宅基地轉讓精選(九篇)
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第1篇：宅基地轉讓范文
乙方： 身份證：
甲、乙雙方本著責任分清、自愿有償?shù)脑瓌t，經雙方充分的協(xié)商，現(xiàn)就甲方向乙方有償轉讓 之宅基地的土地使用權(長期使用)及上蓋有一層的房產所有權事宜達成如下協(xié)議，由雙方共同遵守。
甲方同意將位于 面積 平方米的土地使用權及上蓋有一層房產有償轉讓給乙方。
該宅基地四鄰至：東鄰：________、西鄰：__________、南鄰：_________ 、北鄰：_________ 。
雙方責任:甲方保證該宅基地的使用權權屬甲方使用，在轉讓使用前甲方保證沒有將該宅基地使用權進行抵押，也不存在其他糾紛和債權、債務糾紛，如上述宅基地使用權轉讓交接后因甲方發(fā)生在轉讓前存在的債權、債務糾紛，甲方承擔全部責任，按甲方違約處理。
如國家政策允許過戶，甲方無償協(xié)助乙方辦理過戶手續(xù)，有關過戶甲、乙雙方要付費用由乙方負責。
乙方責任：在使用期限內，如遇國家或者有關政策部門依法對該地征收時所賠償?shù)娜抠Y金歸乙方所得，相關費用均也有乙方負責承擔。
轉讓價格為人民幣12萬元(大寫：壹拾貳萬元整)。
本協(xié)議生效后，甲方以及其繼承人不得向乙方主張享有該地的使用權及地上建筑物的所有使用權，單方違約金為120萬元整。
未盡事宜，由雙方協(xié)商解除，所簽訂的補充和修改與本協(xié)議不可分割，具有同等的法律效力。
本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，自雙方簽字之日起生效。
甲 方： 身份證： 簽訂日期：
第2篇：宅基地轉讓范文
[關鍵詞]宅基地使用權；城中村；轉讓
[中圖分類號]C913
[文獻標識碼]A
[文章編號]1671-5918（2015）10-0085-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2015.10-040
[本刊網址]http：//
一、城中村簡述
國家經濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程不斷加速，城鎮(zhèn)化率不斷提高。城市人口的快速增長使得城市建設用地尤為緊張。城市供地不足已經成為了制約城市發(fā)展的重要因素。學界對于城中村這一概念沒有明確統(tǒng)一的定論，相關農村土地法律政策限制規(guī)定，造就了城中村這一特定歷史時期的產物，是二元制結構下經濟發(fā)展不平衡下的產物，是被城市巨大明亮光輝所遮蔽的“暗殤”。我國二元制框架下的城中村不論任何方面都與繁華的都市相提并論，其住房規(guī)劃，生活環(huán)境、人口素質，治安狀況都遠遠落后于城市發(fā)展水平。他們不再依靠土地生產活動滿足生存生活必需，總體來說已經不再算是中國傳統(tǒng)意義上的農村了。城中村是我國社會經濟轉型時期的特有現(xiàn)象，他們的大部分土地被都被征收，唯有宅基地和不多的集體土地供他們使用，此時對外進行房屋出現(xiàn)成為了他們提高收益的重要手段。城中村實行農村管理體制，村內的各項管理制度等都區(qū)別于現(xiàn)代化的城市管理。管理缺失，農民生活的隨意性，使得村內房物布局凌亂，沒有秩序可言。在城鄉(xiāng)二元的土地管理制度下，同樣是用益物權，而宅基地使用權卻不能像建設用地使用權那樣自由流轉，其權能被法律限制，導致城中村的形生，如果允許城中村宅基地使用權流轉，那么在保障村民利益的同時，又大大減少城中村改造的經濟成本。
我國的《物權法》152條明確規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施”，但除了該項規(guī)定之外，就不在有其他任何法律給出明確定義，規(guī)定該法律關系所包含的全部構成要件，但值得高興的是宅基地使用權第一次明確了其用益物權屬性，成為了我國土地物權的重要支撐。而對于定義的明晰，學者紛紛表達了自己的觀點：江平先生表示：宅基地使用權是指民事主體以宅基地為目的而對土地的使用權。王利明教授在其專著寫道：宅基地使用權是指農村集體經濟組織的成員依法享有的在農民集體所有的土地上建設住宅的權利。農村宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員（村民）依法享有在集體所有的土地上下建造房屋并保有房屋及附屬設施的用益物權。
綜上所述可知，我國宅基地使用權包含以下幾個方面的含義：首先，毋庸置疑宅基地使用權必然物權權利；其次宅基地所有權歸集體所有；再者權利的行使要求特定身份方可實現(xiàn)，其主體應當是農村集體經濟組織內部成員；最后權利行使的主要方式是通過占有、使用建設房屋及附屬設施的形式獲取收益。
二、城中村宅基地使用權轉讓存在的問題
隨著社會主義市場經濟的高度發(fā)展以及城市化水平的不斷提高、，越來越多的農民出于提高收入水平開始向城市集中，城市面積不斷擴大，不斷向周邊郊區(qū)，村落擴張，造就了城中村的誕生。城中村與傳統(tǒng)的農村既相似又存在明顯區(qū)別，村里還是按照農村的各項制度進行管理，依然是城鄉(xiāng)二元管理結構體系中“鄉(xiāng)”這元單位，，不同的是城中村周圍不再是漫無邊際的良田，不再是一望無際的大地，代之的是高樓林立的現(xiàn)代都市風貌。城市房產地市場的火爆局面，房價的節(jié)節(jié)攀上，都迫使人們將目光聚焦于使“城中村”的土地。對宅基地使用權的諸多限制，法律制度的不完善、效力參差不齊，都使得“城中村”的土地使用一直處于弱勢地位。宅基地使用權的限制基于農民基本生存權利考量，可隨著社會現(xiàn)實的發(fā)展，忽略了市場經濟的作用，忽視了價值規(guī)律。宅基地使用權人不可能放任這么大的價值從自己手中溜走，盡管法律做出了諸多宅基地使用權的流轉限制，可現(xiàn)實中卻依然出現(xiàn)了許多問題。下面以河南省鄭州市管城區(qū)十里鋪村為例，具體分析在高速發(fā)展的城市中宅基地使用權所產生的問題。
十里鋪村地處河南省省會鄭州市南部，二七區(qū)與管城回族區(qū)交界處，隸屬管城回族區(qū)。2006年11月鄭州市城中村改造領導小組《關于下達2006年第二批城中村改造計劃的通知》將十里鋪村列入鄭州市2006年第二批城中村改造計劃。2013年10月鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃建設管理工作領導小組《關于印發(fā)新型城鎮(zhèn)化四項重點工作實施方案的通知》（鄭城鄉(xiāng)組[2013] 23號）將十里鋪村城中村改造項目列為鄭州市重點區(qū)域拆遷改造項目。鄭州管城回族區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局于2014年2月對十里鋪城中村改造安置房建設項目予以立項（管發(fā)展統(tǒng)計[2014]6號）。在這次城中村改造的過程發(fā)現(xiàn)宅基地使用權存在的許多問題。
（一）隱形市場的出現(xiàn)且規(guī)模龐大
土地資源有限，屬于稀缺資源，結合我國人多地少的實際現(xiàn)狀，土地資源更加珍貴，我國一直以來都實行嚴格的土地保護政策，耕地，宅基地都是國家的寶貴資源，我國一直對農村土地的流轉嚴加禁止，農村宅基地使用權作為農村土地使用的重要權，其流轉也同樣嚴格限制。法律條出了明確的限制性規(guī)定，卻依然無法阻擋不了民間宅基地使用流轉的趨勢。經查閱鄭州市國土資源局相關檔案資料，十里鋪全村土地共有建設用地22宗，總面積2975.924畝，期間部分地塊因為宇通項目、市政道路、經適房建設等項目實施，現(xiàn)有土地20宗，總面積2602. 17畝。通過筆者調查研究發(fā)現(xiàn)十里鋪村截止到2011年三月，全村進行農村宅基地轉讓652.73畝，其中向受讓方為本村村民轉讓217.53畝，占總轉讓面積的33%，向受讓方為非本村村民轉讓435.2畝，占總轉讓面積的33%，而這些轉讓行為85%以上都是私下交易，未辦理任何手續(xù)。也就是說總面積2602.17畝的宅基地已經事實上轉讓出去了652.73畝，轉讓比例已達到了25%。
（二）亂占亂建房屋現(xiàn)象嚴重
城中村土地管理缺乏統(tǒng)一有效的管理，村民自發(fā)建房，很少甚至不辦理相關的審批手續(xù)。由于村內始終實行的是村民自治管理，村委會村干部出于本村民眾利益考慮，對于村中亂占多占亂建行為的根本無人管理。筆者曾在村西邊臨近主干道區(qū)域見過一幢帶有封閉式電梯的5層小樓，而該地塊實際上是村民郭某的宅基地，郭某通過將兩個兒子以及本人的9分土地（近599.4平方米）的宅基地合在一處，進行改建擴建成了一個小型的賓館，且沒有辦理相關手續(xù)。
三、城中村宅基地使用權流轉制度的完善
（一）建立城中村宅基地使用權的有限使用期制度及回收制度
目前，我國的宅基地使用權是無償取得且沒有使用期限，合法取得的宅基地使用權無特別理由下，特別法律規(guī)定下，農民宅基地宅基地使用權沒有時間上的限制的。這種無償不附加期限的規(guī)定是農村群眾的一項福利性的體現(xiàn)，保障農民居有其屋。“物的價值在于利用，而不在于所有，法律保護物的所有者權利自由，是希望物能被充分利用，發(fā)揮物的經濟價值，從而實現(xiàn)社會公共利益[]?！蔽镆M其用，建立城中村宅基地使用權的使用期限制度正是其用益物權在法律制度層面的反應是符合公原則的，能夠使得我國現(xiàn)階段土地使用發(fā)揮最大功用。而社會發(fā)展的今天，農村宅基地的財產屬性要比其社會保障屬性更顯突出。城中村宅基地使用權是作為用益物權應當與城市建設用地使用權一樣規(guī)定使用年限，都可以定為70年，當然也可以期滿續(xù)期。同時建立宅基地使用權回收制度，在（1）期滿后沒有續(xù)期；（2）權利人死亡且無繼承人時；（3）行政征收時宅基地時；（4）權利人自由出讓時，上述幾種情況可以收回宅基地使用權。兩種制度配套進行，合力保障城中村宅基地使用權流轉的有效運行。
（二）完善健全的城中村宅基地使用權的登記制度
保證城中村宅基地使用權有序流轉的基礎就是權利歸屬明晰，不存在爭議。所以完善的登記制度是其順利實現(xiàn)的制度保障。我國現(xiàn)存的農村不動產登記制度是一項對抗要件，并非土地物權變更的生效要件，此時為了保障宅基地使用權權流轉的有序進行。應該強化完善現(xiàn)有的城中村登記使用權制度更好適應社會發(fā)展的要求。城中村宅基地使用權流轉是我國經濟可持續(xù)發(fā)展所必須要解決的重大問題，在流轉過程中也必然會伴隨著種種風險，國家要在強調自愿的基礎上要進行適當干預，才能更好規(guī)避風險，切實保障農民利益，在社會經濟轉型時期實現(xiàn)平穩(wěn)過渡，維護社會的穩(wěn)定與和諧。也要求我必須建立健全相關法律規(guī)定，尤其是完善《物權法》中關于宅基地使用權的規(guī)定，從法律層面上賦予城中村宅基地流轉合法性和給予其制度性保障。同時也應當做好配套制度的建立建設工作，使得其流轉更加順暢有序，有利于農民、集體組織和國家的利益在平衡中統(tǒng)一發(fā)展。
結語
我們現(xiàn)處于社會轉型期，社會方方面面的變化使得農民對于土地的依賴程度降低，土地不再只是農民安身立命的根本，對于城中村農民而言，土地已經變得只是一種過去生活的回憶，而不是生存的依賴，他們更多是依賴土地之外的非農產業(yè)來獲得收入，獲取生存資源。幾十年的快速發(fā)展，使得我們現(xiàn)在的農村的經濟社會狀況與改革開放之前農村宅基地使用權初始階段的局面大不相同，農民轉讓農村宅基地和住房后進入城市，并不必然對農民的基本生存的造成威脅。當然這并不是說宅基地流轉后，對任何農民生存生活都沒有影響，當然存在一小部門失地農民存在居無定所的可能性。然而，允許宅基地進行流轉是涉及多數(shù)人的生存利益與少數(shù)人的生存利益衡量時所作出的必然選擇，宅基地使用權的流轉使得農民的土地財產財富增加，客觀上實現(xiàn)耕地保護目標的實現(xiàn)，也有利于農村經濟發(fā)展，所以這是一個很容易做出的價值判斷量和價值判斷問題。也只有最大多數(shù)人的幸福實現(xiàn)，才能算得上是真正的公平與正義。
參考文獻：
[1]江平.中國土地立法研究[M].北京：中國政法大學出版社，1999：281。
第3篇：宅基地轉讓范文
買賣農村宅基地合同范本2022
出賣方（以下簡稱甲方）：
買受方（以下簡稱乙方）：
甲、乙雙方遵循平等、自愿和誠實信用原則，經雙方商議，就房屋宅基地買賣事項，訂立如下協(xié)議：
一、甲方自愿將xx縣xx鎮(zhèn)xx路因政府征地安置所得的一宗宅基地有償出售給乙方，該地位于 ，前為 ，后為 左臨右臨乙方對甲方所出售的宅基地做了充分了解，并愿意購買該宗宅基地（面積總共為 平方米）。
二、甲、乙雙方共同議定上述基地買賣成交價格為時價人民幣 元整 （￥： 元）。
三、付款方式與期限
經甲、乙雙方共同約定，此宗宅基地買賣成交價款由乙方一次性付清給甲方。具體交付時間與數(shù)額為：
1.20xx年 月 日付定金 元整（￥ 元）。
2.20xx年 月 日（農歷 ）乙方一次性付訖購地基余款 元整（￥ 元），定金折抵預付款。
甲方收到乙方購地基款必須當場出具收款憑證，并承諾無條件協(xié)助乙方辦好相關移交手續(xù)。自此該宅基地權屬永歸乙方所有，擇吉日喬建新居，甲方不得以任何理由反悔。
四、違約責任
甲、乙雙方在平等自愿的基礎上達成協(xié)議必須共守信諾，一經簽字不得反悔。如甲乙任何一方違約，按中華人民共和國合同法相關規(guī)定予以解決。
五、簽訂協(xié)議后，甲方應將有關該宗地基手續(xù)的原件或復印件經甲方簽字后給乙方所有、保留。
六、甲方同意乙方將該宗地基出售給第三方使用，同時甲方承諾無條件協(xié)助乙方辦理相同、相關手續(xù)。
七、本協(xié)議未盡事宜，甲方雙方可另行議定其補充協(xié)議書，甲、乙雙方簽字后與本協(xié)議具有同等法律效力。
八、本協(xié)議一式叁份，雙方各執(zhí)一份，見證人一份，一經簽字，立即生效。
甲方（賣方）簽字： 乙方（買方）簽字：
身份證號碼： 身份證號碼：
現(xiàn)家庭宅址： 現(xiàn)家庭宅址：
聯(lián)系電話： 聯(lián)系電話：
見證人簽字：
年 月 日 年 月 日
買賣農村宅基地合同范本2022
轉讓方： （簡稱甲方）
受讓方： （簡稱乙方）
甲方自愿將宅基地一幅永久性有償轉讓給乙方作修建住宅之用地，經雙方自愿、平等、友好的協(xié)商，現(xiàn)達成協(xié)議如下：
一、宅基地坐落于號。四邊分明為界，面積 平方米。
二、甲方知曉國家宅基地轉讓的規(guī)定，愿意按此合同約定賠償由此造成乙方的損失，并保障乙方的權益不受侵犯。包括使用權、收益權、處置權。甲方不得干涉。
三、乙方不得改變此幅地塊的使用性質，改擴建不得影響附近居民的權益。如采光等。由此產生的糾紛，乙方責任自負。
四、轉讓金額：雙方議定此幅宅基地現(xiàn)價為人民幣整。
五、付款方式：雙方在協(xié)議簽字之日，乙方一次性付給甲方人民幣元整。
六、產權歸屬：協(xié)議雙方簽字付款之日起，該幅宅基地所有權屬歸于乙方所有，乙方有權在此宅基地上修建、改建房屋，本族及異姓人等無權干涉、爭議。
在乙方修建房屋過程中，所需水、電由甲方負責辦理，所有費用由乙方承擔。道路有人干涉，甲方全部負責。 乙方在房屋建成后，甲方必須無條件配合乙方辦理，土地 使用證、房屋產權證過戶等手續(xù)到乙方手中，所需費用由乙方承擔。
七、協(xié)調和處理：乙方在建房施工中，如若發(fā)生土地產權糾紛等出現(xiàn)，由甲方負責出面協(xié)調處理，如有協(xié)調處理不好，甲方應負相關的責任。甲乙雙方如產生矛盾，應協(xié)調解決，協(xié)調地點由乙方確定，如訴訟由乙方確定訴訟法院地址。
八、違約責任：
本協(xié)議從雙方簽字當之日起任何一方不得反悔違約，如甲方違約必須在原轉讓金全額的基礎上加倍賠償乙方，即賠償 元整。
1年以后違約以每年15%遞增，轉讓合同簽訂日期為合同生效日期，不滿一年算一年，滿一年不滿二年算二年。以此類推。即：賠償金額=原金額*2*（1+15%）^n。n=轉讓年限-1。
舉例如下：成交金額確定為100萬元，第二年原房主反悔了，違約金=100萬元*2*（1+15%）^（2-1）=230萬元。如造成乙方損失（如基建費、裝修費、安裝費），甲方應負責賠償給乙方，如乙方違約，甲方在收取乙方的轉讓金全額不退回給乙方，作抵消乙方違約金。 甲方原有的房屋價值在甲乙雙方簽訂合同后價值歸零。
九、優(yōu)先購買權：
乙方轉讓房屋時應提前30天通知甲方，可以電話通知或發(fā)告知函，甲方電話變更或通訊地址變更導致通知乙方通知不到甲方，責任在甲方。乙方無責。
在同樣價格同樣條件下甲方享有優(yōu)先購買權?？梢栽谝曳胶炗嗈D讓合同前，決定是否匹配合同。一旦乙方與第三方簽訂了合同，優(yōu)先購買權自動失效。
十、該宅基地如國家需要，需甲方配合提供相關手續(xù)，甲方不得推辭，賠償金由乙方所有。如遇到拆遷占地等事情，甲方只享有戶口所帶來的收益，其他一切收益都歸乙方所有。
此協(xié)議一式兩份，雙方各執(zhí)一份為據(jù)。
甲方： 乙方：
證明人：
年 日 月
買賣農村宅基地合同范本2022
甲 方：
乙 方：
甲乙雙方就宅基地使用權轉讓事宜，經自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉讓協(xié)議如下：
一、宅基地坐落、面積
甲方將坐落于____的宅基地轉讓給乙方，該宅基地登記面積共150.4平方米。具置東至 南至 西至 北至 。上述宅基地的使用權及附屬設施包括：甲方現(xiàn)有所在宅基地的一切建設設施及水電戶口等。終身歸乙方享有。
二、保證此宅基地手續(xù)真實，來源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關的權屬或債務糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經濟損失，甲方負責全部賠償。
三、轉讓金額
該宗地的轉讓價格為人民幣______元，大寫：______元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預付人民幣貳萬元，剩余款在取得宅基地使用權證及相關手續(xù)后交付給乙方。
五、宅基地交付時間：_____年____月____日。
六、房產歸屬
1.在該宅基地上的房屋由乙方自行出資建造，房產歸乙方所有。
2.建房手續(xù)由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將土地證和房產證辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。
七、違約責任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還宅基地轉讓款______萬元，并償付違約金_______萬元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失（包括建房、裝修工程款和房地產增值部分）。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應無條件配合乙方將宅基地使用證和相關手續(xù)辦理到乙方名下，所涉的相關費用均由乙方承擔。甲方違反本協(xié)議導致宅基地不能過戶或無故進行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬元。
九、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲 方： 乙 方：
第4篇：宅基地轉讓范文
被申請執(zhí)行人郭某是個體工商戶，在某縣城做生意，經營期間由于資金短缺，多次找申請執(zhí)行人吳某借款累計達76000元。后法院判決郭某夫婦償還欠款76000元。執(zhí)行期間，被申請執(zhí)行人郭某夫婦離家出走，去向不明。經查，被申請執(zhí)行人郭某夫婦農村老家有兩間樓房及院落，并無其他可供執(zhí)行財產。申請執(zhí)行人要求法院拍賣該樓房產用于清償債務或直接用該房產抵償。
分歧
由于申請執(zhí)行標的物系農村私有房屋，對農村私有房屋是否可以被拍賣或抵償，法院執(zhí)行人員形成兩種意見。一種意見認為，農村私有房屋不能被拍賣或抵償。因為農村私有房屋的轉讓不單純是房屋所有權的轉移，同時還涉及房屋所占土地的宅基地使用權的轉移。因為目前我國法律和相關政策對于宅基地進入市場進行交易采取了原則禁止的態(tài)度，向本集體經濟組織成員以外的居民轉讓農村宅基地上的房屋的行為是無效的，因此農村私有房屋不能被拍賣或抵償。
另一種意見認為，對農村私有房屋的流轉效力不能一概而論。農村私有房屋宅基地使用權是用益物權，對農村私有房屋應允許有條件的轉讓以實現(xiàn)物的權能，本案中被申請執(zhí)行人除房屋外并無其他可供執(zhí)行財產，如對房屋不予執(zhí)行，將造成資源的閑置浪費，因此在為被執(zhí)行人保留一定的自住房外可以進行拍賣或抵償。
評析
筆者同意第二種意見，理由如下：
一、我國憲法并沒有禁止宅基地使用權的轉讓。1988年《憲法》第2條修正案將《憲法》第10條第4款修改為：“任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”在此，并沒有考慮土地的不同類型以及土地的不同所有權主體，可見，“所有土地”的使用權都可以“依照法律的規(guī)定轉讓”。
二、我國目前的法律、法規(guī)及司法解釋對農村私有房屋的轉讓效力問題并無明確規(guī)定。只有《物權法》、《土地管理法》、《擔保法》針對宅基地使用權的取得、行使和轉讓作了規(guī)定，但這些規(guī)定并未涉及農村私有房屋的轉讓問題。另外還有一些國家政策方面的規(guī)定，如2004年12月24日國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》強調：“加強農村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。”但國務院文件不屬于法律或者行政法規(guī)，不能作為認定轉讓效力的法律依據(jù)。
第5篇：宅基地轉讓范文
關鍵詞：宅基地使用權；限制；政府職能
中圖分類號：DF45 文獻標識碼：A
市場經濟的發(fā)展對土地使用權的可流轉性提出了要求，先是國有建設用地使用權走向市場化，接著農村承包經營權適應土地規(guī)?；?、集約化經營的需求自由流轉。但我國現(xiàn)行法律、規(guī)定對宅基地使用權流轉作了嚴格限制，使得政府干預、介入土地使用管控的公權力擴大，表現(xiàn)為政府職能的基本特點是剛性管控。三十年來土地制度的發(fā)展，中央政府注意到宅基地流轉的必要性，一些地方進行了宅基地換房、地票交易等制度改革創(chuàng)新，相應地政府對宅基地流轉中的剛性管控職能要隨之弱化，注重鼓勵和引導，通過自愿、有償方式推進農村“公共利益”的 實現(xiàn)。
一、宅基地使用權的法規(guī)范限定
農村宅基地是指農村農民家庭依法批準，用于建造住宅（包括住宅、附屬用房和庭院等）的集體所有的土地。宅基地使用權是指權利人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，并有權利用該土地建造住宅及其附屬設施。宅基地使用權是一種財產權利，由于其具有生存利益的保障功能，現(xiàn)行立法對宅基地使用權作了嚴格限制。
第一，權利主體的身份限制。首先，取得資格的限制。1998年《土地管理法》之前，宅基地的取得資格并不僅限于集體經濟組織的成員身份，城鎮(zhèn)居民也可以通過申請在集體所有的土地上建造個人住宅。如1983年《城鎮(zhèn)個人建造住宅管理辦法》第3條規(guī)定：“凡在城鎮(zhèn)有正式戶口、住房確有困難的居民或職工，都可以提出申請，由建造人所在單位或所在地居民委員會開具證明，向所在地房地產管理機關提出申請，經審核同意后建造住宅”。1986年《土地管理法》規(guī)定，城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民申請建造住宅，需要占用集體所有的土地的，須經縣級人民政府的審查批準。1993年《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》規(guī)定，城鎮(zhèn)非農業(yè)戶口居民在村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內需要占用集體所有的土地建造住宅的，須經所在單位或者居民委員會同意后，由鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府批準。1998年《土地管理法》之后，城鎮(zhèn)居民不能再依據(jù)1986年《土地管理法》及之前的規(guī)定申請集體所有的土地建造住宅，而是限定農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。這樣，現(xiàn)行法律的措詞排除了城鎮(zhèn)居民申請集體經濟組織宅基地的可能。2004年國土資源部下發(fā)《關于加強農村宅基地管理的意見》嚴格宅基地申請條件：根據(jù)“一戶一宅”的法律規(guī)定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過?。▍^(qū)、市）規(guī)定的標準。各地應結合本地實際，制定統(tǒng)一的農村宅基地面積標準和宅基地申請條件，不符合申請條件的不得批準宅基地。其次，權利主體變更的資格限制。根據(jù)1998年《土地管理法》第43條的規(guī)定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地，即國有土地和國家征收的原屬于集體所有的土地。宅基地作為農村集體所有的土地，如果要用于非農建設，只能通過國家征收、辦理農用地專用手續(xù)，成為國有土地后方可進行。集體經濟組織成員的農戶作為宅基地使用權人，不能將自己所占有的宅基地用于其他商業(yè)開發(fā)，也不能將自己占有的宅基地有償轉讓給非集體經濟組織的其他主體，還不能自愿地將宅基地有償轉讓給國家，只能依據(jù)憲法的規(guī)定由國家根據(jù)公共利益的需要征收或征用獲得補償。這就是說，宅基地使用權流轉主體限于國家，農村集體經濟組織和農戶沒有自主處分的資格。
第6篇：宅基地轉讓范文
關鍵詞：農村宅基地；農村宅基地使用權；流轉
以來，農村宅基地經歷了從農民私人所有到集體所有的歷史性變化，作為具有生存和保障特征的制度，農村宅基地與集體經濟組織成員的利益緊密聯(lián)系在一起，其管理和完善對于保障我國土地資源的可持續(xù)發(fā)展、農村土地制度改革及新農村建設有重要意義。但隨著工業(yè)化和城市化的深入發(fā)展，土地的市場價值日趨凸顯，土地蘊涵的巨大經濟利益催生了農村宅基地流轉的大量潛在市場的形成以及農村宅基地轉讓的事實，”農家樂”日趨發(fā)展為農村經濟體系的組成部分，現(xiàn)有的農村宅基地流轉制度的不完善造成了農村宅基地利用效率很低，農村宅基地需求緊張。
一、農村宅基地使用權概述
1.農村宅基地使用權的概念
農村宅基地制度作為我國一項特有的土地制度，是在我國集體土地所有制下發(fā)展出來的一種特有的物權形式。對于宅基地使用權的理解有兩種觀點，即廣義上的宅基地使用權包括城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權和農村宅基地使用權，而狹義上的宅基地使用權僅指農村宅基地使用權，二者的區(qū)分原因在于歷史原因，但隨著宅基地使用權制度的發(fā)展，現(xiàn)行宅基地使用權僅指農村宅基地使用權，本文所述也僅限于農村宅基地使用權。
農村宅基地使用權的定義沒有在《物權法》中明確表述出來，《物權法》第152條規(guī)定：”宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施?！睋?jù)此，農村宅基地使用權可以界定為：農村村民為建造住宅及其附屬設施，依法對集體所有的土地享有占用和使用的權利。1
2.農村宅基地使用權的屬性分析
第一，保障性：農村宅基地使用權是一種身份性的權利，與集體經濟組織成員的權利緊密結合，農村宅基地使用權正是基于成員的身份而取得，這種身份性是國家對農民利益和農村發(fā)展的保障性的考量；同時，農村宅基地的所有權歸屬于集體，農村宅基地使用權是設立于集體土地上的用益物權，本身就承載著集體成員生存與發(fā)展的責任，宅基地使用權在分配上實行”一戶一宅”原則，保證每個農村家庭享有宅基地使用權，其取得方式的無償性和時間上的無期限性也體現(xiàn)了農村宅基地使用權的保障。
第二，物權性：對于農村宅基地使用權的性質，在《物權法》出臺之前曾有過很大的爭議，有學者主張自物權說，認為用益物權是建立在土地私有制之上的，而我國為土地公有制沒有成立用益物權的基礎。在土地集體所有的基礎上成立的宅基地使用權，對民事主體而言就相當于自物權。2還有學者主張占有權說，認為應將中國物權制度構建為”二元結構”，也就是將物權分為所有權和占有權兩大類，所有權代表物的歸屬，而占有權則代表物的利用，那么以物的利用為表征的宅基地使用權就理應歸為占有權。3《物權法》將農村宅基地使用權明確定性為用益物權，農村宅基地使用權為利用集體所有的土地建造住宅及其附屬設施的權利，符合用益物權基本特征?？梢?，農村宅基地使用權是在市場經濟的背景下構建起來的，以實現(xiàn)宅基地的最大效益為目標，給予宅基地使用權人足夠的意思自治去采取多種權利實現(xiàn)方式實現(xiàn)自己的合法權益。農村宅基地使用權是一項獨立的用益物權，權利人有權在權限范圍內獨立的支配標的物，進行使用和收益。
二、農村宅基地使用權流轉的必要性和可能性分析
1.農村宅基地使用權流轉的必要性
市場經濟的發(fā)展使人們逐漸認識到發(fā)揮物的利用效益的重要性，對物的認識也逐漸從”歸屬”轉而追求”利用”，強調對物的價值性和流動性的追求，而物的流轉正是體現(xiàn)其價值的重要途徑。在市場經濟中，土地流轉是提高土地價值和利用的重要途徑，土地作為重要的生產資料，更是農民僅有的生產資料，對提高土地價值的追求無可厚非，宅基地的資產價值在市場經濟發(fā)展中得到凸顯。
同時，隨著房地產熱潮的出現(xiàn)，對土地的需求大量增加，在利益的趨勢下一些農民采取地下交易的方式，形成了巨大的隱形市場。另外一些農民由于外出務工等原因，將大量農宅閑置，造成集體土地資產和國家土地收益的流失。一面是農村宅基地大量閑置、得不到利用；一面是城市發(fā)展對住房的需求增大、得不到滿足，由于缺乏合法的市場途徑，供需不能平衡，這都導致了對資源利用效率的低下，價值難以實現(xiàn)。
2.農村宅基地使用權流轉的可能性
一方面，農村宅基地使用權是一項獨立的用益物權，用益物權的獨立性意味著其可獨立的為占有、使用、收益以及權利的流轉，而農村宅基地作為一項用益物權，在內涵上應當包含這些權能，只是國家出于政策上的考慮而限制了某些權能的實現(xiàn)。這里要說明的一個問題是，農村宅基地使用權的保障是否構成對其流轉的制約？筆者認為二者并不沖突。農村宅基地使用權無償取得是國家處于對農民的保障和農村的發(fā)展所作出的選擇，其身份性和保障性的屬性是國家對農村發(fā)展的一個特權，在社會發(fā)展過程中，為農村的穩(wěn)定和發(fā)展發(fā)揮過重要的作用。但隨著社會的進一步發(fā)展，這似乎成為了限制農民行使權利的桎梏。但正如在陳小君教授的文章中指出的，我們長期以來習慣農地立法中的”家長式立法”，立法者假定農民會在無法正確理解自己利益的情況下非理性地使用土地，而替農民作出符合其長遠利益的抉擇，對農民的財產作出種種限定，但隨著農民權利意識的覺醒，一廂情愿的家長式立法不再符合農村、農民的現(xiàn)狀，已不再符合市場經濟發(fā)展的要求。4
另一方面，我國相關立法并沒有明令禁止農村宅基地使用權的轉讓?！段餀喾ā穼⒄厥褂脵嗟木唧w規(guī)定適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定：農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。但這只是規(guī)定了后果，并沒有否定轉讓。而《物權法》第155條規(guī)定：已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。這條明確規(guī)定了宅基地使用權轉讓的情形，只是強調要進行登記。至此，我們可以看出法律并沒有明確否定宅基地使用權的轉讓。但是，國務院辦公廳下發(fā)的《關于嚴格執(zhí)行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》將農村宅基地使用權的流轉范圍限定在了集體經濟組織內部，城市居民或集體經濟組織以外的其他居民不能購買農村的宅基地。宅基地可以在集體內部成員之間轉讓，但不得向非集體組織成員轉讓。
三、我國現(xiàn)行農村宅基地流轉制度存在的問題分析
1.農村宅基地使用權不明晰
我國現(xiàn)行法律法規(guī)對于農村宅基地使用權的界定還存在一定的局限性?！段餀喾ā穼⑥r村宅基地使用權規(guī)定在”用益物權”中，將其規(guī)定為：”宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及附屬設施?！蔽覈F(xiàn)行法律是將農村宅基地使用權界定為用益物權，而作為用益物權，其完整的權限應當包括占有權能、使用權能和收益權能，可見農村宅基地使用權在立法上欠缺收益的權能，農村宅基地使用權人僅有權行使占有及建筑住宅和附屬設施用以使用的權利。同時，根據(jù)法律規(guī)定，宅基地的所有權屬于集體，而宅基地使用權屬于農民，這里就使得處分權處于尷尬的地位，既然農村宅基地屬于集體所有，那處分權自然歸屬于集體，但實際操作中會出現(xiàn)房地分離的現(xiàn)象，比如在繼承農村宅基地時，房屋作為私有財產理應由繼承人繼承，但房屋所占的農村宅基地使用權卻不能繼承，房屋作為不動產與其占地范圍內的農村宅基地使用權分離，這與我國”地隨房走、房隨地挪”的一般法理相悖。
2.成員資格的認定標準模糊
根據(jù)《土地管理法》第62條的規(guī)定以及國土資源部印發(fā)的《國土資源部關于加強農村宅基地管理的意見》中強調，”嚴格宅基地申請條件，堅決貫徹‘一戶一宅’的法律規(guī)定?！钡?，對于具體的宅基地使用權的申請條件，法律并沒有明確加以規(guī)定，只是由地方各級政府根據(jù)各地情況進行細化規(guī)定。主要有三個方面：（1）申請人必須具有特定身份；（2）申請人存在合理的住房需求；（3）不存在法律規(guī)定的禁止申請事由。具體來說，農村宅基地使用權人是符合申請宅基地條件的農村集體經濟組織成員，不是宅基地所在農村集體經濟組織的成員的，不得申請取得或者繼受取得該集體經濟組織的宅基地使用權。這里就存在對”成員”的判斷標準的問題。
對于”成員”的判斷，一般有三種標準：一是以戶籍作為判斷標準，即戶籍在該地區(qū)就是該地區(qū)集體經濟組織的成員；二是以土地承包作為標準，誰有該地區(qū)的土地承包權誰就是該集體經濟組織的成員；三是以居住地即住宅為標準。以上三個標準在立法上并沒有確定，而其中反映出來的問題很多。隨著社會的發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化進程加快，很多戶籍并不在該農村的集體經濟組織成員顯然不能依據(jù)戶籍作為標準而將他們拒之門外。同時，土地承包經營權可以轉讓，具有對外性，一些人受轉讓而取得了土地承包經營權，而土地利用不像別的工作，它需要日日耕作，那么這些人的住房問題怎么解決，土地承包是為保障集體經濟組織成員的生存問題，而農村宅基地是為了滿足集體成員的居住權，這兩者應當兼?zhèn)涠粦櫞耸П?。立法上對于成員資格的認定沒有做出明確的規(guī)定，這導致判斷標準混亂，成員資格認定缺乏根據(jù)。
3.農村宅基地使用權流轉中的價值缺失
根據(jù)現(xiàn)行法律，農民不能將宅基地轉讓給本集體經濟組織以外的人，即不對外流轉，但現(xiàn)實中卻存在尖銳的沖突。一方面，農民將宅基地使用權轉讓給集體經濟組織內部成員，由于其他成員可以無償申請宅基地使用權，在這種情況下，通常宅基地使用權在流轉中的價值只包括自己所建造的住宅的價值，宅基地使用權的價值無法體現(xiàn)；另一方面，市場上對土地需求劇增，在房地產利益的驅使下大多農民會采取地下交易的方式來流轉宅基地使用權，由于不能以合法方式通過市場途徑進行交易，宅基地流轉大多隨意定價，其價值通常僅包括土地的價值也即農村宅基地使用權的價值，而不包括農民自己所建的簡陋的住宅的價值，這導致居民房屋所有權的價值缺失。不管哪種情況下，在宅基地使用權的流轉中價值缺失嚴重，農民的利益無法全面得到實現(xiàn)。同時，由于不能將宅基地轉讓給集體組織外部人員，一部分宅基地使用權人由于外出務工等原因，只得將大量農宅閑置，這使土地資源得不到有效配置和合理利用，造成集體土地資產和國家土地收益的流失。
四、完善農村宅基地使用權流轉的制度構建
1.對農村宅基地使用權進行清晰明確的界定
農村宅基地使用權人對于宅基地使用權，只有占有使用的權利而沒有收益的權利，為使農民可以獲得對宅基地完整的權利，應從法律和制度上對宅基地的使用權制度進行清晰明確的界定，確定宅基地權屬范圍。宅基地流轉的本質是土地權利的轉移，權利明確是宅基地流轉的必要前提，首先要明確土地權利的歸屬，其次要嚴格界定土地權利的主體與客體、權利與限制、取得與喪失等。土地權利包括所有權、使用權、收益權和處分權，核心是處分權，如轉讓、出租、抵押、繼承、贈與等權利。5同時，加強對農村宅基地使用權的登記，農民取得宅基的使用權必須到有關部門進行登記。這樣有利于明確宅基地使用權的主體，明晰宅基地的權屬范圍，防范”一戶多宅”和農民使用宅基地超過法定標準。另外，農民依法改變宅基地使用權權屬關系，應憑有關批準文件及申請資料，及時辦理宅基地使用權變更登記手續(xù)，以保障宅基地使用權順利流轉。6
2.明確成員資格的認定標準
對于宅基地使用權基礎之成員權，其取得的標準法律應予以明確，給出統(tǒng)一的判斷標準。明確區(qū)分各集體經濟組織的界限和各自申請主體的范圍，并結合當?shù)氐膶嶋H情況進行不同的具體部署和安排。對于當前集體經濟組織成員的法律界限、對外來人員如何申請成為集體經濟組織成員、集體經濟組織成員有哪些權利與義務等等具體內容，不應該采取回避的態(tài)度而應該明確的予以規(guī)定?；谝櫦凹w成員的生存和居住權兩方面，我覺得以土地承包作為判斷標準比較合適，賦予外來的土地承包經營戶集體經濟組織的成員權，可以保障其居住，以更好的維護其利益，有利于農村的發(fā)展。同時，合理劃分保障對宅基地的管理權能，充分利用村集體資源、加強村集體對農村宅基地的管理職能，健全農村宅基地使用權管理體制，村以上各級政府應對當?shù)卣卣哌M行宏觀指導、對村集體的工作進行監(jiān)督。
3.有限制的擴大宅基地流轉范圍
現(xiàn)行農村宅基地的流轉只限于本集體經濟組織成員，這種規(guī)定帶來了一些弊端，農民的切身利益受損，有限資源得不到有效配置和合理利用，造成農村大量宅基地閑置；缺乏規(guī)劃和管理，易引發(fā)社會矛盾，這不符合我國市場經濟的發(fā)展趨勢和農村的發(fā)展，我國需要擴大宅基地的流轉范圍。以現(xiàn)行的宅基地產權制度為基礎，將有利于宅基地管理和對農民利益的保護合理的條款予以保留。如：一戶一宅原則，宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，以及農民在出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準等條款，從根本上杜絕宅基地的多占、亂占的可能性。7將相關政策中的絕對禁止宅基地對外流轉的規(guī)定改為對流轉范圍予以限制、允許流轉，實現(xiàn)宅基地使用權隨農宅的合法流轉。
對于擴大宅基地的流轉范圍，基于宅基地使用權在現(xiàn)在的農村還是起到很大的社會保障作用，為維護農民利益和農村穩(wěn)定，要擴大宅基地流轉范圍但是要對其設限，以逐步擴大流轉范圍，維護農民利益。在現(xiàn)在的社會制度下，非集體經濟組織成員可以承包農村的”四荒”土地，我認為，擴大宅基地的流轉范圍應該以集體土地流轉中村民外成員所獲土地為限，這樣，既可以滿足農民轉讓宅基地實現(xiàn)其價值、避免閑置浪費，又可以使在農村承包土地的集體經濟組織以外的人員通過流轉制度獲得宅基地使用權，滿足其住房需求。同時，也考慮到現(xiàn)實農村的實際情況，防止范圍過大導致宅基地使用權流轉出現(xiàn)混亂而最終損害農民利益和農村經濟的健康發(fā)展。
五、結語
對于農村宅基地使用權流轉現(xiàn)有制度中存在的缺陷，我們應以科學發(fā)展觀為指導，以規(guī)劃管理為龍頭，以明晰宅基地使用權為基礎，以農民為主體，以市場化為取向，完善農村宅基地使用權制度；在嚴格宅基地管理的同時，允許農村宅基地有限制的在必要范圍內依法、規(guī)范流轉，提高土地集約利益效率，保障農民的宅基地使用權的價值充分實現(xiàn)，促進農民增收和改善農村生產生活水平，加快新農村建設步伐，促進城鄉(xiāng)和諧發(fā)展。
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[6]劉志猛：《農村宅基地流轉問題探討》，載《知識經濟》2009年第7期
第7篇：宅基地轉讓范文
關鍵詞：糧食核心區(qū)；農村宅基地；入市流轉
中圖分類號：F301.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2017.05.017
Abstract： In the process of urbanization growing thirst for space， aimed at the status and existing problems of rural housing land grain production core， discussed under the premise that right is not clear， lack of the system of collective land market circulation policies and measures， to study and put forward： the current land management should adopt the mode of persuation rather than a strong wall， should be through the guidance of scientific， clear property rights， and strict management， reasonable distribution， supervision and other measures to advance carefully on the land market.
Key words： the core area of grain production； house-site in the countryside； in the market circulation
與城鎮(zhèn)國有土地相比，我國集體土地無論是在政策支持還是在利用方式中都受到了嚴格制約，后者的利用條件都要比前者苛刻得多。作為數(shù)量最大的建設用地，宅基地粗放利用與城市化進程對空間渴求之間的矛盾日趨白熱化。農村宅基地現(xiàn)狀卻是中國最為獨特、最為敏感，也是最難以決斷的一項制度[1-2]。我國農村宅基地量多、面大、覆蓋范圍廣，變革宅基地制度理應屬于土地制度改革的重要領域。當前，在我國耕地保護更加規(guī)范嚴格前提下，宅基地順利入市無疑已成為當前土地制度改革的一個關鍵點。作為糧食核心區(qū)的河南省，耕地保護更是任重道遠，土地資源卻越來越緊缺，與此同時又要面對航空港綜合試驗區(qū)、“米”字形高鐵網及配套“一路一帶”戰(zhàn)略發(fā)展。因此，開展農村宅基地入市研究，讓農業(yè)大省“沉睡的資產”活起來，讓人口大省的農民享有更多財產權利，是經濟新常態(tài)下河南省集體建設用地利用方式和發(fā)展模式的重要研究內容。
1 農村宅基地現(xiàn)狀及存在問題
1.1 農村宅基地現(xiàn)狀
1.1.1 新建住房無序擴張 目前，我國農村新建宅基地在審核趨于嚴格，但用地區(qū)位卻比老宅基地要好得多，特別是農民分戶后，多數(shù)都愿意重新選址建新房。據(jù)抽樣統(tǒng)計，當前農村中10%～30%的農戶擁有一戶多宅。自2009―2013年，河南省人均宅基地面積下降了10～30 m2，宅基地數(shù)量卻增加了13.33萬hm2。
1.1.2 現(xiàn)狀住宅嚴重超標 據(jù)《全國土地利用變更調查報告》，我國新增村莊建設用地總量呈逐年增長態(tài)勢，農村人均住房面積也是逐年上升。長期以來由于對農村建房缺乏科學有效管理及宅基地免費的使用制度，導致農戶超占、亂占，農戶人均住宅面積嚴重超標。目前，全國農村宅基地人均用地約260 m2，河南人均用地約308 m2，二者都遠遠大于人均用地標準[3]。
1.1.3 存量用地閑置浪費 宅基地中閑置和空心化問題突出。原因如下：農民外出經商、打工及家庭傳統(tǒng)的分家方式是宅基地荒廢的主要原因；其次，因村民搬進新住宅，舊宅依舊存在而形成閑置；第三，村民老房屋周圍有大量自留地，一旦房屋閑置就荒廢而無人問津。全國1 333萬hm2農村宅基地中有10%～15%于閑置狀態(tài)，計133.3萬～200萬hm2；據(jù)統(tǒng)計，2013年河南省僅清理整頓的閑置地就可以再建21個鄭東新區(qū)。
1.1.4 農村宅基地管理失控 盡管法律在宅基地管理上規(guī)定的非常嚴格，但事實上很難實施。首先，因村莊規(guī)劃滯后，新村建設與舊村改造脫節(jié)，政府缺乏對農戶新房規(guī)劃，建新規(guī)模得不到控制，加上村民法制觀念淡薄，新村中土地亂占濫用，嚴重影響了村莊統(tǒng)一規(guī)劃[4]。二是鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層國土所因人手少，致使宅基地執(zhí)法巡查不到位，很難對本轄區(qū)內的農民建房實施有效管控。三是我國土地用途管制是一種用地規(guī)?？刂浦贫龋瑢儆趶纳系较乱环N管控，其末端農民蓋房用地一般很少考慮，從而迫使農民新房用地要占用承包地，嚴重危及耕地保護。
1.1.5 宅基地流轉地區(qū)差異 不同經濟條件地區(qū)，農村宅基地流轉區(qū)域差異極其明顯。農村宅基地流轉在城市郊區(qū)相對較多，在偏遠區(qū)域流轉卻很少。在經濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結合部，通過房屋買賣、出租、抵押等流轉的宅基地占10%～40%，其流轉活躍度要遠遠高于一般區(qū)域。在同一流轉半徑范圍內，農村宅基地活躍程度伴隨著距中心城市的距離增加而逐漸降低。河南省宅基地流轉呈現(xiàn)較明顯“城中村、城鄉(xiāng)結合部和一般農村”三個區(qū)域。
1.2 農村宅基地制度中存在的問題
1.2.1 所有權主體不清 目前，我國《土地管理法》在一定程度上對農村宅基地的所有、使用權進行了簡單約束，但從法律層面上并沒有說明村民集體應該如何行使所有權，造成了在農村宅基地使用和管理上出現(xiàn)縣、鄉(xiāng)、村、組四級主體權責不明、管理混亂，致使農村宅基地確權登記困難并滯后，農戶無法行使自己的權利。
1.2.2 用益物權不完整 物權法將宅基地使用權明確為用益物權。又說“宅基地使用權是一種帶有社會福利性質的權利，是農民的安身之本，是農民基于集體成員身份而享有的福利保障”[5-6]。宅基地用益物權在法律上表達模糊、自相矛盾，存在先天不足。近幾年，各地推行村莊整理、集中居住、宅基地換房等一系列活動基本都不考慮農民宅基地的收益權。對于整理節(jié)余的建設用地出讓收益及增值收益，農民及其集體都享用極少或很難分享。
1.2.3 財產權利無法實現(xiàn) 目前，我國法律法規(guī)明文禁止宅基地抵押，也不能將宅基地轉讓給本集體經濟組織以外的個人或組織，而建立在宅基地上的住宅卻允許作為貸款的抵押物，使得農戶無法對自己的宅基地擁有最終的處置權和經營開發(fā)權，不可避免地損害了農民的財產權利。宅基地使用權是一種沒有市場價值的權利，農民土地資產價值難以實現(xiàn)。但農村宅基地私下交易無法避免，“隱形市場”和隨意定價的轉讓行為使原本屬于集體所有的宅基地轉讓收益大量流失。
1.2.4 宅基地制度設計效率低下 制度的設計不僅需要考慮公平性，更需要注重效率。我國農村宅基地制度在很大程度上維護了農村內部集體成員間的基本公平，但由于其無償?shù)暮蜔o時間約束的使用期限，使其在產權制度的安排上因沒有時間節(jié)點而缺乏效率。隨著土地資源性理念強化，宅基地使用權制度的設計要求不僅要保障農民住房需求，又要實現(xiàn)效率價值目標，更要求土地產權從“以所有為中心”轉變?yōu)椤耙岳脼橹行摹盵7-8]。
1.2.5 宅基地私下流轉問題嚴重 據(jù)國土資源部有關統(tǒng)計，經濟發(fā)達地區(qū)特別是城鄉(xiāng)結合部，農村宅基地自發(fā)、隱形的市場遍布各地。更為重要的是，相關的宅基地產權缺少法律條文約束，國家頒布的法律法規(guī)存在著互相引用和相互矛盾，導致現(xiàn)行條件下宅基地登記管理制度混亂、缺乏對宅基地使用上的必要監(jiān)督。同時缺乏宅基地退出機制，無法實施有效的村莊整理和中心村鎮(zhèn)建設規(guī)劃，因宅基地流轉引發(fā)的矛盾不斷。
2 促進宅基地入市流轉的建議和措施
在我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)加速進行之中，以和諧發(fā)展的城鄉(xiāng)居民利益互補為導向，宅基地管理措施應當采取疏導方式而非強堵手段，通過土地管理制度改革，依法準許并探索宅基地入市模式。建議如下。
2.1 科學引導，促進農民適度集中居住
科學預測農村宅基地數(shù)量和用地規(guī)模；結合美麗鄉(xiāng)村建設，適度開展村莊治理，加強宅基地規(guī)劃管理，嚴格用途管制，從嚴控制村莊建設用地規(guī)模和布局。通過流轉、置換、整理等方式，整合優(yōu)化農村宅基地布局，逐步推進農宅集居化建設。再者，要實施差異化戰(zhàn)略，以組為單位實行集中居住，逐步打破行政區(qū)劃，嚴格實行“一戶一基”、“統(tǒng)規(guī)自建”，逐步引導遷村并點建設[9]。第四，進一步強化增減掛鉤政策實施，以政府主導、市場化運作為原則，通過異地置換，真正實現(xiàn)人、地、錢協(xié)調統(tǒng)一發(fā)展。
2.2 明確產權，完善宅基地立法體系
首先，明確宅基地用益物權，切實賦予農民對宅基地更充分的占有、使用、收益和D讓權及繼承權；其次，要理清宅基地的產權內容、結構、歸屬及流轉狀況，早日完成《集體土地使用證》和《房屋產權證》的登記發(fā)證工作；第三，廢除上位法中關于限制宅基地自由流轉的有關條款，規(guī)定村民集體有宅基地的處置權，國家具有宅基地宏觀配置權，農戶具備宅基地微觀使用權、收益權以及一般轉讓權；允許宅基地在城鄉(xiāng)居民之間自由流轉；第四，加強宅基地立法體系建設，修改《土地管理法》及其《實施條例》，盡快出臺《農村宅基地管理辦法》、《集體建設用地流轉管理法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產權，明確宅基地入市流轉的對象、條件、范圍、方式，以及流轉的主體、程序、收益處置與管理等，明確收益分配；第五，制定城鄉(xiāng)統(tǒng)一的《房屋征收與補償條例》，實現(xiàn)同地同價、同房同價，推進建設用地城鄉(xiāng)一體化。
2.3 嚴格管理，構建入市價格體系
首先，堅持總量控制和用途管制，改革宅基地規(guī)劃管制，明確宅基地管理責任，上級政府實施村莊規(guī)劃和依法管制，制訂宅基地的存量用地使用制度[10]。第二，建立公開競爭的土地市場，完善市場價格形成機制，構建集體建設用地的定級估價和價格管理制度[11]，建立區(qū)域最低限價制度和地價公示制度。第三，要建立交易價格核準制度，保障交易的安全性并防止宅基地的投機行為；建立交易價格歸入制度，對于超過核準價格的土地收益，直接歸入為集體經濟組織所共有。第四，大力發(fā)展有助于土地交易健康發(fā)展的評估機構、土地融資服務機構、土地保險機構等中介組織，建立并完善以區(qū)、縣為單位的農村產權交易管理服務市場體系。
2.4 合理分配，切實保護農民合法利益
首先，停止新增宅基地審批，所有入市流轉宅基地必須符合規(guī)劃，對登記在冊的超標宅基地每年按超標面積大小采用累進收費。第二，建立合理的土地收益分配機制，將流轉收益分為房屋收益和宅基地收益，前者全部歸原宅基地使用者所有，后者應當在國家和集體經濟組織和原宅基地使用者之間進行合理調配，大部分留給原宅基地使用者，國家則通過土地稅的形式分享。第三，宅基地交易由買賣雙方按照市場價格自由進行，政府不參與其中，政府通過征收稅費來實現(xiàn)對財富的“二次分配”；同時規(guī)定“初次”交易上繳集體組織的土地使用權補償金多數(shù)，“二次”交易免繳上述費用。第四，轉讓的宅基地，要經過村民代表會議或者村民會議的過半數(shù)同意，本集體經濟組織內部成員在同等條件下享有優(yōu)先購買權。
2.5 加強監(jiān)督，完善宅基地流轉保障體制
首先，加大違法違規(guī)宅基地查處，鼓勵農民加入到村莊建設中，對村莊違規(guī)建房、占用耕地建房的，一經發(fā)現(xiàn)，立即查處；對違規(guī)建房的現(xiàn)象做到早發(fā)現(xiàn)、早處理，對非法占用農村宅基地進行房地產開發(fā)或變相開發(fā)行為，要追究其刑事責任。其次，建立宅基地期限制度和宅基地閑置收回制度。為保障宅基地使用權人的合法權益并實現(xiàn)宅基地使用權效益價值，建議建立宅基地使用年限制度，附加續(xù)期申請制度；同時建立配套的宅基地轉讓期限，約定超過制度設計的宅基地使用權期限部分無效，并以剩余期限為限期。第三，對于閑置的宅基地應該建立閑置罰金制度和收回制度，規(guī)定合理期限，在閑置時間達到該期限，需要按年繳納閑置費，超過閑置期限，村集體經濟組織將無償收回該宅基地。第四，建立完善的農村養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、社會救濟等保障制度，將大量的農村人口從土地上解放出來，降低承包地和宅基地所承載的過多的福利保障功能[12]。
參考文獻：
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第8篇：宅基地轉讓范文
關鍵詞:宅基地;使用權;制度;完善;創(chuàng)新
中圖分類號:[F328] 文獻標識碼:B 文章編號:1009-9166(2010)017(C)-0258-01
當前,農村宅基地使用權制度的完善和創(chuàng)新成了土地工作者和有關專家學者的熱門議題。筆者作為一個國土事業(yè)單位的工作人員,也嘗試對這一熱門議題談談膚淺看法。
一、宅基地所有權制度的設立與發(fā)展
農村宅基地使用權制度的設置起源于1962年中央頒布的“農村工作條例修正草案”。該“修正草案”頒布前,農村宅基地的所有權、使用權均歸農民個人所有。“修正草案”規(guī)定將原屬農業(yè)合作社的土地和社員的自留地、墳地、宅基地等一切土地無償收歸公社所有,但保留了農民宅基地有限制的使用權。1963年中央發(fā)出“關于對社員宅基地問題作一些補充規(guī)定的通知”,對農民宅基地相關問題做出了明確的規(guī)定,初步建立了農村宅基地使用權制度框架。其后因等政治運動對國家的影響,農村宅基地使用權制度的發(fā)展在相當長的一段時間內處于停滯狀態(tài)。改革開放后,農民生活水平不斷提高,農村宅基地使用數(shù)量和面積不斷增加,出現(xiàn)了違法占用耕地建住宅等違法行為,為了搞好農村宅基地管理,中央和地方政府陸續(xù)出臺了一系列有關農村宅基地管理的政策和法規(guī),逐步形成了現(xiàn)在的宅基地所有權管理制度。所制定的主要政策有:1981年國務院《關于制止農村建房侵占耕地的緊急通知》,1992年國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》,1986年《中華人民共和國土地管理法》,1995年國家土地管理局《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》,1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》,1999年國務院辦公廳《關于加強管理嚴禁炒賣土地的通知》,2010年國土資源部《關于進一步完善農村管理制度切實維護農民權益的通知》等。
二、宅基地的使用中發(fā)生的違背制度規(guī)定的主要表現(xiàn)
改革開放以來,隨著農民生活水平的提高,對住房條件改善的需求也越來越強。擴建、新建房屋如雨后春筍般欣欣向榮,新農村建設形勢喜人。但是,在農村建設宅基地的使用中出現(xiàn)了與宅基地制度規(guī)定矛盾沖突的現(xiàn)象:雖然農村宅基地使用權制度規(guī)定“農村村民只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準”,但是“一戶多宅”和超面積占地建房的現(xiàn)象時有發(fā)生。雖然規(guī)定“社員遷居并拆除房屋后騰出的宅基地,由生產隊統(tǒng)一收回,統(tǒng)一安排使用?！钡r民遷居后不拆除舊房和閑置的宅基地集體組織沒法收回的現(xiàn)象普遍存在,“空心村”大量呈現(xiàn)。雖然規(guī)定“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅,”但是,農民住宅出售給城市居民的事情經常發(fā)生。尤其在城鄉(xiāng)結合部,宅基地使用權隱易普遍存在。
三、宅基地使用權制度的完善和創(chuàng)新
毫無疑問,中央和地方政府制定的農村宅基地使用權制度對農村宅基地管理起到十分巨大的積極作用,今后還會起到重大作用。雖然現(xiàn)行的土地使用權管理制度已經相當完備,但是,宅基地使用中發(fā)生的問題和制度規(guī)定的矛盾告訴人們現(xiàn)行的宅基地使用權制度還需要進一步完善和創(chuàng)新,筆者認為主要應該從如下三個方面進行完善和創(chuàng)新。
1、廢除宅基地無償分配制度,建立農民有償獲取宅基地使用權制度
無償獲取宅基地使用權雖然是農民享有的一項重要的社會福利,對改善農民生活條件、保障農村社會安定祥和起到了積極的作用。但是,在農村生活水平有了相當程度改善和地價不斷升值的情況下,無償獲取宅基地使用權無疑成了農民擴大占地面積建房、一戶多宅和閑置宅基地的利益驅動力。在經濟條件有了相當程度提高的今天,農村已具備了有償獲取宅基地的承受能力,應該盡快建立農民有償獲取宅基地使用權制度。
2、賦予農民對合法擁有宅基地的處分權,建立農村宅基地合法流轉制度
在實行農民有償獲取宅基地制度的基礎上,賦予農民合法宅基地轉讓權,擴大農村宅基地使用權主體的范圍,既允許農民進城購房落戶,也允許城鎮(zhèn)人口進村購房。建立農村宅基地轉讓制度,對促進農村經濟發(fā)展,縮小城鄉(xiāng)差別,加快中國城市化進程會起到積極的推動作用。
3、廢除農民集體土地所有制,實現(xiàn)農民集體土地國有化
集體土地國有化最符合中國國情,是將中國土地二元產權制度轉變?yōu)橐辉a權制度的最佳途徑。集體土地國有化后,土地的所有權由政府行使,不僅從根本上解決了農民集體土地所有權主體虛空缺位的問題,也可使農民的農用土地使用權和宅基地使用權得到充分的保護,實現(xiàn)宅基地使用權的利益最大化,為宅基地使用權制度創(chuàng)新開拓最廣闊的空間。
作者單位:廣東省地圖院
作者簡介:劉東(1977.04― ),男(漢),湖北秭歸人,經濟師,本科,碩士在讀。
參考文獻:
[1]王曉霞,蔣一軍.中國農村集體建設用地使用權流轉政策的梳理與展望.《中國土地科學》2009年4月.
第9篇：宅基地轉讓范文
“深圳市‘小產權房’將拿全國首個準生證”的消息迅速傳開。但隨后國土資源部明確表態(tài)：深圳是處理國有土地上的違法建筑，而不是“小產權房”，“小產權房”問題政府必須堅決制止。
“現(xiàn)在地方政府進退維谷，”清華大學政治經濟學研究中心主任蔡繼明教授說，“一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行?！?/p>
作為研究中心土地制度改革課題組底下的一個子課題，從2007年初開始，歷時兩年，蔡繼明帶領學生調查了廣州、深圳、鄭州、石家莊、張家口、濟南、北京、天津、長春等地的小產權房。調查發(fā)現(xiàn)：小產權房數(shù)量驚人：全國小產權房占的土地面積有66億平方米；北京的小產權房大概占整個本地市場的18％左右，已售和在建的小產權房很快就會超過1000萬平方米；在西安估計已經占到25％到30％，深圳的小產權房可能占全市住宅總量近一半。
到目前為止，中央和地方政府出臺的各項針對小產權房的政策沒有取得預期的效果，市場上仍有許多小產權項目正在進行建設和交易。
小產權房屬于球
從所占土地的使用性質看，小產權房是不是也分不同的情況?
目前的“小產權房”整體來看都是違規(guī)的：一種是在村集體所有的集體建設用地和宅基地上建成的房子；另一種是占用耕地違法建設的，后者是嚴格違反憲法和《土地管理法》的，我認為應該堅決取締。在農村集體建設用地上建設小產權房有一定合理性，但也與《土地管理法》相沖突，在宅基地上建設的小產權房從提高土地使用效率上看，合理性更強。
小產權房為什么會存在?
首先，建設小產權房的村鎮(zhèn)集體和村民都可以通過小產權房的建設在房地產市場的發(fā)展和城市化進程中分得一杯羹，也使得大量集體土地進入市場流轉起來，創(chuàng)造了更大的收益；其次，城市居民可以購買到價格相對便宜的住房，在一定程度上緩解了住房難的問題；另外，政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方，也導致了各地小產權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產權房留下了一個球的空間。
根據(jù)你們的調研，哪些地方的小產權房問題比較嚴重?
從全國看，東北一帶小產權房問題不太嚴重，南方相對嚴重，比如深圳、廣州。其他如北京、鄭州等地小產權房也較多。
房價越高的城市，是不是小產權房問題越嚴重?
對?，F(xiàn)在不僅京滬穗等地小產權房廣泛大量存在，很多內陸大中城市也出現(xiàn)了類似情況。
各地的小產權房有什么不同?
深圳多是農民在宅基地上自己蓋的，有很多親嘴樓、擁抱樓、握手樓，樓與樓之間距離非常近，配套設施也很不完善，河南、河北有些地方是村集體出面，招商進行整體開發(fā)。成都實行城鄉(xiāng)建設用地“增減掛鉤”天津東麗區(qū)進行宅基地換房，實質上是以政府的合法行為(或國務院授校的先行先試)取代了農民圖通過小產權房分享工業(yè)化城市化成果的行為。
一般認為小產權房的受益是村集體、農表，利益受損者則是地方政府(無法拿到相應的土地出讓金和稅費)，所以小產權房又被認為是“小政府”和“美政府”搶奪土地收益的問題。
這個問題是存在的。不過要分成兩類。一類是村集體出面集體開發(fā)的小產權房，這顯然是村集體和上級政府之間在爭奪土地增值；另一類是農民個人行為，農民越過村集體，直接在宅基地上建房出售。這兩種行為都涉及在工業(yè)化、城市化過程中產生的土地增值該如何分配，如何在土地所有者、開發(fā)商、政府之間進行利益分配等問題。
為農民著想，還是為誰著想
你對深圳通過的這個《決定》以及國土資源部的表態(tài)怎么看?
我在深圳和廣州親眼見過大量的“親嘴樓”、“擁抱樓”、“握手樓”，的確讓人感到眩暈，衛(wèi)生、通行、消防等條件都很差。不過那里住著很多打工族，與住在工棚、未竣工建筑物、地下室和公共場所的人相比，他們還算是安居樂業(yè)的。所以，深圳、廣州等外來務工人員較多的城市，其小產權房確實有存在的基礎。深圳市人大做出這個《決定》，肯定是出于對當?shù)馗鞣矫胬娴臋嗪庾龀龅摹?/p>
深圳的決定一出來，各方就開始說小產權房要轉正了，這有可能又會催生一大批違法建筑。從大局考慮，處理這個問題還是要冷靜，不能媒體一忽悠，外界在不知道深圳這樣做是出于什么現(xiàn)實原因的情況下，就一擁而上了。
國土資源部作為國務院的一個部門，要執(zhí)行國務院的規(guī)定。早在1999年，國務院辦公廳就下發(fā)了《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的規(guī)定，農民住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。
國土資源部對這個問題敏感是合情合理的，要考慮有可能引起的_連串負面影響：現(xiàn)有小產權房交易行為大漲，同時一批新的小產權房產生，這是不得了的。尤其是在完整處理小產權房的政策出臺前，不能讓各地方互相攀比。
中央政府的態(tài)度一直很堅決，但地方缺乏執(zhí)行力?，F(xiàn)在地方政府進退維谷，一大片房子能說推倒就推倒嗎?肯定不行。但這么拖下去也不行。政府對這個問題是有不作為責任的。
國家一直對小產權房不肯松口，最大的擔憂是什么?
中央政府最擔心的是小產權房的利益會誘使農民非法占用大量耕地。我認為，國家可以通過對土地用途的嚴格管制來保護耕地。地方政府最擔心的是小產權房如果不加以控制，村民會在自己的宅基地上建房，那到時候政府如果再征地就很困難，或者征地給農民的補償要增加，政府從土地增值中得到的收益就少了。
有一種觀點認為：農民把宅基地轉讓是短期行為，“萬一以后農民變窮了，沒地方住了，怎么辦?”地方政府可能也有這方面考慮。你怎么看這種觀點?
這種觀點相當普遍，我認為這是極端錯誤的。城里人有一套房子，政府允許他自由買賣，怎么就不擔心他一旦把房子賣了住哪呢?難道農民都比城里人傻嗎?況且，《土地管理法》規(guī)定了，農村居民一戶一宅，每戶農民只能申請一塊宅基地。有了這個限制，農民是一定會很珍惜自己的房子的。這種觀點到底是為農民著想，還是為政府和開發(fā)商的利益著想?政府不允許農民轉讓宅基地使用權，誰又能排除政府自身想通過宅基地換房或增減掛鉤獲取利益呢?
農民出售建在自己宅基地上的房屋為什么不被允許?
農民有了自己的住房，想把這個房子賣掉的話，宅基地肯定是要跟著走的。國務院、國土資源部嚴格禁止農民的宅基地出售，其實是受到了傳統(tǒng)觀念的束縛，認為宅基地所有權是集體的，集體所有制以外的成員不能享受。農民作為集體的一員，拿到自己的宅基地使用權后怎么使用，是農民自己的權利。
比如他自己愿意忍饑挨餓，甚至露宿街頭，把自己的房子租出去，那是他自己的選擇，沒有影響集體利益，宅基地的集體所有權不會改變，使用權轉讓不會影響所有權。所以我認為應該允許農民把自己的宅基地使用權轉讓或賣給任何人。
國家對小產權房的現(xiàn)有政策中，有沒有為今后的解決預留空間?
空間不大。國家至今還沒有出臺全面解決小產權房問題的統(tǒng)一政策。從目前我看到的《土地管理法》修改草案來說，關于小產權房也沒有新的規(guī)定。
同地不同權，征你沒商量
很多人認為國家遲早得承認小產權房，但又有一種聲音是絕不能開了小產權房轉正的口子，你怎么看?
“承認”小產權房說法太籠統(tǒng)了，不能那么理解。我的觀點是，要從制度層面上根本解開這個扣，經過一個過渡期，沒有滋生小產權房的土壤了，這個問題自然就解決了。從長期看，要深入進行土地產權變革，給予農民真正完整的土地產權。我們課題組提出的建議是：
一、各級政府要制定出具有相當前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)――致和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產市場才能順利地進行交易。放眼全國，真正違規(guī)的是誰?常常是地方政府。一個城市要有規(guī)劃，怎么能老有一條街、一個廣場的規(guī)劃呢?一個書記來是南北向大街，下一個書記來就是東西向大街了。
二、明確農村集體產權的主體，使農民真正獲得完整的土地產權。農民集體建設用地流轉下一步改革的目標應該是對流轉土地的產權主體、權利和利益邊界進行法律確認，還原農民作為土地資產所有者的地位和應得的權利。這一方面有助于保證農民根據(jù)其產權地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的市場結構。
三、建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設用地市場。要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權、同價”。
小產權房的根本問題是不是涉及農村土地產權問題，即農村集體土地和城市國有土地“同地不同權”的問題?
是?！巴夭煌瑱唷痹谵r村集體土地上的表現(xiàn)有幾點：一是不能買賣，二是“征你沒商量”，不管出于公共利益還是非公共利益，政府說征就征，三是把農業(yè)用地轉為工業(yè)用地后產生的巨大增值，農民沒有得到，四是農村建設用地要想建設商品房，必須通過征地，先成為國有土地；五是農民的宅基地不能任意轉讓。
要加強城鄉(xiāng)土地市場體系建設，實行國有建設用地和集體建設用地“統(tǒng)一市場”，達到“同地、同權、同價”。要賦予城鄉(xiāng)集體建設用地相同的權益，“同權”是根本。同為建設用地，已經不存在土地轉用問題，應當具有平等的產權，實行“同地、同權、同價”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設用地稀缺性的真實土地價格。
你認為，小產權房在我國未來數(shù)年將會面臨怎樣的命運?
這取決于政府的決策是否果斷、智慧、全面、遠見。
我認為在短期內，針對小產權房，一定要有一整套的措施：要有一個確切的期限，從某年某月某日開始，停止類似建設行為；對交易行為要區(qū)別對待，制定細則。對已經建成的小產權房則要區(qū)別對待：完全在農業(yè)用地上建的小產權房，要恢復耕地，毫不客氣，買的人和賣的人，后果自負，追究法律責任；對于農民在自己的宅基地上建的小產權房，要審查，質量符合建筑合格標準的話，適當補交有關費用，使之成為合法的房子。在這個處理過程中，都要充分考慮農民的利益，給其一定補償。還有農民集體通過整治、舊村改造節(jié)省出來的建設用地，既然已經節(jié)省出來土地，一定要讓農民切實得到好處。