房地產(chǎn)市場論文精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)市場論文主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)市場論文范文

我國銀行業(yè)在這方面采取了同樣的審慎措施。選擇的是以追索權(quán)形式提供的住房抵押貸款，多數(shù)合同文本中都有類似如下的條款“抵押期滿，如債務(wù)人不能償還債務(wù)本息，又未與乙方達(dá)成延期協(xié)議的，按法定程序處理抵押房地產(chǎn)，清償債務(wù)本息。處理抵押房地產(chǎn)所得價款不足以償還債務(wù)本息和承擔(dān)處理費(fèi)用的，乙方有權(quán)另行追索;價款償還債務(wù)本息后有剩余的，乙方應(yīng)退還給甲方?！边@條看似簡單的格式條款。就意味著在中國房地產(chǎn)市場上，購房者是不可能通過斷供止損的。因為銀行在拍賣了購房者抵押給銀行的房產(chǎn)之外，其對購房者的債權(quán)還是同樣存在的，可以繼續(xù)通過其他司法手段對購房者進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。在我國當(dāng)前的情況下，斷供者往往是以投資為目的的購房者，其個人資產(chǎn)一般情況下大于其住房抵押貸款不少，因此在這種情況下銀行并不會由于購房者斷供鄧興華，等:中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險分析城市規(guī)劃與管理而承擔(dān)房價下行的風(fēng)險，而恰恰是購房者會承擔(dān)由于銀行拍賣抵押資產(chǎn)過程中房產(chǎn)這一抵押物過度折價以及斷供而產(chǎn)生的信用違約、利息以及相關(guān)司法費(fèi)用和滯納金。因此購房者才是真正意義上的風(fēng)險承擔(dān)者。在我國當(dāng)前的銀行住房抵押合同實務(wù)中，銀行完全將自身的風(fēng)險通過追索權(quán)條款轉(zhuǎn)移到了住房抵押貸款的借款方身上。自身的金融風(fēng)險則已經(jīng)部分轉(zhuǎn)移。

2他國房地產(chǎn)市場變動的啟發(fā)與意義

2.1我國金融體系受房地產(chǎn)直接沖擊的影響較小我們通過上面的分析已經(jīng)可以看出，我國金融體系并不會直接收到多數(shù)購房者斷供與否的影響，同時由于我國沒有自然人破產(chǎn)制度，所以雖然在經(jīng)濟(jì)下行期可能出現(xiàn)少數(shù)購房者由于斷供或者個人資產(chǎn)不足而造成相關(guān)貸款無法及時回收造成一定期限內(nèi)的壞賬，但從長期來看，由于其債權(quán)的永續(xù)性，在購房者收入提升和經(jīng)濟(jì)水平回復(fù)之后，銀行的住房抵押貸款不會出現(xiàn)大規(guī)模的損失，也就是意味著在我國不會出現(xiàn)美國次貸危機(jī)一樣的大型銀行和金融機(jī)構(gòu)紛紛倒閉的情況，但存在由于購房者在房價下行的同時依舊承擔(dān)巨大的還款壓力的可能性，一旦出現(xiàn)可支配收入減少的情況，其消費(fèi)開支也會進(jìn)一步降低，從而減弱內(nèi)需。因此這一情況看，除了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在關(guān)注金融機(jī)構(gòu)與銀行業(yè)的同時，更重要的繼續(xù)深化其他行業(yè)的改革創(chuàng)新，一方面利用制度創(chuàng)新和科技創(chuàng)新推動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也需要改革收入分配機(jī)制，確定人民群眾在購房還貸的同時有確切的收入能夠滿足日常消費(fèi)。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動。

2.2我國應(yīng)當(dāng)明確房地產(chǎn)市場的風(fēng)險共擔(dān)我們可以看到，在我國實際上斷供并不會給購房者帶來任何好處，由于其住房抵押貸款合同中追索權(quán)條款的存在，一旦斷供，購房者只是獲得了短期內(nèi)的現(xiàn)金流的便利，但在長期內(nèi)由于銀行債權(quán)的存在和相關(guān)費(fèi)用的產(chǎn)生可能產(chǎn)生債臺高筑的可能性。在這一意義上來說，也需要銀行和相關(guān)媒體加強(qiáng)宣傳，在保護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的同時，讓購房者更為理性的權(quán)衡自身的購房決策，避免出現(xiàn)雙輸?shù)木置?。由于我國銀行業(yè)監(jiān)管較嚴(yán)，銀行風(fēng)險管控中為了自身的利益所在，往往喜歡在合同設(shè)計和權(quán)益轉(zhuǎn)移上使得其自身完全規(guī)避于風(fēng)險之外，雖然這保證了在房地產(chǎn)風(fēng)險期間金融行業(yè)的穩(wěn)定，但也反映出金融行業(yè)市場化程度與創(chuàng)新水平不足，不能給購房者在住房貸款上更多的選擇，也使得我國住房者和房地產(chǎn)企業(yè)獨自承受房價波動的風(fēng)險。作為一個市場化的行業(yè)，應(yīng)該允許金融機(jī)構(gòu)更多的創(chuàng)新，也避免我國購房者承擔(dān)過分的風(fēng)險而沒有止損手段，從而可能使得我國在經(jīng)濟(jì)下行的情況轉(zhuǎn)為日本經(jīng)濟(jì)的情況。

第2篇：房地產(chǎn)市場論文范文

1.房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過快

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。與之極不相稱的是，土地增值稅額雖有較快的進(jìn)展，但在當(dāng)年的稅收收入中的比率依然不高。如2001年為0.07%，2002年為0.12%，2003年為0.18%，2004年為0.29%，2005年為0.77%，2006年為1.02%，2007年為1.08%。

2.房地產(chǎn)業(yè)稅收流失嚴(yán)重

2005年，國家稅務(wù)管理系統(tǒng)針對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一次大范圍的稅收檢查，有11個省級國稅機(jī)關(guān)和29個省級地稅機(jī)關(guān)參與這項工作。檢查結(jié)果表明，截至2005年10月底，全國共檢查納稅人27738戶，其中，有問題的13835戶，問題率達(dá)到49.88%。稅收流失情況的確嚴(yán)重。

3.原有征收制度不合時宜

國務(wù)院于1993年即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定了這一稅種。目前來看，這一征收辦法不合時宜，重點表現(xiàn)在相關(guān)收入、費(fèi)用的界定不科學(xué)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅收遵從成本較高；稅務(wù)人員在采用查帳征收或核定征收等方式上隨意性較大，不利于房地產(chǎn)業(yè)的平等競爭。

二、土地增值稅對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.對房價的影響

隨著全國各地房價的快速上漲，土地的價格上漲成為一種必然趨勢。而土地的價格上漲，特別是當(dāng)土地的價格快速上漲時，一些企業(yè)或一些人利用自己手中持有的土地，對土地進(jìn)行囤積、對土地進(jìn)行炒作也就成為自然。而土地的囤積與炒作，必然會推高市場土地的價格，而多次的土地炒作又會使土地的價格輪番上漲。而土地增值稅的征收，一定意義上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，降低房地產(chǎn)市場泡沫吹大的風(fēng)險。影響機(jī)制如下：

(1)對于人們普遍關(guān)心的開發(fā)商會不會因此將增值稅轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者并由此引發(fā)房價的新一輪上漲，筆者認(rèn)為對于這一點要區(qū)別看待，因為價格漲不漲并不完全由開發(fā)商決定，市場供需，土地，建筑類型，區(qū)位等眾多因素決定著房價，即使開發(fā)商有意漲價，也很可能會受到其他因素(銷售周期)的牽制而無法實現(xiàn)。作為開發(fā)商來說，如果能將增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內(nèi)，就不用交納土地增值稅，而如果提高房價以圖更高利潤，扣除土地增值稅后的利潤和20%差不多，但高房價會造成銷售上的困難，銷售周期和財務(wù)成本都隨之增加，索性不如更加合理地定價，這樣起碼資金回收速度快了，可以提高資金的使用效率。因此，嚴(yán)征土地增值稅，會有效遏制開發(fā)商爆炒房價的中動使得目前充滿泡沫的房地產(chǎn)市場回歸理性。

(2)這個規(guī)定將會鼓勵開發(fā)商進(jìn)行普通住宅的開發(fā)。因為高端住宅項目的利潤會比較高，增收的稅費(fèi)自然也就比較高。但如果是納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。一是正好符合廣大購房者的需求；二是因其成本低售價低，如果增值額未超過扣除項目金額20%的話就可以免征增值稅了。如此一來，普通住宅的供應(yīng)量將加大，能極大地緩僻購房難、購房貴的局面，購房者的選擇將會更多。

(3)理論上土地成本的上漲會推動房價的上漲。土地增值稅的清算雖然會使開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價法，幾乎無一例外地采用市場定價法，因此這部分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價上。而且房價是否受影響，主要取決于供求關(guān)系。我國商品房價格的居高不下，本質(zhì)上是由于商品房供不應(yīng)求所致。

因此，筆者認(rèn)為，土地增值稅的清算，開發(fā)商成本的增加，不會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，只會部分削減開發(fā)商的暴利，開發(fā)商為了避稅會多開發(fā)中低檔住宅，這就會使國內(nèi)居高不下的房價有所回落，國家的宏觀調(diào)控政策將會收效。

2.對房地產(chǎn)開發(fā)商利潤的影響

當(dāng)土地增值稅清算時，稅后利潤根據(jù)利息扣除計算方式不同分為兩種情況：

(1)利息支出可以準(zhǔn)確計算并提供證明

應(yīng)納土地增值稅

=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.25×單位成本×銷售面積-銷售面積×利息支出/總面積)×土地增值稅稅率-(1.25×單位成本×銷售面積+銷售面積×利息支出/總面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)，則稅后利潤

=(銷售單價×銷售面積一單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-05%×銷售單價×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

(2)利息支出不能準(zhǔn)確計算或不能提供證明

應(yīng)納土地增值稅=(94.5%×銷售單價×銷售面積-1.3×單位成本×銷售面積)×土地增值稅稅率-(1.3×單位成本×銷售面積+5.5%×銷售單價×銷售面積)×速算扣除數(shù)。

則稅后利潤=(銷售單價×銷售面積-單位成本×銷售面積-5.5%×銷售單價×銷售面積-應(yīng)納土地增值稅-期間費(fèi)用)×67%。

從以上公式分析可以看出，應(yīng)繳土地增值稅增加，企業(yè)所得稅可扣除金額亦隨之增多，應(yīng)繳企業(yè)所得稅減少，但由于土地增值稅的稅率較高，企業(yè)所得稅減少幅度無法抵消土地增值稅的增長，所以企業(yè)的稅負(fù)增加，而利潤會相應(yīng)地下降。

雖然《土地增值稅的暫行條例》頒布已有13個年頭，但開征該稅種的初衷，即便放在目前這種比以往有過之而無不及的房地產(chǎn)市場。依然是適用的。在此之前采用的預(yù)征方式，由于征收比例過低對房地產(chǎn)市場的影響不大。而征收土地增值稅對企業(yè)利潤和稅收產(chǎn)生的影響，在一定程度上可以遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場土地的流轉(zhuǎn)與炒作，同時能夠在一定程度上擠壓房地產(chǎn)企業(yè)過高的利潤，使房地產(chǎn)市場能夠朝著健康的方向發(fā)展，這也就是目前征收土地增值稅的意義之所在。

[摘要]土地增值稅是影響房地產(chǎn)市場的一個重要因素，國家稅務(wù)總局從2007年2月1日起，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算工作，此政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了重大的影響。本文從此政策出臺的背景分析出發(fā)，深入探討了該政策對房地產(chǎn)市場中的房價和房地產(chǎn)企業(yè)的利潤兩個方面的影響。

[關(guān)鍵詞]土地增值稅房地產(chǎn)房價利潤

參考文獻(xiàn)：

[1]樊麗明，李文.房地產(chǎn)稅收制度改革研究[J].稅務(wù)研究，2004，(9).

[2]肖元真，胡少波.我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀和前景展望[J].產(chǎn)權(quán)導(dǎo)報，2007，(3).

第3篇：房地產(chǎn)市場論文范文

房地產(chǎn)市場定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

（1）產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費(fèi)者心目中形成獨特的形象，消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。

（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進(jìn)行市場準(zhǔn)確定位。

（3）銷售過程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準(zhǔn)，企業(yè)要對市場重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。

（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準(zhǔn)越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。

（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場競爭的潮流，被動、零散地運(yùn)用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。

2、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的內(nèi)容

（1）市場細(xì)分。房地產(chǎn)市場細(xì)分是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費(fèi)群，其中，每個消費(fèi)群即為一個細(xì)分市場。房地產(chǎn)市場細(xì)分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標(biāo)市場及目標(biāo)客戶的前提與基礎(chǔ)，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實施有效的目標(biāo)市場營銷戰(zhàn)略服務(wù)。房地產(chǎn)市場可以從以下角度進(jìn)行細(xì)分：一是心理需求細(xì)分。分析消費(fèi)者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機(jī)，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費(fèi)群。二是家庭組成細(xì)分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數(shù)量及結(jié)構(gòu)對住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細(xì)分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費(fèi)者對房地產(chǎn)的需求愛好，實際上是對房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進(jìn)行綜合評價和選擇的結(jié)果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠(yuǎn)近、交通便利、文化教育情況等的綜合。

市場細(xì)分的作用主要表現(xiàn)在細(xì)分市場有利于開拓、發(fā)掘新的市場機(jī)會，企業(yè)可以集中人、財、物等資源，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場，通過細(xì)分市場可以從中選擇有效的目標(biāo)市場。

（2）市場調(diào)研。是市場定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對于房地產(chǎn)企業(yè)市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標(biāo)人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。

（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場信譽(yù)、市場競爭力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費(fèi)群體的心理需求，對那些有強(qiáng)烈偏好的顧客來說更有吸引力。

（4）打造真正的賣點。如何打造房地產(chǎn)項目的真正的賣點是項目定位的關(guān)鍵內(nèi)容，賣點可從多個方面進(jìn)行，如文化定位突出商品房所蘊(yùn)涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設(shè)施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費(fèi)時代的概念營銷等。房地產(chǎn)市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。

3、房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的策略

房地產(chǎn)企業(yè)市場定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的分析如圖1.

3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競爭對象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費(fèi)者對該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。

（1）提高產(chǎn)品的性價比，注重人文環(huán)境。消費(fèi)者在購買時，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價比。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，確保項目在各個方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設(shè)必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。

（2）保證空間的合理布局。住宅最關(guān)鍵的要素是它的空間，因為其他設(shè)施都可以更新?lián)Q代，惟獨住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設(shè)的發(fā)展方向。

（3）準(zhǔn)確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關(guān)注的問題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應(yīng)考慮客戶關(guān)系管理。客戶關(guān)系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業(yè)貢獻(xiàn)80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹立企業(yè)品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：

（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發(fā)展商重要競爭手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨特的產(chǎn)品品牌價值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽(yù)度及雄厚的實力，企業(yè)文化等。

（2）使消費(fèi)者增強(qiáng)對房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開發(fā)只靠硬件投入是不能構(gòu)成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹立良好的品牌形象。

（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關(guān)的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對企業(yè)品牌樹立則起到了至關(guān)重要的作用。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤最大化。四是從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務(wù)類企業(yè)。隨著二手房市場即將全面起動，房地產(chǎn)細(xì)分市場架構(gòu)進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)創(chuàng)新將面臨非常好的市場環(huán)境和機(jī)遇。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長定位。投資范圍向相關(guān)的上下游行業(yè)延伸。

（2）補(bǔ)缺式定位。通過市場細(xì)分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領(lǐng)，但為許多消費(fèi)者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機(jī)會沒有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領(lǐng)空白的市場。

（3）挑戰(zhàn)式定位。當(dāng)企業(yè)能比競爭者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產(chǎn)品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細(xì)分市場競爭。

（4）突出優(yōu)勢式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領(lǐng)跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補(bǔ)缺者。當(dāng)企業(yè)意識到自己無力與同行業(yè)強(qiáng)大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優(yōu)勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設(shè)計、后期的物業(yè)管理等方面取得領(lǐng)先地位。

4、結(jié)束語

當(dāng)今房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結(jié)合的定位模式。只有通過準(zhǔn)確的市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。

參考文獻(xiàn)：

[1]王洪衛(wèi)。房地產(chǎn)市場營銷[M].上海：上海財經(jīng)大學(xué)出版社，1998.

第4篇：房地產(chǎn)市場論文范文

隨著我國房地產(chǎn)市場走向過剩，房地產(chǎn)營銷的作用越來越大，我國的房地產(chǎn)營銷得到了迅猛發(fā)展，然而面對當(dāng)前越來越嚴(yán)重的市場競爭以及消費(fèi)者的到來，我國房地產(chǎn)營銷還存在著很多局限性。

(一)市場缺乏真正的調(diào)研目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷策劃普遍存在著調(diào)查方式單調(diào)，缺乏多元化，因此就不能進(jìn)行相互的印證，不管樓盤規(guī)模的大小，調(diào)査的取樣一直的一個常量，這就造成了調(diào)査數(shù)據(jù)雖然適應(yīng)度滿足，但是缺乏針對性，不能對項目規(guī)模，特征，地理位置等因素以及和消費(fèi)者的關(guān)系進(jìn)行整體的把握造成了調(diào)查樣本的數(shù)量不夠，以偏概全，從而最終造成了調(diào)査結(jié)果和實際差距很大。事實上，進(jìn)行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經(jīng)濟(jì)購買能力并能夠?qū)崿F(xiàn)購買的是有效需求;而對于地處經(jīng)濟(jì)比較落后地區(qū)的人們，雖然也有非常強(qiáng)的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經(jīng)濟(jì)收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環(huán)境的需求，這時候?qū)τ谧》康男枨螅聦嵣鲜且环N潛在的需要。因此，進(jìn)行市場調(diào)研的時候，必須進(jìn)行潛在需求和有效需求，實際需求和欲念需求的嚴(yán)格區(qū)分，在調(diào)査中嚴(yán)格區(qū)分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現(xiàn)了調(diào)査需求者的數(shù)量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。

(二)消費(fèi)群體的定位缺乏明確性在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行自己的消費(fèi)者定位時，往往缺乏明確的定位，很多企業(yè)進(jìn)行定位時，往往都以年齡、經(jīng)濟(jì)地位以及職業(yè)進(jìn)行區(qū)分，或者進(jìn)行簡單的心理特征區(qū)分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領(lǐng)為主”等非常俗套和不具有實質(zhì)區(qū)分意義的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，很多研究者表示，房地產(chǎn)對消費(fèi)者的區(qū)分很多時候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費(fèi)商品的房地產(chǎn)，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復(fù)雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數(shù)，如果對消費(fèi)者群體的了解不專業(yè)，那么就會造成了市場是經(jīng)過引導(dǎo)出來的，消費(fèi)者缺乏專業(yè)性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯誤思想。事實上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時候，房地產(chǎn)企業(yè)的上帝已經(jīng)從消費(fèi)者轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澊髱熁蛘唛_發(fā)商，從而造成了角色的嚴(yán)重錯誤;事實上，房地產(chǎn)的營銷策劃中，采取一網(wǎng)打盡的消費(fèi)群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)構(gòu)建超大戶型或者復(fù)式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費(fèi)群體定位的不準(zhǔn)確。

(三)房地產(chǎn)缺乏鮮明的賣點當(dāng)前房地產(chǎn)商品定位存在的突出問題就是同質(zhì)化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現(xiàn)，但是真涉及到樓盤本身的特點，本身的細(xì)節(jié)，賣點挖掘的非常少，過于淺薄。事實上，任何一個房地產(chǎn)項目，任何一個小區(qū)，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費(fèi)群體的針對性等方面都存著差異性。實際上，這些正可以提煉極好的賣點，但是對這些基礎(chǔ)信息，房地產(chǎn)企業(yè)以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產(chǎn)品的本身而談?wù)摦a(chǎn)品的形象，品牌以及概念，都會造成消費(fèi)者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區(qū)比較成熟的市場，這種現(xiàn)象基本不存在。

二、供給過剩房地產(chǎn)市場的營銷策略選擇

(一)運(yùn)用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發(fā)生在房屋銷售之后，是房地產(chǎn)后營銷的一種手段。在過剩市場下，應(yīng)該通過加強(qiáng)與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產(chǎn)品和服務(wù)就口頭的信息傳播，從而達(dá)成銷售目標(biāo)的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業(yè)的客戶來說，顧客的忠誠度的體現(xiàn)可能很少，關(guān)鍵是一種口碑流傳。房地產(chǎn)口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎(chǔ)上，可以在消費(fèi)者選擇時提供消費(fèi)者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護(hù)成本，提升企業(yè)利潤。水岸樓盤的銷售時間長，住進(jìn)小區(qū)的業(yè)主就是最好的口碑宣傳者。為了加強(qiáng)房地產(chǎn)樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產(chǎn)的負(fù)面口碑進(jìn)行根除，在此基礎(chǔ)上，選擇時間窗口，傳播企業(yè)的正向價值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關(guān)心，逢年過節(jié)在小區(qū)內(nèi)掛出祝福的標(biāo)語，也可以在過節(jié)時給老客戶發(fā)送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)的員工人性化管理，以促進(jìn)業(yè)內(nèi)人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。

(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質(zhì)層面，都是4P的大眾營銷理論發(fā)展而來。從產(chǎn)品導(dǎo)向、顧客導(dǎo)向、競爭導(dǎo)向，房地產(chǎn)營銷策略不斷得到改進(jìn)，并對各種市場，進(jìn)行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標(biāo)客戶群體。“圈層”是具有共同身份特征的小眾群體的集合。具有相似的經(jīng)濟(jì)條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯(lián)系。在聯(lián)系的過程中，會交流彼此的心得，對消費(fèi)觀、價值觀會進(jìn)行密切的探討，使圈層人群產(chǎn)生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯(lián)合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進(jìn)行通過資源共享的方式，并提供增值服務(wù)等，共同拓展客戶，有效增強(qiáng)銷售的力度。企業(yè)可通過整合包括公司所有相關(guān)的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標(biāo)人群，進(jìn)行企業(yè)團(tuán)購?fù)茝V、贊助車友會、參與銀行業(yè)務(wù)推介會等方式進(jìn)行圈層營銷。

(三)發(fā)揮物業(yè)管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業(yè)管理的要求要隨之提高。更有房地產(chǎn)企業(yè)以物業(yè)管理打造出了標(biāo)桿項目的口碑，如萬科的物業(yè)管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)在打造房地產(chǎn)產(chǎn)品時不僅要注意房屋品質(zhì)，更要注重物業(yè)管理的完善性，注重售后服務(wù)。使物業(yè)管理成為提升項目價值的重要部分。要提高房地產(chǎn)樓盤的物業(yè)管理質(zhì)量，無論目標(biāo)群體是何種檔次，都期望較高質(zhì)量的物業(yè)管理。物業(yè)管理主要分為管理和服務(wù)兩部分。管理主要針對的是物，服務(wù)主要針對的是人，不能只重管理而輕服務(wù)，要做到管理到位和服務(wù)周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設(shè)備設(shè)施、社區(qū)場地等進(jìn)行有效的維護(hù)和清理。并且要對小區(qū)內(nèi)其他公共設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，以確保小區(qū)內(nèi)的硬件設(shè)施的完好和安全。另一方面，物業(yè)管理要做好對客戶的關(guān)懷，對人的服務(wù)要體現(xiàn)以人為本的原則，例如物業(yè)管理定時為客戶提供安全、環(huán)保等知識的普及，積極與業(yè)主委員會協(xié)商舉行各種有益于樓盤內(nèi)部客戶文化打造的活動，增加物業(yè)管理對小區(qū)整體人文氛圍的打造。物業(yè)管理已經(jīng)成為樓盤開發(fā)的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業(yè)管理應(yīng)該由傳統(tǒng)的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業(yè)辦公樓的服務(wù)型的職能轉(zhuǎn)變，更好的發(fā)揮其在營銷中的增值作用。

三、結(jié)束語

第5篇：房地產(chǎn)市場論文范文

（1）投資項目決策存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向，在一些項目的投資上，沒有經(jīng)過深思熟慮，就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資，其他的很多企業(yè)都蜂擁而上，也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當(dāng)今市場的大環(huán)境下求生存，必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認(rèn)識不足，對市場獲取的信息缺乏準(zhǔn)確性和實效性，不能很好的把握市場的形勢和動態(tài)，從而導(dǎo)致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言，這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。

（2）財務(wù)管理程序不健全

在企業(yè)當(dāng)中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務(wù)管理程序。很多企業(yè)的財務(wù)管理程序不夠?qū)I(yè)，很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率，同時也大大降低了財務(wù)分析的準(zhǔn)確性。同時，對市場信息的獲取無法做到準(zhǔn)確及時，信息往往已經(jīng)失真，這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外，監(jiān)督體系不完善也是財務(wù)管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務(wù)管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象，導(dǎo)致了公司財富的流失。

（3）成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當(dāng)代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那，沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案，導(dǎo)致在財務(wù)管理上混亂，并且存在著相當(dāng)大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進(jìn)行成本估計，只能在整套環(huán)節(jié)結(jié)束后有個大體估計，這大大降低了成本預(yù)算的準(zhǔn)確性，導(dǎo)致支出超過預(yù)算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有強(qiáng)烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務(wù)管理工作創(chuàng)新策略

（1）創(chuàng)新合理有效的投資計劃

企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過分析支出與收入，投資和回報的比率有選擇的進(jìn)行投資，切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點，資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃，按照一定的比率進(jìn)行投資來規(guī)避風(fēng)險。

（2）提高財務(wù)管理人員的創(chuàng)新意識

企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員，管理人員應(yīng)當(dāng)有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念，必要的話應(yīng)當(dāng)對財務(wù)管理人員進(jìn)行特殊培訓(xùn)，增強(qiáng)其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學(xué)習(xí)，增進(jìn)專業(yè)知識水平，從而提高自己的創(chuàng)新能力，不斷的豐富完善自己。財務(wù)管理人員應(yīng)有靈活的頭腦，將自己所學(xué)應(yīng)用到財務(wù)管理當(dāng)中去，并且盡可能的創(chuàng)新工作流程，完善各個工作環(huán)節(jié)，為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

（3）創(chuàng)新財務(wù)管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運(yùn)用到各個程序中去。制定的制度應(yīng)當(dāng)具有針對性、操作性等特點，財務(wù)管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強(qiáng)管理程序的監(jiān)督機(jī)制，完善監(jiān)督機(jī)制，將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，并且制定相應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進(jìn)。充分利用網(wǎng)絡(luò)化的信息平臺，實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理，及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài)，防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務(wù)鏈，運(yùn)用好網(wǎng)絡(luò)這一渠道。

（4）創(chuàng)新式的人員分配

將財務(wù)管理人員的分配狀況進(jìn)行創(chuàng)新，淘汰傳統(tǒng)的人員分配，根據(jù)管理人員的不同特點，進(jìn)行分配。根據(jù)工作人員的長處，將管理人員分配在適合自己的部門，按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進(jìn)行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應(yīng)當(dāng)安排較多的人。在財務(wù)管理工作中的監(jiān)管科研等方面強(qiáng)大了，成本管理、項目預(yù)算才能得到很好的控制，企業(yè)自身的實力才能得以提高，以便在市場競爭中表現(xiàn)出強(qiáng)大的戰(zhàn)斗力。才外，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)化分工，將每管理人員的任務(wù)落實好。

（5）在規(guī)避風(fēng)險上進(jìn)行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風(fēng)險，這就要求企業(yè)懂得防微杜漸，懂得規(guī)避風(fēng)險。企業(yè)應(yīng)當(dāng)在財務(wù)管理中建立起一套完善的預(yù)警體系，加強(qiáng)全方位的管理，使得預(yù)警系統(tǒng)更加敏感，促使企業(yè)能更好的應(yīng)對風(fēng)險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風(fēng)險管理方式，將可能出現(xiàn)的風(fēng)險問題進(jìn)行識別歸類預(yù)計，并且預(yù)先設(shè)想出一套應(yīng)對風(fēng)險的方案，只有做好充分的預(yù)警準(zhǔn)備，企業(yè)才不至于在風(fēng)險來臨時亂了分寸，手足無措。

（6）創(chuàng)新性資金管理

首先應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)財務(wù)管理中對成本的控制，成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下，將成本降低到最小，是企業(yè)應(yīng)該為之奮斗的首要目標(biāo)。其次應(yīng)當(dāng)細(xì)化每一筆資金的涌入和流出，針對每個項目，制定好資金分配方案。對資金的籌備，使用等方面進(jìn)行最優(yōu)選擇。制定精確的財務(wù)報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標(biāo)，收益最大且成本最小。

3總結(jié)

第6篇：房地產(chǎn)市場論文范文

論文摘要：房地產(chǎn)市場營銷課程與實踐密切相關(guān)，傳統(tǒng)的課堂講授模式教學(xué)效果不佳，案例教學(xué)可以提高學(xué)生學(xué)習(xí)興趣，啟發(fā)學(xué)生創(chuàng)新思維。本文提出了案例教學(xué)的的意義，著重探討了案例教學(xué)的實施過程。旨在探索一套行之有效的案例教學(xué)方法，提高房地產(chǎn)市場營銷學(xué)的教學(xué)效果。

房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷學(xué)在房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個重要分支學(xué)科，屬于專業(yè)的市場營銷范疇。它是建立在經(jīng)濟(jì)科學(xué)、行為科學(xué)、現(xiàn)代管理理論基礎(chǔ)之上并在房地產(chǎn)業(yè)的實踐中形成的一門應(yīng)用性極強(qiáng)的學(xué)科，具有全程性、綜合性、實踐性的特點。近幾年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)地快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。在教學(xué)過程中，如何結(jié)合房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀向?qū)W生講授房地產(chǎn)市場營銷學(xué)課程，是擺在每一個從事房地產(chǎn)市場營銷學(xué)教學(xué)人員面前的一個新課題，而案例教學(xué)法對學(xué)生學(xué)習(xí)和理解房地產(chǎn)企業(yè)營銷方法和策略能起到積極作用。

一、市場營銷學(xué)案例教學(xué)的起源

案例教學(xué)法也叫實例教學(xué)法或個案教學(xué)法，它是在教師的指導(dǎo)下，根據(jù)教學(xué)目標(biāo)和內(nèi)容的需要，利用案例展開教學(xué)活動，組織學(xué)生進(jìn)行學(xué)習(xí)、研討和鍛煉能力的一種教學(xué)方法。在教學(xué)過程中通過分析案例，可促使學(xué)生突破原有的知識范圍局限，從中學(xué)會綜合運(yùn)用更多的知識與更靈活的技巧來處理問題，彌補(bǔ)機(jī)械接受知識的弊病。這種方法不單單指向于“教”，而且也涵蓋“學(xué)”在內(nèi)，要求教師與學(xué)生有更多的投入和參與。

案例教學(xué)早在1870年首先在美國哈佛大學(xué)商學(xué)院和法學(xué)院興起，今天已經(jīng)被世界各地的商學(xué)院廣泛接受，成為管理類課程教學(xué)的主流方法，其所用課時一般占總課時的1/3以上，有的甚至達(dá)到80%~90%。我國的案例教學(xué)始于上世紀(jì)90年代，雖然我國案例教學(xué)在教學(xué)方法，教學(xué)手段，教學(xué)資源上與西方國家大學(xué)相比，還有較大差距，但該方法被引入到中國以來，很快被我國專家學(xué)者普遍接受，并在教學(xué)過程中廣泛采用。

二、房地產(chǎn)市場營銷案例教學(xué)意義

1.案例教學(xué)有利于實現(xiàn)理論與實踐的結(jié)合

房地產(chǎn)市場營銷學(xué)是一門實踐性很強(qiáng)的課程，如果在教學(xué)過程中僅注重理論知識的傳授而脫離了實踐，忽視對學(xué)生運(yùn)用營銷理論分析、解決實際問題能力的培養(yǎng)，那我們培養(yǎng)的學(xué)生有可能是紙上談兵的專業(yè)人士，在工作中遇到具體的問題便感到茫然和無所適從。因此，如何在教學(xué)過程中實現(xiàn)理論與實踐的結(jié)合，培養(yǎng)和提高學(xué)生實際解決問題的能力，筆者在房地產(chǎn)市場營銷學(xué)教學(xué)過程中經(jīng)過不斷地探討，總結(jié)出案例教學(xué)是實現(xiàn)理論與實踐相結(jié)合的有效方法。

2.案例教學(xué)有利于培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維

采用案例教學(xué)法，讓同學(xué)們在老師的指導(dǎo)下分析典型案例，學(xué)生被設(shè)計身處在特定的情境中，在不充分信息的條件下對復(fù)雜多變的市場形勢獨立做出判斷和決策，不是去尋找正確的答案，而在于尋找處理和解決問題的具體方法。通過案例分析，旨在鍛煉學(xué)生綜合運(yùn)用各種理論知識、經(jīng)驗分析和解決問題的能力，培養(yǎng)學(xué)生的發(fā)散型、創(chuàng)造性思維方式和創(chuàng)新技能。

3.案例教學(xué)有利于調(diào)動學(xué)生的學(xué)習(xí)主動性

我國傳統(tǒng)的教學(xué)方式是“填鴨式”教學(xué)。即教師滿堂講課--學(xué)生記筆記--復(fù)習(xí)考試--考試過后全部忘光，學(xué)生在學(xué)習(xí)的過程中完全是被動學(xué)習(xí)，為考試而學(xué)習(xí)，提不起興趣來。案例教學(xué)是互動式的教學(xué)，使學(xué)生變被動聽講變?yōu)橹鲃訁⑴c，學(xué)生以“當(dāng)事人”身份去解決問題，做出自己獨立的決策，從而不斷調(diào)動學(xué)生的積極性和主動性。

三、房地產(chǎn)市場營銷案例教學(xué)實施

（一）選取恰當(dāng)案例

案例教學(xué)法的成功與否,案例的選擇是關(guān)鍵。

首先，應(yīng)根據(jù)教學(xué)目標(biāo)與教學(xué)內(nèi)容選擇與之相適應(yīng)的案例,它必須能體現(xiàn)營銷理論和營銷策略的本質(zhì)。一般情況下，教師可在講課之前介紹引導(dǎo)案例，提出問題，引起學(xué)生興趣，然后進(jìn)行課程理論教學(xué)，讓學(xué)生帶著問題聽課，理論課程講授完成之后，引導(dǎo)學(xué)生用營銷理論解決案例中提出的問題。

其次，案例應(yīng)具有典型性、實踐性。要選擇那些典型的具有代表性的案例,因為對于典型案例，老師能提供較充分的材料，教師容易講解，同時學(xué)生也易于理解,這種案例一般能較好滿足教學(xué)的要求。

再次，盡量選擇本土化案例。目前我們在教學(xué)過程中經(jīng)常采用國外的案例,由于中國的環(huán)境和國外的環(huán)境有很大的不同,學(xué)生們在討論國外的案例時經(jīng)常會對國外具體情況不了解,難以理解案例的內(nèi)容,總是覺得國外案例中的事情和中國的實際情況相差太遠(yuǎn),實用性不夠。因此教師應(yīng)盡量搜集本土案例，以提高案例教學(xué)效果。

最后，注意案例的時間性。所選案例要基本反映當(dāng)前的房地產(chǎn)市場環(huán)境和房地產(chǎn)企業(yè)狀現(xiàn)狀，如果案例時間久遠(yuǎn)不能反映當(dāng)前實際情況，案例就失去了意義。比如筆者在最近給學(xué)生講授房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境時，選取了濟(jì)南一家正在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，要求同學(xué)們就現(xiàn)在銀行存貸利率連續(xù)加息、國家宏觀調(diào)控措施加緊，將居民購買第二套房首付比例上調(diào)提高到40％、濟(jì)南市在2007年9月份向社會推出中華世紀(jì)城經(jīng)濟(jì)適用房，對企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的影響時，由于同學(xué)們剛剛通過報紙、電視等信息傳播媒介對這些環(huán)境變化已有相當(dāng)?shù)牧私?，因此在課堂上學(xué)生討論熱烈。（二）分組討論，激發(fā)學(xué)生參與意識

教師應(yīng)將學(xué)生合理編組，引導(dǎo)每一組學(xué)生在理解案例的基礎(chǔ)上采取頭腦風(fēng)暴法進(jìn)行自由討論，激發(fā)學(xué)生強(qiáng)烈的參與意識，在討論過程中鼓勵學(xué)生發(fā)散思維、逆向思維、異想天開想法，盡可能得出盡可能多的答案，不要重視是否得出正確答案，而應(yīng)重視得出結(jié)論的思考過程。最后，每個小組由代表把小組的討論進(jìn)行總結(jié)，然后代表小組匯報討論的情況、得出的結(jié)論及想要解決的問題。

（三）教師進(jìn)行合理的引導(dǎo)

案例教學(xué)中教師應(yīng)對學(xué)生進(jìn)行正確的引導(dǎo)。在實際教學(xué)中往往會出現(xiàn)這樣的問題:一是學(xué)生長期以來處于被動學(xué)習(xí)的地位,要轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃訉W(xué)習(xí)思考,需要一個過程。為數(shù)不少的同學(xué)對書寫分析報告及發(fā)言膽怯,語言表達(dá)能力差,教師要給予鼓勵,并找平時大膽、活躍的同學(xué)先發(fā)言,以帶動其他同學(xué)。在討論過程中,要注意調(diào)動學(xué)生積極思考,形成活躍的課堂氣氛。二是學(xué)生在討論中容易走題、偏題或爭論不休,此時教師要善于引導(dǎo),去粗取精、去偽存真、貼近主題、引向深入。

（四）做好分析總結(jié)工作

一個案例經(jīng)過學(xué)生分析討論后,教師應(yīng)綜合同學(xué)在案例課上的觀點及時做出相應(yīng)的總結(jié),還可要求每位學(xué)生寫案例分析報告，做到從現(xiàn)象深入到本質(zhì),從感性認(rèn)識上升到教學(xué)目標(biāo)的理性高度。

四、結(jié)語

案例教學(xué)是師生互動的教學(xué)，既要有教師精心編排案例和恰當(dāng)引導(dǎo)，也要有學(xué)生的積極配合，才能取得令人滿意的效果。我相信在教師與學(xué)生的共同努力下、不斷總結(jié)案例教學(xué)的經(jīng)驗，不斷創(chuàng)新，就一定會使房地產(chǎn)市場營銷學(xué)課程教學(xué)更加生動，更加貼近社會實踐，提高學(xué)生的實際解決問題的能力。

參考文獻(xiàn)：

[1]李英子，周偉忠．房地產(chǎn)市場營銷學(xué)[M]．北京：中國電力出版社,2007.P15-16．

第7篇：房地產(chǎn)市場論文范文

房地產(chǎn)品牌的涵義

營銷學(xué)家科特勒認(rèn)為，品牌（Brand）是一種名稱、術(shù)語、標(biāo)記、符號或設(shè)計，或者它們的組合運(yùn)用，其目的是借以辨識某個銷售者或某群銷售者的產(chǎn)品或服務(wù)，并使之同競爭者的產(chǎn)品或服務(wù)區(qū)別開來。品牌的要點是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務(wù)，一個品牌能表達(dá)六層含義：產(chǎn)品的特性；產(chǎn)品的利益；產(chǎn)品提供者的價值觀；一定的文化特征；一定的個性；指明購買者或使用者。

國內(nèi)學(xué)者普遍認(rèn)為，品牌是包含商標(biāo)在內(nèi)的一系列傳遞產(chǎn)品特性、利益、顧客所接受的價值觀、文化特征、顧客所喜歡的個性等設(shè)計和活動的總和。品牌包括企業(yè)形象識別系統(tǒng)（CorporateIdentitySystem，CIS）與整體化營銷傳播活動，或者說，它包括了影響與創(chuàng)造識別企業(yè)與產(chǎn)品的一切因素。品牌是企業(yè)在與市場的長期相互作用中逐漸形成的相對穩(wěn)定的獨特性質(zhì)，市場對企業(yè)的認(rèn)同、信任和接受程度是品牌價值的基礎(chǔ)。

目前，理論界對房地產(chǎn)品牌這一概念的內(nèi)涵尚未形成統(tǒng)一的解釋。套用一般品牌定義，房地產(chǎn)品牌是指用以識別某個房地產(chǎn)企業(yè)提品的名稱、術(shù)語、符號、設(shè)計及其組合，以之與其他競爭者的產(chǎn)品相區(qū)別。這里所指的房地產(chǎn)產(chǎn)品，不僅限于住宅、商業(yè)物業(yè)、寫字樓等有形產(chǎn)品，也包括咨詢服務(wù)、物業(yè)管理等無形產(chǎn)品。房地產(chǎn)品牌的核心是房地產(chǎn)企業(yè)向顧客提供的一組特定的特點、利益和承諾。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性，決定了其品牌表現(xiàn)形式的多樣化。根據(jù)形式的差異及所有者的不同，通常將房地產(chǎn)品牌分為：產(chǎn)品品牌（或項目品牌）、企業(yè)品牌、服務(wù)品牌。三者有區(qū)別也有聯(lián)系：房地產(chǎn)企業(yè)總是通過提品與服務(wù)，形成自己的信譽(yù)和品牌；服務(wù)品牌、企業(yè)品牌是產(chǎn)品品牌的延伸，產(chǎn)品品牌的影響力會受到物業(yè)所處地域的限制，而服務(wù)品牌和企業(yè)品牌打破了地域空間的制約；強(qiáng)有力的企業(yè)品牌，又往往成為產(chǎn)品品牌、服務(wù)品牌的內(nèi)在保障。因此，房地產(chǎn)品牌價值的形成與提升，是三者不斷融合、協(xié)調(diào)發(fā)展的過程。

交易成本與品牌功能

（一）交易成本

科斯（1937）認(rèn)為，傳統(tǒng)的微觀經(jīng)濟(jì)理論是不完全的，因為它只包括了生產(chǎn)和運(yùn)輸成本，而忽略了為交易而搜尋、談判、簽約、履約的成本，這些成本統(tǒng)稱為交易成本，它們占用了很大份額的經(jīng)濟(jì)資源。

交易成本是一種機(jī)會成本，其產(chǎn)生原因眾說紛紜。多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，交易成本產(chǎn)生的主要原因有：經(jīng)濟(jì)主體之間知識與經(jīng)驗的差異，這種差異造成信息不對稱，人們在交易過程中不得不付出成本加以彌補(bǔ)；事件的不確定性，事情發(fā)生具有多種可能性，難以事前對交易費(fèi)用進(jìn)行精確計算；資源的稀缺性和私人利益的存在，這使交易雙方為了各自的利益，可能會利用信息優(yōu)勢轉(zhuǎn)移風(fēng)險，由此產(chǎn)生交易成本。

（二）信息不對稱市場中的補(bǔ)償工具

斯蒂格勒（1961）在其著作《信息經(jīng)濟(jì)學(xué)》中指出，信息就像其他商品一樣，有自己的成本,獲取信息是要付出代價的。在信息不對稱的市場中，絕大多數(shù)的交易成本是由買方承擔(dān)的，這就使得買方有降低所承擔(dān)交易費(fèi)用的要求，實現(xiàn)的途徑就是以更低的成本獲得產(chǎn)品信息。對于賣方而言，告知買方的有效產(chǎn)品信息即是主動承擔(dān)部分交易成本，賣方這樣做的目的是為了獲得消費(fèi)者的青睞和重復(fù)購買。

讓渡價值理論認(rèn)為，顧客將從為其提供最高價值的企業(yè)那里購買產(chǎn)品。這意味著企業(yè)既可以從產(chǎn)品、服務(wù)方面來提高顧客享受的總價值，也可以從減少顧客在購買或使用產(chǎn)品時所投入的貨幣、時間、精力來提高顧客享受的總價值（見圖1）。這些貨幣、時間、精力就是顧客為了獲得決策信息而不得不投入的成本，通常稱之為信息成本。

品牌作為重要的營銷工具，它包含有產(chǎn)品品質(zhì)及產(chǎn)品提供者的多重信息，而這些信息是顧客能夠以較低的成本獲得的，并且品牌影響經(jīng)過反復(fù)強(qiáng)化能夠形成消費(fèi)習(xí)慣。周云等認(rèn)為，品牌通過釋義信息替代交易成本，減少了交易風(fēng)險，增加了消費(fèi)者剩余，或增加了消費(fèi)者讓渡價值，于是，品牌作為經(jīng)營要素參與了經(jīng)營活動的循環(huán)過程。

（一）房地產(chǎn)品牌與土地市場

土地是城市存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，是城市最具增值潛力和最容易被政府控制的稀缺資源。在我國城市經(jīng)營中，土地是最重要的經(jīng)營要素，許多地方政府甚至將土地經(jīng)營作為城市經(jīng)營的唯一形式。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，強(qiáng)勢品牌彰顯其在資金、技術(shù)、開發(fā)經(jīng)驗及資源整合等方面的優(yōu)勢，自然容易得到地方政府的青睞，增加以優(yōu)惠條件獲取土地使用權(quán)機(jī)會，這也體現(xiàn)了交易成本分?jǐn)偟墓叫浴Ｓ行┑胤秸谡猩讨?，甚至置國家相關(guān)規(guī)定于不顧，對強(qiáng)勢品牌企業(yè)采取“零地價”政策，這也從一個側(cè)面反映了品牌在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地低成本擴(kuò)張中的重要作用。

（二）房地產(chǎn)品牌與商品房市場

在我國當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，購房者對商品房的隱蔽工程質(zhì)量、房價走勢、真實銷售情況、前期物業(yè)管理水平、開發(fā)商信譽(yù)等重要信息知之甚少，在購買預(yù)售商品房時，信息不對稱情況尤為突出。購房者為了購得理想的商品房，就必須加大對相關(guān)信息的搜索成本，從而降低顧客讓渡價值。這對于提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的開發(fā)企業(yè)而言，并非好事，為了讓購房者了解更多的信息而不得不花費(fèi)高昂的廣告宣傳費(fèi)用，并拉長銷售周期。

房地產(chǎn)品牌投入的前提是企業(yè)是注重長遠(yuǎn)利益的，那么，這種由品牌而還原出來的信息就是可信的，任何有損品牌形象的行為都會降低消費(fèi)者對該品牌的評價，從而有損企業(yè)的長遠(yuǎn)利益?；谶@樣的認(rèn)識，購房者傾向于接受房地產(chǎn)品牌所傳達(dá)的有關(guān)特定房屋質(zhì)量及服務(wù)水平的信息。于是，有可能通過品牌營銷減少信息不充分對交易的不利影響，降低交易結(jié)果的不確定性。也正是從這個意義上講，良好的品牌形象是房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn)，它能為開發(fā)商增加收益。房地產(chǎn)品牌在住宅市場中的作用見圖2。

（三）房地產(chǎn)品牌與信貸市場

信貸配給（creditrationing）是信貸市場上存在的一種典型現(xiàn)象。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，即使沒有政府干預(yù)，由于非對稱信息導(dǎo)致的逆向選擇和道德風(fēng)險行為的存在，信貸配給仍然作為一種長期均衡現(xiàn)象存在。銀行（放款人）的期望收益取決于貸款利率和借款人的還款概率，因此，銀行不僅關(guān)心利率水平，而且關(guān)心貸款的風(fēng)險。因此，在貸前、貸中和貸后，銀行要分別付出了篩選、監(jiān)督、審查等交易成本。雖然在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時期，銀企之間信貸交易的不確定性較大，銀行有發(fā)放擔(dān)保貸款的偏好。但也應(yīng)注意到，房地產(chǎn)品牌的信息傳遞功能對銀行而言，等于是企業(yè)在申請貸款時主動向銀行交納自己的篩選成本。而且，房地產(chǎn)企業(yè)貸中、貸后的任何違約行為都可能使長期、大量的品牌投入變?yōu)椤俺翛]成本”，從而大大提高了企業(yè)的違約成本。這使得銀行降低監(jiān)督和審查成本成為可能。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，貸款審批程序的簡化和時間的節(jié)約，意味著融資成本的降低。

（四）房地產(chǎn)品牌與建筑、建材市場

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以招標(biāo)方式選擇合適的承包商和供應(yīng)商。由于投標(biāo)過程需要花費(fèi)承包商、供應(yīng)商許多時間和不少的人力、財力，所以如果他們認(rèn)為成功的機(jī)會不大，則很少參與投標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)品牌所傳遞的信息，可以幫助他們以相對較低的成本決定是否參與競標(biāo)以及如何進(jìn)行投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。另外，不可忽視品牌與成本優(yōu)勢的關(guān)系。除了賺取利潤外，提升企業(yè)形象常常也是承包商與供應(yīng)商參與工程投標(biāo)的動機(jī)。為了提升自身的知名度和品牌形象，承包商與供應(yīng)商傾向于主動降低利潤指標(biāo)以增加與強(qiáng)勢品牌房地產(chǎn)企業(yè)的合作機(jī)會，并且此類房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)規(guī)模通常較大，這也為承包商、供應(yīng)商帶來規(guī)模效益。

結(jié)論

第8篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關(guān)鍵詞:金融危機(jī)；房地產(chǎn)；需求；利潤率關(guān)系

Abstract:Fictitiousappreciationandrealestatemarkettradingvolumeofassetsisitmakerealestateopentraderbeginimpulseriseninpricetohavetostabilize，butfinancialcrisisandU.S.dollarhavedevaluedandalreadychangedtherelationofthedemandoftherealestatemarketandprofitrateinfact，tothisquestion，therelationthatthearticlehaschangedthedemandoftherealestatemarketandprofitratefromthefinancialcrisishasbeenexplained.

Keywords:financialcrisis；realestate；demand；profitraterelation

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年，樓市銷售持續(xù)低迷，開發(fā)商紛紛采取降價促銷策略，另一方面，土地、建材等原材料價格整體上漲，一直被稱為“暴利行業(yè)”的地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%，其中，北京同比下降40.4%，上海同比下降40.1%，廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%，天津地產(chǎn)商會提供的數(shù)據(jù)顯示，天津房價整體下降20%。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌表示。進(jìn)入2009年3月以來，國家不斷推出各項利好政策，在3月份交易登記面積顯著增加的情況下，廣州市第一季度的整體供應(yīng)量為101.76萬m2，而成交量則有157.13萬m2，同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關(guān)系開始出現(xiàn)供小于求的逆轉(zhuǎn)。

從價格走勢看，3月份全市10區(qū)的成交均價也有了較明顯的提升，相對于1月和2月有270元/m2的上漲，漲幅達(dá)到3.5%。

但盡管如此，和2008年3月相比，目前的樓價同比還是有11%的下降，顯示雖然成交量顯著回升，但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進(jìn)出口銳減，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大

人民幣的升值，主要因素并不全是因為中國經(jīng)濟(jì)增長的速度和效率，而是因為美元貶值，全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估而造成的。全球跨國資本的大搬家，以及由此引發(fā)的全球資產(chǎn)重估造成的影響是極為錯綜復(fù)雜的，有弊有利，利弊交雜，人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日，人民幣6.8133兌1美元。22個月內(nèi)美元貶值17%，以致央行上?？偛繒嘘P(guān)部門聯(lián)合制定并了《關(guān)于進(jìn)一步適應(yīng)匯率形成機(jī)制改革，促進(jìn)上海市外向型企業(yè)又好又快發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提醒企業(yè)防范匯率風(fēng)險。

值得注意的是，目前部分訂單加工貿(mào)易型進(jìn)出口企業(yè)的利潤維持在5%左右，隨著人民幣中間價升值，如果出口的產(chǎn)品不能同步提價，這類企業(yè)的利潤將大幅降低，甚至變?yōu)榱恪?/p>

在中國企業(yè)的對外貿(mào)易中，一般以美金定價。比如一件衣服是100美元，以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時，出口一件，交易額為810元人民幣；而現(xiàn)在人民幣兌美元匯率為7.7∶1，交易額只有770元人民幣，利潤也就因之減少。不過，即使人民幣升值達(dá)到這樣的程度，在中國大多數(shù)出口企業(yè)看來，要保證利潤，要么就降低成本，要么就提高要價。海關(guān)總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿(mào)進(jìn)出口情況。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，1月~2月我國外貿(mào)進(jìn)出口總值2667.7億美元，比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元，下降21.1%；進(jìn)口1114.4億美元，下降34.2%。貿(mào)易順差438.9億美元，增加59.6%。

2008年，美元對人民幣大幅貶值，我國對美國出口增速大幅放緩，1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩(wěn)定，1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機(jī)負(fù)面影響已經(jīng)從美國向歐洲、日本和新興國家傳導(dǎo)，歐盟和日本二季度經(jīng)濟(jì)負(fù)增長；同時，8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經(jīng)濟(jì)體出口可能全面放緩，外貿(mào)順差規(guī)模進(jìn)一步縮小，凈出口對經(jīng)濟(jì)增長的下拉影響可能比2008年更加嚴(yán)重，使我國2009年產(chǎn)能過剩矛盾更加突出。

我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中也出現(xiàn)許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解，企業(yè)成本上升和外需明顯收縮使部分行業(yè)和企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難加大；證券市場股指調(diào)整幅度過大和成交低迷，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚；能源資源價格形成機(jī)制改革不到位，煤電油氣運(yùn)短期供求矛盾十分突出；資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減，但中小企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資金又十分緊張；制約農(nóng)民持續(xù)增收的不利因素較多，服務(wù)業(yè)發(fā)展仍然面臨諸多體制；在周期性和結(jié)構(gòu)性調(diào)整雙重壓力下，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險加大。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫但資金依然寬松

房地產(chǎn)開發(fā)投資降溫，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資減速。2008年1月~8月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長29.1%，占固定資產(chǎn)投資總額的21.4%。但房地產(chǎn)成交量大幅萎縮，房價調(diào)整跡象明顯，房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，市場可能由“量跌價滯”進(jìn)一步發(fā)展為“量價齊跌”，初步預(yù)計，在2008年高基數(shù)的臺階上，2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑到10%以下，房地產(chǎn)投資增量從6800元減少為3200億元，這將導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資明顯減速。由于房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的支柱產(chǎn)業(yè)，也是這一輪經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張的龍頭產(chǎn)業(yè)，它的周期性調(diào)整將拖累一連串行業(yè)景氣度下降，鋼鐵、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資可能隨之減速。地方政府基礎(chǔ)設(shè)施投資資金來源主要來自土地出讓金收入，2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)模。新出臺的十大行業(yè)振興規(guī)劃與房地產(chǎn)無緣，顯然，樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，各家金融機(jī)構(gòu)的惜貸情緒不可謂不嚴(yán)重，特別是對于中小企業(yè)的信貸投放，各家銀行尤為謹(jǐn)慎。為此中國人民銀行連續(xù)多次下調(diào)存貸款利率和法定存款準(zhǔn)備金率，以向金融機(jī)構(gòu)釋放更多的流動性，從源頭上確保中小企業(yè)的資金供給，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機(jī)構(gòu)配合“充分發(fā)揮好銀行信貸資金在擴(kuò)大內(nèi)需、支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用”的相關(guān)政策精神，當(dāng)然“早投放、早收益”也是各家銀行經(jīng)營的一貫?zāi)Ｊ?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)貸款，以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產(chǎn)貸款成為各家銀行搶奪的焦點，實行寬松的貨幣政策不僅在擴(kuò)張信貸，還包括適度下調(diào)利率，一季度CPI、PPI的下降為利率下調(diào)騰出了空間。

4房地產(chǎn)業(yè)利潤率高與會計核算方式有關(guān)

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)(權(quán)利)時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

(2)采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

(4)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn):采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2008年4月，國家稅務(wù)總局了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》，在北京及其他位于省、自治區(qū)開發(fā)的非經(jīng)濟(jì)適用房項目，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，要按照不低于20%的預(yù)計利潤率計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額，按季度或月預(yù)繳企業(yè)所得稅，開發(fā)完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。

《通知》稱，該政策自2008年1月1日起開始執(zhí)行。在預(yù)計利潤率上，各省市執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)不同，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10%。以北京為例，按照《通知》規(guī)定，開發(fā)商每季度或每月的預(yù)售收入中，除了要繳5.5%的營業(yè)稅，還要先按20%預(yù)提利潤后，再按25%預(yù)繳所得稅，這樣，總稅率達(dá)到10.5%。也就是說，開發(fā)商每月預(yù)售1億元，要繳1050萬元的稅。

對于開發(fā)商來說，融資相當(dāng)于“輸血”，預(yù)售和銷售收入相當(dāng)于自己“造血”，目前，從全國來講，開發(fā)商融資受阻，預(yù)售收入也不理想，有些實力不強(qiáng)或去年瘋狂拿地的開發(fā)商身體已經(jīng)相當(dāng)“危弱”，但還在硬撐著，如果商品房賣不出去，成本這一塊肯定不能結(jié)轉(zhuǎn)，但已售房的利潤率高也是必然的，而財務(wù)費(fèi)用不斷的增加導(dǎo)致樓盤全部售完后，實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產(chǎn)業(yè)自救首先是要制定合理市場價格

第9篇：房地產(chǎn)市場論文范文

關(guān)鍵詞：微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)；系統(tǒng)思想；教學(xué)設(shè)計

作者簡介：成新華（1963-），男，江蘇泰興人，揚(yáng)州大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系主任，教授。（江蘇?揚(yáng)州?225003）

中圖分類號：G642.0?????文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A?????文章編號：1007-0079（2012）26-0085-02

系統(tǒng)是由相互聯(lián)系、相互作用的若干部分構(gòu)成的整體。系統(tǒng)方法既是確定目標(biāo)的方法，又是實現(xiàn)目標(biāo)的方法。運(yùn)用系統(tǒng)方法指導(dǎo)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)，必須明確教學(xué)系統(tǒng)的組成要素和功能、要素之間的關(guān)系、要素與系統(tǒng)的關(guān)系、系統(tǒng)與環(huán)境的關(guān)系等諸方面的問題，并在教學(xué)中樹立整體的、聯(lián)系的、比較的、發(fā)展的觀點。其目的在于，一是認(rèn)識課程教學(xué)系統(tǒng)的特點和規(guī)律；二是利用這些特點和規(guī)律去控制、管理、改造或創(chuàng)造新系統(tǒng)，使其存在與發(fā)展合乎培養(yǎng)目標(biāo)的需要，即調(diào)整系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，協(xié)調(diào)各要素關(guān)系，使教學(xué)系統(tǒng)達(dá)到優(yōu)化目標(biāo)。

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是我國高等院校經(jīng)濟(jì)類和管理類專業(yè)必開的一門專業(yè)基礎(chǔ)課和核心課程，也是目前國內(nèi)大多數(shù)高校經(jīng)濟(jì)類和管理類研究生入學(xué)考試課程，一般安排在大一階段學(xué)習(xí)。對于走過高考“獨木橋”的路、長期習(xí)慣于教師灌輸式教學(xué)方法的學(xué)生來說，學(xué)習(xí)“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”普遍具有較強(qiáng)的恐懼感。對那些抽象的概念感到迷茫，對繁雜的曲線和變化縮手無策，對課程內(nèi)容的理解支離破碎，難以從總體上把握“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，自然降低了學(xué)習(xí)興趣，也影響著后續(xù)課程的學(xué)習(xí)。[1]綜合課程特點和學(xué)生狀況，結(jié)合筆者多年課程教學(xué)體會和課程建設(shè)的經(jīng)驗，將系統(tǒng)思想運(yùn)用微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計上，可以提高教與學(xué)的效果，達(dá)到預(yù)期的目的。

一、課程設(shè)計的整體性

“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”是一門從創(chuàng)立到不斷補(bǔ)充完善，再到根據(jù)實踐的變化不斷發(fā)展的學(xué)科。19世紀(jì)后期，門格爾、杰文斯、瓦爾拉斯分別提出了邊際效用價值論，認(rèn)為商品的效用取決于人們對商品效用的主觀評價，并引入了邊際分析法。馬歇爾在綜合上述成果基礎(chǔ)上，以自由放任為最高準(zhǔn)則，將研究從生產(chǎn)轉(zhuǎn)向消費(fèi)和需求，明確提出資源配置是經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究中心，形成了以價格為中心的理論——微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)立。20世紀(jì)30年代以后，羅賓遜、張伯倫提出的不完全競爭和壟斷競爭理論，?？怂埂⑼郀柪埂⑴晾弁械忍岢龅囊话憔饫碚摗⑿驍?shù)效用論、福利經(jīng)濟(jì)學(xué)等，補(bǔ)充了馬歇爾的理論。[2]市場失靈理論與微觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)是對傳統(tǒng)理論的反思和總結(jié)；博弈論和企業(yè)產(chǎn)權(quán)理論是微觀經(jīng)濟(jì)研究的最新發(fā)展，豐富了馬歇爾的理論，形成現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論體系，這也是目前國內(nèi)大多數(shù)本科院校微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)的理論體系。這種體系既研究古老而又現(xiàn)代的家政管理，又研究多姿多彩的企業(yè)經(jīng)營，還大膽評說政府日益加碼的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。它既贊美價格機(jī)制這只“看不見的手”的效率優(yōu)勢，也無情地剖析市場機(jī)制在資源配置上的諸多缺陷及發(fā)揮“看得見的手”在彌補(bǔ)這些缺陷中作用的方式和方法。遵循整體性原理，要求從總體上把握課程的體系架構(gòu)以及各部分內(nèi)容的來龍去脈，并確定理論形成的范式。現(xiàn)代微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究和解決的是資源配置問題，就內(nèi)容體系而言，是在均衡價格理論和彈性分析工具基礎(chǔ)上，通過效用論研究消費(fèi)者行為；通過生產(chǎn)論、成本論及市場論研究廠商行為；通過自由市場機(jī)制下供求兩種力量的形成及相互作用，分析市場均衡狀態(tài)的實現(xiàn)；通過分配論研究市場出清條件下的資源最優(yōu)配置或社會福利最大化的理想狀態(tài)；通過微觀經(jīng)濟(jì)政策對非均衡狀態(tài)和市場失靈進(jìn)行調(diào)節(jié)，提高理論對現(xiàn)實的解釋力。就研究范式來看，微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)不同于宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)，基本上是采用“問題—假設(shè)—推理—結(jié)論”的范式，研究方法則以實證分析，輔之以規(guī)范分析。在教學(xué)設(shè)計過程中，首先要突出這兩個方面，讓學(xué)生做到目標(biāo)明確、任務(wù)具體、方法清晰，為學(xué)好課程奠定基礎(chǔ)。

二、課程設(shè)計中的聯(lián)系性

一切事物、現(xiàn)象和過程之間的聯(lián)系是客觀存在的，在“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”教學(xué)系統(tǒng)設(shè)計中，既要重視系統(tǒng)組成，更要關(guān)注各組成部分之間的聯(lián)系。設(shè)計“微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”研究方法教學(xué)時，對實證分析形成理論的過程及各個環(huán)節(jié)要進(jìn)行詳細(xì)地勾劃，實證分析第一步就是概念的界定，即對于研究所涉及的變量要有明確的解釋，這不是簡單地告訴學(xué)生這個概念，而是要從培養(yǎng)學(xué)生以后自主學(xué)習(xí)的基本要求和工作的基本素養(yǎng)上來設(shè)計。比如，研究農(nóng)民收入增長問題，首先界定清楚什么是農(nóng)民。純粹從戶籍角度來談，農(nóng)民否包括在校讀書而沒有轉(zhuǎn)戶口的大學(xué)生？純粹從職業(yè)角度來界定，農(nóng)民是否包括農(nóng)業(yè)大學(xué)的老師？就這樣從小就知道的概念，其內(nèi)涵學(xué)生并不一定能表述清楚，而未來工作和生活的諸方面都跟概念聯(lián)系在一起，在教學(xué)中不可忽視。遵循聯(lián)系性原理，在微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教學(xué)設(shè)計中要注意以下三個方面：

1.聯(lián)系實際運(yùn)用所學(xué)理論

實證分析中假設(shè)是相當(dāng)重要的，它是一種結(jié)論（理論）所適用的條件，學(xué)生學(xué)習(xí)時往往會忽視假設(shè)條件，死記結(jié)論，從而會出現(xiàn)運(yùn)用上的錯誤。比如，傳統(tǒng)上將農(nóng)產(chǎn)品市場看成是近似于完全競爭的市場，由此用完全競爭市場的相關(guān)結(jié)論來解釋特色農(nóng)業(yè)就存在認(rèn)識和結(jié)論上的錯誤。筆者在評審一在讀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究生論文時發(fā)現(xiàn)，這個學(xué)生將目前房地產(chǎn)市場假設(shè)為完全競爭的市場，并且借用已有的研究模型，對某地房地產(chǎn)的定價進(jìn)行研究，看上去模型做得相當(dāng)漂亮，結(jié)論也鼓舞人心，但假設(shè)脫離實際，這種論文還有什么意義？