房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 籌劃原則 籌劃措施
1、納稅籌劃與避稅、偷稅的區(qū)別
納稅籌劃是指納稅人在稅收法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財、交易等事項進行科學(xué)、合理的事先選擇和策劃，以達到稅收負擔(dān)最低或稅收利益最大為目的的一種合法財務(wù)管理活動。
很多人常常將納稅籌劃與避稅、偷稅混為一談。其實，這三種行為有著明顯的區(qū)別。避稅是指納稅人利用稅法漏洞或者缺陷鉆空取巧，通過對經(jīng)營及財務(wù)活動的精心安排，以達到納稅負擔(dān)最小的經(jīng)濟行為。偷稅是指納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機關(guān)通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的一種經(jīng)濟違法行為。
2、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性
（1）房地產(chǎn)企業(yè)投資快速增長，競爭加劇。目前房地產(chǎn)投資的增長速度己經(jīng)超過了全社會固定資產(chǎn)投資的平均增長速度，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了強大的動力。同時，處于高速發(fā)展階段的房地產(chǎn)企業(yè)競爭日益激烈，競爭的結(jié)果就是行業(yè)利潤呈現(xiàn)下降趨勢，納稅籌劃的空間增大。（2）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中稅費占房地產(chǎn)開發(fā)成本比例大。除土地費用、建筑安裝工程成本、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費用等之外，與房地產(chǎn)投資開發(fā)有關(guān)的稅費，也是影響開發(fā)商實際可獲得凈利潤的重要因素。根據(jù)國家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司的資料分析，稅收占商品房房價的比重約為10.96%左右。（3）房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種多。我國現(xiàn)行稅法體系由各單行稅法及相關(guān)征收管理法律、法規(guī)構(gòu)成。其中，實體稅法是現(xiàn)行稅法體系的基本組成部分，目前由 22個稅種構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)涉及到其中9種，占到了40.91%，可籌劃空間很大。
3、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的可行性
（1）國家提倡納稅籌劃。納稅籌劃能最大限度地發(fā)揮稅收的經(jīng)濟杠桿作用，提高納稅人的納稅意識；增加國家的稅收收入；降低征稅和納稅成本；提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平。
（2）我國的稅收大環(huán)境越來越好。我國稅收正逐步走向法治，依法治稅正逐步變成現(xiàn)實。新稅制實施以來，稅法得到統(tǒng)一，稅權(quán)相對集中，規(guī)范了減免稅，避免了各種越權(quán)減免稅收和隨意減免稅收的現(xiàn)象。
4、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的基本原則
（1）守法原則。納稅籌劃是在遵守法律的前提下進行的經(jīng)濟活動，企業(yè)在籌劃籌備和籌劃方案實施的過程中，都應(yīng)尊重稅法，以守法為前提，避免因違法而造成的不良后果，可以說，守法原則是企業(yè)進行納稅籌劃的最基本原則。（2）整體利益最優(yōu)化原則。納稅籌劃中往往會碰到這種情況：企業(yè)的一種稅負減輕了，但另一種稅負卻加重了；總體稅負下降了，但企業(yè)的生產(chǎn)成本、管理費用、財務(wù)費用卻相應(yīng)增加了。（3）適時調(diào)整原則。稅法是處理國家與納稅人稅收分配關(guān)系的主要法律規(guī)范，它常隨經(jīng)濟情況變動或為配合政策的需要而修正。（4）成本效益原則。納稅籌劃要有利于實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)目標，進行納稅籌劃應(yīng)遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現(xiàn)經(jīng)濟有效。（5）綜合籌劃原則。綜合籌劃原則要求房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃時，需要綜合分析當時的經(jīng)濟環(huán)境和具體條件，把納稅方案的優(yōu)劣放在特定的環(huán)境中評價，脫離具體條件討論納稅籌劃方案是沒有意義的。
5、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的具體措施
（1）免稅措施。免稅措施是通過納稅籌劃使企業(yè)成為免稅人，或者使企業(yè)從事免稅活動，或者使征稅對象成為免稅對象而免除稅負的納稅籌劃措施。這種方法的適用范圍很小，因為免稅對象一般都是特定行業(yè)或滿足特定條件的業(yè)務(wù)，不具有普遍性。同時，這種方法有一定的風(fēng)險性。（2）減稅措施。減稅措施是通過減少應(yīng)納稅額而直接節(jié)稅的納稅籌劃措施。這種方法比較簡單易行，但同樣由于減免稅政策適用對象也是特定行業(yè)和納稅行為，所以這種方法也不能普遍適用。（3）分拆措施。分拆措施就是使所得或者收入在兩個或更多納稅人之間，或者在適用不同稅種、不同稅率和減免稅政策的多個項目之間進行分拆。這種方法運用的是稅基籌劃原理，也就是通過使企業(yè)的計稅依據(jù)合法和合理地減少，從而減少應(yīng)納稅額。（4）扣除措施。扣除措施是通過使納稅的扣除額增加而直接減少應(yīng)納稅款，或調(diào)整扣除額在各個應(yīng)稅期的分布而相對節(jié)減稅額的納稅籌劃措施。這種方法既可以實現(xiàn)應(yīng)稅基數(shù)絕對額的減少，也可以通過增加本期可扣除金額，起到延期納稅的作用，所以，這種方法使用十分廣泛。（5）稅率差異措施。稅率差異措施就是利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的方法。實行比例稅率的稅種常常有多種比例稅率，通過納稅籌劃，可以尋求最佳稅負點。對于實行累進稅率的稅種，可以通過防止適用稅率的上升來降低稅負。這種方法計算比較復(fù)雜，但因為稅率差異普遍存在，所以適用范圍較大。（6）抵免措施。抵免措施是通過增加稅收抵免額來降低稅負的一種方法。由于稅收抵免政策比較多，所以這種方法適用范圍比較廣泛，籌劃方法也比較簡單，盡量使抵免項目最多化，直接降低應(yīng)納稅額。（7）延期納稅措施。延期納稅措施是通過使企業(yè)延期繳納稅收而取得相對收益的納稅籌劃方法。這種方法沒有絕對減少稅款繳納，而只是利用延緩納稅，取得資金的時間價值。它的計算方法比較復(fù)雜，需要預(yù)測當期及以后期的納稅所得，影響因素也較多，但適用范圍比較廣泛，幾乎所有企業(yè)都可以適用。
參考文獻
[1]馬媛.房地產(chǎn)企業(yè)集團財務(wù)管理與創(chuàng)新初探[J].現(xiàn)代商業(yè)，2002.
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第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅
中圖分類號：F810.42 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）22-0106-02
一、房地產(chǎn)企業(yè)加強納稅籌劃的意義
納稅籌劃是隨著市場經(jīng)濟運行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場經(jīng)濟體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場竟爭中立于不敗之地，必須對籌資活動進行全方位、多層次的運籌。合法或不違法地通過納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負、增加收益和擴大市場競爭力，防范、降低納稅風(fēng)險等高層次的活動已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項納稅籌劃才是成功的籌劃。
二、房地產(chǎn)涉及到的稅收優(yōu)惠政策稅種
1.營業(yè)稅。企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為，免征營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物，免征營業(yè)稅。
2.土地增值稅。建造普通住宅增值率未超過20%，則免征土地增值稅。因國家建設(shè)需要，依法征用收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營，聯(lián)營方以房地產(chǎn)作價入股或作為聯(lián)營的條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)到所投資的聯(lián)營企業(yè)中，免征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要經(jīng)營活動的納稅籌劃主要有：（1）在建項目整體轉(zhuǎn)讓。（2）合理分解租金收入。（3）變房屋出租為對外投資。（4）分解商品房銷售價格。（5）變房屋出租為承包業(yè)務(wù)。（6）合作建房的納稅籌劃。
三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃幾種實物方式
1.相關(guān)借款利息的籌劃實務(wù)。由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè)的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費用多等特點，所以可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進行稅收籌劃。一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費用，將完工之前的借款利息可以計入開發(fā)成本，并可作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用（期間費用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負，增加凈收益。另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算、分攤并提供金融機構(gòu)證明的：允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。
2.利用臨界點進行納稅籌劃。納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng)，可以進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導(dǎo)致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等，使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。
3.促銷活動的稅務(wù)籌劃。（1）銷售折扣的稅務(wù)籌劃。銷售折扣是企業(yè)慣用的促銷手段，房地產(chǎn)企業(yè)也是如此?，F(xiàn)行稅法規(guī)定，如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入并計稅；如果將折扣額另開發(fā)票，則必須全額計稅。（2）買房贈物的稅務(wù)籌劃。隨著購房者購房需求的多樣性和品位的提升，不少高級住宅樓在銷售時還贈送家俱家電或小汽車等。不少企業(yè)在實務(wù)中采取另行贈送的方式，這在會計上應(yīng)視同銷售，并繳納增值稅。企業(yè)可以將贈送的物品成本作為房屋成本的一部分，在計算土地增值稅時物品成本可以減少增值額，降低稅率。
4.出租商品房的稅務(wù)籌劃。有時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會出于房屋滯銷或者其他考慮將商品房用于出租經(jīng)營。這時可以從兩方面進行稅務(wù)籌劃：第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要就出租收入繳交營業(yè)稅及房產(chǎn)稅，稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵在于分開核算房屋租金與其他代收代墊費用，降低計稅依據(jù)。實務(wù)中不少房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂房屋租賃合同時將水電費等代收代墊費用和房屋租金一起計入租賃價格，這樣企業(yè)必須按照總的租賃價格作為營業(yè)稅以及房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。其實，企業(yè)可以將這些代收代墊費用與房屋租金分開，通過“其他應(yīng)收、應(yīng)付款”核算；或者由承租人獨立負擔(dān)，從而減少應(yīng)交稅款的稅基。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把用于出租的商品房從“開發(fā)商品”轉(zhuǎn)入“出租開發(fā)商品”，按月計提折舊并在稅前扣除，一方面使商品房成本更接近于實際，避免虛增利潤；另一方面起到降低稅負的作用。
第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);稅收籌劃;營業(yè)稅;土地增值稅
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)幾乎把我國的所有稅種全部包括。在房產(chǎn)預(yù)售階段稅收預(yù)征比例為10%左右，銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加比列為預(yù)收房款的5.55%、土地增值稅按照預(yù)收房款的3%預(yù)征，項目結(jié)束再清算，多退少補。企業(yè)所得稅按照預(yù)售房款的1.25%預(yù)征，年底根據(jù)企業(yè)實際利潤再計算繳納。其中存在較大籌劃空間的主要是營業(yè)稅、土地增值稅。本文就這兩種稅種的稅收籌劃進行探討。
一、營業(yè)稅的稅收籌劃
對房地產(chǎn)企業(yè)來說，營業(yè)稅是一個基本稅種，沒有稅收優(yōu)惠。目前，可以權(quán)衡籌劃的業(yè)務(wù)有以下幾點：
1.隨著經(jīng)濟的發(fā)展，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目配置較高，隨著市場的不斷變化，商品房多會增加室內(nèi)精裝修項目，也就是房地產(chǎn)銷售收入中包含了裝修成本。實務(wù)操作中，房地產(chǎn)銷售時，先和購買者簽訂商品房銷售合同，該合同金額中僅包含毛坯房的價值，其余的裝飾價值再另簽一份裝修合同，商品房銷售合同適用5%的營業(yè)稅稅率，裝飾裝修業(yè)務(wù)適用3%稅率。經(jīng)此操作方式，裝修對應(yīng)的房產(chǎn)銷售價格部分少交2%營業(yè)稅，并且不用再按房地產(chǎn)銷售收入計征土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可設(shè)立一家裝飾裝修公司，專門為住戶進行裝修業(yè)務(wù)，這樣就可以降低營業(yè)稅稅負，土地增值稅稅基。
2.由于開發(fā)經(jīng)營的需要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)銷售產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，大體分為三類：
第一類：住房專項維修基金。國家稅務(wù)總局專門發(fā)文明確指出（國稅發(fā)[2004]69號）不征營業(yè)稅，由此也可以推斷，該代收基金也不用交土地增值稅，企業(yè)所得稅。但是需要注意的是：該費用一定要單獨開具收據(jù)，且單獨收支核算，否則可能會帶來不必要的稅收風(fēng)險。
第二類：代收的政府基金項目，如房屋交易費、辦證費、水電增容費等。營業(yè)稅暫行條例規(guī)定：如果同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費，不計征營業(yè)稅：
(1)由國務(wù)院或者財政部批準設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設(shè)立的行政事業(yè)性收費；
(2)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；
(3)所收款項全額上繳財政。
應(yīng)盡量爭取由相關(guān)政府部門開具行政收據(jù)，或者由公司代為開具行政收據(jù)，而不能把相關(guān)收費直接包含在房地產(chǎn)銷售收入中。
第三類：代某些企業(yè)部門收取的費用，如有線電視的初裝費、網(wǎng)絡(luò)寬帶初裝費、電話電纜初裝費、煤氣管安裝費等。對該類代收費用，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例規(guī)定，一律視同營業(yè)稅價外費用，計征營業(yè)稅。所以，我們應(yīng)該盡量變通業(yè)務(wù)操作方法，有兩種思路：
(1)把此類收費由購房者直接交給相關(guān)企業(yè)，收費企業(yè)直接向購房者開具發(fā)票，企業(yè)不再參與相關(guān)業(yè)務(wù)中涉及的收支，企業(yè)在相關(guān)的安裝業(yè)務(wù)中僅起協(xié)調(diào)、聯(lián)系作用，自然不會涉及納稅問題?？紤]業(yè)務(wù)的實際開展情況，如果必須由企業(yè)代收相關(guān)費用，則應(yīng)轉(zhuǎn)換一種法律形式，即房地產(chǎn)公司賣房時的代收費用，由各提供安裝服務(wù)的公司給房地產(chǎn)公司出具代收費委托書，房地產(chǎn)公司代各公司對用戶開具發(fā)票，這樣收款人也仍然是各個安裝業(yè)務(wù)公司，代收費用也構(gòu)不成房地產(chǎn)公司的價外費用了。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中，自然少不了施工原材料供應(yīng)問題。不外乎兩種情況：建設(shè)方供應(yīng)材料或者施工方供應(yīng)材料，如果由施工方供應(yīng)材料則會涉及建筑業(yè)混合銷售問題。存在幾個前提應(yīng)考慮：
①適用該混合銷售政策的原材料應(yīng)為施工方的自產(chǎn)貨物，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流轉(zhuǎn)稅問題的通知》（國稅發(fā)[2002]117號）規(guī)定具體為:a.金屬結(jié)構(gòu)件:包括活動板房、鋼結(jié)構(gòu)房、鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品、金屬網(wǎng)架等產(chǎn)品；b.鋁合金門窗；c.玻璃幕墻；d.機器設(shè)備、電子通訊設(shè)備。
②施工方用于工程的自產(chǎn)貨物的增值稅稅負是否小于3%（即構(gòu)成工程實體的貨物價值適用的營業(yè)稅稅率）。
③施工方單位應(yīng)獨立于房地產(chǎn)開發(fā)公司，否則談不上建設(shè)方供材和施工方供材的區(qū)別，更談不上方案的選擇問題。
二、土地增值稅的稅收籌劃
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特有的稅種，該稅種以開發(fā)項目的增值額為計稅依據(jù)，按四級超率累進稅率計算征收，分別為30%、40%、50%、60%。同時，該稅種各細節(jié)的相關(guān)政策較多，且有較多的稅收優(yōu)惠，因此應(yīng)對開發(fā)項目各個環(huán)節(jié)和流程細致分析、平衡，以稅收成本最優(yōu)化。
1.拆遷補償方式對土地增值稅的影響：開發(fā)項目如果出讓的土地是“生地”，企業(yè)可能會遇到拆遷及補償問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的拆遷補償有兩種方式，一種是貨幣化補償方式，開發(fā)企業(yè)依據(jù)拆遷合同、付款憑證及必要的發(fā)票，將協(xié)議達成的拆遷補償費計入“開發(fā)成本”，在計算土地增值稅時，這部分支出作為扣除項目，可以按《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，作為“財政部規(guī)定的加計扣除20%”的基數(shù)；另一種是實物化補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與被拆遷人達成協(xié)議，按將新開發(fā)的一定的面積房產(chǎn)返還給被拆遷人。如果采取第二種方式，房地產(chǎn)企業(yè)用本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費，即同時形成項目的開發(fā)成本。視同銷售的價格按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定的方法確認。如果開發(fā)企業(yè)能在滿足法律規(guī)定的范圍內(nèi)盡量提高定價，則意味著同時提高了項目開發(fā)成本（即拆遷補償費成本），也就多享受了“財政部規(guī)定的開發(fā)成本加計扣除20%”的優(yōu)惠，從而減少土地增值稅增值額。當然，如果提高了銷售收入，會多計營業(yè)稅及附加，但是考慮到土地增值稅稅率遠大于營業(yè)稅的稅率，當預(yù)計開發(fā)項目能實現(xiàn)土地增值稅時，采用實物化拆遷補償?shù)姆椒ㄟ€是有利的，或者說有籌劃空間的。
2.房地產(chǎn)銷售價格定價策略：《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過20%的，免征土地增值稅。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過此項稅收優(yōu)惠進行納稅籌劃。
3.前面已講過，如果開發(fā)項目為精裝修，還可以把裝修收入分解到另外的裝修公司，這樣計征土地增值稅的計稅依據(jù)僅為毛坯房對應(yīng)的收入，裝修對應(yīng)的收入不再構(gòu)成土地增值稅的計稅依據(jù)，從而減少稅基。
4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)可以扣除的利息費用，國家稅務(wù)總局有專門的規(guī)定，可以就利息費用的扣除進行納稅籌劃?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）進一步明確：
(1)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。
第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：營改增 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 可行性建議
在市場經(jīng)濟發(fā)展的新時期下，經(jīng)濟發(fā)展水平逐步提高，對我國的稅收來說，逐漸朝著規(guī)?；c現(xiàn)代化的方向發(fā)展。而營業(yè)稅改增值稅是我國一項重大的稅制改革，對各行各業(yè)的發(fā)展來說，都具有重要的影響。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，推行全面的增值稅與之前實施的營業(yè)稅有諸多不同之處，對企業(yè)的財務(wù)會計與稅務(wù)籌劃工作都會產(chǎn)生極大的影響。因此，需要積極研究企業(yè)的營業(yè)稅改增值稅的相關(guān)政策，在新的經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)政策的變化下，尋找出適合企業(yè)需要的納稅籌劃的方法，以盡量減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。
一、對納稅籌劃的簡要概述
（一）納稅籌劃的含義
一般來說，納稅籌劃（Tax Planning），主要指的是通過對企業(yè)涉及到需要納稅的業(yè)務(wù)進行分析與籌劃，來制作出一整套完整詳細的納稅操作方案，進而來達到減輕企業(yè)納稅負擔(dān)的目的，從而提高企業(yè)的整體經(jīng)濟效益。納稅籌劃最早是起源于西方國家，原先是為企業(yè)的納稅策劃提供一些建議，而在經(jīng)濟的發(fā)展與社會進步下，納稅籌劃逐漸發(fā)展為一個成熟且穩(wěn)定的行業(yè)。企業(yè)納稅籌劃產(chǎn)生的原因，從其本質(zhì)上來看還是源于經(jīng)濟利益的驅(qū)動，也就是說在為了追求經(jīng)濟主體利益最大化的基礎(chǔ)上產(chǎn)生了企業(yè)的納稅籌劃。
（二）納稅籌劃的主要內(nèi)容
企業(yè)的納稅籌劃主要圍繞企業(yè)的納稅工作而展開。所以，企業(yè)納稅籌劃的主要內(nèi)容也與企業(yè)的稅收活動緊密聯(lián)系在一起，包括企業(yè)的避稅活動、節(jié)稅活動、規(guī)避稅收風(fēng)險，轉(zhuǎn)嫁籌劃與實現(xiàn)企業(yè)的零風(fēng)險等方面的內(nèi)容。而企業(yè)進行納稅籌劃的前提是需要在我國稅法允許的范圍內(nèi)進行，不能夠違背我國稅法的有關(guān)規(guī)定。從避稅的角度來說，所謂避稅籌劃的內(nèi)容是相對于企業(yè)逃稅而言的一個概念，主要指的是納稅人借助于合法的手段，利用稅法中的政策漏洞或者是法律空白來獲取有關(guān)的稅收利益的籌劃。所以說，企業(yè)開展避稅籌劃工作是沒有違反法律規(guī)定的，當然在一定意義上也不符合法律的定義，所以說，避稅是處在于兩者間而開展的一個活動。而節(jié)稅指的是納稅人在沒有違反稅法的前提下，利用稅收政策中如起征點、免征額、減免稅等等有關(guān)的優(yōu)惠政策以及相應(yīng)的稅收懲罰等傾斜調(diào)控政策，借助于對企業(yè)的籌資、投資、經(jīng)營等活動的籌劃與安排，來做到實現(xiàn)減輕稅負重擔(dān)的目的。
二、營改增稅收政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響
對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在營改增之前都需要繳納營業(yè)稅，而營業(yè)稅又是屬于價內(nèi)稅，就十分容易發(fā)生重復(fù)征稅的問題。不管是對建筑業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者是銷售的企業(yè)來說，房地產(chǎn)生產(chǎn)與發(fā)展鏈條上的分工越明確，重復(fù)征稅的問題就越突出。因此，在采用營業(yè)稅這個稅種進行納稅時，就會在無形中加重房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔(dān)。而增值稅最大的特點就是在符合一定的條件之后就可以抵扣相關(guān)的進項稅額，也就是說在每個環(huán)節(jié)只需要對其增加的增值額的部分進行征稅，因此能夠有效的避免重復(fù)征稅，在一定程度上能夠減輕企業(yè)的稅負重擔(dān)。除此之外，在全面營改增實施后，增值稅的進項稅額抵扣的環(huán)節(jié)能夠促使企業(yè)對其經(jīng)營流程進行重新設(shè)計，能夠?qū)鹘y(tǒng)的粗獷式經(jīng)營管理方式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣芾恚M一步提高稅收籌劃的效率，從而達到降低企業(yè)稅負的目的。
但是，從實際中來看，在全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅中還是會面臨許多棘手的問題。如以提供建筑勞務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，對這類型的企業(yè)來說，購進業(yè)務(wù)較少，能夠抵扣的進項稅額就少，在營改增后如何設(shè)置一個合理的稅率，來減輕企業(yè)的稅負，這是需要深入研究的一個問題。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在其成本的構(gòu)成中，土地成本在其中占據(jù)極大的部分。對一些企業(yè)來說，由于是政府直接收取土地的出讓金，所以就不能夠抵扣相關(guān)的進項稅額，這就使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負增加。另外，增值稅納稅人根據(jù)企業(yè)規(guī)模與會計核算水平的不同，有一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)分，而在全面營改增后，需取得增值稅的專業(yè)發(fā)票才能夠抵扣增值稅進項稅額，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的納稅人時，就有可能會對企業(yè)的稅負帶來不同的影響，同時也會影響到企業(yè)自身的稅負。因此，在營改增后，會對房地產(chǎn)企業(yè)的稅負產(chǎn)生一定的影響。
三、營改增后房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的重要性意義
開發(fā)建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的一個重要部分，項目的開發(fā)建設(shè)極大的影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展狀況。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)主要分為五個階段，每個階段有各自需要完成的建設(shè)目標與規(guī)劃，在每個不同的開發(fā)階段都會遇到不同的風(fēng)險，影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，而再加上建設(shè)項目的建設(shè)周期都較長、資金投入也比較大，因此會大大增加房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險，也增加了納稅的風(fēng)險性。此外，房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)從拿到土地、開發(fā)建設(shè)、完工到銷售等各個環(huán)節(jié)中都涉及到了納稅的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在一個項目開發(fā)建設(shè)的完整過程總可能會涉及到以下稅種：耕地占用稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅等等，可以看出所需要繳納的稅種是十分的多。而在全面營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的稅率為11%，雖然稅率的比例增加，但是由于增值稅屬于價外稅的范疇，就能夠?qū)Ψ峡傻挚鄣倪M項稅額進行抵扣，從而降低企業(yè)的納稅總額，減輕企業(yè)的納稅成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。而要進行企業(yè)的進項稅額的抵扣，就需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃的工作，以最大程度上提高企業(yè)的利潤。
四、營改增后對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作的建議
（一）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)是否認定為一般納稅人的選擇
在增值稅中，按照一定的標準將企業(yè)劃分為小規(guī)模納稅人與一般納稅人。二者不同的劃分享有不同的納稅標準與不同的優(yōu)惠。根據(jù)增值稅的相關(guān)規(guī)定，年銷售的應(yīng)稅額在500萬元以上的納稅人或者是企業(yè)的會計核算水平符合相關(guān)的標準后就可以申請為一般納稅人，而不足500萬元的則為小規(guī)模納稅人。小規(guī)模納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以按照5%的征收率來進行計稅，但是不能夠抵扣企業(yè)的進項稅。而一般納稅人的增值稅稅率在11%，銷售一些老項目為建議征收率5%。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，大部分都是符合一般納稅人的標準，而具體選擇哪一種身份，就需要進行稅收籌劃工作，來仔細分析企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、剩余貨值、建筑成本以及企業(yè)的財務(wù)核算水平等方面的內(nèi)容。在進行納稅籌劃的分析后，如果房地產(chǎn)企業(yè)為小規(guī)模納稅人身份是比較有利于企業(yè)發(fā)展的，這時可通過控制企業(yè)的年度預(yù)售簽約的進度，借助于分立、分拆的方式來降低房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售額。
（二）選擇適合的建筑服務(wù)提供商
房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)主要與建筑商打交道。對企業(yè)來說，房屋的主要成本在很大程度上是來源于土地與建筑的成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進行納稅籌劃的時候，有一個需要考慮的問題就是企業(yè)能否抵扣增值稅進項稅額的前提就是所選擇合作的建筑公司是否具備一般納稅人的標準。所以，企業(yè)在進行項目工程招標的時候，就需要對建筑上是否具備一般納稅人身份進行一個嚴格的審核。其次，在簽訂各類建筑工程合同的時候，要增加相應(yīng)的發(fā)票條款，特別是在增值稅專用發(fā)票的開具問題上，這是完善好自身增值稅發(fā)票管理的前提，也是享有進項稅額抵扣的關(guān)鍵所在。最后，還需要考慮在過渡階段后簽訂的建安成本合同中成本是否有上漲的問題。這是因為建筑企業(yè)下的人工成本費用是無法取得增值稅的進項發(fā)票的，這就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的成本上升。因此，在選擇建筑公司的時候，企業(yè)還需要對項目的人工成本目標進行有效的控制。
五、結(jié)束語
據(jù)上述的分析可知，營改增是我國稅收體制改革中一項十分重大的決策，也是在新形勢下供給側(cè)改革的重要措施。在全面的營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)需要認真的學(xué)習(xí)有關(guān)的稅收政策，在企業(yè)納稅環(huán)境的變化下，能夠積極的應(yīng)對，做好稅收籌劃工作，從而提高自身的競爭力，降低經(jīng)營成本，從而增加企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的長遠發(fā)展。
參考文獻：
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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
摘要土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，如何合理有效的進行土地增值稅的納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要，本文根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，從可以選用的政策、條件、情形分析，包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等，通過案例分析對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃及風(fēng)險作簡單探析。
關(guān)鍵詞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃
近年來，隨著城市化進程的加快和城市居民住房制度改革的進一步深化，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)取得了長足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻率明顯提高，稅收收入也呈現(xiàn)快速增長的態(tài)勢，成為我國地稅收入的重要支柱之一。因此對房地產(chǎn)企業(yè)來說，合理進行稅收籌劃，減輕納稅負擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險很必要，而土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)的稅負構(gòu)成中占有較大比重，如何有效地進行土地增值稅納稅籌劃對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說十分必要。以下簡單探析房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃并提供風(fēng)險規(guī)避的幾點建議。
一、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的幾點建議
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以選用的政策、條件、情形包括不征土地增值稅的政策有兩條;免征增值稅的條件和情形有兩個;可以暫緩征收土地增值稅的情況有三種;還有一些土地增值稅的優(yōu)惠政策等。以下簡單探析：
（一）對不屬于征土地增值稅征稅范圍情形的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不屬于土地增值稅的征稅范圍。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在銷售形勢不景氣的時候，可以考慮將房產(chǎn)出租，取得租金收入，由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)的變動，企業(yè)只需繳納出租的房產(chǎn)稅，不征收土地增值稅。
（二）屬于根據(jù)土地增值稅免征條件情形的納稅籌劃
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。對此，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅具有較大的籌劃空間，如果能證明項目是普通標準住宅，并且增值額未超過扣除金額的20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠。所以房地產(chǎn)企業(yè)在項目規(guī)劃時，應(yīng)考慮普通標準住宅和非普通住宅的區(qū)分，分別計算增值額，在普通標準住宅增值率超過20%的臨界點時事先規(guī)劃，可以通過適當降低銷售價格，加大成本費用進行籌劃，以獲得免稅待遇，提高稅后利潤。
案例分析一：某房地產(chǎn)控股集團的一分公司，開發(fā)某一樓盤，支付的地價款為1.88億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目1.82億元，該公司開發(fā)標準普通住宅又開發(fā)非標準普通住宅和營業(yè)用房，其中標準普通住宅收入3.6億元;面積45500平方米，非標準普通住宅收入1.0億元;面積10370平方米。
1.不分開核算普通住宅和非普通住宅
增值率=（4.6―3.7）÷3.7×100%=24.32%
應(yīng)納土地增值稅=（4.6―3.7）×30%=0.27（億元）
2.分開核算普通住宅和非普通住宅的土地增值稅，按實際測繪面積分攤開發(fā)成本。
普通標準住宅的地價款為1.53億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目為1.48億元。
增值率=（3.6―3.01）÷3.01×100%=19.6%
土地增值稅=0（億元）
非普通標準住宅按實際測繪面積分攤的地價款為0.35億元，開發(fā)成本及稅金利息等可扣除項目為0.34億元。
增值率=（1―0.69）÷0.69×100%=44.93%
土地增值稅=（1―0.69）×30%=0.093（億元）
合計土地增值稅0.093億元。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不分開核算普通住宅和非普通住宅應(yīng)交土地增值稅0.27億元，分開核算應(yīng)交土地增值稅0.093億元，節(jié)稅效益明顯。
（三）利用暫免征收土地增值稅的三種情況進行籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)要達到節(jié)稅目的，可以從以下方面籌劃：
1.改出售為投資聯(lián)營節(jié)稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征土地增值稅。這為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為購買方，可以考慮以土地、房產(chǎn)投資入股，再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式達到銷售房地產(chǎn)的目的，這樣可免征土地增值稅，從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。
2.利用合作建房節(jié)稅。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含土地增值稅，特別對于公司自用的房產(chǎn)，一方出地，一方出資金，建成后雙方按比例分房，免征土地增值稅，這樣大大降低了房產(chǎn)的成本，節(jié)約稅收負擔(dān)，實現(xiàn)出資方和出地方的雙贏，這也是一種土地增值稅籌劃的思路。
（四）利用代建方式節(jié)稅
房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例代建收入的行為。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。 采用代建房方式，不僅可以減輕營業(yè)稅負擔(dān)，還可以不用繳納土地增值稅，降低了稅收負擔(dān)，所以房地產(chǎn)企業(yè)可以利用此政策，在開發(fā)開始時確定定向用戶，避免開發(fā)后再銷售時繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。
（五）對借款利息費用進行籌劃
房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，專用資金量大，借入資金較多，利息開支較大。在土地增值稅扣除項目中，正確籌劃利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的重要一環(huán)。
根據(jù)國稅函[2010]220號第三條：房地產(chǎn)企業(yè)的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，從減輕增值稅稅負的角度，對利息支出的籌劃思路如下：
首先要充分利用借款，避免全部使用自有資金，因為對房地產(chǎn)開發(fā)項目來說，開發(fā)周期長，資金量大，完全靠權(quán)益資本是遠遠不夠的。所以企業(yè)要事先籌劃，在計算土地增值稅利息扣除項目時要注意：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)取得的借款利息，如果不能提供金融機構(gòu)證明的，即使能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并按規(guī)定計入財務(wù)費用，也不能在土地增值稅前扣除;利息支出不包含逾期利息和罰息。其次對于房地產(chǎn)企業(yè)來說需要權(quán)衡利息是據(jù)實扣除好還是開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除好。企業(yè)應(yīng)該對整個項目的開支有大體的預(yù)算籌劃，如按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算的金額與實際財務(wù)費用利息支出相比較，從而選擇有利于企業(yè)的扣除金額。
案例分析二：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一標準普通住宅取得收入6.5億元，取得土地使用權(quán)所支付的金額2.03億元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1.35億元，營業(yè)稅金及附加稅費0.364億元，假設(shè)企業(yè)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，企業(yè)的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為（2.03+1.35）×10%=0.338億元，另外房地產(chǎn)企業(yè)可按財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.742億元，扣除項目合計4.758億元，增值率=1.742÷4.758=36.61%，應(yīng)納土地增值稅=1.742×30%=0.5226億元。
如果企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除的利息支出0.54億元，則其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，扣除金額=（2.03+1.35）×5%=0.169億元，房地產(chǎn)企業(yè)可按財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)為0.676億元，這樣增值額1.455億元，扣除項目合計5.045億元，增值率=1.455÷5.045=28.84%，應(yīng)納土地增值稅=1.455×30%=0.4365億元，企業(yè)應(yīng)該選擇據(jù)實扣除這樣節(jié)稅效果明顯。
如果企業(yè)的利息支出為0.135億元，增值額1.86億元，扣除項目合計4.64億元，增值率=1.86÷4.64=40.09%，選擇據(jù)實扣除應(yīng)納土地增值稅=1.86×30%=0.558億元要大于不據(jù)實扣除的金額，所以企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃利息開支，選擇有利于節(jié)稅的方案。
二、對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃風(fēng)險防范的探析
對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的同時，我們應(yīng)考慮到根據(jù)國家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，要充分考慮節(jié)稅的同時有可能產(chǎn)生的各種風(fēng)險，要建立合理有效的防范措施。
（一）要考慮納稅籌劃符合相關(guān)法律、法規(guī)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定納稅籌劃方案中，必須全面了解稅法和政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的納稅方案，研究適合本企業(yè)的節(jié)稅活動，進行優(yōu)化選擇，做出最合理、最合法的稅收籌劃方案。
（二）納稅籌劃應(yīng)該具有超前性
土地增值稅籌劃應(yīng)該從項目投資決策前開始納稅籌劃，而不是等到項目結(jié)束才想到籌劃，因為等到項目結(jié)束時，相應(yīng)的納稅義務(wù)已經(jīng)確定，往往沒有可以回旋的余地。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展和相關(guān)法律法規(guī)的進一步完善，對土地增值稅納稅籌劃的要求也越來越高。
（三）企業(yè)要根據(jù)自身實際情況進行籌劃
在以上所談到的利用稅收優(yōu)惠政策進行的土地增值稅納稅籌劃的方案中，這些思路首先要服從企業(yè)實際經(jīng)營規(guī)劃和策略，而且每個企業(yè)的差別很大，要根據(jù)實際情況，在合理和不違法的前提下進行納稅籌劃，減輕稅收負擔(dān)，增加稅后利潤，實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。
參考文獻
[1]中國注冊會計師協(xié)會.稅法.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2012.
第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè) 營業(yè)稅 納稅籌劃
營業(yè)稅是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象所征收的一種稅?，F(xiàn)行的營業(yè)稅基本規(guī)范是1994年1月1日施行的《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其《實施細則》。
一、工程承包方式的籌劃
國稅函(1995) 156號文規(guī)定:工程承包公司承包建筑安裝工程業(yè)務(wù),如果工程承包公司與建設(shè)單位簽訂建筑安裝工程承包合同的,無論其是否參與施工,均按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅,只是負責(zé)工程的組織協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)的,按“服務(wù)業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。這就為工程承包公司進行納稅籌劃提供了契機。
例:甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一工程需找施工單位承建,在乙工程承包公司的組織安排下,丙施工單位最后中標。甲與丙簽訂承包合同,合同價款5000萬元,另外甲還需支付乙50萬元的勞務(wù)費。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額=50*5% -2.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3% -150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計152.5萬元。
若進行納稅籌劃,由甲與乙簽訂工程總包合同,合同金額為5050萬元,然后乙與丙簽訂分包合同,合同金額為5000萬元。則:乙公司應(yīng)納營業(yè)稅額一(5050-50000*3%=1.5萬元;丙單位應(yīng)納營業(yè)稅額=5000*3%=150萬元,應(yīng)納營業(yè)稅額合計151.5萬元。
通過籌劃,該項工程可節(jié)省1萬元的營業(yè)稅支出。
二、建筑安裝工程營業(yè)額的籌劃
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第18條規(guī)定:“納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè),無論與對方如何結(jié)算,其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)。納稅人從事安裝工程作業(yè),凡所安裝的設(shè)備的價格作為安裝工程產(chǎn)值的,其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價款在內(nèi)”。國稅發(fā)(2003) 16號文件對上述規(guī)定進行了修訂:“通信線路工程和輸送管道工程……。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額,也不包括設(shè)備價款,具體設(shè)備名單可由省級地方稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各自實際情況列舉”。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可依據(jù)國稅發(fā)(2003 ) 16號文件將原本應(yīng)納入建筑安裝工程的設(shè)備如電梯、供電、供水等從工程總價中剔除,直接與設(shè)備供應(yīng)商簽訂采購合同,從而降低建筑安裝工程營業(yè)額,減少了營業(yè)稅的計稅基數(shù),免除了這部分工程造價的營業(yè)稅負擔(dān)。
三、兼營行為的籌劃
稅法規(guī)定,納稅人兼營不同稅目應(yīng)稅行為的,應(yīng)當分別核算不同稅目的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓額、銷售額,然后按各自的適用稅率計算應(yīng)納稅額,未分別核算的,將從高適用稅率計算應(yīng)納稅額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營中可能涉及到的營業(yè)稅稅目主要有建筑業(yè)、服務(wù)業(yè)、銷售不動產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、娛樂業(yè)等,這些稅目的營業(yè)稅率不盡相同,有高有低。例如:開發(fā)企業(yè)在自主經(jīng)營自己開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目時,可能會涉及旅店業(yè)、飲食業(yè)、歌舞廳、高爾夫球等不同的項目。這里面有的屬于服務(wù)業(yè),其營業(yè)稅稅率為5%;有的屬于娛樂業(yè),其營業(yè)稅稅率最高達20% o稅率上有如此大的差異,必然會造成稅負上很大的不同。如果企業(yè)未能分別核算營業(yè)額,就應(yīng)按稅率最高的娛樂業(yè)核算營業(yè)稅應(yīng)納稅額。
因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要于分清楚稅法的這一規(guī)定,對兼營行為進行分別核算,以此避免從高適用稅率,加重自身的稅收負擔(dān)。
四、委托建房模式下的納稅籌劃
委托建房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受托代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā),開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。由于委托建房不涉及房產(chǎn)、地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問題,因而不涉及不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等。因此,對于一些在開發(fā)之初便能確定最終用戶的項目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就完全可以采用委托建房模式進行納稅籌劃,可以取得很好的節(jié)稅效果。
例:A房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一塊土地,公允價值為2000萬元,計劃在這塊土地上建造一幢商務(wù)大廈,并打算以7000萬元的公允價值出售給投資商B公司。該商務(wù)大廈的建筑安裝成本為2400萬元,土地增值稅扣除項目為5000萬元。A公司正常開發(fā)銷售納稅情況如下:
應(yīng)納建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加=2400 X 3.3%=79.2萬元
應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅及附加=7000X5.5%=385萬元
增值率一(7000-5000)=5000=40%土地增值稅適用稅率為30%
應(yīng)納土地增值稅一(7000-5000) X30%=600萬元
A公司納稅總額為1064.2萬元
B公司需繳納契稅=7000X4%=280萬元
如果A, B公司在該項目開發(fā)之初經(jīng)過協(xié)商,采取委托建房模式進行納稅籌劃,具體操作:A房地產(chǎn)公司先將土地轉(zhuǎn)讓給B公司,協(xié)定轉(zhuǎn)讓價為2000萬元,并以B公司名義辦理各項報建手續(xù)。然后,B公司與A房地產(chǎn)公司簽訂委托建房合同,支付委托建房手續(xù)費1600萬元(該手續(xù)費應(yīng)高于A公司正常開發(fā)利潤),建筑安裝成本仍為2400萬元。則A, B公司納稅情況如下:
(1)轉(zhuǎn)讓土地環(huán)節(jié)。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》(財稅[2003]016號)文規(guī)定:從2003年1月1口起,單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán),以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置成本后的余額作為營業(yè)額。因此,A房地產(chǎn)公司將土地以2000萬元價格轉(zhuǎn)讓給B公司,因差價為零,故不需要繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)營業(yè)稅及附加(注:財稅[2006] 75號文規(guī)定對個人轉(zhuǎn)讓購買不足5年的住房全額征收營業(yè)稅)。轉(zhuǎn)讓土地未增值,也不需要繳納土地增值稅。
B公司受讓土地使用權(quán)應(yīng)繳納契稅80萬元(2000X4% )
(2)項目建設(shè)環(huán)節(jié)。B公司需承擔(dān)建筑安裝業(yè)營業(yè)稅及附加79.2萬元(2400X3.3%)
A公司應(yīng)繳納“服務(wù)業(yè)一業(yè)”營業(yè)稅及附加88萬元(2400X5.5% )
在委托建房模式下,A公司納稅總額為88萬元,B公司納稅總額為159.2萬元。與A公司正常開發(fā)銷售相比,A, B公司稅收負擔(dān)發(fā)生了巨大的變化。
參考文獻:
第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃
納稅籌劃是指納稅人以稅收政策為依據(jù)，在對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營情況全面分析的基礎(chǔ)上，從多種納稅方案中進行科學(xué)、合理的事前選擇和規(guī)劃的一種財務(wù)管理活動。稅收籌劃不等同于偷稅和避稅，偷稅要受到法律制裁，避稅要受反避稅制約，而納稅籌劃則不然，它是在國家稅收法律允許的范圍內(nèi)實現(xiàn)納稅人稅負合理化。隨著我國市場經(jīng)濟體制的日趨完善，納稅籌劃正成為企業(yè)經(jīng)營不可缺少的重要組成部分。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身情況和現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策，通過合理選擇和運用納稅籌劃策略，盡可能地節(jié)稅，以提高稅后收益。
一、開發(fā)方式的納稅籌劃
1、以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營
對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或為聯(lián)營條約，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅，對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。
2、合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2010年欲征用甲單位總面積5萬平方米商鋪住宅開發(fā)，并且甲單位2011年打算購買其中的1萬平方米商鋪用來出租。
方案一：直接銷售方式
房地產(chǎn)開發(fā)公司購買甲單位土地進行商鋪住宅開發(fā)，并將其中的1萬平方米商鋪銷售給甲單位，銷售價款為4000萬元，扣除項目金額2800萬元，增值額1200萬元，增值率30%，則銷售甲單位商鋪應(yīng)繳納土地增值稅330萬元（1100*30%=330萬元）。
方案二：合作建房
甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《合作建房合同書》，合同規(guī)定：甲單位提供建房用地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供建房所需資金，甲單位與房地產(chǎn)開發(fā)公司雙方按合建面積20:80的比例分成。按上述規(guī)定甲單位應(yīng)分得商鋪1萬平方米，其屬于按比例分房自用，根據(jù)合作建房優(yōu)惠政策免征土地增值稅。
兩個方案比較，采用合作建房方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可節(jié)省土地增值稅330萬元，不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
3、企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。
例如，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是內(nèi)資企業(yè)，2009年為B公司開發(fā)3萬平方米得商業(yè)大廈。
方案一：直接銷售商業(yè)大廈
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待商業(yè)大廈建成后銷售給B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售額為15000萬元，扣除項目金額為9000萬元，增值額為6000萬元，增值率為40%，則銷售商業(yè)大廈應(yīng)繳納土地增值稅額為6000*30%=1800萬元
方案二：采用兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)
A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大廈建成后，首先分立一個C企業(yè)，而后，C企業(yè)被兼并到B房地產(chǎn)企業(yè)，B企業(yè)支付給C 企業(yè)的交換價款中，非股權(quán)支付額不高于股本賬面價值的20%。根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，C企業(yè)通過上述兼并將商業(yè)大廈轉(zhuǎn)移到B企業(yè)，不征收土地增值稅，
方案二與方案一相比，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓商業(yè)大廈可節(jié)省稅金為1800萬元（1800-0=1800萬元），不考慮其他因素，應(yīng)采用方案二。
4、房地產(chǎn)的代建房行為
房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據(jù)稅法規(guī)定，如不采用代建房方式開發(fā)，則房地產(chǎn)屬于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)費用的納稅籌劃
房地產(chǎn)開發(fā)費用，按《實施細則》第七條一、二項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地廠開發(fā)費用按《實施細則》第一、二項規(guī)定計算的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除，計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
1、納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%以內(nèi)（注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額）
2、納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%以內(nèi)， 其中利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除，對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。#p#分頁標題#e#
3、財政部規(guī)定的其他扣除項目（適用新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓） 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除）=（取得土地使用權(quán)所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%
其中，此項加計扣除僅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不享有此項政策，取得土地適用權(quán)未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除，扣除項目金額=扣除項目的總額*（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積或建筑面積 / 受讓土地使用權(quán)的總面積）=扣除項目的總金額 * 轉(zhuǎn)讓比例。.
例如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納有關(guān)稅金（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營業(yè)稅稅額的7%，教育費附加征收率為營業(yè)稅稅額的3%，印花稅稅率為0.05%）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為12000萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，也不能提供金融機構(gòu)證明）。另知該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%
1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除金額為：3000+4000+700+825=8525萬元
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額為：15000-8525=6475萬元
5、應(yīng)納土地增值稅額=6475*40%-8525*5%=2163.75萬元
如果進行納稅籌劃，那么企業(yè)的增值稅核算為：
1、確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為3000萬元
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（3000+40000）* 10%=700萬元
2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：15000*5%+15000*5%*(7%+3%)=825萬元
3、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除為：（3000+4000）*20%=1400萬元
4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項目金額為：3000+4000+700+825+1400=9925萬元
5、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為：15000-9925=5075萬元
6、增值額與扣除項目金額的比率：5075/9925=51.13%
應(yīng)納土地增值稅額=5075*40%-9925*5%=1533.75萬元
兩種方案應(yīng)納土地增值稅差額=2163.75-1533.75=630萬元
可以看出如果開發(fā)房地產(chǎn)主要依靠負債籌資，利息費用所占比例比較高，可提供金融機構(gòu)證明，據(jù)實扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應(yīng)分攤的利息，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，對實現(xiàn)納稅籌劃有很大的意義。
三、銷售的納稅籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)紛紛打出精裝修房的策略，來吸引購房者的目光。對毛坯房的納稅籌劃關(guān)鍵在于遵循稅法與企業(yè)會計準則的前提下，對毛坯房進行精裝修再進行銷售，以此盡可能減輕企業(yè)的納稅負擔(dān)。根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值稅實行預(yù)征制度，因此這部分裝修收入在預(yù)征時要按一定的預(yù)征比例繳納土地增值稅。例如，某開發(fā)商開發(fā)一個住宅項目，為此支付的土地出讓金為3.5億元，含借款利息400萬元，可售面積為10萬平方米，單價19000元/平米，假設(shè)開發(fā)過程中各項費用支出為開發(fā)成本的30%，其他應(yīng)交稅金為營業(yè)稅（含城建，教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么總銷售金額為19億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：190000*2%=3800萬元
2、項目結(jié)算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400=84600萬元
扣除項目金額=84600*130%+19000*5.5%=120430萬元
增值額=190000-120430=69570萬元
增值率=69570/120430=58%
應(yīng)繳土地增值稅=69570*40%-120430*5%=21806.5萬元
如果改為精裝出售，精裝標準為2000元/平米，銷售單價上調(diào)至21000元/平米，那么總金額為21億元
其土地增值稅為：
1、取得銷售許可證預(yù)征稅費：2100000*3%=6300萬元
2、項目結(jié)算清繳時：
不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600萬元
扣除項目金額=104600*130%+210000*5.5%=147530萬元
增值額=210000-147530=62470萬元#p#分頁標題#e#
增值率=62470/147530=42%
應(yīng)繳土地增值稅=62470*30%=18471萬元
兩種方案應(yīng)繳土地增值稅差額為21806.5-18471=3065.5萬元
可以看出如果為精裝銷售，雖然在土地增值稅預(yù)征中要增加2500萬元的資金壓力，但這畢竟是“預(yù)征”，在項目結(jié)算清繳土地增值稅時卻能夠節(jié)省稅費達3065.5萬元。因此適度加大建造成本，提高房屋售價，使增加的建造成本得到補償，可以降低土地增值稅的增值率，在項目開發(fā)建設(shè)前，良好的納稅籌劃可以使得土地增值稅適用于較低稅率，從而達到少繳土地增值隨的目的，而不應(yīng)該僅僅從銷售單價上考慮。
納稅籌劃的市場空間很大，理論空間更大，每個納稅人都應(yīng)該加強對納稅籌劃的關(guān)注，以實現(xiàn)企業(yè)的長遠發(fā)展。
參考文獻：
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第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
1 非營利組織的基本含義
目前,關(guān)于非營利組織的定義有許多,從而造成了概念上的混淆,但歸納起來,其內(nèi)涵其實是大體相同的,通常是指介于政府與營利性企業(yè)之間,不以獲取利潤為目的,為社會公益服務(wù)的獨立組織。它既不是政府部門,也不是企業(yè)單位,它在教育、文化、科學(xué)技術(shù)、醫(yī)療衛(wèi)生、環(huán)境保護、權(quán)益保護、社區(qū)服務(wù)、扶貧發(fā)展及慈善救濟等領(lǐng)域為社會公益提供服務(wù)。
2 應(yīng)從稅法角度對非營利組織進行界定
非營利組織這一概念本身應(yīng)該是出于稅收管理的需要而產(chǎn)生的,也就是說,在一定程度上,經(jīng)濟中的非營利部門是因稅法而形成的。但在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)體系中,還沒有統(tǒng)一對非營利組織的概念進行明確的界定,這也就導(dǎo)致了我國非營利組織的相關(guān)稅收政策在選擇上呈現(xiàn)多樣性、不確定性和不規(guī)范性。
在我國,非營利組織一詞目前還沒有明確的內(nèi)涵與外延。所以,國家應(yīng)以法律的形式規(guī)范非營利組織的具體含義。從稅法角度考慮,給予非營利組織以稅收優(yōu)惠政策,至少應(yīng)當對作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織進行明確的界定。
作為稅收優(yōu)惠主體的非營利組織必須具備兩個特征:一是非營利性,二是公益性。非營利性特征是指非營利組織不以獲取利潤為目的,不得進行任何形式的利潤分配,但并不排除其可以在一定范圍內(nèi)從事經(jīng)營活動。公益性特征是指非營利組織是為社會公益服務(wù)的組織,他們提供服務(wù)是服從于某些公共目的的。
只有真正從稅法的角度對非營利組織進行了明確的界定,才會使相關(guān)稅收政策的制定更加有針對性,從而也防止了稅收政策被濫用。只有這樣,非營利組織才有可能健康、快速地發(fā)展。
3 應(yīng)按行為而非主體標準制定稅收政策
針對非營利組織,單純以“主體”為標準來確定稅收優(yōu)惠政策是不盡合理的。所謂主體標準也就是說,組織一旦通過了主體標準的認定,就自動獲得了相應(yīng)的稅收優(yōu)惠待遇,而不再具體區(qū)分其所從事的活動領(lǐng)域,進一步細化稅收優(yōu)惠政策。其實,不應(yīng)該單以主體標準來進行判定,更多的是應(yīng)該以主體所從事的活動領(lǐng)域為標準來制定相應(yīng)的稅收政策,這樣才能減少稅收優(yōu)惠政策對公平市場競爭秩序所造成的損害,從而也能促進市場中組織的發(fā)展。所以,對于非營利組織,在稅收政策的制定上,不能單憑組織的主體標準就盲目地給予其稅收優(yōu)惠待遇,而是視其行為,在稅收優(yōu)惠政策的制定上給予區(qū)別對待。
二、非營利組織的“盈利”趨勢
20世紀90年代初,非營利領(lǐng)域的知名學(xué)者塞拉蒙教授就非營利組織的“非營利性”作出了這樣的界定,他指出,非營利組織區(qū)別于營利組織的基本特征在于:“非營利”應(yīng)體現(xiàn)在以下3個方面:一是不以營利為目的,即非營利組織不以獲取利潤為組織的根本宗旨;二是不能進行利潤分配,即非營利組織允許從事一定形式的經(jīng)營活動賺取利潤,只是贏余收入不能在成員間進行任何形式的利潤分配;三是不得將組織資產(chǎn)轉(zhuǎn)為私人資產(chǎn),即非營利組織的資產(chǎn)是屬于社會的,不歸任何個人所有。由這樣的定義看來,非營利組織完全可以開展一定形式的經(jīng)營性活動及產(chǎn)生利潤,只要該活動遵循上述“非營利”的原則即可。
根據(jù)約翰·霍普金斯大學(xué)非營利組織比較研究中心項目對全球22個國家的統(tǒng)計結(jié)果顯示,各國非營利部門的平均收入來源是:會費和其他商業(yè)收入占49%、公共撥款占40%、慈善捐贈占11%。調(diào)查結(jié)果也證實,商業(yè)收入是當代非營利組織不可缺少的資金來源之一。
近年來,由于市場驅(qū)動的作用,非營利組織介入營利領(lǐng)域,以商業(yè)收入來支持公益事業(yè)的做法日益普遍。這是因為,在市場競爭日益激烈的今天,單靠傳統(tǒng)的資助模式已不足以維持非營利組織的生存和發(fā)展,它們必須自謀生路,全力尋求資金來源上的自給自足。在我國,慈善捐贈尚不盛行,政府投資能力也十分有限,那么,非營利組織介入營利領(lǐng)域的經(jīng)濟活動將是發(fā)展的必然趨勢。未來,發(fā)展公益事業(yè)所需的資金將更多地依賴服務(wù)收費和商業(yè)運作的收入。
目前,世界各國的非營利組織都在積極尋求通過商業(yè)化的渠道籌款,以維持組織的運作和提供服務(wù),保證完成組織的社會使命。有調(diào)查顯示,在相同類型的非營利組織中,能夠較容易獲得資助的總是那些籌資能力強、社會影響大并能使捐贈資金不斷增值的非營利組織。正向弗斯頓伯格所說:“現(xiàn)代非營利機構(gòu)必須是一個混合體:就其宗旨而言,它是一個傳統(tǒng)的慈善機構(gòu);而在開辟財源方面,它是一個成功的商業(yè)組織。當這兩種價值觀在非營利組織內(nèi)相互依存時,該組織才會充滿活力?！?/p>
三、通過稅收政策的合理制定規(guī)范非營利組織的活動
由于非營利組織介入營利領(lǐng)域已成為了一種必然的趨勢,因此大多數(shù)國家在立法上都越來越重視對非營利組織經(jīng)營活動進行管理和規(guī)范。
具體來說,為確保非營利組織活動的公益性宗旨不偏離,防止稅收的流失,相關(guān)的稅收政策至少應(yīng)該解決這樣的幾個方面的問題:
(1)一個非營利組織可以在多大的范圍內(nèi)開展商業(yè)經(jīng)營活動;
(2)對與組織宗旨相關(guān)的商業(yè)收入和無關(guān)商業(yè)收入應(yīng)該怎樣進行區(qū)分;
(3)對非營利組織的經(jīng)營活動收入應(yīng)該給予怎樣的稅收優(yōu)惠待遇;
(4)對經(jīng)營收入的資金流向要怎樣從稅收上加以管理。
關(guān)于非營利組織從事商業(yè)性活動的稅收政策制定其實是個難點。它既要保證市場競爭的公平性,又要體現(xiàn)出對非營利組織的支持,還要使政策的執(zhí)行具有簡易、經(jīng)濟的特點。目前,我國在稅收立法上,顯然還沒有明確上述問題的做法,針對上面幾個問題,可以借鑒一下國外的相關(guān)做法,并尋找真正適合我國國情的稅收政策制定方法。
首先應(yīng)該明確界定一個非營利組織可以從事商業(yè)性經(jīng)營活動的范圍,在這一點上,各國的做法不一,但是都在一定程度上限制了非營利組織經(jīng)營活動的范圍。比如,日本法律規(guī)定,非營利組織的商業(yè)性贏利活動所占的比例應(yīng)低于50%。在美國,雖然稅法沒有特別規(guī)定免稅的非營利組織可開展商業(yè)活動的限額,但是,當不相關(guān)商業(yè)收入達到相當程度,該機構(gòu)的免稅資格就會受到威脅。根據(jù)我國的具體情況,其實也應(yīng)設(shè)定一個非營利組織可以從事商業(yè)性活動的范圍。比如,可以規(guī)定,在設(shè)定的合理范圍內(nèi),非營利組織的經(jīng)營活
動是可以享受一定的稅收優(yōu)惠待遇的,而一旦超出這個比例,則要就其超額部分或者全部商業(yè)
活動收入繳納稅款。與此同時,也應(yīng)規(guī)定,非營利組織不得從事一些高風(fēng)險的商業(yè)經(jīng)營活動。這是從保障非營利組織的財務(wù)安全的角度考慮的,雖然非營利組織可以在一定比例范圍內(nèi)從事商業(yè)活動,但其畢竟與一般營利性企業(yè)有本質(zhì)區(qū)別,所以必須對其可以從事的商業(yè)性經(jīng)營領(lǐng)域也進行一個嚴格的限定。 在明確了上面的問題之后,再來看對于非營利組織進行商業(yè)活動所獲得的收入,具體應(yīng)該怎樣對其征稅’這也是稅收政策制定上的一個重要問題。目前,我國也還沒有一個統(tǒng)一的明確的規(guī)定。當前,國際上關(guān)于這一問題的做法,歸納起來,大概分為以下幾類:第一類,對非營利組織從事的一切經(jīng)濟活動生成的利潤實行全面征稅制;第二類,對商業(yè)活動的所得全面免稅,而不需考慮產(chǎn)生收入的活動是否與非營利目的相關(guān)。但必須滿足一個前提條件,那就是所有收入必須全部用于非營利目的;第三類,是只對與非營利目的無關(guān)的商業(yè)收入征稅,也就是將非營利組織的收入分為與免稅目的相關(guān)而免稅的收入以及與免稅目的無關(guān)而征稅的收入;第四類,非營利組織參與營利性活動的收入有權(quán)享受低于企業(yè)所得稅率的稅收優(yōu)惠。
上述幾類稅收規(guī)制方法其實是各有利弊的,比如,第一類做法,雖然確保了非營利組織的非營利性,防止了國家稅收的流失,但它使非營利組織缺乏獨立性和對外界變化的適應(yīng)能力,抑制了組織規(guī)模的壯大。而第二類做法,與全面征稅制相比,雖然在一定程度上促進了非營利組織的發(fā)展,但是對非營利組織所得全部免稅很可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,使大量資金流向營利領(lǐng)域,造成不公平競爭并助長逃稅漏稅的不良風(fēng)氣。后面兩類做法,在一定程度上有效避免了非營利組織因免稅待遇而造成的不公平競爭及國家稅收的流失,但是另一方面,它們也使非營利組織的活動范圍受到限制,導(dǎo)致其在營利領(lǐng)域的創(chuàng)收很少。那么到底哪一種稅收規(guī)制方法才是真正適應(yīng)我國目前非營利組織發(fā)展現(xiàn)狀的呢?一般而言,發(fā)達市場經(jīng)濟國家的非營利組織社會環(huán)境較好,籌資渠道較多,資金較充裕,非營利組織的規(guī)模和數(shù)量較大,非營利組織從事營利性活動會對營利組織構(gòu)成競爭上的威脅。反壟斷、消除不平等競爭、維護有效的市場競爭環(huán)境是市場經(jīng)濟較發(fā)達國家政府首要的經(jīng)濟責(zé)任,因此,它們針對非營利組織,通常對其采取與普通營利組織一視同仁的稅收政策。而在市場經(jīng)濟制度尚不完善的發(fā)展中國家,社會環(huán)境較差,非營利組織需要多渠道籌集資金,且非營利組織規(guī)模較小,參與競爭性商業(yè)行為對市場有效競爭的影響也比較小。因此,發(fā)展中國家對非營利組織的商業(yè)性活動應(yīng)采取減免稅的方法以支持其快速發(fā)展。鑒于我國目前非營利組織尚處于一個發(fā)展的初級階段,全面的征稅制也就是上面提到的第一類做法,顯然不利于目前我國非營利組織的發(fā)展,而與之對應(yīng)的全面免稅制,卻有可能誤導(dǎo)組織的投資選擇,有可能致使組織的公益性宗旨的偏離。所以,就目前情況來看,能夠促進我國非營利組織健康發(fā)展的稅收規(guī)制方法,應(yīng)該是一種折衷的方法,應(yīng)注意區(qū)別與非營利事業(yè)相關(guān)的商業(yè)活動和與非營利事業(yè)無關(guān)的商業(yè)活動,實行差別對待。比如,對非營利組織向全社會或特定群體提供服務(wù)的活動,給予免稅待遇;對非營利組織與收益人之間雖然存在金錢或其他利益的給付現(xiàn)象,但收益人的給付與獲得的利益無等價關(guān)系的活動,也可給予減免稅;對非營利組織與收益人存在服務(wù),買賣關(guān)系的活動,與組織公益性宗旨無關(guān),視同普通企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營活動,進行征稅。
最后,就是要如何規(guī)范非營利組織的資金流向的問題,也就是怎樣對非營利組織商業(yè)經(jīng)營所得資金的使用進行限制。目前,為保證非營利組織的商業(yè)收入盡量用于公共目的,許多國家都通過立法限定非營利組織每年最低的公益性支出的比例,以保證資金盡可能地用于與其宗旨相關(guān)的活動。畢竟立法允許非營利組織從事經(jīng)營性活動是為了使其具備為社會提供更多福利的能力,而不是使其財源豐厚,更不是讓其利用減免稅的特權(quán)進行投資經(jīng)營,使個人受益。要規(guī)范非營利組織的資金流向,首先要做的是區(qū)分非營利組織支出的類別。按其性質(zhì),支出可以分為公益性支出和非公益性支出兩大類。公益性支出是指為開展業(yè)務(wù)活動以實現(xiàn)其社會公益宗旨而發(fā)生的各種資金支出;非公益性支出是其他方面發(fā)生的各種資金支出。根據(jù)非營利組織的目的和宗旨,公益性支出應(yīng)當在非營利組織支出中占絕對大的比例,而非公益性支出則應(yīng)當被限制在一定的比例范圍之內(nèi)。那么在稅收政策的制定層面上,應(yīng)該怎樣來貫徹這一思想,使非營利組織最大限度地將資金用于為其公益性宗旨服務(wù)的活動上。其實從另一個層面看,也就是限制非營利組織的資金流向與其公益性目的不相關(guān)的渠道。那么從稅收政策制定的角度考慮,是不是可以對非營利組織的非公益性支出征收一個“支出稅”呢。這樣使得組織的非公益性支出的成本加大,從而也就必然會降低這部分支出的比例。當然,這只是一個初步的構(gòu)想,在具體政策的實施上,其實還是會遇到很多困難的。比如,怎樣正確劃分公益性支出與非公益性支出;“支出稅”具體的征收方法應(yīng)該是怎樣的,是全額征收還是對超額部分征收,具體的稅率應(yīng)該如何制定等。任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)不合理性,都有可能會適得其反,抑制非營利組織的發(fā)展。另外,限制非營利組織與關(guān)聯(lián)性的營利單位進行關(guān)聯(lián)交易以及限制非營利組織管理人員的工資水平等做法,也都能有效地控制非營利組織的資金流向。
第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);納稅籌劃;措施;意義
2013年2月20日出臺的樓市調(diào)控“國五條”，這無疑給房地產(chǎn)行業(yè)的銷售帶來一定的影響。這時，通過合法合理的方式進行納稅籌劃來減輕稅負就顯得十分必要。房地產(chǎn)企業(yè)可以利用在不同時期的稅收優(yōu)惠政策進行納稅籌劃，但是，在進行納稅籌劃的時候，必須要根據(jù)企業(yè)自身的情況，從企業(yè)整體上進行籌劃，避免由于納稅籌劃方案失誤或失敗而導(dǎo)致的財務(wù)風(fēng)險。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)特點
房地產(chǎn)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)著非常重要的地位，為國家的經(jīng)濟建設(shè)貢獻了較大的力量。但這個行業(yè)有自身的特點，那就是房地產(chǎn)銷售的投入很高，然而其見效是緩慢的，在生產(chǎn)的過程中，遇到的風(fēng)險系數(shù)也很大，例如債務(wù)繁重。國家對于房地產(chǎn)業(yè)所征收的稅種以及稅費都是比較多的，主要的稅種有營業(yè)稅、房地產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式有其特殊性，所以其資產(chǎn)負債率一般比較高、從事房地產(chǎn)業(yè)不僅需要較大的投入而且還要承擔(dān)較為重的稅。因而作為國家層面應(yīng)該著重從減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅來著手，使得企業(yè)自身的利潤得到保證。
二、房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的意義
1、有利于提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平
對于納稅籌劃來講較為完善的會計核算制度是不可或缺的，企業(yè)需要進行納稅籌劃的話就必須建立健全的會計核算制度，或者對現(xiàn)行的會計制度進行完善，以此來對企業(yè)的財務(wù)流程進行規(guī)范化管理，使得企業(yè)的管理者能夠來通盤的對企業(yè)的管理進行考慮，使得企業(yè)的財務(wù)管理更加的規(guī)范化。
2、有利于完善企業(yè)的財務(wù)管理制度
在企業(yè)的管理過程中企業(yè)的財務(wù)管理是非常重要的一個環(huán)節(jié)。目前企業(yè)所面臨的主要的問題還是經(jīng)濟效益不高，其發(fā)展還往往借助的是規(guī)模效益也就是規(guī)?；陌l(fā)展來形成的企業(yè)效益，最為重要的體現(xiàn)就是在核算的過程中沒有分開，因而這會使得企業(yè)所要繳納的稅費增加。作為企業(yè)可以選擇合適自身的會計核算方式，企業(yè)的納稅籌劃是企業(yè)完善其財務(wù)管理制度一個行之有效的手段。
3、可以直接給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益
對于從事房地產(chǎn)的企業(yè)來講其最大的問題就是企業(yè)的稅賦，這對于企業(yè)來講是一個非常大的負擔(dān)。早在2012年我國的房地產(chǎn)的幾種稅的稅收就達到了10128元，這個額度比上年增長了23%之多，房地產(chǎn)在地方政府稅收收入中的比例甚至占到了17%之多，因而可以看到房地產(chǎn)業(yè)的稅還是比較重的。通過合理合法的納稅的籌劃，可以使得企業(yè)能夠減少大量的稅，通過這筆錢就足夠能支撐起房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這樣才能夠真正促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
三、房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種的納稅籌劃
房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃和平常所講的偷稅漏稅不同，房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃是在符合我國稅法的相關(guān)前提下進行的，通過對房地產(chǎn)業(yè)中涉稅的業(yè)務(wù)進行統(tǒng)籌規(guī)劃和合理安排，來形成較為科學(xué)合理的納稅的方案，從而能夠在不觸犯法律的情況下合理的減少企業(yè)的納稅，進而實現(xiàn)企業(yè)納稅減少使得企業(yè)的自身的利潤得到保證。本文從房地產(chǎn)中較為重要的稅種營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅這三種稅種來對企業(yè)的納稅進行籌劃。
1、營業(yè)稅納稅籌劃
按照我國的稅法的相關(guān)的規(guī)定，如果企業(yè)的投資是以無形的資產(chǎn)或者是不動產(chǎn)進行登記的，并且和主要的投資方進行利潤的分配以及風(fēng)險共擔(dān)，那么這種情況就不需要征收營業(yè)稅。房產(chǎn)地開發(fā)行業(yè)是資金密集型的企業(yè)，其每年的營業(yè)稅是一項很大的開支，如果能夠在營業(yè)稅方面利用國家的減稅政策來減稅，對于企業(yè)來講是非常有效的緩解企業(yè)資金壓力的一種方式。以下來對營業(yè)稅的延期繳納進行分析:案例:某房產(chǎn)企業(yè)對外簽署了一份銷售合同，進行分期收款，在合同中，房產(chǎn)品總額為500萬，共4次分付，首付25%，后面三次付款均為25%，需要繳納的稅率為5%。在首期付款完成后就進行商品房產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。分析:A在首期付款后財務(wù)開始確認收入，應(yīng)繳營業(yè)稅:500×5%=25(萬元)B若對分期收款進行分期確認，依次的營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)后面3次付款所交交營業(yè)稅:500×25%×5%=6．25(萬元)這種延期納稅是依據(jù)有關(guān)稅策進行推遲延緩的納稅方案。在納稅款方面總額相同，但由于是分期繳納，中間節(jié)省了一些利息。納稅依據(jù)為國稅發(fā)［2003］83號，政策名稱是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》
2、土地增值稅納稅籌劃
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定:如果納稅人建設(shè)出售的是普通的住宅，并且增值額度并沒有超過規(guī)定額度的20%的話，就能夠免除相應(yīng)的土地增值稅。如果增值稅部分超過規(guī)定規(guī)定的20%，那么就應(yīng)該繳納全部的增值額度。如果房地產(chǎn)開發(fā)商既開發(fā)了普通的住宅，又進行了其他類型的房地產(chǎn)項目，那么對于兩種不同的類型就要進行單獨的核算;如果不對這兩種類型的住宅計算增值額度或者無法確切計算增值額度的就不能夠享受減稅的政策。增值額的臨界點為20%，因而可以對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)地產(chǎn)項目的類型不同來進行分別的核算通過納稅規(guī)劃來有效的減少需要交納的稅費。案例:甲公司要購置房屋一棟，承包給某房地產(chǎn)公司建設(shè)。該房地產(chǎn)公司預(yù)計建成該房屋的售價為1100萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費用為660萬。甲公司與房地產(chǎn)公司應(yīng)如何進行合作規(guī)劃納稅?這里有兩套方案(單位:萬元):方案1:由甲公司出資，房地產(chǎn)公司承建該項目。由此房地產(chǎn)公司納稅與收益情況如下:(1)土地增值稅:(1100－660)/660=66．7%(2)應(yīng)納土地增值稅:440*40%－660*5%=143(3)應(yīng)納營業(yè)稅:1100*5%=55(4)應(yīng)納附加稅:55*10%=5．5(5)所得稅前利潤:1100－660－143－55－5．5=236．5方案2:甲公司和房地產(chǎn)公司合作建房，由甲公司出資970萬元，房地產(chǎn)公司出地，在房屋建成后甲公司會分得房屋95%的所有權(quán)，房地產(chǎn)公司會分得5%的房屋用作辦公用，甲公司花費52萬元承租房產(chǎn)的5%，租期為50年。根據(jù)當前的稅收政策財稅［1995］48號的第二條規(guī)定，則合作建房的一方出資、一方出地的，建成后自用的，不需要繳納土地增值稅以及營業(yè)稅。在此情況下，房地產(chǎn)公司納稅、收益情況是:(1)所得稅前利潤:970－660=310(2)應(yīng)納房產(chǎn)稅:1*12%*52=6．24(3)應(yīng)納營業(yè)稅及其附加:1*5．5%*52=2．86(4)甲公司減少支出:1100－970－52=78(5)房地產(chǎn)公司增加利潤:310－236．5－6．24－2．86=64．4由此，甲公司和房地產(chǎn)公司通過合作來建設(shè)房屋，房地產(chǎn)公司可以節(jié)省納稅，對于甲公司來講，也節(jié)省了78萬元的支出。
3、企業(yè)所得稅納稅籌劃
目前國家針對房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)的減免政策較少，對于企業(yè)的納稅籌劃來講就是通過對涉及業(yè)務(wù)統(tǒng)籌安排使得企業(yè)能夠減少稅額。納稅籌劃的主要思路可以按照以下幾種方向來進行。
(1)對企業(yè)固定資產(chǎn)的納稅籌劃。
最新頒布的企業(yè)所得稅法律中規(guī)定，企業(yè)的固定資產(chǎn)如果按照直線折舊法進行折舊的可以依法給予免除稅務(wù)。所以對于納稅的籌劃只能夠從企業(yè)納稅固定資產(chǎn)的折舊的年限以及相應(yīng)的預(yù)計殘值來進行納稅的籌劃。第一種方式是盡量減少納稅的年限。折舊對于企業(yè)的納稅籌劃是重中之重，如果折舊的額度越大的話，那么企業(yè)所應(yīng)該繳納的稅款中扣除折舊費用，能抵稅，從而企業(yè)所繳納的所得稅就越少，這就是通常所說的折舊抵稅的納稅籌劃的方式。通過將固定資產(chǎn)的折舊的年限進行縮短有助于企業(yè)能夠迅速的回籠資本，使得企業(yè)在前期所能夠預(yù)定的花費增多，但是企業(yè)后期的成本將會大量的減少，但是對于固定資產(chǎn)來講所扣除的折舊的額度還是不變的;另外還要對殘值進行合理的計算預(yù)測。新的企業(yè)稅法沒有對預(yù)計的凈殘值進行合理的名詞解釋，企業(yè)可自行對企業(yè)的凈殘值進行分配，只要該數(shù)值在合理合法的范圍之內(nèi)就是可行的。
(2)對于銷售環(huán)節(jié)進行納稅籌劃。
根據(jù)我國稅法的相關(guān)規(guī)定企業(yè)的稅額一般可以分為按實際扣除項目和按標準的限額扣除的項目。如果房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)能夠合理的利用政策對二者進行納稅籌劃，通過對限額扣除政策的有效的運用，那么企業(yè)的只能夠在企業(yè)的納稅之后的政策就能夠變?yōu)槎惽暗南揞~的扣除。房地產(chǎn)的廣告費也是較大的一項支出，其目的就是為了銷售房產(chǎn)而進行的一種推廣的行為。根據(jù)稅法的規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)每年有15%的銷售收入的廣告費可予扣除，這是針對那些有子公司的房地產(chǎn)企業(yè)將廣告費由總公司支付，無疑增加了子公司的納稅額。目前我國房地產(chǎn)市場競爭異常的激烈，作為房地產(chǎn)企業(yè)如果想要建立自己的品牌，那么如何贏得群眾的信任就是最為關(guān)鍵的，如果想要實現(xiàn)這個目的，那么企業(yè)做一定的推廣是不可避免的，但是企業(yè)最大的費用的列支是一個關(guān)鍵的問題，也是人們急切要求關(guān)注的問題。根據(jù)我國的稅務(wù)法的相關(guān)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用于宣傳支出的廣告費如果不超過其收入的15%那么是可以在納稅的過程中進行扣除的。因而企業(yè)應(yīng)該積極地申報自身廣告費的支出，作為企業(yè)自身申請扣除的廣告費和企業(yè)所贊助的廣告費用應(yīng)該嚴格的進行區(qū)分。由總公司進行統(tǒng)一廣告費的列支會增加子公司的稅費，因而在這種情況下可以考慮讓企業(yè)的子公司來承擔(dān)一定的廣告費用，使得所有的廣告費能夠?qū)崿F(xiàn)統(tǒng)籌規(guī)劃盡量不超過15的限額。
綜上所述，因而作為房地產(chǎn)企業(yè)來必須要學(xué)習(xí)和利用好國家的減稅政策，使得企業(yè)的合法的利潤得到保證，為其進一步的發(fā)展提供資金的基礎(chǔ)。在各個地區(qū)房地產(chǎn)公司的項目開發(fā)過程中，通過財務(wù)納稅籌劃，有利于將企業(yè)的財務(wù)會計水平進行提高，同時為房地產(chǎn)企業(yè)贏得政策調(diào)條件下允許的合法利益，這能有效提高企業(yè)的資本增值和增強競爭力。不僅如此，它還為國家的政策調(diào)控進行有力的發(fā)揮，配合大政策實現(xiàn)稅收這種隱形的杠桿功能，為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)走向國際大型企業(yè)邁進。
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