住宅小區(qū)物業(yè)管理精選(九篇)

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第1篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)；物業(yè)管理模式；利弊分析

一、寧波住宅小區(qū)現(xiàn)行物業(yè)管理模式

住宅小區(qū)是城市微觀地理單位之一，是城市的重要組成部分。住宅小區(qū)物業(yè)管理是城市管理的縮影，是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志。寧波住宅小區(qū)的物業(yè)管理總體上保持著一定的穩(wěn)定性，滿意度和好評率較高，但也不同程度地出現(xiàn)了一些抱怨聲和質(zhì)疑聲，從表象上看，主要是由于物業(yè)管理和服務(wù)不到位引起的，但實(shí)際上，一個住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式是否適合其本身的發(fā)展，是背后深層次的原因之一。根據(jù)市住建局調(diào)研報告顯示，截至2020年10月底，全市共有住宅小區(qū)2312個，其中有1906個住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，物管覆蓋率82.4%，涉及300多萬居民。當(dāng)前住宅小區(qū)的物業(yè)管理模式主要有三種：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡稱物業(yè)公司）包干制；二是物業(yè)公司酬金制；三是小區(qū)業(yè)主自治模式。此外，還有直管公房管理模式、單位自建自管模式等，由于這些管理模式所占比例較小，且從目前看來并不符合未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢，本文暫不作討論。

二、三種住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的利弊分析

物業(yè)管理與每個居民都息息相關(guān)，因此，每個人多多少少都了解一些，但又不甚清楚，甚至有諸多的誤解。因此，對小區(qū)主要管理模式的利弊做個簡單的分析，以便在選聘物業(yè)公司投票時作一參考。（一）包干制選聘物業(yè)公司包干制是指業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)費(fèi)，通過合同與物業(yè)公司約定服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)公司按約定完成物業(yè)管理服務(wù)工作，盈虧均由物業(yè)公司享受或承擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：業(yè)主在選聘物業(yè)公司時，通過在合同中約定物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，把小區(qū)物業(yè)管理事項幾乎全包給物業(yè)公司，收繳的物業(yè)費(fèi)屬于物業(yè)公司，物業(yè)公司自負(fù)盈虧、自擔(dān)風(fēng)險。業(yè)主和業(yè)委會只需監(jiān)督物業(yè)公司按內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)做好小區(qū)的各項物業(yè)管理事務(wù)。理論上兩者權(quán)責(zé)清晰，溝通成本低，業(yè)主和業(yè)委會只要出錢就能享受服務(wù)，較為輕松。因此，現(xiàn)在大部分的小區(qū)通過包干制選聘物業(yè)公司。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司利潤最大化與提升服務(wù)質(zhì)量之間的矛盾凸顯。在固定的物業(yè)費(fèi)前提下，物業(yè)公司能節(jié)約多少開支，利潤就能提升多少。因此，物業(yè)公司會千方百計地節(jié)約成本，從而導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降。比如通過缺編節(jié)約工資支出、降低轉(zhuǎn)包費(fèi)用等。二是透明度大幅度降低，業(yè)主的不信任度提升。一般來說，包干制物業(yè)管理合同很難約定物業(yè)公司的內(nèi)部運(yùn)行和費(fèi)用開支。比如物業(yè)公司會公示做了多少事、花了多少錢，但這錢具體怎么花的不會告訴業(yè)主。企業(yè)內(nèi)部的開支，比如服務(wù)小區(qū)的物業(yè)公司上面的項目部門、分公司、總公司在你這個小區(qū)分?jǐn)偭硕嗌俪杀疽膊粫嬖V你。因此，物業(yè)公司資金使用上的不透明，常常引起業(yè)主的抱怨和不滿，加劇了業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。三是物業(yè)服務(wù)項目轉(zhuǎn)包，導(dǎo)致成本提升，服務(wù)下降。如綠化養(yǎng)護(hù)、保潔等物業(yè)公司可能會轉(zhuǎn)包給第三方公司，第三方公司也是需要有盈利的，因此轉(zhuǎn)包導(dǎo)致成本上升，用于小區(qū)物業(yè)的資金必然減少。四是稅務(wù)提高成本。物業(yè)管理雖是公益性項目，但物業(yè)公司是經(jīng)營性公司制，有盈虧管理，因此需要納稅。納稅部分說到底羊毛出在羊身上還是由業(yè)主承擔(dān)。五是上級公司提取管理費(fèi)，導(dǎo)致用于小區(qū)服務(wù)的資金進(jìn)一步減少。一般物業(yè)公司都會按照小區(qū)預(yù)收物業(yè)費(fèi)總金額的10%左右提取管理費(fèi)，主要用于上級公司的費(fèi)用開支，無論小區(qū)所在物業(yè)公司盈虧，都會事先提取。管理費(fèi)加納稅，這兩個重要環(huán)節(jié)一過，真正用于小區(qū)管理服務(wù)的資金又少了一大截。（二）酬金制選聘物業(yè)公司酬金制是指在業(yè)主繳納的物業(yè)費(fèi)中按約定比例或者固定金額用作物業(yè)公司的酬金，其余部分用于物業(yè)服務(wù)合同約定的管理事項支出，盈虧均由業(yè)主自擔(dān)。優(yōu)點(diǎn)：一是業(yè)主對資金使用的自由度較高。這個模式下的物業(yè)費(fèi)屬于業(yè)主，經(jīng)營性收入也屬于業(yè)主。相當(dāng)于業(yè)主出錢，聘請一家物業(yè)公司為業(yè)主打工。二是業(yè)主自負(fù)盈虧，但一般不會虧損。業(yè)主給物業(yè)公司的酬金和小區(qū)的日常開支年初都是有預(yù)算的，除非發(fā)生其他重大意外事件，一般都不會出現(xiàn)虧損。如果眼看著即將虧損，則可以把某些非緊急事項留到第二年資金寬裕了再實(shí)施。三是透明度提高。這一模式下，物業(yè)公司需要將物業(yè)服務(wù)方案和對應(yīng)的費(fèi)用預(yù)決算提供給業(yè)主審核，如在運(yùn)行過程中需要調(diào)整，也必須由業(yè)主再次審核通過方可實(shí)施。缺點(diǎn)：一是物業(yè)公司的積極性難以發(fā)揮，對物業(yè)公司來說，酬金是固定的，干好干壞一個樣，盡量朝著少干事、少惹麻煩的方向發(fā)展。因此，物業(yè)公司一般都不愿意簽訂酬金制合同，這也是當(dāng)前酬金制模式較少采用的主要原因。二是小區(qū)物業(yè)管理的成本上升，物業(yè)公司為了做好工作或者提高效率，會向業(yè)委會提出諸多要求，比如需要增添各種設(shè)施設(shè)備，這些設(shè)備一年可能也用不了幾次，但業(yè)委會還必須得買，否則事沒干好，業(yè)主不滿意，還會成為物業(yè)公司工作沒做好的托辭。三是業(yè)主和業(yè)委會投入的時間和精力大量增加。相比包干制，酬金制不僅需要業(yè)主經(jīng)常性地去監(jiān)督物業(yè)公司和第三方公司的工作，加強(qiáng)日常管理和考核，評價物業(yè)管理的績效；而且還要管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)和經(jīng)營性收入，這是一件吃力不討好的事，干好了應(yīng)該的，少了一分錢都得自己貼，更不能接受的是可能經(jīng)常被不知情的業(yè)主懷疑和猜忌。尤其是業(yè)委會成員，本身是無報酬的義務(wù)勞動，工作量大量增加后，要選出一屆業(yè)委會的難度也相應(yīng)增加。（三）自治模式自治模式，其實(shí)是酬金制的另一種體現(xiàn)，或者說是業(yè)主直控型的酬金制模式。小區(qū)同樣需要自行成立一家非盈利性類物業(yè)公司，類物業(yè)公司需要聘請一個管理團(tuán)隊來負(fù)責(zé)小區(qū)的日常物業(yè)管理?；蛘吒纱嘀苯舆x聘一家物業(yè)公司，但不同于酬金制的固定報酬，物業(yè)公司的日常人員工資和開支由小區(qū)業(yè)主負(fù)責(zé)或事先約定。優(yōu)點(diǎn)：一是相比酬金制，業(yè)主的參與度更高，可控性更強(qiáng)。尤其是對小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金的把控自由度更高，一般業(yè)委會受業(yè)主委托直接控制著小區(qū)所有的物業(yè)管理服務(wù)資金，在安排和使用上更加游刃有余。二是小區(qū)管理服務(wù)各項事務(wù)及資金使用情況更加透明，業(yè)委會定期公示當(dāng)期事務(wù)和費(fèi)用開支，業(yè)主可以及時、直觀地了解小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)情況和物業(yè)費(fèi)使用情況，信任度和滿意度必將提升。三是小區(qū)改善環(huán)境所需的投入資金得到保障。其他模式下，利潤屬于物業(yè)公司，小區(qū)用于建設(shè)的資金除了經(jīng)營性收入外幾乎沒有其他來源，而在自治模式下，不僅原先的利潤部分轉(zhuǎn)為小區(qū)所得，而且由于不用提取管理費(fèi)、非盈利公司也不再需要納稅，因此用于小區(qū)投入的資金會大幅增加。缺點(diǎn)：一是業(yè)主和業(yè)委會付出多。當(dāng)前，采用自治模式的小區(qū)少之又少，主要是這種模式下，業(yè)主需要事無巨細(xì)，樣樣都管，除了招聘物業(yè)管理團(tuán)隊和分項委托第三方服務(wù)公司，還需要做好財務(wù)管理、日常工作管理和監(jiān)督、物業(yè)管理各團(tuán)隊考核等工作，需要牽扯大量的時間和精力。二是對業(yè)委會的要求更高。業(yè)委會成員需要基本掌握物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)知識，積累一定的渠道資源和人脈關(guān)系，熟悉物權(quán)法、物業(yè)管理條例及其細(xì)則等專業(yè)的法律法規(guī)。三是業(yè)委會成員不僅要團(tuán)結(jié)一致，而且必須大公無私，清正廉潔。業(yè)委會掌控著小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)資金，不能有一點(diǎn)私心，否則，就會引起業(yè)主的不信任，自治模式也難以持續(xù)。四是找到一個強(qiáng)大的管理團(tuán)隊非常不容易。業(yè)主招聘的管理團(tuán)隊不僅要能力強(qiáng)、而且同樣需要擁有豐富的資源、人脈和專業(yè)知識，以減輕業(yè)委會的工作壓力，業(yè)主還要付出遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般物業(yè)公司同級人員的報酬，否則很難完成招聘工作。

三、選擇物業(yè)管理模式的幾點(diǎn)建議

第2篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對住宅小區(qū)統(tǒng)一提供的公共，被稱為物業(yè)管理，也稱為物業(yè)服務(wù)，主要包括環(huán)境秩序的維護(hù)和社會治安的管理等等[1]。當(dāng)前在住宅小區(qū)物業(yè)管理中主要存在以下幾個方面的問題。

1.開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間沒有明確的法律關(guān)系

我國的市場經(jīng)濟(jì)體制發(fā)展尚不完善，物業(yè)服務(wù)企業(yè)隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)公司。一方面，在沒有成立小區(qū)業(yè)主委員會之前，房地產(chǎn)開發(fā)商可以以原始大業(yè)主的身份對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行選聘。此時的開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間存在著短期的合同關(guān)系。小區(qū)業(yè)主委員會成立之后，可以由小區(qū)的業(yè)主委員會來負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘工作，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該無條件的向小區(qū)業(yè)主委員選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交原始資料。然而在實(shí)際操作中出于各種情況的考慮，一些開發(fā)商并不愿意放棄物業(yè)管理。另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)公司之間往往具有從屬關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商的子公司或者下屬機(jī)構(gòu)。

2.物業(yè)管理的交接過程中沒有對責(zé)任進(jìn)行明確

由于開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的法律關(guān)系不明確，因此在物業(yè)管理的交接中容易發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾。前任物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接的過程中往往存在著阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入小區(qū)、破壞無業(yè)管理設(shè)施等情況，或者帶走小區(qū)業(yè)主相關(guān)的資料，在移交的過程中不做好財務(wù)賬目的移交工作等等。

3.業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的合同不能得到履行

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間要簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對二者的權(quán)利義務(wù)關(guān)系進(jìn)行界定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會之間是一種合同關(guān)系，也是被委托和委托的關(guān)系。但是當(dāng)前二者之間存在一些矛盾，影響了合同的履行。（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有按時將房屋鑰匙交給業(yè)主。按照房屋買賣合同的約定，當(dāng)房屋買賣人支付了部分或全部的房款之后，就可以辦理入住手續(xù)，此時物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該為房屋買受人辦理相應(yīng)的手續(xù)。然而有一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)會要求房屋買受人支付物業(yè)管理費(fèi)用以及其他費(fèi)用，否則拒絕將鑰匙交給買受人。這對房屋買受人的合法權(quán)益造成了極大的損害，如果房屋買受人對物業(yè)服務(wù)合同和管理公約有不同意見，或者認(rèn)為物業(yè)費(fèi)的收取不合理，往往難以辦理房屋入住手續(xù)[2]。（2）缺乏統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和類型。我國尚未建立起完善的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)類型，而物業(yè)管理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)類型就比較多，造成物業(yè)收費(fèi)中出現(xiàn)很多問題。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主往往拒絕交費(fèi)。

二、提高住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的對策

1.對物業(yè)管理的法律法規(guī)進(jìn)行完善

要全面提高我國住宅小區(qū)物業(yè)管理的水平，首先必須對相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行完善，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)公司和業(yè)主之間的責(zé)權(quán)進(jìn)行明確?，F(xiàn)行的《條例》對于物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會的選舉、維修基金的保管和新舊物業(yè)公司的更替等問題并沒有給出具體的解決對策。必須以《條例》為基礎(chǔ)，做好物業(yè)管理方面的立法工作。根據(jù)物業(yè)管理存在的實(shí)際問題，進(jìn)行相應(yīng)的司法解釋，使解決小區(qū)物業(yè)管理糾紛能夠有法可依[3]。

2.對物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行規(guī)范

在住宅小區(qū)的物業(yè)管理中，根據(jù)《條例》的要求，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘必須采用招標(biāo)投標(biāo)的方式，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。為了保障招標(biāo)投標(biāo)的公正性，必須對物業(yè)服務(wù)行業(yè)進(jìn)行有效地規(guī)范，鼓勵房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)銷售和房地產(chǎn)開發(fā)商的分業(yè)經(jīng)營，提高業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律意識。要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)要能夠監(jiān)督開發(fā)商的前期行為，真正的為業(yè)主負(fù)責(zé)。

3.提高業(yè)主的法律維權(quán)意識

只有當(dāng)業(yè)主都具備了較強(qiáng)的法律維權(quán)意識，才能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為進(jìn)行規(guī)范。因此必須加大宣傳力度，使業(yè)主在購房之前對小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行一定的了解，轉(zhuǎn)變業(yè)主的付費(fèi)觀念，轉(zhuǎn)變物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)理念。要嚴(yán)格的監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘過程，要求物業(yè)服務(wù)人員不斷提高自身的素質(zhì)和服務(wù)的水平。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該具備服務(wù)理念和市場意識，通過為業(yè)主提供高質(zhì)量的服務(wù)來獲得業(yè)主的肯定和好評，不斷擴(kuò)大自身的影響力，獲得更好地經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

4.對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理行為進(jìn)行規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照當(dāng)前的市場價格和法律的相關(guān)規(guī)定制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，對各項物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取進(jìn)行規(guī)范。為了使物業(yè)費(fèi)的收取更加公開透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好宣傳工作，要將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的用途向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行公開。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不斷提高員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)水平，積極加強(qiáng)與業(yè)主之間的溝通，改善與業(yè)主之間的關(guān)系，獲得業(yè)主的支持。

三、結(jié)語

第3篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：住宅小區(qū) 物業(yè)管理 業(yè)主 滿意度

目前，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，全國各地的住宅小區(qū)的物業(yè)管理都存在管理服務(wù)水平低，收費(fèi)難的問題，想要解決這個問題，物業(yè)管理公司只有為業(yè)主提供所需的服務(wù)和尊重業(yè)主的意愿，才可以得到業(yè)主的認(rèn)可，獲得業(yè)主的滿意，從而在市場上穩(wěn)定健康的走下去。

1 物業(yè)管理概述

物業(yè)管理是一種新興的行業(yè)，具有專業(yè)化、社會化的特點(diǎn)，其主要是對建筑以及所附屬的環(huán)境和設(shè)施進(jìn)行管理，使他們能夠保持完好正常使用，從而達(dá)到保值和增值的作用。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的重要組成部門，也在其中起著關(guān)鍵的作用，目前住宅小區(qū)在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占有最大的比重，因此，住宅小區(qū)成為了物業(yè)管理的重中之重。并且伴隨著人們生活水平的不斷提高，對居住條件和生活品質(zhì)的要求也逐漸提高，這也對住宅小區(qū)的物業(yè)管理提出了更高的要求。

2 建立業(yè)主滿意度指標(biāo)體系須遵循的原則

2.1 測評指標(biāo)必須能夠控制

當(dāng)住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在某個領(lǐng)域能夠采取相應(yīng)的措施進(jìn)行改進(jìn)，則采取測評指標(biāo)，如果沒有能力或者條件改進(jìn)，則不采取這種測評指標(biāo)。

2.2 建立的業(yè)主認(rèn)為重要的滿意度測評指標(biāo)體系

由業(yè)主來確定測評指標(biāo)的體系是最為合理和基本的要求，物業(yè)管理公司在設(shè)定測評指標(biāo)體系的時候，一定要根據(jù)業(yè)主的需求，來設(shè)置符合他們認(rèn)為重要的內(nèi)容來進(jìn)行滿意度的測評。

2.3 測評指標(biāo)必須是可測量的

由于業(yè)主滿意度的測評結(jié)果是一個量化的值，所以在設(shè)定測評指標(biāo)的時候一定要選擇可以計算和分析的值，這樣才可以計算出業(yè)主對物業(yè)管理的滿意度。

2.4 業(yè)主滿意指標(biāo)體系會隨著市場的變化而變化

可能今天業(yè)主關(guān)注這個問題，明天可能關(guān)注另一個問題，因此，對于業(yè)主的期望物業(yè)管理公司應(yīng)該進(jìn)行跟蹤研究，了解業(yè)主的根本需求，以及他們的變化趨勢，并且對業(yè)主滿意度指標(biāo)體系進(jìn)行有效的調(diào)整。

3 業(yè)主滿意度在物業(yè)管理中的作用

3.1 為物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量評價提供一種有效的手段

由于目前住宅小區(qū)的物業(yè)管理評價體系存在一定的問題，如果把業(yè)主的滿意度理念引入到物業(yè)管理評價體系中，建立業(yè)主滿意度指標(biāo)體系，利用各種調(diào)查來建立信息數(shù)據(jù)庫，并且根據(jù)這些情況及時的調(diào)整調(diào)查表中的相關(guān)項目。這樣不但可以了解業(yè)主的需求，還可以加強(qiáng)和業(yè)主之間的溝通，用科學(xué)的方法來提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，使物業(yè)管理更加滿足業(yè)主的需求。

3.2 提高員工的服務(wù)觀念

由于我國物業(yè)管理公司的從業(yè)人員普遍素質(zhì)較低，他們的服務(wù)意識不強(qiáng)，這就使得物業(yè)管理的水平得不到有效的提高。因此，在物業(yè)管理中引入業(yè)主滿意度理念，可以把它作為物業(yè)管理公司和從業(yè)人員的行為準(zhǔn)則，并且制定相應(yīng)的從業(yè)人員培訓(xùn)計劃，使從業(yè)人員明白只有提高業(yè)主的滿意度，才可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展，只有這樣才可以提高物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)技能。

3.3 通過與以往業(yè)績縱向?qū)Ρ?，使企業(yè)了解自身的變化

由于住宅小區(qū)業(yè)主的服務(wù)需求是在不斷變化的，所以物業(yè)管理公司想要獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益，首先應(yīng)該在滿足業(yè)主需求的前提下不斷的改變自己的服務(wù)質(zhì)量，并且通過與以往業(yè)績進(jìn)行縱向的對比，看下本企業(yè)的物業(yè)管理水平是降低了還是提高了，如果降低了找出問題存在原因，以此來采取相應(yīng)的措施改進(jìn)。物業(yè)管理公司只有不斷的有針對性的改進(jìn)自身的問題，并推出新的服務(wù)理念，才可以獲得業(yè)主的滿意，使其穩(wěn)定健康的發(fā)展下去。

3.4 可以促進(jìn)企業(yè)間的良性競爭，規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展

目前，對住宅小區(qū)物業(yè)管理業(yè)主滿意度進(jìn)行評估的，并且每月、每季度和每年公布評估的結(jié)果，使整個評估的結(jié)果更加具備公平公正和科學(xué)化，這樣做不但可以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)之間的良性競爭，還可以規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，使物業(yè)管理企業(yè)在競爭中不斷的提高自身的服務(wù)水平，從而更加滿足業(yè)主的需求。

4 住宅小區(qū)顧客滿意度測評的實(shí)施

4.1 確定指標(biāo)并量化

住宅小區(qū)業(yè)主滿意度測評指標(biāo)體系應(yīng)該劃分為五個等級，在測評的時候大多使用的是李克特量表，也就是說包括：“很滿意、滿意、一般、不滿意和很不滿意”五個態(tài)度，讓業(yè)主在這五個態(tài)度上面畫圈或者打勾，以此來了解業(yè)主的滿意度。

4.2 問卷設(shè)計

由于業(yè)主滿意度是評價物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量的關(guān)鍵因素，因此，業(yè)主是否能夠真實(shí)的反映自己的意見對推進(jìn)物業(yè)管理公司發(fā)展具有重要的意義。

所以，在問卷設(shè)計的時候，應(yīng)該采取多種方式結(jié)合的形式，既可以反映業(yè)主的需求，也可以了解物業(yè)管理做的不足的地方，并且調(diào)查的結(jié)果要便于量化，這樣才可以對業(yè)主的滿意度進(jìn)行及時的統(tǒng)計和分析。

4.3 調(diào)查數(shù)據(jù)匯總整理

在做完問卷調(diào)查以后，要收集問卷，根據(jù)調(diào)查研究的目的與任務(wù)，統(tǒng)計每個問題的每項回答的人數(shù)，計算出所占被訪者的百分比，對搜集到的各種數(shù)據(jù)，采用科學(xué)的方法，進(jìn)行審核匯總與初步加工，使之條理化、系統(tǒng)化，最終以圖表的形式表現(xiàn)出來。

當(dāng)一些物業(yè)管理企業(yè)沒有統(tǒng)計軟件的時候，可以運(yùn)用Excel中的柱形圖來表示，這樣就可以清楚的了解業(yè)主滿意度。

除此之外，審核準(zhǔn)確性是關(guān)鍵，主要是檢查數(shù)據(jù)是否存在差錯，有無異常值，審核數(shù)據(jù)的完整性是檢查應(yīng)調(diào)查的個體是否存在遺漏，所要求調(diào)查的項目是否齊全，有無缺項等，對不符合調(diào)查要求的數(shù)據(jù)，則應(yīng)進(jìn)行篩選。在篩選完以后把將問卷或調(diào)查表上的數(shù)據(jù)通過鍵盤直接輸入到計算機(jī)中，作為備份，以此來做好物業(yè)管理業(yè)主滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)匯總整理。

第4篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

第二條　本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的建筑面積在五萬平方米以上的城市居民住宅小區(qū)（以下簡稱住宅小區(qū)）。

第三條　本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。

已入住居民、暫不具備條件的住宅小區(qū)，應(yīng)搞好規(guī)劃，創(chuàng)造條件，并在市政府規(guī)定的期限內(nèi)逐步實(shí)行物業(yè)管理。

第四條　成立住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會），為社團(tuán)法人組織。管委會由房屋所有人，承租人代表和街道辦事處等有關(guān)管理部門的代表組成，房屋所有人、承租人代表應(yīng)不低于管委會組成人員的70％。管委會主任由區(qū)（市）人民政府指定的街道辦事處主任或副主任兼任。

管委會設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)處理日常工作；涉及本住宅小區(qū)物業(yè)管理重大事項的，由管委會組成人員實(shí)行投票表決制度。

第五條　管委會的職責(zé)：

（一）貫徹國家、省和市有關(guān)規(guī)定和本辦法；

（二）負(fù)責(zé)接收按規(guī)定交付使用的住宅小區(qū)；

（三）通過招標(biāo)、招聘等形式確定住宅小區(qū)物業(yè)管理單位并與其簽定《住宅小區(qū)管理承包合同》；

（四）對住宅小區(qū)物業(yè)管理單位的管理服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督檢查并接受居民對物業(yè)管理單位的投訴；

（五）負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)小區(qū)物業(yè)管理單位與各有關(guān)管理部門的工作關(guān)系；

（六）確定住宅小區(qū)內(nèi)管理服務(wù)內(nèi)容。

第六條　住宅小區(qū)的物業(yè)管理由物業(yè)管理單位實(shí)行專業(yè)化統(tǒng)一管理和綜合。

物業(yè)管理單位須按規(guī)定經(jīng)資質(zhì)審查和經(jīng)工商行政管理部門審查并領(lǐng)取《營業(yè)執(zhí)照》后，方可從事住宅小區(qū)物業(yè)管理。

物業(yè)管理單位是具備相應(yīng)條件的企業(yè)法人。

第七條　有關(guān)管理部門、單位應(yīng)將住宅小區(qū)內(nèi)的下列事項委托物業(yè)管理單位納入管理范圍：

（一）公有房產(chǎn)、公有房產(chǎn)與私有房產(chǎn)毗連部分的維修管理；

（二）道路及其他公共場所的清掃保潔；

（三）綠地和綠地上的花草樹木及綠化設(shè)施的養(yǎng)護(hù)管理；

（四）集貿(mào)市場和其他商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營管理；

（五）部分供水、供熱、供（燃）氣、供電、照明、排水等市政公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)和維修；

（六）其他。

第八條　有關(guān)管理部門、單位將前條所列有關(guān)事項委托物業(yè)管理單位管理的，應(yīng)與物業(yè)管理單位簽訂托管合同，明確雙方的管理權(quán)限和責(zé)任，托管合同期限應(yīng)與《住宅小區(qū)管理承包合同》期限一致。對托管的事項，有關(guān)管理部門、單位不再直接進(jìn)行管理，但有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

物業(yè)管理單位需改變其接受托管的設(shè)施的現(xiàn)狀或使用性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定經(jīng)有關(guān)管理部門和單位批準(zhǔn)。

第九條　物業(yè)管理單位對下列事項實(shí)行有償服務(wù)：

（一）為單位、居民代收垃圾、清掃樓道及道路，代收水、電、燃?xì)?、供熱、有線電視、通訊等費(fèi)用，治安保衛(wèi)等公共服務(wù)；

（二）為單位、居民看管車輛、粉刷樓宇、維修樓內(nèi)公共照明設(shè)施和水電設(shè)施等專項服務(wù)；

（三）為單位、居民代管房屋、車輛及維修室內(nèi)水電設(shè)備、家用電器和提供其他日常生活服務(wù)等特約服務(wù)；

（四）單位和居民委托的其他服務(wù)項目。

第十條　經(jīng)有關(guān)部門驗收合格的住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)在交付使用時，向負(fù)責(zé)接收的管委會提供以下檔案資料：

（一）小區(qū)規(guī)劃圖；

（二）竣工總平面圖；

（三）單位建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖；

（五）房屋分配方案；

（六）其他。

第十一條　住宅小區(qū)自移交之日起一年內(nèi)，由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，開發(fā)建設(shè)單位也可支付一定比例的保修金，由物業(yè)管理單位養(yǎng)護(hù)修繕。

第十二條　住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按住宅小區(qū)建設(shè)投資成本的一定比例，向城市建設(shè)主管部門繳納住宅小區(qū)管理基金，用于住宅小區(qū)的公共設(shè)施更新、大型設(shè)施（項目）的增改以及為其他已建住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理提供補(bǔ)助資金。其中管理基金的30％，委托金融機(jī)構(gòu)一次性貼息貸款給物業(yè)管理單位作為流動資金合理使用。

第十三條　小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用房和住宅總建筑面積0.5％的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房，屬國有直管房產(chǎn)，應(yīng)按民用住宅房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，由管委會提供給物業(yè)管理單位使用和經(jīng)營。任何單位、個人不得擅自改變其用途。

第十四條　有關(guān)管理部門或單位將本辦法第七條所列事項委托物業(yè)管理單位進(jìn)行管理的，應(yīng)支付委托管理費(fèi)用；具體數(shù)額，由雙方商定。

對物業(yè)管理單位托管的房產(chǎn)，屬國有直管房產(chǎn)的，由房產(chǎn)管理部門定期向物業(yè)管理單位劃撥房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)；屬單位自管房產(chǎn)的，由房租匯繳中心每月將房租中的修繕費(fèi)、管理費(fèi)劃撥小區(qū)物業(yè)管理單位；屬私有房屋的，由小區(qū)物業(yè)管理單位按規(guī)定收取公有部位的修繕管理費(fèi)。

第十五條　物業(yè)管理單位按規(guī)定向小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取綜合服務(wù)費(fèi)，用于小區(qū)內(nèi)的公共服務(wù)項目支出。綜合服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)，由管委會報物價部門審查批準(zhǔn)。

物業(yè)管理單位為住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民提供專項和特約等服務(wù)項目，收取相應(yīng)的費(fèi)用。

第十六條　住宅小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)接受物價部門和管委會的監(jiān)督檢查。

第十七條　單位和居民入住小區(qū)前，須與物業(yè)管理單位簽訂小區(qū)入住合約；已入住小區(qū)未簽訂小區(qū)入住合約的，應(yīng)與物業(yè)管理單位補(bǔ)簽小區(qū)入住合約。

第十八條　入住小區(qū)的單位和居民須遵守以下規(guī)定：

（一）不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、外形及色調(diào)整；不得擅自改裝、拆除公有房屋原附屬設(shè)施；裝修房屋應(yīng)符合有關(guān)規(guī)定。

（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整潔和安全；禁止在公用院落、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)堆放雜物、砌煤池、建違法建筑；禁止在陽臺上砌墻和存放超重的物品。

（三）禁止隨意接引、拆除和損壞市政公用設(shè)施；不得擅自在住宅小區(qū)內(nèi)占用和挖掘道路；禁止向下水道中亂扔雜物。

（四）愛護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)的綠地和花草樹木及綠化設(shè)施；嚴(yán)禁損壞、占用綠地。

（五）按規(guī)定的時間、地點(diǎn)存放垃圾；禁止亂倒垃圾、亂潑污水、亂扔瓜果皮核、紙屑；禁止在建筑物和構(gòu)筑物上涂寫、刻劃、張貼；禁止飼養(yǎng)家禽、家畜；二樓以上陽臺圍欄上擺設(shè)花盆，必須采取固定保護(hù)措施，防止墜落傷人。

（六）嚴(yán)禁打架斗毆、酗酒滋事、賭博、傳播物品；禁止使用高音喇叭，使用組合音響不得影響相鄰關(guān)系；禁止存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。

（七）不得在小區(qū)內(nèi)隨意停放自行車和機(jī)動車輛；非經(jīng)批準(zhǔn)，禁止載重車進(jìn)入住宅小區(qū)（通過住宅小區(qū)內(nèi)的城市道路除外）。

（八）居民應(yīng)按規(guī)定辦理戶口登記、變更、遷移手續(xù)；暫住人員，應(yīng)按規(guī)定及時辦理暫住戶口登記手續(xù)。

（九）不得開辦污染小區(qū)環(huán)境的生產(chǎn)、加工型企業(yè)。

（十）居民利用家庭住所從事經(jīng)營服務(wù)活動和單位、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場地設(shè)點(diǎn)從事經(jīng)營服務(wù)活動的，須征得物業(yè)管理單位的同意，并到有關(guān)管理部門辦理審批手續(xù)。禁止任何單位、個人在住宅小區(qū)內(nèi)的公共場所和道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)。

（十一）其他有關(guān)事項。

第十九條　物業(yè)管理單位應(yīng)根據(jù)小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)際內(nèi)容，建立健全小區(qū)管理的規(guī)章制度，制定住宅小區(qū)住戶手冊、住宅小區(qū)管理服務(wù)項目和標(biāo)準(zhǔn)等，方便居民，提高管理服務(wù)水平。

第二十條　管委會和物業(yè)管理單位任何一方違反《住宅小區(qū)管理承包合同》規(guī)定的，對方均有權(quán)依據(jù)合同規(guī)定，追究對方違約責(zé)任直至解除合同；造成損失的，責(zé)任方應(yīng)依法予以賠償。

第二十一條　物業(yè)管理單位有違反行政管理法律、法規(guī)、規(guī)章行為，依法應(yīng)予以處罰的，由有關(guān)行政管理部門予以處罰。

第二十二條　物業(yè)管理單位違反合約規(guī)定，未給住宅小區(qū)單位或居民提供相應(yīng)服務(wù)或造成損失的，管委會有權(quán)責(zé)令其改正、履行合同、予以補(bǔ)償或賠償。

小區(qū)內(nèi)的單位和居民違反合約規(guī)定或有其他違法行為，除由物業(yè)管理單位按合約的規(guī)定追究違約責(zé)任外，還可提請相應(yīng)的行政管理部門依法予以處理。

第二十三條　當(dāng)事人對行政處理決定不服的，可以依照《行政復(fù)議條例》和《中華人民共和國行政訴訟法》規(guī)定，申請復(fù)議和提起行政訴訟。

第二十四條　住宅小區(qū)管理的達(dá)標(biāo)考評按照《全國文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》、《全國文明住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)考評辦法》執(zhí)行。

第二十五條　青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)對物業(yè)管理單位進(jìn)行資質(zhì)審查。本辦法具體執(zhí)行中的問題，由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會負(fù)責(zé)解釋。

第5篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

[關(guān)鍵詞]城市住宅小區(qū) 物業(yè)管理 問題與對策

改革開放以來,住宅建設(shè)飛速發(fā)展,大量住宅小區(qū)投入使用,帶來了管理工作的變化,國外專業(yè)化管理經(jīng)驗被引入,取得了較好的效果,并帶動了全國物業(yè)管理工作的起步發(fā)展。然而,隨著它的蓬勃發(fā)展,接踵而來的種種問題也時不時地困擾著這個朝陽行業(yè)。目前物業(yè)管理法制的滯后,體制不健全、監(jiān)管滯后,從業(yè)人員素質(zhì)偏低也將是影響它健康發(fā)展的重要因素。因此,如何解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理所面臨的問題,是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務(wù)。

一、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善,廣大城市居民對住宅物業(yè)管理工作的要求越來越高。他們認(rèn)為,住上了新居并不等于真正改善了生活條件,只有住房和物業(yè)管理、小區(qū)配套設(shè)施科學(xué)有效地結(jié)合才能使居住條件得到真正的改善,才能算是安居。從對物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析,發(fā)現(xiàn)很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

1.物業(yè)管理法規(guī)與體制滯后

盡管《物權(quán)法》出臺,又有此前的《物業(yè)管理條例》,但整體上而言,有關(guān)物業(yè)管理的配套法律法規(guī)比較零散,缺少系統(tǒng)性。

現(xiàn)行的住宅小區(qū)物業(yè)管理體制存在著一些弊端,這些問題不解決,就不能從根本上確立正確、公平、符合實(shí)際的物業(yè)管理法律關(guān)系,也不可能使我國的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

2.開發(fā)商遺留問題

從大多數(shù)的物業(yè)管理投訴中也可以看出,眾多的糾紛并非因為物業(yè)管理公司自身經(jīng)營水平問題,而是由于房屋質(zhì)量差、過度承諾等開發(fā)企業(yè)遺留為題,從而使物業(yè)管理公司代人受過。從另一方面講,比較規(guī)范的住宅小區(qū)80%以上的物業(yè)管理公司都來源于開發(fā)企業(yè),物業(yè)公司與開發(fā)企業(yè)如同母子關(guān)系,物業(yè)管理公司為開發(fā)商遮遮掩掩,即使不是一家,物業(yè)管理公司的權(quán)限也不能制約開發(fā)商的行為。因此,開發(fā)商的遺留問題,給業(yè)主和物業(yè)管理公司帶來了后患。

3.業(yè)主缺乏自我約束

由于房屋產(chǎn)權(quán)多元化的發(fā)展,居住在同一物業(yè)內(nèi)的業(yè)主的生活習(xí)慣、文化背景、消費(fèi)層次等不盡相同,規(guī)模大的住宅區(qū)業(yè)主更是千差萬別。業(yè)主的自我約束與自我保護(hù)意識也處于不同層次,為各自的利益沖突也經(jīng)常發(fā)生,從而增強(qiáng)了物業(yè)管理的難度。

二、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展對策分析

切實(shí)解決目前物業(yè)管理中存在的問題和困難,提高公司的管理服務(wù)水平,完善物業(yè)管理服務(wù)功能,對促進(jìn)物業(yè)公司的健康發(fā)展,構(gòu)建和諧小區(qū)是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業(yè)管理相關(guān)配套法規(guī)

(1)物業(yè)管理的早期介入

物業(yè)管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業(yè)管理企業(yè)參與小區(qū)項目可行性研究、小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計等階段,站在業(yè)主的角度,從使用、維修管理出發(fā)提出前瞻性意見,從根本上杜絕影響日后物業(yè)管理的先天不足問題。

(2)積極開展招投標(biāo)機(jī)制

在物業(yè)管理剛實(shí)現(xiàn)招投標(biāo)機(jī)制的初期,人們還不適應(yīng)市場的選擇,因此政府應(yīng)加大工作力度,首先對比較規(guī)范的住宅小區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)運(yùn)行,多組織相應(yīng)的招投標(biāo)活動,進(jìn)行廣泛宣傳,通過市場選擇的物業(yè)管理公司不是一家而是二十幾家,最后到不經(jīng)過市場的選擇就拿不到物業(yè)管理的良好態(tài)勢。

(3)建立物業(yè)管理信用檔案

政府應(yīng)委派物業(yè)管理協(xié)會建立物業(yè)管理公司信用檔案體系,它可為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理公司及從業(yè)人員的市場行為,為業(yè)主、業(yè)主委員會查詢物業(yè)管理公司信用服務(wù),為社會公眾對物業(yè)管理公司的違法違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng),減少物業(yè)管理公司違法違規(guī)的經(jīng)營行為。

2.嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)

針對開發(fā)商遺留的施工質(zhì)量問題應(yīng)認(rèn)真實(shí)施承接查驗程序,嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)接管時,以明確物業(yè)公司與開發(fā)單位的責(zé)任。

物業(yè)的承接查驗是一個復(fù)雜的過程,它涉及的建筑工程技術(shù)和許多法律法規(guī)的問題。因此,承接查驗時應(yīng)注意:

(1)在承接查驗前,物業(yè)公司與開發(fā)建設(shè)單位協(xié)商接受驗收的相關(guān)問題,如:交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等,統(tǒng)一思想、統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn),明確驗收程序,明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。

(2)承接查驗不但要注意檢查物業(yè)質(zhì)量,還應(yīng)該認(rèn)真清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數(shù)量、類型,并經(jīng)交接雙方在驗收報告簽字后生效。

(3)對查驗中發(fā)現(xiàn)問題,屬必須改正的,應(yīng)書面報請建設(shè)施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修期限,屬于無法返修的項目,應(yīng)與建設(shè)單位協(xié)商達(dá)成一致意見形成備忘錄備案。

(4)為保證設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行,對驗收完后的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)行測試。在此期間,工作重點(diǎn)應(yīng)逐步由驗收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,要注意物業(yè)管理公司管理處技術(shù)人員與設(shè)備安裝調(diào)試單位人員的銜接和培訓(xùn)。

3.培育和監(jiān)督業(yè)主大會與業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作

(1)增強(qiáng)業(yè)主的自我約束與自我救濟(jì)能力

由政府、媒體共同加大宣傳力度,增強(qiáng)業(yè)主花錢買服務(wù)意識,不交物業(yè)管理費(fèi)是違法行為的宣傳,引導(dǎo)業(yè)主依法履行業(yè)主的權(quán)利和義務(wù),同時監(jiān)督《業(yè)主公約》的執(zhí)行力度,將業(yè)主違約行為進(jìn)行宣傳,提高業(yè)主的自覺性。

(2)借助社區(qū)管理的力量,監(jiān)管好業(yè)主、業(yè)主委員會的建立與運(yùn)作

過去,業(yè)主委員會的成立是由開發(fā)企業(yè)來選舉的。新的物業(yè)管理條例改為應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門的指導(dǎo)下,成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時,當(dāng)業(yè)主委員會成立后,到房地產(chǎn)部門備案,并接受居委會的監(jiān)督指導(dǎo)。因此,可將業(yè)主委員會的成立納入政府的派出機(jī)構(gòu),居委會或社區(qū)監(jiān)管的范疇,這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè),同時又確保業(yè)主大會、業(yè)主委員會成員有較高的素質(zhì),規(guī)范的運(yùn)行。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司產(chǎn)生矛盾糾紛時,社區(qū)監(jiān)管部門可以作為中介調(diào)解人進(jìn)行調(diào)解,化解糾紛,及時解決問題。

(3)政府推行建立第三方管理機(jī)構(gòu)

由于業(yè)主對物業(yè)管理的不滿與日俱增,并迫切要求物業(yè)管理在透明、公正的環(huán)境下進(jìn)行操作,同時對于物業(yè)管理公司來說,面對業(yè)主過多的缺乏理性和缺乏專業(yè)的責(zé)問,已顯得力不從心,而政府將太多的時間耗費(fèi)在業(yè)主委員會的成立及物業(yè)管理公司與業(yè)主關(guān)系的調(diào)和上,此時可以組建一個第三方機(jī)構(gòu)解決這些矛盾。

第三方機(jī)構(gòu)可以是招投標(biāo)中心、業(yè)主咨詢公司、也可以是行業(yè)認(rèn)證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、專家委員會。

參考文獻(xiàn):

[1]長春市物業(yè)管理調(diào)查報告.長春市房地產(chǎn)管理局,2003.

[2] 周三多.物業(yè)管理學(xué)[M].上海:復(fù)旦大學(xué)出版社,2003.

第6篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

【關(guān)鍵詞】住宅小區(qū)物業(yè)管理；收費(fèi)難；存在問題；對策

中圖分類號：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、物業(yè)管理收費(fèi)現(xiàn)狀

塘沽的物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟(jì)、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費(fèi)難的問題一直難以解決，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，我區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，收費(fèi)率大都在60%—70%之間，有一部分收費(fèi)率僅占30%—40%。由此可見，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)情況令人擔(dān)憂，收費(fèi)難導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)跟不上，物業(yè)服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費(fèi)，形成惡性循環(huán)。

二、物業(yè)管理收費(fèi)難的原因

1、物業(yè)費(fèi)定價方式不合理

我市物業(yè)管理行業(yè)采用的是政府指導(dǎo)價與市場調(diào)節(jié)價相結(jié)合的方式，而超過三分之二的住宅類物業(yè)基本上都是實(shí)行的政府指導(dǎo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)一開始就被定性為保本微利型企業(yè)，政府指導(dǎo)價使物業(yè)企業(yè)在效用最大化和費(fèi)用最小化中選取后者，從而使物業(yè)服務(wù)企業(yè)一直處于低標(biāo)準(zhǔn)、低收費(fèi)率下艱難運(yùn)營。

2、開發(fā)商遺留的問題

有些開發(fā)商急于趕工期或沒有按照施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，使得房屋建筑工程質(zhì)量存在問題，業(yè)主入住后意見較大。面對房屋工程質(zhì)量問題，有些業(yè)主不同開發(fā)商、施工單位進(jìn)行交涉維權(quán)，最終把一切矛盾、意見和問題統(tǒng)統(tǒng)推給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，全部讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予解決。物業(yè)公司不便于向開發(fā)商追究責(zé)任，而小區(qū)的居民又會不停地向物業(yè)公司發(fā)難，聯(lián)合起來拒交物業(yè)費(fèi)。

3、物業(yè)企業(yè)自身的原因

目前物業(yè)公司的利潤普遍較低，甚至出現(xiàn)虧損。有些企業(yè)通過開展副業(yè)來彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足,而為業(yè)主服務(wù)時馬馬虎虎，敷衍了事。由于業(yè)主得不到稱心的服務(wù)，物業(yè)費(fèi)與其服務(wù)不等值，使得業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)專業(yè)人員素質(zhì)偏低，缺少專業(yè)技術(shù)人員。物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)意識到一個好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅僅是保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)，而是和業(yè)主一起營造一個溫馨和諧的居住環(huán)境。目前大多數(shù)物業(yè)人員對物業(yè)管理的認(rèn)識還停留在修修補(bǔ)補(bǔ)，收取費(fèi)用上，缺乏成熟的物業(yè)管理經(jīng)營理念，跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理的需要。

4、業(yè)主的觀念及意識問題

由于長期計劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，許多業(yè)主尚未樹立物業(yè)有償消費(fèi)觀念，既希望享受服務(wù)，又不愿意交納相應(yīng)的費(fèi)用。好物業(yè)維護(hù)好樓盤，好物業(yè)增值好樓盤的觀念還沒有被大多數(shù)人接受。

5、法律規(guī)范不完善

《物權(quán)法》、《天津市物業(yè)管理條例》對于業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)的行為都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明確的剛性規(guī)定和保護(hù)措施。同時，物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法權(quán)和執(zhí)法隊伍，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費(fèi)時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

三、物業(yè)管理收費(fèi)問題解決對策

1、從物業(yè)公司自身來說

首先，要加強(qiáng)物業(yè)公司自身的建設(shè)，提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量，從而提高業(yè)主的滿意率。規(guī)范化的操作是提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和效率的根本保障。把物業(yè)服務(wù)的每一項工作程序規(guī)范化，編成服務(wù)手冊，作為物業(yè)服務(wù)人員的行動指南。業(yè)主的滿意程度是檢驗物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的唯一指標(biāo)，讓業(yè)主覺得物業(yè)服務(wù)規(guī)范，物業(yè)服務(wù)人員素質(zhì)高，物業(yè)收費(fèi)率自然就上去了。

其次，要對物業(yè)服務(wù)人員進(jìn)行定期培訓(xùn)，培養(yǎng)他們與業(yè)主的溝通、協(xié)作能力，注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置業(yè)主監(jiān)督電話，物業(yè)各部門之間密切合作、協(xié)調(diào)，對業(yè)主提出的問題不逃避，積極給予答復(fù)，使業(yè)主真正體會到物業(yè)公司“業(yè)主至上”的服務(wù)宗旨。

2、完善物業(yè)管理收費(fèi)方式

首先，物業(yè)公司的收費(fèi)人員應(yīng)該定期到業(yè)主家，上門收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)人員上門收費(fèi)時要主動和業(yè)主交談，做到微笑待人，真情服務(wù)，有問必答，要避免出現(xiàn)生、冷、硬和一問三不知的現(xiàn)象。

其次，物業(yè)公司要做到透明收費(fèi)，誠信服務(wù)。物業(yè)公司應(yīng)按照物價部門核實(shí)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向廣大業(yè)主或物業(yè)使用人廣泛宣傳，及時將一個月或者是一個季度的收費(fèi)支出情況向業(yè)主公布，使業(yè)主或物業(yè)使用人明明白白的交費(fèi)。物業(yè)公司還可以開設(shè)業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的個人賬戶，實(shí)現(xiàn)銀行托收，方便業(yè)主，方便管理。

第三，實(shí)行信譽(yù)廣告牌制度。對于按時交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)進(jìn)行必要的表揚(yáng)和獎勵，對不交費(fèi)的業(yè)主進(jìn)行批評教育。物業(yè)公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人員流動性大的地方建立信譽(yù)廣告牌，通過這種表揚(yáng)按時繳費(fèi)的業(yè)主和批評不繳費(fèi)業(yè)主的形式，讓社會輿論起到應(yīng)有的監(jiān)督作用。

第四，善于運(yùn)用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。物業(yè)公司在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，既要有禮有節(jié)，又要敢于依法辦事。對經(jīng)多次溝通說服教育仍然不交、少交、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，特別是惡意欠費(fèi)的業(yè)主要根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，向法院提起民事訴訟，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。

3、物業(yè)管理要從服務(wù)入手。

首先，要使服務(wù)有形化。我們利用語言、文字、圖形、多媒體等工具將服務(wù)全面地展現(xiàn)在業(yè)主面前。使業(yè)主清楚地知道物業(yè)公司具體能為自己提供什么服務(wù)，服務(wù)的質(zhì)量如何。比如做宣傳欄、圖報手冊，將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況列出，對于隱做一些具體案例，讓業(yè)主知道自己的物業(yè)費(fèi)用到了什么地方，在享受著什么樣的服務(wù)。

其次，要提供多樣化的服務(wù)。物業(yè)公司要進(jìn)行服務(wù)創(chuàng)新，積極開發(fā)延伸和差異化服務(wù)，在樹立良好的品牌服務(wù)的同時，分析業(yè)主的需求，開發(fā)適合該物業(yè)范圍內(nèi)適宜的服務(wù)產(chǎn)品，并采取有效地營銷策略，滿足業(yè)主不斷增長的需求，從而提高業(yè)主對物業(yè)公司的滿意度，提高物業(yè)管理的現(xiàn)狀。

4、提高業(yè)主對有償服務(wù)的認(rèn)識，更新業(yè)主的觀念。

首先，加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主了解根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是每個業(yè)主的義務(wù)，不交、少交物業(yè)費(fèi)損害了物業(yè)公司的合法權(quán)益，影響物業(yè)管理的正常維修養(yǎng)護(hù)工作，更重要的是損害了其他業(yè)主的合法權(quán)益。其次，要樹立物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識，摒棄以前單位免費(fèi)管理的觀念。

5、完善收費(fèi)制度和約束違約行為

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)制度可以在簽訂物業(yè)管理相關(guān)合同時添加進(jìn)去，根據(jù)小區(qū)自身的情況來定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。對于提供服務(wù)的范圍應(yīng)有明確的規(guī)定，這樣在后期收費(fèi)和提供服務(wù)的時候業(yè)主才能認(rèn)可。由于物業(yè)服務(wù)的整體性，才使有些好占便宜的業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，對此，物業(yè)公司在經(jīng)濟(jì)和能力范圍內(nèi)可以停止對個別業(yè)主服務(wù)，在既不損害交費(fèi)業(yè)主利益的同時約束那些不交費(fèi)的業(yè)主。

6、建立內(nèi)部顧客滿意度

第7篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)；員工住宅；物業(yè)；市場化

隨著國家城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，我國國有企業(yè)員工住宅小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)大部分已轉(zhuǎn)入員工個人名下，許多國企相繼成立了物業(yè)公司，引入物業(yè)管理的概念對住宅小區(qū)進(jìn)行管理，這較之前的后勤管理有了明顯進(jìn)步，但企業(yè)依然承擔(dān)了幾乎所有的房屋維修及管理責(zé)任，與社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理要求還存在很大差距。

一、大部分國企員工住宅物業(yè)現(xiàn)狀

（一）企業(yè)承擔(dān)過多的社會職能，住戶過于依賴企業(yè)。長期以來，由于受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，國企承擔(dān)了員工住宅小區(qū)供熱、供水、供電和物業(yè)管理職能，每年要因此支付數(shù)額不菲的維修等費(fèi)用。同時，隨著房地產(chǎn)市場化程度的不斷深入以及《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，國企小區(qū)住房也逐步從計劃經(jīng)濟(jì)福利分房發(fā)展到市場化階段。一些國企員工住宅小區(qū)房屋已出售給非本單位人員，國企小區(qū)居住人員結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變化，從前企業(yè)大包大攬的福利型管理模式已不再順應(yīng)社會發(fā)展趨勢，也不能夠滿足廣大業(yè)主對生活品質(zhì)的更高追求。同時，企業(yè)也因此承擔(dān)了非本單位員工的物業(yè)管理費(fèi)，形成了企業(yè)的成本浪費(fèi)。

而另一方面，企業(yè)承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用，因企業(yè)經(jīng)費(fèi)充足與否、房屋面積大小差異等因素的存在，造成單位和員工之間苦樂不均，尤其是一些企業(yè)受經(jīng)營效益等影響，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)得不到保障，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理無以維系。

此外，單位支付方式強(qiáng)化了物業(yè)管理的福利性、忽略了其商品性，不利于引導(dǎo)住戶樹立物業(yè)服務(wù)商品觀、消費(fèi)觀，導(dǎo)致國企小區(qū)住戶住宅管理福利性、供給制觀念普遍較為濃厚。同時，國企住宅小區(qū)大都沒有建立以業(yè)主大會、業(yè)主委員會為核心的業(yè)主自治機(jī)制，有的即使已經(jīng)組建，但發(fā)揮職責(zé)不明顯，物業(yè)自治主體缺位現(xiàn)象非常突出。因此，國企小區(qū)住戶對企業(yè)服務(wù)有依賴思想，普通存在有事找企業(yè)的觀念。

（二）小區(qū)物業(yè)專業(yè)化程度低，服務(wù)成本過高。大部分國企員工住宅小區(qū)采取的是后勤服務(wù)部門自管模式，企業(yè)有關(guān)管理部門和后勤服務(wù)部門存在職責(zé)不清、界線不明的情況，容易出現(xiàn)各部門都管又都不管的真空區(qū)域。同時，大多數(shù)企業(yè)沒有形成一套行之有效的后勤服務(wù)管理制度和體系，而后勤大多為安置型、照顧型員工，且缺乏系統(tǒng)的職業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)方式方法欠佳，專業(yè)技能較弱，服務(wù)水平較低。

由于企業(yè)后勤服務(wù)部門專業(yè)化程度較低，導(dǎo)致服務(wù)成本居高難下。如湘潭某大型國企1997年至2003年間陸續(xù)新建的住宅小區(qū)，因管道老化、疏于管理等原因，全體住戶入戶自來水表計之和僅為小區(qū)總表計量的一半，小區(qū)自來水流失量達(dá)到50%。該公司曾經(jīng)作過測算，如果繼續(xù)由企業(yè)后勤服務(wù)部門按現(xiàn)有模式運(yùn)作，在企業(yè)完全停止對員工生活小區(qū)的投入情況下，比照當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)對住戶收取的物業(yè)管理費(fèi)，根本無法維持小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理水平。

（三）企業(yè)費(fèi)力不討好，小區(qū)業(yè)主滿意度不高。隨著國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化，國企對后勤系統(tǒng)的資金投入受到了越來越多的規(guī)范和限制。由于物業(yè)改制的滯后，尤其是一些老舊住宅小區(qū)，由于設(shè)備老化、功能差、隱患多、問題突出，住戶意見較大。同時，由于小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)化水平較低，甚至業(yè)主一些基礎(chǔ)的維修維護(hù)要求也無法滿足。如湘潭某國企一個員工生活小區(qū)有37棟樓房、近1000戶住房，僅配置2名水電工人、4名保潔員及若干保安人員，且人員、職責(zé)到位情況不理想，公共區(qū)域衛(wèi)生狀況不佳，業(yè)主報修響應(yīng)不及時，住戶滿意度不高。

二、物業(yè)管理市場化是國企住宅小區(qū)管理體制改革的必然選擇

（一）物業(yè)管理市場化是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)社會產(chǎn)權(quán)多元化發(fā)

展的必然趨勢。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人委托，對房屋建筑及相關(guān)配套設(shè)施進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，為業(yè)主提供有償服務(wù)。這是在市場經(jīng)濟(jì)條件下，與現(xiàn)代房地產(chǎn)綜合開發(fā)相配套，適應(yīng)住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、產(chǎn)權(quán)多元化及改善居民生活環(huán)境的一種通行的住宅管理方式，是住房制度改革不斷深化的必然趨勢。

（二）物業(yè)管理市場化是央企分離移交“三供一業(yè)”的硬性要求。原國家經(jīng)貿(mào)委等八部委于2002年聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實(shí)施辦法》（國經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號），它不僅為國有企業(yè)物業(yè)管理走向市場提供了政策依據(jù)，也預(yù)示著國有企業(yè)物業(yè)管理必須最終走向市場。今年，國務(wù)院國資委將湖南列為央企分離移交“三供一業(yè)”（供水、供電、供氣和物業(yè)管理）試點(diǎn)省份，力爭2017年駐湘央企“三供一業(yè)”全面完成分離移交，剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題，以確保國有企業(yè)輕裝上陣，公平參與市場競爭。

（三）物業(yè)管理市場化是改善員工生活環(huán)境的現(xiàn)實(shí)需要。住宅小區(qū)的環(huán)境建設(shè)、公共設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量，直接影響了廣大住戶的生活質(zhì)量。全面推行物業(yè)管理，由物業(yè)管理單位在委托授權(quán)范圍內(nèi)對住宅小區(qū)實(shí)施統(tǒng)一管理，能夠更好地為員工創(chuàng)造安全、整潔、文明、舒適的生活環(huán)境，最終實(shí)現(xiàn)社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

三、國企住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化面臨的主要困難

（一）房屋設(shè)施逐漸老化。企業(yè)職工住房大多建于二十世紀(jì)中末期，樓齡相對較長，房屋日益老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，道路、綠地破損較多。因當(dāng)時房屋售價低，提取的房屋維修基金相對較少，甚至一些單位根本沒有對業(yè)主收取房屋維修基金。如果沒有企業(yè)出資，根本無法進(jìn)行房屋維修。

（二）“養(yǎng)人”負(fù)擔(dān)沉重。企業(yè)后勤部門一直被看作是“養(yǎng)人”的地方，一些老弱病殘等不能在一線工作的職工，均被安排在后勤部門工作，造成后勤部門人員臃腫，但人力資源嚴(yán)重不足，給物業(yè)管理帶來巨大壓力。如果小區(qū)物業(yè)外委專業(yè)公司進(jìn)行管理，這部分人員的安置問題則必須予以謹(jǐn)慎對待。

（三）代收的水、電、熱等費(fèi)用虧差較大。計劃經(jīng)濟(jì)時期，國企員工家庭用水、電、熱費(fèi)用一般都是由企業(yè)代為支付，然后再從職工的收入中扣除，該辦法在一些企業(yè)至今仍在沿用。由于管理不夠到位、設(shè)施不斷老化，管道跑、冒、滴、漏現(xiàn)象嚴(yán)重，企業(yè)代為支付的費(fèi)用和實(shí)際收回的費(fèi)用存在較大的虧差。

四、如何推進(jìn)國企住宅小區(qū)管理的社會化改革

推行小區(qū)物業(yè)市場化管理的實(shí)質(zhì)就是對各方利益的調(diào)整，是對廣大住戶的心理和經(jīng)濟(jì)承受能力實(shí)行的系統(tǒng)工程。企業(yè)作為“三供一業(yè)”分離移交工作的責(zé)任主體，必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，積極推進(jìn)分離移交工作。

（一）積極爭取廣大員工的理解和支持。企業(yè)要通過各種方式將國資委關(guān)于央企分離移交“三供一業(yè)”的相關(guān)要求宣貫到位，大力宣傳小區(qū)物業(yè)市場化收費(fèi)的必要性，廣泛傳播區(qū)域周邊小區(qū)和兄弟單位員工小區(qū)市場化管理的成功經(jīng)驗，促進(jìn)廣大員工轉(zhuǎn)變物業(yè)消費(fèi)觀念，讓業(yè)主接受物業(yè)管理有償服務(wù)的理念。

（二）加快建立業(yè)主自治機(jī)制。國企住宅小區(qū)管理要想從企業(yè)后勤服務(wù)模式，真正跨入市場化運(yùn)行的物業(yè)管理模式，首要任務(wù)就是要與業(yè)主建立物業(yè)管理合同關(guān)系，徹底理順企業(yè)與小區(qū)、業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系，根本改變后勤服務(wù)模式下物業(yè)管理部門既是管理方、又是服務(wù)方，職責(zé)不清、程序混亂的狀況。

實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治是建立物業(yè)管理合同的先決條件。業(yè)主自治的主要內(nèi)容是業(yè)主大會和業(yè)主委員會。一些老舊住宅小區(qū)要加快組建業(yè)主委員會，新建及修繕整治小區(qū)要將召開業(yè)主大會、組建業(yè)主委員會和實(shí)施物業(yè)管理同步進(jìn)行。在建立業(yè)主自治組織機(jī)構(gòu)之前，有關(guān)房產(chǎn)管理部門和小區(qū)所屬單位要加強(qiáng)指導(dǎo)，幫助小區(qū)業(yè)主建立健全業(yè)主自治機(jī)構(gòu)和自律機(jī)制。

（三）逐步健全完善啟動物業(yè)收費(fèi)的軟、硬件設(shè)施。房屋維修基金要足額歸集到位。房屋維修基金是業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域公共部分和共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的維修、養(yǎng)護(hù)和改造而繳納的資金，相當(dāng)于房屋的“養(yǎng)老金”。對于一些沒有繳納或繳納金額不足的國企小區(qū)，在小區(qū)物業(yè)啟動社會收費(fèi)化之前，企業(yè)應(yīng)組織小區(qū)業(yè)主補(bǔ)繳維修基金，如有條件也可以由企業(yè)代為繳付。

建立一支高素質(zhì)的專業(yè)管理隊伍或選擇有實(shí)力的物業(yè)管理單位。一些國企選擇自己組建物業(yè)公司對員工生活小區(qū)進(jìn)行管理，這就必須按工作需要配足人員，加快專業(yè)培訓(xùn)，并酌情引進(jìn)一些高素質(zhì)的管理人員。同時，也可以由小區(qū)業(yè)主委員會牽頭，自主招投標(biāo)聘實(shí)力雄厚、專業(yè)過硬、服務(wù)質(zhì)量好的物業(yè)管理團(tuán)隊，簽署相關(guān)物業(yè)合同，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理真正社會化。

加快住宅小區(qū)修繕整治。必須完成住宅小區(qū)水、電、熱一戶一表改造，堵塞管網(wǎng)漏洞。對于硬件設(shè)施較差的老舊小區(qū)，必須完成小區(qū)相應(yīng)設(shè)施的補(bǔ)充修繕工作。同時，企業(yè)要提供住宅小區(qū)公共服務(wù)用房，為物管辦公創(chuàng)造條件。

（四）分步驟、分類別地實(shí)施物業(yè)收費(fèi)。國企要全面推動新建住宅小區(qū)物業(yè)的市場化管理，決不能繼續(xù)包辦新建小區(qū)的物業(yè)管理。分步推動老舊住宅小區(qū)的市場化進(jìn)程，可以將房屋較新、設(shè)備較完善、住戶收入較高、住戶文化素質(zhì)較高的小區(qū)，作為第一批推行物業(yè)化管理的示范點(diǎn)，并以此推動小區(qū)物業(yè)的全面市場化管理。積極探索委托物業(yè)企業(yè)管理、國企原有后勤部門改制管理以及業(yè)主自營管理等多種模式，并根據(jù)各個小區(qū)的具體情況，采取不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式。

湖南株洲某國企就是一個比較成功的例子。該公司2000年注冊成立了物業(yè)公司。成立之初，因基礎(chǔ)設(shè)施較差、工作經(jīng)驗缺乏、服務(wù)水平較低等原因，部分業(yè)主不支持，物業(yè)收費(fèi)遇到較大阻力。因此，該物業(yè)公司采取降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、對員工住戶和非員工住戶區(qū)別性收費(fèi)、對新建生活區(qū)和老舊生活區(qū)區(qū)別性收費(fèi)以及企業(yè)現(xiàn)金補(bǔ)貼等方式，循序漸進(jìn)地推進(jìn)小區(qū)物業(yè)的市場化管理。隨著員工觀念的不斷轉(zhuǎn)變、物業(yè)管理水平的穩(wěn)步提升和小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的日益完善，該企業(yè)逐步取消了員工物業(yè)管理現(xiàn)金補(bǔ)貼，住宅小區(qū)目前已真正實(shí)現(xiàn)了市場化運(yùn)作。

結(jié)語：國有企業(yè)員工住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化改革已經(jīng)成為不可回避的問題。我們應(yīng)當(dāng)從維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)，在推進(jìn)改革的同時，妥善處理各方利益，積極穩(wěn)妥地實(shí)現(xiàn)國企員工住宅小區(qū)物業(yè)管理市場化運(yùn)作。

參考文獻(xiàn)：

第8篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問題 對策

中圖分類號：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

引言

隨著社會的進(jìn)步和安全意識的提升，物業(yè)管理方面的規(guī)范化和進(jìn)步程度也越來越高。很多小區(qū)在物業(yè)管理方面都成立了專門的物業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)小區(qū)的基本生活服務(wù)和安全服務(wù)，物業(yè)管理公司給小區(qū)的居民帶來了極大的方便。大家對小區(qū)物業(yè)公司的依賴程度也在日益加深。物業(yè)管理對于小區(qū)居民的生活產(chǎn)生著重要的作用。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問題

1、物業(yè)管理重在“管理”，沒有形成良好的服務(wù)質(zhì)量

目前很多物業(yè)管理公司都是開發(fā)商提供的，這些物業(yè)管理公司在提供服務(wù)的過程中，存在著質(zhì)量不高的情況。比如對于安全服務(wù)，很多保安都是年輕的小孩子，甚至是暑期工，崗位輪換較多。對于進(jìn)出小區(qū)的人也都不認(rèn)識，防范意識較差。其實(shí)，在小區(qū)衛(wèi)生，小區(qū)環(huán)境等方面，物業(yè)公司的管理也不能讓小區(qū)居民滿意。再次，在提供服務(wù)的時候，很多物業(yè)公司還停留在管理的層面，缺少服務(wù)意識，使很多居民對于其服務(wù)質(zhì)量都不是很滿意。最后，小區(qū)的管理上很多還采用的是傳統(tǒng)的安防手段和安防措施，對于新技術(shù)的應(yīng)用不夠重視。由于物業(yè)公司的專業(yè)素質(zhì)還需提高，在提供服務(wù)時服務(wù)意識不強(qiáng)。使得居民在接受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)時，會產(chǎn)生各種矛盾和糾紛。有的居民會投訴物業(yè)管理公司不作為，認(rèn)為交完物業(yè)管理費(fèi)用卻沒有享受到相應(yīng)的服務(wù)，從而導(dǎo)致在以后的物業(yè)費(fèi)用收取時候產(chǎn)生困難。這種惡性循環(huán)也阻礙了物業(yè)服務(wù)的良性發(fā)展。

2、物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，專業(yè)人才需求量大

物業(yè)管理的概念進(jìn)入我國不到20年的時間，進(jìn)入行業(yè)時間的短暫也造成了我國物業(yè)管理人才的缺乏，近年來，隨著我國住房建設(shè)的加快，物業(yè)管理專業(yè)人才不足的現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。目前而言，物業(yè)管理公司的從業(yè)人員文化素質(zhì)各有差異，總體素質(zhì)不高。物業(yè)管理公司的優(yōu)秀管理人才少，尤其是創(chuàng)新性物業(yè)管理人才。很多都是半路出家，或者是在其他行業(yè)發(fā)展不下去，轉(zhuǎn)而投向物業(yè)管理行業(yè)。這些人員都缺乏專業(yè)的物業(yè)管理培訓(xùn)，對系統(tǒng)化的物業(yè)管理知識了解甚少。同時這也導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不佳的原因。物業(yè)公司的從業(yè)人員大多是流動人口，人員隊伍流動性較強(qiáng)，素質(zhì)較差。隊伍的不穩(wěn)定使得服務(wù)的品牌和質(zhì)量都得不到保障。對于一些保安，甚至出現(xiàn)監(jiān)守自盜的情況。這種人員隊伍結(jié)構(gòu)使得物業(yè)管理過程中服務(wù)不夠?qū)I(yè)，在很大程度上影響著物業(yè)管理作用的發(fā)揮。

3、業(yè)主監(jiān)督作用沒有發(fā)揮

業(yè)主委員會是業(yè)務(wù)內(nèi)部成立的監(jiān)督機(jī)制，在業(yè)主委員會的協(xié)調(diào)下，業(yè)主能夠更好的行使自己的權(quán)利。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，每個小區(qū)都有業(yè)主委員會，業(yè)主委員會根據(jù)自己小區(qū)的實(shí)際情況與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商和溝通，共同做好小區(qū)的管理工作。但是對于現(xiàn)在很多小區(qū)，業(yè)主委員會的功能和作用卻沒有充分的發(fā)揮。很多業(yè)主委員會名存實(shí)亡，只是一個松散的組織，沒有召集人，也沒有開會的制度，對于小區(qū)管理中的一些事項也沒有響應(yīng)的監(jiān)督和管理的機(jī)制。業(yè)主委員會的監(jiān)督作用并沒有發(fā)揮。另外，部分業(yè)主委員會沒有形成一個良好的監(jiān)督機(jī)制，內(nèi)部沒有正式出臺一些監(jiān)督流程，對物業(yè)管理公司如何監(jiān)督、需要物業(yè)管理公司季度、年終時出示哪些統(tǒng)計資料等，這些都沒有向各位業(yè)主公示。

4、水暖滲漏，存在安全隱患

住宅水暖項目包含供排水項目、供暖項目，具有中央空調(diào)的還包含通風(fēng)空調(diào)項目，是現(xiàn)在住宅構(gòu)筑物的主要組成部分。供排水、供暖項目的滲漏對居民的日常生活產(chǎn)生直接的影響，甚至對居民的財產(chǎn)安全存在威脅。滲漏、堵塞情況長久以來是住宅構(gòu)筑物存在的最大通病，也是擾亂人們生活的大問題。所以，加強(qiáng)住宅供水供暖項目滲漏的處理。

5、水電基礎(chǔ)設(shè)施差，水電管理的隱患較多

近年來，隨著建筑不斷增加，由于物業(yè)管理不到位，大功率電器的使用，使水用電量處于猛增的趨勢，而部分老舊小區(qū)的水電基礎(chǔ)改造難以適應(yīng)現(xiàn)狀，很多水電基礎(chǔ)設(shè)施是在超負(fù)荷的運(yùn)轉(zhuǎn)，滿足不了居民對水電使用的需求，因而水電管理的隱患也會比較多，發(fā)生水電設(shè)施故障、設(shè)施水電事故，不利于居民的正常生活。

二、住宅小區(qū)完善物業(yè)管理的對策建議

1、加快物業(yè)管理體制改革，解決物業(yè)開發(fā)遺留問題

相關(guān)政府及部門都有責(zé)任和義務(wù)完善物業(yè)管理體制，解決物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾問題，同時監(jiān)督開發(fā)商解決開發(fā)遺留問題。新物業(yè)接手小區(qū)過程中，重視與開發(fā)商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業(yè)管理工作帶來很大便利。作為業(yè)主與開發(fā)商之間紐帶的物業(yè)公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態(tài)度，及時處理問題，避免事態(tài)發(fā)展嚴(yán)重。

2、對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)價格形成機(jī)制進(jìn)一步完善

為了解決物業(yè)管理收費(fèi)難的問題，物業(yè)管理公司首先要反思，檢查自身的問題。可以健全和完善物業(yè)管理費(fèi)用使用賬目，在季度末或者年終時定期張貼在公告欄處，向各業(yè)主告示，讓業(yè)主們對物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的使用情況有大致地了解。通過這些方式換取業(yè)主的信任和支持。另外，對于根據(jù)政府指導(dǎo)價來制定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，可以向政府提建議改善這一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照當(dāng)?shù)卣_定的物價上漲系數(shù)、基本工資水平調(diào)整物業(yè)費(fèi)收費(fèi)比例，通過市場來制定物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。對于小區(qū)物業(yè)公司來說，其運(yùn)營必然離不開必須的資金。只有有了一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有了一定的收入，才能促使小區(qū)物業(yè)公司改善一些基礎(chǔ)設(shè)施，改善一些管理手段，從而更好的為居民提供服務(wù)，激發(fā)物業(yè)從業(yè)人員優(yōu)質(zhì)服務(wù)的積極性，進(jìn)一步維護(hù)小區(qū)的安定和團(tuán)結(jié)。

3、加強(qiáng)業(yè)委會管理，提高業(yè)主自治力

業(yè)主委員會是物業(yè)企業(yè)和業(yè)主之間能起到橋梁紐帶作用，業(yè)主利益的代表者，業(yè)委會成員一定要公正，一是重視業(yè)主組建，加強(qiáng)對業(yè)委會組成人員考察。對于不符合要求、不稱職的業(yè)委會成員街道辦事處要組織重新選舉。二是嚴(yán)格把關(guān)業(yè)委會備案程序。制定業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉、換屆備案核準(zhǔn)流程。三是要加強(qiáng)對業(yè)委會人員的培訓(xùn)，組織業(yè)主委員會成員學(xué)習(xí)，告知業(yè)委會的權(quán)利與義務(wù)。四是提高業(yè)委會待遇，適當(dāng)給予一定數(shù)額的補(bǔ)貼。五是接受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督，制訂業(yè)委會工作制度。

4、加強(qiáng)物業(yè)水電暖維修管理

4.1地暖管焊接技術(shù)

在進(jìn)行地暖管焊接施工是，對于焊接時的溫度、壓力和時間都很難進(jìn)行有效的控制和把握。特別是在熱熔時間的控制上，如果加熱時間過短，則塑料管材的表面則還沒有進(jìn)行熔融，這樣不僅焊件時存在一定的難度，而且焊件的接觸面也無法達(dá)到要求的牢固度；而如果熱熔時間過長，則整個管材都會出現(xiàn)軟化的情況，這樣就不能進(jìn)行承插焊件接，而且焊接頭也極易出現(xiàn)卷曲，導(dǎo)致堵塞的形成，而且出現(xiàn)大量的粘模頭，不利于施工的順利進(jìn)行。

4.2地暖管維修注意事項

4.2.1加大半成品的質(zhì)量控制

對于地暖管安裝工作，需要嚴(yán)格按照實(shí)際走向和所需要的尺寸先行將地暖管進(jìn)行半成品的加工，這些工作盡量在非施工現(xiàn)場進(jìn)行，將可以進(jìn)行加工的接頭都先行加工完成后，然后對半成品進(jìn)行質(zhì)量檢查，確保無誤后將其運(yùn)輸至施工地點(diǎn)進(jìn)行安裝，安裝時需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)范要求的標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行，安裝完成后要對地暖管進(jìn)行壓力測試，同時還要進(jìn)行通水測試，及時發(fā)現(xiàn)堵塞問題。

4.2.2加強(qiáng)對地暖安裝時的施工管理

施工完成后各個管路，為了避免有雜物使其管路造成堵塞，則需要將各管路進(jìn)行封堵，加強(qiáng)對管理人員進(jìn)行施工管理。由于地暖管維修具有復(fù)雜性，不僅會影響正常的供暖，而且還會對整體裝修帶來較大的破壞，嚴(yán)重時甚至?xí)绊懙秸w建筑的正常使用，所以城朵在安裝時嚴(yán)格對其安裝質(zhì)量進(jìn)行控制，做好安裝工作中的各個細(xì)節(jié)，確保地暖整個施工的質(zhì)量。

4.3水電維修基本技術(shù)

在進(jìn)行水管維修工作中，有時候需要進(jìn)行系統(tǒng)水壓試驗。系統(tǒng)水壓試驗的要求：試壓前應(yīng)關(guān)閉水表后閥門，進(jìn)行室內(nèi)管路系統(tǒng)打壓；將試壓管道末端封堵緩慢注水，同時將管道內(nèi)氣體排出。充滿水后進(jìn)行密封檢查；加壓宜采用手動泵或電動泵緩慢升壓。升至規(guī)定試驗壓力后，停止加壓，觀察接頭部位是否有滲水現(xiàn)象；穩(wěn)壓后，半小時內(nèi)的壓力降不超過0.05MPa為合格；試壓結(jié)束，必須做好原始記錄；水路改造施工后，要出具水路改造施工走向圖。在電路維修工作中，應(yīng)具備以下基本技術(shù)：配線時，相線與零線的顏色應(yīng)不同；同一住宅相線（L）顏色應(yīng)統(tǒng)一，零線（N）宜用藍(lán)色，保護(hù)線宜用黃綠雙色線；線管穿線之前應(yīng)將直接頭打上PVC膠水，以免進(jìn)水。電源線穿管時，應(yīng)將導(dǎo)線取直再穿管，不可中途拔、拉管接頭；弱電線中穿線時用力時不可過猛，以免導(dǎo)線斷心；電源分支接頭應(yīng)接在插座盒、開關(guān)盒、燈頭盒內(nèi)，線在盒內(nèi)應(yīng)有適當(dāng)?shù)挠嗔浚粚?dǎo)線連接堅固，接頭不受拉力，采用螺釘連接時，電線無絕緣距離不大于3mm，銅線間連接應(yīng)用壓接或絞接法，絞接長度不小于5圈，電線必須先用防水膠帶包扎后再纏黑膠布。

結(jié)束語

目前頻發(fā)的業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾歸根結(jié)底在于二者的認(rèn)識還比較膚淺，如果業(yè)主方面能夠及時定期的繳納業(yè)務(wù)管理費(fèi)，而物業(yè)管理處又能夠聘用專業(yè)的管理人員，不斷的提高團(tuán)隊素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，那么二者之間的矛盾就會迎刃而解，因此只要二者協(xié)調(diào)好關(guān)系，物業(yè)管理將為廣大業(yè)主提供一個舒適的生活環(huán)境，物業(yè)管理部門也會得到不菲的經(jīng)濟(jì)回報，實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)

[1]賀薇.南京市居住小區(qū)物業(yè)管理模式研究[D].東南大學(xué)2006.

[2]錢滿發(fā).我國居住小區(qū)物業(yè)管理模式探索[D].北京交通大學(xué)2006.

第9篇：住宅小區(qū)物業(yè)管理范文

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 住宅小區(qū) 物業(yè)糾紛

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2013）01（a）-0174-01

根據(jù)某知名大學(xué)對70多所小區(qū)的調(diào)查，當(dāng)前住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理單位發(fā)生過嚴(yán)重糾紛的占到調(diào)查小區(qū)總數(shù)的80%，其中發(fā)生過嚴(yán)重暴力、肢體沖突的占總數(shù)的37%。在這些沖突當(dāng)中固然存在著一些業(yè)主侵犯物業(yè)管理單位的案例，但綜合調(diào)查顯示，更多的侵犯是發(fā)生在物業(yè)管理單位對小區(qū)業(yè)主的侵犯。

1 物業(yè)管理單位服務(wù)中存在的不足

目前，收費(fèi)形式的物業(yè)管理制度在我國已經(jīng)施行了20多年，雖然國家出臺了相關(guān)的法律、法規(guī)，但物業(yè)管理中仍存在著諸多的不足，如：物業(yè)管理收費(fèi)亂、物業(yè)部門信用低、業(yè)主維權(quán)難等問題仍普遍存在。如何解決物業(yè)管理中存在的問題，更好的為物業(yè)企業(yè)發(fā)展、為小區(qū)業(yè)主提供良好的宜居環(huán)境是目前小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展中的首要問題。

1.1 相關(guān)的法律、法規(guī)有待于完善

由于國家前些年對于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)惠政策，客觀上對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所孿生的物業(yè)管理單位監(jiān)管不嚴(yán)。對于物業(yè)管理企業(yè)成立時的審查制度也較為寬松，因此在客觀上助長了物業(yè)管理單位的不良心態(tài)。而政府出臺的《物業(yè)管理條例》也把業(yè)主的權(quán)益集中到了業(yè)主委員會當(dāng)中，此條例沒有賦予業(yè)主與物業(yè)管理部門平等對話的機(jī)會，因此也就造成了目前物業(yè)管理部門的服務(wù)質(zhì)量不高。

1.2 物業(yè)管理部門準(zhǔn)入門檻低

目前的物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，不需要大資金就可以成立物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理收費(fèi)。這就造成了一部分實(shí)力平平的物業(yè)管理企業(yè)，雖然有了物業(yè)管理的資質(zhì)，但因為缺乏必要的資金投入，各類相關(guān)服務(wù)的專業(yè)人員數(shù)量不足甚至在工作中產(chǎn)生分工不明確。因此不能達(dá)到既定的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，從而引發(fā)業(yè)主的不滿，引發(fā)了不必要的沖突。

1.3 業(yè)主維權(quán)難、維權(quán)成本高

我國的民事訴訟法中規(guī)定“誰主張，誰舉證”的原則，這就造成了處于弱勢地位的業(yè)主遇到侵權(quán)時舉證難的問題，物業(yè)管理部門和房地產(chǎn)商掌握著大量的信息，而受侵害的業(yè)主如要舉證物業(yè)管理部門的侵權(quán)行為，必須向法院提交有說服力的證據(jù)，但結(jié)果往往是收侵害的業(yè)主提供不出來法院所需要的證據(jù)從而敗訴。

1.4 物業(yè)管理部門信用度低

由于物業(yè)管理監(jiān)管的法律、法規(guī)不健全，使得物業(yè)管理企業(yè)的一些行為得不到有效的約束，造成一部分物業(yè)管理企業(yè)信用意識淡薄。

2 物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識的改進(jìn)

加快物業(yè)管理改革，依法確定科學(xué)、規(guī)范、合理的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，既符合業(yè)主的利益和愿望，也有利于物業(yè)管理服務(wù)的價值補(bǔ)償，是促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康有序發(fā)展，維護(hù)社會穩(wěn)定的有效措施。

2.1 完善業(yè)主制度、收費(fèi)制度

小區(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭有權(quán)選派自家的成員參加業(yè)主大會，享有會議選舉中的選舉權(quán)和被選舉權(quán)。在物業(yè)費(fèi)的收取上，物業(yè)公司應(yīng)張貼物業(yè)收費(fèi)明細(xì)，對于業(yè)主有爭議的收費(fèi)項目和數(shù)額，物業(yè)公司應(yīng)主動向業(yè)主解釋收費(fèi)的理由，對于不合理的收費(fèi)應(yīng)及時撤銷。

2.2 強(qiáng)化監(jiān)管職能，實(shí)行備案和檢查制度

政府相關(guān)職能部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)的監(jiān)督和管理，實(shí)行嚴(yán)格審查的準(zhǔn)入制度，對于一些沒有經(jīng)營的能力的企業(yè)不予審批。政府房產(chǎn)管理部門應(yīng)定期、不定期的對物業(yè)部門的服務(wù)進(jìn)行抽查，對于查出的違規(guī)問題應(yīng)及時處理，并將處理結(jié)果公布給廣大業(yè)主。對于物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)制度實(shí)行收費(fèi)許可制度，對于不同小區(qū)、不同服務(wù)規(guī)模、服務(wù)項目的收費(fèi)數(shù)額由物業(yè)公司報送政府有關(guān)部門進(jìn)行統(tǒng)一審批，審批合格后物業(yè)管理部門應(yīng)及時公布給廣大業(yè)主。

物價部門要不定期的對物業(yè)管理企業(yè)的收費(fèi)行為進(jìn)行抽查，對于存在亂收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)要降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，情節(jié)嚴(yán)重的政府部門應(yīng)取消其物業(yè)管理資格。

2.3 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理市場化，引進(jìn)競爭機(jī)制

目前我國的大部分物業(yè)公司都是由房地產(chǎn)商指派而來的，要想從根本上改變物業(yè)管理中存在的問題，除了國家出臺相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，還應(yīng)該取消以前的“誰開發(fā)，誰管理”的運(yùn)營模式。從根本上斷絕物業(yè)管理公司于房地產(chǎn)商之間的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在工商部門依法登記并取得相應(yīng)的資格，國家應(yīng)多鼓勵有實(shí)力的企業(yè)、團(tuán)體加入到物業(yè)管理當(dāng)中。物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中應(yīng)當(dāng)靠優(yōu)質(zhì)服務(wù)和品牌參與市場競爭，小區(qū)選擇的物業(yè)公司應(yīng)在政府房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督下接受小區(qū)業(yè)主委員會的公開招標(biāo)，中標(biāo)后入駐小區(qū)，在政府價格主管機(jī)關(guān)領(lǐng)取收費(fèi)許可證，制訂服務(wù)收費(fèi)項目標(biāo)準(zhǔn)公布后從事管理收費(fèi)。通過市場競爭，使那些實(shí)力較強(qiáng)、規(guī)模較大、服務(wù)質(zhì)量好的知名企業(yè)脫穎而出，從事較多的業(yè)務(wù)，創(chuàng)出品牌，用優(yōu)質(zhì)服務(wù)，合理收費(fèi)占領(lǐng)市場制高點(diǎn)。促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展。

“以人為本”是物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)宗旨，在服務(wù)中更好的貫徹這一宗旨，才能得到廣大業(yè)主的支持，企業(yè)才能在經(jīng)營中獲取更多的利潤。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在經(jīng)營中應(yīng)進(jìn)行技術(shù)、管理制度的創(chuàng)新完善，用于實(shí)踐，不斷拓寬發(fā)展空間，才能保證物業(yè)管理公司保持可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)