家政服務(wù)系統(tǒng)管理精選(九篇)

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第1篇：家政服務(wù)系統(tǒng)管理范文

關(guān)鍵詞：計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置要求；安全系統(tǒng)；施工過程；質(zhì)量控制

中圖分類號：TP393.1文獻標(biāo)識碼：A文章編號：1007-9599 (2012) 03-0000-02

The Quality Control of Residential District Network and Information Security Systems

Li Junling

(Harbin University of Commercial,Harbin150028,China)

Abstract:The residential area network and information security systems are linked together through a variety of control devices,sensors and actuators to achieve real-time information exchange,management and control via the fieldbus,Ethernet or broadband access network.This paper describes the quality control of the living cell network and information security systems to protect the quality of the project,the purpose of improving service quality.

Keywords:Computer network system configuration requirements;

Security system;Construction process;Quality control

一、引言

居住小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)是以廣域網(wǎng)、局域網(wǎng)和現(xiàn)場總線為物理集成平臺的多功能管理與控制相結(jié)合的綜合智能網(wǎng)。它的功能強大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，應(yīng)充分考慮現(xiàn)有技術(shù)的成熟程度和可升級性來確定居住小區(qū)的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)。

（一）居住小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)配置要求的質(zhì)量控制

1.按國家城鎮(zhèn)建設(shè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)CJ／T×××―2001中的要求進行檢查。居住區(qū)寬帶接入網(wǎng)可采用FTTX，HFC和XDSL中任一種與其組合，或按設(shè)計要求采用其他類型的數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)。

2.居住區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供如下功能：①支持用戶開戶／銷戶，用戶流量時間統(tǒng)計，用戶流量控制等管理功能；②應(yīng)提供安全的網(wǎng)絡(luò)保障；③居住區(qū)寬帶接入網(wǎng)應(yīng)提供本地計費或遠端撥號用戶認(rèn)證（RADIUS）的計費功能。

3.控制網(wǎng)中有關(guān)信息或基于IP協(xié)議傳輸?shù)闹悄芙K端，應(yīng)通過居住區(qū)寬帶接入網(wǎng)集成到居住區(qū)物業(yè)管理中心計算機系統(tǒng)中，便于統(tǒng)一管理，資源共享。

（二）居住小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)提供信息服務(wù)的內(nèi)容

居住小區(qū)計算機網(wǎng)絡(luò)提供信息服務(wù)包括Internet網(wǎng)接入服務(wù)、娛樂、商業(yè)服務(wù)、教育、醫(yī)療保健、電子銀行、家政服務(wù)、建立住戶個人電子信箱和個人網(wǎng)頁和資訊等內(nèi)容

二、居住小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全系統(tǒng)質(zhì)量控制要求

網(wǎng)絡(luò)安全問題涉及網(wǎng)絡(luò)和信息技術(shù)各個層面的持續(xù)過程，從HUB交換機、服務(wù)器到PC機，磁盤的存取，局域網(wǎng)上的信息互通以及Internet的駁接等各個環(huán)節(jié)，均會引起網(wǎng)絡(luò)的安全，所以網(wǎng)絡(luò)內(nèi)的產(chǎn)品（包括硬件和軟件）均應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。

1.定購硬件和軟件產(chǎn)品時，應(yīng)遵循一定的指導(dǎo)方針，（如非盜版軟件）確保安全。

2.任何網(wǎng)絡(luò)內(nèi)產(chǎn)品的采購必須經(jīng)過審批。

3.對于所有的新系統(tǒng)和軟件必須經(jīng)過投資效益分析和風(fēng)險分析。

4.網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)的產(chǎn)品均應(yīng)符合設(shè)計（或合同）要求的產(chǎn)品說明書、合格證或驗證書。

三、居住小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全系施工過程質(zhì)量控制要點

按照有關(guān)對網(wǎng)絡(luò)安全系統(tǒng)的設(shè)計要求，在網(wǎng)絡(luò)安裝的各個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督指導(dǎo)。

1.防火墻的設(shè)置。應(yīng)阻擋外部網(wǎng)絡(luò)的非授權(quán)訪問和窺探，控制內(nèi)部用戶的不合理流量，同時，它也能進一步屏蔽了內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的拓補細(xì)節(jié)，便于保護內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的安全。

2.服務(wù)器的裝置。應(yīng)保證局域網(wǎng)用戶可以安全的訪問Internet提供的各種服務(wù)而局域網(wǎng)無須承擔(dān)任何風(fēng)險。

3.網(wǎng)絡(luò)中要有備份和容錯。

4.操作系統(tǒng)必須符合美國國家計算機安全委員會的C2級安全性的要求。

5.對網(wǎng)絡(luò)安全防御的其他手段，如IDS入侵檢測系統(tǒng)，密罐和防盜鈴，E-mail安全性，弱點掃描器，加密與網(wǎng)絡(luò)防護等均應(yīng)一一檢查。

6.應(yīng)檢查“系統(tǒng)安全策略”內(nèi)容是否符合實際要求。對于信息系統(tǒng)管理員還包括安全協(xié)定，E-mail系統(tǒng)維護協(xié)定和網(wǎng)絡(luò)管理協(xié)定等，確保所有的系統(tǒng)管理人員能夠及時報告問題和防止權(quán)力濫用。最好建議印成安全手冊或于內(nèi)部網(wǎng)上，使每個員工都能得到準(zhǔn)確的信息。

7.網(wǎng)絡(luò)宜建立應(yīng)及事件反映處理小組，并制定災(zāi)難計劃，尤其是提出保證系統(tǒng)恢復(fù)所需的硬件環(huán)境和有關(guān)人員。

8.應(yīng)用系統(tǒng)安全性應(yīng)滿足以下要求：

（1）身份認(rèn)證：嚴(yán)格管理用戶帳號，要求用戶必須使用滿足安全要求的口令。

（2）訪問控制：必須在身份認(rèn)證的基礎(chǔ)上根據(jù)用戶及資源對象實施訪問控制；用戶能正確訪問其獲得授權(quán)的對象資源，同時不能訪問未獲得授權(quán)的資源時，判為合格。

9.操作系統(tǒng)安全性應(yīng)滿足以下要求：

（1）操作系統(tǒng)版本應(yīng)使用經(jīng)過實踐檢驗的具有一定安全強度的操作系統(tǒng)。

（2）使用安全性較高的文件系統(tǒng)。

（3）嚴(yán)格管理操作系統(tǒng)的用戶帳號，要求用戶必須使用滿足安全要求的口令。

10.信息安全系統(tǒng)質(zhì)量驗收要求：

（1）物理系統(tǒng)安全檢察（規(guī)章制度、電磁泄漏等）。

（2）信息安全測試（模擬攻擊測試、訪問控制測試、安全隔離測試）。

（3）病毒系統(tǒng)測試（病毒樣本傳播測試）。

（4）入侵檢測系統(tǒng)測試(模擬攻擊測試)。

（5）操作系統(tǒng)檢查（文件系統(tǒng)、帳號、服務(wù)、審計）。

（6）互聯(lián)網(wǎng)行為管理系統(tǒng)(訪問控制測試)。

（7）應(yīng)用系統(tǒng)安全性檢查（身份認(rèn)證、訪問控制、安全審計等）。

四、常見質(zhì)量問題

1.無法保存撥號網(wǎng)絡(luò)連接的密碼。

2.發(fā)送的郵件有時會被退回來。

3.瀏覽中有時出現(xiàn)某些特定的錯誤提示。

4.主機故障。

[現(xiàn)象]PC1機在進行了一系列的網(wǎng)絡(luò)配置之后，仍無法正常連入總部局域網(wǎng)。如圖1網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)所示。

圖1網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)

說明：某用戶新購一臺PC1，通過已有HUB連入總部局域網(wǎng)。

[原因分析]

檢測線路，沒有發(fā)現(xiàn)問題。然后，查主機的網(wǎng)絡(luò)配置，有配錯，該機的IP地址已被其他主機占用（如PC2），導(dǎo)致兩機的地址沖突。

[解決方法]

重新配置一個空閑合法地址后，故障排除。

總之，此類故障可歸納為主機故障，可分為以下幾類：

①主機的網(wǎng)絡(luò)配置不當(dāng)；②服務(wù)設(shè)置為當(dāng)；③未使用合法的網(wǎng)絡(luò)用戶名及密碼登錄到局域網(wǎng)上；④共享主機硬盤不當(dāng)。

解決的方法，目前只能是預(yù)防為主，并提高網(wǎng)絡(luò)安全防范意識，盡量不讓非法用戶有可乘之機。

五、結(jié)束語

建立一個高效、安全、舒適的住宅小區(qū)，必須有一套完整的高品質(zhì)住宅小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全布線系統(tǒng)，按照用戶的需求報告，本著一切從用戶出發(fā)的原則，根據(jù)多年來的豐富施工經(jīng)驗，作出可靠性高及實用的技術(shù)配置方案，保障居住小區(qū)網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全系統(tǒng)工程質(zhì)量，提高網(wǎng)絡(luò)及信息服務(wù)安全系統(tǒng)的服務(wù)質(zhì)量。

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第2篇：家政服務(wù)系統(tǒng)管理范文

在積極、穩(wěn)步地進行“校企合作、工學(xué)結(jié)合”形式的呼叫中心人才培養(yǎng)模式探索中，有效樹立了專業(yè)教學(xué)優(yōu)質(zhì)典范，打造出了創(chuàng)新型職業(yè)教育模式和品牌。同時加強思想道德教育和綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，加強基本技能及職業(yè)能力訓(xùn)練，加強的自學(xué)能力及創(chuàng)新能力，全面提高教學(xué)質(zhì)量。與呼叫中心產(chǎn)業(yè)園區(qū)形成良好的人才培養(yǎng)和就業(yè)互動體系，從而保障就業(yè)和職業(yè)發(fā)展。

實習(xí)、實訓(xùn)基地建設(shè)是專業(yè)建設(shè)的突破口，也是專業(yè)建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。建設(shè)目標(biāo)是：建設(shè)滿足工學(xué)結(jié)合項目課程和職業(yè)技能培養(yǎng)教學(xué)需要，技術(shù)先進，制度健全，能夠真實再現(xiàn)真實工作崗位情境，引領(lǐng)專業(yè)發(fā)展方向，為職業(yè)能力培養(yǎng)提供可靠保障。我校共建了100坐席的商教兩用實訓(xùn)平臺，保障在實訓(xùn)的同時，執(zhí)行商業(yè)外包業(yè)務(wù)。

通信運營服務(wù)專業(yè)的實訓(xùn)平臺，是按照呼叫產(chǎn)業(yè)和呼叫企業(yè)具體要求，建立的集商用和教學(xué)為一體，集成了國際一流CTI、通訊、軟件、職業(yè)教育等領(lǐng)域的技術(shù)與理念的高科技水平的實訓(xùn)平臺。

根據(jù)我省內(nèi)呼叫企業(yè)的類型，定制了囊括商旅、電信、汽車、醫(yī)藥等行業(yè)的實訓(xùn)知識庫，建設(shè)成“以呼叫中心崗位能力為本位的教學(xué)與訓(xùn)練體系、任務(wù)驅(qū)動”的實訓(xùn)體系。

100坐席的商教兩用實訓(xùn)平臺主要功能有：通信運營服務(wù)專業(yè)綜合實訓(xùn)以及呼叫中心外包業(yè)務(wù)運營兩大塊。

實訓(xùn)平臺主要功能有：知識庫功能、錄音功能、報表功能、題集管理功能、題集設(shè)計功能、學(xué)員執(zhí)行題集功能、老師閱卷功能、軟電話操作功能包括、坐席平臺系統(tǒng)管理功能。

教學(xué)實訓(xùn)授課內(nèi)容有12個相關(guān)行業(yè)的教學(xué)應(yīng)用題集； 8個行業(yè)的教學(xué)錄音題集；有各行業(yè)教學(xué)支持知識庫與相關(guān)背景材料；不低于300組人機對話練習(xí)內(nèi)容。教學(xué)應(yīng)用題集包含如下行業(yè)：市政、家政服務(wù)；物流行業(yè)；商旅服務(wù)； 通訊行業(yè)； 金融、保險行業(yè)； 企業(yè)客戶服務(wù)；醫(yī)療行業(yè)； 電子商務(wù)行業(yè)等。

班組長功能方面可支持監(jiān)聽、掛斷、強插、強拆等話務(wù)管理功能；支持對坐席人員監(jiān)控，能提供圖形顯示和列表顯示；提供信息發(fā)送、跑馬燈發(fā)送，公告欄刊登等管理功能，主管可根據(jù)發(fā)送對象和實時性進行不同的信息應(yīng)用；提供豐富的實時與歷史報表，讓管理者可實時掌握整個Call Center的運作狀況，清楚掌握每位坐席的服務(wù)效率與效能；班長可自行定義坐席離席原因；主管可以自行建立編寫常見問題（FAQ）；主管、班長可進行錄音調(diào)聽。

知識庫功能方面有關(guān)鍵字、標(biāo)題的搜索查詢方式，有樹形的目錄結(jié)構(gòu)形式逐層展開，可以進行文字、各類型附件等多種展現(xiàn)形式，支持管理員搜索記錄并修改。

坐席話術(shù)方面有可視化的圖形話術(shù)設(shè)計工具，可根據(jù)業(yè)務(wù)規(guī)則需求，通過鼠標(biāo)拖拽輕松定義標(biāo)準(zhǔn)化話術(shù)程序。可實現(xiàn)話術(shù)的新增、修改、審核、、打印等管理功能，立即生效。在話術(shù)中可實現(xiàn)的人工步驟包括：信息陳述、問題交流、新表單填寫、已有表單搜索、調(diào)查問卷填寫、外部Web應(yīng)用調(diào)用等?？呻S時仿真話術(shù)程序執(zhí)行的操作頁面，設(shè)計工具能驗證程序的正確性。根據(jù)話術(shù)所針對的業(yè)務(wù)，可設(shè)定該話術(shù)可選擇的聯(lián)絡(luò)小結(jié)類型?？蓪崿F(xiàn)話術(shù)的多版本管理。設(shè)計過程中可進行“回退”和“重做”。話術(shù)能根據(jù)客戶具體信息動態(tài)生成顯示內(nèi)容。在坐席作業(yè)平臺上，根據(jù)客戶選擇的服務(wù)類型，可通過配置實現(xiàn)相應(yīng)話術(shù)的自動調(diào)用。話術(shù)執(zhí)行過程中，坐席可以在話術(shù)執(zhí)行界面上隨手記錄相關(guān)信息，且可選擇回退，補充前面的信息。能提供相關(guān)的話術(shù)統(tǒng)計報表。

呼出活動管理上，管理人員可以實時查看任務(wù)運行的狀況，并進行實時優(yōu)化，保證活動有效進行?？蓪顒舆M行如下操作：活動終止；活動暫停；數(shù)據(jù)重新分配；更改外呼清單的電話列表的狀態(tài)?？申P(guān)聯(lián)相關(guān)話術(shù)、問卷。提供自動平均分配、手動按批分配等多種任務(wù)分配方式。

錄音功能方面可顯示基本信息，包括開始日期、截止日期、總錄音文件數(shù)、總錄音時長、總文件大小。

顯示錄音文件列表，默認(rèn)按照時間順序排列。可聽取錄音?？蓪浺粑募４娴奖镜?。實時監(jiān)聽、ACD運營監(jiān)控提供現(xiàn)場圖形監(jiān)控窗口可即時監(jiān)控工位值機狀態(tài)?？涩F(xiàn)場監(jiān)控坐席，對其進行管理操作。

報表方面有坐席工作績效統(tǒng)計報表?？梢赃M行坐席工作效率統(tǒng)計報表。進行坐席工作量時段統(tǒng)計報表等。

客戶坐席人員是呼叫中心的基礎(chǔ)崗位，也是呼叫中心最具生命力的崗位，是保持呼叫中心績效和團隊能力的關(guān)鍵，業(yè)務(wù)執(zhí)行能力是呼叫中心每個一線坐席必備的素質(zhì)和能力，它為呼叫中心企業(yè)提升團隊績效提供了保障。

業(yè)務(wù)執(zhí)行能力是中等職業(yè)學(xué)校通信運營服務(wù)專業(yè)的職業(yè)核心課程。本課程的任務(wù)是：使掌握一線坐席應(yīng)具備的基本素質(zhì)及能力，以及他們在日常工作中所涉及的知識點和能力點，為呼叫中心企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供保障。

教師充分發(fā)揮業(yè)務(wù)執(zhí)行能力課程的特點，利用呼叫中心教學(xué)平臺，生動靈活地表現(xiàn)教學(xué)內(nèi)容，提高的學(xué)習(xí)興趣，激發(fā)的學(xué)習(xí)熱情，營造有利于主動學(xué)習(xí)的教學(xué)情境。

業(yè)務(wù)執(zhí)行課程的考核與評價堅持總結(jié)性評價和過程性評價相結(jié)合，定量評價和定性評價相結(jié)合，教師評價和自評、互評相結(jié)合。在考核與評價過程中，要重點考核參與情境活動時掌握的能力點。重點關(guān)注學(xué)習(xí)態(tài)度、學(xué)習(xí)習(xí)慣、參與熱情及社會責(zé)任感的養(yǎng)成。教師在進行考核與評價時，應(yīng)跟蹤記錄參加活動全過程的表現(xiàn)，評價參與意識、合作精神、投入程度、提高的幅度。期末考核與評價采用理論操作雙重考試的方式，即期末有理論考試和實踐考試。

第3篇：家政服務(wù)系統(tǒng)管理范文

社區(qū)物業(yè)管理是油田經(jīng)濟的重要組成部分。隨著油田改革的不斷深化，上市與存續(xù)部分實現(xiàn)了分開分立和獨立核算，按照集團公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，社區(qū)物業(yè)走什么樣的發(fā)展路子，查字典網(wǎng)如何實現(xiàn)社會化、企業(yè)化、市場化、專業(yè)化，成為油田改革中迫切需要解決的重要問題。本文擬結(jié)合油田社區(qū)物業(yè)管理的實際情況，根據(jù)石化集團公司關(guān)于社區(qū)改革的指導(dǎo)意見，就今后社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展模式作一初步探討。一、油田現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式的基本特點

勝利油田地處鹽堿荒灘，經(jīng)過幾十年的開發(fā)建設(shè)，已成為我國東部地區(qū)一個重要的石油工業(yè)基地。由于油田生產(chǎn)的分散性和艱苦性，在油田開發(fā)建設(shè)過程中，按照“有利生產(chǎn)、方便生活”的原則，逐步形成了散布于百里油區(qū)的工業(yè)和物業(yè)布局。在原來的計劃經(jīng)濟條件下，油田職工住房都是企業(yè)自建、自管，并配套建設(shè)了包括基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、生活服務(wù)在內(nèi)的企業(yè)辦社會體系。1997年，勝利油田在借鑒國內(nèi)外社區(qū)管理和物業(yè)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，將企業(yè)辦社會部分整體剝離，在全油田范圍內(nèi)按區(qū)域劃分先后成立了10個社區(qū)管理中心，油田物業(yè)管理在社區(qū)層面上實現(xiàn)了專業(yè)化。從近幾年的運轉(zhuǎn)情況看，社區(qū)成立以后，油田物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)走上了正確的發(fā)展軌道，目前已形成一定的經(jīng)濟規(guī)模。從整體來說，現(xiàn)行社區(qū)物業(yè)管理模式具有以下特點和優(yōu)勢：

1、以專業(yè)化為基本取向的管理體制改革，使物業(yè)管理作為一個系統(tǒng)占有了重要地位。原來油田的職工住房建設(shè)與管理以及教育衛(wèi)生等，分散于各個二、三級單位，是作為生活后勤來對待的，只是生產(chǎn)的后勤保障，其地位得不到應(yīng)有的重視，作用得不到充分發(fā)揮，發(fā)展基本處于一種被動性的自發(fā)狀態(tài)。在許多人眼里，生活后勤是“養(yǎng)老院”，是“包袱”，是難以解脫的沉重負(fù)擔(dān)。特別是八十年代以來，隨著職工住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展，住房管理越來越成為油田各單位不得不認(rèn)真重視的一個迫切問題。尤其是有些辦社會負(fù)擔(dān)重的單位，非經(jīng)營性支出越來越高，嚴(yán)重影響到生存和發(fā)展。社區(qū)成立以后，把原來分散于各個單位的辦社會部分集中起來，實行條塊結(jié)合的矩陣式專業(yè)化管理模式，并在全局平衡的基礎(chǔ)上保證社區(qū)運轉(zhuǎn)的基本投入，一方面使主營單位能夠輕裝上陣，集中精力辦好主營業(yè)務(wù)，另一方面，從社區(qū)本身來說，也第一次有了自己明確的管理范圍、管理對象和管理內(nèi)容，原來分散于各單位的“副業(yè)”成為集中于社區(qū)的“主業(yè)”，有力地促進了社區(qū)工作的發(fā)展。在社區(qū)的努力和各方面的大力支持下，油田物業(yè)管理水平有了明顯提高，物業(yè)管理從規(guī)模到內(nèi)容都成為油田工作的重要組成部分，社區(qū)經(jīng)濟也成為油田經(jīng)濟中不可缺少的重要板塊。

2、按區(qū)域進行集中管理，統(tǒng)一規(guī)劃，促進了油田物業(yè)資源的優(yōu)化配置。原來，由于各單位相互獨立，各自為政，分片建設(shè)，自成系統(tǒng)，所以油田物業(yè)資源的浪費十分嚴(yán)重。尤其是各單位之間的重復(fù)建設(shè)，不僅浪費了大量資金，而且造成大量人員隱性閑置。譬如：每個小區(qū)都建設(shè)獨立的供熱、供水、供電系統(tǒng)，不僅加大了投資，而且由于規(guī)劃混亂，造成系統(tǒng)配套不完備，管理難度大，居民的水、電、氣、暖供應(yīng)得不到充分保障。社區(qū)成立后，能夠從區(qū)域范圍內(nèi)統(tǒng)一考慮規(guī)劃居民區(qū)內(nèi)物業(yè)資源的配置，有利于減少重復(fù)建設(shè)和各種浪費。

3、社區(qū)物業(yè)基本形成了“建、管、修一體化”的格局，加快了油田住宅建設(shè)步伐。多年來，由于受“先生產(chǎn)、后生活”觀念的影響，加上各單位對住宅建設(shè)投入不足、管理不善，油田職工住宅緊張的局面始終沒能得到根本改變。由于受體制和機制的影響，有的單位住宅雖然建起來了，但在管理上不到位，水不通、燈不明、外排堵塞、路不平的現(xiàn)象時常發(fā)生，職工群眾的意見很大。社區(qū)成立以后，住宅建、管、修的責(zé)任主體明確了，加上近幾年房改政策的貫徹實施，油田住宅建設(shè)速度明顯加快，而且建成一片、配套一片、使用一片，大大提高了住宅的使用效率。在管理局的大力支持下，各社區(qū)還加大了對老區(qū)配套系統(tǒng)更新改造的力度，目前1990年以前住宅樓內(nèi)的水、電、暖系統(tǒng)已基本改造完畢，老區(qū)其他生活配套基礎(chǔ)設(shè)施也得到了比較徹底的改造，舊區(qū)呈現(xiàn)出了新的容顏。由于實行“建、管、修”一體化，近幾年油田住宅小區(qū)建設(shè)和改造已逐步引入了小區(qū)規(guī)劃的理念，更加講求建筑形式的多樣性，建筑布局的合理性，小區(qū)綠化工作也得到加強，使廣大居民享受到了現(xiàn)代化的建筑氣息。

4、社區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化，使社區(qū)管理和服務(wù)質(zhì)量有了很大提高。勝利油田的物業(yè)管理由于工礦企業(yè)的特殊性質(zhì)，從一開始就是把提高對居民的服務(wù)水平和質(zhì)量放在第一位的。社區(qū)成立以后，各物業(yè)公司以“居民是親人，服務(wù)是天職”為宗旨，狠抓了小區(qū)綠化、環(huán)衛(wèi)保潔、治安巡邏等各項工作，并深入推行了ISO9001質(zhì)量管理體系和HSE管理體系，物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化水平有了很大提高。尤其是狠抓了“440”服務(wù)承諾落實，從接聽用戶報修電話開始，對為用戶提供服務(wù)的經(jīng)過、記錄、收費情況等進行了規(guī)范，充分 體現(xiàn)了“440”的“事事靈”和“時時靈”的特點，得到了居民的廣泛好評。由于對社區(qū)物業(yè)管理的考核辦法是將居民滿意率作為一項重要指標(biāo)，并將這一指標(biāo)與工資獎金直接掛鉤，所以各物業(yè)公司都在提高居民滿意率方面采取了一些具體措施，服務(wù)態(tài)度改善了，服務(wù)范圍拓寬了，社區(qū)居民得到了更加便捷和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

5、服務(wù)與創(chuàng)收相結(jié)合，使物業(yè)管理成為油田經(jīng)濟中一個新的經(jīng)濟增長點。油田社區(qū)是企業(yè)社區(qū)，最終要走向社會獨立生存，而且這種改革步伐正在顯著加快，因此必須堅持優(yōu)質(zhì)服務(wù)開拓市場增加創(chuàng)收，增加創(chuàng)收補貼管理服務(wù)經(jīng)費不足。目前，社區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)濟運行主要有兩個方面。一是節(jié)支。積極推進小區(qū)物業(yè)管理的市場化進程，在社區(qū)與物業(yè)公司之間、物業(yè)公司與物業(yè)站之間、物業(yè)站與各專業(yè)隊之間形成了明確的甲乙方關(guān)系，依靠市場機制促進內(nèi)部挖潛，降本增效，輔之以其他方面的挖潛增效措施，物業(yè)管理費用大幅度降低。二是創(chuàng)收。隨著油田職工福利逐步貨幣化，社區(qū)物業(yè)公司充分發(fā)揮貼近職工、貼近生活和自己擁有的基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)商點優(yōu)勢，普遍加大了創(chuàng)收力度，在拓寬創(chuàng)收渠道方面取得了很大成績。有些物業(yè)公司在轉(zhuǎn)變思想觀念上先人一步，積極開拓外部市場，取得了比較顯著的社會和經(jīng)濟效益，為市場化發(fā)展積蓄了后勁。

二、油田社區(qū)物業(yè)管理存在的主要問題

油田社區(qū)物業(yè)管理雖然同以前相比有了很大進步，但受各種因素的影響，目前還存在不少矛盾和問題。尤其是油田是一個獨立的工礦企業(yè)，物業(yè)管理長期帶有行政計劃的色彩，在由計劃向市場轉(zhuǎn)變的過程中，存在的問題主要有：

1、油田社區(qū)點多面廣，布局分散，很難形成規(guī)模優(yōu)勢。油田社區(qū)是圍繞資源開發(fā)而相應(yīng)發(fā)展起來的，普遍存在“先有礦區(qū)、后有社區(qū)”的狀況，布局分散，規(guī)劃落后，生活基礎(chǔ)設(shè)施與生產(chǎn)設(shè)施混在一起，加上多數(shù)區(qū)域沒有城市作為依托，管理難度很大，發(fā)展前景不好。目前油田10個社區(qū)分布于山東省的東營、濱州、濟南、德州、淄博五個市地，居住小區(qū)更是七零八落。物業(yè)公司管理范圍從不足25萬平方米到250萬平方米，大小不一，實力很不均衡。部分居民小區(qū)偏離城市或鄉(xiāng)鎮(zhèn)，隨著資源的日益消耗，發(fā)展前途十分渺茫。點多面廣、布局分散，帶來的問題主要有兩方面：一是投入大，效果差。雖然總體投入比較高，但分散到各個點上又明顯不足。各居民區(qū)普遍存在著基礎(chǔ)設(shè)施老化，功能不配套的問題，影響到物業(yè)管理的商品化。二是用人多，人工成本高。同外部物業(yè)管理公司相比，用工成本高出1倍以上。在物業(yè)管理的初期發(fā)展階段，很難實現(xiàn)物業(yè)管理公司的自立生存。

2、物業(yè)管理起步晚，許多方面還不完善。勝利油田在上世紀(jì)的九十年代末期才開始引入物業(yè)管理，至今只有五年的時間。雖然物業(yè)管理達到了一個新的水平，但從總體上講還剛剛起步，物業(yè)管理多是低標(biāo)準(zhǔn)收費、低水平服務(wù)，規(guī)模小，效益差，物業(yè)公司的虧損面比較大。同時，由于法規(guī)制度不健全，市場競爭不規(guī)范，也使物業(yè)管理難度大、水平低，與居民的需求形成較大的反差。雖然國家和地方政府也出臺了一些物業(yè)管理方面的政策法規(guī)，但由于油田作為一個獨立的工礦區(qū)情況比較特殊，所以如何執(zhí)行國家關(guān)于物業(yè)管理的政策法規(guī)，還有許多問題需要探討和實踐。

3、物業(yè)管理中還沒有形成全面的競爭機制。各社區(qū)物業(yè)公司都是從原來主營單位后勤服務(wù)系統(tǒng)中分離出來重組改造而成的，主要任務(wù)仍然是為內(nèi)部職工家屬和企業(yè)生產(chǎn)服務(wù)，服務(wù)的內(nèi)容、對象和運行機制并沒發(fā)生很大變化。油田重組改制后，社區(qū)系統(tǒng)由存續(xù)公司管理，作為一種轉(zhuǎn)型過程中的過渡體制，目前行政計劃依然留有很大的比重。從總體上看，油田社區(qū)物業(yè)管理依然停留在行政福利型階段，沒有形成統(tǒng)一、開放、有序、競爭的市場。物業(yè)公司既缺乏業(yè)務(wù)開拓的積極性，又沒有多少參與市場競爭的能力。社區(qū)與社區(qū)之間，物業(yè)公司之間，從根本上說吃的還是“大鍋飯”。物業(yè)公司之間相對封閉，沒有產(chǎn)生真正的競爭，管理上的隨意性和盲目性很大。

4、職工家屬的思想觀念需要進一步轉(zhuǎn)變。在過去的計劃經(jīng)濟條件下，油田職工的住房、生活服務(wù)等基本上是由企業(yè)負(fù)擔(dān)，職工很少交錢或不交錢。受此影響，職工思想上形成了很強的福利觀念，對物業(yè)管理中的收費行為不理解，甚至采取抵制態(tài)度。有些職工雖對實施物業(yè)管理的優(yōu)越性已基本認(rèn)同，但對“花錢買服務(wù)，花錢買享受”，還是不能像購買其他商品一樣以平靜的態(tài)度來對待?？陀^地說，這既是一個觀念問題，同時也是一個政策問題。如果不能適當(dāng)提高職工工資，變福利型的“暗補”為消費型的“明補”，使職工能夠在不減少收入的情況下承受物業(yè)消費，那么真正意義上的物業(yè)管理就難以實現(xiàn)。

5、物業(yè)建設(shè)和管理沒有形成有效的投入產(chǎn)出機制。目前社區(qū)物業(yè)管理在很大程度上仍然依靠油田的補貼，補貼總額比較大。今后油田給予物業(yè)管理的補貼會越來越少，投入不足將成為物業(yè)管理過程中的一個重要矛盾?，F(xiàn)在物業(yè)管理除單位交費外，基本上實行的是對居民低收費，且收費到位率比較低，物業(yè)管理收費連基本的損耗都抵消不了，更難說有什么利潤了。另外，從油田物業(yè)總體狀況看，普遍存在著建成時間長、設(shè)施不完善、配套不完備的問題，必須邊修補、邊管理、邊建設(shè)，需要大量的資金投入，而目前還沒有明確的資金渠道來保證。如何實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，是今后必須解決的一個問題。

6、油田內(nèi)部物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的重復(fù)建設(shè)，造成了物業(yè)管理單位的效益流失。目前油田內(nèi)部的水、電、氣、暖設(shè)施布局，是從全油田整體效益角度出發(fā)形成的。尤其是在物業(yè)管理方面，通過社區(qū)成立后幾年來的調(diào)整改造，物業(yè)資源的配置已經(jīng)比較優(yōu)化。但受局部利益的驅(qū)動，有些內(nèi)部單位從緩解本單位減員壓力等問題考慮，又在社區(qū)的水、電、氣、暖系統(tǒng)之外，自辦供水、供暖系統(tǒng)，其他物業(yè)管理項目也排斥社區(qū)，使社區(qū)的工作量和服務(wù)市場萎縮，社區(qū)物業(yè)運行效率降低，物業(yè)管理的范圍縮小，造成了顯著的效益流失。今后隨著上市和存續(xù)部分的徹底分開，這種現(xiàn)象恐怕會進一步加劇。

7、油地關(guān)系中一些磨擦和問題制約了物業(yè)管理工作的有序運行。油田職工住宅小區(qū)和地方城鄉(xiāng)雜處，工農(nóng)雜居，受各種因素的影響，油地關(guān)系不時出現(xiàn)一些磨擦和問題，這種現(xiàn)象在社區(qū)表現(xiàn)尤甚。有的地方政府部門和有些人員對社區(qū)施工、收費等提出各種條件和限制，給物業(yè)管理工作的正常開展造成很大影響。如社區(qū)為改變環(huán)境面貌，在居民小區(qū)內(nèi)搞一些維修工程，往往會遭到周邊地方勢力的無端干擾和阻撓。整個油區(qū)建筑市場秩序極不規(guī)范，強要工程、漫天要價、強行裝運沙石料等現(xiàn)象十分普遍。

8、物業(yè)管理人員的素質(zhì)亟待提高。由于歷史原因，油田物業(yè)管理人員大都是從原來各單位分離出來的后勤服務(wù)人員，職工年齡偏大，專業(yè)不對口，技術(shù)水平低，缺少應(yīng)有的管理能力和操作技能。目前物業(yè)管理隊伍一是人員多，各物業(yè)公司普遍存在著超員現(xiàn)象；二是高素質(zhì)的人才少，引進和培養(yǎng)的途徑也很窄；三是隱性閑置的人員多，一方面有些崗位用了外雇工，一方面自己的職工卻頂不上去。今后隨著物業(yè)管理逐步走上正軌，如何提高物業(yè)管理隊伍素質(zhì)，并切實解決人浮于事的問題，是一個必須解決的重要課題。

三、油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。油田近幾年實行社區(qū)物業(yè)管理的實踐充分證明，實行專業(yè)化物業(yè)管理的路子是走對了。目前的主要任務(wù)，是適應(yīng)形勢的發(fā)展變化，不斷提高物業(yè)管理的規(guī)范化水平和自主經(jīng)營、自我發(fā)展的能力。根據(jù)油田實際情況和物業(yè)管理自身的發(fā)展規(guī)律，油田社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的基本思路應(yīng)該是：以產(chǎn)業(yè)化發(fā)展為目標(biāo)，以提升物業(yè)價值和改善居住環(huán)境為根本出發(fā)點，努力促進物業(yè)管理方式由職工福利型向市場經(jīng)營型轉(zhuǎn)變；經(jīng)費來源由以單位支付為主向以住戶繳納為主轉(zhuǎn)變；服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會開放型轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

1、堅持企業(yè)化經(jīng)營，服務(wù)與創(chuàng)收并重。物業(yè)管理是社區(qū)經(jīng)濟的主體。勝利油田的社區(qū)經(jīng)濟目前有兩項基本任務(wù)：一是加強內(nèi)部管理，搞好服務(wù)創(chuàng)收，努力減少油田的補貼；二是在零補貼后，通過管理和創(chuàng)收實現(xiàn)自立生存和發(fā)展。兩個方面的核心都是創(chuàng)收，通過創(chuàng)收不斷擴大經(jīng)濟規(guī)模，提高自立生存能力。多年來，油田物業(yè)管理一直是以服務(wù)為主體的，創(chuàng)收不是一個硬性的任務(wù)指標(biāo)，社區(qū)基本上是靠油田的補貼來維持。隨著油田補貼逐年減少和零補貼的即將到來，社區(qū)要自立生存，必須在創(chuàng)收上多做文章。除了在油田政策范圍內(nèi)提高收費水平、擴大收費范圍以外，今后社區(qū)經(jīng)營的重心要放在服務(wù)創(chuàng)收上。從形勢發(fā)展看，現(xiàn)在已到了對油田物業(yè)管理實行企業(yè)化經(jīng)營的時候了。明確這一點，一方面可以促使物業(yè)管理公司以企業(yè)的眼光來審視自己的經(jīng)營行為，把服務(wù)創(chuàng)收與追求利潤作為自己的最高追求；二是可以引導(dǎo)各單位和廣大居民對物業(yè)管理的認(rèn)識，使其切實把物業(yè)管理作為一種商品來對待。當(dāng)然，服務(wù)是創(chuàng)收的前提，物業(yè)管理公司的創(chuàng)收必須建立在為居民提供高水平服務(wù)的基礎(chǔ)之上。服務(wù)與創(chuàng)收并重，在搞好服務(wù)的前提下增加創(chuàng)收，不僅可以增強物業(yè)公司作為企業(yè)的自立生存能力，而且有利于全油田物業(yè)管理水平的進一步提高。

2、堅持市場化運作，引入競爭機制。市場化運作就是在培育建立內(nèi)部物業(yè)管理市場的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司要通過招投標(biāo)來取得物業(yè)管理項目的管理權(quán)。從物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律和趨勢看，只有引入競爭機制，通過市場上激烈的角逐和較量，將企業(yè)追求自身經(jīng)濟利益的內(nèi)在要求轉(zhuǎn)化為外部壓力，并將這種壓力變成動力，才能激勵各物業(yè)管理企業(yè)提高管理服務(wù)的水平和素質(zhì)。這也是提高物業(yè)管理企業(yè)整體水平的重要途徑。因為在市場競爭之中，企業(yè)面臨著優(yōu)勝劣汰的抉擇，企業(yè)內(nèi)有追求經(jīng)濟效益的動力，外有搞不好就會被淘汰的壓力，必將在努力提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量上下功夫。從油田實際情況看，實行市場化運作，引入競爭機制，也是物業(yè)管理發(fā)展到現(xiàn)階段的一個必然結(jié)果，未來3—5年，油田物業(yè)管理將打破行政區(qū)域界限重新“洗牌”?，F(xiàn)在各物業(yè)公司雖然都在搞服務(wù)、搞創(chuàng)收，但都封閉在各個區(qū)域，服務(wù)水平的高低、質(zhì)量的好壞與其生存并沒有多大關(guān)系，所以有的物業(yè)公司無形當(dāng)中形成了一種惰性。只有引入競爭機制，才能給其以壓力和動力，才能把那些經(jīng)營不善、管理服務(wù)不到位的企業(yè)被淘汰出局。同時，各物業(yè)公司內(nèi)部也要引入競爭機制，在物業(yè)管理公司與各專業(yè)隊伍之間形成明確的甲乙方關(guān)系，明晰利益分配的程序和格局，形成優(yōu)勝劣汰的局面。

3、堅持社會化服務(wù)，實現(xiàn)經(jīng)濟目標(biāo)和社會目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。物業(yè)管理公司作為一個經(jīng)營性的公司，當(dāng)然要強調(diào)營利性的經(jīng)營活動，以及為業(yè)主提供各類有效服務(wù)的管理活動。但是，物業(yè)公司是一個以密集的人群（居民）及其相關(guān)建筑物業(yè)為管理對象的企業(yè)，其工作目標(biāo)不能僅僅鎖定在為業(yè)主提供服務(wù)、為自己營利上。尤其是油田的物業(yè)管理，本身就是社區(qū)下屬的一項主要業(yè)務(wù)，更應(yīng)把自身發(fā)展與社區(qū)思想、文化、環(huán)境、治安建設(shè)結(jié)合起來，在社會化服務(wù)上多做文章。這也是提高物業(yè)管理公司的知名度、樹立過硬品牌的一條途徑。物業(yè)管理集經(jīng)營與管理于一體，也應(yīng)當(dāng)成為社區(qū)建設(shè)的主導(dǎo)思想。因為社區(qū)的職能是制定發(fā)展規(guī)劃、優(yōu)化資源配置、完善服務(wù)設(shè)施、強化管理職能等，主要是著力于宣傳組織、協(xié)調(diào)管理層面上的，而物業(yè)管理公司則擁有更多的資源來從事計劃的實施。所以，社區(qū)建設(shè)要把物業(yè)公司作為主體骨干力量，物業(yè)公司要把社區(qū)建設(shè)作為主要內(nèi)容、主要目標(biāo)，兩者攜手共建，共同開創(chuàng)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的新局面。

4、在政策扶持下，實現(xiàn)物業(yè)建設(shè)管理投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。物業(yè)管理是國家扶持發(fā)展的新興行業(yè)，提高物業(yè)管理的能力和水平也是今后油田工作的一個重要方面。但油田物業(yè)管理目前還處于起步狀態(tài)，作為一個獨立的工礦區(qū)，物業(yè)管理又不得不承擔(dān)大量的企業(yè)辦社會職能，所以自立生存的能力很差。目前城市的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡，相當(dāng)一部分物業(yè)管理處于虧損狀態(tài)。相比而言，油田的物業(yè)管理基礎(chǔ)更差、難度更大，離開油田的政策支持，很難得到進一步發(fā)展。就油田物業(yè)管理承擔(dān)的職能來說，大部分屬于企業(yè)辦社會的范疇，原來是作為一個包袱和負(fù)擔(dān)來看的。所以，油田應(yīng)尊重現(xiàn)實，加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上自立生存、自我發(fā)展的健康軌道。油田對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，主要體現(xiàn)在兩個方面：①規(guī)劃方面的政策扶持。油田新上建設(shè)項目和進行住宅建設(shè)，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃的原則，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，把新上項目與社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造結(jié)合起來統(tǒng)籌考慮。這樣既可以節(jié)省建設(shè)投資，又可以加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。②資金方面的政策扶持。一是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入，如社區(qū)道路建設(shè)、主干管線更新改造等，必須由油田承擔(dān)資金費用；二是承擔(dān)企業(yè)辦社會部分的資金費用，如社區(qū)治安管理、道路管理等，本身應(yīng)是城市政府的職能，其費用需由油田來承擔(dān)；三是給予社區(qū)以必要的費用補貼，在社區(qū)物業(yè)管理不可能短期內(nèi)自立生存的情況下，油田給予費用補貼是必要的必須的，這樣也有利于增強社區(qū)自身的造血功能。另外，油田社區(qū)物業(yè)管理還要積極爭取地方政府的政策扶持，主要有三個方面：①資金方面的扶持。油田社區(qū)是地方城市建設(shè)的重要組成部分，但多年來，油田每年上繳地方的上億元城市建設(shè)維護費卻很少用于油田社區(qū)建設(shè)。油田應(yīng)爭取地方政府對油田社區(qū)給予城建維護費返還政策，返還資金用于對油田社區(qū)進行整治改造，這樣不僅有利于改善居民的生活環(huán)境，也有利于改善投資環(huán)境，吸引外資，促進地方經(jīng)濟的繁榮。②稅收方面的政策扶持。油田物業(yè)管理應(yīng)充分利用國家的有關(guān)法律法規(guī)，搞好稅務(wù)策劃，爭取地方政策對物業(yè)管理企業(yè)在稅費方面給予一定程度的優(yōu)惠。③地方政府主管部門的政策支持。油田社區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)調(diào)好與地方政府土地、規(guī)劃、城建、城管、環(huán)衛(wèi)、司法等部門的關(guān)系，使其在政策范圍內(nèi)給予盡可能多的政策傾斜，同時規(guī)范社區(qū)經(jīng)濟秩序，給物業(yè)管理造就一個比較寬松的外部環(huán)境。

四、油田社區(qū)物業(yè)管理工作的重點取向

根據(jù)上述思路和模式構(gòu)想，在今后相當(dāng)長一個時期，油田物業(yè)管理工作的重點取向應(yīng)該是：

1、在堅持區(qū)域化物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，對物業(yè)管理資源進行重新整合，進一步優(yōu)化資源配置。油田社區(qū)是類似于地方政府行政區(qū)劃的組織機構(gòu)，在管理局管轄范圍大，住宅區(qū)相對分散的情況下，這種管理體制是可行的。實踐表明，實行區(qū)域化物業(yè)管理，可以提高油田住宅小區(qū)的整體管理水平，可以使物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)規(guī)模效益，可以減輕主營單位和用戶的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)，可以加速創(chuàng)建文明示范小區(qū)活動的開展，可以在統(tǒng)籌規(guī)劃的基礎(chǔ)上實現(xiàn)油田的最大效益。所以，區(qū)域化管理的基本框架不能改變，而應(yīng)將其作為油田社區(qū)物業(yè)管理的基本原則加以堅持。但是，由于社區(qū)內(nèi)部是由互不相屬的行業(yè)組合而成的，而每個行業(yè)又都有各自的運行規(guī)律，實踐證明把幾個行業(yè)硬性合在一起運行效果也并不好，所以應(yīng)對社區(qū)的物業(yè)管理資源進行重新組合?；驹O(shè)想是物業(yè)管理系統(tǒng)可以組建多個獨立的模擬法人企業(yè)，并使其具備參與市場競爭的資格和能力，同時加大專業(yè)化重組的步伐，形成內(nèi)部維修、綠化、環(huán)衛(wèi)、治安等專業(yè)化隊伍。物業(yè)管理公司和專業(yè)化隊伍形成甲乙方關(guān)系，使社區(qū)物業(yè)管理在市場機制下，逐步走上健康發(fā)展的良性軌道。供熱系統(tǒng)要從社區(qū)當(dāng)中分離出來，打破社區(qū)界限實行專業(yè)化管理，具體經(jīng)濟運行模式可以比照供水、供電系統(tǒng)來確定。另外，在社區(qū)內(nèi)部整合的過程中，要堅持集中規(guī)劃、集中建設(shè)、集中管理的原則，對一些邊遠的住宅小區(qū)逐步進行整體搬遷。

2、走“建管修一體化”之路，形成以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機制。隨著油田取消實物性分房、實行貨幣化分配，住宅建設(shè)必須按房地產(chǎn)開發(fā)的模式運作。將商品房開發(fā)與物業(yè)管理相結(jié)合，實行“建管修一體化”，是油田物業(yè)管理今后發(fā)展的必經(jīng)之路。所謂“建管修一體化”，就是油田社區(qū)物業(yè)管理公司根據(jù)職工住房需求集中進行商品住宅開發(fā)，按市場價格出售給職工，然后進行全面的物業(yè)收費管理。實行“建管修一體化”，一是有利于社區(qū)對住房建設(shè)和物業(yè)管理進行綜合考慮，從效益最大化目標(biāo)出發(fā)，對住宅建設(shè)進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中建設(shè)，在減少建設(shè)投資、提高建筑質(zhì)量的同時，為以后順利開展物業(yè)管理、減少成本支出打下基礎(chǔ)。二是有利于加強物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，促進房地產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理業(yè)的健康發(fā)展，改善居民的居住條件和生活質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，良好的物業(yè)管理是建設(shè)的延續(xù)。今后隨著住房分配的貨幣化，居民對住房將有越來越高的需求，原來住房建設(shè)管理中存在的重建輕管的思想以及誰建誰管權(quán)責(zé)不清、物業(yè)建設(shè)不利于管理、配套不完善、設(shè)施不齊全、接管驗收把關(guān)不嚴(yán)等現(xiàn)象，將會越來越引起居民的不滿。所以，實行“建管修一體化”，從根本上解決物業(yè)建管的銜接問題十分必要。三是可以通過商品性住宅開發(fā)，為物業(yè)管理提供必要的資金保證。物業(yè)建設(shè)和管理是同一產(chǎn)業(yè)鏈上的兩個環(huán)節(jié)，從全國情況看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是比較高的，而物業(yè)管理卻很容易形成虧損。油田作為一個獨立的工礦區(qū)，實行“建管修一體化”，可以將房地產(chǎn)開發(fā)的利潤轉(zhuǎn)移到物業(yè)管理來使用，這樣才能確保整個社區(qū)物業(yè)管理水平的提高。

3、走“一業(yè)為主、多元經(jīng)營”之路，拓寬收入渠道，彌補經(jīng)費不足。勝利油田的社區(qū)物業(yè)管理正處于發(fā)展的初級階段，在今后相當(dāng)一個時期，服務(wù)市場發(fā)育不成熟，物業(yè)管理收入不足，將是各物業(yè)管理公司生存發(fā)展的最大障礙。所以，各物業(yè)管理公司在搞好服務(wù)創(chuàng)收的同時，必須堅持“一業(yè)為主，多元經(jīng)營”，全方位地開辟創(chuàng)收渠道，提高綜合經(jīng)濟效益。從社區(qū)物業(yè)管理的實際情況看，物業(yè)管理公司開展多元化經(jīng)營具有廣闊的市場，明顯的優(yōu)勢，特別是油田物業(yè)大多數(shù)是職工住宅小區(qū)，開展以多種形式社區(qū)服務(wù)為主的多元經(jīng)營大有可為。今后物業(yè)管理公司的多元經(jīng)營應(yīng)立足于培育發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，重點向以下行業(yè)拓展：①房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)。在根據(jù)職工需求進行商品房建設(shè)同時，要充分利用社區(qū)的土地、市場優(yōu)勢，積極參與社會性房地產(chǎn)開發(fā)。②家庭裝飾服務(wù)業(yè)。這是一個新興的行業(yè)，具有廣闊的市場和發(fā)展前景，可成立一批小型裝飾服務(wù)隊伍，為居民提供服務(wù)。③家政服務(wù)業(yè)。隨著居民生活水平的提高，家政服務(wù)業(yè)具有很好的發(fā)展前景。服務(wù)到家庭，也是物業(yè)管理水平提高一個表現(xiàn)?，F(xiàn)在有的社區(qū)家政服務(wù)業(yè)已經(jīng)起步，今后的重點在于引導(dǎo)居民的消費需求，真正組織起來。④養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。目前油田人口老齡化的趨勢在加快，而各方面都缺乏應(yīng)有的準(zhǔn)備。開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)即可以成為物業(yè)管理公司的創(chuàng)收手段，又能滿足油田人口老齡化的需求。⑤商業(yè)餐飲服務(wù)業(yè)。圍繞衣食住行開展商業(yè)和餐飲服務(wù)，既有可靠持久的市場，又能避免大的經(jīng)營風(fēng)險。⑥園林綠化施工。這方面除油田以外，社會上也有很大市場，且利潤水平比較高。物業(yè)管理公司應(yīng)在搞好內(nèi)部施工和管理的同時，積極走出去開展創(chuàng)收。⑦建筑建材業(yè)。社區(qū)建設(shè)每年都需要大量的建筑建材，物業(yè)管理公司應(yīng)深挖內(nèi)部挖潛力，新上一些有規(guī)模、有效益、有發(fā)展前景的建筑建材項目，改變目前所有建材都依賴于外部的局面。⑧其他社會通用性比較強的行業(yè)，如交通運輸?shù)龋袟l件的物業(yè)管理單位也可以新上一些高附加值的品項目?？偟目?，社區(qū)物業(yè)管理開展多元化經(jīng)營，不能求高求大，而應(yīng)立足于拾遺補缺，這樣既可以方便居民生活，又能增加收入來源，并能形成一些人員安置的渠道。

4、走管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新之路，努力實現(xiàn)社區(qū)物業(yè)管理的高水平服務(wù)、高效益發(fā)展。目前油田社區(qū)物業(yè)管理是以自我服務(wù)為主，技術(shù)含量不高，基本上屬于勞動密集型行業(yè)。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和技術(shù)的進步，如何提高行業(yè)的市場競爭力是今后面臨的重要課題。進行管理創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，是社區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的唯一出路。首先要進行管理創(chuàng)新，在物業(yè)管理中引進現(xiàn)代化管理理念和手段。從近年來的實踐看，在物業(yè)管理中全面推行ISO9000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)，對于促進物業(yè)管理的科學(xué)化、規(guī)范化起到了巨大作用。這一標(biāo)準(zhǔn)以質(zhì)量為核心，以標(biāo)準(zhǔn)化為手段，對物業(yè)管理的各個方面都提出了明確的指南和要求，今后應(yīng)將其作為管理創(chuàng)新的主體全面推行，真正實現(xiàn)崗位有專責(zé)，事事有人管，辦事有標(biāo)準(zhǔn)，考核有獎懲，在物業(yè)管理公司形成一個職責(zé)明確、覆蓋全面、縱橫交錯、層次分明的管理體系。第二是進行技術(shù)創(chuàng)新。一方面要用信息技術(shù)提升物業(yè)管理手段，實現(xiàn)精干高效；另一方面要適應(yīng)物業(yè)建設(shè)中家庭網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)、通訊自動化系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇自動化系統(tǒng)、水電暖氣自動控制系統(tǒng)等現(xiàn)代智能化系統(tǒng)的推廣應(yīng)用，及時為用戶提供高科技含量的服務(wù)。另外，還要加大對物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備技術(shù)改造的力度，尤其是對水電暖供給系統(tǒng)進行優(yōu)化和提升，努力減少系統(tǒng)損耗和流失，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本。第三是進行服務(wù)創(chuàng)新。服務(wù)是占領(lǐng)市場的法寶。物業(yè)管理公司在市場上的競爭從根本說是一種服務(wù)競爭。物業(yè)管理單位的服務(wù)創(chuàng)新主要包含兩個方面。一是從拓展服務(wù)方式入手，滿足居民群眾不同的需求。人們在物質(zhì)生活水平提高的同時，也要求精神生活水平和居住文化水平的提高，而住戶的要求多種多樣，大到住行，小到衣食，都有潛在的巨大市場空間。物業(yè)管理公司應(yīng)圍繞市場需求確定好自己的服務(wù)定位，根據(jù)居民的基本需求和承受力，選擇好服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)，如積極開展家政服務(wù)等。物業(yè)管理公司開展的服務(wù)，應(yīng)堅持有償服務(wù)和無償服務(wù)相結(jié)合，不能給人以一味收錢的印象。二是從提高服務(wù)水平入手，增強市場競爭力。只要在服務(wù)上下功夫，在提高上求成效，物業(yè)管理就能做實做優(yōu)、做大做強，就能在市場競爭中站穩(wěn)腳跟。

五、積極推進社區(qū)物業(yè)管理的配套改革

油田社區(qū)物業(yè)管理是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，牽扯到油田和社會的方方面面，牽一發(fā)而動全身，任何孤軍突進的改革措施都不可能取得理想的效果。所以，在改革物業(yè)管理模式的過程中，一定要把上級要求和油田實際結(jié)合起來，把改革進程與單位和職工的心理承受能力、經(jīng)濟承受能力結(jié)合起來，堅持循序漸進，配套聯(lián)動。尤其要在配套改革上加大力度，以此促進物業(yè)管理模式的順利轉(zhuǎn)變。

1、配套推進油田福利制度改革，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，為物業(yè)管理轉(zhuǎn)向以向居民收費為主創(chuàng)造條件。一般來說，居民物業(yè)消費主要包括購買、租賃房屋的支出；房屋及其他物業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的維修、管理和養(yǎng)護方面的支出；水、電、暖、氣及其他能源費用的支出，環(huán)衛(wèi)保潔、綠化養(yǎng)護、治安保衛(wèi)及家政服務(wù)方面的費用支出。這些費用，原來都是由油田來承擔(dān)的，近幾年進行房改和福利制度改革，有些方面已開始貨幣化，但許多改革很不徹底。今后的改革重點是：①在堅持現(xiàn)行房改政策的基礎(chǔ)上，進一步加大住房公積金的提取比例，同時對職工住房實行完全商品化銷售，計算完全成本，保持適當(dāng)利潤。房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)完全歸職工個人所有。②將物業(yè)管理方面的費用，完全計入職工工資，同時切斷單位支付物業(yè)管理費用的渠道，由物業(yè)管理公司根據(jù)服務(wù)項目向居民直接收取費用。③要改水、電、氣的條塊管理為系統(tǒng)管理，水、電、氣管理單位收費到用戶，物業(yè)公司專職搞物業(yè)管理和服務(wù)。物業(yè)公司代收水、電、氣費，應(yīng)實行有償代收。當(dāng)然，實現(xiàn)職工福利的完全貨幣化，必然會帶來許多問題，但這些問題都是可以解決的。如水、電、氣費貨幣化后，一些特殊人群根據(jù)有關(guān)政策可以得到適當(dāng)?shù)恼疹?，造成的矛盾并不大。就油田總的費用支出來說，單位支付和發(fā)給職工個人支付，進的都是企業(yè)成本，只是成本渠道不同而已。從短期看，油田可能在局部增加一些負(fù)擔(dān)，但從長遠看，職工福利完全貨幣化利大于弊。