城市房屋管理全文(5篇)

摘要：城市建設(shè)是一項(xiàng)較為復(fù)雜和繁瑣的工程項(xiàng)目，其中就包括城市房屋的拆遷，鑒于此，筆者在文中有針對(duì)性的對(duì)城市房屋拆遷施工方法進(jìn)行細(xì)致的探討和全面的分析，希望對(duì)讀者產(chǎn)生或多或少的借鑒意義與參考價(jià)值。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；房屋拆除；施工辦法

就當(dāng)前來(lái)說(shuō)，土木工程建設(shè)涵蓋了較多種類的施工工藝和施工方法，很多施工項(xiàng)目都具備了系統(tǒng)的施工技術(shù)，但是城市的房屋拆遷卻不然，由于這項(xiàng)工程施工具有較強(qiáng)的獨(dú)特性，所以缺乏自成系統(tǒng)的施工工藝與施工方法，而毫不夸張的說(shuō)，城市房屋拆遷施工能否順利的進(jìn)行與完成直接關(guān)系著城市的發(fā)展質(zhì)量和發(fā)展水平，鑒于做好城市房屋拆遷施工的必要性和重要性，加之本人在這方面略有了解，所以接下來(lái)在文中對(duì)城市房屋拆遷施工方法進(jìn)行探討分析，希望達(dá)到促進(jìn)拆遷施工順利進(jìn)行的目的。

1房屋建筑拆除施工前的準(zhǔn)備工作

城市房屋拆遷施工的準(zhǔn)備工作包括以下七個(gè)方面：第一，事先和業(yè)主進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，以期對(duì)拆遷的工作范圍進(jìn)行明確，使拆遷施工人員對(duì)所需拆遷房屋的結(jié)構(gòu)、線路等情況進(jìn)行了解與熟悉；第二，最基本的生產(chǎn)生活準(zhǔn)備工作完成之后，要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行封閉，嚴(yán)禁一切非工作人員進(jìn)入，并設(shè)置“禁止非工作人員入內(nèi)”的警示牌；第三，嚴(yán)格對(duì)施工人員進(jìn)行安全技術(shù)交底及安全培訓(xùn)，之后經(jīng)過(guò)技術(shù)交底才允許上崗工作；第四，為施工現(xiàn)場(chǎng)配置數(shù)名專業(yè)的安全員，對(duì)施工人員和施工過(guò)程進(jìn)行安全檢查和管理，遵循持證上崗的原則；第五，與相關(guān)職能部門(mén)保持密切的聯(lián)系，將拆遷手續(xù)辦妥當(dāng)，對(duì)原有的基礎(chǔ)設(shè)施予良好的保護(hù)；第六，保證拆遷施工對(duì)水電的需求；第七，施工之前將所有的人員、材料和設(shè)備準(zhǔn)備就緒，促進(jìn)施工順利實(shí)施。

2土木工程施工技術(shù)在房屋拆除施工的具體運(yùn)用

2.1磚木、輕型磚混結(jié)構(gòu)平房拆除施工方法。

本文作者：林長(zhǎng)發(fā) 單位：延吉市房產(chǎn)管理局

目前住房抵押貸款保險(xiǎn)存在的幾個(gè)主要問(wèn)題

保險(xiǎn)合同具有強(qiáng)制性。通常情況下，銀行會(huì)要求借款入購(gòu)買(mǎi)房屋保險(xiǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第23條“抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。抵押房地產(chǎn)投保的，抵押人應(yīng)當(dāng)將保險(xiǎn)單移送抵押權(quán)人保管。在抵押期間抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒恕钡囊?guī)定以及《保險(xiǎn)法》確定的訂立保險(xiǎn)合同自愿性原則，銀行的強(qiáng)制投保行為顯然與之相違背，但是在住房抵押貸款中銀行處于強(qiáng)勢(shì)地位，借款人不投保就無(wú)法得到貸款。

受益人與受償權(quán)有爭(zhēng)議。從實(shí)際情況來(lái)看，一般住房抵押保險(xiǎn)單中直接規(guī)定“第一受益人為放貸銀行”，即銀行在任何情況下都將作為保險(xiǎn)金的優(yōu)先受益對(duì)象，即便某借款人正常履行還款義務(wù)，也必須先將保險(xiǎn)金支付給銀行。這就混淆了貸款、抵押和保險(xiǎn)三層法律關(guān)系。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)總的說(shuō)來(lái)屬于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，而住房抵押貸款保險(xiǎn)作為財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，其合同當(dāng)事人，作為享受合同權(quán)利、承擔(dān)合同義務(wù)的主體，只有投保人、被保險(xiǎn)人和保險(xiǎn)人，保險(xiǎn)公司在其中設(shè)定銀行為受益人，顯然缺乏說(shuō)服力，同時(shí)這也是讓人感到《保險(xiǎn)法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》有沖突的地方。

保險(xiǎn)金額不盡合理。保險(xiǎn)金額，是投保人和保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)單中載明的，保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償義務(wù)的最高限額。目前住房抵押保險(xiǎn)合同規(guī)定“保險(xiǎn)金額以所購(gòu)商品房的購(gòu)置價(jià)確定”，而住房抵押保險(xiǎn)的目的就是保障貸款的安全性，只要保險(xiǎn)金額和貸款額相等，銀行的債權(quán)就有了保障?？梢?jiàn)，銀行要求投保人購(gòu)買(mǎi)的保險(xiǎn)已超出其債權(quán)利益，客觀上增加了借款人的負(fù)擔(dān)。

保險(xiǎn)公司的賠付責(zé)任設(shè)計(jì)不合理。房屋保險(xiǎn)為銀行抵押貸款起到了一定的保障作用，但隨著城市建設(shè)的不斷加快，城市房屋的建筑材料和結(jié)構(gòu)的不斷進(jìn)步，抵押物發(fā)生滅失的可能性越來(lái)越小。按住房抵押保險(xiǎn)合同規(guī)定，保險(xiǎn)公司承擔(dān)賠償責(zé)任的范圍主要有火災(zāi)、爆炸、暴風(fēng)、暴雨、雷擊、洪水、飛行物體及其空中運(yùn)行物體的墜落，以及外界建筑物和其他固定物體的倒塌等，其中比較常見(jiàn)的事故造成的損害是非常有限的。而對(duì)其他情況如地震、戰(zhàn)爭(zhēng)則不承擔(dān)賠償，因此保險(xiǎn)金賠付率非常低，保險(xiǎn)公司有很大的利潤(rùn)空間。

保險(xiǎn)費(fèi)支付方式不靈活?，F(xiàn)行的房屋保險(xiǎn)均要求購(gòu)房人購(gòu)房的同時(shí)一次性交納保險(xiǎn)費(fèi)。其一，沒(méi)考慮到借款人提前還清全部貸款或者抵押物發(fā)生滅失的情況；其二，沒(méi)考慮到銀行就抵押住房的保險(xiǎn)金優(yōu)先受償?shù)姆秶抻诮杩钊送锨返馁J款本息余額，而貸款本息余額隨著借款人的按月償還而逐月遞減的情況。綜上所述可以看出，在我國(guó)目前的住房抵押信貸行為中，信貸部門(mén)和保險(xiǎn)部門(mén)為自己精打細(xì)算，卻很少站在消費(fèi)者的角度考慮問(wèn)題，在當(dāng)今服務(wù)意識(shí)至上的市場(chǎng)理念潮流下，必將是缺乏活力和競(jìng)爭(zhēng)力的，不利于金融業(yè)及相關(guān)保險(xiǎn)業(yè)的發(fā)展。

摘要：本文認(rèn)為在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，現(xiàn)行房產(chǎn)稅制存在立法級(jí)次低、稅制要素設(shè)置不合理、征管存在漏洞等問(wèn)題，并根據(jù)稅收原則，結(jié)合滬、渝兩地改革經(jīng)驗(yàn)，提出相應(yīng)的解決方案：包括加快房產(chǎn)稅立法、優(yōu)化房產(chǎn)稅稅制設(shè)計(jì)、完善配套措施等，使房產(chǎn)稅能最大限度地發(fā)揮其三大功能。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅制改革

引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速的發(fā)展，為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)以及優(yōu)化居民居住條件等作出了重要貢獻(xiàn)。但是，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在大量“泡沫”。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心黨組書(shū)記馬建堂明確指出要“積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”。而房產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅中最重要的部分之一，近些年其改革進(jìn)程較為緩慢。

一、房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅，按課稅對(duì)象屬性分類，屬于財(cái)產(chǎn)稅；按照稅收負(fù)擔(dān)的最終歸宿分類，屬于直接稅。它是國(guó)家以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向其產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅，征收依據(jù)是1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》（簡(jiǎn)稱《房產(chǎn)稅暫行條例》，下同）。

（一）房產(chǎn)稅的功能

摘要：“積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作”，這是被刊登在《求是》上一篇名為“扎實(shí)推動(dòng)共同富?！钡奈恼孪虼蟊娝鶄鬟f的信號(hào)，房產(chǎn)稅改革再次成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。目前我國(guó)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)屬于免納房產(chǎn)稅范疇，但上海、重慶二地已針對(duì)居民自住房進(jìn)行了為期十年的征稅試點(diǎn)工作。盡管試點(diǎn)情況不盡如人意，其經(jīng)驗(yàn)依舊值得借鑒。在全面貫徹“房住不炒”及推動(dòng)實(shí)現(xiàn)共同富裕的背景下，房產(chǎn)稅的推行乃大勢(shì)所趨。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；必要性；試點(diǎn)

一、我國(guó)古代房產(chǎn)稅的歷史沿革

房產(chǎn)稅并非現(xiàn)代社會(huì)的獨(dú)特產(chǎn)物，有關(guān)房產(chǎn)的稅收在我國(guó)古代早已有跡可循，且為封建時(shí)期稅收體系中的重要稅種。在唐朝之前房產(chǎn)稅較為零散，其往往依附于其他稅種如財(cái)產(chǎn)稅、市稅，尚不具備獨(dú)立稅種之地位。一般認(rèn)為，周朝的“廛布”為我國(guó)最早的房產(chǎn)稅，1但其征收程序和標(biāo)準(zhǔn)已無(wú)法獲知。西漢時(shí)漢武帝征收了一種名為“算緡”的財(cái)產(chǎn)稅，其中房產(chǎn)稅也屬于征收范圍，朝廷根據(jù)房產(chǎn)總值按一定比例來(lái)征稅。此后，與房產(chǎn)有關(guān)的稅收繼續(xù)存在，如東晉的“估稅”、北魏的“店舍稅”等。[1]唐德宗時(shí)朝廷開(kāi)征“間架稅”，至此房產(chǎn)稅正式定型，成為獨(dú)立的稅種，“間架稅”的征收對(duì)象為各類房產(chǎn)，征收方式較為簡(jiǎn)單，即按房屋間數(shù)及其等級(jí)確定應(yīng)繳稅款：房屋分為上中下三等，根據(jù)房屋等級(jí)相應(yīng)征收每年每間2000文、1000文、500文。但“間架稅”由于稅率過(guò)高導(dǎo)致民怨沸騰，其存續(xù)時(shí)間較為短暫。宋朝在改良唐朝“間架稅”的基礎(chǔ)上推出了“宅稅”，亦被稱為“屋稅”，將房產(chǎn)依據(jù)地段、價(jià)值、收益等分成20等分別確定其征稅比率。元朝的“產(chǎn)錢(qián)”，與宋朝的“宅稅”相似，都是按照房屋面積開(kāi)征的稅收。明、清兩代，房產(chǎn)稅的征收對(duì)象主要為商鋪，涉及房產(chǎn)租賃的稅收種類也越來(lái)越豐富，如明朝的房產(chǎn)稅包括“房號(hào)稅”2“門(mén)攤”3“塌房稅”4等。此外，在房產(chǎn)交易方面，明、清兩代也開(kāi)始對(duì)此進(jìn)行課稅及管理?？疾煳覈?guó)古代房產(chǎn)稅的歷史沿革可獲悉，房產(chǎn)稅實(shí)為歷朝歷代政府廣為開(kāi)征的一個(gè)古老的稅種。

二、我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅概述

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅實(shí)為兩個(gè)不同的概念，我國(guó)房地產(chǎn)稅包括房產(chǎn)稅和土地使用稅，之所以如此，是因?yàn)槲覈?guó)城市的土地屬于絕對(duì)國(guó)有，使用者沒(méi)有土地產(chǎn)權(quán)。我國(guó)目前尚未全面開(kāi)征自住房房產(chǎn)稅，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要是針對(duì)經(jīng)營(yíng)性房屋課稅。1951年8月政務(wù)院頒布《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》。1973年我國(guó)稅制簡(jiǎn)化，將試行工商稅的企業(yè)繳納的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅。1986年9月國(guó)務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，決定對(duì)在中國(guó)有房產(chǎn)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍人員仍征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。由此，房產(chǎn)征稅上內(nèi)外兩套稅制的格局正式形成。出于全國(guó)推行房產(chǎn)稅不符合實(shí)際且難度較大的考慮，上海、重慶二地自2011年1月28起開(kāi)始施行房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)工作，房產(chǎn)稅自此邁出了實(shí)質(zhì)性的一步。上海市房產(chǎn)稅的征收對(duì)象為本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房（包括新購(gòu)的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新購(gòu)的住房，征收稅率分為0.4%5和0.6%兩檔。重慶市房產(chǎn)稅征收對(duì)象有三類：第一，個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅。第二，個(gè)人新購(gòu)的高檔住房。該兩類根據(jù)建筑面積交易單價(jià)分為三檔稅率，分別為0.5%、1%、1.2%6。第三無(wú)工作戶口無(wú)投資人員所購(gòu)二套以上房，稅率為0.5%。上海、重慶二地房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作開(kāi)展至今已十年有余，但由于稅率偏低、征稅范圍窄、市場(chǎng)供求關(guān)系等原因，房產(chǎn)稅不論是對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)抑或是稅收均未產(chǎn)生顯著影響，其施行效果也屢遭質(zhì)疑。2021年10月第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三十一次會(huì)議決定授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，試點(diǎn)期限為五年，以積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。可見(jiàn)房產(chǎn)稅的出臺(tái)已然成為定局，只待時(shí)機(jī)成熟便可全國(guó)施行。

三、我國(guó)征收房產(chǎn)稅的必要性

2011年1月21日國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施了《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（以下簡(jiǎn)稱《征收條例》），該條例在征收前提條件、組織實(shí)施程序、補(bǔ)償安置方式和糾紛救濟(jì)途徑等方面相對(duì)于原來(lái)的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》,作了比較大的修改。《征收條例》的頒布實(shí)施是近年來(lái)我國(guó)在房屋征收領(lǐng)域不斷研究取得的成果，它將國(guó)有土地上房屋征收的相關(guān)制度確定下來(lái)。與之相較，集體土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)难芯侩m然一直在進(jìn)行中，但是至今還沒(méi)有能夠出臺(tái)一部獨(dú)立的規(guī)范去予以確認(rèn)，相關(guān)的立法一直處于空白的狀態(tài)。2012年總理在國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告中指出“制定出臺(tái)農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償條例”是2012年的主要任務(wù)之一；2013年，修改《土地管理法》被全國(guó)人大常委會(huì)納入未來(lái)5年的立法規(guī)劃；黨的十八大報(bào)告中也提出要“改革征地制度”。但是從近期媒體反饋的信息來(lái)看，《農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償安置條例》和新修改的《土地管理法》短期內(nèi)還不會(huì)出臺(tái)。本文將對(duì)我國(guó)的一些城市的集體土地上房屋征收的政策進(jìn)行一些初步的分析與探討，為我國(guó)集體土地上房屋征收的立法研究貢獻(xiàn)綿薄之力。本文所研究的集體土地上房屋征收立法的城市包括以下幾類：第一類是各直轄市和省會(huì)城市；第二類是根據(jù)2014年11月20日國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》中的劃分標(biāo)準(zhǔn)所確定的超大城市和特大城市；第三類是副省級(jí)城市。這三類型城市存在部分重疊，經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)一共39個(gè)城市，其中香港和深圳因?yàn)橥恋匦再|(zhì)的原因不在研究范圍內(nèi)，天津、南昌、海口、東莞、拉薩、烏魯木齊沒(méi)有查詢到征收集體土地上房屋的有關(guān)政策，所以本文所研究的城市共31個(gè)。

一、我國(guó)集體土地上房屋征收政策現(xiàn)狀分析

（一）政策的名稱

《物權(quán)法》和《征收條例》頒布以來(lái)很多學(xué)者對(duì)于“征收”、“拆遷”和“征用”的區(qū)別做了不少研究，目前一般認(rèn)為為了公共利益的需要而實(shí)施的用“征收”；非公共利益需要而實(shí)施的用“拆遷”；而“征用”只是使用權(quán)的改變，是在特殊或緊急情況下，國(guó)家對(duì)集體土地的一種強(qiáng)制性的臨時(shí)使用，并不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)。本文所研究的31個(gè)城市中，有14個(gè)城市政策文件名稱中用的是“征收”，9個(gè)城用的是“拆遷”，2個(gè)城市用的是“征用”，4個(gè)城市以城中村或棚戶區(qū)改造的形式，還有2個(gè)城市將集體房屋征收納入征地補(bǔ)償政策。2011年以后出臺(tái)政策文件的11個(gè)城市中除了沈陽(yáng)市外，其他城市在名稱中都是用的“征收”，但是在這些文件中明確提到要以公共利益為征收前提的，少之又少，只有杭州市和大連市對(duì)此作出規(guī)定。

（二）政策的適用范圍

31個(gè)城市集體土地上房屋征收政策適用范圍主要有三種類型：第一類是由市人大、市政府頒布的地方性法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件，在全市范圍內(nèi)適用，有22個(gè)城市是這種類型，如北京市、上海市、南京市、廣州市；第二類是由市轄區(qū)政府頒布的規(guī)范性文件，在全區(qū)范圍內(nèi)適用，有6個(gè)城市是這種類型，如重慶市、哈爾濱市、大連市、蘭州市；第三類是由市政府頒布的規(guī)范性文件，適用于某一工程項(xiàng)目，石家莊市、沈陽(yáng)市和西寧市是這種類型。

（三）政策的效力層級(jí)