關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

 

本人在新義社區(qū)物業(yè)管理工作中，經(jīng)過近兩年的鍛煉，工作能力有了很大的提高，對日常工作中出現(xiàn)的各類問題，在組織管理能力、綜合分析能力、協(xié)調(diào)辦事能力和文字語言表達能力等方面有了很大提高，能夠從容面對工作中出現(xiàn)的問題，保證了本崗位工作的正常運行，能夠以正確的態(tài)度對待各項工作任務(wù)，熱愛本職工作，認真努力把物業(yè)管理貫徹到實際工作中去下面是我對物業(yè)工作的總結(jié)：

1、每天工作期間，堅持掛牌服務(wù)，并保持工作牌整潔，無缺損，嚴格按照市物業(yè)辦要求，對社區(qū)范圍內(nèi)的住宅區(qū)及單位樓房堅持日查日檢，科學合理制定巡視路線，每天對社區(qū)物業(yè)綜合管理情況進行一次巡視。熟悉小區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的情況；工作中不怕苦、不怕累，根據(jù)小區(qū)實際情況，制定合理的巡檢路線，建立工作日志制度，按照要求認真填寫工作日志，做到字跡工整，記錄準確，內(nèi)容詳實；環(huán)境衛(wèi)生的管理方面，我們針對小區(qū)環(huán)境逐步完善的情況，組織公益崗位人員定期、不定期進行大掃除，制定了嚴格的保潔程序與考核辦法，并對樓道垃圾及亂貼亂畫進行清理；

2、建立報告制度，發(fā)現(xiàn)各類問題制止或協(xié)調(diào)無效時，及時填寫“社區(qū)違規(guī)事件及物業(yè)管理問題報告單”并報告街道城管物業(yè)科。堅持每日巡檢，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，在小區(qū)改造過程中，對業(yè)主裝修過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，及時監(jiān)督清運7次，成功率100%；共填寫報告單 6 次，報告井蓋丟失問題 4次，補齊2次；拆除違章建筑 3個，調(diào)解糾紛4次，業(yè)主滿意率100%；對業(yè)主私自在綠地上種菜的行為及時制止2次，并恢復原狀2次，現(xiàn)在小區(qū)無私自占用綠地行為；疏通下水堵塞6次。

3.認真落實房補政策，嚴格按照市政府辦公室關(guān)于《2017年吉林市廉租住房補貼的通知》，從實際出發(fā)，搞好廉租房補貼初審核定工作。對手續(xù)不齊全不符合條件的居民堅決不予辦理。初步核定，共審核141戶，符合辦理的126戶，其中新增16戶，取消12戶，對本年度低保取消的和住房改善的住戶，不符合房補條件的堅決不予辦理房補， 對不能給予辦理的說明原因，使居民心中有數(shù)，人人心服口服。按照政策，做到“公開、公平、公正”。 同時推進信息公開，符合享受廉租房補貼政策的住戶，在街道和社區(qū)門口顯著位置張貼公示并公開投訴電話，讓群眾監(jiān)督，并根據(jù)意見反饋情況，認真梳理存在的問題。

4、組織符合條件的居民申請、分配廉租、公租住房。給居民講解最新廉租、公租房政策，接待咨詢居民，受理申請手續(xù)并上報區(qū)住建部門。于2017年8月受理公租房18人，廉租房34人，在本年度的廉租房分配工作過程中，零錯誤，零投訴的完成了組織交代的任務(wù)。5、建立宣傳制度，利用社區(qū)宣傳欄宣傳物業(yè)方面的法律法規(guī)，定期與街道、社區(qū)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合舉辦文體娛樂活動，向居民宣傳物業(yè)管理基本知識；

5、建立接待制度，做好社區(qū)物業(yè)接待記錄，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)綜合管理投訴和調(diào)解物業(yè)管理活動糾紛。對業(yè)戶反映的問題，采取微笑、理解、跟進、溝通、回復的原則，并做好記錄，及時與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)系，解決問題。對有些一時無法解決的問題，及時與業(yè)主溝通，取得他們的理解。同時根據(jù)客戶投訴的事項，了解物業(yè)管理的缺陷與漏洞，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量。工作之余，努力學習物業(yè)管理及其有關(guān)的法律法規(guī)，并能通過法律法規(guī)處理或解答物業(yè)管理方面的有關(guān)問題。

6、及時指導和協(xié)調(diào)業(yè)主委員會工作，尤其在這次小區(qū)改造過程中，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，他們提出了很多好的意見和建議，并把安裝的質(zhì)量不合格的塑鋼窗及時統(tǒng)計上來，交到物業(yè)辦。

第2篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

《物權(quán)法》第三十九條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！币簿褪钦f，業(yè)主只有擁有儲藏室的合法產(chǎn)權(quán)，才能依法享有對儲藏室的完全支配權(quán)和收益權(quán)。因此，要想弄清楚儲藏室的相關(guān)物業(yè)問題，首先必須界定儲藏室的所有權(quán)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)，目前小區(qū)儲藏室在權(quán)屬界定上，大致可分為三類：

（一）產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商即建設(shè)單位所有。該類儲藏室的主要特點：一是應(yīng)有政府規(guī)劃部門批準的小區(qū)配套建設(shè)規(guī)劃，功能和用途明確；二是能夠證明開發(fā)商（或建設(shè)單位）未將其建設(shè)成本平均分攤到購房業(yè)主的商品住宅銷售成本之中，其建設(shè)標準符合設(shè)計要求；三是建成后開發(fā)商已對其進行了產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)《物權(quán)法》及相關(guān)解釋，該類儲藏室屬于小區(qū)專有部分，產(chǎn)權(quán)人對其享有完全的支配權(quán)和收益權(quán)。

（二）產(chǎn)權(quán)歸小區(qū)全體購房業(yè)主共有。該類儲藏室的主要特點：一是未經(jīng)規(guī)劃部門批準；二是已將所有建設(shè)成本分攤到了商品住宅的銷售成本之中；三是開發(fā)商無法獲得房產(chǎn)部門的產(chǎn)權(quán)登記；四是利用小區(qū)公共建筑面積里的空地、配套用房、地下室、隔空層、自行車停車位等經(jīng)區(qū)隔改造而建。根據(jù)《物業(yè)管理條例》等相關(guān)法規(guī)，該類儲藏室的產(chǎn)權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)應(yīng)該歸小區(qū)業(yè)主共有。

（三）產(chǎn)權(quán)屬人防工程歸國家所有?！度嗣穹揽辗ā芬?guī)定，人防工程屬國防資產(chǎn)歸國家所有。《人民防空工程平時開發(fā)利用管理辦法》第3條規(guī)定：“人民防空工程平時開發(fā)利用應(yīng)當堅持有償使用、用管結(jié)合的原則，平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！备鶕?jù)現(xiàn)行政策法規(guī)，居民住宅小區(qū)開發(fā)，建設(shè)單位均必須按一定比例籌資建設(shè)地下人防工程。目前，在一部分新舊小區(qū)中，客觀上存在著在不影響人防通道、功能使用和主體工程架構(gòu)的前提下，開發(fā)商或前期物管企業(yè)或業(yè)主大會（業(yè)主委員會）利用人防邊緣場地區(qū)隔建設(shè)地下儲藏室的現(xiàn)狀（暫不討論其建設(shè)的合法性）。

二、目前小區(qū)儲藏室物業(yè)權(quán)屬中存在的主要問題

(一)開發(fā)商將業(yè)主共有物業(yè)“贈送”給少數(shù)個人從中牟利。目前，許多“購房送儲藏室”、“購房送面積”促銷的開發(fā)商，其宣傳中所謂的“贈送”面積，建設(shè)成本往往已經(jīng)分攤到了該項目所有住宅商品房的銷售價格之中，但并沒有計入產(chǎn)權(quán)面積。所以，從法律上講，開發(fā)商所“贈送”的建筑面積，應(yīng)是該項目購房業(yè)主的共有物業(yè)，但卻被開發(fā)商“送”給了少數(shù)業(yè)主享用，而自己則從抬高的房價中謀取暴利。

(二)開發(fā)商或前期物管企業(yè)擅自處置業(yè)主共有物業(yè)從中牟利。目前，許多開發(fā)商或前期物管企業(yè)，往往利用一般業(yè)主不了解建設(shè)規(guī)劃的特點，未經(jīng)大多數(shù)業(yè)主同意，就擅自將本屬于全體業(yè)主共有的部分物業(yè)場地、地下隔空層等改造成住宅的配套儲藏室，并擅自進行銷售或出租，將其收益納為己有。

(三)開發(fā)商利用二次銷售部分人防工程使用權(quán)之機非法牟利。由于開發(fā)商作為住宅商品房的生產(chǎn)者，其房屋銷售完畢后，也就沒有再繼續(xù)經(jīng)營管理的必要（仍必須承擔質(zhì)量責任）和能力，因此在商品房開發(fā)成本核算中，一般開發(fā)商均會將其先期投資建設(shè)的民居地下人防工程資金，納入住宅開發(fā)的成本，也就是說，在一般的住宅商品房銷售價格中，已包括了人防地下工程建設(shè)資金（參見《南京市商品房作價辦法》），商品房賣出后，投資人其實已不再是開發(fā)商而是全體購房業(yè)主。但目前不少先期擁有住宅地下人防工程車位和儲藏室的開發(fā)商，卻往往會利用二次將住宅地下人防工程部分使用權(quán)銷售給具體業(yè)主的機會，將其二次銷售的全部收益據(jù)為己有，嚴重違反了《防空法》誰投資誰使用誰收益的原則。

三、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)服務(wù)收費和收益分配的認定

依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)，小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費前期一般執(zhí)行的是政府指導價，按服務(wù)標準等級收取；業(yè)主大會成立后一般是在參照政府指導價基礎(chǔ)上由業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）與所聘物管企業(yè)以合同形式商定；小區(qū)的代收代辦服務(wù)費執(zhí)行市場價，一般由物管企業(yè)向委托方收取，不得向業(yè)主收??；小區(qū)的特約服務(wù)費執(zhí)行市場價，由物管企業(yè)與業(yè)主單獨簽訂協(xié)議收取。小區(qū)儲藏室從物業(yè)服務(wù)性質(zhì)看，應(yīng)該屬于公共服務(wù)類。由于目前的相關(guān)法律法規(guī)對儲藏室的物業(yè)服務(wù)費以何種形式、何種標準收取以及收益權(quán)歸屬沒有進行細化和明確，這就引出了儲藏室物業(yè)服務(wù)收費上的許多爭議和矛盾。但根據(jù)現(xiàn)有相關(guān)政策法規(guī)，筆者以為有幾個原則還是可以堅持和把握的。

（一）對產(chǎn)權(quán)儲藏室應(yīng)該執(zhí)行物業(yè)管理服務(wù)收費。根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條規(guī)定：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”既然不計入公攤面積，那么物管企業(yè)對此類區(qū)域提供的公共服務(wù)理所當然應(yīng)該收取服務(wù)費。

（二）產(chǎn)權(quán)儲藏室的物業(yè)服務(wù)收費不應(yīng)該高于住宅收費標準。產(chǎn)權(quán)儲藏室作為普通住宅可有可無的附屬設(shè)施，無論從其所處區(qū)域、用途、功能，還是從其建設(shè)成本、規(guī)格、標準上講，與普通住宅都存在著很大的品質(zhì)上的差距，在服務(wù)標準和服務(wù)要求上也不可能高于住宅。因此，其物業(yè)管理公共服務(wù)的收費標準自然無任何理由高于住宅公共服務(wù)的收費標準。

（三）未獲得產(chǎn)權(quán)證的非人防儲藏室業(yè)主不應(yīng)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費。根據(jù)《南京市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》第十四條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理公共服務(wù)費以法定產(chǎn)權(quán)面積（房屋所有權(quán)證登記的建筑面積）計算；未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測的房屋建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋不得收取公共服務(wù)費?！币虼?，凡是使用業(yè)主未獲得產(chǎn)權(quán)證的儲藏室是有理由不繳納物業(yè)服務(wù)費的，即使該儲藏室有產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)該由產(chǎn)權(quán)證的持有人交納物業(yè)管理服務(wù)費。

（四）業(yè)主共有物業(yè)儲藏室不應(yīng)再收取物業(yè)服務(wù)費。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)規(guī)定，業(yè)主交納的物業(yè)管理費已經(jīng)包括了業(yè)主共有物業(yè)的所有區(qū)域，而業(yè)主共有物業(yè)儲藏室一般均是利用業(yè)主共有區(qū)域建設(shè)的，因此在業(yè)主已經(jīng)交納的物業(yè)管理服務(wù)費中，應(yīng)該已經(jīng)包含了此區(qū)域的服務(wù)費用，不應(yīng)該再重復收費。至于業(yè)主共有物業(yè)儲藏室向具體使用人收取的購買使用權(quán)收入和其后按使用階段（月、季或年）收取的租金收入，則應(yīng)按相關(guān)政策法規(guī)規(guī)定納入業(yè)主共有物業(yè)的共有收益進行分配。

（五）人防工程儲藏室物業(yè)管理服務(wù)費收益應(yīng)歸全體購房業(yè)主。人防工程儲藏室（含停車位）計入的產(chǎn)權(quán)面積依照法律規(guī)定歸國家所有，并且按規(guī)定不得納入購房業(yè)主的公攤公用建筑面積計算（參見《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》），因此物業(yè)企業(yè)向擁有人防工程儲藏室真正實際使用權(quán)的少數(shù)業(yè)主收取物業(yè)管理公共服務(wù)費是完全合情、合理、合法的。但由于一般住宅地下人防工程的真正投資人和收益人是全體購房業(yè)主，因此該類儲藏室（包括停車位）的物業(yè)管理服務(wù)收益，不應(yīng)該歸物業(yè)管理企業(yè)所有而應(yīng)歸小區(qū)全體購房業(yè)主。

四、關(guān)于小區(qū)儲藏室物業(yè)管理收益監(jiān)管的幾點建議

（一）政府價格主管部門應(yīng)對小區(qū)銷售樓盤的物業(yè)成本進行成本價備案監(jiān)管。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前普通住宅商品房銷售執(zhí)行的是市場價，即房屋銷售的定價權(quán)由開發(fā)商自主決定。國家和地方政府價格主管部門目前僅是對普通商品房銷售過程中的明碼實價實行了備案監(jiān)管。由于住宅商品銷售，直接涉及到開發(fā)商是否有對購房業(yè)主后期的共有物業(yè)利益進行侵害，如果不了解開發(fā)商住宅定價過程中的價格構(gòu)成，根本就無法判斷開發(fā)商是否對業(yè)主共有物業(yè)進行了怎樣的成本分攤，更無法判斷是否存在牟取暴利可能。為此，筆者建議，作為政府部門，對像商品房之類價格昂貴又是涉及到百姓安居樂業(yè)必然追求的重大民生利益的商品，必須責成政府價格主管部門對開發(fā)商的商品房銷售價格成本構(gòu)成實行備案監(jiān)管，因為唯有如此，才能真正維護和保護廣大購房消費者的合法權(quán)益。

（二）在現(xiàn)有的房屋銷售明碼標價備案監(jiān)管過程中，政府價格主管部門應(yīng)進一步要求開發(fā)商公開更多的商品價格交易信息，特別是像儲藏室、停車位等交易中產(chǎn)權(quán)易于混淆又最容易侵害到購房業(yè)主共有物業(yè)利益的附屬商品信息。筆者認為，開發(fā)商在銷售樓盤和交易儲藏室、停車位的過程中應(yīng)主動向業(yè)主公示房屋建設(shè)項目的相關(guān)資質(zhì)、規(guī)劃審批、預售許可證、銷售許可證、備案證明等相關(guān)定性資料，及時公開儲藏室、停車位的位置、用途、銷售價、承租價和必須事先聲明或告知的相關(guān)購買（租賃）協(xié)議的主要內(nèi)容等信息，以徹底解決購房業(yè)主在與開發(fā)商進行的附屬商品交易中信息不對稱的局面，更好地維護自身的合法權(quán)益。

第3篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：小區(qū)；物業(yè)棄管；物業(yè)管理

中圖分類號：C91 文獻標識碼：A

文章編號：1005-913X（2015）04-0183-02

一、物業(yè)管理概述

（一）物業(yè)管理的概念與特征

在《物業(yè)管理條例》中，物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。具有如下特征。

1.物業(yè)管理將分散的社會工作集中起來，統(tǒng)一承擔，體現(xiàn)了物業(yè)管理的社會化功能。除了小區(qū)的房屋及公共設(shè)施的維修養(yǎng)護外，諸如水電管理、清潔、保安、綠化等直接關(guān)系到居民正常生活的方方面面，都可以由物業(yè)服務(wù)公司承擔。

2.物業(yè)服務(wù)公司作為獨立法人，應(yīng)按照《中華人民共和國公司法》和其他法律規(guī)定，依法經(jīng)營，在市場競爭中求生存，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)求發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的企業(yè)化特點。

3.物業(yè)管理提供專業(yè)化服務(wù)，就需要有專門的組織機構(gòu)，擁有專業(yè)人員，并配備專業(yè)工具和設(shè)備。物業(yè)服務(wù)點多面廣，又具有較強的技術(shù)要求，體現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)化職能。

4.物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?，物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營以盈利為目的，通過收取服務(wù)費用實現(xiàn)企業(yè)自身的良性發(fā)展，體現(xiàn)了物業(yè)管理的經(jīng)營化特點。

5.物業(yè)服務(wù)公司要建立健全各項規(guī)章制度，科學管理是物業(yè)管理規(guī)范化的標志。總之，正確認識物業(yè)管理服務(wù)，對于物業(yè)管理政策的制定，指導和規(guī)范物業(yè)管理健康發(fā)展，具有重要作用。

（二）物業(yè)管理法律關(guān)系的原則

1.業(yè)主自我管理原則。物業(yè)管理的根本目的是為了提升物業(yè)居住和使用環(huán)境的質(zhì)量，最大限度地發(fā)揮物業(yè)的作用。完善、規(guī)范、高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，能有效地促成這一目的的實現(xiàn)。顯然，在物業(yè)管理過程中，業(yè)主作為物業(yè)的最直接利益主體，自然最關(guān)注物業(yè)本身的存在價值。在人們普遍關(guān)心人文居住環(huán)境的大背景下，物業(yè)管理的狀況將直接影響對物業(yè)本身價值的評判，所以業(yè)主對物業(yè)管理的質(zhì)量也就最為關(guān)心。因此，法律規(guī)范在調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系時，應(yīng)當將業(yè)主置于核心地位，充分調(diào)動業(yè)主在物業(yè)管理過程中的主動性和積極性，貫徹自我管理的原則，這樣才能最大限度地減少物業(yè)管理的社會成本，發(fā)揮物業(yè)管理的功能。

2.主體平等原則。在物業(yè)管理活動中，業(yè)主和物業(yè)公司是最基本的主體，而物業(yè)管理服務(wù)關(guān)系則是最基本的物業(yè)管理法律關(guān)系。法律意義上的物業(yè)管理就是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地進行管理的活動。這里的管理不是行政管理，而是基于物業(yè)服務(wù)合同約定所進行的管理。在這一關(guān)系中，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)主體，應(yīng)當遵循民法和合同法關(guān)于主體平等這一基本原則。

3.社會責任原則。物業(yè)的安全和效用不僅直接關(guān)系到業(yè)主的利益，也關(guān)系到他人的合法權(quán)益。根據(jù)社會責任原則，當代所有權(quán)法律制度發(fā)展的一個重要方面，就是對所有權(quán)的合理限制。在物業(yè)所有權(quán)的行使方面，則是強調(diào)所有權(quán)人應(yīng)承擔兼顧公共利益和他人合法權(quán)益的義務(wù)，承擔起社會責任。此外，在整個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，強調(diào)各物業(yè)業(yè)主對他人乃至社會的責任，是營造和諧社區(qū)的必然要求。

4.政府監(jiān)管原則。物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，是全方位、社會化的管理。其涉及物業(yè)本身的安全、所有權(quán)人和使用人的切身利益及城市管理秩序，因此必須接受政府各有關(guān)部門的監(jiān)督和管理。確立政府有關(guān)部門在物業(yè)管理中的監(jiān)管地位和監(jiān)管義務(wù)，是建立其與業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)公司之間穩(wěn)定法律關(guān)系的重要原則。

二、“棄管樓”形成的原因

（一）“棄管樓”的幾種棄管情形

第一種是完全處于棄管狀態(tài)。這種住宅樓的共用設(shè)施設(shè)備、房屋管理維修和樓院環(huán)境、共用部位都處于無人過問的狀態(tài)。導致房子壞了沒人修，樓院環(huán)境沒人管，居民交租金或要參加房改沒人受理，可以說它是名副其實的“棄管樓”。這種棄管樓從房屋權(quán)屬性質(zhì)上看，一種情況是已經(jīng)找不到產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，就是房屋建成以后沒有進行產(chǎn)權(quán)登記，準確地說這種“棄管樓”是“無主樓”。另一種情況是有產(chǎn)權(quán)人（單位）的房屋，但產(chǎn)權(quán)人（單位）對房屋已經(jīng)放棄管理，這種房屋的產(chǎn)權(quán)人（單位）感覺以租不能養(yǎng)房，干脆放棄管理，也不保養(yǎng)維修，導致住宅樓棄管。

第二種是部分工作放棄管理。就是房屋專項管理工作以外的工作無人管理。這種所謂的“棄管樓”有的屬于企事業(yè)單位自管產(chǎn)房屋，有的屬于國有直管公房，有的屬于居民參加房改后的個人私房。嚴格地說，這種“棄管樓”中單位自管產(chǎn)房和直管公房的共用設(shè)施設(shè)備和房屋的專項維修管理工作并沒有棄管，他們只管房屋及房屋的共用設(shè)施設(shè)備，不管其他。所以，居民們把這種住宅樓也稱為“棄管樓”。

第三種是物業(yè)服務(wù)公司撤管。這種居民住宅樓過去曾經(jīng)實行過物業(yè)管理，但由于多種原因，物業(yè)服務(wù)公司撤出，放棄了住宅樓（小區(qū)）的物業(yè)管理工作，形成房屋產(chǎn)權(quán)單位專項管理工作以外的工作無人管理。對于這種物業(yè)服務(wù)公司撤管的居民住宅樓（小區(qū)），居民們把它也列入到“棄管樓”的行列。

（二）“棄管樓”形成的原因

1.法律法規(guī)不健全。產(chǎn)權(quán)不明確、法律責任不清楚，物業(yè)管理企業(yè)間的經(jīng)濟關(guān)系、派出所、居委會與物業(yè)管理公司在社會管理職能上的關(guān)系都還存在大量的不清晰之處。這些問題往往是形成物業(yè)管理糾紛的原因。在法律上，物業(yè)管理公司應(yīng)該由業(yè)主委員會在社區(qū)、開發(fā)商、居委會的監(jiān)督下采取招投標方式進行選聘，簽訂委托管理合同。從糾紛種類上看，物業(yè)管理公司的更換、物業(yè)管理公司的選聘方式等問題引起的糾紛占的比例較大。

2.業(yè)主委員會未發(fā)揮應(yīng)有的作用。雖然成立了業(yè)主委員會，卻不組織業(yè)主定期召開業(yè)主大會商討重大事項，形同虛設(shè)，沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。直至其功能喪失，居民與物業(yè)之間產(chǎn)生矛盾后無法通過正當途徑解決，造成積怨越來越深，最終導致物業(yè)棄管。

3.物業(yè)公司服務(wù)水平不高。長期以來，我國對城市房屋實行行政管理的模式，即由政府設(shè)立的房管采用行政管理的手段，對房屋進行管理。雖然這種管理模式現(xiàn)已被市場經(jīng)濟所淘汰，但一些陳舊的觀念和手段仍在一些物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理中有所體現(xiàn)，如有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將自己置于類似行政管理者的地位，對業(yè)主缺乏應(yīng)有的尊重，服務(wù)意識差，甚至任意侵害業(yè)益，等等。這種情況是不符合主體平等原則的。

第4篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞： 《物業(yè)管理條例》 問題 建議

當前關(guān)于物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范性文件主要是2003年修訂后實行的《物業(yè)管理條例》。雖然現(xiàn)在按照新的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)管理公司改叫物業(yè)服務(wù)公司了，但是很多根本問題還是沒有解決。當前很多的物業(yè)服務(wù)公司跟其小區(qū)居民的關(guān)系不是很融洽，有些甚至發(fā)生了直接的暴力沖突，這違背了國家建設(shè)和諧社會的原則。大部分情況下，不是因為業(yè)主刁蠻，或者物業(yè)服務(wù)公司態(tài)度很差。原因是什么呢？我認為主要的原因應(yīng)該在于相關(guān)的法律法規(guī)不夠健全。

下面是目前物業(yè)服務(wù)公司與小區(qū)居民出現(xiàn)的一些糾紛問題和建議。

一、物業(yè)管理費的收取時間

關(guān)于物業(yè)管理費的收取時間，在物業(yè)管理條例中沒有明確說明，很多時候，只能靠業(yè)主和房地產(chǎn)開發(fā)公司在簽預售合同的時候另外簽一本物業(yè)管理協(xié)議來說明。因為房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)服務(wù)公司很多時候是母子關(guān)系，有些房地產(chǎn)公司為了更早收到物業(yè)管理費，在這個協(xié)議中寫明，在下達收樓通知書之后，就要開始收取物業(yè)管理費。很多時候在很多業(yè)主還沒有收樓的情況之下，就開始收了。這些業(yè)主沒有收樓的原因大部分都是因為房子質(zhì)量存在或多或少的問題，需要整修。比如2008年廣州的瑜翠園和峰景華庭，存在房屋內(nèi)部裂縫或者衛(wèi)生間漏水等各種各樣的問題。在這個時候，業(yè)主一般都不敢隨便收樓，而且一般也不好住，這樣就享受不到物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)。從物業(yè)服務(wù)公司角度講，管理的人群也少了很多。物業(yè)管理費的收取時間一刀切，這是不太合理的現(xiàn)象。因此，小區(qū)物業(yè)管理費的收取時間在法規(guī)上應(yīng)該有個明確的說明。在業(yè)主因為房屋整修不好收樓的情況下，不能強逼業(yè)主從房地產(chǎn)商規(guī)定的收樓時間交物業(yè)管理費，因為很多時候房子質(zhì)量不夠好才整修，起碼等整修完了之后再開始收物業(yè)管理費。

二、對不同的人群，物業(yè)管理費要不要區(qū)別對待

條例第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定?！痹诂F(xiàn)實生活中，存在這樣一個現(xiàn)象，業(yè)主買了房子，一直沒有入住，但是一直要交物業(yè)管理費，和住在這里的業(yè)主交完全一樣的物業(yè)管理費。按照現(xiàn)行的條例，對費用收取是按照雙方協(xié)商，但是協(xié)商的結(jié)果往往是房地產(chǎn)商說了算，而物業(yè)服務(wù)協(xié)議中已經(jīng)寫定了兩者同樣的交法。如果一個小區(qū)收樓入住的就幾戶人家，物業(yè)服務(wù)工作就會輕松很多，而且管理會比較方便。從公平角度講，這種不區(qū)別對待不同客戶的方法不合理。關(guān)于這點，在法律中要有明確說明，如果業(yè)主沒有入住，就應(yīng)該考證一下，公平起見，收取全價的1/2，或者1/3。

三、物業(yè)管理費的合理標準

物業(yè)管理費到底應(yīng)該收多少呢？按照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》第八條規(guī)定：“住宅小區(qū)公共收費的費用構(gòu)成包括以下部分：1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；3.綠化管理費；4.清潔衛(wèi)生費；5.保安費；6.辦公費；7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；8.法定稅費?！绷硗獍凑掌涞诹?、七條規(guī)定：“第六條：實行政府定價和政府指導價的物業(yè)管理服務(wù)收費標準，由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求物業(yè)管理行政主管理部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。實行政府指導價的物業(yè)管理服務(wù)收費，物業(yè)管理單位可在政府指導價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費標準。實行經(jīng)營者定價物業(yè)管理服務(wù)收費標準由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定，并應(yīng)將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。第七條：物價部門在核定收費標準時，充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補償，還要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核定。物價部門對核定的物業(yè)管理收費標準，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整?！爆F(xiàn)在新的2004―2005年度廣州市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費政府指導價基準價和浮動幅度中說明，一級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費標準最高不超過1.96元/平米，但是現(xiàn)在普遍物業(yè)服務(wù)收費標準有所提高。到底整體提高多少比較合理，而且能夠讓大家信服，有法可依呢？現(xiàn)在很多企業(yè)物業(yè)管理費收到了2元/平米以上，政府應(yīng)該作一番調(diào)查取證，確定適當?shù)臉藴省?/p>

四、物業(yè)保修責任

《物業(yè)管理條例》第三十一條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。”如此規(guī)定有其理由，但是作為業(yè)主，將來房子如果出現(xiàn)問題，要找人維修的話，建設(shè)單位怎么找呢？很難找。有些時候房子還在，但是建設(shè)單位已經(jīng)消失了。物業(yè)服務(wù)公司直接承擔了相關(guān)的一些責任，他們負責聯(lián)系房地產(chǎn)商，但是在這個過程中間，可能兩頭受氣，溝通不暢，最終問題也不能得到很好的解決。因此，應(yīng)該有一個明確的法規(guī)條款，比如規(guī)定房地產(chǎn)商在房屋銷售完畢之后在物業(yè)公司留有專人負責保修期間的各項問題，而且規(guī)定房地產(chǎn)商必須為保修期準備足夠的保修資金以供調(diào)配。

參考文獻：

［1］國務(wù)院令［2007］第504號修訂.物業(yè)管理條例.2007.

［2］國家計委、建設(shè)部共同制定.城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法.1996.

第5篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

第一節(jié)相關(guān)概念的概述

一、物業(yè)管理

“物業(yè)”一詞由英語“property”引譯而來，是單元性房地產(chǎn)的稱謂。從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是指各類建筑物及其附屬物的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場地物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

二、物業(yè)管理糾紛

糾紛一般是指爭執(zhí)的事情。它存在于社會生產(chǎn)與生活的各個領(lǐng)域，只要有人的存在，人與人之間必然會產(chǎn)生爭執(zhí)。物業(yè)管理糾紛，是指當事人之間在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的爭議。物業(yè)管理糾紛的當事人有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門等。物業(yè)管理糾紛是我國目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳?？梢哉f物業(yè)管理糾紛是兼有民事物業(yè)管理糾紛的概念物業(yè)管理糾紛，是指當事人之間在物業(yè)管理過程中產(chǎn)生的爭議。物業(yè)管理糾紛的當事人有業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、建設(shè)單位、物業(yè)管理行政主管部門等。物業(yè)管理糾紛是我國目前新出現(xiàn)的法律糾紛，但它并不是一種法律糾紛類型，只是其糾紛的內(nèi)容涉及物業(yè)管理而巳。可以說物業(yè)管理糾紛是兼有民事關(guān)系、行政關(guān)系的法律糾紛。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的類型

按糾紛所屬法律部門不同的法律關(guān)系性質(zhì)的差異，可以將物業(yè)管理糾紛劃分為四大類

一、民事糾紛

民事糾紛是指民事法律地位平等的自然人、法人、其他社會組織相互之間基于財產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系而發(fā)生的糾紛。物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事糾紛，主要表現(xiàn)為：服務(wù)合同糾紛（違約糾紛）、侵權(quán)糾紛、不動產(chǎn)相鄰關(guān)系糾紛、無因管理糾紛等。

二、經(jīng)濟糾紛

經(jīng)濟糾紛正確地說是經(jīng)濟管理和協(xié)作糾紛。指存在經(jīng)濟組織隸屬關(guān)系地位不平等的個人與其所在經(jīng)濟組織之間、下級組織與其上級組織之間或者依法依合同結(jié)成經(jīng)濟協(xié)作性隸屬關(guān)系的不同經(jīng)濟組織之間，基于經(jīng)濟利益關(guān)系和組織管理職責關(guān)系而發(fā)生的糾紛。民事糾紛的廣義包括經(jīng)濟糾紛，其狹義僅指不存在社會活動組織隸屬關(guān)系的地位平等的民事主體間發(fā)生的糾紛。

三、行政糾紛

狹義的行政糾紛是指行政機關(guān)在行使管理職權(quán)過程中與自然人、法人和其他社會組織之間發(fā)生的具體行政行為爭執(zhí)及連帶利益（如行政賠償）爭執(zhí)，廣義還包括對抽象行政行為即行政規(guī)范性文件內(nèi)容規(guī)范的爭執(zhí)。在物業(yè)管理行政法律關(guān)系中，主要有在物業(yè)管理的行政主管機關(guān)的行政指導和行政監(jiān)督的具體行政行為引起的糾紛。

四、刑事糾紛

刑事糾紛是指個人和法人單位的行為觸犯刑事法律而引起的糾紛。有些物業(yè)管理糾紛首先表現(xiàn)為民事經(jīng)濟糾紛或行政糾紛，但由于未得到及時的解決或未得到公正、公平、合理的解決，就很容易使當事人矛盾沖突尖銳化、劇烈化，使糾紛擴大化，演變成刑事糾紛，這樣也就使物業(yè)管理糾紛的性質(zhì)發(fā)生了質(zhì)的變化。

第三節(jié)物業(yè)管理糾紛的特點

一、物業(yè)管理糾紛案件的數(shù)量激增

物業(yè)管理糾紛幾乎涉及到民事、經(jīng)濟、行政、刑事法律關(guān)系的各個方面，而且在物業(yè)管理各個階段，涉及到不同的主體，如在物業(yè)開發(fā)設(shè)計階段涉及設(shè)計單位、建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、政府質(zhì)量監(jiān)督部門等；在前期物業(yè)管理階段涉及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等；在日常物業(yè)管理階段，既涉及工商、稅務(wù)、物價、房管、規(guī)劃、園林綠化等政府主管部門，又涉及供水、排水、供電、燃氣、市政等單位，還涉及業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、物業(yè)服物業(yè)管理的主體。因此在物業(yè)管理運行過程中，不可避免地會產(chǎn)出多發(fā)性的特點。

二、物業(yè)管理糾紛的涉眾性

物業(yè)管理是為千家萬戶提供安居樂業(yè)的保證，物業(yè)管理集分散的社會分工于一體。在物業(yè)管理三大服務(wù)中，最基本的公共服務(wù)涉及全體業(yè)主、使用人，物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量好壞直接關(guān)系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)業(yè)主、使用人的利益，因此，有時所發(fā)生的物業(yè)管理問題，如與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的糾紛，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的糾紛，往往會引起業(yè)主們的集體爭執(zhí)或者是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的集體訴訟。

三、物業(yè)管理糾紛處理的復雜性

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系十分復雜。案件所涉及的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)服務(wù)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)服務(wù)公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)服務(wù)公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

四、物業(yè)管理糾紛具有易發(fā)性

物業(yè)管理服務(wù)大都直接面對業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)將直接或間接影響業(yè)主或使用人的生活或工作。其服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度直接決定了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量。同時就目前在物業(yè)管理中對物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)水平的優(yōu)劣很難用較為精確的量化指標給予制定和評價。再加之物業(yè)管理中的供給主體、需求主體從各自考慮問題的角度出發(fā)，很難對服務(wù)質(zhì)量好壞有較為一致的認定。因此很容易導致在物業(yè)管理服務(wù)中，供求雙方對服務(wù)質(zhì)量好壞的爭執(zhí)。

第二章、我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

在我國，物業(yè)管理糾紛通說是指“自然人、法人、其他社會組織、國家有關(guān)行政管理部門相互之間在物業(yè)管理的民事、經(jīng)濟、行政活動中，因?qū)σ豁椗c物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與具體行政行為有關(guān)的權(quán)利義務(wù)有相互矛盾（對立、對抗）的主張和請求，而發(fā)生的具有財產(chǎn)性質(zhì)的爭執(zhí)”?，F(xiàn)代物業(yè)管理作為一個新生行業(yè)，在我國將近二十年的歷史，發(fā)展勢頭迅猛。如果說20世紀80年代初是物業(yè)管理的起步階段，90年代初至90年代中期是我國物業(yè)管理的快速成長階段，那么20世紀90年代末，21世紀初是穩(wěn)中求進。1981年3月10日，我國第一家物業(yè)管理公司——深圳市物業(yè)管理公司誕生，標志著我國對物業(yè)管理的探索與嘗試的開始。物業(yè)管理這種集高度統(tǒng)一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場化經(jīng)營為一體的管理模式在我國一出現(xiàn)，便顯示出強大的生命力，有著十分美好的發(fā)展前景。2003年9月1日，國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》開始實施，這標志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段，進入了高效，法制、規(guī)范的高速發(fā)展新時期。由于我國長期實行計劃經(jīng)濟的房地產(chǎn)管理模式，在觀念上、體制上、操作上都存在著與現(xiàn)代物業(yè)管理不相適應(yīng)的地方。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會各界認識和老百姓關(guān)注的焦點之一。在物業(yè)管理活動中，許多人對物業(yè)管理的模式還比較陌生，觀念還有待于進一步轉(zhuǎn)變，再加上相應(yīng)的物業(yè)管理法律、法規(guī)尚不健全，物業(yè)管理行為尚不規(guī)范，物業(yè)管理糾紛層出不窮。

第三章、物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因及解決依據(jù)

第一節(jié)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因

物業(yè)管理在我國起步較晚，相應(yīng)的法律法規(guī)也不夠健全，近些年隨著經(jīng)濟的發(fā)展，物業(yè)管理在我國城市經(jīng)濟建設(shè)和發(fā)展的過程中顯得越來越重要也越來越普遍，而人們對物業(yè)管理這樣一種新生事物認識還不夠全面，從而使得物業(yè)管理的糾紛越來越多，歸納起來，主要有以下四個方面的原因。

1．房地產(chǎn)項目開發(fā)時留下隱患在現(xiàn)有的物業(yè)糾紛中，很大一部分是由于開發(fā)商遺留下來的問題造成的。許多物業(yè)糾紛是由于建筑工程質(zhì)量問題、開發(fā)商擅自改變規(guī)劃，以及無法兌現(xiàn)當初售樓時對購房人的承諾，并采取賣了房子就走人的錯誤做法，于是業(yè)主與開發(fā)商的矛盾便轉(zhuǎn)嫁成與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。業(yè)主往往因為房子質(zhì)量或其他購房中產(chǎn)生的問題而拒絕支付物業(yè)服務(wù)費用，從而引起糾紛。

2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位由于我國物業(yè)管理起步較晚，大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的專業(yè)水平較低，專業(yè)物業(yè)管理人員較少、素質(zhì)較低，造成物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)不到位。然而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和人們生活水平的提高，城市化進程的加快使得人們對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的要求越來越高，于是在業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的需求渴望與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量現(xiàn)狀之間便產(chǎn)生各種糾紛。

3．物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)不健全，行政管理工作不到位物業(yè)管理20世紀80年代開始在我國迅速發(fā)展起來，到1993年開始才相繼出臺了一些地方性法規(guī)來調(diào)整物業(yè)管理，2003年才頒布實施《物業(yè)管理條例》。物業(yè)管理的各種法律法規(guī)相對滯后于物業(yè)管理的實際發(fā)展。而物業(yè)管理的各行政主管部門也較多，往往存在多頭管理的局面，使得政出多門，責任相互推諉，從而使行政管理工作做不到位，導致糾紛產(chǎn)生。

4．業(yè)主對物業(yè)消費認識不足，缺乏專業(yè)知識和相關(guān)法律知識一方面由于受傳統(tǒng)福利分房制度的影響，一些業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)有一種抵觸性情緒；另一方面，‘一些業(yè)主過分強調(diào)自己的權(quán)利，而忽略了自己也是義務(wù)主體，總是希望盡可能少地繳納服務(wù)費而得到更高質(zhì)量、更高標準的物業(yè)管理服務(wù)，從而導致業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間大量糾紛的頻繁產(chǎn)生；其次，業(yè)主缺乏法律知識，在訂立各種服務(wù)合同時不能明確自己的權(quán)利義務(wù)，那么在履行合同時就會產(chǎn)生糾紛。個別業(yè)主的民主法制觀念淡薄，不但不履行自己的義務(wù)，甚至故意侵犯其他人的合法權(quán)益，必然會導致糾紛產(chǎn)生。

5．有些糾紛當事人確有困難這主要體現(xiàn)在收取物業(yè)服務(wù)費的糾紛上，有些業(yè)主確實是因為經(jīng)濟緊張，但物業(yè)公司收不來物業(yè)費就不能開展正常工作，這樣就容易使雙方爭執(zhí)不下，產(chǎn)生糾紛?？偠灾?，造成物業(yè)管理糾紛的原因是多種多樣、紛繁復雜的。但是，就具體的某一個糾紛案例而言，主要的原因可能只會有一兩個。因此，在處理物業(yè)管理的糾紛時，應(yīng)當實事求是地針對具體原因找出合理妥當?shù)慕鉀Q辦法，從而保證民心穩(wěn)定和行業(yè)的發(fā)展。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決原則

對物業(yè)管理糾紛，無論是人民調(diào)解組織、物業(yè)管理行政主管機關(guān)、仲裁機關(guān)、人民法院處理時，還是當事人之間協(xié)商解決時，都應(yīng)遵守下列原則：

(一)嚴格執(zhí)行法規(guī)和政策的原則中國《民法通則》第六條明確規(guī)定：“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應(yīng)當遵守國家政策。”所謂“嚴格執(zhí)行”含兩層意思：凡是法規(guī)政策有明文規(guī)定的應(yīng)照文嚴格執(zhí)行；凡是法規(guī)政策沒有明確規(guī)定或規(guī)定不同樣的，就應(yīng)嚴格按照法規(guī)政策的原本精神和基本原則，公正地作出處理或裁決。

(二)保護合法產(chǎn)權(quán)、債權(quán)的原則合法的產(chǎn)權(quán)通常有房地產(chǎn)權(quán)證為憑據(jù)，合法的債權(quán)通常有合同為憑據(jù)。只要誰能舉證證明自己是某項產(chǎn)權(quán)或某項債權(quán)的合法屬主且查證屬實，就應(yīng)當予以確認和給予法律保護。產(chǎn)權(quán)和債權(quán)是民事經(jīng)濟活動的兩項維系經(jīng)濟利益的基本權(quán)利，是民事經(jīng)濟社會活動關(guān)系的重要權(quán)利紐結(jié)，關(guān)系社會經(jīng)濟運行秩序，歷來是國家法律保護的重點對象。

(三)法律政策與實事求是相結(jié)合的原則由于物業(yè)管理糾紛的情況比較復雜，牽涉面廣，引發(fā)原因多樣。因而在具體處理糾紛時，既要嚴格依法處理，也要奉行“以事實為根據(jù)，以法律為準繩”的法律原則，從實際出發(fā)，尊重歷史事實，兼顧社會妥當效果。對于以往已作出的處理決定或裁判，若確實有失誤，應(yīng)本著“實事求是、有錯必究”的原則精神，依法予以糾正。

(四)及時原則多數(shù)物業(yè)管理糾紛最初都是輕微矛盾，但如果處理不及時，矛盾極易擴大、激化，所以及時將物業(yè)管理糾紛解決在萌芽狀態(tài)，有利于社會主義精神文明建設(shè)。及時原則應(yīng)包括以下方面：首先，受理應(yīng)當及時；其次，調(diào)查取證應(yīng)當及時；再次，處理決定應(yīng)當及時。

(五)便民原則物業(yè)管理糾紛的處理應(yīng)當隨時考慮到當事人的便利，便民原則應(yīng)表現(xiàn)在申訴或投訴的便利。有關(guān)單位應(yīng)在小區(qū)設(shè)立申訴或投訴接待站，使當事人可就近要求解決物業(yè)管理糾紛，不因申訴或投訴無門，以致糾紛長期存在，日益激化，影響安定。解決糾紛過程中時間、精力和財力的節(jié)約，這也是實際的便民措施，以較少的投入，高效率地解決糾紛，使當事人在時間、精力和財力上沒有浪費。

(六)合理原則正確處理物業(yè)管理糾紛，必須從團結(jié)出發(fā)，本著互諒互讓的精神，公平合理地解決糾紛。公平合理的原則應(yīng)包括必須查清事實，分清是非和責任；必須有利于管理，方便生活；承擔責任

方式適當，使責任人心服口服。，此外，貫徹綜合治理的原則和堅持糾紛處理的法定程序原則也應(yīng)屬于物業(yè)管理糾紛處理應(yīng)堅持的重要原則。

第四章、物業(yè)管理糾紛的解決機制研究

第一節(jié)物業(yè)管理糾紛解決機制的構(gòu)建原則

一、以人為本：基于馬斯洛需求層次理論的思考

以人為本，既是一種對最廣大人民群眾主體作用和地位的肯定，又是一種價值取向，還是一種思維方式，它是時展的要求、歷史進步的結(jié)論。馬斯洛的需求層次理論告訴我們?nèi)藗兊男枨笫遣粩喔碌?。隨著社會的進步，人們在滿足了“住”這一基本需求后，又產(chǎn)生了“住得舒適”的新需求，這就要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過提高服務(wù)質(zhì)量來滿足居民的新需求，當物業(yè)公司滿足不了居民的需求的時候，物業(yè)糾紛就產(chǎn)生了。社區(qū)建設(shè)從根本上說是為了滿足人們多樣化的高質(zhì)量的生活需求和全面發(fā)展，其出發(fā)點和歸宿點都在于人和為了人。所以，我們在構(gòu)建物業(yè)糾紛解決機制的時候，堅持的一個基本原則就是以人為本。

二、合作共贏：基于利益集團理論的思考

隨著外部社會結(jié)構(gòu)的不斷復雜化和利益的多元化，在現(xiàn)代社會，任何一個利益集團都不可能獨立完成任何事情，它需要與其它領(lǐng)域的集團進行合作，在合作過程中通過博弈達到“共贏”。城市社區(qū)組織結(jié)構(gòu)體系是一個開放、有序、具有多元主體的系統(tǒng)，這就意昧著任何一個組成部分或主體的變動和發(fā)展，都會帶來其它部分的變化，也會給與之相聯(lián)系的外界環(huán)境帶來影響。物業(yè)管理糾紛的解決也需要各個利益主體相互妥協(xié)、相互合作來實現(xiàn)的，社區(qū)內(nèi)各利益主體之間不應(yīng)該是敵對的關(guān)系，而應(yīng)該是社會地位平等的合作伙伴的關(guān)系，在實現(xiàn)自身基本利益的同時，也考慮一下別人的利益，做出一定妥協(xié)，以實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益、環(huán)境效益的共同增長，最終達到各利益主體的共贏。

第二節(jié)物業(yè)管理糾紛的解決機制

我國物業(yè)糾紛的解決機制應(yīng)包含“骨架”和“筋脈”兩部分，這兩部分是緊密結(jié)合、互相支撐的關(guān)系，其中“骨架”確定了糾紛發(fā)生后的基本解決途徑，“筋脈”則為各種解決途徑的有效實現(xiàn)提供保障。二者相互作用共同構(gòu)成物業(yè)管理糾紛的解決機制，缺一不可。

一、物業(yè)管理糾紛解決機制的“骨架”

根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的第六章，關(guān)于爭議的解決的第三十四條有五類途徑解決：與經(jīng)營者協(xié)商和解；請求消費者協(xié)會協(xié)調(diào)；向有關(guān)行政部門申訴；根據(jù)與經(jīng)營者達成的仲裁協(xié)議提請仲裁機構(gòu)仲裁；向人民法院提訟。參考上述法條，物業(yè)管理糾紛的解決機制也應(yīng)有一個梯級層次：溝通協(xié)商→調(diào)解→行政裁決→仲裁→訴訟。物業(yè)管理糾紛發(fā)生以后，如果全部都尋求法律途徑的話，由于我國物業(yè)管理糾紛數(shù)量激增，就目前的法院的現(xiàn)實情況來看，是無法承擔這么重的負荷的，而且會浪費許多法律資源。我們?nèi)绻瓷厦婺莻€層次來處理糾紛，會節(jié)約許多社會資源，也會提高物業(yè)管理糾紛解決的效率。

二、物業(yè)管理糾紛解決機制的“筋脈”

物業(yè)管理糾紛解決機制的“筋脈”主要指建立起各種機制，比如培訓機制、競爭機制、溝通機制、聯(lián)席會議制度、監(jiān)管機制、預防機制、保險機制、評估機制等等，為骨架“筋脈”的保障作用則貫穿于“骨架”的始終。過第三方機構(gòu)的介入，保障物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標準等向社會的公開、透明，將有利于物業(yè)管理市場的良性運作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會和諧穩(wěn)定。

第三節(jié)實現(xiàn)物業(yè)管理糾紛解決機制的途徑

在我國現(xiàn)行法律制度下，物業(yè)管理糾紛的解決途徑非常廣泛，從我國民事立法有關(guān)規(guī)定和實踐來看，主要包括協(xié)商、調(diào)解、行政處理、仲裁、訴訟等多種方式?？偟恼f來，這些糾紛解決方式可分為兩類：訴訟方式和非訴訟方式，前述方式除訴訟外，都屬于非訴訟方式。

一、協(xié)商

協(xié)商是物業(yè)管理糾紛雙方當事人之間本著互諒互讓的態(tài)度和實事求是的精神，就有關(guān)糾紛的解決自行達成和解協(xié)議，并自覺履行。協(xié)商無須第三者參與斡旋、調(diào)停、仲裁或裁判，這種方式簡便易行，省時、省力、省錢，是一種理想狀態(tài)的解決方式，關(guān)鍵是在運用過程中要注意合法性和自愿性。單純的雙方當事人之間的協(xié)商屬于典型的“私了”，通過協(xié)商“私了”是有條件的，在條件不具備時，往往難以達成合意，且通過協(xié)商達成的協(xié)議沒有強制力，約束力不足，具有不確定性。

二、調(diào)解

調(diào)解是在第三方主持下，以國家法律、法規(guī)、規(guī)章和政策以及社會公德為依據(jù)，對糾紛雙方進行斡旋、勸說，促使他們互相諒解，進行協(xié)商，自愿達成協(xié)議，消除紛爭的活動。在某種意義上，調(diào)解可以視為協(xié)商的延伸，二者的主要區(qū)別在于是否有中立第三方(調(diào)解人)的參與。調(diào)解分訴訟外調(diào)解(包括民間調(diào)解、行政調(diào)解等)和訴訟內(nèi)調(diào)解(司法調(diào)鰓)。從糾紛解決機制的體系出發(fā)，本部分內(nèi)容重點介紹民間調(diào)解，而行政調(diào)解和訴訟內(nèi)調(diào)解分別在行政處理和訴訟方式中介紹。調(diào)解具有如下特點：

(1)調(diào)解是在中立第三方的參與下進行的糾紛解決活動。作為中立第三方的調(diào)解人可以是國家機關(guān)、社會組織、專門機關(guān)(機構(gòu))，也可以是個人。

(2)調(diào)解以當事人的自愿為前提。

(3)調(diào)解具有程序的簡便性和處理的靈活性與合理性。糾紛當事人能夠在自愿、平等、友善的基礎(chǔ)上弄清事實、分清責任、達成協(xié)議，應(yīng)該說這是雙方當事人解決糾紛的最理想方式。

三、行政處理

行政處理，是指行政主體為實現(xiàn)相應(yīng)法律、法規(guī)、規(guī)章確定的行政管理目標和任務(wù)，應(yīng)行政相對人申請或依職權(quán)依法處理涉及特定行政相對人某種權(quán)利義務(wù)事項的具體行政行為。行政處理是解決物業(yè)管理糾紛的主要途徑，它具有專業(yè)性、權(quán)威性強以及效率高、成本低等優(yōu)點。物業(yè)管理行政機關(guān)對當?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)情況最熟悉，掌握當?shù)匚飿I(yè)管理企業(yè)的基本情況和有關(guān)資料，便于及時查明案件事實，做出妥善處理，維護國家、集體利益和當事人的合法權(quán)益。行政處理的形式廣泛多樣，主要包括行政調(diào)解、行政裁決和行政復議等。

(一)物業(yè)管理糾紛的投訴和受理為了解決物業(yè)管理的各種糾紛，我國建立相應(yīng)的投訴、受理制度。物業(yè)管理糾紛的投訴是指業(yè)主委員會、業(yè)主或使用人對物業(yè)管理企業(yè)或其他物業(yè)管理主體違反有關(guān)法律、法規(guī)、委托管理服務(wù)合同等行為，而向所在地物業(yè)管理行政主管部門(房地產(chǎn)管理部門)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，消費者協(xié)會或物業(yè)管理企業(yè)的上級部門進行口頭或書面的反映。物業(yè)管理糾紛的投訴受理，是指物業(yè)管理行政部門接受投訴后的處理程序。建立物業(yè)管理投訴受理制度，有利于維護業(yè)主委員會，業(yè)主和使用人的合法權(quán)益，有利于規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為，也有利于物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展。這一制度已經(jīng)納入到物業(yè)管理的法律體系中?！段飿I(yè)管理條例》第49條規(guī)定：縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。

(二)行政調(diào)解行政調(diào)解是指在特定的國家行政主管機關(guān)主持下進行的調(diào)解，具有行政性質(zhì)。行政機關(guān)主持的糾紛調(diào)解，與民間調(diào)解比較，具有依靠專家判斷、對糾紛當事人(雙方或一方)有權(quán)威性和影響力、效率高、成本低以及可以在糾紛解決過程中積累政策經(jīng)驗等優(yōu)勢。

(三)行政裁決和行政復議行政裁決是指對于違反行政法規(guī)的行為，國家有關(guān)行政主管部門對違法者所作的處分或處罰決定。如果當事人對處理決定不服，可在一定期限內(nèi)依法向原行政主管部門的上級機關(guān)提出重新處理的申請，上級行政機關(guān)依法進行復議，維持、變更或撤銷、部分撤銷原處理決定。在處理物業(yè)管理糾紛中，上級房地產(chǎn)管理機關(guān)通過行政復議，對下級機關(guān)所作的行政處罰和行政處理決定進行復查，維持正確、合法的行政決定，糾正和撤銷不合法的、不適當?shù)男姓Q定，這種復查過程，就是實施監(jiān)督的過程。這樣做，有利于房地產(chǎn)管理機關(guān)依法行政，正確貫徹國家的物業(yè)管理政策，正確實施物業(yè)管理法律法規(guī)，做好物業(yè)管理工作。

四、仲裁

仲裁是指發(fā)生糾紛的當事人按照有關(guān)規(guī)定，事先或事后達成協(xié)議，把他們之間的爭議提交仲裁機構(gòu)，由仲裁機構(gòu)以第三者的身份對爭議的事實和權(quán)利、義務(wù)作出判斷。仲裁這一方式有自愿的一面，也有強制的一面。當事人雙方自愿將爭議提交仲裁機構(gòu)解決，裁決一經(jīng)作出即發(fā)生法律效力。當事人不履行責任，對方當事人可向法院申請強制執(zhí)行。仲裁有以下特點：(1)以雙方自愿為前提；(2)仲裁的范圍一般為民商事糾紛；(3)仲裁有極大的靈活性與便利性；(4)仲裁具有強制執(zhí)行力。

五、訴訟

訴訟是指受害人、案件的其他當事人或法定國家機關(guān)依法向人民法院、上訴或申訴，由人民法院按照法定程序處理案件，保護有關(guān)當事人的合法權(quán)益。物業(yè)管理糾紛的訴訟主要是民事訴訟。司法救濟作為糾紛解決最終的和最有效的途徑有其特有的優(yōu)點，人民法院作為惟一的審判機關(guān)，其程序規(guī)范嚴密，判決具有權(quán)威性和強制力。所以雙方當事人爭議較大的案件，通過訴訟外手段難以解決時，最終還是要選擇司法救濟。人民法院的審判，也首先適用調(diào)解?！睹袷略V訟法》第16條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，應(yīng)當根據(jù)自愿和合法的原則進行調(diào)解；調(diào)解不成的，應(yīng)當及時判決。”第85條規(guī)定：“人民法院審理民事案件，根據(jù)當事人自愿的原則，在事實清楚的基礎(chǔ)上，分清是非，進行調(diào)解。”物業(yè)管理糾紛大部分屬于民事案件，在審理中也首先應(yīng)當適用調(diào)解，在調(diào)解中遵循自愿、合法原則。與民間調(diào)解、行政調(diào)解(統(tǒng)稱為訴訟外調(diào)解)所不同的是，法院調(diào)解為訴訟內(nèi)調(diào)解，雙方當事人一經(jīng)達成協(xié)議并送達，即產(chǎn)生法律效力，它與司法判決書具有同等的法律強制力和約束力。調(diào)解不成的，應(yīng)當及時判決。

第6篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

一、明確職責，切實加強住宅物業(yè)管理

按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地負責”的原則，明確住宅物業(yè)管理工作職責，落實工作責任，共同推進住宅物業(yè)管理工作。

（一）市房管局負責研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關(guān)配套政策，負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審，住宅專項維修資金歸集和物業(yè)管理用房的管理，落實物業(yè)管理項目招投標制度，組織物業(yè)管理行業(yè)檢查評比、考核和人員培訓，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為，指導鎮(zhèn)（街道、辦事處）調(diào)處物業(yè)管理中的矛盾糾紛。

（二）各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、開發(fā)區(qū)管委會、臨港新城管委會具體負責本轄區(qū)物業(yè)管理工作，配合市房管局科學劃定物業(yè)管理區(qū)域，界定物業(yè)服務(wù)范圍，指導監(jiān)督業(yè)主委員會的選舉、改選和換屆工作，負責協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作，做好轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的投訴處理和工作。

（三）社區(qū)居委會協(xié)助鎮(zhèn)（街道、辦事處）做好物業(yè)管理工作，參與業(yè)主大會、業(yè)主委員會籌建、改選和換屆，指導和監(jiān)督業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者進行自治管理，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，調(diào)處物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛，指導業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好小區(qū)綜合治理工作，制止擾亂公共管理秩序和損害業(yè)主共同利益的違法行為并及時向有關(guān)行政執(zhí)法部門報告。

（四）市規(guī)劃局負責科學設(shè)定居住用地規(guī)劃條件，嚴格審查設(shè)計方案和施工圖，確保相關(guān)設(shè)施配套到位，查處擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證許可范圍的違法建設(shè)行為。

（五）市建設(shè)局負責住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)管，監(jiān)督建設(shè)單位及時處理已竣工交付住宅小區(qū)的質(zhì)量問題。住宅小區(qū)房屋未經(jīng)質(zhì)量單項驗收合格的，不予發(fā)放《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

（六）市公安局負責監(jiān)督指導住宅小區(qū)治安防范措施的落實，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好住宅小區(qū)停車位安排、行車路線劃定、交通標線設(shè)置等工作。對小區(qū)內(nèi)堆放易燃易爆物品、強行停放大型客貨車輛、影響消防安全等行為依法采取強制措施并進行處理。公安消防部門負責住宅小區(qū)消防設(shè)施的檢查驗收，依法查處破壞消防設(shè)施的行為。

（七）市城管執(zhí)法局按照城市管理相對集中行政處罰權(quán)的規(guī)定查處住宅小區(qū)內(nèi)破墻開門（窗）、損綠毀綠、未經(jīng)批準擅自搭建構(gòu)（建）筑物及其他設(shè)施、設(shè)亂戶外廣告、亂設(shè)攤點等行為，做好住宅小區(qū)垃圾清運及路燈養(yǎng)護等工作。

（八）市園林旅游局按照規(guī)劃設(shè)計條件，嚴格住宅小區(qū)綠化建設(shè)方案的審批，指導做好住宅小區(qū)的綠化管護工作，并具體負責住宅小區(qū)的日常綠化管護工作。

（九）市人民防空辦公室負責住宅小區(qū)內(nèi)人防工程的規(guī)劃、建設(shè)、維護管理、監(jiān)督檢查和實地標注工作，人防工程未經(jīng)質(zhì)量專項驗收的，不得投入使用。

（十）市工商、物價、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等部門要按照各自職責，妥善處理物業(yè)管理涉及的工商登記、物業(yè)服務(wù)收費、環(huán)境污染、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量等方面的投訴，主動配合各鎮(zhèn)（街道、辦事處）化解物業(yè)管理中的矛盾。

二、根據(jù)實際，合理確定住宅物業(yè)管理的方式

（一）新建住宅小區(qū)全面推行等級物業(yè)服務(wù)。先由建設(shè)單位按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、配套情況和需要的管理服務(wù)項目，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。

（二）改造后的老住宅小區(qū)具備物業(yè)管理條件的，應(yīng)當及時召開業(yè)主大會并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按等級實施物業(yè)管理；對暫不具備條件的，可以實行業(yè)主自治管理，也可以采用業(yè)主委員會與社區(qū)居委會簽訂協(xié)議的方式，由社區(qū)居委會提供以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)。

（三）拆遷安置房和保障性住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)按照誰開發(fā)、誰建設(shè)、誰負責的原則組織實施管理。業(yè)主委員會成立后，可根據(jù)業(yè)主需求確定物業(yè)管理方式。

三、突出重點，切實抓好住宅物業(yè)管理的規(guī)范運作

（一）規(guī)范新建住宅小區(qū)的前期管理。凡達到規(guī)定規(guī)模的住宅小區(qū)，必須采取招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理。建設(shè)單位在辦理商品房預售許可證前，應(yīng)當選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強對住宅小區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量的跟蹤，根據(jù)物業(yè)管理的要求，有權(quán)提出合理化建議，對擅自變更設(shè)計方案、降低建設(shè)質(zhì)量和配套標準等違法行為，及時向有關(guān)行政執(zhí)法部門報告。

（二）規(guī)范物業(yè)交接。新建住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備設(shè)施、人防工程設(shè)施設(shè)備要同步交付使用。住宅小區(qū)竣工交付前，建設(shè)單位要按照規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)交接手續(xù)，將物業(yè)圖紙資料等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要對共用設(shè)備設(shè)施（含人防工程設(shè)施設(shè)備）進行查驗，做好交接記錄，明確責任。建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時，必須提供前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管證明和房屋單體、設(shè)備設(shè)施等單項驗收合格證明。建設(shè)單位按照《關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的意見》（**政辦發(fā)〔20**〕79號）規(guī)定支付的交接費，由市房管局統(tǒng)一管理，交接費的使用辦法由市房管局另行制定。

（三）規(guī)范業(yè)主委員會的運作。不論采用何種管理模式，所有住宅小區(qū)都要依法建立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會一時難以建立的，由社區(qū)居委會與業(yè)主共同決定住宅小區(qū)物業(yè)管理事項，直至業(yè)主委員會成立。社區(qū)居委會要認真組織籌備召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，要加強對業(yè)主委員會的指導，積極支持業(yè)主委員會的工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要全面履行職責，既要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)義務(wù)，也要督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費。

（四）規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。簽訂物業(yè)服務(wù)合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系必須明確且符合法律法規(guī)規(guī)定，合同的期限應(yīng)當與業(yè)主委員會任期相一致，并向社區(qū)居委會備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要按照合同約定，認真履行服務(wù)義務(wù)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)。要嚴格執(zhí)行物業(yè)服務(wù)收費標準，堅持明碼標價并按規(guī)定辦理備案等手續(xù)，自覺接受市物價局、房管局等部門以及業(yè)主、業(yè)主委員會的監(jiān)督。市房管局要會同各鎮(zhèn)（街道、辦事處）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管檢查，科學評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用程度，不斷完善物業(yè)服務(wù)誠信檔案制度。

（五）規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出程序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自退出物業(yè)管理項目的，要依照有關(guān)法律法規(guī)和服務(wù)合同的約定追究責任，給業(yè)主造成損失的，要依法承擔賠償責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)服務(wù)合同期滿不續(xù)約或提前解除合同的，應(yīng)提前2個月書面告知業(yè)主委員會、市房管局、所在鎮(zhèn)（街道、辦事處）和社區(qū)居委會。在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目且建設(shè)單位**法承擔重新選聘責任的，由社區(qū)居委會臨時代為管理。

（六）建立住宅小區(qū)公共設(shè)施應(yīng)急處理機制。市、鎮(zhèn)兩級政府要按照屬地管理原則，分別安排相應(yīng)的經(jīng)費，作為物業(yè)管理風險應(yīng)急處置資金，專項用于棄管住宅小區(qū)共用設(shè)備設(shè)施臨時運行管理費用。

（七）妥善處理物業(yè)質(zhì)量遺留問題。已竣工交付使用房屋的消防系統(tǒng)、電子監(jiān)控、高層電梯、地下車庫等存在質(zhì)量遺留問題的，由市政府統(tǒng)一牽頭，責成相關(guān)職能部門進行全面梳理排查，明確整改方案，督促建設(shè)單位盡快落實資金，迅速整改。對整改不力的建設(shè)單位，要記入誠信檔案并依法予以處理。

四、大力扶持，落實住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的各項優(yōu)惠政策

（一）稅收規(guī)費方面

1．住宅物業(yè)服務(wù)的新辦企業(yè)自經(jīng)營之日起2年內(nèi)免繳統(tǒng)一收費（含防汛保安、殘疾就業(yè)保障、人防、工會等各類基金）；

2．20**年**月31日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定繳納的營業(yè)稅和所得稅地方留成部分扣除征管經(jīng)費后，由政府通過以獎代補的方式支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展；

3．物業(yè)服務(wù)企業(yè)受委托管理改造后的老小區(qū)、拆遷安置小區(qū)、保障性住宅小區(qū)，其收費列入代辦項目，不計入納稅基數(shù)，使用物業(yè)服務(wù)專用票據(jù)；

4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可適當減少社會保險種類，下浮繳費標準和比例。

（二）政府補貼方面

1．市政府統(tǒng)一建設(shè)的拆遷安置房、保障性住房，在20**年**月31日前由市財政按每月0.2元/㎡的標準補貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位），各鎮(zhèn)（街道、辦事處）建造的，補貼標準由各鎮(zhèn)（街道、辦事處）確定。20**前建成且已落實物業(yè)管理的城區(qū)住宅小區(qū)，由市財政按上述標準補貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)（單位）。

2．改造后的老小區(qū)，物業(yè)服務(wù)交接費由市財政按1元/㎡的標準進行一次性補貼。

3．政府性資金投資新建的住宅小區(qū)按建筑總面積的2‰配建經(jīng)營性用房，房屋產(chǎn)權(quán)歸市房產(chǎn)管理局所有，可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營，收益主要用于彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。

（三）表彰獎勵方面

1．市財政每年安排相應(yīng)的經(jīng)費，對受到上級政府及部門關(guān)于物業(yè)管理方面表彰的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和個人，按照上級政府及部門明確的獎勵標準進行獎勵；

2．鎮(zhèn)（街道、辦事處）應(yīng)安排相應(yīng)的經(jīng)費，對作用發(fā)揮好、規(guī)范程度高的業(yè)主委員會予以表彰獎勵；

（四）市房管局協(xié)調(diào)督促建設(shè)單位按有關(guān)規(guī)定盡快支付拖欠的物業(yè)服務(wù)費用。

五、加強領(lǐng)導，確保物業(yè)管理工作健康持續(xù)發(fā)展

（一）加強組織領(lǐng)導。市政府成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，由分管市長任組長，市政府辦公室分管副主任、房管局局長、**江街道主任任副組長，市房管、規(guī)劃、建設(shè)、城管、園林、**、人防、環(huán)保、物價、財政、稅務(wù)、工商、民政、監(jiān)察、質(zhì)監(jiān)等部門以及**江街道的分管領(lǐng)導為成員，負責督促檢查有關(guān)單位履行職責，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理工作中的重大問題。各鎮(zhèn)（街道、辦事處）成立相應(yīng)的領(lǐng)導小組，并指定專門科室具體負責物業(yè)管理工作，在全市建立起一級抓一級、層層有落實的物業(yè)管理工作體系，為物業(yè)管理工作提供堅強有力的保障。

（二）營造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，宣傳物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)管理的商品消費觀念，及時繳納物業(yè)服務(wù)費用，引導他們主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護社區(qū)環(huán)境。

第7篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

【關(guān)鍵詞】物業(yè)費拖欠 物業(yè)費定價 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量 制裁

物業(yè)管理費是對區(qū)分所有的住宅小區(qū)公共部位進行日常維修、養(yǎng)護費用的重要來源,但目前各住宅小區(qū)都有很大比例的業(yè)主拒絕繳納或拖欠物業(yè)管理費,一些住宅小區(qū)的物業(yè)費拖欠比例甚至超過70%。由于收費不足,很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)只好降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。另外,更有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于拖欠物業(yè)費的業(yè)主比例太大而嚴重虧損,不得不退出小區(qū)物業(yè)管理。由于業(yè)主拖欠物業(yè)費導致入不敷出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)管理,造成了住宅小區(qū)一定時期內(nèi)的管理真空,這給業(yè)主的生活帶來了很大的困擾。

業(yè)主拖欠物業(yè)管理費問題的成因

物業(yè)費定價缺少業(yè)主參與。當前居民普通住宅物業(yè)服務(wù)主要實行政府指導價的定價方式。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第六條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體定價形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門確定。在各地方按照這個《辦法》制定的地方性行政規(guī)章中,許多都對普通住宅物業(yè)規(guī)定了實行政府指導價的定價方式。市場調(diào)節(jié)價一般適用于別墅等高檔住宅、非住宅物業(yè)及特約服務(wù)收費。特約服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)接受個別業(yè)主委托,為其提供公共性物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)所收取的費用。

在實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)項目上,物業(yè)服務(wù)價格的確定往往體現(xiàn)了政府的意志、物業(yè)管理企業(yè)或開發(fā)商的意志,卻唯獨缺少物業(yè)費的實際繳納人業(yè)主的意志,因此業(yè)主往往不能心甘情愿地接受欠缺自己意志表示的物業(yè)服務(wù)價格。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第七條規(guī)定,物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價的,有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標準等因素,制定相應(yīng)的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準價和浮動幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定,政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價,業(yè)主至少可以參與基準價基礎(chǔ)上浮動幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費定價。但實際上,業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費定價。首先,在前期物業(yè)管理階段,業(yè)主不能參與定價。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過程中業(yè)主大會尚未召開,業(yè)主委員會尚未成立,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十一條的規(guī)定,前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價,沒有機會表達自己的意志,更不能討價還價。其次,由于一系列復雜的原因,很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重,業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費定價。

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高、標準不具體。目前,居民對物業(yè)服務(wù)普遍不滿意。中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會公布的2009年度全國住宅用戶滿意度測評結(jié)果顯示,2009年住宅用戶的滿意度指數(shù)為70。住戶最不滿意物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差,包括停車管理混亂,小區(qū)安全性低等問題。

經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),造成當前物業(yè)管理糾紛的一個重要原因即是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準不具體。實踐當中的物業(yè)管理服務(wù)合同往往只對物業(yè)管理服務(wù)的項目進行約定,而對各個物業(yè)管理服務(wù)項目應(yīng)達到何種質(zhì)量則缺乏具體的、量化的規(guī)定。這不僅使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時無明確的執(zhí)行參照,也使得業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常會因?qū)Ψ?wù)質(zhì)量標準的認識不一致而導致糾紛。在物業(yè)服務(wù)合同合法有效的前提下,業(yè)主以物業(yè)服務(wù)質(zhì)量有問題而拒交物業(yè)服務(wù)費的比例非常大。在實踐中物業(yè)服務(wù)費不能及時收繳,業(yè)主在法庭提出抗辯理由有50%是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)質(zhì)價不相符。①

拖欠物業(yè)費行為得不到有力制裁。通常在住宅小區(qū)剛?cè)胱r拖欠物業(yè)費的只有極少數(shù)業(yè)主,一旦其行為得不到及時制裁,不交費業(yè)主數(shù)量將迅速增長,這是因為不交物業(yè)費也可以享受物業(yè)服務(wù)的“搭便車”心理和行為會在業(yè)主間蔓延,造成欠費風氣盛行。目前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)對拖欠物業(yè)費行為除了請求業(yè)主委員會督促外,唯一合法的手段就是訴諸法院,通過訴訟的途徑追究業(yè)主違約責任。在實際生活中,因為這種方式費時費力,所以物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過訴訟的方式追繳物業(yè)費的案例比例不高。從我國目前的立法規(guī)定看,對業(yè)主無合法理由欠費的行為尚無有效制裁措施。

解決拖欠物業(yè)管理費問題的對策

提高業(yè)主參與協(xié)商物業(yè)費定價的程度。首先,從長遠來看,物業(yè)費應(yīng)該朝協(xié)商定價的方向發(fā)展,縮小適用政府指導價,拓寬市場調(diào)節(jié)價的適用范圍。政府指導價物業(yè)服務(wù)收費機制有待改善,尤其在社會主義市場經(jīng)濟條件下的今天,應(yīng)放寬并改善這種物業(yè)服務(wù)收費機制,在國家價格宏觀調(diào)控下,通過市場競爭機制進行服務(wù)價格的調(diào)節(jié)。②政府可以定期向社會如實公布物業(yè)費的市場平均價格以及各項服務(wù)收費的明細情況,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主參照市場的均價自由確定收費的標準。③以北京為例,僅經(jīng)濟適用住房、危改回遷小區(qū),在未成立業(yè)主大會前,實行政府指導價。北京市的這種規(guī)定市場化程度比較高,更能尊重業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在定價問題上的合意,符合民事活動平等、自愿的原則。其次,就目前而言,在部分有必要實行政府指導價的物業(yè)項目上要保證業(yè)主在基準價基礎(chǔ)上浮動幅度范圍內(nèi)參與協(xié)商定價。為此,還必須完善業(yè)主自治和前期物業(yè)服務(wù)等一系列配套制度。目前各地業(yè)主大會的召開、業(yè)主委員會的成立比率普遍不高。沒有業(yè)主大會和業(yè)主委員會,業(yè)主就沒有參與協(xié)商物業(yè)費定價的法定機構(gòu)及合理的程序。業(yè)主自治制度的推行任重而道遠。前期物業(yè)管理合同的簽訂主體和簽訂程序也有待改進。

加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準制度建設(shè)。讓業(yè)主心甘情愿地交納物業(yè)費必須提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,但提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不是無限度的,必須有一個標準。加強物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準制度建設(shè),制定科學合理的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標準是解決物業(yè)服務(wù)矛盾非常重要的一個方面,這既可以使物業(yè)服務(wù)企業(yè)對自己的服務(wù)有明確的目標,督促其按照標準提供和改善自己的服務(wù),也可以直接準確判定物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否違約。

我國目前尚不存在統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量國家標準。依合同法第六十一和第六十二條的規(guī)定,物業(yè)服務(wù)合同的質(zhì)量標準可以有約定標準和其他標準,其它標準包括國家標準、行業(yè)標準、通常標準履行、符合合同目的的特定標準。對于物業(yè)服務(wù)約定標準,實踐中有些物業(yè)服務(wù)合同本身存在缺陷,合同約定的服務(wù)標準模糊、定性不定量,發(fā)生糾紛后業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)各說各的理,讓人無法判斷。

我們認為物業(yè)管理質(zhì)量標準應(yīng)堅持當事人合同約定為主的原則,但國家或地方應(yīng)制作科學合理、有效的標準,通過實行分類、分項、分級,為物業(yè)管理雙方當事人提供菜單式的選項,為簽訂物業(yè)服務(wù)合同提供參考依據(jù),在合同沒有約定的情況下也可以依據(jù)合同法第六十二條作為判斷服務(wù)提供方是否違約的依據(jù)。

立法規(guī)定對拖欠物業(yè)費的制裁措施。各國關(guān)于業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費都規(guī)定了較為嚴厲的措施,如新加坡立法規(guī)定對拒絕或遲延交付的服務(wù)費用加收利息及罰金。④德國《住宅所有權(quán)法》第18條和第19條規(guī)定,共有所有權(quán)人于履行所負擔的義務(wù)有相當?shù)倪t延時,將構(gòu)成剝奪其居住權(quán)。⑤我國臺灣地區(qū)“公寓大廈管理條例”第21條和22條規(guī)定,區(qū)分所有權(quán)人或住戶積欠應(yīng)負擔費用,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付遲延利息甚至強制其遷離。此外,依據(jù)我國臺灣地區(qū)的建筑法規(guī),還可以憑借公權(quán)力采取切斷電氣和水道等其他適當?shù)拇胧?等等。

借鑒上述國家或地區(qū)的欠費制裁制度,我國也應(yīng)通過法律法規(guī)明確規(guī)定對拖欠物業(yè)費的制裁措施。對于物業(yè)服務(wù)提供方來說,業(yè)主與其是服務(wù)合同關(guān)系,業(yè)主拖欠物業(yè)費是違約行為,業(yè)主對自己的違約行為應(yīng)承擔違約責任。依據(jù)合同法的規(guī)定,拖欠物業(yè)費的違約責任形式主要應(yīng)是損害賠償、違約金,欠費業(yè)主支付遲延利息其性質(zhì)應(yīng)為損害賠償。目前我國實踐當中欠費業(yè)主承擔違約責任的形式主要是支付滯納金。對于按時交納物業(yè)費的業(yè)主來說,拖欠物業(yè)費是違反了區(qū)分所有權(quán)人作為共有人的共同費用分擔義務(wù)的行為。部分業(yè)主拖欠物業(yè)費不僅擾亂了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營,也侵害了業(yè)主團體的共同利益。正是基于欠費行為的這種性質(zhì),世界各國的立法上才規(guī)定業(yè)主管理團體可以采取除滯納金和遲延利息之外更多更嚴厲的制裁措施。我們認為除了遲延利息和滯納金外,我國法律也可以規(guī)定對無故欠費業(yè)主發(fā)出支付令、限制房屋轉(zhuǎn)讓、將其專有部分強制拍賣、要求業(yè)主強制遷離、予以罰款、做出罰金有罪判決等有力措施解決物業(yè)管理費拖欠問題。(作者單位:唐山學院;本文系唐山學院課題“唐山市物業(yè)管理問題及對策研究”成果,項目編號:09004A)

注釋

①③④馬克力,王磊,羅海燕:《物業(yè)管理糾紛》,北京:法律出版社,2007年,第139,136,145頁。

第8篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

鄭州小區(qū)停車管理辦法全文最新版

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、國家發(fā)展改革委和建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規(guī)和規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于具有獨立法人資格、取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在鄭州市市區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)時收取物業(yè)服務(wù)費的管理工作。

第三條 鄭州市市區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費管理工作由鄭州市物價局負責;各縣(市)、上街區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費管理工作由當?shù)貎r格主管部門負責。

第四條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供物業(yè)服務(wù)向業(yè)主所收取的費用，主要包括以下內(nèi)容:

(一)綜合管理服務(wù);

(二)物業(yè)共用部位的日常維護和管理;

(三)物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運行、使用的日常維護和管理;

(四)環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);

(五)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序維護。

第五條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合法、合理、公開、透明和收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價兩種價格管理模式。

住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。

住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

別墅及非住宅類物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。

第七條 物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成一般包括以下部分:

(一)服務(wù)及管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定應(yīng)當提取的福利費等;

(二)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用;

(三)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用;

(四)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用;

(五)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用;

(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用;

(七)物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(八)經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會同意的其他費用。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。

第八條 實行政府指導價的物業(yè)服務(wù)收費實行等級管理。

(一)物業(yè)服務(wù)項目包括綜合管理服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護服務(wù)、公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務(wù)和共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、養(yǎng)護、維修服務(wù)五項。

(二)每個服務(wù)項目根據(jù)服務(wù)要求、設(shè)施設(shè)備配置情況不同，分為五個收費等級。

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)所申報的綜合管理服務(wù)項目的等級，不得高于所選的公共區(qū)域清潔服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護項目等級。

(四)物業(yè)服務(wù)最終價格為五項對應(yīng)等級收費標準之和。

第九條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費各等級的基準價和浮動幅度，由具有定價權(quán)的價格主管部門依據(jù)房地產(chǎn)行政主管部門確定的物業(yè)服務(wù)等級標準制定。

各住宅小區(qū)具體的物業(yè)收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在價格主管部門核準的物業(yè)服務(wù)項目等級的基準價和浮動幅度內(nèi)約定。

第十條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主簽定物業(yè)服務(wù)合同時約定。

第十一條 執(zhí)行政府指導價的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當在房屋交付使用前，持以下資料原件(復印件加蓋單位公章)向價格主管部門申報物業(yè)服務(wù)收費項目等級標準。價格主管部門在實地勘驗后，對具備收費條件的物業(yè)小區(qū)核定收費項目等級標準。

(一)規(guī)劃部門批準的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、住宅小區(qū)總平面圖;

(二)房地產(chǎn)行政主管部門認定的服務(wù)等級標準材料;

(三)申請物業(yè)服務(wù)收費等級標準的書面材料;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的復印件;

(五)法人登記證書及營業(yè)執(zhí)照副本;

(六)物業(yè)服務(wù)合同;

(七)物業(yè)承接查驗報告;

(八)其他需要報送的資料。

第十二條 本辦法實施前實行政府指導價的住宅小區(qū)，繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如需調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準，可按照本辦法的規(guī)定，在新制定的政府指導價標準范圍內(nèi)進行調(diào)整，并應(yīng)征得小區(qū)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中，應(yīng)當嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，遵守國家的法律法規(guī)，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)收費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積為準計算;辦理房屋所有權(quán)證前以售房合同中約定的建筑面積為準計算。

第十五條 完成物業(yè)承接查驗并交付使用的房屋，自開發(fā)建設(shè)單位交付之日下月起，業(yè)主開始按月交納物業(yè)服務(wù)費。

第十六條 因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物業(yè)服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位全額承擔。

第十七條 業(yè)主或物業(yè)使用人裝修期間產(chǎn)生的裝修(建筑)垃圾由業(yè)主或物業(yè)使用人按規(guī)定自行清運的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收費;委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運的，清運費用由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

第十八條 住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)推廣使用集成電路卡(IC卡)的，按業(yè)主實際使用數(shù)量免費發(fā)放，丟失補辦的可按成本價收取費用。

第十九條 住宅小區(qū)機動車停車服務(wù)費實行政府定價。

在全體業(yè)主共有道路或者其他共用場地停放機動車輛的，是否交納停車服務(wù)費，收取的停車服務(wù)費如何使用，應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會或物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在全體業(yè)主共有的地面和地下規(guī)劃共用車位、道路或其他共用場地收取的停車服務(wù)費，扣除經(jīng)營管理成本后的業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照商定的意見或業(yè)主大會的決定使用。

規(guī)劃用于停放機動車的車位，在產(chǎn)權(quán)人取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)后，可由產(chǎn)權(quán)人通過出售、附贈或者出租等方式約定。產(chǎn)權(quán)未明晰前，車位的收益歸全體業(yè)主所有。

第二十條 物業(yè)企業(yè)代供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等單位收費時，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以保證金、抵押金等形式變相收費。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已收取物業(yè)服務(wù)費用的，其他部門和單位不得重復收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照政府價格主管部門的規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊或多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。明碼標價的內(nèi)容包括:物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、收費對象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費依據(jù)、計費方式、計費起始時間、價格管理形式、價格舉報電話12358、行業(yè)監(jiān)督電話等。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)收費相關(guān)規(guī)定收費的，由價格主管部門依法進行查處。

第二十五條 本辦法自20xx年9月1日起執(zhí)行?！多嵵菔形飪r局 鄭州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于印發(fā)鄭州市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法(試行)的通知》(鄭價公〔20xx〕2號)及其他相關(guān)文件和規(guī)定同時廢止。

小區(qū)停車位如何管理的具體方案為了更好的解決小區(qū)的停車問題，保持良好的停車秩序，通過對小區(qū)去年停車管理的總結(jié)，近兩個月來客服中心不斷的與業(yè)主、居民委員會相關(guān)部門溝通和討論，擬定了20xx年的停車管理方案，具體如下：

一、小區(qū)出入口安裝一卡通智能刷卡系統(tǒng)，固定車位車輛直接刷卡出入小區(qū)，在進入地面固定停車場及地下車庫時需要再次刷卡。臨時車輛進入小區(qū)，需領(lǐng)取智能卡，刷卡計時，繳納臨時停車費方可駛出小區(qū)。

二、小區(qū)固定停車場(1號、3號、4號、6號)采取抽簽方式分配，另外601603號樓前西段停車位劃入3號停車場作為固定停車位，614616號樓前停車位劃入4號停車場作為固定停車位。地面車位分配方式基本延續(xù)20xx年的分配方案，同時為了固定停車場停車有序，在停車場出入口安裝智能刷卡系統(tǒng)，一車一位，刷卡進入。

三、根據(jù)消防要求，確保消防通道暢通，調(diào)整原路兩側(cè)固定車位(包括2號、5號停車場)，不再納入抽簽分配范圍，改為臨時停車位，供搬家、來訪、業(yè)主臨時停放及特殊車輛使用，并采取計時收費辦法。

四、由于地下車庫機械二層車位的啟用，保障車輛停車規(guī)范及地下車庫車輛管理系統(tǒng)的正常運行，取消地下車庫臨時停車位。

五、對已辦理地下車庫停車位的私家車，可以參與地面固定停車位的抽簽，對抽中地面停車位并自愿放棄地下車位的車主，可以辦理終止地下車庫停車位租賃協(xié)議，停車費用按照實際發(fā)生月進行退費。

六、地面車位收費依據(jù)標準：北京市物價局京價(收)字[20xx]194號《關(guān)于調(diào)整我市機動車位車場收費標準的通知》、北京市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于調(diào)整我市機動車停車場收費計時單位的通知》(京發(fā)改[20xx]495號文件)、經(jīng)區(qū)發(fā)展和改革委員會核準的備案標準執(zhí)行。

地面固定停車位收費標準：

小型車月租150元，年租1600元

大型車月租210元，年租2300元

第9篇：關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文

關(guān)鍵詞：中小城市　物業(yè)管理　對策

一、中小城市物業(yè)管理存在的問題

（一）開發(fā)建設(shè)方面

1、建管不分，掩蓋和轉(zhuǎn)嫁前期矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位，就是俗稱的“老子開發(fā)兒子管”，沒有經(jīng)過前期的招投標工作，開發(fā)單位為了自身利益，片面追求經(jīng)濟效益，壓縮配套設(shè)施項目，建設(shè)單位前期投入不足。比如有些小區(qū)監(jiān)控設(shè)施投入不足，沒有規(guī)劃充足停車位（庫），電梯安裝少于正常需求，對后期物業(yè)管理就造成影響。為了銷售盲目對物業(yè)管理進行包裝，在業(yè)主入住之后這些承諾得不到兌現(xiàn)就很容易產(chǎn)生矛盾。

2、早期介入和前期管理不足

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在設(shè)計、建設(shè)、竣工驗收階段沒有參與早期介入。對于建設(shè)單位在竣工之前的建設(shè)也缺乏有效的監(jiān)管。由于缺乏有效監(jiān)管隨意改變設(shè)計或者房屋質(zhì)量不符合相關(guān)標準的問題時有發(fā)生。這也給物業(yè)管理的后期管理增加了成本。棗莊市的前期物業(yè)管理招投標工作起步晚，自2008年2月1日起滕州市（縣級市）的前期物業(yè)管理招投標工作全面啟動，滕州市相關(guān)部門規(guī)定2萬平方米以上的新建住宅小區(qū)全部實行公開招標，通過招投標方式選聘了物業(yè)企業(yè)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)方面

1、物業(yè)企業(yè)總體實力弱小

棗莊市物業(yè)企業(yè)數(shù)量不少，絕大多數(shù)都是注冊資金在50萬元左右的三級資質(zhì)企業(yè)，企業(yè)規(guī)模小，專業(yè)化水平低，缺乏競爭力，只能提供簡單的維修、保潔、綠化和秩序維護等基礎(chǔ)服務(wù)。在人力資源上，取得物業(yè)管理師資格、物業(yè)管理經(jīng)理的比例占9%，專業(yè)化管理隊伍急需組建。從事物業(yè)服務(wù)的保潔、維修人員大多沒有經(jīng)過專業(yè)化的培訓，是從農(nóng)村轉(zhuǎn)移的富余勞動力，并且流動性非常大。在經(jīng)營效益上，普通居住物業(yè)服務(wù)收費難的狀況并未根本改變，行業(yè)的平均利潤率呈下降趨勢，部分企業(yè)生存狀況不容樂觀。棗莊市的住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費收費標準是2006年制定的，最高一級的收費標準為0.8元/m2/月，最低的只有0.2元/m2/月，近些年勞動力等各類成本的上漲已導致相當數(shù)量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入生存困境，現(xiàn)行稅賦政策沒有對物業(yè)管理行業(yè)進行扶持或者優(yōu)惠，企業(yè)經(jīng)濟負擔重。

在商業(yè)模式上，提供簡單的保修、保潔、綠化和秩序維護等基礎(chǔ)服務(wù)仍是主要模式，傳統(tǒng)粗放型的商業(yè)模式在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)市場競爭中差別優(yōu)勢難以持續(xù)。

2、物業(yè)服務(wù)公司和社會公共服務(wù)部門利益矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)具有一定的公共管理性質(zhì)職能，承擔著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護、市政設(shè)施的配合管理，物業(yè)區(qū)域內(nèi)的市政設(shè)施和城市的配套設(shè)施是相互連接的。但是在遇到具體問題時，配套設(shè)施出現(xiàn)問題要求社會公共服務(wù)部門配合維修時，由于利益的關(guān)系，協(xié)調(diào)起來比較困難。

（三）業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會方面

1、業(yè)主和物業(yè)企業(yè)立場不一致

一些業(yè)主片面強調(diào)個人維權(quán)把物業(yè)企業(yè)當成對立面，不服從管理，甚至刁難物業(yè)服務(wù)人員。部分業(yè)主只講權(quán)利、不講義務(wù)，不能自覺遵守管理規(guī)約。從調(diào)查情況來看，業(yè)主不配合，不支持物業(yè)的物業(yè)管理，拖欠物業(yè)服務(wù)費問題突出。

2、業(yè)主委員會沒有發(fā)揮真正的作用

全市共成立有小區(qū)業(yè)主委員會70個，相當一部分小區(qū)在業(yè)主入住幾年后仍沒有召開業(yè)主大會，沒有組建業(yè)主委員會。有一些小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但是沒有經(jīng)費來源，正常的工作沒辦法開展，還有個別業(yè)主委員會委員只是為了自己利益，根本沒有代表廣大業(yè)主。

（四）法規(guī)制度方面

1、在法律關(guān)系上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、建設(shè)單位、市政公用部門之間的矛盾糾紛依然存在

相關(guān)主體之間的法律關(guān)系不協(xié)調(diào)。地方政府物業(yè)管理方面的法規(guī)性文件少，難以做到有法可依，有章可循。對于棗莊市而言，《棗莊市物業(yè)管理持證人員在崗培訓和監(jiān)理個人誠信檔案的若干規(guī)定》還急需完善。物業(yè)管理體制中的行業(yè)主管、街道辦、居委會體制不健全，工作不完善。各職能部門職責不明確，責任落實不到位，街道辦事處、居委會沒有發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2、物業(yè)企業(yè)沒有相關(guān)執(zhí)法權(quán)

物業(yè)企業(yè)在服務(wù)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)有些業(yè)主為了自己的利益，在小區(qū)內(nèi)違章搭建的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)對這些行為進行制止，但由于沒有行政執(zhí)法權(quán)，只能協(xié)調(diào)其它相關(guān)部門進行處理，所以在處理此類事件的力度上就大打折扣。

二、對策

（一）建管分離

1、在市場主體上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為獨立的法人實體參與到市場競爭之中

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要取得一個項目時，必須通過招投標程序進入，給物業(yè)管理行業(yè)提供一個公平競爭的環(huán)境。

2、物業(yè)管理要參與早期介入

從理論上說，也并不是規(guī)定從事物業(yè)管理都要進行早期介入，但是從實踐上來看，參與早期介入的物業(yè)管理的項目往往能夠發(fā)展較好。因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)會從業(yè)主或者使用人的角度對規(guī)劃、施工提出合理的意見和建議。對于有前期管理的項目這一點體現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)棗莊市的情況，市建委《關(guān)于實施前期物業(yè)管理招標投標制度》和《棗莊市前期物業(yè)管理招投標細則》的要求，由各區(qū)（市）具體組織實施前期物業(yè)管理招投標工作，評標人員由棗莊市房管局建立的專家?guī)熘谐槿?，是房管局負責監(jiān)督管理。沒有實行前期管理招投標的項目不給頒發(fā)《商品房預售許可證》，并不予辦理在建工程抵押登記手續(xù)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)要切實加強管理

1、對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強內(nèi)部管理，提供質(zhì)價相等的服務(wù)

對于提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理水平，可以成立物業(yè)管理管理協(xié)會，讓所有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為會員，利用這個平臺積極組織企業(yè)培訓，通過對外考察交流學習，提高管理人員的認識水平，同時，采取多種形式，做好各個層次人才培訓，提高從業(yè)人員素質(zhì)。建立全市物業(yè)管理綜合信息系統(tǒng)，對物業(yè)從業(yè)人員檔案、專項維修資金、業(yè)主水、電、氣、暖、物管等費用的交納進行信息化管理。房地產(chǎn)行政主管部門也要加強監(jiān)管，對于不符合資質(zhì)條件的企業(yè)或者服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)就排除出物業(yè)管理行業(yè)。

2、物業(yè)管理活動具有公共管理職能性質(zhì)

主管部門涉及到房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、各個市政設(shè)施的提供部門。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各個部門單位要及時溝通。房地產(chǎn)主管部門要從搭建平臺，明確街道辦事處、居委會及社區(qū)履行物業(yè)管理工作的職責。

（三）妥善處理好業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的關(guān)系

1、在市場供求上，物業(yè)管理的對象是物，核心是人

相關(guān)主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加大宣傳，讓業(yè)主知曉相關(guān)的法規(guī)和條例，知道自身的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極參加社區(qū)志愿活動，主動承擔社會責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的關(guān)系是“服務(wù)”和“被服務(wù)”的關(guān)系，并不是說業(yè)主就是“上帝”，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是“奴仆”，要理順兩者的關(guān)系，可以通過開展社區(qū)文化活動，提供服務(wù)品牌意識。例如進駐棗莊的青島新時代物業(yè)服務(wù)有限公司就提出了“情滿家園”的服務(wù)品牌,在品牌建設(shè)方面，員工和業(yè)主積極參加公益事業(yè)，組織業(yè)主登山、健身等活動。在服務(wù)質(zhì)量方面，積極探索引入第三方評估參與物業(yè)服務(wù)成本評估，建立服務(wù)成本與收費價格聯(lián)動機制等途徑。

2、物業(yè)行政主管部門積極作為

對于沒有成立業(yè)主委員會的居住小區(qū)，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定召開業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。政府相關(guān)部門要積極支持和幫助業(yè)主委員會發(fā)揮作用。強化對業(yè)主委員會的日常監(jiān)督，充分發(fā)揮業(yè)主委員會代表業(yè)主的意愿。

（四）制度建設(shè)

從棗莊物業(yè)管理的發(fā)展，棗莊已經(jīng)出臺了符合棗莊市實際的地方性法規(guī)、政策、規(guī)范性文件，如《棗莊市物業(yè)管理辦法》、《棗莊市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標準》、《棗莊市住宅專項維修資金管理辦法》、《棗莊市物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》以及《物業(yè)管理合同》、《管理規(guī)約》等示范文本；制定完善《棗莊市物業(yè)管理持證人員在崗培訓和監(jiān)理個人誠信檔案的若干規(guī)定》。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理是一個與廣大居民日常工作生活密切相關(guān)的重要行業(yè)，也是提高城市和社區(qū)管理水平、關(guān)注民生的一個重要載體。棗莊市物業(yè)管理發(fā)展要立足本市，不斷學習借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗，加大國內(nèi)各地區(qū)之間的交流，把物業(yè)管理做成名副其實的朝陽產(chǎn)業(yè)。

參考文獻：

①黃亞平. 淺談我國物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展[J]．時代金融，2011（3）

②棗莊市房地產(chǎn)管理局www．zzfcj．com．cn/

③李冠東. 物業(yè)管理法律法規(guī)[M]. 上海：華東師范大學出版社，2008