房地產經紀法規(guī)精選(九篇)
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第1篇：房地產經紀法規(guī)范文
關鍵詞：房地產經紀 發(fā)展現狀 發(fā)展對策
0 引言
房地產經紀行業(yè)作為向進行房地產開發(fā)、轉讓、抵押、租賃等房地產經濟活動的當事人有償提供居間介紹、和行紀的營業(yè)性行業(yè)。它的初步發(fā)育和發(fā)展對于聯(lián)接、溝通房地產開發(fā)，有助于促進交易主體間的聯(lián)系，活躍房地產市場、促進房地產流通發(fā)揮著積極的作用。目前，我國的房地產經紀行業(yè)存在較多問題，如何從管理上和行業(yè)自身發(fā)展上積極推動行業(yè)的健康發(fā)展，是我國房地產經紀行業(yè)發(fā)展面臨的問題。
1 我國房地產經紀行業(yè)在管理層面上的現狀
1.1 房地產經紀行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全 目前，房地產經紀行業(yè)缺乏相應的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只有在城市房地產管理法、合同法中對房地產經紀的法律地位、收取報酬的條件、經紀人的法定權利和義務做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經紀活動等內容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務難以操作，許多有關方面的問題難以涵蓋。
1.2 政府管理部門對房地產經紀行業(yè)的市場監(jiān)管不力 在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關主管部門之間協(xié)調不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產經紀監(jiān)督管理部門不能很好地依法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風。
1.3 房地產經紀機構市場準入機制不健全 按照有關法律規(guī)定，設立房地產經紀服務機構，僅需向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準入制度，對于加速發(fā)展房地產經紀行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導致了上述問題。
1.4 房地產經紀機構從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力 目前我國已基本建立起房地產經紀人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產經紀人的懲治機制，對房地產經紀從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導致有關規(guī)定在現實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產經紀從業(yè)人員經營過程管理制度和退出機制。
2 我國房地產經紀行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現狀
2.1 經紀機構的無資質、無證書、無執(zhí)照經營、非法異地經營根據建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，房地產經紀人必須是經過考試、注冊并取得《房地產經紀人資格證》的人員。而未取得《房地產經紀人資格證》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。由于房地產經紀行服務業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經紀機構也無法達到。
2.2 從業(yè)人員整體素質參差不齊，專業(yè)人員匱乏 近年來，我國房地產經紀公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質參差不齊，專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經驗，而又沒有經過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質還是道德素質乃至服務意識等方面都有著較大的差距。
2.3 經紀機構在經營中存在誠信缺失現象，信譽差 房地產經紀機構在服務中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調經濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現象在行業(yè)中普遍存在。很多經紀機構利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現承諾；賺取不正當差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。
2.4 部分經紀機構的規(guī)模小經營能力較低 由于房地產經紀行業(yè)的準入門檻較低要求相對較低，認為房地產經紀行業(yè)風險小、投資少、起步快，因此房地產經紀行市場上面出現了一批小而散、競爭力弱的房產經紀機構。也由于經紀機構規(guī)模小、資金實力弱、從事的業(yè)務業(yè)務內容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調配套性差，業(yè)務拓展面也較小，導致部分的機構沒有足夠的實力應付經營風險。
3 房地產經紀行業(yè)的發(fā)展對策
3.1 逐步建立健全的房地產經紀管理法律法規(guī)體系 建立健全法律法規(guī)是對經紀行業(yè)進行管理的基礎和前提，要進一步健全房地產經紀專項配套法規(guī)，用健全的房地產經紀法律法規(guī)體系規(guī)范它們的服務行為，使房地產市場健康有序發(fā)展。法律法規(guī)對房地產經紀的服務及從業(yè)人員應做出全面的規(guī)定，內容要覆蓋整個房地產經紀服務領域，具體規(guī)范到每一項服務活動，使經紀行業(yè)的經營行為的每一個細節(jié)都有章可循。同時，各地還應從本地實際出發(fā)制定配套的管理制度，逐步形成國家、省、市三級法規(guī)體系，形成有效的房地產經紀管理法律法規(guī)系統(tǒng)。
3.2 加強對房地產經紀市場的監(jiān)管 在相關法律、法規(guī)健全的基礎上，在法律賦予有關房地產管理部門強制手段的前提下，房地產管理部門應積極、主動地對房地產經紀行業(yè)及其行為進行檢查，切實履行好監(jiān)管職能。為了避免各行政部門分工不清、職能混淆的現象，政府各行政部門可以建立聯(lián)合辦公制度，進行聯(lián)合監(jiān)管。
3.3 嚴格推行從業(yè)人員的認證制度，健全行業(yè)自律管理機制 為了規(guī)范房地產經紀機構和從業(yè)人員的行為，應嚴格推行房地產經紀從業(yè)人員的認證管理?，F階段的重點應放在堅決取締一切非法從業(yè)人員，嚴格管理注冊人員的經紀行為，建立健全獎懲和退出機制。隨著房地產中介行業(yè)的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會應該最終代替政府管理部門成為行業(yè)具體經營活動的管理者，積極開展行業(yè)自律管理。具體手段包括：修訂完善房地產經紀組織自律規(guī)則；探索建立行業(yè)協(xié)會約束從業(yè)人員行為的機制；實施房地產經紀人年度注冊驗證制度；建立房地產經紀行業(yè)個人會員掛牌與信息記錄制度；組織行業(yè)教育培訓等。
3.4 大力開展行業(yè)誠信建設，樹立行業(yè)品牌 要通過行業(yè)誠信建設，全面提升房地產經紀人的職業(yè)道德水平和專業(yè)水平能力，塑造良好的職業(yè)形象，提高行業(yè)的社會公信力，在贏得社會尊重的同時，增強自我約束機制，增強職業(yè)責任，也促使他們提高執(zhí)業(yè)水平。誠信是行業(yè)的執(zhí)業(yè)之本，是企業(yè)的立身之本，生存之源。只有建立在誠信基礎之上，行業(yè)才能從根本上在激烈競爭的市場中站穩(wěn)腳步，獲得市場的認可。
第2篇：房地產經紀法規(guī)范文
[關鍵詞] 房地產經紀 經紀人員 職業(yè)資格 制度
2001年12月18日國家人事部、建設部聯(lián)合發(fā)出關于印發(fā)《房地產經紀人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標志著我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度正式確立并起動。這項制度實施以來，強化了對房地產經紀人員的監(jiān)管、提高了房地產經紀從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產經紀活動秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進一步進行制度的修訂和完善、解決制度實施中反映出的各種問題。
一、我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度存在的問題
從目前來看，我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：
1.房地產經紀人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位
（1）房地產經紀人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。前者實行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設部共同組織實施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正?；?。而后者實行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當地的房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當多的省份至今仍未啟動當地的協(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產經紀人崗位證書》、《房地產中介服務人員資格證書》、《房地產經紀資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產經紀人員資格考試，未經過專門培訓和考試的人員素質低，所提供的服務質量不高。
（2）房地產經紀人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產經紀人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時，應當申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者，應當及時辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明?，F時情況是：許多取得資格證的人員受聘時未及時辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經紀業(yè)務；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機構者未及時辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務培訓工作不規(guī)范，參加人數少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數地方還未開展起來。
（3）房地產經紀人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產中介服務管理規(guī)定》（1996年1月18日建設部令第50號），設立房地產中介服務機構須有規(guī)定數量的房地產經紀人。嚴禁轉讓《房地產經紀人資格證》。但由于近年來房地產經紀服務市場十分繁榮，房地產經紀機構迅速擴張，并爭相開設分行、連鎖店，產生了對經紀人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現了出租、轉借房地產經紀人員職業(yè)資格證書的交易市場。
2.房地產經紀人員職業(yè)資格制度不完善
我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度不完善表現在如下方面：
（1）考試次數少。我國房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數少，有志于從事房地產經紀行業(yè)的人士不便于靈活地安排時間參加考前培訓和考試，也不能滿足房地產經紀服務市場對受過專業(yè)培訓并持證的、具有較高房地產經紀專業(yè)水平人員的大量需求。同時這也是造成現實中不少人員無證上崗的一個原因。
據香港地產監(jiān)管局網站（省略.hk），2008年香港地產資格（相當于房地產經紀人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。
（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機構直接認定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們若要直接從事房地產經紀業(yè)務，也首先必須與非房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓、考試以取得資格證。而培訓和考試的內容基本上又是他們在高校中學過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時間、精力、金錢等的浪費，加大了他們的就業(yè)成本。同時也顯現出我國房地產經紀專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。
（3）沒有房地產經紀人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫停或吊銷職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項和10177項中列舉了各種有關房地產經紀人和銷售員（相當于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫停或吊銷的規(guī)定，主要情形包括：不實的陳述、虛假的承諾、不實的廣告、混淆公私款項、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實利潤、瀆職、未負起監(jiān)督責任等。其中“未負起監(jiān)督責任”是指經紀人對其屬下的銷售員負有監(jiān)督的責任，如果因為監(jiān)督不嚴而導致客戶受到嚴重損失時，則經紀人負有連帶責任，經紀人可能會因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產經紀人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產經紀人有權指導房地產經紀人協(xié)理進行各種經紀業(yè)務”，但沒有相應的罰則條款。
二、對健全和完善我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度的建議
筆者對上述我國房地產經紀人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關部門參考。
1.加強對房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設
房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產經紀人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經紀業(yè)最嚴密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經紀人執(zhí)照所需符合的標準與所需具備的資格，來維護房地產經紀業(yè)的一定的專業(yè)服務水準，從而使消費者免受不良經紀人之害，同時也保護持照經紀人免受不正當的競爭。又如香港的《地產條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動產經紀業(yè)管理條例》，都對本地區(qū)房地產經紀人員職業(yè)資格管理和房地產經紀服務市場的監(jiān)管起到很好的作用。
目前，我國涉及房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設部制定頒布的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經紀人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權威性，全國房地產經紀服務市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產經紀人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設。筆者建議我國制定房地產經紀專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產經紀管理法》或《房地產經紀管理條例》（由國務院頒發(fā)）。立法中要把對房地產經紀人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點和核心內容，改變過去側重對房地產經紀機構的監(jiān)管的做法。
2.全面落實房地產經紀人協(xié)理考試、注冊制度
協(xié)理級層次的人員數量比經紀人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因為職業(yè)素質差而損害消費者的利益，因此必須切實提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質。建議國務院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產經紀人協(xié)理級資格考試的最遲開始時間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因為部分省份并不具備教材編寫力量，同時便于保持全國各地的水平基本一致。
嚴格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產經紀人協(xié)理的名義開展經紀業(yè)務。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務培訓的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應向他們提供繼續(xù)教育的機會，如舉辦培訓班、研討會、學術講座、網絡在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達國家的做法，用學時數或參加學術活動的小時數來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因為協(xié)理級人員的職業(yè)變動性較大，有效期太長不利于強化管理，太短又會增加注冊換證的工作量。
3.增加房地產經紀人員職業(yè)資格考試的次數
為解決持證人數少和加快房地產經紀專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時間由建設部、人事部在每年初提前預公告。建議房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據當地房地產經紀服務市場對人才的需求情況靈活調整考試次數，具體考試時間由各省份建設部門、人事部門在每年初提前預公告。
4.增加對高校房地產類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定
為培養(yǎng)專家型的房地產經紀人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產經營與估價》專業(yè)（?？疲ⅰ斗康禺a經營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產經紀機構見習滿一年后即可向管理部門申領協(xié)理級資格證書；從事房地產經紀業(yè)務工作滿3年（專科）或2年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經審核后領取《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。
而對各專業(yè)的房地產研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產經紀機構見習滿半年后即可向管理部門申領協(xié)理級資格證書；從事房地產經紀業(yè)務工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領取《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》。
5.明確規(guī)定房地產經紀人員職業(yè)資格終止的情形
法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時間視情節(jié)輕重可分為三個月、半年、一年三種情形。
加大對房地產經紀人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關法律法規(guī)增加房地產經紀人對房地產經紀人協(xié)理違法負有連帶責任的條款，建立房地產經紀人負責制度。這樣房地產經紀人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經紀機構的房地產經紀人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負擔。對參與出租、轉借職業(yè)資格證書的人員堅決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。
參考文獻:
第3篇：房地產經紀法規(guī)范文
為適應房地產業(yè)發(fā)展的需要，加強房地產中介服務管理，規(guī)范房地產中介服務行為，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部新修訂的《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結合我省實際，制定了《河南省城市房地產中介服務管理辦法》，現予以印發(fā)，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中有什么問題，請及時報廳住宅與房地產業(yè)處。
二OO二年三月五日
第一章 總 則
第一條 為加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、建設部《城市房地產中介服務管理規(guī)定》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定，結合我省實際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等房地產中介服務活動，實施房地產中介管理，適用本辦法。
本辦法所稱房地產咨詢，是指為房地產活動的當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
本辦法所稱房地產價格評估，是指對房地產進行測算，測定其經濟價值和價格的經營活動。
本辦法所稱房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業(yè)務的經營活動。
第三條 省建設行政主管部門負責全省房地產中介服務的監(jiān)督管理工作。
市、縣（市）人民政府房地產管理部門負責本行政區(qū)域內的房地產中介服務管理工作。
第二章 中介服務人員資格管理
第四條 從事房地產中介服務的人員，須參加相應業(yè)務的資格考試取得執(zhí)業(yè)資格證書或合格證書，并經注冊登記后，方可執(zhí)業(yè)。
第五條 從事房地產咨詢業(yè)務的人員，須取得房地產及相關專業(yè)中專以上學歷，具有與房地產咨詢業(yè)務相關的中級以上專業(yè)技術職稱。
房地產咨詢人員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產咨詢人員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產咨詢業(yè)務。
第六條 房地產價格評估人員分為房地產估價師和房地產估價員。
房地產估價師須經全國統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認證，取得《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并按有關規(guī)定辦理注冊登記。未取得《房地產估價師注冊證》的人員，不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業(yè)務。
房地產估價員須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產估價員崗位合格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產估價員崗位合格證書》的人員，不得從事房地產估價業(yè)務。
第七條 國家實行房地產經紀人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員職業(yè)資格包括房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格和房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格。
房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格須經過全國統(tǒng)一考試、取得《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》并辦理注冊登記，方能進入房地產經紀活動關鍵崗位，作為發(fā)起設立房地產經紀機構的必備條件。
房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格須經省建設行政主管部門統(tǒng)一培訓、考試，取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》，并辦理注冊登記。凡未取得《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》的人員，不得從事房地產經紀業(yè)務。
第八條 嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產咨詢人員崗位合格證書》、《房地產估價員崗位合格證書》、《房地產經紀人協(xié)理從業(yè)資格證書》。
遺失以上各類證書的，應在當地市級以上報紙上聲明作廢，并向原發(fā)證機關申請補發(fā)。
第九條 房地產估價師和房地產經紀人的執(zhí)業(yè)資格實行年審制度，由省建設行政主管部門或其委托的機構結合房地產中介服務機構資質年審進行。
第三章 中介服務機構管理
第十條 房地產中介服務機構，是指從事房地產咨詢、房地產評估、房地產經紀等方面服務的經營活動并具有獨立法人資格的經濟組織。
凡從事房地產中介服務活動，應當設立相應的房地產中介服務機構。
第十一條 設立房地產中介服務機構應具備下列條件：
（一）有單位的名稱、組織機構及章程；
（二）有固定的服務場所；
（三）有規(guī)定數量的財產和經費；
（四）有與其從事房地產中介服務業(yè)務相應資格等級相適應的執(zhí)業(yè)資格人員和專業(yè)技術人員；
（五）法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第十二條 房地產評估機構的資質等級，按建設部《關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規(guī)定》分為一、二、三級和臨時資質。
一級房地產估價機構可以從事各類房地產價格評估，可以跨省自治區(qū)、直轄市從事評估業(yè)務。
二級房地產估價機構可以在本省行政區(qū)域內從事房地產買賣、租賃、抵押、企業(yè)兼并、合資入股、司法仲裁等方面的房地產價格評估。
三級房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積5萬平方米、土地面積1.5萬平方米以下的評估項目。
臨時資質房地產估價機構可以在注冊地行政區(qū)域內從事建筑面積3萬平方米、土地面積1萬平方米以下的評估項目。
第十三條 房地產經紀機構按其注冊資本、執(zhí)業(yè)資格和其他專業(yè)技術人員數量、經營業(yè)績及社會信譽條件等，分為一、二、三級和臨時資質等級。
（一）一級房地產經紀機構的注冊資金不得少于100萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人10名以上，同時高級工程師、高級經濟師和高級會計師各1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
一級房地產經紀機構，可各類商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（二）二級經紀機構的注冊資金不得少于50萬元，有取得執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人5名以上，同時高級工程師、高級經濟師各1名，會計師1名；有相應的經營業(yè)績，未發(fā)生損害當事人合法權益的行為，以房地產經紀為主營業(yè)務。
二級房地產經紀機構，可建筑面積10萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（三）三級經紀機構的注冊資金不得少于30萬元，取得頒發(fā)執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的房地產經紀人3名以上，同時高級工程師或高級經濟師1名，會計師1名，有相應的經營業(yè)績。
三級房地產經紀機構，可建筑面積5萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。
（四）新成立房地產經紀機構，不得低于三級資質所要求的條件標準，在一年的暫定資質有效期內，可建筑面積3萬平方米以下的商品房銷售、其他房屋交易，經營各種房源信息業(yè)務。一年后視情況決定是否核定三級資質。
一、二級房地產經紀機構由市房地產管理部門推薦，省建設行政管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》。三級及臨時資質由市房地產管理部門審批、頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十四條 房地產咨詢機構的資質不分等級。
設立房地產咨詢機構，其注冊資金不得低于10萬元，房地產及相關專業(yè)中級以上職稱的人員不得少于總人數的50%.房地產咨詢機構資質由市房地產管理部門審核頒發(fā)《河南省房地產中介服務機構資質證書》，報省建設行政管理部門備案。
第十五條 設立房地產中介服務機構應當向當地工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照并取得《河南省房地產中介服務機構資質證書》后方可從事房地產經紀業(yè)務。
第十六條 房地產中介服務機構實行年審制度。房地產估價機構和一、二級房地產經紀機構年審由市級房地產管理部門初審后，報省建設主管部門年審，其他房地產中介服務機構由核發(fā)資質的部門進行年審。年審結果在媒體上公布，年審不合格的房地產中介服務機構，不得繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。
第十七條 房地產中介服務機構必須履行下列義務：
（一）遵守有關的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策；
（二）遵守自愿、公平、誠實信用的原則；
（三）按核準的業(yè)務范圍及合同約定從事經營活動；
（四）依法交納稅費；
（五）按規(guī)定標準收取服務費用，不得擅自抬高或變相降低收費標準；
（六）接受行業(yè)主管部門及其它有關部門的指導、監(jiān)督和檢查。
第四章 中介業(yè)務管理
第十八條 房地產中介服務人員從事房地產中介業(yè)務，由其所在中介機構統(tǒng)一受理并與委托人簽訂書面中介服務合同，房地產中介服務合同推行合同示范文本。
第十九條 房地產中介服務合同應當包括下列主要內容：
（一）合同各方當事人名稱（姓名）；
（二）中介服務項目名稱；
（三）標的內容、要求和標準，有按要求須登記備案的應對由何方辦理作出約定；
（四）合同履行期限；
（五）收費數額和支付方式、時間；
（六）違約責任和糾紛解決方式；
（七）雙方約定的其它內容。
第二十條 房地產中介服務機構接受委托需對外出具報告書的，必須由具有執(zhí)業(yè)資格的人員簽署，并加蓋由國家或省建設行政主管部門統(tǒng)一編號核發(fā)的執(zhí)業(yè)專用章。
第二十一條 房地產中介服務機構開展業(yè)務應當建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳。業(yè)務記錄和業(yè)務臺帳應當載明開展業(yè)務所取得的收入、支出的費用以及省建設行政主管部門要求的其他內容。
第二十二條 房地產中介服務機構應接受當地房地產管理部門的業(yè)務管理和監(jiān)督，定期報送有關報表。
第二十三條 房地產中介服務人員執(zhí)行業(yè)務，可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查看現場和設施，委托人應當提供必要的協(xié)助。
第二十四條 由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由所在機構承擔賠償責任，所在機構可以對中介服務人員追償。由于委托人的原因，給房地產中介服務機構造成經濟損失的，委托人應承擔相應的賠償責任。
第二十五條 房地產中介服務人員在房地產中介活動中不得有下列行為：
（一）索取、收受委托合同以外的酬金或其他財物、或者利用執(zhí)行業(yè)務之便，牟取其他不正當的利益；
（二）允許他人以自己的名義從事房地產中介業(yè)務；
（三）同時在兩個或兩個以上中介服務機構執(zhí)行業(yè)務；
（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；
（五）法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第二十六條 房地產中介服務人員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回避。
第五章 附 則
第二十七條 省外房地產中介服務機構到本省從事房地產中介服務，應到省建設行政管理部門備案。
第二十八條 本辦法施行前已經設立的房地產中介服務機構，應當自本辦法施行之日起三個月內進行重新登記，換發(fā)新的資質證書后，方可繼續(xù)從事房地產中介服務業(yè)務。逾期不重新登記的，不得從事房地產中介服務業(yè)務。
第4篇：房地產經紀法規(guī)范文
【關鍵詞】房地產經濟；發(fā)展規(guī)律；分析；探討
目前，隨著社會的發(fā)展和人們對生活要求的提升，房地產的發(fā)展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產生了深遠影響，因此，對于我國房地產經濟發(fā)展規(guī)律的分析與探討有其必要性。
一、房地產經濟的發(fā)展對我國的國民經濟的促進作用
首先，房地產消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產消費的重要方面，一方面，房地產消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的
各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產業(yè)不斷發(fā)展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經濟增長的重要因素，因此，房地產消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經濟的快迅發(fā)展。
其次，房地產經濟的發(fā)展促進我國其他行業(yè)的快迅發(fā)展。在房地產業(yè)在快速發(fā)展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產部門與其他行業(yè)部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產部門都與這個行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，所以，房地產行業(yè)的發(fā)展，必然會拉動這些部門經濟的發(fā)展。
第三，房地產業(yè)的發(fā)展解決當前我國普遍存在的就業(yè)難的問題。在房地產行業(yè)發(fā)展的過程中，其促進就業(yè)的增長，具體來講，主要表現在以下兩個方面：其一，房地產行業(yè)在發(fā)展的同時，通過帶動其他相關部門的發(fā)展，進而帶動了其他部門的就業(yè)機率的增加；其二，根據相關的資料調查發(fā)現，隨著我國人口的增長以及市場經濟的發(fā)展，就業(yè)業(yè)問題越來越嚴重，而在房地產經濟發(fā)展的帶動下，刺激了我國其他部門的發(fā)展，使得就業(yè)人數大大增加，有效地解決了我國的就業(yè)難的問題。
二、對我國房地產經濟發(fā)展規(guī)律的分析
在我國房地產業(yè)發(fā)展的過程中，其從一個萌芽發(fā)展的起步到現在的不斷發(fā)展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩(wěn)的，根據其發(fā)展的情況分析，其大致可以分為四個過程：
第一輪周期為1981～1983年；
第二輪周期為1984～1990年；
第三輪周期為199l～1996年；
第四輪周期為1997～2008年；
第五輪周期從2008年開始到現在為止。
從這幾個階段的發(fā)展狀況以及表現形式來分析，其存在的規(guī)律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規(guī)律我們可以看出，在未來的中國房地產發(fā)展的過程中，除了會延續(xù)以上周期規(guī)律以外，還會呈現出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產的發(fā)展更加規(guī)律化。當前，我國的房地產行業(yè)正處于發(fā)展的第五個周期，在這個周期發(fā)展的過程中，其產生了不少的社會問題和經濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現象的繼續(xù)蔓延。從某種性質上來講，房地產發(fā)展周期波動規(guī)律的表現之一也就是房地產發(fā)展過熱問題。
三、我國的房地產經濟發(fā)展規(guī)律受宏觀經濟對的影響分析
首先，利率的影響。房地產業(yè)作為一個資金密集型產業(yè)，其發(fā)展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發(fā)展的過程中，消費者對房地產市場的介入，從而促進房地產價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現一個反比關系。
其次，消費水平的影響。在房地產發(fā)展過程中，消費水平也會隨之發(fā)生變動，進而使得房地產需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現有著重要關系。
第三，國民生產總值的影響。在當前經濟高速發(fā)展的期間，人們的收入也逐漸地穩(wěn)定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產市場價格的穩(wěn)步上升，進而促進國民生產總值的提升，形成房地產業(yè)與宏觀經濟的互動發(fā)展。
四、我國房地產經濟可持續(xù)發(fā)展的有效措施
1.做出科學有效的規(guī)劃，提高資源利用率
首先要改變傳統(tǒng)的粗放型管理方式，實現政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規(guī)劃房地產業(yè)的發(fā)展，保證房地產行業(yè)與其他相關行業(yè)的高度協(xié)調，使得房地產行業(yè)對國民經濟的支柱作用得到充分發(fā)揮，從而帶動我國經濟的發(fā)展。
2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發(fā)生
在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發(fā)商其為了節(jié)約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發(fā)商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發(fā)生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現行的經濟體現和經濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。
3.科學制定投資政策，形成健康發(fā)展的房地產經濟
政府要結合現實需要，制定和出臺一些有效的房地產投資政策。首先，加強對房地產投資的規(guī)模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規(guī)范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。
總結：
總而言之，在當前這個經濟迅速發(fā)展的時代，房地產行業(yè)在我國的經濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經濟的支柱產業(yè)，必須要加強對其相關規(guī)律的分析和研究，及時發(fā)現問題，并解決問題，保證房地產行業(yè)的健康發(fā)展，進而為我國經濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產經濟發(fā)展規(guī)律的分析研究具有極為重要的作用和意義。
參考文獻
[1]邢燕.淺析我國房地產經濟的可持續(xù)發(fā)展[J].現代商業(yè)研究，2010.6.
第5篇：房地產經紀法規(guī)范文
5月19日，住房城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例》（征求意見稿）開始向社會公開征求意見，這是我國首部規(guī)范住房租賃、銷售和經紀行為的法規(guī)，不僅起到填補我國住房租賃、銷售和經紀等法規(guī)領域空白的作用，而且搭建了“租購同權”的平臺，從住房交易的多角度落實中央經濟工作會議“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。
首先，明確了國家對住房租賃業(yè)的態(tài)度。鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經營。住房租賃企業(yè)依法享受有關金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關收益設立質權。這無疑是對承租人的最大支持與保護，住房租賃市場秩序將趨向正常。
其次，約束了房地產開發(fā)企業(yè)的銷售行為。房地產開發(fā)企業(yè)預售住房的，應當取得預售許可證；取得預售許可后，應當在十日內在房產管理部門網站和銷售現場一次性公開全部準售住房及每套住房價格，并對外銷售。房地產開發(fā)企業(yè)銷售已竣工住房的，應當向房產管理部門辦理現售備案。同時列出了12條房地產開發(fā)企業(yè)在住房銷售中的不得有行為。這對遏制房價過快上漲將產生重大影響。
再次，加強了對房地產經紀機構和房地產經紀人員的嚴格管理。國家實行房地產經紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度，房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務，收取費用；不得同時在兩個及以上機構從事房地產經紀活動。房地產經紀人員在提供經紀服務時，應當如實提供姓名和職業(yè)資格等相關信息，實行掛牌服務。所列出的11條房地產經紀機構和房地產經紀人員不得有行為，將成為引導房地產中介市場有序發(fā)展的重要保障。
此外，在監(jiān)督管理、法律責任方面均做出了規(guī)定。
第6篇：房地產經紀法規(guī)范文
房地產中介會被取代嗎
今年以來，不少城市都對二手房交易市場加強了監(jiān)管，并且上線了自助賣房的交易模式。事實上，早在今年8月，杭州二手房交易平臺就上線了“個人自主掛牌房源”功能，買賣雙方可繞過房屋中介達成交易，交易更加透明、也能省掉一大筆中介費用。此外，今年以來，寧波、徐州等城市也上線了自助賣房的交易模式。
現代社會，房地產經紀業(yè)仍然是不可或缺的行業(yè)，但由于門檻低，有點信息就隨意做起了中介的行當，導致市場混亂，也有不少黑中介坑人!
完全取代是不現實的，一刀切也解決不了房地產交易需求，除非相關部門設立專業(yè)的信息和交易機構，但這也不太現實!
所以，用制度和法規(guī)來約束房地產中介行業(yè)，提高入門的門檻和資金監(jiān)管制度，同時對于那些違規(guī)違法的中介進行嚴罰重懲，逐步來解決中介業(yè)混亂問題!
現在的情況是，哪怕買賣雙方自己有時間，因為中介的海量無用信息，也無法獲取有效信息，無法找到真實的買(賣)方。
而中介作為一個跑腿的，越級成為了壟斷方，你不找中介就無法成交。改革后，對于沒有時間的買賣方，你可以去找中介去跑腿并支付費用;自己有時間并且想省錢的，就自己去跑腿，自己去辦。
需要中介你可以去找;不需要中介，不怕麻煩，你也可以自己來，這才是個正理。
如何選擇正規(guī)房地產中介
一、門店企業(yè)信息公示
進入中介機構門店時，仔細觀察中介機構是否在門店內公示營業(yè)執(zhí)照、機構備案證明、從業(yè)人員信息及收費欄目表等信息。
未取得營業(yè)執(zhí)照或機構備案證明的中介機構，游離在政府部門監(jiān)管之外，存在較大風險;機構未在門店公示收費欄目表，明碼標價的，可能存在捆綁收費、胡亂收費等行為，請廣大交易當事人提高警惕!
二、業(yè)務承接主體是誰
《房地產經紀管理辦法》第十四條規(guī)定：房地產經紀業(yè)務應當由房地產經紀機構統(tǒng)一承接，服務報酬由房地產經紀機構統(tǒng)一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業(yè)務。
請廣大交易當事人注意：房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業(yè)務和收取費用!
三、簽訂經紀服務合同
在選取房地產中介獲取服務之前，請廣大交易當事人注意，先行與機構簽訂《房地產經紀服務合同》等協(xié)議，約定交易主客體、服務具體事項、雙方權利與義務、違約責任及糾紛解決方式等內容。
四、關注合同文本是否規(guī)范
《房地產經紀管理辦法》第二十條規(guī)定：房地產經紀機構簽訂的房地產經紀服務合同，應當加蓋房地產經紀機構印章，并由從事該業(yè)務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協(xié)理簽名。
因此，請廣大交易當事人在簽訂合同前注意，簽訂的合同是否加蓋了本機構的印章，在合同上簽字的人員是否具有房地產經紀人資格證或房地產經紀人協(xié)理證。以上兩點是中介合同是否規(guī)范有效的重要標志!
五、關注合同內容條款
在簽訂合同前，要注意查看合同條款。在沒有完全了解合同內容的情況下簽訂合同，可能陷入合同陷阱，造成巨大損失。
《房地產經紀管理辦法》第十六條規(guī)定，房地產經紀服務合同應當包含下列內容：
(1)房地產經紀服務雙方當事人的姓名(名稱)、住所等情況和從事業(yè)務的房地產經紀人員情況;
(2)房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準;
(3)服務費用及其支付方式;
(4)合同當事人的權利和義務;
(5)違約責任和糾紛解決方式。
六、租房切記登記備案
《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定：房屋租賃合同訂立后三十日內，房屋租賃當事人應當到租賃房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門辦理房屋租賃登記備案。
房屋租賃當事人可以書面委托他人辦理租賃登記備案。
第7篇：房地產經紀法規(guī)范文
第一條 為完善廣州經濟技術開發(fā)區(qū)房產和土地使用權抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權益，根據《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權有償出讓和轉讓辦法》等有關法律與規(guī)章，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于廣州經濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內的房產和土地使用權（以下簡稱房地產）抵押。
本規(guī)定所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產、依法取得的國有土地使用權向抵押權人提供擔保，藉以取得抵押權人提供的貸款或向抵押權人保證履行債務。
本規(guī)定所稱土地使用權，不包括地下資源、礦產、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發(fā)、使用與利用。
第三條 開發(fā)區(qū)房地產抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產管理局（以下簡稱房地局）負責。
第二章 房地產抵押的設定
第四條 凡在開發(fā)區(qū)轄內依法取得房產所有權和土地使用權的國有企業(yè)、內聯(lián)企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產設定抵押，成為抵押人。
第五條 凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產抵押的境內外的金融機構、公司、企業(yè)或其他經濟組織及個人，均可成為抵押權人（債權人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構的國家和地區(qū)的金融機構、公司、企業(yè)、經濟組織與個人除外。
第六條 下列房地產可設定抵押：
（一）公司、企業(yè)、經濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；
（二）屬境外個人所有的自用住宅；
（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內的國有土地使用權。
第七條 下列房地產不得設定抵押：
（一）公共事業(yè)單位和行政機關的房地產；
（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；
（三）房產或國有土地使用權屬不明或權屬尚有爭議的；
（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；
（五）其它依法不得設定抵押的。
第八條 以房產設定抵押時，應連同該房產坐落的地基及附屬場地的使用權同時作價抵押。
以整體樓宇中的部分房產設定抵押時，應按抵押房產建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權與房產同時作價抵押。
第九條 凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權設定抵押。
尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權向中國境內銀行及金融機構申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經開發(fā)，并已投入不少于土地使用權出讓金25％的建設資金者。
第十條 抵押人以共有房地產設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。
第十一條 以已作抵押的房地產再作抵押的，須征得在先的抵押權人的書面同意。
第十二條 以已出租的房地產設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。
第十三條 內聯(lián)企業(yè)、中外合資經營企業(yè)，中外合作經營企業(yè)未經中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產設定抵押。
第十四條 依法取得開發(fā)區(qū)內房地產的境外公司、企業(yè)、經濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。
第十五條 國有企業(yè)以房地產設定抵押，需經國有資產管理行政主管部門批準。
第十六條 內聯(lián)企業(yè)、中外合資經營企業(yè)、中外合作經營企業(yè)以房地產設定抵押，須經董事會或聯(lián)合管理機構成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。
第三章 抵押合同
第十七條 房地產抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經濟合同中訂立抵押條款。
訂立抵押合同應對擬抵押之房地產進行估價。抵押房地產估價，可由抵押人和抵押權人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認可的評估機構或人員進行。
國有企業(yè)、以及占有國有資產的其它企業(yè)與境外抵押權人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產管理行政主管部門認可的評估機構進行評估。
第十八條 房地產抵押合同除應具備一般經濟合同的必備款外，還應具備有下列內容：
（一）房地產的名稱、編號、處所、面積、四至及數量、權屬；
（二）所擔保的債務內容、范圍、數量、質量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內容相關的其它事項；
（三）房地產的作價及抵押率；
（四）房地產的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；
（五）抵押權消滅的條件；
（六）其它應規(guī)定的內容。
第十九條 與境內金融機構簽訂的抵押貸款合同，應根據國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。
第二十條 開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產設定抵押與境外金融機構簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 國有企業(yè)、內聯(lián)企業(yè)與境外抵押權人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續(xù)。
第四章 抵押登記
第二十二條 房地產抵押合同簽訂之日起三十天內，抵押人和抵押權人應一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經登記的房地產抵押行為無效。
第二十三條 申請房地產抵押登記，應按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：
（一）《房地產抵押登記申請表》；
（二）《房地產抵押合同》正本；
（三）《房地產所有權證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權保持證》等權屬證書；
（四）申請人或人的資格證明；
（五）國有資產管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權力機構同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。
第二十四條 開發(fā)區(qū)房地局應在收到房地產抵押申請的全部文件后十天內辦完《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權的《他項權證》。
《他項權證》由抵押權人領取及持留，經注記的《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。
第二十五條 抵押合同的變更或解除，應經原批準機構書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。
抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。
第五章 抵押物的占管
第二十六條 已作抵押的房地產由抵押人占管，未經抵押權人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。
抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產之完好。抵押權人有權監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務。
第二十七條 已作抵押的房地產因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。
第二十八條 設定抵押時，抵押人和抵押權人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經濟技術開發(fā)區(qū)支公司投保。
若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發(fā)生時，抵押權人可就抵押房地產之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。
第二十九條 已作抵押的房地產在抵押期未滿前如需轉讓，抵押人應事先取得抵押權人書面同意；對扣除應納稅費后之轉讓所得，抵押權人享有優(yōu)先受償權。在同等條件下，抵押權人對擬轉讓之抵押房地產有優(yōu)先購置權。
第三十條 已作抵押的房地產發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權人。
已作抵押的房地產發(fā)生贈與時，抵押人應事先征得抵押權人的書面同意。抵押權人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內清償。
已作抵押的房地產發(fā)生轉讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權人同意其轉讓之書面意見的副本或復制件，并將轉讓成交情形及時以書面告知抵押權人。
上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉讓事實發(fā)生之日起三十日內一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產權過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產的，原抵押人對抵押房地產的權益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產不足以清償全部抵押債務時，抵押權人可就抵押人的其它遺產受償。
第三十一條 抵押人若將已作抵押的房地產出租，除承擔本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權人，且租期不得超出抵押期，非經抵押權人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權人有權追究抵押人之違約責任。
第六章 抵押物的處分
第三十二條 遇有下列情形之一，抵押權人有權向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產：
（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；
（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；
（三）抵押人被宣告破產或解散的；
（四）其它損及抵押權人正當權益、足以妨礙抵押合同正常履行的。
本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產清算財產，但其價值超過抵押債務的部分除外。
第三十三條 處分已作抵押的房地產可采取下列方式之一：
（一）拍賣；
（二）招標轉讓；
（三）協(xié)議轉讓；
（四）其它經開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。
第三十四條 抵押權人處分已作抵押的房地產之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。
開發(fā)區(qū)房地局在抵押權人的處分申請后，應在三十天內決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。
第三十五條 處分已作抵押的房地產由抵押權人委托開發(fā)區(qū)房地產交易所或經開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構主持進行。
第三十六條 已作抵押的房地產處分成交前出現下列情形之一，應中止處分：
（一）抵押權人要求中止；
（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；
（三）其它應中止的情形出現。
第三十七條 處分已作抵押的房地產所獲價款由主持處分之機構依下列順序分配：
（一）支付處分費用；
（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；
（三）償還抵押權人債權本息及罰息、罰款；
（四）所剩余額退還抵押人。
第三十八條 處分已作抵押的房地產之所得不足以抵償押債務時，抵押權人有權追索不足部分。
第三十九條 已作抵押的同一處房地產，有若干抵押權人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準。
第四十條 處分已作抵押的房地產，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權：
（一）共有房地產的其他共有人；
（二）已出租房地產的承租人；
（三）開發(fā)區(qū)管委會；
（四）抵押權人；
（五）其他應享受優(yōu)先權的人。
第四十一條 處分已出租的抵押房地產，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產的新產權人應繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產權人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權。
第四十二條 已作抵押的企業(yè)房地產被處分時，企業(yè)生產、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。
第四十三條 經處分而取得抵押房地產權者，應照章向開發(fā)區(qū)稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產所有權證》、《國有土地使用證》等權屬證書。原有的房地產權屬證書繳回發(fā)證機關注銷。
第七章 附 則
第四十四條 建立開發(fā)區(qū)房地產抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內聯(lián)企業(yè)因房地產抵押而發(fā)生的外匯不足之調劑，及其它特殊需要?；饋碓醇疤崛”壤牵?/p>
（一）從土地使用權出讓的留成外匯收入中提取百分之十；
（二）國有企業(yè)和內聯(lián)企業(yè)抵押房地產所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。
第四十五條 有關本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。
當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協(xié)商調解的，或者協(xié)商調解不成的，可以依據抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機構或其它仲裁機構仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向有關管轄權的中國法院起訴。
第四十六條 違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權視情節(jié)注銷其登記、注銷其權屬證書或不予發(fā)證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經濟損失或予以罰款。
第四十七條 開發(fā)區(qū)房地產抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經濟技術開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規(guī)定。
本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。
抵押房地產的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定。
第8篇：房地產經紀法規(guī)范文
關鍵詞：房地產經紀；信息共享系統(tǒng)；MLS；經紀電商模式
長期以來，我國房地產經紀管理部門希望引入國際上通行的成熟高效的房地產經紀行業(yè)信息共享模式――MLS，但未能實現。我國的房地產經紀行業(yè)自本世紀初起經歷了十幾年的高速發(fā)展，行業(yè)規(guī)模急劇膨脹，信息管理效率低下的問題未得到有效解決。2013年后，由于房地產市場遇冷，交易量大幅下降，房地產經紀行業(yè)進入低迷期，企業(yè)開始多方尋求突破困境的方法，“互聯(lián)網+”成為各主體的共同選擇，無論是傳統(tǒng)的房地產經紀企業(yè)，還是蓬勃發(fā)展的網絡公司，都期望利用互聯(lián)網改善和提升傳統(tǒng)房地產經紀運行效率，以此促使傳統(tǒng)行業(yè)蛻變。在這樣的背景下，富有中國特色的新型房地產經紀信息共享系統(tǒng)--經紀電商模式漸成雛形。那么，我國的新型電商模式和MLS有何異同，各自有哪些利弊呢？
一、 MLS簡述
20世紀30年代，MLS（Multiple Listing System）誕生于美國，作為經紀人自發(fā)組織實施的一種信息共享系統(tǒng)，被全美大多數經紀人所接受。由于該模式卓有成效，后被加拿大、澳大利亞、新西蘭等多國引入，成為房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)的經典模式。至今，MLS所發(fā)揮的作用已經遠遠超出共享房源信息、加速銷售的范圍，成為行業(yè)廣泛接受的嚴謹而先進的行業(yè)準則和經營管理模式。
MLS產生于市場經濟成熟、契約精神普及的發(fā)達國家，其構建與實施的前提條件為：房主與經紀機構簽訂獨權委托合同。該合同決定了委托人和經紀機構之間的兩層關系：首先為關系，關系使得房地產經紀人的角色定位非常明確，即代表委托人的利益行事，不會陷入居間關系中經紀人一手托兩家的尷尬境地；第二層關系為獨權，即在合同約定期內公司對委托房源銷售權的壟斷，排除了其他經紀機構甚至房主自己的銷售權。銷售權的壟斷看似降低了競爭效率，而實際上，由于房地產的交易從獲取信息、選擇、看房，直至談判成功的過程很長，60-90天的獨權委托期限對房地產交易效率的影響是有限的。獨權委托規(guī)范了行業(yè)秩序，避免了信息重復。同時，獨權委托配合MLS的競合運行模式，在實際操作過程中，非但不會降低銷售效率，反而實現了更大范圍內由多個經紀人銷售。
MLS的競合模式是這樣運行的：會員經紀人獲得獨權委托的房源后，必須在3天內把核實過的、完備的房源信息在MLS中，其后，該房源可由全部加入MLS的會員經紀人進行銷售，銷售傭金在房源經紀人和銷售經紀人之間按既定比例分享。在競合模式下，美國MLS中約95%的房屋是由非房源經紀人銷售出去的。由于全美90%的房地產經紀人加入了MLS，因此，MLS模式形成了近乎覆蓋全美的高效競合的房地產經紀行業(yè)生態(tài)圈。
美國MLS的所有者為各地區(qū)、各級別的房地產經紀人協(xié)會，與政府沒有關系，所有的會員數據都在National REALTOR Data System（簡稱NRDS）系統(tǒng)中進行更新和維護。NRDS將各城市行業(yè)協(xié)會定義為會員數據收集的最初發(fā)起者，并頒發(fā)“數據接入點”身份。城市、州和全國三個級別的行業(yè)協(xié)會在NRDS中采取階梯式權限管理，全國行業(yè)協(xié)會擁有最終解釋權。系統(tǒng)中所有協(xié)會、經紀機構、經紀人員均須嚴格遵守國家行業(yè)協(xié)會制定的規(guī)則，一旦違規(guī)，其會員資格將被暫?；蛉∠?。
MLS需要大量的網絡和計算機技術與管理，包括為會員機構和人員安裝專門的軟硬件、定期系統(tǒng)維護和提供信息安全保障。美國房地產經紀人協(xié)會成立了自己的技術服務部門和技術研究部門，專職于MLS技術的實施和研發(fā)。
二、 我國難以移植MLS的原因分析
MLS對房地產經紀行業(yè)的秩序規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展、信息高效利用產生了積極影響，長期以來，我國房地產經紀行業(yè)管理部門關注并致力于引入MLS，但迄今未果。究其原因，有以下幾個方面。
首先，施行MLS的前提條件不具備。MLS的預設前提是獨權委托，但這一前提與我國消費者的交易習慣不符。作為房地產市場的伴生行業(yè)，我國房地產經紀業(yè)復蘇于20世紀80年代初，21世紀初開始快速擴張，由于增長速度過快，經紀人員業(yè)務水平參差不齊，職業(yè)道德良莠參雜，行業(yè)自律缺失，法律法規(guī)有待完善，各種違規(guī)行為時有發(fā)生，負面信息時常見諸報端。由于行業(yè)信譽差，交易者在與經紀機構接觸的過程中，戒心較重，房主為了避免利益受損，刻意在經紀公司之間設置競爭機制，同一房源在多家經紀機構掛牌。房屋需求者也會在多家經紀機構查看房源信息，與多家經紀機構談判，盡可能降低傭金和服務費。二是獨權委托的法律支持不足，近年來，出于對消費者利益的保護，我國法院對涉及房地產經紀傭金糾紛的判決中，對于經紀公司格式合同中有關獨權委托的條款常常以違反《合同法》第三十九和四十條之規(guī)定為由，判決無效，這使得經紀機構常常手握獨權委托合同，實際卻難以實現獨權利益。三是我國的房地產經紀業(yè)務以存量房租售為主，在該領域中，經紀的主要方式是居間，則主要存在于業(yè)務量較少的新建商品房經紀活動中。
其次，我國房地產經紀行業(yè)協(xié)會力量薄弱。當前，我國各層次的房地產經紀協(xié)會均已建立，但是功能不全，力量薄弱，動力不足。我國各地房地產經紀協(xié)會承擔的主要職責有，宣傳貫徹政府的各項法律法規(guī)政策、行業(yè)自律、行業(yè)培訓和繼續(xù)教育、反映行業(yè)呼聲、組織行業(yè)交流等。雖然2011年4月1日頒布實施的《房地產經濟管理辦法》中明確指出，房地產經紀行業(yè)協(xié)會應承擔起建立和維護運營房地產經紀信息共享系統(tǒng)的職責，但是目前我國尚未有任何地區(qū)的經紀協(xié)會建立了房地產經紀信息共享系統(tǒng)。
再次，不同類型的房地產經紀企業(yè)對MLS的態(tài)度不同。美國的MLS是經紀人和經紀機構維護自身利益的自發(fā)行為結果，業(yè)界的參與度很高。我國房地產經紀企業(yè)在近十年的快速發(fā)展中，各企業(yè)在規(guī)模實力上已形成巨大差異，既有三兩人的單店，也有幾十人、百余人的中等企業(yè)，還有年銷售額上千億、員工幾萬、分支機構遍布多地的大型企業(yè)集團，不同的經紀機構由于自身境況不同，在發(fā)展訴求上差別很大，對MLS的態(tài)度各異。中小企業(yè)普遍歡迎，因為這些企業(yè)在店鋪致勝的時代處于劣勢，房源信息不足，期待通過這個系統(tǒng)改善信息資源的短缺的困境。大企業(yè)的態(tài)度比較遲疑甚至消極，一方面他們房源占有率高，例如鏈家地產公司在北京市場占有了80%的房源，無需借助MLS收集信息。其次，大型房地產經紀企業(yè)在發(fā)展過程中都建立了類似于ERP管理體系，通過內部信息管理系統(tǒng)實現了房源共享和內部合作。同時，大型企業(yè)在開店和招收經紀人員方面花費了大量成本，如果加入MLS，則意味著經紀人獨立性的增強，可能得不償失。另外，大型企業(yè)自建網絡花費不菲，并入大系統(tǒng)可能導致其原有系統(tǒng)被改造甚至廢棄，這有可能造成企業(yè)信息系統(tǒng)投資的浪費。
三、 我國新型房地產經紀信息共享系統(tǒng)的產生
作為信息服務業(yè)，房地產經紀服務的基礎在于為交易者提供信息的數量、及時性、準確性、全面性、適用性，在此基礎上，輔以經紀人的營銷、溝通和個性化服務，最終實現交易。為了提高運行效率，房地產經紀行業(yè)發(fā)展到一定程度時，會產生信息共享的需要，建立跨企業(yè)的經紀信息共享系統(tǒng)。
在房地產經紀行業(yè)初期，企業(yè)沒有信息共享的需求，各自為政，開拓業(yè)務。2003年后，我國房地產經紀行業(yè)步入規(guī)?；洜I，企業(yè)快速開店，進入連鎖時代，隨著大中型經紀公司店鋪的日益增多，出于內部統(tǒng)一管理、績效評定、內部合作的需要，紛紛建立了企業(yè)內部信息管理系統(tǒng)。步入互聯(lián)網時代后，房地產經紀機構紛紛借助網絡的力量，其基本模式為經紀公司與網絡平臺公司簽訂合作協(xié)議，經紀公司提供房源，網絡平臺公司提供平臺，房屋特征和經紀人聯(lián)系方式等信息，購房者和租客在在平臺公司的網頁上搜索有意向的房源并聯(lián)系經紀人，完成后續(xù)服務。在這種模式中，網絡起到了信息作用，而信息共享特征不明顯，因此，房地產經紀行業(yè)依然是零和博弈。由于全部收益只能由率先實現銷售的房地產經紀機構獨享，經紀人不免采用多種手段，有些違規(guī)違法，有些則在信息不對稱的掩護下發(fā)送虛假信息。而經紀機構各自收集信息、信息，造成行業(yè)中的房源信息重復與局部壟斷割據并存。經紀機構和經紀人之間只競爭不合作，導致整個行業(yè)信息處理效率低，傭金費用高，在不斷高企的房價上，使購房人進一步增加了負擔。在行業(yè)高速發(fā)展時期，這些弊端不會對企業(yè)收益構成重大影響，因此并未觸發(fā)企業(yè)強烈的改善動機。
2013年后，由于交易行情低迷，經紀公司成本壓力不斷增大，希望網絡平臺公司降低端口費，協(xié)商未果，雙方合作破裂。2014年，鏈家地產、偉業(yè)我愛我家紛紛和我國最大的房源信息平臺搜房網解約。同年10月，鏈家集團將下屬的線上平臺“鏈家在線”更名為“鏈家網”，實行平臺開放，不僅為鏈家員工服務，而且吸納企業(yè)外的經紀人加盟，共享房源信息，合作銷售。偉業(yè)我愛我家也把省下來的廣告費、端口費，用于打造自己的網絡平臺。與此同時失去大型經紀公司房源的網絡平臺公司則開始招聘經紀人員，實現從信息平臺向房地產經紀電商的轉變。此外，愛屋及屋、Q房網、房多多等多家電商涌入該行業(yè)，建立了多個局部信息共享平臺，這些經紀電商自身不從事經紀業(yè)務，其主要功能為收集房源、房源，依靠各經紀公司的加盟經紀人銷售，與銷售成功者分享傭金，形成了類似于美國房源經紀人的專業(yè)化組織。
四、 我國新型房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與MLS的對比
當前，我國產生于網絡時代的新型房地產經紀行業(yè)信息共享系統(tǒng)與產生于80多年前的MLS相比存在巨大差異。
首先，主體性質不同。MLS的所有者為各級房地產經紀協(xié)會，我國則為經紀電商，這是兩者最本質的區(qū)別，據此，我們可以將兩者分別稱為協(xié)會模式和電商模式。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)的自治組織，以行業(yè)服務和行業(yè)自律為宗旨，是非營利組織，收取費用的高低以維持系統(tǒng)運轉的成本為限，因此收費低廉。我國的電商模式是以網絡經紀企業(yè)為主體，企業(yè)以營利為目的，獲得的收入不僅要彌補網絡開發(fā)、運行和維護的費用，企業(yè)還要獲得不低于社會平均水平的利潤率，否則投資將從經紀電商中流出。
其次，收益模式差別巨大。MLS的收益來自于：使用該系統(tǒng)的經紀人的會員費、整合房地產信息打包出售給各研究機構和大專院校的收益、咨詢收益。其中會員費是主要收入來源，盡管MLS大約每人40美元的會員月費非常低，與經紀人月均4 500美元的收入相比僅占不足1%，但是由于會員眾多，MLS的收益總量非?？捎^。我國的電商模式不收取加盟者會員費，而是從成交的租售傭金中分成。當前，純粹的經紀電商由于自身沒有經紀人，節(jié)約了人員費用，但必須支出系統(tǒng)的建設、推廣和維護費，這也是巨額成本，只有依靠不斷增加成功交易的總量才能盈虧平衡乃至獲得盈利。與MLS相比，電商模式的收益方式更加豐富靈活，除了當前的分傭方式，也可以依據經紀人使用的次數、流量或成功交易的交易件數來收費，還可以按照網絡經濟“羊毛出在豬身上”的邏輯，采取“用戶免費，客戶收費”的方式，首先吸引大量使用者，培養(yǎng)高粘性用戶（主要是房地產經紀人員），當該網站成為房地產租售乃至相關人員的集聚地時，則引入客戶--各類與房地產有關的廣告客戶，獲取收益。同時，經紀電商也可以對交易數據整理打包出售，獲取相應收益。
第三，MLS更有利于經紀人利益的保護，而電商模式更有利于對消費者利益的保護。MLS中，對房源信息的壟斷造成房屋買賣雙方對該系統(tǒng)的依賴，在傭金費率上缺乏議價能力，更有利于經紀人利益的維護。從世界范圍來看，美國的房地產經紀傭金費率處于較高水平。而我國的經紀電商模式誕生于市場不景氣、激烈競爭的背景下，從實際效果來看，電商模式已經在房地產經紀行業(yè)刮起了降價旋風。在電商進入該行業(yè)前，房屋交易傭金費率普遍在2.5%以上，租賃傭金則為半月到一月的租金，而電商進入后，行業(yè)傭金費率進入明顯的下行通道，目前最低的交易傭金費率為0.5%，租賃傭金則為3天房租，這無疑給消費者帶來了更大的利益。從長遠來看，電商模式會導致房地產經紀企業(yè)輕資產、低成本運行，經紀人員分傭比提高、自由度加大，高素質員工比例提升， 這些亦有利于降低傭金、提升服務質量。
第四，運行前提不同。MLS要求獨權委托，我國的電商模式以開放式委托為主。從信息共享的效果來看，整個地區(qū)共用一個系統(tǒng)，將全地區(qū)加盟經紀人收集到的信息“一網打盡”顯然是效率最高的形式，MLS在這一點上優(yōu)勢突出。我國的電商模式則陷入一種悖論：如果僅有一個網絡，將形成壟斷經營，會導致經紀電商收取高額費用，服務質量下降；如果有多個網絡，雖然可以遏制壟斷，但信息共享的優(yōu)越性又不能充分實現。因此，由于存在“經紀信息效率最大化”和“企業(yè)利潤最大化”這兩個相互矛盾的目標，電商模式有可能陷入魚與熊掌不可兼得的困境。
總體來看，目前我國房地產經紀行業(yè)形成了各方參與主體（包括傳統(tǒng)經紀企業(yè)、網絡平臺公司以及電商）都朝經紀電商轉變的趨勢，而經紀電商存在的基礎顯然為一定范圍內的經紀信息共享體系。當前，房地產經紀行業(yè)尚處于轉型期，各主體強調抓住機遇自我發(fā)展，這是企業(yè)在當前競爭中的理性選擇，然而，從行業(yè)整體考慮，信息割據顯然不是最優(yōu)狀態(tài)，不僅造成信息平臺和網絡的重復建設，資源浪費，而且信息大量重復，行業(yè)整體運行效率較低。未來如果政府嚴格執(zhí)行單邊獨權委托的政策，各平臺的房源信息都會減少，降低交易成功的概率。因此，我國目前的經紀電商模式仍處于探索時期，將會在未來的競爭中不斷完善和提升。
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基金項目：國家社科基金階段性成果（項目號：12XMZ101）；北京建筑大學博士啟動基金項目（項目號：331613022）。
第9篇：房地產經紀法規(guī)范文
委托人（乙方）：_________
經紀人（丙方）：_________
簽訂地點：_______________
根據《中華人民共和國合同法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》及相關法律法規(guī)規(guī)定，經乙、丙雙方協(xié)商一致，就房地產交易經紀事宜訂立本合同，以資共同遵守。
第一條 乙方委托丙方為座落在：合肥市_________區(qū)_________[路]_________[小區(qū)]_________號附近的[住宅][商業(yè)用房][_________]提供以下服務：（下列事項供委托人選擇）
（一）提供訂約信息；
（二）充當訂約介紹人；
（三）協(xié)助、指導訂立[房地產轉讓][房屋租賃]合同；
（四）協(xié)助辦理房地產交易手續(xù)；
（五）協(xié)助辦理其他手續(xù)[戶口轉移][水表過戶][煤氣過戶][_________][_________]；
（六）_________
第二條 委托期限從_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。
第三條 乙方擬[買受房地產][承租房屋]的基本情況：
（一）擬[買受][承租]房屋建筑面積：_________m2，建成年份：_________年，層次：_________層，房屋結構：_________，土地所有權為：[國有][集體所有]，[買受房地產][承租房屋]的價格_________元/m2；
（二）經交易雙方確認[買受房地產][承租房屋]的價格[_________元][_________元/年]。
第四條 乙、丙雙方的權利義務
（一）乙方應與丙方到相關部門查驗有關資料和到現場勘察房地產現狀。
（二）乙方應于本合同簽訂后_________日內向丙方提交辦理[房地產轉讓][房屋租賃]相關資料的復印件。
（三）乙方應配合丙方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同。
（四）乙方應配合丙方到相關部門辦理[房地產轉讓][房屋租賃]相關手續(xù)。
（五）丙方（房地產經紀人）在從事房地產經紀活動時，應出示房地產經紀人《執(zhí)業(yè)證書》和《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。
（六）丙方對乙方提供房地產經紀合同（之一），并據實介紹房地產信息及房地產交易價格。
（七）丙方應配合乙方到現場勘察房地產狀況，并告知房屋有無漏水、管道不通等瑕疵和房地產是否已經抵押、房屋是否已經租賃等情況。
（八）丙方應告知乙方：房地產交易相關部門應收取的稅金、房屋維修基金、費用標準及辦事時限。
（九）丙方應協(xié)助、指導乙方簽訂[房地產轉讓][房屋租賃]合同。
（十）丙方應協(xié)助乙方到 [房地產管理部門][土地管理部門]辦理相關手續(xù)。
（十一）丙方在完成乙方委托事項后，按照物價部門核定收費標準向乙方收取中介服務手續(xù)費_________元。不得收取其他費用。
第五條 乙、丙雙方的違約責任
（一）本合同第四條（一）至（四）項，乙方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知丙方，取得丙方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，乙方應向丙方支付違約金_________元。
（二）本合同第四條（五）至（十）項，丙方應按約定做到，特殊情況應在_________日內告知乙方，并取得乙方書面同意，否則導致房地產無法正常交易，丙方應向乙方支付違約金_________元。
單方解除本合同，由違約方支付違約金_________元。
第六條 合同糾紛的解決方式
本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；也可由房地產管理部門或工商行政管理部門調解。協(xié)商不成或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
1、依法向合肥仲裁委員會申請仲裁；
2、依法向人民法院起訴。
第七條 本合同未盡事宜可另行約定。
第八條 本合同一式兩份，乙、丙雙方各執(zhí)一份。
第九條 其他約定條款
（一）_________
（二）_________
（三）_________
第十條 本合同自乙、丙雙方簽訂之日起生效。
委托方（乙方）簽章：_________ 經紀 人（丙方）簽章：________
證件名稱：___________________ 經紀人簽字：_________________
證件號碼：___________________ 執(zhí)業(yè)證號碼：_________________
聯(lián)系電話：___________________ 聯(lián)系電話：___________________
人簽字：_________________
證件名稱：___________________
證件號碼：___________________
聯(lián)系電話：___________________
共有人簽字：_________________
簽訂時間：______年____月____日
附件
一、屋內附屬設備狀況及室內裝飾情況
………………………………………………………………………………
（粘貼線） （騎縫章加蓋處）
附屬設施：_________ 設備：_________
室內裝飾：_________
二、_________
簽約須知
一、本合同由合肥市房地產管理局、合肥市工商行政管理局根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規(guī)制定的示范文本。
二、本合同使用范圍
1、在合肥市從事房地產經紀活動的房地產經紀人；
2、存量房屋（二手房）的房地產轉讓或房屋租賃。
三、合同內的空格由當事人商定后如實填寫；[ ]內容為并列的選擇項，可根據實際選擇，不予選擇的劃除。
四、當事人應按自愿平等、協(xié)商一致的原則訂立房地產經紀合同。委托人在訂立房地產經紀合同時，應向經紀人如實告知以下問題：
1、房屋瑕疵。指房屋漏水、管道不通等。
2、共有關系。指兩個以上權利人共同擁有同一房地產。如系共有，轉讓房地產或出租房屋時需全體共有人簽字。
3、房屋租賃情況。轉讓已出租房屋的，出賣人應當在出售前三個月書面通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。
4、房地產抵押情況。指房地產所有權人為擔保債權人債權的實現，將房地產抵押給債權人，辦理了抵押登記。在轉讓前，應先辦理他項權利注銷手續(xù)或出具抵押權人同意轉讓的書面證明。
五、在簽訂房地產轉讓、房屋租賃合同時，房地產經紀人（丙方）應將房地產經紀合同（之一、之二）的所有條款告知合同委托人（甲方、乙方）。
六、當事人在簽訂本合同時，應認真閱讀所有條款，知悉其含義。若需人簽訂本合同，應出具委托書。
