房地產(chǎn)行業(yè)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)管 發(fā)展

近些年來，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了蓬勃發(fā)展。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，各地房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量眾多、構(gòu)成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現(xiàn)多元化的趨勢，因而房地產(chǎn)開發(fā)項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業(yè)地產(chǎn)、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作不能墨守成規(guī)，需要不斷探索和創(chuàng)新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運行，又要通過服務(wù)促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

一、目前房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作中存在的問題

（一）法律監(jiān)管制度的不完善

在房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作過程中由于可依據(jù)的法律法規(guī)出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監(jiān)管部門對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一些新問題缺乏針對性的管理依據(jù)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊申報尚不規(guī)范

房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊主要記錄房地產(chǎn)項目從開發(fā)到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經(jīng)營情況等內(nèi)容。監(jiān)管部門可以依據(jù)《項目手冊》對房地產(chǎn)項目實施跟蹤動態(tài)管理，掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，匯總房地產(chǎn)市場項目數(shù)據(jù)，實時了解房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營方面相關(guān)數(shù)據(jù)。

監(jiān)管部門雖要求相關(guān)企業(yè)定期填報報表、提供相關(guān)資料報送房地產(chǎn)管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監(jiān)管措施，企業(yè)未能及時填報的情況日益增多。大多數(shù)企業(yè)只是在房產(chǎn)項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經(jīng)在項目結(jié)束階段，前期的一些施工數(shù)據(jù)與實際發(fā)生時間相隔較久。因此房地產(chǎn)監(jiān)管部門無法對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施動態(tài)管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內(nèi)容中許多方面已與目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程實際進程不符，需進行調(diào)整。

（三）商品房售后保修缺乏監(jiān)管措施

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》等法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現(xiàn)逐年增多的趨勢，并且大多數(shù)投訴是集中在維修質(zhì)量問題上。即使部分房產(chǎn)企業(yè)對業(yè)主反映的質(zhì)量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質(zhì)量問題。對于這樣的投訴，由于房地產(chǎn)管理方面的法規(guī)并沒有對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保修不到位的處罰規(guī)定，作為監(jiān)管部門除了進行調(diào)解，督促房地產(chǎn)企業(yè)履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業(yè)并無可處罰的措施。

（四）房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)市場管理亟待加強

房地產(chǎn)中介行業(yè)架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)起到劑的作用。但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶來了很多的問題：一是房地產(chǎn)中介門檻極低，導致中介業(yè)務(wù)機構(gòu)之間形成巨大差異，加劇了各中介機構(gòu)之間的無序竟爭，不利于房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰和品牌化、專業(yè)化的發(fā)展；二是從業(yè)人員文化程度高低懸殊，素質(zhì)參差不齊，不利于整體形象和服務(wù)的提高；三是部分房產(chǎn)中介機構(gòu)暗箱操作頻繁，存在違規(guī)收費、吃差價、合同欺詐等違法違規(guī)行為，導致消費者對中介機構(gòu)難以信任，對中介機構(gòu)的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。

（五）商品房買賣合同中存在的問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發(fā)展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設(shè)廳和工商部門聯(lián)合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內(nèi)容并無明確規(guī)定，只能依靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內(nèi)容進行約定。容易造成購房者與房產(chǎn)企業(yè)在交房時對隱蔽工程的裝修質(zhì)量、所用建材標準、裝修技術(shù)工藝等方面產(chǎn)生不同看法，引發(fā)糾紛。監(jiān)管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管工作的對策與思路

針對上述問題，筆者對不同城市房地產(chǎn)管理部門進行調(diào)研和比較，從中得到了一些啟發(fā)，可以采取多種方式方法對房地產(chǎn)行業(yè)進行有效監(jiān)管。

（一）進一步完善住房保障法律制度。

由于目前缺失全國統(tǒng)一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發(fā)展提供了契機。各級人大以及地方政府應(yīng)當制定和完善有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)管理機制的法律規(guī)范，用法律的形式保證房地產(chǎn)行業(yè)正常運轉(zhuǎn)和可持續(xù)發(fā)展。

我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產(chǎn)動態(tài)的信息公開制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的誠信信息體系。

（二）繼續(xù)加強和完善項目手冊監(jiān)管。

在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地市房地產(chǎn)監(jiān)管部門實際，繼續(xù)加強和完善項目手冊的監(jiān)管。

首先要對項目手冊的內(nèi)容進行完善：根據(jù)項目情況和市場形勢數(shù)據(jù)的需要設(shè)置相應(yīng)的表格和報送時間，結(jié)合房地產(chǎn)信息系統(tǒng)對表格具體內(nèi)容的進行規(guī)定，通過對填報數(shù)據(jù)邏輯性和準確性判斷提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，最后對數(shù)據(jù)進行匯總分析，形成一個完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目信息收集、處理體系。

其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)的評選標準，對企業(yè)在外地開發(fā)項目情況也納入項目手冊填報內(nèi)容，在資質(zhì)申報中以填報后經(jīng)審核的赴外地開發(fā)項目業(yè)績?yōu)闇?。對嚴重違反項目手冊相關(guān)規(guī)定的企業(yè)處以暫停網(wǎng)簽合同備案。

（三）強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

各地房地產(chǎn)監(jiān)管部門除了依靠相關(guān)部門加強對施工單位的管理，提高工程質(zhì)量，特別是售后維修質(zhì)量外，更主要的是要創(chuàng)新監(jiān)管手段，強化房產(chǎn)項目售后維修的監(jiān)管。

建立房地產(chǎn)企業(yè)售后質(zhì)量保修體系，將售后質(zhì)量保修問題納入企業(yè)信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網(wǎng)絡(luò)等途徑向公眾公布，增強輿論對房產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督壓力。

進一步完善保修金制度。建立預(yù)先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經(jīng)濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經(jīng)濟利益，才能有效起到監(jiān)督作用。

（四）進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)行為，建立準入與淘汰機制。

房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的混亂、缺乏誠信和不規(guī)范經(jīng)營的現(xiàn)象已經(jīng)成為阻止其進一步發(fā)展的巨大障礙。一方面要提高從業(yè)企業(yè)的準入資質(zhì)。如北京2004年新出臺的《關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構(gòu)預(yù)存60萬元保證金在銀行的規(guī)定，無疑提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的門檻。另一方面，加強和完善對房地產(chǎn)中介及其執(zhí)業(yè)人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產(chǎn)中介和從業(yè)人員。

（五）完善和細化商品房買賣合同。

聯(lián)合各管理部門，針對經(jīng)紀機構(gòu)不規(guī)范備案的問題，規(guī)范經(jīng)紀機構(gòu)與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規(guī)范帶來的交易糾紛。

為規(guī)范精裝修房的交易，將精裝修方面相關(guān)內(nèi)容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規(guī)定，全面約定精裝修所用的材料、設(shè)備的品牌、規(guī)格、價位，盡量避免使用“優(yōu)質(zhì)”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設(shè)計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現(xiàn)出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規(guī)范程度。

結(jié)語

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加快，我國的房地產(chǎn)市場會在各級各類監(jiān)管部門強化服務(wù)，有效監(jiān)管下，更加健康、有序地向前發(fā)展。

參考文獻

[1] 楊秀攀. 住房保障監(jiān)管法律制度的完善[J]. 產(chǎn)業(yè)與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

在競爭日趨激烈和資金壓力過大的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)如何實現(xiàn)自身的穩(wěn)定、高速、持久發(fā)展已成為房地產(chǎn)企業(yè)必須思考的重要課題。然而，在當今經(jīng)濟形勢下，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式已不能幫助企業(yè)在市場中贏得有利地位，因此，要想在競爭激烈的房地產(chǎn)市場中保持優(yōu)勢地位，獲得持續(xù)快速擴張，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)尋求經(jīng)營模式、盈利模式上的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)運營模式需要擺脫“重型化”，轉(zhuǎn)向“輕資產(chǎn)運營模式”，即開啟“資產(chǎn)輕量化”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

目前，關(guān)于“輕資產(chǎn)”還沒有統(tǒng)一的、比較權(quán)威的定義，但是已經(jīng)有了一些表述。“輕資產(chǎn)”屬于企業(yè)的一種獨特資源，其內(nèi)涵為“資源基礎(chǔ)觀點”下“核心競爭力”的各個因素（這些因素包括企業(yè)所擁有的有價值的、稀少的、不易模仿的和難以替代的資源以及具有整合運用資源創(chuàng)造價值的獨特能力（Barney，1991）。這些資源不僅包括常見的品牌和專利，還包括市場基礎(chǔ)資產(chǎn)中強調(diào)的知識財產(chǎn)、客戶關(guān)系、渠道和網(wǎng)絡(luò)，以及其他諸如企業(yè)價值觀和文化、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、技術(shù)研發(fā)能力、產(chǎn)品營銷能力、租住文化、人力資源、管理制度和流程等無形資產(chǎn)（Arnit，1993）?？偟膩碚f，輕資產(chǎn)可以視為是企業(yè)在經(jīng)營過程中形成的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)競爭優(yōu)勢和價值增長的關(guān)鍵因素（劉艷軍，2010）。輕資產(chǎn)其實就是企業(yè)的一類資產(chǎn)，它們的特點在“輕”上，核心應(yīng)該是這些“虛”的東西（楊天波、景梁，2011）。

輕資產(chǎn)運營模式由麥肯錫咨詢公司首先提出，并于在之后得到廣泛推廣。有學者將輕資產(chǎn)運營定義為：在資源有限的形勢下，以智力資本的運營為基礎(chǔ)，杠桿利用各種資源，從而實現(xiàn)以最低的投入得到最大化的商業(yè)運營模式價值的戰(zhàn)略管理（孫黎、朱武祥，2003）。

輕資產(chǎn)運營模式的核心思想在于以杠桿原理充分利用各種外界資源，減少自身投入，集中自身資源于產(chǎn)業(yè)鏈利潤最高的階段，以提高企業(yè)的贏利能力。房地產(chǎn)企業(yè)的“輕資產(chǎn)運營模式”是指房地產(chǎn)開發(fā)從資金到開發(fā)、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)以及銷售各個環(huán)節(jié)均由高度專業(yè)化的公司分別完成，其資金更多的來源于社會大眾。輕資產(chǎn)模式并不要求房地產(chǎn)開發(fā)商操作整個過程，它在整個房地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色。這種輕資產(chǎn)模式的創(chuàng)新是企業(yè)解決債務(wù)危機的好辦法，更是為企業(yè)財務(wù)戰(zhàn)略調(diào)整奠定基礎(chǔ)，也是解決了資金鏈斷裂的重要舉措。

近年來，包括萬達、萬科、保利地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的龍頭企業(yè)都相繼提出了輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，隨著行業(yè)利潤率和杠桿率的長期下降，重資產(chǎn)將不再是房企的最佳選擇，而輕資產(chǎn)模式則會得到越來越多的用武之地。以萬達為例，2015年1月14日，萬達商業(yè)地產(chǎn)宣布與光大控股旗下的光大安石地產(chǎn)投資顧問有限公司、嘉實資本、四川信托和快錢支付清算信息有限公司分別簽署了有關(guān)設(shè)立合作投資消費平臺的協(xié)議。4家機構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達廣場。這20座萬達廣場的設(shè)計、建造、招商、營運、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達操作，使用萬達品牌，但不再介入投資領(lǐng)域，資產(chǎn)將歸投資者所有，萬達與投資方從凈租金收益中分成，以此減少資金壓力，大幅提升凈利潤率；這一舉措標志著萬達商業(yè)地產(chǎn)“輕資產(chǎn)’模式正式啟動。又如萬科為例，其年初宣布發(fā)展的小股操盤、社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)都屬于輕資產(chǎn)概念。同樣，保利地產(chǎn)大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)以及養(yǎng)老社區(qū)運營平臺，也是屬于輕資產(chǎn)。但并不是所有企業(yè)都適合輕資產(chǎn)運營模式，需要結(jié)合企業(yè)自身情況來進行判斷是否可以以輕資產(chǎn)模式來進行發(fā)展。輕資產(chǎn)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)很多傳統(tǒng)的優(yōu)勢會被淡化，而效率優(yōu)勢會被放大，另外，輕資產(chǎn)模式還會帶來過分依賴外包、產(chǎn)品質(zhì)量無法控制等風險，甚至在模式設(shè)計及運行中也會產(chǎn)生“空手道”、小即好、盲目追“輕”的誤區(qū)，因此不是所有的企業(yè)都能實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：保障性住房投資；回歸模型分析；對沖效應(yīng)

中圖分類號：F42 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-06-0-03

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)之于整個宏觀經(jīng)濟，有著引導、支撐及支柱的作用。另一方面，其之于整個社會，又是社會穩(wěn)定和改善國民生活水平的重要保證，因此房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性也不言而喻。而在這個特殊的行業(yè)內(nèi)，依照房屋的使用功能可劃分為多個類別，在居住用途的類別里又可分為保障性住房和商品性住房。保障性住房較之房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)其他類別的房屋又有其特殊性。

保障性住房在整個房地產(chǎn)行業(yè)中更加側(cè)重社會保障和改善民生的作用，與商品性住房作為支撐和帶動經(jīng)濟的屬性十分不同。而且，保障性住房建設(shè)中所包含的廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造等都是改善城鄉(xiāng)居民消費環(huán)境和條件的有效舉措，都將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴大消費。

（一）研究目的和意義

保障性住房對改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定的作用毋庸置疑，但是保障性住房的開發(fā)是否具有經(jīng)濟層面的作用，或者程度多大還存在著諸多爭議。筆者認為，保障房建設(shè)仍然與商品性住房一樣，需要投入相應(yīng)的人力、物力，因此這勢必會帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高整個房地產(chǎn)行業(yè)的增加值。

本文將從保障性住房的開發(fā)對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的影響作為切入點，利用一元線性回歸模型進行定性、定量分析，得出保障性住房投資對房地產(chǎn)增加值的貢獻程度，并總結(jié)出經(jīng)濟層面相關(guān)影響的本質(zhì)原因。

（二）保障性住房開發(fā)現(xiàn)狀

自從我國1994年7月，國務(wù)院了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，首次提出了具有保障性質(zhì)的政策性住房——“經(jīng)濟適用房”這一概念以來，一直到2010年6月，建設(shè)部的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》，首次把已經(jīng)出臺的各項公租房政策進行了統(tǒng)一，我國保障性住房體系經(jīng)歷了長足的發(fā)展。并且 “十二五”規(guī)劃綱要中也明確指出，“未來五年要建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%”。當然，2001年至2006年期間，土地出讓制度的引入也致使保障性安居工程經(jīng)歷過萎縮階段，但隨后國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，使得保障性住房體系得以重新確立。

由此可見，從2011年開始，保障性住房的開發(fā)與建設(shè)可謂進入了加速期。但與此同時，由于我國的保障性住房體系尚屬初建階段，與發(fā)達國家成熟的保障體系差距明顯，制度和機制中存在諸多漏洞，也從各個方面不同程度的暴露出一些問題。

總之，在我國保障性住房的開發(fā)逐步進入到高速發(fā)展階段的背景下，可以預(yù)見我國的保障性住房開發(fā)和建設(shè)規(guī)模也將提高，住房保障的深度和廣度將逐年加深、加大，并且我國的房地產(chǎn)市場也將逐步進入由保障性住房和商品性住房共同構(gòu)成的“雙軌制”時代。

二、保障性住房開發(fā)影響

（一）一般分析

自“經(jīng)濟適用房”這一概念被提出的隨后幾年，國家每年都以超過10%（1999年甚至達到61.3%）的增長速度逐步加大對經(jīng)濟適用房的投入。這種趨勢一直持續(xù)到2001年，在這一年土地出讓制度的引入刺激了各個地方政府出讓土地的積極性，這也是在分稅制改革之后地方政府的財政收入首次得到了極大的提高。但是，與此相關(guān)聯(lián)的政策、制度沒有及時配套，導致了土地出讓資金使用不甚規(guī)范，這也從一定程度上削弱了政府開發(fā)、投資保障性住房的積極性。從以上圖表可以看出，2001年以后，經(jīng)濟適用住房投資額、增長速度以及所占比重都明顯下降，尤其以經(jīng)適房投資占房地產(chǎn)投資比重走勢線（圖2）表現(xiàn)最為明顯。在“十一五”期間，保障性住房體系又得到了重新確立與重視，因此2005年以后，經(jīng)濟適用房的投資額與增長率又顯著放大，并且所占房地產(chǎn)投資比重趨于穩(wěn)定。

雖然從圖1中可以看出經(jīng)適房投資占房地產(chǎn)投資總量比重相對較小，但是也從一定程度上保持了整個房地產(chǎn)行業(yè)投資的穩(wěn)步增長。1999年至2005年經(jīng)濟適用住房投資額增長率持續(xù)的下降，從一定程度上導致了2004年至2005年房地產(chǎn)行業(yè)投資增長率的下降，而之后一年強勁的增長趨勢也拉動了整個行業(yè)的增長率。如果考慮到整個保障性住房體系的總體投入對房地產(chǎn)行業(yè)投資的影響，這種效果將更為明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計局2012年1月最新的關(guān)于2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況的報告，當年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到了61740億元，而2011年保障性住房體系的投資總額為13000億元，占比約21.1%，占2010年房地產(chǎn)投資額的26.9%。從數(shù)據(jù)中分析可知，1.3萬億的保障房投入至少保證了2011年房地產(chǎn)行業(yè)投資26.9%的增長幅度，而根據(jù)“十二五”規(guī)劃，2012年國家將投入1.08萬億用于保障房體系的建設(shè)，這又將為2012年房地產(chǎn)投資貢獻17.5%的增長率。另一方面，21.1%的占比比例，從一定程度上改變了整個房地產(chǎn)行業(yè)的投資結(jié)構(gòu)，使之更加合理、多元?？偠灾?，國家對保障性住房體系的建設(shè)與投資，從一定程度上將提振房地產(chǎn)行業(yè)的投資狀況，并且從分析可知，這也將抵消商品房投資相對比例的下滑影響，可謂是起到了一定的對沖作用。

（二）模型分析

1、數(shù)據(jù)整理

2、建立模型

由相關(guān)經(jīng)濟理論可知，保障性住房的投資與房地產(chǎn)業(yè)增加值之間具有相關(guān)關(guān)系。由于房地產(chǎn)業(yè)增加值來自于房地產(chǎn)業(yè)所有常駐單位在一定時期內(nèi)生產(chǎn)活動的最終成果，而其中必然包括保障性住房開發(fā)投資對房地產(chǎn)業(yè)增加值貢獻的價值，因為保障房的投資與開發(fā)是房地產(chǎn)業(yè)增加值增長的原因之一。另外，保障房開發(fā)投資額的增長還受到融資環(huán)境、政策等因素的影響，所以建立的模型應(yīng)該是回歸模型。

從房地產(chǎn)業(yè)增加值和經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額的歷史數(shù)據(jù)變動情況看，兩者之間雖然在初期房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長要快于經(jīng)適房投資額的增長，但是從總體來看兩者還是有一定的同步趨勢。從文中可以看出，兩者之間線性關(guān)系與同步趨勢一樣，初期并不明顯，但隨著時間的推移，線性關(guān)系逐漸顯著，從總體來看可以認為存在一定的線性關(guān)系。因此，若設(shè)經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額為X，房地產(chǎn)業(yè)增加值為Y，并作出如下假設(shè)：

解釋變量之間互不相關(guān)

隨機誤差項具有0均值和同方差

隨機誤差項不存在序列相關(guān)關(guān)系

隨機誤差項與解釋變量之間不相關(guān)

隨機誤差項服從0均值、同方差的正態(tài)分布

由此，可建立如下一元線性回歸模型：

Yi=b0+b1Xi+ui

3、估計模型參數(shù)

利用最小二乘法（OLS）對數(shù)據(jù)進行回歸分析，將相關(guān)數(shù)據(jù)錄入Eviews軟件可得：

因為樣本決定系數(shù)r2=0.8432，說明樣本的線性相關(guān)系數(shù)較高，所建立的線性回歸模型從樣本分析上看來是成立的。

4、T檢驗

提出原假設(shè)H0：b1=0；備擇假設(shè)H1：b1≠0；T() = 8.0316。

假定顯著水平%Z= 0.05，查自由度為12的t分布表，得臨界值t0.025（12）=2.179。

顯然8.0316>2.179,故拒絕原假設(shè)H0，接受H1，即 是顯著的，或者說即認為經(jīng)濟適用房開發(fā)投資額與房地產(chǎn)業(yè)增加值存在回歸關(guān)系。

三、綜述

近幾年，國家對于商品性住房市場極不合理的發(fā)展態(tài)勢，從各個方面、分階段的做出了及時且嚴厲的宏觀調(diào)控，使之回歸到合理的水平，以保障民生及社會穩(wěn)定。但是在這種持續(xù)、頻密且嚴厲的調(diào)控背景下，商品性住房市場逐漸由過熱向企穩(wěn)過渡，并且有冷卻的趨勢，可見其經(jīng)濟屬性不可避免的被限制起來。因此，保障民生與經(jīng)濟發(fā)展的矛盾將在房地產(chǎn)業(yè)中日益凸顯出來。與此同時，國家逐年加大了保障性住房體系的投資開發(fā)力度，這些資金的投入對房地產(chǎn)行業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟提振作用就顯得尤為重要。

通過對保障性住房體系開發(fā)的相關(guān)資料進行的數(shù)據(jù)及回歸模型分析，可以得出在保障性住房上的投資與整個房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況具有相關(guān)關(guān)系，并在經(jīng)濟層面對其產(chǎn)生一定程度的影響。因此，保障性住房體系的開發(fā)與建設(shè)將會緩和保障民生與發(fā)展經(jīng)濟的矛盾。而這種緩和作用主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

（一）保障房體系投資上漲可對沖商品性住房投資同比例下降

如果2012年房地產(chǎn)投資額下降10%，即6174億元，考慮到保障性住房1.08萬億元的計劃投資額（同比下降10%），那么依然可以保證房地產(chǎn)行業(yè)投資額以總體5.7%的速度增長；如果2012年房地產(chǎn)業(yè)投資下降20%，即12348億元，則因為保障房投資，行業(yè)整體投資額只下降6%。

在國家對商品性住房市場前所未有的嚴厲調(diào)控背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少資金的投入是較為合理的市場行為，但是資金的減少就意味著市場的萎縮，而保障房的開發(fā)將會在一定比例上抵消宏觀調(diào)控帶來的經(jīng)濟負效應(yīng)，并有可能保持，甚至提高整個行業(yè)的投資增速。

（二）保障房體系投資將對房地產(chǎn)業(yè)增加值產(chǎn)生直接影響

通過回歸模型分析，對于經(jīng)濟適用性住房每投如1億元，將使得房地產(chǎn)業(yè)增加值擴大20億元的規(guī)模，雖然這只是理論數(shù)據(jù)，但是如果考慮到整個保障住房體系的投資，這種影響將更為明顯和符合實際情況。

如果2011年國家在經(jīng)適房投資額為1500億元，那么房地產(chǎn)業(yè)增加值仍然可以保持15.4%的增速；如果2011年國家在經(jīng)濟適用房投資額為2000億元，那么房地產(chǎn)業(yè)增加值則可以保證60%的增速。

雖然經(jīng)濟適用房只是保障性住房體系的一部分，并不能代表整體的影響作用，但是單就其對房地產(chǎn)業(yè)增加值的影響就可預(yù)估保障性住房開發(fā)的影響力之大。2011年我國投入1.3萬億資金用于完善、健全保障性住房體系，如此大規(guī)模的資金投入勢必會拉動房地產(chǎn)業(yè)各部分發(fā)展，其作用不可小覷。

參考文獻：

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[3]李揚,尹中立.關(guān)于增加保障性住房投資的若干建議［J］.中國經(jīng)貿(mào)導刊,2009,(4).

[4]趙曉.保障房投資應(yīng)有新途徑［J］.中華建設(shè),2009,(2).

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)；金融；風險；防控

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及房價的一路飄升，與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的房地產(chǎn)金融也漸漸成為了人們關(guān)注的焦點。特別是2007年，美國 “次債危機”更是掀起了全球金融市場的混亂。這場由房地產(chǎn)行業(yè)所引發(fā)的金融風險提醒我們，越是在行業(yè)繁榮時期，越應(yīng)該加強風險控制和行業(yè)監(jiān)管，同時要采取多種措施穩(wěn)定市場，保持房地產(chǎn)行業(yè)有序健康發(fā)展。防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定、發(fā)展的需要，對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和發(fā)展也起著至關(guān)重要的作用。

一、基本理論

房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、流通、經(jīng)營、消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱。房地產(chǎn)金融的內(nèi)容主要包括吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房儲蓄，辦理房地產(chǎn)貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險、典當和貨幣結(jié)算以及房地產(chǎn)有價證券的發(fā)行與交易等。

房地產(chǎn)金融風險作為金融風險的一種，所指的是在房地產(chǎn)資金融通過程中，經(jīng)營房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，由于各種現(xiàn)實中無法確定的因素，使金融系統(tǒng)特別是銀行實際收益與預(yù)期收益發(fā)生了一定偏差，從而蒙受損失或獲得額外收益的機會和可能性。

二、風險分析

1、房產(chǎn)貸款總量大

近幾年由于中國銀行業(yè)的行業(yè)轉(zhuǎn)型，普遍把房產(chǎn)貸款看作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，高盈利資產(chǎn)，從而不遺余力地發(fā)展此項業(yè)務(wù)，導致我國在個人房產(chǎn)貸款的發(fā)放額度迅速提升。在激烈的市場競爭下，一些銀行過度迎合客戶需求，放松業(yè)務(wù)辦理條件，不僅貸前審查流于形式，貸中向客戶提供違規(guī)便利，而且貸后疏于跟蹤管理，種種違規(guī)行為為不良貸款的增長埋下隱患。

2、信貸結(jié)構(gòu)不合理

由于長期受我國福利分房制度和金融機構(gòu)傳統(tǒng)經(jīng)營模式的影響，金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的投資中，造成建設(shè)貸款與消費貸款的比重嚴重失調(diào)，形成重生產(chǎn)、輕消費的投資格局，加上銀行的投資取向一直偏重于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，使開發(fā)商的住房建設(shè)貸款額度遠遠大于貸給個人購房的住房消費的額度。

3、銀行信貸依存度高

我國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍規(guī)模較小、資質(zhì)偏低、權(quán)益性資本不足。房地產(chǎn)金融與房地產(chǎn)業(yè)相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產(chǎn)業(yè)對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀調(diào)控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。

4、金融機構(gòu)操作風險

房地產(chǎn)業(yè)近幾年的持續(xù)高增長速度和高額的收益，吸引了銀行信貸資金的大量進入，而有些房地產(chǎn)企業(yè)的惡意拖欠，又使得銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件，從而進入惡性循環(huán)。另外，還存在銀行貸前審經(jīng)辦人員風險意識不到位，審查流于形式，客戶資料不能全面而連續(xù)，使商業(yè)銀行缺少相關(guān)的風險預(yù)警機制。

三、原因解析

1、房產(chǎn)價格持續(xù)走高

最新資料顯示，中國房價仍然呈現(xiàn)持續(xù)走高的態(tài)勢，相應(yīng)引起銀行以房地產(chǎn)為標的的抵押資產(chǎn)價值逐步攀升。但一旦諸如人民幣升值、美元貶值預(yù)期等國內(nèi)外因素導致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，房價出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行的信貸資產(chǎn)質(zhì)量就會惡化。另外，房價大幅上漲，也會使得房地產(chǎn)行業(yè)吸納的投資資金與自住購房者能夠提供的購買資金之差擴大，在一定程度上抑制房地產(chǎn)貸款的健康發(fā)展。

2、行業(yè)市場監(jiān)管不力

（1）無序競爭。銀行之間競相壓低住房抵押門檻，形成無序競爭，既加大了銀行的經(jīng)營成本，也給銀行帶來極大的信用風險。不僅包括房地產(chǎn)相關(guān)利益者串謀，高估房價、虛構(gòu)交易，套取、騙取銀行房貸資金，還有用假收入證明等虛假文件到銀行進行虛假住房抵押、套貸、騙貸等現(xiàn)象。

（2）投機行為。由于近幾年房地產(chǎn)投資的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)投資成為了一個能夠帶來巨大利潤的行業(yè)，很多開發(fā)商乘機進行投資，或者說是“投機”，加快了投資的迅速發(fā)展，市場泡沫嚴重，加大了房地產(chǎn)金融的風險。

3、金融市場信息不對稱

房地產(chǎn)項目經(jīng)營周期長、技術(shù)要求高且市場變化快，加重了信息的不對稱。信息傳遞機制不完善和個人誠信制度的缺乏使得銀行在與房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者之間的信息博弈中處于劣勢，銀行無法對房地產(chǎn)投資項日的預(yù)期效益和潛在風險進行全面評估。貸款人在進行信貸過程中為了追求利益，采取隱瞞信息、挪用貸款資金等現(xiàn)象時有發(fā)生，也很大程度上導致銀行不能充分掌握貸款人的信息，不能合理估計其償還能力及貸款的風險，導致房地產(chǎn)金融風險的加大。

4、金融機構(gòu)違規(guī)操作

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱行業(yè)，近幾年的持續(xù)高溫和高額利潤吸引了銀行信貸資金的大量進入。惡性競爭使得各商業(yè)銀行不惜違規(guī)操作或放松信貸條件發(fā)放房地產(chǎn)貸款，在一定程度上助長了房地產(chǎn)投資中的不良傾向，也促使了金融腐敗的滋生，而各種違規(guī)操作和金融腐敗導致房地產(chǎn)貸款質(zhì)量下降，隨時都有發(fā)生災(zāi)難的可能。

四、防范措施

1、拓展融資渠道，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)

拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統(tǒng)的風險分散給全社會共同承擔。為此，應(yīng)發(fā)展完善適合我國的房地產(chǎn)融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，這是化解房地產(chǎn)金融風險的必由之路。

2、完善業(yè)務(wù)監(jiān)管機制，加強金融監(jiān)管力度

首先，要建立起比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)風險監(jiān)控、評價、分析機制及報告制度。其次，要定期或不定期地對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，及時了解與行業(yè)相關(guān)的信息。如果發(fā)現(xiàn)了可能影響房產(chǎn)經(jīng)營的政策變化、土地政策調(diào)政、市場動向、市政建設(shè)、城市發(fā)展戰(zhàn)略動向，應(yīng)該及時地加以分析，適時調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略。

3、健全法律法規(guī)體系，防范制度風險

企業(yè)必須確定房地產(chǎn)經(jīng)營的法律意識，積極學習各法律法規(guī)條文中新增有關(guān)開辦房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的法律條例，用法規(guī)的方式約束規(guī)范企業(yè)自身與銀行的金融行為。要重視政府的監(jiān)督職能，主動配合政府在房地產(chǎn)市場中的宏觀調(diào)控職能，以更加積極的姿態(tài)維護企業(yè)自身和國家的利益。

4、規(guī)范流程審批手續(xù)，防范操作風險

加強內(nèi)控機制建設(shè)，要規(guī)范金融機構(gòu)內(nèi)部的經(jīng)營管理，強化其內(nèi)部的約束機制，進一步把貸款風險、貸款效益和貸款責任人的切身利益聯(lián)系起來，明確各級房地產(chǎn)信貸人員的權(quán)利和責任，使其各司其職、各負其責，加強信貸管理，尤其在審批環(huán)節(jié)要嚴格把關(guān)，杜絕各種人情貸款、關(guān)系貸款的發(fā)生。通過建章立制規(guī)范業(yè)務(wù)人員的行為，強化對信貸業(yè)務(wù)人員的業(yè)務(wù)政策與操作培訓，崗位責任與敬業(yè)精神培訓，風險意識教育，職業(yè)道德教育等，不斷提高其綜合素質(zhì)，減少主觀放縱風險的可能。

中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展尚在初級階段，出現(xiàn)一些風險和隱患是必然的，要客觀看待這一情況，積極尋求解決方法。當前，防范和控制中國房地產(chǎn)金融風險，關(guān)鍵在于建立適應(yīng)中國當前社會經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的新型房地產(chǎn)金融體系，使房地產(chǎn)金融的發(fā)展跟得上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐。因此，要加強相關(guān)法律法規(guī)的建設(shè)，積極探索新的融資渠道，尋求一條適合中國的房地產(chǎn)發(fā)展之路。

參考文獻：

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[2]方榮才. 我國房地產(chǎn)金融風險的分析與防范[J]. 商場現(xiàn)代化, 2008(10) .

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)行業(yè) 影響 對策

營改增政策是指將繳納營業(yè)稅項目改變?yōu)槔U納增值稅的項目，自2011年試點至今，營改增政策已在多個行業(yè)中得到了推廣，其中包括物流、電信、交通等行業(yè)。經(jīng)過試點推廣，多數(shù)企業(yè)的納稅負擔都得到了不同程度的改善。目前我國的經(jīng)濟發(fā)展已到了轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，營改增是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的必然趨勢。由于營改增在我國調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中扮演十分重要的角色，而房地產(chǎn)行業(yè)是經(jīng)濟改革中受機遇與挑戰(zhàn)最大的行業(yè)，因此房地產(chǎn)行業(yè)要積極應(yīng)對營改增對自身行業(yè)帶來的正面及負面影響，為房地產(chǎn)行業(yè)及自身的長遠、穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)實施營改增的必要性

我國目前實施的稅制結(jié)構(gòu)中，營業(yè)稅和增值稅是兩個重要的流轉(zhuǎn)稅，兩個稅種分立并行。隨著我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的自有房和開發(fā)經(jīng)營房的稅率有：轉(zhuǎn)讓固定資產(chǎn)5%，出租房屋租賃服務(wù)5%，物業(yè)管理服務(wù)業(yè)5%，房地產(chǎn)行業(yè)中介行業(yè)服務(wù)業(yè)5%，其余房地產(chǎn)行業(yè)不進行征稅。國家相關(guān)部門已經(jīng)開始完善稅收征管系統(tǒng)，只有這樣才能實現(xiàn)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的科學整改，才能健全各個領(lǐng)域的稅收體制，減少重復征稅等問題出現(xiàn)。如今營改增制度已在大范圍內(nèi)得到了普及和應(yīng)用，房地產(chǎn)領(lǐng)域是繳納營業(yè)稅的主要領(lǐng)域之一，因此必須實施營改增，才能滿足我國稅收系統(tǒng)的整改要求。

二、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)稅負的影響

房地產(chǎn)業(yè)在銷售房屋時，銷售、流通、分配、生產(chǎn)開發(fā)等環(huán)節(jié)都存在著一定程度的重復征稅情況。根據(jù)目前稅法規(guī)定，房地產(chǎn)行業(yè)要繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋施工的環(huán)節(jié)要繳納增值稅，但是在房屋銷售的環(huán)節(jié)中銷售房屋時繳納的營業(yè)稅無法和增值稅、營業(yè)稅直接抵扣，從而存在明顯重復征稅情況。同時業(yè)主在租賃非住宅類房屋時要根據(jù)所得租金上繳一定的營業(yè)稅，稅法明確房地產(chǎn)業(yè)在進行非營業(yè)、增值稅業(yè)務(wù)時不得以增值稅抵扣營業(yè)稅，房屋在銷售時屬于不動產(chǎn)非增值性項目，所以因增值稅流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)斷裂致使房地產(chǎn)下游企業(yè)無法進行進項稅抵扣，給企業(yè)帶來重復征稅的不利影響。因此實施營改增政策可以使房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、租賃等流通環(huán)節(jié)中有效減少重復征稅的情況，從而優(yōu)化稅收政策。

房地產(chǎn)業(yè)在房屋銷售環(huán)節(jié)征收營業(yè)稅的主要依據(jù)是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)時所獲取的價外費用以及全部價款，但房屋在銷售的過程中需繳納的費用還包括增值稅的應(yīng)稅貨物[2]。其中不動產(chǎn)在銷售過程中還存在一定程度的混合銷售行為，房地產(chǎn)行業(yè)對混合銷售和兼營的范圍無法準確界定，增加了征稅的難度和成本。由于增值稅是由國家稅收系統(tǒng)進行管理的，營業(yè)稅由地方稅務(wù)系統(tǒng)進行管理，因此在征稅的過程中極易造成交叉征管的現(xiàn)象，降低了稅收征管的效率。房地產(chǎn)行業(yè)在實施營改增政策后，延續(xù)并完善了繳納增值稅的方式，可使房地產(chǎn)業(yè)的稅收政策不斷得到優(yōu)化。

三、營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（一）對建安成本的影響

房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安裝資質(zhì)的建筑企業(yè)完成，根據(jù)目前實施營改增的情況來看，建筑企業(yè)在實施營改增后，稅負會有不同程度的上升，由于稅賦轉(zhuǎn)嫁的存在，會導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本相應(yīng)增加。

由于營改增稅收政策的實施，將導致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加賦稅。房地產(chǎn)行業(yè)在建筑安裝的過程中常用建筑材料有混凝土、自來水、石料、砂，建筑材料根據(jù)目前稅收政策按照6%的稅率繳納增值稅，因此即使房地產(chǎn)可以直接抵扣增值稅專用發(fā)票，也會在一定程度上增加房地產(chǎn)行業(yè)的賦稅負擔。

（二）對房地產(chǎn)償債能力各項指標造成的影響

營改增稅收政策在房地產(chǎn)企業(yè)中對房地產(chǎn)償債能力各項指標造成的影響有以下幾點：第一：如果房地產(chǎn)行業(yè)的進項稅額無法在稅制的范圍獲取一定程度的抵扣，那么這一部分沒有得到抵扣的進項稅會導致房地產(chǎn)企業(yè)擁有的數(shù)額不在產(chǎn)生變化，從而增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動比率。第二：假如房地產(chǎn)企業(yè)中的流動負債數(shù)額能在相應(yīng)的市場、稅務(wù)規(guī)則中得到全部抵扣，那么這些被抵扣的進項稅將在較大程度上影響房地產(chǎn)建筑企業(yè)流動資金的上升，從而導致流動比例不斷增加。

（三）無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策

目前我國房地產(chǎn)業(yè)在區(qū)域發(fā)展上呈現(xiàn)出明顯的發(fā)展不平衡的狀態(tài)，這導致營改增的政策對不同地區(qū)注冊的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)截然不同的情況，無法適應(yīng)統(tǒng)一稅收政策的表現(xiàn)有：第一：對發(fā)展速度慢、發(fā)展水平低的地區(qū)來講，房地產(chǎn)行業(yè)無法及時適應(yīng)營改增的稅收政策，從而導致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營以及運行會受到不同程度的挑戰(zhàn)和打擊。第二：房地產(chǎn)行業(yè)的投資主體呈多元化發(fā)展的趨勢，對民企而言，將會有較高稅率。第三：房地產(chǎn)行業(yè)的類型結(jié)構(gòu)是多種多樣的，融資結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不同的房地產(chǎn)企業(yè)在稅制改革時仍然會出現(xiàn)一定的困難和風險。

四、減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)不利影響的措施

（一）提升納稅意識

在房地產(chǎn)原材料采購過程中，很多買家都會因為一些商家的折扣策略和優(yōu)惠策略放棄獲取增值稅發(fā)票，從而導致企業(yè)進項稅額無法正常抵扣，甚至導致納稅過多或者多重納稅問題出現(xiàn)。如今房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅資金相對來說都是比較大的，尤其是在統(tǒng)一采購當中，企業(yè)必須采取有效措施應(yīng)對增值稅抵扣。企業(yè)應(yīng)該加強內(nèi)部監(jiān)督，無論開展什么業(yè)務(wù)和什么活動都必須獲取正規(guī)發(fā)票，避免無發(fā)票情況的出現(xiàn)，從根本上提高企業(yè)稅務(wù)管理效率，在合法性繳稅的同時盡量節(jié)稅。房地產(chǎn)企業(yè)在繳稅和納稅過程中要嚴格按照相關(guān)法律進行，做到有法必依，科學使用優(yōu)惠政策有效避稅。

（二）加強企業(yè)宣傳

因為增值稅納稅的管理比較復雜，所以必須加強企業(yè)宣傳。要開展一系列宣傳模式，主要包括在企業(yè)的內(nèi)部網(wǎng)站上設(shè)置營改增稅收政策的專欄，宣傳營改增政策的有關(guān)規(guī)定，使房地產(chǎn)企業(yè)的員工認識到營改增政策的嚴肅性和重要性，使得企業(yè)決策人員全面的了解了營改增實施的具體政策和方向，有效減少營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不利影響。

（三）改變經(jīng)營模式

房地產(chǎn)行業(yè)對營改增政策的實施所帶來的企業(yè)資金負擔加重等問題，在改變企業(yè)經(jīng)營模式方面有以下對策：第一是將開發(fā)周期縮短，將財務(wù)費用和資金占用率降低。第二是提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，智能化、高品質(zhì)的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質(zhì)量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場競爭中獲得競爭優(yōu)勢，大大增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭能力。第三是建立企業(yè)合作的模式，將房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)作為核心，主要合作方式有股份項目制、聯(lián)合開發(fā)、聯(lián)合購地以及拆借資金等模式，使企業(yè)之間揚長避短、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、強化管理職能，最終使房地產(chǎn)行業(yè)以合適的企業(yè)合作的方式獲得良好的發(fā)展模式。

（四）加強會計核算與企業(yè)財務(wù)管理

減少營改增對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的不利影響措施還包括加強會計核算與企業(yè)財務(wù)管理，主要措施有：一方面，房地產(chǎn)行業(yè)盡可能取得可抵扣的增值稅發(fā)票，對開發(fā)項目較多、資金力量雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)來講，在采購材料時可以進行集中采購材料，減少材料來源不明或者供應(yīng)商散雜的問題。另一方面，在會計核算的程序上嚴格規(guī)定，對進項稅額及時抵扣、認證。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對會計核算與企業(yè)財務(wù)管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識，特別是采購原材料和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強工程結(jié)算、決算管理，及時從施工單位取得發(fā)票。要加大對會計人員和財務(wù)管理人員的培訓力度，還要適當進行會計核算方法創(chuàng)新，提高會計核算人員以及財務(wù)管理人員的專業(yè)水平。企業(yè)各個部門要加強合作，尤其是在政策下發(fā)初期要做好各項準備工作，實現(xiàn)內(nèi)部進項稅額合理抵扣，并落實稅務(wù)策劃工作。

五、結(jié)束語

總而言之，我國實施營改增政策標志著我國稅收政策、體制得到快速發(fā)展，這不僅僅是我國經(jīng)濟發(fā)展中必經(jīng)的一部分，同時也為房地產(chǎn)業(yè)帶來了可觀的發(fā)展的前景。但是房地產(chǎn)行業(yè)在享受營改增帶來的機遇同時，不可忽略營改增政策可能帶來的企業(yè)資金短缺、成本增加以及賦稅增長等不利影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)要提前做好各項準備工作，制定適合本企業(yè)發(fā)展的應(yīng)對方案，避免資金短缺給企業(yè)帶來的不利后果，確保自身及所處的房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、快速發(fā)展。

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第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息；失真；治理

會計信息是指在經(jīng)濟活動過程中，利用會計理論和會計方法，使用會計實踐獲取反映了會計主體的價值運動狀況的信息。會計信息的失真就是指會計信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準確反映出會計主體真正的經(jīng)營成果和財務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真，就不可以客觀、如實地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)的經(jīng)濟業(yè)務(wù)和財務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟管理和經(jīng)濟決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟效益。然而，隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會計暴露出了不少問題，特別是會計信息失真這一問題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。

一、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因

導致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

（一）會計法規(guī)制度和會計法規(guī)尚不完善

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機制不健全

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁帲蛘呤且恍┳詴嫀熉殬I(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)會計人員自身素質(zhì)較低

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的治理對策

（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學的會計法律體系

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

【關(guān)鍵詞】政策調(diào)控；房地產(chǎn)現(xiàn)狀；內(nèi)部管理；資金管理

2012年國家就房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策依然是緊縮的，無論是房貸政策的收緊，存款準備金率的上調(diào)，還是限購令的出臺，無疑對房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了極大地影響，其結(jié)果是造成“兩低一高”的局面，即商品房銷量逐步走低，每平方米售價逐步走低，空置房率逐步增高。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天已經(jīng)到來，嚴寒正步步逼近。對于在市場經(jīng)濟中的某一個行業(yè)，國家根據(jù)國民經(jīng)濟的發(fā)展，行業(yè)之間的平衡，民生的訴求等，對其進行行政干預(yù)和或高或低的政策調(diào)整是非常正常的?；谀壳暗男蝿荩康禺a(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)人怎樣平穩(wěn)過冬，這是擺在大家面前的一個嚴峻考驗。如何來面對呢？

首先，市場對住房的剛性需求

在中國人們對商品房的需求與對其他商品的需求有著根本的區(qū)別，自古以來，人們對家的鐘情，對“居者有其屋”的認同是根深蒂固的，每個人都夢寐以求要擁有一套屬于自己的住房，并將其作為頭等大事的來畢生追求。在二十一世紀的今天，生活在城市里的人們自從上世紀告別了福利住房后，逐步認同了商品房的概念，要想擁有自己的產(chǎn)權(quán)房，就要到市場里像買其他商品一樣去買，這種認知早已是世界許多國家天經(jīng)地義的事了。而有所不同的是中國是地少人多的人口大國，據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2011年主要宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，中國大陸2011年城鎮(zhèn)人口達到6.9億人之多，占51.27%，首度超過農(nóng)村人口，這不僅是人口結(jié)構(gòu)的變化，更主要的是人們生活的價值觀、消費觀發(fā)生了改變。城鎮(zhèn)人口的增加勢必加大對城市住房的需求，而在城市可供建房的土地非常有限，國家對18億畝耕地的底線是不容突破的，這就形成在非常有限的土地上要來滿足6.9億人的住房需求，并且想擁有自己產(chǎn)權(quán)房的人多之又多，“剛需”態(tài)勢的形成就成為必然。隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，城鎮(zhèn)人口會越來越多，這是必然趨勢，而且今后幾十年內(nèi)這種趨勢會愈演愈烈。只要政府不取締房地產(chǎn)行業(yè)，這個行業(yè)必定是“剛需”行業(yè)，這種中國特色的“剛需”與人少地多的國家沒有可比性。

其二，加強行業(yè)內(nèi)部管理

這不僅僅是完善企業(yè)的規(guī)章制度，而更主要的是提高企業(yè)員工整體素質(zhì)，打造高水準的管理隊伍，在規(guī)劃，開發(fā)、核算、銷售等環(huán)節(jié)都要做到嚴謹、高效、適宜。要在目前嚴峻的形勢下生存就要縝密調(diào)研市場，做出符合市場需求的規(guī)劃，開發(fā)出高質(zhì)、優(yōu)良的商品房，科學、嚴謹?shù)某杀竞怂悖钥焖倩鼗\資金為原則適度定價，達到預(yù)期內(nèi)實現(xiàn)銷售目的。由于房地產(chǎn)項目的開發(fā)，從籌備到竣工一般需要四到五年時間，工期長，可變因素多，除政策因素變化外，建筑材料的變化更是無常，因此面對諸多風險，企業(yè)修煉內(nèi)功，健全制度，招募高素質(zhì)專業(yè)人才，加強管理，特別是加強財務(wù)管理就至關(guān)重要。

其三，提高財務(wù)管理水平

雖然房地產(chǎn)行業(yè)從誕生到今天走過了二十多個春秋，但在財務(wù)管理、會計核算、資金運作等方面比較其他傳統(tǒng)行業(yè)仍屬理論不斷完善階段，特別是財務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)參差不齊。在現(xiàn)今行業(yè)低谷的形勢下，加強財務(wù)管理，提高財務(wù)管理水平顯得尤為重要，是關(guān)乎企業(yè)生存的重要方面之一。對此要從兩個方面著手：第一，制定健全財務(wù)制度，加強財會的監(jiān)督職能，介入項目的全過程，預(yù)算的確定、項目合同的會審、履行合同的監(jiān)督、竣工決算的參與以及制定費用支出和資金投入控制制度等等，全方位，多環(huán)節(jié)，以財務(wù)的理念建立制度，認真貫徹執(zhí)行，做到謹慎投資，嚴格監(jiān)督。第二，從項目立項、審批、設(shè)計、建造、竣工驗收到交付使用一般少則兩三年，多則四五年時間，其時間長，變數(shù)多，投資大，風險高，所有階段都存在資金投入與計劃相出入的可能，為此，財務(wù)人員在各個環(huán)節(jié)控制監(jiān)督力度大小及處理業(yè)務(wù)的水平高低與企業(yè)盈利緊密相關(guān)，直接影響到企業(yè)的未來發(fā)展。以各個階段的計劃為依據(jù)，計劃內(nèi)的少支出，計劃外的不支出或作為變更因素列入下階段計劃，將風險控制在可控范圍內(nèi)。財務(wù)部門作為企業(yè)的核心部門之一雖然不直接創(chuàng)造利潤，但通過加強管理而產(chǎn)生的效益是其他部門無法比擬的，可達到事半功倍的效果。

其四，資金運作管理

資金對于房地產(chǎn)行業(yè)是第一根本，其行業(yè)特點就是資金投入大，商品成本高，資金的充裕是項目成功一半的保證，所以資金的運作管理至關(guān)重要。資金管理分資金籌措和資金運用。第一，資金籌措有自有資金、銀行借款、合作開發(fā)投資、乙方代墊、預(yù)售資金等方式。由于政策的限制，房地產(chǎn)籌措資金的渠道變得狹窄，使得籌資成本很高，嚴重影響企業(yè)的利潤，目前企業(yè)多采取乙方墊資和預(yù)售回款的方式開發(fā)項目，市場的冷淡使銷售回籠資金變得異常艱難。合作開發(fā)不失為一個好的方式，既可眾人拾柴火焰高，又分散了房地產(chǎn)企業(yè)的風險，同時降低了籌資成本，一舉多得。第二，運用資金必須嚴格按計劃、按合同支付，力爭使有限的資金辦更多的事。從合同簽訂付款條款的設(shè)計到工程進度監(jiān)督，從間接費用支出的控制到工程款設(shè)備材料款的支付的審核都不可掉以輕心，只有資金運用的科學，才能保證項目順利進行。

綜上所述，雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)整階段，但中國市場的剛性需求特性是該行業(yè)存在發(fā)展的基礎(chǔ)，只要企業(yè)在內(nèi)部管理、財務(wù)管理和資金管理諸多方面下足功夫，就會走出嚴冬，迎來春天。

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作者簡介：

楊帆，1956,10生，河南、鄭州市，男，會計師，大專

（上接第556頁）

極少，特別是對受腐蝕鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)疲勞性能的研究幾乎還是空白，我們應(yīng)加強這方面的研究。

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第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

由于人們普遍認為某些產(chǎn)品和資產(chǎn)在未來一段時間內(nèi)的價格會上升，并且這種價格上升的速度會大于銀行存款利率的提升，在這種情況下，人們就會將之前存在銀行里前拿出來購買這些產(chǎn)品或資產(chǎn)，從而實現(xiàn)保值或者對沖通脹的目的。正是由于這種心理和行為的存在，使得某些產(chǎn)品和價格在形成了上漲趨勢之后就長期保持這種上漲趨勢，由此導致通貨膨脹進一步加劇，造成一種日益嚴重的惡性循環(huán)。在當前的社會發(fā)展和經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一輪又一輪的發(fā)展，持續(xù)過熱的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了很多年。由于長時間處于一種供不應(yīng)求的發(fā)展狀態(tài)，人們對于房地產(chǎn)行業(yè)價格提升的心里預(yù)期較為普遍。在這背景下，預(yù)期性通貨膨脹對于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)在一定程度上存在，房地產(chǎn)行業(yè)會不可避免地面臨著成本增加、利潤減少等一系列問題。為此，房地產(chǎn)行業(yè)必須從根本上強化自身的成本管理工作，開源節(jié)流，多方并舉提升企業(yè)的管理水平和運行能力，從而在激烈的市場競爭環(huán)境中立于不敗之地。

二、當前我國房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理方面存在的主要問題

（一）對成本管理工作重視程度不夠

當前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理工作缺乏科學的認識，由此導致了思想上的不夠重視。首先是房地產(chǎn)企業(yè)的管理者沒有正確地看待和認識成本管理工作，尤其是在預(yù)期性通貨膨脹環(huán)境下，僅僅單純地考慮通過擴大經(jīng)營范圍和規(guī)模來尋求更大的經(jīng)營效益和收入水平，沒有將加強成本管理與推動企業(yè)發(fā)展建設(shè)緊密結(jié)合起來，使得成本管理工作在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策過程中逐漸被邊緣化。其次是房地產(chǎn)企業(yè)員工對于成本管理工作的參與積極性不高，缺乏主動作為的意識，抱著一種事不關(guān)己的漠視態(tài)度，認為企業(yè)的成本管理工作只是會計和財務(wù)人員的本職工作，與自己沒有任何關(guān)系，自己沒有義務(wù)也沒有能力去參與實際的成本管理工作，這些都極大地影響了成本管理工作各項措施的具體落實，也嚴重地影響了企業(yè)成本管理工作的內(nèi)部環(huán)境。

（二）對預(yù)期性通貨膨脹的預(yù)見性不夠

隨著近幾年我國經(jīng)濟的持續(xù)高速增長，通貨膨脹的壓力也在逐漸加大，對各行各業(yè)都會或多或少地產(chǎn)生一定的影響。然而，當前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)對于通貨膨脹都缺乏足夠的預(yù)見性，因而在應(yīng)對能力方面存在很大的局限性。首先是風險意識不夠強烈，受市場長期供不應(yīng)求狀態(tài)的影響，我國房地產(chǎn)行業(yè)盲目地通過銀行信貸等方式來加快企業(yè)發(fā)展步伐，而銀行信貸的大規(guī)模擴展反過來又使得房地產(chǎn)價格上升。這種通貨膨脹與資產(chǎn)泡沫背后的潛在風險是巨大的，會極大地提高房地產(chǎn)行業(yè)的整體運營成本。其次是風險預(yù)防措施不完備，對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，總是認為預(yù)期性通貨膨脹是一種正常的社會現(xiàn)象和經(jīng)濟規(guī)律，在社會和企業(yè)發(fā)展的任何階段都是客觀存在的，因而企業(yè)沒有及時制定出科學合理的風險預(yù)防措施，使得在房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理方面主動求變的意識不足，抵御風險的能力不夠。

（三）成本管理制度不夠健全

首先是成本核算流程不盡合理。房地產(chǎn)企業(yè)在踐行成本核算工作時，在核算方法和成本分配方法上存在諸多問題。所采取的較為粗略的成本核算方式使得企業(yè)的成本數(shù)據(jù)嚴重不實，不但會極大地影響成本核算與管理工作的質(zhì)量，還難以對房地產(chǎn)企業(yè)自身的健康發(fā)展起到應(yīng)有的指導作用。其次是成本核算內(nèi)容不夠全面。企業(yè)成本核算與管理工作的對象是企業(yè)生產(chǎn)和經(jīng)營過程所產(chǎn)生的各種耗費，主要包括原材料、機械設(shè)備和人成本等等。但是一個很重要的問題時，這種廣義上的“耗費”是隨著時展和經(jīng)營條件的變化而變化的，并且受通貨膨脹預(yù)期的影響嚴重。當前我國有些房地產(chǎn)企業(yè)的管理者思想較為僵化，缺乏主動思考積極創(chuàng)新的意識，始終以傳統(tǒng)的思維模式和核算方法來踐行企業(yè)的成本核算工作，由此導致了實際的成本核算工作不能夠?qū)ζ髽I(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各種“耗費”做到全面覆蓋。

（四）成本核算與管理人才較為缺乏

成本管理人才隊伍缺乏是當前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都存在的問題，這主要是由于企業(yè)在發(fā)展過程中，長期不重視成本管理工作，造成了人才匱乏的局面。首先是房地產(chǎn)企業(yè)沒有積極引進專業(yè)化的成本管理人才，現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理崗位人員都是由普通的會計工作人才過渡而來，缺乏專業(yè)化的理論知識和實踐技能作支撐，對于很對先進的核查理論與管理方法都不夠了解，使得企業(yè)所制定的成本核算工作制度得不到很好的落實。其次是房地產(chǎn)企業(yè)對于成本管理人員的再教育和再培訓工作做得不夠到位，沒有結(jié)合市場經(jīng)濟和企業(yè)發(fā)展的變化，及時組織相關(guān)崗位人員學習最新的成本核算與管理方法，更新成本控制管理理念，使得從業(yè)人員始終以一種傳統(tǒng)的思維模式來考慮問題，沒有在實際工作中及時貫徹和體現(xiàn)企業(yè)最新的管理要求和發(fā)展目標。

三、做好通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作的幾點措施

（一）強化成本管理意識

房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視成本核算與管理工作，從現(xiàn)代企業(yè)制度和管理要求出發(fā)，切實摒棄傳統(tǒng)的、陳舊的成本管理理念，從戰(zhàn)略發(fā)展的眼光看待成本管理問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)管理者來說，要積極地學習先進的成本管理理論，在制定企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃時，充分考慮成本管理的重要性，結(jié)合企業(yè)發(fā)展實際，制定相應(yīng)的落實措施，著力提高成本管理方法的科學性，并努力在企業(yè)內(nèi)部營造一種良好的成本管理環(huán)境。對于房地產(chǎn)企業(yè)員工來說，要積極參與到企業(yè)的成本管理工作中來，提高工作的主動性和創(chuàng)新性，嚴格落實各項成本核算與管理措施，從根本上確保企業(yè)成本管理工作的質(zhì)量與水平，并最終推動房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標的順利實現(xiàn)。

（二）完善風險預(yù)防措施

對于我國房地產(chǎn)行業(yè)來說，在完善企業(yè)自身建設(shè)和追求發(fā)展機遇的同時，必須清醒地認識到企業(yè)所面臨的各種經(jīng)營風險，尤其是在當前日益凸顯的預(yù)期性通貨膨脹壓力之下，更應(yīng)該著力完善企業(yè)自身的風險預(yù)防措施。首先是要強化風險意識，企業(yè)要在不斷發(fā)展的變化的社會經(jīng)濟條件中實現(xiàn)經(jīng)營目標，就會不可避免地面臨各種風險，并且這種因經(jīng)濟大環(huán)境而產(chǎn)生的風險是普遍存在的，企業(yè)管理者必須時常懷有一種風險意識，時刻做好抵御風險的準備。其次是要完善風險預(yù)防措施，預(yù)防風險主要應(yīng)該做好以下兩點：一是科學分析風險，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合企業(yè)不同的發(fā)展階段，科學分析引發(fā)預(yù)期性通貨膨脹的因素，抓住其中的主要矛盾，有針對性地制定出預(yù)防措施；二是要強化企業(yè)的創(chuàng)新意識，只有積極地創(chuàng)新求變，才能夠在激烈的市場競爭環(huán)境中取得更大的發(fā)展空間。以萬科房地產(chǎn)公司為例，該企業(yè)長期將“尊重環(huán)境、注重生態(tài)”作為發(fā)展要義，在施工過程中著力做好水資源的節(jié)約和建筑垃圾的處理，不僅極大地節(jié)約了運行成本，還更好地迎合了人們對于社會發(fā)展的實際需求。

（三）健全成本管理制度

制度的健全是提高企業(yè)成本管理工作質(zhì)量的前提，也是有效抵御各種通貨膨脹風險的關(guān)鍵。當前我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身的經(jīng)營實際和管理需求，建立一套行之有效的成本管理工作制度，以此來推動企業(yè)成本管理工作整體質(zhì)量的提升。在貫徹和落實成本管理工作過程中，首先要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境，選擇適當?shù)某杀居嬎惴椒?，確定成本計算對象、費用的歸集與計入產(chǎn)品成本的程序、成本計算期、產(chǎn)品成本在產(chǎn)成品與在產(chǎn)品之間的劃分方法等。其次是要做好成本管理的各項基礎(chǔ)性工作，包括：建立和健全成本核算的原始憑證和記錄、合理的憑證傳遞流程；制定工時、材料的消耗定額，加強定額管理；制訂內(nèi)部結(jié)算價格和內(nèi)部結(jié)算制度。最后是要正確劃分各種費用支出的界限，如收益支出與資本支出、營業(yè)外支出的界限，產(chǎn)品生產(chǎn)成本與期間費用的界限等。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該將成本管理工作看作是一個動態(tài)發(fā)展的過程，在市場經(jīng)濟的不同環(huán)境下和企業(yè)發(fā)展的不同階段，科學考量社會通貨膨脹程度，尤其是那些可能出現(xiàn)的新的影響因素。

（四）造就成本管理人才

人才質(zhì)量的提升是做好通貨膨脹預(yù)期下房地產(chǎn)行業(yè)成本管理工作最有效、最現(xiàn)實的舉措之一。房地產(chǎn)企業(yè)要加大在成本管理方面的投入，積極引進一批專業(yè)化的人才隊伍，以此為基點來逐步營造和優(yōu)化企業(yè)良好的內(nèi)部環(huán)境，保證成本管理工作的科學性和正規(guī)性，防止由于個人思想認識上的偏差帶來決策上的失誤，并引發(fā)工作上的盲目性。通過從業(yè)人員豐富的專業(yè)知識背景來科學地分析當前企業(yè)在成本管理方面所面臨的各種問題，并積極尋找相應(yīng)的突破口。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要積極做好相關(guān)崗位從業(yè)人員的再教育和再培訓工作，鼓勵他們學習最新的成本管理，科學分析市場經(jīng)濟環(huán)境現(xiàn)狀，掌握最新的操作技能，并在實際工作中得到應(yīng)用和落實。要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標的變化，督促相關(guān)人員及時更新思想觀念，抓住成本核算的重點和難點，提高工作的針對性。要嚴格做好評價與考核工作，定期對相關(guān)崗位人員進行考核，對他們的工作業(yè)績和業(yè)務(wù)能力做出評價，對于那些不能滿足和適應(yīng)企業(yè)成本管理工作要求的人員要及時調(diào)離相關(guān)崗位，切實避免因為個人的原因影響企業(yè)成本核算與管理工作的整體水平。

四、結(jié)論

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人依據(jù)現(xiàn)行稅法和國際稅收慣例,在稅法許可的范圍內(nèi),對企業(yè)組建、經(jīng)營、投資及籌資等活動進行的旨在減輕稅負、有利于財務(wù)目標的謀劃、對策與安排,在不妨礙正常經(jīng)營的前提下,達到稅負最小化,實現(xiàn)利潤最大化的行為。其外在表現(xiàn)是使納稅人納稅最少,納稅最晚,即實現(xiàn)“經(jīng)濟納稅”。 納稅籌劃是企業(yè)經(jīng)營決策的重要組成部分，它是公民納稅意識提高的產(chǎn)物。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本做出計劃和安排。 當前部分房地產(chǎn)企業(yè)在納稅認識上存在誤區(qū)；企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理。導致很多房地產(chǎn)企業(yè)稅負過大。因此，有效規(guī)避納稅風險，在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實意義。

房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀及分析

目前在我國，能全面精湛整體論述系統(tǒng)納稅籌劃方面的理論專著有限，實務(wù)方面的探討也較為膚淺和缺乏，對于在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進行納稅籌劃，采用哪些策劃方法，以及需要掌握哪些節(jié)稅點，目前我們國家的涉獵者并不多。在房地產(chǎn)行業(yè)，我國稅收環(huán)境日益改善，已有諸多機構(gòu)開始介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃，但是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)階段的納稅籌劃研究不容樂觀，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對納稅籌劃的認識不足。

一方面，由于國外的納稅籌劃由來已久，所以我國外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃意識和手段遠比內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要強；另一方面，對民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，通過納稅籌劃所獲得的收益都是自己的，因而民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)樂于在納稅籌劃上進行大膽的嘗試，相反國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則認為無論稅負輕重都是國家的。因而不重視納稅籌劃工作。

我們國家現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性

我國現(xiàn)行稅制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的局限性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，由于我國目前實行的稅收法律制度是以流轉(zhuǎn)稅等間接稅種為主體和側(cè)重點的復合稅制度，由于間接稅種的稅負具有可轉(zhuǎn)嫁性，納稅籌劃的操作空間不大，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅比例最大的稅種就是流轉(zhuǎn)稅中的營業(yè)稅，這就使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究受到了一定程度的局限。第二，由于我們國家目前的稅收體制尚不健全，我們國家尚未開征目前國際上大多數(shù)國家通用的諸如社會保障稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等直接稅稅種，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃研究也因此而受到很大程度的局限。第三，由于我們國家目前的所得稅和財產(chǎn)稅的體系相對還比較簡單，稅收體制也還不夠完善，也使得我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的研究受到客觀現(xiàn)實條件的制約。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收征管水平還有待完善

我國目前由于稅收征管水平的不足造成的稅源或稅基流失現(xiàn)象大為存在，也給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行納稅籌劃工作形成了障礙，稅收征管水平的不足主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，在我國，現(xiàn)有的稅收法律法規(guī)及稅收政策還不夠完善，這一不完善性也體現(xiàn)在稅收征收法律方面，我國的稅收征管與發(fā)達國家尚有一定差距，我國現(xiàn)有稅收法規(guī)不完善，致使部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在思想意識里認為偷逃稅即使被查處了也是有利可圖的，用不著進行納稅籌劃。第二，由于稅收征收管理人員素質(zhì)、征管意識和技術(shù)能力等方面的原因，致使有的稅務(wù)機關(guān)以組織收入為中心，稅務(wù)人員過大的稅收執(zhí)法裁量權(quán)。使得征納關(guān)系異化，導致部分稅務(wù)執(zhí)法人員與納稅人之間協(xié)調(diào)的余地很大，稅收法規(guī)得不到有效執(zhí)行，企業(yè)違法、違規(guī)行為得不到應(yīng)有的處罰，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的偷稅收益大于納稅籌劃收益和偷稅風險時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)顯然不會再去勞神費力地進行納稅籌劃。所有這些，在一定程度上客觀地阻礙了納稅籌劃在我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普遍運用。