌集和使用資金，嚴(yán)格按照監(jiān)理公司等專業(yè)部門核定的產(chǎn)值支付工程進(jìn)度款，嚴(yán)格按合同及資金預(yù)算支付各項(xiàng)款項(xiàng)，防止資金鏈斷裂。（2）根據(jù)市場行情與銷售狀況決定開發(fā)進(jìn)度與銷售策略。鑒于目前房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷與國家宏觀政策導(dǎo)向，各地的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)了價(jià)量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數(shù)地區(qū)取消了“限貸”等相關(guān)政策，國家也對首套房的優(yōu)惠政策做出了調(diào)整，但大多數(shù)購房者還處于觀望心態(tài)。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須根據(jù)本地市場行情，作出合適的開發(fā)進(jìn)度決策與合理的銷售策略判斷。如當(dāng)前情況下，對于項(xiàng)目的進(jìn)度可以考慮穩(wěn)健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時(shí)保證足夠的銷售費(fèi)用預(yù)算，加大對銷售廣告費(fèi)效比的考核，但必須考慮投入與產(chǎn)出比例，總體提高企業(yè)利潤。

（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目租售階段的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)管理。（1）選擇業(yè)務(wù)管理水平較高的物業(yè)公司。對于現(xiàn)代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會(huì)認(rèn)真考慮物業(yè)管理水平等軟條件。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有配備了高質(zhì)量的物業(yè)管理，才算是完整的成熟的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而同時(shí)，良好的物業(yè)管理能力也會(huì)提高房產(chǎn)的競爭力，增大對于該房產(chǎn)項(xiàng)目的需求。當(dāng)外部環(huán)境對房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售并不有利時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)部條件優(yōu)化將明顯促進(jìn)企業(yè)租售實(shí)現(xiàn)，提高企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度、減小企業(yè)財(cái)務(wù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制能力，同時(shí)也會(huì)促進(jìn)企業(yè)的形象提升，在同行業(yè)競爭中保持優(yōu)勢地位。（2）加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售是資金回籠階段，此時(shí)如果出現(xiàn)久欠房款或租金的情況，將會(huì)大大增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要加強(qiáng)銷售控制，減少壞賬的出現(xiàn)概率，防止出現(xiàn)財(cái)務(wù)惡化等狀況。因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，需要嚴(yán)格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數(shù)額及租金繳納期限。當(dāng)購房者財(cái)務(wù)信用情況較差時(shí)，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會(huì)導(dǎo)致長期未達(dá)賬項(xiàng)。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業(yè)面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

結(jié)論：近些年來我國房地產(chǎn)業(yè)保持著發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展事關(guān)國計(jì)民生。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)質(zhì)上屬于典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)在投資房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)需要占用較大規(guī)模的資金，同時(shí)由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長，因此資金周轉(zhuǎn)期也較長，如何有效把握房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)便成為了房地產(chǎn)業(yè)日常經(jīng)營管理中的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大小將直接影響到企業(yè)未來的生存及發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的分析現(xiàn)已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)減小風(fēng)險(xiǎn)、制定發(fā)展目標(biāo)的重要舉措。因此，為確保房地產(chǎn)企業(yè)可以在激烈的市場競爭中占有優(yōu)勢地位，必須首先分析各項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)及采取必要的應(yīng)對措施。

參考文獻(xiàn)：

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn) 

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。 

1.2管理的重要性 

1.2.1確保項(xiàng)目按期完成 

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 

1.2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性 

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。 

1.2.3保證項(xiàng)目效益最大化 

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn) 

2.1決策缺乏依據(jù) 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目的開發(fā)管理在實(shí)際中會(huì)受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會(huì)存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對當(dāng)前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時(shí)沒有對市場做好調(diào)研工作。這就會(huì)導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯(cuò)誤的、沒有相對依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項(xiàng)目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)非常重要的問題。 

2.2成本控制 

房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對其進(jìn)行處理，就會(huì)讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問題。這也是目前我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要針對項(xiàng)目的實(shí)際情況，對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。 

2.3項(xiàng)目前期可行性研究不到位 

建設(shè)單位往往會(huì)過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。 

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的對策探討 

3.1嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查工作 

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)查工作。對此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個(gè)方面著手制定出市場可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。 

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系 

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實(shí)現(xiàn)：第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級管理人員個(gè)人績效、獎(jiǎng)金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績效或獎(jiǎng)金處罰。通過該機(jī)制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制及時(shí)向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。 

4、結(jié)束語 

房地產(chǎn)開發(fā)必然會(huì)在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。 

參考文獻(xiàn) 

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

1.1AHP法AHP法是一種定性分析和定量分析相結(jié)合的決策分析方法。客觀情況的復(fù)雜性導(dǎo)致對多因素問題分析時(shí)很難做到每一個(gè)判斷矩陣都具有完全一致性，需要結(jié)合要素的不同權(quán)重進(jìn)行分析。首先，需要根據(jù)Saaty九標(biāo)度判斷矩陣，將定性判斷定量化，構(gòu)造兩兩對比矩陣;其次，利用和積法確定不同層次的相對權(quán)重;最后進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。由于對兩個(gè)復(fù)雜要素的比較不能完全一致，會(huì)出現(xiàn)偏差，需要對矩陣進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。一致性檢驗(yàn)指標(biāo)為CR=CI/RI，其中，CI=(λmax－n)/n－1，λmax為判斷矩陣的最大特征值，n為矩陣的維數(shù)，RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)。一般情況下，CR越小，矩陣的一致性越好，當(dāng)CR＜0.1，可以判斷矩陣有令人滿意的一致性。

1.2VIKOR法VIKOR法是一種基于理想點(diǎn)法的多屬性決策方法，最早由Opricovic［11］于1998年提出。其基本思路為:首先，定義正、負(fù)理想解。正理想解是指各方案在評估準(zhǔn)則下的最優(yōu)值;負(fù)理想解是指各方案在評估準(zhǔn)則下的最差值。其次，對備選方案指標(biāo)值與理想方案的接近程度排列優(yōu)先順序，越接近正理想解的方案越好。排序采用了由Lp-metric發(fā)展而來的聚合函數(shù)。

2房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策指標(biāo)分析

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的規(guī)模較大，涉及的因素較多，構(gòu)建全面、系統(tǒng)的指標(biāo)評價(jià)體系是進(jìn)行項(xiàng)目投資決策的前提［13］。具體而言，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策會(huì)受到以下四個(gè)方面因素的影響:首先，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目為不動(dòng)產(chǎn)，外部環(huán)境會(huì)影響房地產(chǎn)項(xiàng)目投資;其次，房地產(chǎn)企業(yè)是以盈利為目的，項(xiàng)目投資帶來的經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)企業(yè)決策者最關(guān)心的;再次，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的復(fù)雜性，政策風(fēng)險(xiǎn)、工程風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)等會(huì)影響項(xiàng)目的投資決策;最后，土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)和建安工程費(fèi)也會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策。綜上所述，在其他學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，經(jīng)過調(diào)研分析之后，筆者構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的一級屬性和二級屬性指標(biāo)，見表1。

3基于AHP和VIKOR法的房地產(chǎn)企

業(yè)項(xiàng)目投資決策評價(jià)案例分析W企業(yè)是國內(nèi)較大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，業(yè)務(wù)范圍覆蓋50多個(gè)城市，年銷售規(guī)模達(dá)到千億元。本文以W企業(yè)將在天津、徐州、福州和成都實(shí)施的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例進(jìn)行投資決策的評價(jià)研究:酒店式公寓項(xiàng)目A1位于天津市區(qū)南部，該宗地臨近市級商業(yè)中心，商業(yè)配套設(shè)施齊全，北側(cè)為相關(guān)政府部門;別墅區(qū)項(xiàng)目A2位于徐州市銅山區(qū)，處于城區(qū)主干道，靠近連霍高速，交通便利，周邊商業(yè)配套設(shè)施均面向高層消費(fèi)群體;商品房項(xiàng)目A3位于福州市倉山區(qū)，依山傍水、環(huán)境優(yōu)雅，臨近多所大學(xué)校園，超市、醫(yī)院等生活配套設(shè)施齊全，公交系統(tǒng)完善;配套商業(yè)設(shè)施和高層住宅樓項(xiàng)目A4位于成都市核心區(qū)，有多路公交經(jīng)過，周邊配套包括學(xué)校、商場、醫(yī)院、銀行等。4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均有自己的優(yōu)勢，側(cè)重點(diǎn)不同，本文從環(huán)境指標(biāo)、收益指標(biāo)、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)4個(gè)方面利用AHP和VIKOR法對W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策進(jìn)行評價(jià)。

3.1利用AHP確定指標(biāo)權(quán)重研究人員邀請10位來自房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的高級工程師分別對一級指標(biāo)集和二級指標(biāo)集的重要性進(jìn)行打分，構(gòu)造判斷矩陣，通過MATLAB10.0軟件計(jì)算出各級指標(biāo)的權(quán)重，并進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，結(jié)果見表2～表6。從表2～表6的數(shù)據(jù)可以看出，各一級指標(biāo)和二級指標(biāo)的判斷矩陣均通過一致性檢驗(yàn)，由此本文得到了14個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策二級指標(biāo)的權(quán)重，結(jié)果見表7。

3.2利用VIKOR法進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策評價(jià)對于4個(gè)項(xiàng)目的收益指標(biāo)和成本指標(biāo)，筆者通過項(xiàng)目的可行性報(bào)告可以查出相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，同時(shí)，邀請10位專家分別從環(huán)境指標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)對4個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行打分，滿分為5分，然后求出專家的平均得分。因此，本文得到W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的所有原始數(shù)據(jù)見表8。由于表8中的原始數(shù)據(jù)具有不同的量綱，需要進(jìn)行無量綱化處理。在VIKOR算法中常使用線性規(guī)范的方式進(jìn)行無量綱化，具體計(jì)算過程見式(2)和式(3)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的環(huán)境指標(biāo)和收益指標(biāo)為效益屬性，即分?jǐn)?shù)越高越好房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)和成本指標(biāo)為成本屬性，即分?jǐn)?shù)越低越好同時(shí)，需要計(jì)算W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目14個(gè)二級指標(biāo)的正、負(fù)理想解，得到在評估準(zhǔn)則經(jīng)過無量綱化之后求得的W企業(yè)4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的正理想解和負(fù)理想解見表9。由表10的數(shù)據(jù)顯示，從可接受利益的門檻條件看，Q值排序第一的房地產(chǎn)項(xiàng)目與排序第二、第三和第四的項(xiàng)目均不滿足條件，其差值均小于0.3333;從可接受的決策可靠度看，4個(gè)項(xiàng)目均滿足條件。因此，筆者基于AHP和VIKOR算法比較W企業(yè)的4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策，認(rèn)為4個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目均為妥協(xié)解。相比之下，筆者認(rèn)為項(xiàng)目A1是經(jīng)過妥協(xié)后的最優(yōu)投資決策，而項(xiàng)目A2是經(jīng)過妥協(xié)后的最差投資決策。

4結(jié)語

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  開發(fā)  工程項(xiàng)目  管理

        0 引言

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

        1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

        當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

        1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

        1.2 項(xiàng)目成本管理問題

        無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

        2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

        2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

        風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

 2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理 主要問題 改善對策

房地產(chǎn)開發(fā)存在著前期手續(xù)繁瑣，開發(fā)周期長，投入大，收益往往都在1、2年之后等特點(diǎn)，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是當(dāng)前國家政策一再調(diào)整，對房地產(chǎn)開發(fā)限制越來越多，開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加大，由開發(fā)商說了算的賣方市場已經(jīng)結(jié)束，限購令的出臺(tái)更加劇了這一變化，完全進(jìn)入了買方市場，用戶購買更趨于理性，不再一擁而上，整幢樓整幢樓的買，更多的是選擇開發(fā)商的品牌，小區(qū)環(huán)境，樓盤的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)，作為開發(fā)商，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)市場變化，把用戶需求的放在第一位，做好前期市場調(diào)研工作，同時(shí)在質(zhì)量和服務(wù)上下工夫，通過科學(xué)合理的項(xiàng)目管理，打造出精品工程，樹立自己的品牌。

那么在實(shí)際開發(fā)過程中，如何發(fā)現(xiàn)管理存在的問題，完善管理過程，使最后的產(chǎn)品能達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的目標(biāo)，滿足用戶的需求，從而在市場上具有一定的競爭力呢，本人根據(jù)當(dāng)前存在的一些普遍情況，并結(jié)合工作實(shí)際進(jìn)行探討。

一、主要問題分析

（一）項(xiàng)目決策前，不重視可行性研究

在當(dāng)前國家宏觀調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲的背景下，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)明顯加劇，但某些開發(fā)商認(rèn)為調(diào)控會(huì)很快過去，對政府的調(diào)控力度估計(jì)不足，對市場前景盲目樂觀，沒有請專業(yè)人士對市場和政策做一個(gè)深入的分析研究，把自己的經(jīng)驗(yàn)代替可行性研究，增加自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。另一方面未能提前對地塊本身的特點(diǎn)和周邊情況的配置以及規(guī)劃條件進(jìn)行了解，尤其是不清楚當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，導(dǎo)致在做方案時(shí)才發(fā)現(xiàn)問題，但已成事實(shí)，無端增加成本。

（二）方案規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)改變隨意性

開發(fā)商對方案和施工圖不夠重視，隨意性大，認(rèn)為在施工階段改也來得及，卻不知道這是本末倒置的行為。在設(shè)計(jì)階段甚至更早發(fā)現(xiàn)問題，并給予解決，對以后施工起到事半功倍的效果，如果在施工過程中發(fā)生了大量設(shè)計(jì)變更或者業(yè)主方應(yīng)自己的要求進(jìn)行大量變更，不僅造成工程不能順利進(jìn)行，延長了工期，還會(huì)發(fā)生大量索賠情況，更引起很多項(xiàng)目的價(jià)格重新審核，如果是招標(biāo)工程，很多報(bào)價(jià)項(xiàng)目就是無效報(bào)價(jià)，容易使工程造價(jià)脫離控制，超出概算。

（三）項(xiàng)目的現(xiàn)場管理有缺陷

現(xiàn)場管理機(jī)制不規(guī)范，現(xiàn)場人員責(zé)任不明確或權(quán)限不清晰，現(xiàn)場人員做不了主，不敢做主，事無巨細(xì)均要請示匯報(bào)，尤其在工程變更簽證方面，不能及時(shí)對工程變更作出意見，為不影響工期，很多時(shí)候都是施工已成事實(shí)，聯(lián)系單還沒下達(dá)，時(shí)間一長，當(dāng)事人就容易忘記當(dāng)時(shí)情況，造成索賠和決算困難，在重要施工階段如果停工等待批復(fù)，會(huì)使進(jìn)度計(jì)劃得不到控制，還會(huì)引起索賠。

（四）對前期物業(yè)重視不足，物業(yè)服務(wù)不到位

物業(yè)服務(wù)管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講就是售后服務(wù)，是項(xiàng)目管理不可分離的一部分。專業(yè)的物業(yè)管理水平是企業(yè)品牌建立和保持的原因之一。對前期物業(yè)不夠重視，就相當(dāng)于放棄了一個(gè)好管家，即使能在項(xiàng)目完成后請到好的物業(yè)公司，那也是在亡羊之后了，對項(xiàng)目有可能形成永遠(yuǎn)也無法彌補(bǔ)的遺憾。另一方面，物業(yè)公司限于自身贏利和管理惰性，未能積極處理售買雙方的關(guān)系，售后維修不及時(shí)，配套設(shè)施不到位，物業(yè)服務(wù)不到位等，造成用戶不交或拖欠管理費(fèi)，從而陷入惡性循環(huán)。

二、改善對策

（一）必須十分重視項(xiàng)目的可行性研究

俗話說萬事開頭難，可行性研究就是整個(gè)項(xiàng)目的第一步，將來幾年內(nèi)，公司的工作重心都將可能圍著這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)，因此可行性報(bào)告的正確與否，將影響公司的生存發(fā)展。一要分析宏觀環(huán)境，深入解讀當(dāng)前政策及預(yù)測今后一段時(shí)期內(nèi)的走向，了解市場的活躍程度，用戶的需求等等，二要了解意向開發(fā)土地的規(guī)劃條件，地塊周邊情況，當(dāng)?shù)氐囊?guī)劃要求，避免經(jīng)驗(yàn)主義而造成錯(cuò)誤判斷，三要根據(jù)公司的資金流，做好資本運(yùn)做和融資方式及投資決策分析，尤其是做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測。

（二）不能忽視項(xiàng)目方案和設(shè)計(jì)

磨刀不誤砍柴工，做好方案和施工圖設(shè)計(jì)，認(rèn)真對待每個(gè)細(xì)節(jié)，對以后工程的開展起到事半功倍的效果，尤其是在建筑風(fēng)格，平面布局，主要材料等方面更要認(rèn)真討論，一旦確定就不更改。在實(shí)際中就遇到這樣情況，在外墻材料上當(dāng)初沒有重視，導(dǎo)致臨近施工時(shí)才發(fā)現(xiàn)不合適，需要更改材料，結(jié)果重新考察廠家，確定價(jià)格，還要處理材料變更引起的后續(xù)問題，花了大量時(shí)間，不僅工期延長，承包單位還要索賠相關(guān)費(fèi)用。

（三）加強(qiáng)開發(fā)建設(shè)的過程控制

施工過程管理必須確定質(zhì)量目標(biāo)，明確項(xiàng)目部管理責(zé)任?，F(xiàn)場簽證程序要明晰，責(zé)任要明確，公司要適當(dāng)放權(quán)給現(xiàn)場管理人員，規(guī)定現(xiàn)場簽證的權(quán)限，及時(shí)處理一些問題，在緊急情況下，可以先報(bào)告設(shè)計(jì)單位，獲得口頭許可，事后及時(shí)補(bǔ)辦手續(xù)。

（四）物業(yè)公司需提前介入

有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司可以提出實(shí)用的甚至建設(shè)性意見，不僅提升項(xiàng)目檔次，還能使在功能上更加人性化，使用更合理，對整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是十分有利的，同時(shí)開發(fā)商應(yīng)充分考慮小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理所需配備的設(shè)備以及管理用房等，調(diào)動(dòng)物業(yè)公司的服務(wù)積極性和工作主觀能動(dòng)性，做好物業(yè)服務(wù)工作。物業(yè)公司應(yīng)明確服務(wù)范圍，制定崗位職責(zé)，定期公布收入支出，嚴(yán)格按合同辦事，處理好與用戶的關(guān)系。

三、總結(jié)

開發(fā)商是項(xiàng)目開發(fā)過程的組織者，同時(shí)也是投資者和收益者，不能一味追求利潤的最大化而忽視了用戶的利益，應(yīng)在品牌上下功夫，做好項(xiàng)目各個(gè)過程的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功建設(shè)和各方利益的“共贏”。

參考文獻(xiàn)