房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡(jiǎn)稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊(cè)資本113328.8640萬(wàn)元。公司創(chuàng)立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，是北京市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)總公司下屬的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的全民所有制企業(yè)。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)1999年首次公開發(fā)行股票并上市，2002年美都集團(tuán)重組，2005年股權(quán)分置改革，2007年向大股東定向發(fā)行A股， 2009年非公開發(fā)行A股，股本從最初的4000萬(wàn)股增加到113328.8640萬(wàn)股。截至2009年底總資產(chǎn)33.87億元，凈資產(chǎn)17.08億元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主業(yè)，同時(shí)涉足貿(mào)易業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)、金融及準(zhǔn)金融業(yè)、股權(quán)投資等領(lǐng)域，曾于2005、2006、2007連續(xù)3年入圍中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)。

一、籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

美都控股股份有限公司的資金來(lái)源主要由公司的留存收益、預(yù)收賬款和長(zhǎng)期銀行借款三大部分組成。對(duì)于長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)，按照2012年前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期銀行借款占總負(fù)債的17.88%，長(zhǎng)期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產(chǎn)負(fù)債率僅為56%，較同行業(yè)其他房地產(chǎn)公司（以房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)代表）平均資產(chǎn)負(fù)債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)為1.26，也低于行業(yè)平均值。資產(chǎn)負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)都表明美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)不大。美都控股股份有限公司流動(dòng)負(fù)債占總負(fù)債的82.12%，較高于行業(yè)平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動(dòng)負(fù)債中大部分為預(yù)收賬款，所占比例為53.4%，因?yàn)轭A(yù)收賬款是即將轉(zhuǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的預(yù)售房產(chǎn)的款項(xiàng)，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風(fēng)險(xiǎn)與同行業(yè)相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長(zhǎng)期融資風(fēng)險(xiǎn)、短期融資風(fēng)險(xiǎn)均在可控制范圍之內(nèi)。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預(yù)售賬款是最主要的融資方式。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)還有其他融資方式，如與海外機(jī)構(gòu)合作、國(guó)內(nèi)開發(fā)商合作、股權(quán)并購(gòu)、借殼上市、委托貸款、資產(chǎn)證券化、過(guò)橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優(yōu)勢(shì)。如銀行借款與國(guó)家宏觀調(diào)控政策關(guān)系密切，在國(guó)家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來(lái)源面臨較大的壓力，轉(zhuǎn)向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)橐恍┲骺陀^條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)度，不過(guò)將借鑒前文理論部分對(duì)識(shí)別房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的分析模式。美都控股股份有限公司近年來(lái)先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來(lái)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較好，居民購(gòu)房需求較旺盛，公司所有的投資開發(fā)的房產(chǎn)都取得了較好的利潤(rùn)率。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)涉及政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)等，而這其中對(duì)房地產(chǎn)投資影響較大，同時(shí)又是可以預(yù)測(cè)、可以規(guī)避的是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)主要包含市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)、資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利率變化風(fēng)險(xiǎn)是指利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能給投資者帶來(lái)的損失。當(dāng)利率上升時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的資金成本會(huì)增加，消費(fèi)者的購(gòu)買欲望隨之降低。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一方面生產(chǎn)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低。這無(wú)疑給投資者經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)主要是指市場(chǎng)中因消費(fèi)者購(gòu)買能力變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能按市場(chǎng)消化，造成經(jīng)濟(jì)上的損失。購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)是一種需求風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制中，需求是一個(gè)非常不定的因素。由于消費(fèi)者的購(gòu)買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、消費(fèi)結(jié)構(gòu)等影響，如果整體市場(chǎng)上需求下降，將會(huì)給房地產(chǎn)投資商經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)就是將非貨幣的資產(chǎn)兌換成貨幣的風(fēng)險(xiǎn)。不同性質(zhì)的資產(chǎn)或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來(lái)說(shuō)，儲(chǔ)蓄存款、支票等的變現(xiàn)性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現(xiàn)性能次之，房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)性能較差。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指在交易過(guò)程中可能因變現(xiàn)的進(jìn)間和方式變化而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失。

（二） 風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風(fēng)險(xiǎn)的變化趨勢(shì)

經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)降低，技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)增加。房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一系列與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的不確定因素給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使人們收入增加，實(shí)際購(gòu)買能力提高，普通居民改善居住環(huán)境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機(jī)構(gòu)的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個(gè)更優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)投資技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為開發(fā)商對(duì)房屋戶型設(shè)計(jì)、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化深入，房地產(chǎn)開發(fā)將面臨多元化的消費(fèi)群體，它要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有雄厚技術(shù)實(shí)力，能夠及時(shí)掌握先進(jìn)行業(yè)科技，同時(shí)又能準(zhǔn)確判斷不同層次房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)科技的要求，及時(shí)滿足更加苛刻和消費(fèi)者需求的變化。房地產(chǎn)投資的政策風(fēng)險(xiǎn)主要指中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政策行為，特別是現(xiàn)階段，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的政策密集出臺(tái)，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，這在近年的經(jīng)濟(jì)生活中也常常遇到。表現(xiàn)為：前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲；貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過(guò)于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百?gòu)買”，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。

2.公司在項(xiàng)目投資方面存在一些缺陷

主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：（1）在投資立項(xiàng)階段做的可行性分析不夠深入、細(xì)致。未采用標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目評(píng)估方法對(duì)未來(lái)的收益和風(fēng)險(xiǎn)做充分的測(cè)算，未充分考慮公司所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，對(duì)采取一定方法項(xiàng)目現(xiàn)金流做出較為精確的估計(jì)，評(píng)估方法過(guò)于簡(jiǎn)單，這容易產(chǎn)生由于決策失誤引致的投資風(fēng)險(xiǎn)。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現(xiàn)階段投資建設(shè)中以大中戶型的住宅為住，對(duì)于小戶型的住宅則供應(yīng)不足；其二，公司還未進(jìn)入商住樓、寫字樓等地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域；其三，美都控股股份有限公司是一家區(qū)域性強(qiáng)的地產(chǎn)公司，尚未進(jìn)行異地開發(fā)，因此投資組合單一，減弱了公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（3）項(xiàng)目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產(chǎn)公司積累了一定的投資管理經(jīng)驗(yàn)，但是各期項(xiàng)目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當(dāng)大的差異，各階段企業(yè)的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)差異很大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對(duì)后續(xù)有定勢(shì)思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)。只要外在自然條件、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素發(fā)生變化，如因?yàn)榫用窨芍涫杖虢档?，?duì)大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗(yàn)。

三、日常資金運(yùn)作方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)狀況分析

按單變量計(jì)算方法，美都公司2012年前三季度的流動(dòng)比率為1.68，略低于全國(guó)房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動(dòng)比率為0.58， 略高于全國(guó)行業(yè)平均值O.55。上述數(shù)據(jù)比較說(shuō)明美都公司短期償債能力一般，日常運(yùn)營(yíng)資金比較充足。不過(guò)美都公司流動(dòng)比率比速動(dòng)比率要大得多，說(shuō)明存貨在美都控股股份有限公司運(yùn)營(yíng)資本中占有很打的比例，應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。美都公司日常資金運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)總體處于比較好的狀態(tài)。工程管理、貨幣資金、應(yīng)收賬款和存貨是影響公司日常運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)四個(gè)重要的項(xiàng)目，其運(yùn)營(yíng)狀況如下：

（一）工程管理方面的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

美都公司自開發(fā)瓊海美都半島花園至今，從前期的開發(fā)設(shè)計(jì)定位、項(xiàng)目報(bào)建、工程預(yù)算、合同管理、材料供應(yīng)、現(xiàn)場(chǎng)施工管理，都積累了一定經(jīng)驗(yàn)，特別是工程現(xiàn)場(chǎng)施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發(fā)一期都進(jìn)行有效的總結(jié)。到美都御府時(shí)，美都控股股份有限公司通過(guò)對(duì)標(biāo)段棟號(hào)的分段管理、責(zé)任落實(shí)到人，獎(jiǎng)懲明確，達(dá)到點(diǎn)面的全面控制，各項(xiàng)工作指令得到具體的實(shí)施，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全三方面的有效控制，同時(shí)對(duì)教訓(xùn)方面亦有所總結(jié)，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風(fēng)險(xiǎn)狀況

對(duì)貨幣資金，公司通過(guò)編制滾動(dòng)式現(xiàn)金預(yù)算，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金需求的預(yù)測(cè)，以免發(fā)生現(xiàn)金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩(wěn)定狀態(tài)，日常營(yíng)運(yùn)正常，未發(fā)生重大的現(xiàn)金流短缺的問(wèn)題。當(dāng)然，公司現(xiàn)金管理也存在一些問(wèn)題，主要是現(xiàn)金預(yù)算精確度不大，在集團(tuán)層面上，公司有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)輕度的短期現(xiàn)金流緊缺的問(wèn)題，有時(shí)候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數(shù)時(shí)間內(nèi)，貨幣資金存量超過(guò)1個(gè)億以上，未對(duì)日常資金進(jìn)行投資，這造成很大的資金機(jī)會(huì)成本，因此日常資金營(yíng)運(yùn)效率較低。

（三）應(yīng)收賬款（其他應(yīng)收款）的風(fēng)險(xiǎn)狀況

房地產(chǎn)公司與客戶的關(guān)系具有特殊性，應(yīng)收賬款比率很小，客戶所占款項(xiàng)中，其他應(yīng)收款和預(yù)收賬款比例最大。對(duì)于其他賬款，公司沒有建立相應(yīng)的信用部門，沒有建立動(dòng)態(tài)的客戶信用資料庫(kù)，比較容易發(fā)生壞賬。其他應(yīng)收賬款管理未能引起公司財(cái)務(wù)部門的充分注意。另外，隨著公司業(yè)務(wù)的擴(kuò)展，應(yīng)收賬款比率可能增加，應(yīng)收賬款管理將變得更加重要。

第2篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

摘 要 作為一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)資金投入量大、存貨周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)與變現(xiàn)能力差的特點(diǎn)決定了其必然存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不斷積聚。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在可能會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一定的收益，同時(shí)也潛在著很大的威脅。目前許多企業(yè)在不斷擴(kuò)張的同時(shí)，忽視企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，由此帶給了企業(yè)巨大的財(cái)務(wù)危機(jī)。鑒于此，如何合理把握財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度，如何防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意義巨大。本論文理論聯(lián)系實(shí)際，結(jié)合實(shí)際的調(diào)研資料，文章對(duì)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生環(huán)節(jié),提出風(fēng)險(xiǎn)防范措施并化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)效果的不確定性，指企業(yè)的財(cái)務(wù)系統(tǒng)中客觀存在的由于各種難以或無(wú)法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)收益和預(yù)期務(wù)收益發(fā)生背離，因而蒙受損失的機(jī)會(huì)或可能。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講，現(xiàn)代企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是一種微觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)所面臨的全部風(fēng)險(xiǎn)的貨幣化的表現(xiàn)形態(tài)，是企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的集中體現(xiàn)。國(guó)內(nèi)外一些知名企業(yè)所以紛紛破產(chǎn)倒閉，一是投資決策失誤，二是忽視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的存在，因此對(duì)哦財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)、預(yù)防和控制的研究已成為當(dāng)今企業(yè)所面臨的重要課題。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究不僅具有理論意義同時(shí)也具有現(xiàn)實(shí)意義。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因是復(fù)雜的，這就要求經(jīng)營(yíng)者所采取對(duì)策的復(fù)雜化和多樣化。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的時(shí)間、空間和形式是偶然的，表現(xiàn)出一定的潛在性。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率也難以準(zhǔn)確計(jì)算，每次發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也因彼此間諸多差異而缺乏可比性。

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小是相對(duì)于不同的經(jīng)營(yíng)者及其抗衡風(fēng)險(xiǎn)的能力而言的，由于人們識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的增強(qiáng)，就能在一定程度上降低風(fēng)險(xiǎn)損失的強(qiáng)度、范圍和風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的機(jī)會(huì)和概率，減少不可控風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的破壞力。

一、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。對(duì)某地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進(jìn)行銀行貸款，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過(guò)合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達(dá)到理想組合。

二、縮短預(yù)售時(shí)間，減少款項(xiàng)回收風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動(dòng)向、區(qū)域供求狀況、需方消費(fèi)傾向等各個(gè)方面，因而易受各因素變動(dòng)影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易引起資金鏈斷裂。因此加強(qiáng)資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時(shí)回收相應(yīng)的款項(xiàng)，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對(duì)公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

三、注重融資策略的創(chuàng)新

對(duì)于規(guī)模較大的某地產(chǎn)公司而言，為了取得廣泛的資金來(lái)源，應(yīng)該在遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動(dòng)地探索通過(guò)發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過(guò)房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來(lái)源，避免主要依靠銀行舉債來(lái)獲得發(fā)展資金。只有通過(guò)多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

四、規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對(duì)子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時(shí)常發(fā)生。子公司合理有效地運(yùn)用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，制定全年融資計(jì)劃，分解下達(dá)至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨(dú)立融資的子公司按照計(jì)劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，

上報(bào)母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進(jìn)行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報(bào)準(zhǔn)確的融資情況報(bào)告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請(qǐng)、審批手續(xù)。

五、做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機(jī)制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過(guò)滾動(dòng)預(yù)算，不斷通過(guò)實(shí)際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的措施，對(duì)企業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行揭示和預(yù)防。同時(shí)，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)情況，根據(jù)所反映出來(lái)的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測(cè)其中的風(fēng)險(xiǎn)所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，達(dá)到規(guī)避與化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

六、財(cái)務(wù)集中管理，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了提高經(jīng)營(yíng)效益，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，確保財(cái)務(wù)安全，某地產(chǎn)公司應(yīng)在公司內(nèi)實(shí)施財(cái)務(wù)集中控制，體現(xiàn)財(cái)務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過(guò)多，則會(huì)帶來(lái)現(xiàn)實(shí)中的一系列問(wèn)題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會(huì)影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。公司的財(cái)務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)，規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行財(cái)務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財(cái)務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實(shí)現(xiàn)公司整體利益的最大化。

七、適時(shí)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析與監(jiān)督

進(jìn)行財(cái)務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運(yùn)用效率，而且要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和方法研究。要對(duì)資金利用率、開發(fā)成本、銷售價(jià)格、費(fèi)用支出等，進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)可以把風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~應(yīng)作為分配決策的主要財(cái)務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報(bào)告期內(nèi)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤(rùn)更為重要。如果企業(yè)的利潤(rùn)在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說(shuō)明企業(yè)當(dāng)年實(shí)際收益在下降；如果現(xiàn)金流量?jī)纛~小于同期利潤(rùn)總額，則意味著本期有不真實(shí)的或未到賬的利潤(rùn)存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員過(guò)高的薪金報(bào)酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

總之，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作，房地產(chǎn)信托基金和投資商成為房地產(chǎn)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)開發(fā)建造商或者中介商成了圍繞資金的配套環(huán)節(jié)。而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯地缺乏金融市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)榮房子服務(wù)還不完善，《產(chǎn)業(yè)基金法》尚未出臺(tái)。美國(guó)房地產(chǎn)信托基金模式所強(qiáng)調(diào)各個(gè)環(huán)節(jié)由不同的專業(yè)公司完成，18980年后，美國(guó)的房地產(chǎn)融資不斷創(chuàng)新，并形成了大企業(yè)主要通過(guò)債券等低成本渠道融資，而小企業(yè)仍然依賴高利率貸款的格局。通常情況下，在融資方面，美國(guó)的房地產(chǎn)資金只有15%左右是銀行貸款，70%是社會(huì)大眾的資金，其中35%是退休基金，35%是不動(dòng)產(chǎn)基金，房地產(chǎn)基本上是私人 投資。而中國(guó)的房地產(chǎn)投資80%都與銀行有關(guān)，如消費(fèi)者的按揭貸款、施工單位的貸款，還有開發(fā)貸款。所以，某地產(chǎn)公司也應(yīng)該借鑒美國(guó)式的房地產(chǎn)信托基金模式，增加公司的融資渠道，這樣才有利于公司的長(zhǎng)期發(fā)展。

某地產(chǎn)公司的整個(gè)運(yùn)營(yíng)策略一直圍繞著土地資源進(jìn)行，即“先做大再做強(qiáng)”在某地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的周期內(nèi)，某地產(chǎn)始終在走鋼絲，公司必須依靠高負(fù)債和產(chǎn)常規(guī)的滾動(dòng)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的迅速膨脹，而萬(wàn)科地產(chǎn)公司是“先做強(qiáng)再做大”這樣在以后的發(fā)展中就不會(huì)獨(dú)擋一面，有資金問(wèn)題大家解決的狀況，所以某地產(chǎn)可以借鑒萬(wàn)科地產(chǎn)公司的發(fā)展模式。

八、總結(jié)

在了解了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究背景和意義以及國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)和研究的基礎(chǔ)上，本文對(duì)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面的調(diào)研，從融資風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、資金回籠風(fēng)險(xiǎn)這三個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的分析，發(fā)現(xiàn)某地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，無(wú)時(shí)不在。風(fēng)險(xiǎn)是一把雙刃劍，合理面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決風(fēng)險(xiǎn)，公司才能吸取經(jīng)驗(yàn)穩(wěn)步發(fā)展，但是如果忽視風(fēng)險(xiǎn)，公司就很難長(zhǎng)期發(fā)展下去。

某地產(chǎn)公司在面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)穩(wěn)步前進(jìn)，矗立與房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，表明某地產(chǎn)公司具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，具有很大的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)：

[1]周魏.我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)及防范研究.2008(07).

第3篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)績(jī)效；評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

近年來(lái)，隨著我國(guó)住房制度改革的不斷深入和人們對(duì)住房剛性需求的日益增長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司獲得了長(zhǎng)足發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但需要引起我們重視的是，由于資金回收期長(zhǎng)、資產(chǎn)負(fù)債率高等，這些公司面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，應(yīng)及時(shí)、全面地評(píng)價(jià)和分析財(cái)務(wù)績(jī)效，降低財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)，從而有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

一、評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效須建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效的綜合評(píng)價(jià)通常要經(jīng)歷確定評(píng)價(jià)對(duì)象（即：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效）、建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系、選擇定性或定量評(píng)價(jià)方法、構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型，得出財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)語(yǔ)等步驟。在這些步驟中，建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系是基礎(chǔ)工作。指標(biāo)的選擇質(zhì)量對(duì)后續(xù)工作具有重要作用。

二、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立

本文以向房地產(chǎn)公司管理當(dāng)局提供決策參考為目的，根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)公司的發(fā)展情況、已經(jīng)和可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，建立了房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。在該指標(biāo)體系中，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效（A）為一級(jí)指標(biāo)。為了將眾多的指標(biāo)進(jìn)行初步分類，在該一級(jí)指標(biāo)下設(shè)定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）和定性評(píng)價(jià)指標(biāo)（B2）。

（一）定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）?？紤]到定量指標(biāo)比定性指標(biāo)主觀隨意性小，并且可依據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，所以該指標(biāo)體系以定量指標(biāo)為主。房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)單一化的特征，即主要依靠金融機(jī)構(gòu)貸款，企業(yè)自有資金少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大，甚至出現(xiàn)循環(huán)貸款、重復(fù)抵押貸款、將已辦好的房產(chǎn)證遲遲不發(fā)給業(yè)主并將其進(jìn)行抵押貸款等違法違規(guī)現(xiàn)象，所以要格外關(guān)注償債能力。樓盤的銷售與普通商品的銷售存在顯著不同，這可以體現(xiàn)在營(yíng)運(yùn)能力上。盈利能力和發(fā)展能力是股東，特別是上市公司股東非常關(guān)心的。綜上，本文在定量評(píng)價(jià)指標(biāo)（B1）下設(shè)置了短期償債能力（C1）、長(zhǎng)期償債能力（C2）、營(yíng)運(yùn)能力（C3）、盈利能力（C4）、發(fā)展能力（C5）五個(gè)三級(jí)指標(biāo)。

（1）短期償債能力（C1）。①速動(dòng)比率（D1）。流動(dòng)比率在評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司短期償債能力時(shí)，存在一定的局限性。在流動(dòng)資產(chǎn)中，交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款的變現(xiàn)能力均比存貨強(qiáng)，存貨需經(jīng)過(guò)銷售才能變?yōu)楝F(xiàn)金。如果遭遇樓市低迷、房貸利率提高、限購(gòu)等調(diào)控政策，存貨的銷售會(huì)變慢，將流動(dòng)資產(chǎn)扣除存貨后的金額除以流動(dòng)負(fù)債得到的比率即為速動(dòng)比率，也稱酸性試驗(yàn)。②現(xiàn)金比率（D2）?，F(xiàn)金比率是現(xiàn)金類資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金類資產(chǎn)包括庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款及其它現(xiàn)金等價(jià)物，即現(xiàn)金流量表中所反映的現(xiàn)金。計(jì)算公式為現(xiàn)金類資產(chǎn)除以流動(dòng)負(fù)債。該比率可以反映房地產(chǎn)公司的直接支付能力。如果缺乏現(xiàn)金，會(huì)發(fā)生支付困難、不能按時(shí)足額償還本金和利息等，危及企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。著名的巨人集團(tuán)當(dāng)年就是因?yàn)椴豢熬揞~負(fù)債的壓力而破產(chǎn)的。

（2）長(zhǎng)期償債能力（C2）。①資產(chǎn)負(fù)債率（D3）。該比率是企業(yè)負(fù)債總額與資產(chǎn)總額的比率，反映資產(chǎn)總額中有多少是通過(guò)舉債得到的。該比率不僅反映房地產(chǎn)公司償還債務(wù)的綜合能力，也反映了公司管理當(dāng)局的進(jìn)取開拓精神。如果不利用舉債經(jīng)營(yíng)或負(fù)債比率很小，說(shuō)明企業(yè)比較保守，利用債權(quán)人資本進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的能力較差。但是，負(fù)債也必須有一定限度，負(fù)債比率過(guò)高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將增大。②已獲利息倍數(shù)（D4）。該指標(biāo)是將一定時(shí)期息稅前利潤(rùn)除以利息支出得到的比率。由于房地產(chǎn)公司一般負(fù)債很多，所以該指標(biāo)能反映出獲利能力對(duì)債務(wù)償付的保障程度。一般情況下，該指標(biāo)越高，說(shuō)明長(zhǎng)期償債能力越強(qiáng)。

（3）營(yíng)運(yùn)能力（C3）。與普通的工業(yè)制造企業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)，至少要三四年，并且墊付的資金數(shù)量較大，負(fù)債數(shù)額大，工程建設(shè)涉及的方面很多，這些都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)公司承擔(dān)較多的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這就要求在考核房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效時(shí)，要非常關(guān)注其營(yíng)運(yùn)能力。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率作為代表指標(biāo)。①總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（D5）。該指標(biāo)是將企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額除以平均資產(chǎn)總額，可以反映房地產(chǎn)公司對(duì)全部資產(chǎn)的利用效率。該指標(biāo)越高，說(shuō)明企業(yè)對(duì)全部資產(chǎn)的利用能力越高。②存貨周轉(zhuǎn)率（D6）。房地產(chǎn)公司的存貨主要包括在建開發(fā)產(chǎn)品和置存待售產(chǎn)品。存貨周轉(zhuǎn)率是用一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)成本除以平均存貨余額，是反映流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)性的一個(gè)指標(biāo)。該指標(biāo)能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)公司的銷售能力和資金回收能力。一般來(lái)說(shuō)，該指標(biāo)越高，表明資金回收速度越快，資金占用水平越低。

（4）盈利能力（C4）。對(duì)利潤(rùn)的不斷追求是房地產(chǎn)公司持續(xù)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力和目的。盈利能力不僅關(guān)系到公司所有者的利益，也是其償還債務(wù)的重要來(lái)源。本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)報(bào)酬率作為代表指標(biāo)。

（二）定性評(píng)價(jià)指標(biāo)（B2）。除了上述定量評(píng)價(jià)指標(biāo)外，房地產(chǎn)公司還有一些方面也決定了財(cái)務(wù)績(jī)效水平的高低。由于其往往存在于報(bào)表外，并且是無(wú)形的，所以不易引起股東和債權(quán)人的注意。

（1）企業(yè)基本素質(zhì)（C6）。企業(yè)基本素質(zhì)包括領(lǐng)導(dǎo)基本素質(zhì)、員工基本素質(zhì)、企業(yè)管理素質(zhì)、技術(shù)裝備素質(zhì)等?？紤]到與房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)績(jī)效的關(guān)系緊密程度，本文選取了高層管理者素質(zhì)（D11）和法人治理結(jié)構(gòu)合理性（D12）作為代表指標(biāo)。①高層管理者素質(zhì)（D11）。高層管理者的政治素質(zhì)、道德素質(zhì)、知識(shí)素質(zhì)、能力素質(zhì)、心理素質(zhì)等決定了其綜合素質(zhì)的高低，進(jìn)而會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)績(jī)效產(chǎn)生影響。②法人治理結(jié)構(gòu)合理性（D12）。法人治理結(jié)構(gòu)涉及股東、董事、管理層、監(jiān)事之間的關(guān)系。該結(jié)構(gòu)是否按法律規(guī)定建立、是否能實(shí)現(xiàn)職責(zé)明確、協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)、有效制衡會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司的健康發(fā)展尤其是財(cái)務(wù)績(jī)效產(chǎn)生重要影響。

（2）財(cái)務(wù)管理能力（C7）。財(cái)務(wù)管理能力包括財(cái)務(wù)學(xué)習(xí)能力、金融關(guān)系能力、財(cái)務(wù)控制能力等。本文以籌資能力和投資水平作為代表性指標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

第4篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)控制

一、前言

隨著國(guó)家近年對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策收緊，使房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展壯大過(guò)程中被迫面對(duì)不利的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)所持有資金相對(duì)密集的特質(zhì)，也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)要應(yīng)對(duì)來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。借助對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)與非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的分析，進(jìn)而制定出適宜的外部風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施與內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有積極意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源不同，可以將房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為來(lái)自企業(yè)外部的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)與來(lái)自企業(yè)內(nèi)部的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)：

（一）系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于房地產(chǎn)企業(yè)外部，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、資源環(huán)境以及法律政策環(huán)境等各類外部環(huán)境是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因。

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)模與速率，帶動(dòng)著作為其子產(chǎn)業(yè)部門的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模與速率。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)銷定價(jià)等活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。在宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈倒退趨勢(shì)時(shí)，投資者會(huì)持觀望態(tài)度，審慎利用資金，同時(shí)減少投在規(guī)模過(guò)大的建設(shè)項(xiàng)目上。基于此類原因，將使房地產(chǎn)業(yè)的商品房成交量下降，開發(fā)商為激活市場(chǎng)被迫下調(diào)價(jià)格。

2、土地資源市場(chǎng)

土地資源以其稀缺性和不可再生性，成為房地產(chǎn)開發(fā)中必不可少的資源性要素。同時(shí)，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，國(guó)家土地法律法規(guī)、政策的修訂與更改，土地價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的供需關(guān)系變動(dòng)，土地區(qū)位等因素，都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商造成各類影響。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，土地占有極大比重，由于土地占用了大量的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金，因而房地產(chǎn)開發(fā)商所投入的資金能否周轉(zhuǎn)靈活以及預(yù)期利潤(rùn)獲益率的多寡在相當(dāng)大的層面上受土地成本的影響。

3、介于市場(chǎng)氛圍的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力如此之大，在越演越烈的基礎(chǔ)上，對(duì)于一般的企業(yè)來(lái)說(shuō)，在開發(fā)以及銷售方面，其難度大大的增加了。然而現(xiàn)在，市場(chǎng)氛圍所引發(fā)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷的增加，例如：在某些銷售策略上、產(chǎn)品研發(fā)的定位上因沒有充足的事前準(zhǔn)備，給產(chǎn)品帶來(lái)一定的滯銷的風(fēng)險(xiǎn)，還有潛在的價(jià)錢、購(gòu)買力以及投資風(fēng)險(xiǎn)等。

4、關(guān)于政策的影響

對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，來(lái)自政府政策的影響主要有如下幾個(gè)方面，其一：政府所制定的相關(guān)金融政策會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)的融資帶來(lái)一定的影響；其二：來(lái)自政府的相關(guān)稅收，在影響房地產(chǎn)價(jià)格的同時(shí)，直接影響到其銷售情況；其三：直接影響到房地產(chǎn)暢通的是來(lái)自政府制定的房地產(chǎn)交易的相關(guān)規(guī)定；其四：政府對(duì)于土地資源的開發(fā)，以及供應(yīng)上的限制措施，會(huì)在開發(fā)狀況方面影響到房地產(chǎn)。。

（二）非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

1、個(gè)性營(yíng)銷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過(guò)程復(fù)雜、周期長(zhǎng)、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。如果某個(gè)地方處理不善，就會(huì)影響企業(yè)的銷售效益。

2、資金結(jié)構(gòu)

樓市投資即房地產(chǎn)投資需擁有大量資金，在類型上屬于資金密集型，而假設(shè)這些投資大部分或者全部都來(lái)自預(yù)售款或者銀行貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，使得房地產(chǎn)融資呈多元化趨勢(shì)，如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、股權(quán)投資基金（Private Equity）、信托貸款（Entrusted Loans）等融資方式的出現(xiàn)為房地產(chǎn)融資注入新鮮活力。房地產(chǎn)的另一個(gè)重要的特征是高負(fù)債率。項(xiàng)目資本化成為時(shí)下房地產(chǎn)最主要的經(jīng)營(yíng)模式，這一模式的資本融資是在立項(xiàng)之后。

3、決策失誤帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)

之所以產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)決策的失誤是重要原因之一。企業(yè)往往由于缺乏對(duì)所投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的可行性分析；兼以在對(duì)投資進(jìn)行決策時(shí)依據(jù)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)信息片面或缺乏真實(shí)性；或做出決策的主要決策者能力不足等因素的存在致使決策失誤的發(fā)生。頻繁的決策失誤不僅使得投資失敗，而且使企業(yè)無(wú)法獲得相應(yīng)的收益，從而因此承擔(dān)巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、控制房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施

（一）對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)之前，要做好對(duì)項(xiàng)目的可行性分析。因?yàn)槿魏我粋€(gè)細(xì)節(jié)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題都可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失敗。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)可能出現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行全面考慮，并有針對(duì)性的調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，盡可能的避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，以提高項(xiàng)目投資的成功可能性。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以采取一定措施如組合式投資等，在降低投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上保證收益的穩(wěn)定化和最大化。房地產(chǎn)企業(yè)要保持發(fā)展勢(shì)頭，需要在發(fā)展過(guò)程中根據(jù)市場(chǎng)要求及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略、堅(jiān)持創(chuàng)新、不斷拓展視野并以產(chǎn)品質(zhì)量為重。

（二）全面提升房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員職業(yè)素養(yǎng)

基于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員與財(cái)務(wù)人員在房地產(chǎn)企業(yè)的重要地位。因此在職業(yè)素養(yǎng)提升方面，針對(duì)企業(yè)管理人員，應(yīng)以科學(xué)決策能力提升為導(dǎo)向，借助對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表與損益表的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，使企業(yè)管理人員的財(cái)務(wù)管理水平得到提高，同時(shí)使其改變以往的憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)主觀決策的方式，使其在決策過(guò)程中能融入對(duì)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的客觀分析，以便使企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率降低；對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職業(yè)素養(yǎng)提升，應(yīng)側(cè)重人力資源規(guī)劃與員工培訓(xùn)兩個(gè)方面。

（三）建立健全完善的融資管理制度

基于房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)防控目的出發(fā)，制定規(guī)范化與系統(tǒng)化的籌資管理章程并嚴(yán)格遵行章程規(guī)定。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借助市場(chǎng)調(diào)查等多樣化方式，搜集同類企業(yè)信息，尋求本行業(yè)的優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)配置模式。其次，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)單一項(xiàng)目的籌資活動(dòng)的專項(xiàng)管理，是降低籌資風(fēng)險(xiǎn)與節(jié)約籌資成本的有效途徑。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部也應(yīng)同時(shí)進(jìn)行籌資活動(dòng)效能化管理，借助對(duì)企業(yè)內(nèi)部不同項(xiàng)目的籌資活動(dòng)橫向?qū)Ρ?，?shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與成本的控制。

（四）構(gòu)建財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系

構(gòu)建房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)預(yù)先警告體系，即通過(guò)設(shè)立與分析部分敏感性財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)的改變情況，對(duì)公司的支付能力、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)取得盈利的能力、運(yùn)營(yíng)的能力、公司發(fā)展能力等典型性指標(biāo)深入的全面分析，運(yùn)用金融理論、財(cái)務(wù)知識(shí)、企業(yè)的組織與領(lǐng)導(dǎo)理論、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售理論等專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，運(yùn)用結(jié)構(gòu)對(duì)比分析法、簡(jiǎn)化的數(shù)學(xué)結(jié)構(gòu)等趨勢(shì)分析方法和數(shù)量化的方法，找出公司存在的安全隱患問(wèn)題，向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)發(fā)出預(yù)警信號(hào)。

（五）科學(xué)實(shí)施財(cái)務(wù)收支預(yù)算

財(cái)務(wù)收支預(yù)算在實(shí)施環(huán)節(jié)中存在諸多的易變化的、未知的因素，致使房地產(chǎn)公司在生產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)期間，可能將會(huì)產(chǎn)生不少難以預(yù)測(cè)的問(wèn)題，房地產(chǎn)公司投資的項(xiàng)目能否成功與此有著直接的聯(lián)系。公司財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)將資本支出預(yù)算與項(xiàng)目預(yù)算作為基礎(chǔ)條件，科學(xué)周密地安排好公司資金的開發(fā)目標(biāo)、收入支出比重、經(jīng)濟(jì)效益獲得與資金運(yùn)作規(guī)劃。在平時(shí)的管理工作實(shí)踐中，可以將每月的考查審核情況、每季度的檢查情況、年度總結(jié)情況等多種手段聯(lián)系在一起，以有效發(fā)揮公司的有關(guān)財(cái)務(wù)作用。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)公司應(yīng)該增強(qiáng)財(cái)務(wù)安全隱患意識(shí)，掌握房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)類型，對(duì)財(cái)務(wù)安全隱患的情況進(jìn)行科學(xué)的識(shí)別并運(yùn)用合理手段防止風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生，在公司計(jì)劃收益一定的前提下，將有關(guān)安全隱患情況減少至最低的限度，使房地產(chǎn)公司能夠可持續(xù)地健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

內(nèi)容摘要:本文運(yùn)用Logistic回歸對(duì)我國(guó)預(yù)虧的上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,試圖從實(shí)證研究的角度說(shuō)明上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因,構(gòu)建上市公司財(cái)務(wù)預(yù)警模型。研究表明logistic模型在預(yù)測(cè)虧損前的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)困境方面具有較高的準(zhǔn)確率。

關(guān)鍵詞:logistic回歸STT檢驗(yàn)預(yù)警模型

繼1998年3月中國(guó)證監(jiān)會(huì)了《關(guān)于上市公司狀況異常期間的股票特別處理方式的通知》后,同年4月滬深交易所即宣布將對(duì)財(cái)務(wù)狀況或其他狀況出現(xiàn)異常的上市公司的股票進(jìn)行特別處理(Special Treatment,簡(jiǎn)稱ST),從此ST板塊的股票即成為我國(guó)股票市場(chǎng)上一個(gè)特殊的群體。無(wú)論是資產(chǎn)重組的題材,還是關(guān)聯(lián)交易的頻繁發(fā)生,都可以引起市場(chǎng)對(duì)ST股票的敏感反映,使得該類股票的波動(dòng)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)波動(dòng)的平均幅度,成為制造投機(jī)成分,為股市營(yíng)造變數(shù)的一個(gè)板塊。為排除行業(yè)不同所造成的影響,本文選擇ST板塊中房地產(chǎn)業(yè)的上市公司作為研究對(duì)象,運(yùn)用常用統(tǒng)計(jì)分析軟件SPSS對(duì)這些上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行研究,并運(yùn)用logistic回歸尋找造成財(cái)務(wù)危機(jī)的原因,試圖構(gòu)建相應(yīng)的財(cái)務(wù)預(yù)警模型,為ST公司和投資者的經(jīng)營(yíng)和決策提供參考。

研究選樣標(biāo)準(zhǔn)與指標(biāo)體系的建立

本文選取的研究對(duì)象為2009年被ST的12家房地產(chǎn)公司,并且選取了在滬深兩市中排名前12位的表現(xiàn)正常的12家房地產(chǎn)企業(yè)作為對(duì)比樣本。樣本相關(guān)變量數(shù)據(jù)取自CSMAR數(shù)據(jù)庫(kù)中各上市房地產(chǎn)公司2008年的數(shù)據(jù)以及證券之星、中國(guó)上市公司資訊網(wǎng)、和訊網(wǎng)等網(wǎng)站。

(一)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的初步選取

美國(guó)紐約大學(xué)的Edward.Altman教授在建立企業(yè)破產(chǎn)預(yù)測(cè)的Zeta模型時(shí),財(cái)務(wù)指標(biāo)的最初選取遵循了兩個(gè)原則:該指標(biāo)在以前的研究中出現(xiàn)的頻率;指標(biāo)與所要研究問(wèn)題的潛在相關(guān)性。結(jié)合這兩個(gè)原則以及敏感性、先兆性、關(guān)聯(lián)性、可操作性和互斥性,本文從反映上市公司的盈利能力、經(jīng)營(yíng)能力、償債能力、成長(zhǎng)能力四個(gè)方面提取了各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),具體說(shuō)明如下:

1.盈利能力指標(biāo)。X1凈資產(chǎn)收益率:該指標(biāo)是從所有者的角度考察企業(yè)盈利水平的高低。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)增值能力越強(qiáng),企業(yè)越有活力,財(cái)務(wù)狀況越健康;X2總資產(chǎn)利潤(rùn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)總資產(chǎn)獲得利潤(rùn)的能力,是反映企業(yè)資產(chǎn)綜合利用效率的指標(biāo)。該指標(biāo)越高,表明資產(chǎn)利用效果越好,企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

2.經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)。X3應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)反映企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度的比率。該指標(biāo)越高,表明公司收賬速度快,壞賬損失少,資產(chǎn)流動(dòng)快,償債能力強(qiáng);X4存貨周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)是衡量企業(yè)購(gòu)入存貨、投入生產(chǎn)、銷售收回等各環(huán)節(jié)管理狀況的綜合性指標(biāo)。它影響到企業(yè)的短期償債能力。該指標(biāo)越高,存貨的占用水平越低,企業(yè)的變現(xiàn)能力越強(qiáng);X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率:該指標(biāo)綜合評(píng)價(jià)企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和利用效率。數(shù)值越高,表明企業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度越快,銷售能力越強(qiáng),資產(chǎn)利用效率越高,發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的可能性越小。

3.償債能力指標(biāo)。X6流動(dòng)比率:該指標(biāo)是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,用于衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期前,可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。該指標(biāo)越大,企業(yè)短期償還債務(wù)的能力越強(qiáng);X7速動(dòng)比率:該指標(biāo)是速動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率,衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)中可以立即變現(xiàn)用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。該指標(biāo)是對(duì)流動(dòng)比率的補(bǔ)充,它越大,企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng),財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小;X8資產(chǎn)負(fù)債率:該指標(biāo)又稱為財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)。在企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的情況下,適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)杠桿可以起到正面的作用,在經(jīng)營(yíng)不良時(shí),過(guò)度的財(cái)務(wù)杠桿會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況惡化。

4.成長(zhǎng)能力指標(biāo)。X9主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率:該指標(biāo)衡量公司的產(chǎn)品生命周期,判斷公司所處的階段。該指標(biāo)越大表明企業(yè)的發(fā)展?jié)摿υ酱?X10總資產(chǎn)增長(zhǎng)率:該指標(biāo)反映企業(yè)本期資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況。該指標(biāo)越高,表明企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。

(二) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)的進(jìn)一步篩選

進(jìn)入預(yù)警模型的指標(biāo)應(yīng)當(dāng)能夠顯著地區(qū)分ST公司和非ST公司,因此,本文選取應(yīng)用多元統(tǒng)計(jì)方法中的T檢驗(yàn)對(duì)預(yù)警指標(biāo)進(jìn)行再次篩選。對(duì)同一財(cái)務(wù)指標(biāo)而言,當(dāng)兩組樣本具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

當(dāng)兩組樣本不具備齊方差性時(shí),采用的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量為:

利用24家上市房地產(chǎn)公司的樣本數(shù)據(jù),采用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件中的雙樣本(獨(dú)立)平均數(shù)檢驗(yàn)Independent-Sample T Test,對(duì)樣本2008年的數(shù)據(jù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)的結(jié)果如表1所示。由表1可以看出,在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的前一年中有三個(gè)指標(biāo)通過(guò)了顯著性檢驗(yàn),分別是:X7速動(dòng)比率、X5總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和X10總資產(chǎn)增長(zhǎng)率,這三個(gè)指標(biāo)可以有效地區(qū)分有財(cái)務(wù)困境和沒有財(cái)務(wù)困境的企業(yè),因此,選取它們作為logistic回歸中的入選變量。

財(cái)務(wù)困境預(yù)測(cè)模型選擇和構(gòu)建

根據(jù)上述篩選出的三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo),本文試圖預(yù)測(cè)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的可能性,即根據(jù)該指標(biāo)組刻畫的財(cái)務(wù)狀況推測(cè)企業(yè)未來(lái)發(fā)生虧損的概率。

Logistic回歸是處理定性被解釋變量的常用統(tǒng)計(jì)分析方法,尤其對(duì)于相依變量為二分類變量時(shí)的模型往往具有較好的效果。并且相對(duì)于多元線性回歸,logistic回歸不要求變量服從正態(tài)分布,因而比判別分析更加穩(wěn)健。其表達(dá)式為:

其中,xn的值為自變量,β0為截距, βi為回歸系數(shù),P為在給定自變量的條件下事件發(fā)生的概率。

運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)分析軟件對(duì)篩選出的三個(gè)經(jīng)過(guò)T檢驗(yàn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行l(wèi)ogistic回歸分析,得到如表2所示。

所得方程可表示為:

logistic回歸模型一般以0.5為最佳判定點(diǎn),即如果通過(guò)模型計(jì)算出來(lái)的某事件發(fā)生的概率(Y=1)大于等于該事件不發(fā)生的概率(Y=0),則判定該事件發(fā)生,否則判定該事件不發(fā)生。在本文中即為當(dāng)P>0.5時(shí),該企業(yè)被判定為ST公司,當(dāng)P

將樣本公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)代入模型,進(jìn)行回判,得到結(jié)果如表3所示。

從上述預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看財(cái)務(wù)指標(biāo)的綜合運(yùn)用大大提高了預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性,本文對(duì)ST公司的正判概率為83.3%,對(duì)正常上市公司的正判概率為83.3%,綜合正判概率即為83.3%。

結(jié)論及虧損的原因

(一)結(jié)論

本文利用logistic回歸對(duì)中國(guó)預(yù)虧上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行了預(yù)測(cè)研究。采納的數(shù)據(jù)是綜合反映公司經(jīng)營(yíng)狀況的財(cái)務(wù)指標(biāo),判斷公司發(fā)生財(cái)務(wù)困境的標(biāo)準(zhǔn)是被ST。此外,作為對(duì)比研究,文章還選入數(shù)量相同的未發(fā)生虧損的業(yè)績(jī)正常的上市公司。從logistic回歸模型的預(yù)測(cè)結(jié)果來(lái)看,判別的準(zhǔn)確率達(dá)到83.3%,表明模型在預(yù)測(cè)上市房地產(chǎn)公司發(fā)生虧損方面是有效的。因此,這個(gè)模型可以為資本市場(chǎng)上的機(jī)構(gòu)與個(gè)人投資者做決策提供參考。同時(shí),這個(gè)模型可以看做是對(duì)上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損原因的解釋,表明速動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率這三個(gè)指標(biāo)所代表的相應(yīng)的償債能力、經(jīng)營(yíng)能力和成長(zhǎng)能力對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況具有重要的影響,這三個(gè)指標(biāo)越大,企業(yè)的發(fā)生財(cái)務(wù)困境的概率越小,因此,企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)在這些方面給予足夠的關(guān)注。

(二)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司連續(xù)虧損的原因

企業(yè)償債能力偏低,風(fēng)險(xiǎn)大。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在自有資金不足的問(wèn)題,企業(yè)所需資金主要是靠向銀行貸款解決。而對(duì)比ST企業(yè)與經(jīng)營(yíng)良好企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以發(fā)現(xiàn)連續(xù)虧損企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率多在90%以上,有的高達(dá)1000%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于正常經(jīng)營(yíng)的企業(yè),而速動(dòng)比率卻明顯偏低。這樣,過(guò)高的負(fù)債,不足的償債能力必然導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)的成本增加,盈利下降,以致出現(xiàn)虧損。這種自由資金不足,過(guò)分依靠銀行貸款、施工企業(yè)墊資和拖欠材料款等方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的公司,一旦商品房銷售不暢,資金不能即時(shí)回籠,將導(dǎo)致工程難以為繼,極易出現(xiàn)虧損乃至破產(chǎn)。 企業(yè)重開發(fā),輕經(jīng)營(yíng)管理。依據(jù)上述研究結(jié)果中顯示的經(jīng)營(yíng)能力,再結(jié)合實(shí)際,可以發(fā)現(xiàn)被ST的房地產(chǎn)企業(yè)相對(duì)于業(yè)績(jī)良好的房地產(chǎn)企業(yè)而言更加輕視物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理。在這種情況下,公司業(yè)績(jī)?nèi)Q于具體的開發(fā)項(xiàng)目,而一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的周期只有2-4年,極易導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大起大落。在國(guó)外,物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的比重大大高于物業(yè)開發(fā)的比重,這也是國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的主要原因之一。

企業(yè)開發(fā)能力低,發(fā)展?jié)摿π?。房地產(chǎn)業(yè)是非常密集的資本密集型產(chǎn)業(yè),而我國(guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小,資源分散,開發(fā)企業(yè)整體水平不高,與其密集的行業(yè)特點(diǎn)極不相適應(yīng)。這也是ST房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問(wèn)題之一,再加上它們償債能力和經(jīng)營(yíng)能力的欠缺,導(dǎo)致其融資能力也大受影響,進(jìn)而影響到企業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。而發(fā)展?jié)摿λ成涞某砷L(zhǎng)能力的缺乏又進(jìn)一步增加了其虧損的可能性。

此外,本文的研究也存在一定的局限性。主要表現(xiàn)在:由于考慮了行業(yè)和規(guī)模進(jìn)行實(shí)證分析,難以取得足夠的樣本,這可能會(huì)導(dǎo)致研究結(jié)果與實(shí)際狀況存在一定誤差。樣本的選取局限于上市公司,限制了模型的適用范圍。由于搜集數(shù)據(jù)的途徑有限,有關(guān)公司治理、宏觀環(huán)境、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況等影響企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)因素沒有納入研究范圍。

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第6篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

支持向量機(jī)模型的構(gòu)建

1SVM算法基本思想支持向量機(jī)（SupportVectorMachine，簡(jiǎn)稱SVM）是建立在結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)最小化原則和VC維理論基礎(chǔ)上的一種新型機(jī)器算法。它可以有效地實(shí)現(xiàn)小樣本在高維空間非線性系統(tǒng)的精確擬合。其主要思想是在二分類問(wèn)題中，在高維空間尋找一個(gè)超平面作為兩類的分類面，以保證最小的分類錯(cuò)誤率。根據(jù)訓(xùn)練集訓(xùn)練得出的決策函數(shù)，可對(duì)任意輸入x預(yù)測(cè)其所對(duì)應(yīng)的y，即可對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)警。

2SVM求解過(guò)程財(cái)務(wù)預(yù)警是一個(gè)非線性問(wèn)題，可以通過(guò)非線性變換將原低維空間非線性問(wèn)題轉(zhuǎn)化為某個(gè)高維空間中的線性問(wèn)題，在變換空間求最優(yōu)分類面。在高維空間中分類面表達(dá)式為：w•準(zhǔn)(x)+b=0準(zhǔn)(x)是輸入向量x從空間Rn到高維空間的變換。由最大間隔思想及軟間隔思想可得，求解上式可轉(zhuǎn)化為對(duì)下列凸二次規(guī)劃問(wèn)題求解：

實(shí)證分析

1樣本選取數(shù)據(jù)來(lái)源本文采用滬深證券交易所上市公司財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)來(lái)自證券之星，新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)站，為了避免采用破產(chǎn)后數(shù)據(jù)信息建立預(yù)警模型會(huì)高估模型的預(yù)測(cè)能力，本文選取訓(xùn)練樣本時(shí)，采用上市公司被ST或*ST前兩年的財(cái)務(wù)信息(即：公司2011年被ST，則選用2009年的財(cái)務(wù)信息)作為訓(xùn)練數(shù)據(jù)構(gòu)建預(yù)警模型，以預(yù)測(cè)上市公司是否會(huì)在下年因嚴(yán)重財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而被特別處理。本文隨機(jī)選取2011年被ST或*ST的5家公司，10家非ST公司作為訓(xùn)練集樣本；隨機(jī)選取2家ST或*ST公司，3家非ST公司作為測(cè)試集樣本。

2預(yù)警指標(biāo)選取預(yù)警指標(biāo)的選取目前尚未形成一套成熟的標(biāo)準(zhǔn)，宋雪楓，楊朝軍（2006）在國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目研究中，用杜邦分析從上市公司的盈利能力，負(fù)債結(jié)構(gòu)，周轉(zhuǎn)能力三個(gè)方面選取18個(gè)相關(guān)預(yù)警指標(biāo)，并采用Kuskal-WallisH非參數(shù)檢驗(yàn)最后確定了總資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、超速動(dòng)比率、流動(dòng)負(fù)債比率、資產(chǎn)負(fù)債率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、和存貨周轉(zhuǎn)率9個(gè)財(cái)務(wù)危機(jī)上市公司與非財(cái)務(wù)危機(jī)上市公司之間存在顯著差異的指標(biāo)。本文也將采用這幾個(gè)指標(biāo)作為輸入指標(biāo)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)警研究。在輸出指標(biāo)中，未被ST的公司視為財(cái)務(wù)正常公司，輸出為1，被ST的公司視為財(cái)務(wù)異常公司，輸出為-1。

3實(shí)證分析以選取的20家上市房地產(chǎn)公司最為研究對(duì)象，對(duì)其原始財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行收集，并對(duì)樣本企業(yè)進(jìn)行編號(hào)如表1。運(yùn)用MATLAB7.0，安裝libsvm-mat-2[1]89-3工具箱，將表1中數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，以前15組樣本作為訓(xùn)練集樣本，后5組樣本作為測(cè)試集樣本。采用5層交叉驗(yàn)證法對(duì)訓(xùn)練集進(jìn)行訓(xùn)練。C=200，σ2=3。采用該模型對(duì)測(cè)試集進(jìn)行測(cè)試的測(cè)試結(jié)果如下：由表2可以看出，預(yù)測(cè)分類結(jié)果與實(shí)際分類結(jié)果完全符合，模型具有良好的應(yīng)用效果。

結(jié)語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理概述

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理或者企業(yè)融資不當(dāng)，使財(cái)務(wù)系統(tǒng)的運(yùn)行偏離了正確的發(fā)展方向，進(jìn)而對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)上的損失。狹義上來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是利用財(cái)務(wù)的杠桿給企業(yè)帶來(lái)可能破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，或者普通收益產(chǎn)生大幅變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。從廣義上來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要指的是企業(yè)在融資、投資及資金運(yùn)作過(guò)程中受到各種因素影響，使得投資收益下降甚至投資成本難以收回，從而威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。

目前房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有以下幾種：（1）按期償貸風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來(lái)源是自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、民間集資，而往往自有資金和預(yù)售款占有的比例較小，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分經(jīng)營(yíng)資金都是來(lái)源于銀行貸款。但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收期相當(dāng)長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況也存在著相當(dāng)大的不確定性，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條中的某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，就很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能按期償還銀行的貸款，而這樣也將引發(fā)一系列的嚴(yán)重后果。（2）利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。利率是政府對(duì)于市場(chǎng)資金流向進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段，而如果房地產(chǎn)公司在負(fù)債經(jīng)營(yíng)期間遇到利率大幅度的變動(dòng)，勢(shì)必導(dǎo)致償還銀行貸款乃至民間集資的成本增加，這樣就削弱了原本的收益。如果房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)槊つ块_發(fā)而在外貸款的資金數(shù)目過(guò)大，則很容易導(dǎo)致資金鏈條斷裂，入不敷出。（3）再籌資風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高的普遍性，企業(yè)往往對(duì)于負(fù)債率不是很重視，但是負(fù)債率過(guò)高，則企業(yè)對(duì)于債權(quán)人的債償保證將降低，這就直接影響到企業(yè)今后借貸的難易程度。

重視財(cái)務(wù)管理，提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的認(rèn)識(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)管理重新定位，形成與企業(yè)經(jīng)營(yíng)相適應(yīng)的運(yùn)行機(jī)制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要誘因

2.1財(cái)務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)不夠

我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然有專業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，但是財(cái)務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠強(qiáng)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，或者企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)管理的認(rèn)識(shí)都存在不足，普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)收支進(jìn)行記錄，這種單純的數(shù)據(jù)的記錄是無(wú)法為企業(yè)的發(fā)展提供建設(shè)性的意見的。而財(cái)務(wù)管理中的突發(fā)問(wèn)題也只是依靠財(cái)務(wù)管理人員的經(jīng)驗(yàn)自行解決，缺乏科學(xué)性，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理隱患重重。

2.2管理工作流于形式

為了保證公司財(cái)務(wù)管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，建立健全的財(cái)務(wù)管理體系是非常重要的，很多企業(yè)也都建立了自身的財(cái)務(wù)管理體系，但是或多或少都存在一些問(wèn)題。如：財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析停留在表面，沒有什么實(shí)際的價(jià)值；財(cái)務(wù)部門通過(guò)計(jì)算得出了融資資金可能產(chǎn)生的效益和風(fēng)險(xiǎn)，但是理事會(huì)卻不重視；企業(yè)急于獲得貸款而沒有仔細(xì)地分析貸款的內(nèi)容和款項(xiàng)，從而導(dǎo)致企業(yè)的負(fù)債率升高企業(yè)自身卻還不知道。財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的不完善使管理工作流于表面，這對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是很不利的。

2.3缺乏合理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金的流轉(zhuǎn)的數(shù)目通常是以千萬(wàn)計(jì)，而越是龐大的開發(fā)項(xiàng)目需要的資金就越多，資金占用的周期越長(zhǎng)。有的企業(yè)看到市場(chǎng)房?jī)r(jià)水漲船高，在競(jìng)標(biāo)取得土地的使用權(quán)之后，期望通過(guò)囤地、捂地來(lái)獲得更大的收益，但是如果在這期間沒有做好合理的預(yù)算管理，沒有考慮到土地的開發(fā)成本，此種行為帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，則很可能造成企業(yè)最終開發(fā)的成本增加，獲取的利潤(rùn)反而比原先的要少。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視企業(yè)預(yù)算的管理，對(duì)于國(guó)家政策走向有明確的把握，避免因?yàn)檎叨鴮?dǎo)致的損失。做好企業(yè)的預(yù)算管理，能夠在開發(fā)和銷售的過(guò)程中做到及時(shí)調(diào)整預(yù)算，對(duì)于規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有顯著的效果。

2.4成本控制不嚴(yán)格

房地產(chǎn)開發(fā)最顯著的特征就是涉及的資金多，建設(shè)周期長(zhǎng)，而從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用，每一個(gè)環(huán)節(jié)中都涉及有巨額的資金流動(dòng)，如果不控制好成本，很可能導(dǎo)致資金的利用率低下。房地產(chǎn)企業(yè)重視工程的進(jìn)度，卻沒有意識(shí)到成本控制的重要性，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益降低。

再者，對(duì)于成本控制的輕視，不僅會(huì)為企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還很容易造成心懷不軌者借用管理上的漏洞來(lái)謀取私利，對(duì)企業(yè)的利益造成損害。

3.房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3.1加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)

想要提高房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，最主要的就是提高財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。財(cái)務(wù)管理工作的有效與否，與財(cái)務(wù)管理人員的工作素質(zhì)直接掛鉤。財(cái)務(wù)管理人員需要知道的不僅是記賬和做報(bào)表，還要學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等財(cái)務(wù)管理所必須的知識(shí)，這樣才能保證財(cái)務(wù)管理工作的有效進(jìn)行。

3.2加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金多、開發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)極易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程建設(shè)管理等因素的影響，因此對(duì)于投資項(xiàng)目的管理一定要到位，這樣才能控制投資的風(fēng)險(xiǎn)。如：房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)其良好的信譽(yù)和土地來(lái)進(jìn)行銀行的抵押貸款，以此來(lái)增加資金流動(dòng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，但這并不意味著負(fù)債比例越高越好。隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。但是如果對(duì)于投資項(xiàng)目的管理足夠科學(xué)，就能夠在負(fù)債與盈利之間找到最佳的結(jié)構(gòu)，將企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利益的最大化。

3.3樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系

房地產(chǎn)企業(yè)容易受到社會(huì)環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、工程建設(shè)管理等因素的影響，因此建立健全的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系是很重要的。想要建立健全的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避體系，首先要做的就是樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，唯有將風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)培養(yǎng)到足夠的高度才能科學(xué)預(yù)測(cè)可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如：按期償貸風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)以及再籌資風(fēng)險(xiǎn)，并針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)設(shè)立不同的防范方案。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和規(guī)避能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造利益，這對(duì)于企業(yè)在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)是非常重要的。

第8篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)；公司運(yùn)營(yíng)；價(jià)值；房地產(chǎn)企業(yè)

中圖分類號(hào)：F234.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）07-0-01

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)是現(xiàn)代會(huì)計(jì)的主要分支之一，是指全面核算與監(jiān)控企業(yè)已經(jīng)完成的資金流動(dòng)，并為企業(yè)投資人、債權(quán)人、利益相關(guān)方以及政府部門提供企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與盈利水平等會(huì)計(jì)信息。財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的主要手段和最終成果是會(huì)計(jì)報(bào)告。2006年，我國(guó)頒布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并開始執(zhí)行新修訂的《公司法》，從而對(duì)公司治理和會(huì)計(jì)制度有了新的要求與規(guī)范，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的作用也越來(lái)越重要。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)在公司運(yùn)營(yíng)的價(jià)值與功能進(jìn)行了一些探討釋。

一、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有利于正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

近年來(lái)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策趨于常態(tài)化，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，成本上升而利潤(rùn)減少。在此新形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)遲早會(huì)出現(xiàn)大洗牌和大重組的局面。為此，企業(yè)必須切實(shí)提高管理水平，控制成本費(fèi)用，增強(qiáng)品牌知名度?？梢灶A(yù)料的是，將會(huì)有一大批房地產(chǎn)企業(yè)將在此輪洗牌中被淘汰出局，只有那些管理嚴(yán)格、社會(huì)知名度和美譽(yù)度高的房地產(chǎn)企業(yè)才能幸存下來(lái)。要闖過(guò)這一關(guān)，企業(yè)首要工作就是制定原則明晰、便于落實(shí)，可操作性強(qiáng)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。只有明確發(fā)展目標(biāo)，企業(yè)才能知道發(fā)展的道路對(duì)不對(duì)，員工才會(huì)將自己的前途與企業(yè)的目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)，從而提高團(tuán)隊(duì)凝聚力，減少內(nèi)耗，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力，企業(yè)才能取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)地位。而企業(yè)管理層能否做出及時(shí)、正確的戰(zhàn)略決策，在很大程度取決于會(huì)計(jì)報(bào)告的有效性與前瞻性，取得于財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的質(zhì)量與水平。

客觀地說(shuō)，房地產(chǎn)公司制定長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)規(guī)劃的難點(diǎn)在于計(jì)劃的不確定性。如土地儲(chǔ)備、項(xiàng)目開發(fā)、征地拆遷、工程施工、房屋銷售等發(fā)展計(jì)劃難以提前確定。在發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施過(guò)程中，也容易出現(xiàn)計(jì)劃值與實(shí)際情況相差很大的情況。

相比于記賬會(huì)計(jì)和管理會(huì)計(jì)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)更善于結(jié)合對(duì)企業(yè)內(nèi)、外部環(huán)境的分析來(lái)提供企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策的依據(jù)。當(dāng)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)不僅要提供公司資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益狀況、現(xiàn)金流動(dòng)狀況、其他公司資源變動(dòng)狀況等企業(yè)財(cái)務(wù)狀況信息，還應(yīng)提供市場(chǎng)需求變化、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展情況、客戶滿意度等大量的非財(cái)務(wù)信息，從而為企業(yè)管理者洞察先機(jī)、有針對(duì)性地制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，改善經(jīng)營(yíng)管理能力、提高長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)創(chuàng)造有利條件。

總之，高質(zhì)量的會(huì)計(jì)報(bào)告不僅要對(duì)企業(yè)以往生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行總結(jié)，還要反映房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，并通過(guò)編制財(cái)務(wù)規(guī)劃和財(cái)務(wù)收支計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)事前指導(dǎo)功效，借以推進(jìn)公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃的制定和實(shí)施。

二、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有利于規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

任何公司的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就是公司管理者在企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理活動(dòng)中，由于受到各種因素影響，無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，從而造成運(yùn)營(yíng)管理?yè)p失或經(jīng)營(yíng)失敗的情況。房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)的特殊性，決定了其經(jīng)營(yíng)管理具有更大的風(fēng)險(xiǎn)性。首先，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的不動(dòng)性，在地域上決定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)供求的不可調(diào)劑性。其次，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)，占用資金多，從經(jīng)營(yíng)方式上決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的反應(yīng)不可能十分靈活。第三，房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)具有固定性，這決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不易變現(xiàn)，一旦現(xiàn)金流出現(xiàn)問(wèn)題，資金鏈斷裂，就會(huì)產(chǎn)生極大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)信息具有分散性，這又加劇了房地產(chǎn)項(xiàng)目變現(xiàn)的困難。

從國(guó)際范圍來(lái)看，現(xiàn)代會(huì)計(jì)報(bào)告的重點(diǎn)已經(jīng)以利潤(rùn)表為主轉(zhuǎn)為以資產(chǎn)負(fù)債表為主，資產(chǎn)負(fù)債表是第一報(bào)表。從某種意義上來(lái)說(shuō)，以資產(chǎn)負(fù)債表為主，就是資產(chǎn)至上和未來(lái)至上。因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表體現(xiàn)的是房地產(chǎn)公司所控制的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益。但我國(guó)在會(huì)計(jì)報(bào)告制度方面一直沿用“收入—費(fèi)用法”。該方法認(rèn)為，收益是成本與相關(guān)收入配比的結(jié)果。顯然這與“資產(chǎn)—負(fù)債法”關(guān)注凈資產(chǎn)的計(jì)價(jià)及其價(jià)值的增值是有很大不同的。與“收入—費(fèi)用法”相比，“資產(chǎn)—負(fù)債法”的優(yōu)越性在于公司的資產(chǎn)和負(fù)債都是真實(shí)、可量化計(jì)算的，因此該方法不僅是財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)也有利于幫助房地產(chǎn)公司構(gòu)建有效的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警機(jī)制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)公司財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題和財(cái)務(wù)危機(jī)的早期信號(hào)，使公司管理者在財(cái)務(wù)危機(jī)還處于潛伏期就采取有效措施、改善經(jīng)營(yíng)管理。

總之，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)能夠全面核算和監(jiān)督企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，有利于規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于利益相關(guān)方，如投資者、管理者、債權(quán)人等都具有十分重要的意義。

那么，應(yīng)如何提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告對(duì)于財(cái)務(wù)預(yù)警的作用呢？本文建議以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息為基礎(chǔ)，設(shè)置并分析一些敏感性指標(biāo)的變化，對(duì)公司可能面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行檢測(cè)和警報(bào)。這些指標(biāo)重點(diǎn)應(yīng)體現(xiàn)公司的償債能力、盈利能力、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力、發(fā)展?jié)摿?、風(fēng)險(xiǎn)水平、現(xiàn)金流量水平等六個(gè)方面。其中，償債能力主要由資產(chǎn)負(fù)債率、長(zhǎng)期資本負(fù)債率、長(zhǎng)期借款與總資產(chǎn)比率、營(yíng)運(yùn)資金與借款比率、息稅攤銷前利潤(rùn)與債務(wù)比率、流動(dòng)資產(chǎn)比率、現(xiàn)金比率、營(yíng)運(yùn)資金比率、營(yíng)運(yùn)資金對(duì)資產(chǎn)總額比率等指標(biāo)構(gòu)成；盈利能力主要由營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、銷售凈利率、總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、流動(dòng)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率、營(yíng)業(yè)成本率、成本費(fèi)用利潤(rùn)率、銷售期間費(fèi)用率等指標(biāo)構(gòu)成；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力主要由資本密集度、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)付賬款周轉(zhuǎn)率、運(yùn)營(yíng)資金周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和股東權(quán)益周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)構(gòu)成。

三、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有利于推進(jìn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作

所謂稅務(wù)籌劃，是指在不違反國(guó)家相關(guān)法律和法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)壬娑愂马?xiàng)的事先籌劃與安排，盡可能獲得達(dá)到少繳稅或遞延納稅目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，納稅義務(wù)通常具有滯后性。如企業(yè)交易行為發(fā)生后才繳納流轉(zhuǎn)稅；收益實(shí)現(xiàn)或分配之后，才繳納所得稅；財(cái)產(chǎn)取得之后，才繳納財(cái)產(chǎn)稅。這在客觀上提供了對(duì)納稅事先做出籌劃的可能性。另外，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是多方面的，相關(guān)稅收規(guī)定也具有針對(duì)性。當(dāng)納稅人和征稅對(duì)象的性質(zhì)不同，稅收待遇也有可能不同，這也為納稅人提供了可選擇較低稅負(fù)決策的基礎(chǔ)。

年度會(huì)計(jì)核算是稅務(wù)會(huì)計(jì)最基本的前提，也就是說(shuō)，稅制是建立在年度會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，而不是建立在某一特定業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)上。因此，稅務(wù)會(huì)計(jì)與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)密切相關(guān)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的核算原則大部分適用于稅務(wù)會(huì)計(jì)，高水平的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)有利于推進(jìn)稅務(wù)籌劃工作，并提高企業(yè)稅務(wù)會(huì)計(jì)的水平。

此外，由于稅務(wù)籌劃是企業(yè)一種長(zhǎng)期行為和事前籌劃活動(dòng)，因此需要具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略眼光，不僅要著眼于當(dāng)前企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，還要與企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)。如果僅僅服務(wù)于短期和局部利益，而忽略企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)與戰(zhàn)略利益，那么，籌劃活動(dòng)就有可能得不償失。如僅為貸款利息能在稅前列支而大量向銀行貸款，則會(huì)加大后續(xù)年度的經(jīng)營(yíng)成本和還貸風(fēng)險(xiǎn)。因此，稅務(wù)籌劃必須以企業(yè)整體利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為重，把籌劃活動(dòng)放在整體經(jīng)營(yíng)決策中綜合考慮。同時(shí)還應(yīng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)制度和會(huì)計(jì)核算，加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資等活動(dòng)管理。在這種情況下，高質(zhì)量的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)能夠?yàn)槠髽I(yè)做好稅務(wù)籌劃工作提供智力支持。

具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)對(duì)應(yīng)稅收入、可扣除項(xiàng)目、應(yīng)稅利潤(rùn)和應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)進(jìn)行確認(rèn)和計(jì)量，計(jì)算和繳納應(yīng)交稅金，編制納稅申報(bào)表來(lái)滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)等利益主體對(duì)稅務(wù)信息的要求。由于任何稅務(wù)籌劃方案都要以完整、規(guī)范的企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告為基礎(chǔ)制定的，具有很強(qiáng)的針對(duì)性和時(shí)效性，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要提高稅務(wù)籌劃的有效性必須建立完善的財(cái)務(wù)信息收集系統(tǒng)和稅務(wù)籌劃數(shù)據(jù)庫(kù)，以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃對(duì)財(cái)務(wù)信息的準(zhǔn)確性、完整性、及時(shí)性、相關(guān)適度性要求。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)稅法和企業(yè)的發(fā)展計(jì)劃對(duì)稅金支出進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)稅務(wù)活動(dòng)進(jìn)行合理籌劃，盡可能使企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)降到最低。

總而言之，高效、規(guī)范的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度在公司運(yùn)營(yíng)中具有突出的價(jià)值和功能。為了應(yīng)對(duì)日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)房地產(chǎn)公司管理者應(yīng)充分重視財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的作用，提供必要的人力、物力和財(cái)力支持，不斷提升財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)質(zhì)量，從而保證本公司運(yùn)營(yíng)目標(biāo)和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉劍平，謝經(jīng)榮.房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2005.

[2]應(yīng)淑儀.財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)[M].上海：立信會(huì)計(jì)出版社，2007.

第9篇：房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】資本成本 資本結(jié)構(gòu) 融資方式 融資管理

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，融資是房地產(chǎn)企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵。“房地產(chǎn)業(yè)的資金融通，猶如房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的血液，一刻不能停止”。在當(dāng)前宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，傳統(tǒng)的資金來(lái)源如銀行貸款、定金和預(yù)收款來(lái)源部分的增速降幅加大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為維持資金鏈，不得不學(xué)習(xí)兩條腿走路，一方面繼續(xù)尋求傳統(tǒng)資金來(lái)源的支持，另一方面積極尋找新的融資方式。本文試圖梳理我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體融資現(xiàn)狀，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資方式，再結(jié)合公司財(cái)務(wù)關(guān)于資本成本、資本結(jié)構(gòu)的有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)，提出了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的要點(diǎn)和原則。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產(chǎn)融資，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)及消費(fèi)過(guò)程中通過(guò)貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的集資÷籌資和融通資金等，根據(jù)資金來(lái)源的不同，可將融資方式分為內(nèi)部融資和外部融資。其中，內(nèi)部融資是指房地產(chǎn)企業(yè)利用企業(yè)自由資金支持項(xiàng)目開發(fā)，包括企業(yè)資產(chǎn)抵押或票據(jù)貼現(xiàn)而獲得的資金、預(yù)收購(gòu)房定金或購(gòu)房款和利用企業(yè)留存收益等。外部融資則是企業(yè)從外部其他經(jīng)濟(jì)主體籌措資金的方式，包括發(fā)行股票、發(fā)行債券、向銀行貸款、合作開發(fā)、房地產(chǎn)信托融資等等。本文要討論的是房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資體現(xiàn)如下特征：在資金結(jié)構(gòu)上，對(duì)銀行貸款依賴較大；資金來(lái)源相對(duì)狹窄，但呈現(xiàn)出多元化趨勢(shì)，除了傳統(tǒng)的銀行信貸、股權(quán)融資外，信托融資、夾層融資、上市融資、融資租賃、利用外資等方式紛紛出現(xiàn)；新型融資方式如信托融資等受政策影響，門檻較高。

二、房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

（一）銀行貸款

銀行貸款是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以還本付息為條件向銀行融通開發(fā)資金的融資行為。銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來(lái)源，日前至少70%以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)自商業(yè)銀行系統(tǒng)，而這種以銀行為主導(dǎo)的單一融資模式必然會(huì)把整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中到銀行身上。

銀行貸款的優(yōu)點(diǎn)：一、融資手續(xù)和程序簡(jiǎn)單，融資速度快。二、融資成本主要為利息，其成本比發(fā)行股票和企業(yè)債券要低得多。三、具有財(cái)務(wù)杠桿作用，利息在稅前支付，具抵稅作用。

銀行貸款的不足：貸款到期還債壓力較大；貸款審查嚴(yán)格，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況、資信度要求較高；受宏觀調(diào)控影響首當(dāng)其沖。

（二）上市融資

上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)較理想的融資方式。上市融資的好處包括：提高股權(quán)流動(dòng)性、沒有還本付息壓力、提供企業(yè)知名度、促進(jìn)公司治理水平提升。但是上市融資面臨較多法律法規(guī)限制和政策門檻，缺乏競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)并不適用。

（三）信托融資

房地產(chǎn)信托融資，是指信托投資公司以發(fā)行信托受益憑證的方式向投資者募集資金，用所募資金收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目或項(xiàng)目公司股權(quán)，或者向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司發(fā)放貸款的一種融資方式。

根據(jù)資金投向的不同，信托融資可以分為貸款信托、股權(quán)信托和混合類。貸款信托是房地產(chǎn)信托最常見的形式之一，一般具有?？顚Ｓ玫男再|(zhì)，這種信托融資方式主要針對(duì)的是自有資本金已達(dá)到法定要求，但由于政策或市場(chǎng)原因等造成房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難，這時(shí)由信托公司定向發(fā)放貸款給房地產(chǎn)企業(yè)，使其補(bǔ)上資金缺口。

股權(quán)信托這種融資方式主要適用于一些自有資金不足35% 的房地產(chǎn)企業(yè)。信托公司通常以注入股本金的方式與房地產(chǎn)公司共同持股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，使項(xiàng)目公司的自有資本金達(dá)到要求，為項(xiàng)目公司爭(zhēng)取銀行發(fā)放的開發(fā)貸款創(chuàng)造條件?；蛘呤轻槍?duì)資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)項(xiàng)目或購(gòu)買項(xiàng)目公司部分股權(quán)提供項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)資金，待房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售回款后由房地產(chǎn)項(xiàng)目公司原股東按一定溢價(jià)回購(gòu)信托公司所購(gòu)買資產(chǎn)或股權(quán)。

信托資金目前已經(jīng)成為了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)一項(xiàng)新型的融資渠道，特別是在銀行信貸緊縮的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)投資信托對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展尤為重要。

信托融資的優(yōu)點(diǎn)：第一、量身定做，信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計(jì)能滿足不同地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求；第二、信托融資有股權(quán)信托等形式，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用；第三、信托貸款的期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展；第四、資金利率可靈活調(diào)整。隨著金融市場(chǎng)的不斷開放，資金利率波動(dòng)將會(huì)增多。而銀行利率在貸款時(shí)已簽訂有關(guān)合同，無(wú)法隨意更改，當(dāng)國(guó)家利率出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目方財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。而發(fā)行集合資金信托可根據(jù)一定階段市場(chǎng)資金利率的平均水平制定利率，靈活性更高。

但是目前國(guó)家對(duì)于信托產(chǎn)品的限制和規(guī)范還比較多，在一定程度上影響了房地產(chǎn)信托的發(fā)展速度，隨著2010年2月12日，銀監(jiān)會(huì)頒布《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，使得房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托融資的方式難度加大。在實(shí)踐中，房地產(chǎn)企業(yè)往往將信托融資作為銀行信貸融資的一種有效補(bǔ)充。

1.債券融資

房地產(chǎn)債券是由房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。

債券融資的優(yōu)點(diǎn)：一、籌資對(duì)象廣，市場(chǎng)大，對(duì)于開發(fā)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為了得到穩(wěn)定持久的現(xiàn)金流，發(fā)行企業(yè)長(zhǎng)期債券是一種較好的選擇；二、對(duì)于已上市的企業(yè)，可以發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，這樣在短期內(nèi)不會(huì)遭遇到贖回風(fēng)險(xiǎn)；三、具有節(jié)稅作用：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行債券后，債券利息支出可以作為稅前支付；四、可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用：企業(yè)可通過(guò)舉債發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿作用，增加股東收益。五、融資成本較低。債券的票面利息率一般比銀行貸款低。六、不稀釋控制權(quán)。

債券融資的缺點(diǎn)：一、發(fā)行條件嚴(yán)格，限制較多。按法律法規(guī)規(guī)定，發(fā)行債券應(yīng)符合下列條件：股份有限公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣三千萬(wàn)元，有限責(zé)任公司的凈資產(chǎn)不低于人民幣六千萬(wàn)元；累計(jì)債券余額不司凈資產(chǎn)的40%；最近三年平均可分配利潤(rùn)足以支付公司債券一年的利息；資金投向符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策；債券的利率不超過(guò)國(guó)務(wù)院限定的利率水平；二、企業(yè)面臨的支付風(fēng)險(xiǎn)較大，債券到期時(shí)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性要求很高。

2.與建筑承包商合作融資

鑒于建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，不少有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的建筑企業(yè)愿意以各種方式與開發(fā)商合作，以爭(zhēng)取建設(shè)項(xiàng)目，實(shí)質(zhì)上為開發(fā)商提供了融資。雖然國(guó)家對(duì)于墊資開發(fā)不予鼓勵(lì)，甚至對(duì)拖欠民工工資問(wèn)題進(jìn)行清理整頓，但是最高人民法院2004年司法解釋實(shí)質(zhì)上認(rèn)可了建筑承包方墊資開發(fā)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以在這方面考慮靈活的合作融資方式。

3.合作開發(fā)

合作開發(fā)是指房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目公司股權(quán)部分轉(zhuǎn)讓給其他主體，從而獲得其他主體的資金投入的融資方式。合作開發(fā)是傳統(tǒng)的融資方式，主要有以合同方式聯(lián)建、成立項(xiàng)目公司各方按投資比例持股等等形式。信托融資中的股權(quán)類信托，就是傳統(tǒng)的合作開發(fā)融資方式上發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)然，信托融資中的股權(quán)類信托，在融資規(guī)模方面較之傳統(tǒng)合作開發(fā)更有優(yōu)勢(shì)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理原則

雖然房地產(chǎn)企業(yè)有上述融資方式可以選擇，但不是每種融資方式都適用于任何一家房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式時(shí)，應(yīng)注意運(yùn)用公司財(cái)務(wù)理論中的資本結(jié)構(gòu)決策理論、融資成本理論，從企業(yè)自身實(shí)際情況出發(fā)，衡量各種備選融資方式的融資風(fēng)險(xiǎn)與收益，選擇最佳融資結(jié)構(gòu)。

（一）資本成本最低原則

無(wú)論公司采用哪種籌資方式，都不可能無(wú)償使用所籌集的資金，不過(guò)，不同融資方式所籌資的資金，其資本成本有所不同。資本成本是公司為籌資過(guò)程支付的費(fèi)用及使用資金過(guò)程中所付給資金提供者的報(bào)酬，從作為籌資方的公司來(lái)看，資本成本是使用資金的代價(jià)；從投資者的角度看，資本成本是補(bǔ)償資本的時(shí)間價(jià)值和投資者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)成本。資本成本是公司選擇籌資方式和投資項(xiàng)目的重要依據(jù)，從融資角度而言，在控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，公司應(yīng)選擇資本成本最低的融資方式，如果是多種融資方式組合，資本成本最低原則表現(xiàn)為加權(quán)平均資本成本最低；從投資角度而言，資本成本是企業(yè)確定投資項(xiàng)目是否可行的重要判斷依據(jù)，任何一項(xiàng)投資，只有它的投資收益率高于其資本成本，才是有利可圖的，才能實(shí)現(xiàn)正的凈現(xiàn)值。如果公司某一項(xiàng)目的投資收益率高于資本成本，公司就獲得了超額收益，這將提高公司價(jià)值。

公司融資時(shí)，往往不會(huì)只從一種融資渠道獲取資金。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，資金需求金額巨大，且開發(fā)周期中的不同階段有不同的融資條件和資金需求，所以房地產(chǎn)企業(yè)融資更是體現(xiàn)出多種融資方式并存的特點(diǎn)。由于各種資金來(lái)源的成本不同，所以公司整體的最低資本成本只有從多種資金的有效組合中實(shí)現(xiàn)，E（Ri）此時(shí)所謂資本成本最低，也就是指整體資本成本最低，即加權(quán)平均資本成本最低。

加權(quán)平均資本（WACC）是以各類來(lái)源的資本額占總資本額的比重為權(quán)數(shù)，對(duì)個(gè)別成本進(jìn)行加權(quán)平均而得到的，其計(jì)算公式為WACC = K w=∑ni=1WiKi。假如企業(yè)資本來(lái)源有N種：銀行長(zhǎng)期貸款、債券、普通股等等，第i種資本來(lái)源所占總資本額的比重為Wi，，該種資本的個(gè)別資本成本為Ki，每種資本來(lái)源的權(quán)重乘以其個(gè)別資本成本，再加權(quán)平均，就得到加權(quán)平均資本成本。其中，Wi，的計(jì)算應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基礎(chǔ)，即以各類資本當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)值占全部資本的市場(chǎng)價(jià)值比重計(jì)算得到各類資本的權(quán)重。長(zhǎng)期借款成本和債券的利息是稅前列支的，能夠降低企業(yè)的應(yīng)稅收入，帶來(lái)節(jié)稅利益，因此需要從利息支出中扣除節(jié)稅收入；債券的籌資費(fèi)用較高，還應(yīng)從發(fā)行收入Pd中扣除發(fā)行費(fèi)用Pd* fd；而長(zhǎng)期借款的籌資費(fèi)用很低，通?？梢院雎圆挥?jì)。因此債券的個(gè)別資本成本為Kd=I（1-T）/Pd（1-fd），長(zhǎng)期借款的個(gè)別資本成本為KL=rL（1-T），T是公司的所得稅稅率。普通股的個(gè)別資本成本為權(quán)益資本成本E（Ri），可用資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算，

其中，Rf 為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率，βi 為該股票的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，E（RM）為市場(chǎng)平均期望收益率。簡(jiǎn)便的E（Ri），可以取資本市場(chǎng)同行業(yè)的平均分紅派息率。

這樣，企業(yè)可通過(guò)計(jì)算不同籌資方案的各自加權(quán)平均資本成本，在其他條件相當(dāng)?shù)那疤嵯?，選擇最低加權(quán)平均資本成本的籌資方案。

（二）最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)原則

保持合理的負(fù)債水平，既可以充分利用債務(wù)利息的稅收屏蔽作用節(jié)約利息支出，從而降低資本成本；又能充分利用債務(wù)的杠桿作用增加股東收益。但是，負(fù)債也是雙刃劍，負(fù)債加大了公司的成本和財(cái)務(wù)危機(jī)成本，負(fù)債產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿，財(cái)務(wù)杠桿一方面可能使股東獲得財(cái)務(wù)杠桿利益，但也使用股東面臨更大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和宏觀調(diào)控比較敏感，一旦宏觀調(diào)控導(dǎo)致市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期，將對(duì)房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生很大影響，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)收入下降，如果負(fù)債過(guò)高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)將導(dǎo)致每股收益大幅下降。

因此，公司在進(jìn)行融資決策時(shí)，不僅要考慮各種資金來(lái)源的資本成本，而且還要考慮如何選擇最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，確定適當(dāng)?shù)呢?fù)債資本和權(quán)益資本的比例。資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化是房地產(chǎn)企業(yè)融資的目標(biāo)。負(fù)債的多少要與自有資本和償債能力的要求相適應(yīng)，既要防止負(fù)債過(guò)多，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，償債能力過(guò)低，又要有效地利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)，提高自有資本的收益水平。房地產(chǎn)企業(yè)融資時(shí)，應(yīng)合理運(yùn)用不同的融資方式，組合各種融資方式，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。

（三）保證合理資金需要，控制風(fēng)險(xiǎn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)周期大概可分為前期階段、建設(shè)階段、租售階段，不同階段的資金需求具有不同特點(diǎn)。

前期階段的主要活動(dòng)是項(xiàng)目可行性研究、獲取土地使用權(quán)、項(xiàng)目報(bào)建審批、土地三通一平、工程招投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)等等，這一階段的資金支出主要為土地費(fèi)用和設(shè)計(jì)費(fèi)，約占項(xiàng)目整體支出的40%，在“四證”齊全之前，難以通過(guò)抵押貸款獲得銀行信貸資金，容易陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。這一階段資金籌集方式可考慮自有資金、關(guān)聯(lián)企業(yè)拆借、夾層貸款等等，同時(shí)應(yīng)加快項(xiàng)目報(bào)建審批進(jìn)度，控制規(guī)劃修改次數(shù)和時(shí)間，以壓縮資金沉淀時(shí)間，盡快實(shí)現(xiàn)爭(zhēng)取開發(fā)貸款的條件。