房屋繼承相關(guān)法律精選(九篇)

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第1篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

【關(guān)鍵詞】地震 自然災(zāi)害 法律問(wèn)題 防災(zāi)救災(zāi)

2013年4月20日8時(shí)02分，四川雅安市蘆山縣發(fā)生了7.0級(jí)地震，這次地震造成的受災(zāi)人口數(shù)量極大，波及范圍極廣，截至4月24日14時(shí)，地震遇難人數(shù)升至196人，失蹤21人，11470人受傷，累計(jì)造成231余萬(wàn)人受災(zāi)。從汶川地震、玉樹(shù)地震再到雅安地震，地震一次次給我們的國(guó)家和人民帶來(lái)了沉重的打擊。本文從法律的角度來(lái)思考地震發(fā)生后所引起的法律問(wèn)題并提出解決辦法，希望能夠幫助受災(zāi)地區(qū)的同胞更好地重建家園。

地震災(zāi)難后面臨的相關(guān)法律問(wèn)題

涉及房地產(chǎn)法律處理問(wèn)題。雅安地震的災(zāi)后重建過(guò)程中，“災(zāi)后還房貸”問(wèn)題成為雅安人民的關(guān)注焦點(diǎn)。地震發(fā)生后，災(zāi)區(qū)人民不可避免地遇到是否還需要繼續(xù)支付個(gè)人住房按揭貸款余款的問(wèn)題。在地震災(zāi)情發(fā)生較為嚴(yán)重的地方，廣大同胞的受災(zāi)情況十分嚴(yán)重，他們的房屋大多數(shù)損毀十分嚴(yán)重，而且除了倒塌的房屋外，遭受了整體移位或結(jié)構(gòu)性的破壞成為危房的房子也不在少數(shù)，從法律角度來(lái)講，由于地震或其他自然災(zāi)害原因所造成的房屋滅失，是不能夠免除受災(zāi)人的債務(wù)的，擔(dān)保物也就是房屋的滅失并不能夠影響到與銀行之間的債權(quán)關(guān)系，原因是相對(duì)于貸款人與銀行簽訂的借款合同而言，用房屋與銀行簽訂的合同是擔(dān)保合同，擔(dān)保合同是從合同，從合同并不能夠影響到主合同的成立，所以受災(zāi)同胞必須繼續(xù)繳納剩余的個(gè)人按揭住房貸款。

但是對(duì)于剛剛受災(zāi)的群眾而言，地震所造成的巨大災(zāi)害還未過(guò)去，災(zāi)區(qū)同胞要考慮的更為迫切的問(wèn)題還很多，所以，如何償還這筆余款，是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。我們可以參照汶川地震后的相關(guān)政策。2008年5月，中央銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于全力做好地震災(zāi)區(qū)金融服務(wù)工作的緊急通知》，嚴(yán)格要求災(zāi)區(qū)各地各類貸款機(jī)構(gòu)單位和個(gè)人應(yīng)充分考慮到受災(zāi)地區(qū)群眾和企業(yè)的實(shí)際困難，對(duì)災(zāi)區(qū)不能按時(shí)償還各類貸款的單位和個(gè)人，不催收催繳、不罰息、不作不良記錄。2008年5月23日，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于做好四川汶川地震造成的銀行業(yè)呆賬貸款核銷工作的緊急通知》，要求對(duì)于借款人因這次地震造成巨大損失且不能獲得保險(xiǎn)補(bǔ)償，或者以保險(xiǎn)賠償、擔(dān)保追償后仍不能償還的債務(wù)，應(yīng)認(rèn)定為呆賬并及時(shí)予以核銷。其中關(guān)于個(gè)人信用卡透支的情況，如果擔(dān)保人或持卡人在此次地震中下落不明乃至死亡的，而且沒(méi)有其它財(cái)產(chǎn)可以供歸還的應(yīng)當(dāng)及時(shí)核銷。這些政策的及時(shí)頒布和落實(shí)體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)保護(hù)災(zāi)區(qū)人民的意志，可以說(shuō)在一定程度減輕了災(zāi)區(qū)同胞的負(fù)擔(dān)。地震屬于法外空間，是不可抗力的因素，所以對(duì)于在銀行的抵押的風(fēng)險(xiǎn)就不該只能由借款人一力承擔(dān)。我們可以考慮該風(fēng)險(xiǎn)由個(gè)人、銀行和國(guó)家共同來(lái)承擔(dān)。如果只是由個(gè)人來(lái)承擔(dān)，從法理的角度來(lái)看是極其不合理的，畢竟他們也是受害者，已經(jīng)蒙受了極大的物質(zhì)和精神上的損失。從實(shí)際角度來(lái)看，即使銀行將他們告上法庭，法院也只會(huì)因?yàn)樗麄儫o(wú)法履行實(shí)際義務(wù)而使得法院的判決變成一紙空文。

如果受災(zāi)人僅有的一套房屋，只是部分損壞，還可以修復(fù)或只是部分完好的話，他們是否可以參照中央人民銀行和中國(guó)證監(jiān)會(huì)的政策從而免除其借款債務(wù)呢？筆者認(rèn)為這種特殊情況可以參照最高人民法院的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》處理，規(guī)定中強(qiáng)調(diào)必須要保證強(qiáng)制執(zhí)行債務(wù)時(shí)，債務(wù)人的基本生活不受影響，而且對(duì)于被執(zhí)行人來(lái)說(shuō)，他用來(lái)?yè)狃B(yǎng)其家庭成員的房屋僅僅可以用來(lái)查封，銀行和法院都沒(méi)有權(quán)利對(duì)其房屋進(jìn)行抵債和拍賣。因此，我們可以推定，對(duì)于受災(zāi)地區(qū)群眾只要滿足購(gòu)房人因?yàn)榈卣馂?zāi)害造成巨大損失以至于影響到基本生活的實(shí)體要件，就應(yīng)該參照中央人民銀行和中國(guó)證監(jiān)會(huì)的政策部分或完全免除受災(zāi)同胞的債務(wù)。

因地震所引發(fā)的關(guān)于建筑物質(zhì)量合同侵權(quán)問(wèn)題。盡管由地震多造成的建筑物的風(fēng)險(xiǎn)屬于法外空間和不可抗力因素，但是并不等于所有因?yàn)榈卣鸲斐傻姆课莸顾c損害都可以視為免責(zé)的范圍，是不是不可抗力，應(yīng)該就其房屋的受損程度與地震強(qiáng)度及受災(zāi)范圍的情況綜合考量。盡管地震是房屋倒塌和受損的主要原因，但是更為重要的是房屋的質(zhì)量問(wèn)題。所以依筆者來(lái)看，如果是由于偷工減料，弄虛作假等房屋質(zhì)量問(wèn)題而造成的房屋倒塌，就必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

災(zāi)后遺產(chǎn)繼承問(wèn)題的處理。雅安地震后造成了數(shù)量極大的傷亡，所以形成了極多的繼承關(guān)系，按照我國(guó)繼承法規(guī)定，在自然人死亡后繼承關(guān)系就正式開(kāi)始，按照遺囑，相關(guān)繼承人可以開(kāi)始繼承財(cái)產(chǎn)，如果沒(méi)有遺囑的話可以依照程序來(lái)繼承，但是由于地震所造成的傷亡巨大，并且由于我國(guó)繼承法規(guī)定的繼承人有限，當(dāng)出現(xiàn)一些第一順位和第二順位的繼承人都沒(méi)有的情況，這個(gè)時(shí)侯就會(huì)出現(xiàn)沒(méi)有繼承人繼承的問(wèn)題，筆者認(rèn)為，在災(zāi)害這個(gè)特殊時(shí)期，我們可以通過(guò)擴(kuò)大法定繼承人范圍來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題，并且在地震中也是受災(zāi)民的親戚可以優(yōu)先繼承。這樣可以解決有的遺產(chǎn)無(wú)人繼承而他的一些親屬極其需要救助卻無(wú)法真正得到財(cái)產(chǎn)的矛盾。

地震后的未成年人和孤兒的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)問(wèn)題。地震后的未成年人和孤兒可能由于沒(méi)有法定監(jiān)護(hù)人而導(dǎo)致他們的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)受到損害，而且在他們確定了新的法定監(jiān)督人或收養(yǎng)人后，政府應(yīng)履行到監(jiān)督職責(zé)，監(jiān)督法定監(jiān)督人和收養(yǎng)人是否真正利用好被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)，這種利用是否對(duì)被監(jiān)護(hù)人有利，努力為災(zāi)區(qū)的未成年人營(yíng)造好一個(gè)有保障的生存環(huán)境。對(duì)于遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議在受災(zāi)后標(biāo)的物滅失的情況，按照法律的規(guī)定，扶養(yǎng)人是可以不再履行扶養(yǎng)義務(wù)的，但是本著遵循公序良俗和公平正義的原則，受遺贈(zèng)人在災(zāi)后還有能力撫養(yǎng)的話，不可以因?yàn)橘?zèng)與人的房屋及其他財(cái)產(chǎn)因?yàn)榈卣饻缡Ф芙^撫養(yǎng)孤寡老人，這個(gè)時(shí)候政府部門(mén)可以對(duì)繼續(xù)履行撫養(yǎng)義務(wù)的受贈(zèng)與人進(jìn)行一定的補(bǔ)償。

無(wú)主財(cái)產(chǎn)處理問(wèn)題。地震災(zāi)害后，會(huì)有相當(dāng)一部分財(cái)產(chǎn)處于不確定與混亂狀態(tài)，如何處理以及認(rèn)定這些財(cái)產(chǎn)，我國(guó)法律并無(wú)明確的規(guī)定，這些財(cái)產(chǎn)的范圍既有實(shí)物類的房屋，現(xiàn)金及貴重金屬等，還包括相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的銀行存款，股票債權(quán)等。筆者認(rèn)為，在處理這些物品時(shí)可以參照相關(guān)法律原則來(lái)處理。依照法律規(guī)定，因地震死亡的，由有繼承權(quán)的人取得該物品的繼承權(quán)，如果沒(méi)有繼承人的，收歸集體或是國(guó)家所有。對(duì)于拾得遺失物的處理不能按照無(wú)主物先占原則處理，應(yīng)該按照我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，交還給失主或者是交給公安機(jī)關(guān)來(lái)處理。如果經(jīng)公示后6個(gè)月內(nèi)仍然沒(méi)有人領(lǐng)取就確定為無(wú)主物，按照我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，該物品收歸國(guó)家所有。

我國(guó)災(zāi)后法律保障體系的建設(shè)與完善

保險(xiǎn)制度的完善。到目前為止，因?yàn)榈卣鹪斐傻臑?zāi)害還沒(méi)有被納入財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍，這實(shí)際上給因?yàn)榈卣鸲転?zāi)的人民帶來(lái)很大的問(wèn)題，在受災(zāi)后他們要一力承當(dāng)所有的責(zé)任，以至于基本的生活都難以得到保障。如果地震也可以投保的話，那么地震災(zāi)區(qū)的同胞就可以獲得一份保險(xiǎn)金，生活也可以獲得相應(yīng)的保障。但是在實(shí)際生活中，其操作起來(lái)十分困難，因?yàn)榈卣鹚斐傻膿p失是十分巨大的，保險(xiǎn)公司無(wú)力獨(dú)自承擔(dān)，因此需要政府積極引導(dǎo)，可以通過(guò)設(shè)立相應(yīng)的地震基金給予保險(xiǎn)公司支持，鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司通過(guò)機(jī)制創(chuàng)新等方式積極尋找平衡點(diǎn)，將地震納入到財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的范圍中去。

逐步建立個(gè)人破產(chǎn)制度。在個(gè)人無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，尤其是因?yàn)樽匀粸?zāi)害而引起的個(gè)人破產(chǎn)時(shí)，法院根據(jù)個(gè)人的申請(qǐng)或依照職權(quán)對(duì)到期不能清償自己債務(wù)的人進(jìn)行破產(chǎn)處理，使個(gè)人能夠獲得新的生活，這有利于維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定。建立個(gè)人破產(chǎn)制度可以參照企業(yè)法人的破產(chǎn)制度，但是更多得是根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)研，創(chuàng)新體制，這個(gè)制度對(duì)于遭受地震災(zāi)害的人來(lái)說(shuō)，意義重大。

構(gòu)建我國(guó)綜合防災(zāi)法律體系。我國(guó)在防災(zāi)救災(zāi)方面的立法多屬于單一立法模式，針對(duì)地震災(zāi)害的《防震減災(zāi)法》，針對(duì)水災(zāi)的《防洪法》，針對(duì)火災(zāi)的《消防法》等，這些法律提升了我們處理自然災(zāi)害的水平，但是由于我國(guó)的各種防災(zāi)救災(zāi)法律發(fā)法規(guī)都具有不同的歷史背景而且是由不同的部門(mén)制定的，涉及的范圍雖然廣泛，但是缺乏整體性。各個(gè)關(guān)于防災(zāi)救災(zāi)法部門(mén)法之間缺乏互相協(xié)調(diào)性，它們都是針對(duì)具體的災(zāi)害而定立的，具有自己獨(dú)特領(lǐng)域而且相互之間獨(dú)立，相互聯(lián)系也較少缺乏統(tǒng)一性，而且其中比較多的存在法律條文重復(fù)籠統(tǒng)的問(wèn)題，規(guī)定也過(guò)于粗糙。由于缺乏統(tǒng)一的基本法，在防災(zāi)救災(zāi)中許多需要法律依據(jù)的地方無(wú)法可依。代替這些基本法律功能的往往是行政手段活政策，但這些畢竟不是長(zhǎng)久之計(jì)，也不利于我國(guó)依法治國(guó)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且它們的覆蓋面也是十分的狹窄。因此，筆者建議構(gòu)建防災(zāi)救災(zāi)基本法。首先要制定防災(zāi)救災(zāi)基本法，一旦發(fā)生重大災(zāi)害，我國(guó)政府就可以依據(jù)防災(zāi)救災(zāi)基本法來(lái)迅速做出決策，充分綜合性地利用各種資源，協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)防災(zāi)救災(zāi)，把災(zāi)害降到最低；其次，制定關(guān)于災(zāi)害救助，恢復(fù)重建階段的法律法規(guī)；最后，完善目前各個(gè)單項(xiàng)的防災(zāi)救災(zāi)法，這也有利于我國(guó)構(gòu)建防災(zāi)救災(zāi)的法律體系。

第2篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

受讓方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：姓名 身份證號(hào)：

公證人：姓名： 身份證號(hào)：

現(xiàn)在平等，自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，甲方將自己合法擁有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給乙方，雙方就房屋轉(zhuǎn)讓相關(guān)事宜達(dá)成以下協(xié)議書(shū)條款，以資共同遵守：

一、轉(zhuǎn)讓房屋的基本情況 ：

轉(zhuǎn)讓房屋(以下簡(jiǎn)稱該房屋)位于________________，建筑面積____平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)、及其附屬設(shè)施)。

二、 轉(zhuǎn)讓價(jià)格 ：

雙方商定該房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為(人民幣)________元整，大寫(xiě)(人民幣)____萬(wàn)____仟____百____拾____元整。

三、付款方式 ：

雙方一致同意購(gòu)房款由乙方一次性支付清楚。在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時(shí),乙方應(yīng)支付購(gòu)房款(人民幣)________ 元，大寫(xiě)(人民幣)____萬(wàn)____仟____百____拾____元整。甲方在收款時(shí)應(yīng)向乙方出具收據(jù)。

四、房屋交付：

甲方應(yīng)于本協(xié)議書(shū)生效之日起，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場(chǎng)的情況下由乙方對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收，乙方如無(wú)任何異議，視為該房屋情況符合本協(xié)議書(shū)約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)歸乙方行使。甲方向乙方保證其妻子、兒女和其他享有繼承權(quán)的人在乙方實(shí)際居住和使用該房屋時(shí)，不得主張繼承權(quán)、共同所有權(quán)和其他權(quán)利，若在乙方實(shí)際占有和居住該房屋時(shí)，甲方的親屬主張上述權(quán)利的，上述權(quán)利歸乙方所有。

甲方應(yīng)當(dāng)保證乙方長(zhǎng)期享有該房屋的居住和使用權(quán)，在房屋所有權(quán)證書(shū)因國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定，不能辦理的情況下乙方仍然享有該房屋的永久居住和使用權(quán)。

甲方應(yīng)于本協(xié)議書(shū)生效之日起，將甲方________于____年 月 日與茂港區(qū)坡心鎮(zhèn)人民政府簽訂的住房協(xié)議書(shū)原件轉(zhuǎn)交給乙方________，并承認(rèn)乙方是合法擁有人，將該份住房協(xié)議書(shū)中住戶方權(quán)利完全過(guò)渡給乙方。

五、甲方的承諾保證：

甲方保證自己對(duì)該轉(zhuǎn)讓房屋擁有處分權(quán)，保證在交易時(shí)該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛，轉(zhuǎn)讓該房屋不存在法律上的障礙。

甲方保證該轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)不涉及第三方的權(quán)利，本協(xié)議書(shū)簽訂前該房屋集資、購(gòu)房款、天然氣管道安裝費(fèi)、壁掛爐安裝費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)等及其他應(yīng)當(dāng)交納的費(fèi)用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費(fèi)用，由甲方全部承擔(dān)。

六、本協(xié)議書(shū)未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議和本協(xié)議書(shū)具有同等法律效力。

七、本協(xié)議書(shū)除協(xié)議條款和法律規(guī)定以外，若變更或解除協(xié)議內(nèi)容必須經(jīng)雙方協(xié)商一致，若一方擅自變更或解除協(xié)議造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任方負(fù)全部責(zé)任。

八、本協(xié)議書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，協(xié)議書(shū)從雙方簽字之日起生效。

第3篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

抵押人(購(gòu)房人)：(甲方)

地 址：

電 話：

抵押權(quán)人(貸款人)：(乙方)

地 址：

電 話：

甲、乙雙方依據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《合同法》、《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》以及相關(guān)法律法規(guī)，本著平等、自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則，在充分理解本合同條款后，同意按如下條款訂立本合同，以共同遵守。

第一條：為確保借款合同( 年 字第 號(hào))的履行，甲方自愿將所購(gòu)商品房抵押，乙方經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在全面充分了解該商品房具體情況后同意接受甲方所購(gòu)商品房抵押。

第二條：本合同所對(duì)應(yīng)的借款合同項(xiàng)下的借款數(shù)額為(大寫(xiě)) 元，債務(wù)人履行債務(wù)的期限自 年 月 日至 年 月 日。

第三條：甲方已與 公司簽訂合同編號(hào)為 的《商品房買(mǎi)賣合同》，已經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案，并取得《房屋預(yù)告登記證明》。該商品房狀況如下：

房屋坐落：

項(xiàng)目名稱：

預(yù)售許可證：

第四條：本次商品房抵押所擔(dān)保的范圍包括：主債權(quán)項(xiàng)下的金額及利息、違約金、損害賠償金和實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用。

第五條：已經(jīng)抵押的房屋由甲方占用與管理，甲方應(yīng)維護(hù)該商品房的安全與完好。

第六條：有下列情形之一的乙方有權(quán)依法定程序處分上述商品房并可要求提前清償上述借款。

1、甲方在債務(wù)履行期內(nèi)連續(xù) 月或累計(jì) 月未能按約歸還借款的。

2、****

第七條：甲方在取得該商品房的《房屋所有權(quán)證》后，須轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)抵押登記。

第八條：甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所分?jǐn)偦蛘加梅秶鷥?nèi)的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。

第九條：抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的抵押權(quán)也消滅。

第十條：在本合同簽訂后，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)持本合同及其他必要的證明文件，到鄭州市房產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押房產(chǎn)的登記手續(xù)。

本抵押合同如發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，甲、乙雙方應(yīng)當(dāng)?shù)皆怯洐C(jī)關(guān)辦理變更或者注銷的登記手續(xù)。

第十一條：抵押的房地產(chǎn)，因自然損耗或甲方的行為足以使抵押房地產(chǎn)價(jià)值明顯減少時(shí)，乙方有權(quán)要求甲方停止其行為并恢復(fù)或提供乙方認(rèn)可的新的抵押房地產(chǎn)。甲方對(duì)抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯(cuò)的，乙方只能在甲方因損害而得到賠償范圍內(nèi)要求提供擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

第十二條：甲方轉(zhuǎn)讓抵押的房地產(chǎn)，應(yīng)通知乙方，并告知受讓人房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況，甲方未通知乙方或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

第十三條：抵押人死亡，依法被宣告死亡或被宣告失蹤時(shí)，其房地產(chǎn)合法繼承人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行抵押合同。

第十四條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押房產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押房產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

第十五條：凡因本合同引起的或與本合同有關(guān)的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如商議不成，任何一方均可向鄭州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

第十六條：雙方商定的其他事項(xiàng)：***

第4篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房;購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn);負(fù)面影響

小產(chǎn)權(quán)房是相對(duì)于普通商品房而言的,是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋,有村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn),“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用證,國(guó)土和房管部門(mén)也不會(huì)給購(gòu)房合同備案。城市居民對(duì)僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,其房屋所有權(quán)是不受法律保護(hù)的。因此,“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際上就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

十幾年來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模和范圍不斷擴(kuò)大,危及農(nóng)業(yè)安全、破壞農(nóng)村和諧和損害農(nóng)民利益等社會(huì)弊端逐漸暴露并日益嚴(yán)重。本文從小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要因素、經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系分析、購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)、負(fù)面影響等方面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行了深入的研究和分析,從理論與實(shí)踐的結(jié)合上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題進(jìn)行探討研究。

一、與小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)的主要法律、法規(guī)

(一)《憲法》

現(xiàn)行憲法第10條規(guī)定,城市的土地屬于國(guó)家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于農(nóng)民集體所有。宅基地和自留地、自留山也屬于農(nóng)民集體所有。

(二)《土地管理法》

雖然《土地管理法》對(duì)農(nóng)村集體土地上的房屋的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題沒(méi)有針對(duì)性的規(guī)定,但根據(jù)《土地管理法》“嚴(yán)格管理土地、合理利用土地”的立法精神,結(jié)合該法第43條和第63條的規(guī)定,可以明確地看出,《土地管理法》是禁止集體建設(shè)用地使用權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。

(三)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

集體土地制度本應(yīng)是自2008年1月1日施行的《城市規(guī)劃法》運(yùn)轉(zhuǎn)的前提,也是其實(shí)施的基礎(chǔ)。遺憾的是到目前為止,《土地管理法》還沒(méi)有根據(jù)《憲法》原則建立集體所有土地完整的法規(guī)體系,集體土地使用權(quán)也沒(méi)有根據(jù)《憲法》的原則進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。本應(yīng)與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》同期出臺(tái)的集體土地管理法規(guī)的延緩出臺(tái),導(dǎo)致中國(guó)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地、宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題獲得了巨大的灰色運(yùn)轉(zhuǎn)空間。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)際上強(qiáng)行拉開(kāi)了解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的序幕。

(四)《物權(quán)法》

《物權(quán)法》第9條:不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《物權(quán)法》第59條規(guī)定:農(nóng)民所有不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn),屬于本集體成員集體所有。如果所開(kāi)發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由農(nóng)民自住,產(chǎn)權(quán)屬于集體中的農(nóng)民,將受到物權(quán)法的保護(hù),城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,這種交易本身不合法,購(gòu)房人未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證,而購(gòu)房者的購(gòu)房合同從法律角度來(lái)看,也屬于無(wú)效合同。雖然《物權(quán)法》頒布,保障私有財(cái)產(chǎn)特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利,但不會(huì)保護(hù)不合法財(cái)產(chǎn)。

(五)《房地產(chǎn)管理法》

《房地產(chǎn)管理法》第2條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)就是在國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。該條確定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的對(duì)象,即國(guó)有土地。

(六)《房屋登記辦法》

2007年7月1日起實(shí)施的《房屋登記辦法》第82條:“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集體所有建設(shè)用地建造的房屋,可以依照本辦法的規(guī)定申請(qǐng)房屋登記?！钡?7條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

從現(xiàn)有的相關(guān)法律、法規(guī)來(lái)看,僅持有有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”的房屋,在我國(guó)房地一體制度下,其房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)法得到有效保護(hù)。

二、小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)

(一)買(mǎi)房人的利益很難得到保障

根據(jù)現(xiàn)有法律和《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定,通過(guò)國(guó)家正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的房屋,經(jīng)過(guò)房產(chǎn)管理部門(mén)權(quán)利登記后,買(mǎi)房人對(duì)所購(gòu)房屋獲得所有權(quán),在任何情況下第三人都不能對(duì)其進(jìn)行侵害。但“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買(mǎi)賣,因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,雙方所簽合同為無(wú)效合同,無(wú)法在房屋管理部門(mén)進(jìn)行權(quán)利登記,買(mǎi)房人在交付房款后并未獲得房屋的所有權(quán)。因此,一旦發(fā)生相關(guān)當(dāng)事人主張購(gòu)買(mǎi)行為無(wú)效或者國(guó)家按照法律規(guī)定進(jìn)行整頓時(shí),買(mǎi)房人的利益很難得到保障。無(wú)法對(duì)所購(gòu)房屋擁有長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可不受任何第三人侵犯的權(quán)利保障。例如,經(jīng)過(guò)若干年后村委會(huì)成員發(fā)生變動(dòng),或村內(nèi)土地需要調(diào)整,或因其他原因村委會(huì)主張購(gòu)房行為無(wú)效,想收回所售房屋時(shí),買(mǎi)房人則無(wú)法得到法律保障,只能通過(guò)合同無(wú)效要求返還原價(jià)款,如果村委會(huì)在出售房屋時(shí)將房屋價(jià)款當(dāng)作其他開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的資金,已無(wú)錢(qián)可還時(shí),買(mǎi)房人事實(shí)上只能自己承擔(dān)損失。

(二)買(mǎi)房人很難獲得法律救濟(jì)

正規(guī)的商品房開(kāi)發(fā)和交易,買(mǎi)賣雙方需簽訂房屋銷售合同,其中對(duì)所售房屋質(zhì)量問(wèn)題及買(mǎi)賣雙方各自的權(quán)利義務(wù)等都會(huì)做出明確約定,如果日后出現(xiàn)爭(zhēng)議或糾紛可按照合同約定獲得救濟(jì),而“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房的買(mǎi)賣,因所簽合同本身是無(wú)效的,因此,即使在合同中對(duì)此類問(wèn)題做出了約定,買(mǎi)房人也無(wú)法通過(guò)合同約定要求出售方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,在對(duì)方拒不賠償?shù)那闆r下,損失只能由自己承擔(dān)。

(三)三買(mǎi)房人無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償

征地或拆遷補(bǔ)償,按照法律規(guī)定,補(bǔ)償對(duì)象是被征收土地使用權(quán)人或被拆遷房屋所有權(quán)人,因“小產(chǎn)權(quán)”或“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房買(mǎi)賣行為不合法,買(mǎi)房人既未得到所購(gòu)房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán),也未獲得房屋的所有權(quán),因此,因征地或危房改造發(fā)生拆遷時(shí),無(wú)法獲得拆遷補(bǔ)償款,所遭受的損失也只能由自己承擔(dān)。

(四)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法繼承

按照我國(guó)《繼承法》的有關(guān)規(guī)定,可以繼承的遺產(chǎn)是指公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。小產(chǎn)權(quán)房因其買(mǎi)賣行為被法律嚴(yán)格禁止,買(mǎi)房人并未獲得房屋的合法權(quán)屬,因此并不屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),不能發(fā)生《繼承法》上規(guī)定的繼承。即使繼承人暫時(shí)取得了房屋的占用、使用權(quán),也得不到法律的保護(hù),隨時(shí)可能被輕易地剝奪。

(五)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法自由買(mǎi)賣

根據(jù)法律規(guī)定,買(mǎi)賣必須是針對(duì)自己具有合法權(quán)屬、法律不禁止流通的物品進(jìn)行,因“小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房人并未取得房屋所有權(quán),且該類房屋的買(mǎi)賣為法律所禁止,因此不能自由買(mǎi)賣,即使已經(jīng)進(jìn)行的買(mǎi)賣行為也屬無(wú)效,應(yīng)

相互返還財(cái)產(chǎn),恢復(fù)原狀。

(六)隨時(shí)面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)

如果該類房屋是未經(jīng)政府審批擅自開(kāi)發(fā)建設(shè)的,則屬違章建筑,違章建筑違反法律規(guī)定,破壞城鎮(zhèn)合理規(guī)劃和布局,打亂了正常的用地計(jì)劃,剝奪了有限的土地資源,侵犯了公共利益,世界上任何一個(gè)國(guó)家或政府都不會(huì)容忍此類事件的發(fā)生,拆除或許只是時(shí)間問(wèn)題。擔(dān)此風(fēng)險(xiǎn),得不償失。

三、小產(chǎn)權(quán)房的負(fù)面影響

(一)對(duì)農(nóng)民利益的侵害

建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房,從短期看,農(nóng)民得到了遠(yuǎn)比保護(hù)農(nóng)村集體土地所得利益高的多的收益,但這實(shí)際上是一種飲鴆止渴的方式。農(nóng)民失去了土地使用權(quán)意味著失去了最基本的生活保障,也失去了土地升值所產(chǎn)生的收益。開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房所產(chǎn)生的大量的土地收益都被村干部和開(kāi)發(fā)商攫取了,小產(chǎn)權(quán)房實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)商和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府合謀榨取農(nóng)民利益的結(jié)果。

(二)對(duì)國(guó)土資源的侵害

小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)土資源造成巨大侵害,導(dǎo)致關(guān)乎全國(guó)民生和國(guó)防安全的18億畝耕地不斷受到蠶食。小產(chǎn)權(quán)房是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府牽頭破壞農(nóng)業(yè)資源的惡劣行為。集體土地需要實(shí)現(xiàn)收益最大化,農(nóng)民需要發(fā)家致富

以減少城鄉(xiāng)貧富差距,但無(wú)序發(fā)展的小產(chǎn)權(quán)房絕對(duì)不是可取的做法。

(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的侵害

目前的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展形成的較為成熟的體系,有強(qiáng)力的政府進(jìn)行宏觀調(diào)控,有一系列健全的法律法規(guī),雖然隨著社會(huì)轉(zhuǎn)型逐漸暴露出很多不足,但是若沒(méi)有這些框架,問(wèn)題將會(huì)嚴(yán)重到一發(fā)不可收拾的地步,導(dǎo)致全面的社會(huì)動(dòng)蕩。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是游離于城市商品房市場(chǎng)之外的另一個(gè)住房市場(chǎng),這個(gè)市場(chǎng)不受現(xiàn)有商品房法律體系的規(guī)制,存在著一系列的風(fēng)險(xiǎn)鏈,實(shí)際上就是房地產(chǎn)“黑市”。房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要改革,但那是在保留現(xiàn)有的穩(wěn)定安全的市場(chǎng)及法律秩序下循序漸進(jìn)的合理改革,市場(chǎng)及法律秩序具有連續(xù)性,那種全盤(pán)否定目前的既有秩序,不承認(rèn)其內(nèi)在合理性,主張徹底革新的做法是不值得提倡的。

(四)對(duì)法制建設(shè)的破壞

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在我國(guó)存在和發(fā)展了十幾年,其各個(gè)環(huán)節(jié)的參與者:鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、城市購(gòu)房者從一開(kāi)始就明知其違法性,希望法不責(zé)眾以便逃避處罰,獲取非法利益。他們?cè)诿髦洚a(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),是有缺陷的情況下卻依然我行我素,是對(duì)法律的公然蔑視,其示范效應(yīng)極其惡劣,如果其行為不受到嚴(yán)懲,

將極大地破壞法律的威懾力。

(五)對(duì)政府公信力的破壞

小產(chǎn)權(quán)房的主要推動(dòng)和默許者是鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府,其在土地征收過(guò)程中得不到太多收益,因此牽頭搞小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā),這集中暴露了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府與政府主管部門(mén)、上級(jí)政府之間的利益博弈,其出發(fā)點(diǎn)并不是為了農(nóng)民的利益,這使人們看到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府帶頭違法、的丑惡嘴臉。且如果中央政府不對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的當(dāng)事人嚴(yán)懲,則會(huì)造成“守法的人吃虧,違法的人贏利”的嚴(yán)重心理暗示,極大地破壞政府的公信力。

四、結(jié)束語(yǔ)

由于我國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的相對(duì)落后、農(nóng)村社會(huì)保障體系還未真正建立等多重因素的限制,從我國(guó)的農(nóng)業(yè)安全、農(nóng)村和諧和農(nóng)民利益角度看,“小產(chǎn)權(quán)房”具有較大的社會(huì)危害性。首先,必須盡快改革現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元土地政策,禁止小產(chǎn)權(quán)房建設(shè),以防其影響進(jìn)一步擴(kuò)大,從而造成更大的社會(huì)利益損失。其次,將已有的“小產(chǎn)權(quán)房”進(jìn)行有選擇的合法化,規(guī)范化管理,以避免和根除其自由發(fā)展出現(xiàn)的土地?zé)o序占用、國(guó)家土地收益流失、物業(yè)管理混亂、違規(guī)拆遷、鄉(xiāng)村干部從中漁利等諸多問(wèn)題,將“小產(chǎn)權(quán)房”引入健康發(fā)展的軌道。

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第5篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

[關(guān)鍵詞]房屋繼承權(quán) 公證 若干問(wèn)題 探析

[中圖分類號(hào)]D923.5 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-5349（2014）07-0012-01

房屋繼承權(quán)是繼承人根據(jù)法律的規(guī)定所取得的被繼承人房屋遺產(chǎn)的權(quán)利。這其中包括兩方面意義，第一，客觀方面，是指繼承尚未進(jìn)行前，根據(jù)法律法規(guī)條款以及被繼承人遺囑而接受遺產(chǎn)的權(quán)利，也就是繼承人擁有的遺產(chǎn)繼承權(quán)；第二，主觀方面。在符合法律法規(guī)規(guī)定前提下，對(duì)于被繼承人遺留下的房屋財(cái)產(chǎn)，繼承人實(shí)際上已經(jīng)持有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，也就是房屋財(cái)產(chǎn)已經(jīng)歸屬于繼承人，繼承人有權(quán)享受這部分繼承財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益，主觀繼承權(quán)是與繼承人的主觀想法密切相關(guān)的，繼承人有權(quán)接受并利用這部分遺產(chǎn)，也有權(quán)選擇放棄繼承，等等，也就是說(shuō)主觀繼承權(quán)具有現(xiàn)實(shí)意義，繼承權(quán)通常是從被繼承人死亡或宣告死亡開(kāi)始的。

一、死亡證明問(wèn)題

參照國(guó)家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：死亡證明指的是醫(yī)療部門(mén)、公安機(jī)構(gòu)所出示的證明材料，注有具體死亡時(shí)間的戶口注銷證明，以及法院出示的死亡判決書(shū)，公證機(jī)構(gòu)出示的死亡公證書(shū)。

也就是說(shuō)只有醫(yī)療部門(mén)、公安機(jī)構(gòu)、人民法院、公證部門(mén)這些權(quán)威認(rèn)證部門(mén)有出示死亡證明的權(quán)力，其他機(jī)構(gòu)或部門(mén)則不享有這份權(quán)利。

死亡證明辦理時(shí)常常會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題：一些死者年齡較大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世；也有的死者是孤兒，無(wú)法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無(wú)從知曉，這其中就會(huì)出現(xiàn)無(wú)論是當(dāng)事人還是公證人都需要嚴(yán)肅面對(duì)并處理的問(wèn)題。

要參照問(wèn)題具體特點(diǎn)來(lái)有針對(duì)性地采取解決措施。這其中最重要的就是要證明死者父母已故的問(wèn)題。例如：如果死者年齡較大、其父母已故，則可以由死者所生活地區(qū)的公安機(jī)構(gòu)出示死者父母的死亡證明，或者前往死者父母生前工作過(guò)的單位，調(diào)查其人事檔案，從中發(fā)現(xiàn)是否有其死亡的檔案記錄，對(duì)有價(jià)值的檔案材料進(jìn)行復(fù)印再經(jīng)檔案管理部門(mén)蓋上公章形成權(quán)威證明。

同時(shí)，也可以讓當(dāng)事人提供死者已故父母的火化證等能夠證明死者父母已故的資料。

對(duì)于一些死者在居住地死亡，父母卻在老家早已去世方面的問(wèn)題，則需要繼承人上交死亡父母的死亡公證書(shū)或證明來(lái)加以證實(shí)，同時(shí)也需公證員的審核通過(guò)，才能形成最終確認(rèn)。

對(duì)于死者是孤兒，無(wú)法明確已故父母的具體信息，到何處出具父母的死亡證明更是無(wú)從知曉類似的特殊問(wèn)題，則需要現(xiàn)存法定繼承人立下諾言：由于死者是孤兒，無(wú)法找到死者父母的任何信息，承諾如果出現(xiàn)死者父母要求繼承死者遺產(chǎn)的狀況，則應(yīng)該讓一切當(dāng)前的法定繼承人給予死者父母應(yīng)得的份額，當(dāng)公證作用無(wú)法得到有效發(fā)揮時(shí)，則需要求助人民法院，依靠訴訟方法來(lái)解決問(wèn)題。

二、財(cái)產(chǎn)權(quán)利憑證問(wèn)題

參照國(guó)家相關(guān)權(quán)威法律的規(guī)定：如果當(dāng)事人不能夠提供財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證原件，且持有正當(dāng)理由的，則需要提供能夠證明憑證的相關(guān)材料，這個(gè)證明應(yīng)該由財(cái)產(chǎn)權(quán)屬憑證制發(fā)部門(mén)開(kāi)出。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)事人需手持被繼承人的產(chǎn)權(quán)憑證，例如：土地證、銀行卡、汽車發(fā)票、房產(chǎn)證等就可以申請(qǐng)證明。

法律的上述規(guī)定是考慮到了實(shí)際生活中的一些特殊情況，也就是說(shuō)可能被繼承人貸款買(mǎi)房，但是還尚未完成還貸任務(wù)，沒(méi)得到房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，對(duì)于這種問(wèn)題必須采取科學(xué)的解決措施。

對(duì)于上述問(wèn)題：當(dāng)被繼承人尚未獲得房產(chǎn)證就忽然死亡的情況，繼承人應(yīng)該依據(jù)被繼承人同售房企業(yè)簽署的《購(gòu)房合同》，同銀行簽署的《借款合同》、交款收據(jù)，也可以提交房產(chǎn)企業(yè)所提供的此房產(chǎn)的相關(guān)信息資料等來(lái)辦理證明，然而，在實(shí)際公證辦理操作中，需要特別注意的是必須寫(xiě)“上面《購(gòu)房合同》條款下的權(quán)利”來(lái)代替“被繼承人的何類、何種遺產(chǎn)”，因?yàn)橹挥羞@樣才能維護(hù)其準(zhǔn)確性與嚴(yán)密性，當(dāng)這一房產(chǎn)處于抵押狀態(tài)時(shí)，公證部門(mén)應(yīng)該為繼承人辦理繼承權(quán)公證，此時(shí)可以劃分為兩類問(wèn)題：

第一，債務(wù)人采取抵押的方法償債，為自己的債務(wù)設(shè)下抵押。

第二，債務(wù)人與抵押人相分離，抵押人不是為自己而是為別人債務(wù)設(shè)下抵押。

前一類問(wèn)題則需要以房屋當(dāng)前價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)，先來(lái)償還債務(wù)，余下的部分由繼承人來(lái)繼承，此時(shí)可以申辦繼承權(quán)公證。

后一類問(wèn)題則需通知當(dāng)事人根據(jù)抵押金額來(lái)償還抵押債務(wù)，再依照《擔(dān)保法》的相關(guān)條款：為債務(wù)人抵押擔(dān)保的第三人，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押后，有權(quán)向債務(wù)人追償。對(duì)此應(yīng)該認(rèn)定抵押債務(wù)追償后所形成的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該被抵押人所繼承，應(yīng)該為抵押人申辦繼承權(quán)公證，通過(guò)這種方式，能夠有效確保公證的嚴(yán)肅性、準(zhǔn)確性，有效控制由于問(wèn)題處理不當(dāng)，出現(xiàn)些許紕漏而引發(fā)的矛盾問(wèn)題。

第6篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

法律咨詢：

我父母已經(jīng)去世，我母親當(dāng)年是帶著我和我妹改嫁過(guò)來(lái)的，之后又生了一個(gè)弟弟一個(gè)妹妹，繼父新生的那個(gè)妹妹一直和他住一起，已經(jīng)30年了。繼父有一公產(chǎn)伙單房2間（一大一?。^父在臨去世前有錄像說(shuō)是房子就給那兩個(gè)新生的孩子，我們想問(wèn)問(wèn)我們能告他們嗎？這房子是公產(chǎn)房，每月交房管站房費(fèi)的那種，做承租人變更是不是得我們4個(gè)人都同意才行呢！如果他們想買(mǎi)產(chǎn)權(quán)，在我們不知情的情況下能買(mǎi)嗎？

律師解答：

看房屋是否有產(chǎn)權(quán)，沒(méi)產(chǎn)權(quán)的，遺囑無(wú)效，需聯(lián)系產(chǎn)權(quán)單位做承租人變更。

有產(chǎn)權(quán)的，看錄像遺囑是否有效，有效的，按有效遺囑處理，無(wú)效的，由被繼承人的第一順序繼承人繼承，第一順序繼承人包括配偶、父母、子女（包括已形成撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女）繼承。繼承人可協(xié)商，不能協(xié)商的，一般平分，但與被繼承人共同生活或盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的能多分。需要你們同意才行。

相關(guān)法律知識(shí)：

遺囑繼承，又稱指定繼承，是法定繼承的對(duì)稱。是指被繼承人生前通過(guò)立遺囑的形式確定其個(gè)人財(cái)產(chǎn)在其死亡后的繼承人及分配的法律制度?！独^承法》第16條規(guī)定，“公民可以依照本法規(guī)定立遺囑處分個(gè)人財(cái)產(chǎn)，并可以指定遺囑執(zhí)行人?！?/p>

遺囑的形式根據(jù)《繼承法》第17條的規(guī)定，遺囑有以下五種形式：

1.公證遺囑。即立遺囑人至公證機(jī)關(guān)對(duì)其遺囑行為及遺囑內(nèi)容進(jìn)行公證；

2.自書(shū)遺囑。即立遺囑人親筆書(shū)寫(xiě)的遺囑，該遺囑必須由立遺囑人親筆簽名，并注意年、月、日。

3.代書(shū)遺囑。即立遺囑人委托他人書(shū)寫(xiě)的遺囑。代書(shū)遺囑應(yīng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)，其中一人代書(shū)，注明年、月、日，并由代書(shū)人、其他見(jiàn)證人和遺囑人簽名。見(jiàn)證人不得為遺囑確定的繼承人。

4.錄音遺囑。即立遺囑人通過(guò)錄音或錄像的形式，確定其遺囑的內(nèi)容。錄音遺囑同代書(shū)遺囑一樣，需要有兩個(gè)以上的見(jiàn)證人在場(chǎng)，并將其見(jiàn)證的情況進(jìn)行錄音、錄像。完后，應(yīng)將錄音、錄像內(nèi)容封存，封口由見(jiàn)證人及遺囑人簽名蓋封。

5.口頭遺囑。即立遺囑人在危急情況下，無(wú)條件書(shū)寫(xiě)、錄音或辦理公證時(shí)，口頭訂立遺囑的行為?？陬^遺囑應(yīng)當(dāng)有兩個(gè)以上見(jiàn)證人在場(chǎng)見(jiàn)證。危急情況解除后，遺囑人能夠用書(shū)面或者錄音形式立遺囑的，所立的口頭遺囑無(wú)效。

第7篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

一、公證的法律效力

按照《公證法》及《民事訴訟法》的規(guī)定，公證的法律效力表現(xiàn)在三個(gè)方面：1.法定證據(jù)效力，經(jīng)過(guò)法定程序公證證明的法律行為、法律事實(shí)和文書(shū)，人民法院應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)；2.強(qiáng)制執(zhí)行效力，是指對(duì)公證機(jī)構(gòu)賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的債權(quán)文書(shū)，如債務(wù)人不履行，債權(quán)人可持公證書(shū)直接向有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，而不再經(jīng)過(guò)訴訟程序；3.當(dāng)有關(guān)法律、行政法規(guī)、規(guī)章規(guī)定某些法律行為必須采用公證形式設(shè)立、變更或終止時(shí)，公證即成為相應(yīng)的法律行為設(shè)立、變更、終止的必備要件。證據(jù)效力是公證的最基本效力，任何公證書(shū)都具有證據(jù)效力。公證的強(qiáng)制執(zhí)行效力和法律行為成立要件效力則不是普遍的，只有特定的公證文書(shū)或在特定的條件下才能產(chǎn)生。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證的法律依據(jù)

經(jīng)公證的不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料或作為不動(dòng)產(chǎn)登記原因的民事法律行為，可認(rèn)定為真實(shí)的、合法的。對(duì)登記機(jī)構(gòu)而言，公證機(jī)構(gòu)出具的公證書(shū)能有效保證申請(qǐng)材料或相關(guān)民事法律行為的真實(shí)性和合法性，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只需對(duì)公證書(shū)做形式審查即可，不僅縮小了審核范圍，也大大降低了相應(yīng)的登記法律風(fēng)險(xiǎn)。所以，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證當(dāng)然地受到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的歡迎。

但是，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要求當(dāng)事人公證必須有相應(yīng)的法律依據(jù)。按照司法部、建設(shè)部《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》的規(guī)定，房產(chǎn)繼承、房產(chǎn)贈(zèng)與、有關(guān)房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的涉外和涉港澳臺(tái)的法律行為，必須辦理公證?！斗康禺a(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》規(guī)定，繼承文書(shū)、受遺贈(zèng)文書(shū)、境外申請(qǐng)人委托他人申請(qǐng)房地產(chǎn)登記的委托書(shū)、父母之外其他人處分未成年人的房地產(chǎn)申請(qǐng)登記的，必須公證。各地的地方性規(guī)定也有不動(dòng)產(chǎn)登記需公證情形的相關(guān)規(guī)定，如《北京市房地產(chǎn)管理局、北京市司法局關(guān)于私人房屋公證問(wèn)題的聯(lián)合通知》、《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定（試行）》等。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記公證中存在的問(wèn)題

雖然公證具有較高的法律效力，但是不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中的公證仍然存在一些問(wèn)題，比如部分公證項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)高，公證書(shū)因內(nèi)容不真實(shí)、不合法被撤銷等。依據(jù)《公證法》的規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是不以營(yíng)利為目的的證明機(jī)構(gòu)，但目前公證機(jī)構(gòu)采用自收自支的管理模式，即收取的公證費(fèi)越多，公證機(jī)構(gòu)及公證人員的收入就越高，這必然使得公證機(jī)構(gòu)在執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)就高不就低。1998年，《國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、司法部關(guān)于調(diào)整公證服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》中規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承，贈(zèng)與和遺贈(zèng)，按受益額的2%收取，最低收取200元。大多數(shù)公證機(jī)構(gòu)都是按受益額的2%收取公證費(fèi)的。公證機(jī)構(gòu)的工作內(nèi)容，是審核當(dāng)事人提供的相關(guān)書(shū)面材料并走訪調(diào)查，確認(rèn)的是當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)利，工作內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的高低沒(méi)有必然的因果關(guān)系，無(wú)論房子是30萬(wàn)還是300萬(wàn)，公證人員在為其出具公證書(shū)的過(guò)程中，付出的勞動(dòng)是差不多的。這一點(diǎn)與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記工作類似，因而應(yīng)該參照不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公證費(fèi)也按件收取，而不是根據(jù)當(dāng)事人受益額的多少按比例收取。按照《公證法》的規(guī)定，公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院司法行政部門(mén)制定。在社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨變的情況下，目前公證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還是1998年的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，這早已不適應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，亟需制定新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在不動(dòng)產(chǎn)登記中也會(huì)發(fā)現(xiàn)公證機(jī)構(gòu)存在的一些問(wèn)題，比如某個(gè)公證書(shū)是由假冒的權(quán)利人簽字，或某個(gè)公證書(shū)內(nèi)容違背了相關(guān)的法律規(guī)定等，一旦據(jù)此進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，就會(huì)造成嚴(yán)重后果。比如經(jīng)公證的委托他人出讓不動(dòng)產(chǎn)的委托書(shū)是由假冒的權(quán)利人簽字的，就會(huì)直接損害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)益。如果轉(zhuǎn)移登記之后不動(dòng)產(chǎn)又被再次轉(zhuǎn)讓給善意第三人，很可能會(huì)導(dǎo)致原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人喪失所有權(quán)。因而，公證機(jī)構(gòu)出具錯(cuò)誤的公證書(shū)會(huì)嚴(yán)重?cái)_亂正常的不動(dòng)產(chǎn)登記秩序，侵害不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益，造成嚴(yán)重的社會(huì)影響。

四、如何有效發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的。按照相關(guān)法規(guī)，基于不動(dòng)產(chǎn)的建造、繼承、買(mǎi)賣、抵押等民事法律行為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)將相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利如實(shí)、及時(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

鑒于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利內(nèi)容應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確無(wú)誤，這必然要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提供的申請(qǐng)材料及作為登記原因的民事法律行為是否真實(shí)、合法進(jìn)行必要的調(diào)查。但《物權(quán)法》第十二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的法定職責(zé)有：1.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；2.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問(wèn)申請(qǐng)人；3.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。第十三條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得有超出登記職責(zé)范圍的其他行為。法律、行政法規(guī)并沒(méi)有賦予不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)相應(yīng)的調(diào)查取證權(quán)，相反，限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)超越既定的職責(zé)范圍。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在登記過(guò)程中遇到較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，無(wú)法判斷當(dāng)事人提交的相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為的真實(shí)性與合法性的，只能由公證機(jī)構(gòu)來(lái)審查，以此保障不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。

第二，不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證范圍不能任意擴(kuò)大。不動(dòng)產(chǎn)登記引入公證程序是必要的，但并不等于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以隨意要求當(dāng)事人進(jìn)行公證。對(duì)當(dāng)事人而言，公證意味著辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)又多了一道手續(xù)。當(dāng)事人要花費(fèi)較多的精力，按照公證機(jī)構(gòu)的要求提供相應(yīng)的書(shū)面材料，且要花費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間。而且，最讓當(dāng)事人難以接受的是較高的公證費(fèi)。所以，雖然公證程序有效避免了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬爭(zhēng)議，從根本上說(shuō)是為了保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，但當(dāng)事人卻普遍不希望在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中引入公證程序。

不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)材料的真實(shí)性、合法性由當(dāng)事人負(fù)責(zé)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人提交的的材料，除房屋權(quán)屬證明是必須要實(shí)質(zhì)審查的，其余的申請(qǐng)材料按照《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》的要求，需盡到“合理審慎”的審查義務(wù)，因而，并非所有的不動(dòng)產(chǎn)登記都需要公證。對(duì)于涉及或可能涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人權(quán)益的民事法律行為，或者較為復(fù)雜、可能會(huì)引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議的登記申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以要求當(dāng)事人將相關(guān)申請(qǐng)材料或作為登記原因的民事法律行為進(jìn)行公證。例如，《物權(quán)法》規(guī)定了繼承從不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人死亡時(shí)開(kāi)始，《繼承法》規(guī)定了繼承人的范圍，但沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定繼承人如何實(shí)現(xiàn)繼承權(quán)，因而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只能依據(jù)公證機(jī)構(gòu)出具的繼承公證書(shū)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。當(dāng)事人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記需要公證的情形，法律、行政法規(guī)應(yīng)予以列舉式規(guī)定，這樣才能在保障當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的同時(shí)，約束不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的登記行為。

第8篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

【法律授權(quán)委托書(shū)范本】

委托人：****有限責(zé)任公司

受委托人：xxx 河北****律師事務(wù)所律師，****有限責(zé)任公司法律顧問(wèn)

委托人與江蘇****公司買(mǎi)賣合同糾紛一案，現(xiàn)委托陳**律師本案參與訴訟，權(quán)限為一般。

委托人：****有限責(zé)任公司

受委托人：

XX年x月xx日

【拓展閱讀：授權(quán)委托書(shū)相關(guān)知識(shí)】

q: 手寫(xiě)的授權(quán)委托書(shū)是否有效?授權(quán)委托書(shū)是否必須做公證?人過(guò)來(lái)簽約時(shí)到底該如何操作?

a: 根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，授權(quán)委托書(shū)并不以經(jīng)過(guò)公證為生效要件。也就是說(shuō)，公民親筆書(shū)寫(xiě)的授權(quán)委托書(shū)也是有效的，公證只是使授權(quán)委托書(shū)具有更高的真實(shí)性與可信性。結(jié)合二手房買(mǎi)賣業(yè)務(wù)，在遇到人簽約的情況下，經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控呢?

1. 手寫(xiě)委托書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)防控

(1)核實(shí)人提供的授權(quán)委托書(shū)的真實(shí)性，最好是能夠親眼見(jiàn)到被人親筆給人書(shū)寫(xiě)委托書(shū)或在委托書(shū)上簽字;若前述條件不能達(dá)到，經(jīng)紀(jì)人需當(dāng)場(chǎng)與被人本人電話聯(lián)系，核實(shí)委托書(shū)是否真實(shí)，并錄音進(jìn)行證據(jù)保全，同時(shí)要求人簽署《人關(guān)于權(quán)的承諾書(shū)》。

(2)要求人攜帶被人本人的各種證件材料的原件，包括身份證、產(chǎn)權(quán)證等。

(3)核實(shí)授權(quán)委托書(shū)的權(quán)限，查明是否具有代簽相關(guān)法律文件、代收代付相關(guān)錢(qián)款等重要權(quán)限。

(4)即便人有代收錢(qián)款的權(quán)限的，建議最好不要代為收取超過(guò)五萬(wàn)元的錢(qián)款，若條件允許，應(yīng)將定金、房款等直接打入被人開(kāi)戶的銀行賬號(hào)。

2. 公證委托書(shū)的風(fēng)險(xiǎn)防控

(1)向公證處核實(shí)公證委托書(shū)的真實(shí)性。

(2)要求人攜帶被人本人的各種證件材料的原件，包括身份證、產(chǎn)權(quán)證等。

(3)查看公證委托書(shū)當(dāng)中列明的人的權(quán)限，查明人是否可以代收房款，是否符合交易情況等。

第9篇：房屋繼承相關(guān)法律范文

[關(guān)鍵詞] 以房養(yǎng)老；老齡化問(wèn)題；措施

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 094

[中圖分類號(hào)] F840.67；G924.21 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2017）11- 0188- 03

1 引 言

全國(guó)第六次人口普查顯示，我國(guó)當(dāng)前60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)，中國(guó)正邁入老齡化社會(huì)，據(jù)社科院權(quán)威，2011年以后的30年里，中國(guó)人口老齡化將呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)，到2030年，中國(guó)65歲以上人口占比將超過(guò)日本，成為全球人口老齡化程度最高的國(guó)家。到2050年，社會(huì)進(jìn)入深度老齡化階段。然而，長(zhǎng)期計(jì)劃生育政策導(dǎo)致大部分家庭為所謂的“四二一”結(jié)構(gòu)，撫養(yǎng)系數(shù)太大，導(dǎo)致子女負(fù)擔(dān)太重，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人們對(duì)生活品質(zhì)的要求越來(lái)越高，但中國(guó)養(yǎng)老模式并不完善，主要依靠家庭養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老等，為了緩解人口老齡化的巨大壓力，養(yǎng)老模式更應(yīng)多元化，因此“以房養(yǎng)老”逐步浮現(xiàn)。

2 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的概念及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 “以房養(yǎng)老”的概念

“以房養(yǎng)老”，全稱叫“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，又叫“倒按揭”。簡(jiǎn)而言之，就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，然后按月領(lǐng)取一定數(shù)額的養(yǎng)老金，其間老人仍然可以住在這里，仍然擁有對(duì)房屋的占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，直至身故。而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用，剩余金額返還給老人指定的繼承人。

2.2 我國(guó)“以房養(yǎng)老”的發(fā)展現(xiàn)狀

“以房養(yǎng)老”最早出現(xiàn)在荷蘭，成熟于美國(guó)，這種模式在西方國(guó)家已經(jīng)日漸完善。在中國(guó)最早提出“以房養(yǎng)老”概念的是“中國(guó)房地產(chǎn)之父”孟曉蘇博士。2006年全國(guó)政協(xié)委員，建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長(zhǎng)賴明，在兩會(huì)上提出《關(guān)于推行“以房養(yǎng)老”的建議》提案，引起熱議。2013年9月13日，由國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，第一次將“養(yǎng)老”與“房子”相結(jié)合，引發(fā)討論。2014年6月23日，中國(guó)保監(jiān)會(huì)了《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。自2014年7月1日起至2016年6月30日止在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，試點(diǎn)兩年。2015年3月，經(jīng)過(guò)保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司推出“幸福房來(lái)寶”A款，首款保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，這一年4月，北京的兩位老人簽下“幸福房來(lái)寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”投保單，標(biāo)志著“以房養(yǎng)老”保險(xiǎn)正式落地。2016年7月，保監(jiān)會(huì)了《P于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》，將試點(diǎn)延長(zhǎng)至2018年6月30日，并將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市，以及江蘇、浙江、山東、廣東的部分地級(jí)市。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，此次試點(diǎn)，北京、上海、廣州、武漢等四大試點(diǎn)城市僅有一家保險(xiǎn)公司推出了相關(guān)產(chǎn)品，并且只有60戶投保。對(duì)于2億多60歲以上的老年人來(lái)說(shuō)，這只是九牛一毛，還有很大的空間可以發(fā)展。據(jù)了解，還是有很多老人前來(lái)咨詢，但因?yàn)閭鹘y(tǒng)觀念的束縛，政府參與度不高，相關(guān)法律政策的不完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定等問(wèn)題，而沒(méi)有參與進(jìn)來(lái)，說(shuō)明與“以房養(yǎng)老”相關(guān)的許多問(wèn)題亟待解決。

3 推行“以房養(yǎng)老”中遇到的問(wèn)題

3.1 傳統(tǒng)觀念的束縛

東亞文化一直保有“但留方寸地，留與子孫耕”的思想，受傳統(tǒng)觀念的束縛，父母覺(jué)得自己全部的財(cái)產(chǎn)應(yīng)該留給子女，也怕將房子抵押后，而與兒女產(chǎn)生隔閡，而且大部分子女認(rèn)為父母的房產(chǎn)留給自己是理所應(yīng)當(dāng)?shù)模恢С指改竻⑴c“以房養(yǎng)老”。并且中國(guó)人把房子看得很重要，因?yàn)樗粌H代表中國(guó)傳統(tǒng)觀念的家，還與戶籍制度息息相關(guān)，所以大部分人從年輕的時(shí)候就從銀行按揭貸款買(mǎi)房子，到中年或晚年好不容易辛辛苦苦還完貸款，還要把自己大半輩子還款來(lái)的房子拿來(lái)抵押，心理上是難以接受的。第一個(gè)推出“以房養(yǎng)老”的荷蘭，也是因?yàn)槭軅鹘y(tǒng)觀念的影響而愿意把房子留給下一代以及對(duì)房子的重視，導(dǎo)致此方案在荷蘭的不成功。所以要改變根深蒂固的傳統(tǒng)觀念并不是一件易事，這個(gè)道路是漫長(zhǎng)而坎坷的。

3.2 法律制度和政策不完善

一個(gè)新項(xiàng)目想要被大多數(shù)人接受，需要有相關(guān)配套的法律保障和政策支持，但“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)兩年多，一直沒(méi)有建立相關(guān)的法律和政策，目前只有中國(guó)保監(jiān)會(huì)頒布的一份部門(mén)規(guī)范性文件《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》來(lái)規(guī)范市場(chǎng)，但法律效力較低，條例太籠統(tǒng)，對(duì)于相關(guān)行業(yè)沒(méi)有配套的法律政策支持，沒(méi)有具體規(guī)范雙方的權(quán)力與義務(wù)，沒(méi)有相應(yīng)的監(jiān)管部門(mén)以及相關(guān)的稅收減免政策。而我國(guó)在房屋產(chǎn)權(quán)的續(xù)期上還存在相關(guān)問(wèn)題，《物權(quán)法》第149條，“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！睂?duì)此中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓則認(rèn)為，房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后，究竟是免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期還是有償續(xù)期，有償續(xù)期的標(biāo)準(zhǔn)與補(bǔ)償費(fèi)用計(jì)算及土地出讓金、稅費(fèi)如何征收，目前都沒(méi)有明確的法律、政策規(guī)定。這才是關(guān)鍵的問(wèn)題，許多保險(xiǎn)企業(yè)因此都心存顧慮，不敢投入進(jìn)去，而國(guó)外房子產(chǎn)權(quán)私有化，保險(xiǎn)企業(yè)因此不承擔(dān)手續(xù)費(fèi)問(wèn)題，投資風(fēng)險(xiǎn)更小一些，更容易實(shí)行。

3.3 政府的參與度不高

一個(gè)新項(xiàng)目的實(shí)行更需要政府的大力推廣，但“以房養(yǎng)老”的推行，缺乏政府的參與，缺乏公信力，而機(jī)構(gòu)是以盈利為目的，公眾對(duì)它們信任程度不高，反之國(guó)外政府對(duì)于“以房養(yǎng)老”給予大力的支持，類似于2008年的金融危機(jī)，機(jī)構(gòu)的損失是由美國(guó)政府來(lái)提供擔(dān)保；英國(guó)對(duì)貸款機(jī)構(gòu)的借款人權(quán)利和貸款費(fèi)用等有著非常嚴(yán)格的要求，如果不符合，將對(duì)你進(jìn)行處罰；新加坡政府更是直接引領(lǐng)“以房養(yǎng)老”。以上證明政府的支持會(huì)更容易推行，沒(méi)有政府的支持，老百姓因此會(huì)覺(jué)得沒(méi)有保障，機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)未來(lái)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)感到焦慮，政府應(yīng)該切身介入，對(duì)于機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)和投保人的風(fēng)險(xiǎn)，給予財(cái)政上的大力支持，使雙方都積極參與進(jìn)來(lái)。

3.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，房?jī)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，所以雙方對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)的不確定而造成參與的積極性不高，對(duì)于保險(xiǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)法規(guī)避未來(lái)房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，因此試點(diǎn)這兩年多，大部分保險(xiǎn)企業(yè)都處于觀望狀態(tài)，不敢以身試險(xiǎn)，而對(duì)于投保人來(lái)說(shuō)，心里往往對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期很高，不愿意輕易嘗試。房地產(chǎn)的交易又離不開(kāi)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，但我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)屬于起步階段，存在評(píng)估制度的不完善，良莠不齊，造成市場(chǎng)有惡意競(jìng)爭(zhēng)，使“以房養(yǎng)老”發(fā)展舉步維艱。

4 對(duì)策建議

4.1 加大宣傳力度，改變?nèi)藗兊墓逃杏^念

由于傳統(tǒng)觀念根深蒂固，新事物就很難進(jìn)入公眾的視野，所以推行“以房養(yǎng)老”不易?！耙苑筐B(yǎng)老”在美國(guó)的成功離不開(kāi)政府的宣傳，我國(guó)可以借鑒美國(guó)設(shè)立專門(mén)宣傳的非營(yíng)利機(jī)構(gòu)，向老年人宣傳養(yǎng)老新產(chǎn)品，幫助國(guó)民突破傳統(tǒng)觀念的束縛；政府也可以通過(guò)大眾媒介，來(lái)引起輿論，提高國(guó)民對(duì)“以房養(yǎng)老”的理解；對(duì)老人宣傳要注意語(yǔ)言的通俗易懂，保險(xiǎn)條款的簡(jiǎn)潔明了，用一種更容易接受的方式，來(lái)轉(zhuǎn)變他們的觀念。

大部分人在年輕時(shí)通過(guò)按揭貸款來(lái)買(mǎi)房子，用家庭財(cái)產(chǎn)的一大部分來(lái)還貸款，到了中老年時(shí)終于把貸款還完，但家中的流動(dòng)資金也不充足了，正所謂“有房富人，現(xiàn)金窮人”，應(yīng)該引導(dǎo)老人合理運(yùn)用占總資產(chǎn)大部分的房子，使固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資產(chǎn)，在不需要改變居住習(xí)慣的基礎(chǔ)上，提高老人生活水平，可以有一個(gè)更好的晚年生活，也需要對(duì)子女進(jìn)行宣鰨消除她們認(rèn)為父母的房子就一定留給兒女的觀念，提高年輕人自我?jiàn)^斗意識(shí)。

4.2 建立和完善相關(guān)政策和法律法規(guī)

2017年3月15日國(guó)務(wù)院總理在答中外記者問(wèn)時(shí)，針對(duì)“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦”的提問(wèn)，回應(yīng)稱“住宅土地使用權(quán)70年到期問(wèn)題，國(guó)務(wù)院已經(jīng)抓緊研究提出議案，可續(xù)期，不需申請(qǐng)，無(wú)前置條件，不影響交易”，表明了政府想要解決房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的決心，這對(duì)想要參與“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)企業(yè)增添了信心?！耙苑筐B(yǎng)老”剛剛起步，涉及多方包括保險(xiǎn)行業(yè)，金融行業(yè)及房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)等，需要建立相關(guān)法律以保障它的運(yùn)營(yíng)實(shí)施；政府應(yīng)對(duì)“以房養(yǎng)老”的運(yùn)行程序，投保人的申請(qǐng)條件，雙方的權(quán)利義務(wù)，機(jī)構(gòu)的行業(yè)門(mén)檻進(jìn)行法律規(guī)定；成立專門(mén)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督與管理，保障投保人權(quán)益；出臺(tái)稅收減免政策，降低企業(yè)所得稅，對(duì)投保人的養(yǎng)老金收益實(shí)行減免個(gè)人所得稅，這樣既可以減免機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，又可以減少公眾的顧慮。建立一個(gè)公正透明的法制環(huán)境，加強(qiáng)政府監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營(yíng)主體，保障投保人的利益，規(guī)范市場(chǎng)機(jī)制，避免產(chǎn)生不良競(jìng)爭(zhēng)，為“以房養(yǎng)老”創(chuàng)造一個(gè)良好的法律環(huán)境，讓公眾積極參與進(jìn)來(lái)。

4.3 政府深入?yún)⑴c

“以房養(yǎng)老”參照其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，起初應(yīng)由政府介入，進(jìn)行宣傳引導(dǎo)，心理上給予民眾支持，制定相關(guān)的政策支持，提高雙方的積極性。比如房子發(fā)生天災(zāi)等不可抗力的事件，政府應(yīng)該提供擔(dān)保，降低保險(xiǎn)企業(yè)的各種風(fēng)險(xiǎn)，政府還可以分擔(dān)評(píng)估房子的相關(guān)手續(xù)費(fèi)，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)實(shí)行稅收減免，財(cái)政貼息等相應(yīng)的優(yōu)惠政策，對(duì)相關(guān)的行業(yè)提供資金支持。政府可以聯(lián)合保險(xiǎn)行業(yè)，金融行業(yè)和信托行業(yè)設(shè)計(jì)有中國(guó)特色的“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品，來(lái)各司其職。

4.4 規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)

“以房養(yǎng)老”的顯著特點(diǎn)是長(zhǎng)期性，為避免未來(lái)房?jī)r(jià)大漲或大跌，政府應(yīng)通過(guò)土地、稅收和法律等方面來(lái)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，嚴(yán)格規(guī)劃房地產(chǎn)供給計(jì)劃，限制房地產(chǎn)投機(jī)行為，防止惡性炒房，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，減少雙方顧慮。其次要建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律，提高行業(yè)人員專業(yè)水平，加大對(duì)行業(yè)的市場(chǎng)監(jiān)管力度，來(lái)增加群眾對(duì)行業(yè)的信任，為“以房養(yǎng)老”奠定一個(gè)良好的基礎(chǔ)。

5 結(jié) 語(yǔ)

一項(xiàng)制度的引進(jìn)到發(fā)展成熟需要一個(gè)過(guò)程，不能一味照搬照抄，應(yīng)結(jié)合本國(guó)國(guó)情，逐漸轉(zhuǎn)變成適合本國(guó)特色的制度。因?yàn)槲覈?guó)傳統(tǒng)觀念等多方面的限制，“以房養(yǎng)老”普遍發(fā)展的可能性不高，所以可以針對(duì)部分群體來(lái)培養(yǎng)，比如孤寡老人、空巢老人和失獨(dú)老人等，把他們作為重點(diǎn)發(fā)展的對(duì)象，對(duì)于 13億的人口大國(guó)來(lái)說(shuō)，必須發(fā)展多元化的養(yǎng)老模式，滿足不同人群的需要。一項(xiàng)制度的發(fā)展離不開(kāi)國(guó)家和政府的支持，“以房養(yǎng)老”還需要不斷探索與實(shí)踐。

主要參考文獻(xiàn)

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