房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

關(guān)鍵詞：?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué) 教學(xué)方法 實(shí)踐

問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法（Problem-Based Learning），是指從學(xué)生的實(shí)際出發(fā)，以真實(shí)事例或問(wèn)題為基礎(chǔ)，以啟發(fā)學(xué)生的思維為核心，調(diào)動(dòng)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，促使他們生動(dòng)活潑地學(xué)習(xí)的一種教學(xué)方法。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)模式是新加坡共和理工學(xué)院最為顯著的特點(diǎn)，每個(gè)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生在3年的時(shí)間內(nèi)要修完30個(gè)學(xué)科，每個(gè)學(xué)科設(shè)置成16個(gè)問(wèn)題，學(xué)生在學(xué)習(xí)這門(mén)學(xué)科時(shí)就要解決這16個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期為16周，每周解決1個(gè)問(wèn)題，每個(gè)學(xué)期完成5個(gè)學(xué)科。通過(guò)實(shí)施這種教學(xué)模式，培養(yǎng)學(xué)生解決實(shí)際問(wèn)題的能力、終身學(xué)習(xí)的能力，塑造學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作精神。筆者學(xué)校借鑒這一教學(xué)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行了問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試。

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的必要性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程是高職房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的一門(mén)專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)課程，通過(guò)該門(mén)課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生要認(rèn)知房地產(chǎn)業(yè)的基本概念，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一個(gè)框架和整體上的認(rèn)知。一般情況下，這門(mén)課程會(huì)安排在大一，作為各門(mén)專(zhuān)業(yè)課程的先導(dǎo)性課程。

目前，在高職教學(xué)中運(yùn)用得較多的有任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程作為理論性較強(qiáng)的先導(dǎo)性課程，同時(shí)又涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)重要環(huán)節(jié)，用這兩種方法教學(xué)，將使學(xué)生在完成學(xué)習(xí)任務(wù)時(shí)面臨大量的未知知識(shí)，從而使完成任務(wù)和項(xiàng)目變得不現(xiàn)實(shí)，降低了學(xué)生學(xué)習(xí)的積極性和興趣。

相比任務(wù)驅(qū)動(dòng)法和項(xiàng)目教學(xué)法，問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)適用于理論性較強(qiáng)的學(xué)科。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求建立在有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，讓學(xué)習(xí)者到現(xiàn)實(shí)世界的真實(shí)環(huán)境中去感受、去體驗(yàn)（即通過(guò)獲取直接經(jīng)驗(yàn)來(lái)學(xué)習(xí)），而不是僅僅聆聽(tīng)別人（例如教師）關(guān)于這種經(jīng)驗(yàn)的介紹和講解。這種教學(xué)法的環(huán)節(jié)主要有：創(chuàng)設(shè)情境、確定問(wèn)題、自主學(xué)習(xí)、協(xié)作學(xué)習(xí)和效果評(píng)價(jià)。因此，我們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中運(yùn)用該方法，可以讓學(xué)生在房地產(chǎn)行業(yè)中所發(fā)生的真實(shí)事件或真實(shí)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的基本理論和工作內(nèi)容進(jìn)行深刻的認(rèn)知，同時(shí)還可以提升學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，發(fā)揮其自主精神和合作精神。

因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程有必要徹底摒棄以教師為中心、強(qiáng)調(diào)知識(shí)傳授，只把學(xué)生當(dāng)做知識(shí)灌輸對(duì)象的傳統(tǒng)教學(xué)模式，進(jìn)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的嘗試和挑戰(zhàn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)的實(shí)施

通過(guò)對(duì)新加坡共和理工學(xué)院?jiǎn)栴}啟發(fā)式教學(xué)的分析，筆者學(xué)校對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的核心課程進(jìn)行了改革，實(shí)施的具體環(huán)節(jié)如下。

1.打破傳統(tǒng)教材的編排，以問(wèn)題來(lái)統(tǒng)領(lǐng)該門(mén)課程

在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專(zhuān)業(yè)的課程體系中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃課時(shí)為72學(xué)時(shí)，筆者將該門(mén)課程設(shè)計(jì)成8個(gè)真實(shí)的問(wèn)題：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)是怎樣的關(guān)系？

（2）房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的關(guān)系是怎樣的，政府如何干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)？

（3）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，政府如何實(shí)現(xiàn)監(jiān)管審批？

（4）開(kāi)展可行性研究工作的實(shí)施方案是什么，如何做好此項(xiàng)工作的資料搜集？

（5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如何獲得開(kāi)發(fā)用地？

（6）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)階段的主要工作任務(wù)有哪些？

（7）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容有哪些？

（8）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金籌措的渠道有哪些？

2.針對(duì)要解決的問(wèn)題，設(shè)置有感染力的真實(shí)事件或真實(shí)情境

在該門(mén)課程中，教師要盡量創(chuàng)造接近真實(shí)情境的學(xué)習(xí)環(huán)境，激發(fā)學(xué)習(xí)者參與交互式學(xué)習(xí)的積極性、主動(dòng)性。

以問(wèn)題（2）為例，針對(duì)“政府如何實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)”，設(shè)置真實(shí)事件操作如下。教師在資料準(zhǔn)備時(shí)，提取最近或具有代表性的國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策（如“國(guó)五條”），讓學(xué)生分析在這些政策中如何運(yùn)用土地政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，這些政策會(huì)對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

學(xué)生在解決這一問(wèn)題時(shí)，首先要完成基本概念的認(rèn)知，包括房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)、房地產(chǎn)供給與需求、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。第二步是分析，學(xué)生在認(rèn)知了基本概念的前提下，進(jìn)行信息的收集與分析加工，分析在現(xiàn)實(shí)問(wèn)題中具體采用了哪些政策，這些政策對(duì)房地產(chǎn)供給與需求、對(duì)房地產(chǎn)各級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生了怎樣的影響。

3.教學(xué)環(huán)節(jié)的實(shí)施

（1）分組。通過(guò)分組學(xué)習(xí)，實(shí)現(xiàn)問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)所強(qiáng)調(diào)的協(xié)作學(xué)習(xí)。為更有效地利用學(xué)習(xí)時(shí)間，在本門(mén)課程開(kāi)始前，教師需進(jìn)行學(xué)生分組，每組成員4～5人。在分組過(guò)程中，教師要兼顧學(xué)生好、中、差水平的搭配，讓先進(jìn)影響后進(jìn)。

（2）“一天解決一問(wèn)題”教學(xué)環(huán)節(jié)的展開(kāi)。問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)需要采用集中排課法，即一周中需集中一天進(jìn)行同門(mén)課程的編排，一天解決一個(gè)問(wèn)題，亦即實(shí)現(xiàn)“一天一題”。將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的72個(gè)學(xué)時(shí)安排在9天，每周安排1天，每天解決1個(gè)問(wèn)題，1天作為機(jī)動(dòng)。

①第一階段，每一輪會(huì)議和第一次自由討論或獨(dú)立探索。每天教學(xué)活動(dòng)開(kāi)始時(shí)，由教師召開(kāi)第一次會(huì)議，第一次會(huì)議主要解決的問(wèn)題為：教師問(wèn)題，學(xué)生在教師的引導(dǎo)下，進(jìn)一步思考、擬定和分配實(shí)際任務(wù)，會(huì)議時(shí)間一般為1小時(shí)。

會(huì)議一完，進(jìn)入自由討論時(shí)段或獨(dú)立探索。學(xué)生在各自的組內(nèi)進(jìn)行獨(dú)立的探索，或發(fā)揮群策群力的精神，完成以下任務(wù)：搜尋和閱讀資料，開(kāi)始建構(gòu)初步的解題方案，進(jìn)一步分析問(wèn)題的核心議題。自由討論時(shí)段一般為1～2小時(shí)。

以第二個(gè)問(wèn)題的教學(xué)開(kāi)展為例。教師在第一輪會(huì)議中真實(shí)的情境和真實(shí)的問(wèn)題。準(zhǔn)備“國(guó)五條”或“國(guó)六條”方案，然后針對(duì)“國(guó)五條”問(wèn)題：“國(guó)五條”分別運(yùn)用了哪些土地供應(yīng)政策、金融政策、住房政策、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策？這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需，以及房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？在充分了解問(wèn)題后，學(xué)習(xí)小組確定解決問(wèn)題的路徑，完成小組分工。

在第一輪會(huì)議完成后的自由討論或獨(dú)立探索時(shí)間，學(xué)習(xí)小組可以根據(jù)自己小組的情況集中討論或分開(kāi)學(xué)習(xí)。在該階段，學(xué)生要自己閱讀資料，這些資料可以是教材，也可來(lái)源于圖書(shū)館資料或網(wǎng)絡(luò)。學(xué)生收集和閱讀理解問(wèn)題的相關(guān)資料，形成對(duì)問(wèn)題解決的初步認(rèn)知，如關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的基本概念，以及網(wǎng)絡(luò)上收集到的市場(chǎng)反饋信息或言論。

在完成該階段的任務(wù)時(shí)，教師要隨時(shí)了解小組討論的動(dòng)態(tài)，及時(shí)解決學(xué)生在該階段中的疑問(wèn)。

②第二階段，第二輪會(huì)議和第二次自由討論，準(zhǔn)備演示PPT。在學(xué)生完成第一階段的自由討論或自由討論的自主學(xué)習(xí)后，進(jìn)入第二輪會(huì)議。第二輪會(huì)議的主要內(nèi)容是教師了解學(xué)生的學(xué)習(xí)進(jìn)度，集中探討學(xué)生在學(xué)習(xí)過(guò)程中所碰到的難題，協(xié)助學(xué)生制定進(jìn)一步解決問(wèn)題的方案。會(huì)議之后，進(jìn)入自由討論時(shí)段，該段時(shí)間為2～2.5小時(shí)。學(xué)生繼續(xù)在所屬的組內(nèi)探討問(wèn)題，閱讀和剖析資料，在取得共識(shí)的前提下，制定更精細(xì)的解決問(wèn)題的方案，然后準(zhǔn)備演示內(nèi)容。

③第三階段，第三次會(huì)議。在該階段，學(xué)生和教師交流，演示研究成果，并進(jìn)行答辯，學(xué)生觀摩并通過(guò)提問(wèn)了解其他組如何制訂解決方案。教師進(jìn)行探究和給予評(píng)價(jià)。若需要，教師可提供額外資料。

（3）課后完善及補(bǔ)充階段。一天的學(xué)習(xí)后，還有一些環(huán)節(jié)及細(xì)節(jié)需要進(jìn)一步完善及細(xì)化，學(xué)生可在課后進(jìn)一步進(jìn)行，最后提交成果，教師給予反饋。

（4）教學(xué)評(píng)價(jià)。采用問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)法，教師需要對(duì)傳統(tǒng)教學(xué)法下的教學(xué)評(píng)價(jià)方法作出改進(jìn)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程的特點(diǎn)，課程的評(píng)價(jià)方法為：小組成員互評(píng)占10%，成果質(zhì)量占50%，成果匯報(bào)占15%，過(guò)程控制占10%，課后改進(jìn)占15%。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)體會(huì)

1.實(shí)施問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)是一個(gè)先難后易的過(guò)程

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程中實(shí)行問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)，在8大問(wèn)題的解決中，前兩個(gè)問(wèn)題的實(shí)施是最困難的。原因之一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程在大一開(kāi)設(shè)，學(xué)生對(duì)專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積累很少，相關(guān)概念難以準(zhǔn)確把握。針對(duì)該種情況，教師可在第二階段的會(huì)議中增加基本概念與知識(shí)的集中講解時(shí)間，從而糾正在第一階段自由討論中學(xué)生所出現(xiàn)的理解上的偏差。另一個(gè)原因是，學(xué)生大多首次接觸小組學(xué)習(xí)方法，學(xué)生之間的分工合作還不默契，容易造成有些學(xué)生的任務(wù)很重，而有些學(xué)生偷懶甚至不參與整個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程而“搭便車(chē)”的情況。針對(duì)該種情況，教師對(duì)每個(gè)小組的分工與學(xué)習(xí)進(jìn)程要進(jìn)行更為緊密的監(jiān)督與跟蹤指導(dǎo)。因此，在前兩個(gè)問(wèn)題的學(xué)習(xí)中，教師要對(duì)學(xué)生進(jìn)行更仔細(xì)的指導(dǎo)，盡量協(xié)助學(xué)生解決他們?cè)谧灾鲗W(xué)習(xí)過(guò)程中碰到的困難，增加學(xué)生的信心和興趣。隨著對(duì)問(wèn)題（1）和問(wèn)題（2）的解決，學(xué)生逐步掌握了房地產(chǎn)行業(yè)的基本概念和理論知識(shí)，同時(shí)通過(guò)前期的相互了解和調(diào)整，小組協(xié)助學(xué)習(xí)也變得更加有效，因而后面6個(gè)問(wèn)題的啟發(fā)式教學(xué)將變得更加容易和有效。

2.課后的完善和補(bǔ)充階段尤為重要

在完成第三階段的PPT匯報(bào)后，學(xué)生還應(yīng)根據(jù)老師的意見(jiàn)，在課后進(jìn)行進(jìn)一步的完善，包括完成學(xué)習(xí)日志，總結(jié)學(xué)習(xí)的收獲和感悟。這一環(huán)節(jié)非常重要，因?yàn)檎n堂的時(shí)間有限，學(xué)生對(duì)問(wèn)題的解答往往不盡完善，課后的完善有助于提升學(xué)生對(duì)問(wèn)題的認(rèn)知水平。學(xué)生通過(guò)進(jìn)一步收集資料，擴(kuò)充知識(shí)量，形成更好的解答問(wèn)題的角度，這是對(duì)學(xué)生自主學(xué)習(xí)能力、分析和解決問(wèn)題能力的進(jìn)一步提升。教師應(yīng)對(duì)學(xué)生改善后的方案或?qū)W習(xí)日志提出及時(shí)的評(píng)價(jià)，維持學(xué)生的積極性，提升其學(xué)習(xí)的興趣。通過(guò)實(shí)踐，很多學(xué)生課后完善的PPT，不管是PPT的編排，還是解答問(wèn)題的角度和表述，都得到很大的提升。

四、問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)改革的收獲與尚待解決的問(wèn)題

1.收獲

在問(wèn)題啟發(fā)教學(xué)方法下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)課程，需要學(xué)生自己去查閱相關(guān)的資料，形成對(duì)基本概念的認(rèn)識(shí)，同時(shí)要通過(guò)小組成員的討論，學(xué)生形成解決問(wèn)題、完成任務(wù)的思路和具體的操作可行的辦法。這將鍛煉學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，使學(xué)生終身受益。同時(shí)，在該種教學(xué)方法下，強(qiáng)調(diào)小組團(tuán)結(jié)協(xié)作，共同去完成任務(wù)，符合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和策劃職業(yè)需團(tuán)隊(duì)分工協(xié)作的真實(shí)情況，培養(yǎng)了學(xué)生的職業(yè)精神。

2.問(wèn)題

（1）充足的信息資源。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)方法下，教師需要確定學(xué)習(xí)本主題所需信息資源的種類(lèi)、每種資源在學(xué)習(xí)本主題過(guò)程中所起的作用。這需要學(xué)校有充足的資料或信息資源，來(lái)滿足學(xué)生自主學(xué)習(xí)時(shí)查閱資料的需要。特別是該門(mén)課程具有很強(qiáng)的操作性，還應(yīng)為學(xué)生準(zhǔn)備充足的真實(shí)案例資料。

（2）合理的師生配比。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師的任務(wù)是促進(jìn)學(xué)生自主學(xué)習(xí)，既強(qiáng)調(diào)學(xué)習(xí)者認(rèn)知主體作用，又不忽視教師的指導(dǎo)作用。教師是學(xué)生學(xué)習(xí)的輔導(dǎo)者和學(xué)生學(xué)習(xí)的合作者。在問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)中，教師首先要檢測(cè)、了解學(xué)生對(duì)某一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題的解決能力；其次，應(yīng)該確定具體的教學(xué)目標(biāo)， 由直接傳授知識(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇_定學(xué)生的學(xué)習(xí)目標(biāo)；最后，教師應(yīng)在可能的條件下組織協(xié)作學(xué)習(xí)，開(kāi)展討論與交流，通過(guò)對(duì)話幫助學(xué)生分析所面對(duì)的問(wèn)題，最終讓學(xué)生自主解決問(wèn)題。

在該門(mén)課程的教學(xué)中，老師要非常了解每階段學(xué)生完成任務(wù)及討論的進(jìn)度，及時(shí)解決在該過(guò)程中學(xué)生存在的問(wèn)題。同時(shí)，老師還要對(duì)課后任務(wù)改進(jìn)和完善給出具體的、持續(xù)的指導(dǎo)。因此，在該種教學(xué)方法下，教師的工作量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)教學(xué)方法下的工作量，為了達(dá)到良好的教學(xué)效果，教師所帶班級(jí)的學(xué)生人數(shù)不宜過(guò)多。以新加坡共和理工學(xué)院為例，每班學(xué)生不超過(guò)25人，從而有條件實(shí)行小班教學(xué)，保障教學(xué)效果。

（3）教材建設(shè)。傳統(tǒng)的教材以教師為中心進(jìn)行教授，學(xué)生以聽(tīng)為主，而問(wèn)題啟發(fā)式教學(xué)要求以學(xué)生自主學(xué)習(xí)為主，所以需要有全新的教材來(lái)適應(yīng)新的教學(xué)方法，而目前適應(yīng)的教師教材和學(xué)生學(xué)材無(wú)疑是最為缺乏的。

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第2篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

1.1研究背景和意義

1.1.1研究背景

(1)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展環(huán)境

1998年下半年起,我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代沿用余年的福利分房政策取消,從此,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正式進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,隨后我國(guó)相繼出臺(tái)一系列的扶持發(fā)展政策,刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,政策導(dǎo)向使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)——主要是居民住房市場(chǎng)開(kāi)始出現(xiàn)井噴。房地產(chǎn)市場(chǎng)短短年間,就迅速走過(guò)了起步、成長(zhǎng)、爆發(fā)直至過(guò)熱的幾個(gè)階段。2004年起,國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫,幾年內(nèi)“國(guó)八條”、“新八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)十條”、“限貸令”、“限購(gòu)令”等政策不斷出臺(tái),“物業(yè)稅”不斷試探性出現(xiàn),但是調(diào)控效果不佳,直到2008年,調(diào)控的結(jié)果都是“越調(diào)越高”、“越調(diào)越亂”。08年以后,更嚴(yán)厲的緊縮措施相繼出臺(tái),政策利劍的高懸,再加之國(guó)際國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的變化,房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升、銀根的緊縮等終于讓開(kāi)發(fā)商感到了寒意。住宅地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)震蕩,房地產(chǎn)商們幵始把眼光轉(zhuǎn)向了一塊未開(kāi)發(fā)的寶地——商業(yè)地產(chǎn),不少地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由住宅開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向住宅和商業(yè)地產(chǎn)共同開(kāi)發(fā)。

隨后,中國(guó)大中城市紛紛出現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的熱潮。商業(yè)地產(chǎn)具有高投入高產(chǎn)出”,“共性個(gè)性”,“高收益高風(fēng)險(xiǎn)”的特點(diǎn),其發(fā)展符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的潮流,行業(yè)前景廣闊。經(jīng)過(guò)近年來(lái)的高速發(fā)展,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模己經(jīng)趕超了許多發(fā)達(dá)國(guó)家。但是,一窩蜂式的開(kāi)發(fā)又帶來(lái)了更多的問(wèn)題,空置面積開(kāi)始不斷增加,一些不適應(yīng)市場(chǎng)的項(xiàng)目開(kāi)始走向死亡,商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式也暴露出越來(lái)越多的問(wèn)題。

成都的房地產(chǎn)的發(fā)展與其他大中城市一樣,經(jīng)歷了外部宏觀環(huán)境的變化,從各種混亂的自有產(chǎn)權(quán)式商鋪到共有產(chǎn)權(quán)式物業(yè)到商業(yè)街、大型再到城市綜合體,發(fā)展速度呈明顯超越居住型房地產(chǎn)項(xiàng)目的趨勢(shì),這是本文研究成都市商業(yè)地產(chǎn)的背景之一。

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1.2本文的研究?jī)?nèi)容和研究路線

1.2.1研究?jī)?nèi)容

本文主要通過(guò)對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析,找出了目前成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式存在的問(wèn)題,歸納總結(jié)出了當(dāng)前成都市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)中三種典型的營(yíng)銷(xiāo)模式,并對(duì)幾種營(yíng)銷(xiāo)模式分別進(jìn)行了分析和闡述,通過(guò)案例分析對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式進(jìn)行了進(jìn)一步的解析,最后對(duì)成都市商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)模式提出了對(duì)策和建議。

1.2.2路線結(jié)構(gòu)

(1)研究路線(見(jiàn)圖1-1)

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2相關(guān)理論基礎(chǔ)及文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物,也是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展,走向成熟的標(biāo)志,在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的每一個(gè)階段,根據(jù)不同的環(huán)境、市場(chǎng)、企業(yè)能力等不同因素,都存在不同的營(yíng)銷(xiāo)方式的選擇,這也能反映出當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟度。而隨著市場(chǎng)與環(huán)境的不斷變化,以及學(xué)術(shù)界、企業(yè)界等對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的認(rèn)識(shí)不斷加深,房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段也在不斷深化、不斷創(chuàng)新。因此房地產(chǎn)研究的相關(guān)理論也在不斷創(chuàng)新,因此,對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的相關(guān)理論的梳理對(duì)于本文的研究就十分必要。

2.1整合營(yíng)銷(xiāo)傳播理論

探索整合營(yíng)銷(xiāo)是一種綜合化、系統(tǒng)化的營(yíng)銷(xiāo)工具和手段,并具有動(dòng)態(tài)性、創(chuàng)新性、適應(yīng)性等特點(diǎn)。企業(yè)與目標(biāo)客戶之間平等的交換,實(shí)現(xiàn)共贏,獲得利益及價(jià)值的共同增長(zhǎng),產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)。整合營(yíng)銷(xiāo)以消費(fèi)者為核心,重組企業(yè)行為和市場(chǎng)行為,綜合協(xié)調(diào)地使用各種形式的傳播方式,實(shí)現(xiàn)與消費(fèi)者的雙向溝通,更有效的達(dá)到廣告?zhèn)鞑ズ彤a(chǎn)品行銷(xiāo)的目的。企業(yè)整合營(yíng)銷(xiāo)通過(guò)高度的一體化營(yíng)銷(xiāo)對(duì)資源進(jìn)行綜合利用,整合營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程、營(yíng)銷(xiāo)方式、營(yíng)銷(xiāo)管理以及企業(yè)內(nèi)外的商流、物流及信息流等,全過(guò)程講求系統(tǒng)化管理、強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)與統(tǒng)一、注重規(guī)?；c現(xiàn)代化管理手段(如信息科技、互聯(lián)網(wǎng)等)。

整合營(yíng)銷(xiāo)傳播(,理論由“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播之父”唐舒爾茨(創(chuàng)立。他認(rèn)為整合營(yíng)銷(xiāo)傳播應(yīng)包括:①精確區(qū)隔消費(fèi)者——根據(jù)消費(fèi)者的行為及對(duì)產(chǎn)品的需求來(lái)區(qū)分;②提供一個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的利益點(diǎn)——根據(jù)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)誘因;③確認(rèn)目前消費(fèi)者如何在心中進(jìn)行品牌定位。④建立一個(gè)突出的、整體的品牌個(gè)性。

菲利普科特勒認(rèn)為營(yíng)銷(xiāo)傳播組合由種傳播工具組成,包括廣告、銷(xiāo)售促進(jìn)、公共關(guān)系與宣傳、人員推銷(xiāo)、直接營(yíng)銷(xiāo)。營(yíng)銷(xiāo)者需要貫徹和有偏向的分析、尋找需求缺口、確定傳播目標(biāo)、建立傳播渠道、確定促銷(xiāo)組合決策、衡量戰(zhàn)略的有效性等。

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2.2綜述

根據(jù)上述市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、戰(zhàn)略管理的理論回顧,上述理論對(duì)本文的研究主題——商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式研究具有重要的指導(dǎo)意義:

2.2.1傳統(tǒng)戰(zhàn)略管理理論認(rèn)為,中小企業(yè)戰(zhàn)略模糊、戰(zhàn)略缺失的情況十分嚴(yán)重,甚至根本就沒(méi)有完整的戰(zhàn)略思路和戰(zhàn)略目標(biāo),而大中型企業(yè)則不同,要獲得發(fā)展,必須具有較完整的戰(zhàn)略管理體系。在我國(guó),房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)了多年的市場(chǎng)整合及優(yōu)勝劣汰以后,房地產(chǎn)行業(yè),特別是有能力對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的大型企業(yè),一般都具備一定的市場(chǎng)規(guī)模和雄厚實(shí)力。因此,企業(yè)戰(zhàn)略管理理論對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)企業(yè)就有了重要的意義。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略是企業(yè)職能戰(zhàn)略的一個(gè)分支,其所包含的市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)選擇以及目標(biāo)客戶定位(等內(nèi)容對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)提供了足夠的理論支撐。

在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理以及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的全過(guò)程中,和客戶的溝通——包括主動(dòng)性的啟發(fā)式、引導(dǎo)式營(yíng)銷(xiāo)到被動(dòng)地樹(shù)立形象等待目標(biāo)客戶(包括所有目標(biāo)群體,如個(gè)人投資者、企業(yè)投資者、商家、戰(zhàn)略合作伙伴、金融合作伙伴、技術(shù)支持伙伴等等利益先關(guān)著)的選擇,這些都需要以整合營(yíng)銷(xiāo)傳播的理論知識(shí)來(lái)支撐。以保證企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的內(nèi)容進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)自身資源進(jìn)行整合、對(duì)企業(yè)與客戶之間的溝通進(jìn)行整合。

綜上所述,只有通過(guò)理論知識(shí)與實(shí)

踐之間的不斷磨合與整理,才能為本文的研究目標(biāo)建立一個(gè)全面的理論體系,才能為本文最終結(jié)論提供堅(jiān)實(shí)的支持基礎(chǔ)。 ................

3商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的概念及內(nèi)涵...........13

3.1房地產(chǎn)的基本概念及內(nèi)涵...........13

3.2商業(yè)地產(chǎn)的概念、特點(diǎn)及發(fā)展.........14

4成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀...

4.1成都是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境分析..........29

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式分析...........42

5.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及營(yíng)銷(xiāo)模式研究........42

5成都市商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式分析

5.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介及營(yíng)銷(xiāo)模式研究

5.1.1藍(lán)光香檳廣場(chǎng)簡(jiǎn)介

藍(lán)光香棋廣場(chǎng)位于春熙路商圈,紅星路與東大街的交匯處。距離鹽市口商圈、天府廣場(chǎng)地標(biāo)廣場(chǎng)僅有10余分鐘的路程。藍(lán)光香檳廣場(chǎng)周邊的知名寫(xiě)字樓、大型百貨、購(gòu)物中心、廣場(chǎng)等眾多,商業(yè)聚集性很強(qiáng)。大型商場(chǎng)百貨包括太平洋百貨、王府井百貨、百盛、摩爾百貨等等,寫(xiě)字樓、酒店等包括時(shí)代廣場(chǎng)、第一城、正熙國(guó)際、喜年廣場(chǎng)、群光廣場(chǎng)以及正在興建的銀石廣場(chǎng)和九龍倉(cāng)、鐵卿門(mén)等。商業(yè)配套和生活配套都很齊全。香檳廣場(chǎng)擁有優(yōu)越的地理位置以及成熟的配套設(shè)施,交通便利,位于多條交通線站點(diǎn),未來(lái)會(huì)有兩條地鐵線交匯于此,藍(lán)光香模廣場(chǎng)是一個(gè)商業(yè)綜合體,包括購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、居住等等不同業(yè)態(tài),涵蓋內(nèi)容廣泛。

藍(lán)光香檳廣場(chǎng)的定位充分參照了春熙路商圈多元化的特色商業(yè)形態(tài),主要形式為:一層的步行街區(qū)式獨(dú)立商鋪,二三層休閑小廣場(chǎng)為中心的獨(dú)立式商鋪。立足于成為春熙路精品購(gòu)物的延續(xù)、青年路服裝批發(fā)的補(bǔ)缺、力圖成為“后春熙時(shí)代”的領(lǐng)跑者。項(xiàng)目以精品商業(yè)購(gòu)物中心,服飾批發(fā)與零售,高檔化妝品、皮具、飾品類(lèi)等為主。

藍(lán)光香檳廣場(chǎng)的客戶群主要為香港、歐美、廣東等品牌服飾的西南商、春熙路步行街的精品名店客戶、泰華、萬(wàn)紫、金開(kāi)等流行精品服裝商以及鹽市口商圈零售客戶等為主。

由于采用了全出售型的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略,因此針對(duì)不同客戶,如大型的商業(yè)客戶以及投資式散客,制定了一系列的招商政策,使項(xiàng)目能夠盡快完成銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)貨幣回籠。

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總結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)性質(zhì)決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)詳盡可行的規(guī)劃、一套周密的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、一個(gè)長(zhǎng)期的市場(chǎng)培育期,需要長(zhǎng)期的收益獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流,商業(yè)地產(chǎn)成功與否,關(guān)鍵在于是地產(chǎn)本身的使用價(jià)值和帶動(dòng)力。

首先,規(guī)劃創(chuàng)新。商業(yè)地產(chǎn)模式必須在不斷探索適應(yīng)本地發(fā)展的營(yíng)銷(xiāo)模式中努力創(chuàng)新。成功商業(yè)地產(chǎn)有三個(gè)重要環(huán)節(jié),一是前期的規(guī)劃,二是中期招商,三是后期的經(jīng)營(yíng)。首先要從前期的規(guī)劃開(kāi)始就要與商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展變化、人們的需求行為等相適應(yīng)。從項(xiàng)目定位,包括功能、選址、業(yè)態(tài)、租售比例等因素的確定等方面需要科學(xué)規(guī)劃與合理設(shè)計(jì),最大限度地滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)的需求。

第3篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

1．資產(chǎn)證券化融資的基本概念

國(guó)內(nèi)外專(zhuān)家學(xué)者對(duì)于資產(chǎn)證券化融資的定義都是基于兩點(diǎn)：一是證券化資產(chǎn)必須能夠從原始持有人的總資產(chǎn)池中剝離出來(lái)，通過(guò)一些運(yùn)作安排實(shí)現(xiàn)證券化資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益的獨(dú)立性：二是證券化資產(chǎn)必須能夠產(chǎn)生未來(lái)可預(yù)測(cè)的收益。本文認(rèn)為資產(chǎn)證券化融資是指具有某種未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的資產(chǎn)或者資產(chǎn)組合匯集起來(lái)．通過(guò)結(jié)構(gòu)性重組實(shí)現(xiàn)與原權(quán)益人的風(fēng)險(xiǎn)隔離，再輔以獨(dú)特的信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)，發(fā)行基于資產(chǎn)價(jià)值和未來(lái)收益的資產(chǎn)支持證券進(jìn)行融資從信用關(guān)系的角度分析，資產(chǎn)證券化通常包括一級(jí)證券化融資和二級(jí)證券化融資；本文所指房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)證券化融資屬于“二級(jí)證券化”的范疇。

2．資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式

資產(chǎn)證券化融資的運(yùn)作模式核心在于證券化資產(chǎn)的真實(shí)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí)的操作；這個(gè)證券化的過(guò)程需要一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)而有效的交易結(jié)構(gòu)來(lái)保證融資的成功，其交易結(jié)構(gòu)主要包括了以下幾個(gè)運(yùn)行主體：融資發(fā)起機(jī)構(gòu)、特殊目的載體、資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)托管機(jī)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、信用增級(jí)機(jī)構(gòu)、證券承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)等。

3．資產(chǎn)證券化融資的核心內(nèi)容

一個(gè)完整的資產(chǎn)證券化融資運(yùn)作過(guò)程，其核心內(nèi)容主要包括：風(fēng)險(xiǎn)隔離、信用評(píng)級(jí)、信用增級(jí)三個(gè)部分。風(fēng)險(xiǎn)隔離是資產(chǎn)證券化融資成功運(yùn)作的關(guān)鍵，它是通過(guò)證券化的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”來(lái)實(shí)現(xiàn)的。信用級(jí)別是專(zhuān)業(yè)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)通過(guò)一整套簡(jiǎn)單的符號(hào)。信用增級(jí)是指在資產(chǎn)證券化融資中被用來(lái)保護(hù)投資者利益的技術(shù)。

4．資產(chǎn)證券化的價(jià)值分析

(1)從融資者的角度，其價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：增強(qiáng)資產(chǎn)流動(dòng)性，降低融資成本；分離信用風(fēng)險(xiǎn)，拓寬融資渠道；改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高資本效率：增加企業(yè)收入，提高管理水平。

f2)從投資者的角度．是價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要體現(xiàn)在以下方面：獲得較高的投資收益以及較大的流動(dòng)性：具有較低的投資風(fēng)險(xiǎn)：突破投資限制，拓寬投資渠道。

二、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)發(fā)展的可行性分析

我國(guó)改革開(kāi)放2O多年來(lái)．房地產(chǎn)的迅速崛起與證券市場(chǎng)的快速發(fā)展與繁榮，使得房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為可能。

（一)實(shí)施房地產(chǎn)證券化的宏觀環(huán)境日趨成熟

1．宏觀經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)有效投資和有效需求進(jìn)行拉動(dòng)。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的積極增長(zhǎng)點(diǎn)，發(fā)展資產(chǎn)證券化的融資模式有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展：我們?cè)谏虾?、深圳、北京等發(fā)達(dá)城市進(jìn)行資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的初步嘗試，并取得了一定成效。

2．土地產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)權(quán)改革為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了前提條件。產(chǎn)權(quán)明晰是房地產(chǎn)證券化的必備條件；土地使用制度改革為房地產(chǎn)權(quán)益的分割提供了條件，為推廣房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化做l『積極的準(zhǔn)備。

3．快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。從整個(gè)國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)看，我國(guó)的金融體制改革不斷深化，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。

4．國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違規(guī)操作現(xiàn)象，自2001年以來(lái)連續(xù)出臺(tái)了一系列促進(jìn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策，繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)和規(guī)范發(fā)展的金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

(二)初步具備實(shí)施房地產(chǎn)證券化的微觀基礎(chǔ)

1．房地產(chǎn)市場(chǎng)存在巨大的資金缺口。只有推行房地產(chǎn)證券化，在金融市場(chǎng)上直接向社會(huì)大眾融資，才能較好的解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的矛盾；龐大的住房消費(fèi)市場(chǎng)的資金來(lái)源也不可能單純依靠國(guó)家財(cái)政或者銀行存款，住房消費(fèi)的直接融資勢(shì)在必行．推行房地產(chǎn)證券化成為一種必然

2．住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)基本成熟。我國(guó)隨著住房貨幣供給體制逐步取代住房福利供給體制以來(lái)，住房抵押貸款不斷上升已初步形成規(guī)模

3．龐大的房地產(chǎn)證券化投資需求群體

4．日趨規(guī)范的資本和證券市場(chǎng)。以買(mǎi)賣(mài)發(fā)行各種債券和股票的資本市場(chǎng)在我國(guó)已形成基本框架，資本市場(chǎng)的發(fā)展不僅為房地產(chǎn)證券化提供了市場(chǎng)規(guī)模，也因資本市場(chǎng)證券品種豐富而使房地產(chǎn)融資形式有多樣化的選擇。

(三)政府的推動(dòng)作用

證券化是一種市場(chǎng)行為．但也離不開(kāi)政府的有力支持，特別是在制度的改革和金融政策的推進(jìn)方面上。綜上所述，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化在我國(guó)雖不具備大規(guī)模推進(jìn)的條件，卻也有一些有利因素。因此，有選擇地漸進(jìn)發(fā)展是非常必要的。

三、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的分析

(一)國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資平臺(tái)的基本模式

在國(guó)外，已逐漸形成了兩種房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式；分別是以股份制項(xiàng)目公司為平臺(tái)的公司型模式和以第三方信托機(jī)構(gòu)為平臺(tái)的信托型模式。不同平臺(tái)開(kāi)展的資產(chǎn)證券化融資有不同的核心運(yùn)作，不同平臺(tái)也會(huì)有不同的優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份制項(xiàng)目公司是為了使后者成為項(xiàng)目資產(chǎn)的載體并充當(dāng)特殊目的機(jī)構(gòu)開(kāi)展資產(chǎn)證券化融資，是國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資普遍采用融資平臺(tái)，適用于大型或者特大型的長(zhǎng)期房地產(chǎn)項(xiàng)目融資。從制度功能上講，信托具有的財(cái)產(chǎn)隔離機(jī)制能夠很方便實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化融資要求的風(fēng)險(xiǎn)隔離，因此它在國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資實(shí)踐中使用得很普遍。

(二)對(duì)我國(guó)實(shí)行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的難點(diǎn)分析

1．體制的制約

我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資與金融體制正在進(jìn)行重大改革．專(zhuān)業(yè)銀行商業(yè)化、利率市場(chǎng)化、項(xiàng)目業(yè)主負(fù)責(zé)制等舉措都是改革的重大步驟，但這些目標(biāo)的真正實(shí)現(xiàn)還要經(jīng)歷一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程。這也在一定程度上制約了我國(guó)房地產(chǎn)證券化進(jìn)程。

2．資本市場(chǎng)的制約

（1)現(xiàn)階段．國(guó)證券市場(chǎng)雖然發(fā)展迅速．但仍屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)容量和市場(chǎng)規(guī)模十分有限：

(2)目前我國(guó)證券市場(chǎng)很不規(guī)范，難以識(shí)別證券的優(yōu)劣；

f3)房地產(chǎn)證券流通市場(chǎng)要承受證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的雙重風(fēng)險(xiǎn)：

f4)我國(guó)現(xiàn)階段還沒(méi)有真正權(quán)威性的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)；

(5)缺乏專(zhuān)門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司和推行房地產(chǎn)證券化所需的專(zhuān)門(mén)人才：

3．房地產(chǎn)法律及其監(jiān)督的滯后性

我國(guó)現(xiàn)行《證券化》的相關(guān)條款中，缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化在房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)應(yīng)用的規(guī)定，這勢(shì)必會(huì)增加住房貸款證券化的推薦難度。同時(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)隔離機(jī)制的相關(guān)法律有《破產(chǎn)法》和《信托法》，但因?yàn)樵趪?guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間還不長(zhǎng)．實(shí)施過(guò)程中難免存在種種困難。4．信用制約

現(xiàn)階段．我國(guó)尚無(wú)完整意義上的個(gè)人信用制度，銀行很難對(duì)借款人的資信狀況做出準(zhǔn)確判斷，對(duì)信貸業(yè)務(wù)的前的貸前調(diào)查和對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)顯的困難重重。

5．房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)欠發(fā)達(dá)

我國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場(chǎng)一直沒(méi)有獲得真正的發(fā)展．尤其是國(guó)有四大銀行在金融市場(chǎng)的壟斷地位，決定了我國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)以非專(zhuān)業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體。

四、國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式對(duì)我國(guó)的啟示

（一）國(guó)外房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的融資模式對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)證券化的啟不

1．創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)汪券化的制度環(huán)境

繼續(xù)深化房地產(chǎn)制度、金融制度和企業(yè)制度改革，規(guī)范資本市場(chǎng)特別是證券交易市場(chǎng)的運(yùn)作，加快制定和健全相關(guān)法律法規(guī)，為我國(guó)房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個(gè)良好的外部環(huán)境．實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立化、法律化和人格化

2．建立房地產(chǎn)金融體系特剮是抵押貸款及其擔(dān)保體系，培育多元化的投資主體

建贏專(zhuān)門(mén)的政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)；積極開(kāi)展各種信托業(yè)務(wù)；成立由國(guó)家控股或政府擔(dān)保的抵押證券公司，收購(gòu)各商業(yè)銀行的抵押貸款，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行抵押貸款證券。

3．創(chuàng)造適宜的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化需要的環(huán)境

加快商業(yè)銀行的轉(zhuǎn)制步伐；組建全國(guó)性的住房銀行；完善一級(jí)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制：規(guī)范發(fā)展我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)和資信評(píng)級(jí)業(yè)。

4．構(gòu)建房地產(chǎn)信托投資資金

借鑒美國(guó)模式，由金融機(jī)構(gòu)組織發(fā)起，具體資產(chǎn)管理由專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)操作。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化融資模式的選擇

不同的房地產(chǎn)證券化模式，其運(yùn)行方式也各不相同。尤其在制度框架不同的國(guó)家或地區(qū)。這種不同會(huì)更加明顯。在我國(guó)還是半空白的情況下運(yùn)作．可以嘗試從以下幾個(gè)方面來(lái)探索房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的道路：

1．確定證券化資產(chǎn)，組成資產(chǎn)池。原始權(quán)益人在分析自身融資需求的基礎(chǔ)上，確定需要證券化的資產(chǎn)，然后進(jìn)行清理、估算和考核，最后將這些資產(chǎn)分類(lèi)匯集形成一個(gè)資產(chǎn)池?；A(chǔ)的資產(chǎn)的選擇直接關(guān)系到以后證券化的成功與否。

2．資產(chǎn)轉(zhuǎn)移：這是證券化過(guò)程中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，在典型的資產(chǎn)證券化模式中，會(huì)通過(guò)一個(gè)專(zhuān)門(mén)的中介機(jī)構(gòu)，也稱(chēng)特殊目的機(jī)構(gòu)(SPV)，通過(guò)對(duì)原始資產(chǎn)的“真實(shí)轉(zhuǎn)移”，實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)和原始權(quán)益人之間風(fēng)險(xiǎn)隔離和破產(chǎn)隔離。

3．信用增級(jí)和信用評(píng)級(jí)；為了吸引投資者，改善發(fā)行條件，必須對(duì)資產(chǎn)支持證券進(jìn)行信用增級(jí)，以提高所發(fā)行的證券的信用級(jí)別。

4．發(fā)行證券及支付價(jià)款；專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)將經(jīng)過(guò)評(píng)級(jí)的證券交給具有承銷(xiāo)資格的證券商去承銷(xiāo)，可以采取公募或私募的方式來(lái)進(jìn)行。一旦發(fā)行成功，專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)就將從證券承銷(xiāo)商那里獲得的發(fā)行收人按事先約定的價(jià)格支付給原始的權(quán)益人。

5．資產(chǎn)的管理與證券的清償；資產(chǎn)池的管理必須由專(zhuān)業(yè)的服務(wù)商來(lái)進(jìn)行，這個(gè)服務(wù)商可以外請(qǐng)，也可以由原始權(quán)益人來(lái)?yè)?dān)任，因?yàn)樵紮?quán)益人已經(jīng)比較熟悉基礎(chǔ)資產(chǎn)的情況，一般也具備管理基礎(chǔ)資產(chǎn)的專(zhuān)門(mén)技術(shù)和充足人力。至此，整個(gè)資產(chǎn)證券化過(guò)程告結(jié)束。

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第4篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；實(shí)施；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；影響

要分析房產(chǎn)稅的影響首先必須了解什么是房產(chǎn)稅，為什么要開(kāi)征房產(chǎn)稅，以及房產(chǎn)稅如何征收。

1 房產(chǎn)稅的基本概念及其目的

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從性質(zhì)上看，房產(chǎn)稅屬于保有稅，即針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有行為的一種征納。

從房產(chǎn)稅所具有的特性來(lái)看，房產(chǎn)稅具有兩個(gè)目的：一、有利于籌集地方財(cái)政收入。房產(chǎn)稅屬于地方稅，征集房產(chǎn)稅可以為地方政府籌集市政建設(shè)資金。二、有利于加強(qiáng)房產(chǎn)管理。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工具之一，可以提高房屋的使用效益，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模。

2 房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法

根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：

第一、按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。其計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%) ×1.2%

第二、按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：

年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(l2%)

2.1 房產(chǎn)的計(jì)稅余值

按稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)自用房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)的計(jì)稅余值為計(jì)稅依據(jù)。

所謂房產(chǎn)的計(jì)稅余值，是指房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的自然損耗等因素后的余額。

這里所說(shuō)的房產(chǎn)原值，是指企業(yè)按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在“固定資產(chǎn)”賬簿中記載的房屋的原價(jià)。，凡是在企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬簿中記載有房屋原價(jià)的，均以房屋原價(jià)扣除一定比例后作為房產(chǎn)的計(jì)稅余值。按照規(guī)定，企業(yè)對(duì)房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房產(chǎn)的原值。

2.2 租金收入

按照規(guī)定，對(duì)于企業(yè)出租的房產(chǎn)，應(yīng)以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)據(jù)。房產(chǎn)租金收入是指企業(yè)出租房產(chǎn)所得到的報(bào)酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。對(duì)于以勞務(wù)或其它形式作為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房產(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金，按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是一個(gè)社會(huì)性的問(wèn)題，它的實(shí)施關(guān)系著整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，同時(shí)，房產(chǎn)稅的開(kāi)征也有力地影響著社會(huì)公平。

3 征收房產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1 在短期內(nèi)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅必將抑制商品房的投資和投機(jī)需求

政府有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)征房產(chǎn)稅開(kāi)始后，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)研究提出逐步在全國(guó)推開(kāi)的改革方案。條件成熟時(shí)，在全國(guó)范圍內(nèi)征收、這必將影響部分購(gòu)房者投資房產(chǎn)的意愿，甚至開(kāi)始拋出投資投機(jī)性住房。

對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，增加了住房持有成本，無(wú)論是自住房購(gòu)買(mǎi)者還是投資者都會(huì)更加謹(jǐn)慎。未征收房產(chǎn)稅前，住房持有成本低，很多買(mǎi)得起房的人都會(huì)多買(mǎi)房子囤起來(lái)，等房?jī)r(jià)高的時(shí)候再賣(mài)出去。征收房產(chǎn)稅后，住房持有成本增加，購(gòu)房者就會(huì)考慮到可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，很多人在買(mǎi)房時(shí)就會(huì)量力而行，在房產(chǎn)投資上也更加謹(jǐn)慎。

3.2 征收房地產(chǎn)稅不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

雖然國(guó)家為了房地產(chǎn)的健康發(fā)展對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上可能會(huì)抑制商品房的投資，但是，與此同時(shí)，由于國(guó)家加大了保障性住房的建設(shè)步伐，所以，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施并不會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，恰恰相反，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控措施不僅會(huì)加快穩(wěn)妥的解決居民的住房問(wèn)題，而且會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、平穩(wěn)、健康的發(fā)展。

3.3 對(duì)個(gè)人住房征收房地產(chǎn)稅將加大我國(guó)地區(qū)間稅收分配差距，從而影響到地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展

我國(guó)由于地區(qū)間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在差距，各地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格有顯著差異，基本趨勢(shì)是越發(fā)達(dá)地區(qū)房?jī)r(jià)越高，地方政府征收的房地產(chǎn)稅就越多，課稅GDP增加更加明顯，這將加大地區(qū)間稅收分配差距，影響地區(qū)間經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

因此，我認(rèn)為房產(chǎn)稅應(yīng)該根據(jù)不同地區(qū)的實(shí)際情況按不同的稅率征收。

4 征收房產(chǎn)稅對(duì)社會(huì)公平的影響

從房產(chǎn)稅征收的對(duì)象來(lái)說(shuō)，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調(diào)節(jié)收入分配，促進(jìn)社會(huì)公平。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。我國(guó)人多地少，需要對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)。在保障居民基本住房需求的前提下，對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，通過(guò)增加住房持有成本，可以引導(dǎo)購(gòu)房者理性地選擇居住面積適當(dāng)?shù)淖》浚瑥亩龠M(jìn)土地的節(jié)約集約利用。 轉(zhuǎn)貼于

住房是居民財(cái)產(chǎn)的一個(gè)主要組成部分。居民的財(cái)富可以分為三個(gè)部分：當(dāng)期收入、動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)差不多占了資產(chǎn)總額的一半。眾所周知，有錢(qián)的人住的房子大，理應(yīng)多交稅，窮人住的房子小，甚至沒(méi)有房子，他們理應(yīng)少交稅或者不交稅。

近年來(lái)房?jī)r(jià)暴漲，住宅的價(jià)值也隨之攀高，戶型越大漲得越快。如果沒(méi)有相應(yīng)的稅種，貧富差距可能會(huì)越來(lái)越大。向房地產(chǎn)衍生的資產(chǎn)性收入征稅是完全合理的。

當(dāng)前，中國(guó)的貧富差距居高不下。根據(jù)世界銀行《世界發(fā)展報(bào)告2006》提供的近年來(lái)收入分配不平等狀況的測(cè)量指標(biāo)，在127個(gè)國(guó)家里，中國(guó)與幾個(gè)拉美和非洲國(guó)家并列于第95位。收入不平等程度高于中國(guó)的只有29個(gè)，其中27個(gè)是拉丁美洲和非洲國(guó)家。亞洲只有馬來(lái)西亞和菲律賓兩個(gè)國(guó)家的不平等程度高于中國(guó)。非常遺憾，中國(guó)被列入少數(shù)收入分配不平等程度很高的國(guó)家。

值得特別關(guān)注的是，近年來(lái)貧富差距非但沒(méi)有縮小，還在繼續(xù)加大，這說(shuō)明我們的稅制亟待改革，其中房產(chǎn)稅缺位是一個(gè)很重要的原因。開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的恰恰就是要幫助低收入家庭，通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅提高地方政府轉(zhuǎn)移支付和改善公共福利設(shè)施的能力，縮小貧富差距。此外，征收房產(chǎn)稅還可以讓廣大民眾分享房地產(chǎn)(包括土地)升值的好處，有助于促進(jìn)社會(huì)公平。

第5篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略

前言：社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的進(jìn)步和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程的不斷深化，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了重要契機(jī)與良好社會(huì)環(huán)境。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，對(duì)其經(jīng)濟(jì)水平起到?jīng)Q定性作用的因素主要由兩方面構(gòu)成，分別是城市化運(yùn)用、消費(fèi)水平升級(jí)，而土地成本的增加、宏觀政策的不穩(wěn)定等因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生不可言喻的關(guān)鍵影響。從整體上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨諸多困境。面對(duì)此種現(xiàn)狀，為了確保房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展則需要從多個(gè)層面入手，對(duì)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行重新優(yōu)化部署，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)管理模式的創(chuàng)新化發(fā)展。對(duì)此，筆者以房地產(chǎn)為主要研究對(duì)象，對(duì)促進(jìn)其經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與著重探討。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的概述

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以房地產(chǎn)為主要服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)與消費(fèi)者、生產(chǎn)者等發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)生產(chǎn)力與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系中各關(guān)系成員相互作用的結(jié)果。換言之，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所涉及的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者一系列經(jīng)濟(jì)條件則被統(tǒng)稱(chēng)為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。可持續(xù)發(fā)展是綠色生態(tài)理念踐行的重要方式，從內(nèi)涵上來(lái)說(shuō)，可持續(xù)發(fā)展主要是指要在滿足當(dāng)代人發(fā)展需求的基礎(chǔ)上不損害后代人利益的行為，促使后代人能夠就該種資源或者其他方面進(jìn)行繼續(xù)發(fā)展。

在明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、可持續(xù)發(fā)展這兩者內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，可以得出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的基本概念：在滿足當(dāng)代人房地產(chǎn)資源需求的基礎(chǔ)上，要對(duì)土地資源、生態(tài)環(huán)境進(jìn)行合理利用，為后代人提供充足、必要的生存空間，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展現(xiàn)狀

2016年，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)再創(chuàng)新高，并成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要推動(dòng)力。從2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體情況來(lái)說(shuō)，雖然經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度有所放緩，但是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)仍舊是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一抹亮色。從2015年6月到2016年6月，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸回穩(wěn)定并處于上升增速階段，2016年景氣指數(shù)較2015年景氣指數(shù)上升了1.46個(gè)百分點(diǎn)，成為近兩年景氣指數(shù)的最高點(diǎn)。

在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)成為各投資者獲得經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的重要方式，特別是在利好政策的引導(dǎo)之下房地產(chǎn)銷(xiāo)售穩(wěn)居高位。2016年上半年房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資額超過(guò)46000元人民幣，住宅投資額占房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)投資總額的66.80%，較2015上半年高出兩千多億元人民幣。受庫(kù)存政策、剛性需求增加因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情被進(jìn)一步激發(fā)，2016年房屋建筑面積迅速增加，較去年明顯增加10069萬(wàn)平方米，房屋開(kāi)工面積增加到14.9%，而2015年房屋開(kāi)工面積則處于-15.5%的困境局面。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略思考

（一）積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

要積極拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展注入必要的資金活力，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展發(fā)展目標(biāo)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中，土地、資金是促進(jìn)其可持續(xù)發(fā)展的必要保障，因此，在實(shí)際的運(yùn)作過(guò)程中，只有將土地與資金相融合才能夠促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上升到一個(gè)新的發(fā)展階段。對(duì)此，筆者認(rèn)為在建立融資平臺(tái)的基礎(chǔ)上，還需要對(duì)資金配置形式進(jìn)行優(yōu)化重組，著重突出資金的供給過(guò)程，在銀行進(jìn)行信貸緊縮的同時(shí)，政府要充分發(fā)揮自身的宏觀調(diào)控職能以此來(lái)解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題，如房地產(chǎn)信托管理、健全房地產(chǎn)金融體系、設(shè)置功能不同的市場(chǎng)金融機(jī)構(gòu)等，切實(shí)有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)的金融資本的流動(dòng)性。

（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)管理

要極強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的強(qiáng)化、風(fēng)險(xiǎn)管理方案的落實(shí)來(lái)對(duì)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)評(píng)估，如果發(fā)現(xiàn)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)則可以采取行之有效的方式對(duì)其進(jìn)行科學(xué)應(yīng)對(duì)，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不利風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范疇。對(duì)此，相關(guān)人員要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的產(chǎn)品、環(huán)境品質(zhì)、質(zhì)量等方面進(jìn)行精準(zhǔn)定位，在實(shí)事求是的基礎(chǔ)上對(duì)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析等相關(guān)資料進(jìn)行深入研究，從而確定房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)上運(yùn)用相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效處理和科學(xué)控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。

（三）逐步加快住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程

要逐步加快房地產(chǎn)住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進(jìn)程，通過(guò)品牌的形成來(lái)逐步增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，使得房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利地位，進(jìn)而為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)逐漸進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代階段，住宅標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)可以更好的滿足當(dāng)前社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的客觀需要，并且能夠符合消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)心理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)自身產(chǎn)品設(shè)計(jì)的流程進(jìn)行精心部署，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行及時(shí)評(píng)估，以此來(lái)不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理水平。同時(shí)，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程的成本控制，設(shè)置相應(yīng)的成本管理控制中，將成本控制理念融入到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略之中，逐步降低房地產(chǎn)企業(yè)的投入成本，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

總結(jié)：綜上所述，新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要助推劑，我國(guó)相關(guān)部門(mén)也通過(guò)文件規(guī)定的出臺(tái)來(lái)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀調(diào)控。特別是在我國(guó)綜合實(shí)力不斷提升的今天，更是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的制定提出了全新要求，對(duì)此，應(yīng)從融資渠道拓展、風(fēng)險(xiǎn)管理強(qiáng)化、住宅標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)三方面入手，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn) 

[1]張協(xié)奎，張練. 房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響——基于35個(gè)大中城市動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)的分析[J]. 城市問(wèn)題，2017，（06）：90-95+103. 

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第6篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

一、估價(jià)比較案例的基本概念

估價(jià)比較案例也稱(chēng)估價(jià)對(duì)象比較案例、估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例等等，是指房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)過(guò)程中，估價(jià)師或估價(jià)人員依據(jù)替代原理，根據(jù)估價(jià)目的與估價(jià)對(duì)象具體情況性質(zhì)的需要，為了完成估價(jià)任務(wù)并保證評(píng)估結(jié)果質(zhì)量，選擇的相應(yīng)于估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用于估價(jià)分析比較的類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際存在或已發(fā)生實(shí)例。

估價(jià)比較案例存在于估價(jià)服務(wù)的分析比較過(guò)程中。在估價(jià)服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中，不管是市場(chǎng)比較法、還是收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法，都涉及到估價(jià)比較案例的選擇與利用問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)比較法中比準(zhǔn)價(jià)格的確定、收益法中客觀預(yù)期收益或項(xiàng)目實(shí)際客觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的分析確定、成本法中客觀成本的認(rèn)識(shí)與確立、假設(shè)開(kāi)發(fā)法或剩余法中類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分析認(rèn)可，都是基于估價(jià)比較案例的認(rèn)知、篩選、分析、整理與數(shù)據(jù)應(yīng)用。

估價(jià)比較案例因交易狀況而區(qū)分，因與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似性而被選擇與認(rèn)可，因時(shí)間限制的適應(yīng)而具有適應(yīng)性。同時(shí)，估價(jià)比較案例是眾數(shù)概念，具有數(shù)據(jù)的群體性與概括性。所謂群體性是指相應(yīng)于某種類(lèi)型的房地產(chǎn)，其類(lèi)似房地產(chǎn)可比較案例信息是廣泛的、眾多的，估價(jià)過(guò)程中只是根據(jù)估價(jià)需要選擇3個(gè)可用案例而已；所謂概括性是指每一個(gè)類(lèi)似房地產(chǎn)案例都包含有共性與個(gè)性的各方面信息要素，調(diào)查記錄不可能全面、充分地記載表露，只能按照數(shù)據(jù)分析與整理原理，概要列舉估價(jià)比較分析時(shí)所需要的基本要素，以滿足估價(jià)需要即可。

估價(jià)比較案例還是一種信息，具有信息的意義與作用。不同種類(lèi)的估價(jià)比較案例來(lái)源于不同的渠道或資料文獻(xiàn)中。一般地，房地產(chǎn)交易案例來(lái)自于市場(chǎng)信息與政府有關(guān)部門(mén)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益信息則見(jiàn)之于有關(guān)財(cái)稅報(bào)表、估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查取證、以及政府有關(guān)文件、報(bào)紙或雜志；有關(guān)賠償或補(bǔ)償信息則見(jiàn)之于法律文書(shū)、政府公文、征收公告與拆遷補(bǔ)償公告及當(dāng)事方協(xié)議。

不同的估價(jià)項(xiàng)目需要選擇不同的估價(jià)比較案例。估價(jià)項(xiàng)目的性質(zhì)與特點(diǎn)決定估價(jià)比較案例的性質(zhì)與應(yīng)用方向。一個(gè)良好的估價(jià)服務(wù)過(guò)程，從明確估價(jià)對(duì)象開(kāi)始，以了解類(lèi)似房地產(chǎn)情況為核心，通過(guò)判斷與分析，得到客觀合理的估價(jià)結(jié)果。在此過(guò)程中，相應(yīng)估價(jià)目的、圍繞著估價(jià)時(shí)點(diǎn)的類(lèi)似房地產(chǎn)估價(jià)比較案例的尋找、分析、應(yīng)用，貫穿于估價(jià)作業(yè)過(guò)程始終。

二、估價(jià)比較案例的價(jià)值判斷

估價(jià)比較案例的價(jià)值指該案例的實(shí)際應(yīng)用價(jià)值，亦即可利用比較價(jià)值或使用價(jià)值。這里的價(jià)值含義指該估價(jià)比較案例在估價(jià)對(duì)象分析比較中的可比較性與適用性。估價(jià)比較案例的可比較性或使用價(jià)值，依賴于估價(jià)原則與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定，從估價(jià)原理方面講，與估價(jià)對(duì)象情況類(lèi)似（即相似或相近），包括城市區(qū)位、土地等級(jí)、城市商圈與住宅區(qū)域，以及建筑結(jié)構(gòu)和類(lèi)型、規(guī)模、容積率、交易狀況類(lèi)型與發(fā)生時(shí)間等等，都符合估價(jià)規(guī)范并適宜于對(duì)比分析?？杀容^性是適用性的基礎(chǔ)，適用性是估價(jià)分析合理性與估價(jià)結(jié)果客觀性的基礎(chǔ)。可比較性由項(xiàng)目估價(jià)師依據(jù)估價(jià)目的把握，結(jié)合估價(jià)對(duì)象情況去判斷。在具體估價(jià)過(guò)程中，只有具有可比較性估價(jià)比較案例才可能被選用。

對(duì)于特定項(xiàng)目估價(jià)服務(wù)，其估價(jià)比較案例應(yīng)有特別的有效性與適用性。比如經(jīng)濟(jì)適用房的估價(jià)、央產(chǎn)房估價(jià)、北京特有的騰退安置房估價(jià)等，需要尋找同類(lèi)、相似權(quán)利的估價(jià)比較案例。

估價(jià)比較案例價(jià)值判斷指估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)師，在估價(jià)活動(dòng)中，對(duì)于資料信息庫(kù)內(nèi)相關(guān)資料或臨時(shí)搜集的信息資料中適合作為本次估價(jià)比較案例價(jià)值的認(rèn)識(shí)區(qū)分，由此決定估價(jià)比較案例使用價(jià)值及選擇使用的過(guò)程。利用表格表示如下（見(jiàn)表1）。

上表列舉的八種性能之中，適宜性、實(shí)用性、有效性是價(jià)值要素判斷的重點(diǎn)，適應(yīng)估價(jià)目的、估價(jià)服務(wù)使用有效、估價(jià)結(jié)果客觀被接受認(rèn)可，是估價(jià)比較案例價(jià)值判斷要素的起點(diǎn)。筆者認(rèn)為，在估價(jià)服務(wù)過(guò)程中，估價(jià)目的至關(guān)重要，估價(jià)目的決定并影響估價(jià)方案與估價(jià)技術(shù)路線，乃至決定整個(gè)估價(jià)活動(dòng)的作業(yè)方式與程序內(nèi)容。估價(jià)目的確定開(kāi)始于估價(jià)過(guò)程的起始，估價(jià)比較案例的選擇與判斷必須圍繞估價(jià)目的進(jìn)行。

三、估價(jià)比較案例的選擇與應(yīng)用

估價(jià)比較案例的選擇在估價(jià)比較案例價(jià)值判斷的基礎(chǔ)上進(jìn)行，當(dāng)案例的可用價(jià)值判斷通過(guò)時(shí)，才有可能被選擇使用。

選擇估價(jià)比較案例要注意客觀、公正、合理性，估價(jià)比較案例的選擇及其應(yīng)用，關(guān)系到估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確、公允、合理，關(guān)系到估價(jià)結(jié)果被當(dāng)事人接受的容易程度。

選用估價(jià)比較案例時(shí)，優(yōu)先選擇范圍面廣、受眾多、信息量大的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息，以及專(zhuān)業(yè)報(bào)刊雜志、公開(kāi)刊物與公告公示方面的案例，這類(lèi)案例具有公眾見(jiàn)證的真實(shí)性與客觀性。網(wǎng)絡(luò)與公開(kāi)刊物的廣告信息反映公開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)性與無(wú)限制性，眾數(shù)廣告反映趨勢(shì)與潮流，說(shuō)明當(dāng)前房地產(chǎn)的交易態(tài)勢(shì)與價(jià)格水平。同時(shí)，由于網(wǎng)絡(luò)與公開(kāi)刊物便于閱讀，其公眾效應(yīng)與公眾效益不可否定。其次，政府文件與行業(yè)資料中包含的估價(jià)比較案例信息，盡管其項(xiàng)目資料完整度披露有限，但其權(quán)威性與公信力不可否認(rèn)，故其有關(guān)項(xiàng)目資料數(shù)據(jù)具有可比較參考的估價(jià)分析意義。專(zhuān)業(yè)廣告與售樓書(shū)等項(xiàng)目資料信息，與按程序調(diào)查的現(xiàn)場(chǎng)取證方式差不多，一般情況下不宜作為估價(jià)比較案例使用，但具有一定的估價(jià)參考意義。估價(jià)的特質(zhì)是分析判斷的有依據(jù)性，有依據(jù)是估價(jià)師估價(jià)作業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)與操守。除了對(duì)于估價(jià)對(duì)象的準(zhǔn)確了解以外，估價(jià)比較案例的真實(shí)可靠則是估價(jià)誠(chéng)信的主要內(nèi)容之一。估價(jià)師生活在具體的城市區(qū)位并忙碌于具體的工作生活中，不可能窮盡了解所有估價(jià)對(duì)象及關(guān)聯(lián)估價(jià)比較案例的具體情況，為避免錯(cuò)誤或失誤，必須借助公眾、公信見(jiàn)證手段，把社會(huì)環(huán)境的真實(shí)客觀性與具體項(xiàng)目的主觀真實(shí)性有機(jī)結(jié)合起來(lái)并反映出來(lái)，因此，運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)手段與“文本主義”是估價(jià)師尊重客觀事實(shí)基礎(chǔ)，也是借助社會(huì)手段與公眾監(jiān)督而獲得真實(shí)性的便利方式有關(guān)估價(jià)比較案例選擇要素見(jiàn)本文表2。

需要說(shuō)明的是估價(jià)比較案例的實(shí)際成交或市場(chǎng)叫賣(mài)價(jià)值的含義與估價(jià)應(yīng)用問(wèn)題，從估價(jià)原理的替代原則與估價(jià)目的交易愿望來(lái)說(shuō)，估價(jià)所求得價(jià)值大多是市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)，也就是叫賣(mài)價(jià)。市場(chǎng)叫賣(mài)是一種不限制受眾的公眾行為，具有公開(kāi)、公正、市場(chǎng)透明的性質(zhì)，而實(shí)際成交交易則具有了特定雙方的對(duì)象目的性協(xié)商與條件限制、保密約束、以及談判環(huán)境條件影響的諸多限制性情況，具有反對(duì)公開(kāi)、公正、市場(chǎng)透明的非公眾行為?？梢哉J(rèn)為，在信息不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題沒(méi)有完全解決、談判手段與談判技巧尚能發(fā)揮作用的前提下，所有的成交案例都有了交易情況影響因素、也就是都或多或少具有了不公正性或交易偏差。這種交易偏差，在單一交易市場(chǎng)可以通過(guò)外部環(huán)境糾正來(lái)進(jìn)行市場(chǎng)系數(shù)矯正，但對(duì)于多數(shù)個(gè)體存在的多種類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，成交偏差與交易矯正錯(cuò)綜復(fù)雜，估價(jià)師無(wú)法識(shí)別具體成交案例的非市場(chǎng)蔽易決策因素，故對(duì)隱蔽的、不統(tǒng)一的、受利益影響的成交價(jià)格的分析利用無(wú)法進(jìn)行，具有避稅與債務(wù)因素的成交價(jià)格違反房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)性，其修飾性價(jià)格沒(méi)有估價(jià)使用意義。相反，不受限制的房地產(chǎn)售價(jià)或叫賣(mài)價(jià)，是經(jīng)紀(jì)人基于自己對(duì)于市場(chǎng)情況的掌握與了解、或者房地產(chǎn)當(dāng)事人通過(guò)市場(chǎng)觀察與情況了解而做出的價(jià)格決策，從而在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行叫賣(mài)以宣布自己的特定房地產(chǎn)價(jià)值的公告與邀約，具有市場(chǎng)討價(jià)還價(jià)的特別意義，情境真實(shí)、客觀而具有可驗(yàn)證的直觀性，適宜于估價(jià)分析比較的案例利用與使用價(jià)值分析參考。

估價(jià)說(shuō)到底只是一個(gè)價(jià)格預(yù)計(jì)，實(shí)際上也是相應(yīng)于估價(jià)目的的一種專(zhuān)家建議價(jià)或說(shuō)資信中間價(jià)。這種價(jià)格估計(jì)或說(shuō)預(yù)計(jì)，是相應(yīng)于估價(jià)目的的價(jià)值方案指導(dǎo)。盡管由于社會(huì)管理的威權(quán)作用與公信力使估價(jià)結(jié)果具有依據(jù)參考意義，但依據(jù)參考不是實(shí)際交易，不是實(shí)際估價(jià)鑒定事項(xiàng)的最后解決，而是雙方當(dāng)事人參考估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)師的專(zhuān)家建議而以估價(jià)結(jié)果結(jié)算了結(jié)，或者是在估價(jià)結(jié)果的基礎(chǔ)上討價(jià)還價(jià)，最后以雙方認(rèn)可的具體數(shù)字結(jié)論解決。對(duì)于司法鑒定項(xiàng)目，則直接借用了法院的權(quán)威與法官的裁決權(quán)，法官依據(jù)評(píng)估結(jié)果作出對(duì)民事訴訟的經(jīng)濟(jì)裁決。凡此，都說(shuō)明估價(jià)結(jié)果的參考性、基礎(chǔ)性、可討論性、價(jià)值依據(jù)的水平界限性（價(jià)值“度”），說(shuō)明估價(jià)結(jié)果不是定價(jià)、不是成交價(jià)，不能用成交結(jié)果來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，更不宜用實(shí)際成交案例來(lái)討論估價(jià)比較案例的客觀性。

四、估價(jià)報(bào)告質(zhì)量問(wèn)題

估價(jià)報(bào)告質(zhì)量包括文字的合法性、數(shù)字結(jié)果的客觀性、裝訂樣式的合規(guī)性三個(gè)方面。

估價(jià)報(bào)告質(zhì)量的文字合法性包括依據(jù)政策法規(guī)合法有效、文字語(yǔ)言合法、分析結(jié)論合法。依據(jù)政策法規(guī)合法是指估價(jià)報(bào)告的文字表述需在憲法許可的范圍內(nèi)，按照民法、物權(quán)法、房地產(chǎn)管理法、土地管理法、規(guī)劃法的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合國(guó)家及地方政府的政策規(guī)章，對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬及權(quán)利狀態(tài)、房地產(chǎn)狀況、運(yùn)營(yíng)收益情況而進(jìn)行的文字性論述與表述；同時(shí)，要求所依據(jù)或引用的政策法規(guī)必須是時(shí)間上在施有效，這里的時(shí)間是估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一定要特別的注意。文字語(yǔ)言合法是指文章格式與句子結(jié)構(gòu)應(yīng)符合漢語(yǔ)規(guī)范，邏輯結(jié)構(gòu)合理、字詞準(zhǔn)確，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中要求回避“必須”“絕對(duì)”等字眼，同時(shí)，語(yǔ)言文字內(nèi)容符合有關(guān)政治、經(jīng)濟(jì)、區(qū)劃、房地產(chǎn)等法規(guī)也是文字語(yǔ)言合法的內(nèi)容。分析結(jié)論合法是指估價(jià)分析需要在綜合考慮外部環(huán)境因素與個(gè)性因素的具體條件影響下進(jìn)行，估價(jià)分析結(jié)論不能也不可以超越現(xiàn)有法律制度的有關(guān)規(guī)范，比如土地公有性質(zhì)、國(guó)有土地使用權(quán)管理、征地公示公告原理、房屋所有權(quán)登記確認(rèn)原理、司法公平公正原理等。估價(jià)報(bào)告所采用的數(shù)字或數(shù)據(jù)，應(yīng)是具有依據(jù)或按照合法程序調(diào)查取得的可信數(shù)據(jù)，分析中要注意公權(quán)力、公信度、公正方式、公開(kāi)市場(chǎng)情況下的資料利用。數(shù)據(jù)的有依據(jù)性、參數(shù)的合理性、分析的客觀性、結(jié)論的可信性是估價(jià)報(bào)告質(zhì)量分析結(jié)論合法的四個(gè)構(gòu)成方面。

估價(jià)報(bào)告數(shù)字結(jié)果的客觀性與文字合法性中分析結(jié)論合法所包括的數(shù)字（或數(shù)據(jù)）獲取、與分析處置相關(guān)聯(lián)。估價(jià)報(bào)告的數(shù)字結(jié)果的客觀性應(yīng)能概括與體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的實(shí)體價(jià)值與權(quán)利狀態(tài)價(jià)值，適應(yīng)市場(chǎng)變現(xiàn)要求并滿足市場(chǎng)交易，也就是結(jié)果的實(shí)用性與估價(jià)結(jié)果的有效性?？陀^性指的是依據(jù)有關(guān)事實(shí)并結(jié)合現(xiàn)實(shí)環(huán)境狀況而做出的有效分析討論或估算推論，分析結(jié)論能夠反映估價(jià)目的要求下的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的權(quán)利狀態(tài)價(jià)值實(shí)際，估價(jià)師自我限制并良好地掩飾自己的主觀意向，估價(jià)報(bào)告內(nèi)的表述為讓事實(shí)說(shuō)話的客觀陳述內(nèi)容。數(shù)字結(jié)果的客觀性也就是估價(jià)結(jié)果的客觀性與可靠性，是估價(jià)報(bào)告成立的基礎(chǔ)，也是估價(jià)服務(wù)活動(dòng)的價(jià)值意義所在。優(yōu)秀的估價(jià)師，一定要訓(xùn)練自己的數(shù)字分析與文字表達(dá)能力。法律意識(shí)、數(shù)字能力、文字能力是估價(jià)師職業(yè)素養(yǎng)的技能衡量標(biāo)準(zhǔn)要件。

裝訂樣式的合規(guī)性指估價(jià)報(bào)告的格式、樣式與裝訂質(zhì)量符合使用或利用要求的程度。國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》有所規(guī)定，行業(yè)協(xié)會(huì)與地方政府有關(guān)部門(mén)也都有不同的要求。估價(jià)服務(wù)的目的是“有用”與“有效”，估價(jià)報(bào)告的裝訂樣式直接關(guān)系到使用要求與送達(dá)便利。為了優(yōu)質(zhì)裝訂，引進(jìn)優(yōu)良的報(bào)告裝訂設(shè)備或與專(zhuān)業(yè)圖文設(shè)備裝訂印刷服務(wù)機(jī)構(gòu)合作（有合作條件情況下），都是很好的保證評(píng)估報(bào)告裝訂質(zhì)量的有效辦法。

第7篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

“物業(yè)”一詞源于香港，含義是已建成并投入使用的各類(lèi)房屋以及與其配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地等，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱(chēng)，物業(yè)稅即房地產(chǎn)稅。物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，是以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)為課稅對(duì)象，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)課征的一種稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產(chǎn)的升值而提高。

二、開(kāi)征物業(yè)稅的現(xiàn)實(shí)意義

（一）開(kāi)征物業(yè)稅是平衡社會(huì)收入，促進(jìn)社會(huì)公平的需要。物業(yè)稅是對(duì)社會(huì)收入的再次分配，主要依據(jù)對(duì)土地資源的占用程度來(lái)征收，對(duì)擁有面積較大，超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)或生活必要限度和占有較多土地資源的富裕階層實(shí)行較高稅率，對(duì)低收入階層生活必需部分的自有住宅實(shí)行低稅率或免稅。這樣一方面通過(guò)征稅抑制富裕階層過(guò)度占有資源，提醒居民在住房消費(fèi)上要理性消費(fèi)；另一方面通過(guò)住房保障體系的完善使更多低收入者擁有自己適合的住房條件。可通過(guò)物業(yè)稅的稅率設(shè)置在一定程度上實(shí)現(xiàn)平均社會(huì)財(cái)富、平均稅賦，從而增加政府收支能力，增進(jìn)社會(huì)公平。

（二）開(kāi)征物業(yè)稅降低金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。物業(yè)稅之所以還未開(kāi)征就備受矚目，一個(gè)主要原因就是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓時(shí)各種稅收一次性繳納。在短期看來(lái)，地批得越快，賣(mài)得越快，經(jīng)濟(jì)收入越高，地方經(jīng)濟(jì)越發(fā)展得快，但這種急功近利的做法實(shí)際上是“飲鴆止渴”，其結(jié)果可能造成土地失控，金融風(fēng)險(xiǎn)急劇上升。因此，只有通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題。物業(yè)稅稅收收入具有可靠性，不易發(fā)生周期性波動(dòng)。由于房屋等不動(dòng)產(chǎn)不能隨意移動(dòng)，隱匿比較困難，故物業(yè)稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋等不動(dòng)產(chǎn)在不斷增加，其價(jià)值則因時(shí)代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當(dāng)?shù)鼐用?，容易控管，稅源可靠而充裕，保證地方政府運(yùn)行必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求。物業(yè)稅的開(kāi)征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機(jī)會(huì)主義行為形式，同時(shí)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的上升，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

三、如何開(kāi)征物業(yè)稅

（一）如何制定物業(yè)稅的稅率水平是首要解決的問(wèn)題。物業(yè)稅的開(kāi)征是要調(diào)整資源在不同人群中的分配比重，因此如何確定物業(yè)稅的稅率水平，達(dá)到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi)，保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi)，是開(kāi)征物業(yè)稅首要解決的問(wèn)題。物業(yè)稅的征收要考慮以從價(jià)計(jì)征還是從量計(jì)征，從量計(jì)稅是以物業(yè)面積等為標(biāo)準(zhǔn)按預(yù)先確的單位稅額確定的稅。從價(jià)計(jì)稅是以物業(yè)價(jià)值的大小按一定比例征收的稅。從量計(jì)稅和從價(jià)計(jì)稅各有優(yōu)劣。從量計(jì)稅征稅依據(jù)的數(shù)據(jù)比較容易獲得，如房產(chǎn)的面積具有易測(cè)度、不變動(dòng)的特點(diǎn)，只要通過(guò)科學(xué)的測(cè)量和完整的記錄就能得出確的計(jì)稅依據(jù)，實(shí)際操作過(guò)程中，征管成本相對(duì)較低。但對(duì)物業(yè)稅而言，相同面積房地產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)槠鋮^(qū)位、質(zhì)量、朝向、樓層、外部環(huán)境、交通情況、物業(yè)管理的不同而存在價(jià)值上的差異。如果按面積征稅就會(huì)帶來(lái)不公，很可能出現(xiàn)窮人要為低價(jià)的房地產(chǎn)支付與富人高價(jià)值的房地產(chǎn)同樣數(shù)額的物業(yè)稅。從價(jià)計(jì)稅能夠很好地克服從量計(jì)稅的不公。但從價(jià)計(jì)稅中如何合理的確定房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的計(jì)稅價(jià)值一直是一個(gè)難點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，城市中絕大多數(shù)的房地產(chǎn)是缺乏其現(xiàn)值市場(chǎng)價(jià)值資料的，這就需要對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估。

本文認(rèn)為，由于從量計(jì)征的方式在物業(yè)稅實(shí)際征收過(guò)程中會(huì)存在不公，不符合業(yè)稅開(kāi)征的公平原則。因此我國(guó)物業(yè)稅的征收方式應(yīng)采用從價(jià)計(jì)稅，但從價(jià)計(jì)稅應(yīng)適當(dāng)考慮居民房屋來(lái)源，如是祖存的且面積不超過(guò)當(dāng)?shù)刈》棵娣e平均水平，可在稅收上進(jìn)行適當(dāng)減免，這樣能確保低收入群體的利益。而對(duì)于計(jì)稅依據(jù)的確定，可借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅的做法，以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。

第8篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

關(guān)鍵詞：工程管理；房地產(chǎn)；培養(yǎng)方案

中圖分類(lèi)號(hào)：G642.0 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）16-0240-02

改革開(kāi)放三十年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)快速的發(fā)展。隨著工業(yè)化、城市化進(jìn)程的加快，中國(guó)建筑業(yè)的規(guī)模和從業(yè)人員數(shù)量也在不斷擴(kuò)大，工程管理方面的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才也越來(lái)越緊缺，從而對(duì)高校工程管理專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)也提出了更高的要求。本文通過(guò)對(duì)財(cái)經(jīng)類(lèi)院校工程管理專(zhuān)業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的分析，探討現(xiàn)階段培養(yǎng)方案存在的問(wèn)題以及改進(jìn)的建議，提高工程管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

一、國(guó)內(nèi)工程管理專(zhuān)業(yè)概況

根據(jù)2004年教育部《普通高等學(xué)校本科專(zhuān)業(yè)目錄》，將“管理科學(xué)與工程”設(shè)為管理學(xué)門(mén)類(lèi)下的一級(jí)學(xué)科，并下設(shè)八個(gè)二級(jí)學(xué)科：工程管理、工業(yè)管理、管理科學(xué)、信息管理與信息系統(tǒng)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、項(xiàng)目管理、產(chǎn)品質(zhì)量工程和工程造價(jià)（八個(gè)本科專(zhuān)業(yè)）。將工程管理專(zhuān)業(yè)設(shè)在管理學(xué)門(mén)類(lèi)下面，即強(qiáng)調(diào)了其管理類(lèi)學(xué)科屬性，這與國(guó)際上多數(shù)國(guó)家將其歸屬在土木工程類(lèi)專(zhuān)業(yè)的做法有所不同。因此，中國(guó)的工程管理專(zhuān)業(yè)偏重于管理類(lèi)。目前，國(guó)內(nèi)共有三百多所所高校開(kāi)設(shè)了工程管理本科專(zhuān)業(yè)，主要分布在各綜合性大學(xué)、建工類(lèi)、礦業(yè)類(lèi)、電力水利類(lèi)、財(cái)經(jīng)類(lèi)等高校。中國(guó)工程管理專(zhuān)業(yè)目前還處于研究、探索和發(fā)展階段。從全國(guó)開(kāi)設(shè)工程管理專(zhuān)業(yè)的高校來(lái)看，基本上都是以管理學(xué)、土木工程等為主干學(xué)科，下設(shè)有工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、投資與造價(jià)管理、國(guó)際工程管理和物業(yè)管理等五個(gè)專(zhuān)業(yè)方向。不同高校培養(yǎng)的側(cè)重點(diǎn)不一樣，但都是培養(yǎng)具備工程技術(shù)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)及法律知識(shí)，能運(yùn)用現(xiàn)代管理理論方法，在國(guó)內(nèi)國(guó)際工程建設(shè)領(lǐng)域中，從事投資決策、工程項(xiàng)目建設(shè)管理、工程項(xiàng)目咨詢、工程項(xiàng)目監(jiān)理、政府部門(mén)宏觀調(diào)控管理等應(yīng)用型、復(fù)合型人才。

二、安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)工程管理專(zhuān)業(yè)課程的設(shè)置與教學(xué)內(nèi)容

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)是一所以經(jīng)管法為主的多科性財(cái)經(jīng)類(lèi)院校，工程管理專(zhuān)業(yè)設(shè)置在管理科學(xué)與工程學(xué)院，專(zhuān)業(yè)方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理方向。

1.專(zhuān)業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)：培養(yǎng)德智體全面發(fā)展的，具備管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的基本知識(shí)，掌握現(xiàn)代管理科學(xué)理論、方法和手段，接受房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程項(xiàng)目管理基本訓(xùn)練，具備從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)技能與工程項(xiàng)目管理能力，適宜在企事業(yè)單位和政府有關(guān)職能部門(mén)從事房地產(chǎn)和工程項(xiàng)目管理相關(guān)業(yè)務(wù)，以及在相關(guān)教學(xué)科研單位從事該領(lǐng)域教學(xué)、科研工作的高級(jí)復(fù)合型專(zhuān)門(mén)人才。從培養(yǎng)目標(biāo)可以看出，由于學(xué)校的財(cái)經(jīng)類(lèi)屬性，專(zhuān)業(yè)的設(shè)置偏向經(jīng)濟(jì)管理類(lèi)。

2.專(zhuān)業(yè)特色與培養(yǎng)要求：本專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生應(yīng)獲得以下幾個(gè)方面的能力：（1）具備良好的政治素養(yǎng)和品德、健康的身心和創(chuàng)新精神；系統(tǒng)掌握相關(guān)的管理理論和方法、土木工程技術(shù)知識(shí)、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論及其他相關(guān)學(xué)科知識(shí)；（2）具有綜合運(yùn)用本專(zhuān)業(yè)知識(shí)從事工程管理的基本能力；（3）初步具有進(jìn)行工程項(xiàng)目可行性研究、工程項(xiàng)目的投資、進(jìn)度、質(zhì)量控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)的技能；（4）具備較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力、文字表達(dá)能力和人際溝通能力；（5）熟悉中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、工程管理的有關(guān)方針、政策、法規(guī)以及國(guó)際工程管理的慣例和規(guī)則；（6）了解本專(zhuān)業(yè)理論前沿和發(fā)展動(dòng)態(tài)，掌握文獻(xiàn)檢索、資料查詢的基本方法，具有初步的教學(xué)、科研和實(shí)際工作能力。

3.課程設(shè)置。課程設(shè)置主要包括學(xué)科基礎(chǔ)課、專(zhuān)業(yè)必修課和專(zhuān)業(yè)選修課等。學(xué)科基礎(chǔ)課包括西方經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)原理、會(huì)計(jì)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)、財(cái)務(wù)管理與財(cái)務(wù)報(bào)告分析、運(yùn)籌學(xué)、管理信息系統(tǒng)、經(jīng)濟(jì)法、工程制圖等。專(zhuān)業(yè)必修課包括房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融學(xué)、房地產(chǎn)政策與法規(guī)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理、工程概預(yù)算、工程項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理等。專(zhuān)業(yè)選修課包括工程技術(shù)監(jiān)理、建筑材料、建筑技術(shù)、工程招投標(biāo)管理、工程項(xiàng)目管理等。學(xué)制四年，學(xué)生學(xué)完培養(yǎng)方案規(guī)定的課程，修滿學(xué)分，經(jīng)考核成績(jī)?nèi)亢细?，發(fā)給本科畢業(yè)證書(shū)。符合《安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)普通學(xué)科學(xué)生學(xué)位授予辦法（學(xué)分制）》規(guī)定的，授予管理學(xué)學(xué)士學(xué)位。

三、工程管理專(zhuān)業(yè)主要課程教學(xué)內(nèi)容

工程制圖：制圖的基本知識(shí)和基本技能；正投影原理：點(diǎn)、線、面、平面立體、曲面立體的投影；常用建筑曲面體的形成及畫(huà)法；投影制圖：三視圖、六面基本視圖、輔助視圖；組合體視圖的閱讀、繪制及尺寸標(biāo)注；各種剖視圖；土木建筑工程專(zhuān)業(yè)圖：房屋建筑及房屋結(jié)構(gòu)施工圖；鋼筋混凝土及鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件圖；室內(nèi)給水排水工程圖；計(jì)算機(jī)繪圖軟件的應(yīng)用。

房屋建筑學(xué)：房屋建筑學(xué)課程分為民用建筑和工業(yè)建筑兩部分，每一部分又包括建筑構(gòu)造和建筑設(shè)計(jì)原理。學(xué)習(xí)這門(mén)課程的目的是為了使學(xué)生掌握房屋構(gòu)造的基本理論；初步掌握建筑的一般構(gòu)造做法和構(gòu)造詳圖的繪制方法，能識(shí)讀一般的工業(yè)與民用建筑施工圖；了解一般房屋建筑設(shè)計(jì)原理，具有建筑設(shè)計(jì)的基本知識(shí)，正確理解設(shè)計(jì)意圖。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理：本課程以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的全過(guò)程為主線，以加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理活動(dòng)的全面理解為目的，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的基本理論知識(shí)和實(shí)踐要求加以介紹。主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理的基本概念、房地產(chǎn)的基本法律制度、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)交易的類(lèi)型以及特點(diǎn)等。

工程項(xiàng)目管理：本課程是一門(mén)緊密聯(lián)系工程建設(shè)管理實(shí)踐的重要課程，它以工程項(xiàng)目為對(duì)象提出工程項(xiàng)目管理的概念和系統(tǒng)，從施工項(xiàng)目管理者或承包商的角度講授項(xiàng)目組織與管理的理論和方法，強(qiáng)調(diào)管理的應(yīng)用。其研究范圍涵蓋著工程項(xiàng)目投資前期，投資建設(shè)期直至項(xiàng)目投產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程；研究?jī)?nèi)容包括決策、計(jì)劃、組織、指揮、控制及協(xié)調(diào)的理論，方法與手段；研究目的是使工程項(xiàng)目管理在投資、工期、質(zhì)量三大目標(biāo)及其他方面均取得最佳效果，盡快發(fā)揮效益，最終收回投資并達(dá)到投資增值的目的。

房地產(chǎn)政策與法規(guī)：本課程以中國(guó)土地管理法和房地產(chǎn)法律制度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)與管理活動(dòng)的法律規(guī)范為主要內(nèi)容。具體涉及房地產(chǎn)法律的基本范疇、特點(diǎn)和制度演進(jìn)；城市規(guī)劃、房地產(chǎn)交易、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等相關(guān)的法律規(guī)定；房屋拆遷的安置與補(bǔ)償、市場(chǎng)管理、物業(yè)管理等相關(guān)的法律規(guī)定。

城市規(guī)劃與管理：本課程主要包括城市規(guī)劃的基本原理與方法，城市規(guī)劃的基本程序，城市規(guī)劃對(duì)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展過(guò)程的影響和作用，城市規(guī)劃與工程建設(shè)項(xiàng)目之間的關(guān)系，具備城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃的基本知識(shí)，以及分析與解決城市、城鎮(zhèn)和居住小區(qū)規(guī)劃相關(guān)問(wèn)題的解決思路和規(guī)劃方法等。

房地產(chǎn)估價(jià)：本課程以房地產(chǎn)估價(jià)工作所必備的理論基礎(chǔ)和基本知識(shí)為主線，結(jié)合中外房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，主要介紹了房地產(chǎn)估價(jià)的程序以及在熟練掌握房地產(chǎn)估價(jià)基本理淪知識(shí)的基礎(chǔ)上，對(duì)不同房地產(chǎn)類(lèi)型、在不同評(píng)估目的條件下進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)能夠選擇運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)中的成本法、市場(chǎng)比較法、收益法等合適的估價(jià)技術(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象客觀合理的價(jià)格或價(jià)值。

四、完善工程管理專(zhuān)業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案的建議

工程管理專(zhuān)業(yè)是管理類(lèi)門(mén)類(lèi)中重要的專(zhuān)業(yè)科目之一，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才的需求也越來(lái)越大。中國(guó)必須逐步建立起滿足市場(chǎng)需要的、與國(guó)外高?；疽恢碌姆康禺a(chǎn)人才培養(yǎng)模式。為此應(yīng)進(jìn)一步完善工程管理專(zhuān)業(yè)本科教學(xué)培養(yǎng)方案。

1.由于財(cái)經(jīng)類(lèi)高校的特點(diǎn)，工程管理專(zhuān)業(yè)課程設(shè)置偏向經(jīng)、管、法，而工程管理學(xué)科的研究方法是工程技術(shù)與管理理論的結(jié)合，必須具備一定的建筑行業(yè)背景知識(shí)。對(duì)于工程管理專(zhuān)業(yè)教育來(lái)說(shuō)，在保留經(jīng)濟(jì)、管理以及法律平臺(tái)現(xiàn)有課程的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)工程技術(shù)類(lèi)課程的設(shè)置力度，拓寬學(xué)生的知識(shí)面。

2.推動(dòng)教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的開(kāi)展。在工程管理專(zhuān)業(yè)本科教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)的開(kāi)展過(guò)程中，普遍存在著學(xué)生經(jīng)驗(yàn)不足、動(dòng)手能力不強(qiáng)等問(wèn)題，從而影響了工程管理專(zhuān)業(yè)生產(chǎn)實(shí)踐環(huán)節(jié)、畢業(yè)實(shí)踐環(huán)節(jié)活動(dòng)的開(kāi)展。因此，要逐步加強(qiáng)學(xué)校和相關(guān)企業(yè)的聯(lián)系與合作，推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研的發(fā)展，完善教學(xué)實(shí)踐環(huán)節(jié)。

參考文獻(xiàn)：

[1]余渝娟，祝亞輝.關(guān)于工程管理專(zhuān)業(yè)建設(shè)的思考[J].重慶科技學(xué)院學(xué)報(bào)，2008，(4).

第9篇：房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本概念范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪技術(shù)應(yīng)用 ；特點(diǎn)；發(fā)展方向

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)測(cè)繪的基本概念和作用

1.房地產(chǎn)測(cè)繪的概念

房地產(chǎn)測(cè)繪屬于專(zhuān)業(yè)測(cè)繪的一種，主要就是工程人員使用專(zhuān)業(yè)的測(cè)繪儀器，運(yùn)用測(cè)繪技術(shù)方法來(lái)測(cè)定建筑物的相關(guān)信息。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房制度的改革，人們對(duì)房屋、土地的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題也越來(lái)越關(guān)注。要想更加公平快速地解決因產(chǎn)權(quán)問(wèn)題而引起的糾紛，就必須要做好房地產(chǎn)測(cè)繪工作。根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪得出的使用地的面積、位置、數(shù)量、質(zhì)量及使用狀況的信息，可以作為解決糾紛的處理依據(jù)。由于房地產(chǎn)測(cè)繪、工程測(cè)量和普通地形測(cè)量都屬于測(cè)量工作，其工作原理、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪方法在一定程度上都具有相似之處，但是在具體的操作方面還存在著一定的差異。房地產(chǎn)測(cè)繪的應(yīng)用領(lǐng)域相對(duì)而言更為廣泛，在國(guó)防建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)與規(guī)劃、房屋拆遷、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易、住房改革等等方面都有所幫助。房地產(chǎn)測(cè)繪是按照國(guó)家制定的測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用科學(xué)的測(cè)繪方法從而得出科學(xué)可靠的數(shù)據(jù)資料，這些信息對(duì)以上領(lǐng)域的改革建設(shè)都提供了信息援助。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪的作用

測(cè)繪技術(shù)可以為房地產(chǎn)管理部門(mén)提供管理信息服務(wù)。房地產(chǎn)管理部門(mén)在制定相關(guān)的管理政策前，需要全方位掌握整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中房屋地域的分布情況、房屋總量以及房屋的利用狀況，這些都需要通過(guò)測(cè)繪技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)，測(cè)繪技術(shù)可以為政策的制定提供信息。另外，房地產(chǎn)的位置、界址以及占地面積、房屋面積這類(lèi)信息也需要通過(guò)測(cè)繪技術(shù)來(lái)為房地產(chǎn)管理部門(mén)提供信息。測(cè)繪技術(shù)還可以為與房地產(chǎn)相關(guān)的部門(mén)提供參考信息，譬如為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)以及保險(xiǎn)部門(mén)等的管理工作提供決策依據(jù)。測(cè)繪技術(shù)還有另一項(xiàng)重要的作用，就是可以為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售與核算的信息參考，房屋面積與房地產(chǎn)的價(jià)值是相互聯(lián)系的，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，依據(jù)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售價(jià)格為參考，進(jìn)行核算，這些工作都離不開(kāi)測(cè)繪技術(shù)的重要作用。

二、房地產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)

1、房地產(chǎn)測(cè)繪比例尺采用通常較大

由于房地產(chǎn)測(cè)繪通常關(guān)系到土地和房屋產(chǎn)權(quán)等一些法律問(wèn)題，而且通常情況下涉及到民用住宅，所以要表達(dá)的非常精細(xì)，把實(shí)地情況真實(shí)的反應(yīng)在圖紙上，所以房地產(chǎn)測(cè)繪的比例尺要大于一般工程測(cè)量的比例尺。房地產(chǎn)測(cè)繪的比例尺通常在1：1500以下，涉及到戶型和較為精細(xì)的表現(xiàn)時(shí)，還有采用1：50的比例尺，這種情況下工作量會(huì)加大，表現(xiàn)的細(xì)節(jié)更多。

2、房地產(chǎn)測(cè)繪內(nèi)容上與地形測(cè)量有本質(zhì)區(qū)別

地形測(cè)量測(cè)繪的主要對(duì)象是地貌和地物，而房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)量對(duì)房屋及其用地必須測(cè)定位置，調(diào)查其所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測(cè)定其范圍和界線，還要測(cè)算其面積，調(diào)查測(cè)定評(píng)估其質(zhì)量和價(jià)值。地形測(cè)量沒(méi)有如此廣的任務(wù)。房地產(chǎn)圖一般對(duì)高程不作要求，而地形測(cè)量不但要高程，而且還要用等高線表示地貌。

3、房地產(chǎn)測(cè)繪的內(nèi)容要素

房地產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是房屋和房屋用地的位置、權(quán)屬、質(zhì)量、數(shù)量，用途等狀況，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬有關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測(cè)繪對(duì)房屋及用地必須測(cè)定位置，調(diào)查所有權(quán)或使用權(quán)的性質(zhì)，測(cè)定范圍和界線，測(cè)算面積。

4、修測(cè)、補(bǔ)測(cè)、變更測(cè)繪及時(shí)

房地產(chǎn)測(cè)繪成果要及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)測(cè)和變更測(cè)繪，主要體現(xiàn)在城市的擴(kuò)大要求要及時(shí)對(duì)房屋、土地進(jìn)行補(bǔ)測(cè);房屋和用地特別是權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)要及時(shí)進(jìn)行修測(cè);對(duì)房屋和用地的非權(quán)屬變化要及時(shí)進(jìn)行變更測(cè)繪，從而保持房地產(chǎn)測(cè)繪成果的現(xiàn)勢(shì)性、現(xiàn)狀性，及保持圖、卡、表冊(cè)與實(shí)地情況一致。

三、房地產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)運(yùn)用

1、電子制圖技術(shù)

計(jì)算機(jī)技術(shù)的飛速發(fā)展，給人們的工作生活帶來(lái)了極大的方便，在房產(chǎn)測(cè)繪方面計(jì)算機(jī)技術(shù)充分發(fā)揮了其強(qiáng)大的功能?，F(xiàn)代自動(dòng)化計(jì)算機(jī)制圖軟件的應(yīng)用，代替了傳統(tǒng)的手工制圖，工作質(zhì)量更高，工作成果格式更豐富，更容易存儲(chǔ)和管理，大大減少了工作人員的工作量，提高了工作效率，節(jié)約了大量成本。

2、全站儀的應(yīng)用

全站儀是一種電子速測(cè)儀器，全稱(chēng)全站型電子速測(cè)儀（Electronic Total Station），這種儀器的測(cè)量較為全面和自動(dòng)化，它利用光、電等，能夠快速的測(cè)量出距離和方位角（水平角和垂直角），并且還能同時(shí)測(cè)量出高差。全站儀是一種較為精密的測(cè)量?jī)x器，在房地產(chǎn)測(cè)量中能夠精確的測(cè)量角度和距離，并且能夠隨時(shí)的保存和記憶，操作非常方便，大大提高了測(cè)繪的速度和質(zhì)量。而且全站儀的使用，使測(cè)量向自動(dòng)化的趨勢(shì)發(fā)展，降低了測(cè)量的誤差。

3、利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)繪工作

近年來(lái)，隨著計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展，其中利用計(jì)算機(jī)來(lái)輔助繪制房地產(chǎn)圖也得到了飛速發(fā)展。目前在房地產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)，不管是商業(yè)測(cè)繪軟件、還是部分單位開(kāi)發(fā)測(cè)繪軟件，大多以AutoCAD平臺(tái)作為基礎(chǔ)。使用測(cè)繪軟件可以將測(cè)繪數(shù)據(jù)精度無(wú)損失的輸入到計(jì)算機(jī)中、降低了出錯(cuò)率，并且可以根據(jù)選擇自動(dòng)提取面積、坐標(biāo)和距離等信息，所得到的測(cè)繪圖也更加精確、美觀。同時(shí)，由于數(shù)字化成果的分層存放，使得后續(xù)的加工利用更加方便。房產(chǎn)測(cè)繪軟件的誕生，不僅大幅提高了房地產(chǎn)測(cè)繪數(shù)字化成圖的質(zhì)量，同時(shí)也使數(shù)字化成圖的優(yōu)越性得以體現(xiàn)。

4、房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)的使用

管理的現(xiàn)代化、決策的科學(xué)化將要求對(duì)房地產(chǎn)測(cè)量信息的處理方法由用手工操作到計(jì)算機(jī)處理等現(xiàn)代化技術(shù)， 其作用也由一般統(tǒng)計(jì)發(fā)展為輔助決策， 進(jìn)而形成房地產(chǎn)測(cè)量信息系統(tǒng)。但建立房地產(chǎn)測(cè)量信息處理系統(tǒng)是一項(xiàng)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程， 它要求有比較高的技術(shù)素質(zhì)和管理水平。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展， 房地產(chǎn)測(cè)量信息管理現(xiàn)代化已越來(lái)越被人們所重視。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的振興， 期待著計(jì)算機(jī)等管理自動(dòng)化技術(shù)的更廣泛應(yīng)用， 以及應(yīng)用水平的逐步提高。

5、房地產(chǎn)測(cè)繪中RTK的技術(shù)

目前在一般地區(qū)還使用RTK技術(shù)，但在發(fā)達(dá)地區(qū)常用的是“連續(xù)運(yùn)行衛(wèi)星定位服務(wù)綜合系統(tǒng)，具有操作簡(jiǎn)便、成本低、精度高、實(shí)時(shí)性強(qiáng)、覆蓋率廣等優(yōu)點(diǎn)，特別是C0RS系統(tǒng)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)RTK測(cè)量功能的實(shí)現(xiàn)改變了傳統(tǒng)測(cè)量作業(yè)模式，可以極大地提高測(cè)量的工作效率。在RTK使用技術(shù)定位時(shí)，基準(zhǔn)站的接收機(jī)能夠?qū)崟r(shí)的將已知數(shù)據(jù)和觀測(cè)數(shù)據(jù)傳送給流動(dòng)站的GPS接收機(jī)，流動(dòng)站可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)隨時(shí)隨地的求解出流動(dòng)站的動(dòng)態(tài)位置且精度達(dá)到厘米一級(jí)。在房地產(chǎn)測(cè)量中，使用RTK技術(shù)可以實(shí)時(shí)地測(cè)定地物點(diǎn)以及權(quán)屬界址點(diǎn)的位置。

四、如何加強(qiáng)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)的運(yùn)用

1、加強(qiáng)對(duì)測(cè)繪的管理

任何工作都要進(jìn)行科學(xué)合理的管理，管理在測(cè)繪工作中占據(jù)著核心地位。任何一個(gè)房產(chǎn)建設(shè)工程，都會(huì)有不同的測(cè)繪單位進(jìn)行測(cè)繪，因而管理是工作的重點(diǎn)。要想做好測(cè)繪工作，必須要有合理的管理體制，還要有規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)。通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案的審批、任務(wù)的登記和成果的備案分發(fā)等具體工作的管理，使管理機(jī)構(gòu)做到對(duì)測(cè)繪規(guī)劃和實(shí)施的監(jiān)督管理，更好的完成管理職能。

2、放開(kāi)測(cè)繪市場(chǎng)

我國(guó)入世后，各行業(yè)都面臨著國(guó)際市場(chǎng)的挑戰(zhàn)。房產(chǎn)測(cè)繪同樣要面對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。與市場(chǎng)接軌，就必須放開(kāi)市場(chǎng)，搞活市場(chǎng)。市場(chǎng)的開(kāi)放需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)各部門(mén)的積極配合工作?？梢酝ㄟ^(guò)招、投標(biāo)選擇最優(yōu)的測(cè)繪單位，測(cè)繪單位在測(cè)繪全過(guò)程要接受各監(jiān)管部門(mén)的監(jiān)督管理，保證質(zhì)量的同時(shí)提供最好的測(cè)繪信息資料數(shù)據(jù)。

3、建立預(yù)測(cè)機(jī)制

開(kāi)發(fā)商在預(yù)售前，要把房屋圖紙交給專(zhuān)門(mén)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核測(cè)繪。經(jīng)過(guò)對(duì)工程圖紙的測(cè)繪，可以預(yù)測(cè)面積，估計(jì)合同面積與產(chǎn)權(quán)面積的差額，減少差額過(guò)大的錯(cuò)誤發(fā)生。

4、加強(qiáng)測(cè)繪工作技術(shù)

要想做好測(cè)繪工作，必須做好監(jiān)督管理工作，除了好的監(jiān)管體制外，還需要先進(jìn)的測(cè)繪工作技術(shù)。隨著新設(shè)備、新技術(shù)的應(yīng)用，測(cè)繪工作技術(shù)含量日益提高，目前已經(jīng)使用了電子測(cè)繪儀、衛(wèi)星定位系統(tǒng)、遙感技術(shù)和航空拍攝等先進(jìn)技術(shù)。目前測(cè)繪部門(mén)正在致力于連續(xù)運(yùn)行的全球定位系統(tǒng)和以地理信息為基礎(chǔ)的規(guī)劃管理系統(tǒng)。這些工作不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)的努力，還需要各有關(guān)部門(mén)和政府部門(mén)的積極協(xié)調(diào)與合作。

五、房地產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展方向

目前，有關(guān)房地產(chǎn)測(cè)繪方面的法律還不健全，房地產(chǎn)測(cè)繪壟斷現(xiàn)象比較嚴(yán)重，有測(cè)繪資質(zhì)的企業(yè)難以進(jìn)入測(cè)繪市場(chǎng)進(jìn)行公平競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)測(cè)繪工作、房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督工作都同屬于房產(chǎn)管理部門(mén)管理，使開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人之間的糾紛更加普遍。如何擺脫這種現(xiàn)象，關(guān)鍵是房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化，使房產(chǎn)權(quán)屬人自由選擇測(cè)繪單位。房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)完全脫離所屬關(guān)系，測(cè)繪企業(yè)行為有測(cè)繪相關(guān)法律約束，測(cè)繪監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行監(jiān)管。在處理開(kāi)發(fā)商與房產(chǎn)權(quán)屬人的測(cè)量糾紛時(shí)，房產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)糾紛事項(xiàng)指定測(cè)繪單位復(fù)合，使測(cè)繪工作更加透明合理。另外，房產(chǎn)管理門(mén)從技術(shù)和業(yè)務(wù)上嚴(yán)格把關(guān)，提高測(cè)繪隊(duì)伍的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，提高測(cè)繪的速度和質(zhì)量。測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)化有利于提高房地產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督的質(zhì)量和效率，是測(cè)繪更加公平合理。房地產(chǎn)測(cè)繪的市場(chǎng)化是測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的必然方向，有條不紊地進(jìn)行測(cè)繪工作市場(chǎng)化管理是目前測(cè)繪機(jī)制改革的關(guān)鍵所在。

結(jié)束語(yǔ)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益飛速發(fā)展， 房地產(chǎn)的現(xiàn)代化愈顯其重要。房地產(chǎn)測(cè)繪是常規(guī)的測(cè)繪技術(shù)與房地產(chǎn)管理業(yè)務(wù)相結(jié)合的專(zhuān)業(yè)測(cè)繪。而房地產(chǎn)測(cè)量所獲得與永久性標(biāo)志相聯(lián)系的房地產(chǎn)權(quán)屬界址、房地產(chǎn)面積等都具有法律效力，從而載入房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)， 所以房地產(chǎn)測(cè)量所得的基礎(chǔ)圖是發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)益、加強(qiáng)社會(huì)主義法律管理的重要依據(jù)。

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