房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)籌劃；風(fēng)險(xiǎn)控制

1引言

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，人們對(duì)于房屋的需求量增加，房地產(chǎn)現(xiàn)已進(jìn)入了一個(gè)新的階段。稅務(wù)籌劃已處于現(xiàn)代企業(yè)管理工作中的重要位置，是財(cái)務(wù)管理工作的重要內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。但房?jī)r(jià)出現(xiàn)了爆炸性和持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的增長(zhǎng)，稅務(wù)籌劃也存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。因此，優(yōu)化資源配置進(jìn)行稅務(wù)籌劃，拉低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，才是穩(wěn)控房?jī)r(jià)的重要途徑。

2找出房地產(chǎn)面臨的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1國(guó)家政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)熱，很大程度上依賴著政府政策支持。在我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)消費(fèi)水平有著重要作用，推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而房?jī)r(jià)的居高不下使得房地產(chǎn)企業(yè)處在整個(gè)市場(chǎng)體系的風(fēng)口浪尖。此時(shí)雖然政府會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況隨時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，但是房地產(chǎn)行業(yè)容易造成對(duì)稅務(wù)政策不理解的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致違反法律的相關(guān)規(guī)定。2.2房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成成分，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展前景與社會(huì)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)活動(dòng)有著密切關(guān)聯(lián)，如果房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中未重視稅務(wù)籌劃的投入，稅務(wù)籌劃政策不合理，就容易讓企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上陷入困境，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)。員工是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力，沒有員工就沒有企業(yè)生存的動(dòng)力。員工情況，包括個(gè)人素質(zhì)差異、員工流動(dòng)性等情況，都是可能導(dǎo)致企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。2.3法律風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)取得不斷進(jìn)展，關(guān)于房地產(chǎn)事業(yè)稅收籌劃的法律法規(guī)卻未得到同步發(fā)展和健全，在房地產(chǎn)稅務(wù)問題上，房地產(chǎn)事業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員和政府稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)人員產(chǎn)生了較大的分歧，這些都是由于政府缺乏完善的稅務(wù)籌劃體制機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)事業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。再者我國(guó)大部分企業(yè)對(duì)稅收籌劃未能全面理解甚至出現(xiàn)偏差，在進(jìn)行實(shí)際操作的時(shí)候容易鉆法律法規(guī)的空子，出現(xiàn)偷稅漏稅的行為，從而在房地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)。

3分析稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

首先國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策變動(dòng)大。我國(guó)稅收政策隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展在不斷調(diào)整優(yōu)化，房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策也在變動(dòng)中。我國(guó)頒布的關(guān)于房地產(chǎn)稅收的法律法規(guī)仍不夠完善，缺乏良好的稅務(wù)籌劃環(huán)境。其次，缺乏完善的稅務(wù)籌劃制度。政府并未頒布完善的相關(guān)稅務(wù)籌劃制度，致使對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)企業(yè)容易在稅收籌劃上出現(xiàn)誤差。然后，沒有深刻了解稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)行業(yè)的作用。稅務(wù)籌劃是受多方面因素影響的，市場(chǎng)以及國(guó)家宏觀調(diào)控政策都對(duì)其有些極大影響，因此房地產(chǎn)行業(yè)過度依賴稅務(wù)籌劃是不可取的。最后，稅務(wù)籌劃工作人員未樹立良好的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。稅務(wù)籌劃需要相關(guān)工作人員根據(jù)該行業(yè)發(fā)展進(jìn)度以及政府的稅務(wù)政策來做出相應(yīng)的稅務(wù)籌劃，減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。但影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的因素復(fù)雜、變動(dòng)大，存在著較大風(fēng)險(xiǎn)。

4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制的措施

4.1國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅務(wù)實(shí)行科學(xué)籌劃，防范風(fēng)險(xiǎn)。在法治社會(huì)前提下，房地產(chǎn)行業(yè)必須在法律法規(guī)的條框下運(yùn)行，遵守法律法規(guī)，房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確了解國(guó)家和政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)稅收的政策和法律規(guī)定，稅務(wù)籌劃工作人員也應(yīng)當(dāng)根據(jù)法律政策來進(jìn)行稅務(wù)籌劃，明確房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的稅務(wù)及其基本市場(chǎng)發(fā)展要求。國(guó)家必須做好科學(xué)的籌劃，來防范房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深入了解國(guó)家和政府的法規(guī)和政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與國(guó)家法律政策相聯(lián)系，讓房地產(chǎn)行業(yè)在遵守法律的前提下盡可能地節(jié)省產(chǎn)業(yè)成本，防范發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。4.2建立健全稅務(wù)籌劃制度。國(guó)家通過稅務(wù)籌劃制度來對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理，從而建立集中高效的稅務(wù)籌劃管理制度。這種制度有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)開展政府相關(guān)工作，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃工作人員的工作也能在稅務(wù)制度的監(jiān)督下有效完成，讓政府與房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下處于優(yōu)勢(shì)地位。4.3正確認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的作用。稅務(wù)籌劃工作能夠降低房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也存在著一定的局限性。稅務(wù)籌劃需要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)所收集到的數(shù)據(jù)，與房地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況相結(jié)合，做出切合實(shí)際的稅務(wù)籌劃舉措。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷變化發(fā)展中，房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)信息和實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況也在不斷更新變化，因此需要正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)籌劃的作用，不過分依賴，也要注意及時(shí)掌握相關(guān)信息。4.4房地產(chǎn)行業(yè)工作人員要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃方面的專業(yè)人才需求大，這也要求相關(guān)人員具備較高的專業(yè)知識(shí)能力和素質(zhì)。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家政策、其他行業(yè)和公民等因素影響，因其因素變化復(fù)雜，要求稅務(wù)籌劃工作人員樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，要有較強(qiáng)的適應(yīng)能力，高度的責(zé)任意識(shí)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施提高稅務(wù)籌劃工作人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和素質(zhì)。

5結(jié)語(yǔ)

綜上所述，稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要舉措，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)控制則是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要課題。在激烈的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)利用稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)控制措施，防范風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

作者:余德梅 單位:?？谥猩县?cái)經(jīng)顧問股份有限公司

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

（一）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理降低稅收負(fù)擔(dān)的必然要求

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重，稅收種類眾多，包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易金額大，開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大，稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外，近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響，獲利空間大大縮小，迫使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此，需要合理有效的稅務(wù)籌劃來減輕稅收負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)的獲利能力，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段

目前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過稅務(wù)籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本，又能讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策，針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃，有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道

良好的法制環(huán)境，健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下，利用政策空間或通過平衡稅負(fù)來實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷，發(fā)現(xiàn)政策漏洞，有利于健全我國(guó)稅制，符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。

二、不同階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略

（一）前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開發(fā)方式等。首先，企業(yè)組織形式的不同，導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式，從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中，子公司具有獨(dú)立的法人資格，可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策，但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司，分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款，但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次，土地獲取來源不同，項(xiàng)目開發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過招拍掛購(gòu)買土地，也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問題，前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不需要繳稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。

（二）開發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃

開發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一，在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下，建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn)，其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大，涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu)，而非交由施工方自行采購(gòu)，就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅，雖然建筑施工合同金額減少，但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二，權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中，企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式，借款利息費(fèi)用較高；權(quán)益資本籌資中，采用比例扣除方式，利息費(fèi)用低。

（三）商品房銷售階段稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式，這些稅收無可避免，但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅，從而合法減少納稅支出。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性，既包括房屋銷售業(yè)務(wù)，又有裝修業(yè)務(wù)，若將二者價(jià)格分開計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。

（四）物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃

在物業(yè)持有階段，通過對(duì)持有方式的合理選擇，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅，而將房產(chǎn)用于投資，則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算，使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi)，將家具、家電的出租改為出售，將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收，就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問題

雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本，但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問題。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足

房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來對(duì)納稅籌劃問題重視不夠，這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足，不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性，甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅，這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看，由于在過去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自，不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件，客觀上限制了理論研究的發(fā)展，企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏

稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ)，而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程，同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況，制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此，人員的素質(zhì)要求較高，必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺，稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠

稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益，但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過程中，由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響，是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo)，導(dǎo)致企業(yè)未來經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素，也可能來自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少，而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理，規(guī)避稅務(wù)籌劃過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問題的對(duì)策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)

要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí)，首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別，確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行，拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益，正確理解稅務(wù)籌劃的含義，提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者來說，不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念，還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持，設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員，以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程。

（二）重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度，還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查，必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面，還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過程當(dāng)中，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德；在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過程中，要堅(jiān)持合法原則，不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益，應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。

（三）提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)管理

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

目前，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，國(guó)外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個(gè)比較長(zhǎng)的發(fā)展過程，因次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都是由國(guó)家承擔(dān)的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。由于稅務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)有很多地區(qū)沒有稅務(wù)機(jī)構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機(jī)構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。

第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進(jìn)一步完善。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國(guó)家的稅收征管部門都必須對(duì)相應(yīng)的稅法進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。近幾年來國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，如果企業(yè)不能及時(shí)、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進(jìn)納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國(guó)的稅收體系比較簡(jiǎn)單，稅制也不夠完善，國(guó)際上很多國(guó)家都開征了遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等稅種，但是我國(guó)沒有開征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實(shí)條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國(guó)稅收征管等方面的法律相對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)不強(qiáng)，并且認(rèn)為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會(huì)有太大的損失。我國(guó)稅收征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進(jìn)行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會(huì)受到處罰，他們也不會(huì)再花費(fèi)成本進(jìn)行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運(yùn)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)

近幾年來，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項(xiàng)稅收法規(guī)進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列新的稅收法規(guī)來完善稅法體系，進(jìn)行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進(jìn)這些誤區(qū)。主要有以下三個(gè)誤區(qū)：

誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費(fèi)用資本化，并加計(jì)扣除，減輕土地增值額稅負(fù)。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)那些在開發(fā)房地產(chǎn)借入資金時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化的條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，并計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。

然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費(fèi)用予以資本化，計(jì)入開發(fā)成本，同時(shí)還將此項(xiàng)借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時(shí)減輕了土地增值稅稅負(fù)，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整作為開發(fā)費(fèi)用扣除，因此我們應(yīng)該計(jì)算可扣除的借款費(fèi)用是否超過了可扣除的開發(fā)成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實(shí)提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費(fèi)用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實(shí)提供合法有效的憑證，這樣才能達(dá)到節(jié)稅的目的。

誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或投資，免征土地增值稅。

根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項(xiàng)政策來進(jìn)行納稅籌劃。然而，2006年國(guó)家出臺(tái)了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。

誤區(qū)三：房地產(chǎn)開發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將自己開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，若產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對(duì)外投資等，應(yīng)視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當(dāng)盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過程中往往會(huì)涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽合同的時(shí)候，是以所有的開發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開發(fā)工程中的費(fèi)用都屬于總投資的范圍，我們?cè)谟?jì)算繳納增值稅的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)整個(gè)過程來計(jì)算。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，一般都是先建后裝修，是分期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當(dāng)選擇不同的稅種進(jìn)行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進(jìn)行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國(guó)的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進(jìn)行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國(guó)家暫時(shí)免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購(gòu)買了土地的使用權(quán)開始準(zhǔn)備開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可提前尋找購(gòu)買者，收取購(gòu)房者的購(gòu)房款，并將該款項(xiàng)作為合作建房資金，同時(shí)簽訂合作建房的合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進(jìn)行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過程中所獲得收入減去扣除項(xiàng)目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會(huì)降低。按照我國(guó)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當(dāng)增值額尚未超過扣除項(xiàng)目的20%時(shí)，即不用繳納土地增值稅。當(dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，納稅人則應(yīng)當(dāng)就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專門的裝修子公司進(jìn)行納稅籌劃

實(shí)際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進(jìn)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，則那些原本應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而未分開核算時(shí)，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，稅款比分開核算時(shí)高出很多。同時(shí)，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產(chǎn)的售價(jià)，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)相對(duì)較輕的土地增值稅負(fù)擔(dān)?？梢?，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費(fèi)那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。

三、結(jié)論

目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不斷落到實(shí)處，我國(guó)逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標(biāo)，在進(jìn)行納稅籌劃的過程中，企業(yè)要嚴(yán)格遵循合理性、合法性原則。

參考文獻(xiàn)

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

1．1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃研究現(xiàn)狀曾程(2010)指出與世界發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的稅務(wù)籌劃研究起步較晚，尤其是針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃研究?jī)H僅只有十幾年。賀志東編寫的《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃》(2002年出版)第一次比較系統(tǒng)地討論了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的基礎(chǔ)理論和基本方法。隨后也有學(xué)者及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃進(jìn)行了實(shí)際案例實(shí)施。但總體來說，我國(guó)在該領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，仍處于初級(jí)階段。1．2稅務(wù)籌劃的基本原則稅收籌劃是納稅人在充分了解掌握稅收政策法規(guī)基礎(chǔ)上，當(dāng)存在多種的納稅方案的選擇時(shí)，納稅人以稅收負(fù)擔(dān)最低的方式來處理財(cái)務(wù)、經(jīng)營(yíng)，組織及交易事項(xiàng)的復(fù)雜籌劃活動(dòng)，因此，要做好稅收籌劃活動(dòng)，必須遵循以下基本原則:1)合法性原則;2)合理性原則;3)事先籌劃原則;4)成本效益原則;5)風(fēng)險(xiǎn)防范原則。1．3房地產(chǎn)行業(yè)稅收存在的問題從20世紀(jì)50年代開始，隨著，我國(guó)將土地、房屋收為國(guó)有，房地產(chǎn)市場(chǎng)從此消失。直到20世紀(jì)70年代后期，我國(guó)實(shí)行改革開發(fā)政策，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才重新開始發(fā)展。進(jìn)入21世紀(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)逐步進(jìn)入了發(fā)展高漲期，大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司如雨后春筍在全國(guó)各地茁壯的成長(zhǎng)起來，成片的土地被開發(fā)，住宅、寫字樓、商業(yè)大廈等紛紛拔地而起。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已成為拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車頭，為改善人民生活、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用。但是與此同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)稅收還存在著以下問題:1)房地產(chǎn)相稅費(fèi)多，“費(fèi)擠稅”問題較突出;2)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;3)稅收政策在房地產(chǎn)的分布不合理;4)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅存在缺陷;5)內(nèi)資和外資房地產(chǎn)企業(yè)存在著不同的稅收制度;6)土地增值稅的設(shè)計(jì)不合理，無法充分發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用;7)房地產(chǎn)稅收實(shí)體法與程序法結(jié)合不緊密;8)房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策深層次輻射力不強(qiáng)。

2土地增值稅稅務(wù)籌劃的概念與策略

2．1土地增值稅概念土地增值稅是一種依照規(guī)定稅率征收的，以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象的資源稅。土地增值稅的征收方法可分為兩種:一種是以土地所有權(quán)為轉(zhuǎn)移條件下，按一定時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格增加部分征稅;另一種則是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，按土地所有者出賣土地的價(jià)格高于其購(gòu)入價(jià)格部分征稅。2．2土地增值稅的計(jì)算2．2．1土地增值稅的計(jì)算方法出讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑所獲得的增值額是土地增值稅的征稅對(duì)象。但納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入不是增值額，還須扣除《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(下稱《條例》)規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額，所以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目金額是計(jì)算增值額時(shí)須把握的兩個(gè)關(guān)鍵問題。2．2．2土地增值稅的稅率問題目前我國(guó)采用的土地增值稅稅率是4級(jí)超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率劃分為4個(gè)級(jí)次，分別規(guī)定每一級(jí)次對(duì)應(yīng)的差別稅率，相對(duì)率每超過一個(gè)級(jí)次的，對(duì)超過部分就按高一級(jí)的稅率計(jì)算征稅。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。如增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，包括50%在內(nèi)，均適用30%的稅率。為了計(jì)算簡(jiǎn)便，《實(shí)施細(xì)則》還給出了不同稅率相對(duì)應(yīng)的速算系數(shù)，具體見表1。2．3土地增值稅籌劃的基本策略2．3．1優(yōu)先安排策略進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，同等條件下，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目應(yīng)優(yōu)先安排。按照《條例》第八條規(guī)定:納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策時(shí)，要考慮投資普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目以享受這一稅收優(yōu)惠政策。2．3．2整體轉(zhuǎn)讓策略整體轉(zhuǎn)讓行為的籌劃，以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)投資的，一方以土地、房屋作為聯(lián)營(yíng)入股資產(chǎn)進(jìn)行投資的、可以暫免征收土地增值稅，企業(yè)可將整體轉(zhuǎn)讓行為或轉(zhuǎn)讓土地行為轉(zhuǎn)變?yōu)楣蓹?quán)投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓，從而免征土地增值稅。2．3．3資金結(jié)構(gòu)策略根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金結(jié)構(gòu)選擇合適的扣除方法。按照《稅法》規(guī)定，凡能夠提供由銀行出具的證明、貸款利息支出可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟?，允許根據(jù)具體情況分別扣除。凡是不可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蚱渌康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，則應(yīng)按相應(yīng)的規(guī)定計(jì)算扣除。據(jù)此房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的資金結(jié)構(gòu)情況進(jìn)行合理的選擇。

3房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃的展望

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；增值稅；稅收籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃的重要意義

長(zhǎng)時(shí)間以來，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著重要力量，特別是進(jìn)入新常態(tài)環(huán)境下，逐漸朝著分化改革方向轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)不但面臨較大去庫(kù)存壓力，同時(shí)也會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。在這種環(huán)境下，我國(guó)相關(guān)部門進(jìn)行了多次改革，希望可以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在這種情況下，我國(guó)各級(jí)部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)涵建設(shè)，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)通過加強(qiáng)稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據(jù)，增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展?jié)摿?，促進(jìn)自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。增值稅稅收籌劃針對(duì)房地產(chǎn)而言，并非偷稅漏稅，而是結(jié)合法律標(biāo)準(zhǔn)合理避稅，以此促進(jìn)自身效益提升。

二、“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響

（一）稅負(fù)影響

在“營(yíng)改增”背景下，預(yù)示著營(yíng)業(yè)稅正式在稅收舞臺(tái)中消失。房地產(chǎn)作為原營(yíng)業(yè)稅主要的征收企業(yè)，在稅務(wù)改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產(chǎn)企業(yè)由之前稅率17%更改成9%，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，稅率改變對(duì)提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著直接影響。與此同時(shí)，在稅務(wù)改革后，土地成本將會(huì)納入到可抵扣范疇中，便于房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的減少，減少各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。所以，在增值稅稅收籌劃時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)現(xiàn)有稅收政策有全面了解，以此實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會(huì)存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，需要結(jié)合實(shí)際情況進(jìn)行分析。

（二）土地增值稅影響

在“營(yíng)改增”背景下，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，土地增值稅將會(huì)受到一定影響，這是由于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，在核算中，不可將其當(dāng)作抵扣項(xiàng)目進(jìn)行核算，使得房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營(yíng)改增”政策的頒布，將會(huì)加劇企業(yè)稅負(fù)。所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃過程中，應(yīng)該給予該內(nèi)容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的不良影響。

（三）所得稅影響

鑒于上述內(nèi)容得知，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅作為價(jià)外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實(shí)現(xiàn)抵扣處理，使得企業(yè)所得稅稅額不斷提高，加劇企業(yè)稅負(fù)。但是從另一方面來說，在原有繳納營(yíng)業(yè)稅過程中，房地產(chǎn)銷售收入需要全面納入到企業(yè)銷售額中，而在稅務(wù)改革下，在銷售收入明確之前，已經(jīng)把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進(jìn)行稅額扣除，所以，站在本質(zhì)角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅沒有發(fā)生明顯變化，所以，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析時(shí)，應(yīng)該具體分析，將影響房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的各項(xiàng)因素抽離處理，全面處理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃對(duì)策

（一）加強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃

隨著“營(yíng)改增”政策頒布后，作為房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人，企業(yè)增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現(xiàn)象，在開展稅收籌劃工作時(shí)，可以從房地產(chǎn)企業(yè)日?；顒?dòng)中進(jìn)行，減少運(yùn)營(yíng)活動(dòng)成本投放，結(jié)合實(shí)際情況，在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中獲取增值稅發(fā)票，緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力。并且，房地產(chǎn)企業(yè)還要給予增值稅專用發(fā)票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)增值稅專用發(fā)票管理意識(shí)，充分利用“營(yíng)改增”政策，給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多優(yōu)惠，減少企業(yè)稅負(fù)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要和合作企業(yè)合同約定，在選擇供應(yīng)商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應(yīng)材料質(zhì)量的情況下，選擇最低的材料價(jià)格。假設(shè)在一般納稅人身份的供應(yīng)商中采購(gòu)材料，應(yīng)該要求其提供增值稅專用發(fā)票，從而讓企業(yè)在納稅上，可以獲取更大的優(yōu)惠。房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃時(shí)，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應(yīng)商稅率一般為17%，但是房地產(chǎn)企業(yè)稅率為9%，所以，房地產(chǎn)企業(yè)需要迎合國(guó)家法律標(biāo)準(zhǔn)，通過應(yīng)用稅率差異實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時(shí)間延遲、優(yōu)惠政策應(yīng)用等方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）及時(shí)和稅務(wù)部門交流

針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想全面提高經(jīng)濟(jì)效益，在納稅過程中，需要結(jié)合實(shí)際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業(yè)稅負(fù)壓力，但是這種避稅方式將會(huì)受到各種因素影響，如果操作不合理，將會(huì)觸及法律底線，給企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。所以，在具體房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃中，需要科學(xué)設(shè)定避稅方案，并對(duì)其進(jìn)行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對(duì)國(guó)家稅法變化情況有所了解，及時(shí)掌握行業(yè)最新動(dòng)態(tài)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以科學(xué)規(guī)劃各種稅務(wù)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)緩解企業(yè)稅負(fù)的效果。在確保房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃合法的基礎(chǔ)上，還要注重加強(qiáng)和稅負(fù)部門的交流，把來自執(zhí)法部門的法律風(fēng)險(xiǎn)降至最小，通過制定一系列規(guī)范的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（三）改變傳統(tǒng)營(yíng)銷策略

隨著“營(yíng)改增”政策的順利實(shí)施，給房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅收籌劃提供機(jī)遇的同時(shí)，也提出了一定的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該緊抓發(fā)展機(jī)會(huì)，迎接各種挑戰(zhàn)，盡可能降低稅務(wù)改革給房地產(chǎn)企業(yè)稅收造成的影響，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以穩(wěn)定運(yùn)行。因此，財(cái)務(wù)工作人員應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀況，自足當(dāng)下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有的營(yíng)銷模式進(jìn)行優(yōu)化改革。例如，在原有營(yíng)銷定價(jià)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)通過設(shè)定目標(biāo)成本方式，對(duì)企業(yè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)中形成的各項(xiàng)成本進(jìn)行科學(xué)控制，降低對(duì)應(yīng)成本支出，提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益。特別是在房地產(chǎn)項(xiàng)目材料成本只升不降的情況下，更好結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，適當(dāng)調(diào)整營(yíng)銷戰(zhàn)略，從而提升企業(yè)整體效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)有深入的認(rèn)識(shí)，根據(jù)形勢(shì)發(fā)展，調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，讓稅務(wù)改革政策在房地產(chǎn)企業(yè)中的積極作用充分發(fā)揮，減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)壓力，增強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力，從而讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)更好發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還要充分應(yīng)用各種優(yōu)惠政策，加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票，讓企業(yè)稅收可以享有更多的抵扣優(yōu)惠，緩解企業(yè)稅收壓力。在增值稅發(fā)票管理過程中，要求財(cái)務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)時(shí)間、開具發(fā)票時(shí)間高度重視，在獲取發(fā)票以后，結(jié)合實(shí)際情況及時(shí)抵扣，防止發(fā)生抵扣時(shí)限超期現(xiàn)象。

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅務(wù)會(huì)計(jì)師；作用

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）09-0-02

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)當(dāng)前的稅收體制也逐步的健全與完善，同時(shí)在各行各業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理過程中，稅務(wù)管理工作也越來越重要，公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)也成為其科學(xué)的管理手段之一。稅務(wù)會(huì)計(jì)師就是在這樣的背景下孕育而生，它是以國(guó)家當(dāng)前的稅收政策與法律法規(guī)作為前提，基本形式是貨幣計(jì)量，他們針對(duì)各項(xiàng)稅務(wù)活動(dòng)引發(fā)的資金行為給予監(jiān)督與核算，而對(duì)于稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)需要全方位的分析，要想使其在公司內(nèi)的作用發(fā)揮到最大化，務(wù)必要準(zhǔn)確把握稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用與工作職能。

一、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的概述

（一）稅務(wù)會(huì)計(jì)師概念

稅務(wù)會(huì)計(jì)師即以國(guó)家最新的稅收政策與法律法規(guī)為基礎(chǔ)，從事企業(yè)內(nèi)部的稅務(wù)相關(guān)活動(dòng)，對(duì)于稅務(wù)資金展開監(jiān)督與核算活動(dòng)，專業(yè)從事納稅籌劃、稅務(wù)檢查、統(tǒng)籌管理等稅務(wù)工作，從而有效對(duì)納稅人權(quán)益與國(guó)家利益進(jìn)行保障的專業(yè)性稅務(wù)會(huì)計(jì)崗位上的人才。稅務(wù)會(huì)計(jì)師作為公司內(nèi)部專業(yè)管理稅務(wù)責(zé)任人及直接代表人，是公司內(nèi)部具備稅務(wù)管理能力、經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)的專業(yè)性人員，也是包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的各行各業(yè)單位財(cái)稅管理工作往職業(yè)化、專業(yè)化方向發(fā)展的體現(xiàn)。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在企業(yè)中職務(wù)

依照國(guó)家稅法及相關(guān)法律程序的規(guī)定，企業(yè)內(nèi)部的全部稅務(wù)申報(bào)與計(jì)算工作均由稅務(wù)會(huì)計(jì)師負(fù)責(zé)辦理，督促在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行足額納稅，以保證國(guó)家及公司的利益不受侵害，稅務(wù)會(huì)計(jì)師的日常綜合工作包括以下方面：其一，往上級(jí)相關(guān)部門錄入、填寫并報(bào)送相關(guān)賬務(wù)報(bào)表，同時(shí)往地方財(cái)政局或稅務(wù)局報(bào)送當(dāng)月、季度的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表等相關(guān)報(bào)表，再收集、整理并填寫企業(yè)外部使用的統(tǒng)計(jì)臺(tái)賬等月底報(bào)表，還要往上級(jí)主管單位報(bào)送即時(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表與統(tǒng)計(jì)報(bào)表等；其二，協(xié)助人力資源部門核算勞動(dòng)工資，即配合進(jìn)行員工保險(xiǎn)基金、加班費(fèi)、獎(jiǎng)金及工資的校核，以便能夠按時(shí)發(fā)放工資；其三，負(fù)責(zé)向上申報(bào)公司稅務(wù)，主要包括計(jì)算印花稅、繳納防洪費(fèi)、申報(bào)車船稅、企業(yè)房產(chǎn)稅、代扣代繳員工個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅、外銷增值稅的退稅等；其四，負(fù)責(zé)核銷企業(yè)的進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，按照企業(yè)進(jìn)出口的實(shí)際情況來審核進(jìn)出口相關(guān)業(yè)務(wù)，同時(shí)要領(lǐng)取企業(yè)進(jìn)出口需要的專用業(yè)務(wù)單據(jù)。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)特點(diǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)是會(huì)計(jì)學(xué)里面相對(duì)獨(dú)立的一個(gè)分支，它不僅具備了其他相關(guān)會(huì)計(jì)專業(yè)的共有特征，而且還帶有一定的特殊性，表現(xiàn)為以下方面：

1.統(tǒng)一性。國(guó)家稅法具備適用性、普遍性和統(tǒng)一性的特點(diǎn)，即同一種稅針對(duì)不同的納稅人會(huì)表現(xiàn)出規(guī)范性與統(tǒng)一性，這種一致性也使得稅務(wù)會(huì)計(jì)在監(jiān)督與核算各類納稅行為時(shí)表現(xiàn)出統(tǒng)一性。

2.法定性。稅務(wù)會(huì)計(jì)實(shí)施的基礎(chǔ)是目前國(guó)家稅收法律法規(guī)，因而其受到稅收相關(guān)法律的制約與規(guī)范，這也成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)能夠與其他專業(yè)會(huì)計(jì)相區(qū)別的最大特點(diǎn)。

3.廣泛性。任何企業(yè)無論是行業(yè)不同、部門不同、組織形式不同還是所有制結(jié)構(gòu)不同，只要其被明確是納稅人，那么在進(jìn)行稅務(wù)行為時(shí)則需要遵守稅法規(guī)定，同時(shí)要結(jié)合專業(yè)會(huì)計(jì)核算方案監(jiān)督與核算相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，因而法定納稅人的廣泛性也決定了整個(gè)稅務(wù)會(huì)計(jì)的廣泛性。

（四）財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)的差異

1.計(jì)算損益的內(nèi)容不同。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)計(jì)算損益內(nèi)容為會(huì)計(jì)所得，而稅務(wù)會(huì)計(jì)則為納稅所得。

2.核算原則不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和稅務(wù)會(huì)計(jì)在收益確認(rèn)以及費(fèi)用 扣減事項(xiàng)方面有所不同。

3.目標(biāo)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即使用人所提供的有效會(huì)計(jì)信息，而稅務(wù)會(huì)計(jì)的目標(biāo)即納稅、計(jì)稅以及提供稅務(wù)活動(dòng)資料信息。

4.法律依據(jù)不一樣。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是以國(guó)家財(cái)政部頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則作為法律依據(jù)，而稅務(wù)會(huì)計(jì)是以按時(shí)足額納稅和相關(guān)稅務(wù)法規(guī)作為法律依據(jù)。

二、稅務(wù)會(huì)計(jì)師的作用

（一）實(shí)現(xiàn)最大限度經(jīng)濟(jì)價(jià)值

企業(yè)開展相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的出發(fā)點(diǎn)即實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)效益，并不是盡量少繳納稅款，而經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的目標(biāo)，因而也就成為了稅務(wù)會(huì)計(jì)師工作過程中的核心內(nèi)容，那么他們?cè)谔幚矶悇?wù)籌劃與管理的時(shí)候，需要不斷提高管理水平，并且強(qiáng)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，而在優(yōu)化生產(chǎn)技術(shù)與增加科技投入的同時(shí)，還要努力探求規(guī)模經(jīng)濟(jì)，企業(yè)的制度得到了創(chuàng)新，則能夠獲得超額利潤(rùn)，以便實(shí)現(xiàn)最大限度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

（二）降低稅負(fù)成本

稅收活動(dòng)中的籌劃過程是為了企業(yè)在繳納稅費(fèi)之后還可以實(shí)現(xiàn)最大化，而籌劃工作的規(guī)劃人員即是稅務(wù)會(huì)計(jì)師，，他們運(yùn)用納稅籌劃可以在遵守稅法的前提下，科學(xué)進(jìn)行節(jié)稅與避稅工作，這樣就可以在利潤(rùn)增長(zhǎng)的同時(shí)使得稅收成本下降。

（三）降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要確保申報(bào)納稅的準(zhǔn)確，公司賬目全部清晰明了，這樣就規(guī)避了相關(guān)稅收活動(dòng)方面的處罰，使得稅務(wù)活動(dòng)的為零風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)稅務(wù)主管部門針對(duì)合法納稅人相關(guān)活動(dòng)制定了納稅信用評(píng)級(jí)體系，即對(duì)高信用等級(jí)的納稅者進(jìn)行各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)舉措，包含對(duì)于納稅人可以減少或免除納稅檢查環(huán)節(jié)。那么，企業(yè)中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就務(wù)必要參考該企業(yè)的信用評(píng)級(jí)，可以在對(duì)自身企業(yè)信用級(jí)別不做影響的基礎(chǔ)上，不會(huì)對(duì)公司的各項(xiàng)利益造成損害。

三、房地產(chǎn)企業(yè)中稅務(wù)會(huì)計(jì)師的核心作用

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)公司即為進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與開發(fā)的經(jīng)濟(jì)型組織，其是在國(guó)家、城市建筑商品化、城鄉(xiāng)房建事業(yè)蓬勃發(fā)展的背景下正在快速發(fā)展的行業(yè)，我國(guó)目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)總共增收契稅、印花稅、城市房產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加、城市建設(shè)稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅與營(yíng)業(yè)稅等十二種稅收。

江蘇南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于1997年成立，是具備二級(jí)開發(fā)資質(zhì)的國(guó)家級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)，其代表工程是高190米的銀河國(guó)際廣場(chǎng)工程項(xiàng)目，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中也聘請(qǐng)了專業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理稅務(wù)相關(guān)問題，其在前期投資環(huán)節(jié)中，主要開展了與耕地占用稅、印花稅、土地增值稅和建筑行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的稅收活動(dòng)，這些稅收均是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)所需要投入的稅費(fèi)。在其中期交易過程中，則由稅務(wù)會(huì)計(jì)師處理與契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和營(yíng)業(yè)稅相關(guān)的活動(dòng)，這樣均以土地增值額或者是流轉(zhuǎn)額當(dāng)成是征收的對(duì)象。在其中期占用過程里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師會(huì)負(fù)責(zé)土地資源占用課稅與房產(chǎn)占有課稅相關(guān)事宜，其中包括了城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等內(nèi)容。在其后期的所得環(huán)節(jié)里面，稅務(wù)會(huì)計(jì)師則主要處理個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅相關(guān)問題，其均以個(gè)人或者房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者能夠獲取的利潤(rùn)作為征收對(duì)象，并不會(huì)進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁的。

（二）稅務(wù)會(huì)計(jì)師在房地產(chǎn)公司工作實(shí)例

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)了一個(gè)工業(yè)廠房項(xiàng)目，與總承包施工單位簽訂了總包合同為一億元人民幣，主材也都由總承包單位購(gòu)買，總價(jià)占到了七千萬(wàn)元，在沒有開展稅務(wù)籌劃工作時(shí)，該公司需要繳納的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)是（10000+7000）*3%=510萬(wàn)元，而在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師對(duì)當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)進(jìn)行詢價(jià)與摸底后，只需要六千萬(wàn)元即可以配備原材料，其就購(gòu)買建材同對(duì)方進(jìn)行協(xié)調(diào)，結(jié)果就是相關(guān)材料有甲供，即業(yè)主方購(gòu)買，這樣得到稅務(wù)籌劃后的需要繳納的營(yíng)業(yè)額為（10000+6000）*3%=480萬(wàn)元，與此前相比，足足節(jié)約下了30萬(wàn)元人民幣。所以說，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師在其工程項(xiàng)目開發(fā)直到結(jié)束的整個(gè)過程中都扮演了重要角色，即通過分析從中選取最為有利能夠降低總成本的方案，以此來節(jié)稅，這樣也使得該公司在稅務(wù)籌劃時(shí)可以全盤考慮，并且在整體水平上使國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)公司的總稅額減少，以此實(shí)現(xiàn)了該公司在經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)上的最大化。

（三）稅務(wù)會(huì)計(jì)師的職責(zé)分析

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)公司稅務(wù)管理

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀與稅收形勢(shì)的發(fā)展變化，有針對(duì)性的強(qiáng)化對(duì)于本公司相關(guān)稅收政策、征管技巧、財(cái)務(wù)管理、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、他國(guó)政策等一系列方面的管理知識(shí)培訓(xùn)，以便使自身的管理技能與理論水平不斷提高。另外，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)與稅務(wù)會(huì)計(jì)有機(jī)的聯(lián)系在一起，而財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是作為稅務(wù)會(huì)計(jì)的根本基礎(chǔ)，那么就務(wù)必要加強(qiáng)收集與管理會(huì)計(jì)相關(guān)的基礎(chǔ)文件資料，在該公司的工程項(xiàng)目中對(duì)于費(fèi)用預(yù)算、成本收入等進(jìn)行準(zhǔn)確的核算。在房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)可以準(zhǔn)確體現(xiàn)出企業(yè)現(xiàn)實(shí)運(yùn)營(yíng)成果，那么房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)會(huì)計(jì)則需要根據(jù)實(shí)際成本與收入針對(duì)房地產(chǎn)工程的應(yīng)繳稅費(fèi)進(jìn)行結(jié)算，根據(jù)由此得出的項(xiàng)目利潤(rùn)和企業(yè)全年的應(yīng)納稅所得額核算其房地產(chǎn)工程的應(yīng)納稅額。

2.開展房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的項(xiàng)目從前期開發(fā)到最后出售交房會(huì)歷經(jīng)許多不同環(huán)節(jié)，包括了物業(yè)管理、營(yíng)銷、資金、裝修、采購(gòu)、土建、設(shè)計(jì)、拆遷、拿地等一系列行為活動(dòng)，而其中的任何一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生稅金，并且生成稅收籌劃的過程，由此可知，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中的稅務(wù)會(huì)計(jì)師所開展的稅收籌劃工作需要貫穿于整個(gè)工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)與開發(fā)全過程。首先，是工程項(xiàng)目的報(bào)建階段。會(huì)計(jì)稅務(wù)師的籌劃工作要體現(xiàn)出超前性，并且發(fā)生在應(yīng)稅行為之前，而房地產(chǎn)公司的稅務(wù)籌劃工作就是從公司籌建階段開始實(shí)施，稅務(wù)會(huì)計(jì)師即要通過選擇出資方式、人員結(jié)構(gòu)、組織形式、企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地點(diǎn)等等，科學(xué)合理、并且有針對(duì)性的選擇房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)階段中需要承擔(dān)的各項(xiàng)稅負(fù)。其次，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的籌資環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目的占用資金較多，開發(fā)周期較長(zhǎng)，那么當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全部建完以后，若是長(zhǎng)期的閑置那么就會(huì)產(chǎn)生許多新的成本，根據(jù)國(guó)家法律法規(guī)，房地產(chǎn)行業(yè)的納稅人要在經(jīng)營(yíng)與生產(chǎn)的過程中形成一定量的負(fù)債利息支出，這是方便能夠在稅前就扣除并且獲取所得稅相關(guān)利益，可是現(xiàn)金紅利往往只是在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅后利潤(rùn)里面再進(jìn)行分配。因此，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)務(wù)相關(guān)決策的過程中，務(wù)必要準(zhǔn)確分析公司內(nèi)部股權(quán)資本與債務(wù)資本之間的分?jǐn)偙壤?，這樣才能從宏觀上對(duì)整體利益與房地產(chǎn)公司稅收的關(guān)系進(jìn)行權(quán)衡，然后再對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及到稅收的決策與選擇進(jìn)行判定與優(yōu)化，以實(shí)現(xiàn)公司價(jià)值最大化。再次，房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目的開發(fā)環(huán)節(jié)。由于建設(shè)工程項(xiàng)目中會(huì)涉及到各種各樣的稅費(fèi)，那么房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師就需要首先明確國(guó)家頒布的有關(guān)于稅法的法律法規(guī)，這樣能夠保證在法律控制的范圍中從事稅務(wù)工作，處理好公司的稅收籌劃工作，在房地產(chǎn)公司收益增大的同時(shí)使其稅收成本降低。最后，南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的賣房銷售階段。房地產(chǎn)公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠提出在公司內(nèi)部設(shè)置具備獨(dú)立核算能力的二級(jí)法人機(jī)構(gòu)，這樣他們就可以處理和房地產(chǎn)公司日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不相關(guān)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，這也能夠讓代墊以及代收的資金由公司的應(yīng)納稅營(yíng)業(yè)額里面分離出來，讓這一部分的房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)與相適應(yīng)的稅率進(jìn)行匹配，以便有效的使稅負(fù)下降。

（四）科學(xué)開展稅務(wù)稽查工作

南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的稅務(wù)會(huì)計(jì)師需要對(duì)于自己所在公司的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)、財(cái)務(wù)發(fā)展情況進(jìn)行深入并充分的了解，尤其是需要該公司稅務(wù)會(huì)計(jì)師能夠理解涉稅工程項(xiàng)目的相關(guān)信息，這樣才可以保證公司里面的財(cái)務(wù)情況真實(shí)的反映，同時(shí)也可以及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行稅收繳納。在南京銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中對(duì)于相關(guān)稅收風(fēng)險(xiǎn)需要開展評(píng)估工作，同時(shí)要設(shè)置與之對(duì)應(yīng)的防范舉措。與此同時(shí)，還要掌握稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查內(nèi)容和程序，并且隨時(shí)都可以接受上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的稅務(wù)稽查準(zhǔn)備，保證資料及其中的數(shù)據(jù)的完好性，積極配合所有的稽查工作，以便該公司各房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利開展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟慶麗.淺談對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)[J].財(cái)會(huì)審計(jì)，2010，7.

[2]趙宏婧.淺談對(duì)稅務(wù)會(huì)計(jì)師的認(rèn)識(shí)與作用[J].現(xiàn)代商業(yè)，2012，8.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的基礎(chǔ)性，從1978年改革開放至今，歷經(jīng)三十多于年的發(fā)展，與其他產(chǎn)業(yè)間聯(lián)系密切，已然成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，所以房地產(chǎn)企業(yè)能否健康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展在一定程度上影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)。根據(jù)這幾年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展走勢(shì)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相較于其他行業(yè)而言則要更加緊張。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債比例大、資金回籠速度慢、融資難等等特點(diǎn)。目前房地產(chǎn)企業(yè)稅制設(shè)計(jì)不是很合理，很多部分的稅種都集中在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，而且多是以預(yù)繳的形式提前征收，再加上高額的土地出讓金和各種名目的費(fèi)用，使的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力。因此，科學(xué)有效的稅務(wù)籌劃，能夠縮減企業(yè)稅收成本，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

在利潤(rùn)率普遍趨同的當(dāng)今社會(huì)，降低成本很顯然是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一大法寶。而稅務(wù)籌劃工作的實(shí)質(zhì)是指納稅企業(yè)在依照我國(guó)稅法的相關(guān)規(guī)定（含稅收法律、法規(guī)以及國(guó)家相關(guān)稅收規(guī)定）基礎(chǔ)上，以不觸及稅收法律法規(guī)界限的基礎(chǔ)上，通過對(duì)企業(yè)的投融資、經(jīng)營(yíng)管理等活動(dòng)進(jìn)行合理的分析和決策，充分利用國(guó)家有關(guān)稅收優(yōu)惠政策，從不同納稅方案中選擇最優(yōu)方案，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化，從而使企業(yè)達(dá)到利潤(rùn)最大化這一經(jīng)營(yíng)目的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃現(xiàn)狀

2015年隨著全國(guó)兩會(huì)閉幕，房地產(chǎn)行業(yè)再次成為重要話題之一，房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)。國(guó)家在政策上加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控力度，使得房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展環(huán)境日趨復(fù)雜，在短期內(nèi)限制了其經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。隨著我國(guó)稅收制度的逐漸完善，國(guó)內(nèi)學(xué)者和專家近幾年開始了稅務(wù)籌劃方面的研究，截止到目前，已經(jīng)出版許多涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃方面的的著作及專論，取得了一定成績(jī)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的可行性

第一，政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅務(wù)籌劃。一方面房地產(chǎn)企業(yè)通過稅務(wù)籌劃的方式在一定程度上可以提高納稅企業(yè)納稅的積極性；同時(shí)合法的稅務(wù)籌劃也規(guī)避了偷稅漏稅等違法行為；另一方面對(duì)企業(yè)而言，有效的稅務(wù)籌劃要求企業(yè)涉稅人員具備較高的財(cái)務(wù)管理水平，能夠提高企業(yè)資源的有效配置，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

第二，我國(guó)的稅收環(huán)境逐漸國(guó)際化。我國(guó)自加入WTO以來，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)逐漸與國(guó)際接軌，納稅企業(yè)在依法納稅的基礎(chǔ)上，不斷學(xué)習(xí)與借鑒國(guó)外稅收法律法規(guī)。在國(guó)際化的稅收背景下，為房地產(chǎn)企業(yè)充分有效利用各國(guó)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策，實(shí)施稅務(wù)籌劃提供了自由發(fā)揮的平臺(tái)。

第三，隨著現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨復(fù)雜，相關(guān)稅收法律法規(guī)具有一定的滯后性和缺陷性，這為房地產(chǎn)企業(yè)合法的稅務(wù)籌劃提供自由發(fā)揮的土壤。

四、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種籌劃方法

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中，前期投資金額很高，而且經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，負(fù)債比例較大，資金回籠速度慢；除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)日趨復(fù)雜，企業(yè)除了土地、房屋的開發(fā)以外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)和公共配套設(shè)施，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涵蓋了征地、拆遷、勘測(cè)、設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷售到售后服務(wù)等一系列環(huán)節(jié)，當(dāng)然各個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)牽扯到涉稅事宜。其中在建設(shè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及繳納耕地占用稅、營(yíng)業(yè)稅及其附稅；銷售環(huán)節(jié)，需要繳納營(yíng)業(yè)稅、附稅以及可能還會(huì)涉及印花稅等等。

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中涉及的稅種比較多，進(jìn)行稅務(wù)籌劃的稅種主要有4種：營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅。稅率一般為營(yíng)業(yè)稅一般為5%（其中建筑業(yè)為3%）；土地增值稅是四級(jí)超率累進(jìn)稅率從30%至60%；房產(chǎn)稅稅率為1.2%和12%兩種比例稅率；企業(yè)所得稅為25%等等。

（一）營(yíng)業(yè)稅

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程的不同環(huán)節(jié)所涉及營(yíng)業(yè)稅稅率和計(jì)稅依據(jù)會(huì)有差異，這塊主要是利用兩種方法：一是利用營(yíng)業(yè)稅的不同稅率進(jìn)行稅務(wù)籌劃，二是利用營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行稅務(wù)籌劃：

1.營(yíng)業(yè)稅稅率差異――不動(dòng)產(chǎn)銷售和裝修分離。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)為房屋及構(gòu)筑物裝修從而獲取的價(jià)款，需依照“營(yíng)業(yè)稅-建筑業(yè)”繳納3%的營(yíng)業(yè)稅。

例1：當(dāng)前大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)，收到的全部?jī)r(jià)款中包括因提供裝修服務(wù)的費(fèi)用，在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額時(shí)，這部分裝修價(jià)款會(huì)作為價(jià)外費(fèi)用計(jì)入到營(yíng)業(yè)額中，按照“營(yíng)業(yè)稅――銷售不動(dòng)產(chǎn)”5%的稅率依此納稅，因而無法適用“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%的營(yíng)業(yè)稅稅率納稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售精裝商品房時(shí)建議采取商品房銷售與提供裝修服務(wù)相互分離的方式，也就是說企業(yè)在銷售毛坯房時(shí)，與客戶獨(dú)自核算裝修服務(wù)費(fèi)用，即同客戶一方面簽訂不動(dòng)產(chǎn)裝修和不動(dòng)產(chǎn)銷售兩份合同。換言之房屋的銷售價(jià)款按照“營(yíng)業(yè)稅―銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目稅率5%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，而房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝修價(jià)款將按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”稅目3%計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，最終房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

例2：房地產(chǎn)企業(yè)大多與與其他建筑單位一同開發(fā)，也就是“分包”給其他建筑公司，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包人將以其取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他承包單位的分包款后的余額為營(yíng)業(yè)額。如果承包建筑單位僅僅是負(fù)責(zé)建筑工程的組織和協(xié)調(diào)事宜，對(duì)于承包方將按照“營(yíng)業(yè)稅―服務(wù)業(yè)”這一稅目5%稅率納稅；但是如果建筑單位承包建筑安裝作業(yè)，不管其是否有參與施工，都應(yīng)按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”這一稅目3%稅率納稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)包方與建筑單位在合作開發(fā)過程中，需簽訂建筑安裝工作合同，按照“營(yíng)業(yè)稅―建筑業(yè)”3%稅率計(jì)稅，節(jié)約2%的應(yīng)納稅額。

2.營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)差異――降低價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額等于全部?jī)r(jià)款加上價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取合法手段降低企業(yè)自身價(jià)外費(fèi)用方面已達(dá)到減輕稅負(fù)的效果。

例如：大多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在收取全部?jī)r(jià)款時(shí)大多連帶收取一部分其他費(fèi)用，譬如：采暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水和電的初裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)置的配套費(fèi)用等等，按照規(guī)定這部分費(fèi)用全部作為價(jià)外費(fèi)用一并收取營(yíng)業(yè)稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在房屋銷售之前，自行開立一家物業(yè)公司，以該物業(yè)公司來處理和收取這一部分價(jià)外費(fèi)用，因此代收的這部分費(fèi)用不再劃歸到該房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)價(jià)外費(fèi)用，從而降低房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)。

（二）土地增值稅

1.分散有關(guān)經(jīng)營(yíng)收入，降低土地增值率。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)出售一棟房屋，總售價(jià)為1000萬(wàn)元，進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修和必備的基礎(chǔ)實(shí)施安裝。根據(jù)規(guī)定，該房地產(chǎn)企業(yè)允許扣除400萬(wàn)元的費(fèi)用，也就是說該筆交易中實(shí)現(xiàn)的房屋增值額為600萬(wàn)元。在此環(huán)節(jié)中該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納土地增值稅。根據(jù)規(guī)定土地增稅應(yīng)納稅額是實(shí)現(xiàn)的增值額除以允許扣除項(xiàng)目的金額的比率，按照超率累進(jìn)稅率，找到相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收。換句話說，增值率越高，按照超率累進(jìn)稅率方式所使用的稅率檔次越高，自然繳納的稅款也是逐級(jí)累加的。通過計(jì)算該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值率為：400/600*100%=150%。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，適用的稅率檔為50%，速算扣除數(shù)為15%。因此在此環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)繳納增值稅稅額為：600*50%-400*15%=240（萬(wàn)元）。

如果該房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋的出售與客戶分別簽訂兩個(gè)合同，也就是一個(gè)是房屋買賣合同，另一個(gè)是房屋裝修合同。前者不包括裝修費(fèi)用，合同總金額為700萬(wàn)元，可允許扣除項(xiàng)目費(fèi)用為300萬(wàn)元；后者合同金額為300萬(wàn)元，允許項(xiàng)目扣除費(fèi)用100萬(wàn)元。前者的土地增值率為：400/300*100%=133%。應(yīng)繳納的土地增值稅應(yīng)納稅額為：400*50%-300*15%=155（萬(wàn)元）。

因此，通過上例分析，通過將經(jīng)營(yíng)收入分開計(jì)算，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的關(guān)鍵。分散經(jīng)營(yíng)收入減少土地增值額，使得房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)減少85萬(wàn)元（240-155=85萬(wàn)元）的稅額。

2.巧用扣除費(fèi)用扣除項(xiàng)目，降低土地增值率。房地產(chǎn)企業(yè)可通過增加可允許扣除項(xiàng)目金額這種途徑以達(dá)到降低土地增值率或者增值額，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)少納稅的又一關(guān)鍵方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房屋，支付800萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，花費(fèi)1400萬(wàn)元用于土地開發(fā)和配套必備設(shè)施的安裝，在公司的財(cái)務(wù)賬上財(cái)務(wù)費(fèi)用中針對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過當(dāng)期商業(yè)銀行同期同類貸款利率。對(duì)于是否提供金融機(jī)構(gòu)證明，公司財(cái)務(wù)人員發(fā)現(xiàn)，不提供可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用為：（800+1400）*10%=220萬(wàn)元；如果提供證明，可供扣除項(xiàng)目費(fèi)用的最高額為200+（800+1400）*5%=310萬(wàn)元。

因此，通過上例分析，房地產(chǎn)企業(yè)提供金融機(jī)構(gòu)證明是明智選擇，增加可允許扣除項(xiàng)目金額，以減輕稅負(fù)。

3.利用稅收優(yōu)惠政策中20%這一臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條扣除項(xiàng)目金額之和的20%是可以免征土地增值稅；但是如果增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的臨界點(diǎn)進(jìn)行稅務(wù)籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)就是房地產(chǎn)企業(yè)在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，將土地增值率控制在20%以內(nèi)，獲得免稅待遇。

（三）企業(yè)所得稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時(shí)，只有當(dāng)房屋的所有權(quán)權(quán)屬關(guān)系發(fā)生變更時(shí)，企業(yè)才確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)，此時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間點(diǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合理合法適當(dāng)推遲房房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系轉(zhuǎn)移時(shí)間，延遲房產(chǎn)證的辦理，以此推遲確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間點(diǎn)，延遲繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)可以合理延遲銷售成本最終確認(rèn)時(shí)間。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中，通常會(huì)發(fā)生房屋所有權(quán)等權(quán)屬關(guān)系變更已辦理，企業(yè)的銷售收入已實(shí)現(xiàn)，但實(shí)際上卻還有一些基礎(chǔ)等配套工程還未最終完全辦理竣工結(jié)算等手續(xù)的情況，由此造成房地產(chǎn)企業(yè)無法準(zhǔn)確地確認(rèn)和核算房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終成本、費(fèi)用或損失。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以通過合理延遲房屋銷售成本的最終確認(rèn)時(shí)間，延緩繳納企業(yè)所得稅的時(shí)間，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金緊張情況下的納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化。

（四）房產(chǎn)稅

1.房地產(chǎn)企業(yè)的自用房屋的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)余值計(jì)稅，房產(chǎn)余值是房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值，扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府決定。房產(chǎn)原值指在會(huì)計(jì)核算賬簿上“固定資產(chǎn)”賬戶上記載的房屋原價(jià)，該原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)價(jià)的配套設(shè)施。也就是說，自用房屋的房產(chǎn)原值與企業(yè)應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額成正比例關(guān)系，房產(chǎn)原值越大，扣除比例一定的情況下，房產(chǎn)稅稅額越高。所以，房產(chǎn)稅稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵就是合理適度地降低房產(chǎn)原值，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員可以將能與房屋主體分隔開的建筑部分分離出去，單獨(dú)確認(rèn)其價(jià)值，不作為房產(chǎn)原值的核算范圍，以達(dá)到房產(chǎn)稅的納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)采用從價(jià)計(jì)征以房產(chǎn)余值作為其計(jì)稅方式。按照《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)稅按征稅對(duì)象劃分屬于財(cái)產(chǎn)稅類，房產(chǎn)是以房屋形態(tài)存在和表現(xiàn)的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，獨(dú)立于房屋之外的有關(guān)建筑物不包括在內(nèi)。準(zhǔn)確掌握稅法規(guī)定中對(duì)房屋的定義，對(duì)獨(dú)立于房屋之外的建筑物是不征收房產(chǎn)稅的，所以企業(yè)財(cái)務(wù)人員在核算房屋原值的時(shí)候，要將房屋與可分隔開的建筑物以及各種附屬設(shè)施、配套設(shè)施進(jìn)行適當(dāng)劃分，分開確認(rèn)和核算。

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃策略

一、“營(yíng)改增”稅制改革簡(jiǎn)介

稅收是我國(guó)財(cái)政收入的主要來源之一。我國(guó)稅收是以流轉(zhuǎn)稅和所得稅并行的雙主體稅制，而增值稅和營(yíng)業(yè)稅又構(gòu)成了我國(guó)稅制體系中最重要的兩大流轉(zhuǎn)稅。2011年，國(guó)家稅務(wù)總局與財(cái)政部經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于我國(guó)營(yíng)業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，此后幾年，從我國(guó)部分交通運(yùn)輸業(yè)以及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為試點(diǎn)，逐漸擴(kuò)大到涵蓋我國(guó)整個(gè)交通運(yùn)輸業(yè)、郵電通信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的增值稅改革，2016年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)也將被納入“營(yíng)改增”的浪潮中，改革力度之大、影響之深也是前所未有。

二、“營(yíng)改增”稅制改革前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況分析

營(yíng)業(yè)稅改增值稅之前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種包括營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅等，其中營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅構(gòu)成了稅制改革前房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種?！盃I(yíng)改增”稅制改革實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售時(shí)按照售價(jià)的5%繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅主要是由增值額即售房收入與扣除項(xiàng)目之間的差額決定的，其中扣除項(xiàng)目包括因取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)增值額占扣除項(xiàng)目的比例確定增值率，并以此計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅。增值率是確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的關(guān)鍵。企業(yè)所得稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅負(fù)之一。除小微型房地產(chǎn)企業(yè)適用20%的企業(yè)所得稅外，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅率一般為25%。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的稅負(fù)輕重取決于開發(fā)利潤(rùn)的大小，因此和土地增值稅在稅負(fù)上具有一定的趨同性。

三、“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

1.對(duì)營(yíng)業(yè)稅及增值稅的影響。

我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”稅制改革后，房地產(chǎn)行業(yè)將邁入繳納增值稅時(shí)期。目前，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅稅率的基本傾向性意見已形成，針對(duì)一般納稅人，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率預(yù)計(jì)為11%，并可按照增值稅相關(guān)條例進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，因此很大程度上降低了在繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期工程材料成本中負(fù)擔(dān)增值稅后又重復(fù)征稅的問題。但存在兩大問題，一是根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本一半左右是由地價(jià)款構(gòu)成的，且很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票；二是其他房地產(chǎn)開發(fā)成本如拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政大配套費(fèi)及其他行政事業(yè)性收費(fèi)也無法取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，使得增值稅稅負(fù)過重。

2.對(duì)土地增值稅的影響。

“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的主要影響體現(xiàn)在已繳納的增值稅上。由于繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)期銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅為5%，且為價(jià)內(nèi)稅，對(duì)價(jià)格影響相對(duì)較小，并且在計(jì)算增值額時(shí)可以抵扣；而改征增值稅后，稅率預(yù)計(jì)變?yōu)?1%，且增值稅為價(jià)外稅，在計(jì)算增值額時(shí)，已繳納的增值稅不可作為抵扣項(xiàng)目，則會(huì)很大程度的增加了土地增值稅的增值率，增大土地增值稅稅負(fù)。另外，“營(yíng)改增”后土地增值稅是否屬于重復(fù)征稅的稅種值得探討。

3.對(duì)企業(yè)所得稅的影響。

在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施“營(yíng)改增”后，由于增值稅屬于價(jià)外稅，不能在企業(yè)所得稅前扣除，使企業(yè)實(shí)際稅負(fù)變重，因此，“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅后所得影響較大。

四、“營(yíng)改增”稅制改革背景下房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略分析

1.積極反映，爭(zhēng)取稅收政策支持。

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)成本中相當(dāng)大的比例不能取得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致成本中已負(fù)擔(dān)且本不應(yīng)該影響損益的進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣，增大了企業(yè)稅負(fù)，因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”具體事項(xiàng)的相關(guān)稅務(wù)建議、訴求應(yīng)盡快通過各種渠道向政策制定部門及時(shí)反映，爭(zhēng)取稅收政策支持。例如，房地產(chǎn)企業(yè)中占比例很大的土地出讓金、市政大配套費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他行政性收費(fèi)，一般只能取得相關(guān)政府部門的行政專用收據(jù)或其他收據(jù)，從而無法形成完整的抵扣鏈條。為此建議政策制定部門可以對(duì)此類成本規(guī)定一個(gè)合理的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣率，即政府可以允許房地產(chǎn)企業(yè)憑財(cái)政部門開具的土地出讓金專用收據(jù)等作為抵扣憑證，類似企業(yè)購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品可以抵扣13%的進(jìn)項(xiàng)稅額，如果這部分進(jìn)項(xiàng)稅無法抵扣，企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)將會(huì)大幅上升；還應(yīng)考慮房地產(chǎn)業(yè)的上下游稅率，最好規(guī)定一致或相近，以減輕企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)稅制改革的初衷即結(jié)構(gòu)性減稅的目標(biāo)。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)的特性，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的認(rèn)證期是否在現(xiàn)行政策的基礎(chǔ)上適當(dāng)延長(zhǎng)。

2.政策籌劃，爭(zhēng)取財(cái)政資金支持。

由于“營(yíng)改增”政策實(shí)施后將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來較大的影響，由于房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)狀況及增值稅的征納方式，在實(shí)施初期會(huì)對(duì)相當(dāng)一部分企業(yè)帶來較沉重的稅收負(fù)擔(dān)。為了實(shí)現(xiàn)改革的平穩(wěn)過渡，據(jù)統(tǒng)計(jì)，相當(dāng)一部分省市財(cái)稅部門均提供了改革扶持資金政策，對(duì)稅制改革中有實(shí)際困難的企業(yè)予以政府資金扶持。因此，處于“營(yíng)改增”大背景下的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)積極利用相關(guān)資金扶持政策，并根據(jù)自身情況進(jìn)行政策籌劃，以享受相關(guān)的政策資金支持，減輕企業(yè)的稅收壓力。

3.找準(zhǔn)企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務(wù)的企業(yè)不同，其建造周期長(zhǎng)且開發(fā)至一定節(jié)點(diǎn)才能進(jìn)行預(yù)售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點(diǎn)、市場(chǎng)行情及政策因素，“營(yíng)改增”后會(huì)使該行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。主要風(fēng)險(xiǎn)一是：如不能按期預(yù)售，前期的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證過期，致使進(jìn)項(xiàng)稅不能抵扣；二是：如果商品房脫銷，導(dǎo)致進(jìn)項(xiàng)稅抵扣不足使得企業(yè)稅負(fù)增加；三是：如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴(yán)重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時(shí)取得銷項(xiàng)稅，可能會(huì)出現(xiàn)進(jìn)項(xiàng)稅與銷項(xiàng)稅倒掛；如何避免此類事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務(wù)籌劃和規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。

4.合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。

由于增值稅抵扣有嚴(yán)格的抵扣鏈條，所以“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價(jià)格確定后，相應(yīng)的銷項(xiàng)稅也就確定，銷項(xiàng)稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點(diǎn)放在進(jìn)項(xiàng)稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進(jìn)項(xiàng)稅額并在合理的時(shí)間內(nèi)得到全額抵扣是降低企業(yè)稅負(fù)的重點(diǎn)，比如企業(yè)的供應(yīng)商、施工方等上游企業(yè)的開票時(shí)間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進(jìn)項(xiàng)稅認(rèn)證時(shí)間的籌劃等都是進(jìn)項(xiàng)稅籌劃的重要切入點(diǎn)。項(xiàng)目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各行業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)科學(xué)、合法制定正確的籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的有效籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負(fù)。

五、結(jié)語(yǔ)

“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)在合理利用政策的同時(shí)，在實(shí)際操作中應(yīng)根據(jù)具體業(yè)務(wù)綜合考慮各種因素的影響，找準(zhǔn)切入點(diǎn)合理制定稅務(wù)籌劃策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]張怡然.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅問題分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)[J].2015.01.

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃范文

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范

營(yíng)改增指的是營(yíng)業(yè)稅改增值稅，將過去繳納營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅項(xiàng)目，改成繳納增值稅，使得重復(fù)納稅h節(jié)得以減少，對(duì)于加快財(cái)稅體制改革具有重要意義。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，營(yíng)改增也會(huì)對(duì)其產(chǎn)生巨大的影響。營(yíng)改增會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生積極的影響，但同時(shí)也會(huì)帶來新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，在營(yíng)改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要想得到更好的發(fā)展，就必須識(shí)別營(yíng)改增帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效的措施加以應(yīng)對(duì)，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的積極影響

（一）降低行業(yè)整體稅負(fù)

營(yíng)改增實(shí)施之后，單從表面稅率看房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)大幅提升。實(shí)際上“營(yíng)改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)只對(duì)增值額部分納稅，房地產(chǎn)行業(yè)擁有建筑業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等上游企業(yè)，如果能夠充分取得可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，要繳稅就會(huì)很少；如果企業(yè)做好了項(xiàng)目開發(fā)成本籌劃，在建設(shè)過程中將某些細(xì)節(jié)成本平攤，確保實(shí)現(xiàn)平均抵消，在某些時(shí)點(diǎn)甚至無須繳納增值稅，可以降低整體稅負(fù)壓力。企業(yè)稅負(fù)得到降低之后，價(jià)格優(yōu)勢(shì)就能夠進(jìn)一步凸顯。

營(yíng)改增之后，進(jìn)一步的完善了我國(guó)的增值稅納稅體系，納稅人在購(gòu)買服務(wù)類業(yè)務(wù)的時(shí)候，能夠進(jìn)行相應(yīng)的抵扣。稅收在最終消費(fèi)之前，各個(gè)環(huán)節(jié)中都是環(huán)環(huán)相扣的。納稅人只需要對(duì)增值部分進(jìn)行繳納，避免了重復(fù)征稅的情況，因而使行業(yè)消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)得以減輕。在這樣的情況下，需求得到更大的刺激，從而能夠形成一種良性的循環(huán)。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，可將施工合同轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁﹦趧?wù)、購(gòu)買原材料等業(yè)務(wù)，進(jìn)行合理的稅收籌劃，降低建筑成本增加房地產(chǎn)企業(yè)的合理收入。

（二）規(guī)范財(cái)務(wù)管理

“營(yíng)改增”后只有規(guī)范的賬務(wù)處理才能正確進(jìn)行納稅申報(bào)，因而對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)稅收管理具有規(guī)范作用。在營(yíng)業(yè)稅時(shí)代是對(duì)營(yíng)業(yè)額全額征收營(yíng)業(yè)稅，會(huì)計(jì)核算模式較為簡(jiǎn)單，但是增值稅采用的是抵扣模式，會(huì)計(jì)核算體系涉及科目多比較復(fù)雜，稍有不慎就會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，有助于納稅申報(bào)的規(guī)范性和合法性。如果房地產(chǎn)企業(yè)做好這些方面的核算工作，能夠幫助企業(yè)做出更為合理的納稅規(guī)劃。財(cái)務(wù)管理水平更高、管理更加規(guī)范、稅收負(fù)擔(dān)水平將更低。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營(yíng)改增”過渡期內(nèi)一個(gè)納稅主體有老項(xiàng)目和新項(xiàng)目的不同計(jì)稅方式并存，這也對(duì)企業(yè)內(nèi)部管控水平和財(cái)務(wù)管理水平提出了更進(jìn)一步的要求。

二、營(yíng)改增給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（一）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)職能部門不完善

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了稅收管理人員，但是沒有建立專門的稅收管理崗位、稅務(wù)管理職能部門。稅收管理人員的主要工作也僅僅是報(bào)稅，不具有稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理職能。很多房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理人員是由財(cái)務(wù)人員兼職，在稅收方面的專業(yè)知識(shí)與技能有所欠缺，因而不能很好的防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）缺乏稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

一些房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的進(jìn)程較慢，企業(yè)缺乏風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)意識(shí)。很多企業(yè)仍然采用過去的粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。企業(yè)管理層和執(zhí)行人員缺乏應(yīng)有的納稅觀念，稅收遵從意識(shí)也比較低，通常只對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給予關(guān)注，但對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏應(yīng)有的認(rèn)識(shí)，因而使得企業(yè)容易面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部防控制度不建全

當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)中缺乏有效的信息溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，各部門之間不能及時(shí)傳遞交流稅務(wù)信息，缺乏良好的溝通渠道，對(duì)稅收政策的變化難以及時(shí)掌握。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)大都缺乏專業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)、控制、應(yīng)對(duì)、評(píng)估、識(shí)別等方面，缺乏有效的監(jiān)控和管理。所以，很多房地產(chǎn)企業(yè)在營(yíng)改增后仍然面臨較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、營(yíng)改增背景下房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）規(guī)范業(yè)務(wù)流程與合同簽訂

在房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的業(yè)務(wù)流程當(dāng)中，如系統(tǒng)數(shù)據(jù)傳遞、會(huì)計(jì)核算、發(fā)票、銷售、采購(gòu)等流程當(dāng)中，對(duì)潛在財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)控制要素、控制點(diǎn)進(jìn)行識(shí)別和發(fā)現(xiàn)，同時(shí)采取有效的風(fēng)險(xiǎn)控制工具進(jìn)行管理，基于對(duì)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)的降低和對(duì)工作效率的提高，全面改造業(yè)務(wù)流程。對(duì)于過渡期合同，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效樹立，對(duì)各種不同完工狀態(tài)進(jìn)行區(qū)分，并對(duì)相應(yīng)的增值稅政策進(jìn)行選擇。對(duì)于過渡期合同中的納稅義務(wù)時(shí)點(diǎn)、發(fā)票開具和取得要求、增值稅稅負(fù)承擔(dān)主體、交易價(jià)格等內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)與合同簽訂方進(jìn)行詳細(xì)的探討，對(duì)相應(yīng)補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行簽署和確認(rèn)。此外，對(duì)于現(xiàn)有的合同模版，應(yīng)當(dāng)根據(jù)營(yíng)改增后的稅收政策，進(jìn)行相應(yīng)的修改，并且在合同當(dāng)中對(duì)服務(wù)內(nèi)容、不含稅價(jià)、對(duì)應(yīng)增值稅額等進(jìn)行詳細(xì)標(biāo)注，從而降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制的角度，詳細(xì)的分析稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制中存在的問題，提出相應(yīng)的解決方法，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行更好的規(guī)避。在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理主要包括了事前管理、事中管理和事后管理，三者共同作用，形成了完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理體系。在事前管理中，應(yīng)當(dāng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制制度進(jìn)行建設(shè)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)文化進(jìn)行建立，對(duì)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善[3]。在事中管理中，要通過財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別，綜合應(yīng)用定量分析和定性分析，準(zhǔn)確評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施。在事后管理中，應(yīng)對(duì)信息系統(tǒng)進(jìn)行建立，確保溝通順暢，全面評(píng)估和監(jiān)督風(fēng)險(xiǎn)管理體系，確保持續(xù)有效的進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。

（三）建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確定稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理內(nèi)部控制目標(biāo)，遵循監(jiān)督與配合、全面性、合法性的原則，明確稅收政策、行業(yè)特點(diǎn)，基于業(yè)務(wù)角度與戰(zhàn)略角度，對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、分析、識(shí)別，同時(shí)建立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制體系。對(duì)員工進(jìn)行專門的涉稅培訓(xùn)，并對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的評(píng)估和管理，更加有效的對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避、降低和防范，確保企業(yè)健康良好的發(fā)展。

（四）提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制管理意識(shí)

在房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化至關(guān)重要。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的管理層、治理層應(yīng)當(dāng)樹立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理理念和防范意識(shí)，營(yíng)造稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理文化氛圍，確保財(cái)務(wù)人員能夠誠(chéng)信納稅、遵紀(jì)守法，使稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的工作成效與個(gè)人直接利益產(chǎn)生相關(guān)聯(lián)，從而提高財(cái)務(wù)人員稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。在實(shí)際工作中，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)可以抵扣和部分可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅業(yè)務(wù)進(jìn)行明確，優(yōu)化完善稅收籌劃工作，對(duì)虛開發(fā)票風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范，對(duì)財(cái)務(wù)核算工作進(jìn)行規(guī)范，加強(qiáng)抵扣憑證和發(fā)票管理，從而更好的防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)論

在過去我國(guó)的稅收體系中，營(yíng)業(yè)稅是一種主要的稅負(fù)形式，但是由于會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅等問題，不利于整體稅收的優(yōu)化和完善，因此，國(guó)家通過營(yíng)改增的方式，對(duì)收稅體系進(jìn)行進(jìn)一步的完善。在營(yíng)改增的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要主體，也面臨著新的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)對(duì)這些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及原因進(jìn)行分析和識(shí)別，從而采取有效的措施進(jìn)行防范，以確保企業(yè)自身的良好發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]于春燕， 杜麗婭， 劉琴. “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響及風(fēng)險(xiǎn)管控的研究[J]. 山西農(nóng)經(jīng)， 2016（11）：85-85.