房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】貨幣資金 集中管理 風(fēng)險(xiǎn)控制 預(yù)算管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的意義

“房地產(chǎn)企業(yè)管理以資金管理為中心”是由其建設(shè)周期長(zhǎng)的客觀要求所決定的，充足的現(xiàn)金流是企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利進(jìn)行的根本性保障，資金猶如企業(yè)的血液，流轉(zhuǎn)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)。以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為例，投資某個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，在決策時(shí)必須要考慮到：投資規(guī)模、投資方向、投資風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)率等多方面因素，上述因素均涉及到資金的運(yùn)作、管理和增值。房地產(chǎn)企業(yè)要蓬勃發(fā)展，必須通過(guò)“管好賬、管住錢(qián)、理好財(cái)”的經(jīng)濟(jì)手段實(shí)現(xiàn)控制經(jīng)濟(jì)行為，使有限的資金產(chǎn)生最大的效益。

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的貨幣資金不單是企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，更是企業(yè)的重要支付手段和流通手段，是企業(yè)流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，具有很高固有風(fēng)險(xiǎn)，與其他所有循環(huán)關(guān)系十分密切。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)貨幣資金管理，在降低企業(yè)貨幣資金使用成本、降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、監(jiān)督貨幣資金使用的合理性、提高貨幣資金的使用效益、保護(hù)貨幣資金的安全等方面具有重大的意義。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金的運(yùn)動(dòng)過(guò)程

企業(yè)要進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，就必須擁有一定的經(jīng)濟(jì)資源，如機(jī)器、廠房、原材料、銀行存款等等，這些在生產(chǎn)過(guò)程中的財(cái)產(chǎn)和貨幣通常被稱(chēng)作實(shí)體資金或者現(xiàn)金流。在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程當(dāng)中中，現(xiàn)金流不斷地循環(huán)運(yùn)動(dòng)，其價(jià)值形態(tài)不斷地發(fā)生轉(zhuǎn)換，從而增值或虧損，資金流的運(yùn)動(dòng)過(guò)程統(tǒng)稱(chēng)為資金的運(yùn)動(dòng)。

以房地產(chǎn)企業(yè)肇慶市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司為例，其資金運(yùn)動(dòng)的規(guī)矩過(guò)程具體如下：

第一，從投資者、銀行、合作方、債權(quán)人、IPO等渠道籌集到資金后，購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)所需的原材料、固定資產(chǎn)等物資。貨幣資金形態(tài)從實(shí)體資金轉(zhuǎn)化為儲(chǔ)備資金和固定資產(chǎn)。

第二，進(jìn)入建設(shè)階段后，耗用原材料、支付“三通一平”基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、支付員工工資（特別是按政策要求的農(nóng)民工工資）、計(jì)提固定資產(chǎn)折舊，使貨幣資金形態(tài)從上述的儲(chǔ)備資金、固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可供銷(xiāo)售的毛坯房。

第三，銷(xiāo)售過(guò)程中，可供銷(xiāo)售的毛坯房通過(guò)增值再次轉(zhuǎn)化為貨幣現(xiàn)金流。同時(shí)，在整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)當(dāng)中，企業(yè)還需列支諸如：營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等期間費(fèi)用。

第四，如果企業(yè)有閑置的資金，還可以用于對(duì)外投資，以獲取更多的利益。企業(yè)的銷(xiāo)售收入，必須補(bǔ)償成本與費(fèi)用，以保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行；企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，先要繳納所得稅，稅后利潤(rùn)按國(guó)家有關(guān)法規(guī)及企業(yè)董事會(huì)的決議進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的途徑

（一）加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)督，確保預(yù)算發(fā)揮應(yīng)有功效，對(duì)預(yù)算執(zhí)行的監(jiān)控，應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)和部門(mén)。預(yù)算監(jiān)控必須達(dá)到全面和系統(tǒng)的標(biāo)準(zhǔn)，是預(yù)算執(zhí)行者之間自我監(jiān)控和相互監(jiān)控的結(jié)合，監(jiān)控效果的有效性必須依靠企業(yè)整體各個(gè)部門(mén)與各個(gè)基層員工的共同努力。

預(yù)算監(jiān)控必須有效地監(jiān)督和控制預(yù)算執(zhí)行的進(jìn)行情況，預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與否關(guān)鍵在于預(yù)算的執(zhí)行。房地產(chǎn)企業(yè)必須組織有關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)格審查，逐項(xiàng)測(cè)算進(jìn)行精細(xì)化分析，核實(shí)預(yù)算費(fèi)用。審查結(jié)果屬于巧立名目的預(yù)算，要堅(jiān)決撤銷(xiāo)，屬于遺漏預(yù)算的要及時(shí)追加；屬于虛報(bào)的費(fèi)用必須重新核算，屬于遺漏的費(fèi)用在審核預(yù)算時(shí)要準(zhǔn)予及時(shí)追加。

（二）強(qiáng)化預(yù)算差異分析，完善內(nèi)控流程

首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)內(nèi)部的控制制度建設(shè)，良好的內(nèi)控制度可以得出相對(duì)準(zhǔn)確的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果。當(dāng)評(píng)價(jià)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果時(shí)，優(yōu)先將預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果相比較，針對(duì)差異進(jìn)行分析，分清責(zé)任，得出公開(kāi)公平公正客觀的評(píng)價(jià)結(jié)果。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)相應(yīng)提高內(nèi)審人員的福利及地位，彰顯其在審計(jì)當(dāng)中的權(quán)威性，強(qiáng)化預(yù)算內(nèi)結(jié)果與預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的差異化分析，保持其運(yùn)作的獨(dú)立性，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果與實(shí)際結(jié)果的比較。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述審計(jì)人員審計(jì)出來(lái)的預(yù)算執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)，作為對(duì)預(yù)算執(zhí)行者獎(jiǎng)罰的依據(jù)。

（三）多元化投資經(jīng)營(yíng)需謹(jǐn)慎

多元化經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到相對(duì)飽和階段的另一種戰(zhàn)略選擇，判斷房地產(chǎn)企業(yè)能否進(jìn)行多元化投資，必須通過(guò)對(duì)自身資源和能力的客觀分析，原因具體如下：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)始進(jìn)行新領(lǐng)域的多元化投資時(shí)，能迅速取得高額回報(bào)以平衡風(fēng)險(xiǎn)的可能性相對(duì)較低，需要原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)提供強(qiáng)而有力的保障來(lái)支持。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多元化投資時(shí)，必須有多元化領(lǐng)域內(nèi)相應(yīng)的資金、人才、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)、相應(yīng)的技術(shù)等方面的支撐，要把原有產(chǎn)業(yè)形成的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略資產(chǎn)運(yùn)用到新領(lǐng)域，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)多元化投資才能成功，反之，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)新進(jìn)入的產(chǎn)業(yè)不熟悉，則多元化投資存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，該投資就可能失敗。

（四）理性投資，防范投資風(fēng)險(xiǎn)

任何投資一旦進(jìn)入投資領(lǐng)域，收到經(jīng)濟(jì)學(xué)范疇上的“機(jī)會(huì)成本”的影響，會(huì)碰到諸多不確定的因素，一般都要經(jīng)過(guò)一個(gè)周期才能回收投資及回報(bào)。房地產(chǎn)企業(yè)在決定進(jìn)行異業(yè)經(jīng)營(yíng)或者多元化投資之前，必須理性地認(rèn)識(shí)到，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，必須充分考慮，仔細(xì)分析，全面論證，系統(tǒng)研究，謹(jǐn)慎決策，做到到客觀科學(xué)理性地投資。具體如下：

第一，遵循分散化原則。投資領(lǐng)域中的各個(gè)項(xiàng)目，其風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)率、回收周期、不可抗力等因素不盡相同，因此，投資時(shí)必須遵循分散化原則。

第二，風(fēng)險(xiǎn)與預(yù)期收益的權(quán)衡。一個(gè)成熟的投資項(xiàng)目，必須符合：風(fēng)險(xiǎn)上可控、經(jīng)濟(jì)上可行、執(zhí)行上可能等基本投資條件。只有充分符合了上述條件，正確地預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回報(bào)等因素，才會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策精準(zhǔn)縝密，經(jīng)得起考驗(yàn)。

第三，長(zhǎng)短結(jié)合，長(zhǎng)融長(zhǎng)投，短融短投。房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用自身投資長(zhǎng)期項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，投資于能提高長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)能力和增長(zhǎng)潛力的項(xiàng)目，切忌用短期的融資投入到長(zhǎng)期才能實(shí)現(xiàn)盈利的項(xiàng)目。

（五）建立嚴(yán)格的投資決策責(zé)任制

投資決策具有相對(duì)高的風(fēng)險(xiǎn)性，在投資以前。必須加強(qiáng)投資主體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制定規(guī)范的投資決策責(zé)任機(jī)制，堅(jiān)定不移地執(zhí)行，保證資源的合理利用，才能真正提高投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率。

房地產(chǎn)企業(yè)的投資項(xiàng)目，要真正實(shí)現(xiàn)責(zé)權(quán)利的統(tǒng)一，遵行“誰(shuí)決策、誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，重大項(xiàng)目的投資決策者或者決策團(tuán)體，必須要承擔(dān)相應(yīng)的投資風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。推行項(xiàng)目法人責(zé)任制，明確先有法人、后上項(xiàng)目的投資管理風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制。規(guī)范項(xiàng)目法人的責(zé)、權(quán)、利，明確規(guī)定：項(xiàng)目法人對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的籌劃、籌資、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、還貸、資產(chǎn)保值增值的全過(guò)程負(fù)責(zé)。

對(duì)違反決策程序，違法違規(guī)盲目上項(xiàng)目，造成嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失的失當(dāng)行為，要依法追究主要決策者的經(jīng)濟(jì)責(zé)任與法律責(zé)任。對(duì)于成功的投資決策，可采取按比例分成利潤(rùn)等方式獎(jiǎng)勵(lì)決策者。物資激勵(lì)與精神激勵(lì)相結(jié)合，防止因害怕決策失誤而過(guò)分保守不做決策，導(dǎo)致資金閑置貶值現(xiàn)象的出現(xiàn)。

四、結(jié)語(yǔ)

隨著“供給側(cè)”結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，現(xiàn)代企業(yè)制度的不斷完善，以資金管理為中心的財(cái)務(wù)管理模式正在被越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)家所接受和運(yùn)用。資金管理已貫穿和滲透于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)乃至其他行業(yè)的企業(yè)，均應(yīng)加強(qiáng)資金管理，對(duì)資金預(yù)算、籌集、投放等各個(gè)環(huán)節(jié)深入研究，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出建議，解決問(wèn)題，不斷改進(jìn)與提高，充分發(fā)揮資金管理的作用。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；資金控制；意義；加強(qiáng)措施

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較短的發(fā)展時(shí)間，使得工程項(xiàng)目管理相對(duì)粗放，工程管理中的資金控制不盡合理就是這種情況的突出表現(xiàn)。因此，建立和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)工程管理，項(xiàng)目工程中資金的管控，減少或避免建設(shè)資金的流失，對(duì)于提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，保證施工質(zhì)量均具有十分重要的意義。

1 房地產(chǎn)工程管理中加強(qiáng)資金管理控制的重要意義

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要保持相對(duì)充裕的資金，加強(qiáng)資金管理是必然的選擇。隨著國(guó)際金融危機(jī)的不斷淡化，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷加碼，以及央行加息政策的重啟，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不斷縮小，而央行加息有效可以抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，減輕通貨膨脹壓力，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)。這這種情況下，資金已經(jīng)成為決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展關(guān)鍵因素之一了，加之房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及環(huán)節(jié)眾多，相應(yīng)各環(huán)節(jié)均需要資金的支付，一旦資金出現(xiàn)問(wèn)題，出現(xiàn)一系列連鎖反應(yīng)，甚至導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“崩盤(pán)”現(xiàn)象，最終可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的生存造成嚴(yán)重威協(xié)這絕非危言聳聽(tīng)。因此，加強(qiáng)工程管理中的資金管理，采取行之有效的管控措施，能夠使房地產(chǎn)企業(yè)保持良好的財(cái)務(wù)盈余狀態(tài)，為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的支撐。

其次，加強(qiáng)工程管理中的資金管理，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施有效控制的有效途徑。房地產(chǎn)工程加強(qiáng)資金管理是實(shí)現(xiàn)即定目標(biāo)，確保良好預(yù)期收益獲得的重要方法。

在房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售環(huán)節(jié)是主要環(huán)節(jié)，是資金運(yùn)動(dòng)的重要步驟。在工程管理中對(duì)資金進(jìn)行有效控制，就能夠?qū)ζ髽I(yè)大部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)施的管理。因此，必須對(duì)資金進(jìn)行經(jīng)常性分析，及時(shí)掌握資金的使用情況，保持企業(yè)財(cái)務(wù)上的流動(dòng)性，重視平衡財(cái)務(wù)收支，并以實(shí)際資金情況為依據(jù)，積極調(diào)度、合理組織資金，以使企業(yè)紿終擁有良好的償債能力。

再次，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金控制，這也是確保資金發(fā)揮使用效益的重要保障。企業(yè)資金存量過(guò)少或過(guò)多都是不合理的，而應(yīng)保持在一個(gè)相對(duì)合理的狀態(tài)。持有的資金過(guò)少，就有可能會(huì)對(duì)危及企業(yè)的償債能力，給企業(yè)帶來(lái)較大的負(fù)面影響；而持有過(guò)多的資金，增多的機(jī)會(huì)成本就會(huì)造成一定資源的浪費(fèi)。因此，對(duì)資金的使用與控制應(yīng)當(dāng)有一個(gè)科學(xué)、合理的規(guī)劃，以全面加強(qiáng)對(duì)資金的管控。通過(guò)企業(yè)資金的優(yōu)化配置，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)整體的資本結(jié)構(gòu)最優(yōu)化，降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效益。

2 房地產(chǎn)工程管理中加強(qiáng)資金管控的措施分析

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目占用資金量巨大，一但無(wú)法按時(shí)完工，常常會(huì)導(dǎo)致資金流轉(zhuǎn)不暢，嚴(yán)重的甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。因此，必須要重視的基礎(chǔ)上，采取切實(shí)可行措施加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理中的資金管控。

2.1 重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和籌資措施，是保障工程項(xiàng)目正常進(jìn)行的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金管理應(yīng)當(dāng)提前至項(xiàng)目可行性研究階段，也就是說(shuō)，通過(guò)對(duì)將開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能、規(guī)模、背景和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析,以初步對(duì)投資成本給予確定，并以投資成本為依據(jù)確定資金使用量。首先，為了確保投資能夠收回，應(yīng)認(rèn)真調(diào)查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的背景情況；其次，在通過(guò)調(diào)查掌握了相關(guān)資料基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)供應(yīng)和需求狀況進(jìn)行分析,并作出科學(xué)、客觀的預(yù)測(cè)；再次,對(duì)于開(kāi)發(fā)進(jìn)度企業(yè)的時(shí)間安排應(yīng)科學(xué)、合理，如可按照前期工程、主體工程、竣工驗(yàn)收等不同階段合理安排項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度；此外，企業(yè)還應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行力爭(zhēng)與開(kāi)發(fā)事實(shí)相符的成本初步估算，以切實(shí)提高相關(guān)評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性；最后,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以項(xiàng)目投資估算、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排等為依據(jù),對(duì)資金需求量進(jìn)行合理估算，擬訂籌資方案,通過(guò)不同的方式籌措資金,減少籌資成本,保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。這是工程管理資金控制的前提與基礎(chǔ)。

2.2 編制合理的資金使用計(jì)劃是做好工程管理中資金控制的重要環(huán)節(jié)。

2.2.1 按子項(xiàng)目編制資金使用計(jì)劃

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目通常按不同子項(xiàng)目劃分資金的使用。這是由于房地產(chǎn)工程規(guī)模常常較大，且由諸多單項(xiàng)工程組成而成，單項(xiàng)工程則是由多個(gè)單位工程所組成，而若干個(gè)分部分項(xiàng)工程組成了單位工程。因此，編制資金使用計(jì)劃首先就是要把項(xiàng)目總投資分解到單項(xiàng)工程，甚至是單位工程中去，做到對(duì)工程項(xiàng)目的合理劃分，劃分的細(xì)致程度應(yīng)以實(shí)際需求依據(jù)而定，從而做到資金計(jì)劃的合理分配。

2.2.2 按時(shí)間進(jìn)度編制資金使用計(jì)劃

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的投資總是分階段、分期支出的，資金應(yīng)用是否合理與資金的時(shí)間安排也有著密切的聯(lián)系。為盡可能減少資金的占用，將總投資目標(biāo)按使用的時(shí)間進(jìn)行分解，確定分目標(biāo)很有必要。目前，編制施工進(jìn)度計(jì)劃一般都采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù)，利用確定的網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃可計(jì)算出各項(xiàng)施工的最早、最遲開(kāi)工時(shí)間，獲得項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的甘特圖。通過(guò)對(duì)對(duì)網(wǎng)絡(luò)圖擴(kuò)充后，即可按時(shí)間進(jìn)度編制出資金使用計(jì)劃。此環(huán)節(jié)可采用香蕉圖與S型曲線的形式，其對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)的產(chǎn)生依據(jù)是施工計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖中時(shí)間參數(shù)的計(jì)算結(jié)果與對(duì)應(yīng)階段資金使用要求。

2.3 加強(qiáng)資金計(jì)劃分析和預(yù)算管理是房地產(chǎn)工程資金控制的主要環(huán)節(jié)

在確定資金計(jì)劃后，將資金計(jì)劃的預(yù)期情況與執(zhí)行情況相比較，對(duì)計(jì)劃偏差找出原因（計(jì)劃編制不合理、計(jì)劃執(zhí)行不力等），從而予以改進(jìn)，使后期的資金計(jì)劃編制更趨合理。而資金預(yù)算管理是保證資金控制有效的主要環(huán)節(jié)，資金預(yù)算有效、合理能使企業(yè)資金使用效率得到提升、為資金的合理使用打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。資金預(yù)算應(yīng)在遵守收付實(shí)現(xiàn)制基礎(chǔ)上采用直接法編制，同時(shí)采用間接法編制以相互驗(yàn)證。以最優(yōu)的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預(yù)算。預(yù)算管理的關(guān)鍵點(diǎn)在開(kāi)發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接，以保證資金的合理調(diào)配和使用。

2.4 完善的財(cái)務(wù)管理制度是確保房地產(chǎn)工程資金控制得到強(qiáng)化的必要環(huán)節(jié)。

2.4.1 加強(qiáng)資金運(yùn)用管理

加強(qiáng)資金運(yùn)用管理，一是應(yīng)盡可能地使應(yīng)收賬款與應(yīng)付賬款期限保持一致，如果能做到應(yīng)收賬款回收期限比應(yīng)付賬款交付的期限更短，基本可以保證應(yīng)付賬款的按期支付，使企業(yè)避免過(guò)多資金占用。二是要防止資金的過(guò)度預(yù)支，以免因發(fā)生債務(wù)危機(jī)，而對(duì)企業(yè)的生存在造成危害。三是嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)企業(yè)工程管理還應(yīng)避免出現(xiàn)講排場(chǎng)、面子鋪張浪費(fèi)的現(xiàn)象，對(duì)管理費(fèi)用嚴(yán)格控制。

2.4.2 科學(xué)安排資金的收入和支出

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，需要投入數(shù)額巨大的資本，而資金的最終回收要等到工程竣工并出售后。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金籌措，大多通過(guò)債務(wù)安排來(lái)實(shí)現(xiàn)，銀行等金融機(jī)構(gòu)是資金的主要提供者，其資金供應(yīng)能否及時(shí)、有效，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)展的順利與否至關(guān)重要。財(cái)務(wù)部門(mén)要對(duì)項(xiàng)目管理費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督審核，不合理支出堅(jiān)絕拒絕，以確保不浪費(fèi)流動(dòng)資金。同時(shí)，采取積極措施減少資金的占用，包括實(shí)行分級(jí)歸口管理，加強(qiáng)計(jì)劃管理，推行定額管理等措施，以通過(guò)提高資金利用效率、加速資金周?chē)鷣?lái)加強(qiáng)資金管理的直接效果。

3 結(jié)語(yǔ)：

在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)項(xiàng)目的資金管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。只有有效地對(duì)資金加以控制，才能確保房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益最大化，促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李勇威《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與管理特點(diǎn)》[J] 上海商業(yè) 2009（9）；

第3篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理體系；資金鏈

中圖分類(lèi)號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）08-0117-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)多年的高速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主要支柱，不僅帶動(dòng)了大量的鋼筋、水泥、建材等基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)的發(fā)展，更是增加了就業(yè)，給國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)相當(dāng)大的貢獻(xiàn)。但是經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，受金融危機(jī)、通貨膨脹等諸多因素的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格有些偏離了實(shí)際。許多一線城市的房?jī)r(jià)嚴(yán)重超出了人們的收入水平，房地產(chǎn)越來(lái)越成為一個(gè)國(guó)民津津樂(lè)道的話題，也越來(lái)越關(guān)系到國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)與民生。于是國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行一系列的調(diào)控，經(jīng)歷了越調(diào)控越上漲的局面之后，終于出臺(tái)了史上最為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。限購(gòu)、限價(jià)、房產(chǎn)稅、提高貸款利率等一系列組合拳的出臺(tái)，讓發(fā)熱的房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始緩慢降溫。目前房地產(chǎn)企業(yè)大都面臨著與消費(fèi)者相持，捂盤(pán)惜售，貸款即將到期，資金鏈即將斷裂的局面。在當(dāng)前的局面下，降價(jià)銷(xiāo)售已經(jīng)是大勢(shì)所趨。但是由于現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與百姓期望的價(jià)格相差太大，所以房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，并且隨著骨牌效應(yīng)的發(fā)生，甚至?xí)?dǎo)致房?jī)r(jià)的突然猛降，給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失。那么，房產(chǎn)企業(yè)在這樣一個(gè)大趨勢(shì)之中如何能保持正常的運(yùn)作呢，加強(qiáng)企業(yè)的資金管理就是其中一個(gè)措施。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.計(jì)劃性不強(qiáng)。當(dāng)前正是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。許多其他行業(yè)的企業(yè)嗅到房地產(chǎn)企業(yè)的巨大商機(jī)之后紛紛開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)開(kāi)始從事房地產(chǎn)行業(yè)。從2008年金融危機(jī)以來(lái)，國(guó)家采取了一系列穩(wěn)定扶持經(jīng)濟(jì)的措施，包括“四萬(wàn)億資金的投入”、“降息”等措施，使市場(chǎng)上的資金重新充裕起來(lái)，這讓中國(guó)很快擺脫了金融危機(jī)的漩渦，也讓房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一次“井噴式”行情。許多開(kāi)發(fā)商由“活不下去”轉(zhuǎn)身變成賺得“盆滿缽滿”，資金狀況大為改觀。一時(shí)間開(kāi)發(fā)商們壯志凌云，紛紛拿地?fù)尩?，涌現(xiàn)出好多“地王”，根本沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)經(jīng)濟(jì)測(cè)算和資金管理規(guī)劃，完全被投資沖動(dòng)所左右，只是鋪攤子上馬項(xiàng)目，無(wú)資金計(jì)劃可言。或雖有資金計(jì)劃，但只是個(gè)擺設(shè)，沒(méi)人關(guān)心當(dāng)初怎么計(jì)劃的，只是做到哪算哪。由于資金管理無(wú)計(jì)劃或有資金計(jì)劃不起作用，在國(guó)家連續(xù)調(diào)控政策下，本已緊張的資金狀況就更加緊張，資金鏈斷裂的可能性也就日益增加。

2.公司管理層重視程度不夠。許多房地產(chǎn)企業(yè)都是母公司的一個(gè)分支，高層管理人員都是由母公司派遣過(guò)來(lái)的人員。這些高管對(duì)原行業(yè)的市場(chǎng)情況把握的比較準(zhǔn)確，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的情況就不是那么的熟悉。許多房產(chǎn)企業(yè)的高管仍然沿用老舊的管理方式來(lái)管理房產(chǎn)公司，雖然在高利潤(rùn)的房地產(chǎn)行業(yè)也能賺取利潤(rùn)，但是落后的管理模式使得企業(yè)浪費(fèi)了大量的既得利益。比如,管理層不重視資金計(jì)劃管理，各部門(mén)條塊分割嚴(yán)重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計(jì)劃為核心的動(dòng)態(tài)資金管理體系,因資金管理不當(dāng)浪費(fèi)許多機(jī)會(huì)，同時(shí)又增加了許多不該發(fā)生的費(fèi)用。

3.財(cái)會(huì)人員素質(zhì)不高。許多房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)人員素質(zhì)有限，他們的專(zhuān)業(yè)水平制約了房地產(chǎn)內(nèi)部控制體系的完善。同時(shí)由于市場(chǎng)上的房地產(chǎn)企業(yè)魚(yú)龍混雜，一些不具備從業(yè)資格或者自身素質(zhì)不達(dá)標(biāo)的人員也進(jìn)入房產(chǎn)企業(yè)的財(cái)會(huì)部門(mén)，只能進(jìn)行簡(jiǎn)單的財(cái)會(huì)計(jì)算與統(tǒng)計(jì)，對(duì)更深層次的動(dòng)態(tài)資金管理體系的組建與完善不能起到應(yīng)有的作用,甚至不能很好地完成本身的工作任務(wù)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展與準(zhǔn)入制度的越來(lái)越嚴(yán)格，這些財(cái)會(huì)人員給房地產(chǎn)企業(yè)本身的發(fā)展就帶來(lái)了一定的阻礙，更不用談對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的資金管理體系做出貢獻(xiàn)。

4．資金管理體系不夠科學(xué)。房產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)龐大的運(yùn)作團(tuán)體。在房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作和建設(shè)過(guò)程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，從選址、拆遷、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收、銷(xiāo)售，這一系列過(guò)程短則數(shù)十個(gè)月，長(zhǎng)則數(shù)年，需要同多個(gè)政府部門(mén)與供應(yīng)商相協(xié)調(diào)，并且資金投入量巨大，動(dòng)輒需要上千萬(wàn)、上億的資金。這不僅僅需要開(kāi)發(fā)商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)種種的風(fēng)險(xiǎn)，所以極其需要建立資金管理體系，有計(jì)劃的、靈活的、動(dòng)態(tài)的進(jìn)行資金管理。但是許多企業(yè)的資金管理不夠完善，往往是領(lǐng)導(dǎo)拍腦門(mén)決策，對(duì)融資、籌資、投資方案沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)縝密的分析，對(duì)各種可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有充分的思想準(zhǔn)備和處理預(yù)案，或者資金管理體系設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，不能對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金運(yùn)作進(jìn)行全程性有效的監(jiān)督與控制，直接導(dǎo)致了資金管理體系不能正常的發(fā)揮應(yīng)有的作用。

三、房產(chǎn)企業(yè)如何建立完善的資金管理體系

1．建立健全資金管理體系。房產(chǎn)企業(yè)要正視資金管理體系的重大作用。在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機(jī)，那就是政府調(diào)控給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的巨大影響。如果政府繼續(xù)維持嚴(yán)厲的調(diào)控政策，堅(jiān)決要打壓房?jī)r(jià)，那么房產(chǎn)企業(yè)如果不想資金鏈斷裂，應(yīng)該做的就只有一件事：優(yōu)化企業(yè)資金管理體系，拓寬資金來(lái)源渠道，減少開(kāi)支，度過(guò)嚴(yán)冬。那么這個(gè)時(shí)候我們的資金管理體系就可以發(fā)揮巨大的作用。在事前、事中、事后三個(gè)階段，不簡(jiǎn)單進(jìn)行成本效益核算，而且要建立資金管理體系，實(shí)時(shí)預(yù)測(cè)、跟蹤、資金的時(shí)點(diǎn)狀況和區(qū)間收支流動(dòng)情況，對(duì)資金在某時(shí)點(diǎn)或區(qū)間可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有充分的估計(jì)、用資金管理報(bào)表給企業(yè)精確地展示企業(yè)資金的安全狀況、充裕程度、使用效率、資金來(lái)源展望、資金使用計(jì)劃、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)等，有助于企業(yè)做出正確的選擇。當(dāng)前，所有的房產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該建立自己的資金管理體系，有資金管理體系的企業(yè)也要完善自己的資金管理體系，科學(xué)組建，合理規(guī)劃，讓資金管理體系在企業(yè)的發(fā)展中真正發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2．管理層加強(qiáng)重視。所有的管理層應(yīng)該進(jìn)行學(xué)習(xí)與研究，重視資金管理體系在企業(yè)發(fā)展中的重要作用，并且投入足夠的人力物力建設(shè)自己部門(mén)的資金管理體系，從上層開(kāi)始重視資金管理體系的建設(shè)，就會(huì)對(duì)整個(gè)企業(yè)的資金管理體系的建設(shè)做出一個(gè)良好的開(kāi)端。管理層應(yīng)該尊重資金管理體系的運(yùn)行規(guī)律，切忌用拍腦袋決策破壞資金管理體系，對(duì)確有必要發(fā)生的計(jì)劃外資金安排，應(yīng)有機(jī)地融入資金管理體系，而不是讓他對(duì)資金管理體系產(chǎn)生破壞性影響；而資金管理體系在建立和運(yùn)行過(guò)程中，也要對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)有充分的估計(jì)和預(yù)案，實(shí)行彈性管理，給可能發(fā)生的計(jì)劃外資金收支留出空間，對(duì)資金管理要有前瞻性，對(duì)可能遇到的極端情況要有思想準(zhǔn)備和資金準(zhǔn)備。

3．加強(qiáng)對(duì)財(cái)會(huì)人員的培訓(xùn)。當(dāng)前，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)與教育工作，從根本上提高資金管理體系的質(zhì)量。資金管理體系的質(zhì)量關(guān)鍵在于執(zhí)行資金管理體系人員的素質(zhì)。房產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)與較好的溝通與理解能力，以及較強(qiáng)的適應(yīng)能力。財(cái)會(huì)人員不僅僅要精通自己財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，更要學(xué)習(xí)經(jīng)濟(jì)、管理等諸多學(xué)科的知識(shí)，為更好地掌握企業(yè)資金管理體系打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。財(cái)會(huì)人員不僅要按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則進(jìn)行成本效益核算，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈虧結(jié)果，也要考慮以收付實(shí)現(xiàn)制為核心的資金運(yùn)營(yíng)情況。這不單以現(xiàn)金流量表或財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表等對(duì)外財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)反映，而是企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)內(nèi)部的實(shí)際情況，設(shè)計(jì)出適合本企業(yè)的資金管理報(bào)表，刪繁就簡(jiǎn)，簡(jiǎn)單明了地反映出企業(yè)最關(guān)心的資金要項(xiàng)。

4．建立有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。由于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)雜性與時(shí)間上的延遲性，這就需要對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作進(jìn)行一個(gè)有效的實(shí)時(shí)監(jiān)督和動(dòng)態(tài)資金管理。作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源――房屋銷(xiāo)售收入，就有很大的不確定性，情況好時(shí)，可能被一搶而空，情況不好時(shí)，可能幾個(gè)月都賣(mài)不出去一套。所以作銷(xiāo)售資金計(jì)劃時(shí)，要在充分評(píng)估銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，作出不同的預(yù)案，避免因資金計(jì)劃與實(shí)際資金收支差異過(guò)大而使資金管理系統(tǒng)失靈甚至崩潰的情況出現(xiàn)。根據(jù)實(shí)際情況建立資金管理季報(bào)、月報(bào)制度，特殊情況還可以建立資金管理周報(bào)、日?qǐng)?bào)制度，根本目的在于動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)把握資金運(yùn)作狀況，讓資金處于穩(wěn)健且效率較高的運(yùn)行狀態(tài)。同時(shí)，要對(duì)風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境有所準(zhǔn)備，在逆境中能把握住商機(jī)，在順境中能抵住誘惑，讓資金像健康的血液一樣，源源不斷地滿足企業(yè)這個(gè)“人體”需求。所以，當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)都要建立一個(gè)有效的動(dòng)態(tài)資金管理系統(tǒng)。在充分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，制定合適的企業(yè)發(fā)展策略，找出合適的資金運(yùn)作方法與控制標(biāo)準(zhǔn)，從而從內(nèi)部加強(qiáng)資金管理體系的建設(shè)。

在當(dāng)前情況下，房產(chǎn)企業(yè)只有盡快地建立自己的資金管理控制體系才能有效應(yīng)對(duì)眼下的這場(chǎng)房產(chǎn)危機(jī)，也只有建立有效的資金管理體系才能精確控制企業(yè)的資金鏈，讓企業(yè)資金有序健康地運(yùn)行，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率，壓縮資金使用成本，在減少不必要的浪費(fèi)的基礎(chǔ)上增加企業(yè)的既得利益，促使房產(chǎn)企業(yè)更快更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陳海風(fēng).房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理模式與全成本優(yōu)化預(yù)控實(shí)務(wù)手冊(cè)[M].北京:中國(guó)知識(shí)出版社,2005.

第4篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)集團(tuán)；資金管理

隨著國(guó)家宏觀政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的發(fā)展形勢(shì)越發(fā)嚴(yán)峻，從重土地升值到重資金管理、加快資金周轉(zhuǎn)、加強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力建設(shè)的趨勢(shì)更加明朗，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理、提高資金管理的運(yùn)營(yíng)效率已成為了非常迫切需要探討的課題。

一、目前資金管理中存在的主要問(wèn)題

1.資產(chǎn)負(fù)債率偏高，過(guò)度負(fù)債經(jīng)營(yíng)。房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，國(guó)內(nèi)主要開(kāi)發(fā)商的負(fù)債率絕大部分都超過(guò)了70%，這固然和我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的歷史環(huán)境等要素有關(guān)，通過(guò)利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)可以發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，但如此高的負(fù)債率蘊(yùn)藏了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)較大的波動(dòng)，極易出現(xiàn)資金鏈的斷裂。

2.資金管理不善，效率低下。由于受到房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行預(yù)售資金監(jiān)管政策的限制，房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部各項(xiàng)目之間資金資源不能有效互通，各項(xiàng)目之間的資金融通渠道較難打通，此外，部分公司的資金管理理念淡薄，日常管理中對(duì)資金管理不重視、責(zé)任不明確，直接導(dǎo)致了資金管理的低效率。

3.融資方式較為單一，融資渠道較為狹窄。由于受到國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)集團(tuán)直接融資的大門(mén)一直關(guān)閉，絕大部分房地產(chǎn)集團(tuán)基本上以銀行融資和股東投入為主，其他融資方式較少，無(wú)法滿足房地產(chǎn)集團(tuán)公司持續(xù)發(fā)展的需要。

4.資金管理制度執(zhí)行不系統(tǒng)，執(zhí)行不規(guī)范。雖然部分公司有相應(yīng)的管理制度，但制度的不系統(tǒng)、不科學(xué)以及各制度之間的銜接不暢等問(wèn)題較為嚴(yán)重，而且制度的朝令夕改也使得制度的嚴(yán)肅性不夠。此外，更為嚴(yán)重的是制度停留在紙面上，實(shí)際執(zhí)行不到位，也使得制度的有效性大打折扣，突出了風(fēng)險(xiǎn)。

5.資金管理模式不成熟。目前部分房地產(chǎn)集團(tuán)在資金管理模式上采用“集中管理，適當(dāng)分權(quán)”模式，但沒(méi)有系統(tǒng)的資金集中管理模式，導(dǎo)致資金分散、資金沉淀量大、資金使用成本高、資金周轉(zhuǎn)速度低下等問(wèn)題較為明顯。

二、強(qiáng)化房地產(chǎn)集團(tuán)資金管理的應(yīng)對(duì)措施

1.統(tǒng)一資金管理制度，規(guī)范資金收支管控。制度是管理的基石，尤其是房地產(chǎn)集團(tuán)，只有制定了嚴(yán)格、統(tǒng)一的資金管理制度，才能強(qiáng)化資金管理。通過(guò)對(duì)資金收支各個(gè)方面的制度制定，如通過(guò)制定資金支付審批權(quán)限、現(xiàn)金管理?xiàng)l例、銀行賬戶(hù)管理規(guī)定、票據(jù)管理規(guī)定、銷(xiāo)售收款規(guī)定、應(yīng)收款管理規(guī)定、融資擔(dān)保管理規(guī)定等制度，明確各部門(mén)職責(zé)，提供資金管理依據(jù)，隨著資金管理各項(xiàng)制度的健全并推行，房地產(chǎn)集團(tuán)的資金管理工作才能步入正軌，資金管理工作才能執(zhí)行規(guī)范和得到有效管控。

2.強(qiáng)化銷(xiāo)售資金的回籠管理。通過(guò)銷(xiāo)售房源回籠資金是房地產(chǎn)集團(tuán)最為重要的資金流入，而且銷(xiāo)售資金回籠的速度和金額直接影響到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)成果，由于土地成本的高企，資金的成本已然成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中非常重要的因素，通過(guò)加快銷(xiāo)售資金回籠，可以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，鎖定收益，從而維持房地產(chǎn)集團(tuán)的持續(xù)發(fā)展，因此一方面要在銷(xiāo)售中通過(guò)銷(xiāo)售策略的創(chuàng)新、內(nèi)部機(jī)制的創(chuàng)新以及合理的價(jià)格杠桿等手段提高去化率，另一方面也要緊盯資金回籠，明確內(nèi)部催款環(huán)節(jié)，協(xié)調(diào)好外部銀行、公積金管理中心等業(yè)務(wù)關(guān)系，充分利用新的銷(xiāo)售績(jī)效考核機(jī)制等千方百計(jì)提高資金回籠。此外在面對(duì)存量高企、資產(chǎn)沉淀的情況下，要及時(shí)果斷地采取措施加快存量房的銷(xiāo)售，通過(guò)沉淀資產(chǎn)的置換等方式盤(pán)活資產(chǎn)，增加資金流入。

3.拓寬融資渠道，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，必須拓展融資渠道，樹(shù)立多元化融資的新思路，除了傳統(tǒng)的銀行融資渠道外，還可以通過(guò)出售股權(quán)、委托貸款、私募股權(quán)、買(mǎi)方信貸、融資租賃、合作開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)基金、信托基金等方式解決融資問(wèn)題，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的性質(zhì)，選擇合適的融資方式，避免出現(xiàn)短債長(zhǎng)投、融資渠道單一，從而出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，直接融資將會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金重要的來(lái)源方式，如房地產(chǎn)投資基金能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金，根據(jù)項(xiàng)目的不同，客戶(hù)的不同，通過(guò)設(shè)計(jì)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)投資基金，可以有效解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金來(lái)源和期限匹配問(wèn)題。

4.統(tǒng)一銀行開(kāi)戶(hù)管理，推行收支兩條線管理。貨幣資金是流動(dòng)性最強(qiáng)的資產(chǎn)，是內(nèi)部控制的最關(guān)鍵環(huán)節(jié)。為強(qiáng)化貨幣資金的事前控制，在健全貨幣資金基本內(nèi)部控制制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)銀行開(kāi)戶(hù)要進(jìn)行嚴(yán)格管理，如通過(guò)所有項(xiàng)目公司的開(kāi)戶(hù)都要報(bào)公司總部審批，對(duì)各項(xiàng)目公司的多余賬戶(hù)要及時(shí)進(jìn)行清理，撤銷(xiāo)多余賬戶(hù)，從而達(dá)到資金的集中管理和及時(shí)掌控。

5.統(tǒng)一資金籌資管理，防范融資和擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目的資金融資應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一的籌劃和管理，根據(jù)各項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)發(fā)展以及資金需求和融資條件，每年初對(duì)各項(xiàng)目上報(bào)的資金收支計(jì)劃進(jìn)行審核，確定各項(xiàng)目的授信額度和計(jì)劃融資指標(biāo)，項(xiàng)目公司申請(qǐng)授信、放款都應(yīng)由集團(tuán)公司進(jìn)行把控。同時(shí)作為信貸管理的延伸，強(qiáng)調(diào)由集團(tuán)公司進(jìn)行統(tǒng)一擔(dān)保管理，強(qiáng)化審批程序，實(shí)施規(guī)范化操作，防范擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全。

6.落實(shí)資金計(jì)劃管理，提高資金管理效益。資金計(jì)劃管理是資金管理的基礎(chǔ)工作，也是預(yù)防資金風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)在年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃評(píng)審確定后，各項(xiàng)目排定本年度的資金收支計(jì)劃，再逐級(jí)審核，在確保各項(xiàng)目年度資金平衡的前提下，確定資金回籠、計(jì)劃融資、資金支付等關(guān)鍵指標(biāo)，各項(xiàng)目按照年度資金收支計(jì)劃安排工作，每月末根據(jù)年度資金計(jì)劃分解編制月度資金收支計(jì)劃。通過(guò)資金的計(jì)劃統(tǒng)籌管理，可以明確重大資金的收支節(jié)點(diǎn)，便于資金的日?？刂?，也便于及時(shí)進(jìn)行資金的調(diào)配，節(jié)約資金成本，避免出現(xiàn)資金大量閑置和盲目貸款，提高資金使用效益。

7.加強(qiáng)資金審批管理，嚴(yán)控資金支付。房地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本預(yù)算管理，工程預(yù)決算管理，在確保工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上嚴(yán)格控制成本支出，同時(shí)在保證交付項(xiàng)目的各節(jié)點(diǎn)外，控制好資金支付節(jié)奏，加大資金計(jì)劃和資金支付的審核力度，防范資金超付、早付；在費(fèi)用管理上，嚴(yán)格按預(yù)算控制費(fèi)用支出，同時(shí)積極爭(zhēng)取土地出讓金、稅費(fèi)、配套費(fèi)等緩繳，減少或延緩大額資金的支付，從而提高資金管理收益。

8.重視開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，尤其是新項(xiàng)目的資金籌措工作。在一般情況下，項(xiàng)目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)越難，資金占用周期就越長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)成本也越高；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高，不可控因素就越多，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。因此房地產(chǎn)集團(tuán)應(yīng)將資金管理提前到項(xiàng)目可行性研究階段，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模、功能和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析，初步確定投資成本，根據(jù)投資成本確定資金使用量。根據(jù)項(xiàng)目投資估算和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析，因此必須在項(xiàng)目投資前做好對(duì)資金的安排，通過(guò)不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

9.統(tǒng)一信息管理平臺(tái)，確保資金信息及時(shí)提供。信息是決策的重要依據(jù)，通過(guò)統(tǒng)一的信息化軟件，規(guī)范了數(shù)據(jù)采集的口徑、強(qiáng)化了數(shù)據(jù)的及時(shí)性，提高了數(shù)據(jù)的可用性和便捷性，而且完全可以實(shí)現(xiàn)信息資源的共享。房地產(chǎn)集團(tuán)本部可以利用軟件隨時(shí)查詢(xún)各項(xiàng)目的資金發(fā)生情況，從而為公司的決策提供及時(shí)的資金信息。

10.加強(qiáng)資金監(jiān)督管理，提升資金管理效果。房地產(chǎn)集團(tuán)通過(guò)內(nèi)部審計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)管理評(píng)估等手段加強(qiáng)資金監(jiān)督，每年不定期組織內(nèi)部審計(jì)，對(duì)項(xiàng)目公司的資金使用情況進(jìn)行檢查，監(jiān)督資金管理制度的執(zhí)行情況，以防范資金使用過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)，確保資金安全和完整。

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第5篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè):資金管理:問(wèn)題:對(duì)策

隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越明顯，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了快速發(fā)展的階段，但是在逐漸發(fā)展的過(guò)程中開(kāi)始處于“低迷”的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本高、業(yè)績(jī)低等問(wèn)題的出現(xiàn)屢見(jiàn)不鮮，因此，企業(yè)要認(rèn)清當(dāng)前的發(fā)展形勢(shì)，資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部實(shí)施的資金活動(dòng)，通過(guò)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)核算、協(xié)調(diào)和分析，實(shí)際了解到企業(yè)的資金運(yùn)行狀況以及企業(yè)最大經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)情況。房地產(chǎn)企業(yè)如何從原來(lái)的高投入，高回報(bào)，適應(yīng)現(xiàn)在高投入、低回報(bào)的轉(zhuǎn)型，在我國(guó)宏觀政策的不斷調(diào)控之下，如何提高自身在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益不斷提高。這都需要從企業(yè)的財(cái)務(wù)管理方面進(jìn)行重點(diǎn)的研究和分析。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

(1)資金周轉(zhuǎn)率下降、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)前，在我國(guó)大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)中都存在資金不足的情況，造成資金短缺的原因包括前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度、融資渠道單一和企業(yè)內(nèi)資金管理分散，其中前期市場(chǎng)擴(kuò)張過(guò)度主要是由于普遍面臨高企，且其中的銷(xiāo)售緩慢，變現(xiàn)能力差，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)率低。房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道單一，主要原因是企業(yè)僅僅依靠銀行進(jìn)行貸款，如今我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)控的措施使得銀行的融資監(jiān)管變緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，融資的難度和成本加大。企業(yè)內(nèi)的資金管理分散主要是由于在一些企業(yè)中存在其中一個(gè)項(xiàng)目資金閑置的現(xiàn)象，另一個(gè)項(xiàng)目就會(huì)出現(xiàn)資金短缺的情況，這樣兩極化的現(xiàn)象不利于企業(yè)對(duì)資金的集中管理，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)的資金利用效率低，缺乏良好、完整的資金管理體系進(jìn)行約束，資金結(jié)構(gòu)的不合理，會(huì)加大財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的收益。(2)資金管理的“被動(dòng)反映型”現(xiàn)象明顯?，F(xiàn)今在很多的房地產(chǎn)企業(yè)資金管理流程中，仍采用傳統(tǒng)的記賬、編制資金報(bào)表等形式，出具的財(cái)務(wù)決算報(bào)表被用于經(jīng)營(yíng)工作的事后評(píng)估，這樣的流程之下存在著一定的滯后性，不能夠及時(shí)準(zhǔn)確的進(jìn)行匯報(bào)，缺乏科學(xué)、完善的管理體系，一些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了資金管理的重要性，只是目光短淺的在乎眼前利益而忽視長(zhǎng)遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展，在一些項(xiàng)目評(píng)價(jià)、前期策劃、招投標(biāo)、簽訂合同等流程上，缺乏財(cái)務(wù)資金管理人員的參與，因此，在整個(gè)企業(yè)的發(fā)展中自身資金和項(xiàng)目不符合的情況屢見(jiàn)不鮮，企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)資金管理中的預(yù)測(cè)、控制、分析等能力缺乏重視，管理職能不完善．(3)資金管理意識(shí)單薄。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中，企業(yè)應(yīng)該樹(shù)立全面的意識(shí)，綜合性的考慮發(fā)生因素，縱觀現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的企業(yè)只看重項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及項(xiàng)目的銷(xiāo)售，過(guò)度的重視經(jīng)濟(jì)利益而忽視資金管理中存在的問(wèn)題，過(guò)度重視工程進(jìn)度、重視控制質(zhì)量，忽略了資金的籌集和投資的必要控制程序。這導(dǎo)致在后期企業(yè)無(wú)法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，除此之外，企業(yè)的相關(guān)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的權(quán)利過(guò)于集中，不僅具有財(cái)務(wù)管理的權(quán)利還具備采購(gòu)的權(quán)利，這樣雙重權(quán)利之下的管理模式使得權(quán)利無(wú)法得到分散，過(guò)于集中的后果就會(huì)導(dǎo)致成本控制的質(zhì)量無(wú)法確保，資金的去向不能得到及時(shí)準(zhǔn)確的記錄，一些企業(yè)的相關(guān)人員對(duì)資金的管理重視力度不夠，乃至在進(jìn)行項(xiàng)目考核時(shí)，會(huì)忽視對(duì)資金使用情況的關(guān)注度以及資金去向的追查，相關(guān)的工程資金管考核制度不完善，沒(méi)有一個(gè)健全的管理體系，導(dǎo)致資金出現(xiàn)不合理利用的情況居多，進(jìn)一步使得企業(yè)的資源配置不合理，加大了工程建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。(4)資金管理不合理。一個(gè)工程的正常運(yùn)作離不開(kāi)資金的支持，資金為工程的運(yùn)作提供充足的動(dòng)力。在房地產(chǎn)企業(yè)中的工程中資金的耗用十分巨大，但是在企業(yè)進(jìn)行資金管理的過(guò)程中，一個(gè)環(huán)節(jié)的疏忽就會(huì)導(dǎo)致資金的浪費(fèi)和損失，一些企業(yè)在建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作上并沒(méi)有做好，這會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)在接下來(lái)的工程建設(shè)中資金出現(xiàn)系列的問(wèn)題。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2008年我國(guó)商品房空置量明顯上升，且以不斷增加的頻率逐年上升，空置的商品房大量的沉淀了房地產(chǎn)企業(yè)的資金，對(duì)企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)造成十分不利的影響，據(jù)相關(guān)報(bào)告指出，商品房的空置率與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率呈現(xiàn)著負(fù)相關(guān)的關(guān)系，上平方的空置率上升時(shí)，那么房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)就會(huì)呈現(xiàn)著下滑的趨勢(shì)。

二、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理水平的有效對(duì)策

(1)拓展融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)是屬于資金密集型的企業(yè)，融資問(wèn)題一直圍繞與困擾著各大房地產(chǎn)企業(yè)，如何進(jìn)一步解決房地產(chǎn)企業(yè)中的融資問(wèn)題成為企業(yè)中的主要問(wèn)題，當(dāng)前，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會(huì)的不斷進(jìn)步，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來(lái)越多元化，無(wú)論是資本市場(chǎng)中的直接融資渠道還是間接融資渠道都需要大力的進(jìn)行開(kāi)拓。與此同時(shí)還需要不斷的完善金融市場(chǎng)體系、投資基金、版權(quán)融資、債券融資等，多元化的融資渠道打破了以往單一的融資形式，來(lái)自社會(huì)民間的資金可以從樓市分流道基金、債券、信托等等，關(guān)于基金、債券和信托等只有具備優(yōu)良條件的企業(yè)才有具備擁有的資格，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部?jī)?yōu)化以及發(fā)展不失為一種前進(jìn)的動(dòng)力，對(duì)于企業(yè)提高自身的素質(zhì)十分有利。(2)強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目時(shí)所需要的資金和時(shí)間非常多，具有投資大、周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這些特點(diǎn)伴隨著一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，所以，為了進(jìn)一步規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率降到最低，企業(yè)確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，首先需要將投資項(xiàng)目的背景情況進(jìn)行充分的調(diào)查了解，避免產(chǎn)權(quán)紕漏、確保資金回收，其次，需要對(duì)市場(chǎng)的情況進(jìn)行實(shí)際的調(diào)查，將所在區(qū)域的人口發(fā)展情況以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、城市規(guī)劃情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況等進(jìn)行調(diào)查分析，并且根據(jù)所調(diào)查分析出的數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)客觀的預(yù)測(cè)，最后，需要對(duì)投資項(xiàng)目的前景進(jìn)行分析，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自身的發(fā)展情況以及自身企業(yè)的優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)效益較好、風(fēng)險(xiǎn)小的項(xiàng)目，然后制定出一個(gè)科學(xué)、合理的籌資方案，確保企業(yè)投資項(xiàng)目的正常運(yùn)行。(3)加強(qiáng)資金預(yù)算管理。要想資金實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)就需要將其基礎(chǔ)做好———資金預(yù)算，一個(gè)準(zhǔn)確、科學(xué)的資金預(yù)算可以使得企業(yè)對(duì)資金進(jìn)行有效利用，提升資金的使用效率，企業(yè)的資金預(yù)算分為年度預(yù)算和月度執(zhí)行預(yù)算，包括直接法編制，通過(guò)間接法編制進(jìn)行驗(yàn)證，在一年的年初，相關(guān)的財(cái)務(wù)部門(mén)就應(yīng)該對(duì)公司發(fā)展的實(shí)際情況進(jìn)行分析并制定出資金的預(yù)算，資金預(yù)算主要分為資金預(yù)算收入和資金預(yù)算支出兩種，在制定出一個(gè)合理、完整的資金預(yù)算計(jì)劃之后，企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn)就會(huì)被突出，這對(duì)于企業(yè)資金的跟蹤、控制十分有助，對(duì)于一些企業(yè)出現(xiàn)盲目貸款、不合理存款的現(xiàn)象有效的規(guī)避，在制定出資金預(yù)算計(jì)劃之后，要付諸于強(qiáng)有力的執(zhí)行力度，才能達(dá)到預(yù)期的效果，促進(jìn)企業(yè)的正常發(fā)展。(4)加強(qiáng)資金的風(fēng)險(xiǎn)控制。任何的投資都具備著一定的風(fēng)險(xiǎn)，更何況房地產(chǎn)企業(yè)的投資大、周期長(zhǎng)，存在的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻，在一個(gè)企業(yè)之中，資金的風(fēng)險(xiǎn)一共分為三種，一種為資金的使用風(fēng)險(xiǎn)，資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在企業(yè)在進(jìn)行投資時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，但是這種風(fēng)險(xiǎn)是在前期就可以進(jìn)行控制的，因此，為避免資金使用風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，需要前期對(duì)其進(jìn)行有效控制，在確定投資項(xiàng)目具有可行性之時(shí)，需要對(duì)評(píng)審程序進(jìn)行有效的優(yōu)化，做好科學(xué)化和專(zhuān)業(yè)化，與此同時(shí)，在進(jìn)行一些重大的決策時(shí)，企業(yè)的相關(guān)約束管機(jī)制要進(jìn)行完善，形成科學(xué)的制定決定的程序，確保重大決策的合理可行。第二種是資金存在在途風(fēng)險(xiǎn)，在途風(fēng)險(xiǎn)主要是指資金在企業(yè)進(jìn)行結(jié)算的過(guò)程中發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，為了避免資金發(fā)生在途風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的結(jié)算票據(jù)需要認(rèn)真、謹(jǐn)慎的進(jìn)行選擇。第三種是資金的或有風(fēng)險(xiǎn)，或有風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在于其他企業(yè)進(jìn)行貸款擔(dān)保或者業(yè)務(wù)擔(dān)保時(shí)產(chǎn)生的系列問(wèn)題，因此，企業(yè)在為其他企業(yè)進(jìn)行擔(dān)保時(shí)要綜合考慮，進(jìn)行時(shí)需要有一個(gè)完善合法的審批程序。綜上所述，資金管理在房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)營(yíng)效益的作用不可小覷，且資金管理與經(jīng)營(yíng)效益密切相關(guān)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身發(fā)展中存在著一定的不可控因素，進(jìn)而導(dǎo)致一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管理也存在著一些不確定的因素，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理上仍存在著一些問(wèn)題，因此必須要拓寬融資渠道、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究以及加強(qiáng)資金的有效管理進(jìn)一步提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］樊幻靈．論我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈管理與完善［J］．中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010(1)

第6篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

摘 要 隨著宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的深入與全球金融危機(jī)造成的經(jīng)濟(jì)不景氣，房地產(chǎn)業(yè)面臨著一個(gè)自1998 年以來(lái)的最大調(diào)整期。本文結(jié)合預(yù)控，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整個(gè)過(guò)程的成本管理需關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資成本 管理

一、土地成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)離不開(kāi)土地，作為稀缺資源，國(guó)家一直嚴(yán)格控制土地出讓一級(jí)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)注意關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況，掌握市場(chǎng)數(shù)據(jù)，爭(zhēng)取以客觀合理的價(jià)格取得土地。具體在競(jìng)買(mǎi)過(guò)程中，應(yīng)認(rèn)真研究土地管理部門(mén)招標(biāo)掛牌拍賣(mài)文件及出讓合同文本，做好土地可能成交價(jià)的分析工作，應(yīng)特別注意土地在形成熟地之前的拆遷成本。同時(shí)為防范風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)預(yù)控的原則，在競(jìng)拍前要為自己確定一個(gè)包括拆遷成本在內(nèi)的可承受的心理價(jià)位。根據(jù)市場(chǎng)行情確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格并依據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)倒推計(jì)算出土地可能成交價(jià)，同時(shí)通過(guò)敏感性分析，根據(jù)銷(xiāo)售價(jià)格及各項(xiàng)成本的變動(dòng)幅度倒推計(jì)算出相應(yīng)的土地價(jià)格變動(dòng)幅度，以市場(chǎng)未來(lái)客觀銷(xiāo)售價(jià)格及可承受成本、利潤(rùn)結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)期倒推計(jì)算出的結(jié)果作為可承受的心理價(jià)位。

二、政府規(guī)費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的主要工作對(duì)象除購(gòu)房者外就是政府各有關(guān)部門(mén)。政府規(guī)費(fèi)也是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)界所謂“靠政策吃飯”所講的也就是政府規(guī)費(fèi)的管理。政府規(guī)費(fèi)主要包括項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、消防、環(huán)保、施工等手續(xù)辦理過(guò)程中應(yīng)向政府各有關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用。各項(xiàng)費(fèi)用的交納都有各級(jí)政府的文件規(guī)定。在這一階段工作過(guò)程中，正處于項(xiàng)目前期，開(kāi)發(fā)企業(yè)尚未取得預(yù)售資格、很難取得銀行貸款，資金壓力很大。這時(shí)能夠利用各項(xiàng)政府優(yōu)惠政策，免交、緩交各項(xiàng)費(fèi)用，不僅能減輕資金壓力，還節(jié)省了貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。

三、建安成本

建安成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，是開(kāi)發(fā)建設(shè)的所有建筑物的土建、安裝、裝飾、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)用之和。建安成本的控制可分招投標(biāo)合同價(jià)管理、建設(shè)中造價(jià)管理及項(xiàng)目結(jié)算管理三個(gè)階段。

招投標(biāo)合同價(jià)管理是建安成本控制的重點(diǎn)，這也體現(xiàn)了預(yù)控的重要性。首先應(yīng)根據(jù)工程定額及工程類(lèi)別等確定項(xiàng)目預(yù)算；然后在招投標(biāo)過(guò)程中根據(jù)建筑市場(chǎng)、建材市場(chǎng)的供需情況，在預(yù)算的基礎(chǔ)上調(diào)整為招投標(biāo)底價(jià)；最后根據(jù)投標(biāo)方在招投標(biāo)過(guò)程中的競(jìng)爭(zhēng)情況確定中標(biāo)者，并確定合同造價(jià)。建造中造價(jià)管理是在工程建設(shè)過(guò)程中采用合理的管理手段控制建安成本支出的過(guò)程。建設(shè)中的建安成本管理應(yīng)從科學(xué)的工程項(xiàng)目費(fèi)用計(jì)劃著手，先將工程費(fèi)用分解，并進(jìn)一步分解為子項(xiàng)，再按時(shí)間進(jìn)度分解，隨后將費(fèi)用額度安排到相應(yīng)子項(xiàng)和時(shí)間段，形成費(fèi)用計(jì)劃；在費(fèi)用計(jì)劃的基礎(chǔ)上，主要采用比較、分析、預(yù)測(cè)、糾偏、檢查的分階段步驟實(shí)施建安成本費(fèi)用控制。

四、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用

專(zhuān)業(yè)費(fèi)用是開(kāi)發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)勘察設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、前期物業(yè)管理等專(zhuān)業(yè)公司要支付的費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)公司的參與是提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目品位、質(zhì)量的重要手段，他們帶來(lái)了新的設(shè)計(jì)理念及工程、物業(yè)管理方式，從而能降低總體成本或者提高經(jīng)濟(jì)效益。建筑設(shè)計(jì)方面，應(yīng)從建筑設(shè)計(jì)、小區(qū)規(guī)劃、景觀環(huán)境、節(jié)能環(huán)保材料的應(yīng)用等多方面入手，突出企業(yè)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的個(gè)性與差異化，進(jìn)行明確的品牌定位，從而提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，提高利潤(rùn)空間；工程監(jiān)理方面，優(yōu)秀的工程監(jiān)理企業(yè)可以協(xié)助開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)的成本、進(jìn)度、質(zhì)量管理，進(jìn)而提高項(xiàng)目投資效益；前期物業(yè)管理方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目前期引入物業(yè)管理理念，提高購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目建成后的良好預(yù)期，同時(shí)提高項(xiàng)目投資效益。

五、配套費(fèi)用

配套費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)將市政公用線路連接到建筑物的道路、給水、排水、供電、供暖、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施，車(chē)棚、圍墻等構(gòu)筑物，綠化、景觀設(shè)施等除建安成本以外的的建設(shè)施工費(fèi)用。配套費(fèi)用的支出一般處于項(xiàng)目后期，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金相對(duì)充裕，又是吸引購(gòu)房者的最后階段，這時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)舍得投入，但也應(yīng)注意采用新技術(shù)、新材料在滿足配套要求的前提下降低成本。如采用新式室外配電柜代替建設(shè)配電室既少占土地、降低成本，又能滿足業(yè)主的用電需要；綠化中多種喬木，少種草雖前期投入多一些，但在滿足環(huán)境要求的前提下可以大大降低養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；項(xiàng)目園林水體采用中水系統(tǒng)處理后的中水，既美化了居住環(huán)境，又節(jié)約了運(yùn)行費(fèi)用。

六、管理及銷(xiāo)售費(fèi)用

管理費(fèi)用是不管項(xiàng)目進(jìn)展如何開(kāi)發(fā)企業(yè)一直要支出的費(fèi)用，包括企業(yè)辦公費(fèi)用、人員工資、招待費(fèi)用、宣傳費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊等?？刂乒芾碣M(fèi)用依賴(lài)于企業(yè)具備完善的管理體制，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立相應(yīng)的內(nèi)部管理體系，對(duì)每項(xiàng)費(fèi)用設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)的管理制度。銷(xiāo)售費(fèi)用是企業(yè)在商品房銷(xiāo)售過(guò)程中所支出的推廣宣傳費(fèi)用和中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售應(yīng)支付的費(fèi)用。推廣宣傳費(fèi)用包括廣告費(fèi)、公關(guān)活動(dòng)費(fèi)等，應(yīng)在考查各種推廣宣傳效果的基礎(chǔ)上來(lái)決定費(fèi)用的投放量。費(fèi)用則根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售難易程度分別向中介機(jī)構(gòu)支付，當(dāng)項(xiàng)目較難出售時(shí)，費(fèi)率較高；當(dāng)項(xiàng)目易于出售，開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以自行銷(xiāo)售，費(fèi)用就很低。

七、財(cái)務(wù)費(fèi)用

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型行業(yè)，所以它與金融行業(yè)有著緊密的聯(lián)系，在資金融通的過(guò)程中，就存在手續(xù)費(fèi)、利息、傭金、發(fā)行費(fèi)及匯兌損益等各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。降低財(cái)務(wù)費(fèi)用最主要的方式是降低負(fù)債率；其次，應(yīng)區(qū)別各種融資手段的財(cái)務(wù)費(fèi)用比率，根據(jù)自己所處資金狀況分別采取適宜的融資手段；此外，在項(xiàng)目運(yùn)作中應(yīng)特別注意資金的時(shí)間價(jià)值。項(xiàng)目初期支出的資金量很大，而且距離資金可回收時(shí)間較遠(yuǎn)，這時(shí)資金的運(yùn)用應(yīng)慎重。支出過(guò)大，金融機(jī)構(gòu)若不支持，將造成資金鏈斷裂，即使有金融機(jī)構(gòu)的支持，也會(huì)增大企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用。延緩支出的渠道有緩交政府各項(xiàng)規(guī)費(fèi)、減小工程款期初支付比例等。

八、結(jié)束語(yǔ)

隨著企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺(tái)階，并真正實(shí)現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來(lái)的效益，才能促進(jìn)企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過(guò)當(dāng)前的危機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

第7篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

   近來(lái)，外商到我省經(jīng)濟(jì)特區(qū)、珠江三角洲等地投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)不斷增加，這對(duì)加快城市建設(shè)，改善投資環(huán)境和住房條件起了積極作用。為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，現(xiàn)就加強(qiáng)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)管理問(wèn)題通知如下：

一、對(duì)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)要實(shí)行政策引導(dǎo)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，是指外商獨(dú)資或與我方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合資、合作，按規(guī)定取得土地使用權(quán)，按照規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，出租、出售商品房和轉(zhuǎn)讓土地。對(duì)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)實(shí)行積極引進(jìn)、因地制宜、加強(qiáng)管理的原則。目前，外商進(jìn)入我省境內(nèi)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)限于與省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就某個(gè)項(xiàng)目合資、合作經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期滿后，合作公司隨之撤銷(xiāo)。合資、合作的中方至少應(yīng)有一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。外商到山區(qū)市縣、新建城鎮(zhèn)、珠海市西區(qū)和橫琴島、惠州市大亞灣、汕頭市南澳縣、陽(yáng)江市海陵島、江門(mén)市上下川島、湛江市東海島、番禺市南沙，以及經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)投資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，在地價(jià)上可適當(dāng)給予優(yōu)惠（具體由市政府確定），建成后的商品房向境外銷(xiāo)售，不受內(nèi)外銷(xiāo)比例限制，在珠江三角洲地區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、以及投資條件好的其它城鎮(zhèn)，原則上只允許利用外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投資大、周期長(zhǎng)、難度大的項(xiàng)目和舊城區(qū)改造項(xiàng)目，嚴(yán)格限制從事一般商品住宅樓、住宅區(qū)、別墅式住宅區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

二、加強(qiáng)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的審批管理合資、合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其立項(xiàng)按隸屬關(guān)系分別由省、市計(jì)委會(huì)同經(jīng)貿(mào)委、建委根據(jù)商品房的計(jì)劃審批；其項(xiàng)目公司的章程、合同由經(jīng)貿(mào)委審批；建委負(fù)責(zé)資質(zhì)審查并發(fā)資質(zhì)證書(shū)；憑有關(guān)批件及資質(zhì)證書(shū)到工商管理、外匯管理、金融部門(mén)辦理登記注冊(cè)和開(kāi)戶(hù)等手續(xù)。

三、加強(qiáng)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行業(yè)管理全省利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的行業(yè)管理歸口省建委。利用外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，應(yīng)納入各級(jí)建設(shè)部門(mén)行業(yè)管理軌道。合資合作房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)的商住樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等項(xiàng)目的規(guī)劃，必須經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄎ蛞?guī)劃部門(mén)審議，并按規(guī)定報(bào)批后方可實(shí)施。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行省制定的有關(guān)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理等規(guī)定。

四、加強(qiáng)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售管理對(duì)利用外資建設(shè)的商品住宅以及境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用內(nèi)資建設(shè)的商品住宅在境外銷(xiāo)售，實(shí)行以市區(qū)、縣為單位的總量控制。其中，外資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在境外銷(xiāo)售面積，其總量一般不超過(guò)本地當(dāng)年全社會(huì)竣工商品住宅面積的20%；省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司用內(nèi)資建成的商品住宅在境外銷(xiāo)售，其總量原則上不超過(guò)本地當(dāng)年全社會(huì)竣工商品住宅面積的10%.要防止別墅式住宅外銷(xiāo)的失控，外銷(xiāo)商品住宅面積，應(yīng)在立項(xiàng)審批時(shí)一并確定。預(yù)售商品房，必須完成房屋總投資的20%以上或完成項(xiàng)目的基礎(chǔ)工程。轉(zhuǎn)讓土地和預(yù)售的商品房，必須到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易所和國(guó)土部門(mén)辦理有關(guān)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。省內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和利用外資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的中方要向當(dāng)?shù)赝鈪R管理部門(mén)登記申報(bào)境外銷(xiāo)售商品房的收入，其收入要及時(shí)調(diào)回公司所在地銀行結(jié)匯，并按省政府規(guī)定的比例計(jì)算留成。

向境外銷(xiāo)售商品房，其價(jià)格由企業(yè)自行確定，銷(xiāo)售利潤(rùn)超過(guò)政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分，由房地產(chǎn)管理部門(mén)按規(guī)定收取房地產(chǎn)增值費(fèi)，用于城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。房地產(chǎn)增值費(fèi)，應(yīng)按財(cái)政隸屬關(guān)系全額納入財(cái)政管理，并按規(guī)定的比例上繳省財(cái)政，上繳房地產(chǎn)增值費(fèi)的比例，另行確定。

五、加強(qiáng)利用外資經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的土地和地價(jià)管理利用外資合資合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省有關(guān)土地管理的規(guī)定。一般應(yīng)采取招標(biāo)或拍賣(mài)的形式出讓土地使用權(quán)。實(shí)行連片開(kāi)發(fā)的，要適當(dāng)控制土地開(kāi)發(fā)規(guī)模，不宜一次性出讓過(guò)多土地。要在合同內(nèi)明確開(kāi)發(fā)的時(shí)間和完成的期限，對(duì)超過(guò)合同規(guī)定時(shí)間仍未開(kāi)發(fā)的土地，由國(guó)土部門(mén)無(wú)償收回。

省、市物價(jià)部門(mén)要會(huì)同國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)制定基準(zhǔn)地價(jià)，并根據(jù)不同地區(qū)、用途和容積率確定不同的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)建設(shè)商品住宅的土地地價(jià)，要高于建設(shè)工業(yè)廠房的土地地價(jià)；對(duì)土地使用權(quán)出讓后改變用途或容積率的，須經(jīng)同級(jí)規(guī)劃、國(guó)土部門(mén)批準(zhǔn)；修改出讓合同，并按規(guī)定調(diào)整地價(jià)，該補(bǔ)交地價(jià)的應(yīng)補(bǔ)交。

第8篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 人力資源管理 作用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，是所有現(xiàn)代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的決定性因素，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的發(fā)展遇到如此大競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)在社會(huì)中，抓住人才，做好人力資源管理工作已經(jīng)成為了所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作中必不可少的一部分。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)作為一種投資行為來(lái)說(shuō)，和其他企業(yè)的人才管理工作相比又具有著自身的特點(diǎn)，但是同樣具有著不可忽視的作用，所以，所有房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，把握好人力資源管理工作的作用，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的人力資源管理工作。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人力資源管理工作現(xiàn)實(shí)要求

如今的社會(huì)，是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大的社會(huì)，在現(xiàn)代社會(huì)中管理工作已經(jīng)占據(jù)著相當(dāng)重要的部分，“以人為本”的管理思想是所有管理總共的靈魂和核心。人力資源管理的核心也是對(duì)人的管理，主要就是通過(guò)現(xiàn)代化的科學(xué)管理方法，對(duì)人力物力進(jìn)行合理的分配，使之達(dá)到最優(yōu)組合的狀態(tài)，與此同時(shí)也對(duì)員工的思想、心理和行為進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，到達(dá)“人能盡其能，物能盡其用”的狀態(tài)，更好的達(dá)到組織工作的要求和目標(biāo)。

房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了現(xiàn)在社會(huì)中人人關(guān)注的行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也不是一帆風(fēng)順的，隨著競(jìng)爭(zhēng)力的加大，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也開(kāi)始向人才競(jìng)爭(zhēng)的方向轉(zhuǎn)移，人力資源管理工作也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得不注重的方面，對(duì)于房地產(chǎn)的特點(diǎn)來(lái)說(shuō)，其進(jìn)行人力資源管理就是要在選才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)相比具有專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、風(fēng)險(xiǎn)大、投資量大、工作關(guān)系復(fù)雜等要求，就決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的從業(yè)人員必須具有扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)、一定的心理素質(zhì)以及長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光等基本的素質(zhì)，除此之外，有了人才之后還要注意對(duì)人才的管理和利用，通過(guò)對(duì)不同工作崗位的的合理分配和調(diào)整、工作量的合理分配、工作方法的改善等來(lái)刺激工作人員的能力發(fā)揮到最大，這也是如今社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)提出的共同要求。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中人力資源管理工作的作用

2.1加強(qiáng)人力資源管理工作是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素

所有企業(yè)發(fā)展的最終任務(wù)都是實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的最終目標(biāo)，而企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)則是要通過(guò)提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)人員的工作效率來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而這也正好是人力資源管理工作的核心問(wèn)題。不管對(duì)于任何企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的關(guān)鍵都是人，不管企業(yè)財(cái)富積累多么豐厚，技術(shù)如何精湛還是設(shè)備的先進(jìn)性等，脫離了人的控制一切都將是空談，所以在信息化和經(jīng)濟(jì)社會(huì)如此發(fā)達(dá)的今天，更需要注意對(duì)人的管理，也就是要做好人力資源管理的工作，因?yàn)槠髽I(yè)提高效率的關(guān)鍵就在于人的利用和控制，如果能夠?qū)⑷说哪芰Πl(fā)揮到最大，那么企業(yè)的效率也將會(huì)是最高，也就是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力就會(huì)最強(qiáng)。

2.2加強(qiáng)人力資源管理工作是保持企業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的重要因素

對(duì)于許多企業(yè)而言，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者和管理者以及創(chuàng)始者都可能是同樣的人，而這部分企業(yè)往往不能夠做的長(zhǎng)久或是這種經(jīng)營(yíng)管理模式不能長(zhǎng)久，很關(guān)鍵的一個(gè)因素就是在進(jìn)行管理時(shí)候的能力不夠，并不是所有的人都能做好人力資源管理工作的。一個(gè)企業(yè)要想長(zhǎng)久發(fā)展，對(duì)于人的管理和培養(yǎng)是最重要的，而這時(shí)候人力資源的管理就變成了最重要的。所以，開(kāi)發(fā)商在人才的使用上一定要更新觀念，大膽啟用有能力的員工，同時(shí)，建立科學(xué)、有效的治衡機(jī)制。這樣，組織領(lǐng)導(dǎo)者不僅可以脫身于繁忙的具體事務(wù)，并且還能把更多的精力向戰(zhàn)略思考與社交活動(dòng)方面傾斜，同時(shí)，也鍛煉、培養(yǎng)了更多的人才，使組織充滿了活力，也為組織目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)高度的統(tǒng)一創(chuàng)造了良好的環(huán)境，更進(jìn)一步地提高了組織的核心競(jìng)爭(zhēng)力。只有這樣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商才有可能成為上述幾家或幾十家僅存的具有高度競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商?？傊肆Y源管理工作對(duì)于一個(gè)企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展有著很重要的影響。

加強(qiáng)人力資源管理工作的必要性

房地產(chǎn)企業(yè)，不僅需要專(zhuān)業(yè)型人才，更需要全能型人才。全能型的人才還體現(xiàn)在具有開(kāi)放的心態(tài)，開(kāi)闊的視野和遠(yuǎn)大的目光，對(duì)一個(gè)期望長(zhǎng)線發(fā)展的企業(yè)來(lái)說(shuō)必須要有更多的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略管理。人才不僅需要培養(yǎng)，更需要企業(yè)規(guī)劃?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏對(duì)企業(yè)員工職業(yè)生涯的規(guī)劃，一個(gè)人從進(jìn)入一個(gè)公司開(kāi)始，到最后因種種原因離去，企業(yè)似乎并不是很在乎。所以，加強(qiáng)人力資源的管理工作有著很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

首先，任何一個(gè)企業(yè)都是由企業(yè)人來(lái)構(gòu)成的，人的成長(zhǎng)即意味著企業(yè)的成長(zhǎng)，房地產(chǎn)公司也不例外。如果員工只是停留在把工作當(dāng)成一種謀生的手段，而非為之奮斗的事業(yè)，員工就不會(huì)積極主動(dòng)地為企業(yè)的發(fā)展壯大而努力，這對(duì)企業(yè)的成長(zhǎng)是極其不利的。

其次，員工應(yīng)當(dāng)有跟隨企業(yè)一同成長(zhǎng)的土壤和愿望。企業(yè)總是希望員工要忠誠(chéng)于所服務(wù)的公司，但企業(yè)如果不能讓員工有歸屬感，又談何員工忠誠(chéng)？而這種歸屬感體現(xiàn)在企業(yè)的認(rèn)可，以及能上能下和任人唯賢上，因而有必要重新檢討現(xiàn)行的人事制度和激勵(lì)機(jī)制是否合理。

第三，企業(yè)不僅要對(duì)企業(yè)自身的發(fā)展有明確的規(guī)劃，同時(shí)也要對(duì)部門(mén)進(jìn)行規(guī)劃、崗位進(jìn)行設(shè)定、人員工作業(yè)績(jī)進(jìn)行有效評(píng)估，為員工在企業(yè)中的成長(zhǎng)、發(fā)揮特長(zhǎng)和自我價(jià)值肯定拓展空間。另外，企業(yè)要留得住優(yōu)秀的人才，優(yōu)秀的人才不僅自己對(duì)工作富有激情、思維開(kāi)闊、勤奮努力，而且還能帶動(dòng)其他員工的共同成長(zhǎng)。

房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)人力資源管理工作的方法

4.1加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)對(duì)現(xiàn)有企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層人力資源的發(fā)掘和培養(yǎng)，使一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者上升為知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。通過(guò)在職培訓(xùn)、脫產(chǎn)進(jìn)修等各種形式，學(xué)習(xí)各種所需的專(zhuān)業(yè)知識(shí)。同時(shí)，讓他們加強(qiáng)實(shí)際鍛煉，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。使之對(duì)事物的觀察、思維、判斷、決策等務(wù)實(shí)能力逐漸提高，才干逐漸增長(zhǎng)，從而逐步成長(zhǎng)為知識(shí)型人才。也可以招聘引進(jìn)知識(shí)型領(lǐng)導(dǎo)。為他們創(chuàng)造寬松的工作和生活環(huán)境，以便充分發(fā)揮他們的智慧和才干，把企業(yè)搞的有聲有色。

4.2房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)決策層人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制

規(guī)定年度或項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)，完成指標(biāo)，有獎(jiǎng)；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強(qiáng)了他們的活力。這種外在壓力轉(zhuǎn)化為內(nèi)在動(dòng)力，可成為激發(fā)他們活力的源泉。使他們?cè)趯?shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了自身需要，增加了滿意程度。

4.3加強(qiáng)企業(yè)人員之間溝通

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。信息溝通與合作是其它相關(guān)因素的基礎(chǔ)，甚至是決定性因素。沒(méi)有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩(wěn)定、持久、完善的合作與工作群體。

4.4加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的民主氣氛，建立民主監(jiān)督和決策制度

實(shí)現(xiàn)“以理服人”和“以情感人”相結(jié)合的領(lǐng)導(dǎo)方式，提倡實(shí)事求是、照章行事的工作作風(fēng)，尊重員工的地位、價(jià)值和尊嚴(yán)，加大對(duì)人力資本的投入，高度重視人力資源的開(kāi)發(fā)和利用。提高對(duì)員工的“人本管理”，以形成培養(yǎng)高素質(zhì)人才的有效決策機(jī)制。

結(jié)語(yǔ)：人力資源管理是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在經(jīng)濟(jì)浪潮中取得一席之地，也必須注意人力資源管理工作的作用，通過(guò)科學(xué)的方法做好本企業(yè)人力資源管理工作，發(fā)揮企業(yè)工人的最大能力，這將有利于企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

第9篇：房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)檔案；信息化；網(wǎng)絡(luò)安全

[中圖分類(lèi)號(hào)]G275.9；F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432（2014）16-0111-01

1 前 言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎現(xiàn)代人的居住質(zhì)量。房地產(chǎn)檔案對(duì)研究全國(guó)或者地方房地產(chǎn)發(fā)展歷史、現(xiàn)狀以及未來(lái)都有重要的參考價(jià)值和作用，是房地產(chǎn)政策制定中不可或缺的依據(jù)。尤其是最近幾年，全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)檔案管理工作進(jìn)入到繁盛時(shí)期，房地產(chǎn)檔案的價(jià)值不斷凸顯，房地產(chǎn)檔案管理方法和手段日趨完善。面對(duì)這種情形，房地產(chǎn)檔案管理工作面臨的壓力和困難與日俱增，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)檔案管理方法已經(jīng)滯后于時(shí)展的需要。

2 數(shù)字信息化在房地產(chǎn)檔案管理中的重要性

房地產(chǎn)檔案管理工作主要是反映房地產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)、登記、房屋動(dòng)遷以及批租用地等各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，是由各地房地產(chǎn)行政管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)中的資料進(jìn)行收集、整理、歸納和分析，最終形成一系列房地產(chǎn)檔案資料，資料可以是紙質(zhì)的，也可以是電子的。數(shù)字信息技術(shù)是網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的產(chǎn)物，利用網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行信息傳播有著先天的優(yōu)勢(shì)，不僅信息傳播范圍廣、速度快，而且準(zhǔn)確度高、傳播成本也大幅降低，用信息技術(shù)可以將繁雜的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)、圖像等資料通過(guò)電子技術(shù)轉(zhuǎn)化成容易儲(chǔ)存的電子檔案，形成一系列電子文件，用戶(hù)可以利用計(jì)算機(jī)進(jìn)行文件檢索，不僅速度快，而且搜索范圍廣，十分便利和準(zhǔn)確。尤其是利用縮微攝像技術(shù)可以將原來(lái)大量的房地產(chǎn)紙質(zhì)檔案文件，轉(zhuǎn)換在很小的縮微品上，不僅節(jié)省了大量的紙質(zhì)材料堆放的空間，而且形成電子文件后不容易破損和丟失，節(jié)省了大量的人力物力，提高了工作效率。利用數(shù)碼攝影可以實(shí)現(xiàn)對(duì)影像資料的處理，形成高清的電子文件，比傳統(tǒng)的圖片儲(chǔ)存提高了上百倍的效率。信息技術(shù)改變了傳統(tǒng)的檔案資料收集整理分析過(guò)程，利用計(jì)算機(jī)將資料一次性輸入，然后可以進(jìn)行資料的多次查找和使用，為檔案管理現(xiàn)代化、社會(huì)化、市場(chǎng)化奠定了基礎(chǔ)，有利于房地產(chǎn)檔案事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

3 數(shù)字信息化在房地產(chǎn)檔案管理中的應(yīng)用

3.1 編制檢索工具

利用計(jì)算機(jī)搜索功能來(lái)編制搜索工具是房地產(chǎn)檔案利用的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)檔案的檢索工具主要有：分類(lèi)目錄、專(zhuān)題目錄及各種索引等，使用者可以利用搜索工具迅速查找需要的房產(chǎn)信息，搜索時(shí)可以將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)部分的一個(gè)關(guān)鍵詞作為搜索對(duì)象，例如可以搜索產(chǎn)權(quán)人姓名、房產(chǎn)所在位置、房產(chǎn)的類(lèi)型以及產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)信息，還可以通過(guò)模糊搜索來(lái)尋找需要的相關(guān)信息，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)檔案利用的最優(yōu)化。為了實(shí)現(xiàn)快速準(zhǔn)確的信息搜索，前期工作也是必不可少的，檔案管理人員對(duì)房產(chǎn)發(fā)生變更、轉(zhuǎn)移以及滅失的情形，要及時(shí)收集、整理完備的信息，及時(shí)錄入計(jì)算機(jī)，這樣才能保證搜索的有效性和準(zhǔn)確性。另外，利用計(jì)算機(jī)還可以快速編制和打印房地產(chǎn)卡片、產(chǎn)權(quán)證號(hào)目錄等資料，為使用者提供了便利。

3.2 檔案信息的查閱

檔案利用是檔案管理的主要目的之一。房地產(chǎn)檔案信息包括兩部分內(nèi)容：一是一般的檔案統(tǒng)計(jì)工作，即包括檔案數(shù)量、保管狀況、鑒定情況、利用情況等基本情況的統(tǒng)計(jì)。這種統(tǒng)計(jì)主要為制定檔案工作的方針、政策，編制檔案事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，開(kāi)展檔案科學(xué)研究，進(jìn)行定性分析與定量分析，提供科學(xué)依據(jù)；二是進(jìn)行房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案的信息統(tǒng)計(jì)工作，即為產(chǎn)籍管理工作提供數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)工作。房地產(chǎn)檔案實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理后，檔案利用者可直接從計(jì)算機(jī)上閱讀圖形和文本形式的原始檔案，并可提供打印服務(wù)，達(dá)到立等可取的效果大大提高了工作效率。

3.3 產(chǎn)權(quán)檔案信息的加工

為了進(jìn)一步開(kāi)發(fā)檔案信息資源，使房產(chǎn)管理人員更快、更直觀地獲取各種產(chǎn)權(quán)信息，必須建立產(chǎn)權(quán)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)市區(qū)房管局領(lǐng)導(dǎo)、職能部門(mén)之間信息共享，同時(shí)，還應(yīng)將產(chǎn)權(quán)檔案推向社會(huì)，滿足社會(huì)對(duì)房產(chǎn)檔案信息的需求。另外，還要圍繞經(jīng)濟(jì)建設(shè)的中心工作，從檔案信息中加工提煉各種專(zhuān)題的檔案資料，為各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的宏觀決策提供必要的房地產(chǎn)信息資料。

4 房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息化管理的注意事項(xiàng)

4.1 提高檔案管理數(shù)字信息化認(rèn)識(shí)和技能

目前制約房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息化管理的因素除了技術(shù)方面外，還有觀念上的認(rèn)識(shí)不足。對(duì)于檔案部門(mén)負(fù)責(zé)人來(lái)講，要從政策、資金、技術(shù)以及人員配備上加大對(duì)檔案信息化體系建設(shè)的支持力度，為房產(chǎn)檔案信息化管理奠定基礎(chǔ)。對(duì)于房產(chǎn)檔案管理人員而言，要具備檔案現(xiàn)代化管理的意識(shí)，檔案管理人員要改變思想和態(tài)度，積極應(yīng)對(duì)信息化的挑戰(zhàn)，主動(dòng)學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)知識(shí)和技能，會(huì)運(yùn)用檔案管理軟件實(shí)現(xiàn)檔案資料的錄入、存檔、搜索以及統(tǒng)計(jì)等操作，唯有如此，才能適于數(shù)字化檔案管理的需要。

4.2 加強(qiáng)電子檔案的安全管理保護(hù)

計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為房產(chǎn)檔案管理提供了巨大便利的同時(shí)，也帶來(lái)了一定的不安全性。網(wǎng)絡(luò)是個(gè)虛擬空間，電子文件在存儲(chǔ)和使用過(guò)程中容易出現(xiàn)丟失或者被人為破壞的情形，尤其是計(jì)算機(jī)病毒和電腦黑客的出現(xiàn)給房地產(chǎn)檔案安全帶來(lái)巨大威脅。為此，檔案管理部門(mén)。要建立完善的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)保密制度，對(duì)載有房產(chǎn)檔案信息磁盤(pán)、U盤(pán)、軟盤(pán)等按照保密措施進(jìn)行存放和管理，要做到專(zhuān)機(jī)專(zhuān)用，非工作人員一律不得接觸存儲(chǔ)房地產(chǎn)檔案信息的計(jì)算機(jī)，嚴(yán)禁將資料拷進(jìn)存儲(chǔ)介質(zhì)帶出辦公室。計(jì)算機(jī)要設(shè)置身份認(rèn)證密碼，每一個(gè)合法用戶(hù)分配一個(gè)通行密碼。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)檔案管理工作已經(jīng)從傳統(tǒng)的地籍檔案中，慢慢過(guò)渡到專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)檔案管理，并逐漸形成了自己的管理規(guī)范和方法。在信息數(shù)字化時(shí)代，房地產(chǎn)檔案管理部門(mén)要與時(shí)俱進(jìn)，充分意識(shí)到數(shù)字信息化技術(shù)在檔案管理中的作用，不斷對(duì)檔案管理手段和方法進(jìn)行改進(jìn)，為房地產(chǎn)行業(yè)做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]林衛(wèi)華.電子文件檔案管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].2010（1）.

[2]王偉英.淺談房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)檔案收集工作中的若干問(wèn)題[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2003（11）.