養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式精選(九篇)

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第1篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

關鍵詞：發(fā)展模式；養(yǎng)老地產(chǎn)；策略

養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，該地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營方式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運營以及養(yǎng)老服務、金融創(chuàng)新相結合。將養(yǎng)老住宅作為重要的基礎，集娛樂、餐飲以及養(yǎng)生等方面概念于一身，不斷的完善時下養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)主要是我國實現(xiàn)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老等相結合的社會化的一種養(yǎng)老方式，是一種養(yǎng)老載體，該方式正在被不斷的推廣。

一、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型分析

首先，養(yǎng)老地產(chǎn)盈利來源主要在客戶定位、土地獲取以及政策優(yōu)惠補貼等方面體現(xiàn)出來，如果按照盈利模式進行分類，則可以分為全部出售模式、銷售+持有模式、會員制管理模式以及只租不售模式。

全部售出模式主要是養(yǎng)老概念住宅加之超配套設施。將出售房屋產(chǎn)權作為主要形式，將區(qū)域級別配套并舉等；銷售+持有模式主要是養(yǎng)老概念加之養(yǎng)老地產(chǎn)[1]。住宅銷售和嵌入式老年公寓等各個方面運營情況結合，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)銷售+持有模式；會員制管理模式主要是銷售會籍。應用會員制管理模式，向外界出售不同期限的會員卡，變相實現(xiàn)銷售+持有模式，最終實現(xiàn)會員制管理模式；只租不售模式主要由醫(yī)療健康社區(qū)擔任全部運營職責，區(qū)別對待自理、半自理以及非自理客戶，依據(jù)不同情況收取不同的租金，使得只租不售模式能夠真正的實現(xiàn)。

其次，老年住宅市場類型也有一定的區(qū)分。主要被分為政府福利型、政府收益型以及企業(yè)盈利型。其中政府福利型主要是通過政府組織與開發(fā)經(jīng)營管理之下的社會福利老年機構，是一種傳統(tǒng)的養(yǎng)老院和福利院形式；政府收益型是政府一些相關部門組織開發(fā)與經(jīng)營的，將出租形式作為重要收取相應費用的老年住宅形式，分析政府在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的補貼和介入[2]。通常，政府收益型又被分為公辦民營形式和民辦公助形式，例如我國北京會晨老年公寓等。實踐表明，現(xiàn)階段我國養(yǎng)老房地產(chǎn)的形式，主要為了能夠滿足政府和一些低端客戶的需求，在經(jīng)營中也有一些養(yǎng)老房地長出現(xiàn)虧損經(jīng)營的現(xiàn)象。但在政府福利型和收益型老年住宅，運營主體或者投資性主體方面，都會在政府支持之下獲得一定的收益，收益幅度提升并不明顯，但是在這期間專業(yè)化服務能力也能夠得到一定的培育；而企業(yè)盈利型主要通過企業(yè)投資開發(fā)建設與運營單體等進行，明確基本的老年社區(qū)設計配套設施。企業(yè)盈利型可分為嵌入式老年公寓、老年社區(qū)與高端養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體等模式，這些不同的模式都被認為是養(yǎng)老地產(chǎn)。

二、 時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策分析

（一）法規(guī)政策支持與政府態(tài)度、相應的基本策略分析

針對時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式，一方面，我國明確了在老齡化加速問題上，應該由政府承擔相應的責任。另一方面，需要采取有效的策略應對老年化問題，明確基本老年的保障與低端養(yǎng)老服務等都需要由政府承擔，并且要不斷的鼓勵社會資本與產(chǎn)業(yè)資本機構積極的參與到我國養(yǎng)老事業(yè)行列里，從而為老人提供更加優(yōu)質的養(yǎng)老服務。另外，要政府在這一過程中需要明確具體的政策與措施，堅持"粗線條到細致化"的原則，在承擔責任的基礎之上，將相應的措施真正的落實，以有效保障養(yǎng)老房地產(chǎn)問題能夠得到解決。

（二） 政府堅持扶持和優(yōu)惠措施

當前我國老齡化問題已經(jīng)日益嚴重，因此我國政府不斷的推出新的政策以有效的解決老齡化帶來的房地產(chǎn)方面的問題，有效的扶持社會化養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。在這一過程中，需要明確我國社會福利事業(yè)開展的總體思路與建設目標，不斷的鼓勵社會力量的投入與自身的投入，并且利用相應的優(yōu)惠政策[3]，確保將養(yǎng)老服務推崇到最高點，在能夠應對老齡化問題的基礎之上，提供最優(yōu)的養(yǎng)老服務。

總結：

本文主要從兩個大的方面著手，時下養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式類型以及時下養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有政策進行分析，明確現(xiàn)階段我國面臨著嚴重的人口老齡化問題，這給我國養(yǎng)老房地產(chǎn)發(fā)展設置了一定的障礙。為了能夠在應對人口老齡化問題的基礎之上，提供最優(yōu)的老年服務等，我國政府提出需要加大社會投入以及政府資金投入力度等，并且我國政府需要承擔一定的責任，不斷的鼓勵社會各個階層參與到養(yǎng)老事業(yè)中，以便提升養(yǎng)老服務的質量。

參考文獻：

[1]姜睿，蘇舟.中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟探討，2012，（10）：38-42.

第2篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

關鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 國有出讓土地 劃撥土地 集體建設用地。

養(yǎng)老地產(chǎn)是養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)主題相結合的商品，一般也稱作老年住宅，它是老年化商品經(jīng)濟時代的產(chǎn)物。隨著社會老年人口的增多和經(jīng)濟水平的發(fā)展，使得養(yǎng)老地產(chǎn)這種獨特的房地產(chǎn)產(chǎn)品日益成為人們關注的焦點。現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)企業(yè)、保險公司等民營資本大量注入養(yǎng)老地產(chǎn)領域的開發(fā)建設，而其中對于企業(yè)前期資金投入影響最為重大的、決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目商業(yè)模式和融資前景的因素就是養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式。

（一）公營非營利性養(yǎng)老機構。

公建公營養(yǎng)老院規(guī)模相對較小，基本在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于城市中心區(qū)，依托成熟地段的商業(yè)、醫(yī)療配套，以小規(guī)模開發(fā)及政府適當財政補助。

（二）公建民營非營利性養(yǎng)老機構。

公建民營養(yǎng)老院規(guī)模也控制在 2 萬平方米以下，絕大多數(shù)位于市中心，一般沒有自身的大型配套，依賴市中心的商業(yè)及醫(yī)療設施。主要表現(xiàn)為承租政府的樓宇物業(yè)，經(jīng)營養(yǎng)老機構。

（三）民建民營非營利性養(yǎng)老機構。

民建民營的非營利性養(yǎng)老機構主要分為兩類：家庭式養(yǎng)老機構和老年公寓式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

（四）民建民營營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

民建民營的營利性養(yǎng)老地產(chǎn)也分為兩大類：單一養(yǎng)老主題的大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目和結合住宅等開發(fā)的組團式養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式。

（一）銷售模式。

擁有產(chǎn)權的養(yǎng)老地產(chǎn)，盈利模式接近普通住宅開發(fā)，以銷售收入為主要資金回籠渠道。

（二）租賃模式。

1.銷售長期使用權模式。

在項目存在不能進行產(chǎn)權銷售的實際條件下，采取轉讓固定年限使用權的盈利模式也是資金快速回籠和項目運營的理想模式之一，在固定年限內，使用權在使用權人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費的近親屬繼續(xù)使用，但應重新簽訂使用合同，所有權人也可以調整使用權人。

2.會員制模式。

根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費習慣和置業(yè)慣性，增加了記名會員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購得會員卡，每月交納一定的管理費的基礎上，記名會員卡可以繼承和轉讓。

3.押金模式。

繳納一定金額的押金后，每月支付一定比例的護理費用。押金分月償還或到期償還。這類盈利模式與租賃經(jīng)營類似，但押金的設置在項目運營前期形成了大額資金的流入，有利于緩解租賃經(jīng)營的高昂開發(fā)成本和財務成本。

4.設施使用費模式。

在不涉及產(chǎn)權的情況下，繳納一定金額的設施使用費獲得入住資格，金額不高，對消費者會產(chǎn)生心理障礙，也無法緩解資金壓力，因此這種形式目前逐漸被會員制所替代。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質法律分析。

（一）非營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質——劃撥土地或者集體建設用地。

運用前三類開發(fā)方式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，屬于以政府為主要推動力量完成的公益性質的養(yǎng)老機構，在用地性質上一般采用劃撥土地或者集體建設用地。雖然老年住區(qū)的建筑用途是住宅類別，但非營利性的老年住區(qū)從性質上具有福利性和公益性，應當屬于“公共管理與公共服務用地”中的“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”。

（二）營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質——出讓土地、劃撥土地或者集體建設用地。

營利性養(yǎng)老地產(chǎn)主要指養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)方式的第四種，由大型地產(chǎn)公司、保險公司等民間資本為主導開發(fā)的以盈利為根本目的的養(yǎng)老機構。

根據(jù)公益性所占比例的不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質也存在差異。

1.完全市場行為。

此類型養(yǎng)老地產(chǎn)以中高檔的養(yǎng)老住宅和老年公寓居多，經(jīng)營方式上沒有限制。土地性質是國有出讓土地。但在用地性質上出現(xiàn)了混亂。現(xiàn)有大型養(yǎng)老地產(chǎn)項目的用地性質有商業(yè)用地、住宅用地和綜合用地三大類。由于用地性質的不同，導致養(yǎng)老地產(chǎn)的后期經(jīng)營出現(xiàn)了諸多問題：

（1）住宅性質的用地問題：以北京太陽城為例，在其開發(fā)過程中，資金的融資難度是制約其快速盈利的主要障礙，政府認為其是住宅開發(fā)項目，沒有任何政策扶持；銀行認為其是養(yǎng)老項目，沒有成熟的項目運營現(xiàn)金流，無法測算收益，存在風險，無法對其提供貸款。導致太陽城只能通過自有資金，分組團開發(fā)，10 年時間才達成盈利。

（2）商業(yè)和綜合用地性質的用地問題：商業(yè)用地和綜合用地的使用年限分別為 40 年和 50 年，照比住宅用地的 70 年差距甚大。而且《物權法》第 149 條規(guī)定：住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。所以可見對于商業(yè)用地和綜合類用地使用年限屆滿后的自動續(xù)期問題法律規(guī)定模糊。另外一個不利因素是商業(yè)用地和綜合類用地的日常生活成本很高，水電費等均按照工商業(yè)計價，變相抬高了老年人的生活成本。

2.準市場的行為。

此類型可類比公租房，具有一定的公益性，如果單純采用國有土地出讓的方式獲得土地勢必會抬高養(yǎng)老地產(chǎn)的價格，使得公益性無法得到保障。針對此類養(yǎng)老地產(chǎn)，可以采用協(xié)議出讓、劃撥土地和使用集體建設用地等多種方式。在經(jīng)營模式上，由于不具有完全產(chǎn)權，只能以出租的方式獲得收益。

（1）協(xié)議出讓方式。土地價格相對低廉，但這類土地開發(fā)的項目絕大多數(shù)無完整物業(yè)產(chǎn)權，因此物業(yè)不能對外出售，只能依靠收取會費、銷售長期租賃權等形式獲得項目收入，存在資金回收政策風險大、市場接受程度低等情況。

上海親和源在開發(fā)初始得到了上海南匯區(qū)政府提供的 50 年產(chǎn)權的公建配套用地，土地獲得方式是協(xié)議出讓，用地性質是工業(yè)用地，產(chǎn)權 50 年?！秴f(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》（2003）第十六條規(guī)定以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續(xù)。

上海親和源為了規(guī)避因拿地方式導致的對于房產(chǎn)銷售的限制而采取了本文在經(jīng)營模式中論述的會員制模式。但由于產(chǎn)權歸親和源開發(fā)商所有，所以當開發(fā)商資不抵債時，根據(jù)最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第 66條關于“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力”的規(guī)定，銀行有權根據(jù)已辦理登記的不動產(chǎn)抵押權拍賣親和源的土地和建筑設施。所以，上海親和源的會員制模式實質上是一種單方面出售房屋使用權的行為，具有相當?shù)姆娠L險。

（2）劃撥用地方式。此類型土地的獲得方式為設置為非營利性養(yǎng)老機構后取得社會福利用地。劃撥用地沒有土地成本，但政府對其局限非常大，包括在產(chǎn)品設計和項目運營方式。且項目無法進行商業(yè)化操作，外部資金無法進入，內部資金無法退出。

杭州金色年華老年公寓項目是民營公助的典型代表。先期只支付了政府拆遷、補償?shù)韧恋厝〉觅M用，后期為了銷售物業(yè)長期租賃權，向政府補交土地出讓金，但也只獲得大產(chǎn)權證，無法進行銷售。這是因為國土資源部、監(jiān)察部《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定，用于房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，如需改變劃撥土地的用途，必須由政府依法收購或者收回土地使用權后采用招標拍賣掛牌的方式供應和確定開發(fā)單位。

（3）集體建設用地。在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。

頤福居·尊長園地塊原為集體建設用地，被廣州頤德投資管理有限公司租賃改造為養(yǎng)老地產(chǎn)項目。由于一般入住者沒有產(chǎn)權，所以其購買的只是使用權。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十四條第一條規(guī)定：租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。

四、基于法律角度的養(yǎng)老地產(chǎn)用地低風險發(fā)展方向。

（一）政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。

2013 年 2 月，一宗規(guī)劃性質為 R2 二類居住用地、C53 休療養(yǎng)用地的經(jīng)營性地塊成交。該地塊是首宗規(guī)劃為居住、休療養(yǎng)性質的地塊，它以招標形式出讓，略低于同期該區(qū)域成交的另一宗居住旅游用地。

2013 年 4 月初，北京（樓盤）市國土局公布了 2013 年度國有建設用地供應計劃。首次單列養(yǎng)老設施用地計劃指標，今年的養(yǎng)老設施用地為 100 公頃。除北京制定的首份養(yǎng)老地產(chǎn)用地計劃外，其他城市如上海（樓盤）、深圳（樓盤）、廣州（樓盤）、成都等地也提出預留養(yǎng)老用地的相關計劃。

以上信息均說明政府在加快養(yǎng)老地產(chǎn)的用地規(guī)劃進程，而營利性養(yǎng)老地產(chǎn)的用地風險最低最有保障的就是獲得政府推出的養(yǎng)老地產(chǎn)專用地。

（二）原有住宅改造。

在上文的分析中可得出通過劃撥、協(xié)議方式獲得的土地，在很大程度上受到政府的很大限制，無法完成市場化操作。所以在土地獲取途徑上，走市場化渠道是更為明智的選擇。但完全的市場化道路必將導致開發(fā)成本大幅增高，壓縮了利潤空間，所以可以選擇借鑒國外的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式——對現(xiàn)有的樓房進行改造，使之適合老年人的居住，用最小的成本獲得開發(fā)養(yǎng)老住宅的功能和效用。

（三）尋找合適的商業(yè)用地，售后回租。

這一用地開發(fā)模式是借鑒酒店式公寓的經(jīng)營管理模式。由于完全的市場化道路導致開發(fā)成本大幅過高，增加了營利性老年地產(chǎn)的投資風險，而老人多超過 60 周歲，無法進行銀行貸款，所以筆者建議采用售后回租的方式進行前期投資風險規(guī)避。商業(yè)用地不會受到當下限購政策的影響，不會因為房屋所有權和使用權分離而導致所有者無房可住。而所謂的合適的商業(yè)用地是指要考慮到老年人對于醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。

參考文獻：

[1]王林秀，朱超強。養(yǎng)老地產(chǎn)聯(lián)盟運營模式研究。改革與戰(zhàn)略。2012（1）。

[2]李鳳章，費雪。一本書讀懂土地法。北京：中國法制出版社。2011.

[3]劉婷。上海親和源股份有限公司養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究。華東理工大學。2013.

[4]李晨。養(yǎng)老地產(chǎn)投資開發(fā)中如何防范法律風險。上海企業(yè)。2012（4）。

第3篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

小區(qū)名叫北京太陽城，是目前國內投資較大、開發(fā)較早的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

到了2013年，一度困頓的養(yǎng)老地產(chǎn)迎來大爆發(fā)，甚至被稱為“元年”。2014年，養(yǎng)老地產(chǎn)將發(fā)生什么？誰在主導？

良好的開局

養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)老為宗旨的地產(chǎn)開發(fā)，是一種與旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念相似的主題性地產(chǎn)項目，采用的是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復合型開發(fā)模式，核心在于適老化設計。

“我們在2000年開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目時，國內還是空白?！北本┨柍羌瘓F董事局主席朱鳳泊告訴《瞭望東方周刊》。

該項目的成功不僅使得養(yǎng)老地產(chǎn)這一新興概念進入大眾視野，更揭開了中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的序幕。不過，隨后10年，中國養(yǎng)老地產(chǎn)受制于種種因素，一度陷入困境。

真正的轉折點出現(xiàn)在2013年：眾多大投資項目上馬，投資地域也從北上廣等一線城市擴展到二三線城市。據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年第三季度，全國各地新增養(yǎng)老項目25個，其中不乏160億?200億元的巨額投資項目。

養(yǎng)老地產(chǎn)能在2013年“重生”，很大程度上歸功于市場需求、國家政策以及房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀三方面的合力。

據(jù)民政部統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預計2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。

龐大的老年人群意味著巨大的市場需求。據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4 萬億元人民幣，到2030 年有望增加至13 萬億元。

2013年，國務院出臺《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），提出從19個具體方面、45項主要工作任務入手，促進我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

“《意見》的出臺不僅為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明了方向，更在政策上提供了明確支持?！?全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會（以下簡稱“全經(jīng)聯(lián)”）養(yǎng)老住區(qū)委員會委員、北京吉利大學健康產(chǎn)業(yè)學院院長烏丹星對《瞭望東方周刊》表示，國家政策層面的支持就是一劑強心針，給足了市場信心。

另一個現(xiàn)實是國內房地產(chǎn)市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實現(xiàn)轉型升級成為眾多地產(chǎn)商的當務之急。

行業(yè)研究公司深圳世聯(lián)行地產(chǎn)顧問公司業(yè)務發(fā)展部總監(jiān)李亞南對本刊記者說：“2013年被業(yè)內稱為養(yǎng)老地產(chǎn)元年，很多政策開始提出和落實、完善，算是有了一個良好的開局?！?/p>

三足鼎立

簡單梳理即可發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)自養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)伊始便雄踞要位。不過，隨著國家在市場準入原則上的放寬，其他資本逐步進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，并漸成氣候。

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、險資、央企基本上形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)‘三足鼎立’的競爭勢態(tài)?！睘醯ば钦f。

“已有近30%的品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入了養(yǎng)老地產(chǎn)?！睘醯ば墙榻B說，萬科、保利、遠洋等20余家國內一線房地產(chǎn)開發(fā)商都已涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

萬科早在2010年就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”。此外，萬科集團還在北京的歡慶城和青島的萬科城試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目。目前，萬科至少有 4 個養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

2013年年末，保利地產(chǎn)養(yǎng)老戰(zhàn)略，表示將全產(chǎn)業(yè)鏈進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造由機構養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和居家養(yǎng)老“三位一體”的中國式養(yǎng)老模式。目前，保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都等地已有6個養(yǎng)老地產(chǎn)項目在建。

2013年4月，遠洋地產(chǎn)正式成立養(yǎng)老運營管理公司，創(chuàng)建自有養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。同時，其與美國哥倫比亞太平洋公司合作的高級養(yǎng)老護理項目“椿萱茂·凱健”也于2013年開業(yè)。

公開信息顯示，目前國內房企預定的養(yǎng)老地產(chǎn)項目已超過百個。假設以每個項目平均投資 3億?5 億元計算，總投資額就可達數(shù)百億元。

大舉進入的還有保險業(yè)。2010 年 9 月，保監(jiān)會《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，保險資金正式獲準進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012 年底，保險系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領域的投資已超過 500 億元，其中包括中國人壽、泰康人壽、中國平安等。

2011年 11 月，中國人壽首個養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資 100 億元。目前，中國人壽在全國范圍內共有6個養(yǎng)老基地。

2012 年 6 月，泰康人壽第一家養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平開工。2012 年 9 月，中國平安進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個項目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務社區(qū)”啟動，總投資 170 億元。與此同時，泰康也在上海、廣州拿地啟動多個養(yǎng)老項目。

此外，合眾人壽、太平保險集團等公司也都開始嘗試養(yǎng)老地產(chǎn)項目。

“還有一類是致力于醫(yī)療和養(yǎng)老領域投資的投資機構，比如國開行等?！崩顏喣险f，投資機構與險資性質一樣，同屬金融機構范疇，且投資更有目的性，也更加謹慎。

第三支進入養(yǎng)老地產(chǎn)的“部隊”就是央企，如中石化、中國水電、魯能集團等。

“雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、大筆出手，未來趕超之勢不可小視。”烏丹星分析說，央企在未來的養(yǎng)老地產(chǎn)市場將會扮演重要角色。

李亞南認為，除了以上三大主力，養(yǎng)老地產(chǎn)市場還存在另一類參與者—與醫(yī)療相關的跨界企業(yè)。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務的專業(yè)公司。在養(yǎng)老地產(chǎn)崛起時，憑借自身在醫(yī)療方面的特色優(yōu)勢參與其中。不過，這類公司目前還未形成規(guī)模。

“每一類市場參與者都有優(yōu)勢和劣勢，無法說哪一類更適合養(yǎng)老地產(chǎn)?！崩顏喣险f，目前多數(shù)參與者都在充分利用自身的優(yōu)勢，而忽視了劣勢。

房產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勢在于取地和項目開發(fā)，長于市場營銷；劣勢在于跟政府談判時比較被動。同時，這類企業(yè)缺乏資金，也不精于后期的項目運營。

和房產(chǎn)企業(yè)正相反，險資和央企在養(yǎng)老地產(chǎn)市場最大的優(yōu)勢在于穩(wěn)定的資金池。而資金是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的關鍵。

此外，固定的客戶渠道、成熟的營銷團隊也是險資和央企的優(yōu)勢所在。不過，這兩類市場參與者在劣勢上較為突出。一是在取地和開發(fā)上沒有經(jīng)驗；二是對市場不敏感，無法準確定位市場。

“4+5”模式

隨著市場的升溫，業(yè)內對于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和運營模式的討論也日趨增多。

不過，對于剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場而言，固定的開發(fā)模式尚未成型，更多的嘗試和探索仍在繼續(xù)?？傮w來說，國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)模式主要有四種。

第一種是專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。這類養(yǎng)老社區(qū)通常建在市郊、環(huán)境較好，產(chǎn)品類型包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構等，可以為各類身體狀況的老人提供持續(xù)性生活照護。社區(qū)中為老人配有完善的公共服務設施，如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。

第二種是在新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施。如在社區(qū)中配建老年人居住組團、老年公寓、老少戶套型等。這種開發(fā)模式使老人能夠居住于“混齡”社區(qū)，保持與外界的聯(lián)系。同時，老人還可與自己的子女相鄰居住、互相照顧。這類開發(fā)模式也被稱為多代親情開發(fā)模式。萬科在杭州建設的良渚文化村就是其中的代表。

第三種是結合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。這類社區(qū)通?？筛鶕?jù)自身的資源特色搭配相應的養(yǎng)生、康復服務，例如農(nóng)業(yè)采摘、溫泉水療等。老人可以在一年當中的某個季節(jié)或時段來此居住，是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區(qū)。

第四種是會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。這種模式主要是針對高齡老人、有疾病或者慢性病康復的老人而設計。醫(yī)是指中醫(yī)、康復醫(yī)院、老年病醫(yī)院，養(yǎng)是指專門的護理院。在這類社區(qū)中，醫(yī)和養(yǎng)配套建立、缺一不可。如北京的太申祥和山莊。

此外，目前引起業(yè)內關注的還有一種尚無成功實踐的開發(fā)模式—醫(yī)療投資小鎮(zhèn)。這種開發(fā)模式多以當?shù)刎S富的醫(yī)療設施資源為指引，為前來看病就醫(yī)的老人提供暫時性居住服務。這類小區(qū)多以租賃為主，主要面向特定的醫(yī)療資源需求人群。

在后期的項目運營中，國內養(yǎng)老地產(chǎn)市場也大致存在5種盈利模式。

一是投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項目（養(yǎng)老機構或養(yǎng)老社區(qū)），開發(fā)商按照要求開發(fā)，風險減小，盈利有保障；二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；三是開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；四是開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；五是投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項目，形成一個利益集團并在項目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。

“目前在國內這幾種盈利模式都存在，但都不成熟，都處在摸索階段。”烏丹星說，在發(fā)達國家成熟的運營模式中，投資商、開發(fā)商、運營商三者在投資、開發(fā)和運營方面可以做到相互滲透、相互介入甚至是三者之間不斷轉型。

融資困境與人才缺失

縱觀發(fā)達國家的經(jīng)驗，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展大致經(jīng)歷三個階段：初期的碎片化發(fā)展、中期的產(chǎn)業(yè)鏈形成和后期的品牌誕生。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期是在政府大力引導、鼓勵和支持下，企業(yè)開始進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，開發(fā)類型、運營模式都存在諸多缺陷。產(chǎn)業(yè)發(fā)展中期是產(chǎn)業(yè)鏈的形成和不斷成熟，軟硬件配置更加合理，運營模式、盈利模式更加清晰。產(chǎn)業(yè)發(fā)展后期進入品牌階段，資本大舉進入，并購擴張成主線，通過強強聯(lián)合，使品牌強化。

目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)正處于初期碎片化發(fā)展階段，沒有成熟的運營體系和盈利模式，缺乏足夠的優(yōu)質產(chǎn)品和運營服務支撐。

“養(yǎng)老地產(chǎn)與上下游的對接尚未完成。地產(chǎn)商還在依賴賣房子；險資雖不賣房，但真正進入良性運營的項目還沒有；大型央企的養(yǎng)老項目還處于初期開發(fā)階段?！睘醯ば钦f。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)的問題主要集中在兩個環(huán)節(jié)，前期的投資開發(fā)和后期的運營維護。前者最大的問題在于融資，而后者最大的問題在于專業(yè)人才的缺乏。

作為產(chǎn)業(yè)開發(fā)的第一鏈條，資金決定著項目開發(fā)的成敗，也成為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展需跨過的第一道坎?！梆B(yǎng)老地產(chǎn)的投資周期長、成本回收慢，資金要求大，如果沒有長期低成本資金支持就很難持續(xù)發(fā)展下去。目前養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道并未打開?！睘醯ば钦f。

養(yǎng)老地產(chǎn)本身的市場特性，加上國內的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于起步階段無成熟的開發(fā)和運營模式，使得眾多有能力的投資商在這一領域極為謹慎。銀行之外的境內外大型資本基本處于觀望狀態(tài)。融資困境使得眾多養(yǎng)老地產(chǎn)項目僅僅停留在口頭上。

項目的后期運營比前期開發(fā)更具挑戰(zhàn)性，專業(yè)人才的缺乏是最大掣肘：一方面是高端運營人才、高級職業(yè)經(jīng)理人的缺乏，另一方面是專業(yè)護工的缺乏。

以養(yǎng)老院為例，目前國內眾多養(yǎng)老院的負責人是醫(yī)院的退休院長。這些人雖然有多年的醫(yī)院管理經(jīng)驗，但并不能勝任專業(yè)養(yǎng)老機構的管理崗位。問題在于兩者存在定位之差，前者面向大眾群體，后者面向特定老年人群。

專業(yè)護工缺乏更為嚴重。目前中國從事養(yǎng)老服務的人員多是從傳統(tǒng)行業(yè)跨界而來，真正接受專業(yè)教育的護工少之又少。加之，很多養(yǎng)老機構在人員的選擇和任用上標準不一，使得養(yǎng)老服務人員的質量參差不齊。

“隨著養(yǎng)老地產(chǎn)項目的不斷開業(yè)，未來幾年人員總量需求將達到 1000 多萬，但目前市場上只有 30 萬左右在一線從事養(yǎng)老服務。”烏丹星說。

除此之外，養(yǎng)老地產(chǎn)市場還存在著諸多問題。如：項目定位不清晰，一味走高端路線，忽視老年人真正需求；市場機制不成熟，營利性、非營利性、公辦、民辦養(yǎng)老項目之間的市場關系和運行機制尚未理清；社會大眾養(yǎng)老觀念尚未轉變等。

體系建設、轉變觀念是關鍵

“養(yǎng)老地產(chǎn)正處于起步階段，這些都是行業(yè)性的問題，而非某個開發(fā)企業(yè)的問題。”行業(yè)顧問公司潤土咨詢董事長于貴紅告訴《瞭望東方周刊》。

在她看來，國家政策在解決養(yǎng)老地產(chǎn)問題上起著至關重要的作用?！皣铱梢栽谟玫胤矫娼o予開發(fā)商一定的政策支持，也可通過稅收減免或者資金補貼的形式直接扶持運營商?！辈贿^，她也提醒，政府應該對已批準的項目跟蹤審查，以防個別企業(yè)打著養(yǎng)老的旗號進行地產(chǎn)開發(fā)。

“融資困境是當前養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的緊迫問題，而解決這一難題的關鍵在于眾多市場參與主體能否通力合作。”李亞南給出的建議是，“保險公司出錢，由開發(fā)商代建、代集，再整合專業(yè)的市場機構和運營機構，形成一個產(chǎn)業(yè)鏈條，這是一種比較靠譜的模式?！?/p>

不過，在烏丹星看來，養(yǎng)老地產(chǎn)市場最急需解決的是標準體系建設?！爸袊酿B(yǎng)老地產(chǎn)市場龐大，如果沒有一個市場標準，就會變得雜亂無章。”

標準體系的建設要完全涵蓋養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，從養(yǎng)老項目選址、規(guī)劃設計，建筑施工到后期運營，以保證養(yǎng)老項目能夠最大程度契合老年人需求。同時，居家養(yǎng)老設施改造、城市老年公寓、護理之家等應該以何種標準建設和運營管理才能滿足老人需要也應納入標準體系之中。

“沒有這些內容做支撐，養(yǎng)老地產(chǎn)就是一個空殼。”烏丹星說，“眾多開發(fā)者仍然用傳統(tǒng)地產(chǎn)思維和地產(chǎn)模式做養(yǎng)老，注定失敗?！?/p>

不可預測的未來

2014年2月18日，全經(jīng)聯(lián)在京《2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展報告》（以下簡稱“《報告》”）。

在對2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展展望中，《報告》這樣表述：2014年將是國家養(yǎng)老政策落地的關鍵年，屆時國家還將陸續(xù)出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地必將為整個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造良好的生存環(huán)境，整個行業(yè)將會呈現(xiàn)爆發(fā)式增長。

《報告》預測，養(yǎng)老地產(chǎn)將與其他產(chǎn)業(yè)形成集群，推動區(qū)域綜合發(fā)展。

一時，“養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來黃金春天”的論調似乎成為共識，本刊采訪的多位業(yè)內專家和多家行業(yè)研究公司均持相同看法。

根據(jù)全國老齡辦的調查，目前中國老年人總的服務需求滿足率僅為15.9% ，還有84.1%的老年人服務需求沒有被滿足，這意味著巨大的市場需求。

中商情報網(wǎng)產(chǎn)業(yè)研究院研究員鄧思思向《瞭望東方周刊》表示：“在總量巨大的老年人口中，只要有10%人群入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來幾年產(chǎn)生至少4500個養(yǎng)老地產(chǎn)項目需求。”

不過，與業(yè)內熱炒養(yǎng)老地產(chǎn)市場形成強烈對比的是，國家相關部門始終保持低調、審慎的態(tài)度，并有意為之“降溫”。

2012年7月26日，保監(jiān)會《關于保險資金投資股權和不動產(chǎn)有關問題的通知》，其中，“防止以養(yǎng)老項目名義建設和銷售商品房”、“防范以自用項目名義投資不動產(chǎn)”這兩條對養(yǎng)老地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響。

2013年7月9日，民政部關于貫徹落實《養(yǎng)老機構設立許可辦法》和《養(yǎng)老機構管理辦法》的通知，要求各地要仔細甄別養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機構，既要保護房地產(chǎn)業(yè)參與社會養(yǎng)老服務的積極性，又要防止簡單地把養(yǎng)老地產(chǎn)當成養(yǎng)老機構的現(xiàn)象發(fā)生。

2014年2月19日，民政部副部長竇玉沛公開表示，養(yǎng)老地產(chǎn)不會納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行管理，也不會享受養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有的相關稅收政策優(yōu)惠。

第4篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

根據(jù)國家統(tǒng)計局的人口普查公報，人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一，直接影響國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)是以老年人為目標客戶群體而進行建筑設計、設施配套和服務跟進的房地產(chǎn)項目，是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務三者的有機結合體。養(yǎng)老地產(chǎn)主要分為三類：養(yǎng)老院、老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)。

二、各國養(yǎng)老市場發(fā)展的階段特征

養(yǎng)老發(fā)展階段與經(jīng)濟發(fā)展水平、老年人口占比密切相關。數(shù)據(jù)表明，對于美日歐等成熟發(fā)達經(jīng)濟來說，普遍的規(guī)律是當人均GDP處于1萬美元，65歲以上人口占比突破10%時，養(yǎng)老市場進入快速發(fā)展期；當人均GDP處于2萬美元、65歲以上人口占比介于12%～15%之間時，養(yǎng)老市場步入成熟穩(wěn)定發(fā)展階段。

而亞洲新興國家的階段特征略有不同，由于其老年人口增速遠高于發(fā)達國家，所以當人均GDP突破1萬美元，65歲以上人口高于6%時，養(yǎng)老市場就已開始由初期階段轉入快速發(fā)展階段。

三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)況分析

中國由于人均GDP比較低，根據(jù)人均GDP增長的初步測算，我國進入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。房產(chǎn)商與保險資金競相布局“養(yǎng)老地產(chǎn)”，“養(yǎng)老地產(chǎn)”的潛力逐漸被投資者看好。

老齡化社會趨勢的加劇，讓社會養(yǎng)老體系面臨巨大壓力?！白〔簧稀焙汀白〔黄稹辈⒋?。一般房地產(chǎn)項目都是通過產(chǎn)品銷售來獲得利潤，物業(yè)服務占比很少，而養(yǎng)老地產(chǎn)則需要將產(chǎn)品銷售和物業(yè)服務兩方面并重，甚至后者才是主角，但是目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)項目只是賣房子圈地的噱頭，同時養(yǎng)老地產(chǎn)尚未形成完整的金融支撐體系。

地產(chǎn)公司習慣于資金快速周轉和囤地漲價模式，做養(yǎng)老地產(chǎn)意味著“基因突變”；明辨“養(yǎng)老”和“地產(chǎn)”的區(qū)分是一大挑戰(zhàn)。老年地產(chǎn)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場定位應該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公共設施共享的原則。其目標消費群體應包括具有中高經(jīng)濟實力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設備、設施、服務等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。

目前國內開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)、收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結合”。長期持有：在養(yǎng)老住宅持有運營階段，目前主要形式是采取會員制發(fā)售，購買居住權，持有運營也是很多開發(fā)商想法。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人，因為養(yǎng)老社區(qū)像一個長期“債券”，而保險資金目前正缺少10年或更長時間投資產(chǎn)品。出售：物業(yè)服務多為維護開發(fā)品牌服務，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式是以產(chǎn)品銷售為重中之重。出售與持有相結合：養(yǎng)老住宅的開發(fā)不像住宅產(chǎn)品以銷售為主要利潤，養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務二者并重。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設與后期運營，亦為項目立體開發(fā)提供了支撐。養(yǎng)老住宅的開發(fā)，特別是大盤項目切入養(yǎng)老住宅，需要建立綜合性盈利模式，即：“居家養(yǎng)老住宅銷售+養(yǎng)老住宅持有經(jīng)營+綜合性商業(yè)租售運營”，形成一個完整的產(chǎn)業(yè)體系。

四、養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向

我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展遇到的最大瓶頸就是資金問題。養(yǎng)老服務市場資金缺口大，國家對養(yǎng)老事業(yè)的資金支持有限，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須通過金融創(chuàng)新實現(xiàn)新的大跨越。

1、PPP模式與養(yǎng)老地產(chǎn)

養(yǎng)老服務業(yè)在我國長期以來作為“事業(yè)”而不是“產(chǎn)業(yè)”存在，利潤微薄是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的風險所在。

PPP模式的概念：廣義PPP（Public-Private-Partnership），即公私合作模式，是公共基礎設施中的一種項目融資模式。在該模式下，鼓勵私營企業(yè)、民營資本與政府進行合作，參與公共基礎設施的建設。

按照這個廣義概念，PPP是指政府公共部門與私營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產(chǎn)品和服務，從而實現(xiàn)合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結果。

2、PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的應用與功能

養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，有別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以由更有投資效率的私營機構作為主導進行建設，使之成為政府機構養(yǎng)老的有效補充。

養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營周期長，收益率穩(wěn)定的特點符合壽險企業(yè)資產(chǎn)負債匹配的原則，因此在我國的養(yǎng)老服務中充分利用壽險資金等民間資本，大力發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，同時引入PPP模式，結合政府拿地，審批、養(yǎng)老服務等方面的優(yōu)勢，可以有效地解決目前養(yǎng)老需求旺盛而服務供給不足的矛盾。

PPP模式中最重要功能就是融資，且能力強大，PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中的功能一是吸引私人資本投資，彌補政府財力不足。二是提高養(yǎng)老機構的運行效率。私營部門的目標是利潤最大化，其利潤主要通過提高投資和運營效率獲得。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機構運營職能轉給高效的私人部門，同時保留和完善監(jiān)管的核心職能。不但可以減少政府的現(xiàn)金支出，也可向消費者提供廉價優(yōu)質的服務。三是通過進一步完善相關法律法規(guī)，規(guī)范政策制定者、監(jiān)管者和服務供應者三者的職能，成立獨立的監(jiān)管機構，消除公私合作的矛盾，合理分擔風險，推動養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、養(yǎng)老地產(chǎn)與金融的高度融合

由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質和服務特性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創(chuàng)新，提高資產(chǎn)流動性。養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向。

養(yǎng)老地產(chǎn)的金融化有以下幾種主要模式：一是養(yǎng)老地產(chǎn)證券化。這是養(yǎng)老地產(chǎn)金融化的主要模式，就是把流動性較低，具有一定規(guī)模的資產(chǎn)進行分割、標準化，把物權轉化為有價證券的形式。對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)證券化可以把地產(chǎn)項目設計成證券產(chǎn)品出售給投資者，以迅速套現(xiàn)，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。

二是發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，銀行把抵押貸款或者其他信貸資產(chǎn)作為證券化資產(chǎn)打包給受托機構，由受托機構對該資產(chǎn)進行結構性的安排和內外部的信用增級，申請發(fā)行資產(chǎn)抵押證券，在全國銀行間債券市場上發(fā)行和交易，從而盤活缺乏流動性的資產(chǎn)。

三是發(fā)行標準化證券，盤活資產(chǎn)流動性。所謂REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），是指房企將其旗下部分或全部物業(yè)資產(chǎn)打包上市，向投資者發(fā)行信托單位股票，并以物業(yè)資產(chǎn)的租金等收益為來源定期向投資者派發(fā)紅利，并由專業(yè)的基金管理公司或投資機構進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理的一種信托基金。

四是產(chǎn)權置換股權產(chǎn)權。置換股權是指開發(fā)商用現(xiàn)金、產(chǎn)權或“現(xiàn)金+產(chǎn)權”的方式將旗下房產(chǎn)與入駐的上市企業(yè)或者是擬上市企業(yè)進行股權置換，進而通過資本市場獲得更高投資回報。

五、互聯(lián)網(wǎng)時代養(yǎng)老地產(chǎn)對策

互聯(lián)網(wǎng)思維是在（移動）互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算等科技不斷發(fā)展的背景下，對市場、對用戶、對產(chǎn)品、對企業(yè)價值鏈乃至對整個商業(yè)生態(tài)的進行重新審視的思考方式。互聯(lián)網(wǎng)時代的商業(yè)思維是一種民主化的思維。互聯(lián)網(wǎng)讓人們表達、表現(xiàn)自己成為可能。

1、正確理解養(yǎng)老地產(chǎn)中的互聯(lián)網(wǎng)思維

養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展從以下幾個層面來認知互聯(lián)網(wǎng)思維。一是正確理解互聯(lián)網(wǎng)思維的本質，必須緊緊貼合人性化的需求，使用科技的手段把產(chǎn)品和服務做到極致。二是角色的轉變，由商家主導的市場已變?yōu)橛上M者強勢主導，為業(yè)主服務。三是商業(yè)模式的轉變，從原來的降低成本增加利潤變?yōu)閼{服務增值要利潤。四是養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)化改造，在轉化的過程中要正確認知自己的資源優(yōu)勢，尋找正確的切入點和入口。

2、互聯(lián)網(wǎng)時代養(yǎng)老地產(chǎn)對策

互聯(lián)網(wǎng)時代，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重精神層面和個性化需求。由于中國人口多，養(yǎng)老地產(chǎn)必須考慮南北差異，文化差異，地域差異。通過互聯(lián)網(wǎng)吸收各方所長搭建養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)平臺，包括醫(yī)療，老年大學，野外、農(nóng)場、瑜伽、療養(yǎng)等。包含自然、人文、教育、游樂、親子內涵。

3、互聯(lián)網(wǎng)金融――養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌

眾籌，即大眾籌資或群眾籌資，是指用團購和預購的形式向網(wǎng)友募集項目資金。眾籌利用互聯(lián)網(wǎng)傳播的特性，爭取大家的關注和支持，進而獲得所需要的資金援助?；ヂ?lián)網(wǎng)金融的本質就是眾籌金融。互聯(lián)網(wǎng)金融并不是金融與互聯(lián)網(wǎng)的簡單結合，而是現(xiàn)代金融創(chuàng)新與科技創(chuàng)新的有機融合。

通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌這種去中介化的方式可讓養(yǎng)老地產(chǎn)價格下降。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在。養(yǎng)老眾籌模式的開啟，將給我國老齡事業(yè)注入大量資金支持。隨著互聯(lián)網(wǎng)精神的滲透，對互聯(lián)網(wǎng)金融的理解與應用更加深入，養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌勢必會衍生出更多更有創(chuàng)意的模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)眾籌具有廣闊的發(fā)展?jié)摿?。但是眾籌領域牽涉范圍廣，面臨多方面的復雜問題。首先需要創(chuàng)新監(jiān)管制度。其次地產(chǎn)眾籌是金融、地產(chǎn)、購房者之間的三方結合。眾籌者群體有的以自住為主，類似于集資建房，有的用于投資，相當于微開發(fā)商。最后就是地產(chǎn)開發(fā)后的運營。對房地產(chǎn)商來說，輕資產(chǎn)以及“運營+金融”無疑是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式。

第5篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

原因在于，數(shù)量有限的公立養(yǎng)老院進不去，要排長隊等候；一些民間養(yǎng)老機構收費普遍偏高，服務也不到位。

放眼全國，像程奶奶一樣找不到合適養(yǎng)老機構的老人不在少數(shù)。目前市場上可供選擇的養(yǎng)老地產(chǎn)基本分為“房企系”和“險企系”兩大類型，但無論哪一類，門檻都高得離譜。動輒數(shù)十萬甚至數(shù)百萬元的費用，將許多有養(yǎng)老需求的老人擋在門外。

不可思議的是，在老年人難找到合適養(yǎng)老場所的同時，一些民辦養(yǎng)老機構卻因入住率低而發(fā)愁，有些養(yǎng)老機構只有少數(shù)幾個老年人入住，貼錢運營已成常態(tài)。生意清冷的養(yǎng)老機構甚至讓投資人覺得，做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是一廂情？愿，沒有出路。

這樣供需脫節(jié)的現(xiàn)象，并沒有因為眼下養(yǎng)老地產(chǎn)的火熱而改變。相反，現(xiàn)在各類打著養(yǎng)老旗號的地產(chǎn)項目，最終都沒有建成真正的養(yǎng)老設施，而是配套極少數(shù)養(yǎng)老設施作為點綴。

土地成本高是開發(fā)商面臨的最大難處，土地審批難造成的運營成本高等現(xiàn)實情況讓養(yǎng)老機構很難盈利，甚至可能長期面臨虧損。如果養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑跟商業(yè)地產(chǎn)一樣，那么兩者的成本也就相當，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期卻要長很多，一般都要7？10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

在這種情況下，若非出于無奈，沒有哪家開發(fā)商愿意拿高價拍得的土地去做養(yǎng)老地產(chǎn)這種投資大、回報期長的項目。因此，更多開發(fā)企業(yè)都是打著做養(yǎng)老地產(chǎn)的旗號低價圈地，然后開發(fā)成住宅銷售。

“養(yǎng)老”也就成了開發(fā)商從事商品房開發(fā)的幌子。

第6篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

關鍵詞：理財機構 盈利 第三方

1.我國第三方理財機構盈利模式現(xiàn)狀

在理財市場中，第三方理財機構是指獨立于任何銀行、保險公司、基金公司、證券公司、信托公司以及其他金融機構的中介理財機構或理財顧問。第三方理財機構不向客戶銷售任何理財產(chǎn)品，站在中立的立場上，客觀公正地為客戶分析其自身的財務狀況和理財需求，并判斷所需的投資工具，提供綜合性的理財規(guī)劃服務。這種理財規(guī)劃服務包括投資規(guī)劃、風險管理規(guī)劃、稅收規(guī)劃、現(xiàn)金規(guī)劃、消費支出規(guī)劃、養(yǎng)老規(guī)劃、財產(chǎn)分配與傳承規(guī)劃等方案。簡言之，第三方理財機構就是“只賣規(guī)劃不賣產(chǎn)品”的金融服務機構。

從各國第三方理財機構的發(fā)展來看，其利潤來源主要有四種方式：一是專業(yè)理財規(guī)劃及咨詢的收費；二是會員制服務的收費；三是推薦產(chǎn)品實現(xiàn)利潤的分成；四是從供應商處獲得銷售傭金。其中第一種方式可以稱之為后端收費方式，而與之相對應的第四種方式則稱為前端收費方式。

我國在2003年前后形成了第一批第三方理財機構，但直到2010年諾亞財富（NOAH）在美國紐約證券交易所成功上市，我國的第三方理財機構才真正開始了突飛猛進的發(fā)展。從盈利模式來看，與西方國家普遍采取對客戶直接收費的后端收費方式不同，目前我國絕大多數(shù)的第三方理財機構都采取從供應商處收取傭金的前段收費方式。與供應商分享傭金的模式對目前我國第三方理財機構來說是最務實的選擇，其原因很多，本文認為其中最主要的原因有兩點：

1.1目前國內前端收費市場相對較大，第三方理財機構很少能夠并且愿意放棄這塊大蛋糕。出于生存壓力，我國第三方理財機構還不能將目標客戶只限定在高凈值人群，必須要廣撒網(wǎng)，急速增加客戶數(shù)量。而當客戶群定位越低，客戶對理財規(guī)劃的要求就很容易變?yōu)閷碡敭a(chǎn)品的需求，由此使得后端收費的市場越來越小，同時造成對前端收費模式的嚴重依賴。

1.2目前中國理財客戶的理財收費意識還很保守，很難理解和接受直接向自己收費的方式。對于很多中國客戶來說，第三方理財機構的服務水平和理財規(guī)劃效果還遠遠沒有達到“先收費、再服務”的階段。要想讓客戶在看到實際理財成果之前付費，還需要理財機構本身實力的不斷積累和自我證實。

前端收費的單一盈利模式直接的后果是讓我國第三方理財機構淪為理財產(chǎn)品的銷售機構，這對我國第三方理財機構發(fā)展的制約是顯而易見的，最根本的弊端在于使其喪失了核心競爭力，即能提供的獨立性、綜合性、個性化的專業(yè)化理財服務。首先，前端收費方式非常依賴供應商的合作意圖，一旦市場環(huán)境變化，供應商不愿合作，第三方機構就可能馬上面臨銷售額下降、客戶流失的風險。其次，以傭金收入為主要收入來源，難免使第三方理財機構喪失其獨立性，不利于取得客戶的信任，建立自己的市場品牌。總之，前端收費的單一盈利模式對我國第三方理財機構來說是不可持續(xù)的。

2.我國第三方理財機構盈利模式轉型的挑戰(zhàn)和機遇

如果說在2003年以來的發(fā)展初期階段我國第三方理財機構采用前端收費的盈利模式有其必然性和合理性，那么在2010年以后，尤其是近幾年，隨著我國理財市場的爆發(fā)性增長和金融市場環(huán)境的變化，第三方理財機構不但面臨著日益緊迫的盈利模式轉型挑戰(zhàn)，而且迎來了難得的盈利模式轉型的機遇。

2.1中國財富市場的爆發(fā)性增長，使第三方理財機構將服務高凈值客戶群作為市場定位成為可能。從財富市場總量看，據(jù)全球著名咨詢公司波士頓咨詢統(tǒng)計，2012年中國財富市場總值為16.5萬億美元，已位居全球第三，并以25%的年均復合增長率快速增長。①如果按照國外的經(jīng)驗簡單估計，在中國，第三方理財機構將迎來的是一塊8萬億美元的財富管理蛋糕。從潛在客戶群看，2012年中國個人資產(chǎn)在600萬元以上的高凈值人群達到270萬人。②而據(jù)波士頓咨詢預測，2012年中國的富裕階層人口（家庭年均可支配收入至少為20000美元）已經(jīng)達到1.2億，預計到2020年，中國“富裕消費者”總人口將達到2.8億，占中國總人口的20%。③

我國第三方理財機構不具備網(wǎng)點多、人員多、客戶多的優(yōu)勢，因此從理論上說第三方理財機構只能集中自己的優(yōu)勢力量去服務那些能夠帶來更多利潤的高凈值客戶，這才是其在競爭激烈的財富市場上的立足之策。但長期以來因為生存壓力，第三方理財機構的客戶定位較低，嚴重依賴提供“產(chǎn)品”而非提供“服務”。無疑，中國高凈值人群的迅速增長趨勢為第三方理財機構重新調整市場定位提供了非常重要的契機。

2.2供應商渠道力量的強勢發(fā)展不斷壓縮第三方理財機構的盈利空間。經(jīng)過幾年井噴式的增長，2012年我國的大部分第三方理財機構都出現(xiàn)了較大程度業(yè)績縮水。這首先是由于供應商下壓傭金率。其次，由于供應商把控著產(chǎn)品來源，第三方理財機構所扮演的主要還是銷售渠道的角色，尤其近幾年我國的第三方理財迅猛發(fā)展主要是得益于中國信托業(yè)近幾年的崛起。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國以信托產(chǎn)品銷售為核心業(yè)務的第三方銷售機構注冊已近萬家，其中比較活躍的至少有1000多家。

從目前的趨勢來看，一方面信托公司將更牢地把握理財產(chǎn)品來源，另一方面其對第三方理財機構這個銷售渠道的依賴將越來越減弱，這無疑對嚴重依賴信托產(chǎn)品分銷的第三方理財機構造成釜底抽薪的生存壓力。這也將成為我國第三方理財機構加快改變盈利模式的根本動力。

2.3各金融機構的競爭加劇。不光是信托公司，券商、私人銀行也迅速跟進參與中國的財富市場，展開與第三方理財機構的競爭。截至2012年，5大國有商業(yè)銀行和主要的股份制商業(yè)銀行均已開設了私人銀行業(yè)務。私人銀行一直被視為第三方理財機構的最大競爭對手，其定位非常明確，即為高端客戶提供專屬服務，而銀行的品牌和信譽是最大的競爭力。

面臨如此激烈的競爭，如果第三方理財機構不能盡快轉變目前單一的前端收費盈利模式，依然嚴重依賴分銷傭金收入，不能形成核心競爭力，無法提供真正的獨立、專業(yè)、符合投資者需求的理財規(guī)劃服務，則第三方理財機構的發(fā)展必將式微。

3.我國第三方理財機構盈利模式轉型策略

盈利模式一般是企業(yè)經(jīng)過長期探索并結合自身的特點所形成的，具有很強的延續(xù)性，要轉變絕非一朝一夕就行實現(xiàn)。但從目前的緊迫性和現(xiàn)實壓力來看，拖延轉型就會錯失良機。目前我國第三方理財機構盈利模式的轉型至少應該盡快采取以下轉型策略：

3.1實現(xiàn)清晰的市場定位。既然第三方理財機構的核心競爭力是能提供的獨立性、綜合性、個性化的專業(yè)化理財服務，那么其市場定位就不應該只是簡單的金融產(chǎn)品銷售平臺，即提供“產(chǎn)品”，而應該清晰地定位于為客戶提供具有不可替代性的專業(yè)化理財服務的中介“服務”機構。

3.2轉變服務模式。目前，我國第三方理財機構的服務模式還是以“顧問式”理財為主，即為客戶制定理財規(guī)劃和方案，這樣的服務方式其實和“保險人”或“銀行理財顧問”式的服務并無本質區(qū)別，無法體現(xiàn)其專業(yè)化、個性化的特點。如果第三方理財機構能夠在現(xiàn)階段抓住高凈值客戶，則其服務必須要逐步向一對一式的“私人理財管家”模式轉變，即不但要為客戶量身定做理財規(guī)劃，還要能夠解決其家庭的特殊理財要求，如遺產(chǎn)安排、家族避稅等，從而更好地為客戶提供全面的金融服務。

3.3提高理財人員綜合素質。我國第三方理財機構長期以來形成的“重銷售，輕規(guī)劃”服務模式也造成了我國合格理財規(guī)劃師的嚴重匱乏。截至2012年底中國大陸地區(qū)獲得CFP系列資格認證的人數(shù)不足12萬人，而且即便獲得資格認證也不一定具備為高凈值客戶服務的全面的業(yè)務素質和良好的職業(yè)道德。要改善這種狀況，一方面需要理財人員的自身修煉，另一方面，也亟需相關部門提供相應的條件和平臺，幫助理財人員提高綜合素質。

3.4改善運營環(huán)境。在分業(yè)監(jiān)管制度下，第三方理財機構目前仍處于監(jiān)管的空白地帶。根據(jù)金融市場歷史經(jīng)驗，有效、及時的監(jiān)管對于行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展至關重要，它可以通過設立準入門檻、制定職業(yè)資格標準等方式規(guī)范和引導第三方理財行業(yè)的發(fā)展秩序，避免惡性競爭。目前需解決的首要問題就是提請國家相關部門應盡快制定針對第三方理財市場的法律法規(guī)，對其進行必要的監(jiān)管，保障參與各方的利益。

參考文獻：

[1]舒眉.第三方理財跑馬圈錢.南方周末，2012.9.8

[2]陳丹亭.我國第三方理財?shù)目沙掷m(xù)發(fā)展探討.工商管理碩士（MBA）學位論文，成都：西南財經(jīng)大學，2011.3

[3]劉雁.諾亞財富的轉型之困.證券時報，2012.8.7

[4]陳茜、趙越.淺析我國第三方理財機構的盈利模式.商品與質量.2012.4

注 釋：

①波士頓咨詢公司《2012年全球財富報告》

第7篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

我們認為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療是未來醫(yī)療健康服務業(yè)的必然趨勢。主要驅動力來自于三個層面：首先，互聯(lián)網(wǎng)滲透進入醫(yī)療行業(yè)，是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展自然演進的必然階段——互聯(lián)網(wǎng)自90年代末期先后沖擊紙媒(門戶、搜索)、通訊(IM工具)、零售(電子商務)、旅游(在線旅游)、金融(互聯(lián)網(wǎng)金融)、教育(在線教育)等等，其發(fā)展的核心脈絡即從易到難依次滲透到具備低效率、多痛點、大空間、長尾特征的行業(yè)中去，而醫(yī)療行業(yè)完全符合了這樣的特征，由于其涉及線下醫(yī)療資源的問題，因此滲透難度大，從而屬于互聯(lián)網(wǎng)滲透傳統(tǒng)行業(yè)中后期的產(chǎn)物。

其次，中國醫(yī)療資源配置極度不合理，讓本來就稀缺的醫(yī)療資源更加匱乏。在我國，看病難、看病貴等問題長期無法解決，“等候三小時看病三分鐘”成為常態(tài)，受制于頂層設計、醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)欠缺以及分級診療制度不合理，分級診療制度始終難以落地。優(yōu)質醫(yī)療資源被“小病”占據(jù)，而基層醫(yī)療資源卻被閑置(患者只信任三甲醫(yī)院)。這些低效率運行的問題也為互聯(lián)網(wǎng)解決方案提供了發(fā)展的空間。

最后，無需贅言，移動互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展、智能終端普及、傳感器技術進步、互聯(lián)網(wǎng)基礎設施改善為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療提供爆發(fā)式增長的土壤。

1.1殺入大空間、低效率、長尾特征行業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)從未爽約

我們認為，互聯(lián)網(wǎng)為整個社會所帶來的新增意義主要來自兩個方面：“連接”(呈現(xiàn)出去中介特征)和“智能”(智能算法應用在連接過程中所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，所提供的自動化輸出)。

互聯(lián)網(wǎng)的“連接”意義成為了商業(yè)模式的核心：人與人的連接成就了騰訊，人與信息的連接誕生了百度，人與商品的連接造就了阿里巴巴，人與服務的連接催生了大眾點評。

而從連接產(chǎn)生的商業(yè)模式基礎來自于對“大空間、低效率、多痛點、長尾特征”行業(yè)的滲透，通過提高其運行效率，帶來增量價值，BAT、大眾點評、滴滴打車等等商業(yè)模式皆是如此。

1.2醫(yī)療服務行業(yè)是典型的大空間、低效率、長尾特征行業(yè)

??? 醫(yī)療服務行業(yè)，特別是我國的醫(yī)療服務行業(yè)具備互聯(lián)網(wǎng)入侵的所有特征：大空間、低效率、多痛點，長尾特征。

第三、不論從患者、醫(yī)生還是醫(yī)院角度看，醫(yī)療服務行業(yè)整體痛點極多。對患者來說，看病難、看病貴問題長時期得不到解決。院內服務質量低，院外無人跟蹤病情問題凸顯。醫(yī)生則面臨著醫(yī)患關系緊張、工作強度大、收入低、風險高的現(xiàn)狀。對于醫(yī)院來說，三甲醫(yī)院超負荷運營，被迫擴擴張成管理難度加大，而另一方面基層醫(yī)院門可羅雀，醫(yī)療資源大幅浪費。總之，醫(yī)療價值鏈內各主體的痛點極多。

最后，醫(yī)療服務行業(yè)也是標準的具備長尾特征的行業(yè)。首先，中國人口空間分布的不均勻，使得大量長尾人群由于醫(yī)療規(guī)模不經(jīng)濟問題，得不到應有的醫(yī)療服務。

1.3無需贅言，技術進步是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)發(fā)展的土壤

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療首先解決的是醫(yī)療資源低效配置問題，而這個問題由來已久，需求一直存在，無疑技術進步是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)發(fā)展的最肥沃土壤，使得互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的高效醫(yī)療成為可能。

首先是網(wǎng)絡普及率以及移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。其次，傳感器技術的快速發(fā)展。

1.4盛宴已至，莫等菜涼再下手

我們發(fā)現(xiàn)，在當前的互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)“先發(fā)優(yōu)勢效應”和“馬太效應”比較明顯，因此提前布局非常重要，如果等到熟模式出現(xiàn)，集中度急劇上升的階段，最佳投資機會已經(jīng)喪失。

先發(fā)優(yōu)勢效應和馬太效應主要體現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的“口碑營銷”影響力、結合線下醫(yī)療資源的“地盤效應”、資源匯集的“網(wǎng)絡效應”、融資較為容易的“新鮮感效應”。舉例來說，(1)雖然目前在醫(yī)患互動APP領域，中國尚處于發(fā)展的初期階段，但以“好大夫”、“春雨醫(yī)生”為主的企業(yè)已經(jīng)占據(jù)了媒體的主要傳播渠道，其他醫(yī)患互動的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療企業(yè)更多情況下便不為人知；(2)同時，由于大量患者和醫(yī)生已經(jīng)在這兩個平臺上進行互動，從而帶來了更多的沉淀內容，從而吸引更多參與者匯集到平臺；(3)另外，除非出現(xiàn)不同于這兩者的新商業(yè)模式，純模仿者很難獲得高估值的融資；(4)最后，先占據(jù)醫(yī)生入口、醫(yī)院入口等線下資源的平臺將率先產(chǎn)生粘性，而醫(yī)生的精力有限，很難繼續(xù)對接其他平臺。因此先發(fā)優(yōu)勢效應極其明顯。

2、哪是骨頭哪是肉——遍覽商業(yè)模式，從容品嘗盛宴

如果說互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療是大勢所趨這個判斷眾人皆知，無需爭論，那么這場盛宴究竟從何處下口呢？哪里是流油的肥肉，哪里是難啃的硬骨頭？這個問題恐怕就不易回答。我們的觀點如下：

首先，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的最佳商業(yè)模式應該具備我們所說的“四句真經(jīng)”特征：(1)人性剛需是盈利基礎、(2)數(shù)據(jù)決定發(fā)展空間、(3)社群帶來流量沉淀、(4)整合線下服務鏈是競爭壁壘?；诖?，進一步，我們看好專業(yè)醫(yī)療移動互聯(lián)硬件、醫(yī)患互動軟件，不看好當前絕大多數(shù)智能手環(huán)等穿戴設備、泛健康管理軟件。

其次，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)模式存在于就醫(yī)全流程的各主體訴求之中，主要包括患者、醫(yī)生、醫(yī)院、藥企、險企5大角色，越剛性的需求，越容易產(chǎn)生合理商業(yè)模式。

第三，在盈利空間方面，向藥企收費的模式是目前中國空間最大的收費模式：2014年估計為37.1億元，2020年預計將達到558.7億元第四，在切入點方案選擇方面，我們認為以軟件形式還是硬件形式切入互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療并不重要。

2.1商業(yè)模式的基礎：基于就醫(yī)價值鏈的分析框架

從宏觀整體角度看，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療存在的基礎是目前稀缺醫(yī)療資源低效配置，而互聯(lián)網(wǎng)在醫(yī)療行業(yè)創(chuàng)造的新增價值在于三方面：(1)“連接”屬性：通過高效連接，降低醫(yī)療資源的浪費，提高效率，從而產(chǎn)生價值。(2)“智能”屬性：通過整個醫(yī)療環(huán)節(jié)產(chǎn)生的大數(shù)據(jù)，結合人工智能算法，基于數(shù)據(jù)為醫(yī)生的診斷、治療決策提供新的可靠支撐，從而創(chuàng)造價值。(3)在整個就醫(yī)、行醫(yī)的過程中改善各方體驗，從而帶來新增商業(yè)價值。

從微觀角度看，我們從消費者角度出發(fā)，依次將整個就醫(yī)相關流程拆分為9個重要環(huán)節(jié)：健康管理、自診、自我用藥、導診、候診、診斷、治療、院內康復、院外康復(慢性病管理)。我們認為這9個就醫(yī)相關環(huán)節(jié)包含了消費者所有的訴求點，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的商業(yè)模式可以，并且也只能從這些環(huán)節(jié)展開。這也是我們對互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療商業(yè)模式分析的完整全景圖框架，后續(xù)研究都基于此。

2.2為誰服務？——患者、醫(yī)生、醫(yī)院

2.2.1為患者服務

患者是整個互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療服務鏈的核心。我們認為基于患者服務的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療商業(yè)模式可以從患者就診的各個環(huán)節(jié)的核心剛需訴求分析。

自診環(huán)節(jié)和自我用藥環(huán)節(jié)剛需較強，基于這兩個環(huán)節(jié)的商業(yè)模式可行性高。在國內主要有好大夫在線、春雨醫(yī)生等具有自診、用藥、簡單醫(yī)患互動功能的APP。在此環(huán)節(jié)，患者的主要需求是獲得可靠的信息，能便宜、便捷地獲得解決方法，以及能得到專業(yè)醫(yī)生的指導。另外自我用藥環(huán)節(jié)，消費者的訴求是能知道最合理的用藥方法，以及最快，最便捷地買到藥。這部分的需求比較剛性，隨著收入水平提升，“有病硬抗”或隨意吃藥的消費者行為將逐漸減少。因此基于此環(huán)節(jié)的商業(yè)模式比較可行。

導診環(huán)節(jié)也是剛需，商業(yè)模式有擴展空間。在這個環(huán)節(jié)，病人需要知道自己應該去什么醫(yī)院，到什么科室，找什么醫(yī)生。對于已經(jīng)需要去醫(yī)院治療的患者來說，這部分需求非常剛性。

候診和診斷環(huán)節(jié)，消費者主要訴求在于快捷、便利、省時。對一部分病患來說，這是剛需。我們可以觀察到支付寶和金蝶醫(yī)療已經(jīng)在此環(huán)節(jié)布局，能夠大幅簡化候診就診流程，省時省力，并提供電子化的病例結果輸出。但這一部分的商業(yè)模式需要與醫(yī)院系統(tǒng)對接，是否具備較強的醫(yī)院資源決定了能否涉足這種商業(yè)模式。

院內康復和院外康復環(huán)節(jié)，消費者也存在剛需，而且我們認為是非常剛性的需求。在治療環(huán)節(jié)已經(jīng)完成后，病患的主要花費已經(jīng)支出，最終目的就是為了能快速、徹底治好病，而特別在院外康復階段，患者存在與醫(yī)生互動咨詢康復進展的需求，基于這一部分可以有硬件(體征監(jiān)測)以及軟件(醫(yī)患互動)的商業(yè)模式。

2.2.2為醫(yī)生服務

醫(yī)生是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療服務鏈的必要參與者，在很多環(huán)節(jié)內如果缺乏醫(yī)生的參與，則無法實現(xiàn)完整的商業(yè)模式。

醫(yī)生的核心訴求主要體現(xiàn)在：(1)增加合法收入、(2)增加個人的品牌知名度、(3)發(fā)表更多論文并評上更高職稱以及(4)減少工作量。同時在整個診療環(huán)節(jié)，醫(yī)生還存在需要病患準確病情信息、需要輔助決策信息、降低風險、持續(xù)跟蹤病患(院外)病情并建立個人病歷庫等需求。

2.2.3為醫(yī)院服務

醫(yī)院的方向，更多從醫(yī)療信息化角度考慮，對于互聯(lián)網(wǎng)模式不過多做討論，也非互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的重點。在這方面，支付寶和金蝶軟件等都在提高醫(yī)院運行效率以及改善患者就醫(yī)體驗方面有所嘗試。目前仍處于比較初級階段，值得持續(xù)跟蹤。

目前面向醫(yī)院的IT服務更多是傳統(tǒng)軟件公司運作模式。如何基于醫(yī)院信息系統(tǒng)，直接獲取海量就醫(yī)患者數(shù)據(jù)是一個重要的向互聯(lián)網(wǎng)思維轉變的方向，也即B2B2C的模式，是傳統(tǒng)醫(yī)療IT企業(yè)轉型的一條重要路徑。

2.3向誰收費？——患者、醫(yī)生、醫(yī)院、藥企、險企

我們認為，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的商業(yè)模式核心是服務3個主體：患者、醫(yī)生、醫(yī)院，并且通過形成產(chǎn)業(yè)鏈條閉環(huán)，向5個對象：藥企、商業(yè)保險機構、醫(yī)生、患者、醫(yī)院收費。當然，海外模式中還有一些在中國不很適用的收費主體，比如向企業(yè)雇主收費，因為雇主承擔了一定員工醫(yī)療保健費用，因此有降低費用的訴求。

2.3.1向患者收費：市場空間大，盈利模式多樣，創(chuàng)新點多

向患者收費的商業(yè)模式存在的基礎是滿足消費者剛需。我們已經(jīng)多次提到，患者的剛需可以從整個就醫(yī)流程環(huán)節(jié)拆解，收費的切入點非常多，醫(yī)療健康服務的9大環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都存在痛點，都可以作為盈利的突破口。而無論哪種盈利模式，真正解決了患者就醫(yī)痛點的服務都會獲得盈利空間?；颊叩暮诵脑V求無非是治好病、省錢、省時、便捷、互動。此外順人性機制也是我們反復強調的核心點。這兩者可以判斷向患者收費商業(yè)模式的可行性程度。另外，我們認為，在切入方式上，對于原有就醫(yī)環(huán)節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)化改善，勝過對消費者新習慣培養(yǎng)。

對消費者收費的具體收費方式大類上可分為：硬件銷售模式和軟件服務模式。(1)硬件銷售模式已經(jīng)眾所周知，但硬件出售模式在長期發(fā)展中可能面臨挑戰(zhàn)：滲透率提升后，更新需求非剛性。由于存在其他潛在衍生盈利模式，可以用來補貼硬件，因此可以判定硬件售價在長期應該會持續(xù)下降，因此硬件出售更多是體現(xiàn)出獲取用戶入口功能，本身的盈利能力在長期會越來越難。但硬件銷售本身的市場空間較大，例如血糖儀全球市場空間可達200億美金，短期內依然可觀。(2)軟件服務模式，例如春雨醫(yī)生等，以基礎服務免費(獲取流量和粘性)，增值服務收費(剛需)的模式進行。(3)社群模式，這部分的收費模式仍在探索之中，在互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)尚不明顯，但一定是趨勢所在，具體社群商業(yè)模式的威力，可以直接參考《羅輯思維》節(jié)目的幾次重量級實驗。

國外案例分析借鑒：Zeo1、公司簡介：Zeo是面向消費者的健康移動應用，通過一個可佩帶的硬件，監(jiān)測心率、飲食、運動、睡眠等生理參數(shù)，Zeo提供移動睡眠監(jiān)測和個性化睡眠指導。

2、主要產(chǎn)品形式和功能：ZEO是一個腕帶和頭貼，可以通過藍牙和手機或一個床旁設備相連，記錄晚上的睡眠周期，并給出一個質量評分。用戶可以通過監(jiān)測得分變化或和同年齡組的平均值相比較，對自己的睡眠有一個量化的了解。另外，對于睡眠不好的人，ZEO也提供個性化的睡眠指導，通過一些測試找到可能的問題。

3、盈利模式：主要是面向消費者的硬件銷售和軟件服務。Zeo在盈利模式上有兩種選擇。一是軟件即服務(SAAS)——通過用戶訂閱以及持續(xù)性盈收，二是用戶購買設備產(chǎn)生利潤。但采用第二種模式非常困難，因為公司為其頭戴設備開價99美元，利潤率并不特別理想。公司在八年內共融資超過3千萬美元。

4、汲取的經(jīng)驗和教訓：(1)服務是健康管理，非剛需，沒有充分利用人性，技術優(yōu)勢無法體現(xiàn)。Zeo在研發(fā)過程中審閱了大量科學研究資料。Zeo的分析數(shù)據(jù)精準度接近于睡眠實驗室的權威數(shù)據(jù)，而腕部活動記錄儀測量得出的數(shù)據(jù)相對不精準。但是消費者似乎并不關心這些研究結果。這樣一來，像FitBit這樣的競爭設備就會做的更好。

(2)佩戴麻煩，逆人性。Zeo所強調的產(chǎn)品價值是可以為消費者提供個人網(wǎng)上睡眠指導。但消費者需要登錄它的網(wǎng)站，輸入更多的關于自己睡眠以及其他變量的信息。每晚戴著特制頭帶睡覺也很不方便，用戶反而會產(chǎn)生不適感。

(3)不能忽視藝術和用戶體驗的重要性。通過數(shù)據(jù)視覺化促進行為變革很好很強大，但它更多是一項藝術，而非科學。這類企業(yè)需要更多的藝術家，用戶界面設計專家以及心理學家的幫助，而非僅僅是技術突破。

2.3.2向醫(yī)生收費：市場空間不大，且盈利模式單一，難以成為主要模式

向醫(yī)生收費模式存在的基礎是滿足醫(yī)生的核心訴求。包括(1)增加合法收入、(2)增加個人的品牌知名度、(3)發(fā)表更多論文并評上更高職稱以及(4)減少工作量。同時在整個診療環(huán)節(jié)，醫(yī)生還存在需要病患準確病情信息、需要輔助決策信息、降低風險、持續(xù)跟蹤病患(院外)病情并建立個人病歷庫等需求。但從剛性程度上來看，僅有第1條需求可能產(chǎn)生盈利模式。

向醫(yī)生收費的切入點主要包括輔助診療以及預約平臺，輔助診療層面的需求是持續(xù)的，基于此的盈利模式具有較大的發(fā)展空間。此外，預約平臺類服務存在一定的需求，等我國醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)政策進一步明確和放開后，會有較大的發(fā)展空間。

目前向醫(yī)生收費的公司的具體收費方式主要是會員收費。在美國，醫(yī)生獨立執(zhí)業(yè)，問診相對自由，所以對醫(yī)生的盈利模式非常多樣，客源、診斷、診后、用藥、器械等都可以是盈利的切入點，而中國醫(yī)療體系對醫(yī)生的限制非常多，所以針對醫(yī)生的盈利模式還是限制在輔助診斷用藥以及醫(yī)生間交流的層面，而在預約平臺上收費的模式目前發(fā)展較好，但存在著會受到政府監(jiān)管的風險，未來發(fā)展并不樂觀。目前針對醫(yī)生收費的企業(yè)，例如Epocrates、丁香園、杏樹林等，對醫(yī)生收費都不是其主要的盈利來源，積極開發(fā)其他盈利模式是現(xiàn)存公司的普遍特征?？傊槍︶t(yī)生的盈利的創(chuàng)新點較少，盈利空間也較小。

國外案例分析借鑒：Zocdoc醫(yī)患對接平臺1、公司簡介：初創(chuàng)企業(yè)融資“新王”。Zocdoc創(chuàng)立于2007年，是一家線上醫(yī)生預約平臺，服務遍及美國的2000個城市，目前每月要向500萬用戶提供尋找醫(yī)生和在線預約的服務。在2014年6月完成的D輪融資中，Zocdoc募集資金超過1.5億美元，市場估值超過15億美元，成為紐約初創(chuàng)企業(yè)中名副其實的“新王”。

2、提供的主要服務：Zocdoc提供高效透明的對接平臺。基于地理位置，Zocdoc為患者和醫(yī)生提供了一個高效的對接平臺，通過Zocdoc網(wǎng)站或是移動客戶端軟件，用戶可以隨時隨地找到附近醫(yī)生，并查看醫(yī)生的資質認證，服務點評，空閑時間等信息，并在線與醫(yī)生預約服務。

3、盈利模式：Zocdoc對患者用戶免費，對注冊醫(yī)生則要收取250美元/月的費用，目前有超過530萬名醫(yī)療從業(yè)者在Zocdoc上向患者提供服務。2013年，Zocdoc的在線預約量增長200%，移動端的預約量的增速則達到500%。

4、經(jīng)驗總結：目前還不完全適用于中國，等待多點執(zhí)業(yè)政策進一步明確可有發(fā)展空間。除了受到聯(lián)網(wǎng)技術和移動設備的支撐，Zocdoc的興起與美國醫(yī)療行業(yè)的環(huán)境以及供需狀況有很大關系。首先，在美國，大多數(shù)醫(yī)生是自由執(zhí)業(yè)，而不是像中國一樣從屬于醫(yī)院，醫(yī)生與患者是直接對接，而不必通過醫(yī)院，Zocdoc正是大大提高了這一環(huán)節(jié)的透明度和效率；其次，比起中國，美國的醫(yī)療資源供給相對充足，醫(yī)生需要Zocdoc這樣一個平臺來接收患者資源?；谝陨蟽牲c，Zocdoc可以以向醫(yī)生收費的方式持續(xù)盈利，并且隨著市場份額越來越大，不論是醫(yī)生還是患者對于平臺的粘性也進一步增強，閉環(huán)商業(yè)模式逐漸穩(wěn)固。

2.3.3向醫(yī)院收費：市場空間大，盈利空間大，但盈利模式只能滿足中短期發(fā)展

向醫(yī)院收費的切入點包括提高醫(yī)院管理效率以及提高收入。在這兩個層面，醫(yī)院的需求較強，針對此產(chǎn)生的盈利模式都具有較大的盈利空間，但基本上與醫(yī)療信息化更相關，而非純互聯(lián)網(wǎng)模式。

目前向醫(yī)院收費的公司盈利模式主要包括三類：一是軟件銷售以及維護運營收費；二是硬件銷售；三是遠程監(jiān)測服務收費。

國外案例分析借鑒：Vocera醫(yī)院移動通訊，向醫(yī)院收費1、主要產(chǎn)品功能：Vocera可幫助大型醫(yī)院實現(xiàn)快速而有效的通訊。隨著醫(yī)院規(guī)模的擴大，一個需要解決的重要問題是如何在醫(yī)院內部實現(xiàn)快速而有效的通訊，以應對各種緊急突發(fā)事件。Vocera可以為醫(yī)院提供移動的通訊解決方案，其主要產(chǎn)品是一個可以讓醫(yī)護人員戴在脖子上或別在胸前的設備，可隨時收發(fā)信息，隨時通話并設置提醒，取代了醫(yī)院過去使用的BP機。

2、Vocera的盈利模式：主要是通過向醫(yī)院收費實現(xiàn)盈利。2012年Vocera共擁有醫(yī)院客戶875家，包括大型醫(yī)院、中小型診所、手術中心和養(yǎng)老中心等，其中775家在美國本土。公司2012年收入近1億美金，主要來自向醫(yī)院的Vocera硬件/軟件銷售以及維修服務。公司2012年上市，現(xiàn)市值為3.3億美金。

3、經(jīng)驗和教訓總結：vocera近年收入情況并不樂觀，總收入增速大幅下降，凈利潤虧損顯著增加。我們認為這主要原因來自于醫(yī)療信息化技術的提升，大量替代性、低成本解決方案不斷產(chǎn)生，因此原有基于通訊技術的產(chǎn)品可能會大面積受到基于互聯(lián)網(wǎng)技術的產(chǎn)品替代，因此醫(yī)療新系統(tǒng)企業(yè)更多可以向互聯(lián)網(wǎng)方向轉型。

2.3.4向藥企收費：市場空間大，盈利模式多樣

向藥企收費的存在基礎，是滿足藥企的營銷、研發(fā)需求。藥品的營銷、產(chǎn)品的研發(fā)是藥企發(fā)展的基本需求，而基于此產(chǎn)生的盈利模式市場空間大。向藥企收費是目前軟件類移動醫(yī)療公司最大的盈利來源，無論是針對醫(yī)生、患者、醫(yī)院哪個環(huán)節(jié)的服務，均可以依靠流量和數(shù)據(jù)采用向藥企收費的盈利模式。

目前向藥企收費的公司盈利模式主要包括三類：一是基于流量的廣告收費；二是基于數(shù)據(jù)的精準化推送收費；三是研發(fā)數(shù)據(jù)收費。短期內，廣告是向藥企收費的主要盈利模式，而基于數(shù)據(jù)的精準化營銷將在未來獲得更大的市場空間。我們認為，向藥企收費的公司是目前盈利模式切入點最好的公司，無論在短期還是長期，該盈利模式均有較大的發(fā)展空間。但是向藥企收費是在產(chǎn)品獲得流量以及數(shù)據(jù)基礎上建立的盈利模式，存在一定的壁壘，一旦企業(yè)獲得了足夠的用戶以及數(shù)據(jù)，跨越了盈利模式的壁壘，就能在移動醫(yī)療市場上占據(jù)一席之地。

國外案例分析借鑒：Epocrates基于軟件的雙向服務1、公司簡介：Epocrates于1998年由兩個斯坦福學生創(chuàng)建，2011年上市，是全球第一家上市的移動健康公司，2013年1月被美國健康護理技術提供商Athenahealth以近3億美元的現(xiàn)金收購。

2、主要產(chǎn)品功能：Epocrates擁有美國排名第一的移動藥物字典，其的核心服務是通過手機軟件向專業(yè)醫(yī)療從業(yè)者提供信息支持，包括藥品相關信息，疾病相關信息，醫(yī)療實驗室診斷信息等，從而幫助醫(yī)生更準確和高效的為病人提供服務。目前有超過一百四十萬的臨床醫(yī)生使用Epocrates的手機軟件。

3、主要盈利模式：Epocrates的主要收入來源并不是手機軟件銷售。2012年，Epocrates收入1.2億美元，其中80%來自向藥品企業(yè)提供市場解決方案(包括60%的廣告和20%市場調研服務)，剩下20%來自軟件銷售。基于掌握的醫(yī)生客戶資源和軟件平臺的數(shù)據(jù)資源，Epocrates可以通過DocAlert信息服務向醫(yī)生傳遞藥品審批、臨床試驗數(shù)據(jù)、治療指南、處方規(guī)定變化等簡短的信息，并根據(jù)藥企的需求進行精準的醫(yī)生再教育內容投放，已達到精準營銷的目的。同時，為藥企開展針對特定地區(qū)或對象的市場調研也是Epocrates的重要收入來源。

4、經(jīng)驗教訓和結論：Epocrates被主攻EHR的醫(yī)療信息化服務公司Athenahealth收購后，收入下滑，總部裁人，短短幾年間，一顆耀眼明星已成明日黃花?；ヂ?lián)網(wǎng)醫(yī)療的App不再單打獨斗，而是委身下嫁給各種HIS，EHR，EMR系統(tǒng)，將信息采集和數(shù)據(jù)分析服務更多地植入“移動化”元素，與傳統(tǒng)的醫(yī)療信息系統(tǒng)進行深度融合，這很可能是一個未來的重要趨勢。

2.3.5向保險公司收費：市場空間較小，盈利模式單一，處于探索階段

向保險公司收費的存在基礎是能夠幫助保險公司實現(xiàn)精準化定價和減少賠付支出。具體操作上的主要切入點來自于移動醫(yī)療在慢性病管理上的優(yōu)勢，移動醫(yī)療能夠對慢性病進行長期監(jiān)測，提供合理的健康指導，從長期上降低保險公司的賠率，所以衍生出了向保險公司收費的盈利模式。

目前向險企收費的公司盈利模式主要包括硬件銷售以及遠程監(jiān)測服務。向保險公司收費的盈利模式來源于美國，美國商業(yè)保險發(fā)達，市場占比超過50%，與保險公司的合作為移動醫(yī)療公司開辟了新的市場與盈利模式。而中國商業(yè)保險覆蓋人群不到2%，市場空間較小，一些公司例如九安醫(yī)療、中衛(wèi)萊康試圖與保險公司合作，開發(fā)新的盈利模式，但仍然處于探索階段。我們認為，與保險公司合作的模式值得進一步探索，尤其是能否將移動醫(yī)療與社會醫(yī)療保險合作，如果能夠打通社保市場，移動醫(yī)療行業(yè)將獲得質的突變。

國外案例分析借鑒：WellDoc：向保險公司與企業(yè)雇主收費1、公司簡介：WellDoc是一家專注于糖尿病管理的移動醫(yī)療公司。WellDoc向用戶提供手機APP，并在云端建立糖尿病管理平臺，與保險公司合作為用戶提供糖尿病管理。醫(yī)生也可以通過電子病歷查看患者的狀態(tài)。WellDoc通過自身開發(fā)的平臺和系統(tǒng)幫助用戶監(jiān)測血糖，利用收集到的用戶數(shù)據(jù)和醫(yī)生建立專門的合作，協(xié)助改變用戶的生活習慣以達到控制糖尿病的目的。

2、發(fā)展歷程和現(xiàn)狀：2005年成立，在移動醫(yī)療時代到來之前，就已經(jīng)積累了許多糖尿病管理的經(jīng)驗。2008年6月，在DiabetesTechnology&Therapeutics發(fā)表短期臨床試驗報告，證明糖化血紅蛋白水平有顯著降低。2010年10月，軟件通過FDA認證。2011年9月在Diabetes Care發(fā)表臨床試驗報告，證明使用移動互聯(lián)網(wǎng)平臺控制血紅蛋白水平的顯著療效。試驗組和對照組患者糖化血紅蛋白下降差異達到1.2.如果一個糖尿病新藥上市能證明和對照組差異達到0.3，療效就足夠顯著。糖尿病管家系統(tǒng)是第一款通過FDA對照試驗的APP。2012年8月，和AlereHealth疾病管理公司合作向300000糖尿病患者提供服務。2012年8月，列入保險公司的報銷目錄，和處方藥物并列。2013年推出了App版本的糖尿病管理軟件BlueStar。這也是美國市場目前唯一一款通過FDA認證且需要醫(yī)生處方使用的糖尿病管理App。這款產(chǎn)品為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療。該方案由WellDoc擁有專利的自動化專家分析系統(tǒng)提供支持，其中包括實時消息，行為指導和疾病教育，推送至患者的移動設備。2014年1月，WellDoc被福布斯評為“美國最有潛力的公司”之一，并獲得新一輪來自默克公司全球健康創(chuàng)新基金(MerckGHI)和風險投資公司溫德姆(WindhamVenture Partners)2000萬美元的投資，至此WellDoc總計投資已經(jīng)超過5000萬美元。

3、主要產(chǎn)品形式和功能：Blue star是一款可以在移動設備上使用的糖尿病管理軟件，專為確診患有II型糖尿病并需要通過藥物控制病情的患者設計，類似于藥物治療?；颊邔⑺麄兊乃幬锖吞妓衔锏臄z入量、血糖等數(shù)據(jù)輸入到安裝有blue star軟件的移動設備中，系統(tǒng)對現(xiàn)有藥物劑量、血糖波動情況、每餐碳水化合物攝入情況等數(shù)據(jù)進行分析后，為患者提供自動實時的虛擬指導，包括提醒相關測試、藥物、生活方式的調整及膳食建議。同時，患者的數(shù)據(jù)會被定期發(fā)送到患者的醫(yī)生那里以幫助填補在復診間歇中產(chǎn)生的信息差距，并促進疾病管理的討論。

4、盈利模式：在收費對象方面，WellDoc的長期以來是向保險公司收費。在bluestar上市之前，WellDoc在市場上的主要產(chǎn)品是一款名叫DiabetesManager的糖尿病管家系統(tǒng)，一個具有移動功能的糖尿病管理平臺，該系統(tǒng)的使用費用超過100美元/月。由于幫助患者控制糖尿病可以減少保險公司的長期開支，保險公司愿意購買WellDoc的產(chǎn)品提供給其客戶使用。目前WellDoc已停止運營DiabetesManager，專注于新產(chǎn)品bluestar。Blue star上市后，福特、來愛德等公司宣布愿意將BlueStar納入他們的員工處方藥福利計劃，以減少公司的醫(yī)療福利開支。

5、值得借鑒的經(jīng)驗：(1)移動醫(yī)療的核心競爭力在品牌+垂直領域服務經(jīng)驗：WellDoc2005年成立，在移動醫(yī)療時代到來之前，就已經(jīng)積累了許多糖尿病管理的經(jīng)驗，且證明其方式確實對控制血糖有效，在醫(yī)生和保險公司支付方都獲得了認可。WellDoc的產(chǎn)品被納入保險公司賠付計劃的根本原因在于其服務的有效性，以及其品牌來自于病人和患者的信任。這兩點都是單純從App做起的公司無法做到的。(2)個性化服務是關鍵。用戶可以通過很多APP來監(jiān)測血糖或其他指標，但如果沒有后續(xù)的對于用藥和生活方式的建議，那么用戶黏性很難產(chǎn)生。而即使有些APP提出了一些建議，也缺乏病人的個性化管理。怎樣在用好大數(shù)據(jù)的同時，與醫(yī)生建立起長期持續(xù)的合作，決定了產(chǎn)品到底只是一個通訊工具還是疾病管理助手。

2.4入口之爭：軟件方案PK硬件方案

硬件、軟件、數(shù)據(jù)構成了移動醫(yī)療的閉環(huán)，行業(yè)的核心是數(shù)據(jù)，入口可以是軟件方案，也可以是硬件方案。那么哪種入口更具優(yōu)勢？我們認為，對于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，軟件入口相對于硬件具有更低的入市成本、更低的入市壁壘、更高的用戶粘性，因此選擇軟件入口；對于傳統(tǒng)醫(yī)療產(chǎn)業(yè)中企業(yè)，硬件入口相對于軟件入口具有更高的競爭優(yōu)勢，因此選擇硬件入口。而選擇軟或硬本身對于公司未來的布局影響并不重要。

2.4.1硬件方案：健康管理用戶消費習慣并未形成；慢性病管理入市壁壘較高

硬件本質功能是體征數(shù)據(jù)的搜集，目前市場上硬件能夠監(jiān)測的數(shù)據(jù)包括運動、姿態(tài)、血壓、血糖、血氧、心率、心電、體溫、體重九大類。各種功能都有不同類別的產(chǎn)品出現(xiàn)。

硬件產(chǎn)品包括個人健康管理和慢性病管理兩類。個人健康管理類硬件并非消費者剛需，硬件銷售盈利空間相對較小，另一種盈利來源就是基于數(shù)據(jù)的第三方服務，而這也是基于硬件銷售上衍生的盈利模式，所以，健康管理類硬件發(fā)展的關鍵是抓住消費者健康管理的痛點，開發(fā)更加符合市場需求的硬件產(chǎn)品。

硬件入口的優(yōu)勢：相對存在競爭壁壘(不是簡單的技術問題，而是用戶體驗問題，這個不一定是外包能夠解決的)，劣勢：如果缺乏互聯(lián)網(wǎng)營銷能力，用戶鋪設太慢，因為多了物流環(huán)節(jié)。

2.4.2軟件方案：信息系統(tǒng)市場成熟；平臺類公司發(fā)展空間大

移動醫(yī)療軟件方案包括信息化系統(tǒng)和個人用戶平臺。目前各級醫(yī)院已經(jīng)進行開始使用信息化系統(tǒng)和院內通訊改進設備來提高醫(yī)院管理效率，東軟醫(yī)療、衛(wèi)寧軟件等為醫(yī)院提供信息系統(tǒng)的公司也獲得快速發(fā)展。我們認為，醫(yī)院管理系統(tǒng)市場已經(jīng)進入成熟期，龍頭企業(yè)會通過先發(fā)優(yōu)勢進一步擴大市場份額，但未來發(fā)展空間受限，未來發(fā)展可以利用系統(tǒng)獲得的數(shù)據(jù)來進一步開發(fā)數(shù)據(jù)服務市場空間，而基于醫(yī)院獲得的大數(shù)據(jù)優(yōu)勢會使得相關公司在數(shù)據(jù)服務領域擁有較大的優(yōu)勢。

個人用戶平臺類公司的盈利模式是首先將產(chǎn)品在用戶中進行推廣，獲得用戶粘性之后，對其提供的資訊以及連接服務、數(shù)據(jù)衍生的服務進行收費。軟件服務分為主要功能是自用型和主要功能是連接型兩類，前者指為醫(yī)生以及患者提供相關的信息和指導的平臺，并不需要在多方之間構成連接，這類軟件發(fā)展較快，目前已經(jīng)具有相對成熟的盈利模式(多為廣告)，而這類非連接型的軟件平臺未來的出路在于構建“社群商業(yè)”。第2類為連接醫(yī)患的平臺，這類軟件目前還沒有與數(shù)據(jù)對接的服務，主要是針對連接服務進行收費。同樣可以做成社群商業(yè)模式。

2.5投資甄別四句真經(jīng)：順人性剛需是盈利基礎、數(shù)據(jù)決定發(fā)展空間、社群帶來流量沉淀、整合線下服務鏈是競爭壁壘

在無財務指標可供參考的情況下，如何合理篩選和研判互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療公司？我們結合互聯(lián)網(wǎng)與醫(yī)療行業(yè)的基本特征，通過總結國內外互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療以及純互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)案例，得出“四句真經(jīng)”，可作為投資參考：順人性剛需是盈利基礎、數(shù)據(jù)決定發(fā)展空間、社群帶來流量沉淀、整合線下服務鏈是競爭壁壘。

2.5.1順人性+剛需：盈利之基礎

順人性剛需是盈利基礎。這是我們強調的核心觀點，缺此要素難以成功?；谶@個論點，我們的一個衍生結論是：我們不看好目前絕大多數(shù)的智能手環(huán)等穿戴式設備。我們通過智能手環(huán)、智能手表(包括遲遲未出的傳言中的iWatch)、Googleglass等進行論證。

我們以一個典型的智能手環(huán)為例，一般來說智能手環(huán)的最主要功能是計步，以及所謂的“睡眠監(jiān)測”，此外還有鬧鐘、手機反向查找、計算食物卡路里等功能。我們認為這些功能幾乎沒有剛需：(1)計算步數(shù)、走路距離等手環(huán)主要功能是可有可無的，非剛需(這個可以自己做思想實驗：如果沒佩戴，會不會覺得渾身不爽，很不方便？(手機就是這樣)，如果丟了，會不會痛心疾首，感覺損失慘重(手機里的通訊錄和信息就有這樣特征)，如果丟了是否會愿意再次購買？(手機是一定的))?；旧线@樣思考完就可以切身感覺到手環(huán)的非剛需。

其次，手環(huán)本身還有諸多“逆人性”因素：所謂計算食物卡路里，需要人工手動輸入，這種非剛需卻要付出的“勞累”是逆人性的。另外，手環(huán)還需要經(jīng)常充電(通常一次充電可以使用幾天)，但由于其非剛需(和手機不同)，因此頻繁充電也是逆人性的。

同時，從替代性角度看，手機APP等也具有同樣功能(但會比較耗電)，手環(huán)的這部分功能難以構成購買需求。

所以，智能手環(huán)唯一需求點可能在于酷炫時尚潮流的外形，滿足新潮感和炫耀感，因此手環(huán)的工業(yè)設計是極為重要的，如果連這個要素都喪失了，那么一般的手環(huán)的結局幾乎注定是失敗。

另外，我們簡單分析一下iWatch遲遲未出，以及Googleglass難以大規(guī)模應用的原因，核心在于：缺少剛需殺手級應用。

市場曾傳聞iWatch最早在2013年就會，但到2014年3季度仍然沒有推出。這其中的原因值得細致分析：我么初步判斷iWatch可能具備如下特征：健康監(jiān)測功能、類iPhone體驗的各種功能、炫酷外觀、電力續(xù)航仍是難題(1-2天)。如果僅僅如此，那么iWatch極大可能會面臨失敗(當然其社群熟悉是我們后面會探討的重要因素，也是支撐蘋果的重要原因)。

首先看健康監(jiān)測功能：從技術角度看，目前能夠集成在手表上的與健康醫(yī)療相關監(jiān)測功能有：脈搏(心率)、血氧、計步、睡眠翻身、體溫、濕度。這些體征指標幾乎無法帶來醫(yī)學價值。而連續(xù)血壓監(jiān)測技術、傳統(tǒng)血壓監(jiān)測技術都難以在手表上集成；血糖也是同樣情況，目前指尖采血仍是最可靠最主流方式，連續(xù)植入式測量的技術有德康醫(yī)療(但是不會有人為了戴手表測血糖要忍受體內植入芯片)，另外Google并不成熟的隱形眼鏡也是備選項，但尚未得到顯著進展。其實技術角度并不重要，重要的在于健康數(shù)據(jù)監(jiān)測對于普通人來說根本就不是剛需所在。(同樣的思維實驗法，如果缺少了這個，你的生活會不會極為不便？)缺乏剛需殺手級應用，我們認為這是iWatch遲遲無法推出的原因之一。

此外，類Iphone體驗卻又不能單獨使用，那么手表也顯得雞肋，同樣非剛需。續(xù)航時間短，非剛需又需要頻繁充電，是逆人性。

Googleglass其實面臨同樣的情況，同時Googleglass還給人帶來隱私被窺探的恐懼，這也是逆人性的因素。

所以，逆人性、非剛需是互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療產(chǎn)品的失敗之源，而順人性+剛需是最基本的必要條件，是盈利的基礎，我們在前述案例Zeo的分析中也得到了相同的啟示。

2.5.2數(shù)據(jù)？數(shù)據(jù)！

數(shù)據(jù)決定發(fā)展空間。是否具備有效的數(shù)據(jù)搜集和數(shù)據(jù)分析能力，是區(qū)別傳統(tǒng)醫(yī)療模式和互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療模式的重要因素，也是觀察一個互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療企業(yè)是否具備廣闊發(fā)展空間的重要指標。

傳統(tǒng)醫(yī)療環(huán)境下的醫(yī)療數(shù)據(jù)主要來自醫(yī)院的信息化系統(tǒng)，存在封閉不開放、利用效率低等諸多弊端。同時，傳統(tǒng)醫(yī)療數(shù)據(jù)積累更多發(fā)生在醫(yī)院內部，而醫(yī)院之外的患者身體相關數(shù)據(jù)、反饋和評價數(shù)據(jù)、新的病情數(shù)據(jù)都無法持續(xù)跟蹤，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的介入將極大改善現(xiàn)狀，使得醫(yī)療數(shù)據(jù)具備連續(xù)性、跨區(qū)域性、非結構性的特征，大大豐富了數(shù)據(jù)的維度和廣度。

數(shù)據(jù)的積累和搜集首先帶來了衍生的商業(yè)模式：缺乏數(shù)據(jù)搜集的醫(yī)療企業(yè)與患者的關系更多呈現(xiàn)出一次性的特征，傳統(tǒng)收費模式成為主要的盈利模式。從而，也就會缺乏持續(xù)性、個性化的衍生商業(yè)模式，例如：(1)患者服藥前后的健康體征數(shù)據(jù)的大量積累有助于新藥的開發(fā)、對服藥者的持續(xù)跟蹤可以預判新藥的市場規(guī)模；(2)大量的病例數(shù)據(jù)經(jīng)過智能算法的有效加工，能夠通過匹配同類型病人情況，在臨床上為醫(yī)生提供用藥和治療決策支持；(3)再比如對于患者在院內就診和用藥數(shù)據(jù)的持續(xù)跟蹤，可以發(fā)現(xiàn)醫(yī)生的過度治療(造成醫(yī)療資源浪費，患者負擔加大)、患者騙保、欺詐(造成醫(yī)療資源浪費)等情況，從而大幅節(jié)約醫(yī)療資源的低效使用，從而產(chǎn)生新的商業(yè)價值；(4)此外，患者在社群中的UGC內容、評價內容等可以產(chǎn)生新的有價值信息，增強醫(yī)患之間信息透明度，并且降低醫(yī)生個人品牌對于醫(yī)院的依賴度，從而可能衍生出新的服務模式。(5)患者個體的多維度個性化數(shù)據(jù)還能夠加速智慧醫(yī)療、個性化醫(yī)療的發(fā)展，針對用戶更有個性化地進行治療和用藥推薦，這一方面極大改善了用戶體驗，更增加了藥品和醫(yī)療服務精準化營銷的新商業(yè)模式。除了上述簡單列舉，互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療環(huán)境中還會產(chǎn)生許多富礦數(shù)據(jù)。

其次，競爭壁壘方面，數(shù)據(jù)的沉淀將增加客戶粘性，從而形成較強的競爭壁壘。個體健康數(shù)據(jù)的連續(xù)性和完整性對于患者來說至關重要，一旦在一個平臺上積累較長時間數(shù)據(jù)之后，轉移平臺的成本較大，從而產(chǎn)生消費者粘性。其次，擁有更多數(shù)據(jù)帶來的個性化體驗也是缺乏數(shù)據(jù)的新平臺所難以達到的。患者追求數(shù)據(jù)完整性、一致性的需求，以及更好的個性化體驗是數(shù)據(jù)積累為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療企業(yè)帶來的核心競爭壁壘。

2.5.3社群的力量，超乎你想象！

社群帶來流量沉淀，強社群關系是富礦盈利池。社群商業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的新商業(yè)模式，互聯(lián)網(wǎng)低成本的“連接”，使得原本具有同樣特征，卻長尾分散的人可以聚合在一起，從而爆發(fā)出驚人的商業(yè)潛力。我們認為，一個成功的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療產(chǎn)品，必須建立起關系緊密的社群，唯有這樣才能將流量有效沉淀，成為競爭壁壘和持續(xù)盈利挖掘的富礦池。社群商業(yè)是互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下的新商業(yè)模式，很多衍生模式仍處于摸索迭代階段，但小米和《羅輯思維》的案例已經(jīng)足以產(chǎn)生說服力。重視社群商業(yè)模式，才有可能避免進入“看不起，看不懂，學不會”的陷阱。

而對于醫(yī)療行業(yè)來說，對社群商業(yè)的挖掘則更加重要。醫(yī)院、醫(yī)生、患者之間存在著巨大信息不對稱性，相互之間的信任程度較低。而社群模式使得同類角色產(chǎn)生聚集，例如對于患者來說，可以找到和自己病情類似的病友，或者已經(jīng)成功治愈者，獲得經(jīng)驗分享。同時，還會交流用藥經(jīng)驗，挑選醫(yī)院、科室、醫(yī)生的經(jīng)驗(類似于大眾點評模式)，從而滿足患者的需求，產(chǎn)生極強粘性(生病是人最難以避免的事情)，而后期慢性病的持續(xù)治療和自我護理，也是社群商業(yè)的一個重要粘性來源。

醫(yī)療領域的社群是富金礦，病患的支付意愿較高。在完成社群商業(yè)粘性之后，變現(xiàn)的方法相對較多，垂直領域的電商(比如衍生出的藥品、家用醫(yī)療器械的推薦等等)等都是很好的變現(xiàn)方式。社群商業(yè)為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療企業(yè)帶來的是極其有效、極具粘性、支付意愿較強的富礦群體，同時也為病患帶來了更好的體驗。

海外的案例：PatientsLikeMe1、公司簡介PatientsLikeMe是一家病友社區(qū)平臺。在這里，用戶可以相互分享病歷，尋找與自己癥狀相似的病友，從而提高醫(yī)療效果。2011年，大約有7萬名病人在這里分享了病歷。

2、公司創(chuàng)建起因：本·海伍德(BenHeywood)和杰米·海伍德(JamieHeywood)兄弟是麻省理工學院(MIT)的工程師，當他們二人得知他們的另一位兄弟史蒂芬(Stephen)患上了肌萎縮性側索硬化癥[ALS，也叫“盧格里格病”(LouGehrig'sdisease)]時，他們?yōu)闊o法從網(wǎng)上找到權威的信息和支持而感到大失所望。2004年，他們成立了PatientsLikeMe，訪客可以在這個網(wǎng)站上交流個人經(jīng)歷、醫(yī)療史，并且回答網(wǎng)上的提問。如今這個網(wǎng)站有20萬用戶，討論的話題涉及1，800種疾病。

3、盈利模式：這家公司通過向默沙東(Merck)和諾華(Novartis)等制藥公司，以及高校等其他研究機構出售用戶數(shù)據(jù)來獲利。可以在PatientsLikeMe網(wǎng)站上找到有價值的內容的不只是病人。盡管有各種保護隱私的法律保護病人的數(shù)據(jù)，但是位于馬薩諸塞州坎布里奇市的PatientsLikeMe還是能夠打包、它的網(wǎng)絡信息。公司對待這個問題持完全開放的態(tài)度。公司明確地告訴會員，會如何使用他們的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)交給了誰，出于什么目的，從而解決了大部分公司面臨的處理隱私困境。而且他們認為這樣做是為了爭取更大的好處：利用這些數(shù)據(jù)可以做更有益的事，生產(chǎn)效果更好的靶向藥物以及療效更好的設備。

2.5.4談壁壘，不談技術，必談線下資源整合！

我們認為互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)的競爭壁壘不在技術，而在于對線下資源的整合能力。

眾所周知，手機APP的開發(fā)在基本技術方面并沒有很強的壁壘，當然，如何做出非常好的用戶體驗是一個所謂壁壘，但這塊無需做過多討論。而硬件方面，我們認為由于環(huán)境和時代局限性，國內的企業(yè)很難投入巨資在充滿不確定性的新硬件技術研發(fā)方向，而且過往的經(jīng)驗也告訴國內企業(yè)，在醫(yī)療硬件方面，跟隨戰(zhàn)略不失為一個穩(wěn)健的策略。因此，我們看到在國外，血糖的微創(chuàng)、無創(chuàng)連續(xù)測量領域，有德康醫(yī)療、google等耗費巨資的努力；心電方面，有Cardionet做出了典范；睡眠監(jiān)測方面，Zeo以嚴謹?shù)膽B(tài)度面對數(shù)據(jù)監(jiān)測，在技術方面投入極大……反觀國內企業(yè)，在智能硬件領域以技術為核心競爭力的企業(yè)鮮有。

一方面是時代、環(huán)境、戰(zhàn)略的局限，另一方面是確實缺乏實際的案例，因此我們在探討移動醫(yī)療的壁壘方面，不談技術。

而國內企業(yè)更多可以在商業(yè)模式上獲得成功。對于互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)來說，整合線下醫(yī)療資源的能力是真正的壁壘。雖然互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療表面的核心競爭力是“得病患者得天下”，但實際上真實的邏輯卻還包含“得醫(yī)生者得患者”，進一步，在中國尚未全面推廣醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)的情況下，又有“得醫(yī)院者得醫(yī)生”。因此最終要完成互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的大布局，必須在醫(yī)院資源方面獲取優(yōu)勢。此外，先占據(jù)醫(yī)生入口、醫(yī)院入口等線下資源的平臺將率先產(chǎn)生粘性，而醫(yī)生的精力有限，醫(yī)院也以簡為重，很難繼續(xù)對接其他平臺。因此先發(fā)優(yōu)勢效應極其明顯。

整合線下醫(yī)療資源除了介入醫(yī)院的含義之外，還包含了對整個醫(yī)療服務鏈條的整合，在互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療產(chǎn)品上能夠形成完整的閉環(huán)和良好的客戶體驗：對患者來說，從平常的健康保健知識、監(jiān)測、社群，到自診階段、自我用藥(買藥)的就醫(yī)前環(huán)節(jié)，再到導診環(huán)節(jié)的挑選醫(yī)院、科室、醫(yī)生；進而到醫(yī)院內的掛號、候診、取單、支付、康復環(huán)節(jié)的便捷體驗；以及院外康復環(huán)節(jié)持續(xù)的醫(yī)患溝通等，要與醫(yī)生的訴求、醫(yī)院的訴求、保險公司的訴求以及藥企的訴求充分結合，充分利用就醫(yī)過程中產(chǎn)生的“流量”(包括病人流、醫(yī)生流和數(shù)據(jù)流)，產(chǎn)生價值。率先在區(qū)域打通行業(yè)價值鏈的企業(yè)將產(chǎn)生極強的先發(fā)優(yōu)勢和壁壘，我們都知道，一個手機上不需要第二個功能相似的APP。

3、如何合理估值？——“去偽”容易“存真”難

互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療在中國普遍處于小荷才露尖尖角的最初級階段，依賴盈利能力的PE、PS估值方法局限突出，難以適用。我們認為目前階段用估值思想“去偽”較易(上限思路)，“存真”較難(不確定性極大難以給出潛在價值)，因此估值思路可以幫助投資者剔除陷阱。而在選股方面，我們認為還應該認真從“四句真經(jīng)”中分析公司現(xiàn)有布局情況，并結合企業(yè)治理、團隊執(zhí)行力、是否具備“互聯(lián)網(wǎng)運作思維”等角度綜合研判。

3.1行業(yè)普遍小荷才露尖尖角

遍歷國內上市公司，我們發(fā)現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)的布局仍處于最初級階段：雖然各家與互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療相關的企業(yè)絕大多數(shù)都已經(jīng)在移動醫(yī)療(互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療)領域進行了相關布局，但基本上互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療業(yè)務占比極小。我們發(fā)現(xiàn)，國內的醫(yī)療企業(yè)主要有幾類參與互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療業(yè)務的方式：(1)依靠原來的硬件優(yōu)勢開發(fā)新型移動產(chǎn)品的，如九安醫(yī)療、寶萊特、三諾生物、理邦儀器、邦訊技術(收購凌拓科技)；(2)也有利用原來的渠道優(yōu)勢和用戶黏性，擴展移動端業(yè)務的，如愛康國賓、九州通、易聯(lián)眾、東軟醫(yī)療；(3)還有利用自身信息化或硬件優(yōu)勢，升級醫(yī)療信息化系統(tǒng)的，如衛(wèi)寧軟件、樂普醫(yī)療等。

我們認為，在互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療領域，上市公司完全有可能產(chǎn)生大規(guī)模的并購潮(參考國外EPOC的例子)，目前一級市場的火爆提供了大量優(yōu)質標的，而收購進入上市公司體內進而完整服務閉環(huán)也是存在海外的案例。因此對于一級市場的關注非常重要。

3.2上限估值思路能夠規(guī)避投資陷阱

我們認為目前階段用估值思想“去偽”較易(上限思路)，“存真”較難(不確定性極大難以給出潛在價值)，因此上限估值思路可以幫助投資者剔除陷阱(剔除明顯高估的標的)。

此前由于市場對于互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療的主要盈利模式和潛在收入空間的概念較為模糊，導致無法有效給予一些暫無盈利業(yè)績的公司合理的估值水平。而我們在下面的分析中，就分別測算了各種互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療收費模式的潛在收入空間以及其敏感性分析測算表，同時我們建議投資者可以結合“四句真經(jīng)”的半定量標準，判斷企業(yè)的市場占有率，從而獲得企業(yè)盈利空間的量化判斷。從這個角度，我們可以剔除一些明顯高估的標的，避免投資陷阱，同時能夠對投資標的有一個較為準確的價值判斷。

4、投資建議：主題看海外映射、價值看“四句真經(jīng)”

4.1當前階段，主題為主：主策略尋找海外映射股

我們認為當前我國互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療行業(yè)處于發(fā)展初期，幾乎沒有公司真正能夠在互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療領域實現(xiàn)業(yè)績貢獻，這也是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的普遍規(guī)律。但，正如我們在報告第一章所述，提前布局還是非常重要，因此我們認為當前階段可以結合市場節(jié)奏，參與有價值引導的主題投資機會，我們特別尋找了海外映射對標公司，為A股上市公司的主體性投資機會帶來啟示：(1)率先打通醫(yī)療服務價值鏈的互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療企業(yè)股價有望爆發(fā)式上漲(Cardionet在宣布與保險公司合作后股價暴漲400%)；(2)只要行業(yè)有足夠發(fā)展的空間，小收入、大市值的情況是完全可以存在的(Castlight只有1300萬美元收入，卻有15億美元市值)。

4.4.1 Cardionet啟示錄：與保險公司簽訂合作協(xié)議是股價重大催化劑

我們發(fā)現(xiàn)，Cardionet在2013年6月10日簽訂與美國聯(lián)合健康保險公司的3年協(xié)議，為超過7000萬醫(yī)?？蛻籼崞泛螅蓛r出現(xiàn)飆升，最高漲幅超過400%。

我們認為，在國內上市公司中，運作模式和Cardionet最相似的是九安醫(yī)療。不同點在于Cardionet提供的是移動心臟監(jiān)測穿戴式設備(在美國心臟病人群在百萬左右)，而九安醫(yī)療提供的是移動互聯(lián)電子血壓計、血糖儀以及其他系列體征數(shù)據(jù)監(jiān)測設備。我國高血壓及糖尿病人都在億級數(shù)量級，空間遠大于Cardionet，但未來的發(fā)展模式很可能走出相似的道路。

1、Cardionet公司簡介：Cardionet是一家移動心臟監(jiān)測設備和心臟監(jiān)測服務提供商，創(chuàng)建于1999年，2008年在納斯達克上市。

2、主要產(chǎn)品服務：Cardionet的主要產(chǎn)品是MCOT(Mobile Cardiac Outpatient Telemetry)，該產(chǎn)品是一種可監(jiān)測使用者心臟活動的穿戴設備，包括一臺連接三片芯片的可穿戴傳感器和一臺監(jiān)測器，該產(chǎn)品能夠記錄30天內患者的心電圖數(shù)據(jù)，并將數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡傳輸?shù)焦颈O(jiān)控中心，后臺系統(tǒng)對數(shù)據(jù)進行分析診斷并且將報告發(fā)送給醫(yī)生。

3、盈利模式：Cardinet的主要收入來源于與保險公司合作，由于MCOT系統(tǒng)通過維護用戶的生命健康可以減少保險公司的長期開支，所以保險公司愿意為自己的客戶購買Cardionet的心臟監(jiān)測服務。2013年6月10號CardioNet宣布美國聯(lián)合健康保險公司與其簽訂了三年的協(xié)議，美國聯(lián)合健康保險公司將為其超過7000萬的醫(yī)?？蛻糍徺I大批產(chǎn)品。同時，cardionet也將掌握的監(jiān)測數(shù)據(jù)提供給藥企、醫(yī)療器械公司等機構的研發(fā)部門來獲得收入。2012年，cardionet收入1.1億美元，其中9360萬來自患者服務，大部分由Medicare(美國針對65歲以上老人的醫(yī)保)及商業(yè)保險公司支付，830萬來自研發(fā)服務。

4、經(jīng)驗教訓和結論：目前Cardionet(BEAT)的市值僅為1.82億美金，我們認為可能主要由于產(chǎn)品線過于單一造成，公司僅能提供商業(yè)保險企業(yè)所需的一小部分數(shù)據(jù)監(jiān)測功能，而對于健康監(jiān)測非常重要的其他體征數(shù)據(jù)沒有得到很好的監(jiān)測。全系列的體征數(shù)據(jù)監(jiān)測可能帶來的數(shù)據(jù)價值是幾何倍數(shù)增長的，因為單一數(shù)據(jù)與全維度數(shù)據(jù)對于商業(yè)保險公司定價決策能夠產(chǎn)生完全不同的價值。

4.4.2 Castlight啟示錄：小收入，大市值是可能存在的

還未實現(xiàn)盈利的CastlightHealth以1300萬美元的年收入獲得15億美元的市值。收入和市值的比例關系并不一定受到限制。我們認為國內最有希望對標Castlight的公司是海虹控股，同時我們也看好衛(wèi)寧軟件的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

1、公司簡介：CastlightHealth總部位于美國加州舊金山市，主要提供個性化的醫(yī)療保健交易平臺，針對醫(yī)療保健市場提供價格透明和價格比較工具并開展B2B服務，以允許自我投保企業(yè)(self-insuredbusinesses)為員工提供工具，對醫(yī)療健康服務成本和質量進行比較，幫助相關人員更好地了解醫(yī)療服務的價格和某些供應商的質量。

2、發(fā)展歷程和現(xiàn)狀：Castlight公司成立于2008年，2014年3月在美國納斯達克上市，目前市值約15億美元。

3、主要產(chǎn)品形式和功能：Castlight的核心服務是向用戶提供簡單透明的醫(yī)療健康服務信息。由于美國市場上保險、就醫(yī)等醫(yī)療健康服務種類多、價差大且服務價格不透明，用戶難以選擇出性價比高的產(chǎn)品，從而有相當部分的支出浪費在虛高的價格和低效的服務上。Castlight建立起包括超過10億條健康保險交易數(shù)據(jù)的云端數(shù)據(jù)庫，將它們與公司福利制度信息、醫(yī)院臨床指引、軟件用戶所產(chǎn)生的行為數(shù)據(jù)結合，通過云計算來制定滿足企業(yè)及其雇員需求的最優(yōu)性價比醫(yī)療健康方案，并提供比價導購服務，從而極大簡化了醫(yī)療健康方案的選擇過程并避免不必要的費用。

4、盈利模式：由于在美國，雇員醫(yī)療健康支出的75%以上由雇主承擔，castlight的服務能夠為雇主創(chuàng)造價值，所以其采取了向企業(yè)收費的方式。Castlight目前的收入來源主要包括軟件銷售和專業(yè)服務(幫助用戶的雇員采納castlight提供方案的溝通服務)，2013年軟件銷售占總收入的90%。軟件購買費用根據(jù)客戶公司健康福利覆蓋的人數(shù)決定，簽約期通常為3年。2012和2013年castlight平均簽約期為30個月，截至2013年底，castlight手握價值1.1億美元的未付款協(xié)議，已付款但未確認的遞延收入為1150萬美元。

過去的兩年中，castlight共簽下95家企業(yè)客戶，其中24家是財富世界500強企業(yè)。截至2012年底，castlight有47家簽約客戶，其中15家執(zhí)行了castlight提供的醫(yī)療健康方案，到2013年底，這兩項數(shù)據(jù)分別為106家和48家。Castlight2011到2013的營業(yè)收入分別達到190萬美元，420萬美元和1300萬美元，復合增長率262%。預計2014年美國醫(yī)療健康總支出將達到3.1萬億美元，其中有6200億美元將由雇主支付。Castlight預計公司未來的市場空間超過50億美元。

5、值得借鑒經(jīng)驗：還未實現(xiàn)盈利的Castlighthealth以1300萬美元的年收入獲得15億美元的市值，我們認為有以下幾點原因：(1)castlight準確把握了市場的痛點，提供的服務為企業(yè)創(chuàng)造出實在的經(jīng)濟價值。(2)現(xiàn)有業(yè)務市場空間巨大，castlight作為先入者具有一定的先發(fā)優(yōu)勢，目前正處于前期擴張階段，業(yè)務增長速度極快，手握大量合同。(3)未來的平臺戰(zhàn)略想象空間大。需要注意的是，該行業(yè)壁壘不高，預期會有大量提供類似服務的公司進入，行業(yè)競爭逐漸激烈。

第8篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

關鍵詞：公私合營（PPP）項目；養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)；融資渠道

2016年，全國建設試點省市推行“智慧型”社區(qū)養(yǎng)老工程，2017年初，湖南率先試運營，具有鮮明的產(chǎn)業(yè)指導意義。2016中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)博覽會的舉行，結合了多種社會力量，將養(yǎng)老服務項目與社會資源有效對接，倡導養(yǎng)老新理念，促進社會健康快速發(fā)展。PPP模式將公私兩方力量聯(lián)合，這種聯(lián)合共同體有利于社會基礎產(chǎn)業(yè)的構建。

一、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資特征及問題

1、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的融資特征

（1）內源融資規(guī)模大，外源融資規(guī)模小。外源融資，是指融資來源于本單位以外。內源融資，則是來源于本單位積累的利潤。隨著近年來養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，企業(yè)在初創(chuàng)籌資期間，政府補助占比相對來說有走低的趨勢，這就需要更多的內部融資途徑來補充產(chǎn)業(yè)基礎建設。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、股票發(fā)行、企業(yè)債券商業(yè)信用、融資租賃等外源融資每年均不足30%。

（2）直接融資規(guī)模大，間接融資規(guī)模小。直接籌資，是指企業(yè)不借助于銀行等金融機構的力量，直接從社會籌集資本。間接投資，則相反。立足當前養(yǎng)老行業(yè)階段來看，直接投資更加有利于提高企業(yè)的知名度和資信度，其規(guī)模也越來越大，而間接融資則會相對弱一些，主要是因為行業(yè)風險有較多的不可控性，因此銀行和類似的金融機構放貸會相對保守一些。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行貸款、融資租賃等間接融資每年均不足25%。

（3）股權融資規(guī)模大，債券融資規(guī)模小。企業(yè)股權投資方式是直接吸收投資、公開發(fā)行股票；而債務投資則是通過金融以及社會資本舉債的方式取得的。以當前的行業(yè)背景來看，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的資金來源，除了一定比例的政府補助之外，就是大規(guī)模的股權融資，主要依托于大型企業(yè)的接盤和商業(yè)模式的優(yōu)化運營。債權融資規(guī)模相對來說比較小，主要由于當前行業(yè)利潤空間小。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2012—2016年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的銀行借款、債券發(fā)行、利用商業(yè)信用等債權融資每年均不足25%。

2、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資存在的問題

（1）政府補貼的依賴程度過高。養(yǎng)老服務在一定程度上屬于社會公益性產(chǎn)品，政府的支持必不可少。隨著中國老齡化人口的不斷增加，養(yǎng)老需求勢必迅速擴張，這就使得地方政府債臺高筑以及國債規(guī)模的大面積擴張，造成財政成本的不斷上升。據(jù)國家數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2002—2016年每年的政府補貼的總需求量都在不斷增加，地方政府已壓力重重。

（2）社會力量的作用尚不明顯。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利往往需要的戰(zhàn)線比較長，經(jīng)測算，投資回收期基本都是八到十年，短期內效益不明顯，而民營資本又更加重視短期內發(fā)展，這就使得民營資本面對養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)只能望而卻步。國家近幾年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在養(yǎng)老政策實施初期，社會力量作用還不是很明顯。

（3）傳統(tǒng)融資渠道相對受限。近些年來，我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)這樣的勢頭：一方面，許多國外融資模式雖具有一定的可實施性但未能在本土廣泛應用；另一方面，在國內其他領域的融資模式雖有效果但本領域卻未能實施。通過近幾年的融資規(guī)模數(shù)據(jù)可以觀察，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)近幾年融資渠道穩(wěn)中有升，但依然相對受限，市場化不足。

二、PPP模式應用于養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的可行性

1、國家鼓勵養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式進行產(chǎn)業(yè)融資

鼓勵社會資本采用PPP模式通過多種方式參與到醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老體系建設的創(chuàng)新性改革中。對于一些醫(yī)養(yǎng)結合機構，一旦符合條件即可享受相關優(yōu)惠政策。這就在一定程度上拓寬了市場化融資模式，支持各種商業(yè)合作的模式進行項目合作共建，極大地帶動社會資本加大投入，通過產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，大力支持社會化產(chǎn)業(yè)進程。

2、PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的適配性對接

PPP模式的思路與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)在融資問題上非常相近。第一，PPP模式和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是公共服務領域方面，可以實現(xiàn)對接。第二，PPP模式與養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)非常相近，都是投資大，回報少，周期長。第三，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)是一項長期工程，現(xiàn)階段其服務對象和服務項目相對穩(wěn)定。政府也會通過各種措施加以保障，這又與PPP項目非常一致。

三、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的制約因素

1、地方政府財力短缺

近年來，養(yǎng)老服務的管理工作由中央下放到地方，但僅僅是事務管理權。養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的建設資金還是出自地方政府財政，這樣，地方政府在管理上就變得力不從心，實行分稅改革以來，地方稅收減少，財力已經(jīng)趨于短缺。

2、資本市場尚不完善

一方面，資本市場上金融產(chǎn)品種類單一，難以滿足投資者需求的多元化；另一方面，資本市場的監(jiān)管不規(guī)范，法律方面缺乏實施細則，實施難度大。這就導致資本市場存在較大的投資風險。

3、行業(yè)利潤率偏低

養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的供給對象大多屬于退休工資水平較低的老年人，價格應該更加人性化，同時，政府也應有規(guī)范嚴格的價格控制，這就是養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)低利潤的主要原因。養(yǎng)老企業(yè)利潤少，自然積極性差，因此，難以將養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)帶入良性發(fā)展軌道。

4、優(yōu)惠政策體系尚不完善

在貸款、稅收和土地使用等方面政府都為都為產(chǎn)業(yè)基建“大開綠燈”，但很多政策引導過于宏觀，相關法律上沒有相應配套的實施細則，執(zhí)行難度大。建立健全產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策體系迫在眉睫。

四、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式融資的經(jīng)驗與啟示

1、美國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

在美國，養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)融資主要依賴市場。美國的養(yǎng)老社區(qū)分為兩種：專門建成的和自然形成的。為非營利機構提供的專門建成的社區(qū)運營達到40年，前期投入不用償還。而自然形成的養(yǎng)老社區(qū)大多是由居民人員流動自發(fā)形成的。此時，聯(lián)邦政府無償改建房屋結構，增加社區(qū)醫(yī)療健身設施。20世紀70年代后期，社會機構接盤公共服務事項，按照履約情況支付合同約定相關服務費用。

2、日本養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

PPP融資模式在日本為介護險制度，即為日常生活有困難的人提供以個人人權和尊嚴為前提的幫助，保障他們的正常生活。日本的養(yǎng)老事業(yè)為非營利性質，是由政府主辦的；日本的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為營利性質，多是由社會資本主辦的，兩者共同構成了日本的養(yǎng)老體系。根據(jù)2000年日本《護理保險法》，護理費用的10%由老人自行繳納，余下90%的費用負擔比例由被保險者承擔。

3、新加坡養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP的融資模式

新加坡雖是市場經(jīng)濟國家，但在養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃建設方面并不是完全依賴市場，而是將計劃與市場相結合，政府為主、市場為輔。市場化私人籌資方面相對成熟，實現(xiàn)企業(yè)融資多元化，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)在新加坡可以與市場上幾乎所有的金融產(chǎn)品相結合。新加坡的金融業(yè)越是成熟，市場認可度越高，不可控風險就越小，同時，又反向作用于該行業(yè)發(fā)展，使之良性循環(huán)。

4、國外養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)應用PPP模式

融資的可借鑒性指引首先，我國應系統(tǒng)規(guī)劃一個養(yǎng)老服務體系并且建立健全行業(yè)標準，即現(xiàn)在所倡導的智慧型養(yǎng)老體系，醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老協(xié)同發(fā)展。其次，健全立法機制，保障養(yǎng)老體系標準落到實處?？梢钥吹絿H上普遍采用了這一方法，為融資渠道的開拓奠定了基礎。最后，加大力度鼓勵社會力量參與，公益與市場的有機合作，有利于產(chǎn)業(yè)的高速穩(wěn)健發(fā)展。

五、我國養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)PPP模式融資實現(xiàn)路徑

1、政府財政應適度向民間資本傾斜

政府財政應適度向民間資本傾斜，把過去政策補貼的養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的財政資金，轉向給民間資本注資補貼。轉變過去過度依賴政府財政補貼的財政狀況，多增加一些資金來源渠道。同時，政府也要制定各種實施細則來彌補目前法律法規(guī)上的不足，建立健全穩(wěn)定的法律保障的社會大環(huán)境，保證養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)、穩(wěn)健態(tài)勢。

2、養(yǎng)老企業(yè)應多種盈利模式

經(jīng)營養(yǎng)老企業(yè)收費標準不宜過高。但為保證項目持續(xù)性盈利，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)還應積極拓展盈利渠道，如出租配套設施、場地和部分養(yǎng)老房屋等隱形利潤空間，來彌補前期的建設成本以及持續(xù)的運營成本。積極打造社會知名度和影響力，吸納社會資本的加入，擴大融資渠道和規(guī)模，優(yōu)化養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的運營發(fā)展。

3、社會公眾應全民參與、全民支持改變

社會以往觀念，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不是政府和資本群體的營利工具，它是一種社會利建設，需要全民支持、全民參與、全民建設，萬眾一心共同構建。共建社會福利事業(yè)有利于打造企業(yè)知名度，有利于政府事務工作的科學有序的管理，也利于全民養(yǎng)老品質的提升，共建美好宜居生態(tài)環(huán)境。眾志成城，將政府監(jiān)管引導與社會資源協(xié)調起來，做出功在當代、利在千秋的社會貢獻。

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第9篇：養(yǎng)老企業(yè)的盈利模式范文

Abstract： With the growing trend of China's aging， The development need of Elderly real estate is increasingly significant. one hand it is lack of policy support and guidance，and on the other hand lack of suitable development mode of operation. Therefore the slow development of the elderly real estate. This will combine the sale-leaseback financing and promotional features to explore the feasibility and the specific operating of elderly real estate sale-leaseback model.

關鍵詞： 養(yǎng)老地產(chǎn)；售后回租；優(yōu)勢；困難

Key words： elderly real estate；sale-leaseback；advantages；difficult

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4311（2012）34-0074-03

0 引言

售后回租是一種集銷售和融資為一體的新型租賃形式，是西方發(fā)達國家常用的一種籌資手段。在售后回租交易中，承租人與出租人具有雙重身份，進行雙重交易，形成了資產(chǎn)價值和使用價值的分離。它通過改變資產(chǎn)的形態(tài)，將物化的長期資產(chǎn)變?yōu)榱鲃有缘默F(xiàn)金資產(chǎn)，以達到承租方融資、促銷的目的。

我國引進融資租賃始于上個世紀八十年代，本世紀初開始在房地產(chǎn)領域出現(xiàn)，目前涉及的物業(yè)類型限于酒店公寓、大型商場、寫字樓等收益性房地產(chǎn)。在融資租賃已經(jīng)十分成熟的美國，養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式已經(jīng)得到實踐。隨著我國社會步入老齡化程度的不斷加深，養(yǎng)老地產(chǎn)也將逐漸得到各界的關注和重視。但是目前國內養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的步伐還比較緩慢，開放商以及運營商都處在觀望的狀態(tài)。因此尋求適合養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營的模式是解決養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求與有效供給不平衡的關鍵。

1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1 社會老齡化現(xiàn)狀催生養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā) 2010年我國第六次人口普查結果顯示，我國13.7億總人口中，有1.8億60歲以上的老年人，而這1.8億中又有1.2億65歲以上的老年人。60歲以上老年人口占到了總人口的13.26%，65歲以上占到8.87%。相比2000年第五次人口普查結果，老年人口的增長率達到27.4%，遠遠高于我國人口總量5.4%的增長。

按照聯(lián)合國相關規(guī)定，65歲以上的人口數(shù)量占總人口7%以上的國家稱為“老年型國家”。我國大陸31個省、自治區(qū)、直轄市中有19個省市65歲以上老年人口比例超過7%，其中福建以11.43%的比例位列榜首，其次是四川10.95%，江蘇10.89%，遼寧10.31%，上海10.12%。城市一旦進入“老年型”，與之相應的各種老年需求問題就開始出現(xiàn)。

1.2 國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀 養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品包括：養(yǎng)老住宅、社區(qū)養(yǎng)老服務中心、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老護理機構等。我國存在的盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品類型主要有三類：①會員制的養(yǎng)老住宅，定位層次比較高，針對的主要是高端消費者，其采取在普通住宅中配建針對老年人的住宅。②“反按揭”模式的養(yǎng)老住宅，即在征得老人同意后，將老人原有住房出租，以租金收入補足入住養(yǎng)老住宅的租金；或采取置換的方式，將老人的原有住房與想要租住的老年公寓進行等價換房，到老人去世之后，再將原置換的房產(chǎn)折價返還給其法定繼承人。③升級版的養(yǎng)老院，主要是保險資金推出的，將養(yǎng)老地產(chǎn)視作商業(yè)地產(chǎn)項目長期經(jīng)營。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀可以總結出三方面的問題：一是資金問題，包括社會資金投入以及企業(yè)自身融資能力；二是開發(fā)模式問題，企業(yè)開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)是持有或是出售，或是兩者之間存在一個合適的比列使得企業(yè)獲利最大化都將影響企業(yè)開發(fā)的積極性，從而影響?zhàn)B老地產(chǎn)的社會供給量；三是運營服務的質量問題，后期運營決定了開發(fā)產(chǎn)品的實際獲利，這也是整個老年地產(chǎn)至關重要的一環(huán)。

針對上述問題，本文提出利用售后回租模式進行養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的資金問題，實現(xiàn)開發(fā)運營的良性經(jīng)濟循環(huán)。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的操作模式

2.1 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的開發(fā) 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租是指房地產(chǎn)開發(fā)商（承租人）將其開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目出售后，又將該養(yǎng)老地產(chǎn)從出租人那里租回，習慣稱之為“回租”。通過售后回租交易，賣方（承租人）在保留對資產(chǎn)的占有權、使用權和控制權的前提下，將固定資產(chǎn)轉化為貨幣資本，在出售時可取得全部價款的現(xiàn)金。該買方（出租人）將該養(yǎng)老地產(chǎn)回租給承租人，獲得租金應收款，并擁有該養(yǎng)老地產(chǎn)的實際產(chǎn)權。

養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)權擁有者（即出租人）可以是分散的個體購買者也可以是機構購買者，這里的機構包括REITS，基金投資、租賃公司、保險公司等。由于國家政策和相關法律條款的原因，老年地產(chǎn)本身不適宜產(chǎn)權劃分出售，養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的對象多選擇租賃公司等機構。目前保險公司已經(jīng)對養(yǎng)老地產(chǎn)表示濃厚的興趣，他們缺乏10年期甚至更長期限的投資工具。養(yǎng)老地產(chǎn)的長期持有性質正好滿足保險公司的需求。另外養(yǎng)老地產(chǎn)長期的資金回報率能夠穩(wěn)定在10%以上，這對于尋求穩(wěn)定且長期持續(xù)投資回報的租賃公司來說也具有很大誘惑性。

回租過程雙方簽訂回租合同時，會約定一定的租賃期限，以及租賃期滿時產(chǎn)權歸屬的辦法。作為融資租賃形式的售后回租，往往租賃年限幾乎等同于其經(jīng)濟壽命。租賃期屆滿，出租方會以象征性的價格將所有權賣給承租方。而一些金融租賃公司作為出租人，根據(jù)房產(chǎn)項目的質量以及租金應收款的風險程度，還會另外收取2-5%的融資租賃費用同時出租人還可以再將養(yǎng)老地產(chǎn)的租金應收款“打包”賣給銀行。銀行以買斷租金應收款為基礎，為出租人提供租金應收款的催收和信用風險控制等服務，拓展了銀行中介業(yè)務——“保理業(yè)務”。銀行在收取租金應收款的同時，還可以收取不低于保理融資額1%的保理業(yè)務手續(xù)費。在“保理業(yè)務”有追索權的情況下，一旦承租人（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）無法按時支付租金，可由承租人的擔保公司支付；如果擔保公司支付不了的話，銀行可將抵押的房產(chǎn)拍賣，所得款項仍不足的部分，再由出租人補足。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式成功的將房地產(chǎn)納入了金融行業(yè)，并擴寬了金融業(yè)務。

2.2 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運營 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式的運營商可以是開發(fā)商本身，也可以是專業(yè)的養(yǎng)老機構。以目前國內開發(fā)商的物業(yè)水平以及養(yǎng)老地產(chǎn)本身的專業(yè)化需求來看，開發(fā)商自身很難實現(xiàn)整個養(yǎng)老社區(qū)正常有序的運營，跟知名的養(yǎng)老機構合作是進行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的最優(yōu)選擇。

開發(fā)商跟運營商之間簽訂委托合同，由運營商代為管理整個養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運營，每年向運營商支付一定的傭金或者提成，運營商負責物業(yè)服務的專業(yè)模塊，雙方各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢，形成互助式的盈利模式。當然開發(fā)商也可以將物業(yè)租賃給運營商，他在其中收益的是租金差值，對于融資性售后回租來說，后期得到產(chǎn)權之后，開發(fā)商還可以享受物業(yè)本身的增值價值。

老年租戶向開發(fā)商支付租金，向運營商支付物業(yè)管理費用以及商業(yè)管理費用。同時開發(fā)商還可以通過附加的醫(yī)療保健、特殊看護等服務獲得一部分營業(yè)收入。于此同時開發(fā)商還要定期向投資者支付租金應收款。

3 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租的優(yōu)勢分析

3.1 承租者角度的優(yōu)勢 養(yǎng)老地產(chǎn)的售后回租拓寬了企業(yè)融資渠道，為承租人提供中長期資金來源，發(fā)揮了與銀行借貸等中長期融資手段相同的作用，但又不像銀行融資那樣對資金的用途提出了很多的限制，承租人可以將獲得的資金作為自有資金自由分配。而且售后回租和銀行貸款、發(fā)行債券、股票等融資方式相比，具有明顯的靈活性優(yōu)勢：手續(xù)簡單快捷，由于出租人在租賃期間一直擁有租賃物的所有權，并通過租期內租賃物的完整來保證，出租人對承租人的審查更側重于承租人未來的盈利能力，而不是過去的信用歷史和財產(chǎn)資本基礎，這樣使一些資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)、沒有銀行信用的企業(yè)或者是新企業(yè)都可以通過這種途徑獲得中長期融資。

3.2 出租者角度的優(yōu)勢 售后回租可以弱化投資者的風險，投資者作為出租人擁有房產(chǎn)的所有權，即使承租者無力支付租金，投資人可以收回房產(chǎn)，并依據(jù)與開發(fā)商的回購協(xié)議處理房產(chǎn)。

投資人定期收回租金應收款，回籠資金，獲得較多的穩(wěn)定收益。承租人在租賃期間使用租賃物品的代價是按預定的期限和金額支付租金，這也正是投資人投資回報的物質基礎。而且如果從房地產(chǎn)商處購房形成一定規(guī)模后，還能得到房地產(chǎn)商的優(yōu)惠，這樣就有效降低了租賃公司的租賃運作成本。

3.3 促進養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈的構建 養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式將開發(fā)商、運營商以及金融行業(yè)的保險業(yè)、銀行業(yè)和投資商納入到一個共同的資金循環(huán)平臺，實現(xiàn)了利益共享，風險共擔。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)要想得以持續(xù)發(fā)展，必須構建一個養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)鏈。開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離實現(xiàn)開發(fā)利潤、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營管理收益的分離。開發(fā)以及運營的風險在這種分離的過程中也實現(xiàn)了分擔和管控。

4 實施存在的困難

4.1 土地轉讓成本較高 目前老年地產(chǎn)用地多是按照商業(yè)用地進行的轉讓，土地轉讓成本較高。養(yǎng)老地產(chǎn)本身在設計以及適老化設施方面的成本已經(jīng)高于普通住宅，如果土地成本不能降下來的話，養(yǎng)老地產(chǎn)普及不到中低層社會需求者，而這部分人群是整個老齡化階層的消費主力軍，社會供給滿足不了有效需求，會嚴重阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以及社會養(yǎng)老保障的真正實現(xiàn)。

4.2 民間投資渠道限制 國內金融工具相比國外是不開放的，民間資金投資的渠道受到了很大限制，形成了資金需求和資金供給的不對稱。養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租需要投資機構的資金投入，但是目前國內這樣的機構還比較少，另外由于國內養(yǎng)老地產(chǎn)售后回租模式還不成熟，投資者對于風險的評估還不能把控，這些都將制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

4.3 缺乏政府相應機構的監(jiān)督檢查 養(yǎng)老機構內部管理問題頻頻曝光，收到公眾的質疑，一方面是中國養(yǎng)老機制不成熟的表現(xiàn)，另一方面直接暴露了政府相應監(jiān)督機制的缺乏。純商業(yè)模式的運營是靠市場進行調節(jié)的，但是兼具社會福利性質的養(yǎng)老地產(chǎn)以其特殊的服務人群，理應得到民政部門的更多關注和監(jiān)督。

參考文獻：

[1]顏莉.商品房售后包租的風險[J].城市管理，2006.