房地產(chǎn)的納稅籌劃精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn) 納稅

一、房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃

在房地產(chǎn)項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產(chǎn)的勞務費用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。二、房地產(chǎn)項目建設中的稅收籌劃

主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。2、相關借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項目開發(fā)完工之后的利息費用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時應考慮的稅收籌劃

若房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)通過設立獨立銷售公司負責房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃

第2篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

【關鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃土地增值稅所得稅

一、納稅籌劃及其內(nèi)容

納稅籌劃，是指通過對涉稅業(yè)務進行策劃，制作出一整套完整的納稅操作方案，從而達到節(jié)稅的目的。任何納稅籌劃行為產(chǎn)生的根本原因都是經(jīng)濟利益的驅動，即經(jīng)濟主體追求自身經(jīng)濟利益的最大化。納稅籌劃的內(nèi)容包括避稅、節(jié)稅、規(guī)避“稅收陷阱”、轉嫁籌劃和實現(xiàn)零風險五個方面。

1、避稅籌劃。避稅籌劃是相對于逃稅而言的一個概念，是指納稅人采用不違法的手段，利用稅法中的漏洞、空白獲取稅收利益的籌劃。因此避稅籌劃既不違法，也不合法，而是處在兩者之間，是一種“非違法”的活動。對于這種籌劃，理論界有一定爭議，很多學者認為這是對國家法律的蔑視，應該一棍子打死。本文認為，這種籌劃雖然違背了立法精神，但其獲得成功的重要前提是納稅人對稅收政策進行認真研究，并在法律條文形式上對法律予以認可，這與納稅人不尊重法律的偷稅、逃稅有著本質的區(qū)別。對于納稅人的這種籌劃，稅務機關不應該予以否定，更不應該認定為偷稅、逃稅并給予法律制裁。國家所能做的應該是不斷地完善稅收法律規(guī)范，填補空白，堵塞漏洞，避免類似的情況再次發(fā)生，也就是采取反避稅措施加以控制。

2、節(jié)稅。節(jié)稅是指納稅人在不違背稅法立法精神的前提下，利用稅法中固有的起征點、免征額、減稅、免稅等一系列的優(yōu)惠政策和稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，通過對企業(yè)籌資、投資及經(jīng)營等活動的巧妙安排，達到少繳國家稅收的目的。這種籌劃是納稅籌劃的組成部分之一，理論界早已達成共識，國家也從各方面給予了扶持。

3、規(guī)避“稅收陷阱”。規(guī)避“稅收陷阱”是指納稅人在經(jīng)營活動中，要注意不要陷入稅收政策規(guī)定的一些被認為是“稅收陷阱”的條款。如《增值稅暫行條例》規(guī)定：兼營不同稅率的貨物或勞務，應分別核算，未分別核算的，從高適用增值稅稅率。如果人們對經(jīng)營活動不進行事前的納稅籌劃，就有可能掉進國家設置的“納稅陷阱”，從而增加企業(yè)的稅收負擔。

4、稅收轉嫁籌劃。稅收轉嫁籌劃是指納稅人為達到減輕自身的稅收負擔，通過對銷售商品的價格進行調(diào)整，將稅收負擔轉嫁給他人承擔的經(jīng)濟活動。由于通過轉嫁籌劃能夠實現(xiàn)降低自身稅負的目標，因此人們也將其列入納稅籌劃的范疇。

5、涉稅零風險。涉稅零風險是指納稅人生產(chǎn)經(jīng)營賬目清楚，納稅申報正確，稅款交納及時、足額，不出現(xiàn)任何稅收違法亂紀行為，或風險極小，可忽略不計的一種狀態(tài)。當談及進行納稅籌劃，一般人都認為是指企業(yè)或個人運用各種手段直接減輕自身稅收負擔的行為，其實這種認識是相當片面的。因為，納稅人除了減輕稅收負擔之外，還存在不會直接獲得任何稅收上的好處，但可以避免涉稅損失的現(xiàn)象，這也相當于實現(xiàn)了一定的經(jīng)濟收益，這種狀態(tài)就是涉稅零風險。本文認為，實現(xiàn)涉稅零風險也是納稅籌劃的重要內(nèi)容。

二、納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的運用

1、選擇合適的建房方式。大部分房地產(chǎn)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的納稅籌劃空間較小，若用代建、合建等方式則籌劃空間較大。首先，代建方式。這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。其次，合作建房方式。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股的，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；對股權轉讓也不征收營業(yè)稅，企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實現(xiàn)共贏。

2、進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

3、充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與超過“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

4、房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅的籌劃。合理拆分業(yè)務，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關規(guī)定，營業(yè)稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向對方收取的全部價款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。另外，房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種，可以將精裝修房的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，可節(jié)約2%的營業(yè)稅。

5、遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009]31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業(yè)應注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

6、變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不繳營業(yè)稅。而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉讓股權的行為，也不再繳納營業(yè)稅，這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮采用先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉讓股權的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬元，繳納營業(yè)稅1000萬元，城市維護建設稅和教育費附加100萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權投資，稍后再以2億元的價格向乙企業(yè)轉讓該股權，則可以合法地免除1000萬元的營業(yè)稅和100萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬元為限。

7、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應納稅額減少可能導致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進行稅收籌劃時要進行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計稅原理上講，控制、降低增值率有三個辦法：降低產(chǎn)品售價、增加可扣除項目與合并核算低增值率業(yè)務，同時這些做法會造成收入減少或者其他成本、稅負的上升，企業(yè)應著眼于總體稅后凈收益最大化，對籌劃方案進行綜合考量。紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價格共計3100萬元，按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為2500萬元。該企業(yè)應繳納土地增值稅計算如下：增值額=3100-2500=600萬元，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率30%，應納土地增值稅額=600*30%=180萬元；如果該公司降低商品房售價，按3000萬元的價格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500萬元，增值率=500/2500=20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬元，應納稅額減少180萬元，所得稅前實際收益反而增加80萬元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房價格仍為3100萬元，紅星房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房內(nèi)部設施，使其可扣除項目增加為2600萬元，則應納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500萬元，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項目時，應注意稅法對可扣除項目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

第3篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006年，對全國房地產(chǎn)企業(yè)是個新的考驗，為控制房地產(chǎn)價格過高，投資過熱，國家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國六條”出臺，隨后國六條細則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺的強征個稅的108號文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務籌劃更具有戰(zhàn)略意義。

稅法規(guī)定：以無型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。但轉讓該項股權，應征稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來越收緊的趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)土地費用所占的比重已由過去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時間較長，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價入股，另一方以貨幣資金入股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉讓營業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項目資金投入有了保障。

企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務籌劃部門應深入掌握所得稅可以扣除的項目的比例，結合具體實際工作制定定額，控制相應的費用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利的社會團體和國家機關向農(nóng)村義務教育的捐贈，準予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會團體等社會力量通過非營利性社會團體和國家機關對公益性及少年活動場所（其中包括新建）的捐贈，在繳納企業(yè)所得稅前準予全額扣除。用于公益、救濟性捐贈的扣除標準是在年度應納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準于扣除；超過部分不得扣除。公司的營銷策劃活動可與一些損贈活動結合一起做。

另外，對于企業(yè)當年業(yè)務招待費若超限額列支標準，則可考慮列支為業(yè)務宣傳費。如按經(jīng)銷金額比例，通過獨立中介機構，支付經(jīng)銷商一定費用，以加強促銷活動，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項支出得以傭金費用列支，可達到節(jié)稅效果。因為納稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務宣傳費（包括未通過媒體的廣告費支出），在不超過銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實扣除廣告支出。

納稅人按照國家有關規(guī)定向稅務機關、勞動保障部門或其指定機構上繳的各類保險基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險、基本失業(yè)保險等，經(jīng)稅務機關審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標準分別按工資總額的20%、6%和2%計算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購買各類保險基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費用。

利用預繳企業(yè)所得稅進行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計算、分期預繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進一步籌劃的空間。而計算、繳納企業(yè)所得稅的“應納稅所得額”是以會計利潤為基礎計算的，由于企業(yè)的收入和費用列支要到一個會計年度結束后才能完整計算出來，因此平時在預繳中不管是按照上年應納稅所得額的一定比例預繳，還是按納稅期的實際數(shù)預繳，都存在不能準確計算當期應納稅所得額的問題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會在某一段時期多列支一些費用，在另一段時期少列支一些費用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標準。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務總局規(guī)定：企業(yè)在預繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動，創(chuàng)造更多的價值，就在進一步籌劃的空間。

房地產(chǎn)素有“春節(jié)七日”、“五一黃金周”、“金九銀十”的假期銷售旺季，在這段時間廣告費，銷售傭金、加班費等各項支出均達到最高峰。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)趁2005年5月黃金周舉行盛大開盤儀式，配合這次活動，策劃部分在4月底在電臺、報紙等各大強勢媒體作了大量廣告，“五一”期間，顧客紛至沓來，各銷售人員加班加點，取得不俗的銷售業(yè)績，該月支付的廣告費600 000元，加班費及傭金85 000元，業(yè)務招待費超支15 000元。該企業(yè)應納所得稅適用稅率為33%。

則該企業(yè)5月份應納稅所得額減少（600 000＋

85 000＋15 000）＝700 000（元）。

少預繳企業(yè)所得稅：700 000×33%＝231 000（元）

這部分少預繳的企業(yè)所得稅，將在以后月份或年終匯算清繳。這部分資金可以在企業(yè)流動，或付工程款或購置新地，能有效地緩解企業(yè)流動資金的不足?？梢?，納稅義務的滯后可使企業(yè)獲得這筆稅款的時間價值，其流動資金相對比較充裕。

利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行稅務籌劃。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。同時規(guī)定，納稅人既建造普通標準住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額；未分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不享受免稅優(yōu)惠。在分別核算的情況下，如果能把普通住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，當年商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元，豪華住宅的銷售額為5 000萬元。按稅法規(guī)定計算的可扣除項目金額為1.15億元，其中普通住宅的可扣除項目金額為8 500萬元，豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。

1、如果不分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：

增值額與扣除項目金額的比例為：（15 000－11 500）

÷11 500×100%＝30.43%

適用30%稅率。應繳納土地增值稅＝（15 000－11 500）×30%＝1 050（萬元）

2、如果分開核算（納稅人應該了解當?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（10 000－8 500）÷8 500×100%＝17.65%

增值額與可扣除額低于20%，享受免稅優(yōu)惠。

豪華住宅：增值額與扣除項目金額的比例為：（5 000-3 000）÷3 000×100%＝66.67%

適用40%稅率。應繳納土地增值稅=（5 000－3 000）×40%－3000×5%＝650（萬元）

分開核算合計共交650萬元，比不分開核算交1 050萬元少交400萬元。

房地產(chǎn)稅收籌劃方法有利用價格進行稅收籌劃；有利用優(yōu)惠政策進行稅收籌劃；利用空白點進行稅收籌劃等，相關人員應認真掌握好稅收籌劃，將對企業(yè)起到事半功倍的效果，尤其是隨著國家對房地產(chǎn)企業(yè)越來越規(guī)范的管理，房地產(chǎn)將面臨新的一輪洗牌，可以預見：今后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場競爭中生存、發(fā)展、獲利，對房地產(chǎn)業(yè)的管理提出了更新的要求，而房地產(chǎn)稅的籌劃得當將對本企業(yè)品牌的打造有著深遠的意義。

第4篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；納稅管理；戰(zhàn)略籌劃

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)具有開發(fā)周期長、業(yè)務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產(chǎn)企業(yè)涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規(guī)避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產(chǎn)企業(yè)又必須合理合法的降低企業(yè)的稅負。面對如此現(xiàn)狀，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃顯得很重要。

一、納稅籌劃基本原則

1.合法性原則

納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內(nèi)，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業(yè)偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。

2.整體性原則

納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。

3.減稅性原則

納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。

4.成本效益原則

納稅籌劃要有利于實現(xiàn)企業(yè)的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟有效。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收存在兩個環(huán)節(jié)：一是企業(yè)產(chǎn)生稅收的環(huán)節(jié)；二是企業(yè)交納稅收的環(huán)節(jié)。但是有很多房地產(chǎn)企業(yè)的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業(yè)的應納稅額。出現(xiàn)多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產(chǎn)企業(yè)決策人的納稅觀念存在著誤區(qū)，未能了解稅收是如何產(chǎn)生的。

2.誤把納稅籌劃的實施放在業(yè)務產(chǎn)生的事后來進行

房地產(chǎn)企業(yè)為什么總在稅收方面出現(xiàn)問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業(yè)的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。此時，房地產(chǎn)企業(yè)相關的稅收已產(chǎn)生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。

3.企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務人員開始學習相關的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。其他業(yè)務部門的不規(guī)范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的建議措施

1.加強稅收政策的學習

怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現(xiàn)減輕稅負的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業(yè)才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風險。

2.重視規(guī)范性的決策操作

房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經(jīng)營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規(guī)，結合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。

3.重視戰(zhàn)略籌劃

雖然能就事論事對單個項目、單筆業(yè)務或單個環(huán)節(jié)可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃沒有一個整體系統(tǒng)的規(guī)劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節(jié)省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。

4.重視前瞻性籌劃發(fā)展

不少房地產(chǎn)企業(yè)就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風險，還能免去不必要的經(jīng)濟損失和名譽上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規(guī)劃，這樣，才能給企業(yè)帶來更多的收益。

參考文獻：

[1]馬圣君：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.

[2]莊粉榮：房地產(chǎn)企業(yè)財稅籌劃實務[M].中國經(jīng)濟出版社.2011.01.

第5篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎上，從多種納稅方案中進行科學、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)納稅人稅負合理化。隨著我國市場經(jīng)濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。

一、開發(fā)方式的納稅籌劃

1、以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營

對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或為聯(lián)營條約，將房地產(chǎn)轉讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。

2、合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。

方案一：直接銷售方式

房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。

方案二：合作建房

甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。

兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應采用方案二。

3、企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)

企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。

方案一：直接銷售商業(yè)大廈

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元

方案二：采用兼并轉讓房地產(chǎn)

A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權支付額不高于股本賬面價值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，

方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應采用方案二。

4、房地產(chǎn)的代建房行為

房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

二、房地產(chǎn)開發(fā)費用的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地廠開發(fā)費用按《實施細則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1、納稅人能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）

2、納稅人不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#

3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產(chǎn)轉讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

其中，此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權未經(jīng)開發(fā)就轉讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉讓土地使用權的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉讓比例。.

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉讓合同，取得轉讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%

1、確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、轉讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元

4、轉讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元

5、應納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元

如果進行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：

1、確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：

（1）取得土地使用權所支付的金額為3000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元

2、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元

3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元

4、轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元

5、轉讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元

6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%

應納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元

兩種方案應納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元

可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。

三、銷售的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負擔。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預征制度，因此這部分裝修收入在預征時要按一定的預征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設開發(fā)過程中各項費用支出為開發(fā)成本的30%，其他應交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：190000*2%=3800萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元

扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元

增值額=190000-120430=69570萬元

增值率=69570/120430=58%

應繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元

如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元

其土地增值稅為：

1、取得銷售許可證預征稅費：2100000*3%=6300萬元

2、項目結算清繳時：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元

扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元

增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#

增值率=62470/147530=42%

應繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元

兩種方案應繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元

可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預征”，在項目結算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應該僅僅從銷售單價上考慮。

納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

參考文獻：

[1] 蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M] 北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2008年

[2] 施建剛.房地產(chǎn)開發(fā)與管理[M] 上海： 同濟大學出版社 2004年

[3] 中國注冊會計師協(xié)會. 稅法[M] 北京：經(jīng)濟科學出版社 2010年 243～246

第6篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真進行稅務籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關法律制度進行合理的稅務籌劃，降低企業(yè)稅務負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提升自身的競爭能力。

關鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風險，減少因經(jīng)營風險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，為加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務發(fā)生之前，企業(yè)必須結合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關法律許可的范圍內(nèi)進行。

3．經(jīng)濟性原則

企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經(jīng)濟可行性分析，看是否經(jīng)濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業(yè)負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

2．有利于提升企業(yè)的財務管理水平

決定企業(yè)財務管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉化性

房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業(yè)會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進行嚴格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分攤到開發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟發(fā)展情況有關很強的依賴關系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規(guī)定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能提供金融機構證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機構就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運用減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻：

[1]趙世峰.土地增值稅清算的難點及對策.中國稅務.2007(04).

[2]黃一明.房地產(chǎn)土地增值稅清算執(zhí)行中的問題及對策.商業(yè)會計.2008(02).

[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

第7篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

我國早在2009年就開始了對企業(yè)實行了增值稅的改革方案，“營改增”和以往的稅制相比，有了進一步的完善，在各個方面都進行了調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃方式也發(fā)生了比較大的變化，從而為納稅主體提供了更為廣闊的選擇空間。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在中國的經(jīng)濟發(fā)展和民生中占有著重要地位，在稅制改革后，房地產(chǎn)企業(yè)如何衡量利弊得失，提高企業(yè)的的經(jīng)營水平是所有企業(yè)領導面臨的一項艱巨的任務。

所以說，把房地產(chǎn)作為“營改增”稅收籌劃的研究對象，探索房地產(chǎn)企業(yè)在增值稅納稅方面存在的問題和改進的方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅納稅籌劃提出切實可行的建議和方法，為房地產(chǎn)企業(yè)在合法納稅的前提下，又適當?shù)臏p輕了房產(chǎn)公司的稅負承受壓力，體現(xiàn)了依法納稅的原則，但又靈活的運用稅收政策。

二、“營改增”稅收措施下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的可行措施

由于“營改增”對于不同行業(yè)的企業(yè)有著不同的影響，這些影響可能是有利的，也可能是不利的。那么企業(yè)的財務部門的管理會計一定要研讀關于“營改增”的相關法律措施，積極地應對“營改增”稅收大背景下的稅收環(huán)境，提高企業(yè)對新的稅收措施的適應能力，減輕對企業(yè)的不利影響，最大限度的利用“營改增”的優(yōu)勢，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。以下是是對房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的一些可行性措施。

1.對房地產(chǎn)業(yè)務人員進行“營改增”知識的普及，提高業(yè)務技能

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)尚存在一些管理方面的問題，當“營改增”稅收措施實施，一些房地產(chǎn)的內(nèi)部工作人員和領導都沒有把“營改增”作為企業(yè)的一個工作日程，放到足夠重視的位置，俗話說“知己知彼，百戰(zhàn)不敗”，由于企業(yè)對于“營改增”的大意，在此時間內(nèi)會產(chǎn)生大量的成本費用，因此這段時間內(nèi)只會產(chǎn)生進項稅。面對新的稅收措施，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高業(yè)務人員的技能和相關知識以及業(yè)務流程，尤其是企業(yè)的財務會計人員更應該提高自己的業(yè)務能力，熟悉“營改增”的相關政策，才能為企業(yè)減少一些不必要的損失。以減少企業(yè)經(jīng)營成本。如果“營改增”成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。

2.房地產(chǎn)企業(yè)必須完善稅收籌劃管理制度

在“營改增”的試點階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)并沒有完全去擁抱“營改增”政策，導致改革前的一些房產(chǎn)項目還沒完工，在改革后完工銷售的階段，隨著稅收的下降，但是房產(chǎn)也出現(xiàn)了下滑的波動，由于前期房企付出了高昂的成本，導致房企的利潤受到一定的下滑，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃管理制度在企業(yè)內(nèi)部必須得到完善，房地產(chǎn)企業(yè)在供應方提供物資材料時可進行相關比較，利用稅率的差異和納稅人的身份、優(yōu)惠政策以及納稅時間的延遲，以此可最大限度的進行靈活的稅務籌劃。

萬科2013年合并資產(chǎn)負債表中存貨331，133，223，278.99元，萬科2013年的總資產(chǎn)為479，205，323，490.54元，存貨占總資產(chǎn)比重為69.10%。若構成目前存貨的成本無法抵扣，以11%稅率計算，其增加的稅負為：存?出售形成的營業(yè)收入以2013年利潤表中口徑計算：銷售房地產(chǎn)的收入/銷售房地產(chǎn)的成本*存貨=132，787，6 85，050.71/91，528，508，900.72*331，133，223，278.99=480，401，294，533.17元。上述的營業(yè)收入形成的增值稅與營業(yè)稅的稅負差異計算如下：房產(chǎn)銷售收入*（增值稅稅率-營業(yè)稅稅率）*城建稅及教育費附加=480，401，294，533.17*（11%-5%）*1.11=31，994，726，215.91元。若是對存貨無相關過渡政策，可以預計房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將在“營改增”之前，大量出售存貨，以防止“營改增”后，稅率上升所帶來的稅負上升，避免多交稅款的風險。

3.企業(yè)應該與稅務機關積極互動

“營改增”的稅收改革極大的減輕了我國的企業(yè)的納稅負擔，一方面和國際經(jīng)濟秩序接軌，給予企業(yè)更大的優(yōu)惠幅度，促進企業(yè)征收，刺激消費，有利于國民經(jīng)濟的發(fā)展，可以有效的促進我國企業(yè)的利潤提高和提高中小企業(yè)的競爭力。由于一些房地產(chǎn)企業(yè)忙于經(jīng)營，忽視了“營改增”的稅收政策，對新的“營改增”政策了解不夠深入，因此，企業(yè)的財務會計和管理會計一定要積極協(xié)助，相互配合，勇敢的和企業(yè)所在地的稅務部門取得溝通，進行互動，了解關于“營改增”的新的稅收措施，學習并熟練運用新的“營改增”計稅方式，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，提高房地產(chǎn)企業(yè)財務合規(guī)性。

第8篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 影響 對策

一、概述

（一）“營改增”的進程

營業(yè)稅改增值稅的進程開始于2012年1月1日，上海率先設立試點在交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)進行“營改增”改革。2016年5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等也被納入“營改增”改革的試點范圍。這標志著我國營業(yè)稅全面實施。并且抵扣范圍包括企業(yè)新增的不動產(chǎn)需繳納的增值稅，起到很好的減稅效果。

（二）“營改增”的意義

1、有利于減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負

營業(yè)稅的征收對象商品和勞務的收入總額，在商品流通的環(huán)節(jié)存在重復征稅的問題。而增值稅的征收對象是商品流通過程中的增值額，其可以避免商品在流通中重復征稅的問題。我國房地產(chǎn)企業(yè)在征收營業(yè)稅時期，采購時繳納的銷項稅無法抵扣，在銷售時需按售價全額繳納營業(yè)稅，重復征稅加大了企業(yè)的稅負，最終將稅費轉嫁到房價上，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展帶來過大的負擔。

2、有利于進一步完善增值稅稅收鏈條

房地產(chǎn)行業(yè)與許多原征收營業(yè)稅的行業(yè)相關，房地產(chǎn)企業(yè)從上游企業(yè)購進的商品勞務所產(chǎn)生的增值稅無法抵扣，增值稅進入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 當不動產(chǎn)開發(fā)完成進行銷售時，因房地產(chǎn)企業(yè)不是增值稅納稅企業(yè)，其下游的企業(yè)也無法進行增值稅抵扣。在2016年之前，房地產(chǎn)業(yè)還是繳納營業(yè)稅，房地產(chǎn)全面實行“營改增”，能完善增值稅納稅鏈條，提高經(jīng)濟效率。

3、有利于規(guī)范市場經(jīng)濟運行

并且在“營改增”的大環(huán)境下，原房地產(chǎn)上游的不規(guī)范的企業(yè)將面臨被淘汰的風險，降低房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險，并且這對于房地產(chǎn)行業(yè)本身也具有規(guī)范作用，因為之前征收營業(yè)稅時期，對于其開出的發(fā)票不易識別其交易真實性，在進行改為繳納增值稅之后，其增值稅發(fā)票需要核驗，從而更好地規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的納稅行為。所以營業(yè)稅改為增值稅可以對企業(yè)向規(guī)范化、有序化方面發(fā)展起到倒逼作用。

4、有利于促進房價趨于合理水平

當前市場房價高企，“營改增”之后，減輕了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的成本，進而有助于房價降低，促進房地產(chǎn)市場更健康地發(fā)展。并且非房地產(chǎn)企業(yè)購房的成本大，在“營改增”之后，購房的企業(yè)能夠憑借購房的進項稅進行抵扣，這有利于擴大房地產(chǎn)企業(yè)的銷售規(guī)模。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（一）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

實施“營改增”后，取消了原房地產(chǎn)業(yè)適用的5%的營業(yè)稅率，改按11%增值稅計征。在稅率上雖然大幅提高，但是從上游取得的增值稅發(fā)票可以用于抵扣，從而避免了重復征稅。比如：假設企業(yè)銷售收入為2000萬元，成本1000萬元，增值稅的進項稅按17%計算。那么，在繳納營業(yè)稅時，企業(yè)需要繳納的營業(yè)稅稅費為100萬元，在改革之后，企業(yè)需要繳納的增值稅稅額為53萬元，在一定程度上降低了企業(yè)的稅負。但是與房地產(chǎn)相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)多，在實際操作中容易發(fā)生各種各樣的無法抵扣的情況，例如企業(yè)個別建筑材料在小規(guī)模納稅人處購買，不能抵扣進項稅。并且，房地產(chǎn)的上游行業(yè)建筑進行“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)可能會承受其轉嫁而來的成本。比如人工成本在建筑業(yè)的成本中也占據(jù)很大的比重，基于建筑的勞務用工多為民工的現(xiàn)狀，勞務用工的人工成本沒有用來抵扣的進項稅，會加大建筑企業(yè)的人工成本的稅負壓力。并且在在“營改增”之前購入的物料可能存在無法抵扣的情況?？傮w而言，“營改增”能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)稅負過重的問題，但是可能在實際工作中，可能存在各種因素導致減負效果被削弱。

（二）“營改增”對財務報表的影響

1、“營改增”對資產(chǎn)負債表的影響

“營改增”對資產(chǎn)負債表的影響主要體現(xiàn)在對于資產(chǎn)中的固定資產(chǎn)，以及負債中的應交稅費的數(shù)額的變動。固定資產(chǎn)在房地產(chǎn)企業(yè)中比重大，改革之后，固定資產(chǎn)的入賬價值因進項稅可抵扣而降低，從而固定資產(chǎn)的金額降低。應交稅費項目中，雖然改革之前的營業(yè)稅以及改革之后的增值稅都是計入應交稅費，但是這兩者的計稅基數(shù)以及稅率不一樣，最終的結果也有所差別。因此在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重將增加，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結構，利于企業(yè)長期發(fā)展。

2、“營改增”對利潤表的影響

“營改增”對利潤表的影響主要體現(xiàn)在對銷售收入、營業(yè)稅金及附加的影響，增值稅是價外稅，不計入營業(yè)收入內(nèi)。營業(yè)收入剔除增值稅之后，數(shù)額會有下降。例如：一房地產(chǎn)開發(fā)商出售商品房，獲得的總收入為2200萬元。在稅制改革之前，其計入營業(yè)收入的金額為2200萬元。但在稅制改革之后，其計入營業(yè)收入的金額為：2200/（1+11%）=2000萬元，收入減少了200萬元，下降幅度約為10%。 在營業(yè)稅金及附加不再核算企業(yè)應繳納的營業(yè)稅額，導致其一定程度地下降。

3、“營改增”對現(xiàn)金流量表的影響

增值稅對現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在經(jīng)營活動現(xiàn)金流量的減少，以及籌資活動現(xiàn)金流量增多。因為房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，進項稅于房地產(chǎn)項目前期支付，造成大量的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出。但是進項稅只有在房產(chǎn)銷售等產(chǎn)生收入時才能被抵扣，房地產(chǎn)建設周期長，購買物料及裝備付出的稅費到抵扣的期間長，會給公司的現(xiàn)金流量造成較大的不利影響。因此會給項目前期帶來較大的現(xiàn)金流壓力.但是總體而言，最終導致現(xiàn)金凈流量增加，因為進項稅額能夠抵扣使得其現(xiàn)金流出量縮減，，從而讓企業(yè)有了更充裕的資金來從事其他的投資活動，從而房地產(chǎn)企業(yè)能夠加強投資，有助于讓企業(yè)的現(xiàn)金流更加順暢。房地產(chǎn)的資金需求量大，并且在這個競爭越來越白熱化的時代，房地產(chǎn)要擴大競爭力，需要進行大規(guī)模的融資，來購買土地，進行銷售等等，這也會造成籌資活動的現(xiàn)金流量的大規(guī)模增大以及企業(yè)負債的增多。

（三）“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的影響

1、對房地產(chǎn)企業(yè)的財務人員的專業(yè)技能和業(yè)務素質提出了更高的要求

在“營改增”方案實施之后，因為會計核算會對稅制改革產(chǎn)生聯(lián)動反應，并且對于會計的納稅申報，納稅籌劃等提出了更高的要求。財務工作人員需要及時地學習最新的核算方法來適應稅制改革帶來的變化。房地產(chǎn)企業(yè)的財務管理人員對于需從企業(yè)整體的角度，并兼顧市場的發(fā)展狀況對本行業(yè)以及本企業(yè)的改革后的發(fā)展狀況進行前瞻性的預判，從而能夠科學合理地制定房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。實行營改增之后，財務工作人員要計算增值稅應納稅額，會計核算上對于一些特殊的交易有特殊的處理方式，比如銷售折讓和商業(yè)折扣等交易的關于增值稅的處理，其中稅額的抵扣需要取得增值稅專用發(fā)票才能進行，這就要求各部門之間協(xié)調(diào)好發(fā)票的管理工作。

2、促進房地產(chǎn)企業(yè)資本結構優(yōu)化

房地產(chǎn)的稅負降低，相當于政府對房地產(chǎn)企業(yè)給予政策性傾斜，給房地產(chǎn)企業(yè)一個有利的發(fā)展環(huán)境。在這種利好的趨勢下，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應該把握時機，審時度勢尋找最佳的資本結構，并將風險控制在企業(yè)能夠承受的范圍，從而提高企業(yè)的盈利能力以及加強企業(yè)的市場競爭力。

三、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)應對“營改增”的策略

（一）加強房地產(chǎn)企業(yè)會計人才隊伍建設

“營改增”給房地產(chǎn)行業(yè)財務從業(yè)者帶來了新的挑戰(zhàn)，所以進一步提升財務工作者的專業(yè)技能以及綜合能力迫在眉睫。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要加大培訓的力度，并且對于專業(yè)技能展開定期的考核以及競賽等，提高會計從業(yè)能力對于改革的了解度，并且增強其對于企業(yè)你的防范能力。其次，需要加強企業(yè)財務部門與其他部門的溝通與聯(lián)系，稅制改革牽一發(fā)而動全身，需要財務部門牽頭來把握此次稅制改革帶來的機遇，防范可能帶來的風險。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生稅制改革，企業(yè)原有的納稅籌劃方案已不再適用。納稅籌劃是應對稅制改革帶來的壓力的關鍵性突破口，所以房地產(chǎn)企業(yè)應明確自身企業(yè)的實際經(jīng)營的狀況以及自身的納稅承受能力，將其進行綜合考慮，從而制定出符合企業(yè)的納稅籌劃方案。除此之外，要給予納稅籌劃足夠的重視，將納稅主體的稅費借助流通環(huán)節(jié)進行合理地轉移，從而使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好地享受國家的稅收優(yōu)惠政策，從而進一步降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本，提高其競爭水平。

（三）加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制

營業(yè)稅改增值稅對于企業(yè)的內(nèi)部控制提出了更高的要求，企業(yè)要依照切身情況，特別是增值稅相關的憑證的開具以及保管，制定與“營改增”相關的內(nèi)部控制措施，從而能夠在稅制改革之后及時地發(fā)現(xiàn)稅務的漏洞。內(nèi)部控制相關人員應進一步加強自身的專業(yè)能力，學習稅收方面的新知識，從而更好地防范稅收風險，以及減少法律風險。

（四）重新構建投資、預算、成本模型

在“營改增”之后，由價內(nèi)稅向價外稅轉變，稅率的變化給企業(yè)原有的投資、預算、成本模型產(chǎn)生極大地沖擊。企業(yè)需要根據(jù)“營改增”帶來的影響，并且根據(jù)上下游的變動情況，以及市場狀況等因素重新構建投資模型，從而使投資模型更符合實際情況。原有的預算模型將不能很好地指導企業(yè)的運營的調(diào)整與控制，并在同一會計期間的新老兩種的預算進行兼容性的考慮。稅收的變化會改變房地產(chǎn)的成本，通過成本的測算，從而更好地反應房地產(chǎn)企業(yè)成本。

（五）謹慎地選擇合作伙伴

選擇合適的合作伙伴是房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后獲得更多的經(jīng)濟利益的保障因素，首先，合作的企業(yè)需要具備開具增值稅發(fā)票的納稅資格，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段一些物料等缺少增值稅發(fā)票，從而導致不能更好地享受到營改增帶來的稅負的減輕。企業(yè)在上游企業(yè)選擇交易對象時，應選擇具有相應資格的供應商，從而更好地享受“營改增”政策所帶來的稅收優(yōu)惠。并且，在選擇合作伙伴時，應重點考慮合作伙伴的信用情況以及公司的實際實力，從而降低企業(yè)的整體風險。

四、結束語

“營改增”對于房地產(chǎn)行業(yè)及其相關行業(yè)帶來較大的影響，短期而言，會對房地產(chǎn)企造成較大的沖擊。但是房地產(chǎn)企業(yè)若能把握機會，科學合理地應對，從長期來看，會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅負的減輕。

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第9篇：房地產(chǎn)的納稅籌劃范文

關鍵詞：財務管理；房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)是指以盈利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理與服務的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業(yè)在符合國家稅收法律法規(guī)前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)濟壓力，提高企業(yè)整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)，因此基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃能力，能夠減輕房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟負擔，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，對促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展具有積極意義。

一、納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響

（一）對財務管理對象的影響

財務管理對象主要是指企業(yè)的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產(chǎn)財務管理對象的影響，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)資金流動方面。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)按照國家稅法規(guī)定，通過調(diào)節(jié)固定資產(chǎn)折舊方法、折舊年限，或減少無形資產(chǎn)分攤年限，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)整體利潤，從而推遲房地產(chǎn)企業(yè)納稅，并將納稅時間調(diào)整到國家稅收優(yōu)惠政策最大的年限。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產(chǎn)企業(yè)納稅成本，進而減少房地產(chǎn)企業(yè)資金流動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟收入。

（二）對財務管理目標的影響

財務管理目標是房地產(chǎn)企業(yè)財務管理中的重要組成部分，是評價房地產(chǎn)企業(yè)財務管理水平的重要標準。房地產(chǎn)企業(yè)若想持續(xù)健康發(fā)展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產(chǎn)企業(yè)若想在現(xiàn)今市場經(jīng)濟環(huán)境下穩(wěn)步前行，就應采取相應措施，降低企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標，其作為一種規(guī)劃手段，主要是圍繞房地產(chǎn)企業(yè)管理目標而展開的，納稅籌劃的優(yōu)劣直接關系著房地產(chǎn)企業(yè)財務管理目標能否實現(xiàn)。當前房地產(chǎn)企業(yè)正處于巨大壓力之下，其內(nèi)部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業(yè)發(fā)展的長久利益，制定符合企業(yè)自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力。

（三）對財務管理內(nèi)容的影響

財務管理內(nèi)容與納稅籌劃之間是相互交叉關系。現(xiàn)階段我國財務管理主要分為資產(chǎn)融入、投資、經(jīng)營及收益四個環(huán)節(jié)。納稅籌劃貫穿于這四個環(huán)節(jié)之中。首先，在房地產(chǎn)企業(yè)融資階段，應充分考慮我國的房地產(chǎn)稅收政策及稅收法律調(diào)整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產(chǎn)企業(yè)選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產(chǎn)企業(yè)的關鍵環(huán)節(jié)，關系著房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。成功的房地產(chǎn)投資能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)健康平穩(wěn)的發(fā)展，失敗的房地產(chǎn)投資能夠引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)等不良后果。納稅籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅成本，同時也能優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)資金配置，控制房地產(chǎn)企業(yè)資金流向，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規(guī)模，進而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務管理投資目標。再次，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營、生產(chǎn)、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環(huán)節(jié)的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產(chǎn)經(jīng)營、宣傳模式。

二、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)投資活動納稅籌劃方法

（一）延遲納稅

房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規(guī)規(guī)定的延遲納稅，則會使房地產(chǎn)企業(yè)將所要繳納的稅款金額，優(yōu)先使用到企業(yè)日常生產(chǎn)、生活及服務之中。房地產(chǎn)企業(yè)在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產(chǎn)企業(yè)資金流通壓力，從而擴大了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益，提高了房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力。

（二）利用優(yōu)惠政策

我國為鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，頒布了一系列優(yōu)惠政策，例如：房地產(chǎn)企業(yè)在進行不動產(chǎn)銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營而言，可以利用我國針對高新技術企業(yè)、節(jié)能產(chǎn)業(yè)等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業(yè)務。

（三）利用稅率臨界點

現(xiàn)階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產(chǎn)企業(yè)可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產(chǎn)企業(yè)整體稅負壓力減輕，有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動，提高房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業(yè)將負擔高額稅負，極大地增加了企業(yè)稅負壓力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。

（四）分解銷售價格

土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)納稅的主要部分，其稅率與房地產(chǎn)企業(yè)所得的增值稅成正相關。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產(chǎn)企業(yè)增值額，減少房地產(chǎn)企業(yè)所要承擔的土地增值稅。

三、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題

我們以某發(fā)展集團為例，結合該發(fā)展集團實際情況，闡述現(xiàn)階段基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃存在的問題。

（一）企業(yè)承包項目性質并未明確

不同的業(yè)務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發(fā)展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。

（二）安置房項目增值稅繳納存在問題

深入分析該集團現(xiàn)階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發(fā)現(xiàn)其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產(chǎn)生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業(yè)納稅信用，增加了企業(yè)納稅負擔。

（三）納稅籌劃發(fā)票管理存在問題

目前，該發(fā)展集團在納稅籌劃發(fā)票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發(fā)票要求。其所采用的發(fā)票主要為增值稅專用發(fā)票，并進一步對發(fā)票進行了認證。同時，也并未區(qū)分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發(fā)票，這就在一定程度上增加了該發(fā)展集團增值稅負擔。

（四）企業(yè)稅務風險意識有待加強

就目前現(xiàn)狀，該發(fā)展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發(fā)生原因、企業(yè)內(nèi)部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業(yè)內(nèi)部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯(lián)，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發(fā)展集團內(nèi)部并未建立完善的稅務風險監(jiān)督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發(fā)現(xiàn)、早避免，嚴重增加了集團內(nèi)部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數(shù)職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現(xiàn)紕漏。同時，集團內(nèi)部負責納稅籌劃的工作人員專業(yè)素養(yǎng)仍有待加強，專業(yè)人才隊伍建設應持續(xù)進行。最后，集團內(nèi)部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現(xiàn)錯誤，影響了集團信譽等級。

四、基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃措施研究

（一）明確企業(yè)承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額

首先應明確該發(fā)展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規(guī)定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發(fā)展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續(xù)時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產(chǎn)權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發(fā)展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發(fā)展集團名義辦理工程結算，但該發(fā)展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發(fā)展集團并不符合國家稅法“代建”規(guī)定第四條。為進一步明確企業(yè)承包項目性質，該發(fā)展集團應展開相應工作。該發(fā)展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區(qū)分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業(yè)受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現(xiàn)增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業(yè)內(nèi)部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。

（二）安置房項目采用政府回購模式

為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業(yè)稅務風險。因此，該發(fā)展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業(yè)稅負壓力。

（三）加強對納稅籌劃發(fā)票的管理

發(fā)票是在商品銷售、購買過程中，企業(yè)經(jīng)營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產(chǎn)企業(yè)與常規(guī)房地產(chǎn)企業(yè)性質有所不同，國有房地產(chǎn)企業(yè)不以營利為目的，因此其發(fā)票管理應在國家法律法規(guī)的基礎上進行調(diào)整。針對該集團納稅籌劃發(fā)票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發(fā)票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發(fā)票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業(yè)在成本支出時應盡量用增值稅專用發(fā)票，從而減輕企業(yè)增值稅負擔。同時，集團內(nèi)部增值稅發(fā)票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發(fā)票進行判斷，確保發(fā)票上的數(shù)額與財務賬本上所記錄的數(shù)額相一致，應明確所有稅務發(fā)票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據(jù)。

（四）提高企業(yè)稅務風險意識

增強房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險意識，能夠降低房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險事件發(fā)生概率。首先，房地產(chǎn)企業(yè)領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產(chǎn)企業(yè)財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產(chǎn)企業(yè)各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優(yōu)惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監(jiān)督評價體制，全面監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉稅業(yè)務，參照行業(yè)內(nèi)部納稅指標，制定符合企業(yè)實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內(nèi)部的各個方面，根據(jù)事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監(jiān)督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經(jīng)驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。此外，集團應根據(jù)企業(yè)的實際情況建立稅務管理部門，指派專業(yè)人士從事稅務管理，提高稅務管理專業(yè)性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業(yè)性強、稅收管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)人士。針對集團內(nèi)現(xiàn)有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養(yǎng)，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現(xiàn)納稅籌劃工作與集團實際經(jīng)營發(fā)展相結合。納稅籌劃的內(nèi)容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現(xiàn)象發(fā)生。二是節(jié)稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優(yōu)惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規(guī)避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經(jīng)濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調(diào)整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業(yè)稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現(xiàn)任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發(fā)生，進而減輕企業(yè)經(jīng)濟壓力。

五、結語

總而言之，在經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下，基于財務管理的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)資金流動去向，減輕稅務為房地產(chǎn)企業(yè)帶來的經(jīng)濟負擔，保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)健康發(fā)展。

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