物業(yè)管理法律問(wèn)題及對(duì)策探討

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摘要：隨著當(dāng)前城市化進(jìn)程的發(fā)展，物業(yè)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，物業(yè)管理的完善與否，將直接地影響到我國(guó)的社會(huì)化進(jìn)程。當(dāng)前我國(guó)物業(yè)管理仍然處于一個(gè)開(kāi)端發(fā)展階段，面臨著各種形式的問(wèn)題。具體表現(xiàn)為隊(duì)伍專業(yè)化程度不夠、管理混亂等，為了解決此類問(wèn)題，我們應(yīng)從完善相關(guān)部門建設(shè)，提高人民群眾的法治意識(shí)和維權(quán)意識(shí)，加強(qiáng)物業(yè)公司的資質(zhì)審查以及完善業(yè)主委員會(huì)制度方面著手，以促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展。

關(guān)鍵詞：城市化進(jìn)程物業(yè)管理物業(yè)問(wèn)題

一、物業(yè)管理概念的界定及其現(xiàn)狀

（一）物業(yè)管理的基本概念在傳統(tǒng)意義上，物業(yè)管理包括住房的安全維護(hù)，清潔，安保等。但是隨著社會(huì)發(fā)展，現(xiàn)代意義的物業(yè)管理項(xiàng)目愈來(lái)愈豐富，如景觀打造，家政服務(wù)等項(xiàng)目等。現(xiàn)代意義上物業(yè)管理概念是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。①

（二）國(guó)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀目前在我國(guó)物業(yè)管理公司中，絕大多數(shù)屬于國(guó)有體制，其中的大多數(shù)屬于是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自辦的企業(yè)，由物業(yè)公司自主進(jìn)行管理。雖然我們物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了將近三十年，但是由于對(duì)物業(yè)管理人之缺乏和居民教育水平較低的影響，和發(fā)達(dá)國(guó)家的管理水平仍然存在較大差距。

（三）境外發(fā)達(dá)國(guó)家物業(yè)管理現(xiàn)狀英國(guó)物業(yè)管理初步發(fā)展最早，是在世界上管理水平一流的國(guó)家。在英國(guó)設(shè)有專門的住房管理注冊(cè)學(xué)院，這是一所專門為住房領(lǐng)域管理所提供專門培訓(xùn)的學(xué)院，它可以為不同需求的人提供各種形式的培訓(xùn)，以滿足業(yè)主的各種需求。英國(guó)一直在積極的推廣他們的物業(yè)管理項(xiàng)目，在政府的主持下，成立了皇家物業(yè)管理學(xué)會(huì)。而在我國(guó)通常缺乏這樣專業(yè)化、廣泛化的培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，情況多是在物業(yè)管理公司承包了具體項(xiàng)目后，再對(duì)物業(yè)管理人員進(jìn)行臨崗培訓(xùn)。日本作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，物業(yè)管理水平也是相當(dāng)成熟。主要可以體現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：一是物業(yè)管理的法律體系完善，這使得業(yè)主和物業(yè)的糾紛減少。二是在小區(qū)里設(shè)立了管理組織理事會(huì)，這類似于我們國(guó)家的業(yè)主委員會(huì)，但是作用要遠(yuǎn)大于我們的業(yè)主委員會(huì)。理事會(huì)成員由業(yè)主們輪流擔(dān)任，法律絕對(duì)保證業(yè)主們的自治權(quán)利，業(yè)主們可以對(duì)物業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。如果物業(yè)管理出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主可以直接向理事會(huì)轉(zhuǎn)達(dá)，理事會(huì)成員對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行督促，讓其限期改正，如果不改正或改正無(wú)效，理事會(huì)有權(quán)直接解散物業(yè)公司，由其它的物業(yè)公司接替這一業(yè)務(wù)。三是日本的物業(yè)公司分工明確，并且預(yù)防措施到位。在日本的物業(yè)管理中，并非什么東西出現(xiàn)了損毀再讓物業(yè)公司去維修，而是一直在進(jìn)行定期的修理和更換。這一點(diǎn)值得我國(guó)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)借鑒。

二、我國(guó)物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題

我國(guó)目前物業(yè)管理面臨諸多問(wèn)題和矛盾，典型的表現(xiàn)為以下幾類：

（一）物業(yè)隊(duì)伍專業(yè)化程度不足針對(duì)這個(gè)問(wèn)題，筆者對(duì)周圍的小區(qū)進(jìn)行了調(diào)查走訪。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)小區(qū)居民去附近幾家物業(yè)服務(wù)大廳反映問(wèn)題時(shí)，物業(yè)大廳的服務(wù)人員普遍著便裝上崗，幾家物業(yè)公司工作人員均沒(méi)有穿制度。其中一位業(yè)主多次向物業(yè)公司反映小區(qū)的主干道有人停車，導(dǎo)致交通出行很不方便的問(wèn)題，物業(yè)人員不抬頭的直接將責(zé)任推給開(kāi)發(fā)商，不耐煩表示這屬于小區(qū)規(guī)劃問(wèn)題物業(yè)，公司無(wú)法解決。

（二）物業(yè)管理制度難以現(xiàn)實(shí)履行目前多數(shù)物業(yè)公司也按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定制定了關(guān)于小區(qū)管理的一系列規(guī)章制度，但是真正到落實(shí)起來(lái)，能夠完全執(zhí)行的物業(yè)公司寥寥無(wú)幾。如有業(yè)主在車庫(kù)經(jīng)營(yíng)小作坊，機(jī)器工作發(fā)出刺耳聲音，嚴(yán)重影響周邊鄰居作息，違反了物業(yè)管理規(guī)定。物業(yè)公司及時(shí)去找業(yè)主溝通，希望對(duì)方按照條例規(guī)定關(guān)停小作坊，但對(duì)方態(tài)度強(qiáng)硬，辯稱物業(yè)公司不是行政機(jī)關(guān)，無(wú)權(quán)干涉自己的經(jīng)營(yíng)行為。而物業(yè)公司從法律規(guī)定上并不被賦予強(qiáng)制執(zhí)行力，無(wú)法強(qiáng)制關(guān)停。

（三）業(yè)主維權(quán)途徑少，成本高昂目前我國(guó)業(yè)主維權(quán)途徑主要還是局限于行政途徑和法律途徑兩種方式。行政途徑維權(quán)，由于目前我國(guó)物業(yè)管理各個(gè)部門之間界限仍然不夠明確，業(yè)主去投訴物業(yè)管理問(wèn)題往往會(huì)被各個(gè)部門之間互相推諉或者是直接讓回去等待處理結(jié)果，而處理問(wèn)題還需要經(jīng)過(guò)受理、調(diào)查等一系列過(guò)程，往往周期較長(zhǎng)。法律途徑維權(quán)則面臨著成本高，程序長(zhǎng)的問(wèn)題。往常物業(yè)公司侵犯了所有業(yè)主的權(quán)利，但卻只有小部分業(yè)主愿意通過(guò)法律訴訟的方式維權(quán)，其他的業(yè)主還都希望別人先行，很多時(shí)候?qū)е略V訟不了了之。③

（四）物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一透明④在湖南長(zhǎng)沙的一座公寓中，夏天物業(yè)公司私自按照每度二十五元的費(fèi)用收取中央空調(diào)費(fèi)。當(dāng)記者前去詢問(wèn)時(shí)，物業(yè)公司表示這是統(tǒng)一制定的二十五元一度的標(biāo)準(zhǔn)，并當(dāng)場(chǎng)出示了自己公司的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的文件。還有很多類似這樣的事例，物業(yè)公司私自制定出臺(tái)所謂公司統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主繳費(fèi)，如果不及時(shí)繳費(fèi)就停水停電，直接影響業(yè)主正常生活。但目前據(jù)了解，我國(guó)物業(yè)管理相關(guān)部門并沒(méi)有制定統(tǒng)一的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，因此現(xiàn)實(shí)生活中物業(yè)公司賬目管理混亂不堪的情況不在少數(shù)。

三、我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的原因分析

目前我國(guó)產(chǎn)生各種物業(yè)糾紛和維權(quán)困難的原因較多，筆者總結(jié)主要是以下幾個(gè)方面：

（一）物業(yè)公司市場(chǎng)化、專業(yè)化程度低目前我國(guó)的物業(yè)公司很多都是在商品房建成后，直接對(duì)小區(qū)就進(jìn)行了接管，并沒(méi)有公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。有些物業(yè)公司根本不是專業(yè)的物業(yè)公司，而是由于是某個(gè)開(kāi)發(fā)商公司下面的子公司或股份制企業(yè)，通過(guò)開(kāi)發(fā)商就可以很簡(jiǎn)單的取得這一管理項(xiàng)目，利用這種內(nèi)部關(guān)系搶占市場(chǎng)，再轉(zhuǎn)型成物業(yè)公司，這樣使得物業(yè)公司管理質(zhì)量難以得到提高。很多物業(yè)公司為了多獲取利潤(rùn)，簡(jiǎn)單的從勞務(wù)公司找一些員工，不經(jīng)過(guò)專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)，就直接上崗進(jìn)入物業(yè)公司進(jìn)行管理服務(wù)工作。這嚴(yán)重制約著物業(yè)管理行業(yè)向高水平發(fā)展。

（二）物業(yè)公司管理執(zhí)行力度不夠?qū)τ谖飿I(yè)管理規(guī)定，相當(dāng)數(shù)量的業(yè)主認(rèn)為只要沒(méi)有違反到有關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)條例遵守與否并不重要。而作為物業(yè)公司，由于其并不具有法律規(guī)定的強(qiáng)制執(zhí)行力，也很難去通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，往往只會(huì)加劇雙方矛盾。

（三）行政管理部門管理混亂，效率低下當(dāng)前我國(guó)相關(guān)部門對(duì)物業(yè)管理仍然處于一個(gè)比較混亂的水平，管理部門較多且界限不明確。當(dāng)前我國(guó)法律規(guī)定物業(yè)公司主要是歸房管局的物管科進(jìn)行管理，但在現(xiàn)實(shí)生活中，有些地方的房管局根本不設(shè)物管科，只能由其他的科室進(jìn)行代管。在這種情況下，城市管理部門和消防管理部門等諸多其他法律無(wú)規(guī)定的部門就不得不涉及物業(yè)管理，導(dǎo)致物業(yè)管理彰顯混亂。

（四）業(yè)主委員會(huì)制度不健全雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后明確規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”。但對(duì)于業(yè)主委員會(huì)是否具有獨(dú)立的法人資格，是否具訴訟主體地位，《條例》中并沒(méi)有明確的規(guī)定。事實(shí)上，當(dāng)業(yè)主委員不能具有獨(dú)立的訴訟主體地位，無(wú)法以原告的身份提起訴訟時(shí)，直接給業(yè)主維權(quán)帶來(lái)了無(wú)形中的困難。

四、完善我國(guó)物業(yè)管理的對(duì)策與思考

面對(duì)以上的物業(yè)管理問(wèn)題，我認(rèn)為可以從國(guó)家角度和加強(qiáng)業(yè)主自身建設(shè)兩個(gè)角度進(jìn)行完善。具體來(lái)說(shuō)有以下幾點(diǎn)：

（一）強(qiáng)化物業(yè)公司準(zhǔn)入制度國(guó)家要出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，物業(yè)公司成立前必須先進(jìn)行嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)資格審查，看該物業(yè)公司是否具備必備的條件。如依法設(shè)立的辦公地點(diǎn)、足夠的資金與管理人員等條件，只有在通過(guò)資質(zhì)審查后才可以取得物業(yè)管理行業(yè)資格許可證書。對(duì)于物業(yè)公司的工作人員，國(guó)家應(yīng)當(dāng)設(shè)定準(zhǔn)入資質(zhì)，管理人員要通過(guò)有關(guān)管理資格考試。以保證物業(yè)隊(duì)伍的專業(yè)性。

（二）賦予物業(yè)公司一定強(qiáng)制執(zhí)行力，加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)行力度商品房建好后，物業(yè)公司市場(chǎng)公平競(jìng)標(biāo)。在該過(guò)程中，政府主要負(fù)責(zé)維持競(jìng)標(biāo)秩序和營(yíng)造良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。這樣一來(lái)，資質(zhì)服務(wù)差、管理水平低下的物業(yè)公司自然就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。物業(yè)公司在被選出后，嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司管理?xiàng)l例，依條例辦事，違反相關(guān)規(guī)定的業(yè)主應(yīng)受到約束制裁。在此過(guò)程中有關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)賦予物業(yè)公司一定的強(qiáng)行執(zhí)行力以維持小區(qū)正常生活秩序，必要時(shí)物業(yè)管理部門也可求助有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行援助救濟(jì)。

(三)設(shè)立專門監(jiān)管部門，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，提高效率國(guó)家應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)，實(shí)施科學(xué)有效監(jiān)督管理。為了防止出現(xiàn)上文中提到的物業(yè)管理價(jià)格混亂的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)考慮統(tǒng)一物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此處可賦予物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際狀況定價(jià)的權(quán)利，物管機(jī)關(guān)制定了統(tǒng)一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)后，無(wú)特殊狀況，物業(yè)管理公司須無(wú)條件嚴(yán)格執(zhí)行該標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)要定期對(duì)其執(zhí)行狀況進(jìn)行嚴(yán)格審核和監(jiān)督。其次，物業(yè)行政主管機(jī)關(guān)下面應(yīng)分設(shè)各個(gè)部門，各部門明確分工，各司其職。質(zhì)管部門專門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)及質(zhì)量管理，安保部門專門負(fù)責(zé)物業(yè)安保管理及隱患問(wèn)題，財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)統(tǒng)一物業(yè)收費(fèi)管理，信訪部門專門受理業(yè)主的投訴和建議，各個(gè)部門對(duì)物業(yè)管理行政機(jī)關(guān)和業(yè)主直接負(fù)責(zé)。物業(yè)管理行政部門有權(quán)責(zé)令物業(yè)公司停業(yè)整頓，從而提高管理效率，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行合法有效的監(jiān)督。

（四）完善業(yè)主委員會(huì)制度國(guó)家應(yīng)當(dāng)完善業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，明確業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利職責(zé)，賦予其一定的法律地位，承認(rèn)其具有獨(dú)立訴訟的資格。當(dāng)業(yè)主的合法權(quán)益遭受到侵犯時(shí)，可以經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)責(zé)令物業(yè)管理公司改正，不改正的或者改正后仍不滿意的，允許業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主獨(dú)立的直接進(jìn)行民事訴訟、或向有關(guān)管理部門投訴，或有權(quán)代表業(yè)主直接行使更換物業(yè)管理公司的權(quán)利。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主民主選舉產(chǎn)生或者由業(yè)主輪流擔(dān)任，定期進(jìn)行換屆。

五、結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的飛速發(fā)展，物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯得越來(lái)越重要，直接關(guān)系著我國(guó)的國(guó)計(jì)民生和現(xiàn)代化建設(shè)程度。同時(shí)隨著人們的收入和生活水平的提高，人們也必然會(huì)對(duì)今后的物業(yè)管理有更多的需求。我始終堅(jiān)信在政府、物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的共同努力下，物業(yè)管理行業(yè)必然會(huì)不斷地提高和飛越，達(dá)到新的高度。這就需要我們需要結(jié)合實(shí)際情況，科學(xué)合理的制定相關(guān)的配套管理方案，對(duì)物業(yè)隊(duì)伍進(jìn)行變革和完善相關(guān)立法，引導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)走上一條持續(xù)健康的發(fā)展道路，為業(yè)主提供一個(gè)真正能安居樂(lè)業(yè)，欣欣向榮的生活空間。

作者：高源 單位：貴州民族大學(xué)碩士研究生