房地產(chǎn)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

經(jīng)營模式簡述：

第一步：房地產(chǎn)公司與購房者簽訂《商品房銷售合同》的同時與購房者簽訂《房屋租賃合同》；

第二步：房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》：

第三步：物業(yè)管理公司與富爾沃財富街及各商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街是與商戶聯(lián)營的商業(yè)公司。

經(jīng)營模式詳述及稅務(wù)問題概述：

房地產(chǎn)公司與購房者簽訂《房屋租賃合同》，合同中會有這樣的約定：購房者將該房屋交付房地產(chǎn)公司后，無論該房屋實際出租與否，房地產(chǎn)公司均應(yīng)按約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向購房者交付租金。此業(yè)務(wù)需要按5.55%交納“租賃業(yè)”營業(yè)稅金及附加，按1‰交納印花稅，扣除成本、費用、稅金后交納企業(yè)所得稅（由于房地產(chǎn)采取的是平價、折價出租，此項業(yè)務(wù)可能一直虧損）,房地產(chǎn)公司不需要交納房產(chǎn)稅，土地使用稅,因為房地產(chǎn)公司不是房屋的所有權(quán)人。

購房者要按5.55%交納“租賃業(yè)”營業(yè)稅金及附加，個人出租商鋪按12%交納房產(chǎn)稅，按相關(guān)土地級次交納土地使用稅，按1‰交納印花稅，按20%交納“財產(chǎn)租賃所得”個人所得稅,個人所得稅需要房地產(chǎn)公司代扣代繳。

接下來房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》，合同中要約定：物業(yè)管理公司包租房地產(chǎn)公司簽下的所有商鋪；并約定如實際出租該房屋的價格高于與房地產(chǎn)公司約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則高出部分做為物業(yè)管理公司受托租房的手續(xù)費收入歸物業(yè)管理公司所有；如果實際出租該房屋的價格低于與房地產(chǎn)公司約定的租金標(biāo)準(zhǔn)（此標(biāo)準(zhǔn)與返購房者的租金金額一致），則按實際出租該房屋的價格返給房地產(chǎn)公司，不另外收取手續(xù)費；如果房屋未出租則不付任何費用。

再接下來物業(yè)管理公司與富爾沃財富街及各獨立經(jīng)營的商戶簽訂《房屋租賃合同》。富爾沃財富街作為一般納稅人，以不含增值稅收入的10%（假定比例）作為聯(lián)營收益，讓聯(lián)營商戶提供收入90%的增值稅發(fā)票或者費用票子，由商戶負擔(dān)增值稅金及附加，由富爾沃財富街負擔(dān)房租，企業(yè)所得稅是富爾沃財富街負擔(dān)還是聯(lián)營商戶負擔(dān)有待商榷。各獨立經(jīng)營商戶的稅金是否由富爾沃財富街代扣也有待商榷。

稅收問題詳解：

假定每年返購房者租金10萬元，則房地產(chǎn)公司與物業(yè)管理公司簽訂《委托租房合同》中的租金也為每年10萬，高于10萬的作為受托租房的手續(xù)費歸物業(yè)管理公司所有；低于10萬的，按實際出租金額返給房地產(chǎn)公司，不另收手續(xù)費。我們下面只介紹房地產(chǎn)公司的會計處理。

房地產(chǎn)公司的會計處理：

第一種情況以高于或者等于約定價格租出：

收到租金時，發(fā)票開給富爾沃財富街及各獨立經(jīng)營商戶

借：銀行存款 100000

貸：其他業(yè)務(wù)收入100000

支付租金時，用購房者提供的發(fā)票進成本

借：其他業(yè)務(wù)成本100000

貸：銀行存款100000

計提營業(yè)稅及附加時

借：營業(yè)稅金及附加5550

貸:應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅 5000

-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅350

-應(yīng)交教育費附加150

-應(yīng)交地方教育費附加 50

交印花稅

借：管理費用-稅費 100

貸：現(xiàn)金 100

第二種情況以低于約定價格租出，假定以8萬元租出：

收到租金時，發(fā)票開給富爾沃財富街及各獨立經(jīng)營商戶

借：銀行存款 80000

貸：其他業(yè)務(wù)收入80000

支付租金時，用購房者提供的發(fā)票進成本

借：其他業(yè)務(wù)成本100000

貸：銀行存款100000

計提營業(yè)稅及附加時

借：營業(yè)稅金及附加4440

貸:應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅4000

-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅280

-應(yīng)交教育費附加120

-應(yīng)交地方教育費附加 40

交印花稅

借：管理費用-稅費 100

貸：現(xiàn)金 100

富爾沃財富街會計處理：

假定銷售商品收入100萬，財富街扣10%作為聯(lián)營收入，增值稅金及附加由聯(lián)營商戶負責(zé)，財富街負擔(dān)房租，企業(yè)所得稅由財富街負擔(dān)。由于房租金額相同兩種方式下對稅金影響相同，故作會計分錄時未考慮房租。

聯(lián)營有兩種方式：第一種視同買斷代銷，第二種收取手續(xù)費方式

第一種視同買斷代銷：

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅 170000

由于扣點10%，故聯(lián)營方應(yīng)提供成本、費用發(fā)票90萬，由于聯(lián)營商戶負擔(dān)增值稅金及附加，所以提供成本、費用發(fā)票都可以，如果聯(lián)營商戶只負擔(dān)增值稅，則應(yīng)提供增值稅票。

借：庫存商品 900000

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅）153000

貸：銀行存款1053000

借：主營業(yè)務(wù)成本900000

貸：庫存商品 900000

計提增值稅附加

借：營業(yè)稅金及附加 1870

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅1190

-應(yīng)交教育費附加 510

-應(yīng)交地方教育費附加 170

應(yīng)交增值稅稅金及附加合計：170000-153000+1870＝18870

應(yīng)交企業(yè)所得稅：（1000000-900000-1870）×25%＝24532.50

應(yīng)交稅總計：18870+24532.50＝43402.50

如增值稅金及附加由聯(lián)營商戶負擔(dān)，則財富街實際負擔(dān)24532.50元稅金；

如聯(lián)營商戶只負擔(dān)增值稅，則財富街負擔(dān)26402.50元稅金；

第二種收取手續(xù)費代銷

銷售商品時

借：銀行存款1170000

貸：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商1000000

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅） 170000

借：應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅）170000

貸：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商170000

借：應(yīng)付賬款-X供應(yīng)商1170000

貸：主營業(yè)務(wù)收入-代銷手續(xù)費 100000

銀行存款 970000

計提營業(yè)稅稅金及附加

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加5550

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交營業(yè)稅5000

-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 350

-應(yīng)交教育費附加 150

-應(yīng)交地方教育費附加 50

應(yīng)交營業(yè)稅金及附加合計：5550

應(yīng)交企業(yè)所得稅：(100000-5550)×25%=23612.50

應(yīng)交稅金總計：5550+23612.50＝29162.50

第2篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

 

 

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、加快城市化進程及帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展具有重要推動作用。利用大數(shù)據(jù)及信息技術(shù)實行互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式則具有鮮明的時代特征，同時針對消費心理并實現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的營銷效率，降低企業(yè)的營銷投入成本，有效改善和彌補傳統(tǒng)營銷模式的短板與不足。

 

一、互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式現(xiàn)狀

 

(一)離線商務(wù)營銷模式：以互聯(lián)網(wǎng)為依托，將房地產(chǎn)營銷模式中的價格、服務(wù)和預(yù)訂等信息以線下的形式傳遞給經(jīng)營商店，并由此推動給線下消費者，因此又稱之為“O2O模式”。該模式具有廣闊的市場發(fā)展空間，極大節(jié)約營銷成本，有效提高營銷效率和質(zhì)量。

 

(二)社交網(wǎng)絡(luò)營銷模式：借助于新型網(wǎng)絡(luò)交流平臺與網(wǎng)絡(luò)社交優(yōu)勢建立社交網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，通過消費者與營銷人員的互動性對消費者進行精準(zhǔn)定位，充分了解滿足費者需求，具有高效的針對性、創(chuàng)新新與信譽度。

 

(三)大數(shù)據(jù)營銷模式：對多種網(wǎng)絡(luò)平臺的數(shù)據(jù)進行綜合性分析，充分運用大數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)對相關(guān)數(shù)據(jù)進行分析和處理，實現(xiàn)市場定位精準(zhǔn)化，宣傳工作目標(biāo)化，該模式對行業(yè)發(fā)展走向和前景能進行有效預(yù)測，增強企業(yè)的市場競爭力，獲得較高投資回報率。

 

二.消費心理

 

消費心理是指消費者在消費活動中的心理活動和心理特征的過程。消費者在購買行為時，會產(chǎn)生感覺、感知、記憶、注意、想象、情緒、思維等心理活動，呈現(xiàn)出一般規(guī)律的心理活動。大多數(shù)消費者在買房時，他們必然經(jīng)歷一個理性的和復(fù)雜的消費決策過程：需求的認知，信息的收集，選擇和評價，這其中消費者購房心理占有主導(dǎo)因素。基于2014年新浪地產(chǎn)網(wǎng)與桂房網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)及統(tǒng)計分析顯示，影響消費者購房心理的主要因素包括：區(qū)位(22%)：如市區(qū)/城郊/商區(qū)等;配套設(shè)施(11%)：醫(yī)院/學(xué)校等;價格(30%)：平米售價/總房價/折扣/增值潛力等;房屋質(zhì)量(20%)：建筑質(zhì)量/風(fēng)格/戶型/朝向采光等;環(huán)境(9%)：綠化/休閑設(shè)施;物業(yè)管理(3%)：服務(wù)水平/費用等;開發(fā)商品牌(5%)：聲譽/資質(zhì)等。顯然消費心理分布的不同對房地產(chǎn)企業(yè)營銷策略具有重要影響。

 

三.考慮消費心理的互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式構(gòu)建

 

(一)發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢優(yōu)化營銷資源：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，對行業(yè)資源進行優(yōu)化合理配置實現(xiàn)高效整合，并根據(jù)消費者心理制定針對性調(diào)研方案，發(fā)展?jié)撛谑袌鱿M者，并建立高效暢通的互聯(lián)網(wǎng)溝通交流機制，根據(jù)反饋信息將潛在消費者進行專業(yè)化分類歸檔。

 

(二)針對消費心理拓寬營銷渠道：充分調(diào)研消費者心理，以互聯(lián)網(wǎng)為平臺拓寬房地產(chǎn)營銷渠道，利用多元化銷售途徑調(diào)節(jié)企業(yè)和消費者在需求、空間結(jié)構(gòu)等方面矛盾，從實際供求情況出發(fā)，以最小成本為消費者提供服務(wù)。

 

(三)以互聯(lián)網(wǎng)為依托進行多元化推廣：充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)方便快捷、受眾人群廣泛的特點，將互聯(lián)網(wǎng)作為企業(yè)營銷信息的重要場所，將互聯(lián)網(wǎng)營銷推廣手段與傳統(tǒng)化推廣手段有機結(jié)合，強化與不同心理的消費者之間溝通交流，以分享網(wǎng)站等形式推廣品牌，擴大受眾數(shù)量。

 

(四)以消費心理為依據(jù)制定合理營銷價格：從消費者心理和市場需求的實際情況出發(fā)，制定有針對性、合理性和科學(xué)性營銷價格，充分發(fā)揮市場在資源配置中基礎(chǔ)性作用，充分發(fā)揮消費者在互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷定價模式中的主導(dǎo)地位，以拍賣和折扣等形式制定營銷價格。

 

四.互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式具體措施

 

(一)加強消費者數(shù)據(jù)庫建設(shè)

 

實現(xiàn)高效精準(zhǔn)營銷，最根本的是消費者數(shù)據(jù)庫的建立和消費者行為的分析。企業(yè)需要以多種方式獲取消費者信息。在線網(wǎng)站是最直接訪問網(wǎng)絡(luò)上的互動信息流，網(wǎng)上活動實名用戶注冊、互動媒體等形式的互動可以增加到消費者數(shù)據(jù)庫。企業(yè)信息數(shù)據(jù)庫的進一步挖掘和分析消費者行為信息，如消費者的歷史，健康，生活軌跡，使用手機的頻率，時間，以確定他們的需求，提供數(shù)據(jù)支持，制定精準(zhǔn)營銷策略。

 

(二)加強交流途徑多元化管理：1、加強建設(shè)跨媒體渠道。若想完成全覆蓋的房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，提高用戶的使用頻率，可以通過整合高人氣的搜索引擎、社交媒體、移動互聯(lián)網(wǎng)客戶端等資源，以增強購房意向。搜索引擎為企業(yè)推廣的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)造了巨大的商機，不僅為房地產(chǎn)企業(yè)信息提供了一個極好的平臺，而且還提高了用戶的參與意識，實現(xiàn)互動營銷和口碑營銷。2、加強建設(shè)網(wǎng)絡(luò)聚合平臺。首先，收集國內(nèi)主流的房地產(chǎn)開發(fā)商，利用3D技術(shù)全方位的立體顯示樓盤的地理位置，戶型和配置等，搜索建設(shè)并完善房地產(chǎn)行業(yè)的信息。第二，提高用戶搜索的準(zhǔn)確性，精準(zhǔn)整合房產(chǎn)戶型、價格、地理位置等，滿足消費者的相關(guān)檢索心理，提供高效、準(zhǔn)確的檢索結(jié)果。最后，針對新房、二手房、旅游、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等不同地段，根據(jù)消費者的心理和購買頻率進行合理的分配和廣告宣傳，達到開發(fā)商房產(chǎn)信息高效推廣的目的。3、加快移動客戶端應(yīng)用程序的開發(fā)。對于消費者來說，移動客戶端應(yīng)用程序?qū)崿F(xiàn)了消費者高效便利了解房地產(chǎn)信息、參與企業(yè)互動的目的。對于企業(yè)來說，房地產(chǎn)移動客戶端應(yīng)用程序不僅為企業(yè)帶來更多的潛在買家，同時是企業(yè)獲取客戶信息，把握客戶需求的極佳平臺。

 

(三)加強線上線下結(jié)合，提升用戶轉(zhuǎn)化率：1、在線整合資源，提供便捷服務(wù)。首先充分了解網(wǎng)上瀏覽的需求，提供人工咨詢、安排獨家等增值服務(wù)。其次，向開發(fā)商爭取折扣，為消費者提供優(yōu)惠價格，同時創(chuàng)新房地產(chǎn)金融模式，解決購房者的資金需求。最后，企業(yè)要實現(xiàn)多樣化的購買方式，通過團購，秒殺和其他新的方式來提高購買消費者的購買欲望。2、線下優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，增加看房體驗。因為房地產(chǎn)不可移動的特殊屬性，房產(chǎn)營銷體系不可或缺的是線下看房的體驗。一方面，企業(yè)要保護消費者的利益，選擇優(yōu)質(zhì)的線下開發(fā)商及專業(yè)的物業(yè)顧問合作。另一方面，推出系列的看房體驗活動，以吸引消費者的關(guān)注，增加消費體驗。

 

(四)加強增值服務(wù)與反饋機制建設(shè)：1、加強增值服務(wù)。一方面，通過開發(fā)手機應(yīng)用程序，匯聚共同地點和興趣的業(yè)主形成新的社交圈，以便向客戶提供精準(zhǔn)的項目宣傳，客戶維護等互動服務(wù);另一方面，企業(yè)應(yīng)整合社區(qū)資源，聚集衣食住行，休閑娛樂的商家信息，打造以社區(qū)為中心的新型商圈。2、創(chuàng)建用戶反饋機制。建立完善的用戶反饋機制，時刻與用戶互動了解用戶意見，根據(jù)分類、記錄等來改進產(chǎn)品或服務(wù)。主動處理客戶投訴，以良好的態(tài)度、及時的行動來解決消費者的問題，提高客戶滿意度。

 

五、結(jié)束語

 

現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展為互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式展提供了廣闊空間，而考慮消費心理需求則進一步貼合市場實際，在模式的構(gòu)建和發(fā)展過程既要重要充分運用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，又要充分把握消費者心理，才能制定合理化營銷策略，實現(xiàn)互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)營銷模式的健康運轉(zhuǎn)。

第3篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

[關(guān)鍵詞]運營模式；盈利模式；房地產(chǎn)電商綜合平臺

[DOI]10. 13939/j. cnki. zgsc. 2016. 06. 105

1 引 言

房地產(chǎn)業(yè)正進入“白銀時代”，房屋銷量下降，市場競爭加??；同時，“90后”正逐漸加入房地產(chǎn)消費群體，他們具有明顯的網(wǎng)絡(luò)消費特征。市場變化促使房地產(chǎn)電商迅速發(fā)展，房地產(chǎn)電商綜合平臺是互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)的新型營銷模式，改變了傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商模式，試圖為購房者、開發(fā)商、中介搭建一個透明交易平臺，為房地產(chǎn)電商探索出新方向。

1994年，張健坤等提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷概念[1]，之后我國興起了研究房地產(chǎn)營銷新模式的熱潮。易勇等（1999）指出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷24小時全天候服務(wù)、買賣雙方可互動交流等優(yōu)勢；[2]有學(xué)者將優(yōu)勢總結(jié)為時空限制少、溝通效果強等。[3]2001年，陳東錦提出房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷有整合營銷和軟營銷優(yōu)勢[4]，使研究重點轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合；[5]余建國等人認為應(yīng)將傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷整合在一起開展房地產(chǎn)電商。[6]房地產(chǎn)電商發(fā)展迅速但效益不佳，由此房地產(chǎn)網(wǎng)站盈利模式與績效引起學(xué)者關(guān)注[7-8]，部分學(xué)者使用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法對房企電子商務(wù)績效進行評價。[9]張蓓蓓從房地產(chǎn)電商構(gòu)建者角度，將房地產(chǎn)網(wǎng)站劃分為房地產(chǎn)公司自建網(wǎng)站、房地產(chǎn)業(yè)門戶網(wǎng)站、綜合網(wǎng)站房地產(chǎn)欄目等；[10]而陳林杰（2015）則認為房地產(chǎn)電商類型有媒體電商、渠道電商與交易電商。[11]綜觀我國房地產(chǎn)電商相關(guān)研究，大都以傳統(tǒng)房地產(chǎn)電商為研究對象，鮮有關(guān)于新興房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式的研究。有鑒于此，文章從房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式出發(fā)，通過介紹平臺業(yè)務(wù)類型與盈利模式，指出幾點不足并提出改進建議。

2 房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式

房地產(chǎn)電商綜合平臺模式即搭建網(wǎng)絡(luò)平臺或開發(fā)App，與地產(chǎn)商合作獲得新盤信息，在平臺上；同時與經(jīng)紀(jì)公司合作，給原本只從事二手房的經(jīng)紀(jì)人提供新建房源信息，使其在二手房業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上向購房者推廣新房的模式。綜合平臺對開發(fā)商、二手房業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人、購房者進行整合；建設(shè)網(wǎng)站、App、搜索引擎、微信公眾號等多樣化營銷渠道；提供線上搜索咨詢，線下看房簽約服務(wù)；并新設(shè)經(jīng)紀(jì)人評分等增值服務(wù)，為購房者打造線上查詢房源信息、初步達成購買意向，線下看房并做出決策簽約的全新購房體驗。房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)電商綜合平臺運營模式

綜合平臺資源整合途徑主要有以下幾種。

2. 1 簽約經(jīng)紀(jì)人帶入客戶、房源信息

平臺最初資源積累選擇從資源豐富的經(jīng)紀(jì)公司入手，組建團隊調(diào)查拜訪經(jīng)紀(jì)公司，并與其簽署合作協(xié)議。之后，合作經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人在平臺注冊，分享購房者、房源等信息，為平臺帶入資源。

2. 2 開發(fā)商、業(yè)主投入房源

綜合平臺與開發(fā)商、商談判，承諾按效果收費，與開發(fā)商、商合作，獲取樓盤資源在網(wǎng)站或App上。同時，平臺規(guī)定業(yè)主上傳房源信息免費，吸引業(yè)主將房源聚集至平臺或App上進行交易，幫助平臺整合零散的二手房信息。

2. 3 用戶流量帶入數(shù)據(jù)資源

用戶流量隨平臺的發(fā)展逐漸增多，能夠收集大量客戶瀏覽、需求數(shù)據(jù)。在大數(shù)據(jù)時代，平臺通過處理數(shù)據(jù)，分析市場變化，能夠及時調(diào)整平臺運營方向。[12]

3 房地產(chǎn)電商綜合平臺盈利模式

3. 1 為開發(fā)商做宣傳推廣，收取傭金

綜合平臺與開發(fā)商約定按推廣效果收費，收費標(biāo)準(zhǔn)有兩種：一種是平臺承諾提升一定百分比成交率，開發(fā)商按照平臺提升的百分比支付傭金；另一種是如果平臺沒有完成承諾成交率提升比例，則開發(fā)商根據(jù)平臺推廣增加的成交套數(shù)付費。交易成功后，平臺抽取較小比例傭金作為推廣費，將大部分傭金交付給經(jīng)紀(jì)公司，作為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)傭金。

3. 2 開展團購活動，收取服務(wù)費用

綜合平臺與開發(fā)商達成協(xié)議，拿到多于線下的房價優(yōu)惠，如購房款優(yōu)惠三萬元等，然后平臺利用房價優(yōu)惠開展團購活動，如交一萬抵三萬、交五千抵一萬等，吸引購房者注意。購房者參加團購活動繳納的保證金，開發(fā)商不再收回，而是作為平臺推廣服務(wù)費。

3. 3 投放相關(guān)廣告，收取廣告位租賃費

綜合平臺與房地產(chǎn)公司合作，將其廣告在平臺上，收取廣告位租賃費用。廣告位置、篇幅不同，平臺對應(yīng)收取的廣告費有所差別。

3. 4 以二手房傭金為本金，進行金融理財

綜合平臺規(guī)定二手房業(yè)主、購房者可免費使用二手房交易產(chǎn)品，但要求他們通過平臺電子金融產(chǎn)品交付傭金，如房多多的傭金寶。電子金融產(chǎn)品承擔(dān)支付寶等類似第三方角色，在簽訂買賣合同時，買方/賣方簽訂《傭金代收代付協(xié)議》，并將傭金提前支付到平臺。之后，平臺再分階段支付給經(jīng)紀(jì)人：如網(wǎng)簽后，支付50%傭金；過戶后，支付40%傭金；交房后，支付10%傭金。在分階段支付期間，綜合平臺以傭金作為資本，做金融理財賺取收入，積少成多，積累財富。

4 房地產(chǎn)電商綜合平臺業(yè)務(wù)類型

4. 1 新房銷售

新房銷售業(yè)務(wù)覆蓋新房、寫字樓、別墅等，交易流程如圖2所示。首先平臺與開發(fā)商合作，獲取最新樓盤信息在平臺上；然后對樓盤信息分類加工，推送在網(wǎng)站或App上，開展互聯(lián)網(wǎng)推廣工作。綜合平臺推廣方式有：與分類網(wǎng)站合作，增加平臺流量；購買關(guān)鍵詞，提升搜索引擎排名；利用微信、微博等社會化媒體進行項目推廣等。購房者可隨時通過平臺網(wǎng)站、App搜索房源信息，并自主選擇聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人，咨詢申請看房。經(jīng)紀(jì)人收到看房申請后，將客戶信息提交至系統(tǒng)記錄，為購房者展示房源、推薦置業(yè)顧問；在后期購房過程中，平臺還會跟進購房進度，提供相關(guān)咨詢服務(wù)。

圖2 新房交易流程

4. 2 二手房買賣

平臺與經(jīng)紀(jì)公司合作，簽約大量經(jīng)紀(jì)人，匯聚二手房房源信息；同時，平臺規(guī)定個人業(yè)主在平臺上房源信息免費，可隨時與購房者聯(lián)系，吸引業(yè)主委托平臺賣房。購房者使用App或網(wǎng)站搜索、選定房源后，與經(jīng)紀(jì)人或業(yè)主聯(lián)系看房談價，完成購房交易。期間，平臺有業(yè)主服務(wù)團隊幫助業(yè)主拍攝房源照片、打理房源；并有專業(yè)服務(wù)團隊全程跟進購房者的購房流程，包括簽約交付定金、申請貸款、代辦過戶等。

同時，綜合平臺為經(jīng)紀(jì)人提供大量的新房資源，使經(jīng)紀(jì)人不僅能為購房者推薦二手房，而且可以推薦新房，實現(xiàn)“一二手聯(lián)動”。[13]

4. 3 金融產(chǎn)品

4. 3. 1 為購房者提供金融信貸產(chǎn)品

平臺為購房者提供認籌金經(jīng)營、首付貸款等金融產(chǎn)品。認籌金經(jīng)營將購房者繳納的認籌金作為投資，提供比銀行利率高的收益。針對首付款不足的購房者，平臺增設(shè)首付貸款服務(wù)，并且縮短了信貸審批時間。

4. 3. 2 為開發(fā)商提供融資服務(wù)

平臺匯聚收到的認籌資金、團購押金等，以信托方式給開發(fā)商提供大量資金，幫助其以更低成本、更快速有效的途徑填補開發(fā)資金空缺。

4. 3. 3 為經(jīng)紀(jì)人提供電子傭金結(jié)算產(chǎn)品

綜合平臺開發(fā)電子傭金結(jié)算系統(tǒng)，將經(jīng)紀(jì)人完成的交易即時登記，經(jīng)紀(jì)人帶看記錄、達成交易紀(jì)錄在結(jié)算系統(tǒng)中一目了然。一旦交易完成，平臺立即通過結(jié)算系統(tǒng)結(jié)付傭金，方便快捷。

4. 4 增值服務(wù)

平臺的增值服務(wù)有：①房產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)資訊，平臺利用大數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)市場，為用戶提供最新房地產(chǎn)資訊；②經(jīng)紀(jì)人打分評級，鼓勵用戶對經(jīng)紀(jì)人的帶看次數(shù)、響應(yīng)速度、服務(wù)專業(yè)度等打分，分?jǐn)?shù)決定經(jīng)紀(jì)人等級、享用平臺信息權(quán)限；③移動社區(qū)增值服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容涉及線上購物、物業(yè)、家政等，將電子商務(wù)帶進購房者日常生活。[14]

5 房地產(chǎn)電商綜合平臺的不足

5. 1 綜合平臺的推廣效果不易明確

開發(fā)商按照綜合平臺提升成交量付費，但影響房地產(chǎn)成交的因素多種多樣，開發(fā)商不易辨別電商綜合平臺的推廣效果。有的電商綜合平臺買通置業(yè)顧問，截留案場正常銷售數(shù)據(jù)；或者經(jīng)紀(jì)人案場外死守售樓處門口，截留正常到訪客戶；個別中介買通置業(yè)顧問，導(dǎo)出購房者數(shù)據(jù)；平臺與營銷經(jīng)理合作，集體數(shù)據(jù)造假，甚至包抄競品樓盤，安排中介人員攔截目標(biāo)客戶等問題頻發(fā)，開發(fā)商在大量來客數(shù)據(jù)中很難辨別電商綜合平臺的有效業(yè)績信息，致使案場管理混亂，開發(fā)商營銷成本增加，不利于雙方長期合作。

5. 2 購房者需要體驗，網(wǎng)絡(luò)營銷提供的體驗不足

由于房地產(chǎn)產(chǎn)品價值量大，在做出決策前，購房者需要對房源的周邊環(huán)境、樓層、戶型、朝向、小區(qū)位置等做多方面的調(diào)查體驗，了解房屋質(zhì)量，充分感受房屋舒適程度。綜合平臺雖然可以展示房地產(chǎn)的外形和結(jié)構(gòu)，卻不能為購房者提供親身體驗服務(wù)。在現(xiàn)場看房前，購房者從App或網(wǎng)頁上獲取的房源信息不足，從網(wǎng)絡(luò)營銷渠道獲得的購買依據(jù)有限。因此，綜合平臺難以滿足購房者多方面需求，存在繼續(xù)改進的空間。

5. 3 平臺業(yè)務(wù)相對單一，經(jīng)營風(fēng)險較大

雖然大型房地產(chǎn)電商綜合平臺已經(jīng)開展新房、二手房等多項業(yè)務(wù)，但多數(shù)新建的綜合平臺仍以新房銷售為主，業(yè)務(wù)內(nèi)容相對單一。在“白銀時代”，市場整體狀況不好，開發(fā)商前期高估市場，拿地過多導(dǎo)致資金鏈緊張，供過于求的市場狀態(tài)促使開發(fā)商與平臺合作，以達到快速消化存量房，回籠資金等目的。此時，綜合平臺以新房業(yè)務(wù)為主，能夠幫助平臺快速發(fā)展。但隨著存量房消費，供需達到平衡，平臺新房業(yè)務(wù)量將減少。若平臺依然以新房為主，不重視二手房等業(yè)務(wù)開展，經(jīng)營風(fēng)險較大。

5. 4 注冊用戶參與活動積極性低

由于網(wǎng)絡(luò)信息不全面、購房者對房地產(chǎn)中介印象較差，用戶注冊App后，對綜合平臺組織的活動積極性比較低，參與比率不高。如房地產(chǎn)電商綜合平臺開展的交1萬抵3萬等團購活動，由于需要購房者先期交1萬元給平臺，導(dǎo)致購房者非常抵觸，活動效果不佳；而平臺日常組織的認籌送小禮品等活動，由于禮品價值不高，難以抵消網(wǎng)上認籌風(fēng)險，導(dǎo)致購房者興趣不大，推廣效果不好。

5. 5 其他類型房地產(chǎn)電商整合轉(zhuǎn)型，市場競爭加劇

綜合平臺發(fā)展迅速，成熟的模式、大量的利潤吸引其他類型房地產(chǎn)電商轉(zhuǎn)型。而綜合平臺的核心技術(shù)沒有申請專利，技術(shù)模擬容易，行業(yè)進入成本低廉，使得市場競爭加劇。原本只做二手房的房地產(chǎn)電商開始涉入新房推廣領(lǐng)域，如安居客等；僅以廣告為主要盈利模式的房地產(chǎn)電商也逐漸向電商綜合平臺靠攏，如搜房網(wǎng)等；此外，如房譜網(wǎng)等同類型的綜合平臺正在建立，房地產(chǎn)電商正在向相似的渠道模式發(fā)展，競爭者逐漸增多，市場競爭日益激烈。

6 對策與建議

6. 1 實行搶客模式，實現(xiàn)中介相互監(jiān)督

開發(fā)商在案場實行聯(lián)合、公平競爭，誰先搶到客戶誰接待，利用多家公司相互監(jiān)督來斷絕數(shù)據(jù)造假、截留散客信息等問題。如在同一個案場內(nèi)，A公司的張三賣給中介的客戶，可能是B公司的李四接待的，中介向開發(fā)商提交成交信息后，客戶信息與其他公司提交的信息重疊，則中介公司買入散客信息就會暴露。一旦發(fā)現(xiàn)有購買散客行為，開發(fā)商實施嚴(yán)厲的懲罰措施，能夠提升開發(fā)商辨別平臺推廣效果的能力。

6. 2 采用新型房源信息載體，提升體驗效果

房地產(chǎn)電商綜合平臺在向購房者推廣房源時，不應(yīng)局限于照片展示、文字描述，應(yīng)積極改進信息加工技術(shù)，加入新興科學(xué)技術(shù)，如flas、視頻、Web 3D虛擬全景展示技術(shù)（Imaged-based VR）、幾何式虛擬現(xiàn)實展示技術(shù)（Geometry-based VR）、基于GIS的地理信息系統(tǒng)展示技術(shù)等，打造電子沙盤，多方位、多角度展示房產(chǎn)信息，為購房者打造身臨其境的體驗和感覺，實現(xiàn)信息傳遞效率最大化。

6. 3 多項業(yè)務(wù)同時開展，分散風(fēng)險

中國很多城市二手房市場潛力巨大，如北京、上海、廣州等，綜合平臺開展二手房業(yè)務(wù)有很大發(fā)展空間。所以，房地產(chǎn)電商綜合平臺在繼續(xù)發(fā)展新房業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)重視二手房交易，整合中小型經(jīng)紀(jì)公司，并爭取與大型經(jīng)紀(jì)公司合作，鼓勵業(yè)主通過平臺交易，全力匯聚二手房房源，構(gòu)建線上二手房交易閉環(huán)，努力建立多項業(yè)務(wù)共同發(fā)展的線上交易市場，分散風(fēng)險。

6. 4 小活動與大活動交替開展，采取多種推廣方式

在推廣過程中，平臺可不時組織小型活動，如送小禮品、認籌抽獎活動等，使樓盤信息不間斷傳入購房者手中，提升購房者對樓盤的關(guān)注度。同時，平臺可收集分析大數(shù)據(jù)，匯總對樓盤感興趣的用戶人數(shù)，當(dāng)人數(shù)達到一定數(shù)量時，組織舉辦大型優(yōu)惠活動，營造熱烈的購房氛圍，刺激潛在購房者快速認籌。此外，面向不經(jīng)常登錄平臺的注冊用戶，平臺還可采取打電話、發(fā)信息、發(fā)微信朋友圈、發(fā)微博等多樣化推廣方式。

6. 5 打造房地產(chǎn)電商綜合平臺品牌，提高行業(yè)進入壁壘

在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)電商綜合平臺應(yīng)提供精準(zhǔn)房源信息，規(guī)范經(jīng)紀(jì)人服務(wù)，提高服務(wù)質(zhì)量，提升用戶滿意度，將注冊用戶轉(zhuǎn)變?yōu)橹艺\客戶，建造真實的房地產(chǎn)交易平臺，打造平臺品牌，形成口碑傳播與品牌優(yōu)勢。同時，平臺應(yīng)積極利用新興科學(xué)技術(shù)，不斷更新改善網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施與技術(shù)手段，并對核心技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)設(shè)施技術(shù)等申請專利，提高行業(yè)進入壁壘與成本，提升平臺競爭優(yōu)勢。

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第4篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

1)政府盈利來源。政府作為非盈利性機構(gòu)，其利益即社會公眾利益，而實踐中政府是由龐大工作人員組成的經(jīng)濟利益共同體，并且政府充當(dāng)著城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)主要角色，所以政府必須保障其充足的資金以維系機構(gòu)乃至社會的正常運轉(zhuǎn)。土地作為城市開發(fā)的載體，城市建設(shè)征地拆遷的土地收入是各級地方政府財政收入的重要來源，可分為城市土地地租(征地費用)和稅收(城建稅及教育附加稅等)兩部分。2)一級開發(fā)公司盈利來源。一級開發(fā)主體作為市場“理性經(jīng)濟人”角色，追求城市土地開發(fā)利潤最大化，其收益來源于土地一級市場購買與房地產(chǎn)售賣市場的差價，為了盡量擴大利潤空間，土地一級開發(fā)公司不得不嚴(yán)格控制土地整理過程中各種費用(拆遷、安置、基礎(chǔ)配套建設(shè)等)的支出，嚴(yán)格限制資金投入，使資金利用效率最高。目前，市場上比較普遍的土地一級開發(fā)利益分配方式是利潤分成模式，由一級開發(fā)公司與政府約定，“國有土地使用權(quán)出讓價款”減去“土地一級開發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項費用”即為其盈利來源。其次，一級開發(fā)公司為實現(xiàn)更大利潤常常在土地一二級市場進行聯(lián)動收益，其主要原因來源于土地一級開發(fā)公司先入為主的優(yōu)勢以及政府的優(yōu)惠承諾獲取的相對低成本的土地。然而，隨著房、地運營模式的分離，一、二土地市場將實現(xiàn)獨立，土地一級開發(fā)公司盈利的主要途徑還是在于其開發(fā)過程中科學(xué)合理的投資與其對成本的嚴(yán)格控制。

2二級開發(fā)的盈利模式

在城鎮(zhèn)化連續(xù)成為市場熱炒主題的背景之下，二級開發(fā)市場作為一級開發(fā)市場的延續(xù)，能有效的聯(lián)動，反映了土地一級市場的需求及房地產(chǎn)市場的供求狀況。以房地產(chǎn)為例，房地產(chǎn)二級市場是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，在該地塊的土地上建造好的建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權(quán)和土地上建筑物的所有權(quán)一并轉(zhuǎn)讓或僅出租給房地產(chǎn)消費者的市場。二級開發(fā)的盈利模式，指土地使用權(quán)作為商品流入市場，其擁有者對土地進行二次開發(fā)，將土地上的建筑房屋出售或出租以獲取利潤的盈利模式。

2.1房地產(chǎn)二級開發(fā)市場前景房地產(chǎn)是一種特殊商品，從房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系來看，供求機制是房地產(chǎn)市場運作的最基本機制。房地產(chǎn)市場存在著雙需求，表現(xiàn)在居住需求和投機需求，相比新能源、股市、黃金等，房地產(chǎn)行業(yè)具有門檻低，保值性好等特點，隨著城市化的進程的加快，城市土地增值使得地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)也是極好的保值增值投資品。

2.2房地產(chǎn)二級開發(fā)主要盈利來源房地產(chǎn)二級開發(fā)成本的高低直接影響其盈利，房地產(chǎn)商要實現(xiàn)最大利潤，就必須對房地產(chǎn)二級開發(fā)成本影響因素合理操作。本文把影響房地產(chǎn)開發(fā)成本的因素歸結(jié)為五種:稅收、滾動開發(fā)模式、負債經(jīng)營、期房銷售、土地制度。1)負債經(jīng)營。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，一般只要能湊到開發(fā)成本的30%就可以向銀行申請貸款，通常能貸到40%以上的款，加上施工單位為其墊付的資金，來源于銀行借款的資金及購房者的按揭，目前中國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運行項目時約70%的資金都是來自銀行。房地產(chǎn)企業(yè)有償利用債務(wù)資本來進行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財務(wù)杠桿的作用，能最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負債的增值功能，提高自由資金利潤率以謀取可觀利潤。2)期房銷售。一則開發(fā)商可以提前償還貸款以減少財務(wù)利息支出;二則盈余資金又被轉(zhuǎn)入下一個開發(fā)項目。作為下一項目自有資金以向銀行貸款保證項目得以持續(xù)，而不用等本期樓盤售完和全部收回資金，通過利用消費者的預(yù)付賬款，能有效減少其財務(wù)成本，進而擴大房地產(chǎn)二級開發(fā)市場利潤空間。3)稅收。房地產(chǎn)商通過在預(yù)售樓盤時故意推遲以延遲稅款方式以保證項目運營資金的充足，減少運營期貸款利息費用支出。4)土地制度。由于土地二級市場的不完善、一二級市場分工模糊，大型的房地產(chǎn)開發(fā)商往往將一級土地整理與二級開發(fā)相結(jié)合，提前介入土地市場并與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招、拍、掛中確保自己能順利地以較低成本取得二級開發(fā)權(quán)，從而減少土地成本實現(xiàn)房地產(chǎn)二級市場的盈利。

3城市資產(chǎn)運營的盈利模式

“城市運營”是在“經(jīng)營城市”的理念下于2002年萌發(fā)的一個新事物。城市運營是市場經(jīng)濟深入發(fā)展的產(chǎn)物，在城市競爭時代里，政府必須轉(zhuǎn)變其職能并采取一系列行動提高公共經(jīng)濟效率，從開發(fā)城市到管理城市到運營城市，再到如何把城市經(jīng)營好，讓城市更好地發(fā)展，更富有競爭力。城市資產(chǎn)運營的盈利模式，是指城市運營商按市場經(jīng)濟規(guī)律配合政府，運用市場經(jīng)濟的手段，通過政策運作與資產(chǎn)經(jīng)營，對城市已積累的資金、有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)進行集聚、重組和營運，計算其投入和產(chǎn)出，力求以最低“成本”獲取城市開發(fā)的最大化公共績效，同時獲取運營商自身利潤的最大化。

3.1城市資產(chǎn)構(gòu)成“資產(chǎn)”是指具有市場價值或交換價值的實體，這種實體是指所有者的財富或財產(chǎn)的價值綜合物，既包括資本形態(tài)的價值，也包括非資本形態(tài)的價值，城市資產(chǎn)構(gòu)成系統(tǒng)見圖3。城市資產(chǎn)最終以城市資金或城市資產(chǎn)存量形式得以體現(xiàn)，新一輪“造城運動”，城市開發(fā)主體通過對人力資源在特定地域空間勞作績效和創(chuàng)造成就的充分利用，能進一步挖掘新時期城市市場價值潛力。

3.2基于企業(yè)經(jīng)營的城市資產(chǎn)運營價值鏈企業(yè)價值鏈?zhǔn)窃谠O(shè)計、生產(chǎn)、銷售、發(fā)送和輔助其產(chǎn)品的過程中進行種種活動的關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。目前成功的城市運營商，大多“發(fā)家”于房地產(chǎn)開發(fā)公司或市政建設(shè)公司，立足于城市資產(chǎn)構(gòu)成，具有行業(yè)競爭力和適應(yīng)市場的城市運營商，應(yīng)摒棄以往房地產(chǎn)公司或市政建設(shè)公司單純進行住宅、樓盤開發(fā)或市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的做法，充分發(fā)揮城市資源整合能力，延伸城市開發(fā)價值鏈。整合、發(fā)展、策劃土地整理等上游價值鏈，中期以規(guī)劃地區(qū)建設(shè)，并以持有寫字樓、商業(yè)、廉租房、公租房等物業(yè)進行經(jīng)營，逐步成熟后，以具體城市運營項目為主體，爭取參與城市公用工程以及水、電、氣等公共設(shè)施運營和管理，獲得長久穩(wěn)定收益。

第5篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

從“蘋果”到蘋果，潘軍總結(jié)說，他這么幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團的總裁，他在做的這“一件事”卻不是賣房子。而是先免掉物業(yè)費，用增值服務(wù)賺錢，典型的“先圈用戶再賺錢的互聯(lián)網(wǎng)思維”。

“我在研究如何實現(xiàn)房子像‘存話費送手機’一樣，不要錢，免費送?！迸塑娬f，新時代他的玩法就是做“輕”資產(chǎn)，做一個包含房地產(chǎn)的“社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。

搭網(wǎng)的“彩生活”

當(dāng)記者介紹著某房企的一款社區(qū)APP時，對面的南航碧花園業(yè)主阿松顯然有些不屑。

“繳物業(yè)費、車費、報修，訂餐，曬貼…這些真只算初級功能了。”阿松打開他所在小區(qū)的社區(qū)APP，打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機票車票酒店、學(xué)駕校、金融理財…

這款叫“彩之云”的APP讓人感覺，恨不得裝下用戶的全部生活。

不過阿松直言，目前除了繳費、報修等基礎(chǔ)的物業(yè)需求，其他功能其實很少使用，打的、訂票等更多時候會用已習(xí)慣的幾款專門的APP。

從國內(nèi)主流的幾家三方市場上，記者統(tǒng)計看到，“彩之云APP”在百度移動應(yīng)用下載500多次;騰訊應(yīng)用寶平臺下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場熱度小于1千。

這款去年6月1日正式上線的社區(qū)APP顯然還得跟業(yè)主磨合。

“用戶接受程度不同，以及不同小區(qū)商鋪評定程序的差異，都會使成本的回收具有不確定性。”某電商平臺創(chuàng)始人甘小明就指出，開發(fā)和運營APP這一整合資源的過程，前期投入不小，成本回收漫長。

開發(fā)了社區(qū)生活黃頁應(yīng)用(小區(qū)通)的小眾信息科技CEO何海瑛也認為，目前市場上社區(qū)類APP非常多，而且處在跑馬圈地的野蠻生長時期，還沒有能單靠它盈利的。

不過，就“彩之云”而言，與其說是一款A(yù)PP，不如說是一個系列。

彩生活物業(yè)集團(下簡稱“彩生活”)副總裁董東告訴記者，在“彩之云”業(yè)主APP上線之后，物管APP、商戶APP也相繼上線，物管能在線上察看投訴、處理報修、管理小區(qū)，商戶能推廣信息、察看經(jīng)營數(shù)據(jù)等。

實際上，APP也僅是“彩之云”的一個載體。業(yè)主通過手機、Pad、PC、服務(wù)終端、POS機，能接觸的除了APP，還有網(wǎng)站和微信。如果業(yè)主在這些平臺看中商品和服務(wù)，則可通過“彩付卡”支付購買，然后到線下直接消費。而這些東西統(tǒng)統(tǒng)被稱為“彩之云”。

“彩生活”在搭網(wǎng)，“彩之云”只是其中一面。

“我的這個買賣太大了，比房地產(chǎn)大多了?！迸塑娬f，他現(xiàn)在搭建的是一個圍繞社區(qū)服務(wù)，發(fā)散出“金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老”八項業(yè)務(wù)八個平臺的網(wǎng)絡(luò)，而每個平臺又都能形成強大的募資能力。

圍繞“社區(qū)服務(wù)”展開，也使得八項業(yè)務(wù)變得和以往有所不同。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例，潘軍稱，花樣年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項目將全部用于租賃，與臺灣和美國的養(yǎng)老機構(gòu)合作運營。盈利方式基本是靠運營社區(qū)。

輕社區(qū)的“賺錢術(shù)”

運營社區(qū)到底如何盈利?談到這個問題，潘軍略顯興奮。

“以‘彩之云’商品服務(wù)里的水果團購為例，我們每個月做一款用遠低于市場的價格的水果推送給業(yè)主，這些水果都是從產(chǎn)地直銷，我們?nèi)砍邪?，?lián)合國內(nèi)頂級電商給我們的業(yè)主做團購。推一個產(chǎn)品，就是上百萬的利潤?！?/p>

潘軍指出，盈利就基于此。并且全國45個城市已有“彩生活”的團隊，完全可以滿足配送。剔除中介環(huán)節(jié)，便意味著節(jié)省了流通環(huán)節(jié)50%以上的成本。

未來盈利怎么算?潘軍給出一串?dāng)?shù)據(jù)：花樣年的目標(biāo)是2020年讓“彩生活”遍布100個千萬級人口的城市，若每個城市服務(wù)人口約40萬(1000萬/80㎡=12萬戶，12萬* 3.1中國人均家庭人口=40萬)，服務(wù)就達到4000萬人。如果人均年消費2萬，每年就有8000億從“彩生活”門口流過，公司只需收取1%的費就有80億的利潤，而且是已剔除員工工資的純利。

除了通過社區(qū)的消費創(chuàng)造盈利，潘軍指出，提升效率依然是第一位因素。例如，所有的水電、保安全部專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都采用外包節(jié)省成本。

不過，所有賺錢的因素里，潘軍依然最看重他的“輕資產(chǎn)”。

“所謂‘輕資產(chǎn)’就是少投錢、多辦事?！迸塑姾敛谎陲椬院赖恼f：“彩生活”去年利潤差不多一個億，但從2002年至今一共投50萬。第一年略賠，第二年保平，第三年已經(jīng)回本，歷史上分紅2700萬，形成了9000萬的現(xiàn)金資產(chǎn)。

據(jù)介紹，目前花樣年的八個業(yè)務(wù)中，除房地產(chǎn)和金融兩個板塊是重資產(chǎn)，其他都是輕資產(chǎn)，不需要再投錢。

不過，潘軍直言：“現(xiàn)在還是在用房地產(chǎn)來養(yǎng)我的輕資產(chǎn)?！?/p>

但花樣年在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的表現(xiàn)并不盡如人意。去年以101億的業(yè)績擦邊完成年度銷售目標(biāo)，上半年多個主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節(jié)日影響銷售1.69億元，同比大幅下滑80%。

“花樣年確實是比較早用互聯(lián)網(wǎng)思維來重組和發(fā)展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。像互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)常提到的海量、免費、大數(shù)據(jù)這些詞，花樣年已經(jīng)引入了社區(qū)管理。‘零管理費’通過整合業(yè)主的大量消費來實現(xiàn)利潤，這種模式聽起來也很誘人?！庇薪咏幽甑姆治鋈耸恐赋?。

但他認為，整體來說，花樣年的輕資產(chǎn)和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年“彩生活”收入1.85億，毛利率超過40%，但它在花樣年的占比還不到一成。投入過大如果銷售跟不上，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)就不合理，會影響公司現(xiàn)金流。

不過，一切質(zhì)疑在潘軍這里，被他一笑帶過：“我2006年就提出了‘零物業(yè)管理費’這種模式，當(dāng)時更不討好?！?/p>

“在互聯(lián)網(wǎng)時代，房地產(chǎn)也必須去適應(yīng)?！迸塑娬f，他相信靠房地產(chǎn)掙錢的時代一定會過去，彩生活物業(yè)將和金融一起，成為未來花樣年的利潤重要來源。

后記：

潘軍的確是少有的裝備著“互聯(lián)網(wǎng)思維”的房地產(chǎn)商。在他看來，傳統(tǒng)的住宅“沒意思”，商業(yè)地產(chǎn)“非常難”，不過吸引他的“大社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)”這條路，也并非坦途。

第6篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟刺激帶動作用，需要經(jīng)歷漫長的時間積累，需要在實踐中緩慢完成，無法在短時間看到山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的帶動作用。但在進行地方經(jīng)濟改善、刺激之前，山區(qū)城市規(guī)劃首先為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)提供了發(fā)展平臺，激活了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，擴大了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)需求。因此，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)是山區(qū)城市規(guī)劃下，得到改善效果最快、受影響程度最深的行業(yè)。山區(qū)城市規(guī)劃作為山區(qū)城市實現(xiàn)經(jīng)濟目標(biāo)發(fā)展、社會目標(biāo)發(fā)展的重要性手段，在整體規(guī)劃下，山區(qū)城市在未來經(jīng)濟發(fā)展過程中，可以掌握明確發(fā)展方向、科學(xué)調(diào)整山區(qū)城市土地配置、合理分配空間發(fā)展資源，有利于山區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展，帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟走向繁榮?；谏絽^(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)乜臻g、資源的整體調(diào)控。房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟實際發(fā)展過程中，表現(xiàn)出的強大經(jīng)濟拉動能力，離不開山區(qū)城市規(guī)劃的調(diào)控與管理，更主要是通過山區(qū)城市經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)表現(xiàn)出來。因此，山區(qū)城市規(guī)劃活動對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有巨大積極促進作用，在加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展、擴大房地產(chǎn)建設(shè)需求上具有顯著成效。但是，進一步考量當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)在實際山區(qū)城市發(fā)展運作情況，由于山區(qū)城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模小、較發(fā)達城市發(fā)展起步晚、技術(shù)水平嚴(yán)重低下，因此，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)與山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展出現(xiàn)發(fā)展不一致、不協(xié)調(diào)現(xiàn)象。山區(qū)城市長期處在經(jīng)濟落后狀態(tài)中，山區(qū)城市規(guī)劃產(chǎn)生的短期快速經(jīng)濟發(fā)展熱，即便經(jīng)歷長期全面規(guī)劃與管理，山區(qū)城市規(guī)劃與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)在共同發(fā)展過程中，不協(xié)調(diào)問題依然存在。為了進一步發(fā)揮房地產(chǎn)在地方經(jīng)濟拉動作用、進一步促使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)與山區(qū)城市規(guī)劃形成良性互動，盡快采取相應(yīng)整改措施，讓山區(qū)城市當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)更好地發(fā)揮先導(dǎo)性基礎(chǔ)作用，具有重大現(xiàn)實意義。

二、山區(qū)城市規(guī)劃與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相互促進關(guān)系闡述

山區(qū)城市規(guī)劃是一種政府強制干預(yù)行為，山區(qū)城市規(guī)劃方案、文書一般是由國家政府相關(guān)部門進行統(tǒng)一編訂，在規(guī)劃管理內(nèi)容上以計劃性、政策性為主，主要以當(dāng)?shù)厣絽^(qū)城市的整體利益和長遠利益為考慮出發(fā)點，進行山區(qū)城市規(guī)劃。相反，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)作為個人經(jīng)濟發(fā)展行為，多數(shù)是以房地產(chǎn)企業(yè)單位實現(xiàn)最高社會經(jīng)濟效益為發(fā)展目的，在市場環(huán)境中受經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律制約，自由發(fā)展。因此，導(dǎo)致山區(qū)城市規(guī)劃與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在發(fā)展本質(zhì)上出現(xiàn)不同，但基于山區(qū)城市規(guī)劃的整體管理，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的促進作用非常明顯，具體表現(xiàn)在以下幾方面上：首先，山區(qū)城市規(guī)劃與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在利益最優(yōu)上達成統(tǒng)一。山區(qū)城市規(guī)劃主要考慮全局效益統(tǒng)一，為山區(qū)城市規(guī)劃尋求城市整體的最優(yōu)化管理模式。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)作為私人企業(yè)單位，以自身利益為出發(fā)點，勢必會在山區(qū)城市中，選擇最佳、最好的土地作為房地產(chǎn)開發(fā)用地，采用獲利最高的房地產(chǎn)開發(fā)方式進行效益創(chuàng)收，同時對山區(qū)城市建筑容積率產(chǎn)生更高要求。此時，山區(qū)城市規(guī)劃在處理當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)肆意進行土地開發(fā)、破壞山區(qū)城市空間分配行為上，具有顯著管理成效。山區(qū)城市規(guī)劃可以有效管理當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)土地用地，以便更好管理山區(qū)城市交通、降低山區(qū)城市環(huán)境污染，有效管理、合理分配山區(qū)城市公共基礎(chǔ)設(shè)施。其次，山區(qū)城市規(guī)劃考慮長遠整體經(jīng)濟效益，而當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)以短期快速收益為目標(biāo)，借山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展期間，快速實現(xiàn)自身企業(yè)經(jīng)濟效益。山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)受城市規(guī)劃刺激影響，新經(jīng)濟發(fā)展模式注入山區(qū)城市，為山區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)商帶來發(fā)展生機與發(fā)展平臺。山區(qū)城市經(jīng)濟開發(fā)、城市建設(shè)，首要任務(wù)是要調(diào)節(jié)山區(qū)城市長遠宏觀經(jīng)濟效益與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)短期快速盈利之間的關(guān)系。山區(qū)城市規(guī)劃正是通過當(dāng)?shù)夭煌?guī)模房地產(chǎn)，一次又一次不斷實現(xiàn)短期快速經(jīng)濟效益，最終使得當(dāng)?shù)爻鞘袑崿F(xiàn)蓬勃、健康、穩(wěn)步發(fā)展。最后：計劃性山區(qū)城市規(guī)劃按固定城市規(guī)劃方案實行經(jīng)濟改革、城市建設(shè)活動，與山區(qū)城市的計劃穩(wěn)定性相比，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展更具活波性、實時性。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)過程中，風(fēng)險突出、市場環(huán)境復(fù)雜多變，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來巨大風(fēng)險挑戰(zhàn)與壓力。但山區(qū)城市規(guī)劃期間，當(dāng)?shù)卣杂媱澬猿鞘幸?guī)劃發(fā)展目標(biāo)為主，固定、計劃式經(jīng)濟發(fā)展為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展，提供安全、穩(wěn)定的市場環(huán)境，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在計劃規(guī)劃經(jīng)濟下，發(fā)展風(fēng)險小，對促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展具有積極意義。

三、山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的具體促進表現(xiàn)分析

1.山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展具有控制和管理作用

在山區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃過程中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展主要以短期盈利為主要發(fā)展模式，房屋、建筑長期租賃為手段的長遠性經(jīng)濟發(fā)展行為案例少。房地產(chǎn)短期快速式盈利模式對山區(qū)城市規(guī)劃、房地產(chǎn)發(fā)展的短期經(jīng)濟效益獲取，具有顯著經(jīng)濟帶動作用。但是經(jīng)濟回報速度過快，會致使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)規(guī)模膨脹、住宅、辦公樓宇產(chǎn)量過剩。山區(qū)城市規(guī)劃經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)是通過經(jīng)濟長遠發(fā)展，實現(xiàn)山區(qū)城市經(jīng)濟良性、健康運作，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)短期經(jīng)濟行為，造成人口居住需求量過大，同時加劇醫(yī)療、文化、教育等經(jīng)濟需求，造成當(dāng)?shù)卣霈F(xiàn)嚴(yán)重財政負擔(dān)。因此，山區(qū)城市規(guī)劃的整體城市管理作用，可以有效控制管理當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)數(shù)量，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)做發(fā)展上指導(dǎo)，使山區(qū)城市房地產(chǎn)發(fā)展更具科學(xué)性、合理性，為山區(qū)城市未來健康、持續(xù)發(fā)展打下夯實基礎(chǔ)。

2.山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展具有指導(dǎo)和促進作用

山區(qū)城市規(guī)劃是建立在大量城市信息與大量經(jīng)濟科學(xué)發(fā)展論證基礎(chǔ)上的經(jīng)濟發(fā)展行為，因此，在山區(qū)城市規(guī)劃期間，山區(qū)城市規(guī)劃帶來的大量準(zhǔn)確發(fā)展信息與土地開發(fā)依據(jù)是促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)、建設(shè)的重要因素。房地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)之前，要進行城市土地選擇、開發(fā)用地招標(biāo)、競標(biāo)、開發(fā)建設(shè)方案編制、選擇、價格確定、比對等一系列環(huán)節(jié)，可以得到山區(qū)城市規(guī)劃的指導(dǎo)。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)在山區(qū)城市規(guī)劃指導(dǎo)作用下，有助于提高房地產(chǎn)投資信心、促進當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，隨著山區(qū)城市規(guī)劃的進一步推進與發(fā)展，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展促進作用也更會更加明顯。

3.山區(qū)城市規(guī)劃對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)聯(lián)合發(fā)展具有促進作用

當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開發(fā)與建設(shè)多數(shù)為個人行為，導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建設(shè)規(guī)模小、社會經(jīng)濟回報率低，聯(lián)合式成片房地產(chǎn)發(fā)展離不開山區(qū)城市規(guī)劃整體管理與設(shè)計，即山區(qū)城市規(guī)劃是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實現(xiàn)大規(guī)模發(fā)展、實現(xiàn)聯(lián)合成片發(fā)展的重要途徑。城市規(guī)劃發(fā)展下為眾多房地產(chǎn)業(yè)提供最科學(xué)、最合理城市用地配置、城市空間配置依據(jù)。不僅可以降低房地產(chǎn)設(shè)計成本、擴大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模，同時在科學(xué)化城市規(guī)劃指導(dǎo)下，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)建筑功能更加齊全，不但可以滿足當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)投資商獲得最大經(jīng)濟效益，對促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、滿足當(dāng)?shù)匕傩丈睢l(fā)展需要具有重大積極作用。

四、山區(qū)城市規(guī)劃下實現(xiàn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)更好發(fā)展的應(yīng)對策略

在山區(qū)城市規(guī)劃過程中，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)濟以無形經(jīng)濟拉動功能，對山區(qū)城市規(guī)劃管理與布局工作發(fā)揮巨大積極、促進作用，促使當(dāng)?shù)亟?jīng)濟實現(xiàn)多元化發(fā)展，實施管理渠道變得具有選擇性。同理，山區(qū)城市規(guī)劃為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展提供發(fā)展機遇、提升建筑需求量，刺激房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。為了在山區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展過程中，使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)實現(xiàn)更好發(fā)展、獲得更高效益，山區(qū)城市規(guī)劃要大力提升房地產(chǎn)的監(jiān)管力度。同時在山區(qū)城市規(guī)劃期間，時刻關(guān)注房地產(chǎn)商利益獲得情況，提高彈性管理能力和市場應(yīng)對能力，有利于城市規(guī)劃管理實現(xiàn)，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的促進作用也會增強。

五、總結(jié)

第7篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；特征；發(fā)展現(xiàn)狀；前景

重慶直轄后，經(jīng)濟迅速發(fā)展，國民收入不斷提高，重慶旅游地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的高速發(fā)展期。由于前期規(guī)劃、市場定位等因素旅游地產(chǎn)開發(fā)也出現(xiàn)了一些問題。

一、旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，以旅游區(qū)域的景觀、生態(tài)、文脈為開發(fā)契機，以優(yōu)美景觀及良好的度假休閑服務(wù)設(shè)施為支持，以旅游服務(wù)為主要功能，針對游客的房地產(chǎn)項目【1】。較之一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點和優(yōu)勢在于它是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。

二、重慶旅游地產(chǎn)主要特點

重慶旅游地產(chǎn)集中依托自然資源為核心進行地產(chǎn)開發(fā)，相比其它區(qū)域的旅游地產(chǎn)，重慶的旅游地產(chǎn)有其自身的特點：

1.資源條件優(yōu)良：重慶地處四川盆地東南部，其北部、東部及南部分別有大巴山、巫山、武陵山、大婁山環(huán)繞。地貌以丘陵、山地為主，坡地面積較大，有“山城”之稱。重慶轄區(qū)內(nèi)南山、縉云山、仙女山、金佛山、黑山谷等區(qū)域自然景觀及資源條件優(yōu)質(zhì)。

2.景觀塑造成本較低：重慶區(qū)域內(nèi)較為知名的山海拔在1000米左右，湖泊眾多，原生態(tài)自然植被較為豐富，峻嶺、峰林、幽峽、峭壁、森林、林海、飛瀑、碧水、溶洞、棧道、浮橋、云海、田園、原始植被、珍稀動植物加之山體連綿，峰巒疊嶂。以此為基礎(chǔ)，參照地形地貌，以可持續(xù)維護為基礎(chǔ)，做保護性開發(fā)，成本總體較人造景觀低。

三、重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、專業(yè)人才缺乏。

旅游地產(chǎn)涉及旅游、房地產(chǎn)、企業(yè)管理等多個領(lǐng)域，要求從業(yè)人員有較高的素質(zhì)。其從業(yè)人員不僅需要掌握房地產(chǎn)業(yè)運作方式以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等相關(guān)知識，而且還需具備酒店管理，市場營銷、旅游管理等專業(yè)技能。但是目前市場上從事房地產(chǎn)相關(guān)工作的人員通常都缺乏綜合的專業(yè)能力【2】。

2、相關(guān)制度不健全。

旅游地產(chǎn)是市場經(jīng)濟，而市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。由于旅游地產(chǎn)的爆炸式發(fā)展，相關(guān)制度很不健全。在很多地方，只有促進旅游業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策，缺乏對旅游地產(chǎn)監(jiān)管的相關(guān)措施。

3、開發(fā)經(jīng)營模式單一。

目前的旅游地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)方式?jīng)]有科學(xué)的設(shè)計和規(guī)劃，普遍過于傳統(tǒng)和呆板，除了項目單純照抄照搬缺乏創(chuàng)新外，在經(jīng)營操作上也普遍采用單一的旅游風(fēng)景式，這種只顧短期經(jīng)濟效益，不重視長期經(jīng)濟效益和生態(tài)效益的方式，不能形成穩(wěn)定的消費群體，難以形成一體化的營銷網(wǎng)絡(luò).

4、資源過度利用，公共資源被嚴(yán)重侵占

逐利性是資本的本質(zhì)屬性。在缺乏監(jiān)管的旅游地產(chǎn)市場，開發(fā)商會在單位面積上建盡可能多的房子以實現(xiàn)利潤的最大化。這必然導(dǎo)致資源的過度利用【3】。旅游景區(qū)應(yīng)當(dāng)是一個生態(tài)和環(huán)境良好的自然化區(qū)域。過度建設(shè)必然影響旅游景觀審美，造成區(qū)域旅游發(fā)展的不可持續(xù)。

5、違背經(jīng)濟規(guī)律，引發(fā)泡沫風(fēng)險

旅游地產(chǎn)是市場經(jīng)濟，市場經(jīng)濟就必須遵循客觀經(jīng)濟規(guī)律。地產(chǎn)生產(chǎn)能力極其龐大，他們一起進入旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，盲目擴大生產(chǎn)和再生產(chǎn)。而旅游地產(chǎn)的市場是有限的，主要是高收入人群，而且是非必需消費。旅游地產(chǎn)一方面繼承了城市房地產(chǎn)的泡沫，另外一方面，自身的泡沫也在不斷膨脹。

四、重慶旅游地產(chǎn)開發(fā)新思路

1、見“異”思“變”，旅游地產(chǎn)開發(fā)思路決定出路

在對旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，都會被傳統(tǒng)思維阻礙。面對這一問題，可以借鑒國外的先進案例，對投資開發(fā)進行合理的評估，最重要的是在當(dāng)?shù)氐目驮词袌稣业胶线m的著力點，即論證創(chuàng)新產(chǎn)品和開發(fā)模式是否能滿足當(dāng)?shù)乜腿旱男枨?。見“異”思“變”，打破固有的成?guī)，用創(chuàng)新求變的思路去尋找新的出路，在同質(zhì)化傾向越來越嚴(yán)重的今天，旅游地產(chǎn)的開發(fā)必須要創(chuàng)新和個性化的發(fā)展。

2、整合項目功能資源，實現(xiàn)多元化的盈利模式

旅游地產(chǎn)的開發(fā)投資行為特征已不是單純的地產(chǎn)投資活動，它對社會文化的促進、生態(tài)環(huán)境的保護、土地資源的利用等各種層面都有較大的影響。在對旅游地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)有效的整合區(qū)域各方資源，增強關(guān)聯(lián)效應(yīng)，開發(fā)形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉(zhuǎn)變?yōu)楣采?，強調(diào)各種資源的有效融合，實現(xiàn)多元化的盈利模式。

3、健全法律法規(guī)，完善管理體制

旅游地產(chǎn)在國內(nèi)屬新興市場，旅游地產(chǎn)法律法規(guī)存在諸多不完善的地方，發(fā)展過程中出現(xiàn)了種種破壞市場秩序、損害投資者利益的現(xiàn)象。【4】。因此，必須建立完善的旅游地產(chǎn)管理體制。在適合開發(fā)旅游地產(chǎn)項目的地區(qū)，政府相關(guān)部門應(yīng)給予優(yōu)惠政策鼓勵開發(fā)，同時做好道路、市政等基礎(chǔ)設(shè)施的投入。此外，根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件組織專家調(diào)研確立旅游地產(chǎn)項目，政府統(tǒng)籌規(guī)劃和調(diào)控配置，防止盲目開發(fā)。

4、統(tǒng)籌兼顧社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益

首先，旅游地產(chǎn)的發(fā)展要體現(xiàn)社會效益，不能對景區(qū)內(nèi)居民生活、社區(qū)的環(huán)境和原有規(guī)劃造成不良影響和破壞。其次，由于旅游景區(qū)原生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱，要避免旅游地產(chǎn)外部性的影響，對自然、人文旅游資源的破壞，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境的污染。旅游地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)時要注意合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展。也要兼顧地方和開發(fā)商自身利益，即在滿足上述兩方面要求的前提下，將旅游資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。

5、選擇合適定位發(fā)展模式，對資源進行優(yōu)化配置

項目整體性的定位，在項目前期策劃過程中是首要問題，也是指導(dǎo)項目整盤開發(fā)的核心問題。在這個過程中，往往需要確定項目的開發(fā)主題，主題既是精神性的，也是指導(dǎo)性的。但是在旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中，國內(nèi)的開發(fā)商往往重產(chǎn)品輕概念，重利益輕文化，而這也會直接導(dǎo)致項目在長久的開發(fā)過程中，缺乏主線和精神綱領(lǐng)【5】。開發(fā)中應(yīng)選擇合適定位發(fā)展模式，充分理解資源屬性，對資源進行優(yōu)化配置。

6、人力資源體系的建設(shè)

由于旅游地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)綜合性、開發(fā)和經(jīng)營中涉及到的關(guān)系復(fù)雜性，決定了旅游地產(chǎn)的開發(fā)和運營需要具備多種產(chǎn)業(yè)知識背景的綜合性人才。因此，要重視旅游地產(chǎn)專業(yè)化人才的培養(yǎng)，對相關(guān)從業(yè)人員加強綜合知識培訓(xùn)，使之熟悉旅游地產(chǎn)項目的運作程序和運作規(guī)律，進而規(guī)范整個旅游地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)行為。

參考文獻：

[1]李海濤，郭武飄.旅游地產(chǎn)發(fā)展存在的問題及相關(guān)對策研究 廣東省惠州市旅游局.惠州

[2]胡浩.大都市旅游房地產(chǎn)發(fā)展與布局研究 北京：中國財政經(jīng)濟出版社.2006.

[3]丁名中，錢平雷.旅游房地產(chǎn)學(xué) 上海：復(fù)旦大學(xué)出版社，2004.

第8篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

2014年1月底，恒大地產(chǎn)公告稱，以33億元收購了華夏銀行4.522%的股份，收購后，恒大地產(chǎn)成為華夏銀行第五大股東。不久后的2月初，越秀集團宣布以116.4億港元完成對創(chuàng)興銀行75%已發(fā)行股本的收購。而早前，地產(chǎn)龍頭萬科斥資30億港元入股徽商銀行，成為其單一最大股東。

2013年下半年以來，包括萬科、新華聯(lián)、世茂、越秀地產(chǎn)、恒大等多家房企已進軍金融業(yè)，房企金融化呈加速態(tài)勢。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前已有約30家房地產(chǎn)開發(fā)商涉足銀行。房企扎堆參股商業(yè)銀行的意圖是什么？此舉將給國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)帶來什么樣的影響？

房企扎堆入股銀行

2013年10月底，徽商銀行在香港路演，令人意外的是 ，此次路演主角竟然是開發(fā)商大佬萬科。路演過程中，徽商銀行向機構(gòu)投資者披露，萬科出資4.19億美元，成為徽商銀行的最大單一股東。

對于萬科參股徽商銀行的原因，萬科董秘譚華杰此前表示，參股是為更好地滿足客戶在金融服務(wù)方面的需求。相對于萬科過千億元的年規(guī)模，此次參股投資不大，但可望發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，幫助公司率先向客戶提供領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)，提升全面居住服務(wù)方面的競爭力。

隨著萬科入主徽商銀行，許多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛與銀行聯(lián)姻。

2013年11月4日，另一家地產(chǎn)上市公司新華聯(lián)公告稱，其參與籌建民營銀行的消息屬實，相關(guān)事宜正等待國務(wù)院的正式批準(zhǔn)。據(jù)公告，湖南省人民政府已正式行文向國務(wù)院請示，由新華聯(lián)作為共同發(fā)起人之一成立民營銀行，注冊地在湖南長沙，注冊資本為50億元人民幣。而此次并非該公司首次涉足銀行業(yè)務(wù)。

早在2012年11月，新華聯(lián)便收購了湖南新華聯(lián)建設(shè)工程有限公司100%的股權(quán)，而后者持有長沙銀行股份約10358萬股，占長沙銀行總股份的4.48%。

差不多同一時間，廣東本土開發(fā)商越秀地產(chǎn)母公司越秀集團表示，越秀集團已向創(chuàng)興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現(xiàn)金收購最多不超過75%的股份。此次要約收購總金額約為114.44億元港幣，若能實現(xiàn)，將成為4年來首宗內(nèi)地企業(yè)對香港銀行的并購案。

綠地集團也于2013年8月底宣布與貴州省政府簽署金融戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬在發(fā)起設(shè)立外資小額貸款公司、商業(yè)銀行，組建金融資產(chǎn)交易所、金融租賃公司等方面開展合作。

另外，由7家民營企業(yè)擬共同發(fā)起組建的合肥銀行，其中就有5家涉及房地產(chǎn)，房企進軍銀行業(yè)跡象明顯。目前“涉銀”的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)達到了30多家。

事實上，早在幾年前便已有房企瞄上了金融市場，并且取得了豐厚的利潤。2009年4月，華潤收購珠海市商業(yè)銀行，并更名為珠海華潤銀行。至2012年年末，該行總資產(chǎn)達到1030億元，資本充足率為15.48%；而2010年，該數(shù)據(jù)僅為165.6億元，增速高達521.98%，連續(xù)多年凈利潤翻倍。

2011年9月，綠地集團與遼寧省盤錦市政府簽署戰(zhàn)略合作備忘錄，成為盤錦市商業(yè)銀行第一大股東。綠地集團表示會使該銀行走出遼寧、走向全國，力爭在三五年內(nèi)將其打造成為全國經(jīng)營、在遼寧省最具競爭力和影響力的商業(yè)銀行。

開發(fā)商的圖謀

房企聯(lián)姻銀行的意圖何在？

萬科創(chuàng)始人王石此前的言論也許可以作為注腳：“房地產(chǎn)的問題說到底是金融問題，將來的房地產(chǎn)市場如果沒有幾千億元的融資平臺，你就只是一個打工的?！?/p>

一直以來，房企的發(fā)展很大程度上取決于與銀行的關(guān)系。因為銀行一直為開發(fā)商提供貸款用于買地和進行房地產(chǎn)開發(fā)，而且也涉及向開發(fā)商的客戶提供按揭貸款。

有業(yè)內(nèi)人士指出，有了自己的控股銀行后，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業(yè)產(chǎn)品的客戶，房企可以讓其通過銀行來辦理按揭貸款，從而打造企業(yè)銷售的一個核心競爭優(yōu)勢，同時可以大大提升企業(yè)的流動資金。因為這些企業(yè)實行多元化經(jīng)營，集團旗下其他業(yè)務(wù)可與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相匹配，因此不受國家房市調(diào)控的限制。

在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策背景下，房企與銀行攜手，一方面，可以降低融資成本，為房企融資提供便利；另一方面，可打通地產(chǎn)上、下游產(chǎn)業(yè)鏈，開拓社區(qū)金融等新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。因此，未來房地產(chǎn)聯(lián)姻金融將成為趨勢。此外，房企還可以借助銀行平臺，開發(fā)針對旗下項目的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，便利性更高。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，房企頻頻參股銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。

以萬科為例，萬科看重的是通過參股銀行實現(xiàn)自身業(yè)務(wù)與金融的深度結(jié)合。萬科方面曾表示，此舉是為了更好地滿足公司客戶在金融服務(wù)方面的需求，可幫助萬科率先向客戶提供國內(nèi)領(lǐng)先的社區(qū)金融服務(wù)。

所謂的社區(qū)金融服務(wù)包括以下方面：一是各種便民服務(wù)，方便居民生活，如代收水電費、電話費，非稅收收入，代繳交通罰款等；二是開發(fā)銷售理財產(chǎn)品，幫助小區(qū)業(yè)主財富增值；三是進社區(qū)開展金融知識與服務(wù)講座，豐富物業(yè)活動；四是涉足電商，構(gòu)建社區(qū)內(nèi)網(wǎng)上銀行、手機銀行、電話銀行、短信銀行等全渠道的電子服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

這背后的利潤空間有多大呢？

萬科通過近30年的積累，目前其社區(qū)居住人口截止到2012年年底，已經(jīng)達到了300萬人。這是一個龐大的資源，以每個人年消費1萬元計算，一年消費額將達到300億元，如果收取3%的傭金，每年收益高達9億元。而到了2017年，萬科入住業(yè)主預(yù)計將達到800萬人，屆時這部分收益將達到24億元，而且是長期的、穩(wěn)定的收益。

社區(qū)金融服務(wù)不僅可以給開發(fā)商帶來可觀的傭金收入，同時未來面向個體的小微金融服務(wù)也可能成為新的增長點。目前，花樣年聯(lián)合光大銀行推出的彩生活e卡通、恒大聯(lián)手中國郵政推出的金融便利店等社區(qū)金融服務(wù)已經(jīng)開始運作了。

降低綜合融資成本也是萬科在“城市配套商”定位之下的考量。在萬科社區(qū)商業(yè)、購物中心、寫字樓、旅游地產(chǎn)等業(yè)務(wù)不斷增持的狀況下，原來以單純的住宅業(yè)務(wù)開發(fā)為主的融資模式已經(jīng)不能滿足新需求，萬科必須拓展更為多元的融資?！皡⒐摄y行”對于萬科來說，其意義堪比萬科B轉(zhuǎn)H。

蘭德咨詢總裁宋延慶則認為，房企入股銀行，一是借助金融業(yè)投資對沖日后可能遇到的房地產(chǎn)下滑風(fēng)險，二是從銀行業(yè)發(fā)展中獲得更多的資本回報。尤其在目前，銀行股估值偏低，房企可以從股權(quán)投資中獲益。

而對銀行來說，通過與房企聯(lián)姻，不僅能獲得大客戶的資源，還可以充實資本金。

房企銀行聯(lián)姻，將會對行業(yè)造成怎樣的影響？

據(jù)權(quán)威人士透露，由住建部牽頭制訂的“住宅產(chǎn)業(yè)化行動方案”目前已經(jīng)形成框架，有望于2014年出臺。據(jù)透露，到2015年，政府將在全國培育20個左右的試點，其中，東部地區(qū)發(fā)展10個左右，中西部各發(fā)展5個。當(dāng)前一些有遠見的企業(yè)已經(jīng)開始嘗試住宅產(chǎn)業(yè)化，比如萬科、遠大等，這些企業(yè)正在引領(lǐng)整個房地產(chǎn)開發(fā)模式的變革，也將逐漸改變當(dāng)前房企主要依靠土地升值、房價上漲的盈利模式。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢來講，住宅產(chǎn)業(yè)化模式將成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷暴利之后新的盈利模式。

因此，房企頻頻收購銀行，將引領(lǐng)房地產(chǎn)行業(yè)融資模式的創(chuàng)新與相關(guān)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新。與此同時，隨著明年住宅產(chǎn)業(yè)化試點的逐漸推進，房地產(chǎn)行業(yè)也將呈現(xiàn)出“加工業(yè)”的特征，未來房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出“金融業(yè)+加工業(yè)”的發(fā)展趨勢，整個行業(yè)也會因此逐漸發(fā)生變革。

房企急需轉(zhuǎn)型

一個不可忽視的事實是，隨著銀行對于房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險擔(dān)憂的加劇，開發(fā)商從銀行能拿到的貸款越來越少。

根據(jù)銀監(jiān)會2013年上半年公布的數(shù)據(jù)顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款占24.55%，同比下降12個百分點。也就是說，開發(fā)商能從國內(nèi)銀行拿到的錢越來越少，而且越來越難，這對于在A股上市的企業(yè)而言，境況更加窘迫。

一位國有銀行人員表示：“很多房企都自身難保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的債。錢都拿來買地了，拿著地再貸款。”

2014年2月11日，國土資源部《2013年國土資源有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)》。數(shù)據(jù)顯示，住宅類地價為5033元/平方米，同比增幅最大，達到9.0%。地價方面，全國105個主要監(jiān)測城市綜合、商業(yè)、住宅、工業(yè)地價分別為3349元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四類用地價格環(huán)比增長率分別為2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增長率分別為7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。

也就是說，房地產(chǎn)政策頻繁收緊的同時，土地價格卻在持續(xù)攀升，在成本上漲與需求下降的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤率終會下降。在這樣的格局下，房企拿錢顯然要比拿地更急迫，而銀行正是較好的投資對象。

事實上，利潤率下滑也逼迫房企進行多元化投資。

2014年1月底，德勤研究報告顯示，受政策環(huán)境收緊和經(jīng)濟增長回落的影響，房地產(chǎn)企業(yè)開始進入盈利能力下降周期，近60%的上市內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在2012年出現(xiàn)凈利潤率下滑的局面。

此前中房協(xié)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理狀況藍皮書2013》也顯示，隨著市場競爭越來越激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率也將越來越低，預(yù)計“年均凈利潤率降低1個百分點”的趨勢將會持續(xù)下去?！端{皮書》預(yù)計，到2015年，房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤率將觸及“10%警戒線”。

張宏偉表示，由于在房地產(chǎn)利潤下滑的同時，銀行業(yè)盈利水平卻長期保持較為平穩(wěn)的高水平，因此，企業(yè)投資銀行業(yè)本身就可以獲得穩(wěn)定的投資回報。從當(dāng)前來講，銀行估值水平為較低階段，現(xiàn)在萬科入股徽商銀行、恒大入股華夏銀行等企業(yè)行為可視為“抄底”投資轉(zhuǎn)投金融行業(yè)的最佳時機，未來房企可以據(jù)此獲得溢價收益。

可以預(yù)見，地產(chǎn)和金融聯(lián)合將是大趨勢。未來中國房地產(chǎn)企業(yè)更多會采取美國模式，而美國模式的基礎(chǔ)就是地產(chǎn)和金融的合作。房地產(chǎn)企業(yè)最重要的任務(wù)就是進行現(xiàn)金流管理，融資途徑必須打開。而銀行作為最低廉的融資途徑，入股銀行具有戰(zhàn)略意義。同時，地產(chǎn)企業(yè)龐大的物業(yè)管理載體，也為社區(qū)金融提供了最良好的平臺。

不僅是開發(fā)商，以地產(chǎn)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的世聯(lián)地產(chǎn)近期也提出了金融化的口號。隨著中國金融業(yè)的改革和開放，房地產(chǎn)的金融屬性越來越成為行業(yè)至關(guān)重要的因素，無論對開發(fā)商還是置業(yè)者，要進行開發(fā)資金籌措、項目投資、住宅消費、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、集合信托（REITs）等活動，專業(yè)地產(chǎn)金融服務(wù)都是必不可少的、越來越重要的一環(huán)。

謹(jǐn)防衍生風(fēng)險

房企參股銀行是否存在風(fēng)險？

從金融“國十條”以來，不少企業(yè)逐漸介入金融業(yè)，這既可以緩解民營企業(yè)的資金鏈風(fēng)險，又可以為大量過剩的民間資本找到出路，減少民間資本高利貸化的傾向和對理財產(chǎn)品的依賴。但房企參股銀行，需要防止房企對于銀行業(yè)務(wù)的干預(yù)。

地產(chǎn)與金融互相滲透和融合，既為雙方帶來便利和利益，也可能由此形成更加復(fù)雜的新風(fēng)險。一旦某一方遭受危機，另一方可能也會迅速受到?jīng)_擊。銀行資產(chǎn)若配置不當(dāng)，地方債與影子銀行都有可能拖累金融業(yè)，從而會對房地產(chǎn)業(yè)造成沖擊；而房地產(chǎn)市場一旦陷入低迷、發(fā)生紊亂，也勢必會影響金融安全。兩者捆綁在一起會讓風(fēng)險成倍放大，因此需要特別警惕。

也有業(yè)內(nèi)人士認為，房企經(jīng)營比銀行更顯脆弱。商業(yè)銀行的金融管制很嚴(yán)，基本上在風(fēng)險控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商業(yè)銀行，會將房企的經(jīng)營模式和習(xí)慣帶到銀行的日常決策上來。當(dāng)房企遇到資金鏈問題時，很可能會傾向于向商業(yè)銀行“求救”，削弱商業(yè)銀行信貸政策、利率政策的獨立性，這對于銀行系統(tǒng)的穩(wěn)健性可能是一個打擊。

對房企而言，此舉可能會喪失融資渠道拓展的積極動力，而依賴于銀行。房企在商業(yè)銀行的溫室下成長，獲得了苛刻調(diào)控政策下的庇護，但很難提升未來的競爭能力。

第9篇：房地產(chǎn)的盈利模式范文

近來，中國房地產(chǎn)業(yè)可謂歷經(jīng)波瀾。繼“國八條”之后，再次祭出“新國八條”，同時以北京、上海領(lǐng)頭迅速波及全國各中心城市和省會城市的限購令，以重慶、上海為先驅(qū)進行試點的房產(chǎn)稅，以及央行繼去年以來連續(xù)五次加息，銀監(jiān)會一再強化對房地產(chǎn)項目貸款的審查，政策的疊加效應(yīng)給艱難前行的房地產(chǎn)業(yè)雪上加霜。

調(diào)控引發(fā)分化

2011年上半年，為進一步鞏固和擴大調(diào)控成果，中央及地方政府針對商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級和深化。為進一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟手段并用：近40個城市實施限購，600多個城市出臺房價控制目標(biāo)。限購、限貸、限價、房產(chǎn)稅、加息等一系列強力政策陸續(xù)出臺，直接讓行業(yè)面臨巨大的危機。

新宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了急速的分化。相比于大企業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢和資本優(yōu)勢，中小房地產(chǎn)企業(yè)直接面臨巨大的生存危機。分化的結(jié)果是強者恒強。

數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，中國前十大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計實現(xiàn)銷售3323億元，同比增長逾80％。其中，萬科、恒大和中海地產(chǎn)分別以644億元、429億元和421億元的銷售業(yè)績位居排行榜前三名。調(diào)控之下，大型房企的銷售額同比依然攀升，房地產(chǎn)市場集中度也逐步提高。2010年上半年，前十房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額入榜門檻為105億元，銷售面積門檻為93萬平方米。而今年上半年，房企銷售金額前十和銷售面積前十分別為155.5億元和116萬平方米，同比分別提高48％和25％。

造成這種分化現(xiàn)象的最直接原因是大型房企調(diào)整戰(zhàn)略重點，紛紛大舉進入二三線城市，并通過價格策略實現(xiàn)快速營銷和高周轉(zhuǎn)。中小房企則由于受制于規(guī)模和資金，無法與之抗衡，生存空間受到空前打壓。

即使是上市房企，也開始出現(xiàn)明顯的分化。

以最新的房地產(chǎn)上市公司中期業(yè)績預(yù)告來看，截至6月28日，已經(jīng)公布上半年業(yè)績預(yù)告的上市房企合計為31家，其中業(yè)績預(yù)增的有15家，占目前公布中報預(yù)告房地產(chǎn)總數(shù)的48.4％。從凈利潤增長的具體金額上看，主營商業(yè)房地產(chǎn)的金融街以凈利潤約8.6億至11.2億元的業(yè)績增幅居首，其增長幅度為70％-120％。深物業(yè)A、深長城、天保基建、寧波富達、珠江實業(yè)、浦東金橋、廣匯股份的業(yè)績預(yù)報增幅也在100％以上。

除15家預(yù)增房企外，其他16家房企中，有11家出現(xiàn)業(yè)績下滑，另有5家虧損。在11家業(yè)績下滑的房企中，幅度最大的是嘉凱城，公告顯示其上半年凈利潤約500萬元，同比下降98.9％。海德股份、重慶實業(yè)、濱江集團、中茵股份、宜華地產(chǎn)的業(yè)績降幅都在60％以上。

尋找投資機會

通過美國的金融危機和日本以及愛爾蘭的房地產(chǎn)泡沫，可以很容易得出一個結(jié)論，那就是低利率與過于寬松的貨幣供應(yīng)是形成資產(chǎn)價格泡沫的主要原因。缺乏彈性的匯率制度只會助長熱錢的投機效應(yīng)，從而進一步推高物價和通貨膨脹。

為此，中國政府旗幟鮮明地把穩(wěn)定物價和抑制通脹作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。在這種形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展讓位于國家經(jīng)濟和民生的大局。地方政府不得不在土地財政之外，尋找新的財源。單純粗放式的固定資產(chǎn)投資拉動的經(jīng)濟發(fā)展模式，已經(jīng)不能適應(yīng)這種巨變。集約型的內(nèi)生式的消費驅(qū)動和新型工業(yè)化發(fā)展模式急需建立。

在這種形勢下，國家在“十二五”規(guī)劃中提出了重點發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)是取代房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中支柱性產(chǎn)業(yè)地位。對房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)是通過大力發(fā)展保障性住房、積極探索房產(chǎn)稅改革等舉措，加快調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)。在“十二五”規(guī)劃中，保障性住房將以每年600萬套增長。在不斷收緊商品房開發(fā)貸款同時，國家進一步要求地方政府建立舉債融資機制，確保保障性住房的資金需求。可以預(yù)計，保障性住房的大規(guī)模建設(shè)，將為商品房虛高的價格泡沫提供擠出空間。

從投資的角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)大的市場景氣指數(shù)將持續(xù)下降。新的投資機會來自于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和去泡沫化過程中企業(yè)的分化和重組。

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型三模式

面對如此的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)該何去何從?本文預(yù)從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的三種模式為出發(fā)，以詳細案例為大家詳解房地產(chǎn)企業(yè)在此經(jīng)濟形式下的發(fā)展方式選擇。

1　高周轉(zhuǎn)模式

這個模式以萬科和保利地產(chǎn)為代表。337天1000億，萬科在“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控政策下，用11個月零1天的時間，創(chuàng)下了12位數(shù)的銷售業(yè)績，提前4年實現(xiàn)夢想，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司。

萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。這得益于萬科作為住宅地產(chǎn)的領(lǐng)軍者，在2010年以來適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉(zhuǎn)的運營策略。這種“高周轉(zhuǎn)、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，以及融資優(yōu)勢等都是有助于萬科“逆勢擴張”的原因。

相比于萬科的高周轉(zhuǎn)模式，另一家房產(chǎn)大鱷保利地產(chǎn)業(yè)同樣走出了一條快銷售、高周轉(zhuǎn)的追趕之路。除了資本運作能力保證了保利資產(chǎn)快速周轉(zhuǎn)模式的順利運作外；憑借著央企的身份，其產(chǎn)品線還是要比同樣秉持快速周轉(zhuǎn)模式的萬科等企業(yè)更多元。保利地產(chǎn)6月銷售首次突破100億元，是繼萬科去年9月銷售首次破百億元后，第二家單月銷售破百億的A股房地產(chǎn)上市公司。6月保利銷售面積環(huán)比增長58％朋顯優(yōu)于全國33個城市成交量環(huán)比2％的漲幅，估計也將明顯跑贏全國增速。突出的銷售業(yè)績主要得益于供應(yīng)的大幅提升、以及商性價比產(chǎn)品。

2　商業(yè)地產(chǎn)模式

這個模式以萬達和金融街為代表。在住宅開發(fā)領(lǐng)域遭遇政策調(diào)控之際，商業(yè)地產(chǎn)的火爆，堅定了，莊宅開發(fā)企業(yè)向商業(yè)地產(chǎn)進軍的信心。從2011年房企年報和業(yè)績情況來看，百強企業(yè)的90％有進軍或者擴大商業(yè)地產(chǎn)版圖的構(gòu)想，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為趨勢。目前，在市場上流傳的商業(yè)地產(chǎn)，實際是個大商業(yè)地產(chǎn)的概念，包括零售業(yè)、寫字樓、工業(yè)類等等。相關(guān)的公司包括：世茂股份、中國國貿(mào)、浦東金橋、張江高科、金融街、陽光股份和鳳凰股份等。

從第一代“沃爾瑪+萬達”的訂單地產(chǎn)，到現(xiàn)在萬達廣場第三代“城市綜合體”模式，多生態(tài)的組合是萬達制勝的法寶，萬達通過與國際化的戰(zhàn)略合作伙伴捆綁，打造了集寫字樓、文化娛樂產(chǎn)業(yè)、大型購物中心、高星級酒店、公寓于一體的城市綜合體。萬達集團董事長王健林曾這樣解釋萬達的訂單式模式，“第一是經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，由于萬達擁有多個萬達廣場這樣的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，僅銀行資產(chǎn)抵押貸款規(guī)模就有望達到300億元。第二是預(yù)售款，萬達銷售物業(yè)占總開發(fā)量的60％左右，不僅僅是商業(yè)，在周邊往往有辦公、住宅等物業(yè)出售。由于企業(yè)的良好口碑，預(yù)售款可以占到現(xiàn)金流的40％-50％。第三是集團自有資金，一般占到總投資的四分之一左

右?！庇唵紊虡I(yè)地產(chǎn)在國外是很流行的商業(yè)模式，在拿地之前將主力店確定好，可避免商場完工之后在招商可能出現(xiàn)的招租難問題。

萬達在訂單地產(chǎn)模式基礎(chǔ)上開發(fā)出的城市綜合體運營模式，聚焦于通過“寫字樓+百貨+超市+影院+餐飲+特色店”的綜合商業(yè)形式營造城市的次中心。通過多業(yè)態(tài)的空間聚集，最大程度吸引消費人流，并開發(fā)出出租型物業(yè)和自營性物業(yè)相結(jié)合的盈利模式。萬達的目標(biāo)是多產(chǎn)業(yè)的整合。不久前，萬達總裁王健林列出了幾個具體目標(biāo)：2010年，持有物業(yè)面積達到800萬平方米，物業(yè)總開發(fā)量達到2000萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模達到亞洲第一，新開15家五星級酒店；到2012年，萬千百貨開店80家，規(guī)模中國第一，在全球同類企業(yè)中排名第二。

金融街則將一級土地開發(fā)和二級商業(yè)地產(chǎn)運營有機結(jié)合，聚焦于金融產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概念，并打造圍繞金融經(jīng)濟的配套商業(yè)體系，打造了獨特的金融地產(chǎn)運作模式。由于跨國公司增多且國內(nèi)企業(yè)開始追求高品質(zhì)寫字樓，導(dǎo)致2010年中國市場甲級寫字樓需求增加，租金水平保持上漲趨勢，空置率下降。同時，國內(nèi)商業(yè)零售活動強勁，多數(shù)市場的租金水平呈現(xiàn)增長態(tài)勢。金融街今年一季度實現(xiàn)營業(yè)收入較去年同期上漲100.09％，凈利潤6.76億元，同比增長615.47％。在房地產(chǎn)行業(yè)整體預(yù)虧、預(yù)減的大環(huán)境下，金融街以商務(wù)地產(chǎn)為核心的三大業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)逐步形成，多項目進入收獲期，業(yè)績處于快速增長階段。堅持商務(wù)地產(chǎn)為主導(dǎo)，適當(dāng)持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以快速銷售型項目為補充。公司目前842萬平方米土地儲備中32％是商務(wù)地產(chǎn)，預(yù)期未來占比將提升至70％，利潤構(gòu)成也將相應(yīng)提升。目前公司自持物業(yè)64萬平方米，主要分布在北京金融街和天津和平區(qū)，未來自持物業(yè)上限將有望從凈資產(chǎn)的70％提升至100％，規(guī)模及占比將穩(wěn)步提升。公司、客戶、政府三贏模式是公司開發(fā)商務(wù)地產(chǎn)的核心優(yōu)勢。

3　地產(chǎn)多元化模式

這種模式以華僑城和中國寶安為代表。在調(diào)控成為常態(tài)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤中的投資利潤比重越來越小，部分開發(fā)商為了獲取更大的投資利潤，可能進行多元化投資，實行“房地產(chǎn)+X”的戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)向其他更高利潤的行業(yè)中去，如大金融行業(yè)、資源性行業(yè)、新能源行業(yè)等。其中最典型的是華僑城的“主題公園+地產(chǎn)”的旅游地產(chǎn)模式，中國寶安“新能源+地產(chǎn)”的多元化模式。

以華僑城為例，2010年171億銷售收入中，來自旅游的收入高達94億元，占主營業(yè)務(wù)收入54％，而房地產(chǎn)的收入僅為70億元，占比不過40％。旅游收入已超過地產(chǎn)，且旅游業(yè)務(wù)持續(xù)增長，是非常好的長線品種。

以中國寶安為例，2010年公司實現(xiàn)營業(yè)收入32.17億元，同比減少1.61％；而營業(yè)利潤實現(xiàn)5.24億元，同比反而增加4.9％，實現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤3.25億元同比增長28.41％。在樓市調(diào)控政策持續(xù)壓制的情況下，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收人下降。但以新能源為核心的高新技術(shù)業(yè)務(wù)發(fā)展勢頭迅猛。2010年公司高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)4.7億元，同比增加61.57％，近三年的增長速度保持在50％以上，毛利率為39.56％，同比上升13個百分點。另外公司2010年分別投資控股了寧波拜特、大地和、新疆鵬遠等公司，完善了新能源產(chǎn)業(yè)鏈。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈繃緊的情況下，中國寶安2010年賬面現(xiàn)金竟然高達16億元。而這正是地產(chǎn)多元化模式帶來的結(jié)果。

三種模式的轉(zhuǎn)化融合

筆者注意到，上述三種模式之間，也在發(fā)生交叉和重合。比如以萬科保利為代表的高周轉(zhuǎn)住宅地產(chǎn)商也在向城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)模式滲透。而以萬達和金融街為代表的商業(yè)地產(chǎn)商則開始向旅游地產(chǎn)和金融地產(chǎn)延伸。

2010年，萬科總裁郁亮表示，萬科將進軍商業(yè)地產(chǎn)，除80％開發(fā)項目為住宅產(chǎn)品外，其余20％將開發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)，3年內(nèi)萬科將建成220萬平方米的住宅商業(yè)配套。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘多年的保利地產(chǎn)更為激進。其高層透露，將全力沖刺商業(yè)地產(chǎn)，未來三至五年間，將持有性商用物業(yè)的投資比例逐漸增大到全部投資的30％，到2012年將商用物業(yè)面積繼續(xù)增加到300萬平方米。2010年，保利取得的土地儲備中，多半都涉及商業(yè)地產(chǎn)。