城中村改造市場分析精選(九篇)

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第1篇：城中村改造市場分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；價(jià)格；市場；控制

Abstract: This paper interprets the real estate market from the economics perspective, mainly using the method of supply and demand to analyse the equilibrium condition of housing market, including the formation of equilibrium quantity and the equilibrium price. This paper also interprets the social effect and social progress led by the market changes of real estate, and announces that the primary cause of market supply changes is the after reaction of disunity ofpeople life level improving and social resources equiped. How to deal with the economic development of real estate changes is an important task to test the government and economy scholars.

Keywords: real estate economics; prices; market; control

中圖分類號: F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

近年來，隨著我國城市化的進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，加上國家出臺了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，房地產(chǎn)業(yè)得到長足發(fā)展，城鎮(zhèn)居民的住房自有化率達(dá)到80%以上，建筑和房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP 的比例接近10%。目前，除擁有金融資產(chǎn)以外，住房資產(chǎn)成為居民最重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)業(yè)給居民提供了新的資產(chǎn)形式。

一、我國房地產(chǎn)市場分析

自2009年年初以來房地產(chǎn)市場快速回暖，房價(jià)飛漲。房價(jià)漲幅調(diào)控聲音不絕于耳：2010年1月份出臺“國十一條”、兩會后又重申“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購房，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲”等，中央政府對房地產(chǎn)市場的重視可見一斑。但是，北京、上海、深圳等一線城市的房價(jià)并沒有應(yīng)聲回落，相反卻呈現(xiàn)出上漲的態(tài)勢。一邊是調(diào)控政策的頻頻出臺，一邊是房價(jià)的持續(xù)上漲。房價(jià)的這種“愈調(diào)愈高”的態(tài)勢已經(jīng)將政府的調(diào)控措施置于十分尷尬的境地。

現(xiàn)在，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近20%，占國內(nèi)生產(chǎn)總值近10%，已成為國內(nèi)需求的重要組成部分。無論當(dāng)經(jīng)濟(jì)繁榮需要抑制需求時(shí)，亦或當(dāng)經(jīng)濟(jì)衰退需要拉動需求時(shí)，房地產(chǎn)投資均處于重要地位。因此，努力把握宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場波動的規(guī)律性，促使房地產(chǎn)市場調(diào)控為經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展服務(wù)，就成為宏觀調(diào)控的有機(jī)組成部分。同時(shí)，這次國際金融危機(jī)充分顯示，房地產(chǎn)市場是重要的資產(chǎn)市場，與信貸、證券等金融市場高度關(guān)聯(lián)，事關(guān)國家金融安全和穩(wěn)定。應(yīng)靈活審慎地實(shí)施房地產(chǎn)市場調(diào)控，避免房地產(chǎn)市場大起大落，嚴(yán)防房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈波動傳導(dǎo)至虛擬經(jīng)濟(jì)，進(jìn)而波及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

二、我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)模式

1.處理好發(fā)展與穩(wěn)定的關(guān)系。

過去，房地產(chǎn)領(lǐng)域市場化進(jìn)程的推進(jìn)，大大提升了住房生產(chǎn)、分配、消費(fèi)各環(huán)節(jié)的效率，但也造成部分低收入家庭住房困難。實(shí)踐探索使我們逐步認(rèn)識到，住房是重要的民生問題。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，低收入者難以完全依靠自身力量解決基本的居住問題。因此，應(yīng)大力推進(jìn)住房保障，通過非市場化手段解決部分困難居民的住房問題。同時(shí)，保持住房價(jià)格相對平穩(wěn)，使其與國民收入增長相協(xié)調(diào)，讓有條件的居民能夠通過住房市場解決住房問題、改善居住環(huán)境。也就是說，應(yīng)處理好市場化與非市場化的關(guān)系。推進(jìn)住房保障，并不是要取代住房市場，而是對市場缺陷的一種彌補(bǔ)。市場機(jī)制在住房領(lǐng)域的資源配置中起基礎(chǔ)性作用，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康協(xié)調(diào)發(fā)展；住房保障則著力解決低收入家庭的住房問題，促進(jìn)住房領(lǐng)域和諧穩(wěn)定。

從經(jīng)濟(jì)規(guī)律出發(fā)，處理好現(xiàn)象與本質(zhì)的關(guān)系。

過去，房地產(chǎn)市場的形勢分析與決策重在用房地產(chǎn)市場的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)解釋已經(jīng)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，缺乏對決定市場需求與供給諸多因素的深度考量，特別是缺乏從經(jīng)濟(jì)基本面、相關(guān)資本資產(chǎn)市場、宏觀經(jīng)濟(jì)政策等方面對房地產(chǎn)市場的全面分析，因而難以準(zhǔn)確判斷紛繁復(fù)雜的市場現(xiàn)象背后所隱藏的深層次原因。實(shí)踐探索使我們逐步認(rèn)識到，宏觀經(jīng)濟(jì)的高位平穩(wěn)增長態(tài)勢決定了住房市場潛在的需求擴(kuò)張是長期的、必然的，住房市場開始顯現(xiàn)的資產(chǎn)市場特性決定了儲蓄、股票等資本資產(chǎn)市場與住房市場的相關(guān)性日益加深，房地產(chǎn)市場相對于國民經(jīng)濟(jì)的規(guī)模與地位決定了宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場有著廣泛而深刻的影響。基于房地產(chǎn)市場的這些新特征，應(yīng)著力建立市場調(diào)控的政策組合：在短期市場調(diào)控中，主要依靠利率、信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段，按照市場規(guī)律行事；在長期市場引導(dǎo)中，主要依靠規(guī)劃、住宅法等法律性手段，優(yōu)化住房建設(shè)和消費(fèi)模式；在特殊時(shí)期，可以采用必要的價(jià)格干預(yù)等行政手段，抑制房地產(chǎn)價(jià)格水平的極端變化。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)信托的確權(quán)關(guān)系

住房市場是金融市場的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，認(rèn)識到這一地位也是認(rèn)識現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)是開發(fā)商向銀行借貸資金進(jìn)行開發(fā)的，房地產(chǎn)交易是采用銀行按揭的方式進(jìn)行的，因此，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是金融體系健康狀況的一個(gè)重要方面。因此，房地產(chǎn)價(jià)格一旦上去，在這一價(jià)格上簽訂的交易合同就不容更改，交易必須進(jìn)行下去，資金才能回籠。因此，房地產(chǎn)價(jià)格是不能下降的，因?yàn)橄陆当囟〞沟瞄_發(fā)商破產(chǎn)，銀行資金鏈斷裂，銀行可能破產(chǎn)，從而損害整個(gè)金融市場。

金融資本誕生以來，資本主義就有了新的形式。用的觀點(diǎn)來看，金融資本在剝削勞動者的同時(shí)，還綁架了勞動者的利益。房地產(chǎn)商用勞動者的資本，來賺取勞動者的血汗，這已經(jīng)成為市場經(jīng)濟(jì)下的事實(shí)。但實(shí)際上，用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，這也是分工使然。房地產(chǎn)商從事房地產(chǎn)開發(fā)，就使得所有其他個(gè)人能夠集中精力做好自己的工作，分工產(chǎn)生效益，交換提高社會整體福利水平；房地產(chǎn)商專門從事房地產(chǎn)開發(fā)，形成了專業(yè)分工的專業(yè)技能，能比購房者自建住房更高質(zhì)高效；房地產(chǎn)商對所建房屋負(fù)安全責(zé)任，要比自建住房安全責(zé)任更容易明確。因此，理性的來看待房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中的作用，也是理解市場經(jīng)濟(jì)下的房地產(chǎn)形勢的要點(diǎn)之一。

由于房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中具有重要不可替代的地位，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)需要金融系統(tǒng)協(xié)助也成為理所當(dāng)然的事情。房地產(chǎn)開發(fā)周期長，需要資金數(shù)量大，個(gè)人、廠商自有資金全部用于開發(fā)成本就必然高，如果要求不能用貸款形式，則可以預(yù)料房價(jià)要比現(xiàn)有的價(jià)格更高，因?yàn)榉康禺a(chǎn)商則將面臨更大市場風(fēng)險(xiǎn)。金融系統(tǒng)特別是銀行介入，就使得社會利益與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合起來，形成一榮俱榮，一損俱損的局面。明白了金融市場與房地產(chǎn)的關(guān)系，就應(yīng)該能夠理解房地產(chǎn)價(jià)格為什么那么牽動著政府的心。

四、房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢以及存在的問題

1.從長遠(yuǎn)來看，今后房地產(chǎn)項(xiàng)目管理大體發(fā)展具有五大趨勢，也是社會發(fā)展的必然要求。如表4-1 概括我國房地產(chǎn)發(fā)展趨勢：

2.房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場,作為融資手段又可以推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對于我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國相關(guān)的法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國還是一個(gè)新生事物,所以在我國房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。 法律法規(guī)尚不健全，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地和現(xiàn)金決定其生存和發(fā)展，而參與城中村改造，是獲取土地資源的一種方式。根據(jù)現(xiàn)有的城中村改造政策與操作流程，城中村項(xiàng)目成敗的核心在于項(xiàng)目開發(fā)前期對改造范圍內(nèi)的土地整合階段：房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地之前就必須投入大量資金進(jìn)行拆遷、安置；而對于改造后的土地，房地產(chǎn)企業(yè)仍需通過招、拍、掛才能獲得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)投資信托在我國還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對受托人的有效約束和激勵機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對稱,信托投資公司在經(jīng)營管理過程中往往會利用各種機(jī)會犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理已成為影響中國房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品住房等政府調(diào)控房源應(yīng)占總房源的30%~35%比較合理，但現(xiàn)在市面上商業(yè)營業(yè)用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費(fèi)者的購房需求，引發(fā)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的失衡。造成以上事實(shí)的原因，除了房地產(chǎn)商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權(quán)的費(fèi)用是一些地方財(cái)政非常重要的來源，商品房價(jià)格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而地方政府在決策上的偏激性也導(dǎo)致了商品房結(jié)構(gòu)失衡。

房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系引領(lǐng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)動向

1. 房地產(chǎn)市場的需求。

房地產(chǎn)市場的需求可以分成兩個(gè)方面，自住房需求和投資需求，投資需求又有兩個(gè)衍生需求，一個(gè)是作為轉(zhuǎn)賣的需求，作為出租房屋而購買的需求。自住房需求和對出租房的需求是這個(gè)市場上的最終需求。作為轉(zhuǎn)賣的需求最終必須轉(zhuǎn)化成自住房需求和出租房屋的需求。我們從自住房需求開始研究。經(jīng)濟(jì)學(xué)所研究的需求是指有支付能力且有需要意愿的需求，有意愿沒有能力的需求不予考慮，有能力沒有意愿的需求也不予考慮，因此住房產(chǎn)品的需求取決于消費(fèi)者支付能力、消費(fèi)者需求意愿和消費(fèi)者人數(shù)等三個(gè)因素影響，其中消費(fèi)者的支付能力主要受消費(fèi)者收入、房價(jià)的影響，住房的需求意愿主要受社會文化影響、對未來的預(yù)期、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格三個(gè)因素影響。政府政策可以對這些因素產(chǎn)生作用從而影響住房市場的需求。

2．房地產(chǎn)市場的供給比較單一。作為消費(fèi)品和投資品的住房供給是沒有區(qū)別的。因此，套用一般的供給理論，住房產(chǎn)品的供給也取決于廠商的供給意愿、供給能力，廠商的供給意愿也主要是取決于政府政策要求、廠商主觀意愿和對于未來的預(yù)期；廠商的供給能力主要取決于房價(jià)、替代品與互補(bǔ)品的可得性與價(jià)格、廠商的生產(chǎn)技術(shù)與生產(chǎn)能力、投入品的價(jià)格。政府政策也可以通過作用于這些因素來影響住房市場的供給。

3. 房地產(chǎn)市場的局部均衡。

供求分析方法就是將供給與需求結(jié)合起來考慮，可以分析任何消費(fèi)品在市場發(fā)生變化的情況下均衡價(jià)格、均衡數(shù)量的變化，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的局部均衡分析。

4. 中國房地產(chǎn)市場的供求分析。

通過這個(gè)需求、供給分析，我們可以對于中國房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策分析。

作為消費(fèi)品的中國房地產(chǎn)市場的需求是非常堅(jiān)挺的。從消費(fèi)者支付能力來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人們的收入也不斷增長，支付能力也是在不斷增強(qiáng)的。從消費(fèi)者的支付意愿來看，中國社會文化決定了對于消費(fèi)者對于自由住房的推崇和熱愛，使得消費(fèi)者普遍具有購房意愿；保障性住房市場的缺失，使得住房產(chǎn)品缺乏替代品；長期以來對于房價(jià)未來上漲的預(yù)期也促使越來越多的人及時(shí)行動，迅速購房。更重要的是，在中國快速城市化的大時(shí)代背景下，即便進(jìn)城的農(nóng)民工有一大部分自己不買房，畢業(yè)的大學(xué)生、從城鎮(zhèn)向城市、小城市到大城市的空間流動也使得城市住房產(chǎn)品消費(fèi)者人數(shù)不斷增加，這必將推動者住房市場需求的增加。

另一方面，從房地產(chǎn)市場的供給方面來看，在中國現(xiàn)有的政策和市場結(jié)構(gòu)下，政府政策、市場形態(tài)和廠商看漲的未來預(yù)期使得房地產(chǎn)商可以通過限量供應(yīng)來攫取最大利潤，從而廠商的供給意愿并不高；同時(shí)，保障性住房的缺失使得替代品的競爭壓力不存在，廠商的技術(shù)和生產(chǎn)能力根本不需要全面發(fā)揮出來生產(chǎn)大批住房產(chǎn)品，而高昂的土地出讓價(jià)格和稅費(fèi)開支使得廠商更有理由把價(jià)格轉(zhuǎn)移到房價(jià)上由消費(fèi)者承擔(dān)；更為重要的是，住房產(chǎn)品最重要的投入品——土地，是一個(gè)非常稀缺的資源，這種稀缺不僅體現(xiàn)在絕對與相對數(shù)量上，我國可用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地?cái)?shù)量是比較有限的，而且在地理分布和時(shí)間分布上。這種稀缺性是非常重要的，理解房地產(chǎn)開發(fā)的地理分布特點(diǎn)，是理解住房產(chǎn)品稀缺的關(guān)鍵。因此，房地產(chǎn)廠商的限量開發(fā)、限量供應(yīng)和土地稀缺性，加上政府的土地政策（客觀上也是由土地的稀缺性造成的），就使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給是非常低的。由于需求大，供給小，均衡分析的結(jié)果就是居高不下的均衡價(jià)格和較低的均衡產(chǎn)量，這一均衡狀況在市場形態(tài)不發(fā)生重大改變之前，是不會有任何變化的。政府的房地產(chǎn)政策如果不能影響到這個(gè)供求模型中的任何一個(gè)決定要素，就必定起不到任何作用。

參考文獻(xiàn)：

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第2篇：城中村改造市場分析范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 呼和浩特 趨勢

課題號：NJSY12177

本文從呼市房地產(chǎn)業(yè)剖析入手，深入探討如何使房地產(chǎn)業(yè)走上良性循環(huán)、健康發(fā)展的道路。雖然針對的是個(gè)體城市，從特殊性到普遍性規(guī)律上摸索來講，相信對整體市場還是有一定的借鑒意義的。

一、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

2011年以來呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，1-9月完成投資額997726萬元，與上年同比增長40.16%；比1-8月增長29.84%，增幅比上月回落4.05個(gè)百分點(diǎn)；比1-4月下降313.65%。從投資構(gòu)成看，商品住房和辦公樓占完成投資的比重比去年有所下降，其他略有增加。商品住宅下降9.4個(gè)百分點(diǎn)，辦公樓下降1.74個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別增加6.02和5.13個(gè)百分點(diǎn)。因今年呼市臨街改造和一些商鋪的竣工等，加之去年以來的住宅樓基本都有車庫，因而使商業(yè)營業(yè)用房和其他用房漲幅較高。

（二）土地購置和開況

2011年下半年購置土地面積1026190平方米，同比增長110.61%，漲幅比上半年提高138.62個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款109306萬元，同比增長240.73%，增幅比上半年提高242.26個(gè)百分點(diǎn)；完成土地開發(fā)面積1142880平方米，同比增長123.85%，增幅比1-6月提高75.4個(gè)百分點(diǎn)。到三季度無論購置土地、完成開發(fā)土地及成交價(jià)同比均呈大幅上漲，特別是成交價(jià)漲幅240%以上，表明土地價(jià)格漲幅較大。同時(shí)也表明隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房價(jià)沒有出現(xiàn)下降，而是上漲。

（三）商品房供給和銷售分析

2011年10月呼市商品房當(dāng)期上市面積311.92萬平方米，同比增長22.75%，環(huán)比增長6.88%。其中，住宅上市面積251.43萬平方米，同比增長28.28%，環(huán)比增長7.81%。其中批準(zhǔn)預(yù)售面積218.16萬平方米，同比增長9.75%，環(huán)比增長5.24%?，F(xiàn)售備案面積93.76萬平方米，同比增長69.42%，環(huán)比增長10.89%。批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積180.73萬平方米，同比增長16.95%，環(huán)比增長6.31%；現(xiàn)售備案面積70.7萬平方米，同比增長70.48%，環(huán)比增長11.85%。

（四）保障性住房供給狀況

2011年呼市經(jīng)濟(jì)適用住房投資16381萬元，雖然與上年同比下降了72.6%，但環(huán)比基本呈逐月增長態(tài)勢。保障模式創(chuàng)新、保障范圍擴(kuò)大、資金來源擴(kuò)大，確保了2011年建設(shè)任務(wù)的順利完成。2011年上半年，經(jīng)濟(jì)適用房施工面積1338312平方米，同比下降60.17%，環(huán)比增長29.93%。其中新開工面積259116平方米，同比下降了64.5%，環(huán)比增長了159.12%?？⒐っ娣e233010平方米，環(huán)比增長了113.75%。

二、呼和浩特房地產(chǎn)市場特點(diǎn)

（一）政府調(diào)控政策對樓市影響較弱

通過分析我們可以看出，呼市的樓市基本未受調(diào)控政策影響，成交依然火爆。本輪調(diào)控更多是針對房價(jià)上漲過快的一線城市，對房地產(chǎn)仍處于發(fā)展階段、房價(jià)還有上升空間的二三線城市便成為投資者的新目標(biāo)。呼市有些地段相對好的項(xiàng)目尚處前期推廣階段，開盤日期和開盤價(jià)格都未確定的情況下，已經(jīng)出現(xiàn)咨詢的人群。南二環(huán)周邊已經(jīng)漲到5000元/平方米以上，盡管這個(gè)價(jià)格超出了很多人的預(yù)期，但房源仍吸引了眾多潛在買家。價(jià)格每平方米5000元以上的品質(zhì)項(xiàng)目越來越多。

（二）土地市場總體活躍

2010年前三季度，呼市土地成交價(jià)款累計(jì)同比增長120%多。在開發(fā)商銷售不斷創(chuàng)新高的情況下，房企拿地?zé)崆闆]有減退。雖然現(xiàn)在調(diào)控很緊，整個(gè)大趨勢不是很明朗，對后市預(yù)期過早，但根據(jù)前三季度土地開發(fā)和購置土地情況看，開發(fā)商對市場的信心指數(shù)在增加。

（三）房地產(chǎn)需求十分旺盛，開發(fā)潛力巨大

一方面，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看，國外先進(jìn)國家發(fā)展的一般規(guī)律表明，恩格爾系數(shù)為40%左右時(shí)，是房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展時(shí)期。2010年，呼市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)為33.85%，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行和教育等方面，消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)總量，提高住房消費(fèi)量，由“有其房”向“優(yōu)其房”轉(zhuǎn)變，改善型需求增長：另一方面，從消費(fèi)水平看，城鎮(zhèn)居民收入的增長，消費(fèi)水平的提高，無疑也為住房質(zhì)量的改善奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。舊城區(qū)和城中村改造產(chǎn)生的被動型住房需求。

三、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問題

（一）政府管理機(jī)制不完善

1.宏觀調(diào)控乏力。當(dāng)前，房地產(chǎn)供給與需求嚴(yán)重失衡，造成大量資源的閑置和浪費(fèi)。這里固然有企業(yè)投資決策失誤的原因，但政府在建設(shè)規(guī)模、結(jié)構(gòu)方面宏觀調(diào)控不力也是重要原因。2.職能部門管理方式落后。3.在房地產(chǎn)開發(fā)金融方面缺乏參與。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)市場主要由買房人、開發(fā)企業(yè)、銀行三者構(gòu)成。4.監(jiān)督機(jī)制不完善。對管理部門及管理人員的決定或決策缺乏有效的制度監(jiān)督。

（二）房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)體系和機(jī)制尚欠完備

隨著開發(fā)業(yè)的日益發(fā)展，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法規(guī)也相繼出臺，從開發(fā)建設(shè)到經(jīng)營管理都有全國或地方性法規(guī)、條例涉及。但從整體上看，法律機(jī)制仍欠完善。1.必要的法規(guī)缺失。缺乏管制房地產(chǎn)交易行為的專門法規(guī)，缺乏有關(guān)房地產(chǎn)保險(xiǎn)方面的法規(guī)，對一些諸如開發(fā)商重復(fù)售房、買房人退房、轉(zhuǎn)讓以及所購物業(yè)受損等實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的行為和情況，尚無明確的法律可依。隨著國有土地出讓制度的建立，與之配套的征用補(bǔ)償制度卻沒有建立起來，隱含矛盾。2.現(xiàn)行法規(guī)的滯后得不到及時(shí)修正和調(diào)整?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》中，拆遷直管公房不找差價(jià)，非住宅拆遷的補(bǔ)償與安置不考慮土地區(qū)位等條款，已不能適應(yīng)當(dāng)前的環(huán)境，這些問題影響拆遷工作的順利進(jìn)行，也挫傷開發(fā)企業(yè)的積極性，不利于城市建設(shè)。在農(nóng)地征用補(bǔ)償方面，也有類似的情況。3.對一些新興的投資、經(jīng)營行為反應(yīng)過慢，不能及時(shí)予以法規(guī)規(guī)范?，F(xiàn)在許多開發(fā)企業(yè)實(shí)行的內(nèi)部認(rèn)購、包租、回租等銷售方式，以及正盛行的農(nóng)業(yè)莊園投資行為等，均不能及時(shí)給予必要的監(jiān)督、規(guī)范和引導(dǎo)，給利益各方帶來很大的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)供求矛盾十分突出

供給方面，土地是影響房地產(chǎn)供給的主要因素，而在需求方面，人均可支配收入、城市人口和房價(jià)是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。我國房地產(chǎn)作為一種產(chǎn)業(yè)，與其他產(chǎn)業(yè)相比較，存在著嚴(yán)重的供給方面市場化不足而需求方面市場化過度的現(xiàn)象。產(chǎn)品市場化與要素非市場化之間嚴(yán)重不對稱。造成這種非對稱的一個(gè)重要原因，在于作為房地產(chǎn)供給方面的土地的稀缺性與不可再生性。

（四）房地產(chǎn)市場運(yùn)行監(jiān)管和協(xié)調(diào)體系不完善

當(dāng)前有的開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場競爭力不強(qiáng)，房產(chǎn)開發(fā)交易行為不規(guī)范，虛假廣告，合同欺詐，中介服務(wù)和物業(yè)管理中違法和違規(guī)行為等，還沒有得到有效遏制，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)督有待進(jìn)一步加強(qiáng)。同時(shí)，我國的市場化程度還不夠高，房地產(chǎn)市場機(jī)制不夠完善，住房供應(yīng)體系還不健全，房地產(chǎn)市場的服務(wù)體系還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)居民住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)中介服務(wù)市場也存在很多問題。不少家庭住房比較困難，適合我國國情的住房保障制度有待建立。

（五）房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部壟斷現(xiàn)象嚴(yán)重

雖然已經(jīng)規(guī)定用于商品房建設(shè)的土地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣，但目前招標(biāo)拍賣還未形成氣候，地塊出讓仍以協(xié)議方式為主，這使取得土地的成本與招標(biāo)拍賣取得土地的成本相差懸殊，造成了市場的不公平競爭。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)是政府的利稅大戶，各地紛紛致力于“固本培源”，成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，這些開發(fā)企業(yè)與本地政府有著千絲萬縷的聯(lián)系，自然受到當(dāng)?shù)卣谋幼o(hù)。

（六）土地供應(yīng)不規(guī)范

在過去二十幾年的房地產(chǎn)發(fā)展中，呼市土地供應(yīng)很不合理。政府將土地以很低的價(jià)格劃撥給房地產(chǎn)商，使得在房地產(chǎn)開發(fā)中土地所占成本極低，有些得到了大量的便宜土地房地產(chǎn)商得以快速暴富。與此相反的是，有些沒有路子和關(guān)系的房地產(chǎn)商，拿不到一手劃撥地，就必須去買別人倒賣的二手地、三手地，這就造成有些房地產(chǎn)商在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地所占成本過高，甚至超過國際上公認(rèn)的土地價(jià)占房產(chǎn)價(jià)20%的比例。這樣既影響了房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭，也易出現(xiàn)腐敗行為。

四、呼和浩特房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢展望

（一）房屋供給結(jié)構(gòu)將會越來越符合人們的需求

從2011年12月的房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)分析，社會需求較大的住宅投資比重增長較大，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由2010年47%上升到期67%。特別是以中低收入階層為主要需求對象的普通住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房供給結(jié)構(gòu)趨于合理，普通住房投資占投資總額的58%（包括經(jīng)濟(jì)適用房）。呼和浩特城市居民購買住房的需求中，需求在70一100平方米住房的占31%，而供給比例為42.4%。建設(shè)部今年發(fā)出通知，新開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目單套建筑面積在90平方米以下的小戶型占到總面積的70%，同時(shí)嚴(yán)格控制別墅類用地，房屋供給結(jié)構(gòu)越來越符合人們的需求。造成房屋供給結(jié)構(gòu)的原因：（l）房地產(chǎn)的利潤可觀，許多開發(fā)商就能夠從住房的需求出發(fā)，設(shè)計(jì)戶型結(jié)構(gòu)合理的用房。（2）有許多煤炭行業(yè)都投入到房地產(chǎn)中，造成從事房地產(chǎn)的人員迅速膨脹，房地產(chǎn)之間的角逐，必然會造成房屋戶型結(jié)構(gòu)更加合理。

（二）房地產(chǎn)投資規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大

經(jīng)濟(jì)發(fā)展將帶動房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。呼市國民經(jīng)濟(jì)以年均31%的速度持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，地區(qū)生產(chǎn)總值由2008年179億元增至2011年700億元。從目前呼和浩特經(jīng)濟(jì)走勢看，未來幾年呼和浩特經(jīng)濟(jì)將保持這樣的發(fā)展速度，也必將帶動呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大。另外，隨著國家西部大開發(fā)政策的完善，以及呼和浩特提出的活躍房地產(chǎn)市場等多項(xiàng)措施的實(shí)施，也將激發(fā)房地產(chǎn)商的投資信心和積極性，為呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)增長提供了強(qiáng)有力的政策保障。良好的投資環(huán)境為房地產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大創(chuàng)造了條件。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格增長將會趨于穩(wěn)定

從供給來看，建材成本及地價(jià)的上漲將帶動房價(jià)上漲，從需求來看，有效需求的逐漸擴(kuò)大將推動房價(jià)上漲。在供求關(guān)系的共同作用下，未來房地產(chǎn)價(jià)格將延續(xù)近年穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。這為我市房地產(chǎn)業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間。主要原因；一是我市房價(jià)與其他城市比相對較低，具有一個(gè)上升空間；一是我市居民可支配收入增加，房價(jià)收入比逐年增加，人們購房能力不斷增強(qiáng)，房價(jià)的穩(wěn)步上升不會影響市場需求。另外，由于政府的宏觀調(diào)控政策加強(qiáng)，未來的呼市房價(jià)增長將會趨于平穩(wěn)。

（四）度假區(qū)、旅游地和退休居住區(qū)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)

隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速度增長，人均收入和人們生活水平的迅速提高，人均生活理念也會有大的改變。另外，雙休日和黃金周的執(zhí)行，假日經(jīng)濟(jì)的重要地位日益重要。呼和浩特市家庭中，具備旅游支出能力的家庭越來越多，利用收入休閑已成為大眾選擇。據(jù)我國人口普查顯示，我國正逐漸步入老齡化社會，2011年底我國60歲以上的老人就達(dá)1.3億，呼和浩特60歲以上的老人已達(dá)19.6萬人。計(jì)劃生育政策作為我國的基本國策，有效地?cái)M制了我國人口的過快增長，為社會的穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起到了積極參的推動作用。但隨之也帶來了一些社會問題，一對獨(dú)生子女夫婦贍養(yǎng)四位老人已成為社會普遍現(xiàn)象，有的夫婦甚至要贍養(yǎng)包括祖父母、外祖父母在內(nèi)的6-8位老人?，F(xiàn)代青年要面臨社會的沉重壓力，在激烈的社會競爭要想悉心照料老人是難上加難，現(xiàn)在不少老人已成為空巢老人，子女忙于工作無暇顧及父母。退休居住區(qū)可以將這些老人集中到一起，同時(shí)提供交流、溝通與娛樂的場所，使大家可以在一起安度晚年。退休居住區(qū)將成為我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。

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