農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

（一）完善流轉(zhuǎn)交易服務平臺1.規(guī)范縣公共資源交易服務中心建設完善縣公共資源交易服務中心統(tǒng)一交易規(guī)則、統(tǒng)一交易鑒證、統(tǒng)一服務標準、統(tǒng)一交易監(jiān)管、統(tǒng)一信息平臺、統(tǒng)一誠信建設“六統(tǒng)一”管理模式，提升縣公共資源交易服務中心運行效能；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易聯(lián)席會議制度，強化縣級相關(guān)部門對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易的并聯(lián)會審制度，進一步理順縣公共資源交易服務中心與縣級部門、鎮(zhèn)（街道）的關(guān)系，建立完善業(yè)務指導機制，加快構(gòu)建多級聯(lián)動、整體協(xié)同、覆蓋全縣的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場服務體系，切實保護好交易雙方的合法權(quán)益。2.加快一站式綜合服務平臺建設研究制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易一站式綜合服務平臺和產(chǎn)權(quán)交易綜合信息系統(tǒng)建設方案，引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記管理、法律援助、產(chǎn)權(quán)評估、融資擔保、金融、公證、仲裁等駐場支持。建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)絡信息系統(tǒng)和農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易信息共享機制，推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的電子商務化和管理服務的現(xiàn)代化。

（二）完善流轉(zhuǎn)交易規(guī)則體系如果沒有統(tǒng)一規(guī)范的交易規(guī)則，易造成產(chǎn)權(quán)交易信息不暢，土地流轉(zhuǎn)口頭協(xié)議居多，產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易面窄量小，利益糾紛較多，農(nóng)村資源閑置和利用不集約的狀況。因此，要以規(guī)則來建立制度，以制度來完善規(guī)則，堅持按“三規(guī)范”運行。1.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易辦法在總結(jié)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，研究制定農(nóng)村集體資產(chǎn)股權(quán)交易管理辦法和承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)辦法，進一步修訂完善集體建設用地使用權(quán)（指標）、農(nóng)村房屋所有權(quán)等各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供政策支撐。2.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易價格機制根據(jù)經(jīng)濟水平、區(qū)域位置、交通條件等因素，制定完善集體建設用地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)和農(nóng)村股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)片區(qū)指導價和最低保護價，構(gòu)建適應市場經(jīng)濟發(fā)展的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格指導體系，保護流轉(zhuǎn)雙方合法權(quán)益。3.規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易目錄內(nèi)容修訂完善縣公共資源交易服務中心農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易目錄，明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)信息、入場交易的內(nèi)容，擴大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務范圍。

（三）探索農(nóng)村產(chǎn)權(quán)多形式流轉(zhuǎn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)自由流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)農(nóng)民財產(chǎn)性增收的重要途徑。雙流應在鞏固推廣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)既有成功模式的基礎(chǔ)上，重點探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和股權(quán)流轉(zhuǎn)。1.開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)試點中央《關(guān)于引導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》明確提出“堅持農(nóng)村土地集體所有，所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置，引導土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)”。為維護好農(nóng)村土地集體所有權(quán)、保障好土地承包權(quán)和放活經(jīng)營權(quán)，雙流應試點所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分置”，在完成農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證的基礎(chǔ)上，強化農(nóng)村土地承包關(guān)系長久不變，積極探索農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，并賦予承包土地經(jīng)營權(quán)抵押、擔保等權(quán)能，實現(xiàn)由過去農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。2.股權(quán)流轉(zhuǎn)按照自治職能和經(jīng)濟職能“兩分離”的思路，雙流縣可進一步探索組建以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，具備獨立法人資格、自負盈虧的新型合作經(jīng)濟組織。將股權(quán)托管到合作經(jīng)濟組織，由合作經(jīng)濟組織統(tǒng)一經(jīng)營管理。積極探索農(nóng)村土地股份合作“內(nèi)股外轉(zhuǎn)、內(nèi)股內(nèi)轉(zhuǎn)、內(nèi)股外合”模式，先行試點新型合作經(jīng)濟組織以集體股權(quán)與社會業(yè)主合作（股）經(jīng)營和農(nóng)村集體股權(quán)在本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓。建立股權(quán)交易糾紛調(diào)處和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后維權(quán)保障機制，強化交易雙方合法權(quán)益的保護。

二、推進農(nóng)村金融創(chuàng)新，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資功能

農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革必須與農(nóng)村金融制度、社會保障制度等橫向的配套改革整體推進，才能真正喚醒農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資能力，并使之與現(xiàn)代金融體系有機融合。雙流縣需通過完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資管理辦法，健全體制機制，創(chuàng)新融資模式，建立中介機構(gòu)，積極推動農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資，培育完善農(nóng)村金融市場體系。

（一）制定完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資管理辦法1.修訂完善農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資管理辦法重點圍繞抵押權(quán)的設定、集體土地上房屋抵押合同的訂立、集體土地上房屋抵押登記、抵押房屋的占用與管理、抵押房屋的處置等內(nèi)容，抓緊修訂完善農(nóng)村房屋所有權(quán)抵押融資管理辦法。2.制定完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法結(jié)合農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)“長久不變”改革，修訂完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法，進一步明確抵押年限，規(guī)范抵押行為，重點研究制定農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押管理辦法，為探索承包土地經(jīng)營權(quán)抵押融資提供依據(jù)。3.修訂完善集體建設用地使用權(quán)抵押融資管理辦法重點圍繞明確抵押登記的條件和設定、抵押登記的變更與注銷等內(nèi)容，修訂完善集體建設用地使用權(quán)抵押融資管理辦法。

（二）健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險防范機制1.完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)風險基金管理辦法制定完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險基金實施細則，進一步優(yōu)化風險基金補償流程，規(guī)范風險基金的籌集、使用、監(jiān)督等，充分發(fā)揮農(nóng)村產(chǎn)權(quán)風險基金作用。加大風險基金保障能力，將風險基金規(guī)模擴至1000萬元，并根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資需要適時追加。2.健全風險分擔機制建立由抵押權(quán)人、金融機構(gòu)和擔保機構(gòu)共同承擔農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險分擔機制。對發(fā)生的不良貸款本息，按抵押約定，采取處置（流轉(zhuǎn)或再流轉(zhuǎn)）抵押資產(chǎn)等方式所得資金予以償還。采取整體出租、掛牌轉(zhuǎn)讓、再流轉(zhuǎn)等方式合理處置抵押資產(chǎn)，逐步建立起政府引導與市場化運作相結(jié)合的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資不良資產(chǎn)處置機制。3.深入開展保險尤其是政策性農(nóng)業(yè)保險業(yè)務積極創(chuàng)新與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資緊密相關(guān)的保險產(chǎn)品，逐步擴大農(nóng)房、養(yǎng)殖業(yè)、種植業(yè)、森林保險等險種的試點范圍和覆蓋面。加強涉農(nóng)信貸和保險合作，將涉農(nóng)保險投保情況作為銀行授信要素，引導鼓勵抵押權(quán)人對融資抵押物、投資資產(chǎn)等投保。探索開展保單質(zhì)押融資，積極發(fā)展涉農(nóng)經(jīng)營主體小額貸款。

（三）發(fā)展新型農(nóng)村合作金融2014年中央1號文《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》明確指出“發(fā)展新型農(nóng)村合作金融組織”，雙流縣在面對當前經(jīng)濟下行催發(fā)各種農(nóng)村金融風險苗頭的形勢下，需要創(chuàng)新性建立符合農(nóng)村金融發(fā)展實際的風險防范互助體系。一是建立良好金融環(huán)境。建立縣級征信體系、政策性擔保機制、貸款貼息機制及創(chuàng)新農(nóng)村金融產(chǎn)品等，完善農(nóng)村金融發(fā)展市場環(huán)境；二是建立系統(tǒng)風險互助救助機制。建立“聯(lián)防“工作機制和“多家救一家”的應急互助機制，實現(xiàn)農(nóng)民聯(lián)保互保，同時防范和及時處置金融風險。

（四）建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資中介服務體系1.建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估體系目前，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)缺乏有資質(zhì)的專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員，評判標準以及公正性較為隨意，實際價值難以合理確定。因此，要積極培育發(fā)展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)專業(yè)評估機構(gòu)和評估人員，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估提供服務；權(quán)屬主管部門要加強對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格評估機構(gòu)的行業(yè)管理，制定農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格評估辦法，明確評估程序、收費標準等，降低借款主體的融資成本。2.建立法律咨詢、擔保、公證等中介組織農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資政策性較強，且缺乏法律咨詢、擔保、公證等方面的社會化中介組織，造成金融機構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資非常謹慎，阻礙了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資業(yè)務的開展。因此，建立健全中介服務體系是促進抵押融資的關(guān)鍵。成立成都市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)仲裁院雙流分院，采取調(diào)解、行政裁決、仲裁、訴訟等方式，妥善處理有關(guān)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的糾紛；并在縣公共資源交易服務中心設立法律咨詢窗口，提供農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資咨詢服務。引導雙流農(nóng)擔公司等國有擔保公司加大惠農(nóng)支農(nóng)力度，不斷擴大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保融資規(guī)模；積極鼓勵民間資金參股或設立涉農(nóng)融資擔保公司，開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資擔保業(yè)務。3.加強農(nóng)村信用體系建設進一步擴大農(nóng)戶的信息采集和使用范圍，積極推進農(nóng)戶、農(nóng)民專業(yè)合作社和涉農(nóng)企業(yè)電子信用檔案建設，依托涉農(nóng)金融機構(gòu)將農(nóng)戶和規(guī)模經(jīng)營業(yè)主的信用信息納入中國人民銀行征信系統(tǒng)管理，準確把握借款人的基本情況，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資提供準確、完整、及時和便捷的信用信息服務。同時，加強政銀合作，共同推動信用村和信用鎮(zhèn)街建設，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資營造良好的信用壞境。

（五）探索推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資1.擴大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范圍目前，雙流縣現(xiàn)有農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資的抵押物范圍較窄，應支持涉農(nóng)金融機構(gòu)開發(fā)更多適應雙流實際的信貸產(chǎn)品和服務方式，鼓勵其向農(nóng)村延伸和拓展業(yè)務，擴大農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范圍，將農(nóng)村小型水利設施（庫、塘、堰）、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設施、農(nóng)業(yè)知識產(chǎn)權(quán)、地上種植（養(yǎng)殖）物及附屬設施、農(nóng)村股權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)納入抵押標的物。2.鞏固推廣既有抵押融資成功做法，積極試點“兩權(quán)”抵押融資進一步合理確定貸款額度，適當延長貸款期限，簡化農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資辦理流程和手續(xù)，降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款所涉權(quán)屬登記、發(fā)證、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的收費標準，減少抵押權(quán)人費用，繼續(xù)鞏固推廣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林權(quán)等農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。積極爭取將雙流縣設立為“農(nóng)村承包地經(jīng)營權(quán)抵押融資試點縣”和“農(nóng)房抵押融資試點縣”。

三、創(chuàng)新土地綜合整治，開發(fā)利用集體建設用地

近年來的探索和實踐，農(nóng)村土地綜合整治的內(nèi)涵已從最初單一追求占補平衡，逐步發(fā)展成為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌配套改革的重要載體、支持災后重建的重要保障、發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的重要手段和建設社會主義新農(nóng)村的重要措施。黨的十八屆三中全會《決定》明確提出“在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價”，為推進農(nóng)村土地綜合整治、推進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、加快社會主義新農(nóng)村建設和構(gòu)建新型城鄉(xiāng)形態(tài)提供了更為明確的政策依據(jù)。雙流縣要改變過去政府部門包攬整治項目的做法，探索農(nóng)民主體、市場運作、共同推進農(nóng)村土地綜合整治的新模式。

（一）創(chuàng)新實施土地綜合整治1.創(chuàng)新實施主體長期以來，雙流縣農(nóng)村土地綜合整治大部分由政府或政府平臺公司主導實施，農(nóng)民集體和農(nóng)戶作為農(nóng)村土地物權(quán)的完整擁有者和使用者，群眾主體作用發(fā)揮不充分。為真正實現(xiàn)群眾在土地綜合整治中“當家作主”，應鼓勵引導參與農(nóng)戶以集體建設用地使用權(quán)、資金等入股組建土地股份合作社或資產(chǎn)管理公司，作為土地綜合整治項目實施主體，全面負責拆舊區(qū)房屋及地面附著物拆除、土地復墾、安置區(qū)建設、土地權(quán)屬調(diào)整、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、收益分配等工作。2.創(chuàng)新融資方式隨著土地綜合整治深入推進，為解決資金瓶頸問題，充分發(fā)揮市場作用，雙流縣必須創(chuàng)新融資方式推進土地綜合整治，從“社會業(yè)主投、金融機構(gòu)貸、專項資金借、群眾自己籌”四種方式中，任意選擇一種或幾種方式解決項目資金問題，從而形成以社會資本、金融機構(gòu)、政府和群眾共同推動農(nóng)村土地綜合整治的融資格局。

（二）建立零星集體建設用地整理復墾機制為變資源為資本，節(jié)約集約使用土地，在充分尊重農(nóng)民意愿和確保其住有所居的前提下，探索建立零星集體建設用地（含宅基地）整理復墾機制，簡化審批流程和要件，縮短審批時限和周期，鼓勵城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍外的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)和生態(tài)綠隔區(qū)內(nèi)有條件農(nóng)戶自愿有償騰退集體建設用地（含宅基地）。零星集體建設用地整理復墾經(jīng)國土部門驗收合格后，產(chǎn)生的建設用地指標可作為規(guī)劃指標使用。對騰退零星集體建設用地（含宅基地）的補償，可采取貨幣化一次性終結(jié)、在場鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃定區(qū)域集中建房或購買商品房給予補助等辦法，促進農(nóng)民自主自愿按市場機制向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。

第2篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

關(guān)鍵詞:兩權(quán)抵押;法律;修改

2015年8月，國務院了《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》(國發(fā)〔2015〕45號)，要求開展農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)(以下統(tǒng)稱“兩權(quán)”)抵押貸款試點工作，并提出試點工作要取得法律授權(quán)。本文從西安市高陵區(qū)的具體實踐入手，探析制約當前“兩權(quán)”抵押貸款工作的制度因素，期望能夠為進一步推進農(nóng)村金融改革創(chuàng)新提供借鑒與啟示。

一、農(nóng)村金融改革創(chuàng)新的高陵實踐

高陵①地處陜西省關(guān)中平原腹地，2011、2012年先后被農(nóng)業(yè)部確定為“農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點區(qū)”、“土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理和服務試點區(qū)”;2012年被國土資源部確定為“城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤試點區(qū)”和“完善土地權(quán)利制度、促進土地統(tǒng)一登記試點區(qū)”;2014年被農(nóng)業(yè)部等13部委確定為全國第二批農(nóng)村改革試點區(qū)，被國家發(fā)改委等11部門確定為國家新型城鎮(zhèn)化綜合試點區(qū);2015年被國土部確定為農(nóng)村宅基地制度改革試點區(qū)，被農(nóng)業(yè)部等3部門確定為農(nóng)村集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革試點區(qū)。高陵率先實施金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)試點工作，初步形成了土地流轉(zhuǎn)抵押貸款的高陵模式。2010年以來，高陵地方政府出臺了《高陵縣土地流轉(zhuǎn)管理辦法》、《高陵縣土地流轉(zhuǎn)抵押登記辦法》、《高陵縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款政府貼息辦法》等文件，制定了土地流轉(zhuǎn)及土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的運作規(guī)則。隨后，高陵開展了“四權(quán)”即農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村集體土地所有權(quán)、集體建設用地使用權(quán)、集體建設用地上房屋所有權(quán)確權(quán)的登記頒證。成立了由農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價值評估市場中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押擔保中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)收儲中心、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心四個中心組成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中心，其主要職能是對需要貸款的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)進行價值評估，通過擔?；鸾o產(chǎn)權(quán)抵押貸款進行增信，對抵押物先收購、再拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還金融機構(gòu)貸款，剩余部分返還給債務人，并為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)管理、抵押、評估、擔保、收儲及掛牌交易提供綜合服務平臺。2014年末，高陵農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記、農(nóng)村房屋確權(quán)登記工作已基本結(jié)束，土地承包經(jīng)營權(quán)登記農(nóng)戶44853戶，登記面積19．56萬畝，確權(quán)率100%;農(nóng)村房屋確權(quán)登記農(nóng)戶47305戶，確權(quán)率達到95%。至2015年9月，全區(qū)共流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)10．8萬畝，占全區(qū)可流轉(zhuǎn)土地的60%;累計發(fā)放“兩權(quán)”抵押貸款8653萬元，其中土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款累放8522萬元。從具體的運行程序看，如全國其他地區(qū)一樣，高陵土地流轉(zhuǎn)貸款的制度安排主要特點是:土地承包經(jīng)營權(quán)作為合格抵押標的，以基層政府出臺政策性文件的形式予以認可，但在法律層面上面臨較大障礙。

二、農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款中存在的制度問題

現(xiàn)行法律制度中，規(guī)范農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)及抵押融資的制度主要是《擔保法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》等，上述制度中對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資做出了諸多限制。

(一)三權(quán)分置的法律界定尚不清晰

《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》指導思想中提出“所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置和經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”。在承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務中，作為抵押物的是承包土地的經(jīng)營權(quán)，而不是承包權(quán)。但我國《物權(quán)法》第十一章及《土地承包法》中的表述均為“土地承包經(jīng)營權(quán)”，并沒有將承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)加以明確區(qū)分，不利于承包權(quán)的保護和經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，在抵押登記及抵押物處置時也存在法律界定不明晰的問題，農(nóng)村土地集體所有權(quán)、農(nóng)戶承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置在法律上沒有明確界定。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押存在制度制約

分別體現(xiàn)在:一是有條件允許?！段餀?quán)法》、《擔保法》和《農(nóng)村土地承包法》中通過招標、協(xié)商、拍賣等形式來實現(xiàn)農(nóng)村土地的承包，經(jīng)法定程序鑒定后，可以授權(quán)經(jīng)營證，完成土地承包的全部手續(xù)，而抵押人則需依法承擔相應的司法責任，而用于抵押的荒山、荒溝等，均屬于抵押物品。二是明令禁止。《物權(quán)法》第184條、《擔保法》第37條中的相關(guān)規(guī)定直接明令禁止，對農(nóng)用耕地、自留地、自留山等多種集體所有權(quán)限土地不得設定抵押。三是尚有不明確。如《農(nóng)村土地承包法》第32條對家庭承包所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)，其他方式流轉(zhuǎn)是否包含抵押不得而知，在實際經(jīng)營中進行抵押就會越權(quán)，現(xiàn)有的司法解釋亦不認可該抵押合同的法律效力。

(三)農(nóng)村宅基地抵押存在法律制度限制

《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》中提出:“農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)設立抵押的，需將宅基地使用權(quán)與住房所有權(quán)一并抵押。”在宅基地的使用權(quán)抵押方面，現(xiàn)行依據(jù)主要是《擔保法》第37條以及《物權(quán)法》第184條，其主要規(guī)定是在權(quán)限使用上宅基地不得進行抵押。在《土地管理法》中對農(nóng)民的宅基地限制上，主要在第62條中有明確規(guī)定，一戶一宅，其中第四款規(guī)定中，又明確指出，相關(guān)機構(gòu)不允許批準農(nóng)戶進行宅基地出租或轉(zhuǎn)讓，在已有宅基地的基礎(chǔ)上，不得進行二次申請宅基地。該規(guī)定的意圖在于限制農(nóng)民對宅基地的處置權(quán)能。按照房地一體原則，對現(xiàn)在農(nóng)民的房屋抵押形式進行控制，需要同時將所占有的宅基地抵押才符合法律規(guī)定，但按照《擔保法》、《物權(quán)法》等規(guī)定，宅基地不得抵押，這就導致了在宅基地抵押實踐中，無法完全履行現(xiàn)行法律法規(guī)，從而使得宅基地抵押融資行為的效力欠缺，得不到法律保護。

(四)農(nóng)村“兩權(quán)”權(quán)屬識別、抵押處置難

按照《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)在抵押時應當辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設立。但因條件限制或歷史原因，目前，在一些地區(qū)沒有辦理農(nóng)村土地抵押登記備案的部門，或是抵押登記部門不明確，抵押合同多存在要素不全、與事實不符等情況，農(nóng)村“兩權(quán)”抵押貸款業(yè)務面臨抵押權(quán)無效的法律風險。另外，土地流轉(zhuǎn)自發(fā)性強，私下協(xié)議轉(zhuǎn)讓比例高，轉(zhuǎn)讓后普遍存在戶名未更改現(xiàn)象，導致銀行無法準確、及時界定土地的權(quán)屬，信貸資金缺乏安全保證。此外，土地流轉(zhuǎn)市場缺乏專業(yè)的土地評估機構(gòu)，土地實際價值無法合理確定。受傳統(tǒng)觀念、習俗的影響，宅基地轉(zhuǎn)讓、拍賣很少有人接手，處置變現(xiàn)十分困難。金融機構(gòu)取得上述抵押權(quán)后，當出現(xiàn)借款人未按要求履行借款合同時，如何處置抵押物客觀上存在較大困難。

三、完善農(nóng)村“兩權(quán)”抵押融資工作的立法建議

如高陵模式，“兩權(quán)”抵押融資的做法已在全國多地開展并取得了積極效果。事實在先、立法隨后，法律的制定應順應實踐的需要。建議按照依法自愿有償原則，在不改變土地集體所有性質(zhì)、不改變土地用途和不損害農(nóng)民土地承包權(quán)益的前提下，修改相關(guān)法律制度，或者按照《國務院關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》，先允許試點地區(qū)在試點期間執(zhí)行部分修改的法律。

(一)修改《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定

一是建議刪除《物權(quán)法》第184條第二款。二是建議將《物權(quán)法》第180條修改為:“債務人或者第三人有權(quán)處分的下列財產(chǎn)可以抵押:1．建筑物和其他土地附著物;2．建設用地使用權(quán);3．依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán);……。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押?！?/p>

(二)修改《擔保法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議刪除《擔保法》第37條第二款。二是建議將《擔保法》第34條修改為:“下列財產(chǎn)可以抵押:(一)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;(二)抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn);……(五)抵押人依法取得的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán);(六)依法可以抵押的其他財產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財產(chǎn)一并抵押?！比墙ㄗh將《擔保法》第42條修改為:“辦理抵押物登記的部門如下:(一)以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門;(二)以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;(三)以承包土地經(jīng)營權(quán)抵押的，為縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門;……”

(三)修改《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)內(nèi)容

一是建議將《農(nóng)村土地承包法》第16條修改為:“承包方享有下列權(quán)利:(一)依法享有承包地使用、收益和承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品;(二)承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應的補償;(三)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利?！倍墙ㄗh將《農(nóng)村土地承包法》第二章第五節(jié)的標題修改為:“承包土地經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)、抵押”。三是建議將第32條修改為:“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、抵押、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！?/p>

(四)建議就《土地管理法》的相關(guān)內(nèi)容作擴大解釋

《土地管理法》規(guī)定了村民可以出賣、出租住房，但出賣、出租后再申請宅基地的不予批準。雖然沒有明確列舉可以以抵押方式處置，但“出賣”的處置方式比“抵押”還徹底，建議就相關(guān)規(guī)定作擴大解釋，既然法律允許“出賣”，那么也應當允許“抵押”。

(五)明確抵押合同的法律效力

如前文分析，法律對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資采取禁止態(tài)度，雖然在改革的名義下得到了國家的默許，但糾紛一旦訴至法院，抵押合同的法律效力就會成為困擾各方的難題。雖然各地在改革中都加入了一些技術(shù)性的保障措施，但畢竟其法律效力層級太低，無法成為法院據(jù)以采信的判決依據(jù)。在當前《擔保法》、《物權(quán)法》等法律關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押問題短期內(nèi)不可能做出修訂的前提下，建議可通過出臺司法解釋的方法明確抵押合同的效力，保障“兩權(quán)”抵押各方的法律權(quán)益，特別是要充分尊重當?shù)剞r(nóng)民的意愿，在實踐中促進“兩權(quán)”抵押融資的發(fā)展。

(六)完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度

農(nóng)村社會保障體系是否健全，是農(nóng)村“兩權(quán)”從社會保障功能向經(jīng)濟功能轉(zhuǎn)化的重要保障，健全的農(nóng)村社會保障體系可以減少農(nóng)民對土地的生存依賴，打消農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的疑慮，強化農(nóng)村“兩權(quán)”的財產(chǎn)權(quán)定位。同時，農(nóng)民、銀行等各方的利益關(guān)系都需要兼顧，對于因抵押物償債而失地失房的農(nóng)民，建議統(tǒng)籌考慮完善“兩權(quán)”抵押融資的配套制度，以救金融或其他社會保障方式給予扶持，而不是固守農(nóng)民不可失地失房從而限制農(nóng)地農(nóng)房的抵押融資。

作者:王婷 單位:中國人民銀行西安分行營業(yè)管理部

［參考文獻］

［1］周學東．農(nóng)村土地“兩權(quán)”抵押法律問題研究［J］．中國金融，2014(11)．

第3篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地；承包經(jīng)營權(quán)；抵押貸款；銅陵縣

中圖分類號 F311 文獻標識碼 A 文章編號 1007-7731（2016）06-13-03

按照中央和省市工作要求，銅陵縣土地確權(quán)工作已全面完成，因行政區(qū)劃調(diào)整和建設規(guī)劃原因，本次確權(quán)涉及全縣除五松鎮(zhèn)以外的其他7個鄉(xiāng)鎮(zhèn)共100個行政村，全縣累計調(diào)查承包戶6.1萬戶，實測耕地1.86萬hm2、地塊23.16萬塊，基本實現(xiàn)土地承包權(quán)屬明晰，承包地塊空間位置明確、四至清楚、面積準確，促進了土地承包管理工作向合同管理、登記管理、流轉(zhuǎn)服務和糾紛仲裁“四位一體”管理并重轉(zhuǎn)變，達到了土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記目標。為充分利用農(nóng)村土地確權(quán)成果，根據(jù)中央和省文件要求，銅陵縣積極穩(wěn)妥推進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作，對緩解“三農(nóng)”融資抵押難題發(fā)揮了積極作用。

1 主要做法

截至2015年10月，全縣共辦理土地承包經(jīng)營權(quán)（水域灘涂養(yǎng)殖權(quán)）抵押貸款業(yè)務4宗230萬元，尚有5家經(jīng)營主體貸款審批業(yè)務正在辦理中，申請額度逾200萬元。主要做法如下：

1.1 承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款政策機制較為完善 2012年，銅陵市委、市政府出臺了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革“1+8”方案，即《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革若干指導意見》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資總體方案》、《銅陵市集體建設用地有償使用和使用權(quán)管理試行辦法》、《銅陵市農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險試點工作實施方案》、《銅陵市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村房屋抵押融資管理辦法》、《銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)價格評估管理辦法》和《銅陵市集體建設用地使用權(quán)抵押融資管理辦法》，為農(nóng)民利用土地、財產(chǎn)等資產(chǎn)開展估價、變更、抵押、融資、入股等提供了一系列政策依據(jù)。

1.2 合理界定承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款對象與用途 貸款對象為通過家庭承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，或通過其他承包方式取得農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木經(jīng)營權(quán)的承包人，以及通過依法流轉(zhuǎn)方式取得農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)、林地經(jīng)營權(quán)、森林林木所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的規(guī)模經(jīng)營業(yè)主體。抵押借款只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營性用途，不可挪作他用。

1.3 規(guī)范制定承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作流程 一般流程為借款人申請，部門推薦保險公司和銀行進行資格審核并受理保險公司和銀行進行貸前調(diào)查，協(xié)商確定貸款金額借款人辦理抵押物登記和價值評估手續(xù)銀行向保險公司出具《農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險業(yè)務聯(lián)系單》保險公司為借款人貸款辦理保證保險（保險受益人為貸款銀行），以及借款人的法定代表人購買人身保險等保險公司和銀行與借款人面簽相關(guān)協(xié)議等銀行發(fā)放貸款貸后檢查貸款歸還。當發(fā)生貸款違約風險，銀行催收追索未果的，由保險公司按照保證保險條款內(nèi)容和協(xié)議相關(guān)約定先行代償。保險公司代為清償后可通過土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)（轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股）等方式處置抵押物，行使優(yōu)先受償權(quán)。

1.4 設計了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的風險防范機制 市、縣（區(qū)）政府設立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險風險補償專項資金，總額600萬元，其中市財政200萬元，銅陵縣財政200萬元，郊區(qū)和獅子山區(qū)財政各100萬元。試點工作期間，保險公司、政府、銀行按5∶3∶2的比例承擔風險。發(fā)生貸款本金損失風險后，保險機構(gòu)先行償還試點銀行50%貸款損失資金，試點銀行還可申請風險補償專項資金補助30%貸款損失資金。對借款人所發(fā)生的融資貸款保費，在專項資金中按保費總額的50%給予補助，最高補助不超過其貸款總額的1%。當貸款保證保險對應的貸款不良率超過20%，貸款保證保險賠付率達到120%時，暫停新增業(yè)務。

2 存在的問題

通過1a來的探索和實踐表明，開展農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點工作，使經(jīng)營主體認識到土地不僅是一種生產(chǎn)生存的資源，還可以作為一種生產(chǎn)要素參與融資，從而解決了新型主體擔保難的問題。但在實際操作過程中仍然存在如下一些不可忽視的問題：

2.1 抵押貸款有“四難”

2.1.1 取得承包方簽字同意難 根據(jù)制度設計，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款應取得承包方簽字許可。實際操作中，一方面，經(jīng)營主體所對應的承包方數(shù)量眾多，簽字難度大；另一方面，銅陵縣經(jīng)營主體流轉(zhuǎn)農(nóng)戶土地，多采取每年收獲后支付土地流轉(zhuǎn)租金，如果農(nóng)戶同意經(jīng)營主體抵押土地，當發(fā)生貸款風險時，農(nóng)戶不僅不能獲得租金，其轉(zhuǎn)出的土地經(jīng)營權(quán)還將被處置，因此擔心收益和失地風險可以理解。

2.1.2 抵押登記難 根據(jù)銅陵市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)融資貸款保證保險要求，申請農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款需要辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記，但由于抵押登記涉及抵押物范圍農(nóng)戶眾多，以及土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記成果尚未最終形成，登記申請人一次性按照規(guī)定提交完整登記材料難度極大。同時，登記機關(guān)為每一流出戶出具抵押登記證明，登記工作量也極大。再者，由于經(jīng)營主體所流轉(zhuǎn)的土地并未全部包括農(nóng)戶的所有承包地，以致不能簡單的利用土地承包經(jīng)營權(quán)證進行抵押融資。為了積極開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作，縣農(nóng)業(yè)局在沒有獲得抵押物涉及范圍農(nóng)戶的書面同意，以及沒有查明抵押物的四至范圍情況下，向申請人及抵押權(quán)人出具抵押登記憑證，導致一方面要承擔違規(guī)登記造成抵押權(quán)人不能實現(xiàn)抵押權(quán)的責任，另一方還要承擔因違規(guī)登記對抵押物涉及范圍的農(nóng)民侵權(quán)責，風險極大。

2.1.3 價值評估難 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價值是金融機構(gòu)授信貸款額度的基礎(chǔ)，但由于目前銅陵縣土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值評估中介機構(gòu)尚未健全，暫由市農(nóng)委組織系統(tǒng)內(nèi)農(nóng)業(yè)專家對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值進行測算評估，缺乏專業(yè)資質(zhì)，僅以土地租金及地上附著物的價值來確定抵押物的評估價值，主觀意愿成分較大，過高或過低都會形成不同的風險。土地估價較低，則流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的商品性不能通過市場得到公允的表現(xiàn)。土地估價較高，由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營易受自然災害影響，金融機構(gòu)收回貸款的風險加大，易形成不良貸款。

2.1.4 抵押物處置難 一方面，因經(jīng)營主體提供的土地流轉(zhuǎn)合同不夠規(guī)范，發(fā)生貸款風險時，保險公司存在不能實現(xiàn)抵押權(quán)的風險；另一方面，鄉(xiāng)、村成立的土地流轉(zhuǎn)服務中心和服務站，主要提供土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、合同鑒證等服務性工作，沒有涉及流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)的招標拍賣、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、掛牌交易等抵押物處置問題。

2.2 土地流轉(zhuǎn)規(guī)范管理有“兩難”

2.2.1 土地流轉(zhuǎn)合同修訂難 規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)合同是辦理承包經(jīng)營權(quán)抵押登記的基礎(chǔ)，由于銅陵縣土地流轉(zhuǎn)工作開展較早，現(xiàn)有經(jīng)營主體多為存量土地流轉(zhuǎn)大戶，流轉(zhuǎn)合同備案率雖高，但流轉(zhuǎn)地塊的編碼、四至、面積等信息不完善，補充協(xié)議難度大。加之經(jīng)營主體90%以上都是本地人，大家知根知底，在土地再流轉(zhuǎn)、互換等方面，為求方便就體制外運作，向鄉(xiāng)村兩級備案意識不強，導致鄉(xiāng)、村兩級對轄區(qū)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)變動情況信息不明、底數(shù)不清，存在信息不對稱現(xiàn)象。

2.2.2 鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機構(gòu)職能弱化 鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門依法負責本轄區(qū)內(nèi)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、合同管理、鑒證及糾紛調(diào)解工作。自2000年機構(gòu)改革以來，銅陵縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理機構(gòu)與財政所合并成立財政經(jīng)濟管理所（以下稱財經(jīng)所），農(nóng)經(jīng)管理人員逐年減少，土地承包合同管理、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理職能弱化，確權(quán)登記后的常態(tài)化管理更是難以保證。

2.3 經(jīng)營主體發(fā)展不規(guī)范 銅陵縣合作社和家庭農(nóng)場等新型經(jīng)營主體負責人或直系親屬往往同時舉辦農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等多個新型經(jīng)營主體，且各主體之間財務、業(yè)務、管理人員混同，導致各主體之間債權(quán)、債務關(guān)系不清，銀行在貸款時對象甄別難。同時，受管理水平等因素的制約，在財務和銷售等經(jīng)營管理方面還不規(guī)范、不明晰，在貸款審批過程中往往因信用評級和能力評估通不過而被拒之門外。

3 對策建議

3.1 創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)雙方利益聯(lián)結(jié)機制 引導農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股經(jīng)營主體，按照保底加效益分紅的方式獲得收益，使其不再是經(jīng)營主體發(fā)展的旁觀者，形成利益共享、風險共擔的經(jīng)濟利益共同體，破解簽字難題。

3.2 以購買社會服務的方式，引入有資質(zhì)的評估機構(gòu) 政府部門通過公開招標，引入具有權(quán)威的專業(yè)中介機構(gòu)對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押價值進行準確評估，合理確定農(nóng)村土地價值，為金融機構(gòu)開展農(nóng)村土地承包權(quán)抵押貸款創(chuàng)造條件。

3.3 整合搭建鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺 鑒于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易規(guī)模小、交易地域性強的實情，為方便交易，在框架設計上，應確立鄉(xiāng)鎮(zhèn)是基礎(chǔ)、縣級抓監(jiān)管、指導的基本定位，依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)有土地流轉(zhuǎn)服務中心、集體資產(chǎn)資源交易中心，科學整合成一個功能完備、運轉(zhuǎn)規(guī)范的交易平臺，接受抵押權(quán)人委托，負責對欠債欠息的農(nóng)村土地物權(quán)收回、儲存、發(fā)包、還貸，使抵押權(quán)人能夠及時通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺，將抵押的流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)進行流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，為抵押物處置搭建成本低廉、運轉(zhuǎn)高效的交易平臺?？h級工作重點主要是側(cè)重于監(jiān)管和服務上，負責抓好制度建設、規(guī)范管理層面的工作，為鄉(xiāng)鎮(zhèn)交易平臺實施正常交易創(chuàng)造良好的服務環(huán)境。

3.4 加強鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理機構(gòu)建設 可將鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)管理部門作為縣級土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記部門的派出機構(gòu)，承擔轄區(qū)內(nèi)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記工作。強化其土地流轉(zhuǎn)信息與準入資格審核、政策咨詢、合同簽訂指導與監(jiān)管，以及矛盾糾紛調(diào)解等4項管理服務職能。利用土地確權(quán)成果，落實好流轉(zhuǎn)合同修訂、備案、審查和流轉(zhuǎn)情況登記制度，確保土地確權(quán)成果“有人管、管得了、用得好”。

第4篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

關(guān)鍵詞：“三權(quán)”；抵押貸款；基層銀行

“三權(quán)”（指林權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村居民房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)）抵押貸款是盤活農(nóng)村資源的關(guān)鍵性舉措，也是創(chuàng)新農(nóng)村金融服務方式的有益探索，對于解決農(nóng)村貸款瓶頸具有重要的意義。

一、基本情況

紅河州銀行業(yè)金融機構(gòu)按照改善農(nóng)村金融環(huán)境的新要求，把農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新作為解決“三農(nóng)”抵押難、融資難、融資貴等問題的切入點和突破口，根據(jù)地方農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展對金融服務的需求，在信貸產(chǎn)品創(chuàng)新上進行了積極的探索，為“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展“量身定做”服務產(chǎn)品，推出了一系列具有本土特色的信貸服務產(chǎn)品。特別是在農(nóng)村金融改革中，大膽突破、積極探索，開創(chuàng)了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵質(zhì)押融資，大力推進“三權(quán)”抵押貸款工作，創(chuàng)新金融產(chǎn)品，有效破解農(nóng)村融資主體擔保難問題，促進農(nóng)村“死”資源變“活”資產(chǎn)，有效解決了“三農(nóng)”和小微企業(yè)發(fā)展的資金需求，促進了地方經(jīng)濟的發(fā)展。截至2014年9月末，紅河州銀行業(yè)金融機構(gòu)共發(fā)放“三權(quán)”抵押貸款余額20.64億元，共8976筆。

二、存在的困難和問題

（一）“三權(quán)”抵押貸款缺少法律制度支持

農(nóng)村“三權(quán)”是寄生在集體土地上的產(chǎn)物，現(xiàn)行法律對農(nóng)村“三權(quán)”的流轉(zhuǎn)有限制性規(guī)定，對銀行來說風險較難撐控。如：我國《擔保法》第37條、《物權(quán)法》184條2款均規(guī)定：耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押?！锻恋胤ā芬?guī)定：農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體所有，其法律意義上是農(nóng)民只有使用權(quán)而無處置權(quán)。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的抵押只限制于通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的荒山、荒灘等農(nóng)村土地，經(jīng)發(fā)包方同意，并依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證書的，才可以設立抵押，并沒有明確通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押?！段餀?quán)法》則明確禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行抵押。

（二）農(nóng)村土地價值評估機制和市場交易平臺不健全

由于農(nóng)村土地長期歸集體所有，沒有進行有效的流轉(zhuǎn)和買賣，對土地價值的評估還缺少經(jīng)驗和評判標準，還沒有形成成熟的評估機制。同時，我州目前也無專門的農(nóng)村土地價值評估機構(gòu)和專業(yè)資質(zhì)評估人員，評估機構(gòu)的合法性和專業(yè)性都具有一定局限性，導致農(nóng)村土地價值還無法得到有效的評估。

（三）農(nóng)業(yè)市場風險較大影響信貸安全

農(nóng)產(chǎn)品易受氣候、溫度等自然因素的影響，加之保險市場不健全，以及貸款期限設置與農(nóng)作物生長周期錯配，貸款利率市場化發(fā)育程度不足等因素，影響到“三權(quán)”抵押貸款市場的發(fā)展。特別是設施農(nóng)業(yè)前期投入大、周期長、見效慢，一旦出現(xiàn)自然災害，農(nóng)戶沒有足夠的資金迅速恢復生產(chǎn)，迫切需要保險市場彌補損失，緩釋銀行信貸風險，影響銀行業(yè)金融機構(gòu)通過“三權(quán)”抵押擔保方式發(fā)放貸款的積極性。

（四）“三農(nóng)”保險產(chǎn)品單一、覆蓋面低

目前轄內(nèi)銀行業(yè)金融機構(gòu)開辦的“三權(quán)”抵押貸款業(yè)務中，保險公司只針對林權(quán)抵押貸款開辦了火災保險業(yè)務，而未開辦冰雹、雪霜等自然災害保險業(yè)務?！叭r(nóng)”保險產(chǎn)品的單一、覆蓋面低，未充分發(fā)揮保險的保障功能，不能有效滿足“三權(quán)”抵押融資業(yè)務發(fā)展的需求。

三、對策建議

（一）修改完善相關(guān)法律法規(guī)

針對“三權(quán)”抵押貸款推行過程中遇到的實際困難和問題，建議早日對《物權(quán)法》、《土地管理法》和《擔保法》等相關(guān)法律法規(guī)進行修改完善，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押貸款提供法律支持和政策保障。

（二）建立有效的土地評估機構(gòu)和交易平臺

設立專業(yè)的評估機構(gòu)，為農(nóng)村“三權(quán)”抵押融資提供便捷權(quán)威的評估服務。同時，建立有效的農(nóng)村土地市場交易平臺，使農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真正進入市場進行流轉(zhuǎn)。

第5篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

“一金兩貼一中心”即風險補償基金，貸款貼息和保費補貼，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心。

硯山縣開展試點工作以來，文山州成立以分管金融財稅工作的副州長為組長、各相關(guān)部門主要負責人為成員的工作領(lǐng)導小組，硯山縣也成立了相對應的縣級工作領(lǐng)導小組，形成了以州、縣兩級政府為主導，以當?shù)厝嗣胥y行為牽頭單位，不斷完善配套政策，積極突破限制，探索制度設計，推出新型模式，著力推動農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的工作格局。制定出臺了《文山州關(guān)于進一步加強“兩權(quán)”抵押貸款試點工作的實施意見》和《硯山縣開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款試點的實施方案》，針對確權(quán)登記頒證、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易、抵押物處置、風險補償和緩釋、財政貼息、信貸政策支持等內(nèi)容全方位確定了責任單位和推進時刻表，壓實相關(guān)部門職責，統(tǒng)籌全縣試點工作。

州、縣兩級人民銀行在地方黨政的領(lǐng)導、支持和指導下，創(chuàng)新工作機制，強化部門聯(lián)動，引導金融機構(gòu)積極作為，相繼召開了工作座談會、推進會達21次，在合規(guī)前提下指導地方法人金融機構(gòu)靈活運用扶貧再貸款等貨幣政策工具，給予一定的貸款增長計劃傾斜，將試點工作納入人民銀行年度綜合評價，加大考核力度，積極引導農(nóng)村信用社和村鎮(zhèn)銀行成為支撐試點開展的“主力軍”。并在人民銀行昆明中支“兩權(quán)”調(diào)研工作組的指導與推動下，加強調(diào)研，認真探索“兩權(quán)”抵押貸款試點與精準扶貧、易地扶貧搬遷等重點工作相聯(lián)系的機制，以“兩權(quán)助脫貧，以脫貧推兩權(quán)”，為試點工作繪出了“路線圖”。

一是把加快農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)確權(quán)頒證作為促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和融資的重要基礎(chǔ)，以物權(quán)的形式規(guī)范和保護農(nóng)民權(quán)益，有效釋放農(nóng)村主要資產(chǎn)價值。有關(guān)部門通過走訪摸底調(diào)查、航拍、地塊指認及測繪，及時完成了全縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記工作。同時，采取“老證新章”的辦法，彌補目前《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》尚未印制頒發(fā)的不足，對需要貸款的農(nóng)戶，經(jīng)與銀行協(xié)商，持老證或已確權(quán)登記公示認可的證明資料到農(nóng)科局進行預登記，銀行與農(nóng)科局進行確認無誤后向農(nóng)戶發(fā)放抵押貸款，待頒發(fā)新證再用于抵押。

二是不斷完善全縣農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)抵押貸款的制度保障。推動地方政府制定出臺關(guān)于貸款風險補償基金、貸款貼息資金、貸款保險補償資金、承包土地經(jīng)營權(quán)抵押管理和價值評估辦法等方面的一系列《暫行辦法》或《方案》，精準設計全套業(yè)務流程，規(guī)范農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款業(yè)務操作，確保試點有章可循。

三是積極探索和推動以“一金兩貼一中心”為主體的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押融資及流轉(zhuǎn)交易體系。一方面是設立600萬元風險補償基金即“一金”，明確政府和銀行按6：4的比例分擔貸款風險損失的60%，針對逾期30天以上且經(jīng)過催收或采取其他處置措施仍未收回的貸款，銀行可申請劃撥政府承擔部分的風險補償基金，規(guī)避不良貸款的形成。一方面是由縣財政局籌資進行“兩貼”，即從每年2000萬元農(nóng)業(yè)產(chǎn)化資金中據(jù)實安排成立專向貼息資金，對貸款規(guī)模在10萬元及以上的借款人給予3%的貼息；每年由縣財政局預算安排設立貸款保險補償資金，對借款人保U和該農(nóng)村承包土地上的農(nóng)作物保險等兩類保險保費給予50%的補貼。再一方面是依托農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心即“一中心”，在縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村分級成立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心（服務站），負責對農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸登記和流轉(zhuǎn)交易實行一站式辦理、一條龍服務。全縣共規(guī)劃建成了12個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易平臺，實現(xiàn)了縣鄉(xiāng)兩級產(chǎn)權(quán)交易服務平臺建設的“全覆蓋”，主要設立評估及簽證服務、土地承包經(jīng)營權(quán)交易服務、林權(quán)交易服務、房屋及宅基地交易服務等部門，辦理租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、出租、轉(zhuǎn)包、入股等，農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)主要以合同、協(xié)議等方式進行流轉(zhuǎn)，確權(quán)登記后方可辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)。

第6篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

這里根據(jù)農(nóng)業(yè)資源稟賦、經(jīng)濟發(fā)展階段以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革情況等因素，選取先行開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革試點的市縣進行調(diào)查，分析具體改革方案，評價改革的農(nóng)村金融市場效應。

（一）案例地區(qū)資源稟賦和經(jīng)濟發(fā)展情況根據(jù)人地比例、農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例、城鎮(zhèn)化率、農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式以及改革模式這五個因素，兼顧農(nóng)民收入、農(nóng)業(yè)GDP占比等指標，選定湖北省武漢市、江蘇省東海縣和吉林省梨樹縣作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的典型案例地區(qū)。從共同點來看，三個案例地區(qū)均位于我國糧食主產(chǎn)區(qū)內(nèi)。表1展示了案例地區(qū)不同維度經(jīng)濟指標的定量比較。第一，從人地比例來看，武漢市人均耕地面積僅為0.075公頃，梨樹縣人均耕地面積最多，達到0.454公頃，后者是前者的6倍多。黃宗智認為，歷史上長江三角洲和英格蘭在人均農(nóng)業(yè)土地和農(nóng)場規(guī)模等方面的差異，不僅對農(nóng)業(yè)，而且對農(nóng)村手工業(yè)以及收入和消費各方面的“內(nèi)卷”與發(fā)展，都起著至為關(guān)鍵的作用。[15]就我國農(nóng)業(yè)所處發(fā)展階段而言，不同地區(qū)人地比例的懸殊帶來的是農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例、勞動力轉(zhuǎn)移甚至農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式等方面的巨大差異。為實現(xiàn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟和提高收入，人地關(guān)系較為緊張的地區(qū)（如武漢市）通常農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例和勞動力轉(zhuǎn)移比例也較高，有利于形成由農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等占主導的產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營模式。第二，從經(jīng)濟發(fā)展水平和階段來看，武漢市農(nóng)業(yè)GDP占比僅為3.71%，達到發(fā)達工業(yè)化國家的水平，而東海和梨樹這兩個農(nóng)業(yè)縣的農(nóng)業(yè)GDP占比均較高，分別為18.14%和26.71%，高出我國平均水平（10.01%）。農(nóng)業(yè)GDP占比的不同意味著農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移、農(nóng)地流轉(zhuǎn)和規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展以及非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于不同的階段。對表1中以上幾個指標的比較可以看出，農(nóng)業(yè)GDP占比越低的地區(qū)，城鎮(zhèn)化水平越高，同時農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例也越高，農(nóng)業(yè)GDP占比不到4%的武漢市超過一半的農(nóng)地已流轉(zhuǎn)，農(nóng)業(yè)占重要地位的梨樹縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)比例僅為14%。從各地主導農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式來看，這里選取的三個地區(qū)農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式涵蓋了當前我國農(nóng)業(yè)經(jīng)營的主要模式，分別是“公司+農(nóng)戶”、“合作社+農(nóng)戶”和家庭規(guī)模經(jīng)營。武漢市主導的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式是“公司+農(nóng)戶”，其主要運作形式是由于較為發(fā)達的非農(nóng)產(chǎn)業(yè)吸納了近郊大量的農(nóng)村勞動力，農(nóng)村基層政府或土地股份合作社集中農(nóng)民閑置的土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)，農(nóng)業(yè)企業(yè)一方面向農(nóng)民支付租金，同時以直接租種、轉(zhuǎn)租或者契約訂單等形式雇用部分農(nóng)民。東?？h農(nóng)業(yè)經(jīng)營則以“合作社+農(nóng)戶”模式為主。梨樹縣是我國東北地區(qū)規(guī)模農(nóng)業(yè)的代表，基于當?shù)厝松俚囟嗟姆A賦特征，主要發(fā)展以家庭經(jīng)營為主的專業(yè)大戶、家庭農(nóng)場等經(jīng)營主體，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的適度規(guī)模經(jīng)營。主導農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的差異有助于比較農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革在不同地區(qū)產(chǎn)生的差別化效應。農(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心聯(lián)合江蘇農(nóng)村金融發(fā)展研究中心課題組于2013年7~8月分別對三個案例地區(qū)進行了實地調(diào)查，與相關(guān)政府部門和金融機構(gòu)進行座談并搜集相關(guān)資料，了解當?shù)剞r(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度和抵押制度改革的方案、進展和成效等情況。

（二）農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革方案與措施1.武漢市改革方案與措施武漢市最早于2006年開始農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和集體林權(quán)的確權(quán)工作，2009年繼成都之后成立全國第二家農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所，2011年以來加快推進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的進程，并于2012年4月出臺農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度試驗實施方案。其主要改革試驗內(nèi)容包括：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、登記和頒證，明晰農(nóng)村產(chǎn)權(quán)關(guān)系；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易體系，活躍并規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易；建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)評估體系；創(chuàng)新農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資本化實現(xiàn)形式，如農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資；創(chuàng)新農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)營模式，培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體；健全農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革保障體系。其中，改革試驗的重點是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、登記和頒證以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)為開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款等一系列改革奠定制度基礎(chǔ)。武漢市自2009年9月依托農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“農(nóng)交所”）開展農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點。武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程如圖一所示。其主要流程是：根據(jù)已達成的流轉(zhuǎn)協(xié)議，農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)經(jīng)農(nóng)交所流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)；農(nóng)業(yè)企業(yè)支付農(nóng)戶土地租金；農(nóng)交所向農(nóng)業(yè)企業(yè)出具產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易鑒證書；村集體出具同意土地用作貸款抵押和再流轉(zhuǎn)的證明文件；評估機構(gòu)對擬抵押土地經(jīng)營權(quán)的價值進行評估；農(nóng)業(yè)企業(yè)向金融機構(gòu)申請農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款；金融機構(gòu)對貸款申請進行審批；若貸款獲批，貸款人到農(nóng)交所辦理抵押登記。總結(jié)來看，上述貸款流程可概括為以“交易-鑒證-抵押”為核心的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款模式。在以上流程中，農(nóng)交所的功能主要是提供交易平臺和融資登記，并為抵押流轉(zhuǎn)提供鑒證，使得土地經(jīng)營業(yè)主能夠使用其通過流轉(zhuǎn)獲得的經(jīng)營權(quán)進行抵押。從理論上講，農(nóng)交所的作用類似于德索托提出的“正規(guī)產(chǎn)權(quán)制度使得資產(chǎn)能夠互換并能夠保護交易”[16]，因此，政府建立產(chǎn)權(quán)表達機制是農(nóng)村資產(chǎn)價值發(fā)現(xiàn)和有效配置的基礎(chǔ)，也是農(nóng)村資產(chǎn)抵押化重要的外部推動力量。在幾年改革試點的基礎(chǔ)上，武漢市農(nóng)業(yè)局和中國人民銀行武漢分行營業(yè)部于2012年11月聯(lián)合《武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款操作指引》，對農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款作了進一步規(guī)范。2.東海縣改革方案與措施東?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革始于2010年7月的東海縣政府與當?shù)亟鹑跈C構(gòu)開展“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款試點，其中，“一權(quán)”代表農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，“一房”則代表農(nóng)村住房。2012年5月，東?？h被確定為中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室農(nóng)村改革試驗聯(lián)系點和江蘇省農(nóng)村改革試驗區(qū)，同時成立東?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所，作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的突破口，促進農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的市場化和規(guī)范化。從時間上來看，東?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)改革經(jīng)歷了兩個不同的階段。第一階段，2010年11月，東?？h政府與中國人民銀行東海縣支行共同制定《關(guān)于開展農(nóng)村“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的試行意見》以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押登記管理和質(zhì)押貸款辦法、住房抵押貸款辦法、集體土地住房抵押流轉(zhuǎn)處置辦法等4個配套管理辦法，嘗試為“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款提供制度保障。由于改革試點初期大范圍的農(nóng)地、住房等資產(chǎn)確權(quán)工作滯后和產(chǎn)權(quán)交易平臺缺失，東?？h組織鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃、國土、農(nóng)經(jīng)站、房管等多個部門共同參與“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款試點，對申請“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的村級集體經(jīng)濟組織和農(nóng)戶審核確權(quán)后，完善土地承包租賃合同，頒發(fā)土地使用權(quán)證、宅基地證和房屋所有權(quán)證。其中，農(nóng)經(jīng)站負責土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估和質(zhì)押登記；房管部門負責辦理農(nóng)村住房抵押登記辦理（代替他項權(quán)證登記）和監(jiān)管管理工作。此外，對于申請“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的農(nóng)戶，還需由村委會對借款農(nóng)戶家庭經(jīng)濟狀況、經(jīng)營項目、個人信用等情況進行審核，交鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站復審，報金融機構(gòu)備案后辦理貸款申請手續(xù)。這樣做的目的是利用村委會信息優(yōu)勢，執(zhí)行審核職能，降低金融機構(gòu)和潛在借款人之間的信息不對稱，盡量降低潛在的貸款違約風險。因此，這一階段東海農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款機制可以概括為“確權(quán)-頒證-審核-抵押”。但由于該方案涉及多個部門，對申請貸款農(nóng)戶而言，手續(xù)過于復雜，交易成本較高。第二階段，2012年5月，東?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所成立，并出臺《東?？h農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易管理辦法》來規(guī)范農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易，加快推進產(chǎn)權(quán)制度改革。同時，農(nóng)地確權(quán)、頒證的覆蓋面也在不斷擴大。截至2012年12月，東?？h土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)發(fā)證3.39萬戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的13.97%；宅基地使用權(quán)發(fā)證23.8萬戶，占全縣農(nóng)戶總數(shù)的98%。在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)確權(quán)、頒證以及農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺等制度基礎(chǔ)構(gòu)建完成之后，東海縣借鑒武漢市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款“交易-鑒證-抵押”的模式，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)入方可憑借農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易所出具交易鑒證書向銀行申請貸款。3.梨樹縣改革方案與措施梨樹縣是吉林省首個農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點縣，于2012年8月啟動改革。梨樹縣的改革圍繞土地收益保證貸款展開，其改革的主要目的是通過允許農(nóng)戶使用土地收益進行抵押，緩解其融資難的問題。梨樹農(nóng)村土地收益權(quán)保證貸款同樣建立在土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記和頒證的基礎(chǔ)上，但是，由于梨樹縣與武漢市、東?？h的資源稟賦和農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式存在較大的差異，梨樹縣的土地收益保證貸款對象主要限定為那些取得土地承包經(jīng)營權(quán)證并正在從事土地耕種的農(nóng)戶，而非通過流轉(zhuǎn)獲得經(jīng)營權(quán)的農(nóng)業(yè)企業(yè)等經(jīng)營主體。同時，其抵押標的物是農(nóng)戶土地的未來現(xiàn)金流（收益權(quán)），而不是土地承包經(jīng)營權(quán)，因而其在本質(zhì)上屬于動產(chǎn)融資。梨樹縣改革試點的基本思路是農(nóng)戶將其承包的三分之二的土地（剩余三分之一的土地留作口糧田）在未來一定期限內(nèi)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物權(quán)融資公司，再由物權(quán)融資公司為農(nóng)戶貸款進行保證，從而解決因抵押不足引起的融資難的問題。梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款的具體流程如圖二（下頁）所示，主要環(huán)節(jié)包括：申請貸款的農(nóng)戶（轉(zhuǎn)讓人）與受讓人（物權(quán)融資公司）簽訂土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同；農(nóng)戶和物權(quán)融資公司同時到鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站向物權(quán)公司出具轉(zhuǎn)讓證明書；物權(quán)融資公司向金融機構(gòu)出具承諾函，承諾為借農(nóng)戶承擔保證責任，在違約時與農(nóng)戶共同償還本息，農(nóng)戶向金融機構(gòu)申請貸款；金融機構(gòu)向農(nóng)戶發(fā)放貸款；若農(nóng)戶按時償還金融機構(gòu)貸款，物權(quán)融資公司與農(nóng)戶達成的土地流轉(zhuǎn)合同自動解除；若農(nóng)民沒有按時償還金融機構(gòu)貸款，物權(quán)融資公司將獲得的農(nóng)民土地經(jīng)營權(quán)另行發(fā)包，將發(fā)包獲得的款項歸還金融機構(gòu)，待新的承包人承包期限屆滿后，土地承包經(jīng)營權(quán)再退還給原土地承包人。顯然，在梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款模式中，物權(quán)融資公司（梨樹縣政府成立并由縣金融辦主管）承擔重要的作用，既起到土地流轉(zhuǎn)的契約化作用，還對農(nóng)戶的貸款進行擔保，此外還能保證農(nóng)戶依然是土地承包人和經(jīng)營人，可有效規(guī)避實踐中可能面臨的相關(guān)法律風險。

（三）改革的農(nóng)村金融市場效應表2展示了上述三個案例地區(qū)自改革試點以來農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款市場發(fā)展情況的面上統(tǒng)計數(shù)據(jù)（僅包括農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款）?；诒?的初步比較分析可發(fā)現(xiàn)以下現(xiàn)象和特征：第一，從貸款規(guī)模來看，武漢市和梨樹縣兩地貸款交易較活躍，貸款規(guī)模增長迅速，其中，武漢市土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款規(guī)模最大，累計貸款金額9.68億元，梨樹縣土地收益保證貸款筆數(shù)累計達到4467筆，貸款規(guī)模1.67億元。相比之下，東?？h農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款規(guī)模較小，交易不活躍，僅有5筆土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款，累計貸款金額32萬元。第二，從平均單筆貸款規(guī)模來看，武漢市農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款平均單筆貸款額度達到722.18萬元，東?？h和梨樹縣平均單筆貸款規(guī)模均低于10萬元，可見地區(qū)間差異較大，武漢市單筆貸款最高金額甚至高達5500萬元。第三，從各地土地經(jīng)營權(quán)（收益權(quán)）的抵押價值來看，武漢市和東海縣平均土地年租金（分別為8250元/公頃和6000元/公頃）低于梨樹縣（15000元/公頃），但是由于武漢市土地流轉(zhuǎn)期限較長，因此武漢市每公頃土地抵押價值高達59295元，東海縣土地流轉(zhuǎn)以短期（1~3年）為主，土地抵押價值最低，僅為7800元①。第四，關(guān)于貸款利率，武漢農(nóng)村商業(yè)銀行的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率行基準利率上浮10%左右，平均貸款利率為8%（低于信用貸款利率），同時武漢市政府規(guī)定，在農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易所辦理農(nóng)村產(chǎn)權(quán)（土地經(jīng)營權(quán)等）抵押貸款的農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場和種養(yǎng)大戶享受政府的最高50萬元的利率補貼①；東海縣農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款利率參照當?shù)剞r(nóng)村信用社房地產(chǎn)抵押貸款執(zhí)行，年利率為10.77%，低于一般農(nóng)戶貸款利率；梨樹縣農(nóng)村土地收益保證貸款利率約為7.8%（基準利率上浮約30%），同樣低于當?shù)剞r(nóng)村金融機構(gòu)平均貸款利率（約為12%）。綜合來看，案例地區(qū)政府均通過財政補貼等方式降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率，使其低于農(nóng)村金融市場平均貸款利率②。對于以上現(xiàn)象和特征，可從貸款規(guī)模和利率等方面作出解釋：第一，不同改革試點地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款規(guī)模的差異與地區(qū)農(nóng)業(yè)發(fā)展階段和農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式的不同密切相關(guān)，農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)?；酆彤a(chǎn)業(yè)化程度越高的地區(qū)，農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的抵押價值較高，產(chǎn)權(quán)制度改革帶來的信貸市場供給效應越顯著。以武漢市為例，武漢市自改革試點以來累積貸款筆數(shù)為134筆，平均單筆貸款金額為722.18萬元，貸款主體中農(nóng)業(yè)企業(yè)占較大比重，農(nóng)業(yè)企業(yè)以其流轉(zhuǎn)獲得的規(guī)?；恋亟?jīng)營權(quán)作為抵押物（平均每筆貸款抵押土地面積為121.794公頃）。就金融機構(gòu)而言，隨著單筆抵押土地規(guī)模增加，其接受土地經(jīng)營權(quán)的意愿逐步增強，因為規(guī)?；霓r(nóng)地經(jīng)營權(quán)在提高自身抵押價值的同時，也有利于降低金融機構(gòu)的交易成本。武漢市土地經(jīng)營權(quán)抵押價值較高與其非農(nóng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較高、土地流轉(zhuǎn)的期限較長等因素亦有關(guān)。相比之下，盡管梨樹縣土地流轉(zhuǎn)并不活躍，但是人地關(guān)系較為寬松，家庭經(jīng)營規(guī)模較大，同時當?shù)馗厥找孑^高，因而其抵押價值也較高。與武漢市“數(shù)量較少、單筆規(guī)模較大”相反的是，梨樹縣土地收益保證貸款“數(shù)量較多、單筆規(guī)模較小”，因而累積貸款規(guī)模也達到1.67億元。但是，對于金融機構(gòu)而言，土地收益保證貸款由物權(quán)融資公司進行擔保，標準化程度較高，盡管較為分散且單筆規(guī)模較小，實際交易成本卻并不高。而人地關(guān)系較為緊張且以家庭小規(guī)模經(jīng)營為主的東?？h，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款市場處于停滯發(fā)展階段，僅有5筆貸款交易，其中主要原因之一是其家庭經(jīng)營土地規(guī)模較小，流轉(zhuǎn)市場不活躍，導致土地抵押價值較小，金融機構(gòu)的供給意愿不足。第二，現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)改革試點能否有效解決或者規(guī)避相關(guān)法律風險，也直接影響到金融機構(gòu)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款供給意愿。根據(jù)現(xiàn)行《擔保法》規(guī)定，耕地、宅基地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押；《物權(quán)法》則規(guī)定，除買賣、公開協(xié)商等方式承包的“四荒地”等農(nóng)村土地可以抵押外，其他方式承包的農(nóng)村土地是不允許抵押的。因此，在我國現(xiàn)行的農(nóng)地制度法律框架下，農(nóng)村土地承包權(quán)作為物權(quán)依然不允許抵押④。對于產(chǎn)權(quán)制度改革試點地區(qū)的金融機構(gòu)而言，即使地方政府制定相關(guān)文件允許以土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押，金融機構(gòu)也不愿意接受，因為一旦發(fā)生違約和糾紛，地方政府出臺的文件是不能對抗《物權(quán)法》的，因而收回并變賣違約農(nóng)戶土地的威脅不可置信。從案例地區(qū)抵（質(zhì)）押產(chǎn)權(quán)類型來看，武漢市是以農(nóng)業(yè)企業(yè)通過流轉(zhuǎn)獲得的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押，梨樹縣是以農(nóng)戶自身土地預期收益權(quán)作為擔保，而實際對土地進行占有并使用收益的都是原土地承包人。因此，武漢市與梨樹縣的改革試點方案能夠在一定程度上解決或規(guī)避可能面臨的法律風險，因而金融機構(gòu)的產(chǎn)權(quán)抵押貸款供給意愿較強，短短幾年的試點分別實現(xiàn)貸款規(guī)模9.68億元和1.67億元。相比之下，東?？h直接試點以農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)作為貸款質(zhì)押，由于缺乏法律保障，在試點中，金融機構(gòu)貸款供給意愿明顯較低。第三，關(guān)于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率，理論上講，金融機構(gòu)通過提供（低利率、高抵押物）和（高利率、低抵押物）的貸款組合合同，可以將低風險和高風險借款人進行分離，這是銀行利用抵押物來克服信息不對稱和降低信貸風險的理論機制。[17]如上所述，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款利率均低于當?shù)剞r(nóng)村金融市場平均利率，這似乎與理論預期是一致的，即銀行通過提供（低利率、高抵押物）的貸款合同，甄別出低風險借款人，因此，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的作用體現(xiàn)為既提高了金融機構(gòu)貸款合同的靈活性，又降低了農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶的貸款利率。當然，從實際情況來看，這種低利率并不完全是金融機構(gòu)的市場行為，而是受到地方政府部分干預或者補貼，其主要目的一方面是提高農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶參與改革的需求，另一方面，通過對農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)戶等農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的利率補貼，提高其預期收益，降低其利率成本和風險，有利于鼓勵金融機構(gòu)參與，同時也類似于一種收入補貼。長期而言，這樣的利率補貼可能存在市場扭曲，會降低資金配置效率，因而未來政府可將補貼資金用于充實風險補償基金或者建立相應的擔保機制，降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款的風險。基于上述分析可得到如下結(jié)論：第一，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革對農(nóng)村金融市場已產(chǎn)生一定的影響，主要體現(xiàn)在農(nóng)村金融機構(gòu)信貸供給增加，對提升農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體信貸獲取能力和緩解其融資約束亦有正向影響。第二，短期來看，各類農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體貸款成本有一定程度降低，但是未來能否持續(xù)降低則取決于地方政府補貼方式、農(nóng)村流轉(zhuǎn)和規(guī)?；?jīng)營水平等因素。因此，案例地區(qū)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革對農(nóng)村金融市場的影響表現(xiàn)為增加農(nóng)村信貸供給和降低貸款利率，且這種效應在不同地區(qū)仍有差異，與農(nóng)業(yè)發(fā)展階段、農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式以及改革模式等因素密切相關(guān)。但是由于現(xiàn)階段能夠搜集到的以面上統(tǒng)計數(shù)據(jù)為主，金融市場效應的確切大小仍有待更多微觀調(diào)查數(shù)據(jù)的檢驗，因此對于以上結(jié)論，這里持一定的謹慎態(tài)度。此外，在調(diào)研中也了解到，金融機構(gòu)發(fā)放農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款可能并不僅僅是基于可抵押的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)（或收益權(quán)），可能仍需要貸款主體提供其他形式的擔?；蛘叩盅簛砜刂骑L險，因此，農(nóng)地經(jīng)營權(quán)（或收益權(quán)）究竟能起多大的作用也有待進一步的研究檢驗。

二、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革面臨的主要問題

由于案例地區(qū)處于改革試點階段，仍面臨著一些問題，這些問題還具有一定的普遍性，可能會影響改革進程的推進和改革成效的發(fā)揮。

（一）農(nóng)地確權(quán)進程緩慢和農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全明晰產(chǎn)權(quán)是新一輪農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的核心內(nèi)容，也是產(chǎn)權(quán)交易和抵押的前提。在改革過程中，農(nóng)地確權(quán)既要面臨大量的歷史遺留和現(xiàn)實問題，例如不少地區(qū)歷經(jīng)多輪土地承包經(jīng)營權(quán)變化更迭引起的承包經(jīng)營權(quán)屬混亂的問題，又要面臨新型城鎮(zhèn)化和工業(yè)化過程中地方政府農(nóng)地確權(quán)的顧慮和動力不足的問題，因此部分地區(qū)農(nóng)地確權(quán)進程較為緩慢。同時，對于現(xiàn)階段改革較為重要的是能夠明確界定土地集體所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)這三種不同產(chǎn)權(quán)的主體。一些地區(qū)為排除法律風險，通過在制度上探索和創(chuàng)新，嘗試構(gòu)建所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)“三權(quán)”分離的新型農(nóng)地制度。但是大多數(shù)地區(qū)仍未真正做到將“三權(quán)”進行分離，尤其是土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，缺乏對經(jīng)營權(quán)及其法律地位的界定，使得農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資面臨較大的法律和政策風險。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面，由于資源稟賦以及經(jīng)濟發(fā)展階段的差異，不同地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育程度差異也較大。包宗順等（2009）基于江蘇的調(diào)查顯示，經(jīng)濟發(fā)達的蘇南地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積比例高出欠發(fā)達的蘇北地區(qū)近3倍。農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全一方面影響農(nóng)地抵押價值的實現(xiàn)，另一方面，更為重要的是，在現(xiàn)行農(nóng)地制度下，即使抵押農(nóng)戶發(fā)生違約，金融機構(gòu)也無法收回集體所有的抵押農(nóng)地，而在村集體范圍內(nèi)二次流轉(zhuǎn)違約農(nóng)戶抵押土地也將面臨處置難題。原因是村集體內(nèi)部農(nóng)戶難以接受鄰居被沒收的土地，而外來人購買土地也難以被村集體中其他人接納。而當“不歸還貸款，就收回并變賣土地”的威脅不可置信，農(nóng)戶則可能采用策略故意不歸還貸款[18]，這反過來會影響到金融機構(gòu)對農(nóng)地抵押價值的評估。實際上，這與越南等國家農(nóng)地確權(quán)和抵押改革面臨的情況類似，盡管越南農(nóng)戶已經(jīng)獲得政府頒發(fā)的土地證并允許用于抵押，但是如果貸款農(nóng)戶發(fā)生違約而無法贖回其農(nóng)地權(quán)利，金融機構(gòu)也難以真正沒收其土地，更多的是依靠傳統(tǒng)的社會制裁機制，譬如違約者將遭受社會排斥、名譽損失或家庭婚姻市場競爭力降低等方式對違約者進行懲罰。[19]對于農(nóng)業(yè)企業(yè)、合作社等新型經(jīng)營主體，若以其通過流轉(zhuǎn)獲得的農(nóng)地經(jīng)營權(quán)作為抵押物，發(fā)生違約之后，其經(jīng)營權(quán)二次流轉(zhuǎn)同樣將面臨較高的處置成本，尤其是在農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場不健全的地區(qū)，因而也會影響農(nóng)地的抵押價值。對于該問題，武漢市的做法是建立抵押物場內(nèi)二次流轉(zhuǎn)機制，當貸款到期無法償還時，依托農(nóng)交所將抵押的土地經(jīng)營權(quán)進行公開再流轉(zhuǎn)變現(xiàn)，這種方式或許可在一定程度上降低處置成本。

（二）農(nóng)戶參與積極性不高及其利益保障機制不完善一些研究發(fā)現(xiàn)，低收入和缺乏完善社會保障機制的地區(qū)，農(nóng)地通常被用作社會保障網(wǎng)，取消那些違約農(nóng)戶抵押土地的回贖權(quán)將會剝奪其基本的謀生手段，在這種情況下，銀行不可能向農(nóng)戶發(fā)放農(nóng)地抵押貸款，同時農(nóng)戶也會通過風險配給的方式主動退出信貸市場。[20]現(xiàn)階段，我國農(nóng)村社會保障體系仍不完善，在不少地方，土地產(chǎn)權(quán)抵押貸款直接觸及農(nóng)戶最重要的資產(chǎn)，若農(nóng)戶無法承受失地風險，必然主動放棄申請農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款。在調(diào)查中也了解到，部分農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)抵押的積極性不高，不愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)，即使將土地進行拋荒等粗放經(jīng)營也不愿用于流轉(zhuǎn)抵押。此外，現(xiàn)行改革對農(nóng)戶利益保障機制也不盡完善。譬如，農(nóng)業(yè)企業(yè)參與農(nóng)業(yè)經(jīng)營比例較高的地區(qū)主要是采取“企業(yè)+農(nóng)戶”或者“企業(yè)+村委會+農(nóng)戶”，即由企業(yè)和農(nóng)戶直接簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議或者經(jīng)由村委會將農(nóng)戶的分散土地“整體打包”之后與農(nóng)業(yè)企業(yè)簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議，隨后由農(nóng)業(yè)企業(yè)負責土地的具體經(jīng)營。當農(nóng)業(yè)企業(yè)以其流轉(zhuǎn)獲得的土地經(jīng)營權(quán)作為抵押申請貸款或流轉(zhuǎn)土地的租金逐年上漲，若農(nóng)戶不知情，在發(fā)生風險時農(nóng)戶利益有可能受到損害。為保障農(nóng)民利益，武漢市在先行試點地區(qū)采取“農(nóng)業(yè)企業(yè)+土地股份合作社+農(nóng)戶”的模式，農(nóng)業(yè)企業(yè)與土地股份合作社簽訂土地流轉(zhuǎn)協(xié)議，由農(nóng)交所進行鑒證，農(nóng)業(yè)企業(yè)以農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設施、農(nóng)機具等資產(chǎn)入股并負責土地的具體經(jīng)營，村集體和農(nóng)戶以土地折算入股，二者股份占51%以上，部分社員還可以進入企業(yè)務工。在利益分配方面，農(nóng)業(yè)企業(yè)和土地股份合作社約定，提取企業(yè)一定比例的經(jīng)營性收入，采取“保底租金+年終分紅”的形式按股分紅，同時規(guī)定土地不納入清算范圍。土地股份合作社的主要作用是一方面保障農(nóng)戶對相關(guān)權(quán)屬的合法權(quán)益，規(guī)范產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易，提高農(nóng)戶談判能力；另一方面，經(jīng)由產(chǎn)權(quán)交易市場流轉(zhuǎn)以及采取“保底租金+年終分紅”的分紅形式有助于實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的合理交易價格，有效保障農(nóng)民利益并提高其參與土地流轉(zhuǎn)的積極性。

（三）風險防范和風險補償機制存在缺陷，影響金融機構(gòu)的參與意愿為降低農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革可能面臨的風險（包括自然風險、信用風險以及法律和政策風險等），各案例地區(qū)均嘗試建立相關(guān)的風險防范和補償機制，不過大多存在一定的問題。武漢的主要做法是，第一，政府設立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資風險補償資金，對金融機構(gòu)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款損失給予適當補償。但是，目前武漢市風險補償資金規(guī)模僅為3000萬元，相比于其9.68億元的貸款規(guī)模而言，風險補償資金的作用有限。第二，政府鼓勵擔保公司和保險公司參與農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款，建立農(nóng)村信貸與農(nóng)業(yè)擔保、農(nóng)業(yè)保險相結(jié)合的銀?；訖C制，還指定專業(yè)保險機構(gòu)對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)貸款抵押物進行強制保險。由于銀?；訖C制涉及擔保和保險機構(gòu)的參與意愿，其具體成效仍有待檢驗。東?？h目前應對農(nóng)村產(chǎn)權(quán)質(zhì)押貸款違約的主要措施是由縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心組織對質(zhì)押的土地承包經(jīng)營權(quán)進行拍賣，拍賣所得優(yōu)先償還信用社貸款本息，余款退還權(quán)利人，但由于該措施在法律上的依據(jù)并不充分，其可行性仍存疑。梨樹縣的做法首先是內(nèi)嵌風險控制機制，農(nóng)戶僅可以其承包的三分之二土地的收益權(quán)用于貸款保證，即使農(nóng)戶土地因違約而被二次流轉(zhuǎn)，仍有三分之一的土地作為口糧田保障其基本生活，農(nóng)地的保障網(wǎng)功能依然發(fā)揮作用。其次是政府建立惠農(nóng)保障基金，通過物權(quán)融資公司發(fā)揮風險補償?shù)淖饔?，農(nóng)戶違約后先由物權(quán)融資公司惠農(nóng)保障基金代償給金融機構(gòu)，再將農(nóng)戶土地二次流轉(zhuǎn)所得補充惠農(nóng)保障基金。可能存在的問題是土地收益權(quán)能否順利及時二次流轉(zhuǎn)，如果土地二次流轉(zhuǎn)存在一定時滯，政府出資的惠農(nóng)保障基金需承擔大量的代償責任，過度集中的風險可能超出惠農(nóng)保障基金的覆蓋能力。因此政府需不斷擴大惠農(nóng)保障基金的規(guī)?；蛘呓⑵鹞餀?quán)融資公司和金融機構(gòu)的風險共擔機制。因此，案例地區(qū)的風險防范和風險補償機制均存在一定的缺陷。由于農(nóng)業(yè)自然風險較大，大量的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)通過抵押進入流轉(zhuǎn)市場，若出現(xiàn)區(qū)域性自然風險，將會給金融機構(gòu)帶來較大損失以及較高的抵押物處置成本，影響金融機構(gòu)的參與意愿，這也是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押貸款主要是地方性金融機構(gòu)參與的一個重要原因。

三、主要結(jié)論及對策建議

第7篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；市場建設

1因利勢導，循序漸進，為流轉(zhuǎn)奠定一個堅實的思想基礎(chǔ)

農(nóng)村土地是農(nóng)民群眾賴依生存的基本生產(chǎn)資料和重要生活保障。長期以來，農(nóng)民對土地的珍惜和家的留守之念根深蒂固，特別是50歲以上的農(nóng)民表現(xiàn)的更加明顯，他們寧愿辛苦勞作，收入甚微，也不愿將其讓渡他人，這樣才覺得心里踏實。在此傳統(tǒng)觀念背景下，讓他們短期內(nèi)認識并接受將擁有的土地經(jīng)營權(quán)，通過土地流轉(zhuǎn)交易市場流轉(zhuǎn)還為時過早，仍需要有一個“歷史的過程”和“歷史的耐心”?；谶@種現(xiàn)實，在推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易進程中，要著眼長遠，力行足下，發(fā)揮媒體宣傳導向作用，樹立典型示范，不斷轉(zhuǎn)變農(nóng)民觀念，使他們逐步認識和嘗到產(chǎn)權(quán)制度改革帶來的這一紅利，把流轉(zhuǎn)土地變成一種新投資。同時，也要因地制宜，尊重農(nóng)民的意愿和市場發(fā)展的客觀需求，循序漸進，成熟一個交易一個，不斷充實和活躍農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場。且不可行政命令或“一刀切”。

2合理過渡，清晰歸屬，為流轉(zhuǎn)搭建一條順暢的現(xiàn)實路徑

目前，農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作還相當滯后，已成為流轉(zhuǎn)交易的“絆腳石”。為了適應農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革需要，不可等、不能靠，在尊重歷史，面對現(xiàn)實的情況下，除加快土地經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作外，還要積極采取一些過渡性制度措施，比如，農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)，可利用現(xiàn)有二輪延包地畝表、土地承包合同書、村集體認定證明和實際耕種土地左鄰右舍認可證明以及縣鄉(xiāng)兩級農(nóng)經(jīng)管理部門審核備案文件等關(guān)聯(lián)資料，作為農(nóng)戶擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的依據(jù)，允許農(nóng)戶參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易，并通過發(fā)放農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易鑒證書的形式，確認其合法性，讓農(nóng)戶安心，讓投資者放心。這樣既能過渡性的清晰權(quán)屬現(xiàn)狀，實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，又能避免權(quán)屬不清交易帶來的隱患，維護市場流轉(zhuǎn)交易的真實性、有效性，進一步推進農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易市場的穩(wěn)妥發(fā)展。

3政府主導，部門融合，為流轉(zhuǎn)營造一個優(yōu)良的外部環(huán)境

農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場建設既是農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革的重要內(nèi)容，事關(guān)農(nóng)村千家萬戶的切身利益，也是一個蓬勃發(fā)展的新生事物，并且還涉及到土地承包經(jīng)營權(quán)、林地使用權(quán)、養(yǎng)殖水面經(jīng)營權(quán)和“四荒”地使用權(quán)等，這就不能把它當成某個部門的獨家業(yè)務看待。政府要責無旁貸地擔當起組織者和推進者，把其列入“三農(nóng)”工作的重要議程，作為農(nóng)村一次重大改革來抓，建立強有力的市場建設管理機構(gòu)，組織農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)管理部門在市場設立辦事窗口，為流轉(zhuǎn)交易提供“一站式”服務，減少群眾流轉(zhuǎn)往返路途和時間，提高服務效率。

4延伸服務，對接融資，為流轉(zhuǎn)開辟一條吸引投資者的新渠道

第8篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

（一）“一園三權(quán)”抵押貸款工作成效明顯。推動地方政府將茶園抵押貸款貼息列入省政府新三年特扶計劃，并將茶園抵押貸款列入鄉(xiāng)鎮(zhèn)考核工作，12月末，茶園抵押貸款2193筆，余額18166萬元，同比分別增長25.75％、58.06％。年內(nèi)全縣有6家金融機構(gòu)開展林權(quán)抵押貸款業(yè)務，12月末，貸款余額22393萬元，同比增長11.88％，完成年度任務103%。協(xié)調(diào)推動土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款確權(quán)、發(fā)證、登記、評估等工作；12月末，土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)抵押貸款發(fā)放103筆、貸款余額1749萬元，完成年度任務103%。穩(wěn)步推進農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押工作，12月末，發(fā)放農(nóng)房抵押貸款364筆、貸款余額21242萬元，完成年度任務117.19%。

（二）農(nóng)村擔保體系建設有新突破。協(xié)同制定《縣鄉(xiāng)村惠農(nóng)擔保互助社管理辦法(試行)》等3個制度，規(guī)范村級擔保組織組建和運作。鎮(zhèn)上田園鄉(xiāng)村惠農(nóng)擔保互組社的運作模式得到了朱從玖副省長、人行杭州中心支行行長等領(lǐng)導的充分肯定。12月末，全縣已組建14家惠農(nóng)擔保組織，其中縣政府安排引導資金600萬元；探索建立生豬養(yǎng)殖、門窗、松香3個行業(yè)協(xié)會擔保組織，12月末，全縣生豬養(yǎng)殖業(yè)擔保貸款余額2135萬元，門窗協(xié)會授信1000萬元，松香產(chǎn)業(yè)集群獲銀行綜合授信6000萬元，為全縣生豬養(yǎng)殖業(yè)、門窗、松香產(chǎn)業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級提供了資金支持。

（三）農(nóng)村信用體系建設持續(xù)深化。至12月末，全縣農(nóng)戶信用信息系統(tǒng)用戶開通121戶，查詢16621次，同比增長27.66%。更新錄入農(nóng)戶信息41750戶，更新率96.61%（任務90％）；小額信貸“整村批發(fā)”模式已覆蓋160個行政村，授信123932萬元；全縣已創(chuàng)建省級信用鄉(xiāng)1個、信用村2個，市級信用村21個，縣級信用村67個。

第9篇：農(nóng)村產(chǎn)權(quán)抵押融資范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)地抵押貸款；江西??；農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級；抵押機制創(chuàng)新

一、引言

以2008年中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于加快推進農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新的意見》為標志，農(nóng)村土地抵押融資在全國各地逐步推廣，其范圍包含農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)、農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)、集體建設用地使用權(quán)、農(nóng)房使用權(quán)、合作社股權(quán)等。近年來，國內(nèi)學術(shù)界關(guān)于農(nóng)地抵押的模式創(chuàng)新研究逐漸深入。

一些學者總結(jié)了國外農(nóng)地抵押經(jīng)驗，如羅劍朝（2015）總結(jié)了發(fā)達國家（如德國、美國、日本等）等和發(fā)展中國家（南非、印度等）的農(nóng)地抵押模式，并從多方面總結(jié)出造成發(fā)達國家與發(fā)展中國家農(nóng)地抵押效益差異化的原因；一些學者研究國內(nèi)個別農(nóng)地抵押模式。如汪險生（2016）就融資渠道、抵押品處置方式等方面比較了寧夏同心縣與平羅縣的區(qū)別，并就兩者的共性問題提出解決措施。

還有學者總結(jié)了國內(nèi)外農(nóng)地抵押模式。如程郁、王賓（2015）在編著的《農(nóng)村土地金融的制度與模式研究》，除探討發(fā)達國家農(nóng)地金融的經(jīng)驗啟示外，還分別攥寫我國浙江省寧波市、湖州市、黑龍江克山縣、吉林省沿邊農(nóng)村、甘肅省隴南市等地的農(nóng)地抵押報告。閻慶民、張曉樸（2015）分別從農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地、農(nóng)村集體資產(chǎn)、農(nóng)村承包土地、農(nóng)民住房財產(chǎn)、土地流轉(zhuǎn)與信托機制五種抵押模式進行案例分析并提出改革意見。

與已經(jīng)推廣農(nóng)地抵押的省份相比，江西省的農(nóng)地抵押業(yè)務較為落后，且目前還沒有學者就江西省的實際情況提出適合發(fā)展的農(nóng)地抵押模式。因此，本文首先分析了江西省推廣農(nóng)地抵押的現(xiàn)狀，并結(jié)合定性和定量兩角度分析其重要性，接著對國內(nèi)外農(nóng)地抵押的推廣進行總結(jié)，最后結(jié)合江西省的實際情況提出建設性的意見。

二、江西省農(nóng)地抵押貸款現(xiàn)狀

江西是農(nóng)業(yè)大省，農(nóng)業(yè)資源豐富，生態(tài)優(yōu)勢明顯。全省土地總面積16.69萬平方公里，其中全省耕地面積4633.71萬畝，水面面積2500萬畝，可供抵押的農(nóng)地資源豐富。但從全國范圍來看，無論是在推廣時間上，還是在貸款數(shù)量上，江西省農(nóng)地抵押貸款較為落后，以較為普遍的三種農(nóng)地抵押物為例，江西省和全國的推廣情況如表1所示。

但從表1可以明顯看出，近幾年江西省政府也在積極嘗試。一農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)為例，2014 年江西省政府下發(fā)《關(guān)于印發(fā)江西省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確登記頒證工作方案的通知》，全省展開了土地承包經(jīng)營權(quán)確定登記工作。截至 2014 年底， 全省 111 個有確權(quán)任務的縣（市、區(qū)）、1426 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)整體推行了此工作。

江西第一筆土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款于2014年在新余市開展，貸款金額為100萬元，抵押物為350畝耕地的承包經(jīng)營權(quán)，貸款期限為2年。

三、在江西省推廣農(nóng)地抵押貸款的意義

（一）完善江西省農(nóng)村金融體系

作為我國的農(nóng)業(yè)大省，江西省農(nóng)村金融的發(fā)展卻嚴重滯后，這導致農(nóng)戶貸款渠道較少、取得貸款較難、農(nóng)業(yè)規(guī)模化發(fā)展難以推廣，嚴重制約了江西農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展以及農(nóng)民收入的提高。而抵押土地融資被認為是完善農(nóng)村金融體系的重要渠道。

（二）有利于保障農(nóng)業(yè)長期投資的資金來源

2016年江西省公布《江西省人民政府辦公廳關(guān)于金融服務“三農(nóng)”發(fā)展的實施意見》，提出到2018年時，省農(nóng)村信用聯(lián)社及其他農(nóng)村中小金融機構(gòu)每年至少增加農(nóng)業(yè)貸款400億元；農(nóng)行江西省分行和郵政儲蓄銀行江西省分行每年至少增加農(nóng)業(yè)貸款60億元。然而，要達到這一目標，對資金來源結(jié)構(gòu)以儲蓄為主的金融機構(gòu)而言是較為困難的，農(nóng)業(yè)存在的潛在風險和較為長期的資金需求讓金融機構(gòu)望而卻步。因此在貸款過程中，金融機構(gòu)往往需要農(nóng)戶抵（質(zhì)）押才會發(fā)放貸款。而相比其它的抵押產(chǎn)品，穩(wěn)定的土地資產(chǎn)有利于支持長期融資。因此，在江西省推廣農(nóng)地抵押的重要意意義之一就在于發(fā)揮土地的長期融資功能，為江西的的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提供長期、穩(wěn)定的資金支持。

（三）促進江西省r業(yè)產(chǎn)業(yè)升級、向規(guī)?；?、集約化發(fā)展

未來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展方向必然是農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。2016年，江西省規(guī)模以上的農(nóng)業(yè)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入4320億元，同比增長9.7%，高于全省GDP和全省規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的增長速度。由此可見規(guī)模化農(nóng)業(yè)所能產(chǎn)生的經(jīng)濟價值是巨大的。因此，支持承包土地的經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和抵押，有利于江西省的土地資源向農(nóng)業(yè)大戶集中，帶動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效益，促進江西農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。

（四）推進江西省的新型城鎮(zhèn)化建設

進行農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將有利于推進江西省新型城鎮(zhèn)化的過程。目前，大量農(nóng)民進城務工，導致農(nóng)村出現(xiàn)大量荒地。據(jù)江西省統(tǒng)計年鑒，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口總占例由2011年的34.4%下降至2014年的30.8%，鄉(xiāng)村的就業(yè)總?cè)藬?shù)由2013年的1653.78萬人下降至2014年的1617.89萬人。逐年減少的農(nóng)村勞動力使得大量農(nóng)地處于空閑狀態(tài)，沒有充分利用土地資源，造成資源浪費，不利于江西省農(nóng)業(yè)的發(fā)展。而農(nóng)地抵押則可推動農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，充分利用農(nóng)村的閑置土地，推進農(nóng)業(yè)的規(guī)模化、集約化發(fā)展，以此推動江西省的新型城鎮(zhèn)化建設。

四、在江西省推廣農(nóng)地抵押貸款的建議

（一）建立健全支撐制度體系

1. 完善相關(guān)法律法規(guī)

在推進農(nóng)地抵押貸款的過程中，應該逐步完善相關(guān)的法律法規(guī)，為農(nóng)地抵押提供良好的制度保障，破除農(nóng)村土地抵押的體制機制障礙。在修改法律之前，可通過出臺地方性行政規(guī)定或推行試點工作。

2. 首先推廣合作社的形式，之后逐步完善土地管理平臺

合作組織作為農(nóng)地金融業(yè)務的中間平臺，發(fā)揮著互助支持防范風險、提高信息對稱程度、降低交易成本的重要作用。美國、德國、韓國等國家要求農(nóng)戶必須加入合作社才能獲得抵押貸款；寧波江北區(qū)各街道的土地流轉(zhuǎn)服務中心則提供經(jīng)營權(quán)價值的認定服務，并且要求在收到材料后的5個工作日內(nèi)辦完抵押登記手續(xù)。在推廣合作組織之后，可以建立起集資金流、信息流的農(nóng)地金融綜合服務信息平臺，如臺灣地區(qū)在推廣農(nóng)地金融的過程中開發(fā)了農(nóng)地銀行信息和服務平臺，除提供信息外，也搭配客服體系，以便供求雙方獲取正確且值得信任的信息。

（二）完善相關(guān)機制

1. 科學設計農(nóng)地抵押的估值方法與抵押率

農(nóng)地抵押的估值和抵押率的設定直接關(guān)系到貸款額度的大小，是借款人取得所需資金量大小的依據(jù)，也是金融機構(gòu)控制貸款風險的重要手段。以土地承包經(jīng)營權(quán)為例，有市場法、未來收益法和成本法等方法進行估值，具體使用哪種方法需要根據(jù)實際情況。就抵押率而言，金融機構(gòu)為了防范風險而控制抵押率。通常情況，農(nóng)地貸款的抵押率不超過70%，如湖南漢壽規(guī)定貸款額度不得超過土地經(jīng)營權(quán)及地上附屬物估價的60%，寧波、吉林延邊的抵押率最高也不超過60%。江西省在推行農(nóng)地金融的過程中，需要引導金融機構(gòu)設定恰當?shù)牡盅郝?，一方面充分發(fā)揮農(nóng)村土地抵押增信的能力，另一方面又要做好風險防控。

2. 貸款要與其它信貸要素相協(xié)同

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)周期較長，經(jīng)濟價值較低，且容易收到災害的影響，這與傳統(tǒng)的金融行業(yè)追求的低風險、高收益相背。因此，在產(chǎn)品設計方面，需要考慮借款期限、額度、用途等其他貸款要素，讓農(nóng)地抵押真正服務于農(nóng)業(yè)發(fā)展。江西在設計貸款要素時可以借鑒國外的經(jīng)驗。在美國、德國、日本等地區(qū)，農(nóng)地抵押貸款主要是階段對土地改良、農(nóng)業(yè)設施建設等長期投資問題，美國、中國臺灣地區(qū)農(nóng)地抵，押貸款短期在3～5年，德國和日本的短期貸款在10年左右，而長期貸款期限一般可以達到30～60年。

3. 注重抵押品的處置變現(xiàn)

抵押品的處置變現(xiàn)是農(nóng)地金融中重要的一環(huán)，可以進行押品處置是農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)作為抵押物的前提，也是金融機構(gòu)資金安全的有效保障。抵押品的處置方法較為靈活，各個地區(qū)的試點方法也盡不相同。如江北區(qū)規(guī)定當代開無法償還、且抵押物無人購買時，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和股份合作社股權(quán)由股份經(jīng)濟合作社分別按照不高于原價值的70%和60%收購；而黑龍江克山縣和肇東市更是有所創(chuàng)新，其規(guī)定農(nóng)戶要用其承包耕地申請1年期貸款，需要其與金融機構(gòu)簽訂2年的土地經(jīng)營權(quán)抵押合同，本年度農(nóng)戶未能按期償還地暖，金融機構(gòu)將把第2年經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人。

4. 以擔保合作的方式來降低風險

因為當前存在農(nóng)地產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定、農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場發(fā)育不完善以及農(nóng)地抵押權(quán)難以實現(xiàn)等問題，在現(xiàn)實操作中農(nóng)地抵押實際上是采取了與其它方式聯(lián)合發(fā)揮防范信貸風險的作用。目前在試點過程中主要有“信用+抵押”、“保證+抵押”、“反擔保+抵押”、“信托+抵押”、“土地證券化+抵押”五種擔保模式。就目前江西省的實際情況來看，可先種模推廣前三種模式，等到成熟后再嘗試后兩種模式。

5. 加大農(nóng)業(yè)保險的支持力度

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)易受到自然災害和病蟲害的影響，因此需要有農(nóng)業(yè)保險的保障。如湖州長興縣在推行農(nóng)地抵押貸款的過程中，政府充分考慮了農(nóng)戶負擔的問題，按照省財政、縣財政、農(nóng)戶2：4：4的比例承擔保險費，鼓勵抵押貸款借款人參加農(nóng)業(yè)保險，大大降低了市場價格波動對種植的影響。

（三）推動抵押產(chǎn)品的創(chuàng)新

1. 擴大抵押品的范圍。押品的范圍不僅僅指其抵押的土地，還包括土地上的固定設施，地上種養(yǎng)物等。將地面附著物納入土地經(jīng)營權(quán)抵押資產(chǎn)計價范圍，相當于擴大了農(nóng)業(yè)可抵押資產(chǎn)的范圍，讓大量沉睡的農(nóng)業(yè)資產(chǎn)能夠充分滾動起來。比如在湖州市長興縣，對于市場效應比較好的蘆薈、湖洋等產(chǎn)品也可以聯(lián)合估價抵押。

2. 專門設立支持農(nóng)業(yè)大戶的貸款。

3. 推廣農(nóng)地抵押貸款的重要目的之一就是促進土地向農(nóng)業(yè)大戶流轉(zhuǎn)，推動農(nóng)業(yè)向規(guī)?；⒓s化發(fā)展。因此，為農(nóng)業(yè)大戶專門設計一套貸款機制將有利于達成此目標。在一點上，農(nóng)業(yè)銀行湖北分行具有可以借鑒的經(jīng)驗。無論是在貸款準入原則，還是貸款金額，年限上，其都體現(xiàn)直接支持專業(yè)大戶的傾向。比如在貸款準入原則上，其明確要求貸款對象為通過土地流轉(zhuǎn)或其他方式承包大面積土地并有意開展農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營的客戶，同時在文件中規(guī)定了一系列的量化指標，如從事農(nóng)業(yè)種植業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營時間不低于兩年，種植面積不低于6.67公頃，特色經(jīng)濟作物不低于2公頃等。

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