房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅務(wù)籌劃

中圖分類號:F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02

土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務(wù)總局的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定:從2007年2月1日起,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”。當(dāng)前,對房地產(chǎn)企業(yè)來說,如何進(jìn)行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負(fù)擔(dān),相應(yīng)增加企業(yè)的盈利,勢必成為當(dāng)前及今后企業(yè)發(fā)展中的重要課題。筆者認(rèn)為,可以從以下幾個方面著手進(jìn)行稅收籌劃。

一、 納稅籌劃的原則

1.事先籌劃原則。即稅務(wù)籌劃必須在納稅義務(wù)發(fā)生之前,通過對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的規(guī)劃與控制來進(jìn)行。

2.守法性原則。它規(guī)定了納稅人向國家納稅的義務(wù)和立法精神的宗旨,企業(yè)須以合法節(jié)稅方式對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行安排。

3.經(jīng)濟(jì)原則。即企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時要進(jìn)行“成本效益分析”,看是否經(jīng)濟(jì)可行,稅務(wù)籌劃不能只注重于納稅環(huán)節(jié)中個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所引發(fā)的其他費(fèi)用支出,需綜合考慮采取該稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來絕對的收益。

二、納稅籌劃的方法

(一)收入分散籌劃法

按相關(guān)稅法規(guī)定,土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。在扣除項(xiàng)目金額一定的情況下,轉(zhuǎn)讓收入越少,土地增值額就越小,當(dāng)然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,就是一個著眼點(diǎn)。一般常見的方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離,分次單獨(dú)簽定合同。

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一棟精裝修的樓房,預(yù)計(jì)精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費(fèi)600萬元),該企業(yè)可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業(yè)稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少,達(dá)到節(jié)稅的目的。

(二)臨界點(diǎn)籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一個項(xiàng)目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應(yīng)繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產(chǎn)公司應(yīng)認(rèn)真考慮的問題。按照稅法有關(guān)優(yōu)惠規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng),可以對此進(jìn)行納稅籌劃。

實(shí)際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率),然后設(shè)法調(diào)整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當(dāng)降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負(fù)。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實(shí)施細(xì)則》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可以扣除的項(xiàng)目有:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。納稅人可以通過改善住房環(huán)境,提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加扣除項(xiàng)目,以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。

假如定價1 000萬元,增值率為25%,應(yīng)納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業(yè)在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅時,通過合理定價進(jìn)行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當(dāng)然,企業(yè)并不是把價定得越低越好,當(dāng)所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費(fèi)支出就是值得的。

(三)費(fèi)用遷移籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用(管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營費(fèi)用)不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除,而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件,按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍,由于它的實(shí)際發(fā)生數(shù)不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中。那么這些人的有關(guān)費(fèi)用就可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除,而房地產(chǎn)的開發(fā)成本卻增大了。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加任何開支的情況下,通過費(fèi)用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額,從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

(四)利息支出籌劃法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè),一般都會發(fā)生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業(yè)的應(yīng)納稅額產(chǎn)生很大的影響。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其房地產(chǎn)開發(fā)的其他費(fèi)用還可按該項(xiàng)目地價款和開發(fā)成本之和的5%再扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價款和開發(fā)成本之和的l0%直接扣除成本,其實(shí)際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中主要依靠借款籌資,利息費(fèi)用較高,則應(yīng)盡可能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明,并按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?實(shí)現(xiàn)利息據(jù)實(shí)扣除,降低稅額;反之,開發(fā)過程中借款不多,利息費(fèi)用較低,則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С龌虿惶峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的貸款證明,這樣就可多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

(五)建房方式籌劃法

根據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行納稅籌劃,其節(jié)稅效果也是很明顯的。

第一種是代建房方式。稅法規(guī)定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業(yè),是營業(yè)稅的征稅范圍。由于建筑行業(yè)適用的是3%的比例稅率,稅負(fù)較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進(jìn)稅率,前者節(jié)稅明顯。因此,如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā),而不采用先開發(fā)后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以客戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備,也可以協(xié)商由客戶自己購買和取得,其關(guān)鍵是房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移就可以了。為了使該項(xiàng)籌劃更加順利,房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)市場情況,適當(dāng)降低代建房勞務(wù)收入的數(shù)額,以取得客戶的配合。

第二種是合作建房方式。稅法規(guī)定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)公司購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅,則該企業(yè)可以通過預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。

三、企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃應(yīng)注意的問題

(一)國家應(yīng)盡早完善稅務(wù)籌劃的立法工作

完善、規(guī)范的稅法是企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的前提,只有在稅法的引導(dǎo)和約束下企業(yè)才能更好地進(jìn)行稅務(wù)籌劃。從我國現(xiàn)階段完善稅收立法工作來看,筆者認(rèn)為應(yīng)解決以下問題:1.健全稅收一般性規(guī)范,減少稅法漏洞,杜絕企業(yè)避稅行為;2.改革征管體制,走現(xiàn)代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。

(二)增強(qiáng)企業(yè)納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念

企業(yè)納稅人自身的稅務(wù)籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務(wù)籌劃,節(jié)約稅金支出的關(guān)鍵。這需要企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)和財(cái)務(wù)人員要樹立稅務(wù)籌劃意識,規(guī)范稅務(wù)籌劃基礎(chǔ)工作,包括設(shè)立完善、客觀、規(guī)范的會計(jì)賬目和編制真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表,發(fā)揮稅務(wù)會計(jì)的作用,盡可能使納稅人稅收負(fù)擔(dān)降到最低。另外,企業(yè)稅收籌劃的目的是減輕稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟(jì)效益,那么通過減輕稅收負(fù)擔(dān)可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當(dāng)收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業(yè)在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優(yōu)的。企業(yè)要根據(jù)自身的情況,選擇合理的籌劃方法。

(三)企業(yè)著力培養(yǎng)專業(yè)稅務(wù)籌劃人員

稅務(wù)籌劃是一種高層次的理財(cái)活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財(cái)務(wù)會計(jì)、統(tǒng)計(jì)、金融、數(shù)學(xué)、管理等各方面的專業(yè)知識,還要具有嚴(yán)密的邏輯思維、統(tǒng)籌謀劃的能力。因此企業(yè)要培養(yǎng)精通多門學(xué)科,具備相當(dāng)專業(yè)素質(zhì)的稅務(wù)籌劃專業(yè)人員。

參考文獻(xiàn):

[1] 莊粉榮.納稅籌劃實(shí)戰(zhàn)精選百例[M].北京:機(jī)械工業(yè)出版社,2007.

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；各階段；稅收政策

一、房地產(chǎn)階段稅收政策現(xiàn)狀

對于其他行業(yè)來說，我國的房地產(chǎn)行業(yè)對政府財(cái)政貢獻(xiàn)較大，總體的稅負(fù)率也是較高的。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，稅收種類繁多，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、轉(zhuǎn)讓過程中有所征稅，其中有耕地占用稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、土地增值稅、增值稅（原營業(yè)稅）、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等等。尤其是土地增值稅，其稅收比重不斷上升，目前已經(jīng)占到35%左右。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常有七個具體階段，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策只占其中四個。

二、決策階段

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行新項(xiàng)目建設(shè)前期，所涉及的稅種較少，比例也不高，在這一階段需要繳納契稅和耕地占用稅等。但是決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的組成部分，項(xiàng)目投資方案的選擇與確定直接影響到后期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)的高低。例如，房地產(chǎn)項(xiàng)目籌融資方式的選擇與確定與后期企業(yè)的稅費(fèi)關(guān)聯(lián)甚大。一般的籌資方式有向金融機(jī)構(gòu)或者非金融機(jī)構(gòu)借貸，發(fā)型債券或股票。稅法規(guī)定，股息的支付只能從稅后利潤扣除，卻不能作為成本費(fèi)用，不能抵稅。但是債務(wù)利息支出可以作為費(fèi)用支出，抵稅作用較好。而在土地增值稅方面，房地產(chǎn)的利息支出，有兩種扣除方式：當(dāng)企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明等法律文件，且不超過商業(yè)銀行同期最高利率，其扣除的限額就是實(shí)際利息支出。反之，就是按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%進(jìn)行扣除。因此優(yōu)化利息扣除方式，是節(jié)約企業(yè)資金投入的關(guān)鍵。利息支出可以起到一定的減稅作用，但是會導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債比重增加，會帶來一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此企業(yè)要確定節(jié)稅和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的平衡點(diǎn)，做好籌劃。

三、設(shè)計(jì)施工階段

設(shè)計(jì)施工階段是房地產(chǎn)企業(yè)委托設(shè)計(jì)公司和建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)的階段。該階段也是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。在這個階段所涉及的稅種相對簡單，該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務(wù)代扣代繳、城鎮(zhèn)土地使用稅、計(jì)稅成本的核算等稅務(wù)事項(xiàng)。印花稅則按企業(yè)實(shí)際簽訂的合同類型繳納；城鎮(zhèn)土地使用稅則按土地合同約定土地交付次月起繳納，上述倆稅種并無太多的稅收籌劃。在這個階段重點(diǎn)是需要做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算對象的劃分、做好房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)稅成本、費(fèi)用的歸集與分?jǐn)?，為后期的?xiàng)目竣工結(jié)算審計(jì)與稅務(wù)清算做好鋪墊。例如，合理劃分開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用就十分重要。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中進(jìn)行組織管理等活動產(chǎn)生的費(fèi)用可以在開發(fā)間接費(fèi)用列支；企業(yè)管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用則在管理費(fèi)用列支。兩者歸集性質(zhì)有所相同也有所不同，最終的歸集會對后續(xù)項(xiàng)目清算的稅負(fù)產(chǎn)生影響。按土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)用是可以加計(jì)20%扣除的，管理費(fèi)用則歸入其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照取得土地使用權(quán)支付金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本的5%扣除。但管理費(fèi)用的歸集會影響到當(dāng)期企業(yè)所得稅稅負(fù)的增減，但這也只是時間因素后續(xù)可消化。而開發(fā)間接費(fèi)則用直接影響到土地增值稅稅負(fù)的高低。

四、銷售階段（預(yù)銷售及竣工后銷售）

銷售階段，涉及的稅種主要有增值稅（原營業(yè)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等，稅收比重占比較高。這階段可以在土地增值稅和企業(yè)所得稅做一些籌劃。例如：當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)銷售大多采用自銷、公司銷售、還有就是設(shè)立獨(dú)立的銷售公司。筆者認(rèn)為設(shè)立獨(dú)立的銷售公司，可以在運(yùn)營過程中增加經(jīng)營環(huán)節(jié)，拉長企業(yè)的經(jīng)營鏈條，進(jìn)而分離經(jīng)營收入，降低計(jì)稅收入，能夠有效的進(jìn)行稅收成本控制。其次制定合理的銷售價格，選擇利潤最大化的土地增值稅稅負(fù)也是關(guān)鍵。另外，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都有促銷環(huán)節(jié)，不同的促銷方式，會影響到收入，同時也會影響稅負(fù)。目前，采用贈送裝修的促銷方式，可以在計(jì)算土地增值稅時加計(jì)20%的扣除，而現(xiàn)金折扣可以從銷售收入中扣除。

五、交付清算

當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入交付清算階段時，對于開發(fā)項(xiàng)目一些剩余資產(chǎn)可以結(jié)合土地增值稅清算以及企業(yè)所得稅清算，先自我測算總體稅負(fù)成本，再選擇對其剩余部份資產(chǎn)進(jìn)行出售、自持物業(yè)、或無償贈送業(yè)主等方式，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤最大化。其次，就是公司的項(xiàng)目清算，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)或者其他外界原因的影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目公司不能順利的持續(xù)運(yùn)營，就需要根據(jù)法律程度，對債務(wù)對其結(jié)算，并且要對剩余資產(chǎn)進(jìn)行合理的分配和規(guī)劃。更多時候，很多子公司都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目而建立的，當(dāng)項(xiàng)目完成之后，總公司就會對其清算。在清算過程中，要保障清算日期準(zhǔn)確清晰，房地產(chǎn)企業(yè)也可采取相應(yīng)的措施來進(jìn)行調(diào)整，合理避稅。

六、總結(jié)

綜上所述，在我國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的今天，房地產(chǎn)政策調(diào)控也更為嚴(yán)謹(jǐn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段的稅收政策也在日益完善。因此，提前介入房地產(chǎn)項(xiàng)目各階段，合理規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)各階段的稅收政策，有效降低稅收成本，控制房地產(chǎn)稅收風(fēng)險(xiǎn)，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有十分重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]殷華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析[J].金融經(jīng)濟(jì)，2008（24）.

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題

要分析我國房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的若干問題，首先得了解一個概念――稅務(wù)籌劃，稅務(wù)籌劃，是納稅人在國家稅收法律規(guī)定許可范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、核算等一系列經(jīng)濟(jì)活動的事先安排，以充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切稅收優(yōu)惠政策和運(yùn)用稅收法規(guī)所允許的技術(shù)差異，從而達(dá)到盡可能降低稅收負(fù)擔(dān)或遞延繳納稅款的目的，以使納稅人獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。[2]由于我國稅法體系還處在完善階段，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自己短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)利用，以身涉法，偷稅漏稅問題嚴(yán)重。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的成本中，稅收成本比重較大。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)節(jié)眾多中，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等經(jīng)濟(jì)行為無不涉及到交稅，稅收籌劃的空間巨大。因此，部分房地產(chǎn)企業(yè)便打起了稅收的主意，在企業(yè)稅務(wù)籌劃過程中鉆法律的空子避稅者有之，少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)甚至在以上各環(huán)節(jié)中出現(xiàn)了逃稅漏稅的現(xiàn)象。

除了逃稅漏稅以外，風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)問題也不容小視。由于市場、國家政策等一系列因素的影響，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)頗高，而我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)防范風(fēng)險(xiǎn)的體制并不完善，在遇到風(fēng)險(xiǎn)時，很多的房地產(chǎn)企業(yè)不能及時采取有效措施來控制。筆者調(diào)查了多家房地產(chǎn)企業(yè)，總結(jié)出其風(fēng)險(xiǎn)大致有一下幾種，一是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)和資金有著千絲萬縷的聯(lián)系，企業(yè)所進(jìn)行的每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動都需要對資金進(jìn)行合理的掌控。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的資金大多來源于銀行體系，企業(yè)融資越大，稅務(wù)籌劃的空間也就越大。但稅務(wù)籌劃在給企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)利益的同時，也使企業(yè)面臨著不小的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是政策風(fēng)險(xiǎn)，近十來年來，我國房地產(chǎn)企業(yè)飛速發(fā)展，其在國民經(jīng)濟(jì)中所占的比重與日俱增，但由于我國市場經(jīng)濟(jì)起步較晚，法律體系還不健全，與房地產(chǎn)有關(guān)的具體的規(guī)范性文件較少，這就使得部分房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中形成很大的風(fēng)險(xiǎn)。三是行業(yè)內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)。受房地產(chǎn)企業(yè)巨大經(jīng)濟(jì)利益的誘惑，很多企業(yè)把眼光轉(zhuǎn)到了房地產(chǎn)企業(yè)，有些企業(yè)不惜血本投資房地產(chǎn)行業(yè)，但投資房地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)濟(jì)利益并存，并且房地產(chǎn)行業(yè)相比其它行業(yè)更復(fù)雜，如果沒有合理的稅務(wù)規(guī)劃，就會給企業(yè)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，稅收籌劃體系的不完善也是我國房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)數(shù)額巨大，所以，經(jīng)過稅務(wù)籌劃省下來的錢絕非小數(shù)目。但如何省這筆錢，卻成了各房地產(chǎn)企業(yè)的難題。

接下來，筆者將聯(lián)系案例，分析房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的相關(guān)準(zhǔn)則，以期解決以上問題。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的相關(guān)原則

（一）合法性原則

合法是稅務(wù)籌劃最基本的準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)只有在保證所經(jīng)營的項(xiàng)目、籌劃方案合法的情況下，才能得到國家稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，否則再能促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目方案都不一定能實(shí)施，即便實(shí)施了也會受到相應(yīng)的懲罰。影響整個企業(yè)的形象。合法性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是充分利用法律鼓勵的稅務(wù)籌劃，其次是適當(dāng)尋找法律放任的籌劃，三是謹(jǐn)慎選擇法律盲區(qū)的籌劃。各房地產(chǎn)企業(yè)一定要摒棄僥幸心理，嚴(yán)格依照國家的稅法行事，量力而為。在遵守法律的同時也保護(hù)的自己的利益。

（二）籌劃要考慮綜合性原則

綜合性原則是指在進(jìn)行某一稅種的稅務(wù)籌劃時，要綜合考慮各種情況，以求整體稅負(fù)最輕、長期稅負(fù)最輕。以下案例將說明這一點(diǎn)。

現(xiàn)有一A公司有300萬的閑置資金，希望與某房地產(chǎn)開發(fā)公司B進(jìn)行合作，以下有兩種方式供A公司，第一種是直接將300萬作為出資與B公司進(jìn)行合作開發(fā)房產(chǎn)；第二種是采取投資入股方式參與房產(chǎn)開發(fā)。假設(shè)A公司在1年以后中途退出該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)與B公司協(xié)商，分得現(xiàn)金60萬。在第一種方式下，60萬收入按稅法規(guī)定作為項(xiàng)目收入分利。由于A公司出資金，其收入不分?jǐn)側(cè)魏纬杀?，在公司分?0萬元時，相當(dāng)于公司將合作開發(fā)的房產(chǎn)中屬于自己的部分轉(zhuǎn)讓給B公司，轉(zhuǎn)讓價格為360萬元。轉(zhuǎn)讓收入需要繳納不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅。其中營業(yè)稅及附加為19.8萬元，企業(yè)所得稅13.27萬元，稅后收入為26.93萬元。在第二種情況下，房產(chǎn)完工銷售后分回股利60萬元。由于A、B兩個公司的稅率相同，公司60萬稅后利潤不需要補(bǔ)稅，即A公司所獲經(jīng)濟(jì)利益為60萬元。

我們不難看出以上兩種種投資方式第二種稅負(fù)相比第一種方式要輕很多。

（三）籌劃要考慮風(fēng)險(xiǎn)均衡原則

現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化不斷，錯綜復(fù)雜，所有的企業(yè)活動都或多或少存在風(fēng)險(xiǎn)，同樣，節(jié)稅也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，一般來說節(jié)稅力度與風(fēng)險(xiǎn)呈正比例關(guān)系，也就是說企業(yè)節(jié)稅力度越大，風(fēng)險(xiǎn)也就越大。在上述案例中，第二種方式雖然稅負(fù)要輕，但A公司要承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，而且B公司不負(fù)責(zé)還本。在第一種投資方式中，A公司雖然稅負(fù)較重，但是其直接參與了房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，獲得開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。另外，在稅務(wù)籌劃過程中，如果籌劃人員素質(zhì)不高，籌劃時機(jī)選擇欠妥等，那么稅務(wù)籌劃方案也就不能很好的使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：利息支出 土地增值稅 籌劃運(yùn)用

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，各種企業(yè)發(fā)展非常迅速。企業(yè)面臨的稅務(wù)種類繁多。土地增值稅就是其中的一種。由于，土地增值稅對企業(yè)的利潤有著重大的影響。所以，合理籌劃土地增值稅對企業(yè)而言是非常重要的。土地增值稅的籌劃方案有很多：合理定價的籌劃方案，增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行納稅籌劃方案，不同增值率的房產(chǎn)是否合并的籌劃方案，銷售分立進(jìn)行納稅籌劃的方案，由于土利用開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)減免優(yōu)惠進(jìn)行籌劃的方案等等。不僅僅可以減少企業(yè)的稅負(fù)，而且還能夠增加利潤。

一、地增值稅概念以及重要性

土地增值稅指的是“將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后取得的收入，同時，要減去法定扣除項(xiàng)目金額的增值額作為計(jì)稅的依據(jù)，然后按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收”。土地增值稅的征收有利于國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)交易市場的調(diào)控和對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，同時，對于炒賣土地的行為可以進(jìn)行有效地遏制，防止這些人謀取暴利，除此之外，也可以增加政府的財(cái)政收入，為經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入大量的資金。所以，土地增值稅的意義是非常重大的。

二、利息支出在土地增值稅籌劃中的運(yùn)用

利息支出是土地增值稅籌劃眾多方案中的一個非常有效的方法。企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅籌劃的時候會遇到很多的問題，面臨很多的風(fēng)險(xiǎn)。這就需要仔細(xì)分析這中間存在的問題。積極采取有效的措施進(jìn)行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。減輕企業(yè)的稅負(fù)。企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程當(dāng)中，都會出現(xiàn)大量的借款。所以，采用利息支出的土地增值稅籌劃方案是非常方便有效的?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對土地增值稅籌劃中利息扣除標(biāo)作有著明確的規(guī)定。在計(jì)算企業(yè)的土地增值稅時，利息扣除有兩種標(biāo)準(zhǔn)。某企業(yè)在能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫ⅲ瑫r，又可以提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的前提下，將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目時的借款利息設(shè)為a，取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)的成本假設(shè)為b，那么允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為（5%×b+a），如果房地產(chǎn)企業(yè)在開放的時候不符合以上的條件，那么，允許扣除的開發(fā)費(fèi)用為10%×b，令兩者相等就可以得出：a=5%×b。

在將利息支出是否作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目時，企業(yè)需要綜合考慮各個方面的因素，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況采用比較合理有效的利息支出方案。下面我們來看一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的兩個案例。實(shí)際分析這兩個案例來看一下利息支出在土地增值稅籌劃中究竟該如何運(yùn)用。

案例1：某房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)一批商品房?；ㄙM(fèi)了1500萬元取得了土地使用權(quán)，開發(fā)此項(xiàng)目的的成本為2500萬元，在不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率的前提下，并且按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目時候的分?jǐn)偫⒒ㄙM(fèi)為250萬元。除此之外，假如該企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容，那么，該企業(yè)所扣除的費(fèi)用最多為：250+（1500+2500） ×5%=450（萬元）；假如該企業(yè)不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容，那么，該企業(yè)所扣除的費(fèi)用最多為：：（1500+2500）×10% =400（萬元）。因此可以看出，在該企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容的時候，企業(yè)的稅負(fù)是最輕的，并且收益是最多的。

案例2：假設(shè)我們將案例1中的按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的分?jǐn)偫⒒ㄙM(fèi)為150萬元。那么，假如該企業(yè)能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容，那么，該企業(yè)所扣除的費(fèi)用最多為：150+ （1500+2500） ×5% =350（萬元）；假如該企業(yè)不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容，那么，該企業(yè)所扣除的費(fèi)用最多為：：（1500+2500） ×10% =400 （萬元）。由此可以看出，在該企業(yè)不能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明，并且不愿意將利息支出作為單獨(dú)扣除的內(nèi)容的時候，企業(yè)的稅負(fù)是最輕的，獲得的收益也是最多的。所以說，利息支出在企業(yè)增值稅籌劃的過程中是非常重要的，也非常有效地解決方案。因此，企業(yè)在增值稅籌劃方案時，可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的利息支出方案，這樣，企業(yè)獲得的稅后純收入將會大大增加。除此之外，企業(yè)的工作人員也要對企業(yè)運(yùn)營和與企業(yè)稅收相關(guān)的法律法規(guī)非常的熟悉和了解，在企業(yè)增值稅籌劃的過程，才能夠找到最為合理的解決方案。

三、結(jié)論

利息支出在土地增值稅籌劃中扮演非常重要的角色，是土地增值稅眾多籌劃方案中非常有效合理的一個解決方案。國家稅務(wù)總局很早就了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》：“對于房地產(chǎn)企業(yè)中滿足條件的，必需要清算房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目中的土地增值稅”。房地產(chǎn)土地增值稅籌劃方案非常之多，而利息支出則是最為合理有效的方案。這種合理的稅收籌劃對于降低企業(yè)的成本，獲得較高的利潤，并且增強(qiáng)企業(yè)自身競爭力都有著非常重要的意義。所以，本文主要分析了土地增值稅的概念和重要性，以及運(yùn)用實(shí)際案例分析了利息支出在土地增值稅籌劃中的合理運(yùn)用。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)高于其他行業(yè)，特別是在行業(yè)快速發(fā)展的那些年表現(xiàn)的更為明顯，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年我國稅收總收入約為60億元，較上年同期增加了5億元，其中房地產(chǎn)行業(yè)稅收增加1.75億元，占稅收增加總額的35%。此外，運(yùn)作周期長、資金占用量大也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn)，對企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行稅收籌劃有利于企業(yè)的資金循環(huán)，在符合法律規(guī)定的前提下，企業(yè)應(yīng)充分利用國家稅收法規(guī)政策進(jìn)行稅收籌劃，其重要性可概括為：第一，我國房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負(fù)偏高，并且涉及營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，企業(yè)客觀上有較大的納稅籌劃操作空間，納稅籌劃可緩解企業(yè)經(jīng)營壓力;第二，行業(yè)競爭激烈，納稅籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)控制自身運(yùn)營成本，提高在市場中的競爭力;第三，近些年來，地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使其成為稅務(wù)機(jī)關(guān)征繳稽查的重點(diǎn)對象，納稅籌劃可有效降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避違法行為的發(fā)生。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

（一）法律意識淡薄、稅收籌劃意識薄弱

我國稅收相關(guān)法律法規(guī)在不斷的完善，并且呈現(xiàn)出細(xì)化的趨勢，但從實(shí)際情況來看，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法及政策的了解程度不夠，僅僅是掌握了法律對部分稅種的規(guī)定，缺乏對稅法殊規(guī)定和政策的認(rèn)識，法律意識的淡薄導(dǎo)致企業(yè)無法對自身的涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行有效籌劃和管理，甚至有可能產(chǎn)生漏稅或重復(fù)繳稅的情況。此外，我國稅收籌劃起步較晚，理論體系和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)均存在不足，這使得很多企業(yè)沒有認(rèn)識到稅收籌劃的重要性，甚至產(chǎn)生了稅收籌劃就是偷稅、漏稅的錯誤認(rèn)識。房地產(chǎn)企業(yè)偷漏、漏稅的情況時有發(fā)生，違法行為不僅嚴(yán)重影響了政府的稅收收入，也不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，而實(shí)際上企業(yè)是可以通過提高稅收籌劃意識和能力來降低企業(yè)稅負(fù)的，完全沒必要鋌而走險(xiǎn)，走上違法的道路。

例如：某地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩個項(xiàng)目，其中A項(xiàng)目市場價格為1000萬元，可以扣除成本費(fèi)用為400萬元，則該項(xiàng)目增值率為150%，土增稅為240萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加%56萬元;B項(xiàng)目市場價格為1500萬元，可以扣除的成本費(fèi)用為1000萬元，則該項(xiàng)目增值率為50%，土增稅為150萬元，同時還需繳納營業(yè)稅及附加84萬元。在不考慮其他費(fèi)用的情況下，兩個項(xiàng)目共繳納稅金530萬元。如果企業(yè)將這兩處房地產(chǎn)項(xiàng)目命名為同一小區(qū)，那么項(xiàng)目整體增值率為78.60%，土增稅為370萬元，同時繳納營業(yè)稅及附加140萬元，相比之下便可節(jié)稅20萬元，可見企業(yè)應(yīng)具有稅收籌劃意識，它與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)。

（二）缺乏納稅籌劃能力及管理體系

目前，很多地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作都交給財(cái)務(wù)部門完成，但部門內(nèi)部卻沒有專門的稅收籌劃人才，其他人員的稅收籌劃能力有限，整體上缺乏完善的納稅管理體系，也缺少其他部門和人員的支持與配合。因?yàn)槠髽I(yè)的稅費(fèi)繳納工作均是由財(cái)務(wù)部門完成，所以企業(yè)的管理者往往也會將多繳稅費(fèi)、受到稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰等情況歸咎為財(cái)務(wù)部門的工作失職，但針對這種現(xiàn)象卻也沒有人能夠提出更好的建議，這實(shí)際上本身就是對稅收籌劃工作認(rèn)識上的錯誤。企業(yè)財(cái)務(wù)人員在辦理納稅業(yè)務(wù)時確實(shí)會與稅務(wù)機(jī)關(guān)產(chǎn)生互動，但卻僅僅是將企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的稅款繳納給稅務(wù)機(jī)關(guān)，完成納稅義務(wù)，并沒有真正涉及到企業(yè)經(jīng)營過程中的稅收決策，從實(shí)際工作情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)很多業(yè)務(wù)都由企業(yè)決策人、市場部門、銷售部門、策劃部門完成，這些業(yè)務(wù)在開展過程中都有可能產(chǎn)生納稅義務(wù)，稅收籌劃工作需要有這些部門的合作與支持。從目前情況來看，房地產(chǎn)企業(yè)將稅收籌劃工作機(jī)械的讓財(cái)務(wù)部門獨(dú)立負(fù)責(zé)，又沒有給財(cái)務(wù)部配備專業(yè)人才，顯然是不合理、不科學(xué)的。

（三）缺乏稅收籌劃事前管理

管理者對稅收籌劃沒有正確的認(rèn)識，以及對此項(xiàng)工作重視程度不夠都導(dǎo)致企業(yè)的后知后覺，通常都是在事后發(fā)現(xiàn)稅收負(fù)擔(dān)過重時才要求財(cái)務(wù)部門使用賬務(wù)處理手段做應(yīng)急處理，然后此時極端的操作往往會與稅收法律法規(guī)沖突，這也是房地產(chǎn)企業(yè)稅收方面經(jīng)常出現(xiàn)偷稅、漏稅的主要原因之一。實(shí)際上，企業(yè)的納稅義務(wù)一旦發(fā)生，再通過其他的手段去處理為時已晚，這時再進(jìn)行稅收籌劃則更是不可能的事情了?？梢?，納稅籌劃的應(yīng)該是一種事前籌劃，同時也要求稅收籌劃人員對法律法規(guī)、政策動態(tài)及時掌握，否則納稅籌劃就不能有效實(shí)施。

三、稅收籌劃問題的解決路徑

（一）提高稅收籌劃意識

積極轉(zhuǎn)變思維觀念，樹立科學(xué)的稅收籌劃意識是房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作的基本前提。企業(yè)不能將稅收籌劃工作硬性的安排給財(cái)務(wù)部門，要把工作重點(diǎn)放在建立與完善的稅收籌劃機(jī)制上，管理層要給予稅務(wù)籌劃工作高度的重視，企業(yè)各部門開展業(yè)務(wù)也要與稅收籌劃工作相配合，并在業(yè)務(wù)開展前便做好稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)還要鼓勵稅收籌劃人員積極學(xué)習(xí)政策法規(guī)，全面掌握國家稅收政策動態(tài)，提升自己的法律意識及納稅成本節(jié)約意識，在涉稅工作上加強(qiáng)稅主動性，最大程度的減輕納稅負(fù)擔(dān)。

（二）提高稅收籌劃能力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃負(fù)責(zé)人的專業(yè)能力直接影響到稅收籌劃的效果，所以企業(yè)在人員招聘時就應(yīng)該傾向于有稅法專業(yè)知識的人，并采取適當(dāng)激勵手段來鼓勵財(cái)務(wù)人員加強(qiáng)稅務(wù)法規(guī)學(xué)習(xí)，不斷更新專業(yè)知識，從而提高其稅務(wù)籌劃能力，降低企業(yè)的各種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在外聯(lián)工作上，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，了解稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作程序，特別是對于一些模糊事項(xiàng)和新興業(yè)務(wù)的處理，一定要得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可后再實(shí)際操作。如果企業(yè)存在一些內(nèi)部員工無法勝任的崗位或無法完成的稅務(wù)工作，企業(yè)可以考慮在外部聘請稅收籌劃專家來企業(yè)做顧問，例如注冊稅務(wù)師、理財(cái)規(guī)劃師等，這樣可以大大的提高企業(yè)稅收籌劃工作的權(quán)威性且降低操作風(fēng)險(xiǎn)。

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；案例

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也是中央和地方政府財(cái)政收入的重要來源。隨著房地產(chǎn)市場的升溫，房地產(chǎn)交易日益頻繁，房地產(chǎn)交易過程的稅收問題也越來越引起有關(guān)方面的關(guān)注。其中，大宗房地產(chǎn)交易因涉稅金額多，稅收負(fù)擔(dān)重，令許多房地產(chǎn)企業(yè)都對此感到頭疼，因此通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)顯得非常重要。同時，部分地區(qū)當(dāng)前存在的房地產(chǎn)市場過熱現(xiàn)象，也促使政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大。隨著市場不確定因素的增加、觀望氣氛的抬頭，導(dǎo)致市場成交量的減少，意味著房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間將進(jìn)一步縮小，在這種情況下，通過合法合理的方式進(jìn)行稅收籌劃來達(dá)到減輕稅負(fù)就顯得更為重要。

一、土地增值稅的籌劃

我國土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。但是同時，國家也相繼制定出臺一系列配套管理措施和相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，納稅人如果能充分運(yùn)用有關(guān)政策規(guī)定，利用好這些優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，還是可以達(dá)到降低土地增值稅稅收成本、進(jìn)一步提高投資效益的目的。

案例一：本公司2000年底至2003年初開發(fā)的某某雅苑三期項(xiàng)目，取得的土地使用權(quán)所支付的金額為1955萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為3500元，銷售總收入為9200萬元，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為510.6萬元，公司為開發(fā)該項(xiàng)目從銀行貸款2000萬元，貸款利率為5.31%，貸款期限為2年，從銀行取得利息單據(jù)212.4萬元，另公司通過往來從其它相關(guān)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。

籌劃方案1：

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果按提供金融機(jī)構(gòu)證明據(jù)實(shí)扣除，則開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+（1955+3500）X5%=485.15萬元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+485.15+510.6+（1955+3500）X20%=7541.75萬元

土地增值額=9200-7541.75=1658.25萬元

土地增值率=1658.25/7541.75=21.99%

土地增值稅稅額=1658.25X30%=487.475萬元

籌劃方案2：

如果不提供金融機(jī)構(gòu)利息證明，則開發(fā)費(fèi)用=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本X10%=（1955+3500）X10%=545.5萬元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+545.5+510.6+（1955+3500）X20%=7602.1萬元

土地增值額=9200-7602.1=1597.9萬元

土地增值率=1597.9/7602.1=21.02%

土地增值稅稅額=1597.9X30%=479.37萬元

籌劃方案3：

公司通過往來從其關(guān)聯(lián)企業(yè)無償籌資1500萬元，未簽合同，雙方只是通過收據(jù)做帳，兩年后歸還。如果公司與關(guān)聯(lián)企業(yè)補(bǔ)簽協(xié)議，將這1500萬元作為借款處理，則需付關(guān)聯(lián)企業(yè)利息159.3萬元，關(guān)聯(lián)企業(yè)需到稅務(wù)局開具發(fā)票，交納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加8.84115萬元，印花稅796.5元。由于該關(guān)聯(lián)企業(yè)也是公司老板所開的另一家房地產(chǎn)公司，這樣做對公司老板而言只是關(guān)聯(lián)企業(yè)多交了些營業(yè)稅。這時公司的開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%=212.4+159.3+（1955+3500）X5%=644.45萬元

扣除項(xiàng)目金額=1955+3500+644.45+510.6+（1955+3500）X20%=7701.05萬元

土地增值額=9200-7701.05=1498.95萬元

土地增值率=1498.95/7701.05=19.46%

土地增值稅稅額=1498.95X30%=449.685萬元

從以上三個土地增值稅的籌劃方案可以看出方案3所交土地增值稅最少，比第一種方案節(jié)省了37.79萬元。

由于本公司某某雅苑項(xiàng)目開發(fā)得較早，當(dāng)時稅務(wù)局對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅尚未給出明確的介定，公司充分運(yùn)用了土地增值稅對建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行合理籌劃，通過籌劃方案3達(dá)到了免征土地增值稅稅，進(jìn)一步提高了企業(yè)的投資效益的目的。

二、營業(yè)稅的籌劃

營業(yè)稅的籌劃相對來說空間較小，但也不是沒有一點(diǎn)籌劃空間，比如我公司2001年底與某城鎮(zhèn)建設(shè)綜合開發(fā)公司簽訂了某商品房住宅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，需支付出1823.22萬元給該開發(fā)公司，同時約定將此小高層的一樓計(jì)612.33平米作為安置面積交給該開發(fā)公司，該開發(fā)公司以每平米1400元的造價支付我公司價款合計(jì)85.73萬元，我公司實(shí)際支付項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓費(fèi)用1737.49萬元。如果就這份合同，我公司在做帳時就應(yīng)將返還的這部分房產(chǎn)的銷售款視為銷售，交納營業(yè)稅42865元，城建稅3000.55元，教育費(fèi)附加1714.6元，合計(jì)47580.15元的稅款。但如果進(jìn)行營業(yè)稅的籌劃，能與該開發(fā)公司協(xié)商修改合同，直接簽訂總價為1737.49萬元的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不提及安置面積這一塊，而實(shí)際運(yùn)作照舊，對方公司也不吃虧，我公司又可省去這部分稅款，何樂而不為呢！經(jīng)過多次協(xié)調(diào)、洽商，該開發(fā)公司同意修改協(xié)議，我公司通過對營業(yè)稅的籌劃節(jié)稅4.758萬元。

三、企業(yè)所得稅的稅收籌劃

企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間較大，本文仍從實(shí)際工作中所涉及的案例進(jìn)行分析比較。

由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期跨度大，一個項(xiàng)目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補(bǔ)期。

案例1：本公司2000年成立，2000年應(yīng)納稅所得額為-9389元，2001年應(yīng)納稅所得額為-2682996.53元，2002年應(yīng)納稅所得額為-1182425.88元，2003年應(yīng)納稅所得額為967335.39元，2004年應(yīng)納稅所得額為-754818.4元，2005年應(yīng)納稅所得額為-515069.03元，2006年預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額仍是虧損，這時就需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃了，因?yàn)槠髽I(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補(bǔ)，下一納稅年度的所得不足彌補(bǔ)的，可以逐年延續(xù)彌補(bǔ)，但是延續(xù)彌補(bǔ)期最長不得超過5年。如果不進(jìn)行稅務(wù)籌劃，則2001年的可結(jié)轉(zhuǎn)下一年度彌補(bǔ)的虧損額1725050.14元就不可以彌補(bǔ)了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協(xié)調(diào)，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費(fèi)用，將2006年應(yīng)納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補(bǔ)虧損，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例2：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年的招待費(fèi)都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產(chǎn)、經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在規(guī)定的比例范圍內(nèi)可據(jù)實(shí)扣除，超過標(biāo)準(zhǔn)的部分，不得在稅前扣除。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每年調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)很多，加大了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，這也需要進(jìn)行稅務(wù)籌劃。本公司列了一個計(jì)劃表，按當(dāng)年預(yù)計(jì)的年收入配招待費(fèi)，而一些金額較大的招待費(fèi)就開具會務(wù)費(fèi)的發(fā)票，同時做好相關(guān)會議費(fèi)證明材料，這樣一年下來需要調(diào)增的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就少了很多，減少了企業(yè)應(yīng)納稅所得額，達(dá)到了節(jié)稅的目的。

案例3：本公司2003年在市中心拿到一塊地，并進(jìn)入了前期開發(fā)階段，按照預(yù)計(jì)1年后就可銷售，當(dāng)時有一家銷售公司與公司一大股東關(guān)系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當(dāng)時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司在海南拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項(xiàng)目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達(dá)1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經(jīng)公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補(bǔ)償要求。公司財(cái)務(wù)對這個賠償方案進(jìn)行了評估，認(rèn)為如果無償贈送一套150平米的新房，預(yù)計(jì)總房款為200萬，將來這200萬只能掛應(yīng)收帳款，既收不到款也不能作為費(fèi)用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產(chǎn)，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費(fèi)用在稅前列支，因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定經(jīng)濟(jì)合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應(yīng)納稅所得額。后經(jīng)過多次協(xié)商，公司接受了本公司的方案。

實(shí)際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運(yùn)用稅收法規(guī)，就能達(dá)到避稅的目的。

結(jié)論：總之，稅收籌劃不是通過虛報(bào)成本、虛報(bào)支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。稅收籌劃區(qū)別于偷稅、漏稅的最明顯特征是合法性，其是在不違反我國現(xiàn)行稅收體系法律規(guī)范的前提下，通過不違法的方式對經(jīng)營活動和財(cái)務(wù)活動精心安排，盡量滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達(dá)到減輕稅負(fù)，提高企業(yè)利潤的目的。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

 

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營活動的一項(xiàng)重要活動，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個操作層次組成：①初級稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級稅收籌劃：爭取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個企業(yè)納稅意識不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 

 

2　開發(fā)多處房地產(chǎn) 

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。 

例1長春某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。 

2　相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù) 

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。 

(1)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。 

(2)針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入 

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。 

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。 

 

1　針對納稅主體的新設(shè)分立 

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。 

例3長春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時間 

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。 

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。 

(3)對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時再確認(rèn)收入并納稅。 

 

參考文獻(xiàn) 

 

[1]蓋地，企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[m]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。 

[2]蘇強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[j]，市場論壇，2006(2)。 

[3]國家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的規(guī)定[s]，國稅發(fā)[2003]83號，財(cái)會月刊，2003，(21)：61-62。 

[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[j]，開發(fā)與建設(shè),2006(4)。 

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃是一個涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

1、選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

（1）房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

（2）合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅；對股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。

舉例來說，上海某家房地產(chǎn)公司有幾家股東合資組建，其“一致行為人”實(shí)際為兩家股東A和B，準(zhǔn)備籌資興建一幢五星級酒店、兩幢甲級寫字樓以及部分配套商業(yè)。公司欲將酒店建成后自留經(jīng)營使用或整體轉(zhuǎn)讓，寫字樓及商業(yè)取得銷售許可證后面向市場銷售。正常的操作模式應(yīng)是五星級酒店建成后，如某一股東自留或整體轉(zhuǎn)讓，則按照一定售價視同銷售并轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，繳納相應(yīng)稅金，但這樣需要繳納巨額稅金。可以考慮的避稅方案是，在審批報(bào)建酒店時，特別是在土地拍賣時拆分為兩家公司共建進(jìn)行立項(xiàng)申請，其別注明A公司參建酒店并自留，B公司只是參建。這樣酒店項(xiàng)目作為A公司自建固定資產(chǎn)按成本計(jì)價，并裝飾后經(jīng)營，定向轉(zhuǎn)讓酒店時僅需轉(zhuǎn)讓A公司股權(quán)，物業(yè)的利潤由A公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價體現(xiàn)，并減少酒店物權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)繳納的土地增值稅等稅金，可節(jié)約大量稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和股東雙方的共贏。同樣，寫字樓及配套商業(yè)報(bào)建時，預(yù)先立項(xiàng)明確一定面積作為自建物業(yè)。待實(shí)現(xiàn)銷售后，尾盤物業(yè)也同樣可以以轉(zhuǎn)讓B公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)物權(quán)轉(zhuǎn)移。

當(dāng)然，以上稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)是報(bào)建手續(xù)應(yīng)完備，包括土地拍賣時應(yīng)該預(yù)先明確A公司的酒店屬自建自營。因?yàn)楦鶕?jù)稅法，預(yù)先確定自營資產(chǎn)后轉(zhuǎn)為再出售是可以的；但是假若報(bào)建時為出售，再轉(zhuǎn)為自建自營固定資產(chǎn)投資則為時已晚，稅務(wù)清算需要按照市場價視同銷售轉(zhuǎn)為自有資產(chǎn)。

2、開發(fā)多處房地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可分別核算也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算，需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。

例如：某房地產(chǎn)公司同時開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150%，應(yīng)該繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬元，營業(yè)稅及其附加1000×5.5%=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50%，應(yīng)繳納土地增值稅500×30%=150萬元；營業(yè)稅及其附加1500×5.5%=83.55萬元。該房地產(chǎn)公司的利潤為（不考慮其他稅費(fèi)）1000+1500-400-1000-240-55-150-83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5%。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40%-1400×5%=370萬元，營業(yè)稅及其附加2500×5.5%=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤為2500-1100-370-137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5-571.45=321.05萬元。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃

1、通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25%。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬元，營業(yè)稅1000×5%=50萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10%=5萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營業(yè)稅1200×5%=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10%=6萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬元。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49萬元。

2、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

（1）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 (期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

3、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽定合同時稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應(yīng)考慮的稅收籌劃

房地產(chǎn)的銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時間價值的好處。這主要涉及兩個方面。

1、針對納稅主體的新設(shè)分立

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。

舉例來說，上海房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。（1）若以1500萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬元。（2）以1400萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。（3）如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19.97%

2、減少賬面收入或遞延納稅時間

（1）開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以避免銷售公司繳納營業(yè)稅。

（2）將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。

（3）對于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬日再確認(rèn)收入并納稅。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 蓋地：企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù). 東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。

[2] 蘇強(qiáng)：房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃. 市場論壇，2006（2）。

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)成本；稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期時間長、開發(fā)業(yè)務(wù)樣式多形式復(fù)雜、資金占用量大等幾大特點(diǎn)。因此，企業(yè)如何通過合法而且合理的方式方法將賦稅這方面進(jìn)行稅收籌劃來使得企業(yè)達(dá)到減輕稅務(wù)的壓力顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用稅收籌劃的內(nèi)容和意義

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營過程中的稅收成本涉及的內(nèi)容比較多。稅收籌劃就是將這些費(fèi)用進(jìn)行綜合分析整理，因此稅收籌劃對于公司企業(yè)和國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展及稅收都有重要積極的意義。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，合理合規(guī)的稅收籌劃政策能夠有效的減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，在增加企業(yè)經(jīng)營利潤的同時，也提高了企業(yè)在市場中的競爭力，促進(jìn)了企業(yè)穩(wěn)定健康的發(fā)展；對于國家來說，企業(yè)良好的稅收籌劃能夠促進(jìn)企業(yè)本身跟隨國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向開展各項(xiàng)工作，對于市場經(jīng)濟(jì)的管理優(yōu)化，國家稅收和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都會促進(jìn)發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本費(fèi)用稅收籌劃模式和方法

（一）可以選擇將增值額進(jìn)行抵消或減少納稅的平均費(fèi)用

對于生產(chǎn)單位而言，如果是一個長時間的開發(fā)行為，我們可以將這段時間內(nèi)開發(fā)過程中涉及到的所有業(yè)務(wù)成本開發(fā)費(fèi)用來分?jǐn)偛⑦M(jìn)行調(diào)整。這樣將獲得的該階段的增值額進(jìn)行平均分?jǐn)?，這樣可以避免除出現(xiàn)某個時間段有過高的增值率現(xiàn)象的產(chǎn)生，從而避免過多的稅款繳納出去，起到節(jié)約資金的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果從一開始立項(xiàng)起就考慮將稅務(wù)這塊進(jìn)行一套完整的稅收籌劃，那么這個項(xiàng)目就成功了一半。所以說企業(yè)要根據(jù)自身情況來選擇適合自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的的開發(fā)形式和稅收形式。土地增值稅納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)品所獲得的資金收入扣除政策要求的項(xiàng)目金額后剩余部分的資金被稱作增值額，該部分作為扣除項(xiàng)目金額最重要組成直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本的大小，更是影響納稅金額多少的直接因素。作為一個房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)其開發(fā)成本支出越高，那么它應(yīng)繳納的稅金就會越小，反之如果開發(fā)成本支出越低，則它應(yīng)繳納的稅金就會越大。納稅人如果能夠按一定比例和限度進(jìn)一步擴(kuò)大費(fèi)用支出，這就會節(jié)省大量的應(yīng)繳納的稅金。但是凡事都有個限度，如果過量而且毫無限制的采用這種方式的稅收籌劃，將會引起稅務(wù)部門的注意，后果就是倒逼這稅務(wù)部門重新調(diào)整納稅政策，結(jié)果是企業(yè)非但沒能按自己的預(yù)期設(shè)想，反而浪費(fèi)時間得不償失。

（二）稅收籌劃可通過合理選擇會計(jì)處理方法進(jìn)行

會計(jì)處理方法的籌劃包括預(yù)提費(fèi)用、個人所得稅、開發(fā)的產(chǎn)品與可出租的產(chǎn)品、正常營業(yè)、管理和財(cái)務(wù)等幾方面的費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)過程中廣告宣傳費(fèi)用是不可避免的。根據(jù)我國的稅法規(guī)定，廣告費(fèi)用的支出都有一個限度，就是說房地產(chǎn)企業(yè)每一個納稅年度的廣告宣傳等費(fèi)用支出均不得超過產(chǎn)品銷售收入的15%內(nèi)按照實(shí)際發(fā)生額扣除。有些大型企業(yè)集團(tuán)廣告部分需要統(tǒng)一策劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，為避免出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15%，,而子公司不足15%的情況發(fā)生。針對這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)有關(guān)系的廣告費(fèi)由子公司來承擔(dān)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目完成時還運(yùn)用預(yù)提費(fèi)用得方式，提前把增加成本的部分計(jì)入，該運(yùn)轉(zhuǎn)的作用就是根據(jù)市場和法規(guī)合規(guī)合理延緩企業(yè)所得稅的繳納時間，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得充分的時間價值。

（三）利息支付的稅收籌劃方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)活動需要大量資金的支持。一般來說企業(yè)可通過籌集基金的方式、銀行貸款的方式等來實(shí)現(xiàn)資金的來源以用于開發(fā)項(xiàng)目。房產(chǎn)企業(yè)如何利用籌集資金方式的不同來降低納稅基數(shù)也是屬于稅收籌劃的一部分。例如可以貸款或籌集資金的利息部分當(dāng)做稅前提前列支，這樣也能達(dá)到抵稅效應(yīng)從而進(jìn)一步降低企業(yè)納稅金額。對于債券融資方式來說，股票屬于權(quán)益資金的范疇，只能按照稅后的利潤來進(jìn)行按比例分配，所以該方式不能作為籌劃來降低房產(chǎn)企業(yè)的納稅基數(shù)。其他方面我們還可以合理利用資金利息來進(jìn)行稅收籌劃的方式，我國稅法規(guī)定在計(jì)算土地增值稅增值額時，其增值額中涉及到房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動的費(fèi)用利息支出時，如果納稅人能夠按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來計(jì)算分?jǐn)偛⑶易屍淠軌蛱峁┵Y金的金融機(jī)構(gòu)證明的允許其按照實(shí)際扣除資金利息，但最多只能扣除土地成本以及開發(fā)成本資金總和的5%。不能超過同一時間段內(nèi)商業(yè)銀行同樣類別業(yè)務(wù)的貸款利率計(jì)算的金額。

（四）可以通過臨界點(diǎn)方法來進(jìn)行稅收籌劃

該方式可作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)活動中的土地增值稅的稅收籌劃來使用，根據(jù)我國稅務(wù)法的規(guī)定要求，建設(shè)中的普通商品房住宅項(xiàng)目的土地增值稅的起征點(diǎn)為20%，該數(shù)值就是稅務(wù)納稅的臨界點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)中它一般用來計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)的收入和支出。規(guī)定指出，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造并且銷售住宅時，其增值稅額沒有能夠超過扣除項(xiàng)目資金金額的20%，則可以免征土地部分的增值稅；如果說其增值額度超過了項(xiàng)目本身按規(guī)定需要扣除的項(xiàng)目資金金額的20%，就應(yīng)該按照稅務(wù)部門規(guī)定的費(fèi)率對項(xiàng)目全部增值額度進(jìn)行計(jì)算繳納。該部分中出現(xiàn)的“20%的增值率”指的是“普通住宅計(jì)繳土地增值稅的臨界點(diǎn)”。因此如果房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房住宅的增值率小于20%的土地增值稅繳稅臨界點(diǎn)?？梢栽黾禹?xiàng)目開發(fā)的成本措施費(fèi)用，通過用于扣除的計(jì)算基數(shù)，來降低房產(chǎn)銷售的增值金額以便減少需要繳納的稅金；此外也可以根據(jù)房地產(chǎn)市場情況適時降低商品的銷售價格，降低資金收入，使得整個項(xiàng)目的增值率小于20%以下，從而享受到該項(xiàng)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠。

（五）可利用兩次銷售房地產(chǎn)籌劃的方法

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的主要稅種之一。土地增值稅計(jì)算方式采用超率累進(jìn)稅率的方式，這就說明如果房地產(chǎn)銷售的增值率越高的話，那么它所繳納的稅率也會越高。針對這種狀況，可通選擇用房地產(chǎn)兩次銷售的稅收籌劃方法，通過籌劃將房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售單價分解來實(shí)施，以降低房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的增值稅率。此外如果房屋銷售的是已經(jīng)裝修過的房屋，那么在進(jìn)行稅收籌劃時可以將該裝修過的部分單獨(dú)出來，作為一個獨(dú)立核算項(xiàng)來納入稅收籌劃，以減少土地增值稅的繳納。

三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃實(shí)際應(yīng)用

結(jié)合上文所提到的方法方式，我們就企業(yè)稅后優(yōu)惠政策有利于幫助企業(yè)優(yōu)化稅收籌劃這條來舉例。假設(shè)對某房地產(chǎn)開發(fā)公司的稅收籌劃進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的政策：在準(zhǔn)備出售公司的住宅產(chǎn)品時，以企業(yè)的增值額占扣除項(xiàng)目資金20%為納稅分界線，如果納稅金額低于此分界線金額企業(yè)則可以免除稅務(wù)規(guī)定應(yīng)繳納的土地增值稅，如果高出此條分界線金額就需要按照稅務(wù)部門的規(guī)定繳納稅金。假設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司整個一年度銷售完去年已建好的商品房住宅面積10000平方米，工程扣除項(xiàng)目金額5100萬元，該企業(yè)現(xiàn)有兩種銷售方案可供選擇：一是出將房屋銷售價單價定為6300元/平米；二是將房屋銷售單價定為6600元/平米，分別計(jì)算后可以選出收益較大的定價方案。當(dāng)房屋銷售價格6300元/m2時，房屋售價：6300×10000=6300（萬元）稅金部分：6300×5%×（1+11%）=349.7（萬元）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：5100+349.7=5449.7（萬元）企業(yè)增值額：6300-5449.7=850.3（萬元）增值率：850.3÷5449.7≈15.6%；因?yàn)?5.6%小于20%由此可以看出，企業(yè)以單價6300元/平米來銷售時獲得的利潤大于6600元/平米銷售時所得的利潤。因此房地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)非常有必要進(jìn)行稅收籌劃，充分了解稅務(wù)部門的政策和其他有利條件，在合理合法的基礎(chǔ)上最大程度上提高企業(yè)的收益。