房地產(chǎn)投資方案精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)投資方案范文

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價值 企業(yè) 會計 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國經(jīng)濟的快速發(fā)展以及中國人口規(guī)模龐大，中國城市化步伐的不斷加速，勢必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國社會科學(xué)院住房綠皮書《中國住房發(fā)展報告（2009-2010）》即《住房綠皮書》“2008-2009年中國城市化發(fā)展對城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進程中住房的真實需求得到釋放”，“ 中國城市化進程加速 成中國經(jīng)濟增長基本動力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財政部于2006年2月15日了與國際財務(wù)報告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會計準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會計準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會計準(zhǔn)則一大亮點，公允價值在投資性房地產(chǎn)運用,對企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會計準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專家工作組意見中對投資性房地產(chǎn)按公允價值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場（2）企業(yè)能夠從交易市場取得同類或類似房地產(chǎn)市場的現(xiàn)行或最近市場價格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對公允價值作出合理估計。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價值大于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價值小于帳面價值的，其差額確認(rèn)為“公允價值變動損益”

（2）從成本計量模式轉(zhuǎn)換為公允價值計量模式的，應(yīng)做為會計政策變更，并按變更時點的公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價值模式計量的，按照首次執(zhí)行日的公允價值作為投資性房地產(chǎn)入帳價值，并將公允價值和帳面價值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國際會計準(zhǔn)則、香港會計準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國際會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵采用公允價值，并規(guī)定在附注中披露公允價值是最基本的要求，所有企業(yè)為計量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(2)鼓勵但不要求企業(yè)根據(jù)獨立評估師的評估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價值。(3)國際會計準(zhǔn)則下的公允價值可采用三種方式獲得：活躍交易市場的報價；類似資產(chǎn)可觀察到的市價；運用估值技術(shù)所確定的價值。

《香港會計準(zhǔn)則第40號投資性房地產(chǎn)》：公司需要對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量的，每年均應(yīng)聘請獨立的測量師（即價值評估師）對其投資性房地產(chǎn)進行評估，以獲得符合要求的公允價值。

三、目前我國上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況

1、白云山A（2006年報）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評估與土地房地產(chǎn)估價有限公司對上述投資性房地產(chǎn)采用市場類比法進行評估，出具的（2007）羊資字第53 號、64 號、65 號、66 號、67 號房地產(chǎn)評估報告，確認(rèn)評估價值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場上同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，對上述投資性房地產(chǎn)的公允價值進行合理估計而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會決議）公司聘請昆明田野房地產(chǎn)咨詢有限公司對相關(guān)市場交易情況進行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以內(nèi)商業(yè)物業(yè)銷售狀況調(diào)查報告》后，由中和正信會計師事務(wù)所有限公司提供價值咨詢意見，以其價值咨詢意見確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場價值作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。

3、海欣股份（2008年中報）：本公司聘請專業(yè)評估機構(gòu)對所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價值進行評估，按其出具的評估報告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價值。

4、津濱發(fā)展（2007年年報）：公允價值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的市場調(diào)查報告。

5、方大A（2007年年報）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國政房地產(chǎn)評估有限公司出具的深國政評字[2007]-01036 號及深國政評字[2008]-01032 號《房地產(chǎn)估價報告》。

6、武漢控股（2007年年報）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場07年2月平均銷售價格，結(jié)合周遍市場信息及自有房產(chǎn)特點，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評報字（2008）第007號資產(chǎn)評估報告”確定公允價值。

7、沱牌曲酒（2007年年報）：公允價值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價格測算。

四、對投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量對企業(yè)積極影響

目前上市公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價值的情況愈來愈多。由于我國目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢向好，處于非常景氣的市場環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價值都高于成本價。采用公允價值對投資性房地產(chǎn)計量，除真實反映了企業(yè)當(dāng)時資產(chǎn)價值，同時也帶來了公司的利潤增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價值模式計量。在采用公允價值模式計量情況下，由于資產(chǎn)價值重估帶來賬面價值增加，也帶來了進入損益的公允價值變動，給企業(yè)帶來的額外的利潤增加。在中國先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對企業(yè)盈利狀況是一個持續(xù)不斷改善或者利潤增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式計量，應(yīng)作為會計政策變更處理。

2、在公允價值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》時，公允價值與原賬面價值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，公允價值大于原賬面價值的差額計入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評估者評估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實際價值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請房地產(chǎn)評估專家進行計量，有的由企業(yè)自己進行估計，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟公司調(diào)查報告為計量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤規(guī)劃目的，會有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值計入損益，因沒有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十六條規(guī)定和財稅[2007]80號文第三項的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價值變動損益” 不計入應(yīng)納稅所得額，在實際處置或結(jié)算時，處置取得的價款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計稅，等盈利落實即實際處置時再按處置取得的價款扣除歷史成本后的差額計入應(yīng)納稅所得額。換句話說，投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價值變動增加利潤，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負擔(dān)。

總之，在我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值的采用，可以真實及時反映企業(yè)財務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場增加信用評級，增強企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價值計量模式對企業(yè)一些負面影響

1、采用公允價值模式計量的成本大

采用公允價值計量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計量，在采用公允價值計量時，科學(xué)的估計投資性房地產(chǎn)的價值。

其次，采用公允價值模式進行后續(xù)計量，準(zhǔn)則要求每年年末對投資性房地產(chǎn)進行估值，因此應(yīng)隨時按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類似房地產(chǎn)價值的變動，并隨時取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負債表日對投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)等的費用支出，對企業(yè)來講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤波動風(fēng)險

企業(yè)在總體市場環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場蕭條時，投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量將會使企業(yè)利潤大幅下滑，資產(chǎn)賬面價值減少的風(fēng)險。

3、根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計提折舊和進行攤銷而減少的成本支出，沒有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國家經(jīng)濟情況和國家現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價值模式進行投資性房地產(chǎn)計量，對企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來愈多企業(yè)趨向采用公允價值計量的原因。但在我國公允價值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進行利潤操縱提供良好機會。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實防范企業(yè)利用公允價值模式進行利潤操縱，以求獲得較真實的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動能力信息。

參考文獻：

[1] 財政部. 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》2006.

第2篇：房地產(chǎn)投資方案范文

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資風(fēng)險效用多目標(biāo)決策

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和改革開放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展。房地產(chǎn)作為一種投資工具，其風(fēng)險性受到房地產(chǎn)投資者越來越普遍的關(guān)注。因此本文對房地產(chǎn)投資風(fēng)險決策方法進行了深入研究。

一、房地產(chǎn)投資決策的特點

房地產(chǎn)投資決策就是運用有效的決策方法在若干個投資方案中選擇出最優(yōu)的投資方案。房地產(chǎn)投資決策同時具有多目標(biāo)決策和風(fēng)險型決策的特點。

1.房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)性

由于房地產(chǎn)投資者所追求目標(biāo)有多個：收益 、回收期 、信譽價值、環(huán)境保護等。 所以房地產(chǎn)投資決策具有多目標(biāo)性，屬于多目標(biāo)決策。

2.房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險性

房地產(chǎn)投資過程中有許多風(fēng)險因素：土地價格的不確定性、工程建設(shè)費用的不確定性、投資收益的不確定性及工期、投資回收期的不確定性等。這些風(fēng)險因素是客觀存在的，但并不是完全不可知的。決策者可以根據(jù)自己的經(jīng)驗和科學(xué)的方法預(yù)先估計和計算出其概率分布，再計算出益損值的概率分布。因此，房地產(chǎn)投資決策應(yīng)該被認(rèn)為是風(fēng)險型決策，而不是不確定性決策。

二、多屬性效用理論

現(xiàn)代風(fēng)險型決策理論已從期望值準(zhǔn)則階段發(fā)展為期望效用準(zhǔn)則階段。期望效用準(zhǔn)則充分考慮了風(fēng)險型決策問題的兩個基本特點，即后果的風(fēng)險性和后果的效用。由于風(fēng)險型決策問題的自然狀態(tài)是不確定的，所以不論決策者采取什么決策，都可能產(chǎn)生各種不同的后果，因此他要承擔(dān)一定的風(fēng)險，但對后果并非是全然不知，可以預(yù)測它的概率分布。不同的決策者對風(fēng)險的態(tài)度往往不相同，同樣的后果對不同的決策者會產(chǎn)生不同的效用。

基于期望效用準(zhǔn)則的效用理論能很好地解決風(fēng)險決策問題，效用理論已從單屬性效用理論階段發(fā)展到多屬性效用理論階段。多屬性效用理論可很好地解決多目標(biāo)風(fēng)險決策問題。運用多屬性效用理論進行風(fēng)險決策的基本步驟如圖所示。

三、房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型的建立

下面運用多屬性效用理論來解決房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策問題，建立房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。

1.建立多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)

(1)選定目標(biāo)

通過詢問決策者，選擇出決策者關(guān)心的三個投資目標(biāo)：收益、回收期、信譽價值。

①收益最大化。收益(Return)是一個較為籠統(tǒng)的概念，它一方面含有絕對的收益值的意思，另一方面也含有投資收益率的意思，因此將收益最大化具體表述為以下兩個方面：

一是凈現(xiàn)值最大化。凈現(xiàn)值(NPV)是一個反映投資收益的絕對指標(biāo)，它直接描述了一個投資方案可能獲得的利潤的現(xiàn)值。其表達式為：

在風(fēng)險條件下，需要確定凈現(xiàn)值的概率分布。

二是內(nèi)部收益率最大化。內(nèi)部收益率是反映投資經(jīng)濟效益的相對指標(biāo)。由于房地產(chǎn)投資者的資金總是有限的，因此投資者總是希望盡可能有效地運用有限的資金，獲得盡可能高的收益。

內(nèi)部收益率(IRR)是使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，它反映了項目自身的獲利能力，其值可由式(1)中令NPV=0計算得出。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

②回收期最小化。房地產(chǎn)投資資金占用很大，投資者往往利用負債經(jīng)營，利息負擔(dān)沉重，因此投資者往往希望盡快收回投資，把回收期最小化作為一個主要目標(biāo)?；厥掌谑侵竷羰找娴謨敵跗谕顿Y所需要的時間?；厥掌谟徐o態(tài)和動態(tài)之分，區(qū)別在于前者沒有考慮資金的時間價值，而后者考慮了資金的時間價值。動態(tài)回收期較為常用，可通過令式(1)中NPV=0，求其中的t得到。在風(fēng)險條件下，需要確定內(nèi)部收益率的概率分布。

③信譽價值最大化。擁有地段好、規(guī)模大、檔次高、性能優(yōu)異的房地產(chǎn)往往被視為一種榮耀，而且這樣的房地產(chǎn)也能夠給其擁有者或者投資者帶來無形的收益。我們將這種榮耀和無形收益統(tǒng)稱為房地產(chǎn)的信譽價值。

信譽價值的估計通常由投資者本人根據(jù)自己的偏好確定。通?？捎赏顿Y者對各備選方案的信譽價值進行打分，分?jǐn)?shù)越高表明信譽價值越高，對投資者越有利。

(2)遞階結(jié)構(gòu)

對于收益這個目標(biāo)，用凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率作為它的屬性。顯然，這兩個屬性具有可理解性和可測性。同時，由于這兩個屬性分別從絕對值的角度和相對值的角度體現(xiàn)了收益這一目標(biāo)的兩個重要方面――實際收益值和投資收益率，因此它們是完全的。而且它們是非多余的和最小的。

對于回收期和信譽價值這兩個目標(biāo)，分別采用動態(tài)回收期和信譽價值的值作為它們的屬性。這兩個屬性具有可理解性和可測性。

對于這些目標(biāo)所設(shè)定的一集屬性我們認(rèn)為它是完全的、可運算的、非多余的和最小的。所有這些目標(biāo)和屬性構(gòu)成了房地產(chǎn)投資決策的多目標(biāo)分層遞階結(jié)構(gòu)。

2.建立決策模型

選定房地產(chǎn)投資決策的目標(biāo)集為：

①收益最大化;

②回收期最小化;

③信譽價值最大化。

為具體表述上述三個目標(biāo)，我們設(shè)定一個完全的、可運算的、非多余的和最小的屬性集：

這樣，我們就得到了一個表達簡單、意義明確的房地產(chǎn)投資多目標(biāo)風(fēng)險決策模型。我們只需先求出每個方案的各屬性的概率分布，再根據(jù)決策者的偏好確定多屬性效用函數(shù)，進而得出各方案的期望效用值，就可以據(jù)此期望效用值進行方案的優(yōu)劣排序，從而進行有限個方案的多目標(biāo)風(fēng)險決策。

參考文獻:

[1]彭勇行:管理決策分析.科學(xué)出版社,2000

[2]徐水師:預(yù)測方法與決策分析.西北大學(xué)出版社,1997

[3]楊劍波:多目標(biāo)決策方法與應(yīng)用.湖南出版社,1996

第3篇：房地產(chǎn)投資方案范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)風(fēng)險投資多目標(biāo)決策敏感性分析權(quán)重方案排序

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)的高風(fēng)險與其高收益相輔相成，且其評價指標(biāo)多而雜，形成房地產(chǎn)行業(yè)特有的多目標(biāo)決策問題，解決此類問題的方法目前主要有基于模糊數(shù)學(xué)的建立模糊綜合評價各類方法求解的方式，構(gòu)建熵優(yōu)化多目標(biāo)決策模型對投資方案進行優(yōu)選排序，運用層次分析法對各投資方案進行優(yōu)選的方式，采用貝葉斯公式對風(fēng)險概率進行參數(shù)修正并通過線性加權(quán)和法求解，用不可分散量將房地產(chǎn)投資分解為系統(tǒng)風(fēng)險和非系統(tǒng)風(fēng)險的多目標(biāo)規(guī)劃模型。筆者在客觀權(quán)重的基礎(chǔ)上，給出當(dāng)前屬性的方案排序，并在動態(tài)區(qū)間內(nèi)進行敏感性分析，成為一種切實可行的動態(tài)研究方法。

二、確定指標(biāo)客觀性權(quán)重

評價指標(biāo)(屬性通常分為成本型、效益型和適度型指標(biāo)。設(shè)有m個決策方案的集合，屬性集，且m個方案關(guān)于n項評價指標(biāo)(屬性)的指標(biāo)矩陣為：。建立房地產(chǎn)風(fēng)險投資理想初始最優(yōu)方案模型和最劣方案模型。其中：

然后將歸一化得到項評價指標(biāo)的權(quán)重向量。

三、敏感性分析

1.權(quán)重最小變化量的確定

對任意和任意權(quán)重，假設(shè)目前的排序是，對應(yīng)的評價函數(shù)的優(yōu)先關(guān)系為，可得出在屬性上的當(dāng)前權(quán)重所需減少（或增加）的最小絕對變化量必須滿足當(dāng)時，；當(dāng)時，，且。相應(yīng)的權(quán)重最小相對變化量：當(dāng)時，；當(dāng)時，，且。

2.方案排序?qū)?quán)重變化的敏感性

設(shè)為屬性的臨界值,對應(yīng)著權(quán)重所有可行的最小相對變化量中的最小值,即滿足;再設(shè)為屬性的敏感性系數(shù),該敏感性系數(shù)對應(yīng)著的倒數(shù),即滿足,當(dāng)臨界值為不可行時,其敏感性系數(shù)被設(shè)置為0。由此可得,對于所有的,臨界值越小的屬性的敏感性系數(shù)越大,說明此方案排序?qū)傩詸?quán)重變化的敏感程度越高。故方案排序中臨界值越小或敏感性系數(shù)越大的屬性越敏感。

四、仿真算例

有5個相互獨立的風(fēng)險投資方案,表1列出5個方案的由初始投資推算出的7項指標(biāo)值。要求對各方案進行排序擇優(yōu)。

表1各個方案對應(yīng)的屬性值

從表1可知,決策矩陣為：A=[6,0.6,5.508 ,0.226,5, 0.082 ,0.82;7 ,0.35, 5.369, 0.165, 5.5 ,0.233 ,4.66;5, 0.5 ,4.52 ,0.283, 4, 0.096, 0.96;5.5, 0.55 ,4.774, 0.198, 3, 0.132 ,1.32;3 ,0.3, 2.238 ,0.176, 3.5, 0.254 ,2.54]。

對評價指標(biāo)值做規(guī)范化處理,由于前四項指標(biāo)屬效益型,后三項指標(biāo)是成本型，歸一化處理得各屬性權(quán)重為=(0.1855，0.1234,0.1128,0.3087,0.1363,0.1473,0.1333)，各方案初始權(quán)重V=（0.1511,0.1308,0.3087,0.2761,0.1333），理想最優(yōu)方案和最劣方案分別為：=(7.0,0.60,5.508,0.283,0.082,0.28),=(3.0,0.30,2.238,0.165,5.5,0.254,4.66)，

相對偏差矩陣為：R=[0.25 0 0 0.4831 0.8 0 0;0 0.8333 0.0425 1 1 0.8719 1;0.5 0.3333 0.3021 0 0.4 0.0814 0.0365;0.375 0.1667 0.2245 0.7203 0 0.2907 0.1302;1 1 1 0.9608 0.2 1 0.4479]；r=[0.75 1 1 0.5169 0.2 0 1;1 0.1667 0.9575 0 0 0.8779 0;0.5 0.6667 0.6979 1 0.6 0.7965 0.9635;0.625 0.8333 0.7755 0.2797 1 0.5872 0.8698;0 0 0 0.0932 0.8 0.1221 0.5521]。

再由夾角余弦公式得到，此算例的初始排序為，相比于文獻，各屬性權(quán)重的選擇更加客觀、理性，能更有效的作出決策。通常情況下應(yīng)優(yōu)先考慮。通過計算得，所給問題的決策矩陣以及方案的當(dāng)前排序為表2：

計算得到所有可能的最小絕對變化量/最小相對變化量

（），“-”表示不可行見表3。

得各屬性權(quán)重變化的臨界值和敏感性系數(shù)為見表4：

從表中可得：最敏感的屬性是，相應(yīng)的最小臨界值為 =19.6625，敏感性系數(shù)值為=0.0510。即內(nèi)部收益率(IRR)是最敏感的屬性，相對于文獻[1]中通過矩陣迭代計算得出權(quán)重系數(shù)指出 ，優(yōu)先考慮，文章此處的結(jié)論更加符合實際。因此我們在選定主案及主案指標(biāo)時策劃者還應(yīng)密切關(guān)注影響IRR指標(biāo)發(fā)生變化的各因素的未來走向,保證在允許范圍內(nèi)獲得動態(tài)條件下的最優(yōu)決策。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)風(fēng)險投資決策由于其多因素多目標(biāo)以及各評價指標(biāo)屬性具有動態(tài)變化的趨勢，將最優(yōu)決策發(fā)生變化的屬性變化區(qū)間給出，并標(biāo)注出最敏感的屬性以便房地產(chǎn)開發(fā)商做出最優(yōu)決策，在實際操作中具有普遍性、一般性，為此類最優(yōu)方案的決策提供了一種基于動態(tài)變化研究的新方法。

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第4篇：房地產(chǎn)投資方案范文

摘要:房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)產(chǎn)業(yè),這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。目前我國在房地產(chǎn)投資方面的決策支持系統(tǒng)還不多,有待于進一步發(fā)展。因此,將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)投資的一項重大變革。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng);數(shù)據(jù)倉庫;聯(lián)機分析處理;數(shù)據(jù)挖掘

房地產(chǎn)投資不僅與國民經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r有關(guān),而且還涉及到建筑業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、市政建設(shè)、能源、交通等各個重要部門。房地產(chǎn)市場變化快、投資巨大、風(fēng)險極高,要完成這樣一個決策需要決策者同時考慮主市場、材料、資金、市政建設(shè)等諸多因素,并且做出綜合判斷,這種復(fù)雜的決策已經(jīng)很難僅憑經(jīng)驗正確地做出。房地產(chǎn)是一個綜合性極強的系統(tǒng)工程,關(guān)系到國家、集體、個人的利益,影響到國民經(jīng)濟的起伏,其興旺與低落從一個側(cè)面反映了經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。因此,房地產(chǎn)業(yè)迫切需要一種能幫助決策者綜合考慮多方面的因素,根據(jù)科學(xué)的決策方法,輔助決策者做出決策的工具。

決策支持系統(tǒng)為解決房地產(chǎn)投資決策中出現(xiàn)的種種問題提供了解決方案。決策支持系統(tǒng)是一種基于計算機的系統(tǒng),幫助決策者通過與系統(tǒng)直接交互使用數(shù)據(jù)及分析模型解決非結(jié)構(gòu)化的決策問題。通過決策支持系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)商可以對要開發(fā)的項目的各種情況有一個更深入的了解,能綜合各方面的因素對投資的項目做出一個合理的判斷,從而減少房地產(chǎn)投資中的盲目性,使投資更準(zhǔn)確,收益率更高。本文結(jié)合房地產(chǎn)項目投資的實際情況,提出了一種房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng),可以為房地產(chǎn)項目的投資提供決策支持,實現(xiàn)企業(yè)項目管理的快速輔助決策,提高投資者的決策水平。

一、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)

房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)是將決策支持系統(tǒng)技術(shù)應(yīng)用到房地產(chǎn)投資中,從而能有效地對房地產(chǎn)投資者進行輔助決策,提高決策的效率和準(zhǔn)確性。

(一)房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的基本功能

本系統(tǒng)分為房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測、經(jīng)濟評價、風(fēng)險分析和可行性報告生成等四大模塊。通過房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測模塊,用戶可以方便地了解到房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及國民經(jīng)濟狀況,并能對將來房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況做出一個大概的預(yù)測。通過經(jīng)濟評價模塊可以對所投資項目做出準(zhǔn)確的評估,從而判斷出此項目的盈利狀況。風(fēng)險分析模塊可以對投資項目的風(fēng)險作一個大體的分析,用戶通過對各個投資方案的經(jīng)濟評價和風(fēng)險的權(quán)衡,可以做出較為準(zhǔn)確的判斷?？尚行詧蟾嫔赡K則可以自動生成項目的可行性報告,用戶可以根據(jù)具體情況來添加可行性報告中的內(nèi)容。

(二)系統(tǒng)的基本結(jié)構(gòu)

在房地產(chǎn)投資中遇到的可變性因素非常多,再加上房地產(chǎn)投資本身所具有的高風(fēng)險性,這就使得傳統(tǒng)的MIS系統(tǒng)不能滿足房地產(chǎn)投資決策的需要,只有使用決策支持系統(tǒng)才能有效地解決這一問題。但是傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)也有著它的不足,不能很好的對房地產(chǎn)投資進行有效的輔助決策。因此,本系統(tǒng)借鑒了最近發(fā)展起來的決策支持系統(tǒng)的新技術(shù),提出了一種新的房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)模型。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是決策支持系統(tǒng)發(fā)展中的新興技術(shù),將這些技術(shù)引入到房地產(chǎn)決策支持系統(tǒng)中可增強系統(tǒng)的輔助決策功能。

其中,數(shù)據(jù)倉庫是為了決策支持的需要而在數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的一項新技術(shù)。數(shù)據(jù)倉庫可將大量的用于事務(wù)處理的數(shù)據(jù)庫中的數(shù)據(jù)進行清理、抽取和轉(zhuǎn)換,按決策主體的需要重新進行組織。數(shù)據(jù)倉庫中的各種數(shù)據(jù)可以適應(yīng)決策問題多樣性的要求,數(shù)據(jù)倉庫側(cè)重于對面向主題的數(shù)據(jù)的存儲和管理。聯(lián)機分析處理可以對數(shù)據(jù)倉庫中的大量數(shù)據(jù)進行分析,從中提取出有用的信息,從而起到輔助決策的作用。數(shù)據(jù)挖掘是從知識發(fā)現(xiàn)的概念中引申出來的,把數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)應(yīng)用到數(shù)據(jù)倉庫的分析可以有效地從數(shù)據(jù)倉庫中挖掘出有價值的東西,從而有利于輔助決策。

二、房地產(chǎn)投資決策系統(tǒng)的相關(guān)技術(shù)

傳統(tǒng)的決策支持系統(tǒng)是利用數(shù)據(jù)庫、人機交互進行多模型的有機組合,輔助決策者實現(xiàn)科學(xué)決策的綜合集成系統(tǒng)。自從決策支持技術(shù)形成以來,在全世界得到了廣泛的應(yīng)用,但是決策支持在發(fā)展中也遇到了一些問題,主要問題有以下幾個方面:(1)DSS使用的數(shù)據(jù)庫只能對原始數(shù)據(jù)進行一般的加工和匯總,而決策支持涉及大量歷史數(shù)據(jù)和半結(jié)構(gòu)化問題,傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)難以求解復(fù)雜的半結(jié)構(gòu),不能滿足DSS的需要;(2)決策支持系統(tǒng)以集成數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),然而現(xiàn)實中的數(shù)據(jù)往往分散管理且大多分布于異構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺,數(shù)據(jù)集成不易;(3)由于決策本身所涉及問題的動態(tài)性和復(fù)雜性,針對不同的情況應(yīng)有不同的處理方法,而模型庫提供的分析能力有限,所得到的分析結(jié)果往往不盡如人意;(4)決策支持系統(tǒng)的建立需要對數(shù)據(jù)、模型、知識和接口進行集成。數(shù)據(jù)庫語言數(shù)值計算能力較低,因而采用數(shù)據(jù)庫管理技術(shù)建立決策支持系統(tǒng)知識表達和知識綜合能力比較薄弱,難以滿足人們?nèi)找嫣岣叩臎Q策要求。

數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù),給決策支持系統(tǒng)的發(fā)展注入了新的活力,數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)的出現(xiàn),有利于解決上面?zhèn)鹘y(tǒng)的決策支持系統(tǒng)所遇到的問題,為決策支持的發(fā)展提供了一條新的途徑。

(一)數(shù)據(jù)倉庫(DW)技術(shù)

信息系統(tǒng)中有兩種類型的數(shù)據(jù):操作型數(shù)據(jù)和決策支持型數(shù)據(jù)。前者是由日常事務(wù)處理生成的,后者是把前者加工后(清理與集成)形成的。操作型數(shù)據(jù)服務(wù)于日常事務(wù)處理,決策支持型數(shù)據(jù)服務(wù)于信息增值。目前,理論界把存有決策支持型數(shù)據(jù)的系統(tǒng)稱為數(shù)據(jù)倉庫。當(dāng)需要為決策部門提供及時、準(zhǔn)確、詳細和可靠的風(fēng)險信息時,海量數(shù)據(jù)的存儲與加工便成為首要問題,而這正是數(shù)據(jù)倉庫的專長。

(二)聯(lián)機分析處理(OLAP)

OLAP是一種決策分析工具,它是針對特定問題的聯(lián)機數(shù)據(jù)訪問和數(shù)據(jù)分析而產(chǎn)生的一種技術(shù),它可以根據(jù)分析人員的要求,快速、靈活地對大量數(shù)據(jù)進行復(fù)雜地查詢處理,并以直觀的、易理解的形式將查詢結(jié)果提供給各種決策人員,從而得到高度歸納的信息。OLAP是基于數(shù)據(jù)倉庫的信息分析處理過程,是數(shù)據(jù)倉庫的用戶接口部分。通過OLAP這種獨立于數(shù)據(jù)倉庫的分析技術(shù),決策者能靈活地掌握項目進度的數(shù)據(jù),以多維的形式從多方面和多角度來觀察項目進度的狀態(tài)、了解項目進度的變化。OLAP技術(shù)分析方法有切片、鉆取、維度自由組合、圖標(biāo)自由切換,并可形成表現(xiàn)友好、豐富的報表結(jié)果。

(三)數(shù)據(jù)挖掘(DM)技術(shù)

數(shù)據(jù)挖掘可以稱為數(shù)據(jù)庫中的知識發(fā)現(xiàn),是從大量數(shù)據(jù)中提取出可信、新穎有效并能被人理解的模式的高級處理過程,是數(shù)據(jù)庫技術(shù)、人工智能、神經(jīng)網(wǎng)路、機器學(xué)習(xí)等領(lǐng)域的交叉學(xué)科。數(shù)據(jù)挖掘是一個過程,是從大型數(shù)據(jù)庫中抽取隱藏其中的可理解的可操作的信息,目的是幫助分析、決策人員尋找數(shù)據(jù)之間的關(guān)聯(lián),發(fā)現(xiàn)被忽略的要素,而這些信息對于決策行為是至關(guān)重要的。

數(shù)據(jù)挖掘常用的技術(shù)和算法有決策樹、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)、概念樹、遺傳算法、模糊數(shù)學(xué)、統(tǒng)計分析、可視化技術(shù)、粗糙集、公式發(fā)現(xiàn)等。數(shù)據(jù)挖掘的作用是可以實現(xiàn)自動預(yù)測趨勢和行為、關(guān)聯(lián)分析、聚類等。數(shù)據(jù)倉庫、聯(lián)機分析處理、數(shù)據(jù)挖掘是作為三種獨立的信息處理技術(shù)出現(xiàn)的,但都是以解決決策支持分析問題為主要驅(qū)動力量發(fā)展起來的,具有一定的聯(lián)系性和互補性。其中數(shù)據(jù)倉庫用于數(shù)據(jù)的存儲和組織,聯(lián)機分析處理集中于數(shù)據(jù)的分析,數(shù)據(jù)挖掘則致力知識的自動發(fā)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)投資決策支持系統(tǒng)的功能模塊

(一)市場調(diào)查與預(yù)測

市場調(diào)查是房地產(chǎn)投資中的一項非常重要的內(nèi)容,常常關(guān)系著投資的成敗。在本系統(tǒng)中,市場調(diào)查與預(yù)測模塊主要包括國家經(jīng)濟狀況、城市經(jīng)濟狀況、城市綜合情況、城市氣象條件、城市發(fā)展計劃、目標(biāo)客戶住房需求調(diào)查情況、城市土地住房情況、房地產(chǎn)供給市場狀況、競爭對手和競爭樓盤狀況,以及項目自身的相關(guān)情況等。在這個模塊中,基本涵蓋了房地產(chǎn)調(diào)查的主要內(nèi)容。另外,大量的歷史數(shù)據(jù)也為房地產(chǎn)市場的預(yù)測提供了便利條件。

(二)經(jīng)濟評價

經(jīng)濟評價是房地產(chǎn)投資決策中的一項必不可少的內(nèi)容。建設(shè)項目經(jīng)濟評價是項目可行性研究的組成部分和重要內(nèi)容,是項目決策科學(xué)化的重要手段。經(jīng)濟評價的目的是計算項目的效益和費用,通過多方案比較,對擬建項目的財務(wù)可行性和經(jīng)濟可行性進行分析討論,做出全面的經(jīng)濟評價,為項目的科學(xué)決策提供依據(jù)。

經(jīng)濟評價包括項目管理、參數(shù)設(shè)置、方案計算、扶助報表、基本報表和綜合財務(wù)指標(biāo)等幾個方面。其中項目管理包括項目的建立、選擇和刪除,對項目管理庫進行操作。參數(shù)設(shè)置對房地產(chǎn)投資中的各項參數(shù)進行賦值,方案計算用現(xiàn)金流法和非現(xiàn)金流法對投資項目進行分析計算。輔助報表和基本報表用于生成各種報表。綜合財務(wù)報表生成現(xiàn)金流法綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表和非現(xiàn)金流綜合財務(wù)指標(biāo)匯總表,在這一模塊中還生成直方圖檢驗、餅圖檢驗和拆線圖等圖表,更直觀地反映出財務(wù)狀況。

(三)風(fēng)險分析

房地產(chǎn)投資雖說有著高收益,但是同時也存在著高風(fēng)險,對其進行風(fēng)險分析非常必要。正確評價房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險可以指導(dǎo)投資者進行正確的開發(fā)決策,減少決策的盲目性和失誤。對于上述風(fēng)險,人們并不能明確的給一個答案,到底有沒有這種風(fēng)險,這是存在著模糊性的。為此可以把模糊數(shù)學(xué)方法引入到風(fēng)險分析中來,采用模糊綜合評價法可將定量與定性的指標(biāo)結(jié)合起來,〖JP+1〗可以不受指標(biāo)因量綱不同或量綱相同而量級不同的影響,對于問題比較復(fù)雜、信息不很全面的房地產(chǎn)開發(fā)投資是很適應(yīng)的。此外,房地產(chǎn)投資風(fēng)險因素層次比較多,可以采用多級模糊模型來分析。

(四)可行性報告生成

可行性報告生成模塊的功能是根據(jù)房地產(chǎn)投資項目來生成一個可行性報告模板,這就省去了用戶編寫可行性報告的時間。用戶可以根據(jù)自己的實際情況向可行性報告模板中添加一些項目的數(shù)據(jù),甚至是根據(jù)項目數(shù)據(jù)生成的柱狀圖、餅圖等圖表?，F(xiàn)在人們所用的字處理軟件一般都為微軟的Word,所以本系統(tǒng)中所生成的可行性報告為Word文檔形式,這樣便于用戶對可行性報告的編輯。

該系統(tǒng)中的四個功能模塊緊密協(xié)作,基本涵蓋了房地產(chǎn)投資中所應(yīng)考慮的各方面內(nèi)容。用戶(決策者)通過這些模塊的運作,可以得到有力的輔助決策,從而提高決策水平。

第5篇：房地產(chǎn)投資方案范文

    一、對房地產(chǎn)投資環(huán)境的界定

    房地產(chǎn)投資環(huán)境是指房地產(chǎn)投資所在的地域在一定時期內(nèi)所具有的決定和影響投資風(fēng)險和收益的各種內(nèi)外部因素或條件的總和。其對宏觀,中觀,微觀環(huán)境都要有一定認(rèn)識。房地產(chǎn)投資本身的風(fēng)險性,周期性以及其不穩(wěn)定性決定了在房地產(chǎn)投資前期需要做大量的調(diào)研。在投資前期,如果能夠細致分析充分了解和把握投資環(huán)境,對制定正確的房地產(chǎn)投資方案,進而做出合理的決策,具有十分重要的意義。房地產(chǎn)投資環(huán)境是有諸多影響房地產(chǎn)投資流量與流向的政治經(jīng)濟,自然,社會,文化等因素交織而成的一個矛盾綜合體,也是一個具有多樣化構(gòu)成要素和復(fù)雜關(guān)系結(jié)構(gòu)的有機系統(tǒng)。因此,本文將對這些因素進行具體分析。[1]

    二、分析地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的必要性

    1.西部大開發(fā)戰(zhàn)略的需要。目前我國經(jīng)濟發(fā)展格局已經(jīng)進入到深度變革的時刻,在全球金融危機后,我國東南沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)模式被迫加速進行轉(zhuǎn)型,向技術(shù)密集型和資本密集型轉(zhuǎn)變,而勞動密集型產(chǎn)業(yè)則相繼向西部欠發(fā)達地區(qū)轉(zhuǎn)移,由于勞動成本低,政府扶持力度大,物流配送設(shè)施逐漸完善,企業(yè)也有向西部地區(qū)發(fā)展的意愿。因此,在這種歷史機遇面前,內(nèi)蒙古中部地區(qū)應(yīng)該把握好機會,借助產(chǎn)業(yè)投資,人口轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢,大力發(fā)展城市建設(shè),擴大城市容量,吸引房地產(chǎn)投資,這對于加快城市發(fā)展,打造西部新興城市具有重要的意義。

    2.打造中國新能源中心的需要。內(nèi)蒙古中部地區(qū)有豐富的礦產(chǎn)資源,目前已發(fā)現(xiàn)礦種80余種,探明儲量的30余種,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲量1393億噸,另外還有大量石油資源及各種金屬礦資源,由于山西地區(qū)作為能源輸出大省的歷史使命走向完結(jié),在新時期內(nèi)蒙古的戰(zhàn)略作用將逐漸凸現(xiàn),此外,該地區(qū)還有總蘊藏量達5億千瓦的風(fēng)能資源,錫林郭勒大草原類型豐富,是世界馳名的四大天然草原之一,也具有打造現(xiàn)代化大牧場的潛質(zhì)[2]。在這一時期,華潤,華能,國電,中電投,中廣核,大唐國際的一流大型國有企業(yè)已經(jīng)進駐該地區(qū)進行投資。作為該地區(qū)唯一的政治,經(jīng)濟,文化中心的錫林浩特市,在未來將會贏得巨大的機遇期,由于這些企業(yè)的帶動效應(yīng),其下游產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)也將蓬勃發(fā)展,人口集聚速度將會非常快,另外,該地區(qū)樓市價格仍處低位,企業(yè)競標(biāo)拿地相對較容易,未來升值潛力巨大,所以很具有投資價值。

    3.順應(yīng)國家政策發(fā)展的需要。近十年國家樓市市場非常火爆,一線樓市價格已經(jīng)非常不理性,比如北京五環(huán)外一平米均價在3萬5千元左右,已經(jīng)嚴(yán)重超出普通消費群體的承受范圍,在全球金融危機以后,由于西方投資環(huán)境惡化,大量熱錢涌入新興經(jīng)濟體,再加上國內(nèi)投資環(huán)境惡化,大量資本無法進入實體產(chǎn)業(yè),國內(nèi)股市又長期低迷,為了投資增值的需要,大量資金也流入樓市,再加上近幾年地方政府高價賣地以增加財政收入的方式尤為嚴(yán)重,這三方面的原因合在一起導(dǎo)致房價居高不下,甚至嚴(yán)重影響了國民經(jīng)濟的正常發(fā)展,一線城市房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成,出于長遠發(fā)展的考慮,國家政策開始持續(xù)打壓房產(chǎn),例如“國十四條”,“國八條”,“新京版國八條”,但為避免房地產(chǎn)業(yè)硬著陸,投資方面出現(xiàn)出現(xiàn)重大經(jīng)濟損失,國家采用的主流政策是擠壓泡沫擔(dān)不使其破裂,而是讓二、三線城市或地區(qū)來吸收溢出熱錢,這既能為一線城市的房地產(chǎn)降溫,又能帶動城鄉(xiāng)一體化,促進中小城市的發(fā)展,在這種重大機遇面前,內(nèi)蒙古中部地區(qū)得到了一個取得發(fā)展的機會。

    三、內(nèi)蒙古中部地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境的SWOT分析

    1.優(yōu)勢

    (1) 區(qū)位和交通優(yōu)勢內(nèi)蒙古中部地區(qū)主要以錫林郭勒盟地區(qū)為主,南鄰河北省張家口市,承德地區(qū),西連烏蘭察布市,東與赤峰市,興安盟和通遼市接壤,緊鄰京津冀城鎮(zhèn)群,為環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分,是東北,華北,西北交匯地帶,具有對外貫通歐亞,區(qū)內(nèi)連接?xùn)|西,北開南連的重要作用。在交通方面,公路方面已基本形成“三橫五縱一出口”公路主骨架,主要干線均已黑色路面貫通,實現(xiàn)了盟府所在地與自治區(qū)首府一級公路相連。鐵路方面現(xiàn)有穿越錫林郭勒盟西部,與蒙古國鐵路接軌的集寧至二連鐵路線;穿越錫林郭勒盟南部,聯(lián)通自治區(qū)東西部的主要樞紐集寧至通遼線錫林浩特至多倫煤炭專用鐵路,錫林浩特勝利每天專用線等。在航空運輸方面,現(xiàn)有錫林浩特機場,有直達北京,呼和浩特,天津,上海的定期航班和通往各大旅游城市的臨時旅游航線。

    (2)資源優(yōu)勢

    該區(qū)域礦產(chǎn)資源富集,煤炭資源尤為豐富,已探明資源儲量1393億噸,探明及預(yù)測儲量2100億噸;各煤田中資源儲量超過100億噸的又5處,10-100億噸的有21處,這些煤田普遍具有埋藏淺,煤層厚,結(jié)構(gòu)穩(wěn)定,開采條件好的特點,適合于露天開采。幾大國家能源公司都在這里進行能源開發(fā),勞動密集型產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展,需要大量勞動力,因此人口聚集較快,城市擴容需求較旺盛。另外,能源產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展也會帶動相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于作為該地區(qū)經(jīng)濟,政治中心的錫林浩特市的未來經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿τ兄匾绊?。這也為未來房地產(chǎn)投資的可行性奠定了一定基礎(chǔ)。

    (3)經(jīng)濟發(fā)展優(yōu)勢

    自治區(qū)住房與建設(shè)廳有關(guān)數(shù)據(jù)顯示:2010年,我區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1120億元,同比增長37.35%,你去商品房屋施工面積,銷售面積分別為11517.78萬平方米,3020.54萬平方米,同比分別增長39.87%和22.64%,全區(qū)商品住宅售價2981/元,同比增長11.7%[3],這說明內(nèi)蒙古地區(qū),房地產(chǎn)投資環(huán)境向好,由于其價格還處于低位,待開發(fā)地區(qū)較多,其投資回報還有較大的上升空間。在內(nèi)蒙古中部地區(qū),最具房地產(chǎn)投資價值的地區(qū)應(yīng)該就是錫林浩特市,隨著煤炭,電力等能源項目的大量增加,也帶動了能源深加工以及物流配送等方面的經(jīng)濟發(fā)展。同時,生產(chǎn)型企業(yè)的擴增促使居民收入增加,直接帶動對住宅市場的需求,面對金融危機的后期影響,全市上下應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng),積極應(yīng)對各種挑戰(zhàn)和困難,地區(qū)經(jīng)濟保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的態(tài)勢?！笆晃濉逼陂gGDP同比增長33.50%,2010年社會固定資產(chǎn)投資41.16%。良好的經(jīng)濟態(tài)勢促使房地產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)定增攀升,房房地產(chǎn)投資重心進一步住宅傾斜。

    2.劣勢

    (1)城市現(xiàn)代化水平低

    該地區(qū)雖然有較好的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?但城市規(guī)模與經(jīng)濟發(fā)展水平還處于初級階段,物流配送系統(tǒng)尚不完善,新城區(qū)居民點還未成規(guī)模,老城區(qū)也處于舊城改造當(dāng)中。在此基礎(chǔ)之上,還需要建立構(gòu)成系統(tǒng)經(jīng)濟基礎(chǔ)的地區(qū)性生產(chǎn)綜合體,組建行政,文化和科技服務(wù)中心體系,為城區(qū)之間總和安排便捷的交通路線,完善的生活服務(wù)設(shè)施網(wǎng)和群眾性體育活動場所等。

    (2)監(jiān)督機制不完善

    房地產(chǎn)行業(yè)利潤巨大,房屋質(zhì)量又是關(guān)乎國計民生的大事,我國房地產(chǎn)雖然發(fā)展迅速,但相關(guān)配套法律設(shè)施并不完善,使開發(fā)商在較低的違法成本和較高的利潤回報之間本能地選擇冒險逐利,在于政府的互動之間也容易滋生腐敗。而作為購房者來說,與其開發(fā)商在經(jīng)濟實力,專業(yè)知識水平等方面力量對比懸殊,處于弱勢地位。因此,監(jiān)督機制,最終為民謀福利才是地方政府與開發(fā)商應(yīng)該共同完成的事。

    3.機會

    在當(dāng)前時期,投資該地區(qū)房地產(chǎn)面臨一個較好的機遇。首先,城市處在初級發(fā)展階段,政府為了招商引資,在附帶條款上門檻降低,為投資創(chuàng)造了一個較為寬松的環(huán)境。其次,由于該地區(qū)煤炭,石油等資源豐富,能源產(chǎn)業(yè)將主導(dǎo)未來該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展,生產(chǎn)型企業(yè)擴張聚集,大量勞動力涌入該地區(qū),這為外來對房地產(chǎn)的剛性需求奠定了一定基礎(chǔ)。從大環(huán)境來說,國家出于城鄉(xiāng)一體化和吸收一線城市樓市泡沫的需要,也會對熱錢資金起到一定的引導(dǎo)作用,使該地區(qū)房地產(chǎn)投資具有較充裕的資金,不至于出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況。這為未來投資回報預(yù)期與該地區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展都奠定了一定基礎(chǔ)。

    4.威脅

    該地區(qū)緊鄰環(huán)渤海經(jīng)濟圈,依托其強大的經(jīng)濟輻射能力可以產(chǎn)生一種良性的經(jīng)濟互動,但西有赤峰市,東有呼包鄂經(jīng)濟圈,這些經(jīng)濟區(qū)在資金、人才、市場等方面都會對內(nèi)蒙古中部地區(qū)的發(fā)展產(chǎn)生一定的沖擊作用。其影響不可小視。

    四、措施和建議

    1.盤活存量土地,調(diào)整土地供應(yīng)力度。為了使投資環(huán)境進入一種良性發(fā)展,避免一線城市在房地產(chǎn)發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些弊端,就要針對歷史經(jīng)驗采取一些新的措施。土地供應(yīng)應(yīng)堅持以住房為主,避免大面積開發(fā)商也樓盤。閑置土地過多的地區(qū),要限制新的土地供應(yīng),以促使存量土地消化。另外,由于投資方方面的原因造成長期閑置的土地,由政府收購進入土地儲備系統(tǒng),在后期發(fā)展中根據(jù)實際情況進行再招標(biāo)。

第6篇：房地產(chǎn)投資方案范文

（沈陽工程學(xué)院，遼寧 沈陽　110000）

摘　要：本文通過對房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)專業(yè)人才應(yīng)具備核心能力進行分析，提出房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專業(yè)人才；核心能力

中圖分類號：F293.3

文獻標(biāo)志碼：A

文章編號：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)專業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢主要表現(xiàn)在三個方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評估、咨詢、經(jīng)紀(jì)業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營管理等方向為主的人才需求轉(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會逐步放緩直至負增長，房地產(chǎn)開發(fā)也會在全國不同城市先后迎來下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開發(fā)經(jīng)營與管理的人才需求為主，向住宅開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類型物業(yè)開發(fā)經(jīng)營管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對房地產(chǎn)經(jīng)營管理通才的需求，向更強調(diào)實操能力的專業(yè)化、細分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)營銷策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢等不同工作門類和工作內(nèi)容的崗位對人才的具體要求的差異會拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場和金融市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評估、中介、咨詢的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類企業(yè)之間的競爭日益加劇，對傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴性逐步降低，而房地產(chǎn)類人力資源的重要性日益增強，專業(yè)化分工越來越細，各專業(yè)崗位對人力資源的要求越來越高。

二、房地產(chǎn)專業(yè)人才應(yīng)具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等崗位群的需要，結(jié)合應(yīng)用型本科人才的培養(yǎng)特點，房地產(chǎn)人才應(yīng)具備的專業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項目投資經(jīng)營方案、投資方案、融資方案、開發(fā)方案、營銷方案及項目投資計劃、進度計劃、營銷計劃的編制能力；項目投資費用估算、財務(wù)報表編制與財務(wù)效益評價的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項目選址策劃、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目STP 策劃、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項目形象策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

包括運作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的職業(yè)能力，達到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運作二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力、新建商品房銷售執(zhí)行的能力和經(jīng)營管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價

包括運用掌握的房地產(chǎn)評估基礎(chǔ)知識，選擇合適的評估方法完成從政府基準(zhǔn)地價評估開始到房地產(chǎn)開發(fā)商拍賣土地價格的評估、房屋征收補償價格的評估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷售階段的各項評估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理

包括組織與管理一個房地產(chǎn)項目開發(fā)的整個過程，包括市場調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報告、進行開發(fā)項目報建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷售、竣工驗收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強化實踐教學(xué)，建立“一體兩翼”實踐教學(xué)平臺

實踐教學(xué)環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學(xué)生專業(yè)應(yīng)用能力和在應(yīng)用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實踐教學(xué)平臺，應(yīng)以房地產(chǎn)專業(yè)人才通識實踐教育為主體，以專業(yè)應(yīng)用、應(yīng)用創(chuàng)新實踐教育為兩翼。專業(yè)通識教育實踐平臺本著專業(yè)知識的共性需求與應(yīng)用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實踐教學(xué)的比重，側(cè)重對學(xué)生應(yīng)用知識的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識教育平臺的基礎(chǔ)上，通過校企合作、無縫對接等方式，為學(xué)生提供到企業(yè)鍛煉的機會，側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)應(yīng)用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學(xué)，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識點、技能點融入核心課程教學(xué)中，在教學(xué)考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將資格考試內(nèi)容融入到教學(xué)考核內(nèi)容中，使學(xué)生在校期間扎實掌握執(zhí)業(yè)資格考試知識系統(tǒng)的專業(yè)知識，以利于更快地獲取相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學(xué)手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源

根據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開展產(chǎn)學(xué)合作，加強教學(xué)資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實的教育教學(xué)環(huán)境和實踐實習(xí)基地。

參考文獻：

第7篇：房地產(chǎn)投資方案范文

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)融資 私募股權(quán)投資案例分析

作為典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對金融市場具有天然的高度依賴，然而與房地產(chǎn)業(yè)的重要地位和發(fā)展速度極不相稱的是，我國房地產(chǎn)融資市場的發(fā)展卻步履蹣跚，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展帶來了不利影響。近年來，國家先后出臺一系列宏觀調(diào)控政策，日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策使房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為了應(yīng)對融資困局，房地產(chǎn)企業(yè)開始探求多元化的融資渠道，除傳統(tǒng)的自籌資金和銀行貸款外，信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)在公眾視線當(dāng)中。私募股權(quán)投資（Private Equity Investment）是投資方對非上市公司進行股權(quán)投資并通過將被投資企業(yè)上市、并購或管理層回購等方式，出售所持股份獲利的一種投資方式，是除銀行貸款和公開上市（包括買殼上市后的再融資）之外的另外一種主要的新興融資方式，近年來在國內(nèi)取得了一定的發(fā)展。

一、近年來中國私募股權(quán)投資的發(fā)展情況

國際私募股權(quán)基金蓬勃發(fā)展，呈現(xiàn)出資金規(guī)模龐大、投資方式靈活等趨勢，在并購活動中發(fā)揮著越來越重要的作用。亞洲私募股權(quán)市場作為全球市場的重要組成部分也在快速發(fā)展當(dāng)中，投資規(guī)模由1998年的50億美元增加到2005年的250億美元。據(jù)清科研究中心調(diào)研報告顯示，中國已成為亞洲最活躍的私募股權(quán)投資市場。

2006年上半年，私募股權(quán)基金在中國大陸投資了31家企業(yè)，投資總額達到55.6億美元，其中超過25億美元的資金流向服務(wù)行業(yè)；2007年1-11月，中國大陸地區(qū)私募股權(quán)投資案例達170個，投資總額上升至124.9億美元。

資料來源：清科研究中心

二、私募股權(quán)投資者的分類

根據(jù)私募股權(quán)投資者的戰(zhàn)略規(guī)劃和投資目標(biāo)，可以將其分為戰(zhàn)略投資者和財務(wù)投資者。戰(zhàn)略投資者一般指與引資企業(yè)相同或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，戰(zhàn)略投資者入股引資企業(yè)，通常是為了配合其自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，因此能夠發(fā)揮更強的協(xié)同效應(yīng)；財務(wù)投資者一般指不專門針對某個行業(yè)、投資目的主要是為了獲取財務(wù)收益的基金。

目前，活躍在中國房地產(chǎn)行業(yè)的外資私募股權(quán)基金有摩根士丹利房地產(chǎn)基金、美國雷曼兄弟房地產(chǎn)投資基金、美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金、高盛房地產(chǎn)投資基金、德意志銀行房地產(chǎn)投資基金、瑞士銀行房地產(chǎn)投資基金、新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資公司GIC、荷蘭ING地產(chǎn)集團等。

轉(zhuǎn)貼于

三、如何使用私募股權(quán)形式融資

通常而言，房地產(chǎn)企業(yè)引進私募股權(quán)投資基金的基本流程如下：

在引進私募股權(quán)的過程中，企業(yè)需要注重項目選擇和可行性核查，投資方案設(shè)計，法律文件簽署，以及積極有效的監(jiān)管等方面的問題，這些問題通常是私募股權(quán)投資者比較關(guān)注的要點。

四、成功案例分析

1.近年來主要房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資案例

近年來，中國房地產(chǎn)市場得到海外投資者的廣泛關(guān)注，美林、雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國Grosvenor、美國凱雷、摩根斯坦利、淡馬錫等國際金融機構(gòu)紛紛投資中國市場。近年來，中國房地產(chǎn)企業(yè)通過項目融資、Pre-IPO等方式引進私募股權(quán)融資的案例不斷出現(xiàn)，為企業(yè)帶來的豐富的資金，下表為近年來部分房地產(chǎn)企業(yè)私募股權(quán)融資情況：

2．典型案例分析——鑫苑中國

（1）公司簡介

鑫苑置業(yè)成立于1997年，是一家專注于中國二線城市的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商，專注大型復(fù)合社區(qū)開發(fā)，包括多層公寓建筑、中高層住宅和附屬設(shè)施，同時開發(fā)小型住宅項目。現(xiàn)已發(fā)展成為擁有11家全資子公司和2家非控股子公司的大型企業(yè)集團。2007年12月13日，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司(NYSE：XIN)，在美國紐約證券交易所成功上市，成為第一家在紐約證券交易所上市的中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在上市前的私募股權(quán)融資和債權(quán)融資，對鑫苑置業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、擴充土地儲備、完善其“零庫存”商業(yè)模式起到不可或缺的作用，是企業(yè)能夠順利登陸紐交所的重要原因。

（2）私募前發(fā)展?fàn)顩r

鑫苑置業(yè)于2006年8月引入私募投資者，是其開始于2006年3月籌備在美國上市計劃的重要一步。2006年前，鑫苑置業(yè)主要集中于河南省內(nèi)發(fā)展，土地儲備也不大。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的土地儲備面積分別為226萬平方米和305萬平方米，2006年由于開工面積急劇增加，土地儲備面積迅速減少，更加大了企業(yè)計劃上市的難度。為了盡快擴大土地儲備、加快跨區(qū)域發(fā)展步伐，鑫苑置業(yè)急需要資金，而2006年正是政府為抑制房地產(chǎn)市場過熱，出臺各項調(diào)控政策的一年，融資渠道非常有限。在此條件下，私募股權(quán)融資為鑫苑置業(yè)提供了新的選擇。不但為達到美國資本市場的上市門檻提供了支持，也解決了當(dāng)前資金壓力，為企業(yè)進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。2004年和2005年，鑫苑置業(yè)的總資產(chǎn)分別為58192萬元和86411萬元。資產(chǎn)負債率分別為89.47%和79.75%，私募股權(quán)融資以前，資產(chǎn)負債率處于較高水平，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險較高，不利于企業(yè)上市融資。

（3）私募融資后發(fā)展

2006年8月和12月，鑫苑置業(yè)順利完成私募，累計融資達7500萬美元，當(dāng)年末總資產(chǎn)達到196236萬元，增長超過1倍，資產(chǎn)負債率下降至56.02%，降幅超過20個百分點。鑫苑置業(yè)完成私募以后，積極籌備上市事宜，將募集資金用作擴張資金和增加注冊資本金。2006年6月，山東鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本金2000萬元人民幣；2006年11月24日，蘇州鑫苑置業(yè)發(fā)展有限公司成立，注冊資本2億元人民幣；2006年12月7日，安徽鑫苑置業(yè)有限公司成立，注冊資本2000萬元人民幣。2007年6月12日，鑫苑置業(yè)（成都）有限公司成立，注冊資本5000萬元人民幣，成為鑫苑置業(yè)又一家全資子公司，企業(yè)跨區(qū)域擴張速度明顯加快。至2007年9月30日，鑫苑置業(yè)擁有14個在建和擬建項目，規(guī)劃總建筑面積2，053，279平方米，土地儲備（擬建項目規(guī)劃建筑面積）上升至1，282，498平方米（2006年末為65萬平方米）。

在臨近上市前，2007年5月，鑫苑置業(yè)又從藍山中國獲得1億美元的私募債權(quán)融資，使其資本規(guī)模進一步擴大，財務(wù)結(jié)構(gòu)更加完善，增強了資本市場對企業(yè)未來發(fā)展前景的信心。在美國上市并成功籌資約2.995億美元，為企業(yè)未來發(fā)展帶來資金的同時，更為企業(yè)有效利用國際資本市場各種融資工具提供了可能，為企業(yè)未來發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。

參考文獻

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[3]周春生.融資、并購與公司控制(第二版).北京大學(xué)出版社，2007.

第8篇：房地產(chǎn)投資方案范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資風(fēng)險經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)是個熱門和利潤豐厚的行業(yè)，近三、四年來，住宅價格每平方米提高了1500元左右，這成了一個不爭的事實。因此，該行業(yè)投資就成了投資者的首選。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其存在多種風(fēng)險。房地產(chǎn)投資是指國家、集體、個人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過程和行為。

一、房地產(chǎn)投資常見風(fēng)險

房地產(chǎn)投資風(fēng)險就是指由于投資房地產(chǎn)而造成損失的可能性。這種損失包括投入資本的損失和預(yù)期的收益未達到的損失。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分為以下幾種。

1.投資支出風(fēng)險

房地產(chǎn)投資支出是指投資者取得、開發(fā)土地并進行房產(chǎn)建設(shè)所花費的各種成本費用支出。由于房地產(chǎn)具有)位置固定性、不可移動性，而且受規(guī)劃限制及本身結(jié)構(gòu)、裝修設(shè)計的影響，常具有專用性，一旦完工，變很難更改，如進行改建，投資將很大。因此如果投資者判斷失誤，便會蒙受損失。另外，房地產(chǎn)投資周期長，一個新建項目由于建設(shè)周期較長，在建設(shè)過程中也會遇到投資支出增加問題，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者不堪重負并蒙受損失。

2.金融風(fēng)險

主要指利率風(fēng)險。房地產(chǎn)市場的利率變化風(fēng)險是指利率的變化對房地產(chǎn)市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當(dāng)利率上升時，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產(chǎn)市場將形成一方面生產(chǎn)成本增加；另一方面市場需求降低。

3.購買力風(fēng)險

購買力風(fēng)險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場消化，造成經(jīng)濟上的損失。購買力風(fēng)險是一種需求風(fēng)險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營者帶來損失。

4.市場風(fēng)險

市場風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)價格的變動而引起的投資損失。房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，由于房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)時常一般只受區(qū)域性因素的影響。土地市場一般可分為一級出讓市場和二級轉(zhuǎn)讓市場，壟斷性較強。房地產(chǎn)市場供求的變化在很大程度上牽制著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)及其大小。例如房地產(chǎn)市場價格水平的波動、房地產(chǎn)消費市場的局限等等都是引起市場風(fēng)險的原因。房地產(chǎn)價格不斷下跌以及房地產(chǎn)交易量驟降是中國去年經(jīng)濟增長放緩的一個主要原因。

5.政策風(fēng)險

政策風(fēng)險是指由于國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而給投資者帶來的損失。例如產(chǎn)業(yè)政策、稅收政策、金融政策和投資限制等。我國現(xiàn)正處于市場經(jīng)濟改革、經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌的關(guān)鍵時期，各種有關(guān)政策的調(diào)整比較頻繁，而房地產(chǎn)投資周期相對較長，房地產(chǎn)特別是土地是國家宏觀調(diào)控的重點對象，故房地產(chǎn)投資受政策風(fēng)險的影響比較大，城市規(guī)劃的變化不但影響投資房地產(chǎn)的用途，對其利用強度也形成限制，不去理解城市規(guī)劃的變化方向而盲目投資，對投資者的打擊將是巨大的。

6.法律風(fēng)險

法律風(fēng)險是指投資者投資行為違法或未能有效利用法律工具而帶來的損失。房地產(chǎn)投資涉及面廣，極易引起各種糾紛，如在拆遷安置過程中、房地產(chǎn)交易中、房地產(chǎn)租賃中等，各種糾紛的發(fā)生一方面影響投資的正常進行，另一方面影響投資收益的順利實現(xiàn)，都會造成投資損失。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的風(fēng)險管理，實際上是對建筑工程實施的風(fēng)險管理，開發(fā)商應(yīng)通過仔細考慮工程承包的合同條款，盡量把風(fēng)險分散給承包商。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的預(yù)防策略

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風(fēng)險，采取相應(yīng)的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風(fēng)險或使房地產(chǎn)投資過程中的風(fēng)險減到最低程度。

策略一：關(guān)注政策變動，認(rèn)準(zhǔn)投資方向

任何國家的政策都不是一成不變的，而政策的變化無論對一國的經(jīng)濟發(fā)展，還是對投資者的預(yù)期收益都將產(chǎn)生一定影響。我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，房地產(chǎn)業(yè)受政府政策影響更大。所以時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度，政策動態(tài)，如宏觀經(jīng)濟政策、國家稅收政策、財政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革等就顯得十分重要。對各項政策的研究，既有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，正確預(yù)測未來，又有利于其根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制政策風(fēng)險。

策略二：掌握信息，去偽存真，優(yōu)化分析

隨著投資者獲得的信息量的增加，投資者面對的不確定性因素逐漸減少，這樣就可以提高投資者決策行為的正確度，降低決策風(fēng)險。相反，如果投資者掌握的相關(guān)信息不充分或者不準(zhǔn)確，那么，就有可能對自身條件和外部環(huán)境判斷失誤，從而增加了決策風(fēng)險。雖然獲取信息要付出成本，但與投資決策風(fēng)險的成本相比，卻是值得投入的。因此，投資者在做出房地產(chǎn)投資決策前應(yīng)盡可能地調(diào)查市場，了解相關(guān)信息。同時要學(xué)會優(yōu)化分析。優(yōu)化分析是在掌握大量信息的基礎(chǔ)上，投資者應(yīng)依靠經(jīng)驗或技術(shù)方法進行風(fēng)險分析，優(yōu)化投資策略，最后確定適合投資者的最佳方案。該項措施能為投資者采取房地產(chǎn)投資的行動提供決策依據(jù)。

策略三：采用投資分散組合策略

第9篇：房地產(chǎn)投資方案范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資；風(fēng)險管理；措施

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強風(fēng)險意識，充分認(rèn)識房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險形式，對投資風(fēng)險的大小進行理性的判斷并進行風(fēng)險管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項目投資中存在的風(fēng)險

1、 政策風(fēng)險

政府在市場經(jīng)濟中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對國家宏觀經(jīng)濟狀況的分析，其會制定相應(yīng)的政策來促進經(jīng)濟的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進行房地產(chǎn)投資之前，就需要對當(dāng)前的政策環(huán)境進行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對我國的政策環(huán)境進行充分地認(rèn)知，才能對比風(fēng)險，達到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險

在進行投資之前，就需要對供求關(guān)系進行必要的風(fēng)險，在房地產(chǎn)投資的過程中，供求關(guān)系是難以進行科學(xué)地把握的。一般來說，房地產(chǎn)項目施工需要一個比較長的周期，先前的預(yù)測可能會隨著市場的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險

（1） 安土重遷觀念的影響

我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導(dǎo)這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風(fēng)險。

（2）投機主義的影響

隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設(shè)盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險

項目建設(shè)階段涉及到市場把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購、機械的租賃、合同關(guān)系維度、進度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個房地產(chǎn)項目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風(fēng)險：

（1） 進度風(fēng)險

由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險

建筑的質(zhì)量對于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。

二、房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險管理的措施

1、把握市場動態(tài)，提高風(fēng)險預(yù)測能力

投資前對市場情況的調(diào)查分析是整個投資風(fēng)險管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場需求和政府對項目開發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國家經(jīng)濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設(shè)計有針對性的產(chǎn)品功能、價格區(qū)間及營銷方式，并能依照政策變動適時調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險管理

機制投資者應(yīng)在重視市場需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險，以確定最佳的投資決策。對房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對開發(fā)項目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險中實現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險管理部門，以便合理安排資金項目，協(xié)調(diào)好投資控制與進度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強投資動態(tài)管理，及時發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實問題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險管理的信息系統(tǒng)，形成動態(tài)風(fēng)險監(jiān)控報告

信息是進行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來可以日常性的收集國家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場供求情況等信息，進行及時準(zhǔn)確的分析報告，使決策層及時了解市場風(fēng)險和機遇；二來可設(shè)立企業(yè)開發(fā)項目的定期房地產(chǎn)市場報告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經(jīng)濟政策和房地產(chǎn)政策的出臺情況。

4、加強風(fēng)險管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強化員工風(fēng)險管理意識

企業(yè)可開展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過外部專業(yè)培訓(xùn)機構(gòu)加強員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強企業(yè)凝聚力。通過風(fēng)險管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險，掌握風(fēng)險防范和處理風(fēng)險的方法，強化風(fēng)險意識，從而提升整個企業(yè)抗風(fēng)險的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達到減少風(fēng)險的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風(fēng)險的目的。而房地產(chǎn)投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應(yīng)為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險同擔(dān)，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風(fēng)險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優(yōu)勢，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險；與外商聯(lián)盟，即可引進先進技術(shù)和管理經(jīng)驗，又能獲得房地產(chǎn)投資開發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險策略.我們可以先從風(fēng)險小的投資項目著手或直接放棄對那些風(fēng)險較大的投資項目進行投資,這樣風(fēng)險的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預(yù)期獲益的機會不伴隨著風(fēng)險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識到一個不爭的事實，就是風(fēng)險的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對風(fēng)險進行處理時，可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式來保護自己的利益。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險。因為每個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對風(fēng)險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風(fēng)險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風(fēng)險的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險，對風(fēng)險進行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險對項目造成的不利影響。

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