房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的表現(xiàn)

1.無力償還債務(wù)。房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)企業(yè)雖然也實行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例非常的低，大量的開發(fā)資金都來源于借貸。如果公司用負(fù)債進行的投資不能按期收回并取得預(yù)期的收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。目前我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率很高，不少房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，有的甚至高達90%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于60%的警戒線水平。高負(fù)債率意味著較高的財務(wù)杠桿，會放大投資風(fēng)險。

2.負(fù)債的結(jié)構(gòu)不合理。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在籌集長期資金卻采用了短期借款，或者相反，這都會增加企業(yè)的籌資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)一方面用短期借款來籌資，利息費用可能會有大幅度的波動；另一方面將短期借款用于長期資產(chǎn)，當(dāng)短期借款到期時可能會出現(xiàn)難以籌措到足夠的現(xiàn)金來償還短期借款的風(fēng)險。

3.利率變動風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營期間，由于通貨膨脹等影響，貸款利率發(fā)生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。

4.再籌資風(fēng)險。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其它渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險的效應(yīng)會放大從而給集團經(jīng)營帶來致命威脅。

透過以上風(fēng)險的表現(xiàn)形式不難發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險具有以下基本特征：（1）不確定性：房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其它商品的一種基本特性。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險雖然可以事前加以估計和控制，但是由于影響財務(wù)活動結(jié)果的各種因素在不斷發(fā)生變化，因此事前不能精準(zhǔn)地確定財務(wù)風(fēng)險的大小。所以，開發(fā)商在進行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險，該風(fēng)險來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。（2）分散轉(zhuǎn)移性：房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于大環(huán)境的經(jīng)濟形勢和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展趨勢非常敏感，并且由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應(yīng)并進行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。（3）預(yù)測決策性：房地產(chǎn)企業(yè)是持續(xù)經(jīng)營的，財務(wù)管理者可以通過財務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行評估。在事前對損失進行預(yù)測，從而做出正確的投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險降至最低。（4）激勵性：財務(wù)風(fēng)險的客觀存在會促使房地產(chǎn)企業(yè)采取措施防范財務(wù)風(fēng)險。由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

鑒于以上表現(xiàn)和特征，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因，主要從宏觀和微觀方面考慮：

從宏觀環(huán)境分析，房地產(chǎn)企業(yè)比較容易受到國家和地區(qū)經(jīng)濟情況影響，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策，像財政政策、貨幣政策、稅收政策等都是企業(yè)自身難以改變的。同時企業(yè)本身也存在一些缺陷，比如變現(xiàn)能力較低，周期較長，市場不成熟等。我國房地產(chǎn)業(yè)是個新興產(chǎn)業(yè)，起步晚，對它的發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營管理的實踐理論研究還不夠成熟，在房地產(chǎn)投資的運作上還存在一定的盲目性。一些房地產(chǎn)企業(yè)將閑置的資金全部投在諸如商品房等某一種形式的房地產(chǎn)上，投資模式比較單一。近年來，政府多次出臺相應(yīng)政策，進一步嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得資金的難度進一步增大。銀行多次加息也將影響房地產(chǎn)的投資速度，削弱企業(yè)的盈利能力。

從微觀因素分析，我國房地產(chǎn)企業(yè)在很大程度上缺乏財務(wù)預(yù)算和財務(wù)管理機制。在經(jīng)營期間，有些企業(yè)對當(dāng)期的經(jīng)營狀況僅僅停留在會計核算，缺少事后財務(wù)分析；即使進行了財務(wù)分析，也不能充分利用分析結(jié)果對下期進行預(yù)算與指導(dǎo)，沒有較好的發(fā)揮財務(wù)管理的作用。對項目的資金運作缺少全盤考慮和長期規(guī)劃，當(dāng)資金運轉(zhuǎn)困難時，不是從公司內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己積累的資金設(shè)法追回外欠的債款，而是千方百計的借款，并且借款渠道單一，負(fù)債成本較大。行業(yè)中，普遍存在經(jīng)驗主義和主觀個人決策現(xiàn)象。對項目的可行性研究與項目評估不夠全面。缺乏深入細(xì)致的市場調(diào)研和科學(xué)論證。沒有重視項目開發(fā)對資源環(huán)境、公共環(huán)境的影響。項目預(yù)期利潤過高。由此導(dǎo)致決策失誤經(jīng)常發(fā)生，從而產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加緊尋找防范財務(wù)風(fēng)險的對策，建立財務(wù)風(fēng)險防范機制

1.建立科學(xué)的財務(wù)結(jié)構(gòu)。首先，固定成本的存在使企業(yè)在利用經(jīng)營杠桿的同時也帶來相應(yīng)的財務(wù)風(fēng)險，經(jīng)營杠桿的作用并不總是積極的。只要企業(yè)的銷售量不能夠持續(xù)的增長，經(jīng)營杠桿所產(chǎn)生的作用就將是負(fù)面的。其次，企業(yè)資金籌措是企業(yè)理財?shù)闹攸c內(nèi)容，但外來資金（銀行信貸）對企業(yè)的發(fā)展來說僅僅是一種“輸血功能”，它可以解決企業(yè)一時的自給難題，但企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展，必須依靠形成一種來自企業(yè)經(jīng)營管理活動的良性“造血”功能機制，而造血功能機制的形成只能依靠企業(yè)資產(chǎn)的合理及有效的利用，保證現(xiàn)金流入與流出在時間、數(shù)量與速度上的協(xié)調(diào)一致，唯有如此企業(yè)的持續(xù)發(fā)展方有持續(xù)的財務(wù)資金支持。再其次，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險的另一原因是房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的搭配比例不當(dāng)，對于這一問題的解決方法，主要是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流，并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)特點、經(jīng)營規(guī)模，利率結(jié)構(gòu)等因素來制定合適的長短期負(fù)債比率。適當(dāng)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例，控制財務(wù)風(fēng)險。

2.制定合理的發(fā)展戰(zhàn)略。由于房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，一方面要對投資方案的投資效益進行探究，進行可行性研究，充分明確一些風(fēng)險因素；另一方面，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，要運用投資組合理論，合理進行投資組合。比較合理的方法是進行房地產(chǎn)類型組合投資。比如，盡量爭取在投資一些寫字樓的時候要兼顧住宅小區(qū)以及商鋪等類型房地產(chǎn)的構(gòu)建，以盡量利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，從而最大限度地適應(yīng)市場，提高財務(wù)管理的抗風(fēng)險和獲利能力。

3.合理應(yīng)對外部風(fēng)險。自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險、政治風(fēng)險等，均屬于外部財務(wù)風(fēng)險的范疇。為控制財務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真分析研究財務(wù)管理的外部環(huán)境，逐漸掌握其變化規(guī)律，制定多種應(yīng)變措施，根據(jù)對財務(wù)管理外部環(huán)境變化的預(yù)測，調(diào)整財務(wù)管理政策和改變管理方法，提高房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理環(huán)境變化的應(yīng)變能力，盡量減少外部因素對財務(wù)管理的影響。為了應(yīng)對外部情況造成的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立有效地財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用科學(xué)分析方法對獲利能力、償債能力、經(jīng)濟效率、發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)進行分析，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)。

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)風(fēng)險;風(fēng)險預(yù)警;防范對策

房地產(chǎn)企業(yè)是我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展歷程中起到了非常重要的作用。當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境更加惡劣，很多房地產(chǎn)企業(yè)存在風(fēng)險防范意識淡薄、財務(wù)風(fēng)險控制水平低等問題，這些問題的累積容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因進行分析，研究具體的防范措施，希望可以有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要類型

（一）融資風(fēng)險

融資風(fēng)險是因為企業(yè)為了獲取更高的經(jīng)濟利潤，利用財務(wù)杠桿進行舉債，而引起的收益變動風(fēng)險。主要有外部融資額度過高，融資的方法不恰當(dāng)，債務(wù)期限不合理，債務(wù)成本過高等情形。

（二）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)不確定未來的投資會有多少收益，導(dǎo)致本金受損的現(xiàn)象發(fā)生。如果房地產(chǎn)企業(yè)的投資沒有達到預(yù)期的收益，就會使房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和償債能力降低，從而發(fā)生財務(wù)風(fēng)險。

（三）資金回收風(fēng)險

資金回收風(fēng)險是由于企業(yè)無法讓產(chǎn)品成功銷售，實現(xiàn)成品轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實資金的過程。如果房屋不能快速銷售出去，就會出現(xiàn)資金回收風(fēng)險。

（四）收益分配風(fēng)險

合理的收益分配可以有效提高員工的積極性，但是在收益分配的過程中，可能會對房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營和管理造成負(fù)面影響，會對房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息真實性造成影響，使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生收益分配風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因

（一）項目選擇盲目，規(guī)模擴張速度過快

房地產(chǎn)企業(yè)項目拓展速度過快，項目選擇盲目，對資金調(diào)配、風(fēng)險控制等會造成非常大的壓力。在前幾年行情好的時候，很多企業(yè)進行大量圈地施工，未考慮產(chǎn)品回報和投資報酬，也沒有對市場進行充的調(diào)查，最終增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。比如重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，在這2008年前的樓盤實現(xiàn)近6億元的豐厚利潤后，在2009到2011年期間花費近10億元取得了6塊土地使用權(quán)，拿地后后期建設(shè)資金不足，項目建設(shè)進度遲緩，直到2014年部分項目才開始銷售，又碰上房地產(chǎn)市場庫存加大，銷售遲緩，部分項目通過降價，直至低于成本價后仍未能快速實現(xiàn)銷售，導(dǎo)致多個項目出現(xiàn)虧損。

（二）過度舉債，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)要想順利的運行就需要大筆的資金支持，很多房地產(chǎn)企業(yè)為了讓多個項目運行順利，不從自身角度去挖掘資金潛力，在信貸政策寬松時進行大范圍舉債，甚至有的企業(yè)不僅向銀行貸款，還向其它的企業(yè)、民間進行融資，借款時不選擇最優(yōu)的融資方式，不合理規(guī)劃還款時間，不計算資金成本，不考慮抵押擔(dān)保措施，最終企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。仍就前例的重慶某民營房地產(chǎn)企業(yè)，為支付多個項目的土地出讓金，支付年息高達30%-40%的資金成本通過民間融資，到2014年底民間借款未還余額達10億元，加上銀行貸款、信托融資總負(fù)債超過20億元，借款嚴(yán)重超期未還，部分債權(quán)人采取了資產(chǎn)保全措施，導(dǎo)致所有債權(quán)人集中上門討債，雖最終通過資產(chǎn)拍賣償還了部分債務(wù)，仍剩下近3億元的債務(wù)無法償還，企業(yè)由此

破產(chǎn)。

（三）項目運營能力低下，形成高庫存難以去化

我國中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起步晚，規(guī)模小，人才缺乏，項目管理經(jīng)驗不足，普遍企業(yè)的項目運營能力低下，在針對具體項目運作時出現(xiàn)前期論證不足，存在設(shè)計缺陷，施工現(xiàn)場管理不到位，營銷推廣不得力等現(xiàn)象。房子修好后，不能有效滿足本區(qū)域的購房需求，施工方偷工減料導(dǎo)致樓房存在質(zhì)量瑕疵，在營銷推廣時市場不予買單，房屋長期難以銷售，尤其是在近兩年銷售整體遲緩的大背景下，該類項目將更難去化。項目的去化速度越慢，項目運行成本越高，最終會導(dǎo)致企業(yè)資金不能按時收回、投資收益減少的財務(wù)風(fēng)險。

（四）房地產(chǎn)市場環(huán)境惡化，商品房供大于求

因為房地產(chǎn)企業(yè)屬于我國的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，2008以前我國針對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了大量的法律法規(guī)，從稅收、信貸、土地方面進行調(diào)控，在各種政策的激勵下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，但房地產(chǎn)投資增長很快，在5-6年間，房地產(chǎn)市場已經(jīng)供大于求。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2015年10月底，全國商品房待售面積6.86億平方米，未完工49億平方米，1-10月商品房銷售面積9.5億平方米，照此速度，庫存去化需要五年，在二三四線城市，銷售壓力更大。在此背景下，大量中小型企業(yè)將無法把控財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度，加強對財務(wù)風(fēng)險的防范管理

完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度是保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)想要提高自身的財務(wù)風(fēng)險防范能力就需要從內(nèi)部控制的角度出發(fā)，完善內(nèi)部控制制度，有效提高財務(wù)風(fēng)險的防范管理能力。對房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員進行適當(dāng)授權(quán)，調(diào)動員工積極性，在專家的指導(dǎo)下，對房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程進行梳理，保證每個工作環(huán)節(jié)都有據(jù)可依。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資金進行管理，提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理部門可以實行資金預(yù)算管理模式，將年度預(yù)算目標(biāo)規(guī)劃到每個部門，實現(xiàn)企業(yè)資金預(yù)算總目標(biāo)的有效實施。在編制資金預(yù)算目標(biāo)時，需要各個部門的積極參與，并促進各個部門的溝通與交流，以便在進行資金調(diào)度時可以更加及時和有效，避免房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資金和物資出現(xiàn)積壓現(xiàn)象，影響資金的正常使用效率。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，降低企業(yè)的負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中要確定合理的戰(zhàn)略方向，以便資金利用更加有效，同時企業(yè)也要根據(jù)各種環(huán)境的變化對發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)進行調(diào)整，避免盲目投資，造成較大的資金周轉(zhuǎn)壓力。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，要考慮自身的負(fù)債情況，確定項目投資后的負(fù)債率，以便可以在風(fēng)險承受范圍內(nèi)運行項目，使企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)更加合理，避免因為重視短期效益而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。

（四）加強項目運營管理知識學(xué)習(xí)，提高管理運營能力

隨著房地產(chǎn)市場環(huán)境的變化，純粹靠拿地、囤地便能賺錢的時代一去不復(fù)返，當(dāng)下及未來的房地產(chǎn)市場屬于有拿地策略，精通項目經(jīng)營，通曉客戶需求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該降低盈利預(yù)期，注重自身軟實力修煉，在財務(wù)管理、項目設(shè)計、現(xiàn)場施工、銷售推廣及后期物業(yè)方面下足功夫，形成企業(yè)自身的項目運營管理知識體系，培養(yǎng)優(yōu)秀員工，組建高效團隊，打造企業(yè)的核心競爭力，只有這樣，方能在急劇變化的時代大潮中，把握時代需求，最大限度的降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

（五）房地產(chǎn)企業(yè)需要建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系可以對財務(wù)風(fēng)險進行檢測和判斷，加強房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系時，要建立起完善的分析監(jiān)測系統(tǒng)以及風(fēng)險處理系統(tǒng)，可以對相關(guān)的財務(wù)信息進行及時收集，并對存在的財務(wù)風(fēng)險進行判斷，當(dāng)財務(wù)風(fēng)險超出預(yù)警線時，可以對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)警，保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)運行環(huán)境的安全。房地產(chǎn)企業(yè)還要建立相應(yīng)的財務(wù)指標(biāo)，例如償債能力指標(biāo)、盈利指標(biāo)、管理指標(biāo)等等，以便財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系可以更加順利的運行。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的投資較大，項目運行周期較長，尤其是在當(dāng)下競爭環(huán)境進一步惡化的情形下，很容易產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險。通過對財務(wù)風(fēng)險的特征進行分析，研究房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的具體成因以及防范措施，希望可以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險識別和財務(wù)風(fēng)險控制能力，使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

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第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)企業(yè);營運資金;風(fēng)險控制

1房地產(chǎn)行業(yè)營運資金特點

(1)資金需要量大。房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，在生產(chǎn)、流通和消費的運轉(zhuǎn)過程中都需要大量流動資金來維持自身的正常運轉(zhuǎn)。土地資源的稀缺且人們對土地資源的需求與日俱增使土地價格不斷上升，再者房屋建筑在建造施工過程中需要投入大量的材料、人力、設(shè)備等，因此房地產(chǎn)行業(yè)的資金需求量大大高于其他行業(yè)。

(2)資金周轉(zhuǎn)速度慢。房地產(chǎn)每一個項目從開發(fā)、施工到竣工結(jié)算再到交付使用通常要花費2～3年之久，到最后收回投資額則需要花費更長的時間。此外，由于投資回收期長，耗用的資金數(shù)額巨大，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行的貸款需要支付一大筆利息，這無形中增加了企業(yè)的成本。這些原因?qū)е铝朔康禺a(chǎn)行業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度比別的行業(yè)慢。

(3)資金來源單一。因為房地產(chǎn)企業(yè)運營所需資金數(shù)額巨大，這么一筆龐大的資金很難有企業(yè)可以用自有資金來承擔(dān)，出于風(fēng)險和安全性考慮，房地產(chǎn)企業(yè)都比較依賴銀行貸款這一傳統(tǒng)融資途徑，在房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的時候，需要充分考慮到自己持有的資金和外部融資的資金比例，再進行詳細(xì)的研究分析，最后得出合理的融資結(jié)構(gòu)方案，從而可以有效的達到風(fēng)險性和盈利性的平衡。

2房地產(chǎn)行業(yè)營運資金的主要風(fēng)險

2.1負(fù)債過度

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)處在高速發(fā)展階段，企業(yè)對資金的需求量比較大，而且房地產(chǎn)企業(yè)管理者對負(fù)債經(jīng)營持比較認(rèn)可的態(tài)度，這也是導(dǎo)致房企負(fù)債率偏高的原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)對銀行貸款這一傳統(tǒng)融資方式比較依賴，所以其到期還本付息壓力也比較大。一般來講，房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債占總負(fù)債的比例高達50%以上，原因是房地產(chǎn)企業(yè)一拿到售樓許可后就開始預(yù)售樓盤，這樣可以達到回籠資金的目的，所得的收入計入“預(yù)收賬款”科目，而“預(yù)收賬款”中絕大部分都是消費者從銀行貸的購房貸款。高比例的流動負(fù)債說明房地產(chǎn)企業(yè)要用大額的流動資產(chǎn)來償還，這大額的流動資產(chǎn)一般指存貨即樓盤。如果房地產(chǎn)企業(yè)在建造過程中出現(xiàn)問題的話，會導(dǎo)致樓盤無法按時交付，這樣企業(yè)就難以按時償還借款，同時還會因為違約產(chǎn)生新的負(fù)債。

2.2存貨占流動資金比例過高

近幾年來，國家為了控制房價，采取了一系列宏觀調(diào)控措施，許多房地產(chǎn)企業(yè)無法達到預(yù)定的銷售目標(biāo)，導(dǎo)致存貨積壓，而房地產(chǎn)企業(yè)的存貨單價又比較高，所以存貨占流動資產(chǎn)的比重會過高。而一般來講，存貨越多，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，經(jīng)營效益會越好，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的存貨并不好控制，一旦企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問題，而存貨又銷售不出去，那么會導(dǎo)致企業(yè)無法償付到期債務(wù)，造成嚴(yán)重的影響。

2.3營運資金周轉(zhuǎn)期長

由于我國絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還沒建立起完善的營運資金管理體系和風(fēng)險管理體系，并且房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，且其開發(fā)至銷售的時間間隔比較久，導(dǎo)致其營運資金周期比較長。過長的營運資金周轉(zhuǎn)期導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營效率降低，影響企業(yè)的經(jīng)營收益。

3房地產(chǎn)企業(yè)營運資金財務(wù)風(fēng)險管控策略

3.1保持流動資產(chǎn)高比例的同時注意資金安全

一般來說，企業(yè)的流動資產(chǎn)越多企業(yè)的績效也會越高，所以房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金需求量比較大的企業(yè)應(yīng)保持相對較多的流動資產(chǎn)，這樣能夠保證資金鏈順暢。但是房地產(chǎn)企業(yè)也不能盲目地追求較高的流動資產(chǎn)，導(dǎo)致流動資產(chǎn)的比例過高，就會產(chǎn)生資金流轉(zhuǎn)和安全運行的問題。從前面分析來看，企業(yè)只有小部分流動資產(chǎn)能夠用來償付到期負(fù)債，大部分流動資產(chǎn)都是不太好控制的，比如企業(yè)手中的土地資源、未完工產(chǎn)品及一些沒賣出去的樓盤等存貨，萬一資金鏈斷裂，這些存貨又不好處置，則企業(yè)的到期債務(wù)的償還壓力會很大。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要加強存貨的管理，存貨資金是房地產(chǎn)行業(yè)盈利的來源，如果房地產(chǎn)公司存貨中未完工產(chǎn)品占總存貨比例過大，那么勢必會影響到企業(yè)的經(jīng)濟效益。企業(yè)應(yīng)該合理安排未完工產(chǎn)品與完工產(chǎn)品的比例，適當(dāng)提高完工產(chǎn)品的比例，提高產(chǎn)品質(zhì)量來加速存貨的銷售，減少流動資金的變現(xiàn)時間，維護資金鏈的安全。

3.2采取相應(yīng)措施加快應(yīng)收賬款回收

資金得以循環(huán)對房地產(chǎn)企業(yè)來講是異常重要的，應(yīng)收賬款作為企業(yè)的流動負(fù)債，如果能夠及時收回企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)是非常有幫助的。從上文分析得出，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科集團的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都很低，如果房地產(chǎn)公司逾期未收的應(yīng)收賬款或者呆滯賬款過多，資金周轉(zhuǎn)就容易出現(xiàn)問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強對應(yīng)收賬款的管理，采取有效措施及時收回應(yīng)收賬款，例如，采取合理的優(yōu)惠措施來刺激消費者早日歸還房款;對合作者的信用進行評級，降低壞賬率等。

3.3充分利用長期負(fù)債的杠桿效應(yīng)

我們知道，企業(yè)如果在考量自身能力的情況下合理利用負(fù)債就能夠通過財務(wù)杠桿的作用獲得額外的收益。如果企業(yè)的投資收益大于負(fù)債利率，企業(yè)的負(fù)債收益就能夠轉(zhuǎn)化為權(quán)益資本，所以企業(yè)要合理利用財務(wù)杠桿。本文分析了“招保萬金”的流動負(fù)債與長期負(fù)債的比例結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)四家企業(yè)的流動負(fù)債比重都很大，其中“預(yù)收賬款”占了很大比例，原因是企業(yè)將通過預(yù)售樓盤的獲得的定金劃入“預(yù)收賬款”科目，使流動負(fù)債的比例也相應(yīng)提升。但是除了“預(yù)收賬款”，房地產(chǎn)企業(yè)的“應(yīng)付賬款”與“其他應(yīng)付款”項目也占了很大比例。事實上，負(fù)債杠桿的作用大小并不是由長期債務(wù)或者短期債務(wù)決定的，長期負(fù)債的資金成本比短期負(fù)債的資金成本高，但是這部分高出來的資金成本可以用抵稅的方式來彌補。還有由于房地產(chǎn)行業(yè)很容易受到政治、經(jīng)濟、市場等各方面的影響，一旦出現(xiàn)外部環(huán)境不利于企業(yè)發(fā)展的變化，那企業(yè)就很可能陷入嚴(yán)重的財務(wù)危機中，而長期負(fù)債償還日期確定，比較安全。所以，在權(quán)衡了償還風(fēng)險、資金成本和收益的情況下，筆者認(rèn)為房企應(yīng)該考慮長期負(fù)債這一有利資金來源。

3.4加快企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)速度

①加強在中小型住房的設(shè)計開發(fā)力度。近幾年來，政府部門完善和落實了一系列住房保障政策，國土資源部要求各地應(yīng)先安排經(jīng)濟適用房、廉租住房和中低價位、中小型商品房建設(shè)用地?？梢?，在未來的房地產(chǎn)行業(yè)中，中小型住房將占有比較大的比重，那么房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該配合國家政策需要以及考慮房產(chǎn)行業(yè)實際需求，結(jié)合自身情況考慮加強中小套型商品房的開發(fā)，增加銷售量。由于中小型商品房需求量大，資金需求量小，生產(chǎn)周期短，企業(yè)可以較快的回籠資金，在提高流動資金的周轉(zhuǎn)速度的同時也提高了資金使用效率;②隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)如果擁有自己的專業(yè)特色和專業(yè)能力將在競爭中獲得優(yōu)勢。在房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)企業(yè)可以專注于自己所擅長的領(lǐng)域，利用自身的優(yōu)勢給自己找個準(zhǔn)確的定位，這樣有利于提高資金的周轉(zhuǎn)速度，同時也可以增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

參考文獻:

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第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞：信用風(fēng)險模型；房地產(chǎn)上市公司；財務(wù)預(yù)警

中圖分類號：F293.3 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04

引言

隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中面臨各種各樣的風(fēng)險，如何辨識、評估、監(jiān)測、控制風(fēng)險已成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展道路上必須面對的問題。而在我國房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險意識不強，風(fēng)險管理工作薄弱，是企業(yè)發(fā)生重大風(fēng)險問題的重要原因。

一、文獻綜述

國內(nèi)外對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業(yè)財務(wù)危機預(yù)警模型的構(gòu)建。

Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產(chǎn)前一至五年的財務(wù)能力，研究發(fā)現(xiàn)最好的判別變量是營運資本與負(fù)債之比和凈利潤與總資產(chǎn)之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業(yè)財務(wù)危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務(wù)杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預(yù)測備選變量，通過對1946―1965年間破產(chǎn)制造企業(yè)和33家非破產(chǎn)配對企業(yè)的研究分析，構(gòu)建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構(gòu)建 Logistic預(yù)測模型，研究發(fā)現(xiàn)，影響公司破產(chǎn)概率的變量，即公司規(guī)模、資本結(jié)構(gòu)、業(yè)績和當(dāng)前的變現(xiàn)能力。

周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產(chǎn)公司和相對應(yīng)的同一年度、同一行業(yè)及相近凈銷售額的31家非破產(chǎn)公司，建立了F分?jǐn)?shù)模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數(shù)據(jù)作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準(zhǔn)確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和利息倍數(shù)對財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務(wù)風(fēng)險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分?jǐn)?shù)模式的基礎(chǔ)上，運用統(tǒng)計學(xué)中的主成分分析方法，提出了Y分?jǐn)?shù)模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預(yù)測值Y=0.5時，模型的回判準(zhǔn)確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統(tǒng)闡述奧特曼Z計分法的基礎(chǔ)上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務(wù)風(fēng)險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業(yè)或某類企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險整體性分析的指導(dǎo)作用較強，可有效的評價企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。邢姝媛[8]（2011）結(jié)合了王偉、趙占軍認(rèn)為的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的三種表現(xiàn)形式，從內(nèi)部控制體系、財務(wù)管理體系、資金管理體系和加強財務(wù)管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應(yīng)用于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析與危機預(yù)警的研究，提出了企業(yè)財務(wù)風(fēng)險概念層次樹模型和時間序列動態(tài)維護的財務(wù)危機預(yù)警模型。通過基于Hash 結(jié)構(gòu)的關(guān)聯(lián)規(guī)則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關(guān)聯(lián)規(guī)則增量式更新算法 IUPS_Miner和關(guān)聯(lián)規(guī)則的動態(tài)維護算法ARDM方法，構(gòu)建償債能力、盈利能力、現(xiàn)金流量指標(biāo)、運營能力、成長能力和指標(biāo)相關(guān)性分析幾項財務(wù)指標(biāo)。杜俊娟[10]（2013）從系統(tǒng)風(fēng)險，非系統(tǒng)風(fēng)險兩方面分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的類型及產(chǎn)生原因，提出將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)結(jié)合進行預(yù)警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產(chǎn)上市公司為研究對象，選取8家財務(wù)狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務(wù)狀況正常的配對公司，采用反映企業(yè)償債能力、資產(chǎn)運營能力、盈利能力、成長能力、現(xiàn)金流量能力五個方面能力的30個財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)，構(gòu)成Logistic財務(wù)風(fēng)險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務(wù)風(fēng)險劃分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、流動資產(chǎn)風(fēng)險三類，針對每一類風(fēng)險選取相關(guān)財務(wù)指標(biāo)，共27個量化指標(biāo)構(gòu)成財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系，對該房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務(wù)比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分?jǐn)?shù)模型，對房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平進行了分析，研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)公司的財務(wù)風(fēng)險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結(jié)果表明，對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)風(fēng)險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現(xiàn)金流視角研究財務(wù)風(fēng)險。研究結(jié)果表明，經(jīng)營活動現(xiàn)金流增長率、投資活動總流入結(jié)構(gòu)比率與財務(wù)風(fēng)險的變化趨勢反比凈利潤現(xiàn)金比率、全部現(xiàn)金流量比率、籌集活動總流入結(jié)構(gòu)比率顯著影響財務(wù)風(fēng)險。

二、研究設(shè)計與指標(biāo)構(gòu)建

Vasicek 于2002 年首先提出來的財務(wù)風(fēng)險，并在財務(wù)預(yù)警體系研究中得到應(yīng)用。該模型假設(shè)財務(wù)運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：

財務(wù)預(yù)算的名義杠桿率？漬可以表述為：

鑒于最大概率為1，現(xiàn)金流運行狀況的概率可以表述為：

當(dāng)概率為1 時表示現(xiàn)金流的約束較松，可以降低風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)提高高風(fēng)險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：

根據(jù)上述公式可以得出以下公式：

上述公式表明，在約束條件下，公司現(xiàn)金流的最優(yōu)財務(wù)狀況和公司項目收益E 呈正向關(guān)系，與置信度系數(shù)α 也呈正向關(guān)系，和違約率PA和PB呈反向關(guān)系，即風(fēng)險的存在將提高公司財務(wù)危機發(fā)生的概率。

企業(yè)收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc

其中，Pi 表示企業(yè)利潤，如果i為0，表示企業(yè)完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。

只有在E>0，即企業(yè)利潤為正時才會繼續(xù)擴大投資規(guī)模，意味著企業(yè)現(xiàn)金流的財務(wù)狀況良好，對E 求導(dǎo)可得如下形式：

上述公式意味著房地產(chǎn)企業(yè)所處外部環(huán)境越復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產(chǎn)企業(yè)正常運轉(zhuǎn)。財務(wù)預(yù)警指標(biāo)從經(jīng)營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務(wù)狀況進行分析，其中經(jīng)營效率包括企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充足率、經(jīng)營現(xiàn)金比率、自由現(xiàn)金比率和資金周轉(zhuǎn)率4個子指標(biāo)，償債能力包括企業(yè)現(xiàn)金比率、資本負(fù)債率和現(xiàn)金債務(wù)比率3個子指標(biāo)，盈利能力包括盈利現(xiàn)金比率、經(jīng)營現(xiàn)金比率和凈資產(chǎn)利潤3個子指標(biāo)，資本收益用每股的現(xiàn)金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產(chǎn)上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設(shè)定為1，非ST公司設(shè)定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數(shù)據(jù)的描述性統(tǒng)計（見表1）。

三、實證檢驗

根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的數(shù)理模型，企業(yè)財務(wù)狀況主要取決于企業(yè)收益情況和現(xiàn)金流項目特質(zhì)性。

由于企業(yè)財務(wù)風(fēng)險（CF）和企業(yè)收益和現(xiàn)金流存在密切關(guān)系，基于上述變量選取，本文設(shè)定經(jīng)營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構(gòu)建計量模型：

為了對公司的財務(wù)風(fēng)險進行定量分析，首先使用上述風(fēng)險計量模型進行回歸分析，回歸結(jié)果（見表2）。

從模型回歸結(jié)果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標(biāo)準(zhǔn)差和t值可以看出回歸結(jié)果較為理想。在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業(yè)財務(wù)狀況的重要因素。合理規(guī)劃、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是國家經(jīng)濟健康發(fā)展的重要保障。

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第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 預(yù)警 管理

近幾年，我國房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍，不管以前是搞科研的、做制造的、還是服務(wù)業(yè)的，也不管資金多少，通通對房地產(chǎn)趨之若騖，前幾年大家賺得盆滿缽滿。近一年，國家對房地產(chǎn)的行業(yè)調(diào)控已初見成效，房地產(chǎn)企業(yè)競爭日趨激烈化，隨之而來的財務(wù)風(fēng)險也在呈上升趨勢。在這種情況下，有必要對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進行分析，并做好預(yù)警及管理工作。如何對房地產(chǎn)企業(yè)存在的風(fēng)險進行預(yù)警并采取相應(yīng)的措施進行控制，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)迫在眉睫的事情。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范機制

房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險就是房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中會受到內(nèi)外環(huán)境的影響致使企業(yè)出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險或使普通股收益發(fā)生大幅度的變動的風(fēng)險。房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險也可以理解為房地產(chǎn)企業(yè)在籌資、投資、資金運營及利潤分配過程中會因不同因素而使房地產(chǎn)企業(yè)的生存、盈利及發(fā)展發(fā)面受到重大的影響。在市場經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險是客觀存在的，要想將風(fēng)險和影響完全消除是不切實際的。在這種情況下，就應(yīng)該建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，將房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險值降至最低。財務(wù)風(fēng)險防范機制如下：

(一)完善風(fēng)險防范體系

要完善風(fēng)險防范體系，就應(yīng)該建立完善的風(fēng)險防范體系，建立健全的管理機制，抓好內(nèi)部制度建設(shè)，加強對相關(guān)財務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng)并將房地產(chǎn)相關(guān)資金細(xì)節(jié)問題落實到實處，將資金細(xì)節(jié)落實到實處，明確風(fēng)險監(jiān)管職責(zé)，落實好相應(yīng)人員責(zé)任并明確相關(guān)責(zé)任制。同時要建立健全的成本控制體系，費用支出必須經(jīng)過嚴(yán)格的審批才能使用，以提高資金利用率，減少資金浪費。

(二)發(fā)揮風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)作用

所謂的風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，就是以信息為基礎(chǔ)并貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動始終的全過程，以企業(yè)財務(wù)報表、經(jīng)營計劃及相關(guān)的資料依據(jù)，通過財會、金融、企業(yè)管理及市場營銷管理等理論，利用數(shù)學(xué)模型或是比例分析法對財務(wù)管理全過程進行控制，在出現(xiàn)問題時能及時采取相應(yīng)的應(yīng)變措施，將房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險降至最低的風(fēng)險預(yù)警機制。要想風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的作用，就應(yīng)該對相應(yīng)的企業(yè)信息進行分析，對可能出現(xiàn)的風(fēng)險信息進行預(yù)警或提前采取相應(yīng)的措施，降低財務(wù)風(fēng)險。在發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的時候，能夠及時找到致使財務(wù)不佳的根源，使經(jīng)營者能夠財務(wù)相應(yīng)措施，阻止情況進一步惡化。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理

(一)確立資本結(jié)構(gòu)

要想對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險進行有效管理，確立合理的資本結(jié)構(gòu)是必不可少的。畢竟公司資本結(jié)構(gòu)合理與否和籌資決策有直接關(guān)系，公司在籌資決策的時候，會根據(jù)企業(yè)的實際狀況，對影響決策的相關(guān)因素進行綜合分析并確立合理的資本結(jié)占有合理的比例。因此，公司在決策的過程中，就應(yīng)該選擇最佳融資方式、融資對象、融資金額及期限。要想選擇最佳方式和對象，管理者就應(yīng)該成本和收益進行權(quán)衡，并在此基礎(chǔ)上對股權(quán)融資和債權(quán)融資進行分析。此外，還要對資金額和期限進行適當(dāng)?shù)倪x擇。只有將公司的負(fù)債率和債務(wù)期限進行合理的搭配，才能有效的降低公司償債壓力，保證資金正常運行。只有對公司成本結(jié)構(gòu)進行合理優(yōu)化，才能更好的實現(xiàn)企業(yè)最大化利益，才能最大限度地降低籌資成本、減少財務(wù)風(fēng)險。

(二)加強對外部環(huán)境的應(yīng)變能力

房地產(chǎn)企業(yè)是受外部環(huán)境影響較強企業(yè)，特別是在經(jīng)濟環(huán)境復(fù)雜多變的今天，受外部環(huán)境的影響更強。外部環(huán)境是客觀存在的，外部環(huán)境的變化常給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來一定的財務(wù)風(fēng)險，這種財務(wù)風(fēng)險是不可預(yù)見的，更無法對其施加直接影響。但是可以根據(jù)外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展規(guī)律和國家政策的態(tài)勢，對其進行研究和分析，建立相應(yīng)的預(yù)警機制，隨時關(guān)注外部環(huán)境的變化，結(jié)合公司實際情況對風(fēng)險進行預(yù)測，并根據(jù)相應(yīng)的預(yù)測，采取相應(yīng)的措施，制定財務(wù)管理政策，對不合理的措施進行及時調(diào)整。在增強財務(wù)管理應(yīng)變能力的同時，也能降低不利條件對財務(wù)管理活動的影響，進而降低房地產(chǎn)企業(yè)外部風(fēng)險。

(三)提高公司全員風(fēng)險管理意識

要想對財務(wù)風(fēng)險進行相應(yīng)的控制，離不開公司全員風(fēng)險管理意識。首先公司領(lǐng)導(dǎo)要有較強的風(fēng)險管理意識和較強的責(zé)任感，能根據(jù)實際情況做出正確的決策，以降低財務(wù)風(fēng)險。只有領(lǐng)導(dǎo)帶頭，明確相關(guān)部門應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任、義務(wù)，真正實現(xiàn)權(quán)責(zé)分明，各部門才能更好的配合財務(wù)管理人員進行相應(yīng)的工作，財務(wù)管理人員的風(fēng)險意識才能得以加強，才能真正地意識到房地產(chǎn)財務(wù)活動的復(fù)雜性和重要性，才能積極地參與到房地產(chǎn)財務(wù)管理中去。也只有這樣，財務(wù)管理人員才能將房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警作為首要目標(biāo)，以財務(wù)風(fēng)險控制體系為導(dǎo)向，更好的對財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)防，使財務(wù)風(fēng)險得到有效控制。

三、結(jié)束語

隨著我國經(jīng)濟突飛猛進的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也在迅速的發(fā)展。然而，房地產(chǎn)企業(yè)畢竟是后興起的產(chǎn)業(yè)，在激烈的市場競爭條件下，容易受內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響而出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理是十分必要的。只有加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警和管理，才能更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。

參考文獻：

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第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財務(wù)風(fēng)險； 預(yù)警分析； 風(fēng)險防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個資金密集型行業(yè)，高投入、高回報、高風(fēng)險。由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實現(xiàn)規(guī)范化。在國家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財務(wù)風(fēng)險，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財務(wù)風(fēng)險已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問題。因此，建立房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機制，以便企業(yè)管理層及時采取有效措施，避免或減少財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)的威脅，對房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警研究在國外開展較早，Altman曾運用多元變量分析法對企業(yè)的財務(wù)困境進行預(yù)測，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對這些模型進行了修正；后來，Kahya等提出了一個使用時間序列累計和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計方法的財務(wù)困境研究模型。在國內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測模型；周首華等利用Compustat PC Plus會計資料庫中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國內(nèi)A股市場數(shù)據(jù)對此命題進行了實證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對財務(wù)風(fēng)險進行了分析。但由于部分公司通過操縱利潤、弄虛作假而導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進行預(yù)警與防范的有效性大打折扣?；诖?，本文通過引入非財務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況與財務(wù)風(fēng)險類型

（一）財務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國房地產(chǎn)市場開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來比較高，表1為我國部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財務(wù)風(fēng)險分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險

非系統(tǒng)性風(fēng)險是由特定經(jīng)營環(huán)境的變化引起的不確定性而對個體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營活動和財務(wù)活動。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險。

2.資本運動風(fēng)險

（1）融資風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項目的每一個階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷落實，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險。房地產(chǎn)項目投資所需資金量大、回收期長、周轉(zhuǎn)率低，項目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對風(fēng)險的預(yù)測，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤都存在較大的不確定性。

（3）資金營運風(fēng)險。資金營運是指企業(yè)將所有的資金通過流動、優(yōu)化配置等各種方式進行有效運營，以實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項目周期長，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險。

（4）收益分配風(fēng)險。我國房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實現(xiàn)規(guī)范化，也沒有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟中的重要行業(yè)，國家為了保證國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運用財政、稅收、金融、土地等各項政策來對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控。目前，針對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過熱現(xiàn)象，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控政策進行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對性更強。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機以來，全球經(jīng)濟急劇下滑，金融危機逐漸演變成經(jīng)濟危機，在經(jīng)濟全球化的背景下，國際市場經(jīng)濟的劇烈震蕩勢必對中國企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項目開發(fā)經(jīng)營周期長

房地產(chǎn)項目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個階段，項目周期長，不確定因素多，財務(wù)風(fēng)險也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財務(wù)風(fēng)險意識淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營者對財務(wù)風(fēng)險普遍缺乏足夠的認(rèn)識和了解，風(fēng)險防范、預(yù)警意識不強，不能從根本上把握風(fēng)險的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟環(huán)境中，經(jīng)營者對房地產(chǎn)行業(yè)的市場定位、發(fā)展趨勢很難把握，造成他們對財務(wù)活動中資金的籌集、運用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中會有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過大，特別是對銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機制，獎懲和激勵政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險評價指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)目標(biāo)以及財務(wù)風(fēng)險的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財務(wù)狀況的財務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財務(wù)狀況的非財務(wù)指標(biāo)。

借鑒國內(nèi)外的實證研究成果并結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)實際情況，筆者選擇短期償債能力、長期償債能力、營運能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的財務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見表2。

相對來說，非財務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財務(wù)指標(biāo)。

（二）我國上市房地產(chǎn)公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析。Zeta模型實際上是一個多變量線性函數(shù)模型，通過對企業(yè)多個財務(wù)比率進行匯總，求出一個總判別值來預(yù)測企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。Altman、Haldeman和Narayanan曾運用Zeta模型對1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進行了實證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測五年和一年的財務(wù)危機的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財務(wù)危機發(fā)生的時間，預(yù)測精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營運資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財務(wù)風(fēng)險預(yù)警分析

運用Zeta模型對表1中所列的我國部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算，得出如表4所示的財務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動，加強投資環(huán)境監(jiān)測

我國房地產(chǎn)起步較晚，市場不規(guī)范，與發(fā)達國家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時刻關(guān)注國家各項方針政策變化，特別是政府對房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動態(tài)。通過對各項政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測投資環(huán)境，繼而預(yù)測未來，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個周期長、稅費多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對企業(yè)成本控制、風(fēng)險防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點選擇會計制度中收入、成本、費用、資產(chǎn)、負(fù)債等會計要素的確認(rèn)、計量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計價方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會計政策進行納稅籌劃。要完善會計核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強，在市場份額和土地供應(yīng)都相對有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合作走異地擴張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢互補增強綜合實力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，加強企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場投向二、三線城市，潛力巨大。因為目前二、三線城市正值迅速發(fā)展時期，受國家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財務(wù)風(fēng)險的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強財務(wù)風(fēng)險意識，提高財務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財務(wù)風(fēng)險意識，特別是財務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問題，抓住非正常的經(jīng)濟現(xiàn)象，深入分析并及時提出解決方案。財務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財務(wù)管理技能、水平，學(xué)會對資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤表、所有者權(quán)益變動表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗或者主觀判斷進行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險管理體系

面對激烈的市場競爭和多變的經(jīng)濟環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險進行全面監(jiān)控，通過對企業(yè)風(fēng)險的識別、計量、防范、控制等進行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，及時消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價值鏈分析為前提條件，以平衡計分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項活動成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對房地產(chǎn)企業(yè)防范財務(wù)風(fēng)險十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來規(guī)避風(fēng)險，如尋找風(fēng)險投資者、天使投資者進行股權(quán)融資，推動股票市場、債券市場、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運營效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機制、有效的監(jiān)督機制和涵蓋經(jīng)營管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平和風(fēng)險防范能力。

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第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險資本結(jié)構(gòu)

改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產(chǎn)企業(yè)，市政建設(shè)比較落后；改革開放以來，西安的房地產(chǎn)企業(yè)獲得長足的發(fā)展。截至2007年3月1日，西安房地產(chǎn)企業(yè)突破545家，而越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)把西安建設(shè)的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產(chǎn)企業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小、規(guī)范性較差，因而總體上與國內(nèi)其他省會城市的房地產(chǎn)行業(yè)存在較大的差距。目前，西安不少房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發(fā)展帶來巨大的財務(wù)風(fēng)險。因此，如何化解房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，保障其健康、有序地發(fā)展，是目前西安房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的核心問題之一。

一、財務(wù)風(fēng)險的概念和特點

財務(wù)風(fēng)險是企業(yè)在各項財務(wù)活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業(yè)在一定時期、一定范圍內(nèi)所獲取的最終財務(wù)成果和預(yù)期的經(jīng)營目標(biāo)所發(fā)生的偏差，具體包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險等四項。其中，籌資風(fēng)險是指企業(yè)因借入資金而產(chǎn)生的喪失償債能力的可能性和企業(yè)利潤的可變性；投資風(fēng)險是指投資項目不能達到預(yù)期投資率的可能性，從而影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風(fēng)險；經(jīng)營風(fēng)險是指無法銷售產(chǎn)品并回收墊付本金的可能性；收益分配風(fēng)險是指由于收益的取得和分配而導(dǎo)致的產(chǎn)生損失的可能性。

財務(wù)風(fēng)險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務(wù)風(fēng)險是不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移而客觀存在的經(jīng)濟事項；時間性是指財務(wù)風(fēng)險的大小隨著時間的延續(xù)而發(fā)展變化；全面性是指財務(wù)風(fēng)險存在于企業(yè)財務(wù)管理活動的各個環(huán)節(jié)之中，并體現(xiàn)在多種財務(wù)關(guān)系上；損益性是指企業(yè)的風(fēng)險越大則收益越高，風(fēng)險越小則收益越低；而激勵性是指由于風(fēng)險普遍存在，為了持續(xù)經(jīng)營，企業(yè)不得不面對與防范它，并想方設(shè)法降低風(fēng)險的危害，從而引導(dǎo)企業(yè)自身主動地去完善其財務(wù)制度，規(guī)范財務(wù)行為，加強財務(wù)管理，提高經(jīng)濟效益。

二、西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要成因

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，其財務(wù)風(fēng)險同樣包括籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險、收益分配風(fēng)險，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他風(fēng)險?，F(xiàn)分述如下：

1.籌資風(fēng)險的具體表現(xiàn)

(1)負(fù)債金額巨大

房地產(chǎn)開發(fā)的特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)籌資金額巨大。西安的大部分房地產(chǎn)企業(yè)在初期階段均以投入債務(wù)資金為主，自有資金相當(dāng)?shù)?，而有些企業(yè)根本沒有自有資本，而大量的開發(fā)資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產(chǎn)貸款增長率持續(xù)偏高。在所謂的高回報利益的驅(qū)動下，很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目舉債，提高了企業(yè)的資金成本，加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

(2)盲目再籌資

再籌資是房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。西安不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有真正從現(xiàn)有的企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設(shè)法追回應(yīng)收款項而取得資金來源，而是想方設(shè)法對外借款。在西安一些大型房地產(chǎn)集團，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的某一環(huán)斷裂，將會給企業(yè)經(jīng)營帶來致命的威脅。它會導(dǎo)致原有的財務(wù)風(fēng)險擴大化。

(3)利率與市場變動

從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產(chǎn)定價和定位的不準(zhǔn)確風(fēng)險，成為企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險中最為致命的不測風(fēng)險。目前，國內(nèi)與國際通貨膨脹的預(yù)期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續(xù)六次加息，而2008年的預(yù)期加息行為也比較顯著。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一旦貸款利率發(fā)生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應(yīng)的預(yù)期收益。如果在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產(chǎn)投資將無利可圖。同時，房地產(chǎn)項目的市場定位也成為影響企業(yè)市場風(fēng)險的主要因素，而價格和當(dāng)?shù)貙υ撏愴椖康墓┬枨闆r是影響其市場風(fēng)險的主要原因。

2.項目投資的盲目性較大

西安的有些房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠取得土地使用權(quán)，組織施工隊按照設(shè)計圖紙施工，再投入相應(yīng)的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產(chǎn)生相應(yīng)的經(jīng)濟效益。因此，不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛化費巨額資金購置土地使用權(quán)，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項目從征地的成本上、資金的運作方面、經(jīng)濟效益的回報率方面上做出細(xì)致的財務(wù)預(yù)算，那么企業(yè)就無法確立目標(biāo)利潤，更談不上各項成本指標(biāo)的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。

3.項目經(jīng)營過程缺乏理財依據(jù)

西安的有些房地產(chǎn)企業(yè)，只注重工程的進度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的事中監(jiān)督職能，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業(yè)的特點進行成本管理，忽視了內(nèi)部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導(dǎo)致成本管理工作與財務(wù)預(yù)算偏離差大，影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.沒有正確處理消費與積累的關(guān)系

西安的房地產(chǎn)企業(yè)基本上屬于高利潤行業(yè)。許多房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當(dāng)前我國東部、南部的房地產(chǎn)企業(yè)大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術(shù)設(shè)備，這對西部的房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的挑戰(zhàn)和壓力。如果西安的房地產(chǎn)企業(yè)不能正確處理好自身內(nèi)部的消費與積累的關(guān)系，在分配環(huán)節(jié)耗費資金較多，必然給自己的進一步發(fā)展帶來巨大的風(fēng)險。

5.財務(wù)管理人員素質(zhì)低下，缺乏財務(wù)管理意識

西安的很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財權(quán)主要集中在關(guān)鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業(yè)的財務(wù)人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內(nèi)，沒有全面發(fā)揮財會人員的財務(wù)管理職能。同時，財務(wù)人員的房地產(chǎn)專業(yè)知識缺乏，會計實務(wù)水平不高。

三、西安房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的控制措施

由于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險相對較大，因此應(yīng)加強對其財務(wù)風(fēng)險的動態(tài)管理。也就是說，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在籌資環(huán)節(jié)、投資環(huán)節(jié)、經(jīng)營環(huán)節(jié)、利潤分配環(huán)節(jié)，以及和財務(wù)風(fēng)險相關(guān)的其他環(huán)節(jié)，全方位、多層次地對其可能發(fā)生的財務(wù)風(fēng)險進行全過程的預(yù)測和管理，以便將財務(wù)風(fēng)險控制在最小程度的范圍內(nèi)，以促進企業(yè)的健康發(fā)展。

1.針對籌資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險

一般而言，隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權(quán)進行銀行貸款，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用；另一方面，應(yīng)把債務(wù)風(fēng)險控制在企業(yè)可以接受的范圍內(nèi)。企業(yè)要安排適當(dāng)?shù)呢?fù)債比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)。通過合理安排企業(yè)權(quán)益資金與債務(wù)資金的比例關(guān)系，使它們達到理想組合。

(2)縮短預(yù)售時間，減少款項回收風(fēng)險

由于房地產(chǎn)具有投資品和消費品的二元性，因而房地產(chǎn)投資回收的不確定性較大。另外，房地產(chǎn)投資還涉及政策法規(guī)、金融動向、區(qū)域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現(xiàn)風(fēng)險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應(yīng)的款項，由公司統(tǒng)一調(diào)配使用，對公司的發(fā)展將是很大的資金支持。

(3)注重融資策略的創(chuàng)新

對于規(guī)模較大的西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，為了取得廣泛的資金來源，應(yīng)該在遵守國家財經(jīng)法紀(jì)的前提下，積極地、主動地探索通過發(fā)行股票、發(fā)行公司債券，并通過房地產(chǎn)信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發(fā)展資金。只有通過多種途徑籌集企業(yè)發(fā)展所需的資金，才能為企業(yè)的發(fā)展開創(chuàng)廣闊的天地。

(4)規(guī)范融資擔(dān)保，控制債務(wù)風(fēng)險

一般的房地產(chǎn)企業(yè)都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔(dān)保業(yè)務(wù)時常發(fā)生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發(fā)展的有力保證。母公司應(yīng)在事先調(diào)查預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標(biāo)。有權(quán)獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔(dān)保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產(chǎn)生的資金效益等，上報母公司確認(rèn)后，再由母公司出面進行融資擔(dān)保。經(jīng)同意由母公司擔(dān)保融資的子公司，還必須每月上報準(zhǔn)確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續(xù)。

(5)建立西安房地產(chǎn)公司的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

所謂財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，就是通過設(shè)置并觀察一些敏感性財務(wù)指標(biāo)的變化，利用財會、金融、企業(yè)管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數(shù)學(xué)模型等方法，發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的風(fēng)險，并向經(jīng)營者示警，從而能對企業(yè)可能或?qū)⒁媾R的財務(wù)危機進行預(yù)測或預(yù)報的財務(wù)分析系統(tǒng)[3]。企業(yè)財務(wù)預(yù)警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標(biāo)準(zhǔn)化調(diào)查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務(wù)指標(biāo)分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分?jǐn)?shù)模型。西安的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的具體情況建立相應(yīng)的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)。

2.針對投資環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

房地產(chǎn)公司應(yīng)通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風(fēng)險，單獨或同時采取下列措施進行投資風(fēng)險的預(yù)防與控制:(1)合理預(yù)期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風(fēng)險回避措施，避免投資風(fēng)險;(4)積極采取其他措施，控制投資風(fēng)險。

3.針對經(jīng)營環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

(1)做好房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算

全面預(yù)算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預(yù)算系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)，將非正常的經(jīng)營活動控制在萌芽之中，減少企業(yè)不必要的損失。并通過滾動預(yù)算，不斷通過實際與預(yù)算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調(diào)整經(jīng)濟活動的措施，對企業(yè)潛在的風(fēng)險進行揭示和預(yù)防。同時，全面預(yù)算體系還可以初步揭示企業(yè)下一步的預(yù)計經(jīng)營情況，根據(jù)所反映出來的預(yù)算結(jié)果，預(yù)測其中的風(fēng)險所在，以預(yù)先采取的風(fēng)險控制措施，達到規(guī)避與化解風(fēng)險的目的。

(2)財務(wù)集中管理，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

為了提高經(jīng)營效益，降低經(jīng)營風(fēng)險，確保財務(wù)安全，西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在公司內(nèi)實施財務(wù)集中控制，體現(xiàn)財務(wù)管理功能。如果公司分權(quán)過多，則會帶來現(xiàn)實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調(diào)度困難、資產(chǎn)調(diào)撥困難等，這會影響企業(yè)規(guī)模經(jīng)濟效益的發(fā)揮。公司的財務(wù)管理應(yīng)集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險。實行財務(wù)集中控制，有利于保證公司內(nèi)部財務(wù)目標(biāo)的協(xié)調(diào)一致，減少人為控制現(xiàn)象發(fā)生，有利于實現(xiàn)公司整體利益的最大化。

(3)委派財務(wù)主管，加強財會監(jiān)督

對于西安的房地產(chǎn)集團企業(yè)而言，為保證子公司的經(jīng)營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優(yōu)秀財會人員經(jīng)過理論培訓(xùn)和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔(dān)任財務(wù)主管。同時賦予財務(wù)主管代表母公司行使監(jiān)督職責(zé)的必要權(quán)限，根據(jù)母公司的要求和有關(guān)制度的規(guī)定，有權(quán)對可能導(dǎo)致?lián)p失、危害投資人、債權(quán)人和職工利益的財務(wù)收支行為實行否決。通過有效監(jiān)督，化解子公司經(jīng)營活動中的財務(wù)風(fēng)險。

(4)適時進行財務(wù)分析與監(jiān)督

進行財務(wù)監(jiān)督的目的是為了降低成本，取得更大的經(jīng)濟效益。西安房地產(chǎn)企業(yè)不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風(fēng)險分析和方法研究。要對資金利用率、開發(fā)成本、銷售價格、費用支出等，進行財務(wù)指標(biāo)分析。準(zhǔn)確的財務(wù)預(yù)測可以把風(fēng)險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風(fēng)險。

4.針對分配環(huán)節(jié)的預(yù)防財務(wù)風(fēng)險的策略

對西安房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)以經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額應(yīng)作為分配決策的主要財務(wù)指標(biāo)。由于現(xiàn)金流量反映出企業(yè)在報告期內(nèi)經(jīng)營活動中現(xiàn)金收支狀況，所以現(xiàn)金流量往往比利潤更為重要。如果企業(yè)的利潤在上升，現(xiàn)金凈流量卻在減少，這說明企業(yè)當(dāng)年實際收益在下降；如果現(xiàn)金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產(chǎn)企業(yè)高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業(yè)的發(fā)展積累較多的資金。

5.建立健全其他預(yù)防西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部控制制度

(1)進行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險

西安房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的市場調(diào)研機構(gòu)，經(jīng)常派人進行市場調(diào)查，及時了解市場房地產(chǎn)的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)劣等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。企業(yè)除了關(guān)注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認(rèn)真調(diào)查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。

(2)加強企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)的修養(yǎng)與提高

目前，西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員素質(zhì)偏低，從而嚴(yán)重影響了企業(yè)的經(jīng)濟效益的實現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視財會人員的素質(zhì)培養(yǎng)，開展相關(guān)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高他們的業(yè)務(wù)水平，使財務(wù)人員能較好地適應(yīng)不斷出現(xiàn)的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關(guān)財務(wù)人員的職業(yè)道德水平。此外，企業(yè)可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益做出貢獻。

(3)建立健全財務(wù)管理制度，加強內(nèi)部財務(wù)控制

對于西安房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員而言，應(yīng)該主動根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動及其財務(wù)管理的特點，積極探索整個經(jīng)營過程的財務(wù)管理制度，構(gòu)建內(nèi)部財務(wù)控制體系，并在實踐中根據(jù)實際情況進行修訂。在企業(yè)的資金管理中，對所有的財務(wù)往來都要按照規(guī)章制度嚴(yán)格執(zhí)行，定期清查，發(fā)現(xiàn)賬實不符的要及時查明原因，落實原因。

四、結(jié)束語

總之，由于房地產(chǎn)企業(yè)獨特的經(jīng)營特點，其財務(wù)風(fēng)險相對較大。因此，強化對西安房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的研究，提高其相應(yīng)的抗風(fēng)險能力，促進西安房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，具有重要的意義。

參考文獻：

[1]姚杰:淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理[J].商場現(xiàn)代化，2005（15）:125

[2]張彩霞:房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理 風(fēng)險 風(fēng)險控制

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理是按照國家法律、法規(guī)和政策以及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營要求，遵循資本營運規(guī)律，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動進行組織、預(yù)測、決策、計劃、控制、分析和監(jiān)督等一系列管理工作的總稱。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現(xiàn)能力差等，而房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)是生存、發(fā)展和獲利；財務(wù)管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務(wù)活動為核心，因此，財務(wù)管理對房地產(chǎn)企業(yè)有著更為特殊的意義，房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)管理也有著相應(yīng)的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務(wù)的能力，減少破產(chǎn)的風(fēng)險，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去；籌集房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產(chǎn)企業(yè)獲利。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來在我國得到了迅猛發(fā)展，這個在我國起步于20世紀(jì)80年代中期的新興行業(yè)已成為當(dāng)前投資的重要領(lǐng)域之一，但是各地房地產(chǎn)泡沫高漲，隨著金融危機爆發(fā)后實體經(jīng)濟所受影響漸漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫受到嚴(yán)重的擠壓，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的危機，其對財務(wù)管理的要求所存在的風(fēng)險都逐漸暴露，如果這些風(fēng)險得不到應(yīng)有的重視和及時的風(fēng)險控制應(yīng)對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產(chǎn)，或許會在整個行業(yè)內(nèi)引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。這是房地產(chǎn)企業(yè)乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險必須得到重視。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨的風(fēng)險

1、償債風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業(yè)的運營。因此在項目初期階段，大部分企業(yè)自有資本金的比例非常低，開發(fā)方式以負(fù)債開發(fā)為主，大量的開發(fā)資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內(nèi)部利益驅(qū)動下，企業(yè)為追逐高利潤，經(jīng)常會在財務(wù)方面忽略考慮項目的可行性，預(yù)算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規(guī)范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負(fù)債進行的投資不能按期收回并且得到預(yù)期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴(yán)重的償債風(fēng)險。根據(jù)全國工商聯(lián)經(jīng)濟部、中華財務(wù)咨詢有限公司《中華工商上市公司財務(wù)指標(biāo)指數(shù)（2011年度）》財務(wù)數(shù)據(jù)比較全行業(yè)上市公司2011年財務(wù)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產(chǎn)的金融服務(wù)行業(yè)。

從2011年的截面數(shù)據(jù)可以看到房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率相對其他行業(yè)來說已處于高位，假設(shè)全行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率服從正態(tài)分布，那么房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)落在了這個以47.78%為均值的正態(tài)分布的98%，即3σ范圍以外，從統(tǒng)計學(xué)的概念已經(jīng)可以認(rèn)為其達到了極大值。

從1997年至2011年，整個房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率一直在75%上下波動，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。房地產(chǎn)企業(yè)處于這么高的資產(chǎn)負(fù)債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產(chǎn)的可能性也增大。

2、籌資風(fēng)險

從目前看房地產(chǎn)企業(yè)資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規(guī)范的借入資金，使得企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，而且不夠穩(wěn)定的資金構(gòu)成使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理面臨著很大的籌資風(fēng)險。

目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產(chǎn)行業(yè)的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發(fā)生增長變化，不僅進一步增加了企業(yè)的資金成本，而且還抵減了一部分預(yù)期收益，這種資本結(jié)構(gòu)使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況對利率變化相當(dāng)敏感，隨著利率的上下浮動產(chǎn)生較大的財務(wù)波動。

3、管理風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈相對其他行業(yè)來說較長，這也就決定了財務(wù)涉及面廣、資金周轉(zhuǎn)歷程長，使得財務(wù)管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務(wù)關(guān)系，在經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)企業(yè)就會有大量的、頻繁的資金往來結(jié)算活動，相應(yīng)的風(fēng)險和責(zé)任也就比較大。因為房地產(chǎn)的不可移動性，房地產(chǎn)產(chǎn)品的流動性和變現(xiàn)性差，如果財務(wù)管理能力不強，財務(wù)監(jiān)控不力，那么內(nèi)部控制制度就會缺失，就會造成基礎(chǔ)管理薄弱、成本控制粗劣等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險的成因

1、預(yù)算執(zhí)行力低

目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算環(huán)節(jié)中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規(guī)的預(yù)算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產(chǎn)報酬率等方面進行財務(wù)分析；沒有對企業(yè)資金出入的必要性以及合理性作出相應(yīng)的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預(yù)算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風(fēng)險和籌資風(fēng)險。

2、資金管理低效和成本控制不力

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業(yè)層面，財務(wù)部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業(yè)基礎(chǔ)層面，財務(wù)管理人員普遍缺乏相應(yīng)的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業(yè)資金運作流轉(zhuǎn)做管理。由于企業(yè)對資金管理的低效，既無法為企業(yè)良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務(wù)系統(tǒng)處于一個非常脆弱的環(huán)境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業(yè)帶來了極大的管理風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險控制對策

1、樹立風(fēng)險意識

上述三點風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)特別并值得高度重視的，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須針對自身情況樹立風(fēng)險意識，設(shè)立風(fēng)險防范機制等應(yīng)對方案。沒有樹立風(fēng)險意識的企業(yè)，就算現(xiàn)在做得規(guī)模再大、盈利再好，一旦出現(xiàn)小的財務(wù)波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產(chǎn)企業(yè)由上至下要樹立風(fēng)險意識，進而企業(yè)全體了解所面臨的風(fēng)險，做好應(yīng)對這些風(fēng)險的措施，學(xué)習(xí)現(xiàn)代化高速發(fā)展的資金管理模式，及時對于管理中的財務(wù)風(fēng)險進行預(yù)測和防范。

2、可行性論證和科學(xué)決策

因為房地產(chǎn)企業(yè)有著獨特的行業(yè)特征和特點，在項目開發(fā)之初，企業(yè)就應(yīng)從整體效益出發(fā)，使用成本性態(tài)分析法對開發(fā)項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業(yè)的SWOT分析，根據(jù)企業(yè)自身的既定內(nèi)在條件進行分析，找出企業(yè)的優(yōu)勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業(yè)能夠做的和可能做的戰(zhàn)略組合，從而確定當(dāng)前項目是否是企業(yè)能夠做、必須做的，考慮企業(yè)人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務(wù)部門要從籌資成本、資金規(guī)模以及預(yù)期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學(xué)的決策而非盲目立項上項。

3、加強預(yù)算執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過財務(wù)預(yù)算指導(dǎo)具體職能部門進行短期目標(biāo)和長期計劃的完成，根據(jù)企業(yè)短期和中長期目標(biāo)的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務(wù)預(yù)算能夠科學(xué)地了解當(dāng)前項目可能要求的大致財務(wù)狀況，進而做出相應(yīng)的、合理的調(diào)整，有效避免和防范房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財務(wù)風(fēng)險，有理有節(jié)地限制企業(yè)高投資高收益的內(nèi)在投資驅(qū)動，避免資產(chǎn)負(fù)債率的逐年走高，將資產(chǎn)負(fù)載率保持在可控范圍內(nèi)，始終保持企業(yè)的償債能力，使企業(yè)能夠長期、穩(wěn)定地生存下去。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)的整體收支、資金的投放和實際收益以及經(jīng)營的統(tǒng)籌分配在管理層面上做出統(tǒng)一的部署，在具體的項目預(yù)算方面，先對項目的各環(huán)節(jié)進行整體的預(yù)算。在實施和調(diào)節(jié)上，需要將月度、季度、年度的預(yù)算分析和考核進行協(xié)調(diào)安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預(yù)算執(zhí)行過程中，如果超出預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)將其上報至企業(yè)最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內(nèi)部控制資金的流轉(zhuǎn)，確實保證資金的安全。

4、構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系

我國現(xiàn)有的財務(wù)風(fēng)險分析指標(biāo)體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎(chǔ)指標(biāo)構(gòu)成。財務(wù)風(fēng)險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標(biāo)體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數(shù)量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)分析等。

在眾多的風(fēng)險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結(jié)合地處理各種評價因素的優(yōu)點，房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試使用這種方法構(gòu)建企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險測評指標(biāo)體系。

5、規(guī)范財務(wù)行為，強化業(yè)務(wù)素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平不高，很重要的一個原因就是內(nèi)部管理制度不健全，財務(wù)管理的隨意性較大。無規(guī)矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規(guī)章制度，企業(yè)的財務(wù)管理流程就無章可循，如果不能嚴(yán)格按照規(guī)章制度來做，企業(yè)內(nèi)部管理的加強便無從談起。

同時，強化企業(yè)員工的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理知識，加強對財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)很重要。質(zhì)量好的財務(wù)人員對于新情況的處理能力是相當(dāng)關(guān)鍵的。企業(yè)財會人員應(yīng)該加強自身的財務(wù)修養(yǎng)，通過科學(xué)的戰(zhàn)略眼光加強對企業(yè)資金運作的管理，從而達到降低財務(wù)風(fēng)險的根本目的。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理面臨較大的風(fēng)險，而其風(fēng)險的形成原因是多方面的，有各企業(yè)內(nèi)部資金管理結(jié)構(gòu)和成本控制不力的原因，也有外部行業(yè)特性造成的資產(chǎn)負(fù)債率高的原因，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對風(fēng)險能力，必須要建立健全財務(wù)管理機制，以有效預(yù)防財務(wù)風(fēng)險。只有有效地降低和規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，才能切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力，使房地產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟中健康發(fā)展、做大做強，成為一個健康的投資產(chǎn)業(yè)。

【參考文獻】

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[2] 常俊華：淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的風(fēng)險防范[J].中國集體經(jīng)濟，2011（36）.

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險分析范文

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn) 財務(wù)風(fēng)險 防范

財務(wù)風(fēng)險的定義在新會計準(zhǔn)則中是:財務(wù)風(fēng)險指的是在企業(yè)的所有財務(wù)活動中,由于企業(yè)受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計或難以把握的因素影響,在相應(yīng)的時期內(nèi),企業(yè)的實際財務(wù)狀況與預(yù)期財務(wù)狀況出現(xiàn)了誤差,從而造成企業(yè)經(jīng)濟受到損失。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè),可指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因為財務(wù)狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產(chǎn)投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務(wù)風(fēng)險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是影響較大的風(fēng)險。對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險加強防范就顯得很有必要了。

一、合理實施財務(wù)預(yù)算

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營周期過程依舊會出現(xiàn)很多問題,這主要是由于財務(wù)預(yù)算存在很多的不確定因素,這直接關(guān)系了發(fā)企業(yè)投資項目的成功與否,也能給企業(yè)的經(jīng)濟效益造成相當(dāng)大的負(fù)面影響。房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該把項目預(yù)算和資本預(yù)算當(dāng)成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調(diào)整。企業(yè)財務(wù)部門在對企業(yè)做好前期預(yù)算時應(yīng)該積極考慮建設(shè)的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內(nèi)容都應(yīng)該有個詳細(xì)地計劃,并且根據(jù)資金使用標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行財務(wù)預(yù)算,以保證項目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應(yīng),讓企業(yè)根據(jù)市場制定投資決策,避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對企業(yè)進行資金預(yù)算時,企業(yè)財務(wù)部門應(yīng)該參照企業(yè)的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細(xì)地規(guī)劃,建立一個完善的企業(yè)財務(wù)預(yù)算指標(biāo)體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結(jié)等各種方式結(jié)合起來,對企業(yè)財務(wù)使用做好檢查、考核工作,合理調(diào)整企業(yè)的經(jīng)濟運轉(zhuǎn),讓自己的財務(wù)職能得到充分的發(fā)揮。

二、實施資金流動性管理

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結(jié)束,由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉(zhuǎn),如果這一過稱中的環(huán)節(jié)資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運轉(zhuǎn),甚至造成企業(yè)破產(chǎn)。這就需要企業(yè)對資金的管理給予足夠的重視,根據(jù)實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業(yè)日常經(jīng)營能夠符合資金狀況,實現(xiàn)資金的有效利用。房地產(chǎn)資金支出數(shù)額巨大,在財務(wù)收支必須要進行嚴(yán)格的估算與審查,對資金調(diào)度合理安排,以保證建設(shè)項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉(zhuǎn),不斷優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu),盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業(yè)在經(jīng)濟方面的支付能力得到加強,促進企業(yè)信譽度不斷增加,給下次融資鋪設(shè)打下良好的基礎(chǔ)。對費用的支出嚴(yán)格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現(xiàn)象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業(yè)資金的運用得到有效的管理。

三、實現(xiàn)資金結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷完善自己的資金結(jié)構(gòu),對于負(fù)債經(jīng)營適當(dāng)控制,在充分估算企業(yè)的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學(xué)合理地分配外部多的儲備資金,在協(xié)調(diào)資本權(quán)益比率方面要保證比例的有效性,將資產(chǎn)負(fù)債率降至最小,對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務(wù)風(fēng)險。這就需要有關(guān)部門對預(yù)售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實現(xiàn)合作交流,不斷擴展投資者與企業(yè)合作的項目。這對于房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助,同時能夠不斷優(yōu)化公司結(jié)構(gòu),對于降低財務(wù)風(fēng)險的控制能夠發(fā)揮良好的效果。

四、增強處理風(fēng)險的能力

從美國前兩年的經(jīng)濟危機中我們能夠積累到很多應(yīng)對危機的方式,這些都是值得中國企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應(yīng)對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產(chǎn)市場的風(fēng)險與不確定因素是十分復(fù)雜不定的,這些現(xiàn)實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應(yīng)對風(fēng)險的措施需要不斷思考、設(shè)計、應(yīng)對、處理。例如:市場上多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展,而有的地區(qū)在成立房地產(chǎn)聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風(fēng)險,防止出現(xiàn)財務(wù)危機,提高資金使用效率。企業(yè)需要針對市場行情進行詳細(xì)地分析,在風(fēng)險出現(xiàn)之前做好防范措施,使得企業(yè)在度過風(fēng)險時期的經(jīng)濟損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用?？紤]到每個企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據(jù)企業(yè)的實際情況制定策略,這才是有效避免風(fēng)險的最佳措施。

五、結(jié)語

總之,經(jīng)濟利益時每個企業(yè)在經(jīng)營過程中的最終目的,房地產(chǎn)企業(yè)在采取措施追求經(jīng)濟利潤的同時也面臨著很大的市場風(fēng)險,這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應(yīng)對,可以預(yù)見,“財務(wù)風(fēng)險”這一問題必然在一定的時間內(nèi)被廣泛關(guān)注。

參考文獻:

[1]任書芳,高樹嶺,張行貴。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)現(xiàn)狀及管理建議.時代金融, 2006, (4).