房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

劉丹

（ 西南民族大學 四川省成都市 610041 ）

 

摘要：隨著我國經(jīng)濟的不斷增長和房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個節(jié)約成本的重要領域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過對該類企業(yè)各個主要的環(huán)節(jié)進行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應用

 

一、             房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

（一）稅收籌劃對企業(yè)的財務管理有極大的促進作用

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開對現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時對于相對收益與絕對收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進行改善,對企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。

（二）納稅人對稅收進行籌劃有利于提高納稅的意識

稅收籌劃是少繳費、緩繳費,并不會違反國家的法律。它是依法根據(jù)國家出臺的相關優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達到稅收零風險,保證自己經(jīng)濟和名譽方面的健全。

（三）稅收籌劃能夠促進房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展

運用稅收籌劃,能夠正確的引導房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵政策對資金進行合理的運用,對企業(yè)的產(chǎn)品結構進行重新組合來減少賦稅,這樣對資源適當配置與資本流動都有極大的促進作用。

二、           房地產(chǎn)企業(yè)各個環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應用

（一）  準備環(huán)節(jié)籌資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求量較大，如何籌措資金，對公司的經(jīng)營發(fā)展起著至關重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔的稅負是不同的。

（二）  建設環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較?。黄浯?，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其收入只是勞務報酬，屬于營業(yè)稅的征收范圍，其中并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權的行為，對于投資行為本身是不用繳納營業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負獲得利益。

（三）  銷售環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設維護稅及教育費附加等，而房屋的銷售價格則是各開發(fā)商和購房者最關心的問題，并且直接影響繳納企業(yè)營業(yè)稅和土地增值稅的多少。

1、營業(yè)稅籌劃

案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開發(fā)公司，其對外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價款為300萬元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權轉(zhuǎn)讓，如果此時確認收入，應交營業(yè)稅為15萬元（300）；如果按分期收款確認收入，第一次應交營業(yè)稅為6萬元（300，以后兩次分別交營業(yè)稅4.5萬元（300）。雖然兩種方法確認收入都是交營業(yè)稅15萬元，但采用分次確認收入可以延緩納稅時間。

2、土地增值稅的籌劃

案例2：X房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬元。稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8000萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬元。

如果不分開核算，X公司應繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬元

如果分開核算，應繳納土地增值稅計算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬元，應納土地增值稅合計金額=600+650=1250萬元。

分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，因為普通住宅的增值率超過20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來就是通過適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。

（四）  保有環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營獲得利潤。這兩種方式所涉稅種及稅負各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來了較重的稅負壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為。這種行為將不征收營業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔一定投資風險的基礎上，只需要繳納企業(yè)所得稅。

案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營分得利潤。這兩種投資方式所涉稅種及稅負各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設房產(chǎn)原值為800萬元，實際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬元；用于聯(lián)營，則預期每年的聯(lián)營企業(yè)利潤中甲公司所占份額為400萬元。

①采取出租方式應承擔的稅負

營業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務業(yè)，按租金的5%征稅，應交營業(yè)稅為90萬元：

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負為21.6萬元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)，則城稅稅負為6.3萬元；教育費附加：2.7萬元；印花稅：在訂立合同時必須要繳納印花稅，印花稅稅負為0.18萬元；所得稅：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加可在稅前扣除，租金收入應納所得稅，因此，所得稅稅負為42.53萬元。最終總體稅負為163.31萬元。

②采取聯(lián)營方式應承擔的稅負

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負6.72萬元；土地使用稅：此稅種從量定額計征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負14萬元；所得稅;稅負為100萬元；最終總體稅負為120.72萬元。

由以上計算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營方式所承擔的稅負要少42.59萬元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。

三、小結

現(xiàn)階段伴隨著我國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復雜化的發(fā)展趨勢，這就導致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來越復雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開發(fā)周期較長，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時，使得企業(yè)利益最大化。

 

參考文獻：

[1]《稅法》CPA考試輔導教材.經(jīng)濟科學出版社.2014

[2]蓋地.稅務籌劃.[M].高等教育出版社.2011

[3]王英.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析[J] 財經(jīng)界 2013

第2篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領導面臨的一項艱巨的任務。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務人員進行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進項稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務人員的技能和相關知識以及業(yè)務流程，尤其是企業(yè)的財務會計人員更應該提高自己的業(yè)務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產(chǎn)項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業(yè)應該與稅務機關積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負擔，一方面和國際經(jīng)濟秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進企業(yè)征收，刺激消費，有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效的促進我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財務會計和管理會計一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務合規(guī)性。

第3篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

“營改增”的初衷在于通過減輕賦稅促進經(jīng)濟增長，本質(zhì)上是國家結合新時期的經(jīng)濟發(fā)展形勢對財稅體制進行的再調(diào)整，對增值稅制的完善具有重要的推動意義。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度，及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策，做好企業(yè)的納稅籌劃工作，從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

一、“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響

（一）對企業(yè)開發(fā)成本的影響

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來承建的，在“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%，稅負會發(fā)生明顯的變化。第一，房地產(chǎn)的開發(fā)需要設計到諸多的材料，且各種原材料的品種多、品類繁雜，除了對一些大型的材料，如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進行抵扣外，對于大部分零散的材料，如釘子等，這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店，主要以小規(guī)模納稅人為主，需要按照固定的稅額進行納稅，不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格，就會使得企業(yè)的進項稅額無法進行抵扣，使得施工企業(yè)的納稅負擔加重。第二，施工企業(yè)常常會使用到一些材料，如沙土、混凝土、石頭等等，這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅，施工企業(yè)只能按6%進行抵扣，而部分的銷項稅額就會大于企業(yè)的進項稅額，增加施工企業(yè)的納稅成本。第三，對施工企業(yè)來說，需要大量的人員，在建筑造價成本中人工成本占據(jù)很大的比例，高達30%，但是在增值稅中，人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的，這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本，使得企業(yè)的成本居高不下。

（二）對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設前期階段，會投入大量的資金，而對這些資金的整合與優(yōu)化配置就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此，在“營改增”后，就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票，比如工程施工費，在取得專用發(fā)票后，就能夠進行抵扣，這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗，從而提高資金的使用效率。此外，房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售證之后進行房產(chǎn)銷售，所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計算銷項稅額，企業(yè)預售階段的一段時間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款，但是在當前市場經(jīng)濟與金融市場的發(fā)展下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來說較為緊張，開發(fā)前期額外承擔大額進項稅金成本，就會加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額，從而影響到企業(yè)的發(fā)展。

二、“營改增”后房地產(chǎn)的稅收籌劃策略

（一）結合“營改增”帶來的變化調(diào)整營銷思路

在定價不發(fā)生改變的基礎上，“營改增”可以在一定程度上起到減少成本的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間的擴展具有積極意義。但同時，此項政策也會帶動其他企業(yè)成本的增加?？紤]到上述情況，房地產(chǎn)企業(yè)就要對企業(yè)種類進行合理劃分，并結合競爭對手在“營改增”后出現(xiàn)的變化，有目的的對自身的營銷思路作出調(diào)整，借此機會增強競爭優(yōu)勢、拓展業(yè)務范圍、實現(xiàn)業(yè)務升級，建立不同以往的業(yè)務增長點，比如投資保障住房等。

（二）結合各個經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點，提高稅收籌劃的合理性

在“營改增”之后，經(jīng)營環(huán)節(jié)對企業(yè)稅負的影響更加顯著，所以，要想盡可能的減輕自身負擔，企業(yè)就必須重視結合不同經(jīng)營環(huán)節(jié)的特點，來提高稅收籌劃的合理性。在具體做法上，房地產(chǎn)企業(yè)可參考下述措施：首先，以開出的價格及具備的資格為依據(jù)，借助比較的方式選出最佳供貨方。出于減輕稅負的考慮，企業(yè)在材料采購環(huán)節(jié)應要求供貨方開具增值稅發(fā)票，這樣可以通過抵扣來減少實際需要交納的稅款。如果受到現(xiàn)實條件制約無法抵扣，企業(yè)則可以視情況要求供貨方給予一定的價格優(yōu)待。其次，對稅率差異進行合理利用。稅率差異是法律決定的，也是企業(yè)通過能動性發(fā)揮來減輕稅負這一目的能夠?qū)崿F(xiàn)的前提條件。企業(yè)在經(jīng)營過程中，可以依據(jù)稅率差異，在不違反相關政策及法律規(guī)定的情況下對自身行為進行有意識的調(diào)整，將此種差異合理的利用起來，以達到減稅目的。最后，適當延后納稅時間。此舉同樣是減輕稅負的有效舉措，實踐要求是獲取進項稅發(fā)票的時間應盡早、銷售發(fā)票的開具時間應在不違反規(guī)定的情況下盡可能的延后。只有企業(yè)實現(xiàn)對經(jīng)營環(huán)節(jié)的合理籌劃，才有可能真正達到減輕稅負的目的。

（三）梳理企業(yè)業(yè)務流程，緩解資金壓力

對房地產(chǎn)企業(yè)來說，要盡可能減輕企業(yè)的稅負重擔，減輕“營改增”對企業(yè)帶來的影響，就需要對企業(yè)的業(yè)務流程進行詳細梳理，來緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項目源頭入手，提高對項目的了解程度，分析其中有多少能夠進行抵扣的項目，除了進行這部分的項目抵扣外，還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目，企業(yè)還可以借助于外包的方法，來解決這部分問題。此外，企業(yè)還可以通過加強財務管理，來完善對企業(yè)資金的管理，緩解其資金壓力。

三、結束語

總體來看，“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響既有有利的一面，也有不利的一面。在此項改革措施的覆蓋范圍進一步擴大的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不僅要通過科學的稅收籌劃來規(guī)避其不利影響，還要嘗試利用其積極影響壯大自己。

參考文獻：

第4篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 土地增值稅

一、研究背景

土地增值稅是土地、房地產(chǎn)交易市場特有的一個稅種，其目的是為了合理調(diào)節(jié)土地增值收益，凡是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人都是土地增值稅的納稅義務人。

土地增值稅是近年來國家通過稅收政策進行房地產(chǎn)調(diào)控的主要手段之一，預征率的提高，清算規(guī)程的推行，都推動房地產(chǎn)企業(yè)改善長久以來的財務處理方式。土地增值稅是在存在增值額的前提下才會有應繳稅額產(chǎn)生，而增值額是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目以后的余額。增值額是產(chǎn)生土地增值稅稅額的本質(zhì)所在，土地增值稅籌劃的關鍵就是本著高收益低成本的原則控制增值額，增值額的存在主要稅收籌劃將離不開轉(zhuǎn)讓收入和扣除項目兩大方向。

二、土地增值稅臨界點的籌劃方法

由于土地增值稅普通標準住宅增值率不超過20%免征土地增值稅，加上土地增值稅適用的稅率為分四檔超率累進稅率，臨界點法是土地增值稅稅收籌劃最常見的一種籌劃方法。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額；而扣除項目包括：取得土地使用權所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

計算臨界點的方法實際上就是由于增值額的計算與稅率不同而來的，在房地產(chǎn)企業(yè)賬務處理中，取得土地使用權支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本構成了房地產(chǎn)開發(fā)總成本，一般構建臨界點的方法，都是計算確定相對變量的比例系數(shù)。這里主要就開發(fā)總成本不變的情況下，土地增值稅各個臨界點的計算，如果假設收入不變的計算可以通過同樣的表達式推理得出。

下面根據(jù)土地增值稅的階段稅率進行相關系數(shù)的計算推導：設普通住宅項目銷售總額為S，不含息開發(fā)總成本為V，如果房地產(chǎn)開發(fā)費用中利息費用不單獨計算扣除，則開發(fā)費用為0.1V，其他可以扣除的成本為0.2V，允許扣除的相關稅金為0.055S。

第一階段（免稅）：要使增值率不超過20%，S與V的關系式可以表達為：（1）S1-（1.3V+0.055S1）≦20%×（1.3V+0.055S1），左右等式整理后得出：S1≦1.67024V，那么如果想要享受普通標準住宅的免稅規(guī)定，則需要使售價與單位成本的比值小于1.67024，該系數(shù)成為享受免稅的最高定價系數(shù)。

第二階段（30%稅率）：如果增值率超過20%，那么進入第二階段，而且需要按全部增值額的30%繳納土地增值稅，那么提高售價帶來的收益需要大于由于增值率提高后增加的土地增值稅，否則綜合收益反而下降，還不如降低售價使增值率低于20%，因而需要計算一個最低定價系數(shù)，加上增值額還不能超過扣除項目的50%，否則要進入40%稅率，因而還需要計算一個最高定價系數(shù)。

根據(jù)上述內(nèi)容，構造關系式：（2）S2-S1-0.055×（S2-S1）≧[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S1﹦1.67024V代入上式，左右等式整理后得出：S2≧1.79649V。

（3）S2-（1.3V+0.055S2）≦50%×（1.3V+0.055S2），左右等式整理后得出：S2≦2.12534V。

（2）、（3）兩個等式得出第二階段定價范圍為1.79649V≦S2≦2.12534V在適用30%稅率時，1.79649為最低定價系數(shù)，2.12534為最高定價系數(shù)。

第三階段（40%稅率）：運用的原理與第二階段相同，收益增加額不得低于稅金增加額，構造關系式：（4）S3-S2-0.055×（S3-S2）≧[S3-（1.3V+0.055S3）]×40%-（1.3V+0.055S3）×5%-[S2-（1.3V+0.055S2）]×30%，將S2﹦2.12534V代入上式，左右等式整理后得出：S3≧2.12534V。

石紅紅（2011）的《基于稅收臨界點的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃實證研究》中構建了土地增值稅臨界點籌劃法的定價系數(shù)，認為40%、50%、60%的稅率之下，均有一個最低定價系數(shù)，且與上一稅率段的最高定價系數(shù)之間都有一個間隔區(qū)間。但是從以上計算結果發(fā)現(xiàn)在第三階段里并沒有稅負重、利潤少的區(qū)間，其最低定價系數(shù)實際與第二階段的最高定價系數(shù)相等，究其原因，這是因為在增值率50%以內(nèi)的還是適用30%的稅率，而不是直接全部適用40%稅率，也間接證明了速算扣除數(shù)的作用。

增值率不超過100%：（5）S3-（1.3V+0.055S3）≦100%×（1.3V+0.055S3）。左右等式整理后得出：S2≦2.92134V。

（4）、（5）兩個等式得出第二階段定價范圍為2.1253V≦S2≦2.92134V，在適用40%稅率時，2.92134為最高定價系數(shù)。

同理，可以計算出稅率為50%時的最高定價系數(shù)為4.67064。

在房地產(chǎn)企業(yè)對成本預算準確的情況下，可以結合市場行情參考定價系數(shù)來決定開發(fā)商品的定價范圍。

三、案例分析

SD房產(chǎn)公司有一個住宅項目，全部是普通標準住宅，總可售面積12000平方米，平均單位售價8000元，至2011年年底已售7000平方米，銷售總額5600萬元，土地價為1200萬元，房屋開發(fā)成本4000萬元，其中利息支出500萬元，假設不能提供金融機構借款證明，城建稅率5%，教育費附加3%，地方教育費附加2%，當?shù)卣?guī)定房地產(chǎn)開發(fā)費用允許扣除比例10%。

方案1：繼續(xù)按平均單位售價8000元銷售。

收入總額：9600萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：（1200+3500）×10% ﹦470萬元；加計20%扣除數(shù)：（1200+3500）×20% ﹦940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：9600×5%×（1+5%+3%+2%）﹦528萬元。

扣除項目合計：1200+3500+470+940+528﹦6638萬元。

增值額：9600-6638 ﹦2962萬元。

增值率：2962÷6638 ﹦45%。

應繳土地增值稅：2962×30%-0﹦888.6萬元。

獲利金額﹦收入-成本-費用-利息-稅金﹦9600-1200-3500-500-528-888.6﹦2983.4萬元。

方案2：由于房地產(chǎn)市場狀況不理想，預計維持原價無法將開發(fā)商品銷售出去，打算對剩余的5000平方米進行降價，那么降價多少才好，根據(jù)在關于土地增值稅臨界點定價系數(shù)的計算，如果想要享受免稅，則要使S1≦1.67024V。在這里單位建造成本為（1200+3500）×10000÷12000﹦3917元，那么平均單價要不超過3917×1.67024﹦6542元，設后面5000平方米的平均單價為P，則需要成立（5600+0.5P）÷1.2﹦6542，解得P﹦4500元。

假設價格真的降到4500元：

收入總額：7850萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：470萬元；加計20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：7850×5%×（1+5%+3%+2%）﹦431.75萬元；

扣除項目合計：1200+3500+470+940+431.75﹦6541.75萬元。

增值額：7850-6541.75﹦1308.25萬元；增值率：1308.25÷6541.75 ﹦20%； 應繳土地增值稅：0元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金﹦7850-1200-3500-500-431.75﹦2218.25萬元。

比方案1少獲利=2983.4-2218.25﹦765.15萬元。

方案3：想要享受免稅政策會導致少獲利765.15萬元，加上房價不可能從8000元將近降一半到4500元，那么需要提高該定價，這時需要結合30%稅率范圍內(nèi)存在的最低定價系數(shù)1.79649。平均單價不能低于3917×1.79649﹦7037元，設后面5000平方米的平均單價為P1，則需要成立（5600+0.5P1）÷1.2﹦7037，解得P﹦5689元，假設后期均價為5600元：

收入總額：8400萬元。

扣除項目金額：取得土地使用權支付的金額：1200萬元；不含息房地產(chǎn)開發(fā)成本：3500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用：470萬元；加計20%扣除數(shù)：940萬元；扣除營業(yè)稅及附加：8400×5%×（1+5%+3%+2%）﹦462萬元，扣除項目合計：1200+3500+470+940+462﹦6572萬元。

增值額：8400-6572﹦1828萬元；增值率：1828÷6572 ﹦28%；應繳土地增值稅：1828×30%-0﹦548.4萬元；獲利金額=收入-成本-費用-利息-稅金=8400-1200-3500-500-462-548.4=2189.6萬元。

比方案2還少獲利=2218.25-2189.6=28.65萬元

第5篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關鍵詞：新會計準則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；影響

中圖分類號：F810.42；F230 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）005-000-01

稅收籌劃是企業(yè)日常生產(chǎn)和經(jīng)營過程中不可或缺的重要組成部分，指的是企業(yè)利用各種合法以及非違法的方式，通過各種形式和途徑，對自身的納稅工作予以科學、合理的策劃以及財務安排的活動。為加強企業(yè)會計控制，避免會計舞弊現(xiàn)象的頻繁發(fā)生，2006年2月我國對新會計準則進行，從2007年1月1日正式實施開始到目前已經(jīng)8年有余。房地產(chǎn)企業(yè)在新會計準則實施背景之下，稅收籌劃也受到了一定影響。本研究主要分析與探討房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中新會計準則的影響機制。

一、新會計準則下，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃所受影響

國家企業(yè)經(jīng)濟活動中被業(yè)已規(guī)定的財務核算標準，即指會計準則。與原會計準則相比，新會計準則存在較大創(chuàng)新性，既實現(xiàn)了會計信息化，同時在使用范圍和財務報告目標方面更加明確。新會計準則與房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃密切相關的內(nèi)容主要三點，即存貨計價方法、投資性房地產(chǎn)和固定資產(chǎn)計量。新會計準則在存貨計價方法上開始轉(zhuǎn)變?yōu)榧訖嗥骄ê拖冗M先出法，原有后進先出法的取消會一定程度地引起房地產(chǎn)企業(yè)毛利的波動[1]。在當前市場環(huán)境下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的應對方法不正確，該種計價方法的改變必然會增加房地產(chǎn)企業(yè)的一定稅負。房地產(chǎn)企業(yè)建設周期較長，房地產(chǎn)企業(yè)當期損益與存貨計價方法關聯(lián)甚密，當存貨后進先出的計價方法受到限制或被取消，與之相關的當期損益也會受到直接影響。在投資性房地產(chǎn)方面的新規(guī)定中，指出投資性房地產(chǎn)如果采用的計量方式為公允價值，攤銷或計提折舊將無法再進行，企業(yè)稅負將會有一定程度的增加。關 于新會計準則對固定資產(chǎn)計量的規(guī)定，也會直接影響到房企涉稅狀況。

另一方面，新會計準則的一些規(guī)定，一定程度上促進了房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展。這種擴展其一表現(xiàn)在可以對公允價值加以利用進行稅收籌劃，在公允價值計量模式方面新會計準則做出了許多新規(guī)定，將會對房企負債和資產(chǎn)計量產(chǎn)生較大影響，促使房地產(chǎn)損益計算產(chǎn)生相應變化。房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間的擴展，其二表現(xiàn)在可對會計政策加以利用進行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)會計政策在新會計準則中有所增加，不同的會計政策對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃效果也會有所區(qū)別。除此之外，新會計準則中對一些新業(yè)務的提出，也會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的業(yè)務范圍，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃空間也有應拓展。針對很多會計事項，新會計準則均作出了修改，這些修改相對原來會計準則，意味著房地產(chǎn)企業(yè)必須轉(zhuǎn)變原來的會計方法。新會計準則針對投資性房地產(chǎn)的會計處理相對舊會計準則限制較多，這些會計準則的變化同時也會致使房企稅收籌劃相應調(diào)整當前的操作手段與方式。在新會計準則實施環(huán)境下，無論業(yè)務核算還是損益方面我國房地產(chǎn)企業(yè)都會產(chǎn)生一定變化，而這些將直接對我國房企納稅額度計算產(chǎn)生影響。

二、新會計準則下的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

根據(jù)新會計準則中的相關變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生的影響，房地產(chǎn)企業(yè)必須采取相應的對策。我國房地產(chǎn)具有較為特殊的經(jīng)營環(huán)境，而且所面臨不確定性因素也比較多，在實施稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)隨時都會有產(chǎn)生問題的可能性，而且難以做到完全規(guī)避風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)應該做到以下兩點：

（一）密切關注稅收政策，增強企業(yè)風險防范意識

國家政策和社會經(jīng)濟發(fā)展過程中，稅法會隨之加以調(diào)整與修正，稅收籌劃時，房地產(chǎn)企業(yè)可依照房地產(chǎn)企業(yè)特征構建相應的信息管理系統(tǒng)，利用有效方法掌握稅收政策實際變動情況，便于房地產(chǎn)企業(yè)有效、及時的制定風險問題解決措施，盡可能降低由于稅收政策的變動而給該企業(yè)帶來的影響。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應該對稅收籌劃中所存在的風險加以充分考慮，對稅收籌劃方案予以適時調(diào)整，以確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠合理制定稅收籌劃方案。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)應加強和稅務機關的交流與溝通

我國并未嚴格規(guī)定納稅范圍，而且稅法中也未規(guī)定稅法行為，稅法本身所具有的特征，在很大程度上提升了房地產(chǎn)企業(yè)籌劃稅收的難度，因此，在稅收籌劃過程中，房地產(chǎn)企業(yè)應與稅務機關建立良好關系，保持與稅務機關的聯(lián)系和溝通，從而在對一些新業(yè)務進行開展時能夠得到稅務機關的及時認可。同時還能對國家關于稅收政策的相關信息盡早獲悉，將因政策變動造成的影響減小到最低。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應加強對會計基礎工作的規(guī)范管理[2]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃必須立足依法納稅觀點，根據(jù)律法規(guī)定設立規(guī)范、完整的財務會計報表、賬冊及憑證。準確、合理的企業(yè)會計處理與會計憑證，是順利實施納稅檢查的重要保障。

三、總結

受到房地產(chǎn)企業(yè)自身以及外部等多方面因素的影響，可能會導致一定稅務籌劃風險的出現(xiàn)，不利于全面、有效實施企業(yè)稅收籌劃工作，同時也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)稅收。為此，需要對稅務籌劃風險的成因和特點等進行分析，并積極的尋找有效措施，以有效管理并控制各種稅務籌劃風險，保證房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃工作的順利開展具有十分重要的現(xiàn)實意義。

參考文獻：

第6篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風險

新的時期，國家對房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴厲，如何最大程度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭力，就變得異常重要。企業(yè)進行稅收籌劃，有助于提高納稅人的納稅意識，抑制偷逃稅行為的發(fā)生；有利于實現(xiàn)納稅人財務利益的最大化。稅收籌劃可以節(jié)減納稅人的稅收成本，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱；有利于提高企業(yè)經(jīng)營管理水平和財務管理水平；有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)機構和資源的合理配置等等，總之，可以有效地降低企業(yè)成本，增加企業(yè)的直接經(jīng)濟效益。

然而，筆者通過在房地產(chǎn)業(yè)從事會計工作的實踐發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃運用地不很理想。其原因主要為觀念陳舊、稅制不完善、稅法宣傳不到位和稅收征管水平落后等原因。因此，如何提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意識，并轉(zhuǎn)化為企業(yè)稅收籌劃的行動，最終為房地產(chǎn)企業(yè)帶來實在的利益，就顯得非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種的稅收籌劃

1.營業(yè)稅納稅籌劃

根據(jù)營業(yè)稅為流轉(zhuǎn)稅的特點，可以采用如下幾種方法進行納稅籌劃。

（1）通過減少營業(yè)稅應稅項目的流轉(zhuǎn)次數(shù)進行納稅籌劃

比如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向B銀行借款1億元開發(fā)房地產(chǎn)。借款期滿后，A企業(yè)以100套住宅償還借款。根據(jù)稅法規(guī)定，應繳納營業(yè)稅500萬元、城市維護建設稅35萬元和教育費附加15萬元，合計550萬元。而B銀行取得住房所有權以后，再次出售以收回貸款，因而需要再次繳納營業(yè)稅等。該住房因流轉(zhuǎn)了兩次，因而也繳納了兩次營業(yè)稅。如果A、B能達成協(xié)議，由B直接來代替A出售該房產(chǎn)，所得款項由B來優(yōu)先受償，則可以減少流通次數(shù)，因而減少稅負。

（2）通過選擇合作建房方式進行納稅籌劃

比如，C 企業(yè)有一價值 12 億元的土地使用權，由 D 企業(yè)提供資金，合作開發(fā)。開發(fā)所得的房產(chǎn)，約定由C、D兩企業(yè)按一定比例擁有產(chǎn)權。比如雙方各可以得到價值14億元的房產(chǎn)。若C、D兩企業(yè)簡單合作開發(fā)，則按照稅法的規(guī)定，“以物易物”方式下需征收營業(yè)稅，此時 C 企業(yè)需要繳納營業(yè)稅額=12 億元×5%=6000萬元。相反，如果C、D兩企業(yè)能夠合資成立一“合營企業(yè)”，則可以無須繳納營業(yè)稅，因而有效降低稅負。

2.企業(yè)所得稅納稅籌劃

企業(yè)所得稅是指國家對境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得依法征收的一種稅。企業(yè)所得稅的納稅義務人是指在中國境內(nèi)實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織。納稅義務人應當具備下列條件：（1）在銀行開設結算賬戶；（2）獨立建立賬簿，編制財務會計報表；（3）獨立計算盈虧。

企業(yè)所得稅的稅率為25%。

應納稅收入總額指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中以及其他行為取得的各項收入的總和。包括納稅人來源于中國境內(nèi)、境外的生產(chǎn)經(jīng)營收入和其他收入。

準予扣除項目的基本范圍包括納稅人每一納稅年度發(fā)生的與取得應納稅收入有關的所有必要和正常的成本、費用、稅金和損失。

企業(yè)所得稅應納稅額的一般計算公式為：

應納稅額=應納稅所得額×稅率

應納稅所得額=應納稅收入總額-準予扣除項目金額

根據(jù)企業(yè)所得稅應納稅額計算的特點，本文認為可以采用推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移時間及推遲成本費用等的確認時間的方法來進行納稅籌劃。

（1）通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移時間進行納稅籌劃 根據(jù)稅法規(guī)定，只有在房地產(chǎn)的所有權發(fā)生變更時，才確認銷售收入的實現(xiàn)。因而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過推遲房地產(chǎn)產(chǎn)權轉(zhuǎn)移時間的方法，來推遲銷售收入的實現(xiàn)，進而推遲企業(yè)所得稅的清算時間，從而最終降低稅負。

（2）通過推遲成本費用等的確認時間進行納稅籌劃 在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程中，經(jīng)常出現(xiàn)房產(chǎn)所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)銷售收入業(yè)已實現(xiàn)，但部分配套設施尚未竣工的情況。因而也無法準確核算成本、費用及損失等，進而也無法核算企業(yè)所得額。因此，通過推遲成本、費用等的確認時間來延期納稅，以降低企業(yè)稅負。

3.土地增值稅納稅籌劃

根據(jù)土地增值稅的計算特點，可以采用如下方法來進行納稅籌劃。

（1）通過降低房屋的出售價格進行納稅籌劃

在運用這種方法進行納稅籌劃的時候，需要衡量因降低房價而減少的收益與因增值率降低而減少的稅負之間的大小，如果前者小于后者，則可以進行納稅籌劃。

（2）通過將銷售合同與裝修合同分離進行納稅籌劃

因為裝修費用在房屋售價中一般占有較大的比重，因而使其獨立于房屋銷售合同，則可以有效降低增值額，進而降低增值率，從而減少稅負。

（3）通過選擇恰當?shù)睦⒖鄢龢藴蔬M行納稅籌劃

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第7條第3款第2項規(guī)定：“財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但址高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除?！钡?項規(guī)定：“凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除?！边@里所說的（一）為取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。這里的（二）為開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

根據(jù)以上規(guī)定，當該企業(yè)的利息費用較多時，應盡可能使其能夠據(jù)實扣除。反之，如果利息費用不是很多，則可以盡可能使其按第3項規(guī)定的標準扣除。

除了以上的方法外，還有諸如通過代建房屋進行納稅籌劃、通過合作建房進行納稅籌劃等等，本文就不詳細一一論述。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的誤區(qū)

1.稅收籌劃以投機取巧、混淆事實為手段

稅收籌劃是通過對稅收優(yōu)惠政策的準確把握，利用稅法中的漏洞或存在的缺陷及可選擇性會計政策的靈活運用，來使企業(yè)的稅負減輕。試圖通過投機取巧、混淆事實的手段而進行的所謂“稅收籌劃”，是一種盲目的冒險行為，有可能成為違法的偷稅行為。

某房地產(chǎn)企業(yè)通過將“營業(yè)收入空掛其他單位”，據(jù)此以《營業(yè)稅暫行條例》的有關規(guī)定：“營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”為根據(jù)，該企業(yè)認為其尚不需要繳納稅款。

其實，該企業(yè)的上述做法從形式上看似乎并不違反有關的稅收法規(guī)，但實質(zhì)上該企業(yè)的目的是為了逃避納稅義務，因此根據(jù)“實質(zhì)課稅”和“實質(zhì)重于名目”的原則，稅務局以該企業(yè)將營業(yè)收入空掛到其他單位的日期認定為其納稅義務發(fā)生時間。該企業(yè)此所謂“稅收籌劃”以失敗而告終。

2.稅收籌劃因過于注重個別稅種稅負的高低而忽視了企業(yè)整體稅負的輕重

稅收籌劃應進行系統(tǒng)思考、整體籌劃和長遠衡量，不能把稅收籌劃的目標僅僅放在某一稅種或者某幾個稅種在短期內(nèi)帶來的稅負減輕的利益之上，而是應把稅收籌劃的目標放在企業(yè)整體、長遠的利益最大化之上。 比如，某房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃時，以對其影響最大的土地增值稅為判斷標準，最終選擇了土地增值稅稅負最小的稅收籌劃方案。但沒有從整體考慮，企業(yè)最后的稅后收益沒有相應地最優(yōu)化。 --！>

3.稅收籌劃的終極目標就是稅負最低

稅收籌劃是通過降低稅負而實現(xiàn)企業(yè)價值的最大化，因而降低稅負只是稅收籌劃的手段而不是目標，稅后收益最大化、企業(yè)價值最大化才是稅收籌劃的終極目標。其核心體現(xiàn)為財務利益最大化，具體體現(xiàn)為現(xiàn)金流最優(yōu)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險的類型

稅收籌劃的風險是指企業(yè)的稅收籌劃工作因失敗而付出的代價。本文認為在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險主要有以下幾種類型：

1.因稅收政策變化而導致的風險

由于房地產(chǎn)行業(yè)對我國的經(jīng)濟及居民生活保障有著十分重大的影響，因而向來是國家調(diào)控的重中之重。隨著經(jīng)濟的波動，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常處在調(diào)控之中，因而相關的稅收政策也是經(jīng)常變化。所以，企業(yè)可能會因沒有及時掌握最新的國家相關稅收政策而導致稅收籌劃風險。

比如，基本法規(guī)：《中華人民共和國上地增值稅暫行條例》、（實施細則）；其他主要法規(guī)政策：《財政部國家稅務總局關于上地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）、《國家稅務總局關于加強上地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）、《國家稅務總局關于上地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）等，如果企業(yè)沒有及時把握最新的相關稅收政策，就很可能造成稅收籌劃的風險。

2.因稅法層次較低而導致的風險

我國現(xiàn)有的稅法層次一般較低，只有個別為法律，大部分為稅收法規(guī)。不僅如此，對房地產(chǎn)企業(yè)實際行為產(chǎn)生最大影響往往是大量的部門規(guī)章。由于部門規(guī)章的數(shù)量比較大，相關部門又比較多，因而在實踐中發(fā)生相互沖突、前后矛盾等現(xiàn)象就比較多，從而客觀上提高了企業(yè)稅收籌劃的難度，進而增加了相應的稅收籌劃風險。

比如，目前在19個稅種當中，僅“個人所得稅”和“企業(yè)所得稅”為法律層次，其他皆非法律層次。由于層次較低，相互之間發(fā)生沖突的可能性就會很大，因而也造成了稅收籌劃的風險。

3.因理解政策不透而導致的風險

因為稅收籌劃涉及法律、財務、生產(chǎn)經(jīng)營等等多方面的專業(yè)知識，并且還要時時掌握最新的稅收政策變化，所以具有比較大的難度。如果企業(yè)缺乏這一方面的專業(yè)人才，而僅僅從某一個角度出發(fā)進行稅收籌劃，導致稅收籌劃風險的機率就會比較大。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的風險防范

為了防范企業(yè)的稅收籌劃風險，企業(yè)應從多個方面著手盡可能地減少因稅收籌劃而帶來的風險。針對以上對稅收籌劃風險的分析，本文認為企業(yè)應該重點從以下幾個方面著手進行防范。

1.通過聘請專業(yè)人員進行風險防范

稅收籌劃涉及法律、會計、稅收、財務管理、企業(yè)運營等多方面的專業(yè)知識，因而也只有復合型的高級人才才能進行。為此，企業(yè)應聘請具有稅收籌劃能力的復合型專業(yè)人才進行稅收籌劃，只有如此，才能有效地防范稅收籌劃風險。

2.通過規(guī)范會計核算進行風險防范

稅收籌劃的前提是規(guī)范進行會計核算，否則就有可能成為違反法律的偷稅行為。因此，只有通過規(guī)范會計核算而進行的稅收籌劃行為才能有效地防范稅收籌劃風險。企業(yè)必須依法設立完整規(guī)范的財務會計賬冊、憑證、報表和正確進行會計處理，只有如此才能通過納稅檢查，才能為提高稅收籌劃的效果，提供合法的依據(jù)。

3.通過把握稅收政策進行風險防范

因為房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅收政策相對較多，并且經(jīng)常發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關注最新的稅收法律及政策，只有這樣才能使企業(yè)的稅收籌劃行為合法進行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅收籌劃之前，必須首先了解最新的相關稅收法律及政策，從而做到有的放矢，有效地防范稅收籌劃風險。

4.通過優(yōu)化籌劃方案進行風險防范

稅收籌劃是一個系統(tǒng)工程，不能僅僅以稅負最小為稅收籌劃目標，而是應以減少稅負為手段，以最終長遠地提高企業(yè)價值最大化為目標。所以，在選擇稅收籌劃方案時，要全面長遠地考慮該方案的成本及相應的收益，只有當稅收籌劃成本小于所得的收益時，該項稅收籌劃方案才是合理的和可以接受的。所以，通過優(yōu)化籌劃方案可以有效地防范稅收籌劃風險。

5.通過獲得稅務機關認可進行風險防范

稅收在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，既有財政收入職能，又有經(jīng)濟調(diào)控職能。某一稅收政策往往因時因地有著一定的自由裁量空間，房地產(chǎn)企業(yè)應全面及時了解稅務機關的執(zhí)法規(guī)范和工作程序，通過有效的溝通，盡量在稅法的理解上與稅務機關取得一致，從而有效地防范稅收籌劃風險。

6.建立有效的風險預警機制

由于目的的特殊性和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境的多變性、復雜性，稅收籌劃的風險是無時不在的，應該給予足夠的重視。當然從籌劃的實效性看，僅僅意識到風險的存在還是遠遠不夠的，各相關企業(yè)還應當充分利用現(xiàn)代先進的網(wǎng)絡設備，建立一套科學、快捷的稅收籌劃預警系統(tǒng)，對籌劃過程中存在的潛在風險進行實時監(jiān)控，一旦發(fā)現(xiàn)風險，立即向籌劃者或經(jīng)營者示警。（作者單位：清合壽山股份有限公司）

參考文獻

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[4] 王立.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃風險探析[J].會計之友，2012（9）

第7篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關鍵詞：增值稅稅制改革；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃

一、增值稅稅制改革對房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響

宏觀稅負是指稅收收入占GDP的比重大小，是反映一個國家稅負水平的重要指標。2015至2018年我國宏觀稅負率呈逐年下降趨勢，平均宏觀稅負率為17.69%。2018年的宏觀稅負率為17.37%，同比下降0.08個百分點。相比較而言，房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負率在2015和2016年均處在39%以上的水平，這說明在“營改增”之前，房地產(chǎn)業(yè)面臨著較為沉重的稅負壓力。而自2017年下降到37.94%，2018年下降到37.51%，同比下降0.43個百分點，說明“營改增”政策的實施對房地產(chǎn)業(yè)的納稅起到了一定的減負效果，并且對降低我國整體稅負起著積極的作用（0.430.08）。另外中央在2019年4月1日再次調(diào)低1%的房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率（10%9%），從2019年上半年的數(shù)據(jù)可以看出房地產(chǎn)業(yè)宏觀稅負又有所降低。經(jīng)過對以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負及經(jīng)營狀況分析數(shù)據(jù)可知，稅制改革雖然在一定程度上緩解了稅收負擔，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負率仍然遠高于國家整體的宏觀稅負，在稅制改革階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然存在不小的稅負壓力。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的影響

從眼前的利益來看，可以直接影響到企業(yè)日常的現(xiàn)金收支。稅制改革對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響基本體現(xiàn)到了其各個項目上的投資情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為以接收建筑安裝服務為主要建設成本的行業(yè)，需采購大量的建筑材料及機械設備來開發(fā)工程項目?！盃I改增”三年多來的稅制改革，相關行業(yè)在稅目和稅率上都有不斷地變化和調(diào)整，由于采購和建安成本的進項稅可以用于銷項稅額的抵扣，故很大程度上影響了企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金流出。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤的影響

從長遠的角度看上來看，可以很大程度地影響到企業(yè)整體的營業(yè)利潤。政府推行“營改增”政策并進行多次的稅制改革的主要目的，是能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅成本以及納稅負擔進一步降低，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更大的利潤空間，積累充足的盈余資金，從而可以將這部分節(jié)流資本投入到企業(yè)其他的項目中去，來擴充企業(yè)的發(fā)展項目。

二、納稅籌劃必要性分析

從國家角度上來講，納稅籌劃有利于整個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整。通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行系統(tǒng)的增值稅稅收籌劃研究，可以逐漸構建和充實增值稅稅收籌劃理論框架和體系，推動國家稅收法律政策的優(yōu)化與完善，促使稅收籌劃理論日益走向成熟。另一方面是針對稅收監(jiān)管，通過有效地稅收籌劃，企業(yè)可以合理地降低稅負，自然會規(guī)避偷稅、逃稅的行為，對于國家的稅收也是一種保障。從企業(yè)角度上來講，現(xiàn)有大多數(shù)財務人員都擅長于賬務處理，對稅務的知識了解不夠全面，想要達到納稅人原所具備的專業(yè)水平還有一定的困難，因為他們很難將財務、稅務、政策統(tǒng)一到一起去考慮納稅籌劃方案。通過指導納稅籌劃思路，可以為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納增值稅行為提供可靠的借鑒和指引，進而規(guī)范企業(yè)的經(jīng)營活動和會計核算能力，提高財務從業(yè)人員水平，從而降低納稅風險和營業(yè)成本，最終為企業(yè)創(chuàng)造出更大的價值。

三、納稅籌劃思路

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅納稅環(huán)節(jié)主要在開發(fā)建造和銷售環(huán)節(jié)，所以納稅籌劃也應從上述這兩個方面著手。

（一）在開發(fā)建造環(huán)節(jié)多獲取進項稅額

在房地產(chǎn)建造環(huán)節(jié)，企業(yè)首先考慮的是如何節(jié)約建筑成本以獲取更大的利潤空間。所以在建筑成本不變的情況下，應將如何在建造環(huán)節(jié)多獲取進項稅額作為籌劃的目標。例如，在采購工程材料時，一般納稅人適用的增值稅稅率是13%，小規(guī)模納稅人適用的增值稅稅率是3%。所以在材料采購時，企業(yè)應優(yōu)先選擇一般納稅人的企業(yè)購進工程材料。再如，在選擇建造方式時，企業(yè)應根據(jù)具體的資金投入數(shù)額，權衡多方面的稅率，合理利用相關行業(yè)的特殊政策，比如采用清包工方式，將工程外包給建筑服務公司，房開企業(yè)只負責購買主要材料，這樣就可以多抵扣接受勞務所取得的進項稅。

（二）與規(guī)模較大的企業(yè)合作，盡量開具增值稅專用發(fā)票

從進項稅抵扣的角度進行來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在購進貨物或者接受勞務時，一定要盡可能取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，才能在納稅環(huán)節(jié)進行有效的抵扣，所以企業(yè)應盡可能和一般納稅人身份的供應商、建筑企業(yè)、勞務派遣企業(yè)進行合作。若合作方為小規(guī)模納稅人，則應盡量要求其申請代開專用發(fā)票，以達到正常抵扣的要求。同時應注意辨別專用發(fā)票的真?zhèn)?，為避免稅負加重，一定要非常小心謹慎?/p>

（三）加快銷售環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)型升級

目前在一二線城市，精裝修住房比例已經(jīng)達到新房成交總量的60%，并且該比例處于逐年上升的趨勢，這說明廣大的消費者群體越來越青睞于購買精裝房。根據(jù)現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)樣板房、精裝房的所有費用無論數(shù)額大小，均應計入其建造成本，進項全部可以抵扣（建安、設計等成本均可納入抵扣項目），而裝修費用在房產(chǎn)成本中所占比例非?？捎^。因此為吸引更多的消費者同時拓寬進項稅的抵扣途徑，企業(yè)可以適當擴大精裝房的建設比例，逐漸發(fā)展成以精裝房作為主要房屋銷售類型的企業(yè)，成功轉(zhuǎn)型升級，從而能夠進一步提高企業(yè)的產(chǎn)業(yè)競爭力。

第8篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務內(nèi)控；構建

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競爭力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標，而內(nèi)部控制就是實現(xiàn)企業(yè)長遠發(fā)展目標的一個必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風險，可是關于稅務的內(nèi)部控制體系，卻沒有被企業(yè)同等對待。當前形勢下，我國的稅收政策不斷調(diào)整，對企業(yè)實行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負擔?？墒侨魏问挛锒加袃擅嫘?，企業(yè)在減輕稅收負擔的同時卻增加了稅務稽查的風險。企業(yè)所面臨的稅務環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應環(huán)境的變化，加強內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹立稅務風險的防范意識，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務控制體系。

一、構建稅務內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點認為，企業(yè)的董事會、相關管理部門以及全體企業(yè)職工等共同實行的，實施企業(yè)稅務內(nèi)控的根本目的是防范稅務風險，提高稅務價值，增強企業(yè)競爭力，并針對這一目標實行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動。

近幾年以來，我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長，在國家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國家對房地產(chǎn)業(yè)的稅務管理力度在逐年加大。國家稅務局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項檢查的對象，并且是必檢對象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個角度證明了我國的房地產(chǎn)業(yè)的稅務征收存在許多問題，有很高的涉稅風險。

在我國，國家對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺了許多政策來調(diào)控房地產(chǎn)市場。比如國家頒布了房子限購令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對我國的整個國民經(jīng)濟都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒有建立健全的稅務內(nèi)控體系將會加大企業(yè)面臨的稅務風險。沒有健全的內(nèi)控制度可能會使企業(yè)的稅務籌劃出現(xiàn)問題。比如，本來是想節(jié)稅，可是籌劃不當可能會導致偷稅、漏稅，也可能因為不懂國家的稅收政策中的優(yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費。除此之外，稅務內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，也是企業(yè)能否長遠發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)。

二、構建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設立專門的稅務管理部門，即使自身條件不夠，無法達到設立專門的部門的水平，也要由專業(yè)人才專門管理企業(yè)的稅務管理工作。企業(yè)一定要把稅務管理工作人員的責任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務的崗位，比如采購部門，都要明確職責。企業(yè)領導要大力支持稅務管理工作。稅務管理工作內(nèi)容有：核算稅務申報數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風險、研究國家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進行稅收籌劃、指導企業(yè)的相關部門，避免經(jīng)營活動中的稅務風險、關注企業(yè)投資方向，提出稅務管理意見等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風險管理流程

企業(yè)的稅務內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對企業(yè)所面臨的風險要提前防范。完善稅務內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務風險。企業(yè)的稅務內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設立專門的涉稅管理部門，同時，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運行中的每一個環(huán)節(jié)都能達到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認真分析自身的每一個環(huán)節(jié)，正確評估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營活動中的每一個涉稅環(huán)節(jié)，把風險降到最低。通過不斷完善稅務風險控制體系，并使之有效運行，達到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實現(xiàn)稅務價值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個環(huán)節(jié)可能會涉及到稅收，比如開發(fā)環(huán)節(jié)會涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會涉及到營業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個稅種，在這個環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會涉及到房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、城市建設維護費等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風險匯報制度

風險匯報制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認真對待企業(yè)稅務管理工作。建立風險匯報制度能夠使每一個涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責任，樹立風險意識。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一般涉稅金額比較大，涉稅事項有時候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實際出發(fā)，針對企業(yè)的具體情況做出具體分析。對于一些重大的涉稅事項，比如稅務檢查、稅務籌劃、涉稅合同以及國家稅務優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時匯報。企業(yè)相關部門的涉稅人員如何進行匯報是由匯報標準決定的，并且要遵從一定的匯報流程。這就會使匯報文本在各部門之間流轉(zhuǎn)起來更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務風險測評制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測評企業(yè)運行中的稅務風險，并將其制度化，這就是風險測評制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個方面。這主要從兩方面來努力：第一，提高企業(yè)職工控制風險的意識，培養(yǎng)其高度的責任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時做好職工的培訓工作，使其充分了解稅務基本知識，深刻認識稅務風險。第二，各個涉及到稅務的相關部門要及時評估涉稅風險，并及時調(diào)整工作方向，把風險消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國家稅收政策的變化及時調(diào)險測評制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門之間一定要加強溝通，及時進行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關系，得到他們的指導和建議，對于規(guī)避稅務風險具有很重要的意義。

三、結束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務管理一定要加強。企業(yè)一定要結合自身的實際情況建立有效的稅務內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務風險，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國市場出版社，2006.

第9篇：房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃范文

【關鍵詞】房地產(chǎn)；稅收；問題；對策

【中圖分類號】TU119【文獻標識碼】【文章編號】1674-3954（2011）03-0005-01

引言

伴隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)也突飛猛進，已經(jīng)成為了經(jīng)濟發(fā)展中成為提升國民經(jīng)濟指數(shù)的重要一份子，極大地推動著我國國民稅收收入，具有很廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性，也推動了多個產(chǎn)業(yè)部門的進步，并且房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)發(fā)展為地方稅收的基本來源和主要增長點，根據(jù)有關部門統(tǒng)計，2010年房地產(chǎn)業(yè)保持較快增長，全年地產(chǎn)商投資開發(fā)48267億元，比以往增長33.2%。但房地產(chǎn)行業(yè)也逐步成為稅收征管工作的大難點，由于開發(fā)項目時間周期長、工程預算結構復雜，涉及多種稅收，所以稅收征管的難度相對就較大，稅源征收就存在許多的漏洞，稅收流失問題很是嚴重[1]。房地產(chǎn)稅收制度已經(jīng)成為了調(diào)節(jié)各地房地產(chǎn)各經(jīng)濟主體利益關系的重要手段。認真剖析探討地產(chǎn)界的稅收制度可以保持各地GDP持續(xù)穩(wěn)定增長，也可以保障人民群眾的生活福利。本文總結了房地產(chǎn)業(yè)界存在的常見的稅收問題，并深入探討審計對策，來共同提高地產(chǎn)業(yè)稅收監(jiān)管效果。

一、目前房地產(chǎn)稅收中存在的常見問題

即使我國近幾年房地產(chǎn)稅收增長幅度較大，但是基于地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營和復雜的會計核算，以及涉及眾多的房地產(chǎn)稅稅種，征管的難度比較大，再有地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比較嚴重的偷逃稅情況，稅源控管方面存在很多漏洞，所以給稅收征管工作帶來了極大的難度，以致嚴重流失的房地產(chǎn)行業(yè)稅收，也就推亂了稅收制度，并且影響了公平競爭[2]。以上客觀原因已經(jīng)成為稅務部門常見的難點和社會關注的焦點。地產(chǎn)業(yè)界存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、漏征漏管現(xiàn)象較為嚴重

少數(shù)就職于管理房地產(chǎn)稅源的稅管員信奉“坐等”、“坐看”的工作信條?，F(xiàn)在普遍存在的現(xiàn)象是，他們僅僅坐在辦公室等著納稅人將稅送上門，或者下戶簡單翻閱納稅人賬目或者申報數(shù)據(jù)，形象的催催稅款，對經(jīng)營情況卻撒手不管，也不去核實申報數(shù)據(jù)的真實性；而新增的納稅人，辦理稅務登記也是坐等納稅人來辦，下戶時發(fā)掘納稅人不在，就發(fā)份限期改正通知書，至于納稅人來不來辦理納稅手續(xù)，那些則留到以后再說，至于那些隱藏式的納稅人，就是戶籍管理中的“黑戶”與“游擊隊”，因為平日他們就在與稅務管理員玩游擊戰(zhàn)，所以什么時候能納入正常的稅源管理軌道，我們也不得而知了。因此，“坐等”、“坐看”的方式在客觀上造成了漏征稅款的嚴重后果[3]。

2、利用模糊科目隱瞞收入，偷逃稅款

根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理哲行辦法》的有關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應當涵蓋了生產(chǎn)經(jīng)營收入情況和其他收入。其中，其他收入應當包括：商品房售后收入、建筑材料銷售收入、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)收入以及其他相關部門代收的費用等。審計過程中發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)常往來款核算其他收入，來逃避納稅義務。除此之外，不少企業(yè)也在銀行按揭款上做手腳、根據(jù)國稅發(fā)(2006)31號文件規(guī)定“采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)、”某些不法房地產(chǎn)公司利用按揭貸款售房方式的特有的性質(zhì)，用銀行按揭款項的方式記入其他應付款，不作預售收入的方式，從而瞞天過海偷逃稅款。

3、信息管稅程度不高、獲取信息渠道單一，部門配合缺乏合力

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的部門很多，有城建、規(guī)劃、國土、物價、房管等。稅務部門對地產(chǎn)界的稅收征收管理工作，基本需要依靠其中很多部門的協(xié)調(diào)配合，這樣掌握房地產(chǎn)企業(yè)的稅收源泉，但實際在工作過程中，由于很多部門之間還沒有建立起完善的溝通協(xié)調(diào)往來款核算機制，導致各部門之間掌握的稅收信息并不有效共享，而我國也沒有相關法律或者規(guī)章來約束有關部門對房地產(chǎn)業(yè)界的護稅行為，導致房地產(chǎn)在稅收管理過程中基礎差、資料采集不夠，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人普遍納稅意識淡薄，沒有法制觀念，納稅人所提供的資料根本不齊全，可信度也存在著很大的問題，并且這些企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)很多、周期長、預算核算過程復雜，因此房地產(chǎn)涉稅低、管理不到位，不能接受稅收掌控的制約，難以實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)行業(yè)稅收源泉的控制，影響大量稅款的入庫，造成國家稅款流失。

二、針對于目前房地產(chǎn)稅收一些問題的對策

縱觀當前我國房地產(chǎn)稅收征管中存在的普遍問題及房地產(chǎn)業(yè)的特點，想要從根本上來解決日前房地產(chǎn)業(yè)的稅款征收問題，只有通過協(xié)調(diào)各部門的聯(lián)系，聯(lián)合整理征管資源，改變征管方式，嚴格加強環(huán)節(jié)控制，全面的實施房地產(chǎn)稅收夫人一體化管理，用科學化、專業(yè)化、精細化、社會化管理來征收房地產(chǎn)稅收，從而提升房地產(chǎn)稅收征管水平[4]。

1、要加強管理稅源戶籍，根除稅收漏征漏管現(xiàn)象

地稅部門要加強與相關部門的合作，主動掌握納稅人登記的各種信息，提倡掌握多個部門之間的信息，整合綜合運用的多部門之間的戶籍信息交流互動平臺。地稅機關要按照戶籍信息平臺，建立管理稅源分布電子圖與納稅人的詳細電子檔案，使稅務管理員能夠定期普查工作目標更為明確。稅管員要根除“坐等”、“坐看”的工作信條，要腳踏實地深入調(diào)查，扎扎實實地工作，及時掌握第一手重要資料，主動出擊掌控稅源的詳細信息，根除接受稅源信息的被動行為。

2、清理房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不必要的稅費

合并印花稅契稅，取消不合理的稅收收費項目，適當減輕房產(chǎn)環(huán)節(jié)的負擔。使土地增值稅簡化，直到條件成熟時取消。土地增值稅計算征收方面與其他稅收來說過于復雜，基于基層稅務干部的業(yè)務水平低的情況，很難精確的計算納稅總額。在目前的這個階段，應該確定適度的稅務征收率和適當?shù)臏p少稅率級數(shù)，還有使房地產(chǎn)增值額的計算辦法簡化等，從而降低稅務部門課稅成本以及義務納稅人的納稅成本， 要為投資者土地投資中的優(yōu)質(zhì)投資回報充分考慮，并適當扣除通貨膨脹因素，這樣避免因賦稅過重而因為正常的土地投資報酬降低而引發(fā)逃稅行為?？梢钥紤]房地產(chǎn)業(yè)的逐步規(guī)范化，行業(yè)利潤逐漸步入平均化，并且考慮下取消土地增值稅。

3、強化部門間配合，健全護稅網(wǎng)絡信息化技術一體化管理

房地產(chǎn)開發(fā)所運行的每一環(huán)節(jié)，都必須到有關部門將手續(xù)辦理齊全，因此稅務部門要盡力爭取全面的支持與配合，切實加強協(xié)調(diào)與土地、房產(chǎn)管理、規(guī)劃局、銀行等相關部門的聯(lián)系，定期與這些部門進行交流，信息共享，這樣可以及時掌握各方面的情況，仔細嚴格的實施稅務征收一體化的管理、還要請有關部門積極配合，執(zhí)行“先稅后征”的原則，凡沒有稅務部門監(jiān)制的發(fā)票和不辦理稅票，房產(chǎn)、土地等相關部門的相關證照，把握住稅收源泉的控管的關鍵，從根本上補救稅收漏洞、及時清算達到土地增值稅清算條件的企業(yè)，有效管理相關稅收實施政策，這樣才能不斷提高稅收管理的質(zhì)量和治理稅收管理上的漏洞。

三、結論

綜上所述，房地產(chǎn)快發(fā)的稅收政策有普遍性又有其特殊性，我們應該把國家的錢一分不讓的交上，然而也不損害企業(yè)的利益，把好財務的關口，促進房地產(chǎn)稅收的健康穩(wěn)定的發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)的價值最優(yōu)化。

參考文獻

[1]歐繼紅.《稅收籌劃中的房價策略》，《經(jīng)濟師》，2005年第5期

[2]吳躍云.《房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃思路》，《財會通訊》，2006年第三期