房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞： 目標(biāo)成本 閉環(huán)管理 控制

中圖分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1、選題背景

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的不斷調(diào)控、金融政策的不斷收緊，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈，行業(yè)發(fā)展向規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)結(jié)束了前幾年的暴利盈利，淘汰或轉(zhuǎn)型成為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的選擇。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中保持贏利水平，就必須從項(xiàng)目的成本控制入手，研究如何在項(xiàng)目開發(fā)的全過程實(shí)行有效的全面成本管控。

2、研究意義

本文研究的目的以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從項(xiàng)目立項(xiàng)決策到規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、竣工的全生命周期的目標(biāo)成本管理為主要研究對(duì)象，采用科學(xué)的成本管理模式――閉環(huán)管理，來(lái)控制成本管理。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，充分考慮房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，以目標(biāo)成本管理理論為基礎(chǔ)，著重建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的成本控制模型，研究成本控制問題。

3、目標(biāo)成本的組成

目標(biāo)成本是對(duì)一個(gè)項(xiàng)目而言的，是公司基于項(xiàng)目所在的市場(chǎng)狀況、產(chǎn)品定位和建造標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合其公司發(fā)展戰(zhàn)略及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)先確定其預(yù)期售價(jià)和所要達(dá)到的目標(biāo)利潤(rùn)，核算出其可實(shí)現(xiàn)的、可控制的項(xiàng)目成本指標(biāo)。

4、目標(biāo)成本的分類：

目標(biāo)成本根據(jù)其實(shí)施的推進(jìn)粗細(xì)分為不同階段的控制成本，即按階段劃分為：

（1）土地版目標(biāo)成本：項(xiàng)目拓展階段的成本測(cè)算表，可研階段編制完成。是根據(jù)項(xiàng)目地塊的規(guī)劃要求，包括容積率，產(chǎn)品類型，產(chǎn)品配置，周邊市場(chǎng)環(huán)境的特點(diǎn)，給出設(shè)計(jì)強(qiáng)排方案，然后依據(jù)方案和市場(chǎng)定位編制適合項(xiàng)目運(yùn)作的目標(biāo)成本。它不同于項(xiàng)目的投資估算，較可行性報(bào)告中的投資估算更能真實(shí)反映項(xiàng)目的可操作成本和可達(dá)到的銷售利潤(rùn)，因此是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目后期成本控制的工具和手段。

（2）定位版目標(biāo)成本：項(xiàng)目概念性設(shè)計(jì)階段編制的成本測(cè)算表，在項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)階段，地塊用地指標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)建基本完成，企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目定位和市場(chǎng)分析編制項(xiàng)目部品配置標(biāo)準(zhǔn)，以此在土地版目標(biāo)成本基礎(chǔ)上編制更清晰的成本測(cè)算數(shù)據(jù)作為下一階段的控制指標(biāo)。

（3）方案版目標(biāo)成本：項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)階段編制的成本測(cè)算表。此階段由各部門負(fù)責(zé)編制經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書，包括目標(biāo)成本、銷售收入、利潤(rùn)率等，作為對(duì)公司各職能部門的考核目標(biāo)下達(dá)。

5、閉環(huán)管理理論及方法

5.1閉環(huán)管理是綜合閉環(huán)系統(tǒng)、管理的封閉原理、管理控制、信息系統(tǒng)等原理形成的一種管理方法。在企業(yè)中多被運(yùn)用于供―產(chǎn)―銷管理過程作為一個(gè)閉環(huán)系統(tǒng)，并把該系統(tǒng)中的各項(xiàng)專業(yè)管理如:物資采購(gòu)、成本、營(yíng)銷、質(zhì)量、人事、安全等作為閉環(huán)子系統(tǒng)，使系統(tǒng)和子系統(tǒng)內(nèi)的管理構(gòu)成連續(xù)封閉和回路且使系統(tǒng)活動(dòng)維持在一個(gè)平衡點(diǎn)上；另一方面面對(duì)變化的客觀實(shí)際，進(jìn)行靈敏、正確有力的信息反饋并作出相應(yīng)變革，使矛盾和問題得到及時(shí)解決，決策、控制、反饋、再?zèng)Q策、再控制、再反饋……從而在循環(huán)積累中不斷提高，促進(jìn)企業(yè)超越自我不斷發(fā)展。

5.2閉環(huán)管理在目標(biāo)成本控制中的運(yùn)用

閉環(huán)管理雖然多用于生產(chǎn)類企業(yè)，但其先進(jìn)的管理思想在各個(gè)管理領(lǐng)域中都可以運(yùn)用及推廣。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展，閉環(huán)管理的方法對(duì)成本管理中的作用突顯。目標(biāo)成本閉環(huán)管理是成本管理在公司運(yùn)營(yíng)中的具體化應(yīng)用，是指以預(yù)算數(shù)據(jù)為依據(jù)，通過審查工程支出和銷售業(yè)績(jī)，進(jìn)行內(nèi)部績(jī)效考評(píng)來(lái)形成閉環(huán)管理，及時(shí)糾正偏差，控制公司的工程成本，并用以指導(dǎo)優(yōu)化資源配置、細(xì)化成本預(yù)算、明晰成本責(zé)任、強(qiáng)化成本考核，最終實(shí)現(xiàn)公司整體效益最大化的一種成本經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。

（1）前期調(diào)研確定全成本目標(biāo)。由市場(chǎng)部對(duì)項(xiàng)目地塊周邊環(huán)境、標(biāo)桿樓盤建造標(biāo)準(zhǔn)及價(jià)格水平進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，給出項(xiàng)目的初步定位，包括客戶對(duì)產(chǎn)品的需求類型及數(shù)量、客戶敏感點(diǎn)要求、對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的市場(chǎng)售價(jià)水平，這樣項(xiàng)目就有了基本的產(chǎn)品目標(biāo)，再結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略任務(wù)目標(biāo)及項(xiàng)目規(guī)劃，編制開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)算。通過內(nèi)部評(píng)審及概念設(shè)計(jì)方案，做出即支撐市場(chǎng)銷售也滿足企業(yè)盈利要求的土地版全成本測(cè)算表。

（2）按設(shè)計(jì)方案修正目標(biāo)成本。在前期全目標(biāo)成本管控下，根據(jù)設(shè)計(jì)的不斷深化，需對(duì)成本做更精細(xì)的修正。在項(xiàng)目定位階段，設(shè)計(jì)部按照市場(chǎng)定位出具初步的方案圖，包括總平面圖、各樓層平面圖及立面圖、三維立體效果圖，成本部根據(jù)指標(biāo)來(lái)估算成本，作為項(xiàng)目啟動(dòng)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)。在方案階段，設(shè)計(jì)戶型及外立面效果會(huì)更準(zhǔn)確，這樣可以在前次成本基礎(chǔ)上對(duì)成本做進(jìn)一步數(shù)據(jù)測(cè)算，包括外立面材料價(jià)格、各戶型的工程量數(shù)據(jù)。因此本成本調(diào)整后會(huì)列入經(jīng)營(yíng)計(jì)劃書，作為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的經(jīng)營(yíng)考核范圍。待擴(kuò)初設(shè)計(jì)出來(lái)后，項(xiàng)目的目標(biāo)成本基本能細(xì)到各成本科目的量和單價(jià), 并作為后期施工圖及各專業(yè)圖的控制標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)后期招投標(biāo)、合同簽訂、變更簽證的成本管理工作。

（3）項(xiàng)目施工過程的成本管理。在全目標(biāo)成本控制下，施工過程的成本管理主要是招投標(biāo)、合同管理及現(xiàn)場(chǎng)施工的變更簽證管理等。目標(biāo)成本確定后，按成本科目編制項(xiàng)目的合約規(guī)劃，改成以合同為單位的可實(shí)施性成本表，這樣將成本分解到每個(gè)合同，有效控制招標(biāo)中標(biāo)價(jià)，影響成本變更的占比很小了，變動(dòng)率不到10%

6、閉環(huán)管理的信息化運(yùn)用：

作為集團(tuán)化管理的房地產(chǎn)企業(yè)，對(duì)企業(yè)而言，項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、客戶管理、人力資源管理及協(xié)同辦公管理是核心內(nèi)容。房地產(chǎn)的信息管理資源包括數(shù)字、文字、圖形等形式表達(dá)的法人組織信息、客戶信息、合作伙伴信息、產(chǎn)品信息、項(xiàng)目任務(wù)信息、合同信息等。項(xiàng)目管理是面向項(xiàng)目本身的，客戶管理是面對(duì)客戶，人力資源管理是面向內(nèi)部員工，協(xié)同辦公是面對(duì)員工及管理架構(gòu)的，財(cái)務(wù)管理是管理的最終結(jié)果。

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)引入明源ERP成本管理系統(tǒng)作為項(xiàng)目成本管理主要輔助工具，在系統(tǒng)中能夠完成從合同登記、合同進(jìn)度、合同付款、合同結(jié)算全過程的數(shù)據(jù)錄入及跟蹤，將目標(biāo)成本管理的方法完全融入其中，從目標(biāo)成本編制、合約規(guī)劃、合同登記、進(jìn)度管理、結(jié)算管理、動(dòng)態(tài)成本分析、實(shí)時(shí)成本均實(shí)現(xiàn)了線上運(yùn)行，同時(shí)在財(cái)務(wù)用友NC系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)了與ERP系統(tǒng)數(shù)據(jù)的對(duì)接，即實(shí)現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)部成本與外部成本數(shù)據(jù)的統(tǒng)一處理，極大提高了工作效率。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)；成本控制；管理

中圖分類號(hào)：F87文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1006-4117（2012）03-0062-02

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)取得了重大的成就，如今房地產(chǎn)行業(yè)已是中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)空間越來(lái)越小，特別是在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越嚴(yán)厲，房地產(chǎn)開發(fā)成本居高不下的情況下，我們房地產(chǎn)企業(yè)的生存能力、盈利能力、發(fā)展能力與企業(yè)的成本控制和管理息息相關(guān)，不注重成本控制和管理的企業(yè)都將被淘汰出局。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理已經(jīng)成為研究的重點(diǎn)。因此，為了在行業(yè)的逆流中生存乃至增長(zhǎng)，為建設(shè)和諧社會(huì)的目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行良好的成本控制具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本主要由四部分組成。

第一部分是土地成本，約占項(xiàng)目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發(fā)生的各類費(fèi)用支出，包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費(fèi)用、被拆遷房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償費(fèi)用、被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、土地契稅等。

第二部分是前期費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、各類報(bào)建報(bào)批報(bào)審費(fèi)、土地測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用。包括勘察費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目的報(bào)批報(bào)建費(fèi)、工程預(yù)算編審費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、三通一平等臨時(shí)工程費(fèi)。

第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的主體，約占項(xiàng)目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。

第四部分是期間費(fèi)用，約占項(xiàng)目總成本的10%左右，主要指管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。其中管理成本比較固定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用有一定控制空間。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的問題

目前，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理中存在的嚴(yán)重問題。例如，某些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不做可行性研究就直接做設(shè)計(jì)，這使得項(xiàng)目的開發(fā)成本無(wú)法預(yù)知。

有些房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，不注重設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，部分項(xiàng)目工程甚至發(fā)生“倒簽”的情況，導(dǎo)致超合同付款，無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本狀況，難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，所有這些都對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的控制產(chǎn)生了不利影響，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展是有害的。

（一）無(wú)法準(zhǔn)確預(yù)估項(xiàng)目成本

在項(xiàng)目開始投資之前需要進(jìn)行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報(bào)告缺乏細(xì)節(jié)，沒有有效的控制項(xiàng)目物資的數(shù)量，出于嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目紤]，投資估算值往往偏低。此外，在進(jìn)行可行性研究過程中沒有進(jìn)行必要的調(diào)查，不能有效地識(shí)別一些潛在的地質(zhì)缺陷和其他一些未知風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致預(yù)算超出估算。

（二）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證難以有效控制

很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然都很重視成本管理，由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，一方面難以及時(shí)掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發(fā)生，“變更黑洞”使很多地產(chǎn)公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發(fā)生“倒簽”的情況。

（三）無(wú)法掌握項(xiàng)目建設(shè)過程中的最新動(dòng)態(tài)成本

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都要等到項(xiàng)目完成后才能核算出項(xiàng)目的實(shí)際成本，無(wú)法在項(xiàng)目開發(fā)的周期內(nèi)隨時(shí)了解最新的動(dòng)態(tài)成本狀況，這樣也就難以在項(xiàng)目開發(fā)過程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本控制上存在的問題并及時(shí)解決，而在項(xiàng)目完成后才發(fā)現(xiàn)問題已經(jīng)與事無(wú)補(bǔ)了。

（四）不遵循基本建設(shè)程序，無(wú)法控制成本

對(duì)于一些項(xiàng)目，由于時(shí)間緊迫，造成邊設(shè)計(jì)邊施工，因此，設(shè)計(jì)也不完善。在施工中不嚴(yán)格遵循基本建設(shè)程序，有時(shí)，先作設(shè)計(jì)后做可行性研究，有的項(xiàng)目甚至是工程完工后才補(bǔ)做可行性研究。其結(jié)果便是：投資估算和預(yù)算不能有效地控制工程造價(jià)。

（五）融資結(jié)構(gòu)不合理、融資渠道過于依賴

目前，中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的資金主要來(lái)自國(guó)內(nèi)貸款，利用外資和其他資金來(lái)源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項(xiàng)目資金不能及時(shí)到位。為了確保項(xiàng)目的正常進(jìn)行，房地產(chǎn)企業(yè)不得不從銀行貸款。因此，大量的建設(shè)資金為銀行貸款，然而信貸周期長(zhǎng)，無(wú)法保證投資回報(bào)。房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定投資回報(bào)的滯后性。只有一個(gè)融資渠道，會(huì)增加風(fēng)險(xiǎn)和成本，銀行貸款余額的增加，會(huì)帶來(lái)日后建設(shè)成本的增加。

（六）成本管理不科學(xué)、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高

通過很多項(xiàng)目的工程結(jié)算審核，我們發(fā)現(xiàn)，管理不善是造成預(yù)算超支的因素之一。造成超支的主要項(xiàng)目包括管理費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)和工程設(shè)計(jì)變更及簽證增加費(fèi)。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無(wú)法管理和控制系統(tǒng)的成本。缺乏成本控制和約束機(jī)制的理念。項(xiàng)目管理人員只注重質(zhì)量和建設(shè)工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會(huì)使項(xiàng)目的投資無(wú)法控制。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的成本控制和管理措施

（一）建立起房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)科學(xué)的管理體系和完善相關(guān)配套措施

1、成本控制的關(guān)鍵是要建立科學(xué)的管理體系，完善相關(guān)配備的措施，以及實(shí)施“投資、建設(shè)、管理、使用”的分離。

2、改革現(xiàn)行建設(shè)程序、使工程建設(shè)更加理性。簡(jiǎn)化行政審批程序，完善審批制度。

3、建立和完善政府的監(jiān)督。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工的有效監(jiān)督和管理。完善工程的建設(shè)和監(jiān)理。

4、規(guī)范項(xiàng)目建設(shè)當(dāng)中的勘查、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、建設(shè)過程。

5、建立對(duì)勘查和設(shè)計(jì)監(jiān)督制度。使成本控制一開始就行之有效。

（二）建立和完善成本控制體系，并實(shí)現(xiàn)基于成本的全過程控制

建立和完善成本控制體系，形成一個(gè)在設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、管理和建設(shè)過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責(zé)任制度。建立一個(gè)以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為控制重點(diǎn)的成本控制制度，其可以幫助預(yù)測(cè)成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統(tǒng)以實(shí)現(xiàn)信息的反饋，信息系統(tǒng)可以幫助提供錯(cuò)誤的預(yù)警，分析原因，提出建議，并實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。建立成本控制標(biāo)準(zhǔn)，明確崗位職責(zé)。建立成本的監(jiān)督檢查和激勵(lì)機(jī)制，激發(fā)企業(yè)員工參與成本管理的積極性。

（三）強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)，加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更

設(shè)計(jì)是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可以直接影響工期和投資規(guī)模的成本控制的所有要素當(dāng)中最重要的一環(huán)。因此，實(shí)行設(shè)計(jì)方案招投標(biāo)制度和對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額設(shè)計(jì)要求是很有有必要的。加強(qiáng)合同管理，合同是施工階段造價(jià)控制的依據(jù)，合同條款的簽訂應(yīng)嚴(yán)謹(jǐn)、細(xì)致，工期應(yīng)合理，盡量減少甲乙雙方責(zé)任不清、日后扯皮的現(xiàn)象，有關(guān)的責(zé)任人都要熟悉合同條款，各盡其責(zé)。加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前；加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更管理，杜絕不合理的設(shè)計(jì)變更。

（四）擴(kuò)大融資渠道，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。降低融資風(fēng)險(xiǎn)，降低資金成本

進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，吸收更多的資金來(lái)參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。降低銀行貸款規(guī)模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嘗試獲得政府補(bǔ)貼。探索新的融資渠道，如資產(chǎn)重組，股權(quán)融資，發(fā)行企業(yè)債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場(chǎng)上市，吸收外資。

（五）控制拆遷費(fèi)用

1、政府在土地征用和拆遷中占有主導(dǎo)地位。只有政府參與進(jìn)來(lái)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)才能解決拆遷補(bǔ)償這個(gè)最困難的問題。從成本的角度來(lái)看，它比由項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)自行解決這個(gè)問題更為經(jīng)濟(jì)的。

2、建立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系。由政府出臺(tái)一系列的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)按照補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償?shù)轿?，這樣有利于社會(huì)穩(wěn)定。

3、確保補(bǔ)償。在開始的時(shí)候，有必要考慮到補(bǔ)償，避免濫用補(bǔ)償。補(bǔ)償是否能達(dá)到其所有者的要求是一個(gè)非常重要的問題。

4、設(shè)計(jì)盡可能嚴(yán)謹(jǐn)。確保土地征用的可預(yù)見性。同時(shí)，項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)應(yīng)做好項(xiàng)目建設(shè)的前期準(zhǔn)備工作，縮短設(shè)計(jì)和施工之間的時(shí)間距離。

（六）控制管理成本

管理成本控制包括項(xiàng)目管理成本、風(fēng)險(xiǎn)管理成本、供應(yīng)鏈管理成本、人力資源管理成本各個(gè)方面,它是一個(gè)整體性的成本控制。工程項(xiàng)目管理成本控制主要體現(xiàn)在：項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)要精干,管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要高,人員職務(wù)設(shè)置要科學(xué),財(cái)務(wù)管理要嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?。風(fēng)險(xiǎn)成本管理主要是在工程項(xiàng)目管理中,要切實(shí)減少各種可變因素帶來(lái)的工程風(fēng)險(xiǎn),要做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,建立有效的預(yù)警機(jī)制。供應(yīng)鏈管理成本指的是在工程建設(shè)過程中,對(duì)材料、設(shè)備、服務(wù)等供應(yīng)的管理。人力資源管理成本是在工程項(xiàng)目中對(duì)人力資源的管理控制,選擇高素質(zhì)、高技能工作人員,合理安排人員,進(jìn)行一定的技術(shù)培訓(xùn),建立完善的激勵(lì)機(jī)制,實(shí)現(xiàn)人力資源成本優(yōu)化整合。

結(jié)論：房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻(xiàn)精神。本文探討了中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)當(dāng)中的成本結(jié)構(gòu)、成本控制和管理當(dāng)中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)上面，我國(guó)還存在著諸多問題，有礙于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和壯大，不利于總體宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，當(dāng)然，許多專家學(xué)者和房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者都在這方面做出了自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)，為我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)了寶貴的經(jīng)驗(yàn)和理論基礎(chǔ)，本文也希冀靠自己的思想的火光，來(lái)啟發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的參與者。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本控制和管理的指導(dǎo)思想是與在我國(guó)建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)的理念一脈相承的。本文應(yīng)貢獻(xiàn)自己的作用，以利于中國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本控制和管理。

作者單位：云南西雙版納陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);企業(yè)集團(tuán);管控模式

中圖分類號(hào):F270 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2010)05-0189-02

錢德勒(Alfred DoChandler, Jr)的《戰(zhàn)略與結(jié)構(gòu):美國(guó)工業(yè)企業(yè)史上的篇章》通過對(duì)四個(gè)美國(guó)主要公司(杜邦、通用汽車、新澤西標(biāo)準(zhǔn)石油和西爾斯?洛帕克)的發(fā)展歷史進(jìn)行研究,發(fā)現(xiàn)隨著公司的成長(zhǎng)、地理區(qū)域的擴(kuò)大與多樣化程度的增加,公司的組織結(jié)構(gòu)實(shí)際上會(huì)被迫出現(xiàn)變化以適應(yīng)公司戰(zhàn)略的改變。通過分析國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)發(fā)展的歷史經(jīng)驗(yàn)我們可以發(fā)現(xiàn),擴(kuò)張戰(zhàn)略必然跟隨有相應(yīng)的結(jié)構(gòu)變化。發(fā)展戰(zhàn)略是決定企業(yè)集團(tuán)組織機(jī)構(gòu)、管控模式的先決要素。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)的管控模式發(fā)展變化歷程也證明了“錢德勒命題”的正確性。例如,從2006年開始,一向以穩(wěn)健著稱的萬(wàn)科一改往日平穩(wěn)發(fā)展的姿態(tài),將原有的“集團(tuán)總部-市級(jí)公司”的二級(jí)架構(gòu)調(diào)整為“戰(zhàn)略總部-區(qū)域公司-城市公司”為主線的三級(jí)組織架構(gòu)。新設(shè)深圳、上海和北京三大區(qū)域中心公司,通過對(duì)部分人事、財(cái)務(wù)、決策等權(quán)力的下放,在全國(guó)范圍內(nèi)掀起了一場(chǎng)與各地知名企業(yè)戰(zhàn)略合作、并購(gòu)行動(dòng)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)?？鐓^(qū)域發(fā)展時(shí),大多數(shù)房地產(chǎn)集團(tuán)也都采用區(qū)域公司制,房地產(chǎn)集團(tuán)便形成了總部-區(qū)域公司(城市公司)-項(xiàng)目部的三級(jí)或四級(jí)組織結(jié)構(gòu)。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到集團(tuán)規(guī)模時(shí),特別是異地發(fā)展后,集團(tuán)總部對(duì)下屬子公司實(shí)施有效的管控顯得尤為重要。

一、集團(tuán)管控模式的選擇

集團(tuán)管控模式指的是集團(tuán)對(duì)下屬企業(yè)基于集分權(quán)程度不同而形成的管理策略。對(duì)于專業(yè)性房地產(chǎn)企業(yè)而言,集團(tuán)管控的核心往往主要是解決總部與區(qū)域、城市公司之間的集分權(quán)問題。一般來(lái)講,集團(tuán)管控基本上可以分為以下三種類型:業(yè)務(wù)管控型、財(cái)務(wù)管控型和戰(zhàn)略管控型。

業(yè)務(wù)管控型是一種集權(quán)管控模式:集團(tuán)總部通過職能部門對(duì)子公司的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行管理,特別強(qiáng)調(diào)公司經(jīng)營(yíng)行為的統(tǒng)一、公司整體協(xié)調(diào)成長(zhǎng)和對(duì)關(guān)鍵因素的集中控制與管理。大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都是屬于這種情況,比如房地產(chǎn)公司和下屬項(xiàng)目子公司的管控就是這樣,大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司,比如萬(wàn)科的區(qū)域中心和下屬項(xiàng)目公司之間也屬于這種情況,通過母公司的業(yè)務(wù)管理部門對(duì)控股子公司的日常經(jīng)營(yíng)運(yùn)作進(jìn)行直接管理。

財(cái)務(wù)管控型是指集團(tuán)對(duì)下屬子公司的管理控制主要通過財(cái)務(wù)手段來(lái)實(shí)現(xiàn),集團(tuán)對(duì)下屬子公司的具體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作管理基本不加干涉,也不會(huì)對(duì)下屬公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向進(jìn)行限定,集團(tuán)主要關(guān)注財(cái)務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),并根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展?fàn)顩r增持股份或適時(shí)退出。對(duì)于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)而言,在非主業(yè)領(lǐng)域采用這種管控模式比較多。

戰(zhàn)略管控型是指集團(tuán)的核心功能為資產(chǎn)管理和戰(zhàn)略協(xié)調(diào)功能。集團(tuán)與下屬子公司的關(guān)系主要通過戰(zhàn)略協(xié)調(diào)、控制和服務(wù)而建立,但是集團(tuán)總部很少干預(yù)子公司的具體日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。集團(tuán)總部負(fù)責(zé)集團(tuán)財(cái)務(wù)、投資、資本運(yùn)營(yíng)和集團(tuán)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃;通過控制子公司的核心經(jīng)營(yíng)層,使子公司的業(yè)務(wù)活動(dòng)服從于集團(tuán)整體戰(zhàn)略活動(dòng)。各子公司同時(shí)也要制定自己的職能戰(zhàn)略規(guī)劃,并提出達(dá)成規(guī)劃目標(biāo)所需投入的資源預(yù)算,總部負(fù)責(zé)審批計(jì)劃,批準(zhǔn)預(yù)算,再交由子公司執(zhí)行。

除了上述三種基本管控模式之外,還有另外兩種過渡形態(tài)的管控模式:戰(zhàn)略操作型和戰(zhàn)略財(cái)務(wù)型。它們?cè)谀缸庸镜募謾?quán)關(guān)系、管控手段等方面都呈現(xiàn)出某種過渡狀態(tài)。

影響集團(tuán)管控模式選擇的因素非常多,包括公司戰(zhàn)略、行業(yè)特點(diǎn)、企業(yè)規(guī)模與發(fā)展階段、業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、集團(tuán)所處的不同發(fā)展階段等等,甚至包括經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)格,這些因素之間還相互滲透、相互影響。但是,總的來(lái)說(shuō),最重要的和最關(guān)鍵的影響因素可以歸結(jié)為戰(zhàn)略重要度、業(yè)務(wù)主導(dǎo)度和管理成熟度。房地產(chǎn)集團(tuán)公司在選擇管控模式時(shí),應(yīng)考慮到上述三個(gè)因素的權(quán)重比例,在綜合評(píng)估下屬公司經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)在整個(gè)集團(tuán)戰(zhàn)略中的戰(zhàn)略地位、下屬公司經(jīng)營(yíng)成果的可支配程度、下屬公司企業(yè)管理水平的基礎(chǔ)上,選擇確定合適的管控模式。

選擇了合適的管控模式,并不能保證管理的有效性。管控有效性往往依托于關(guān)鍵管理流程和監(jiān)控體系才能得以落實(shí)。此外,核心業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化,也是降低管理復(fù)雜度,增強(qiáng)管控有效性的重要因素之一。因此,房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)一方面需要搭建合理的管控平臺(tái),同時(shí)也需要努力改善業(yè)務(wù)運(yùn)作的規(guī)范化程度。

二、管控模式過渡時(shí)期的管控要點(diǎn)

隨著近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和行業(yè)集中度的提升,大量的專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了大規(guī)?？鐓^(qū)域擴(kuò)張,集團(tuán)公司中母公司的管理幅度迅速加大,這時(shí)母公司不能身兼項(xiàng)目操作者和管理者雙重角色,企業(yè)從“母公司-項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部”的架構(gòu)向“總部-區(qū)域公司”的集團(tuán)模式轉(zhuǎn)型成為必然。雖然集團(tuán)化管理能為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)許多收益,但是,房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施集團(tuán)化管理實(shí)際過程中,也經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)很多問題,如集團(tuán)公司與子公司權(quán)責(zé)劃分問題、與下屬企業(yè)管理平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)化問題、集團(tuán)財(cái)務(wù)一體化運(yùn)作問題、下屬企業(yè)計(jì)劃、預(yù)算、考核體系的建立及業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估問題等等,需要及時(shí)加以解決。

萬(wàn)科早在2006年就通過設(shè)立三大區(qū)域中心以配合集團(tuán)的“3+X”布局,并將部分權(quán)力下放區(qū)域公司,從而集團(tuán)由原先的運(yùn)營(yíng)管控模式成功轉(zhuǎn)向了戰(zhàn)略管控模式,把具體的運(yùn)營(yíng)管理下放到了區(qū)域公司。而近年來(lái),一些區(qū)域性的房地產(chǎn)公司也在對(duì)管控模式進(jìn)行類似的調(diào)整?？傮w的趨勢(shì)和主流是從業(yè)務(wù)管控型向戰(zhàn)略管控型轉(zhuǎn)變。而從上述企業(yè)管控模式的轉(zhuǎn)變歷程中我們也可以看出,前期運(yùn)行多年的運(yùn)營(yíng)管理模式為企業(yè)的快速擴(kuò)張以及管控模式的成功轉(zhuǎn)變奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ),解析這些企業(yè)在管控模式轉(zhuǎn)變過程中的成功經(jīng)驗(yàn),對(duì)一些缺乏底蘊(yùn)而又追求爆發(fā)式增長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言,有莫大的借鑒作用?？偨Y(jié)以上企業(yè)在過渡時(shí)期的成功經(jīng)驗(yàn)或者說(shuō)管控要點(diǎn)主要有:

1.建立集團(tuán)管控模式的總體思想是業(yè)務(wù)管理和業(yè)務(wù)操作分離,總部定位于管理者,區(qū)域公司定位于操作者。企業(yè)需要重新界定母子公司之間模糊的權(quán)責(zé)界面,將管理權(quán)集中于總部,將操作權(quán)下放,總的趨勢(shì)是放權(quán),但也會(huì)集中某些原來(lái)因?yàn)闃I(yè)務(wù)需要下放的管理權(quán),各企業(yè)變化路徑根據(jù)具體情況會(huì)有不同。在權(quán)責(zé)劃分的過程中,總部需要清楚放權(quán)的目的是為了整個(gè)企業(yè)更好的運(yùn)作,不能因?yàn)闈M足區(qū)域公司靈活開展業(yè)務(wù)而一味放權(quán)。由集團(tuán)總部負(fù)責(zé)制定集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,并將其有效分解到各區(qū)域/項(xiàng)目公司,集團(tuán)需根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃,制定年度的綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃,并將計(jì)劃層層分解到區(qū)域公司和項(xiàng)目,并能夠?qū)τ?jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行有效控制。

2.總部和區(qū)域公司的分工不可能在所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)一刀切,管理權(quán)和業(yè)務(wù)權(quán)的分離因?yàn)榫唧w業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)不同而不同。一般而言,業(yè)界普遍認(rèn)可的觀點(diǎn)是越靠近價(jià)值鏈的前端風(fēng)險(xiǎn)越大。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將從項(xiàng)目論證(立項(xiàng))、項(xiàng)目策劃(產(chǎn)品定位、項(xiàng)目計(jì)劃)到設(shè)計(jì)管理等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審批權(quán)交由集團(tuán)總部控制。而對(duì)價(jià)值鏈中后端的主要活動(dòng)交由區(qū)域公司、城市公司去組織實(shí)施。換句話說(shuō)就是對(duì)業(yè)務(wù)越前端的研發(fā)拓展環(huán)節(jié)總部越是集權(quán),對(duì)后端的銷售環(huán)節(jié)總部會(huì)放權(quán)相對(duì)徹底,對(duì)中間的成本管理,總部會(huì)保留關(guān)鍵審批權(quán)限。

在研發(fā)拓展環(huán)節(jié),總部會(huì)在項(xiàng)目決策把關(guān)和資源分配上強(qiáng)化把關(guān)功能,更多的是對(duì)關(guān)鍵點(diǎn)的把控,例如,根據(jù)信息判斷項(xiàng)目是否值得進(jìn)入可研階段,對(duì)可研報(bào)告進(jìn)行評(píng)審,判斷是否深入到談判和簽約階段,和最終的談判投資決策權(quán),區(qū)域公司將主要負(fù)責(zé)信息收集、項(xiàng)目跟蹤、制作可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目標(biāo)書制作等操作性事務(wù)。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面,盡管設(shè)計(jì)院選擇、方案確定等職責(zé)將逐漸下放,但是總部可能要很深地介入操作性事務(wù)。盡管總部很深參與到設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)可能會(huì)導(dǎo)致職責(zé)不明,但是因?yàn)樵O(shè)計(jì)處于前端的重要性和設(shè)計(jì)資源的社會(huì)性匱乏,所以在總部集中設(shè)計(jì)力量,強(qiáng)化總部在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的操作職能,更有利于集約設(shè)計(jì)力量,培育企業(yè)在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的核心能力和保持產(chǎn)品風(fēng)格一致性。在工程管理環(huán)節(jié),總部一般將質(zhì)量、進(jìn)度、成本具體事務(wù)性管理下放到區(qū)域,總部更主要通過前期計(jì)劃制定、過程中的監(jiān)控、事后的評(píng)估考核,把控工程運(yùn)營(yíng)。而銷售環(huán)節(jié)是最靠近市場(chǎng)的環(huán)節(jié),操作權(quán)下放最為徹底,總部只需要憑借區(qū)域公司定期上報(bào)的銷售周報(bào)和月報(bào)監(jiān)控項(xiàng)目銷售情況。

3.管控模式對(duì)于企業(yè)而言,沒有絕對(duì)的好與壞之分,只有相對(duì)的適合與不適合。從系統(tǒng)的角度出發(fā),管控模式必須和企業(yè)文化、制度、流程相適合;必須符合集團(tuán)整體戰(zhàn)略的需要,并能推進(jìn)戰(zhàn)略的有效實(shí)現(xiàn);戰(zhàn)略與組織架構(gòu)必須相吻合匹配,企業(yè)的戰(zhàn)略和它管控模式一起相互契合才能形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),而不是戰(zhàn)略本身,如果房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略沒有管控模式的支撐,也就沒有優(yōu)劣之分,更不用說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)了。

4.在改變集團(tuán)管理模式的時(shí)候,必須循序漸進(jìn),不能急功近利。在進(jìn)行管控核心流程設(shè)計(jì)時(shí),需要對(duì)管控流程進(jìn)行細(xì)分。把管控流程細(xì)分為制度和流程管控、戰(zhàn)略管控、財(cái)務(wù)管控、人力資源管控、業(yè)務(wù)管控、成本管控和審計(jì)監(jiān)察。具體來(lái)講,通過“制度和流程管控”控制產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn);通過“戰(zhàn)略管控”來(lái)保證公司的戰(zhàn)略協(xié)同;通過“財(cái)務(wù)管控”保證集團(tuán)資金的統(tǒng)一調(diào)配和使用;以及通過“人力資源管控、業(yè)務(wù)管控、成本管控和審計(jì)監(jiān)察”來(lái)保證公司經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健和安全。

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第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；財(cái)務(wù)分析；模型構(gòu)建

一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)

在對(duì)房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對(duì)項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評(píng)估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來(lái)的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過項(xiàng)目利潤(rùn)、銷售率、稅金等指標(biāo)來(lái)衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力，對(duì)于成熟的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會(huì)關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。

二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立

本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬(wàn)平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。

（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫(kù)，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。

（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入

本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對(duì)銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對(duì)項(xiàng)目的影響，對(duì)售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬(wàn)平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬(wàn)元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬(wàn)平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬(wàn)元；地下車庫(kù)的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬(wàn)元。

（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本

根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購(gòu)地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬(wàn)元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬(wàn)元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬(wàn)元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評(píng)審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬(wàn)元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬(wàn)元。

（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利

在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢(shì)仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來(lái)的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會(huì)全部收回。

（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估

在靜態(tài)指標(biāo)方面，企業(yè)投資該項(xiàng)目的預(yù)計(jì)指標(biāo)為：總投資103432萬(wàn)元，總收入135195萬(wàn)元，稅后的凈利潤(rùn)為16052萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為11.9%，上述指標(biāo)均符合現(xiàn)行規(guī)定，因此該項(xiàng)目具有一定的可行性。在動(dòng)態(tài)指標(biāo)方面，按照與項(xiàng)目相關(guān)的現(xiàn)金流量表對(duì)項(xiàng)目回收期進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算結(jié)果為1.3年，內(nèi)部收益率大于30%，能夠與企業(yè)的投資需要相滿足，處于可接受的范圍內(nèi)，因此該項(xiàng)目可行?？紤]到項(xiàng)目開展中勢(shì)必會(huì)存在一些不可控因素，該企業(yè)參與競(jìng)拍時(shí)需要對(duì)不確定因素進(jìn)行分析，為其在拍賣現(xiàn)場(chǎng)決策提供有力依據(jù)。對(duì)于保守型開發(fā)商來(lái)看，地價(jià)可接受的范圍超過39150萬(wàn)元，一般開發(fā)商的接受范圍超過45000萬(wàn)元，樂觀開發(fā)商可接受50850萬(wàn)元以上。

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)可研報(bào)告范文

一、工作目標(biāo)進(jìn)展情況

（一）職能工作進(jìn)展情況

1、規(guī)范建筑市場(chǎng)管理，確保建筑市場(chǎng)健康有序發(fā)展

今年上半年以來(lái)，我局進(jìn)一步整頓規(guī)范建筑市場(chǎng)，建立公平、透明、有序的建筑市場(chǎng)管理體制；建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和指導(dǎo)，采取積極措施調(diào)控房地產(chǎn)理性投資，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展；進(jìn)一步加大對(duì)招投標(biāo)工作的監(jiān)管力度，嚴(yán)格按照《四川省建設(shè)工程工程量清單招標(biāo)投標(biāo)報(bào)價(jià)評(píng)審辦法》和《四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)管理辦法》對(duì)政府工程實(shí)施招投標(biāo)監(jiān)督，完成建設(shè)項(xiàng)目公開招標(biāo)27個(gè)；繼續(xù)全面推行施工現(xiàn)場(chǎng)開工許可查驗(yàn)制度，嚴(yán)格執(zhí)行“壓證”施工制度，并結(jié)合“創(chuàng)文明城市”要求，扎實(shí)搞好全縣建筑工地環(huán)境綜合治理工作；受理并完成施工合同備案共計(jì)22件，建設(shè)工程竣工結(jié)算備案14件；完成了造價(jià)員初始注冊(cè)工作，共計(jì)注冊(cè)13人；開展建設(shè)工程安全文明施工措施費(fèi)率核定工作，共完成費(fèi)率核定項(xiàng)目32個(gè)，按時(shí)按要求完成新津縣建筑業(yè)統(tǒng)計(jì)報(bào)表的報(bào)送工作；順利完成《四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)定額》的宣貫工作；交易中心共有153個(gè)項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)交易，其中公開招標(biāo)項(xiàng)目34個(gè)，工程施工類項(xiàng)目招標(biāo)及比選項(xiàng)目64個(gè)，勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理項(xiàng)目34個(gè)，網(wǎng)上抽取比選項(xiàng)目65個(gè)，工程施工類項(xiàng)目投資約2.88億元，共節(jié)約資金2480余萬(wàn)元，節(jié)約率達(dá)8.6，實(shí)現(xiàn)建筑工程招標(biāo)投標(biāo)率100的目標(biāo)。

繼續(xù)做好全縣節(jié)能建筑工作，在全縣范圍內(nèi)實(shí)行了建筑節(jié)能施工圖審查制度和節(jié)能檢查登記制度，使我縣建筑工地使用新型材料率達(dá)到100；加強(qiáng)對(duì)全縣建筑工地噪音治理工作，完成中、高考期間禁噪任務(wù)；發(fā)放農(nóng)民工工資權(quán)益卡和信用信息卡共1300余張。

2、嚴(yán)格工程質(zhì)量安全管理，確保建筑工程質(zhì)量安全

今年是全國(guó)“安全生產(chǎn)年”，為了搞好“安全生產(chǎn)責(zé)任落實(shí)年”活動(dòng)、推進(jìn)安全生產(chǎn)“三項(xiàng)行動(dòng)”，我局加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)危險(xiǎn)源的監(jiān)管，建立健全工程安全監(jiān)督管理制度和安全生產(chǎn)責(zé)任制度，實(shí)施安全生產(chǎn)形勢(shì)分析制度，深入開展安全生產(chǎn)專項(xiàng)大檢查和“全國(guó)安全生產(chǎn)月”活動(dòng)，以創(chuàng)建“安全文明工地”為契機(jī)，整體提升施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理水平，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督力度。截至6月18日，我局出動(dòng)人員600多人次、車輛320臺(tái)次，對(duì)全縣57個(gè)建筑工地進(jìn)行監(jiān)督檢查和巡查220次，嚴(yán)防安全事故的發(fā)生，并對(duì)這些建設(shè)項(xiàng)目的38個(gè)工程師、57個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理、114個(gè)專職安全員實(shí)施壓證管理；下達(dá)《責(zé)令限期整改通知書》19份，《暫停施工通知書》8份，《扣分調(diào)查通知書》2份；上半年，成功創(chuàng)建安全文明標(biāo)準(zhǔn)化工地1個(gè)（山水麗都b標(biāo)段），創(chuàng)省優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)工程1個(gè)（尚品·境界）。

同時(shí)，按照縣委、縣政府關(guān)于“創(chuàng)?！惫ぷ鞯囊?，加強(qiáng)對(duì)全縣建筑工地管理和揚(yáng)塵治理工作，在項(xiàng)目開工前，對(duì)揚(yáng)塵治理措施不到位、不符要求的施工單位不予發(fā)放施工許可證；對(duì)屢次影響周圍居民生活的建筑工地，依照《成都市建筑市場(chǎng)主體不良行為記錄管理實(shí)施細(xì)則》和《成都市施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定》給予扣分處理。上半年，新津城市氣化率達(dá)85.93。

為搞好防震減災(zāi)工作，今年1月份我局將成都市防震減災(zāi)局下放的“新建、擴(kuò)建、改建建設(shè)工程危害地震監(jiān)測(cè)設(shè)施和地震觀測(cè)環(huán)境保護(hù)的審核”和“重大建設(shè)工程和可能因地震產(chǎn)生嚴(yán)重次生災(zāi)害的工程的地震安全性評(píng)價(jià)于抗震設(shè)防要求的審定”兩個(gè)審批項(xiàng)目納入建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批程序；進(jìn)一步完善防震減災(zāi)助理員、村（社區(qū)）地震安全員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)地震應(yīng)急救援隊(duì)伍建設(shè)；根據(jù)成震字[]80號(hào)文件要求，經(jīng)過選擇確定了梨花溪、省水校、大陸水產(chǎn)、草原研究所、地源自來(lái)水廠和普興鎮(zhèn)袁山養(yǎng)殖廠等6個(gè)地震宏觀觀測(cè)點(diǎn)。

3、統(tǒng)籌推進(jìn)“三個(gè)集中”，指導(dǎo)服務(wù)新農(nóng)村建設(shè)

按照市建委安排，我局根據(jù)實(shí)際情況確定上報(bào)了2個(gè)省級(jí)村莊人居環(huán)境示范村——方興鎮(zhèn)方興社區(qū)和興義鎮(zhèn)岷江社區(qū)，并結(jié)合城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治工作，加強(qiáng)對(duì)示范村的指導(dǎo)和服務(wù)；對(duì)重點(diǎn)鎮(zhèn)各項(xiàng)建設(shè)工程和全縣新型社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)問題當(dāng)場(chǎng)責(zé)令整改，并下達(dá)整改通知書；繼續(xù)開展我縣川西林盤保護(hù)工作，文井鄉(xiāng)和安西鎮(zhèn)已邀請(qǐng)成都市城鎮(zhèn)規(guī)劃設(shè)計(jì)院分別編制了田林盤和岳林盤整治規(guī)劃，待評(píng)審后實(shí)施；在優(yōu)化調(diào)整《新津縣川西林盤保護(hù)規(guī)劃》的前提下，將基礎(chǔ)條件較好、林盤特色鮮明的普興鎮(zhèn)徐林盤、向家院子、方興鎮(zhèn)鷺島、永商鎮(zhèn)楠木林等8個(gè)林盤作為第二批試點(diǎn)示范林盤上報(bào)市建委；我局牽頭聯(lián)合縣統(tǒng)籌辦和縣財(cái)政局向市建委、市統(tǒng)籌委、市財(cái)政局上報(bào)底農(nóng)民集中居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目年度計(jì)劃，并積極與市村鎮(zhèn)處聯(lián)系，爭(zhēng)取資金支持。

4、加大重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)指導(dǎo)力度，重點(diǎn)鎮(zhèn)建設(shè)再上臺(tái)階

積極協(xié)助花源鎮(zhèn)、普興鎮(zhèn)制定年度建設(shè)計(jì)劃，對(duì)普興鎮(zhèn)、興義鎮(zhèn)場(chǎng)鎮(zhèn)改造和風(fēng)貌改造進(jìn)行指導(dǎo)，并邀請(qǐng)相關(guān)部門專業(yè)技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)解決建設(shè)中遇到的問題，保證重點(diǎn)鎮(zhèn)市級(jí)專項(xiàng)目標(biāo)順利推進(jìn)；經(jīng)過我局努力爭(zhēng)取，今年5月14日成都市統(tǒng)籌辦成統(tǒng)籌領(lǐng)辦[]4號(hào)文批準(zhǔn)我縣興義鎮(zhèn)為市級(jí)重點(diǎn)鎮(zhèn)。

此外，完成普興、文井兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及工業(yè)園a、b區(qū)的天然氣管網(wǎng)鋪設(shè)20公里；協(xié)助有關(guān)部門基本完成花源配氣站管線改造、站場(chǎng)建設(shè)等搬遷工作；cng加氣站投入專項(xiàng)資金20萬(wàn)元，增加一臺(tái)售氣機(jī)，改變了以前車輛排隊(duì)加氣造成的交通堵塞現(xiàn)象。

5、深入開展規(guī)范化服務(wù)型政府建設(shè)，強(qiáng)化機(jī)關(guān)行政效能建設(shè)

為強(qiáng)化機(jī)關(guān)行政效能建設(shè)工作，今年上半年我局充實(shí)了政務(wù)中心入駐人員；再次全面清理審批服務(wù)事項(xiàng)，優(yōu)化流程，修改完善了新的辦事指南，提高了辦事效能，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)場(chǎng)辦結(jié)率100和按時(shí)辦結(jié)率100的雙100目標(biāo)；對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目和災(zāi)后重建項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)指導(dǎo)，開通災(zāi)后重建、重點(diǎn)項(xiàng)目“綠色通道”；上半年我局政務(wù)中心窗口共辦件50件，其中行政審批許可4件，非行政審批許可46個(gè)；積極配合縣建促辦、國(guó)土局、環(huán)保局、發(fā)改局、規(guī)劃局等部門實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目并聯(lián)審批，組織相關(guān)人員到市上參加并聯(lián)審批工作的推進(jìn)培訓(xùn)，為促進(jìn)并聯(lián)審批向縱深開展奠定了基礎(chǔ)。目前，全縣范圍內(nèi)的投資項(xiàng)目均已納入并聯(lián)審批。

（二）重點(diǎn)工作目標(biāo)進(jìn)展情況

1、重點(diǎn)工作目標(biāo)進(jìn)展情況

（1）縣城區(qū)重要節(jié)點(diǎn)亮化工程已完成初步設(shè)計(jì)方案，目前進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)階段，將于9月中旬分別進(jìn)場(chǎng)施工（預(yù)計(jì)投資1000萬(wàn)元）。

（2）步行橋改建工程經(jīng)過前期調(diào)研和考察后，已完成可研報(bào)告，并上報(bào)縣主要領(lǐng)導(dǎo)審閱。

（3）金三角至悠雅酒店綠化景觀改造（包括“水城之心”景觀打造）已完成設(shè)計(jì)方案，將報(bào)規(guī)委會(huì)審批。

（4）按照4月8日成建委發(fā)[]278號(hào)《成都市建設(shè)委員會(huì)關(guān)于下達(dá)城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治特色景觀街區(qū)目標(biāo)任務(wù)的通知》精神，確定惠豐路（21街區(qū)段）作為特色景觀街打造。目前，已完成設(shè)計(jì)方案的編制，預(yù)計(jì)投資約450萬(wàn)元，計(jì)劃9月份動(dòng)工，12月完工。

（5）縣城區(qū)中小街道改造：

金三角1、2地塊道路工程于5月20日進(jìn)場(chǎng)施工，道路長(zhǎng)約219米，寬12米，目前已完成污水管道的鋪設(shè)，正進(jìn)行雨水管道的埋設(shè)，余下50米路段的拆遷工作正在進(jìn)行。

警察公寓前道路工程于5月27日進(jìn)場(chǎng)施工，道路長(zhǎng)約420米，寬16米，目前正進(jìn)行雨污管網(wǎng)的埋設(shè)。

景上陽(yáng)光側(cè)道路長(zhǎng)約240米，寬16米，該工程已通過二次比選確定了施工單位，近期將進(jìn)場(chǎng)施工。

瑞園路連接線道路工程的施工圖設(shè)計(jì)和概算編制已完成，預(yù)算情況已報(bào)評(píng)審中心進(jìn)行評(píng)審，由于拆遷工作難度較大，我局將加大與五津鎮(zhèn)政府的協(xié)調(diào)力度，爭(zhēng)取早日開工。

瑞通路道路貫通工程道路經(jīng)過前期的努力，已與中石油公司達(dá)成意向性意見，目前，正在協(xié)商拆遷方案，施工圖正在設(shè)計(jì)中，待拆遷工作完成后，即可進(jìn)場(chǎng)施工。

目前，岳巷路道路整治工程和林園路道路整治工程已完成立項(xiàng)工作。

此外，在為民辦實(shí)事和民生工程目標(biāo)工作中：

（1）對(duì)城北家私城入口道路進(jìn)行硬化，該工程于2月14日進(jìn)場(chǎng)施工，3月10日竣工，完成了道路接口混凝土鋪設(shè)560㎡、雨污水管敷設(shè)60米和人行道彩磚鋪設(shè)201㎡。

（2）完成外東街安置房東側(cè)道路建設(shè)，該工程自4月11日進(jìn)場(chǎng)施工，5月25日基本竣工，完成人行道青石磚鋪設(shè)1131㎡、雨污管網(wǎng)、綠化、照明及配套設(shè)施等任務(wù)。

（3）對(duì)瑞云路連接線溝渠進(jìn)行整治，該工程于3月4日進(jìn)場(chǎng)施工，4月12日竣工，完成了人行道彩磚鋪設(shè)767㎡、游道波紋磚鋪設(shè)216㎡、喬木栽植、草坪鋪設(shè)、水生植物栽植、和水溝小橋一座等項(xiàng)目，徹底改變了該溝渠臟、亂、差現(xiàn)象，解決了該區(qū)域上游多年內(nèi)澇的問題。

此外，擔(dān)任市興蓉公司在我縣實(shí)施的8個(gè)災(zāi)后重建項(xiàng)目業(yè)主，為了將該項(xiàng)工作落到實(shí)處，順利推進(jìn)，我局將8個(gè)項(xiàng)目分解落實(shí)到每個(gè)班子成員，并確定兩名科室人員組成項(xiàng)目組。目前，經(jīng)我局各項(xiàng)目組的努力，8個(gè)災(zāi)后重建項(xiàng)目進(jìn)展順利。

二、目標(biāo)運(yùn)行中存在的問題

1、按照建設(shè)工程投入規(guī)律，上半年建設(shè)工程項(xiàng)目（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目）大多在進(jìn)行報(bào)建和開工前的準(zhǔn)備工作，實(shí)際投入較少，因此，從我局承擔(dān)的固定資產(chǎn)投入任務(wù)看，完成固定資產(chǎn)投入的比例較小。

2、按照城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治要求，村莊環(huán)境綜合整治、農(nóng)村新型社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)等面臨資金缺乏困難。