地產經(jīng)濟論文精選(九篇)
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第1篇：地產經(jīng)濟論文范文
1 房地產開發(fā)公司的資質及資金籌措
房地產開發(fā)企業(yè)，應向當?shù)毓ど坦芾硇姓块T申請登記，并取得營業(yè)執(zhí)照。之后應向建設行政主管部門申請辦理房地產開發(fā)企業(yè)資質等級證書，沒有資質證書不能從事房地產的開發(fā)經(jīng)營。一般情況下，先取得暫定資質，隨著房地產公司的依法經(jīng)營，業(yè)績的產生，不斷提升資質等級。
房地產開發(fā)商從決策進行某地產項目的開始，就應該考慮用于項目的資金來源，一旦獲得了該項目的開發(fā)權，就應當花精力為該項目籌措資金，以免在正式開工后由于資金短缺而造成被動或損失。房地產開發(fā)項目資金來源大致有四種形式：1、企業(yè)自有資金。2、銀行信貸。3、社會集資。4、其他融資方式(各類信托基金、合作開發(fā)、銀團聯(lián)合貸款等)。四種形式可單選一種也可聯(lián)動。
2 項目的選擇及選址
項目選擇是房地產投資的首要工作，也是最為復雜，最為困難的工作。如果房地產項目選擇正確，應該說投資已經(jīng)有了六成至七成成功的把握。廣義上講，房地產投資選擇就是房地產投資決策。房地產投資項目選擇需要專門的知識及能力，需要專業(yè)人員或專家的參與。但專業(yè)人員或專家只能起到參謀或顧問的作用，要認定一個項目值不值得考慮，是否可以投資，最終還要依靠投資者自己的分析決斷能力，還要依靠企業(yè)的決策部門。要做出正確的項目選擇，必須對投資環(huán)境、投資時機及投資的法律保障做深入細致分析，必須對擬投資項目所在地的宏觀及微觀地產市場做全面、深入的調研，還必須對擬選項目展開系統(tǒng)的可行性研究分析。為實現(xiàn)效益最大化還應對項目進行策劃，這是十分關鍵且必須的。
項目的選擇完成后或同等要進行選擇地塊。所選擇地塊要符合消防要求，符合城市建設總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)有資質土地部門編制項目選址勘界報告后，要先后得到消防、規(guī)劃(建設)、國土資源部門的初步批復(預審)意見。取得規(guī)劃部門關于選址的批復意見或城市規(guī)劃條件通知書后，當?shù)卣皣临Y源部門即可開展征地工作，完成征地補償相關工作后，進行土地的招、拍、掛工作，并與中標的房地產開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地出讓合同出具建設用地批準書，進而可到規(guī)劃部門辦理用地規(guī)劃許可證。項目的選址決定了房地產開發(fā)的征地成本和開發(fā)經(jīng)營的利潤空間，是房地產開發(fā)的關鍵環(huán)節(jié)之一。
3 項目的立項
即項目在發(fā)改部門的核準或備案而取得立項批文。項目核準或備案的要件包括項目申請報告(有資質的中介機構編制完成);國土資源部門出具的意見(土地預審意見或建設用地批準書);規(guī)劃部門的批復意見(選址意見書或城市規(guī)劃條件通知書);環(huán)保部門出具的意見(經(jīng)有資質的中介機構編制的環(huán)境影響報告書或環(huán)境影響審批表，并經(jīng)有資質的評估單位論證通過)。
4 項目的規(guī)劃及施工圖設計
按照規(guī)劃部門出具的規(guī)劃條件，房地產開發(fā)企業(yè)選擇符合開發(fā)意愿，有相應資質的規(guī)劃設計單位，對擬開發(fā)項目進行規(guī)劃和施工圖設計。項目規(guī)劃經(jīng)規(guī)劃部門審查通過后可取得建設工程規(guī)劃許可證。項目施工圖經(jīng)有資質的圖紙審查中介機構或建設主管部門下設的圖紙審查中心審查，獲得施工圖審查合格證;同時，項目施工圖還要及時向消防和氣象主管部門報審，確保消防及避雷系統(tǒng)符合有關要求。
5 項目的招標
第2篇：地產經(jīng)濟論文范文
1.房地產行業(yè)快速發(fā)展，房價快速提高。
在中國城鎮(zhèn)化政策開始實施之后，中國城市人口大幅度增加，這樣便大大的增加了對城市房屋的需求。但是當前中國房地產發(fā)展的模式還比較落后，仍然實行的是之前政府購買土地再賣出的形式，這樣嚴重造成了房地產市場無法全面根據(jù)市場經(jīng)濟發(fā)展的需要進行合理調節(jié)。正是因為房地產行業(yè)與市場經(jīng)濟發(fā)展不相符，從而導致了房價快速上升。尤其是一些一線、二線城市，房價的上升幅度基本上已經(jīng)不科學了。同時房價的不合理上升也在一定的程度上影響了房地產朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
2.房地產適應市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，市場發(fā)展不成熟。
由于房地產市場興起時間較短，市場發(fā)展還不健全，而房地產行業(yè)適應市場經(jīng)濟發(fā)展的程度較低，同時由于房地產行業(yè)在發(fā)展的過程中具有一定的特殊性，以及受到中國基本國情的影響，導致中國房地產行業(yè)尚未形成適合房地產行業(yè)發(fā)展的買方市場，從而導致了房價在發(fā)展的過程中無法真實地反映出供需的要求。當前房地產開發(fā)單位還片面追求高層次、高水平發(fā)展的產業(yè)結構，其中較為高檔的房屋建筑供應較多，但是中低端的商品房供不應求。這樣的現(xiàn)象嚴重影響了城市人們的正常生活，大大降低了人們的生活質量。
3.目前與房地產行業(yè)相關的金融體系發(fā)展不完善。
在房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，其需求的資金大大超過了其他基礎的生產行業(yè)。正是因為這個原因，資金成為了房地產行業(yè)開發(fā)過程中一個非常重要的問題。其中一個非常直觀的問題就是當前銀行所制定的松緊政策，對房地產行業(yè)的發(fā)展起著較大的影響。雖然銀行已經(jīng)針對房地產行業(yè)制訂了較為完善的資金管理制度，但是仍然存在著很多不成熟的方面。其中主要表現(xiàn)為很多房地產行業(yè)的開發(fā)商過度依賴國家銀行貸款，而自己擁有的資金較少，一旦出現(xiàn)了資金需求缺乏的現(xiàn)象便會直接影響到房地產項目的工程進度。這樣的現(xiàn)象則不利于房地產開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展。同時，由于當前銀行對于房地產行業(yè)的監(jiān)督機制還不健全，其承擔的發(fā)展風險也較大，銀行出于自身資本安全的考慮，會謹慎選擇放貸對象，這將直接限制房地產開發(fā)上的融資途徑。
二、目前推動房地產經(jīng)濟穩(wěn)定健康發(fā)展的對策
（一）強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產市場走向成熟化
根據(jù)當前房地產行業(yè)發(fā)展的狀況進行綜合分析，中國當前房地產行業(yè)的投資環(huán)境尚且處在繁榮的發(fā)展階段。這樣的現(xiàn)象有利于房地產快速向前發(fā)展。但是從當前房地產行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展情況來看，房地產行業(yè)基本進入到了略成熟的階段。在今后的幾年里，通過對房地產市場進行調控，有利于房地產行業(yè)朝著理性的趨勢發(fā)展。但是，房地產是現(xiàn)代城市建設的重要一部分，而房地產消費又屬于長期投資的一種項目，涉及的資金數(shù)額較大。因此，通過強化政府經(jīng)濟職能，推動房地產市場走向成熟化，有利于保證房價朝著合理化的方向發(fā)展。其中，在市場經(jīng)濟不斷發(fā)展的背景下，政府調控房地產行業(yè)主要是通過科學規(guī)劃、經(jīng)濟調節(jié)、法律法規(guī)等宏觀調控手段。通過合理調整房地產的價格，促使房地產朝著科學合理的方向發(fā)展，推動房地產市場更加繁榮穩(wěn)定。
（二）制定科學化的發(fā)展規(guī)劃，推動房地產經(jīng)濟健康發(fā)展
在中國當前社會經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，房地產改革尚且處在初級階段，面臨著重大管理方式和發(fā)展模式的調整。很多人錯誤的認為房地產行業(yè)發(fā)展主要是為炒房創(chuàng)造了條件，這樣的觀念不利于房地產科學健康的發(fā)展。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：房地產開發(fā)商通過對商品房和小商鋪直接進行出售，從中獲得經(jīng)濟利益；有的開發(fā)商則通過對大型商場和寫字樓進行長期出租，通過經(jīng)營的方式從中獲得經(jīng)濟利益；有的房地產開發(fā)商則將房子裝修成娛樂場所和工業(yè)廠房等，從經(jīng)營中獲得經(jīng)濟利益；而有些房子基礎設施則是作為公共基礎設施存在于城市中，雖然沒有直接獲利，但卻在無形中提升了城市的整體形象，有效增加了城市發(fā)展的經(jīng)濟價值。因此，在當前房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，應該根據(jù)國家經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，進行綜合規(guī)劃，努力做好現(xiàn)代城市發(fā)展的建設工作。堅持制定適合房地產經(jīng)濟科學發(fā)展的途徑，深入了解房地產行業(yè)發(fā)展中各種經(jīng)濟關系，促使房地產行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（三）建立完善的金融支撐體系，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供重要的條件
在目前房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，由于過度依賴金融機構資金支持，房地產開發(fā)單位與金融機構之間的聯(lián)系非常緊密。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，建立完善的金融支撐體系，然后從根本上解決房地產行業(yè)發(fā)展的資金問題，為房地產行業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的條件。除此之外，為了能夠有效解決房地產行業(yè)發(fā)展中各項資金流動的問題，中國政府還應該根據(jù)房地產行業(yè)發(fā)展的實際情況建立科學合理的抵押貸款二級市場。堅持實現(xiàn)中國房地產市場貸款的證券化，努力將整個房地產一、二級市場納入到國家整體經(jīng)濟的發(fā)展中，推動中國房地產市場與資本市場合理的聯(lián)系在一起。只有這樣才能夠從根本上解決中國房地產行業(yè)發(fā)展過程中的資金問題。更重要的是建立房地產金融二級市場，還有利于降低各大銀行貸款的金融風險，有效推動房地產行業(yè)更好地適應市場經(jīng)濟化的趨勢發(fā)展，有效提高整個房地產行業(yè)的經(jīng)濟價值，促進中國國民經(jīng)濟穩(wěn)定的發(fā)展。
（四）建立科學化的管理機制，明確房地產經(jīng)濟發(fā)展的主體
中國當前房地產市場在發(fā)展的過程中出現(xiàn)了很多問題，而且這些問題基本上都是深層次的。通過分析得出，造成這些問題的原因是多方面的。因此，為了有效改善當前房地產行業(yè)發(fā)展中的問題，便需要建立科學合理的管理機制，充分明確房地產經(jīng)濟發(fā)展中的主體。通過利用政府職能進行科學調整，將推動房地產行業(yè)發(fā)展的各項政府職責落到實處。同時，還應該不斷完善房地產市場發(fā)展的相關法律法規(guī)，為房地產市場能夠穩(wěn)定發(fā)展提供重要的條件。因此，需要根據(jù)中國經(jīng)濟發(fā)展的基本情況，構建與中國經(jīng)濟發(fā)展相適應的房地產法律體系，從而促使中國房地產市場更加規(guī)范化。通過將房地產行業(yè)發(fā)展的基本情況納入到國家的法律體系中，促使房地產經(jīng)濟更加規(guī)范和穩(wěn)定，確保房地產行業(yè)能夠朝著穩(wěn)定健康的方向發(fā)展。
（五）以科技創(chuàng)新為依托，推動房地產經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展
房地產經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，應當以科技創(chuàng)新為依托，知識經(jīng)濟，科技發(fā)展水平的提升，對于推動國民經(jīng)濟的發(fā)展的作用越來越大，并逐漸成為主導作用。房地產科技的創(chuàng)新和發(fā)展，對于改善人們的生活，工作環(huán)境具有重要意義；能夠引領房地產智能化的發(fā)展；并提升資源的利用效率，減少污染，增加房地產建設的環(huán)保性。更重要的是隨著科技的發(fā)展，人們將突破原有的思維方式和生產方式，探索合乎人類生存發(fā)展的模式，將房地產發(fā)展和人類居住文明引上新的臺階。
三、結論
第3篇：地產經(jīng)濟論文范文
1.低碳經(jīng)濟下文化產業(yè)價值詮釋。
低碳經(jīng)濟下文化產業(yè)的價值有顯性價值和隱性價值之分。其顯性價值是指在考慮環(huán)境收益和環(huán)境成本的前提下，文化產業(yè)在合理協(xié)調利益相關者利益的基礎上，充分考慮產業(yè)內企業(yè)的資金時間價值、風險價值、資本結構等因素，把其預期自由現(xiàn)金流量按其加權平均資本成本為貼現(xiàn)率折現(xiàn)的現(xiàn)值。假設企業(yè)風險適中，并永續(xù)存在，那么決定文化產業(yè)價值的核心就是產業(yè)內企業(yè)預期自由現(xiàn)金流量。預期自由現(xiàn)金流量取決于文化企業(yè)自身合法經(jīng)營獲得的利潤以及投融資增減的資金。其具有隱性價值，是由于文化產業(yè)在社會發(fā)展中擔當?shù)赖聶C構角色，體現(xiàn)了社會認同的價值觀。它們引領輿論導向，倡導并踐行低碳，不但有利于低碳經(jīng)濟下產業(yè)轉型升級，同時也為自身樹立了良好的社會形象，增強了獲利能力。該隱性價值的存在是文化產業(yè)的文化特質決定的，它是潛在的，不可定量度量的。顯性價值和隱性價值共同構筑了文化產業(yè)的價值內涵，文化產業(yè)的顯性價值是其在外界環(huán)境約束下合法經(jīng)營的直接結果，而隱性價值是其反作用于外界環(huán)境，強化低碳的社會影響力，間接獲得的。隱性價值的存在促使其顯性價值的提高，顯性價值提高后又作為強有力的證據(jù)，印證隱性價值的彰顯，二者相輔相成，相得益彰。
2.低碳經(jīng)濟的涵義及文化產業(yè)低碳發(fā)展的內容。
在低碳經(jīng)濟下文化產業(yè)能夠低碳發(fā)展主要取決于正確的環(huán)保價值觀的樹立以及文化產業(yè)的轉型升級。首先，樹立環(huán)保價值觀是文化產業(yè)低碳發(fā)展的首要任務。價值觀是人們對某類事物的基本看法和觀念。它規(guī)范產業(yè)發(fā)展過程中的價值取舍和價值追求，同時還包含著價值尺度和評價標準。低碳經(jīng)濟不但給產業(yè)發(fā)展帶來碳排放的約束，同時也為產業(yè)發(fā)展帶來了使用碳金融的機遇。文化產業(yè)如何決策、風險與收益的權衡等都體現(xiàn)其價值觀念。其次，努力實現(xiàn)自身的轉型升級。雖然文化產業(yè)總產值不斷飆升，但是文化產業(yè)的核心競爭力卻存在文化含量缺失的情況。文化產業(yè)的飛速發(fā)展必然存在資金瓶頸，借助資本市場的文化企業(yè)越來越多。很多做大做強的文化企業(yè)在發(fā)展中逐漸偏離主業(yè)，近幾年不乏有多角化經(jīng)營到房地產業(yè)的文化企業(yè)。文化產業(yè)只有通過創(chuàng)新，努力打造文化主業(yè)持續(xù)發(fā)展，才能確保產業(yè)長久發(fā)展和低碳化帶來的社會效益。
二、二者的互動關系
1.低碳經(jīng)濟能提高文化產業(yè)的運行效率。
首先，低碳經(jīng)濟條件下產業(yè)內企業(yè)要生存和發(fā)展必然需要樹立長期觀念。低碳經(jīng)濟對文化企業(yè)碳排放量有約束，根據(jù)國內外學者的主流觀點，碳排放權應當作為資產來管理，屬于無形資產范疇。一個企業(yè)在追求利潤時必然承擔一部分社會責任，為提升企業(yè)價值，必須重視碳資產對企業(yè)財務狀況和經(jīng)營活動帶來的影響，促使企業(yè)經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益平衡發(fā)展。作為資產預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益，然而對碳資產投資回報并不能憑借短期的效益，比如低碳技術的改造，低碳技術的創(chuàng)新會給企業(yè)帶來潛在的利潤，而潛在利潤現(xiàn)實化是需要長期的投資，其結果必將是豐厚的回報。并且企業(yè)改變能源結構也不可能在短期內完成的，它是一個循序漸進的過程。其次，低碳經(jīng)濟促使產業(yè)內企業(yè)更新風險管理理念。低碳經(jīng)濟要求文化產業(yè)低碳發(fā)展，需要對碳資產進行投資，那么風險也會隨之而來。創(chuàng)新風險管理理念，樹立碳風險管理有助于文化企業(yè)長期發(fā)展。如果企業(yè)被社會公眾在碳資產管理等方面出現(xiàn)問題，將在市場上遭受消費者歧視。并且企業(yè)是否履行其社會責任對緩解氣候變化方面有所作為，也對企業(yè)商譽產生重大影響。同時低碳與金融行業(yè)相結合創(chuàng)新出碳金融，為文化企業(yè)投融資帶來方便，同時也可以優(yōu)化配置碳排放量的分配。但投融資風險無處不在，這需要企業(yè)審時度勢、未雨綢繆，樹立低碳風險理念。第三，低碳經(jīng)濟促使產業(yè)內企業(yè)豐富其預算管理體系。碳預算是管理的延伸，是在文化企業(yè)低碳目標的指引下，通過預測與決策，對企業(yè)生產活動以及日常活動的碳排放、能源消耗進行計劃和規(guī)劃，使企業(yè)碳排放量按照預定的計劃與規(guī)劃運行。并且企業(yè)內部各部門的低碳預算是其內部利益相關者博弈的結果，該預算的實施需要全體員工參與，有必要把低碳預算納入到全面預算范疇之內。
2.低碳經(jīng)濟下文化產業(yè)的價值提升促進這一經(jīng)濟模式的推廣。
文化產業(yè)與其他產業(yè)顯著不同之處在于其可以左右輿論導向，可以宣傳一種價值觀，改變人們的生活習慣和消費習慣。這也是文化產業(yè)履行其社會責任的一方面。產業(yè)內有些企業(yè)率先實施低碳發(fā)展，并以該產業(yè)為標桿，利用其媒介的作用，不但可以讓低碳深入人心，而且可以左右人們的行為，讓這一種經(jīng)濟模式得到人們的認同并相互監(jiān)督履行。
三、低碳經(jīng)濟下促進文化產業(yè)的價值提升路徑
1.打破區(qū)域劃分促進大型綜合文化集團形成。
利用低碳約束，通過市場的優(yōu)勝劣汰，實現(xiàn)文化企業(yè)間的兼并重組，培育競爭力強的大型綜合性文化集團。雖然當前各大城市群抱團發(fā)展，但不同城市群間的地域劃分仍是文化企業(yè)大發(fā)展的阻礙。如果能夠打破文化企業(yè)的區(qū)域化分割和行業(yè)化分割，打破地方保護主義，建立有序競爭的文化大市場，統(tǒng)一市場監(jiān)管，必然為文化企業(yè)抓住低碳化的機遇快速發(fā)展掃清障礙。
2.不斷完善碳資產信息的披露制度。
由于我國低碳經(jīng)濟還處于起步階段，上市公司信息披露沒有對碳信息披露的嚴格規(guī)定，使得資本市場不能對碳信息進行定價，造成了投資者投資的盲目，從而可能影響企業(yè)的價值。雖然完善信息披露制度不能一蹴而就，但我國要推行低碳經(jīng)濟發(fā)展模式必須建立一個完善的碳信息披露體系，通過對外披露督促企業(yè)管理者按照低碳發(fā)展思路管理企業(yè)。
3.提高人們低碳意識并借助資本市場和輿論效應約束文化企業(yè)行為。
第4篇：地產經(jīng)濟論文范文
1數(shù)據(jù)的選取及處理本文
主要選取河北省國民經(jīng)濟增值作為反映經(jīng)濟增長，以房地產開發(fā)投資額作為反映房地產投資的情況，以2000年—2013年度的數(shù)據(jù)進行定量分析，為了避免數(shù)據(jù)間出現(xiàn)差異性，取自然對數(shù)LnGDP和LnRI，這種變換不會改變變量間長期均衡關系和短期穩(wěn)定關系。具體的數(shù)學模型將GDP作為該模型的因變量，將RI作為自變量，采取EG兩步法進行協(xié)整檢驗。采取OLS法對上述的兩個變量進行一元回歸模型。
2誤差修正模型
該模型是對上述變量的短期關系的描述，通過該模型可以清楚的了解變量之間的調整速度和短期影響力。
二結論與建議
1結論
通過對河北省房地產業(yè)對經(jīng)濟增長的實證分析，我們可以得出以下結論：
①河北省房地產投資對GDP的增長具有很大的推動作用，從上述的誤差修正模式看，在房地產業(yè)每增加一個一個百分點時，河北省內的GDP將會增加0.496個百分點，由此可見河北省政府應該認識到房地產業(yè)對區(qū)域經(jīng)濟增長的重要作用，采取有效的措施促進房地產業(yè)的健康發(fā)展，同時也要意識到房地產業(yè)的危害性，要時刻關注房地產業(yè)的泡沫，如果房地產業(yè)對GDP的貢獻過大時就會造成經(jīng)濟產業(yè)結構的不合理，影響社會經(jīng)濟的合理化發(fā)展，導致貧富差距過大。
②河北省GDP的發(fā)展加速了房地產業(yè)的發(fā)展。河北省GDP的快速增長必然會帶動房地產市場的活躍，首先經(jīng)濟的增長提高了人們的消費水平，房地產的售價就相對要高，比如基于北上廣經(jīng)濟的發(fā)展，北上廣的房價要遠遠高于全國其他城市；其次經(jīng)濟的快速增長必然會帶動整個地區(qū)人口的轉移，而外來人口的增多必然會帶動唐山市房地產市場的發(fā)展；最后社會經(jīng)濟的增長，帶動城市基礎建設的加速，人們開始追求高品質的生活環(huán)境，而住宅環(huán)境是改善人們生活質量的關鍵因素，因此追求高品質的住宅環(huán)境，使得河北省的舊城改造等工程發(fā)展迅速。
③房地產產業(yè)對經(jīng)濟增長的持續(xù)時間比較長，不同于其它產業(yè)，房地產業(yè)對經(jīng)濟的貢獻作用是非常大的，而且成效也是非常顯著的，以2010年的房地產調控為例，可以看出房地產業(yè)對經(jīng)濟增長會具有一定的滯后促進作用，隨著時間的推移這種貢獻作用會逐漸的降低。
2建議
當前許多地方政府把房地產作為經(jīng)濟持續(xù)增長的主要內容與依據(jù)，在社會經(jīng)濟發(fā)展中，將主要精力放在發(fā)展房地產上，結果造成房價的持續(xù)上漲，高房價的背后是人們的平均工資增長速度與房價的上漲速度相差甚遠，因此為構建科學健康的房地產市場，防止經(jīng)濟泡沫出現(xiàn)，應該采取以下措施：
①優(yōu)化住房供應體系，滿足人們的剛性需求。
第5篇：地產經(jīng)濟論文范文
（一）高碳農業(yè)生產的雙重作用
隨著農業(yè)科技不斷革新，化學化技術、機械化技術等高碳農業(yè)技術廣泛應用，使我國的農業(yè)生產以化石能源為基礎，呈現(xiàn)出高投入、高能耗、高污染的高碳農業(yè)生產特征。目前，在我國農業(yè)生產中，農業(yè)機械化耕作大面積推廣使用、農藥、化肥、農膜等化學化產品過量投入等造就了我國農產品產值連年增長的輝煌，但同時也催生了農業(yè)生態(tài)環(huán)境惡化、碳源增加、碳匯減少等問題。這種高碳化農業(yè)生產路徑，是不可持續(xù)的，成為農業(yè)低碳化發(fā)展的障礙。高碳農業(yè)技術大規(guī)模超量應用，依靠高碳技術進行農業(yè)生產的發(fā)展路徑對農業(yè)生產顯示出明顯的雙重性。近年來，我國農業(yè)生產依靠高投入、高能耗換來高產出，為國家糧食安全提供保障，但高產出與化學化產品過量投入、農業(yè)機械化技術廣泛使用密切相關。研究證明，化肥、農藥、農膜等化學化產品對農業(yè)的增產效果明顯?；试诓煌r業(yè)增產影響因素中對糧食安全的影響效應最強。從2005年到2011年，我國糧食產量從48402.19萬噸增長到57120.85萬噸，增長18.01%，而化肥的折純量卻由4636.58萬噸增長到5704.24萬噸，增長了23.02%，快于糧食的增長幅度。說明化肥投入增加對糧食增產作用明顯，但利用效率遞減。農業(yè)化學品生產耗費大量能源，會形成巨大的碳排放；農藥、化肥等化學品長期超量投入，農業(yè)面污染嚴重，土壤質量急劇下降，農產品品質受到嚴重影響，農業(yè)持續(xù)發(fā)展受限。同時，農業(yè)機械投入的增加也促使糧食總產增加。如2005年至2011年我國農業(yè)機械總動力由68397.8萬千瓦時增加到97734.66萬千瓦時，糧食產量也由48402.1萬噸增加到57120.8萬噸，隨著機械化水平的提高，我國糧食產量逐步增長。2011年我國農業(yè)機械總動力比2000年增長85.9%。這表明近年來農業(yè)機械化水平及投入強度和能源消費增幅是農業(yè)總產值增長的重要因素。但目前我國農業(yè)機械消耗大量化石能源，成為重要的溫室氣體排放源。農業(yè)機械質量和操作技術落后導致土壤油污污染，進一步加劇環(huán)境污染。這種以犧牲生態(tài)環(huán)境為代價換取短期農業(yè)效益的化學化農業(yè)、高能耗機械化道路急需改變。
（二）低碳經(jīng)濟下農業(yè)生產路徑創(chuàng)新需求
由以上分析可知，基于石油化工技術和機械化技術的高碳農業(yè)生產路徑，在帶來農業(yè)產值增長的同時，也導致了嚴重的環(huán)境污染、碳排放增加、農產品品質下降等一系列問題，是一種難以持續(xù)的生產發(fā)展路徑。農業(yè)的可持續(xù)發(fā)展需要轉變這種生產路徑，進行低碳生產路徑創(chuàng)新。農業(yè)生產路徑的創(chuàng)新是提高低碳農業(yè)的有效方法，能從根本上克服農業(yè)生產過程中不利于低碳發(fā)展的因素，意義重大。發(fā)展低碳農業(yè)是減緩和適應氣候變化的必然選擇，其發(fā)展對農業(yè)生產路徑創(chuàng)新提出了更高要求。農業(yè)生產不能再走化石能源技術、機械化技術高度依賴的高碳農業(yè)發(fā)展道路，生態(tài)低碳高效將是我國未來農業(yè)生產路徑創(chuàng)新的新選擇。未來我們要改變對高碳農業(yè)生產的路徑依賴，走生態(tài)高效可持續(xù)的低碳發(fā)展之路。
二、低碳經(jīng)濟下農業(yè)生產路徑創(chuàng)新的困境
（一）思想認識偏差導致低碳農業(yè)創(chuàng)新受限
目前，我們對低碳農業(yè)認識上還存在一定偏差。低碳農業(yè)走的是一條低能耗、低物耗、低排放、高效益發(fā)展道路，有利于實現(xiàn)節(jié)本增效，提高資源能源利用效率，實現(xiàn)廢棄物資源化利用，取得經(jīng)濟和生態(tài)效益雙贏，而且具備碳匯功能，有利于碳固定、碳吸收。但低碳農業(yè)在我國剛剛起步，比較優(yōu)勢還未充分顯現(xiàn)，其生態(tài)價值功能未被認識。人們甚至懷疑低碳農業(yè)技術的增產效果，更不用說自覺踐行低碳農業(yè)生產路徑。目前，化石能源技術和機械化技術增產效果仍較明顯，農業(yè)生產形成對化肥、農藥、農膜、農業(yè)機械的依賴。在當前高投入才能高產出的理念支配下，低碳農業(yè)意識還未普遍形成。
（二）低碳技術創(chuàng)新瓶頸制約低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新
農業(yè)從“高碳”走向“低碳”，是一個從傳統(tǒng)發(fā)展路徑向創(chuàng)新性發(fā)展路徑轉變，需要先進技術的支撐，技術創(chuàng)新是發(fā)展低碳農業(yè)的關鍵。目前我國農業(yè)由高碳向低碳轉變最大的制約是整體科技水平落后，技術研發(fā)能力有限。受技術水平限制，目前我國低碳技術創(chuàng)新起點低，高端技術難以突破，低碳技術創(chuàng)新成果不多。再加上我國低碳技術創(chuàng)新環(huán)境差，資金投入不足，科研人員流失嚴重，農業(yè)科技推廣服務體系不健全，導致科技成果得不到及時轉化和推廣。這些都導致我國農業(yè)低碳生產路徑的創(chuàng)新能力不足。
（三）農民素質偏低構成低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新障礙
農民是低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新的主體和實踐者，其低碳素養(yǎng)直接制約低碳農業(yè)生產路徑的選擇。低碳農業(yè)是高科技支持的農業(yè)，需要農戶具備一定的教育基礎和科技素質。當前，我國農民中初中文化程度以上人員不到一半，文化素質整體較低。農民的科技意識不強。據(jù)第二次農業(yè)普查公報，2006年末，全國農業(yè)從業(yè)人員34874萬人，初中以下占50.6%。農業(yè)從業(yè)人員素質低，很難適應低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新需求。同時，農民非農產業(yè)收入高，不愿再進行精細農田管理，往往用省工省時的化肥農藥和大機械化收割等簡單物化投入換來更多打工時間。農民低碳素養(yǎng)低，難以自覺促進低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新。
（四）分散農業(yè)經(jīng)營與低碳農業(yè)規(guī)模效益不適應
目前，我國農業(yè)仍是一家一戶分散經(jīng)營，規(guī)模小，組織化程度低，經(jīng)營風險大，難以實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效益。這在一定程度上限制了對低碳農業(yè)技術的需求，阻礙了低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新。近年來，我國不斷加大土地流轉，但仍不能適應低碳農業(yè)規(guī)?；l(fā)展的需求。截至2012年底，我國土地流轉面積約2.7億畝，占家庭承包耕地面積的21.5%，經(jīng)營面積在100畝以上的專業(yè)大戶、家庭農場超過270多萬戶，土地流轉規(guī)模仍不能滿足規(guī)?；a發(fā)展需要。
三、低碳經(jīng)濟下農業(yè)生產路徑創(chuàng)新策略
創(chuàng)新農業(yè)生產路徑，實現(xiàn)高碳向低碳轉變已成當務之急。如何加快低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新，實現(xiàn)農業(yè)可持續(xù)發(fā)展愈益成為我國農業(yè)生產方式轉型的重點。積極探索，創(chuàng)造良好環(huán)境尤為重要。
（一）轉變觀念，樹立低碳農業(yè)發(fā)展理念
大力發(fā)展低碳農業(yè)，將低碳化發(fā)展理念貫穿到農業(yè)生產的每一個具體環(huán)節(jié)，可以極大地提高農業(yè)資源的利用效率，降低農業(yè)生產的成本。為此，政府要轉變態(tài)度，高度重視。根據(jù)低碳農業(yè)發(fā)展要求，探索和制定科學的低碳農業(yè)發(fā)展技術路線圖，加大資金投入和宣傳引導，將農業(yè)生產引導到低碳農業(yè)上來。農戶作為應用主體，要形成低碳農業(yè)意識，充分認識低碳農業(yè)是關系到農業(yè)可持續(xù)發(fā)展，農村全面繁榮的大事，使低碳農業(yè)成為自覺選擇。建立低碳農業(yè)示范園區(qū)，爭取較高的經(jīng)濟和環(huán)境效益，示范帶動，會影響更多農戶樹立低碳理念，采用低碳農業(yè)技術。
（二）技術創(chuàng)新，實現(xiàn)低碳農業(yè)生產新突破
技術進步是低碳農業(yè)發(fā)展的關鍵，只有不斷的技術創(chuàng)新才能從根本上推動農業(yè)由高碳轉向低碳。目前，必須圍繞低碳農業(yè)發(fā)展需求，大力研發(fā)和推廣先進的節(jié)能降耗型、生態(tài)環(huán)保型、農業(yè)廢棄物循環(huán)利用技術，提供清潔生產技術、測土配方技術、農藥化肥減量及替代技術、能源利用增效技術等關鍵性技術，降低能源消耗、減少碳排放，提高生物質能源使用效率。我們還要充分利用國際農業(yè)科技資源，在更高起點上實現(xiàn)自主創(chuàng)新和跨越發(fā)展。
（三）因地制宜，選擇恰當?shù)牡吞嫁r業(yè)生產路徑
實現(xiàn)農業(yè)的低碳轉型，有不同的發(fā)展路徑可供選擇，主要有減源型、增匯型和低碳鄉(xiāng)村建設模式。減源化生產，利用低碳農業(yè)技術，盡量減少化學化產品投入，提高資源利用效率，實現(xiàn)廢棄物資源化、能源化利用，并在清潔生產中不斷提高農產品質量；增匯型生產，利用耕地、林地、草地等進行固碳，提高碳吸收能力；低碳鄉(xiāng)村建設，創(chuàng)造優(yōu)美發(fā)展環(huán)境，大力發(fā)展低碳休閑旅游，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、生態(tài)的多重效益。各地在進行低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新過程中，一定要因地制宜，依據(jù)資源稟賦及發(fā)展條件，選擇恰當?shù)陌l(fā)展模式，也可綜合利用多種發(fā)展模式，提升低碳生產水平。
（四）規(guī)模經(jīng)營，夯實農業(yè)低碳轉型基礎
農業(yè)分散經(jīng)營，既增加了低碳農業(yè)生產路徑創(chuàng)新的成本，也增加了農戶風險，在一定程度上制約了農業(yè)低碳轉型。規(guī)?；a對低碳農業(yè)比較效益的實現(xiàn)意義重大。為此，我們要積極促進土地流轉，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營，加快低碳農業(yè)技術的規(guī)模普及和應用。同時，要進一步發(fā)揮農業(yè)龍頭企業(yè)的輻射帶動，提高農業(yè)合作組織規(guī)范運行水平，夯實農業(yè)低碳轉型的基礎。
（五）加強培訓，提高農業(yè)從業(yè)者低碳生產水平
第6篇：地產經(jīng)濟論文范文
關鍵詞：第三產業(yè);產業(yè)結構;作用;國民經(jīng)濟
第三產業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個重要部門，對于經(jīng)濟發(fā)展具有強大的拉動作用。第三產業(yè)，又稱第三次產業(yè),是由英國經(jīng)濟學家、新西蘭奧塔哥大學教授費希爾1935年在《安全與進步的沖突》一書中首先提出來的。第三產業(yè)是指國民經(jīng)濟中，除第一產業(yè)(農業(yè))、第二產業(yè)(工業(yè)和建筑業(yè))以外的其它行業(yè)，其發(fā)展水平是衡量生產社會化程度和市場經(jīng)濟發(fā)展水平的重要標志。我國第三產業(yè)的發(fā)展還處在初級階段，不僅落后于世界發(fā)達國家第三產業(yè)的平均水平，而且低于我國國民的應有水平。因此，發(fā)展第三產業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的“當務之急”，而充分認識第三產業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用是采取有效措施的前提和基礎。
一、我國第三產業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及特點
1.發(fā)展迅速但仍落后于國民經(jīng)濟的發(fā)展
改革開放30多年來，我國第三產業(yè)發(fā)展迅猛，特別是“把發(fā)展第三產業(yè)作為國策倡導”以來。自1992—2005年13年間，第三產業(yè)增加值增加了近7倍，從9138.6億元增加到72967.7億元，占國內生產總值的比重由1992年的34.3%增加到2005年的39.9%。其中2004年第三產業(yè)的產值更是占到了當年國內生產總值的40.7%，是第三產業(yè)對GDP貢獻率最高的一年。
然而，無論是從橫向還是從縱向來看，我國第三產業(yè)發(fā)展均落后于世界相關國家發(fā)展水平以及我國社會經(jīng)濟發(fā)展的要求。第三產業(yè)增加值在GDP中的比重偏低，不僅遠未達到萊克爾斯現(xiàn)代化標準(45%以上)的要求，而且還低于世界低收入國家37%的平均水平，更落后于西方發(fā)達國家60%—80%的水平，發(fā)展還相當不成熟。面對發(fā)達國家將會迅速進攻我國第三產業(yè)市場的趨勢，無論從國內經(jīng)濟發(fā)展對第三產業(yè)的需求來看，還是從國際化競爭程度來看，第三產業(yè)的發(fā)展都面臨著巨大的壓力。此外，我國第三產業(yè)就業(yè)比重也偏低，遠遠低于世界50%的平均水平。由此可見，第三產業(yè)現(xiàn)狀與我國經(jīng)濟發(fā)展速度及所處的階段是很不相稱的，對GDP的貢獻也遠遠低于其應有的貢獻，就業(yè)比重偏低，滯后于國民經(jīng)濟發(fā)展水平。
2.與新興科學技術密切相關的服務行業(yè)發(fā)展快速
20世紀70年代以來，隨著我國的農業(yè)和工業(yè)的現(xiàn)代化水平不斷提高，一些新興的服務行業(yè)不斷加入到第三產業(yè)的隊伍中來，使第三產業(yè)的面貌發(fā)生了很大改觀，并對提高杜會經(jīng)濟生活水平發(fā)揮著越來越重要的作用。其中，信息行業(yè)的發(fā)展最為引人注目?，F(xiàn)代杜會被稱為信息社會，信息已成為現(xiàn)代化社會大生產的神經(jīng)脈絡。信息技術，尤其是傳感技術、通訊技術和計算機技術。以信息技術為基礎的信息業(yè)發(fā)展在發(fā)達資本主義國家已經(jīng)趨于成熟，成為一個規(guī)模巨大、在國民經(jīng)濟中占有重要地位的關鍵產業(yè)部門，其就業(yè)人數(shù)已接近其本國勞動力的70%。所以，我國的信息行業(yè)雖然發(fā)展迅速，但仍還有很大的發(fā)展空間。
二、第三產業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用
1.可以推動第一產業(yè)、第二產業(yè)的發(fā)展
我們知道，第三產業(yè)主要集中在服務行業(yè)。它可以為第一、二產業(yè)的發(fā)展提供必不可少的服務，為第一、二產業(yè)的發(fā)展起到輔助作用；隨著產業(yè)轉型，發(fā)展第三產業(yè)還可以吸納大批從一、二產業(yè)轉移出來的富余勞動力，不僅可以促進經(jīng)濟發(fā)展，還可以保證社會安定。
從世界范圍來看，第三產業(yè)占GDP的比重，低收入國家大都在30%左右，中等收入國家在50%左右，高收入國家在70%以上。據(jù)統(tǒng)計，全球500家大企業(yè)，前10席中三產就占7席，前10個行業(yè)257家公司，三產占59%，亞洲前10名企業(yè)中有9名為三產企業(yè)。以上數(shù)據(jù)充分證明了第三產業(yè)的突出地位和拉動一二產業(yè)發(fā)展進而提高經(jīng)濟發(fā)展水平的重要作用。
2.擴大內需，加快經(jīng)濟發(fā)展速度
目前，物質消費占支出的比重正逐漸縮小，精神消費比重逐年上升，折射出消費需求的層級變化，體現(xiàn)多元化的現(xiàn)代綜合消費。在人們生活水平不斷提高的同時，越來越多的家庭消費社會化，充分享受到了現(xiàn)代服務業(yè)給生活帶來的便利。消費需求的變化為第三產業(yè)發(fā)展奠定了堅實的基礎。
隨著服務業(yè)對經(jīng)濟發(fā)展拉動力的增強，服務經(jīng)濟日益成為經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的主要源泉，對未來社會經(jīng)濟走向的影響越來越大。目前，我們國家經(jīng)濟發(fā)展迅速，但經(jīng)濟結構調整的任務仍然十分迫切，尤其是消費占GDP的比重自改革開放以來一直是下降趨勢。我們需要有新的消費增長點，而根據(jù)國民的消費需求的變化，第三產業(yè)就是一個有待培植的消費增長點，它對于實現(xiàn)中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展有著特別重要的意義。由于產業(yè)間的連帶關系作用，第三產業(yè)的發(fā)展會帶動幾乎所有產業(yè)的進步。比如其中的旅游業(yè)的發(fā)展就帶動了酒店、航空、鐵路、餐飲、銀行、工藝品等相關產業(yè)的大發(fā)展。在一定程度上講，第三產業(yè)發(fā)展帶來的連鎖作用還是相當大的，對經(jīng)濟的促進作用也是比較全面的。
3.可以擴大就業(yè)門路
第三產業(yè)集勞動密集型、知識技術密集型于一體，屬于廣闊的就業(yè)領域，具有較強的勞動力吸納能力。第三產業(yè)強調勞動者技能、技巧多樣化，而對標準化程度要求相對較低，可以吸納不同知識層次的勞動力，是勞動力市場上對就業(yè)者需求較寬、能使更多的勞動力就業(yè)的新興產業(yè)。另外，第三產業(yè)不僅吸納了大量新增勞動力，而且吸納了部分第一產業(yè)和第二產業(yè)轉移的勞動力。到2004年底，全社會從業(yè)人員共73025萬人，其中第一產業(yè)為36513萬人，占50%；第二產業(yè)為16284萬人，占22.3%；第三產業(yè)為20228萬人，占27.7%?？梢姡谌a業(yè)已成為吸收勞動力的主渠道，為我國順利實現(xiàn)產業(yè)結構調整和國有企業(yè)改革、減輕社會就業(yè)壓力做出了貢獻。尤其是在目前就業(yè)形勢嚴峻的局面下，發(fā)展第三產業(yè)會對國民經(jīng)濟的平穩(wěn)過渡產生極為深刻的意義。
4.有利于縮小貧富差距
1999年，我國提出的“西部大開發(fā)戰(zhàn)略”，要求加快西部基礎設施建設，加大教育工作力度，重視生態(tài)保護和加快旅游業(yè)的發(fā)展，這些政策都與第三產業(yè)的發(fā)展緊密相連。因此，在國家政策指導下，大力發(fā)展鄉(xiāng)村第三產業(yè)，尤其是城鄉(xiāng)結合部的農業(yè)觀光游、農村服務業(yè)等，可以在很大程度上改變農村產業(yè)結構單一狀況，增加農民收入，縮小城市和農村社會經(jīng)濟發(fā)展的差距。
5.有利于拓展經(jīng)濟發(fā)展空間
發(fā)展第三產業(yè)有利于培育新的行業(yè)，促進產業(yè)結構優(yōu)化升級，拓展經(jīng)濟發(fā)展空間。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟的條件下，服務的概念滲透于社會經(jīng)濟生活的各個領域，幾近是全方位的，因此服務具有較高的市場價值，可以創(chuàng)造經(jīng)濟效益。居民收入提高帶來消費需求的新變化，新變化引導新需求，新需求醞釀新商機。新的消費觀念和消費模式無疑為培育和拓展第三產業(yè)中全新的行業(yè)提供了靈感。
第三產業(yè)的興起是經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的必然產物。當今，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和國民經(jīng)濟結構優(yōu)化升級，現(xiàn)代服務業(yè)已不僅僅包含傳統(tǒng)的餐飲、修理、零售行業(yè)，它還囊括了教育、金融、旅游、文化娛樂及體育運動等行業(yè)，可以說是當今世界范圍內涉及面最廣的產業(yè)，服務產業(yè)的不斷創(chuàng)新與拓展日益成為新的經(jīng)濟增長點，成為國民經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的中堅力量。
當前，我國國民經(jīng)濟正處于工業(yè)化快速發(fā)展時期，逐步向工業(yè)化后期過渡，大致相當于世界各主要工業(yè)發(fā)達國家20世紀中期的水平。在這個階段，國民收入和社會勞動力中，第一產業(yè)比重日趨縮小，第二產業(yè)比重較穩(wěn)定，第三產業(yè)比重逐漸上升。在2007年的政府工作報告中，總理更是提出要把第三產業(yè)列為我國經(jīng)濟發(fā)展的主導產業(yè)，為第三產業(yè)的進一步發(fā)展提供了空前的良好時機。因此，今后我們應該充分重視第三產業(yè)對國民經(jīng)濟的重要作用，大力發(fā)展第三產業(yè)，保證我國國民經(jīng)濟的平穩(wěn)、健康、可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻：
[1]高雙春:充分認識第三產業(yè)的作用[J].經(jīng)濟工作導刊.2008第01期.
第7篇：地產經(jīng)濟論文范文
[論文摘要]新經(jīng)濟時代的到來，使我國的支柱產業(yè)——房地產業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。我國的房地產業(yè)向何處去，備受世人的關注。文章從房地產經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用，房地產經(jīng)濟中存在著非理，新經(jīng)濟時代我國房地產經(jīng)濟發(fā)展的未來走向等方面進行分析和思考，以期對我國房地產經(jīng)濟的健康發(fā)展有些許的借鑒意義。
新經(jīng)濟不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟，它呈現(xiàn)出很多特征。首先，新經(jīng)濟的社會網(wǎng)絡化，使得整個社會對信息的獲取處理都變得極為容易和便捷。其次，在新經(jīng)濟時代，人們的生活習慣開始改變，如電子商務的發(fā)展，使得人們逛商場購物的習慣將會逐漸改變。再次，新經(jīng)濟時代的資本運作、資金流動趨向數(shù)字化、虛擬化、迅速化。
傳統(tǒng)房地產行業(yè)的特點是：生產周期長、資金投入大。傳統(tǒng)的房地產業(yè)，在項目開發(fā)前往往需預測一年后甚至若干年后的市場，并且一旦資金投入，就必須頂著各種風險，繼續(xù)投入下去，其中，成本的風險，往往難以約束。因為無法確定現(xiàn)在的產品是否符合一年后市場的要求，所以面對一年后的市場風險，更是形同于賭博。在其漫長的開發(fā)過程中一旦社會公眾形象出現(xiàn)問題，項目就可能陷于危機。
新經(jīng)濟時代的核心是產業(yè)信息化、信息產業(yè)化。當人類的生活、辦公等行為在很大程度上通過網(wǎng)絡來進行時，勢必對我國的房地產經(jīng)濟產生巨大的沖擊。我國的房地產經(jīng)濟向何處去，怎樣才能步入一個健康、正規(guī)的軌道?有必要進行理性的分析和思考。為此，筆者從以下三個方面提出自己的看法。
一、房地產經(jīng)濟對我國經(jīng)濟的拉動作用
近年來，關于房地產的話題在各種媒體上議論不斷、爭論不休。歸結起來有以下三種觀點：一是大中城市房價百姓不能承受論；二是政府不作為或調控不力論；三是開發(fā)商暴利、黑心論。在對無論哪種觀點和議論的研究和分析中，必須要清醒地認識到房地產業(yè)在近十年國民經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，在擴大內需，保持國民經(jīng)濟健康、持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展中的重要地位。絕對不能因噎廢食，否定房地產業(yè)在促進經(jīng)濟特別是地方經(jīng)濟發(fā)展、滿足社會需要、提高人民群眾生活水平過程中的積極而重大的作用。必須要明確目前房地產發(fā)展過程中存在的問題是前進中的問題、發(fā)展中的問題，在未來我國經(jīng)濟社會發(fā)展中，房地產業(yè)仍然是我國基礎性、支柱性產業(yè)之一。這主要體現(xiàn)在：
(一)房地產業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟中許多部門和行業(yè)提供物質資料。與之配合發(fā)展
發(fā)展房地產業(yè)需要國民經(jīng)濟中的建材、設備、機械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產部門和服務行業(yè)的產品生產和勞務提供相配合，對國民經(jīng)濟發(fā)展的拉動性十分明顯。據(jù)測算，在我國當前的情況下，每投入100元的住房資金，可創(chuàng)造相關產業(yè)70—220元的需求；每銷售100元的住宅，便可帶動130—150元的其他商品銷售。因此，住宅建設若增加10個百分點，可望帶動國民生產總值增長1個百分點，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)。由此可以看出，房地產業(yè)對推動國民經(jīng)濟發(fā)展的重要作用。
(二)房地產業(yè)提供的產品，為國民經(jīng)濟許多部門和行業(yè)的發(fā)展提供了前提和場所
房屋能為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務業(yè)、搬家公司、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所。如果沒有房地產業(yè)為這些部門和行業(yè)的發(fā)展提供前提和場所，這些部門和行業(yè)的發(fā)展難免會受到瓶頸的制約。
(三)住房消費是綜合性消費，它帶動生活消費的方方面面
房地產的消費特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學習、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。因而，發(fā)展房地產業(yè)，提高居民住房消費水平，從住房綜合消費方面講，為人們生活其他方面的提高創(chuàng)造了條件，促進生活消費水平全面提高。作為經(jīng)濟增長的三架馬車之一的消費，它的增長和發(fā)展自然會帶動經(jīng)濟快速向前發(fā)展。
二、房地產經(jīng)濟中存在著非理性的行為
我國地產市場中存在著的非理，已經(jīng)嚴重影響了我國房地產經(jīng)濟的健康發(fā)展，對此必須高度重視。這些非理具體表現(xiàn)為：
(一)以供給決定需求，城市化規(guī)劃脫離市場化進程．
在市場經(jīng)濟的條件下出讓城鎮(zhèn)土地使用權，其地塊的選址、規(guī)模、范圍和時機的選擇，應該是由市場的需求決定的，而不是由政府的供給決定的。但是，現(xiàn)在我國不少地方政府把廠房、住宅、交通、商業(yè)區(qū)、環(huán)衛(wèi)等預先規(guī)劃實施好，然后以優(yōu)惠條件吸引投資者、居民戶來投宿，美其名日“筑巢引鳳”。這種做法雖然也有成功的，但是不成功者居多。這說明脫離市場實際需求的盲目“筑巢引風”是違背市場經(jīng)濟規(guī)律的，實際上這是產品經(jīng)濟“以產定銷”的翻版。從市場經(jīng)濟的觀念看來，城市化的進程是市場化的結果，城市規(guī)劃中的選址、規(guī)模和時機是由生產者(企業(yè))和消費者(家庭)的需求所決定，它們選擇的原則是比較成本利益、規(guī)模利益和競爭風險利益，政府的行政抉擇不能代替它們的利益選擇，也不能靠優(yōu)惠政策恩賜。政府在這個問題上的正確做法是只能按照需求決定供給的原則，進行規(guī)劃協(xié)調，這樣才能使房地產市場的供需運行保持一種良性狀態(tài)，從而促進國民經(jīng)濟向前發(fā)展。如果還是不問時間、地址、條件到處盲目地“筑巢引鳳”，其結果必然導致人力、物力、財力的浪費和土地的超前開發(fā)，基本建設的投資效益大大下降。
(二)片面追求高層次產業(yè)結構，產業(yè)結構調整脫離市場化導向
在市場經(jīng)濟中，產業(yè)結構的變動是平均利潤規(guī)律作用的結果，市場導向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，調整其盲目性。在地產市場中政府利用批租權實現(xiàn)其一定經(jīng)濟發(fā)展階段上的優(yōu)化產業(yè)結構，發(fā)揮城市集聚經(jīng)濟的功能?，F(xiàn)在的問題是，或者不顧投資者的經(jīng)營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰；或者不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高技術、高消費的高層次產業(yè)。我國是一個發(fā)展中國家，正處于社會的轉型時期，產業(yè)結構的調整應該是一個循序漸進的過程。所以在以后相當長的時間內，產業(yè)結構的特點是：第一產業(yè)仍是基礎，第二產業(yè)還將占主要比例，然后慢慢地由以第一、二產業(yè)為主的結構向以第三產業(yè)為主的結構過渡，由中低技術產業(yè)、中低消費結構向高新產業(yè)、高消費結構過渡，需要經(jīng)過多次產業(yè)結構調整才能實現(xiàn)，何況各地經(jīng)濟發(fā)展很不平衡。另外，各種城市集聚經(jīng)濟的功能是不同的，有工業(yè)帶動型城市、經(jīng)貿匯聚型城市、港通樞紐型城市、消費服務型城市、文化風光旅游型城市，還有各種因素的相互交叉滲透，這就對產業(yè)結構、就業(yè)結構、消費結構、交通實施、建筑風格、環(huán)境保護、文化教育等提出了不同的要求。
(三)地產市場不成熟。導致盲目的高地價和低地價
土地本身不是商品，在市場經(jīng)濟中它的價格不是由社會必要勞動所決定，而是地租的資本化，也就是由對土地的投資收益率決定，并且受供求關系影響。現(xiàn)在可供計算地價的方法有“收益還原法”、“成本法”、“比較法”和“剩余法”等等，但可靠地運用這些方法的先決條件是地產市場已經(jīng)成熟，有已經(jīng)積累的市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)作參數(shù)?？墒?，我國地產市場的“買方市場”還并未真正形成，確定土地的批租價格很大程度上靠“拍腦袋”。有兩個問題顯得很突出：一是盲目的高價行為。表面看來，地價高的國家總是收益大，其實不然。按市場經(jīng)濟的運行規(guī)律，地價過高會使房地產業(yè)投資或成本上漲，商品房價格上漲又會限制生產和消費，這反過來會導致經(jīng)濟萎縮和地產市場的不景氣。正因為這樣，在資本主義的市場經(jīng)濟的初期和上升期，都是以低地價為條件的，只有經(jīng)濟發(fā)展到城鎮(zhèn)土地資源嚴重短缺和壟斷，供需矛盾對認，在平均利潤率作用下，地價水平才高居不下。因此，盲目性的高地價對經(jīng)濟增長并不利，是一種非理。二是行政和政策上的需要，競相壓低土地價格，這帶來了土地投資的盲目性，實物地租的無謂流失，這種行為暴露的是現(xiàn)行政治體制不適應市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。
(四)政府對自由市場的干預，帶來了愈演愈烈的“尋租”熱
在地產經(jīng)濟中，由于政治體制、權力結構、經(jīng)營管理方式等原因，創(chuàng)造出了不平等的競爭環(huán)境，這樣就有可能給每個環(huán)節(jié)的直接經(jīng)營者帶來額外收益。土地批租是“壟斷性活動”，其收益實質上是“壟斷權收益”，也就是“權力和貨幣相交換”，出賣“土地使用權”如同給予“許可證”、“配額”、“戶口”之類一樣，都會產生為了取得額外收益而進行種種“尋租”現(xiàn)象?，F(xiàn)在地產經(jīng)濟中的“尋租”相當活躍，大有愈演愈烈之勢。其“尋租”者有i：第一，“地方保護主義者”的尋租，主要表現(xiàn)為不合理地分享本來屬于國家財政的份額，為“地方造福”，或利用國家在吸引外資投資方面的優(yōu)惠政策分享稅、利，幾乎無條件地向境外投資者批租土地。第二，“經(jīng)濟集團”的尋租。通過優(yōu)先占有土地使用權獲得額外收益，以“增強企業(yè)活力”，其實它們的活力相當程度上來自本該屬于全民所有的地產收益，其中以形形的房地產開發(fā)公司為最。另外一些“三資”企業(yè)、國有、集體企業(yè)以及機關事業(yè)性單位也在積極“尋租”。第三，“個人”尋租。主要是國家機關、企業(yè)中極少數(shù)人利用職務之便，庇護親屬、裙帶關系、分配偏愛，給予特定戶優(yōu)惠合同和價格，優(yōu)先照顧追隨者，把本來屬于社會的財富裝入私人腰包。盡管這種“尋租者”的目的、性質和程度不同，但最終都是有資源流失，地產市場機制被扭曲，分配不公，將成為腐敗重要滋生地。
三、房地產經(jīng)濟發(fā)展的未來應然走向
城市房地產業(yè)的健康發(fā)展對國民經(jīng)濟的振興和發(fā)展有著十分重要的作用。為此，要克服房地產經(jīng)濟中存在的非理，用科學發(fā)展觀引領房地產業(yè)的發(fā)展是我國房地產經(jīng)濟發(fā)展的未來應然走向，下面主要談四點。
(一)合理規(guī)劃建設用地，搞好“城市經(jīng)營”
很多人認為“城市經(jīng)營”就是“炒地皮”，地方政府單純通過土地出讓增加財政收入，以房地產開發(fā)拉升GDP。這種簡單的“城市經(jīng)營”理念不符合科學的發(fā)展觀。房地產開發(fā)項目有的是短期通過出售直接獲利，比如商品住宅、小商鋪等；有的是長期出租或經(jīng)營獲利，比如大型商場、寫字樓等；有的是通過其他經(jīng)濟行為的加入而長期獲利，比如工業(yè)廠房、娛樂用房等；有的則作為公共設施本身沒有獲利能力，但卻提升了城市形象、品味，吸引資金或客流前來投資置業(yè)或旅游觀光，使城市經(jīng)濟收入增加，比如公園、旅游景點、綜合性大學、大型集市、金融市場等。在城市什么位置?建什么樣的房子?達到什么樣的規(guī)模?能否成為城市的記憶?能否復制和再生?這些問題都要求我們一切從實際出發(fā)，以科學發(fā)展觀看待城市建設。
(二)強化政府經(jīng)濟職能，市場將逐漸走向成熟化
綜合當前房地產投資的增長速度及房市表現(xiàn)，從房市周期論的角度分析，我國房地產投資目前還處于繁榮期，整個房市還處在有利的上升階段，但從市場表現(xiàn)看，房市則處于不成熟到成熟前的調整期。在未來的幾年里，市場理性將逐漸回歸。畢竟房地產開發(fā)是作為城市建設重要的參與者(有的是城市運營商)，而房地產消費屬于長期使用的大宗物品，盲目不得?！安还芎梅?、壞房，只要搶到就好”的現(xiàn)象將一去不復返。從當前城市居民的經(jīng)濟實力和市民購買力分析，只要經(jīng)濟形勢保持平穩(wěn)增長和樓市不出現(xiàn)嚴重的供不應求，樓市就不會倒掉。近期，國家在科學發(fā)展觀的指引下加強了對房地產的調整，這種調整并不是指樓市崩潰，而是引導房地產業(yè)進入一個成熟理性的穩(wěn)定發(fā)展期，將涌現(xiàn)越來越多的性價比優(yōu)越的產品，市場將逐漸走向成熟化。
(三)加強政府宏觀調控，地價將趨于合理水平
如前所述，房地產是國民經(jīng)濟的先導性產業(yè)，對GDP增長具有較強的帶動作用，同時又依賴于經(jīng)濟發(fā)展所創(chuàng)造的市場需求，取決于經(jīng)濟增長所決定的居民住房支付能力。因此，在市場經(jīng)濟條件下，政府有必要加強宏觀調控，借助規(guī)劃、計劃、行政、法律和經(jīng)濟等宏觀調控手段，適當調整地產價格，使之趨于一個合理的水平，引導和保持房地產市場繁榮穩(wěn)定發(fā)展是十分必要和必須的。這是因為，房地產業(yè)是一個土地與金融兩種要素緊密結合的特殊產業(yè)，土地是一種極度缺乏供給彈性的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業(yè)深入投機要素，將會在短期內形成經(jīng)濟泡沫，如果房地產市場資金鏈突然中斷，泡沫經(jīng)濟將會立刻崩潰。自然將會給關聯(lián)產業(yè)及整個城市發(fā)展帶來致命破壞。日本、中國臺灣和中國香港等均有這方面的經(jīng)驗教訓。
第8篇：地產經(jīng)濟論文范文
關鍵詞：現(xiàn)代農業(yè)新型工業(yè)化
工業(yè)化發(fā)展現(xiàn)狀
對于工業(yè)化發(fā)展狀況，目前已有部分專家和學者進行了相關研究，如：王秉建（2008）對工業(yè)化水平進行了評價；胡亭亭（2007）對工業(yè)化的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題進行了分析；余華銀（2006）對工業(yè)化的進程進行了評價等。通過對研究的梳理可知，工業(yè)化的發(fā)展狀況為：工業(yè)化進程慢于全國，工業(yè)化已處于工業(yè)化的實現(xiàn)和經(jīng)濟高速增長期的初期，但與全國相比還有一定的差距；工業(yè)高度化水平低于全國，高度化進程也相對較弱，工業(yè)處于由重工業(yè)化階段向高加工度化階段轉變時期，工業(yè)高度化水平不斷提高，但工業(yè)高度化水平明顯偏低：輕工業(yè)中以非農產品為原料的加工業(yè)比重低；重工業(yè)中加工工業(yè)比重低；重加工工業(yè)內部高技術含量、高附加值的加工業(yè)的比重低。
現(xiàn)階段工業(yè)化發(fā)展的外部環(huán)境和內部條件分析
（一）外部環(huán)境
1.有利條件。新型工業(yè)化道路為農業(yè)發(fā)展帶來新的機遇。在新型工業(yè)化道路和新區(qū)域工業(yè)化模式下，人們開始重視農業(yè)地區(qū)和農業(yè)的發(fā)展。一方面，工業(yè)化的目標從單純的經(jīng)濟增長轉向人的全面發(fā)展，這就要求大力發(fā)展農業(yè)和農業(yè)地區(qū)經(jīng)濟；另一方面，技術進步成為經(jīng)濟增長的最主要驅動力，使得農業(yè)的價值得到了重新認識。在新型工業(yè)化道路中，工業(yè)化的內容不再是狹義的，而是通過包括農業(yè)在內的各個產業(yè)的技術進步和效率提高實現(xiàn)全面發(fā)展。因此，農業(yè)不僅是加速工業(yè)化的一種工具，而且本身也是工業(yè)化的目的；發(fā)達地區(qū)產業(yè)轉移和人們消費結構升級促生新機遇。雖然面臨這一系列約束條件，但是，仍然存在有利于工業(yè)化的機遇：發(fā)達地區(qū)產業(yè)結構調整，一部分勞動力密集型產業(yè)逐步向內陸地區(qū)轉移?？梢赃x擇適合本地比較優(yōu)勢的產業(yè)，通過承接發(fā)達地區(qū)的產業(yè)轉移，積累工業(yè)化的資金；隨著人們生活水平的提高，對消費品的需求日益多樣化，特別是對綠色生態(tài)產品的需求越來越大，這就為發(fā)揮其優(yōu)勢，發(fā)展綠色生態(tài)產業(yè)提供了機遇。
2.不利外部條件。國際金融危機的持續(xù)蔓延。最近一個時期以來，國際金融危機持續(xù)蔓延，對我國經(jīng)濟的負面影響日益加深，對于來說尤其明顯，主要表現(xiàn)為：一是農產品價格全面下行。二是農村就業(yè)和增長局面趨于嚴峻。三是質量安全事件對農民、農業(yè)產業(yè)的沖擊不可低估。民以食為天，我國有13億人口，占世界人口的22%，而耕地面積只占世界的10%，糧食安全現(xiàn)狀面臨嚴峻考驗。作為糧食主產區(qū)，在糧食安全體系中承擔了重要責任，2008年平均糧食產量為6047萬噸，占全國總產量的5.78%。因此，在選擇新型工業(yè)化道路時絕不能以損害農業(yè)、減少糧食產量為代價。
（二）內部條件
豐富的資源條件。處于我國腹地，蘊藏了豐富的礦產資源。如煤炭、有色金屬等。同時擁有大量的水資源。以中部五省為例，不僅擁有長江、淮河等水系，還擁有鄱陽湖、洞庭湖和巢湖等三大淡水湖。豐富的農業(yè)資源，有利于農、林、牧、漁的全面發(fā)展和形成較高的農業(yè)生產率，為充分發(fā)揮農業(yè)資源優(yōu)勢，建設現(xiàn)代農業(yè)，提供了廣闊的資源配置空間和環(huán)境。
優(yōu)越的地理區(qū)位。從地域優(yōu)勢看，位于長三角腹地，東臨江蘇、浙江等發(fā)達省份，西連廣大中西部地區(qū)，承東啟西，地跨江淮，交通發(fā)達，發(fā)展農業(yè)生產條件優(yōu)越，區(qū)位優(yōu)勢明顯?？沙浞掷脰|部沿海發(fā)達地區(qū)的信息、資金，接受輻射，又可面向全國，推廣自己的優(yōu)勢產品。特別是隨著東部地區(qū)產業(yè)的升級換代，將逐步淘汰一部分落后的勞動密集型產業(yè)，作為重要的勞務輸出人口大省，積累了相當?shù)募夹g和資金要素，已完全有能力承接長三角產業(yè)特別是農產品加工業(yè)的產業(yè)轉移，這些都為農業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了難得的機遇。
較強的科研優(yōu)勢。從科研優(yōu)勢看，的高校、科研單位眾多，合肥是全國四所科技城之一。截至2007年底，全省共有各類研究與開發(fā)機構1057家，其中國有獨立科研機構116家（包括20家中央在皖科研院所、96家省屬及省以下科研機構）、高等學?？蒲袡C構154家。這些科研機構特別是一批中央在皖科研院所，是科技資源優(yōu)勢的集中體現(xiàn)，強大的科研優(yōu)勢為工業(yè)化的發(fā)展提供了堅實的科研條件。
良好的生態(tài)環(huán)境。由于長期以農業(yè)為主，工業(yè)化進程相對緩慢，因此高污染、高能耗的傳統(tǒng)工業(yè)較少，這使得的自然生態(tài)環(huán)境得到較好的保護。可以充分利用生態(tài)優(yōu)勢，跨越重化工業(yè)階段，直接進入高起點發(fā)展對環(huán)境要求高的生態(tài)產業(yè)。
不利的因素。“三農”問題依然比較突出。面臨嚴重的“三農”問題，主要表現(xiàn)在：農村基礎設施相對落后，生產、生活條件較為惡劣。農業(yè)比較效益低，市場化發(fā)育程度低，小農生產的特點導致農業(yè)省在農業(yè)中的比較優(yōu)勢和競爭力無法發(fā)揮出來。農民收入水平不高，且商品意識、創(chuàng)新精神和經(jīng)營能力不足，無法滿足農業(yè)省工業(yè)化發(fā)展的需要?！叭r”問題對工業(yè)化發(fā)展來說，依然是一個重要的制約因素；城市化發(fā)展水平相對滯后。
現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)是工業(yè)化的現(xiàn)實選擇
綜上，結合實際，筆者認為應選擇現(xiàn)代農業(yè)驅動型的新型工業(yè)化道路，即依托區(qū)域比較優(yōu)勢，以市場為導向，以生物技術、信息技術改造傳統(tǒng)農業(yè)，圍繞現(xiàn)代農業(yè)這個核心，把農業(yè)資源深度開發(fā)產業(yè)確立為區(qū)域主導產業(yè)，并形成有競爭力的產業(yè)集群，以勞動力密集型和技術密集型產品進入市場的工業(yè)化道路。這一選擇具有重要意義，具體來說，主要體現(xiàn)在以下方面：
現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式符合新型工業(yè)化的特點。由于符合本階段的資源稟賦結構，可以充分發(fā)揮其比較優(yōu)勢，在此戰(zhàn)略下建立的產業(yè)體系能夠適應激烈的市場競爭，不斷發(fā)展壯大。通過產業(yè)的發(fā)展，利益的積累可以逐步改變的資源享賦結構，實現(xiàn)由農業(yè)省向工業(yè)省的轉變。在資源稟賦結構變化后，現(xiàn)代農業(yè)有可能不再占主導地位，而是由更符合區(qū)域資源稟賦結構的產業(yè)取代，從而實現(xiàn)產業(yè)結構的升級，促進經(jīng)濟的發(fā)展。
有利于形成現(xiàn)代農業(yè)區(qū)域聚集優(yōu)勢，獲取重要資源?，F(xiàn)代農業(yè)與傳統(tǒng)農業(yè)不同，具有要素投入集約化、資源配置市場化、生產手段科技化、產業(yè)經(jīng)營一體化的特征，產品附加值高，有很高的投資回報率，這樣就可以吸引區(qū)域外資金、人才等要素的流入。通過產業(yè)聚集主動吸收資源的作法，改變了以往被動等待資金、技術支持（即簡單的工業(yè)反哺農業(yè)）的引資方式；改變了因傳統(tǒng)農業(yè)效益低下而出現(xiàn)資源凈流出的局面。通過市場化競爭吸引要素的方式，可以實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)增長。
有利于發(fā)揮比較優(yōu)勢，找準定位，確立主導產業(yè)。首先，的比較優(yōu)勢在農業(yè)，新型工業(yè)化的重點應放在農產品加工業(yè)。其次，如果不發(fā)揮在農業(yè)生產方面的比較優(yōu)勢，提供更為豐富的農產品和深加工品，發(fā)達省份就會將需求轉向國外尋求替代供應者，這樣，就會失去發(fā)展的外部市場。區(qū)域工業(yè)化理論認為，有競爭力主導產業(yè)是區(qū)域經(jīng)濟增長的關鍵。而現(xiàn)代農業(yè)正是具有競爭優(yōu)勢的產業(yè)，因僅使用傳統(tǒng)生產要素的農業(yè)是無法對經(jīng)常經(jīng)濟增長作出重大貢獻的，但現(xiàn)代化的農業(yè)能夠實現(xiàn)。
可以有效克服資金瓶頸的約束。一方面，農產品加工業(yè)所需資金少、投入門檻低，是一種適合的勞動力密集型工業(yè)。另一方面，農產品加工業(yè)與農業(yè)形成良性聯(lián)動關系，可以通過加工增值農副產品，進而增加農民收入，提高農戶積累能力，為加工業(yè)的進一步發(fā)展積累資金。
能夠實現(xiàn)農村剩余勞動力的有效轉移。由于現(xiàn)代農業(yè)驅動型工業(yè)化模式強調工業(yè)與農業(yè)的聯(lián)動關系，必然促進農業(yè)生產向深度和廣度發(fā)展，在農業(yè)內部吸收大量勞動力，緩解農村剩余勞動力流動帶來的負面影響。傳統(tǒng)工業(yè)限制了農村剩余勞動力的轉移，而新型工業(yè)化是農村剩余勞動力轉移的根本保證。
參考文獻：
1.胡亭亭.欠發(fā)達地區(qū)走新型工業(yè)化道路的路徑選擇與創(chuàng)新—以為例[J].華東經(jīng)濟管理，2007(5)
第9篇：地產經(jīng)濟論文范文
關鍵詞:商業(yè)地產運營模式資本運營產權式商鋪頤高模式萬達模式
隨著我國商業(yè)地產的迅猛發(fā)展,與商業(yè)地產相關的理論研究也逐漸成為學術界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產領域有“萬達訂單模式”、商業(yè)地產產權式商鋪銷售運營模式、房地產投資信托等等。
本文認為商業(yè)地產運營是個系統(tǒng)工程,并從商業(yè)地產運營的構成分析入手,結合成功案例和具體實踐,從系統(tǒng)角度對商業(yè)地產運營模式進行了研究,并提出了一種商業(yè)運營商占商業(yè)地產運營主導地位的新型商業(yè)地產運營模式。
商業(yè)地產運營構成研究
商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)構成
本文認為,商業(yè)地產運營環(huán)節(jié)應主要由地產開發(fā)、商業(yè)運營和資本運營等三塊構成。在商業(yè)地產整體運營中,商業(yè)是核心和本質,項目的成敗最終取決于其商業(yè)運營的成敗;地產開發(fā)是基礎和表現(xiàn),沒有主要包括拿地和建設的地產開發(fā),附著其上的商業(yè)運營則失去了必要的基礎和載體;資本運營是線索和目的,商業(yè)地產運營的各環(huán)節(jié)都由資本運營實現(xiàn)耦合,并且任何商業(yè)項目都是以良性的資本運營為最終目的。
商業(yè)地產運營主體構成
根據(jù)運營環(huán)節(jié)構成,相應的運營主體應包括地產開發(fā)商、商業(yè)運營商和資本運營商。在商業(yè)地產實際運營中,可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象,比較常見的是地產開發(fā)商同時承當了資本運營商的角色,并且承當了部分商業(yè)運營商的工作,這是我國現(xiàn)階段商業(yè)地產運營的一個顯著特點。
商業(yè)地產運營中的常用模式
地產開發(fā)商占主導地位
所謂地產開發(fā)商占主導地位是指地產開發(fā)商除完成地產開發(fā)外,還參與項目選址、商業(yè)運營商的選擇,并主導整個運營過程的資本運營。
從功能來講,地產開發(fā)是商業(yè)地產運營的基礎和表現(xiàn)。地產開發(fā)是個階段,而商業(yè)地產運營是個長期,所以從這個角度上考慮,地產開發(fā)商并不適合整體運營的主導地位。但地產開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲備豐富、拿地、建設和銷售流程熟悉的優(yōu)勢,并且由于商業(yè)地產在相當一段時間里被認為首先是地產開發(fā),然后才是商業(yè)經(jīng)營。地產開發(fā)商占商業(yè)地產運營的主導地位,具有先天優(yōu)勢。
萬達模式是地產開發(fā)商占主導地位類型的代表,其創(chuàng)新性和優(yōu)勢在于:地產商充分發(fā)揮自身領域優(yōu)勢,通過模塊化的標準開發(fā)可大大降低項目建設成本;通過耦合大型商業(yè),實現(xiàn)了商業(yè)地產運營的內在邏輯流程;在資本運營上,也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式,而是以地產為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實現(xiàn)資本運營。
但萬達商業(yè)地產模式有幾個特點值得我們關注,它們分別是:
商業(yè)地產運營中的地產開發(fā)具有地產項目本身的周期長、投資大的特點,以地產耦合商業(yè),地產占主動對其在整個項目中的利益博弈并無益處,商業(yè)運營商可能的變更對地產運營商影響巨大。除通過地產的載體、租金的形式外,資本運營未與商業(yè)運營實現(xiàn)耦合。商業(yè)運營與地產開發(fā)商通過契約方式的耦合,在實現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營上(尤其是在商業(yè)低迷階段時)存在一定隱患。
萬達商業(yè)地產模式要求作為項目主體的地產開發(fā)商同時擁有商業(yè)經(jīng)營、資本運營方面豐富的能力。
商業(yè)運營商占主導地位
所謂商業(yè)運營商占主導地位是指商業(yè)運營商除完成商業(yè)運營外,還參與地產開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設計和商業(yè)規(guī)劃),并主導整個運營過程的資本運營。
商業(yè)地產運營的核心是商業(yè)運營,無論是地產開發(fā)、資產運營,最終的盈利都需要商業(yè)運營來體現(xiàn)。商業(yè)運營商承擔商業(yè)地產運營的主導地位有以下優(yōu)勢:商業(yè)運營商主導項目選址和前期規(guī)劃,為后期商業(yè)運營的成功提供良好基礎;商業(yè)運營更具穩(wěn)定性和持續(xù)性;資產運營可與商業(yè)運營耦合,而不僅僅以地產為載體,可拓寬商業(yè)地產資產運營渠道和手段。
下文以頤高商業(yè)地產模式為例,分析商業(yè)運營商占主導地位的具體情況。
頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務為基礎,IT藍色房產、IT網(wǎng)絡資訊為核心業(yè)務,融合IT相關產業(yè)于一體的全國性大型IT集團公司。其商業(yè)地產具體運營模式表現(xiàn)在以下幾方面:
地產耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實現(xiàn)商業(yè)擴展;近年逐漸采取購置、聯(lián)合開發(fā)等形式進入商業(yè)地產運營的前端,直接與地產開發(fā)商在資產上進行耦合,占據(jù)商業(yè)地產運營的主導地位。表現(xiàn)在:參與并主導商業(yè)物業(yè)的選址;用資產的形式與開發(fā)商形成強耦合;在項目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機制,獲得項目建成后的資產處置權。
資本運營:頤高通過購置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產權處置權,并在此基礎上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營和物業(yè)資產的資本運營模式。
總結頤高資本運營模式,主要有以下幾點:資產介入商業(yè)地產開發(fā),建立完善開發(fā)商退出機制,完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報);通過物業(yè)資產的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營型貸款或引入信托投資等形式,平衡前期資產投入;部分物業(yè)長期持有,通過持續(xù)經(jīng)營獲得持續(xù)的商業(yè)收益,物業(yè)增值,滿足投資人、信托基金的投資回報。
頤高商業(yè)地產模式是一種典型的商業(yè)運營商占據(jù)商業(yè)地產運營主導地位的商業(yè)地產運營模式。該商業(yè)地產運營模式的創(chuàng)新點在于:
充分發(fā)揮了商業(yè)運營商在商業(yè)領域的專業(yè)性,通過資產的強耦合關系實現(xiàn)商業(yè)運營在整體項目運營的主導地位,進而實現(xiàn)商業(yè)地產運營以商業(yè)運營為核心;充分發(fā)揮了地產開發(fā)商在地產開發(fā)領域的專業(yè)性;完善的退出機制,保障地產開發(fā)商利益的同時,強化商業(yè)運營對項目的主導作用;除傳統(tǒng)商業(yè)地產資產運營模式外,還可實現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營為載體的資產運營,使商業(yè)地產的運營更具有持續(xù)性;頤高商業(yè)模式事實上是實現(xiàn)了以商業(yè)為核心,以資本為杠桿的商業(yè)地產運營。
頤高商業(yè)地產模式對商業(yè)運營商提出了新的要求,除商業(yè)運營的領域能力外,還需要具備利用資本杠桿把控項目整體運營的能力。
比較分析
