消防竣工驗(yàn)收監(jiān)理總結(jié)精選(九篇)

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第1篇：消防竣工驗(yàn)收監(jiān)理總結(jié)范文

關(guān)鍵詞:電氣工程；施工監(jiān)理；施工質(zhì)量；階段

中圖分類號(hào)： U415.1文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

建筑電氣工程是建筑工程施工的重要組成和輔助部分,其投資在整個(gè)建筑工程施工中所占的比重逐漸增大。電氣工程與其他相關(guān)專業(yè)的配合比較多，其施工質(zhì)量的好壞，直接關(guān)系到建筑工程功能的正常使用和用戶的生命財(cái)產(chǎn)安全。因此，作為工程項(xiàng)目監(jiān)理重要環(huán)節(jié)之一的建筑電氣工程的施工監(jiān)理，必須予以重視。特別是近年來(lái)，建筑日趨現(xiàn)代化，使得建筑電氣安裝工程的施工復(fù)雜程度越來(lái)越大，在很大程度上對(duì)電氣工程的監(jiān)理工作提出了新的要求，必須從工程的各個(gè)方面、各個(gè)階段不斷提高電氣工程的施工監(jiān)理，以實(shí)現(xiàn)促進(jìn)建筑工程的整體的質(zhì)量的目的。

1 建筑電氣工程監(jiān)理的原則

建筑電氣監(jiān)理要實(shí)現(xiàn)對(duì)電氣系統(tǒng)質(zhì)量、工期、投資三大目標(biāo)的控制，必須以相關(guān)總體原則為指導(dǎo)，以指引建筑電氣監(jiān)理的發(fā)展方向和控制目標(biāo)，主要包括以下幾個(gè)方面。

第一，要對(duì)各分項(xiàng)電氣工程進(jìn)行分析處理，明確在實(shí)際操作中各個(gè)電氣分項(xiàng)工程的控制側(cè)重點(diǎn)在哪里。

第二，明確建筑電氣工程進(jìn)度控制的基本點(diǎn)是在于建筑工程本身的進(jìn)度控制，同時(shí)要注意與其他部門的相互協(xié)調(diào)配合。

第三，因?yàn)殡姎庠O(shè)備、材料質(zhì)量、人員素質(zhì)和責(zé)任感等方面的因素，造成施工階段的質(zhì)量控制是一個(gè)波動(dòng)的過(guò)程。所以，在監(jiān)理過(guò)程中要注意施工單位及技術(shù)負(fù)責(zé)人、設(shè)備及材料在實(shí)際操作過(guò)程可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，并及時(shí)處理解決。

第四，施工階段，為確保電氣設(shè)備、器具的安裝質(zhì)量，應(yīng)實(shí)施跟蹤監(jiān)理。施工后期，除了要監(jiān)理好高、低壓配電裝置等電氣設(shè)備的試驗(yàn)、調(diào)整，也要注意與專業(yè)施工單位、總包單位做好智能建筑弱電系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及滅火系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、通訊綜合布線系統(tǒng)的調(diào)試驗(yàn)收監(jiān)理工作，并做好相應(yīng)的記錄，檢查結(jié)論是否與設(shè)計(jì)、規(guī)范要求相符，能否滿足工程電氣系統(tǒng)安穩(wěn)、可靠運(yùn)行。

第五，建筑電氣施工監(jiān)理過(guò)程中，除了做好本專業(yè)監(jiān)理工作外，為了確保供用設(shè)備安全及作業(yè)人員的人身安全，還要對(duì)電氣施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)安全工作進(jìn)行監(jiān)督與管理。

2 各個(gè)階段的建筑電氣工程安裝施工監(jiān)理要點(diǎn)

2.1 設(shè)計(jì)階段

目前設(shè)計(jì)階段的監(jiān)理是監(jiān)理企業(yè)拓展的一個(gè)方向。在應(yīng)業(yè)主委托后，監(jiān)理工程師在已充分了解業(yè)主的建設(shè)意圖，并弄清業(yè)主對(duì)供配電、照明、消防、通信及視頻等系統(tǒng)要求及其使用特點(diǎn)的情況下，盡快且詳細(xì)編寫出符合要求的設(shè)計(jì)方案，應(yīng)嚴(yán)格審查設(shè)計(jì)圖紙，特別是與土建、水暖等相關(guān)專業(yè)的配合情況，保證設(shè)計(jì)圖紙的可操作性。在編寫設(shè)計(jì)要求文件時(shí)，監(jiān)理工程師應(yīng)對(duì)供電系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方案，采用密集式母線供電還是采用電纜供電，選用何種變壓器，什么開(kāi)關(guān)采用進(jìn)口的，什么開(kāi)關(guān)采用國(guó)產(chǎn)的等問(wèn)題請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位提出多種方案，通過(guò)多種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較分析，經(jīng)業(yè)主同意，才確定最后的優(yōu)化方案。

2.2 施工準(zhǔn)備階段

建筑電氣工程項(xiàng)目施工前的準(zhǔn)備工作是不可或缺的，其中，電氣施工圖的審閱是最主要的準(zhǔn)備工作，監(jiān)理人員對(duì)圖紙的有效消化，是對(duì)高層建筑工程電氣施工質(zhì)量實(shí)施全方位監(jiān)控的前提，這樣才能掌控高層建筑工程電氣施工過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，并予以糾正，以防止質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。由于建筑電氣系統(tǒng)技術(shù)新穎、設(shè)備先進(jìn)、管線復(fù)雜，因此，作為監(jiān)理人員在施工前必須仔細(xì)地審校施工圖，要著重梳理每一份電氣設(shè)計(jì)修改通知單，并將所有變動(dòng)描繪到電氣施工藍(lán)圖上，為實(shí)時(shí)監(jiān)控施工質(zhì)量，全面保證電氣系統(tǒng)穩(wěn)定打下基礎(chǔ)。

2.3 施工階段

建筑電氣施工必須在遵循相關(guān)電氣施工規(guī)范及建設(shè)法規(guī)的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格按照已審閱的電氣施工圖紙及相關(guān)技術(shù)文件加以實(shí)施，不允許在未經(jīng)許可的情況下擅自變更電氣施工設(shè)計(jì)。編制具有可操作性的滿足規(guī)范要求、符合工藝標(biāo)準(zhǔn)的電氣監(jiān)理實(shí)施細(xì)則。每道工序驗(yàn)收合格之后，才能進(jìn)行下道工序的施工，電氣監(jiān)理人員要詳細(xì)的記錄監(jiān)理日志。施工階段材料質(zhì)量必須嚴(yán)格把關(guān)，每種電氣施工材料要有出廠合格證、檢測(cè)報(bào)告、復(fù)測(cè)報(bào)告等完整資料，并經(jīng)過(guò)試驗(yàn)檢查驗(yàn)收合格后才能進(jìn)場(chǎng)使用。其次，要嚴(yán)格控制分部工程、重點(diǎn)工序、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、細(xì)節(jié)部分的施工質(zhì)量。

(1)基礎(chǔ)施工階段

在電氣基礎(chǔ)工程施工階段，為了避免防水層造成墻體滲漏、遺漏開(kāi)鑿破壞結(jié)構(gòu)等問(wèn)題的發(fā)生，電氣施工應(yīng)配合土建做好止水擋板及進(jìn)戶電纜穿墻管的預(yù)埋、預(yù)留工作；對(duì)配電柜基礎(chǔ)型鋼、吊桿基礎(chǔ)螺栓、鐵件、吊卡、木磚等需預(yù)埋的部件，也要配合土建提前做好準(zhǔn)備工作，不得有任何遺漏。另外，應(yīng)做好防雷裝置引下線、接地裝置引出線等工作。電氣施工中要著重防止以下問(wèn)題的產(chǎn)生：均壓環(huán)、引下線、避雷帶搭接處有焊瘤、咬肉、夾渣等；不敲掉焊渣、避雷帶焊接處不刷防銹漆；本用圓鋼作搭接鋼筋的用螺紋鋼代替；主鋼筋作防雷引線直接用對(duì)頭焊接等。監(jiān)理人員應(yīng)嚴(yán)格按圖及有關(guān)規(guī)范做好復(fù)核、檢查工作。隱蔽工程必須經(jīng)檢查驗(yàn)收合格，并由監(jiān)理等各方簽字，才能進(jìn)行下一道施工工序。

(2)主體施工階段

主體施工階段，重點(diǎn)質(zhì)量監(jiān)控工程的劃分是首要工作。建筑電氣工程中，配電裝置、配電箱、電力電纜的協(xié)調(diào)交接工作是重點(diǎn)，要做好事前質(zhì)量監(jiān)控。另外，以重點(diǎn)工程質(zhì)量控制為基礎(chǔ)，通過(guò)以點(diǎn)帶面來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)電氣工程施工質(zhì)量的監(jiān)控。其中，電氣施工緊密配合土建，根據(jù)土建混凝土澆注流水作業(yè)順序及施工進(jìn)度安排，逐層逐段做好電管鋪設(shè)工作，是整個(gè)電氣施工的關(guān)鍵，在此作重點(diǎn)論述?；炷翝沧r(shí)，要求施工員做好看護(hù)工作，監(jiān)理人員應(yīng)進(jìn)行旁站、巡視，防止配管和開(kāi)關(guān)造成破壞。并做好配管、配線的預(yù)留、預(yù)埋工作，要避免以下問(wèn)題的產(chǎn)生：

①厚壁管由薄壁管代替，鍍鋅管由黑鐵管代替，金屬管由PVC管代替；

②穿線管彎曲的半徑太小，并出現(xiàn)彎皺、彎癟、死彎等現(xiàn)象，且管子轉(zhuǎn)彎不按規(guī)定設(shè)過(guò)渡盒；

③薄壁管和鍍鋅管由焊接代替絲接，金屬管口直接對(duì)口焊接，沒(méi)有處理毛刺，通過(guò)中間接線盒時(shí)或絲扣連接處的跨接鋼筋焊接長(zhǎng)度不夠，甚至不焊；

④鋼管接地不牢甚至不接地；

⑤管子埋墻、埋地深度不夠，現(xiàn)澆板內(nèi)敷管集中成排成捆，預(yù)制板上敷管交叉太多，管子通過(guò)結(jié)構(gòu)沉降縫及伸縮縫不設(shè)過(guò)路箱；

⑥明暗管進(jìn)盒進(jìn)箱擠成一捆，不順直，露頭長(zhǎng)度不合適，PVC管無(wú)鎖緊“納子”，鋼管不套絲；

⑦建筑電氣工程使用的電纜多數(shù)為橋架、沿豎井及溝道鋪設(shè)，電纜集中，數(shù)量較多，規(guī)格不等，為了防止由于電纜過(guò)熱，而產(chǎn)生危險(xiǎn)現(xiàn)象，需要對(duì)電纜的選型進(jìn)行嚴(yán)格的審查。根據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，非消防負(fù)荷優(yōu)先使用YJV或者BV型電纜，消防負(fù)荷優(yōu)先使用ZRYJV(NHYJV)或者ZRBV(NHBV)型電纜；礦物絕緣防火電纜(如BTTQ、BTTZ)、無(wú)鹵低煙阻燃電纜(如WDZR-YJV)及聚乙烯絕緣(如BYJ)等新型電纜僅規(guī)范要求時(shí)選用(如人員密集的公共場(chǎng)所明敷時(shí)等)。另外，對(duì)智能建筑宜采用YVVP、RVVP等型號(hào)屏蔽電纜。

⑧注意等電位聯(lián)結(jié)的安裝，要求電力和信號(hào)電纜的金屬護(hù)套或保護(hù)罩，應(yīng)進(jìn)行等電位聯(lián)結(jié)；采用屏蔽信號(hào)電纜時(shí)，宜采取輔助等電位導(dǎo)體來(lái)加強(qiáng)外屏蔽，如采用旁路的等電位聯(lián)結(jié)導(dǎo)體；使用公用屏蔽信號(hào)或數(shù)據(jù)電纜時(shí)，采用旁路等電位的導(dǎo)體應(yīng)是最小截面積為16mm2的銅質(zhì)材料或具有相同電導(dǎo)體的其他導(dǎo)體；等電位聯(lián)結(jié)的阻抗應(yīng)盡可能小，因而應(yīng)使聯(lián)結(jié)盡量短，或采用感應(yīng)電抗和阻抗較低的截面形狀；對(duì)于含有大量信息設(shè)備的建筑物，接地母排用于等電位系統(tǒng)時(shí)應(yīng)做成環(huán)狀；不同的等電位系統(tǒng)應(yīng)互連，并且至少用導(dǎo)體連接兩處。

2.4 裝飾階段

由于要按水平線及隔墻線確定管路預(yù)埋、各種燈具、開(kāi)關(guān)插座的位置及標(biāo)高，因此，在砌筑隔墻施工前，電氣監(jiān)理人員應(yīng)和施工員、放線員一起核實(shí)水平線及隔墻線。抹灰施工前，電氣施工人員要按設(shè)計(jì)和規(guī)范要求核實(shí)所有電氣工程中的預(yù)留孔洞，符合要求后穩(wěn)定好箱盒，并核實(shí)所有暗配管路，然后掃通管路，穿好帶線，堵好管盒。抹灰施工時(shí)要配合土建做好箱盒收口及配電箱貼門臉工作，重點(diǎn)檢查穿線工序，應(yīng)要求施工人員嚴(yán)格按操作規(guī)程施工，監(jiān)理人員應(yīng)進(jìn)行旁站巡視；線纜的連接質(zhì)量至關(guān)重要，關(guān)系到基本的使用功能以及用電的安全，監(jiān)理工程師應(yīng)按規(guī)范要求進(jìn)行抽查。

2.5 竣工驗(yàn)收階段

電氣設(shè)備的運(yùn)行調(diào)試要按先空載后帶負(fù)荷、先單體后聯(lián)動(dòng)的順序進(jìn)行。并先將可調(diào)元件如熱繼電器調(diào)整至設(shè)計(jì)規(guī)定值，還要按運(yùn)行規(guī)定的時(shí)間持續(xù)調(diào)試運(yùn)行，檢驗(yàn)電氣、機(jī)械設(shè)備的性能穩(wěn)定性，重點(diǎn)檢查吊頂內(nèi)線路及導(dǎo)線穿管的敷設(shè)。對(duì)功能試驗(yàn)項(xiàng)目，如照明、動(dòng)力通電試運(yùn)行、電梯試運(yùn)行、弱電各系統(tǒng)等進(jìn)行監(jiān)督、檢查時(shí)，有必要的話，要請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位參加，監(jiān)理檢驗(yàn)過(guò)程中，若發(fā)現(xiàn)存在不符合相關(guān)要求的地方，應(yīng)向施工單位提出限期整改滿足設(shè)計(jì)及規(guī)范要求。電氣監(jiān)理工程師應(yīng)積極主動(dòng)配合業(yè)主主持的單位電氣工程驗(yàn)收，要如實(shí)回答和解釋驗(yàn)收組提出的電氣工程各類問(wèn)題，并向驗(yàn)收組完整的提供相關(guān)電氣工程資料。無(wú)論單位電氣工程是是否通過(guò)驗(yàn)收，電氣監(jiān)理工程師必須履行職責(zé)，認(rèn)真對(duì)待驗(yàn)收組所提出每一項(xiàng)需要進(jìn)一步整改或完善的有關(guān)電氣專業(yè)問(wèn)題，嚴(yán)格督促和檢查整改工作的實(shí)施，直到滿足整改要求、達(dá)到合格驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為止。監(jiān)理機(jī)構(gòu)在審查合格后，應(yīng)做好審核竣工圖及技術(shù)文件資料的存檔工作，為建筑電氣系統(tǒng)運(yùn)行過(guò)程中的維護(hù)和維修提供參考。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，建筑電氣工程與其他專業(yè)工程的配合較多、技術(shù)含量較高，因此，要做好其監(jiān)理工作有一定難度。這要求監(jiān)理工程師及監(jiān)理人員不僅要熟悉設(shè)計(jì)圖紙，還有熟悉相關(guān)的施工和驗(yàn)收規(guī)程、規(guī)范，統(tǒng)籌兼顧，掌握現(xiàn)場(chǎng)施工管理知識(shí)和協(xié)調(diào)工作。同時(shí)，為了提高電氣工程的質(zhì)量，還有提高施工技術(shù)及施工人員的素質(zhì)，只有這樣才能使電氣工程質(zhì)量得到保證，保證整個(gè)建筑工程的使用功能和使用安全。

參考文獻(xiàn)

第2篇：消防竣工驗(yàn)收監(jiān)理總結(jié)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目；問(wèn)題；思考

近年來(lái)，柳州市房地產(chǎn)業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)的投訴量也與日俱增。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年，市住建委通過(guò)書面、口頭、電話等各種方式接到的房地產(chǎn)投訴問(wèn)題295件，其中，房屋質(zhì)量問(wèn)題占比最大，總計(jì)177件，占投訴總數(shù)的60%。通過(guò)對(duì)這些投訴問(wèn)題的處理，我們深深認(rèn)識(shí)到妥善處理和解決好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量投訴問(wèn)題，考驗(yàn)著我們的工作職責(zé)和執(zhí)政管理能力。本文試就這方面問(wèn)題提出一些處理意見(jiàn)和建議，以期達(dá)到拋磚引玉之目的。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的重要性和必要性

1、貫徹科學(xué)發(fā)展觀、提高執(zhí)政管理能力的需要

近年來(lái)，在國(guó)家大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的大環(huán)境下，自治區(qū)、市政府不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的扶持力度，柳州市房地產(chǎn)業(yè)平均每年以20%以上速度增長(zhǎng)?！笆晃濉逼陂g，全市房地產(chǎn)投資達(dá)496.28億，是“十五”期間的五倍；全市商品房屋銷售面積1247.03萬(wàn)平方米，是“十五”期間的179.79%。進(jìn)入“十二五”以來(lái)，雖然國(guó)家不斷加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，柳州市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭業(yè)始終呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2012年1～6月柳州市完成房地產(chǎn)投資99.88億元，同比增長(zhǎng)15.51%。由于柳州市城市建設(shè)的快速發(fā)展，大量商品房竣工投入使用。由于開(kāi)發(fā)規(guī)模急劇擴(kuò)大，大量企業(yè)迅猛增加，難免企業(yè)良莠不齊，很容易導(dǎo)致房屋質(zhì)量問(wèn)題不斷出現(xiàn)。因此，如何加強(qiáng)對(duì)這些企業(yè)行為和市場(chǎng)行為的管理，盡量減少和杜絕質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生，是我們貫徹科學(xué)發(fā)展觀，提高政府部門的執(zhí)政管理能力的現(xiàn)實(shí)需要。

2、關(guān)注民生、服務(wù)民生的應(yīng)盡職責(zé)

房屋建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到廣大業(yè)主的日常生活和生命、財(cái)產(chǎn)安全。很多普通家庭耗費(fèi)全部積蓄后，才可以購(gòu)買到一套住宅。如果所居住的房屋存在這種那種的質(zhì)量問(wèn)題，居者不但難以安居，更加難以樂(lè)業(yè)。百姓的事情無(wú)小事，我們必須樹(shù)立全心全意為人民服務(wù)的宗旨，在出臺(tái)各項(xiàng)管理制度、處理質(zhì)量投訴問(wèn)題時(shí)，更多的要考慮百姓的切身利益，在開(kāi)展監(jiān)管工作時(shí)，全面落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理措施，努力提高項(xiàng)目工程質(zhì)量，確保百姓能夠買好房，住好房，努力構(gòu)建和諧社會(huì)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴的主要內(nèi)容

在市住建委處理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴案件中， 因房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)業(yè)主投訴的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不在少數(shù)。這些被投訴的項(xiàng)目中，有交付使用滿5年以上的，也有剛剛交付使用的。業(yè)主投訴內(nèi)容大致可分為幾類：

一是主體工程質(zhì)量問(wèn)題。這類問(wèn)題很少但極其嚴(yán)重，存在嚴(yán)重的安全隱患。如柳石路某項(xiàng)目3棟樓均出現(xiàn)框架柱質(zhì)量問(wèn)題。

二是配套工程質(zhì)量問(wèn)題。這類問(wèn)題發(fā)生所在的部位一般在電氣、管線、電梯、裝飾裝修工程等。主要有：變電器損壞；飾面板安裝不牢固；管道線路設(shè)計(jì)不合理等。又如：桂中大道某項(xiàng)目的變電器損壞導(dǎo)致小區(qū)多次停電、錦繡路某項(xiàng)目的排污管道頻繁堵塞。

三是影響房屋使用功能的質(zhì)量問(wèn)題。主要有：屋頂漏雨、外墻滲水、房屋使用功能設(shè)計(jì)不合理等。如：磨灘路某項(xiàng)目15棟樓房每一棟都出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，光明路某項(xiàng)目一些單元房屋的廁所窗口直接面對(duì)另一單元房屋的客廳。

四是影響房屋美觀的質(zhì)量問(wèn)題。主要有：一般裂縫、面層空鼓、抹灰層脫落、裝飾粗糙等。如：桂柳路某項(xiàng)目的不少房屋自交房時(shí)就有裂縫，墻面抹灰用手指輕摳，都會(huì)掉粉。

五是環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題。如城站路某項(xiàng)目變電器噪音污染。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題的原因

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)較為漫長(zhǎng)的過(guò)程，在整個(gè)開(kāi)發(fā)期間，都存在可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的因素。究其原因，主要有以下幾方面：

1、土地招拍掛階段管理松散

一直以來(lái)，柳州市在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地招拍掛時(shí)，基本上是價(jià)高者得，至于拍地單位是否是房開(kāi)企業(yè)、資質(zhì)是否達(dá)到開(kāi)發(fā)規(guī)模的要求，都沒(méi)有限制。一些單位拿到地后，才匆忙組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。不少企業(yè)為了符合資質(zhì)審查的人員條件，經(jīng)常是在組建公司時(shí)才臨時(shí)招聘工作人員，或者通過(guò)人員掛靠湊數(shù)，公司管理松散。由于項(xiàng)目管理不到位，給質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生埋下隱患。另外，一些企業(yè)資質(zhì)不高，卻開(kāi)發(fā)超越其資質(zhì)等級(jí)的項(xiàng)目，這種情況更容易導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。

2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中設(shè)計(jì)規(guī)劃條件、前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目的產(chǎn)品市場(chǎng)定位，是方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。一些企業(yè)調(diào)查不夠充分，產(chǎn)品定位不夠準(zhǔn)確，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)不高，設(shè)計(jì)時(shí)考慮的人性化不夠，由此引發(fā)為被業(yè)主投訴的質(zhì)量問(wèn)題。

3、項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管不到位

一是工程建設(shè)市場(chǎng)行為混亂。目前，柳州市共有各類建筑施工企業(yè)144家，加上各種外來(lái)企業(yè)，數(shù)量就更多。由于產(chǎn)業(yè)集中度低，使得柳州市建筑企業(yè)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，非常容易導(dǎo)致承包市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，各種掛靠、隨意壓低中標(biāo)價(jià)及暗箱操作時(shí)有發(fā)生。企業(yè)中標(biāo)后，與建設(shè)單位簽訂“陰陽(yáng)合同”，通過(guò)這種方式向建設(shè)單位讓利，也成為行業(yè)的慣例。一些工程由于層層轉(zhuǎn)包，工程造價(jià)不斷被壓低。施工單位為了保證自己的利潤(rùn)，只有偷工減料，不斷降低工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

二是項(xiàng)目各方主體行為不規(guī)范。主要表現(xiàn)是：建設(shè)單位違反合同約定，拖欠工程費(fèi)用、對(duì)分項(xiàng)工程隨意進(jìn)行分包、為了盡快完工，人為縮短工期、擅自修改設(shè)計(jì)文件；施工單位為偷工減料，以次充好，在建筑工程施工過(guò)程中管理松懈，管理紊亂；監(jiān)理單位沒(méi)有依法履行監(jiān)理職責(zé)，未嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)監(jiān)督制度和規(guī)定。

三是配套建設(shè)監(jiān)管有缺失。自2004年國(guó)務(wù)院取消綜合驗(yàn)收制度后，柳州市消防、規(guī)劃、人防、環(huán)保等法定的單項(xiàng)工程驗(yàn)收繼續(xù)開(kāi)展；市質(zhì)監(jiān)處主要負(fù)責(zé)對(duì)主體工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，項(xiàng)目紅線內(nèi)的配套管線、設(shè)施設(shè)備、小區(qū)道路、綠化等配套工程，則沒(méi)有單位實(shí)施監(jiān)督。在市住建委處理的投訴問(wèn)題中，有相當(dāng)多的問(wèn)題就是由于配套建設(shè)不完善所引起的。

四是新技術(shù)、新材料在應(yīng)用時(shí)，一些質(zhì)量問(wèn)題沒(méi)有及時(shí)控制。如：由于生產(chǎn)技術(shù)要求較高，一些生產(chǎn)質(zhì)量不過(guò)關(guān)的空心磚大量投入使用后，容易導(dǎo)致房屋墻壁漏水、滲水和出現(xiàn)裂縫等質(zhì)量問(wèn)題。又如：由于新能源、節(jié)能產(chǎn)品不能正確使用，所產(chǎn)生的一些質(zhì)量隱患問(wèn)題讓不少建設(shè)單位存在畏難情緒，影響工程質(zhì)量。

四、加強(qiáng)柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的對(duì)策與建議

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的監(jiān)管和引導(dǎo)

一是加大對(duì)建設(shè)單位開(kāi)發(fā)行為的監(jiān)管力度。防止質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生，首先要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位的管理。建設(shè)單位在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，自始至終占據(jù)主導(dǎo)地位，其作為項(xiàng)目實(shí)施管理的總牽頭單位，要根據(jù)事前確定的設(shè)計(jì)、施工方案，組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位加強(qiáng)安全質(zhì)量管理，確保工程安全質(zhì)量。

二是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參加土地招拍掛的管理，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)。目前，柳州市正在推進(jìn)經(jīng)濟(jì)升級(jí)和城市轉(zhuǎn)型，將由傳統(tǒng)生產(chǎn)型城市向現(xiàn)代宜居城市轉(zhuǎn)型。要將過(guò)去那種只重視招商引資的粗放型的管理模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐哉猩桃Y和加強(qiáng)行業(yè)管理相結(jié)合的工作模式。在招商引資時(shí)，應(yīng)選擇那些高素質(zhì)、有實(shí)力、有誠(chéng)信的投資者參與柳州市的城市建設(shè)，城市轉(zhuǎn)型才能更有質(zhì)量保障。因此，凡參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地招拍掛的企業(yè)，要求其必須具備與開(kāi)發(fā)規(guī)模相適應(yīng)的開(kāi)發(fā)資質(zhì)，否則不予參與競(jìng)拍；凡不具備開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，如投資公司、財(cái)團(tuán)等，必須與相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的企業(yè)組成共同體，以開(kāi)發(fā)企業(yè)的名義參與競(jìng)拍。在提高土地招拍掛門檻的同時(shí)，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)做優(yōu)，引導(dǎo)企業(yè)樹(shù)立品牌形象，開(kāi)展誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。

三是改變招商引資管理機(jī)制。目前，柳州市為了解決外來(lái)企業(yè)投資落地問(wèn)題，都要求企業(yè)在本市成立獨(dú)立的公司法人。一些外來(lái)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，不能使用原公司的資質(zhì)等級(jí)，必須重新成立新公司，導(dǎo)致超資質(zhì)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。一些本地公司為了迎合各城區(qū)政府完成投資任務(wù)的需要，也在項(xiàng)目所在城區(qū)設(shè)立新公司，企業(yè)設(shè)立多個(gè)子公司，經(jīng)營(yíng)過(guò)于分散，難以形成品牌效應(yīng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的品質(zhì)也難以保證。

2、加強(qiáng)對(duì)勘察設(shè)計(jì)的引導(dǎo)

一是通過(guò)投訴案例改進(jìn)設(shè)計(jì)。根據(jù)歷年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)投訴案例中所涉及到的設(shè)計(jì)方面的各種問(wèn)題，由市住建委牽頭規(guī)劃、園林、消防、人防等各有關(guān)部門，有針對(duì)性地提出完善和改進(jìn)設(shè)計(jì)的措施，要求設(shè)計(jì)單位應(yīng)用到設(shè)計(jì)工作中，避免設(shè)計(jì)不合理的問(wèn)題重復(fù)出現(xiàn)。

二是引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展前期介入。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主（使用人）及物業(yè)服務(wù)的角度，向建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位提出合理化建議，使開(kāi)發(fā)出的物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)服務(wù)的需要，從而避免質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。如：柳州市華林君邸小區(qū)就是前期介入較為成功的例子。

3、加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程的監(jiān)管

一是規(guī)范建筑市場(chǎng)行為。針對(duì)建筑市場(chǎng)一些多年未能解決的頑癥如：違法轉(zhuǎn)包、分包、掛靠等行為，借鑒先進(jìn)城市的管理方法，不斷制定和完善柳州市建筑市場(chǎng)管理制度，規(guī)范建筑市場(chǎng)行為，在市場(chǎng)管理的環(huán)節(jié)上最大限度地避免質(zhì)量問(wèn)題發(fā)生。

二是完善質(zhì)量監(jiān)管制度。首先要建立綜合驗(yàn)收監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)配套工程的監(jiān)管。雖然國(guó)務(wù)院在行政審批制度改革中取消了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收制度，但值得注意的是，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第18條關(guān)于進(jìn)行綜合驗(yàn)收的規(guī)定，多年來(lái)并未被取消或修改。因此，我們認(rèn)為，審批制度的改革應(yīng)該只是改變綜合驗(yàn)收的監(jiān)管方式，而不是全盤取消綜合驗(yàn)收。事實(shí)上，全國(guó)多個(gè)城市一直沒(méi)有中斷開(kāi)展綜合驗(yàn)收監(jiān)管工作。鄭州市、無(wú)錫市要求電力、自來(lái)水、熱力、燃?xì)?、郵政、通信、有線電視等配套基礎(chǔ)設(shè)施工程的專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照合同約定，積極配合開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，驗(yàn)收合格后向開(kāi)發(fā)企業(yè)出具相關(guān)證明文件。這一做法值得我們借鑒。其次要改變?cè)瓉?lái)竣工驗(yàn)收在前，規(guī)劃核實(shí)在后的管理方式，嚴(yán)格規(guī)劃核實(shí)。房屋建筑工程項(xiàng)目必須先經(jīng)規(guī)劃部門規(guī)劃核實(shí)認(rèn)可后才可以組織竣工驗(yàn)收，確保規(guī)劃條件全部落實(shí)，如：落實(shí)社區(qū)用房、活動(dòng)中心、幼兒園等公建配套設(shè)施建設(shè)，落實(shí)綠化、道路建設(shè)指標(biāo)，防止出現(xiàn)違章建筑。第三要建立商品房交付使用合格審查制度。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。因此，商品房經(jīng)核查符合交付使用條件的，由建設(shè)行政主管部門出具通過(guò)交付使用竣工驗(yàn)收的通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得交付使用竣工驗(yàn)收通知后方可將商品房交付使用。

三是積極研究新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，及時(shí)解決實(shí)踐中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。我們應(yīng)該以科學(xué)發(fā)展觀的態(tài)度貫徹國(guó)家節(jié)能減排各項(xiàng)政策，不能一味盲目地應(yīng)用新技術(shù)、新材料，應(yīng)該切實(shí)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的科技含量。針對(duì)新技術(shù)、新材料在應(yīng)用過(guò)程中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)展研究，采取有效措施避免質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)。

4、加強(qiáng)對(duì)交付使用環(huán)節(jié)的監(jiān)管

一是要適時(shí)推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本）。住建部于2000年《商品房買賣合同》（示范文本）多年來(lái)一直沒(méi)有更新，已經(jīng)不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展要求。我市一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所簽訂的合同內(nèi)容五花八門，一些格式合同內(nèi)容明顯侵犯購(gòu)房人合法權(quán)益。為了切實(shí)保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)利，有必要盡快推出柳州市《商品房買賣合同》（示范文本），結(jié)合實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)住建部示范文本進(jìn)行完善，通過(guò)完善合同條款，有效解決在交付使用環(huán)節(jié)容易出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題的法律糾紛。

二是嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度。嚴(yán)格執(zhí)行住建部《關(guān)于印發(fā)〈物業(yè)承接查驗(yàn)辦法〉的通知》（建房[2010]165號(hào)），建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案，并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作后，才可以向購(gòu)房人辦理物業(yè)交付使用手續(xù)，防止不合格或者半成品的房屋交付給業(yè)主。目前，全國(guó)多個(gè)城市，廣西區(qū)內(nèi)桂林市、貴港市的物業(yè)承接查驗(yàn)工作開(kāi)展得較好，一些城市在開(kāi)展承接查驗(yàn)管理時(shí)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未取得主管部門對(duì)承接查驗(yàn)的確認(rèn)意見(jiàn)的，不得辦理房產(chǎn)證。由于工作及時(shí)到位，房屋質(zhì)量投訴糾紛明顯減少。

5、建立權(quán)威有效的柳州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量投訴問(wèn)題的管理協(xié)調(diào)機(jī)制

一是建立由各有關(guān)主管部門聯(lián)合監(jiān)管的工作機(jī)制。

目前，較為有效的工作機(jī)制是建立企業(yè)誠(chéng)信檔案信息系統(tǒng)。成都市通過(guò)建立信息平臺(tái)，一方面，宣傳誠(chéng)信企業(yè)，引導(dǎo)行業(yè)的健康發(fā)展方向；另一方面，被記錄了污點(diǎn)且尚未改正的企業(yè)，在今后的土地招拍掛、銀行貸款、工商年檢等各種經(jīng)營(yíng)行為將受到限制。同時(shí)，購(gòu)房人可以隨時(shí)了解企業(yè)的誠(chéng)信狀況，污點(diǎn)企業(yè)在商品房銷售時(shí)也將大受影響。通過(guò)誠(chéng)信系統(tǒng)這個(gè)工作平臺(tái)的建立，政府各有關(guān)部門形成了齊抓共管的監(jiān)管合力，切實(shí)加強(qiáng)了企業(yè)的行業(yè)自律行為，較好地規(guī)范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)秩序。

二是建立建設(shè)工程質(zhì)量保證金監(jiān)管制度。