房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

論文摘要：成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)企業(yè)要想在目前的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中獲得較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，降低成本、控制費(fèi)用支出必然成為關(guān)注的焦點(diǎn)。本文通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的內(nèi)容和特征、成本控制的概念界定和原則分析，以及對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成和成本控制影響因素分析，針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的主要問(wèn)題，提出了成本控制的新模式。

前言：

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。此外，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。那么如何在這種不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行有效的成本管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開(kāi)發(fā)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成

研究房地產(chǎn)企業(yè)的成本費(fèi)用控制，必須清楚開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用構(gòu)成。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用是指在一定時(shí)期內(nèi)為生產(chǎn)和銷售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而花費(fèi)的各種耗費(fèi)，主要由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用和稅金三大部分組成，經(jīng)歷前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售五個(gè)階段。

房地產(chǎn)作為商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與其他商品的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)不同，其商品成本構(gòu)成有它的特殊性。房地產(chǎn)成本由開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本兩大部分構(gòu)成，其中房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公建配套設(shè)施費(fèi)及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等；房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成本包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅收，行政性費(fèi)用等。目前，在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本一般占總成本75％左右，有些地區(qū)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣取得土地以后，開(kāi)發(fā)成本已達(dá)到總成本的80％-90％。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制上存在的問(wèn)題

2.1 缺乏嚴(yán)肅性。由于具體確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)分項(xiàng)建設(shè)成本難度大，加上行業(yè)管理水平和會(huì)計(jì)人員水平有限等原因，往往不重視建設(shè)過(guò)程的成本管理和控制，致使財(cái)務(wù)指標(biāo)縮水，成本反映不真實(shí)，造成企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營(yíng)成本無(wú)從考核。一是工程成本核算的依據(jù)無(wú)法及時(shí)取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算缺乏真實(shí)性，給企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策造成影響。二是工程的實(shí)物工作量與財(cái)務(wù)的賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)不一致。三是成本核算對(duì)象的設(shè)立隨意性大。按理成本核算對(duì)象應(yīng)根據(jù)成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容來(lái)設(shè)置。否則，所提供的成本資料就缺乏真實(shí)性和科學(xué)性，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)決策失去了可靠依據(jù)。四是成本不進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)?。成本費(fèi)用分?jǐn)偟碾S意性，造成工程成本的核算脫離企業(yè)經(jīng)營(yíng)的實(shí)際，無(wú)法及時(shí)提供真實(shí)完整的成本資料。

2.2 缺乏科學(xué)性。有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)忽視了成本費(fèi)用控制的時(shí)效性。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用核算在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)才進(jìn)行，這樣做在財(cái)務(wù)上具有一定的合理性，但對(duì)于動(dòng)態(tài)的開(kāi)發(fā)過(guò)程來(lái)說(shuō)，它掩蓋了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中存在的問(wèn)題，特別是對(duì)于長(zhǎng)期大規(guī)模滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，難以反映出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真實(shí)成本，使得成本與收益模糊。

2.3 缺乏全面性。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然把開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用管理僅當(dāng)成是單項(xiàng)成本費(fèi)用的控制工作，如配套設(shè)施費(fèi)、土地成本、建安成本、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等的控制，在管理上通常的做法是每審核撥付一筆款項(xiàng)時(shí)簡(jiǎn)單地砍上一刀。這樣做的結(jié)果是，在某一方面成本看似控制住了，但是項(xiàng)目在選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)、定位包裝過(guò)程當(dāng)中已經(jīng)存在的問(wèn)題，卻在施工和銷售過(guò)程中不斷地暴露出來(lái)，成本管理變成了單純的成本控制，企業(yè)被迫不斷地去堵塞成本漏洞，而沒(méi)有設(shè)法去防止漏洞的產(chǎn)生，因而成本控制也要和成本管理結(jié)合起來(lái)。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目加強(qiáng)成本控制的措施

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制，首先要樹(shù)立房地產(chǎn)企業(yè)的成本意識(shí)，樹(shù)立全過(guò)程成本觀念；其次要在成本管理中貫徹全過(guò)程成本控制觀念，建立完整的成本控制體系。通過(guò)對(duì)以下幾個(gè)方面的成本控制，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全過(guò)程成本控制。

3.1 樹(shù)立全面成本控制概念，完善成本控制體系

成本控制是一個(gè)全過(guò)程的、相對(duì)的控制，是從宏觀到微觀、從粗放到細(xì)致的過(guò)程，是根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)作的不同階段性價(jià)比進(jìn)行優(yōu)選的問(wèn)題。成本控制決不僅僅是＂審查、核算＂這么簡(jiǎn)單，它已經(jīng)上升到經(jīng)營(yíng)的高度。房地產(chǎn)企業(yè)必須站在這個(gè)層面，大力倡導(dǎo)全員、全過(guò)程的成本控制方法，這是實(shí)現(xiàn)成本控制的唯一途徑。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要各專業(yè)人員的通力配合，同時(shí)一些技術(shù)層面的決策要完全下放到專業(yè)的技術(shù)層面去解決，才能使決策更加科學(xué)合理，所以只有實(shí)現(xiàn)了每個(gè)人都是成本控制主體，每個(gè)人都有成本考核目標(biāo)，沒(méi)有人處在成本控制制度之外，才能實(shí)現(xiàn)成本控制的總體目標(biāo)，才能做到從源頭上控制成本。 轉(zhuǎn)貼于

3．2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)階段，應(yīng)做好項(xiàng)目的可行性研究、投資預(yù)算

項(xiàng)目立項(xiàng)階段，企業(yè)首先要做好市場(chǎng)調(diào)查研究，收集大量的市場(chǎng)信息。房地產(chǎn)價(jià)格主要由所處地點(diǎn)、價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購(gòu)買力等因素決定。此外，企業(yè)還應(yīng)將政府部門近期的政策變化及金融機(jī)構(gòu)的政策變化考慮在項(xiàng)目的可行性報(bào)告中。在目標(biāo)定位及預(yù)算上，企業(yè)要充分考慮各因素，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤(rùn)的辦法推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本，再將目標(biāo)成本及費(fèi)用進(jìn)行分解。在正確劃分成本項(xiàng)目基礎(chǔ)上，對(duì)各環(huán)節(jié)支出確定開(kāi)支范圍及擬定費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤(rùn)具有可預(yù)見(jiàn)性和可控性。

3．3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，加強(qiáng)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理，引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，壓低材料成本

在項(xiàng)目施工過(guò)程中，針對(duì)出現(xiàn)的項(xiàng)目變動(dòng)情況，在發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算賬后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制。此外，委派經(jīng)驗(yàn)豐富、協(xié)調(diào)能力強(qiáng)、職業(yè)素養(yǎng)好的現(xiàn)場(chǎng)代表進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，同時(shí)委托實(shí)力較強(qiáng)、有責(zé)任心的監(jiān)理公司，加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量、工期和成本的管理。在工程分包或工程材料采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)充分引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，以選擇資質(zhì)優(yōu)良且成本低廉的施工單位和設(shè)備材料供應(yīng)單位。根據(jù)合同形式及合同文件，編制出內(nèi)容詳盡的招標(biāo)文件，廣泛信息，通過(guò)招標(biāo)選擇信譽(yù)高、工期短、技術(shù)力量強(qiáng)、質(zhì)量好、造價(jià)適中的承包單位以有效保證對(duì)施工階段的造價(jià)控制。施工材料供應(yīng)單位的選擇也可采用同樣的方法，根據(jù)投標(biāo)單位所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本項(xiàng)目定位的具有合適性價(jià)比的產(chǎn)品。

3．4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段，組織人員驗(yàn)收，確保責(zé)任轉(zhuǎn)移任務(wù)，杜絕未來(lái)不必要費(fèi)用發(fā)生

工程建設(shè)完成階段要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收。在這個(gè)階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)組織各相關(guān)部門、單位依據(jù)合同、圖紙對(duì)工程進(jìn)行詳盡細(xì)致的檢查，并對(duì)各項(xiàng)使用功能進(jìn)行全面試用，對(duì)遺漏工作量或需要修補(bǔ)的質(zhì)量缺陷及時(shí)督促承包商進(jìn)行修復(fù)，以防止工程交付使用后再發(fā)生扯皮現(xiàn)象和產(chǎn)生不必要的費(fèi)用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，企業(yè)要嚴(yán)密關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，制定相應(yīng)的銷售方案，在提高銷售增長(zhǎng)率和市場(chǎng)占有率的同時(shí)，增強(qiáng)項(xiàng)目的回款能力，及時(shí)回籠資金。此外，對(duì)于竣工結(jié)算的項(xiàng)目，要對(duì)該項(xiàng)目產(chǎn)生的所有數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)和分析，用這些數(shù)據(jù)來(lái)檢驗(yàn)整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，對(duì)項(xiàng)目實(shí)行客觀、公平的評(píng)估、評(píng)價(jià)，對(duì)照目標(biāo)(計(jì)劃)以及開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)的實(shí)際控制水平，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，做到獎(jiǎng)罰分明，即按照市場(chǎng)的慣例，完善對(duì)相關(guān)人員激勵(lì)機(jī)制。

4結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)成本費(fèi)用是決定房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而房地產(chǎn)價(jià)格又是影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)關(guān)鍵因素。它的波動(dòng)從微觀講關(guān)系到人們的生活水平；從中觀層次看是一個(gè)城市或者地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分；從宏觀角度看，它對(duì)一個(gè)國(guó)家的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)政策，產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展都有著重要影響。然而影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本因素眾多，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)的方方面面，控制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本，需要適應(yīng)不同時(shí)期、不同經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境的要求。因此，加強(qiáng)成本控制，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本無(wú)疑是房地產(chǎn)企業(yè)走出困境的有效途徑，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營(yíng)，繁榮我圍房地產(chǎn)市場(chǎng)的有著重大意義。

參考文獻(xiàn)

[1]王玉紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)[M]．大連:東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2003．

[2]林立強(qiáng).房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的七大誤區(qū)[M].北京：北京大學(xué)音像出版杜，2006.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)； 財(cái)務(wù)能力； 主成分分析； 評(píng)價(jià)

企業(yè)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)，與企業(yè)所處的經(jīng)營(yíng)環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)的務(wù)活動(dòng)的側(cè)重點(diǎn)也各不相同。本文結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的具體情況，以我國(guó)上市房地產(chǎn)公司中8家財(cái)務(wù)困境ST公司和8家財(cái)務(wù)正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財(cái)務(wù)狀況的10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)為變量，采用主成分分析方法，從較多的財(cái)務(wù)指標(biāo)變量中導(dǎo)出主要成分，進(jìn)行房地產(chǎn)財(cái)務(wù)能力評(píng)價(jià)。

一、主成分分析法

主成分分析是通過(guò)對(duì)原始指標(biāo)的相關(guān)矩陣內(nèi)部結(jié)構(gòu)關(guān)系的研究，找出影響某一狀況的幾個(gè)綜合指標(biāo)即主成分，使綜合指標(biāo)為原始指標(biāo)的線性組合，綜合指標(biāo)不僅保留了原始指標(biāo)的信息，彼此又不相關(guān)，使我們?cè)谘芯繌?fù)雜的問(wèn)題時(shí)能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來(lái)眾多的具有一定相關(guān)性的指標(biāo)，比如p個(gè)指標(biāo)，重新組合成一組新的相互無(wú)關(guān)的綜合指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來(lái)代替原來(lái)的指標(biāo)，通常數(shù)學(xué)上的處理就是將原來(lái)p個(gè)指標(biāo)作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關(guān)的p個(gè)指標(biāo)的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標(biāo)F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標(biāo)的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻(xiàn)率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻(xiàn)率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關(guān)，而且它們的方差依次遞減，因此在實(shí)際工作中，就挑選前幾個(gè)最大主成分。雖然這樣做會(huì)損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數(shù)據(jù)中進(jìn)一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數(shù)目又抓住了主要矛盾的做法有利于問(wèn)題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行樣本分析。同時(shí)，為了求得閾值點(diǎn)（分界點(diǎn)）進(jìn)行模型有效性的檢測(cè)及考慮到多元統(tǒng)計(jì)方法中強(qiáng)調(diào)樣本配對(duì)的重要性，在樣本的選擇過(guò)程中盡量多地將被處以財(cái)務(wù)困境ST的房地產(chǎn)公司包含進(jìn)樣本。由于上市的房地產(chǎn)公司數(shù)目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產(chǎn)為多元化經(jīng)營(yíng)的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產(chǎn)公司，其中8家為ST公司，同時(shí)按照同行業(yè)、同時(shí)期、同規(guī)模的對(duì)應(yīng)原則，選取相應(yīng)的8家財(cái)務(wù)健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財(cái)務(wù)比率作為變量時(shí)，應(yīng)選取能反映財(cái)務(wù)能力的指標(biāo)。本文主成分分析階段選取了10個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)作為變量：凈資產(chǎn)收益率（X1）、流動(dòng)比率（X2）、速動(dòng)比率（X3）、存貨周轉(zhuǎn)率（X4）、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（X5）、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（X6）、資產(chǎn)報(bào)酬率（X7）、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X8）、凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X9）和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率（X10）。選取的樣本和變量數(shù)據(jù)如表1所示。

四、主成分分析結(jié)果

采用SAS軟件的統(tǒng)計(jì)分析系統(tǒng)作為工具，對(duì)上述變量進(jìn)行主成分分析，得到10個(gè)變量的主成分分析特征值、貢獻(xiàn)率和旋轉(zhuǎn)主成分載荷矩陣，見(jiàn)表2、表3。

根據(jù)表2，取累計(jì)貢獻(xiàn)的75%~85%來(lái)確定主成分Prini，可取前面四個(gè)主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率X6和資產(chǎn)報(bào)酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉(zhuǎn)率X4和凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產(chǎn)收益率X1和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。

五、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力

表4為各房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)能力前4個(gè)主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個(gè)主成分與相應(yīng)貢獻(xiàn)率乘積之和。從企業(yè)在前4個(gè)主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力等主成分上的優(yōu)勢(shì)和不足之處。從表4可以看出，深萬(wàn)科、光彩建設(shè)、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說(shuō)明這3家財(cái)務(wù)狀況最好；中華企業(yè)、世紀(jì)中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標(biāo)接近，比其余8家企業(yè)的值大，說(shuō)明這5家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較好；最后8家企業(yè)財(cái)務(wù)狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

六、結(jié)論

通過(guò)計(jì)算分析可以看出，影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)主要是反映企業(yè)盈利能力、經(jīng)營(yíng)效率和成長(zhǎng)能力的財(cái)務(wù)指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)主成分得分認(rèn)識(shí)自身財(cái)務(wù)能力優(yōu)勢(shì)之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應(yīng)的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)資本結(jié)構(gòu)

改革開(kāi)放以前，西安僅有十來(lái)家國(guó)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開(kāi)放以來(lái)，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國(guó)內(nèi)其他省會(huì)城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)70%以上，個(gè)別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來(lái)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問(wèn)題之一。

一、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念和特點(diǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時(shí)期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財(cái)務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)等四項(xiàng)。其中，籌資風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤(rùn)的可變性；投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指無(wú)法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、時(shí)間性、全面性、損益性、激勵(lì)性等特征。其中，客觀性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)；時(shí)間性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小隨著時(shí)間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財(cái)務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)越大則收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越小則收益越低；而激勵(lì)性是指由于風(fēng)險(xiǎn)普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營(yíng)，企業(yè)不得不面對(duì)與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險(xiǎn)的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動(dòng)地去完善其財(cái)務(wù)制度，規(guī)范財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，提高經(jīng)濟(jì)效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要成因

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)同樣包括籌資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、收益分配風(fēng)險(xiǎn)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒(méi)有自有資本，而大量的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)源于銀行借款。近年來(lái)，西安房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率持續(xù)偏高。在所謂的高回報(bào)利益的驅(qū)動(dòng)下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項(xiàng)而取得資金來(lái)源，而是想方設(shè)法對(duì)外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會(huì)出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會(huì)給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)致命的威脅。它會(huì)導(dǎo)致原有的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大化。

(3)利率與市場(chǎng)變動(dòng)

從某種意義上說(shuō)，利率和市場(chǎng)變動(dòng)可能引起的房地產(chǎn)定價(jià)和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險(xiǎn)，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測(cè)風(fēng)險(xiǎn)。目前，國(guó)內(nèi)與國(guó)際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國(guó)中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長(zhǎng)變化，必然會(huì)增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時(shí)期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無(wú)利可圖。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位也成為影響企業(yè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素，而價(jià)格和當(dāng)?shù)貙?duì)該同類項(xiàng)目的供需情況是影響其市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。

2.項(xiàng)目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊(duì)按照設(shè)計(jì)圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項(xiàng)目能夠按期交工使用，就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費(fèi)巨額資金購(gòu)置土地使用權(quán)，進(jìn)行所謂的“圈地運(yùn)動(dòng)”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本上、資金的運(yùn)作方面、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面上做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無(wú)法確立目標(biāo)利潤(rùn)，更談不上各項(xiàng)成本指標(biāo)的測(cè)算及分解落實(shí)工作。這可能造成項(xiàng)目投資的盲目操作，從而加大項(xiàng)目投資的成本。

3.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程缺乏理財(cái)依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財(cái)務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒(méi)有發(fā)揮財(cái)務(wù)部門自身?yè)碛械膬?yōu)勢(shì)。在工程項(xiàng)目的成本核算上過(guò)于簡(jiǎn)單、粗糙，沒(méi)有針對(duì)自己企業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進(jìn)行全過(guò)程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財(cái)務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

4.沒(méi)有正確處理消費(fèi)與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤(rùn)行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國(guó)東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進(jìn)軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對(duì)西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費(fèi)與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費(fèi)資金較多，必然給自己的進(jìn)一步發(fā)展帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

5.財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財(cái)務(wù)管理意識(shí)

西安的很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過(guò)于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財(cái)務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒(méi)有全面發(fā)揮財(cái)會(huì)人員的財(cái)務(wù)管理職能。同時(shí)，財(cái)務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)缺乏，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)管理。也就是說(shuō)，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)、利潤(rùn)分配環(huán)節(jié)，以及和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對(duì)其可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全過(guò)程的預(yù)測(cè)和管理，以便將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對(duì)籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開(kāi)創(chuàng)廣闊的天地。(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過(guò)設(shè)置并觀察一些敏感性財(cái)務(wù)指標(biāo)的變化，利用財(cái)會(huì)、金融、企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)，并向經(jīng)營(yíng)者示警，從而能對(duì)企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財(cái)務(wù)危機(jī)進(jìn)行預(yù)測(cè)或預(yù)報(bào)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量?jī)煞N方法進(jìn)行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評(píng)分法；而定量方法包括財(cái)務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計(jì)分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對(duì)投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過(guò)事先對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行定性和定量分析，以及綜合評(píng)估比較，對(duì)決策過(guò)程中選定的投資方案，針對(duì)其可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，單獨(dú)或同時(shí)采取下列措施進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強(qiáng)投資方案的可行性研究;(2)運(yùn)用投資組合理論，合理進(jìn)行投資組合;(3)采取風(fēng)險(xiǎn)回避措施，避免投資風(fēng)險(xiǎn);(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

3.針對(duì)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

(2)財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開(kāi)。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財(cái)務(wù)主管，加強(qiáng)財(cái)會(huì)監(jiān)督

對(duì)于西安的房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)正常有序進(jìn)行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財(cái)會(huì)人員經(jīng)過(guò)理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財(cái)務(wù)主管。同時(shí)賦予財(cái)務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對(duì)可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財(cái)務(wù)收支行為實(shí)行否決。通過(guò)有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(4)適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開(kāi)發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

4.針對(duì)分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的策略

對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

(1)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，及時(shí)了解市場(chǎng)房地產(chǎn)的容量及波動(dòng)情況，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場(chǎng)，還要著眼于市場(chǎng)的未來(lái)需求，認(rèn)真調(diào)查市場(chǎng)容量和社會(huì)承受能力，以便為項(xiàng)目投資獲取信息資料。

(2)加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財(cái)會(huì)人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開(kāi)展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財(cái)務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問(wèn)題和新情況，其中最為重要的是加強(qiáng)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進(jìn)行定期的考試、考核，引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益做出貢獻(xiàn)。

(3)建立健全財(cái)務(wù)管理制度，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制

對(duì)于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動(dòng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)，積極探索整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程的財(cái)務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系，并在實(shí)踐中根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實(shí)不符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)原因。

四、結(jié)束語(yǔ)

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大。因此，強(qiáng)化對(duì)西安房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，促進(jìn)西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制方法研究[J].西部財(cái)會(huì)，2007（9）：40

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

關(guān)鍵詞：多項(xiàng)目 房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理

房地產(chǎn)業(yè)與人民生活密切相關(guān)，并且已經(jīng)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其影響因素較多，屬于典型的密集型行業(yè)，進(jìn)行預(yù)算管理有助于企業(yè)進(jìn)行合理的規(guī)劃和布局。在當(dāng)下動(dòng)蕩而又激烈的市場(chǎng)條件下，企業(yè)要立足于多項(xiàng)目模式實(shí)施預(yù)算管理，對(duì)多項(xiàng)目進(jìn)行合理組合，使其價(jià)值互補(bǔ)，注重規(guī)模效應(yīng)，以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，以資金管理為核心，促使有限資源最大化。面對(duì)多項(xiàng)目條件下的在資金、人力、物資等方面的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理體系也必須深化改革，以統(tǒng)籌兼顧，宏觀調(diào)控各方面資源的配置，真正為企業(yè)的收益及長(zhǎng)久發(fā)展效力。

一、多項(xiàng)目條件下企業(yè)預(yù)算管理面臨的問(wèn)題

我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已先后建立預(yù)算管理體系，但在多項(xiàng)目的新形勢(shì)下，該預(yù)算管理體系顯然不能適應(yīng)，比如存在戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧，預(yù)算編制不再適用，預(yù)算管理體系缺乏理論指導(dǎo)等問(wèn)題。

（一）企業(yè)戰(zhàn)略統(tǒng)籌不能兼顧

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行預(yù)算管理的目的在于統(tǒng)籌人力物力財(cái)力等方面資源的配置，將其合理規(guī)劃，做到人、事和財(cái)三維度的有機(jī)結(jié)合，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化。但在多項(xiàng)目的條件下，企業(yè)必然會(huì)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)做先后排序，以及思考如何開(kāi)發(fā)才會(huì)對(duì)企業(yè)效益有利。這些都是預(yù)算管理體系的內(nèi)容，合理的預(yù)算規(guī)劃會(huì)使人力資源得到合理的配置，盲目規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的開(kāi)發(fā)，資源錯(cuò)誤的安放則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)失利。錯(cuò)誤的戰(zhàn)略不僅不能與多項(xiàng)目相協(xié)調(diào)，還會(huì)阻礙預(yù)算管理體系的正常運(yùn)行。

（二）預(yù)算編制不適用于多項(xiàng)目模式

科學(xué)合理的預(yù)算編制能夠使預(yù)算管理體系具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。然而在房地產(chǎn)企業(yè)由單項(xiàng)目模式向多項(xiàng)目模式轉(zhuǎn)型之后，大多數(shù)企業(yè)卻未將預(yù)算編制轉(zhuǎn)型，依然沿用單項(xiàng)目模式下的預(yù)算編制，實(shí)際上當(dāng)企業(yè)已經(jīng)多項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)的時(shí)候單一的預(yù)算編制已不再適用。以資金預(yù)算為例，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的模式是各個(gè)項(xiàng)目面面影響、環(huán)環(huán)相扣，而不是簡(jiǎn)單的并聯(lián)關(guān)系，如沿用舊的編制或?qū)⑵溥M(jìn)行簡(jiǎn)單的疊加則可能會(huì)使企業(yè)蒙受巨大的資金缺口。

（三）預(yù)算執(zhí)行力度不夠

在預(yù)算管理體系中，預(yù)算編制制定之后就該具體落實(shí)到各方面預(yù)算的執(zhí)行上。將一定量的資源進(jìn)行分配，由于涉及到各部門的利益，執(zhí)行人員為了提高自己部門的利益，不可避免地出現(xiàn)資源爭(zhēng)奪的現(xiàn)象，往往會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)實(shí)超出預(yù)算的后果，使企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)不能順利進(jìn)行。此外，在整體條件下或在外部因素的影響下，預(yù)算可能會(huì)出現(xiàn)偏差，需要實(shí)時(shí)調(diào)整，重新規(guī)劃，這些都降低了預(yù)算的執(zhí)行力，同時(shí)也打擊了員工制定、實(shí)施預(yù)算的積極性?？偠灾?，當(dāng)預(yù)算落實(shí)不到實(shí)處，則預(yù)算管理體系就形同虛設(shè)，企業(yè)也難以長(zhǎng)久發(fā)展。

二、多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)如今面臨的是外有國(guó)家宏觀調(diào)控、融資局限等不利環(huán)境，內(nèi)有成本上漲、庫(kù)存潴留等經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，市場(chǎng)復(fù)雜多變，政策朝令夕改。企業(yè)要想繼續(xù)生存就必須削弱外部影響，強(qiáng)化自身預(yù)算管理體系，因而在多項(xiàng)目條件下實(shí)施預(yù)算管理體系就顯得尤為重要。

（一）經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略要統(tǒng)籌兼顧

一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是該企業(yè)正常發(fā)展，制定預(yù)算管理體系的導(dǎo)向。如果企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略存在問(wèn)題，那么即使其預(yù)算管理毫無(wú)疑問(wèn)，也會(huì)出現(xiàn)取舍不當(dāng)，盲目投資的現(xiàn)象，使企業(yè)遭受損失甚至畸形發(fā)展，因此，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是預(yù)算管理體系的根本保障。企業(yè)要認(rèn)真研究當(dāng)今的宏觀調(diào)控政策和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的自身特點(diǎn)，制定科學(xué)合理的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，在多項(xiàng)目模式下，從整體出發(fā)統(tǒng)籌兼顧人、事、財(cái)三方面的資源，合理配置，最終實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。此外也需對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理預(yù)算，對(duì)整體效益進(jìn)行評(píng)估，結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)有資源進(jìn)行合理取舍。

（二）科學(xué)合理地完善預(yù)算編制系統(tǒng)

多項(xiàng)目條件的預(yù)算編制要考慮諸多方面的因素，其難度和維度都大于單項(xiàng)目條件下的預(yù)算編制，但又以單項(xiàng)目的預(yù)算編制為基礎(chǔ)，故仍需強(qiáng)化，在預(yù)算項(xiàng)目上使用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。深化預(yù)算編制，實(shí)行多維度的預(yù)算編制，比如資金預(yù)算，部門預(yù)算，人力預(yù)算等，在多個(gè)項(xiàng)目共同運(yùn)作時(shí)，錯(cuò)開(kāi)各個(gè)項(xiàng)目高峰期，以保證企業(yè)資金、人物力的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，合理配置。

（三）建立健全監(jiān)督機(jī)制，加大預(yù)算執(zhí)行力

預(yù)算編制完成后，企業(yè)要將預(yù)算執(zhí)行的權(quán)利與義務(wù)具體到個(gè)人，分為項(xiàng)目執(zhí)行者與部門執(zhí)行者等，形成各個(gè)部門、各個(gè)項(xiàng)目相互輔佐、相互牽制的體系，這樣有利于將預(yù)算編制落到實(shí)處，加大了其執(zhí)行力度。此外，還需建立健全監(jiān)督機(jī)制，一方面從企業(yè)整體宏觀調(diào)控預(yù)算的執(zhí)行力，另一方面監(jiān)督了解各項(xiàng)目的具體執(zhí)行運(yùn)作情況，并且有助于根據(jù)實(shí)際執(zhí)行情況實(shí)時(shí)調(diào)整預(yù)算方案。最后，為了提高執(zhí)行者的積極性，企業(yè)也可以對(duì)預(yù)算執(zhí)行的好的部門、項(xiàng)目實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)措施。

（四）總結(jié)房地產(chǎn)預(yù)算管理理論，培養(yǎng)預(yù)算管理人才

基于房地產(chǎn)預(yù)算管理缺乏科學(xué)的理論指導(dǎo)，缺乏同時(shí)具有房地產(chǎn)行業(yè)背景知識(shí)，宏觀調(diào)控政策，經(jīng)濟(jì)，數(shù)學(xué)及統(tǒng)計(jì)學(xué)等方面知識(shí)的高能型人才的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)必須總結(jié)各方面經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合當(dāng)今時(shí)代形勢(shì)與政策，建立具有本行業(yè)特點(diǎn)的預(yù)算管理理論。同時(shí)為企業(yè)有潛力的預(yù)算編制人員提供深造的機(jī)會(huì)，提高其工作能力，同時(shí)高薪吸引高能型人才，并通過(guò)其通力合作制定出科學(xué)可行的預(yù)算編制。

三、結(jié)束語(yǔ)

多項(xiàng)目條件下的預(yù)算管理是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化的必由之路，通過(guò)預(yù)算管理使企業(yè)人、物、資得到宏觀整合，合理配置，也使企業(yè)的規(guī)模效應(yīng)更為顯著。但在行業(yè)模式的轉(zhuǎn)型過(guò)程中遇到的問(wèn)題勢(shì)必不僅僅這些，企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，設(shè)法解決，不能規(guī)避的問(wèn)題堅(jiān)決不能逃避。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

論文摘要：入世對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。一方面，國(guó)外資金大量進(jìn)入，彌補(bǔ)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的匱乏；關(guān)稅降低也為建材成本下降和房?jī)r(jià)下調(diào)提供了巨大空間；而且入世會(huì)進(jìn)一步刺激中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求與供給。另一方面，擁有雄厚資金、先進(jìn)技術(shù)、成熟管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的境外房地產(chǎn)商也會(huì)給中國(guó)同行企業(yè)帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力和挑戰(zhàn)。加入WTO在給我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)機(jī)遇的同時(shí)，也帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何采取行之有效的對(duì)策、確定中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展方向，已是當(dāng)務(wù)之急。

1 入世后我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的機(jī)遇

1.1 入世開(kāi)放金融及保險(xiǎn)業(yè)，將促進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化，有利于彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)資金不足缺陷

入世后后，國(guó)外金融及保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入我國(guó)，涉足國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)，如開(kāi)展人民幣購(gòu)房抵押貸款業(yè)務(wù)，在償還方式和償還期限以及貸款利率與首付率搭配方面采取靈活策略，這些都有利于滿足我國(guó)住房的金融需要，從而改變房地產(chǎn)融資的國(guó)內(nèi)銀行貸款一元格局。

保險(xiǎn)與房地產(chǎn)業(yè)緊密相關(guān)，財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)保險(xiǎn)占相當(dāng)比例。我國(guó)保險(xiǎn)業(yè)的放開(kāi)和境外保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，一方面會(huì)極大促進(jìn)居民的購(gòu)房貸款，另一方面巨大的保險(xiǎn)資金會(huì)成為房地產(chǎn)業(yè)融資的又一巨大源泉，有利于彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金短缺的不足。

1.2 入世對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求與供給的增長(zhǎng)有著積極的刺激作用

入世后，一方面隨著金融、保險(xiǎn)、律師、電信等專業(yè)領(lǐng)域放開(kāi)，將大大吸引外資的投入。這些境外企業(yè)趨于頻繁的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必然刺激對(duì)高檔寫字樓公寓、住宅及旅游酒店等配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品需求；另一方面，入世會(huì)極大拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民就業(yè)和收入將大幅增加，購(gòu)房支付能力相應(yīng)提高，這必然刺激居民住房的需求。這兩項(xiàng)有效需求的擴(kuò)大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給起到了巨大拉動(dòng)作用。

1.3 入世有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的降低和產(chǎn)品質(zhì)量的全面提高

入世后，我國(guó)將逐漸降低各種關(guān)稅，這必將明顯降低進(jìn)口建筑材料的成本，這不僅為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)采用優(yōu)質(zhì)建筑材料提供較大選擇余地，并對(duì)建材業(yè)產(chǎn)生巨大沖擊，使房地產(chǎn)建造成本會(huì)一定程度下降；而且還能由于國(guó)內(nèi)外建筑材料的競(jìng)爭(zhēng)，提高房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量。

1.4 入世有利于實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)秩序根本改觀，實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、規(guī)?；鸵?guī)范化

入世后，國(guó)外地產(chǎn)商在帶來(lái)大量資金、先進(jìn)技術(shù)同時(shí)，也加劇了該行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)根本還是取決自身的實(shí)力。只有體制市場(chǎng)化、業(yè)務(wù)專業(yè)化、市場(chǎng)規(guī)范化、產(chǎn)品和服務(wù)接近國(guó)際水平的企業(yè)，才可能在更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，加入WTO造成的競(jìng)爭(zhēng)壓力，可促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化資源配置以及提高經(jīng)營(yíng)效率，加速專業(yè)化、規(guī)?；倪M(jìn)程。

2 加入WTO我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)

加入WTO以后，國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)將處于公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，新增的市場(chǎng)需求及原有的市場(chǎng)份額將有部分面臨被國(guó)外同行其搶占的可能。與國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力、管理經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)水平相比，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的策劃水平不高、產(chǎn)品定位不準(zhǔn)、融資手段有限等方面的問(wèn)題就會(huì)暴露顯現(xiàn)出來(lái)。

2.2 國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的低價(jià)優(yōu)勢(shì)將給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)價(jià)格方面的巨大壓力

境外房地產(chǎn)企業(yè)具有成熟的管理經(jīng)驗(yàn)、先進(jìn)的建造技術(shù)、優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的建筑材料和較高的工作效率，這些都會(huì)極大的減低房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。另外，境外房地產(chǎn)商資金較國(guó)內(nèi)同行要雄厚許多，充足的資金進(jìn)行大規(guī)模成片、成區(qū)開(kāi)發(fā)可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。兩方面原因使外商在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，并給國(guó)內(nèi)企業(yè)帶來(lái)價(jià)格挑戰(zhàn)。

2.3 與房地產(chǎn)相關(guān)的境外行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入將一定程度上影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

入世后，國(guó)外的房地產(chǎn)信息咨詢、抵押、擔(dān)保、評(píng)估、中介、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和設(shè)計(jì)單位等與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)會(huì)迅速進(jìn)入我國(guó)，一些實(shí)力雄厚的國(guó)外物業(yè)管理公司也瞄準(zhǔn)了中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。這些境外房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)同樣管理經(jīng)驗(yàn)豐富、資金雄厚、技術(shù)先進(jìn)、效率高。他們的進(jìn)入會(huì)使我國(guó)國(guó)內(nèi)的物業(yè)、房地產(chǎn)中介、評(píng)估、抵押、咨詢等行業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，從而間接對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響。

3 加入WTO我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)對(duì)策略

3.1 清理調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)法規(guī)政策，完善行業(yè)相關(guān)立法

我國(guó)用來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)行為的法律、法規(guī)現(xiàn)屈指可數(shù)的就是《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《城市房地產(chǎn)管理法》等幾部，而且政府在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策方面也存在許多不足。另外影響房地產(chǎn)買賣交易進(jìn)行的政策還切實(shí)存在，限制了房地產(chǎn)的流通。因此，必須按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和慣例，制定和健全相關(guān)的公共性法律或?qū)ｉT法規(guī)，調(diào)整相關(guān)行業(yè)政策，完善配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策、市場(chǎng)政策、產(chǎn)權(quán)政策、價(jià)格政策、金融政策、中介服務(wù)政策等政策性法規(guī)。使整個(gè)法規(guī)體系趨于完善，并使之公開(kāi)化、透明化、創(chuàng)造條件保證市場(chǎng)信息暢通。

3.2 轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)觀念，提高品牌意識(shí)，增強(qiáng)自身實(shí)力

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展歷史短、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)少、市場(chǎng)規(guī)模小、資金實(shí)力弱、政府行為多。為提高競(jìng)爭(zhēng)力，必須盡快轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，建立現(xiàn)代企業(yè)制度。積極推進(jìn)資產(chǎn)重組，加快集中化速度，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營(yíng)，這對(duì)于降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力，有不可忽視的作用和意義。要提高品牌意識(shí)、實(shí)施品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)造差異化的產(chǎn)品，以特色求生存、求發(fā)展是當(dāng)今企業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵所在。

3.3 建立符合國(guó)際慣例和中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

境外房地產(chǎn)商進(jìn)入必然引起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。必須加大改革力度，建立符合國(guó)際慣例和中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制。

3.3.1 研究合理使用土地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)模式。學(xué)會(huì)在土地租賃制、城市土地有償使用全覆蓋、土地使用權(quán)交易規(guī)范化的市場(chǎng)環(huán)境中生存與發(fā)展。

3.3.2 研究和把握中國(guó)住房制度改革的進(jìn)程，學(xué)會(huì)在住房資源市場(chǎng)化配置和住房分配貨幣化改革過(guò)程中獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。

3.4 有效進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新和實(shí)現(xiàn)技術(shù)進(jìn)步，并不斷提高相關(guān)人員營(yíng)銷水平

技術(shù)創(chuàng)新與技術(shù)進(jìn)步主要指建筑材料的高技術(shù)化、項(xiàng)目全程策劃技術(shù)和整體設(shè)計(jì)技術(shù)的創(chuàng)新。其中項(xiàng)目全程策劃是建立企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)和形成發(fā)展商的核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)營(yíng)銷專業(yè)性很強(qiáng)，需要行業(yè)內(nèi)企業(yè)必須持續(xù)進(jìn)行營(yíng)銷理念和營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，不斷提高營(yíng)銷能力。要培育“專家型”的營(yíng)銷人才，使他們具備宏觀經(jīng)濟(jì)分析能力、渠道開(kāi)拓能力、善于促銷、有公關(guān)技巧、能準(zhǔn)確分析市場(chǎng)趨勢(shì)、了解心理和法律知識(shí)、熟悉金融抵押貸款業(yè)務(wù)等較高的綜合素質(zhì)。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本管理；制度標(biāo)準(zhǔn)化

1 概述

在面對(duì)復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)正從過(guò)去本地開(kāi)發(fā)、粗放式經(jīng)營(yíng)等模式向資源集中化、產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)集約化、異地?cái)U(kuò)張化轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)的管控手段也發(fā)生著相應(yīng)的深刻變化：集團(tuán)化運(yùn)作、人才隊(duì)伍職業(yè)經(jīng)理化和專業(yè)化，管理信息化等。因此為適應(yīng)企業(yè)盈利空間變化及持續(xù)發(fā)展的需求，規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的成本管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的必然選擇。

2 推行房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)的意義

2.1 定義和內(nèi)涵

根據(jù)2015年6月的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《標(biāo)準(zhǔn)化工作指南》（GB/T 20000.1-2014）中對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)”（Standard）及“標(biāo)準(zhǔn)化”（Standardization）的定義，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化即是通過(guò)制定和完善企業(yè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程的各項(xiàng)成本管理制度，形成規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化和程式化的制度文件和操作流程體系，包括投資融資管理制度、成本計(jì)劃管理制度、招投標(biāo)管理制度、合同管理制度、工程變更管理制度、供應(yīng)商管理制度、甲供材料及甲控項(xiàng)目成本管理制度、成本檔案管理制度、預(yù)算結(jié)算管理制度等。

2.2 意義與目的

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度推行“標(biāo)準(zhǔn)化”，就是實(shí)施基于成本管理和控制的、適合企業(yè)實(shí)際情況、運(yùn)營(yíng)能力和市場(chǎng)需求的、可以進(jìn)行重復(fù)運(yùn)用的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的成本管理制度體系，是房地產(chǎn)企業(yè)管理制度的重要組成部分，其目的是為了明確成本管理目標(biāo)、優(yōu)化成本管理流程、降低成本管理費(fèi)用，提高成本管理效益，促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展。

2.3 構(gòu)建的原則

（1）適度合理。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本管理制度體系的構(gòu)建過(guò)程中，受到企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理水平、決策能力等現(xiàn)實(shí)情況和因素的限制，不同的企業(yè)對(duì)體系的定義、適用范圍和程度具有個(gè)體差異，不可能一成不變，也不應(yīng)該“大干快上”，需要遵循適度合理的原則，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況和戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，詳細(xì)規(guī)劃，分步實(shí)施，及時(shí)反饋和改進(jìn)。（2）全面整合。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理，就是要對(duì)成本形成的全過(guò)程、影響成本變化的全費(fèi)用要素、參與成本管理的全部員工等進(jìn)行全面的管理和控制。成本管理制度體系作為企業(yè)管理制度的重要組成部分，需要完善自身各層級(jí)、各方面和各階段的系統(tǒng)整合，還需要和其他的管理制度體系（如生產(chǎn)、銷售、財(cái)務(wù)、人力資源等）相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)整個(gè)管理制度體系的組織整合和優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，提升企業(yè)的管理水平。（3）統(tǒng)一規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度需要成本管理標(biāo)準(zhǔn)的支撐。制度規(guī)章通常沒(méi)有嚴(yán)格的格式要求，而管理標(biāo)準(zhǔn)是對(duì)管理流程、業(yè)務(wù)架構(gòu)的“格式化”。即要遵循統(tǒng)一的管理體系和機(jī)制，形成內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)、流程規(guī)范、職責(zé)明確的管理要素固化“標(biāo)準(zhǔn)”。（4）權(quán)責(zé)利相結(jié)合。房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理要真正落到實(shí)處，就必須嚴(yán)格按照各個(gè)成本責(zé)任主體的職責(zé)，貫徹落實(shí)權(quán)、責(zé)、利相結(jié)合的原則。即全體員工應(yīng)享有與工作權(quán)限相關(guān)的成本開(kāi)支權(quán)利，同時(shí)負(fù)有相應(yīng)范圍內(nèi)的成本管理責(zé)任，分享對(duì)應(yīng)的成本管理成果為企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的得益。通過(guò)規(guī)范不同崗位成本管理的工作職責(zé)和權(quán)限，才能做到責(zé)有所歸、權(quán)有所屬、利有所享，避免人員、部門推諉的情況，提高管理執(zhí)行能力。

3 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)工作程序

房地產(chǎn)成本管理制度體系標(biāo)準(zhǔn)化是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要制定相應(yīng)的工作程序，逐步開(kāi)展。

3.1 設(shè)計(jì)策劃階段

為建立符合企業(yè)實(shí)際情況的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系，首先要明確企業(yè)開(kāi)展成本管理標(biāo)準(zhǔn)化的范圍，以及最終要達(dá)到的成本管理目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)管理層和成本管理人員要全面完整地了解管理制度、標(biāo)準(zhǔn)化的定義和內(nèi)涵；分析評(píng)估企業(yè)成本管理現(xiàn)狀，找出存在的主要問(wèn)題和漏洞；預(yù)估制度化、標(biāo)準(zhǔn)化可能給企業(yè)帶來(lái)的作用和影響，決策是否需要進(jìn)行制度化、標(biāo)準(zhǔn)化的成本管理；一旦決定實(shí)施，就要明確系統(tǒng)構(gòu)建的標(biāo)準(zhǔn)和推進(jìn)的方向。對(duì)于初次進(jìn)行成本管理標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用的房地產(chǎn)企業(yè)，可以優(yōu)先對(duì)生產(chǎn)成本管理，如對(duì)工程招投標(biāo)、合同管理、供應(yīng)商管理、成本檔案管理等制度進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化應(yīng)用，再對(duì)營(yíng)銷管理、費(fèi)用管理等制進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，完善企業(yè)全面預(yù)算管理制度化標(biāo)準(zhǔn)體系。

3.2 部門試點(diǎn)階段

部門試點(diǎn)是一個(gè)科學(xué)的PDCA（計(jì)劃-執(zhí)行-檢查-行動(dòng)）循環(huán)管理改進(jìn)程序。在制度體系設(shè)計(jì)策劃完成后，選取那些在企業(yè)成本管理流程中占有重要地位、成本管理問(wèn)題較為突出的部門，如工程部、成本合約部、設(shè)計(jì)部等，進(jìn)行制度標(biāo)準(zhǔn)模版的應(yīng)用和工作流程的試點(diǎn)運(yùn)行。通過(guò)試點(diǎn)實(shí)際情況，綜合分析評(píng)價(jià)制度標(biāo)準(zhǔn)體系設(shè)計(jì)是否滿足成本管理需求、工作流程是否運(yùn)行順暢、執(zhí)行效果是否達(dá)到預(yù)期管理目標(biāo)。

3.3 優(yōu)化改進(jìn)階段

經(jīng)過(guò)試點(diǎn)部門對(duì)制度標(biāo)準(zhǔn)體系的實(shí)施、修正和完善，初設(shè)標(biāo)準(zhǔn)體系已可基本適應(yīng)企業(yè)成本管理需求。下一階段可在企業(yè)范圍內(nèi)全面開(kāi)展制度的推行和實(shí)施，同時(shí)保持對(duì)新出現(xiàn)問(wèn)題和偏差的及時(shí)評(píng)估、反饋和優(yōu)化。根據(jù)階段性研究和運(yùn)用，通過(guò)信息化系統(tǒng)的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)成本管理系統(tǒng)業(yè)務(wù)流程的動(dòng)態(tài)聯(lián)動(dòng)。

3.4 制度標(biāo)準(zhǔn)固化

標(biāo)準(zhǔn)固化階段是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度實(shí)施情況的評(píng)估和總結(jié)，是要形成統(tǒng)一的制度體系，制定統(tǒng)一的操作模式和管理流程，編制統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)文件，并進(jìn)行模式和制度固定。

4 房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施要點(diǎn)

4.1 強(qiáng)化企業(yè)全員的成本管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)施效果是由制度體系的實(shí)施者――全體員工對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的認(rèn)識(shí)所決定的。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)施落實(shí)的關(guān)鍵在于成本計(jì)劃擁有廣泛的群眾基礎(chǔ)和集體認(rèn)同，需要員工的有效執(zhí)行，這就需要企業(yè)加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化制度的宣傳，提高全體員工參與成本管理的積極性和主動(dòng)性，提高全體員工的成本管理素質(zhì)和專業(yè)技能，促進(jìn)成本管理制度落實(shí)。

4.2 平穩(wěn)推進(jìn)新舊制度體系的融合和過(guò)渡

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化不是對(duì)原有成本管理制度體系的推倒重來(lái)，也不是一味對(duì)標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度體系的生搬硬套，而是在公司現(xiàn)有的制度體系的基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化完善和改進(jìn)整合。首先，要對(duì)國(guó)家、地方法律規(guī)范和通用制度標(biāo)準(zhǔn)的整理，積極完成制度標(biāo)準(zhǔn)的編制工作，努力將企業(yè)制度標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)家先進(jìn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)接軌。其次，做好成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施宣貫與新舊制度的過(guò)渡。在體系建立和完善的過(guò)程中，充分考慮企業(yè)各個(gè)層級(jí)、各個(gè)部門和外部相關(guān)單位的橫向、縱向關(guān)系，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的目標(biāo)要求和實(shí)際情況，建立和完善企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。

4.3 完善管理制度配套機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化的順利實(shí)施還需要相關(guān)配套機(jī)制的配合。房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系既要符合國(guó)家省市法律法規(guī)，圍繞企業(yè)的戰(zhàn)略管理目標(biāo)，適應(yīng)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、發(fā)展過(guò)程中的實(shí)際情況和各項(xiàng)需要，并根據(jù)市場(chǎng)和企業(yè)的發(fā)展變化及時(shí)調(diào)整，不斷優(yōu)化改進(jìn)，形成科學(xué)合理發(fā)展的成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化體系。一是要在匹配企業(yè)管控模式的基礎(chǔ)上采用相適應(yīng)的成本管理組織層級(jí)和架構(gòu)；二是要基于企業(yè)成本管理水平和目標(biāo)規(guī)劃不同層級(jí)的成本管理職責(zé)，明確責(zé)任體系，形成成本管理制度和細(xì)則；三是根據(jù)組織邊界、業(yè)務(wù)分工，設(shè)計(jì)優(yōu)化成本控制流程和操作程序，提高成本管理的應(yīng)用性；四是完善成本管理責(zé)任制及監(jiān)督考核獎(jiǎng)懲機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)成本管理制度標(biāo)準(zhǔn)化最終目標(biāo)是通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程和管理模式來(lái)提升企業(yè)管理水平，生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品和精細(xì)化的服務(wù)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的復(fù)制、擴(kuò)張和發(fā)展。這一標(biāo)準(zhǔn)體系的建立和制定是艱巨復(fù)雜的系統(tǒng)工程，但這只是基礎(chǔ)，關(guān)鍵在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到實(shí)際工作中去，真正轉(zhuǎn)化為成果。

參考文獻(xiàn)

[1]余璇.高速公路業(yè)主方標(biāo)準(zhǔn)化管理制度體系設(shè)計(jì)及運(yùn)行研究（學(xué)位論文）[D].中南大學(xué)，2011.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè) 服務(wù)營(yíng)銷 策略

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的大環(huán)境下，市場(chǎng)營(yíng)銷被視為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作的生命線，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)服務(wù)營(yíng)銷對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提高自身的綜合實(shí)力有著十分長(zhǎng)遠(yuǎn)而重要的意義。

一、服務(wù)營(yíng)銷及房地產(chǎn)營(yíng)銷的趨勢(shì)

作為服務(wù)營(yíng)銷基石的“服務(wù)”概念，營(yíng)銷學(xué)者一般是從區(qū)別于有形的實(shí)物產(chǎn)品的角度來(lái)進(jìn)行研究和界定的。非利普科特勒把服務(wù)定義為“一方提供給另一方的不可感知且不導(dǎo)致任何所有權(quán)轉(zhuǎn)移的活動(dòng)或利益”。而美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)則將其定義為“主要為不可感知，卻使欲望獲得滿足的活動(dòng)，而這種活動(dòng)并不需要與其他的產(chǎn)品或服務(wù)的出售聯(lián)系在一起。生產(chǎn)服務(wù)時(shí)可能會(huì)或不會(huì)利用實(shí)物，而且即使需要借助某些實(shí)物協(xié)助生產(chǎn)服務(wù)，這些實(shí)物的所有權(quán)將不涉及轉(zhuǎn)移的問(wèn)題”。不管對(duì)服務(wù)的定義如何，一般而言，與有形產(chǎn)品相比，服務(wù)具有以下特征無(wú)形性這是服務(wù)最為顯著的一個(gè)特征，它可以從三個(gè)不同的層次來(lái)理解。首先，服務(wù)的很多元素看不見(jiàn)，摸不著，無(wú)形無(wú)質(zhì)。其次，顧客在購(gòu)買服務(wù)之前，往往不能肯定他能得到什么樣的服務(wù)。第三，顧客在接受服務(wù)后難以對(duì)服務(wù)的質(zhì)量做出客觀的評(píng)價(jià)。

中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷的發(fā)展經(jīng)歷的是一個(gè)從局部到全局、從單一到綜合的這樣一個(gè)過(guò)程。隨著中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境的變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷本身所存在的不足，房地產(chǎn)營(yíng)銷必將繼續(xù)向前不斷發(fā)展。其主要的發(fā)展趨勢(shì)表現(xiàn)為服務(wù)營(yíng)銷的思想將逐步深入到房地產(chǎn)的營(yíng)銷過(guò)程中。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，即服務(wù)業(yè)的范疇，房地產(chǎn)業(yè)具有一些顯著的服務(wù)特征。隨著服務(wù)營(yíng)銷理念在中國(guó)的廣泛傳播，服務(wù)營(yíng)銷中的相關(guān)思想和營(yíng)銷方法將被房地產(chǎn)業(yè)普遍接受。全程整合營(yíng)銷將是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷的主流。將整合營(yíng)銷的理念運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程營(yíng)銷中，這是未來(lái)房地產(chǎn)營(yíng)銷的主流。

二、基于服務(wù)營(yíng)銷的房地產(chǎn)營(yíng)銷組合模式構(gòu)建

房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)的范疇房地產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要行業(yè)，它是一個(gè)包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等行業(yè)的產(chǎn)業(yè)部門。而且房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務(wù)產(chǎn)品的相關(guān)特性。

由此我們可以清楚地看到房地產(chǎn)產(chǎn)品具有服務(wù)產(chǎn)品普遍有的無(wú)形性、異質(zhì)性等特征，同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可移動(dòng)性與服務(wù)產(chǎn)品的不可儲(chǔ)存性具有一定的相似性。

服務(wù)業(yè)的營(yíng)銷是服務(wù)營(yíng)銷研究的傳統(tǒng)領(lǐng)域，服務(wù)營(yíng)銷的相關(guān)理論自然可以用來(lái)指導(dǎo)屬于服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)營(yíng)銷。同時(shí)，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很多服務(wù)產(chǎn)品的特性，所以服務(wù)營(yíng)銷的很多理論可以應(yīng)用到房地產(chǎn)營(yíng)銷的理論探討和實(shí)踐應(yīng)用之中?；谝陨嫌^點(diǎn)，本文試圖從服務(wù)營(yíng)銷的營(yíng)銷組合策略體系出發(fā)，來(lái)構(gòu)建房地產(chǎn)的營(yíng)銷組合策略模式。在充分考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的無(wú)形性及消費(fèi)者感知對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響的情況下，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程出發(fā)，以服務(wù)營(yíng)銷的理論為基本出發(fā)點(diǎn)，借鑒服務(wù)營(yíng)銷的7PS策略，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)營(yíng)銷組合模式應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策咯、渠道策略、溝通策略、人員策略、有形展示策略和過(guò)程策略。

產(chǎn)品策略。根據(jù)房地產(chǎn)整體產(chǎn)品概念，房地產(chǎn)產(chǎn)品包括了其所提供的空間、戶型，小區(qū)的規(guī)劃、景觀、建筑風(fēng)格、建筑質(zhì)量、配套、公共部分裝修，樓盤的區(qū)位、品牌、社區(qū)文化、物業(yè)管理服務(wù)和購(gòu)買過(guò)程服務(wù)，樓盤的升值潛力和樓盤所在區(qū)域的規(guī)劃等。因此，產(chǎn)品策略便是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，確定以上內(nèi)容的框架。其工作內(nèi)容包括了建筑策劃、品牌構(gòu)建、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的確定等。

價(jià)格策略。房地產(chǎn)樓盤的定價(jià)必須科學(xué)地根據(jù)樓盤造價(jià)、利潤(rùn)、稅金、地段、朝向、樓層、房地產(chǎn)市場(chǎng)利息率、物價(jià)指數(shù)和商品房的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、供求狀況、市場(chǎng)反應(yīng)周期曲線并結(jié)合樓盤的消化過(guò)程的規(guī)律性，進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)略性決策及過(guò)程控制。在房地產(chǎn)定價(jià)中，一是要控制好銷售前期、中期、后期的銷售比例和價(jià)格，二是要利用期房和現(xiàn)房的銷售各自優(yōu)勢(shì)，控制好預(yù)售階段，使現(xiàn)房能熱銷，以獲取項(xiàng)目的最大效益。

溝通策略。在接受了多年房地產(chǎn)廣告等促銷方式而進(jìn)行的教育后，消費(fèi)者日益成熟老練，對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的高下有著自己明確的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，普通的廣告說(shuō)辭、概念設(shè)計(jì)已難以讓他們動(dòng)心。開(kāi)發(fā)商們不能再局限于單方面的銷售促進(jìn)，而應(yīng)該注重與消費(fèi)者的有效溝通，徹底摒棄過(guò)去“教師爺式”的強(qiáng)加于人的促銷行徑，以積極的方式適應(yīng)顧客情感，建立基于共同利益上的新型關(guān)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷中的溝通策略包括傳統(tǒng)的促銷策略，如廣告，銷售促進(jìn)和公共關(guān)系同時(shí)，顧客關(guān)系管理己成為刀幾發(fā)商與顧客有效溝通最有成效的策略。

渠道策略。營(yíng)銷渠道是將產(chǎn)品山生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移給消費(fèi)者的途徑。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，主要有三種主要的營(yíng)銷渠道開(kāi)發(fā)商直銷、委托商銷售和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售。開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)自身的實(shí)力、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、樓盤素質(zhì)等因素選擇適當(dāng)?shù)那啦呗浴?/p>

有形展示策略。所謂“有形展示”，是指服務(wù)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的范疇中，一切可傳達(dá)服務(wù)特色及優(yōu)點(diǎn)的有形組成部分。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品具有無(wú)形性特征，并且該特性對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了種種特殊影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以借鑒服務(wù)營(yíng)銷理論中的有形展示策略，充分展示房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量及開(kāi)發(fā)商的良好形象，從而規(guī)避房地產(chǎn)無(wú)形性帶來(lái)的不利影響。房地產(chǎn)營(yíng)銷中的有形展示策略包括環(huán)境展示、人員展示、品牌載體以及信息溝通展示四大部分。

人員策咯。在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，營(yíng)銷人員對(duì)于顧客對(duì)樓盤質(zhì)量的理解具有相當(dāng)重要的作用。因此，房地產(chǎn)營(yíng)銷組合應(yīng)該充分考慮“人”的因素。人員策略既包括了營(yíng)銷人員的構(gòu)成、培訓(xùn)、管理、激勵(lì)、儀表、態(tài)度管理等，又包括了顧客參與程度的管理、顧客參與行為的管理、顧客與顧客之間的聯(lián)系等。

綜上所述，論文認(rèn)為基于有形產(chǎn)品營(yíng)銷理論建立起來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷組合模式，由于沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)產(chǎn)品的“服務(wù)”特征，不能有效地解決房地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)踐所遇到的實(shí)際問(wèn)題因此，論文從服務(wù)營(yíng)銷的理論出發(fā)，認(rèn)為房地產(chǎn)營(yíng)銷的組合策略應(yīng)該包括產(chǎn)品策略、價(jià)格策略、渠道策略、溝通策略、有形展示策略、人員策略和過(guò)程策略。該模式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)踐指導(dǎo)作用，還需要更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)檢驗(yàn)。是筆者以后將從事的研究和實(shí)踐工作。

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃管理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后評(píng)估制度

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、引言

計(jì)劃管理是現(xiàn)代企業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，它能夠協(xié)調(diào)企業(yè)各部門之間的工作，促進(jìn)資源的有效利用，降低企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想提高綜合效益，在實(shí)際工作中，就必須重視計(jì)劃管理工作。

二、計(jì)劃管理的概念

計(jì)劃管理是企業(yè)運(yùn)行過(guò)程中的重要工作，它是指設(shè)立目標(biāo)、制定政策、選擇科學(xué)合理的方案，以期能夠?qū)ΜF(xiàn)有資源進(jìn)行合理的使用，使企業(yè)的各項(xiàng)工作能夠獲得最大經(jīng)濟(jì)效益的活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工作，涉及到眾多方面，并且投資金額巨大，投資時(shí)間長(zhǎng)，參與者眾多，并且容易受到政策的影響。為了保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作的順利進(jìn)行，提高開(kāi)發(fā)工作的綜合效益，必須加強(qiáng)計(jì)劃管理工作，以協(xié)調(diào)企業(yè)運(yùn)行與外部環(huán)境之間的關(guān)系，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃管理的原則

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃管理的原則是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起指導(dǎo)作用的各種規(guī)則和制度的總稱，具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該堅(jiān)持以下幾項(xiàng)原則。

1、科學(xué)性。計(jì)劃的制定必須根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況，能夠?qū)ζ髽I(yè)的運(yùn)行發(fā)揮指導(dǎo)作用。要考慮到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方針和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況，正確處理開(kāi)發(fā)、銷售、現(xiàn)金流與成本之間的關(guān)系。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前就做好預(yù)測(cè)工作，并對(duì)企業(yè)的內(nèi)外條件進(jìn)行全面的分析，制定科學(xué)合理的行動(dòng)方案，

2、合理性。在明確目標(biāo)的前提下，做好工作與時(shí)間的安排。在制定計(jì)劃的過(guò)程中，應(yīng)該加強(qiáng)與各部門的協(xié)調(diào)與溝通，對(duì)各部門的工作進(jìn)行科學(xué)合理的安排，使各部門更好的開(kāi)展工作。

3、動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)受宏觀調(diào)控政策的影響比較大，并且市場(chǎng)需求時(shí)刻會(huì)發(fā)生變化，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)也時(shí)刻發(fā)生變化，因此在執(zhí)行計(jì)劃的過(guò)程中，必須加強(qiáng)對(duì)相關(guān)信息的反饋，并根據(jù)變化的情況及時(shí)調(diào)整有關(guān)計(jì)劃。加強(qiáng)月度檢查、季度檢查和年度檢查工作，將事前控制、事中控制和事后控制有機(jī)結(jié)合起來(lái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)控制，保證經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)劃管理的分類

1、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃。它是以整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目作為開(kāi)發(fā)對(duì)象，涉及到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，從項(xiàng)目中標(biāo)開(kāi)始，到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目后評(píng)估結(jié)束。在總體開(kāi)發(fā)過(guò)程中，以關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)作為骨干，例如開(kāi)工、開(kāi)盤、封盤、竣工、入住等等，通過(guò)協(xié)調(diào)和平衡之后形成。值得注意的是，總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃從全盤考慮，需要確保后期開(kāi)發(fā)計(jì)劃的連續(xù)性和一致性。而對(duì)于分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，允許在開(kāi)發(fā)后期，根據(jù)具體情況對(duì)成本、售價(jià)、利潤(rùn)做出相應(yīng)的調(diào)整。

2、公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。它是指公司在一個(gè)財(cái)年內(nèi)所有經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的集合，在編制的時(shí)候，主要根據(jù)董事會(huì)的決定、年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃而制定。管理范圍包括一個(gè)財(cái)政年度。就內(nèi)容來(lái)看，主要包括經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、各月的重點(diǎn)工作、為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)和措施等等。為了方便管理，常常將年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分為月度、季度、半年計(jì)劃，這樣便于管理和控制，確保年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中計(jì)劃管理的運(yùn)用

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)當(dāng)中，計(jì)劃管理是通過(guò)以下制度和規(guī)定發(fā)揮作用的，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)得以更好的實(shí)現(xiàn)。

1、計(jì)劃管理制度。健全完善的計(jì)劃管理制度是對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行合理安排的前提，有利于保證施工進(jìn)度，銷售進(jìn)度，提高企業(yè)的管理水平，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行，并提高各部門的工作效率。

2、計(jì)劃模板。要想順利開(kāi)展計(jì)劃管理工作，建立完善的計(jì)劃模板體系是十分必要的。也就是常說(shuō)的報(bào)表，通過(guò)對(duì)這些報(bào)表進(jìn)行研究和分析，能夠掌握企業(yè)的運(yùn)行情況，為制定計(jì)劃，做出正確的決策提供合理的依據(jù)。

3、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，主要是明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的節(jié)奏，具體包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：分幾期開(kāi)發(fā)建設(shè)，開(kāi)發(fā)周期多長(zhǎng)，每期的開(kāi)發(fā)量，動(dòng)工的時(shí)間，基礎(chǔ)施工時(shí)間、開(kāi)盤時(shí)間、封頂時(shí)間、竣工時(shí)間等等，都要明確下來(lái)。當(dāng)開(kāi)發(fā)節(jié)奏明確之后，相關(guān)的人員和工作安排也就容易得多，也有利于管理工作的順利開(kāi)展。

4、月度運(yùn)行報(bào)表。包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的實(shí)施情況以及下個(gè)月工作的重點(diǎn)和安排。通過(guò)對(duì)月度經(jīng)營(yíng)情況、銷售情況、項(xiàng)目實(shí)施情況、項(xiàng)目綜合管理情況進(jìn)行分析，可以為制定相關(guān)的管理計(jì)劃提供科學(xué)合理的安排，有利于提高管理水平和管理效率。

六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中計(jì)劃管理存在的問(wèn)題與完善

1、存在的問(wèn)題。盡管計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中早已得到運(yùn)用，并取得較好的效果，然而，由于受到多方面因素的影響，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中計(jì)劃管理仍然存在著一些問(wèn)題與不足，總的來(lái)說(shuō)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。第一、思想重視不夠。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)容易受到外部因素的影響，然而相關(guān)人員的思想觀念卻沒(méi)有改變，計(jì)劃工作趕不上變化的實(shí)際情況，往往對(duì)房地產(chǎn)的進(jìn)度、質(zhì)量、成本等造成不利影響。因而，為了改變這種情況，相關(guān)負(fù)責(zé)人必須轉(zhuǎn)變思想觀念，高度重視計(jì)劃管理工作。第二、執(zhí)行力不夠。計(jì)劃管理是企業(yè)非常重要的工作，然而，如何將計(jì)劃執(zhí)行的關(guān)鍵是人。但目前很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡管計(jì)劃管理工作做到位，也制定了相關(guān)計(jì)劃管理制度，但是執(zhí)行力不夠，很多的工作沒(méi)有落到實(shí)處，最終影響了計(jì)劃管理工作的實(shí)際效果。第三、缺乏后評(píng)估制度。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)中，當(dāng)某一階段性的目標(biāo)完成之后，往往需要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估管理。但是，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏后評(píng)估制度，對(duì)相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)沒(méi)有進(jìn)行總結(jié)，制約了計(jì)劃管理工作的提高。

2、完善對(duì)策。為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前計(jì)劃管理工作中存在的問(wèn)題，提高企業(yè)的效益，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，筆者認(rèn)為可以采取以下對(duì)策。第一、提高思想認(rèn)識(shí)。由于房地產(chǎn)容易受到外部因素的影響，因此，企業(yè)負(fù)責(zé)人必須提高對(duì)計(jì)劃管理工作的思想認(rèn)識(shí)，認(rèn)真編制計(jì)劃，并做好管理工作，以便對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、成本進(jìn)行合理的控制，充分發(fā)揮計(jì)劃管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的作用。第二、提高執(zhí)行力。事實(shí)證明，企業(yè)和企業(yè)之間的差距在于執(zhí)行力。執(zhí)行力較差嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合效益的提高。因此，今后在實(shí)際工作中應(yīng)該提高執(zhí)行力，保證計(jì)劃管理工作的效果?？梢圆扇≈贫ㄏ嚓P(guān)的規(guī)定，明確相關(guān)人員的責(zé)任的方式，也可以采取健全獎(jiǎng)懲激勵(lì)機(jī)制的方式來(lái)提高企業(yè)的執(zhí)行力。第三、建立后評(píng)估制度。在實(shí)際工作中，當(dāng)某一階段性目標(biāo)完成之后，應(yīng)該立即對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行后評(píng)估管理，關(guān)鍵內(nèi)容是對(duì)項(xiàng)目在進(jìn)度執(zhí)行方面的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，以便為將來(lái)的工作提供借鑒和指導(dǎo)。

七、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，計(jì)劃管理對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。今后在實(shí)際工作中，我們需要認(rèn)識(shí)計(jì)劃管理存在的問(wèn)題，并根據(jù)實(shí)際情況采取相應(yīng)的策略，做好計(jì)劃管理的各項(xiàng)工作，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合效益。

參考文獻(xiàn)：

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[3]程志超.淺談當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理[J].科技信息,2009(29)

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)論文范文

   我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不斷走向理性和規(guī)范，然而房產(chǎn)地營(yíng)銷策劃仍處于初級(jí)階段，一方面，開(kāi)發(fā)商不重視營(yíng)銷策劃，或雖重視但缺乏系統(tǒng)的理論方法來(lái)指導(dǎo)工作實(shí)踐，另一方面，一些策劃人不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱，一些所謂的營(yíng)銷專家正將營(yíng)銷策劃導(dǎo)入歧途。這在一定程度上加劇了大量商品房空置，造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。

    為此，筆者立足于當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展大環(huán)境，針對(duì)成都房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的現(xiàn)狀，結(jié)合成都某房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃實(shí)際，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃過(guò)程的重點(diǎn)內(nèi)容和操作流程進(jìn)行了闡述，分析了當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，構(gòu)建了房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的框架。在實(shí)證研究中，通過(guò)對(duì)成都H房地產(chǎn)公司的實(shí)際情況論述，同時(shí)對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)、價(jià)格調(diào)整、廣告推廣進(jìn)行了詳實(shí)的闡述。本文試圖在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃上進(jìn)行一些有益的探討研究，希望總結(jié)出一套既科學(xué)又切實(shí)可行的房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃框架，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供有益的幫助。同時(shí)，筆者通過(guò)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的實(shí)際操作來(lái)佐證房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論，使理論與實(shí)踐相互映證，期望對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃實(shí)踐起到一定的指導(dǎo)作用。

   關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)，營(yíng)銷策劃，產(chǎn)品定價(jià)，價(jià)格調(diào)整，廣告推廣

   ABSTRACT：

   Our country real estate industry development moves towards the rationality and the standard unceasingly, however the real estate marketing plan still was at the initial stage, on the one hand, the developer did not take the marketing plan, but although or took to lack the system the theory method to instruct the working practice, On the other hand, some moving spirits did not understand but any is the true plan, the plan behavior capriciousness strong the scientific nature is weak, some so-called marketing expert is inducting the marketing plan the wrong road. This intensified to a certain extent the massive commodity apartments vacant, creates the social resources the enormous waste.

   Therefore, the author bases on the current Chinese real estate development macroenvironment, in view of the Chengdu real estate marketing plan present situation, links to the Chengdu some real estate enterprise project marketing plan reality, has carried on the elaboration to the real estate marketing plan process key content and the operation flow, Has analyzed the current domestic real estate market present situation, has constructed the real estate marketing plan frame. In the real diagnosis research, through to the Chengdu H Real estate company's actual situation elaboration, simultaneously to the product fixed price, the price adjustment, the advertisement promotion has carried on the detailed elaboration. This article attempts in the real estate marketing plan to conduct some beneficial discussion research, hoped summarizes a set both the science and the practical and feasible real estate marketing plan frame, provides the beneficial help for the property development enterprise. At the same time, the

   author through the real estate marketing plan actual operation evidence real estate marketing plan theory, causes the theory and the practice reflects the card mutually, expected practices certain instruction function to the real estate marketing plan.

   Key word: Real estate enterprise, marketing plan, product fixed price, price adjustment, advertisement promotion

   一．緒論

   1．1研究背景

   隨著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐漸完善和上世紀(jì)末中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“軟著陸”成功，中國(guó)已進(jìn)入一輪以住房、汽車為主導(dǎo)消費(fèi)品拉動(dòng)的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)時(shí)期。2003年國(guó)務(wù)院頒布的18號(hào)文件在對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了方向性指導(dǎo)的同時(shí)，宣布房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，肯定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資已成為帶動(dòng)地域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體之一。特別是自1998年取消城鎮(zhèn)職土福利分房制度以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始迅速市場(chǎng)化，市場(chǎng)竟?fàn)幦找婕觿?，企業(yè)盈利能力同比降低。

    由于開(kāi)發(fā)商自身實(shí)力及營(yíng)銷策略不當(dāng)?shù)纫蛩氐挠绊懀袌?chǎng)出現(xiàn)各種問(wèn)題:爛尾樓、空置房、問(wèn)題房、區(qū)域殘局不計(jì)其數(shù)。尤其在營(yíng)銷策劃上極不到位;一方面，一些策劃人還不懂得什么是真正的策劃，策劃行為隨意性強(qiáng)而科學(xué)性弱;一方面，一些所謂的營(yíng)銷專家正在將營(yíng)銷策劃導(dǎo)入歧途。

    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是通過(guò)對(duì)銷售時(shí)機(jī)、樓盤區(qū)位、配套設(shè)施、消費(fèi)對(duì)象、建筑設(shè)計(jì)、材料設(shè)備、物業(yè)管理及鄰近樓盤情況等全方位的分析調(diào)查，制定與此相適應(yīng)的營(yíng)銷策略以指導(dǎo)實(shí)踐和取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。營(yíng)銷策劃的最終目的是把房屋這一商品推銷給消費(fèi)者，它是以創(chuàng)造消費(fèi)者需求并滿足其需求為核心，以系統(tǒng)的產(chǎn)品銷售或勞務(wù)提供為手段的全方位決策的經(jīng)營(yíng)行為。不做營(yíng)銷策劃或營(yíng)銷策劃介入過(guò)晚，導(dǎo)致投資策略失誤，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不對(duì)路，以至到了中期盡管投入大量的人力宣傳推銷，仍然有大量商品房滯銷。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門多次為消化空置商品房采取了不少措施，但空置商品房量仍呈上升態(tài)勢(shì)。

    由于營(yíng)銷策劃過(guò)程中出現(xiàn)的上述問(wèn)題，很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入了困境，因此，如何規(guī)范地做好房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃，使房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)銷策劃上盡可能地少走或不走彎路，盡量降低房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的盲目性，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展，成為本課題研究的主題。

   1．2研究的意義

   隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的建立，特別是中央深化住房制度改革政策的出臺(tái)及住宅業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用將日益顯現(xiàn)出來(lái)。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體現(xiàn)狀是:一方面各地房地產(chǎn)投資不斷升溫，增幅過(guò)大過(guò)快，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有相當(dāng)大的比重，出現(xiàn)了所謂的房地產(chǎn)熱。另一方面，是許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然是以產(chǎn)定銷，企業(yè)規(guī)模偏小，不注重質(zhì)量和品牌，忽視市場(chǎng)調(diào)研，盲目投資，開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品與市場(chǎng)脫節(jié)，致使大量的商品房閑置。

    目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)己由原來(lái)的賣方市場(chǎng)信息向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，因此，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。房地產(chǎn)企業(yè)想要在將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，在很大程度上取決房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷戰(zhàn)略及策劃，是否能生產(chǎn)適銷對(duì)路的，能以吸引顧客的產(chǎn)品，成為房地產(chǎn)公司把握住市場(chǎng)、成功營(yíng)銷的關(guān)鍵。

    房地產(chǎn)企業(yè)必須在房地產(chǎn)還未動(dòng)工之前就應(yīng)開(kāi)始著手營(yíng)銷戰(zhàn)略與營(yíng)銷策劃的思考，從投資決策地塊的選擇、配套、前期設(shè)計(jì)、施工、銷售乃至物業(yè)管理等一系列的問(wèn)題進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)和全程跟蹤，充分體現(xiàn)以銷定產(chǎn)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需要.房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃、方法與手段采取的是否正確，很大程度上決定著房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能否成功?，F(xiàn)代企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)是品牌的競(jìng)爭(zhēng)，營(yíng)銷策劃是產(chǎn)品定位、創(chuàng)造品牌的重要途徑，因此，企業(yè)如何制定好營(yíng)銷策劃將直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。這是論文研究的目的與意義。

   二．房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃理論分析

   2．1房地產(chǎn)市場(chǎng)概論

   2．1．1房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響因素

   房地產(chǎn)市場(chǎng)與其它市場(chǎng)一樣要受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境、人口、供應(yīng)者與需求者等因素的影響。在現(xiàn)階段，影響國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

    宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。作為微觀經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)必然要受國(guó)際、國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。

    政府政策環(huán)境。政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)政策及金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范和影響。政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響主要通過(guò)以下方面來(lái)體現(xiàn)。第一，政府對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)和使用計(jì)劃直接影響到土地的供應(yīng)，從而影響到房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況；第二，政府通過(guò)各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)的價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；第三，政府通過(guò)房地產(chǎn)交易政策影響房地產(chǎn)的流通狀況。

    人口統(tǒng)計(jì)環(huán)境。市場(chǎng)是由人構(gòu)成的，房地產(chǎn)業(yè)受城市或地區(qū)的人口規(guī)模與增長(zhǎng)率、人口的年齡結(jié)構(gòu)與民族構(gòu)成、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、地區(qū)的特征和人口遷移等因素的影響。

    產(chǎn)品的供應(yīng)者。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展還很不成熟，行業(yè)利潤(rùn)率提高，吸引了眾多的市場(chǎng)進(jìn)入者。隨著市場(chǎng)的日益完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要走專業(yè)化的發(fā)展道路，提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品。

    產(chǎn)品的需求者。如果需求者很少，在這種產(chǎn)品的交易過(guò)程中，競(jìng)爭(zhēng)程度就會(huì)低，反之，競(jìng)爭(zhēng)程度會(huì)很高?，F(xiàn)階段，隨著國(guó)家鼓勵(lì)購(gòu)房的政策出臺(tái)，，需求者和潛在需求者數(shù)量龐大，但由于價(jià)格與收入等原因，有效需求相對(duì)不足。以北京市為例，調(diào)查顯示，成都居民的購(gòu)房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%調(diào)查者期望值處于3000-5000元/平方米。但是，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在價(jià)位分布上呈現(xiàn)中間大、兩頭小的趨勢(shì)。價(jià)位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右，而價(jià)位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相對(duì)較少。即市場(chǎng)上樓盤的供給，有一半左右的供需結(jié)構(gòu)的矛盾。與商品房空置量日益增加的狀況截然相反的是，經(jīng)濟(jì)適用房出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，這充分暴露出我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的供求錯(cuò)位。因此，需要政府與開(kāi)發(fā)商共同努力，培育和發(fā)展?jié)撛诘男枨蟆?/p>

    其它因素，包括城市建設(shè)、交通發(fā)展等。與其它商品市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性問(wèn)題尤為突出，不同地區(qū)的消費(fèi)者對(duì)不同房產(chǎn)的偏好不同。在城市建設(shè)的規(guī)劃上，不同地區(qū)有不同地區(qū)的特色，交通狀況等也不盡相同。所對(duì)應(yīng)的目標(biāo)客戶群也會(huì)有所差別。

   2．1．2房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性

   房地產(chǎn)作為一種商品，有其特殊性，如不可移動(dòng)性、耐用持久性、唯一性和價(jià)值高昂等特點(diǎn)。房地產(chǎn)的商品特性決定了房地產(chǎn)的市場(chǎng)特性。

    1．市場(chǎng)供給缺乏彈性

    供給彈性是指生產(chǎn)者對(duì)市場(chǎng)需求或價(jià)格變化的反應(yīng)敏感程度。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的位置、稀缺、不可替代、建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)通常在短時(shí)間內(nèi)很難增大其市場(chǎng)供應(yīng)量。

    2．市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

    因?yàn)榉康禺a(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量的差異，市場(chǎng)供給的房地產(chǎn)一般不是同質(zhì)商品，所謂不同質(zhì)商品是指一類商品的內(nèi)部，由于可按不同方式或標(biāo)準(zhǔn)劃分，而導(dǎo)致商品質(zhì)量上的差異。

    3．市場(chǎng)的區(qū)域性

    一方面由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)按城市或地區(qū)被分割成許許多多自成一體，甚至彼此隔離的地方市場(chǎng)。這些市場(chǎng)的繁榮與衰退直接取決于城市的繁榮與衰退。另一方面由于房地產(chǎn)固定性、稀缺性、永久性等特點(diǎn)決定房地產(chǎn)產(chǎn)品范圍較一般商品要小，房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售對(duì)象，一般也只能是同一范圍內(nèi)的需求者。正是由于城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，各地方市場(chǎng)的供求和價(jià)格水平往往有很大的差別，而這種房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域性落差，就直接反映不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度。

    4．市場(chǎng)的周期性

    房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)一樣表現(xiàn)出很強(qiáng)的周期性。經(jīng)研究，經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資周期之間的關(guān)系密切，二者的相關(guān)系數(shù)為0.86，屬高度相關(guān)；二者的波動(dòng)同步，只是波動(dòng)幅度不同而已；二者的波動(dòng)周期也大致吻合。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一般滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其發(fā)展進(jìn)程不僅限于自身的發(fā)展沖動(dòng)，而且更主要地取決于能否與其他產(chǎn)業(yè)協(xié)同共進(jìn)。除此之外，房地產(chǎn)市場(chǎng)還具有季節(jié)性、長(zhǎng)期性和隨機(jī)變動(dòng)等特點(diǎn)。長(zhǎng)期性變動(dòng)通常預(yù)示著整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總趨勢(shì)。

    5．市場(chǎng)容量難以估算

    由于房地產(chǎn)需求的廣泛性、多樣性、融資性、長(zhǎng)期性等特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量的估算十分困難。

    6．市場(chǎng)的政府主導(dǎo)性

    房地產(chǎn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下屬于私人財(cái)產(chǎn)，其所有者應(yīng)具有自由處置的權(quán)利。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)使用有著巨大的外部效應(yīng)，因此若聽(tīng)任私人自由經(jīng)營(yíng)，極有可能使得土地資源在使用與分配上不能達(dá)到合理配置。因此，政府為了增進(jìn)全社會(huì)福利，勢(shì)必要?jiǎng)佑谩肮姍?quán)力”，對(duì)土地的利用與分配做合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上是一個(gè)較易受政府干預(yù)的市場(chǎng)，是一個(gè)政府主導(dǎo)型市場(chǎng)。由于國(guó)家性質(zhì)決定，我國(guó)的土地屬國(guó)家所有，受政府干預(yù)的特點(diǎn)更為突出。

   2．2房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃理論和方法

   美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書編篡委員會(huì)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃作了如下總結(jié):

   第一，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是在現(xiàn)實(shí)所提供的條件的基礎(chǔ)上針對(duì)房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品進(jìn)行的謀劃。

    第二，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃具有明確的目的性，即如何將房地產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目和產(chǎn)品最大程度滿足市場(chǎng)需求，從而更好地運(yùn)作項(xiàng)目，賺取更大利潤(rùn)。

    第三，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃可以比較與選擇方案。

    第四，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃是按特定程序運(yùn)作的系統(tǒng)工作。

    房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的方法主要有兩種:一種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃法，即從開(kāi)發(fā)商獲得土地使用權(quán)、市場(chǎng)調(diào)查、消費(fèi)者行為心理分析直到物業(yè)管理全過(guò)程的策劃，即謀劃和決策某個(gè)項(xiàng)目是否該上馬和該開(kāi)發(fā)什么產(chǎn)品的過(guò)程。另一種則是具體針對(duì)某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品所開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)查、依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查做出最佳銷售方案的過(guò)程。

   三．成都房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

   3．1成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本勢(shì)態(tài)

   3．1．1成都住宅建設(shè)持續(xù)增長(zhǎng)

   近年來(lái)，成都市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)了持續(xù)增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭。2006年成都市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資414.21億元，比2005年增長(zhǎng)17.2 % ；2006年，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資714.8億元，同期增長(zhǎng)17.1%;房地產(chǎn)完成的投資量和增幅在全國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市中名列第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住房消費(fèi)拉動(dòng)成都市GDP增長(zhǎng)達(dá)4.1個(gè)百分點(diǎn)。商品住宅建設(shè)的投資比重逐年上升，使房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)得到了持續(xù)優(yōu)化。2006年全市完成商品住房投資314億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重進(jìn)一步上升到71% 。經(jīng)過(guò)多年的努力，全市人均居住面積己經(jīng)由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米，高于全國(guó)平均水平。成都人基本實(shí)現(xiàn)每人一間房。

   3．1．2成都住宅建設(shè)與城市發(fā)展方向同步

   邁入新世紀(jì)，成都市的住宅建設(shè)與城市總體布局、與向東向南的發(fā)展規(guī)劃趨向逐步靠攏。市郊低廉的地價(jià)和良好的自然環(huán)境，“五路一橋”等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)大調(diào)整以及城市向東向南發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合理布局。城東錦江區(qū)、成華區(qū)的房地產(chǎn)投資逐漸回暖，并引發(fā)了一股房地產(chǎn)郊區(qū)開(kāi)發(fā)熱潮。2006年，成都14個(gè)郊區(qū)(市)縣共投資70.64億元，施工面積增幅達(dá)39%。

   3．1．3成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍

   隨著城鎮(zhèn)住房體制改革的不斷深入，通過(guò)政策拉動(dòng)、房改帶動(dòng)、金融助動(dòng)、市場(chǎng)啟動(dòng)等措施的積極開(kāi)展，成都市居民個(gè)人購(gòu)房呈現(xiàn)不斷上升的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)日趨活躍。在城鎮(zhèn)居民人均生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)中，居住消費(fèi)所占的比重從1990年的0. 8%上升到2006年的24.97%，個(gè)人購(gòu)房己成為商品房銷售的主體，老百姓自己已經(jīng)成為成都市住房消費(fèi)的主體，住房消費(fèi)水平也從單純追求房屋居住面積滿足基本生活需求發(fā)展到數(shù)量、質(zhì)量并重的高層次消費(fèi)階段。成都商品房銷售規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。

    另外，隨著三環(huán)路、繞城高速公路通車以及對(duì)城市周邊地區(qū)輻射的增強(qiáng)，成都近郊的房?jī)r(jià)大幅上漲，2006年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，城鎮(zhèn)居民用于居住的支出位居西部大中城市首位，緊追沿海發(fā)達(dá)城市。同時(shí)，居民的家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出在全國(guó)大中城市中位居第10位，并高出35個(gè)大城市平均水平元。近年來(lái)，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)活躍，政府組織的房地產(chǎn)交易會(huì)，極大地凝聚了市場(chǎng)人氣，掀起了商品房的銷售熱潮。

   四．案例分析——成都市H房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷策劃

   根據(jù)科特勒的定義，產(chǎn)品是指能夠提供給市場(chǎng)以滿足需要和欲望的任何東西。房地產(chǎn)產(chǎn)品是由核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品所組成的立體復(fù)合體。H房地產(chǎn)公司的核心產(chǎn)品層次是指房地產(chǎn)產(chǎn)品為消費(fèi)者所提供的最基本的效用和利益，是從使用價(jià)值角度對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品概念的理解。消費(fèi)者購(gòu)買某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的目的并非是為了擁有該產(chǎn)品實(shí)體，而是為了獲得滿足自身某種需要的效用和利益，即為了提高自己的生活質(zhì)量，更方便、更舒適的進(jìn)行工作和生活，滿足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地產(chǎn)公司的營(yíng)銷管理者的任務(wù)，就是從滿足消費(fèi)者的需求出發(fā)，揭示消費(fèi)者購(gòu)買每一房地產(chǎn)產(chǎn)品的真正目的。H房地產(chǎn)公司的形式產(chǎn)品層次是核心產(chǎn)品層次的外在表現(xiàn)形式，是消費(fèi)者選購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的直觀依據(jù)，一般表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量、地段、用途、套型、面積、朝向、樓層、外墻裝飾、品牌以及周圍設(shè)施等特征。附加產(chǎn)品層次又稱延仲產(chǎn)品層次，它是消費(fèi)者通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)品的購(gòu)買和使用所得到的附加服務(wù)以及附加利益的總和，它表現(xiàn)為H房地產(chǎn)公司的商品房在銷售過(guò)程中的信息咨詢，產(chǎn)品說(shuō)明，按揭保證、裝修，代為租賃以及物業(yè)管理等。H產(chǎn)品的構(gòu)成層次如圖所示。[論-文-網(wǎng) LunWenData]

   H房地產(chǎn)公司住宅的營(yíng)銷，不僅僅銷售單獨(dú)的房地產(chǎn)有形產(chǎn)品，同時(shí)向顧客提供其核心需求及附加的服務(wù)，即將核心產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?yōu)樾问疆a(chǎn)品，并在此基礎(chǔ)附加多種利益，客戶購(gòu)買的是一個(gè)整體房地產(chǎn)產(chǎn)品系統(tǒng)。因此，H房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)過(guò)程中從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到每戶的戶型結(jié)構(gòu)，從建筑物的外觀式樣到房屋的建筑質(zhì)量，從業(yè)務(wù)人員的銷售服務(wù)到業(yè)主入住后的物業(yè)管理，都進(jìn)行了充分的策劃和準(zhǔn)備，以適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展變化和消費(fèi)者的需求，從而贏得顧客和占有市場(chǎng)，取得持續(xù)的竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)。

   4．1成都市H房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位分析

   市場(chǎng)定位是指企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)上同類產(chǎn)品竟?fàn)帬顩r，針對(duì)顧客對(duì)該類產(chǎn)品某些特征或?qū)傩缘闹匾暢潭?，為木企業(yè)產(chǎn)品塑造有力的、與眾不同的鮮明個(gè)性，并將其形象生動(dòng)地傳遞給顧客，以求得顧客的認(rèn)同。

    根據(jù)周邊樓盤及市場(chǎng)調(diào)查，結(jié)合H房地產(chǎn)企業(yè)周邊區(qū)域竟?fàn)帉?duì)手的情況，在分析項(xiàng)目自身資源的基礎(chǔ)上，充分挖掘項(xiàng)目的核心竟?fàn)巸?yōu)勢(shì)，通過(guò)制定完整的舒適生活體系，充分將項(xiàng)目侶導(dǎo)的“法式尊邸，人文世家”訊速在市場(chǎng)上傳播，使H房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)的項(xiàng)目區(qū)分開(kāi)來(lái)，讓顧客明顯感覺(jué)和認(rèn)識(shí)到這種差別，并在顧客心目中占有特殊的位置，從而最終得到市場(chǎng)的認(rèn)可。

    國(guó)際風(fēng)尚，舒適生活，代表著一種高性價(jià)比的產(chǎn)品，同時(shí)，又是很多人可以輕松擁有的生活享受，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力。木項(xiàng)目的目標(biāo)就是打造成為成都中高檔樓盤的典范，成為成都市同類產(chǎn)品市場(chǎng)中的表率，以其優(yōu)越的性價(jià)比，贏得消費(fèi)者的一致追捧。

   最后，H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位是:成都市中高檔住宅市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，具有國(guó)際時(shí)尚的綠色家園。

   4．2成都市H房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)策劃

   從房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)行為來(lái)看，“開(kāi)發(fā)商看單價(jià)，顧客看總價(jià)”。所以，H房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略要結(jié)合以下策略視情況而綜合運(yùn)用。

   1．總體定價(jià)策略

    從房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的主要目的來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)總體的定價(jià)策略一般可分為低價(jià)策略、高價(jià)策略、中價(jià)策略三種。每種定位策略各有不同的定價(jià)依據(jù)。

  （1)低價(jià)策略

    采用低價(jià)策略，一般以提高市場(chǎng)占有率為其主要目標(biāo)，而營(yíng)銷利潤(rùn)往往為次要目標(biāo)。該策略適宜實(shí)力雄厚的公司進(jìn)入新的市場(chǎng)。

   （2)高價(jià)策略

    采用高價(jià)策略的主要目的是在短時(shí)間內(nèi)賺取暴利，而市場(chǎng)銷量與市場(chǎng)占有率可能無(wú)法同時(shí)提高，現(xiàn)實(shí)中高價(jià)策略公司需謹(jǐn)慎使用。

   （3)中價(jià)策略

    這種策略適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，房地產(chǎn)企業(yè)希望在現(xiàn)有的市場(chǎng)狀況下保持其市場(chǎng)占有率。

   2．過(guò)程定價(jià)策略

    房地產(chǎn)銷售全過(guò)程是指開(kāi)發(fā)的樓盤或小區(qū)從預(yù)售開(kāi)始到售完為止的全過(guò)程。在實(shí)際營(yíng)銷中，市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境可能相當(dāng)復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要在確定總體定價(jià)策略后，根據(jù)實(shí)際情況確定其銷售全過(guò)程的定價(jià)策略。營(yíng)銷過(guò)程定價(jià)策略一般有以下幾種:

    （1)低開(kāi)高走定價(jià)策略

    低開(kāi)高走定價(jià)策略就是隨施土建筑物的成形和不斷接近竣土，根據(jù)銷售進(jìn)展情況，每到一個(gè)調(diào)價(jià)時(shí)點(diǎn)，按預(yù)先確定的幅度調(diào)高一次售價(jià)的策略，也就是價(jià)格有計(jì)劃定期提高的定價(jià)策略。大多數(shù)開(kāi)發(fā)商都采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略。

    （2)高開(kāi)低走定價(jià)策略

    這種定價(jià)策略類似“吸脂定價(jià)策略”，正如將一鍋牛奶中的油脂(精華)部分一一撇走的做法一樣，其目的是開(kāi)發(fā)商在新的開(kāi)發(fā)樓盤上市初期，以高價(jià)開(kāi)盤銷售，迅速?gòu)氖袌?chǎng)上取得豐厚的營(yíng)銷利潤(rùn)，然后降價(jià)銷售，力求盡快投資收回。

    （3)穩(wěn)定的價(jià)格策略

    這種價(jià)格策略是指整個(gè)營(yíng)銷期間，樓盤的售價(jià)始終保持相對(duì)穩(wěn)定，既不大幅提價(jià)，也不大幅降價(jià)。

    根據(jù)H房地產(chǎn)公司以往的銷售經(jīng)驗(yàn)表明，前期低價(jià)入市，促進(jìn)轟動(dòng)性的銷售效果，然后分批加推單位，逐步提升售價(jià)，是銷售過(guò)程中實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的穩(wěn)健而又切合實(shí)際的方式。因此H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目繼續(xù)沿用此策略，便于在總體銷售速度和銷售價(jià)格之間取得最佳的平衡。

   3．時(shí)點(diǎn)定價(jià)策略

    時(shí)點(diǎn)和折讓定價(jià)策略，即以銷售價(jià)格為基準(zhǔn)，根據(jù)不同的銷售情況適當(dāng)調(diào)整各出售單位價(jià)格的策略，先根據(jù)建造好的商品房定出一個(gè)基本價(jià)格，然后再以各種折扣和折讓來(lái)刺激中間商或客戶，以促進(jìn)銷售。在H房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過(guò)程中，可給予以下幾種折扣方式。

    ①在雙休日與法定假期給予額外99折優(yōu)惠。

    ②在開(kāi)盤和房交會(huì)期間給予額外99折優(yōu)惠。

    ③一次性付款給予98折優(yōu)惠，首期三成給予99折優(yōu)惠。

   4．3成都市H房地產(chǎn)企業(yè)廣告策劃

   1．項(xiàng)目導(dǎo)入期廣告促銷

    H房地產(chǎn)企業(yè)一期項(xiàng)目的導(dǎo)入期，即開(kāi)盤前期。在此階段廣告的內(nèi)容是通知性的，廣告的運(yùn)作應(yīng)努力在短時(shí)間內(nèi)將產(chǎn)品概念灌輸?shù)侥繕?biāo)消費(fèi)者的頭腦中，讓產(chǎn)品在消費(fèi)者的心里建立正面的形象，激發(fā)其購(gòu)買欲望。H房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品牌宣傳H房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)秀的樓盤品質(zhì)、園林式社區(qū)生活方式、法蘭西國(guó)際時(shí)尚生活方式等。產(chǎn)品、品牌、文化概念的傳遞都要在這一段時(shí)間達(dá)到顯著的效果，以求在目標(biāo)消費(fèi)群體心目中建立H房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)際風(fēng)尚社區(qū)的園區(qū)形象，使目標(biāo)受眾對(duì)項(xiàng)目有較為全面的了解，對(duì)項(xiàng)目的帶來(lái)的生活產(chǎn)生向往，以產(chǎn)生購(gòu)買欲望，對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品，百萬(wàn)元的廣告費(fèi)用一次投入比分十次投入效果要明顯得多，大幅宣傳帶來(lái)的規(guī)模效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)銷售是十分顯著的。因此，對(duì)于導(dǎo)入期的廣告投入應(yīng)是全部銷售過(guò)程的廣告投入中最重要的部分，以求達(dá)到廣告宣傳量的飽和。

   2．項(xiàng)目成長(zhǎng)期，即項(xiàng)目的開(kāi)盤期

   在這一階段廣告的內(nèi)容是勸說(shuō)性的，廣告促銷應(yīng)強(qiáng)化H房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)定位與確立產(chǎn)品品牌個(gè)性，確定產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心中的心理定位，以便在高速成長(zhǎng)階段占據(jù)有利位置。

    在這一階段的廣告，應(yīng)側(cè)重于高品質(zhì)國(guó)際時(shí)尚生活與H房地產(chǎn)企業(yè)一期的對(duì)接。

   由于第一階段廣告實(shí)施中的國(guó)際時(shí)尚生活方式的侶導(dǎo)在目標(biāo)消費(fèi)群體中已產(chǎn)生共鳴，他們對(duì)于這種生活方式的追求也日漸強(qiáng)烈，在成長(zhǎng)期，將H房地產(chǎn)企業(yè)與其心目中理想生活相呼應(yīng)，以求實(shí)現(xiàn)銷售開(kāi)盤的理想預(yù)期。

    電視廣告對(duì)于完成上述對(duì)接可達(dá)到理想的效果。以及揭示H房地產(chǎn)企業(yè)成為“國(guó)際自由人的家”的遠(yuǎn)景生活。從而，帶了目標(biāo)客戶的尊崇感受和向往，并與其它竟?fàn)幤放朴行Р町惢?，形成H房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際風(fēng)尚品牌資產(chǎn)。值得注意的是:由于現(xiàn)代生活節(jié)奏加快，許多成功的商務(wù)人士可能要到晚上十點(diǎn)以后才有時(shí)間看電視，所以，將電視廣告安排在較晚的時(shí)間段可能效果更好，那個(gè)時(shí)段的廣告收費(fèi)也相對(duì)便宜一些。

    這種廣告宣傳片也可用于樓宇視頻系統(tǒng)的播放。此外，報(bào)紙廣告、電波傳送等媒體的廣告實(shí)施，也可對(duì)這一階段項(xiàng)目的銷售起到良好的促進(jìn)作用。

   3．項(xiàng)目成熟期廣告促銷

    項(xiàng)目經(jīng)歷了開(kāi)盤期后，銷售進(jìn)入較為平穩(wěn)的成熟期。在這一階段，廣告的內(nèi)容是以提醒廣大消費(fèi)者注意本案產(chǎn)品為主要目標(biāo)，對(duì)產(chǎn)品的品質(zhì)強(qiáng)化是廣告推廣的重點(diǎn)。就本項(xiàng)目而言，在這一階段，項(xiàng)目的建設(shè)已近完成，已購(gòu)房的消費(fèi)者同持幣待購(gòu)的消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展都十分關(guān)注。將項(xiàng)目的建設(shè)情況及時(shí)的向消費(fèi)者傳遞，同時(shí)讓他們看到項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中對(duì)公司之前的承諾的履行，這是H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目最好的銷售賣點(diǎn)。

    因此，在這一段的廣告運(yùn)作中應(yīng)側(cè)重于項(xiàng)目承諾與項(xiàng)目實(shí)施的對(duì)接?！半娨曎?gòu)房”是這一階段廣告宣傳的理想媒介。計(jì)劃購(gòu)房的精英人士對(duì)房地產(chǎn)類節(jié)目通常都會(huì)有所關(guān)注，這些欄目的節(jié)目制作要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)況，則會(huì)使購(gòu)房者更有信心和安全感。耳聽(tīng)為虛，眼見(jiàn)為實(shí)。將樓盤實(shí)景展現(xiàn)在消費(fèi)者的而前，將老客戶的居住生活展現(xiàn)在目標(biāo)群體而前，對(duì)他們是最好的吸引。

   4．項(xiàng)目衰退期廣告促銷

    當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)入衰退期，即尾盤期后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的銷售工作做總結(jié)。此時(shí)不宜花太多的資金投放在廣告上，所作的少量廣告也應(yīng)是圍繞在企業(yè)形象和品牌上下功夫，理想的銷售業(yè)績(jī)，購(gòu)房者的滿意和業(yè)主的忠誠(chéng)，這些都是對(duì)H房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目尾盤最好的推廣，同時(shí)，這些也將成為企業(yè)品牌的有效驗(yàn)證，為企業(yè)下一次的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)。

   五．結(jié)論

   房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷已從過(guò)去的“消費(fèi)者請(qǐng)注意”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢?qǐng)注意消費(fèi)者”的模式，房地產(chǎn)公司所做的任何調(diào)整都應(yīng)有利于更好地服務(wù)消費(fèi)者，向消費(fèi)者提供高附加值的產(chǎn)品，提高消費(fèi)者和市場(chǎng)營(yíng)銷的調(diào)研質(zhì)量，同時(shí)要重視消費(fèi)者的行為研究。任何組織都是在一定環(huán)境中從事活動(dòng)的，環(huán)境的特點(diǎn)及其變化趨勢(shì)必然會(huì)影響組織活動(dòng)的方向，內(nèi)容及方式的選擇。而對(duì)日益激烈的竟?fàn)?，開(kāi)發(fā)商們必須進(jìn)行經(jīng)營(yíng)理念的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷進(jìn)行深層次調(diào)整和整合策劃，這是房地產(chǎn)企業(yè)決勝未來(lái)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素之一。

    成都H房地產(chǎn)公司對(duì)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃，要做中國(guó)有竟?fàn)帉?shí)力的公司就要以客戶需求為導(dǎo)向，以市場(chǎng)為龍頭，以策劃工作牽頭引導(dǎo)其他工作，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)品型向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)化，從資源優(yōu)勢(shì)企業(yè)向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。

    本文在對(duì)H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃研究的寫作中，結(jié)合該公司的客觀實(shí)際，確定市場(chǎng)定位，最后制定了產(chǎn)品策劃、價(jià)格策劃、廣告策劃等一系列的房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃。運(yùn)用理論和實(shí)踐相結(jié)合的方法，對(duì)H房地產(chǎn)公司項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃作了較深入的研究。

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