房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；精細(xì)化；概念；應(yīng)用

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、前言

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)涉及到成本的管理、人員的管理、設(shè)備的管理、施工工藝的管理，通過(guò)各種管理來(lái)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)質(zhì)量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中精細(xì)化管理被廣泛的使用，精細(xì)化管理的應(yīng)用能夠降低管理成本，提高管理效率，為企業(yè)帶來(lái)更多的利潤(rùn)，在企業(yè)管理中發(fā)揮著重要作用。

二、精細(xì)化管理概念

精細(xì)化管理是一種意識(shí)、理念，認(rèn)真的態(tài)度，也是一種精益求精的文化。早在春秋時(shí)期思想家老子就提出“天下大事，必作于細(xì)”的觀(guān)念。20世紀(jì)50年代日本企業(yè)也曾提出了精細(xì)化管理理念,而西方則在20世紀(jì)90年代開(kāi)始盛行。

精細(xì)化管理是建立在常規(guī)管理的基礎(chǔ)上，并將常規(guī)管理引向深入的管理模式，是一種以最大限度地減少管理所占用的資源和降低管理成本、以效益最大化為主要目標(biāo)的管理文化和管理方式。伴隨著社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)和專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高，實(shí)施精細(xì)化管理已經(jīng)成為企業(yè)做強(qiáng)做大的根本途徑。如今精細(xì)化管理的理論已經(jīng)被越來(lái)越多的企業(yè)管理者所接受和認(rèn)可?？v觀(guān)如微軟、海爾等成功企業(yè)，在創(chuàng)業(yè)之初都建立了一套完善的精細(xì)化管理體系。

精細(xì)化管理是時(shí)展的趨勢(shì)，也是決定企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)成敗的關(guān)鍵所在?！搬樇馍洗蚶夼_(tái)，拼的就是精細(xì)”，“細(xì)節(jié)決定成敗”說(shuō)的就是這個(gè)道理，在當(dāng)前我們企業(yè)“做大做強(qiáng)、跨越發(fā)展”的新形勢(shì)下，從過(guò)去“粗放式”管理到當(dāng)今精細(xì)化管理，企業(yè)追求“零庫(kù)存”，產(chǎn)品質(zhì)量“零缺陷”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的管理創(chuàng)新、管理創(chuàng)效，不斷提升企業(yè)的管理水平,增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力和綜合水平，提高經(jīng)濟(jì)效益。精細(xì)化管理越來(lái)越成為決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵。

三、精細(xì)化管理的核心

精細(xì)化管理的核心是：精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)。精就是更好、更優(yōu)，精益求精，追求最佳；準(zhǔn)就是準(zhǔn)確、準(zhǔn)時(shí)，信息與決策的準(zhǔn)確無(wú)誤；細(xì)就是管理細(xì)化、操作細(xì)化、考核細(xì)化，重視每一個(gè)細(xì)節(jié)；嚴(yán)是嚴(yán)格執(zhí)行制度標(biāo)準(zhǔn)和程序規(guī)定，嚴(yán)格控制產(chǎn)品質(zhì)量。

專(zhuān)業(yè)化是精細(xì)化管理的前提，要想做精，只有從專(zhuān)業(yè)入手，做專(zhuān)才能做精，做精才能獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。企業(yè)精細(xì)化管理要以提升職工專(zhuān)業(yè)化素質(zhì)為切入點(diǎn)，提高效率效益為目標(biāo)，圍繞企業(yè)中心工作，運(yùn)用科學(xué)的管理方法，把“精、準(zhǔn)、細(xì)、嚴(yán)”落實(shí)到管理工作的每個(gè)環(huán)節(jié)，重細(xì)節(jié)、重過(guò)程、重基礎(chǔ)、重落實(shí)、重質(zhì)量、重效果，專(zhuān)注地做好每一件事，在每一個(gè)細(xì)節(jié)上精益求精。不斷提高企業(yè)精細(xì)化管理水平，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益的最大化，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理的對(duì)策

1、財(cái)務(wù)管理精細(xì)化

（一）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃與績(jī)效考核掛鉤,量化成本考核和成本激勵(lì)

眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是項(xiàng)目制。推行與項(xiàng)目成本相關(guān)的項(xiàng)目全周期預(yù)算管理,能夠有效地體現(xiàn)每個(gè)項(xiàng)目的盈利狀況,反映執(zhí)行中的問(wèn)題,這有利于推動(dòng)內(nèi)部項(xiàng)目對(duì)標(biāo)管理,促進(jìn)整體成本降低。也可以通過(guò)成本指標(biāo)各環(huán)節(jié)的層層分解,量化成本考核和成本激勵(lì)。房地產(chǎn)企業(yè)與工程成本息息相關(guān)的部門(mén)是發(fā)展中心、技術(shù)中心、成本部、招采部、工程部、項(xiàng)目事業(yè)部等。通過(guò)對(duì)成本指標(biāo)的量化和完成時(shí)間的量化,并與員工績(jī)效考核掛鉤,不僅可以對(duì)工程質(zhì)量和工程進(jìn)度進(jìn)行量化管理,并且可以責(zé)任到人,獎(jiǎng)罰分明,將員工因素由被動(dòng)工作轉(zhuǎn)為主動(dòng)工作,成為經(jīng)營(yíng)管理中的活性因子。

(二)成本控制環(huán)節(jié)精細(xì)化作業(yè),依重要性解決主要問(wèn)題

產(chǎn)品成本在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了70%,可見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)這個(gè)看似與傳統(tǒng)成本控制無(wú)關(guān)的環(huán)節(jié)卻應(yīng)是成本管理的第一步。房產(chǎn)的銷(xiāo)售總價(jià)取決于國(guó)家政策、地理位置、小區(qū)定位、容積率、戶(hù)型、朝向、物業(yè)等。從中大家可以看到,持續(xù)地實(shí)施技術(shù)改進(jìn)應(yīng)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的第一步。

財(cái)務(wù)管理作業(yè)化,可以通過(guò)分析增值作業(yè)和非增值作業(yè),將與企業(yè)價(jià)值增值無(wú)關(guān)的作業(yè)盡力避免或消除。增值作業(yè)是指企業(yè)生產(chǎn)所必需的,且能為顧客帶來(lái)價(jià)值的作業(yè)。企業(yè)應(yīng)安排作業(yè)及各作業(yè)之間的聯(lián)系,竭力減少非增值作業(yè)的執(zhí)行,努力提高增值作業(yè)的執(zhí)行效率。

(三)資金管理與戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)結(jié)合,強(qiáng)化資金集中管理

資金成本由于屬于業(yè)務(wù)成本而往往被忽略。眾所周知,從拿地到銷(xiāo)售完畢,周期一般為兩年至三年時(shí)間。房地產(chǎn)投資從項(xiàng)目開(kāi)始就要投入大額資金去購(gòu)地,一般情況下,企業(yè)賬上很難擱置幾個(gè)億-幾十個(gè)億的閑置資金,所以資金來(lái)源的主要方式為融資。因此資金成本的控制將是財(cái)務(wù)精細(xì)化管理至為關(guān)鍵的一步。部分商業(yè)地產(chǎn)模式房企,采用自留商業(yè)的形式,將自己的資金結(jié)構(gòu)調(diào)整為銀行融資為主的低資本模式。與同行業(yè)高資金融資相比,資金成本差異約10%-15%,從而取得戰(zhàn)略財(cái)務(wù)精細(xì)化管理的一步。

現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營(yíng)偏重于財(cái)務(wù)垂直化管理及資金集中調(diào)控原則。房地產(chǎn)企業(yè)資金集中由資金部負(fù)責(zé)籌資調(diào)配,配以年度預(yù)算和月度預(yù)算的實(shí)施。將資金的供給和需求提前數(shù)據(jù)化,通過(guò)實(shí)施過(guò)程的硬性把關(guān)有效的降低資金的閑置和短缺成本。在選擇橫向戰(zhàn)略的企業(yè),一般會(huì)利用往來(lái)方墊資的方式來(lái)解決部分資金短缺問(wèn)題。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的初始,已經(jīng)選擇要求施工企業(yè)墊資到某個(gè)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)。而且可能采用以部分待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)換取工程物質(zhì),通過(guò)以物易物的方式實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的提交銷(xiāo)售,取得資金的時(shí)間價(jià)值。

2、質(zhì)量管理精細(xì)化

（一）、設(shè)計(jì)方案的精細(xì)化

要求房屋的設(shè)計(jì)人員要根據(jù)當(dāng)?shù)厝藗兊纳盍?xí)慣和喜愛(ài)的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)完成后要通過(guò)相關(guān)的專(zhuān)家進(jìn)行討論和論證。業(yè)主在進(jìn)行圖紙會(huì)審的過(guò)程中要對(duì)整體布局進(jìn)行考慮，對(duì)設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行指正，避免將缺陷延伸到施工過(guò)程中，帶來(lái)不必要的損失。

（二）原材料的進(jìn)場(chǎng)控制

原材料的質(zhì)量對(duì)房屋的建筑施工質(zhì)量有著重要的影響，原材料的好壞和使用對(duì)質(zhì)量控制和提升的根源之一，因此，我們對(duì)現(xiàn)場(chǎng)使用的原材料要進(jìn)行嚴(yán)格的控制，對(duì)各種進(jìn)場(chǎng)的原材料進(jìn)行檢驗(yàn)和檢測(cè)，對(duì)有問(wèn)題的原材料及時(shí)進(jìn)行退貨或封存處理，避免不合格的原材料使用到建筑施工中。

（三）開(kāi)工前的先決條件檢查

在工程施工前要保證施工人員到位、施工設(shè)備到位、施工工藝完善、施工制度健全，對(duì)施工過(guò)程中可能遇到的情況進(jìn)行分析，并準(zhǔn)備到位。按照施工要求對(duì)施工過(guò)程中要使用的各種原材料進(jìn)行準(zhǔn)備，為工程建設(shè)的順利進(jìn)行奠定基礎(chǔ)。

（四）工程實(shí)施過(guò)程中的精細(xì)化管理

一般的工程項(xiàng)目施工周期都比較長(zhǎng)，占整個(gè)工程施工工期的四分之三，因此，在工程施工過(guò)程中要進(jìn)行嚴(yán)格的精細(xì)化管理，保證工程施工能按照設(shè)計(jì)進(jìn)度要求進(jìn)行。在施工過(guò)程中按照相關(guān)的標(biāo)注要求進(jìn)行施工，施工監(jiān)理單位按照監(jiān)理要求對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)在監(jiān)理過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)進(jìn)行制止，責(zé)令施工單位進(jìn)行整個(gè)，整改措施經(jīng)過(guò)相關(guān)技術(shù)人員審核后交施工單位進(jìn)行執(zhí)行。這樣才能保證建筑的施工質(zhì)量。在施工過(guò)程中要建立和健全相關(guān)的管理制度，使施工人員在施工過(guò)程中有章可尊，這對(duì)提高施工過(guò)程的精細(xì)化管是十分重要的。

3、工期管理精細(xì)化

（一）明確管理部門(mén)的職責(zé)分工

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中，對(duì)各部門(mén)的職責(zé)應(yīng)該有明確的要求，對(duì)各個(gè)部門(mén)的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行明確的界定，這樣各個(gè)部門(mén)就能明確在不同的時(shí)間點(diǎn)需要進(jìn)行的工作，避免職責(zé)不清產(chǎn)生分歧，提高工作效率。

（二）縮短工期考核時(shí)間，對(duì)進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理

在施工過(guò)程中要嚴(yán)格按照施工計(jì)劃對(duì)施工工期進(jìn)行考核，一般考核時(shí)間控制在3-5天，早發(fā)現(xiàn)早治理。建立信息系統(tǒng)，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行有效的監(jiān)測(cè)、分析、調(diào)整和反饋，隨時(shí)關(guān)注影響進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行的因素，及時(shí)糾正實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度的偏差，并對(duì)施工參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。不能等進(jìn)度指標(biāo)值下降到基準(zhǔn)以下再去分析和查找原因、采取措施，而應(yīng)該在其產(chǎn)生變化的過(guò)程中就給予充分的重視。

4、安全管理精細(xì)化

安全管理是工程質(zhì)量管理的生命線(xiàn)，為達(dá)到零事故的安全管理，業(yè)主應(yīng)明確要求施工單位在施工過(guò)程中推行5S的安全管理模式，重視施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，加強(qiáng)對(duì)人員素質(zhì)的提高。5S安全管理模式包括以下5個(gè)內(nèi)容。

（一）整理

將施工現(xiàn)場(chǎng)所有的物品進(jìn)行分類(lèi)，將各種物品分為大類(lèi)和小類(lèi)進(jìn)行分別存放，將非必需品清除到場(chǎng)外存放，減少現(xiàn)場(chǎng)物品的存放，為現(xiàn)場(chǎng)的施工提供一個(gè)安全的作業(yè)環(huán)境。

（二）整頓

將現(xiàn)場(chǎng)施工中使用的各種工器具和原材料進(jìn)行分類(lèi)存放，在存放的位置樹(shù)立明顯的標(biāo)示，使各種物品在使用過(guò)程中一目了然，對(duì)各種物品進(jìn)行有次序的存放，減少尋找的過(guò)程，提高現(xiàn)場(chǎng)施工效率。

（三）清掃

在現(xiàn)場(chǎng)施工中要定期對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清掃，保證現(xiàn)場(chǎng)各種標(biāo)示清楚、為施工人員建立一個(gè)良好的工作環(huán)境，使工作人員在工作過(guò)程中能有比較明顯的提醒，減少各種安全事故的發(fā)生。

（四）清潔

清潔是施工規(guī)范化管理的要求，是鞏固整理、整頓、清掃成果的必要手段。在施工過(guò)程中，為落實(shí)安全責(zé)任制，施工單位必須制定完善、科學(xué)、合理的安全管理制度，規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理，同時(shí)，由業(yè)主和監(jiān)理負(fù)責(zé)進(jìn)行監(jiān)督檢查。

（五）人員素質(zhì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中要不斷提高施工人員的素質(zhì)，使其能按照施工要進(jìn)行施工，減少施工過(guò)程中違章違紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過(guò)程中要保證施工人員進(jìn)行三級(jí)安全教育，提高施工人員的安全意識(shí)和躲避風(fēng)險(xiǎn)的能力。相關(guān)的安全管理人員要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格的安全管理，及時(shí)制止在現(xiàn)場(chǎng)施工過(guò)程中出現(xiàn)的違章違紀(jì)現(xiàn)象，對(duì)未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求施工的單位和個(gè)人要進(jìn)行考核，提高安全制度的執(zhí)行力。

五、房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)管理案例

ZH集團(tuán)是以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理、建筑裝飾為主的民營(yíng)企業(yè)，依靠其良好的政府關(guān)系，公司經(jīng)過(guò)短短九年的發(fā)展歷程，已經(jīng)躋身全國(guó)房產(chǎn)百?gòu)?qiáng)之列，開(kāi)發(fā)了一批房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售情況良好，于2003年開(kāi)始對(duì)外擴(kuò)張，陸續(xù)成立了六個(gè)省外子公司，但是子公司的運(yùn)行效果差強(qiáng)人意，隨著房地產(chǎn)的降溫和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，公司遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，通過(guò)精細(xì)化管理，成立了項(xiàng)目組，使公司重新獲得了活力，贏(yíng)得了市場(chǎng)。

項(xiàng)目組對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和市場(chǎng)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行深入調(diào)研，包括行業(yè)、不同檔次房產(chǎn)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，利潤(rùn)空間、競(jìng)爭(zhēng)格局進(jìn)行深度分析。內(nèi)部分析從現(xiàn)有和潛在的資源能力著手，對(duì)公司從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、財(cái)務(wù)狀況、融資運(yùn)作能力、人力資源、項(xiàng)目運(yùn)作和管理等方面進(jìn)行綜合分析，重新構(gòu)筑了ZH集團(tuán)四層級(jí)戰(zhàn)略體系，確定公司的長(zhǎng)、短期戰(zhàn)略目標(biāo)，橫向戰(zhàn)略和內(nèi)部交易鏈進(jìn)行解構(gòu)重建，建立經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和預(yù)算體系、戰(zhàn)略績(jī)效體系和相關(guān)支撐戰(zhàn)略（包括市場(chǎng)戰(zhàn)略、產(chǎn)品和服務(wù)戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略）。

在母子公司管控層面對(duì)該公司的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程、人力資源管理、經(jīng)營(yíng)狀況等方面進(jìn)行全面的調(diào)研，幫助客戶(hù)根據(jù)從業(yè)務(wù)運(yùn)作流程、戰(zhàn)略目標(biāo)管控、組織架構(gòu)優(yōu)化、人力資源與薪酬管理提升等方面重新設(shè)計(jì)了公司的母子公司管控模式；有效加強(qiáng)了客戶(hù)的母子管控能力。

財(cái)務(wù)管控是ZH集團(tuán)目前最薄弱卻又最重要的環(huán)節(jié)，項(xiàng)目組通過(guò)對(duì)公司盈利狀況、現(xiàn)金流量和其他相關(guān)資源綜合衡量方案的可行性，從財(cái)務(wù)部中剝離部分職能，單獨(dú)設(shè)立資金結(jié)算部和審計(jì)監(jiān)察部，相應(yīng)的制度和流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，并建立內(nèi)部控制系統(tǒng)和全面預(yù)算管理體系。為了將母子管控落到實(shí)處，公司通過(guò)兩會(huì)（述職質(zhì)詢(xún)會(huì)、財(cái)務(wù)預(yù)算與經(jīng)營(yíng)計(jì)劃分析會(huì)）、一卡（戰(zhàn)略平衡記分卡）來(lái)保證公司上下一盤(pán)棋，統(tǒng)一戰(zhàn)略思想。此外還強(qiáng)化了集團(tuán)與子公司在業(yè)務(wù)規(guī)劃、營(yíng)銷(xiāo)等重要環(huán)節(jié)的流程規(guī)范化管理銜接，確保母子公司管控體系運(yùn)轉(zhuǎn)高效。

六、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，精細(xì)化管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期系統(tǒng)的工作，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌安排，做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的精細(xì)化管理，才能使企業(yè)管理水平穩(wěn)步提升。

參考文獻(xiàn)

第2篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：施工現(xiàn)場(chǎng)；管理優(yōu)化；辦法

1.引言

改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷興起，各種房地產(chǎn)工程如雨后春筍般的不斷拔地而起。建筑的質(zhì)量與人民群眾的生命安全息息相關(guān)，因此施工現(xiàn)場(chǎng)的管理也尤為重要。筆者將結(jié)合自身相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，來(lái)談一談如何管理好施工現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)化的途徑和方法。

2.質(zhì)量管理

施工單位應(yīng)按照既定質(zhì)量目標(biāo)，按照國(guó)家法律、法規(guī)、國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范、強(qiáng)制性條文、設(shè)計(jì)文件、招投標(biāo)文件要求認(rèn)真組織施工。施工單位應(yīng)制定切實(shí)可行的質(zhì)量保證體系和質(zhì)量控制措施，并報(bào)監(jiān)理、工程部確認(rèn)后執(zhí)行。施工單位必須加強(qiáng)員工的質(zhì)量教育，牢固樹(shù)立創(chuàng)優(yōu)意識(shí)；并定期組織技術(shù)及質(zhì)量人員、工人進(jìn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、操作的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，監(jiān)理單位督促執(zhí)行。施工單位必須保證所制定的質(zhì)量保證體系運(yùn)轉(zhuǎn)正常，所制定的保證措施具有可操作性并能執(zhí)行到位。任何分項(xiàng)工程施工之前，施工單位必須對(duì)作業(yè)人員作書(shū)面的技術(shù)及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的交底，監(jiān)理單位檢查后備案。監(jiān)理單位應(yīng)經(jīng)常檢查施工單位操作工人對(duì)質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、操作工藝流程情況的掌握情況，對(duì)達(dá)不到要求敦促整改，視情節(jié)輕重對(duì)施工單位進(jìn)行處罰，整改后仍不能滿(mǎn)足要求的清退出場(chǎng)。

施工單位的質(zhì)檢員必須認(rèn)真做好質(zhì)量檢查驗(yàn)收工作，做好分部分項(xiàng)工程的質(zhì)量評(píng)定工作，真正做到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)實(shí)量，避免因自檢不合格就報(bào)驗(yàn)收的現(xiàn)象。監(jiān)理單位應(yīng)嚴(yán)格按照監(jiān)理人員要求，恪守監(jiān)理職業(yè)道德，杜絕向施工單位“吃、拿、卡、要”的現(xiàn)象發(fā)生。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣除監(jiān)理費(fèi)用，仍不改正的予以清退出場(chǎng)。監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)平行檢查、巡視檢查，認(rèn)真做好抽檢、驗(yàn)收和旁站工作。在驗(yàn)收以前對(duì)施工單位所存在的問(wèn)題及時(shí)告知、敦促改正，爭(zhēng)取做到施工單位報(bào)驗(yàn)時(shí)一次通過(guò)。監(jiān)理單位應(yīng)配合施工單位做到現(xiàn)場(chǎng)24h施工的報(bào)驗(yàn)工作。上道工序未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收簽字認(rèn)可，不得進(jìn)行下道工序施工。對(duì)于隱蔽部位的分項(xiàng)、分部工程，報(bào)于監(jiān)理的同時(shí)，必須報(bào)業(yè)主項(xiàng)目部工程人員參加驗(yàn)收。未經(jīng)報(bào)驗(yàn)通過(guò)，私自進(jìn)行隱蔽的，對(duì)施工單位予以經(jīng)濟(jì)處罰，并進(jìn)行返修，通報(bào)批評(píng)。

在需要監(jiān)理旁站的關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝，監(jiān)理單位應(yīng)書(shū)面提交監(jiān)理旁站記錄，并于旁站前通知施工單位。在旁站過(guò)程中，如發(fā)現(xiàn)相關(guān)人員有脫崗現(xiàn)象的，施工單位人員脫崗的扣除質(zhì)量處罰金，監(jiān)理單位脫崗的扣除200元的監(jiān)理費(fèi)用，并通報(bào)批評(píng)。質(zhì)量驗(yàn)收程序遵循：“三檢制”、“監(jiān)理驗(yàn)收”、“建設(shè)單位”驗(yàn)收”。首先施工單位要作內(nèi)部的自檢、互檢、交接檢，并確保真實(shí)性，嚴(yán)格執(zhí)行“三檢制”。在施工單位自檢合格的基礎(chǔ)上，由施工單位填寫(xiě)質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)驗(yàn)單，報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收。如遇施工單位報(bào)驗(yàn)資料不齊或不組織人員參加的情況，監(jiān)理單位有權(quán)拒絕參加驗(yàn)收。隱蔽工程及重點(diǎn)部位、關(guān)鍵部位的施工在報(bào)監(jiān)理單位驗(yàn)收的同時(shí)，必須報(bào)工程部驗(yàn)收確認(rèn)后方可進(jìn)行下一步施工。

施工單位必須嚴(yán)格控制施工過(guò)程質(zhì)量，不得隱瞞施工質(zhì)量問(wèn)題，所出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題必須及時(shí)向監(jiān)理單位、工程部報(bào)告，不得私自進(jìn)行處理。否則一次扣除質(zhì)量處罰金。對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，監(jiān)理單位和工程部提出后，施工單位應(yīng)立即組織整改或回復(fù)，嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，由工程部通知設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)方案后施工單位進(jìn)行整改，由此所造成的一切損失施工單位自行承擔(dān)。在本工程施工中，施工單位必須堅(jiān)持以樣板引路的原則，任何分項(xiàng)工程施工前，施工單位要先做好樣板，經(jīng)監(jiān)理單位和工程部驗(yàn)收批準(zhǔn)后，方可大面積施工。各種施工報(bào)驗(yàn)資料必須做到與施工同步進(jìn)行，不得后補(bǔ)。施工單位必須做好進(jìn)場(chǎng)材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品的質(zhì)量驗(yàn)收工作，在施工單位驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位亦應(yīng)做好材料、設(shè)備、構(gòu)配件、成品和半成品進(jìn)場(chǎng)的檢驗(yàn)、驗(yàn)收、見(jiàn)證取樣工作。對(duì)于不合格的材料嚴(yán)禁用于施工并應(yīng)立即退場(chǎng)。

監(jiān)理單位應(yīng)加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，熟悉設(shè)計(jì)圖紙、施工方案及有關(guān)施工驗(yàn)收規(guī)范，在檢查驗(yàn)收時(shí)做到心中有數(shù)，并認(rèn)真執(zhí)行。嚴(yán)格按照施工方案、施工規(guī)范檢查進(jìn)場(chǎng)混凝土的現(xiàn)場(chǎng)坍落度，不得隨意改變混凝土的配合比，如私自加水或用其他方式處理。混凝土澆筑前，施工單位必須報(bào)監(jiān)理單位和工程部簽認(rèn)混凝土澆筑令后方可進(jìn)行混凝土的澆筑。模板支撐拆除之前，施工單位必須通知監(jiān)理單位、工程部核定確認(rèn)。下達(dá)模板拆除令后方可拆除。拆模后，施工單位必須及時(shí)通知監(jiān)理單位和工程部進(jìn)行驗(yàn)收。對(duì)混凝土存在質(zhì)量問(wèn)題的處理：發(fā)現(xiàn)一處混凝土漏振、爛根，扣除施工單位質(zhì)量處罰金，如再次出現(xiàn)，加倍進(jìn)行扣除。所有試驗(yàn)必須與施工同步，按國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求進(jìn)行見(jiàn)證取樣工作，不得缺項(xiàng)漏做，弄虛作假。

施工單位必須做好安裝專(zhuān)業(yè)和土建專(zhuān)業(yè)的配合，做好預(yù)埋、預(yù)留工作，監(jiān)理單位認(rèn)真驗(yàn)收檢查。如因預(yù)留預(yù)埋錯(cuò)誤，造成在結(jié)構(gòu)墻板開(kāi)洞、鑿槽，每處對(duì)施工單位扣除質(zhì)量處罰金，對(duì)監(jiān)理單位扣除監(jiān)理費(fèi)用。由監(jiān)理單位組織，建立施工現(xiàn)場(chǎng)周質(zhì)量檢查制度，多方聯(lián)檢，形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位。對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的質(zhì)量問(wèn)題，由監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位逐項(xiàng)整改落實(shí)。

3.進(jìn)度管理

施工單位應(yīng)按照工期目標(biāo)要求，制定相應(yīng)完成工期目標(biāo)措施。合理組織使用人、機(jī)、物料，合理組織施工，避免造成人力物力浪費(fèi)。施工單位在質(zhì)量、安全、文明方面應(yīng)加強(qiáng)管理，避免由此造成整改或返工，而影響工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)制定工期總計(jì)劃、月計(jì)劃、周計(jì)劃，監(jiān)理單位認(rèn)真審核，并對(duì)其提出合理化意見(jiàn)。施工單位嚴(yán)格按照計(jì)劃組織施工，監(jiān)理單位和工程部對(duì)施工單位的進(jìn)度計(jì)劃按月定期進(jìn)行考核。施工單位應(yīng)保證現(xiàn)場(chǎng)24h不間斷施工，確保工程進(jìn)度。施工單位應(yīng)認(rèn)真做好冬期、雨期、農(nóng)忙季節(jié)、節(jié)假日期間等的施工措施，制定相應(yīng)的確保工期的措施。

4.安全管理

施工單位應(yīng)按照安全責(zé)任目標(biāo)的要求建立安全保證體系，建立安全生產(chǎn)責(zé)任制。安全生產(chǎn)落實(shí)到人，配備專(zhuān)職安全員，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)、各類(lèi)人員所規(guī)定的在他們各自職責(zé)范圍內(nèi)對(duì)安全生產(chǎn)應(yīng)負(fù)責(zé)任的制度。施工單位應(yīng)編制施工安全技術(shù)措施計(jì)劃，主要有17個(gè)方面的內(nèi)容，如防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、防機(jī)械傷害、防起重設(shè)備滑落、防高空墜落、防交通事故、防寒、防疫、防環(huán)境污染等方面措施。廣泛開(kāi)展安全生產(chǎn)教育，建立安全培訓(xùn)制度，把安全知識(shí)、安全技能、設(shè)備性能、操作規(guī)程、安全法規(guī)等作為安全教育的主要內(nèi)容，牢固樹(shù)立安全第一的思想。施工單位應(yīng)建立安全生產(chǎn)檢查制度，定期不定期組織日常性檢查、專(zhuān)業(yè)性檢查、季節(jié)性檢查、節(jié)假日前后檢查等，并做好安全檢查記錄，對(duì)發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)因素有計(jì)劃地采取措施，確保安全生產(chǎn)。監(jiān)理單位指派專(zhuān)人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行監(jiān)理，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時(shí)敦促施工單位落實(shí)整改。監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的安全問(wèn)題，除口頭通知施工單位進(jìn)行整改，還應(yīng)下發(fā)書(shū)面監(jiān)理通知要求施工單位進(jìn)行整改，并抄送工程部。施工單位對(duì)監(jiān)理單位和工程部提出的安全問(wèn)題，應(yīng)立即組織相關(guān)人員進(jìn)行整改。由監(jiān)理單位組織，建立項(xiàng)目周安全檢查制度，并形成檢查紀(jì)要，發(fā)送各單位，監(jiān)理單位對(duì)現(xiàn)場(chǎng)檢查存在的安全問(wèn)題監(jiān)督落實(shí)。

5.文明施工

施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照省級(jí)文明工地、標(biāo)準(zhǔn)化工地要求做好施工現(xiàn)場(chǎng)安全文明建設(shè)工作。施工現(xiàn)場(chǎng)成立以項(xiàng)目經(jīng)理為第一責(zé)任人的文明施工管理組織。分包單位服從總包單位的文明施工管理統(tǒng)一規(guī)定，并接受監(jiān)督檢查。加強(qiáng)文明施工的宣傳和教育，專(zhuān)業(yè)管理人員應(yīng)熟悉掌握文明施工的規(guī)定。加強(qiáng)落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)文明檢查，檢查內(nèi)容應(yīng)全面周到，包括生產(chǎn)區(qū)、生活區(qū)、場(chǎng)區(qū)場(chǎng)貌、環(huán)境文明及制度落實(shí)等內(nèi)容。檢查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)采取整改措施。在對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行周檢查的同時(shí)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工情況進(jìn)行檢查，并形成紀(jì)要，對(duì)存在的問(wèn)題，由監(jiān)理單位督促施工單位整改落實(shí)。承包單位要在現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電、用水管理線(xiàn)做明示標(biāo)志，并對(duì)日常的用水及用電進(jìn)行有效的管理以保證施工的連續(xù)，如發(fā)生因自身操作失當(dāng)而造成的停工斷電、斷水所引起的損失，由施工單位自身承擔(dān)外，還要自行修復(fù)所破壞的管線(xiàn)，當(dāng)由相應(yīng)單位進(jìn)行維修時(shí)，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)。

6.結(jié)語(yǔ)

為了有效的管理好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的施工現(xiàn)場(chǎng)，施工單位必須建立各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案，以各事件發(fā)生時(shí)的緊急起動(dòng)，監(jiān)理負(fù)責(zé)檢查，如發(fā)現(xiàn)未制定應(yīng)急預(yù)案，或制定應(yīng)急預(yù)案不符合要求時(shí)，應(yīng)予以處罰，并有權(quán)要求施工單位繼續(xù)整改，直至符合要求為止。施工承包單位也應(yīng)必須積極、配合并協(xié)助建設(shè)單位、監(jiān)理單位、進(jìn)行相關(guān)問(wèn)題的溝通，并尋找有效的方式方法。如此，才能較好的對(duì)房地產(chǎn)的施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行管理。

參考文獻(xiàn)

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[4]曾慧平.試論建筑施工企業(yè)工程的造價(jià)管理[J].科技資訊，2010（21）.

[5]王成典.加強(qiáng)建筑施工現(xiàn)場(chǎng)管理與監(jiān)督的措施淺析[J]，黑龍江科技信息，2009（08）.

第3篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)成本

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工程成本涉及因素諸多，按其成本構(gòu)成，大致可分為四類(lèi)：前期工程費(fèi)；建安工程費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；配套設(shè)施費(fèi)。因此，房地產(chǎn)工程成本控制中存在的問(wèn)題可分由事前、事中、事后控制三方面加以分析處理。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理現(xiàn)狀

雖然目前房地產(chǎn)企業(yè)在工程成本控制理念方面添入了新的管理模式，如招投標(biāo)形式的多樣，目標(biāo)成本的控制、實(shí)施動(dòng)態(tài)成本管理等。但房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制環(huán)節(jié)中仍存在諸多不足之處，主要包括：

（1）事前控制階段：首先缺乏對(duì)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，因產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期的延緩，導(dǎo)致資金的現(xiàn)金流不暢；其次在產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)方面局限于規(guī)劃指標(biāo)、戶(hù)型等內(nèi)容，缺乏對(duì)不同類(lèi)別方案的比較以及銷(xiāo)售與成本的比較、審核確定；再次企業(yè)對(duì)施工圖的圖紙會(huì)審不夠細(xì)致，加之看圖缺乏深度。設(shè)計(jì)的缺陷，致使了施工中諸多的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證，從而增加了工程建設(shè)成本。

（2）事中控制階段：易出現(xiàn)因設(shè)計(jì)圖紙局部的考慮不足，造成清單控制價(jià)的準(zhǔn)確度有一定的偏差，其可靠性需提高；未建立完善良好的合作供方庫(kù)，在工程建設(shè)周期上不能取得優(yōu)勢(shì)；未形成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系與規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)，難以有效控制并降低耗材成本；為達(dá)到房屋預(yù)期外立面或其周邊景觀(guān)效果，工程現(xiàn)場(chǎng)變更隨意性大，審核精細(xì)度等方面需加強(qiáng)。

（3）事后控制階段：工程竣工后，辦理竣工結(jié)算時(shí)，“四方會(huì)簽”（施工方、監(jiān)理方、審計(jì)方、建設(shè)方）手續(xù)的完善性、資料的完整性、結(jié)算審計(jì)審核把關(guān)的原則性等還不夠。企業(yè)項(xiàng)目間工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)不重視，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)缺少分析對(duì)比，不利于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本的綜合比較和評(píng)判。

三、關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制的改進(jìn)方向

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程成本控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期、系統(tǒng)的改革過(guò)程，它不僅僅是某項(xiàng)或幾項(xiàng)制度的制定與落實(shí)，更是要將現(xiàn)代企業(yè)精細(xì)化管理的精神貫徹到企業(yè)管理的全過(guò)程中去。具體來(lái)說(shuō)，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本控制，應(yīng)從以下四個(gè)方面進(jìn)行改進(jìn)：

（一）牢固樹(shù)立全員成本管理意識(shí)。企業(yè)在成本控制管理理念上應(yīng)具備這樣的思維：工程成本是可控的，但工程成本控制并非僅是成本部門(mén)的個(gè)體職責(zé)，員工積極良好的成本意識(shí)是實(shí)現(xiàn)全面成本控制的重要條件。

（二）事前控制階段的成本控制措施

第一、在土地拍賣(mài)階段應(yīng)遵循國(guó)家政策及房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律，做好市場(chǎng)預(yù)判、調(diào)研及可行性研究。依據(jù)保底最低利潤(rùn)、最低銷(xiāo)售及最高綜合成本目標(biāo)，完成房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備，并將其貫徹執(zhí)行于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。同時(shí)應(yīng)縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，提高資金時(shí)間價(jià)值的關(guān)注度，在保證項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量的前提下縮短開(kāi)發(fā)周期，提前銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，把握現(xiàn)金流。

第二、設(shè)計(jì)階段是事前控制階段削減項(xiàng)目工程成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)對(duì)工程成本的影響達(dá)到70%以上，并且對(duì)建設(shè)投資與建設(shè)工期有直接的影響。企業(yè)應(yīng)從兩個(gè)方面強(qiáng)化其管理效率：一是推行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化原則，遵循建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相統(tǒng)一的原則，成熟復(fù)制，保證方案設(shè)計(jì)的合理性、先進(jìn)性；二是加大推進(jìn)限額設(shè)計(jì)，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上健全設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。

第4篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

摘 要 由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資巨大，房地產(chǎn)成本控制和管理成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目中全過(guò)程工程造價(jià)控制對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本管理的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化具有重要的意義。下面我們就詳細(xì)房地產(chǎn)成本管理中成本造價(jià)全過(guò)程控制的應(yīng)用價(jià)值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 成本管理 全過(guò)程控制 應(yīng)用

引言：隨著國(guó)家調(diào)控的深入，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，再加上可利用資源的減少，例如現(xiàn)在不少地方政府已經(jīng)沒(méi)有儲(chǔ)備土地，或者儲(chǔ)備土地越來(lái)越少，使得土地的價(jià)格不斷攀升，“地王”屢創(chuàng)新高，這都是房地產(chǎn)商不愿看到的局面。在國(guó)家各種限購(gòu)政策的出臺(tái)下，銷(xiāo)售價(jià)格不斷受到國(guó)家政策的打壓，在如此嚴(yán)峻的情況下，成本全過(guò)程控制是確保利潤(rùn)的重要條件和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)在市場(chǎng)規(guī)模、專(zhuān)業(yè)化等方面獲得了極大的發(fā)展，而我國(guó)房地產(chǎn)成本的控制卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)成本的管理也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如我國(guó)制造業(yè)成本管理精細(xì)而房地產(chǎn)企業(yè)本身由于資金鏈的問(wèn)題，巨大的項(xiàng)目投入，過(guò)長(zhǎng)的資金線(xiàn)，資金回收周期長(zhǎng)，以及行業(yè)內(nèi)部面臨著慘烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)企業(yè)要想生存的更健康，發(fā)展的更好，走精細(xì)化的管理之路成為了企業(yè)的必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

二、全過(guò)程控制在房地產(chǎn)成本控制中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本控制

成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要有以下幾個(gè)方面：（1）土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，包括地價(jià)，向政府征地的費(fèi)用，原土地居民的拆遷、搬遷等其他費(fèi)用（2）前期投入的費(fèi)用，例如項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及土地的勘察、測(cè)繪等。（3）建筑安裝費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)以自營(yíng)或者支付承包單位的建筑安裝費(fèi)用。還有其他的費(fèi)用，例如物業(yè)支出，項(xiàng)目管理費(fèi)等等。

二、房地產(chǎn)施工過(guò)程中的全成本控制

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在一系列的成本管理問(wèn)題。（1）缺乏有效的投資評(píng)估體系，尤其是在項(xiàng)目前期的那地階段，對(duì)成本的市場(chǎng)調(diào)查不完善；（2）缺乏可以實(shí)施的成本管理計(jì)劃，沒(méi)有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本管理預(yù)期，使支出超過(guò)計(jì)劃；（3）工程實(shí)施過(guò)程中工程設(shè)計(jì)經(jīng)常變更，導(dǎo)致物料成本的增加，和因?yàn)楣て谘娱L(zhǎng)而產(chǎn)生新的人力成本支出，從而產(chǎn)生了額外的成本支出。房地產(chǎn)企業(yè)只有真正面對(duì)這些突出的問(wèn)題，進(jìn)行更加嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀竟芾?，才能夠在愈?lái)愈嚴(yán)峻的市場(chǎng)中提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力。

要有效的控制成本，應(yīng)該注意一下幾個(gè)方面。

1.處理好成本和工程進(jìn)度的關(guān)系。工程進(jìn)度直接影響了項(xiàng)目的成本，二者之間是相互矛盾對(duì)立的。如果只追求項(xiàng)目的進(jìn)度，可以有效降低成本，帶來(lái)可觀(guān)的經(jīng)濟(jì)效益，然而，如果單方面的追求速度就會(huì)帶來(lái)一系列的問(wèn)題，例如人工成本、機(jī)械成本、材料成本等支出會(huì)大幅度的提升，還有相應(yīng)的社會(huì)成本，這樣做就會(huì)得不償失。同時(shí)，房地產(chǎn)的特殊性例如項(xiàng)目的建設(shè)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目?jī)?nèi)容的紛繁復(fù)雜，使得項(xiàng)目的進(jìn)度受到了多方面的干擾，各種不可控的事情都有可能發(fā)生，例如工程設(shè)計(jì)的變更等。只有正確處理好工程進(jìn)度和成本之間的關(guān)系才能達(dá)到最佳效果。

2.處理好成本和工程質(zhì)量的關(guān)系。工程質(zhì)量占了成本的一大部分，由于房子的持續(xù)時(shí)間久，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的安全和健康，關(guān)于工程質(zhì)量，國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)做了嚴(yán)格的規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，在此條件下，開(kāi)發(fā)商在滿(mǎn)足質(zhì)量的前提下，盡可能的節(jié)約成本，采用熟練的施工技術(shù)，減少浪費(fèi)和其他費(fèi)用。

3.成本和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)系。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的目的是為了促進(jìn)房地產(chǎn)交易，使房地產(chǎn)商品在市場(chǎng)上表現(xiàn)出價(jià)值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其價(jià)格。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)雖然處于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的末端，但是卻是房地產(chǎn)商最為重視的階段，商品只有流通才會(huì)實(shí)現(xiàn)其價(jià)值，才會(huì)表現(xiàn)出價(jià)格。制定合理的價(jià)格，保持正常的利潤(rùn)率，既不使價(jià)格高的讓消費(fèi)者覺(jué)得難以企及，也不要讓價(jià)格低的離譜，所以要做好前期的市場(chǎng)調(diào)查研究，把握好國(guó)家政策和消費(fèi)者的心理，制定出完善的營(yíng)銷(xiāo)策略和計(jì)劃。而現(xiàn)在營(yíng)銷(xiāo)成本日益上升，占整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的比例日益擴(kuò)大，正確處理好成本和營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)系可以顯著的提高企業(yè)利潤(rùn)。

三、項(xiàng)目完成后的成本控制的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

在所有的項(xiàng)目完成后，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)的進(jìn)行成本控制的分析總結(jié)，以便在以后的項(xiàng)目實(shí)施中吸取經(jīng)驗(yàn)，積累必要的資料，避免犯同樣的錯(cuò)誤。對(duì)此階段的成本總結(jié)要注意一下幾個(gè)方面：（1）對(duì)項(xiàng)目中的材料采購(gòu)、施工工藝進(jìn)行分析研究，建立部件配置數(shù)據(jù)；（2）對(duì)不同類(lèi)型的產(chǎn)品成本和相關(guān)技術(shù)建立數(shù)據(jù)資料庫(kù)。

綜上所述，通過(guò)對(duì)不同階段成本問(wèn)題的研究，使我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制做的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。不僅要改變以前的成本管理方式，更重要的是要改變成本控制的觀(guān)念，走精細(xì)化的成本管理道路，建立成本管理的信息化系統(tǒng)，對(duì)成本支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控；在項(xiàng)目完成后，要及時(shí)進(jìn)行成本控制總結(jié)，為后續(xù)工作積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，減少不必要的成本支出。只有這樣才會(huì)讓一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)盈利的最大化，走的更遠(yuǎn)。

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第5篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本構(gòu)成；意義；成本核算；問(wèn)題；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

引言

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家的大力扶持之下目前已經(jīng)成為了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)軍行業(yè)，成為了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的最為重要的組成部分。在如今房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)逐漸下行的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本精細(xì)化管理是關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)多寡或生存的重要途徑，必須予以高度重視。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成及影響因素分析

1、土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)等。該費(fèi)用占30%～50%，受房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度、地段、周邊配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)者策略等因素的影響。

2、前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。前期費(fèi)用在開(kāi)發(fā)成本中占的比例不大，但決定了房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目75%以上的開(kāi)發(fā)成本。在方案階段影響成本的因素主要有：地下面積、豎向標(biāo)高、窗地比、外立方案、核心筒及消防前室、建筑形態(tài)、工藝標(biāo)準(zhǔn)、建筑風(fēng)格、人防面積、層高等等。

3、建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和安裝工程費(fèi)等。建筑和安裝成本占投資的絕對(duì)主體，主要受合同訂立、工期和現(xiàn)場(chǎng)管理及變更簽證的影響，應(yīng)嚴(yán)格控制采購(gòu)成本的支出和工程變更費(fèi)用的發(fā)生。

4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和景觀(guān)園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。水、電、氣等管線(xiàn)不同路由的解決方案直接決定此部分建設(shè)投資大小，其中供電工程尤為重要，應(yīng)疏導(dǎo)理順各個(gè)環(huán)節(jié)關(guān)系，按開(kāi)發(fā)總計(jì)劃完成各個(gè)階段的任務(wù)，確保實(shí)際發(fā)生成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。尤其是無(wú)償提供給政府的建筑面積控制在控制最低要求之內(nèi)，最大限度減少此部分成本。

6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

二、開(kāi)發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本核算對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

1、占地面積法

指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配；分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

2、建筑面積法

指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配；分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

3、直接成本法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

4、預(yù)算造價(jià)法

指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中的主要問(wèn)題分析

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期重視不足

首先，由于近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)一直處于賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)高收益率使得很多房地產(chǎn)只重視圈地、建房子、賣(mài)房子，不重視決策階段的成本控制，并且我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員素質(zhì)良莠不齊，以及行業(yè)人才高流動(dòng)率，高水平專(zhuān)業(yè)人員嚴(yán)重缺乏導(dǎo)致不重視項(xiàng)目的可行性研究。其次，建設(shè)單位往往把施工階段項(xiàng)目成本的管理作為重點(diǎn)，而忽略了設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本管理，錯(cuò)過(guò)了成本管理的最佳階段。

2、成本核算的范圍未及時(shí)拓寬更新

隨著知識(shí)在企業(yè)生產(chǎn)中的作用越來(lái)越大，知識(shí)資源的消耗成為產(chǎn)品成本的重要構(gòu)成部分，而現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和成本會(huì)計(jì)都將無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值攤?cè)牍芾碣M(fèi)用，沒(méi)有記入產(chǎn)品成本，已不符合知識(shí)經(jīng)濟(jì)下成本的內(nèi)涵。因此，如何完整地核算企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，并將其價(jià)值記入產(chǎn)品成本將是成本會(huì)計(jì)的緊迫課題。同時(shí)，在知識(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，人力資源的價(jià)值也應(yīng)是成本核算的對(duì)象，知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的企業(yè)勞動(dòng)主體是智力勞動(dòng)，智力勞動(dòng)的知識(shí)價(jià)值如何確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告，應(yīng)是該時(shí)代成本核算的重要內(nèi)容。

3、成本分析沒(méi)有得到應(yīng)有的重視

項(xiàng)目竣工結(jié)算完成后，按業(yè)態(tài)進(jìn)行成本分析，分析成本水平與構(gòu)成的變動(dòng)情況，研究影響成本升降的各種因素及其變動(dòng)趨勢(shì)，尋找降低成本的途徑。成本分析是成本管理的重要組成部分，是評(píng)價(jià)企業(yè)成本計(jì)劃編制的科學(xué)性和成本計(jì)劃的執(zhí)行情況的方法，揭示成本升降變動(dòng)的原因，為以后開(kāi)發(fā)項(xiàng)目編制成本計(jì)劃和制定經(jīng)營(yíng)決策提供重要依據(jù)。目前，中小企業(yè)對(duì)成本數(shù)據(jù)庫(kù)的積累重視不夠，未充分運(yùn)用成本分析數(shù)據(jù)，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，降低企業(yè)生產(chǎn)成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。

4、未實(shí)行全面成本及其精細(xì)化管理

目前有許多的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有實(shí)行“全員、全過(guò)程、全要素和全方位”的全面成本及其精細(xì)化管理。有些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本是成本管理部門(mén)的事情，與其他部門(mén)的普通員工扯不上關(guān)系；有的認(rèn)為只要拿地就能賺錢(qián)；有的認(rèn)為成本構(gòu)成中最重要的是材料和設(shè)備，所以其他的成本費(fèi)用就無(wú)關(guān)緊要。其實(shí)這些都是錯(cuò)誤的觀(guān)念，在房地產(chǎn)行業(yè)黃金時(shí)代已過(guò)的今天，無(wú)論成本大小都應(yīng)該納入成本精細(xì)化管理的范圍，同時(shí)企業(yè)的成本是由于企業(yè)全體員工的活動(dòng)而產(chǎn)生的，所以全面精細(xì)化成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本控制的核心。

四、房地產(chǎn)成本控制

1、前期階段的成本控制

主要是指項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)或擴(kuò)初方案設(shè)計(jì)階段，造價(jià)工程師根據(jù)測(cè)算模型測(cè)算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，測(cè)算結(jié)果為項(xiàng)目目標(biāo)成本的形成提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，形成項(xiàng)目成本控制的“上限”。房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)的程度約為65%，施工圖設(shè)計(jì)階段影響工程造價(jià)程度為25%-35%，施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性?xún)H為5%-10%，這表明前期產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和方案的選型是成本控制的關(guān)鍵。有實(shí)力的大型房地產(chǎn)企業(yè)有自己的設(shè)計(jì)研究院，對(duì)前期的成本控制做得非常到位，如商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)；不具備設(shè)計(jì)能力的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成立專(zhuān)門(mén)的設(shè)計(jì)研發(fā)管理部門(mén),根據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶(hù)定位制定詳細(xì)的交房配置標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計(jì)，組織專(zhuān)家對(duì)不同的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行研討。對(duì)不同方案的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、方案的經(jīng)濟(jì)性和技術(shù)可行性等進(jìn)行全面的審核、評(píng)估。方案的選定應(yīng)考慮結(jié)構(gòu)本身的安全性，與周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性，施工組織的高效性，造價(jià)的經(jīng)濟(jì)合理性等。造價(jià)人員應(yīng)對(duì)各種方案進(jìn)行準(zhǔn)確的成本測(cè)算，并積極參與方案的研討，提出降低成本的意見(jiàn)或建議。例如天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目，磚混結(jié)構(gòu)，地上六層無(wú)地下室，在初步設(shè)計(jì)階段，對(duì)樁的選型及其基礎(chǔ)多種方案進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)分析（見(jiàn)表1），雖然空心方樁方案造價(jià)高于水泥攪拌樁方案，但空心方樁直接在工廠(chǎng)預(yù)制加工，現(xiàn)場(chǎng)靜壓，施工工期短、環(huán)境無(wú)污染、施工質(zhì)量易于控制等綜合優(yōu)點(diǎn)，確定選用非預(yù)應(yīng)力空心方樁為最佳方案。

表1基礎(chǔ)方案造價(jià)分析（參照2012年11月市場(chǎng)價(jià)格）

2、工程建設(shè)階段的成本控制

包括招標(biāo)階段成本控制和工程建設(shè)期間的變更洽商的控制。

招標(biāo)階段采用戰(zhàn)略采購(gòu)方式采購(gòu)材料或設(shè)備是降低整體建造成本的有效途徑之一，戰(zhàn)略采購(gòu)是企業(yè)采購(gòu)的發(fā)展方向和必然趨勢(shì)。在企業(yè)創(chuàng)業(yè)之初由于采購(gòu)量和種類(lèi)的限制，戰(zhàn)略采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)并不明顯，但在企業(yè)向更高層次和更大規(guī)模發(fā)展的過(guò)程中優(yōu)勢(shì)會(huì)日益明顯，有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)應(yīng)該在發(fā)展之初就有組織地構(gòu)建戰(zhàn)略采購(gòu)框架，實(shí)施戰(zhàn)略采購(gòu)。

集中采購(gòu)是最基本的戰(zhàn)略采購(gòu)方式，這種采購(gòu)方式尤其適用于集團(tuán)化的大型房地產(chǎn)企業(yè)。對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模大的單一項(xiàng)目，分期開(kāi)發(fā)的間隔期短，多個(gè)標(biāo)段同時(shí)開(kāi)工的總承包或?qū)I(yè)承包工程，用量大的材料或設(shè)備，采用集中采購(gòu)?fù)瑯幽苋〉梅浅：玫慕?jīng)濟(jì)效益。

在天津某試范小城鎮(zhèn)建設(shè)項(xiàng)目一期回遷房住宅30萬(wàn)平方米工程建設(shè)任務(wù)中，30萬(wàn)平方米為三個(gè)地獨(dú)立的地塊組成，即按地塊分成三個(gè)標(biāo)段相繼施工。在工程地質(zhì)勘察、監(jiān)理、造價(jià)咨詢(xún)、施工圖設(shè)計(jì)、基樁采購(gòu)及施工、施工總承包等招標(biāo)均采用集中采購(gòu)的方式，較分散采購(gòu)每平方米降低造價(jià)約150元，一期總成本節(jié)約4500萬(wàn)元?？梢?jiàn)，集中采購(gòu)的經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^(guān)。

招標(biāo)階段還有許多成本控制的方法，如結(jié)合工程現(xiàn)場(chǎng)管理情況合理劃分標(biāo)段，專(zhuān)業(yè)承包工程的界面劃分要利于質(zhì)量控制和現(xiàn)場(chǎng)管理等。

工程實(shí)施期間變更洽商的成本控制，主要是變更的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估、事前審批和事后確認(rèn)，評(píng)估變更洽商的預(yù)計(jì)金額，對(duì)工期的影響，是否該變更或值得變更。如果訂立合同時(shí)預(yù)測(cè)了預(yù)估變更，在合同發(fā)生變更時(shí)需要確認(rèn)變更是否在預(yù)估變更范圍內(nèi)；如果沒(méi)有預(yù)測(cè)，則需要考慮變更后對(duì)整體目標(biāo)成本的影響，是否可控。變更完成后，應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)人員驗(yàn)收，確認(rèn)實(shí)施的結(jié)果，即實(shí)際完成的數(shù)量、質(zhì)量，實(shí)施后的成本。

3、竣工階段的工程造價(jià)控制

3.1 竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制應(yīng)注意的問(wèn)題

竣工結(jié)算是工程造價(jià)控制的最后一個(gè)階段，它是反映建設(shè)項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件，是竣工驗(yàn)收的重要組成部分，必須予以高度重視，嚴(yán)格把關(guān)，具體如下：嚴(yán)查施工合同，熟悉施工圖紙，核準(zhǔn)工程結(jié)算范圍，分析竣工資料，現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)工程數(shù)量，對(duì)于未完或未做工程及交叉和甲供材，不能在結(jié)算中計(jì)算。嚴(yán)查現(xiàn)場(chǎng)簽證的合理性、真實(shí)性。防止不屬于簽證范疇的內(nèi)容列入工程結(jié)算，審查結(jié)算內(nèi)容是否重復(fù)，正確處理結(jié)算糾紛。審查計(jì)算規(guī)則的運(yùn)用，政策調(diào)整的合理性、準(zhǔn)確性。審查各項(xiàng)取費(fèi)是否準(zhǔn)確等。

3.2事后造價(jià)分析評(píng)價(jià)應(yīng)注意的問(wèn)題

工程結(jié)算后的評(píng)價(jià)是對(duì)工程項(xiàng)目造價(jià)控制的總結(jié)，也是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的綜合性評(píng)價(jià)。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)做好以下工作：對(duì)成本控制得失進(jìn)行總結(jié)，特別是預(yù)算目標(biāo)成本與實(shí)際成本的差異、原因等。并將影響工程造價(jià)的各項(xiàng)因素如目標(biāo)成本數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)等資料整理歸檔，提煉關(guān)鍵成本指標(biāo)，建立相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，為今后項(xiàng)目提供控制參考。成本數(shù)據(jù)庫(kù)是成本管理的基礎(chǔ)和支柱?？偨Y(jié)出以后成本控制的措施及努力方向，通過(guò)建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)會(huì)使我們的造價(jià)管理水平不斷得到提高，工作方法不斷創(chuàng)新，造價(jià)控制管理能力不斷加強(qiáng)。

結(jié)束語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了狂熱，也經(jīng)歷了之前金融危機(jī)的洗禮，及幾輪的國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控后，企業(yè)的利潤(rùn)空間受到一定的壓縮，但總的來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)這些年的起落與調(diào)整，有關(guān)法規(guī)制度已比較完善，房屋建筑開(kāi)發(fā)將在有序、規(guī)范的道路上運(yùn)作,除了必須提供符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品外，更要從內(nèi)部抓起，必須加強(qiáng)成本精細(xì)化管理，力圖通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出來(lái)維持或增加利潤(rùn)。

參考文獻(xiàn)

[1]楊曉梅《淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算》現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息2011（02）。

[2]李曉艷《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中應(yīng)注意的問(wèn)題》中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2011（01）。

[3]羊莉《對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算與控制的探討》財(cái)稅論壇.2011（21）。

[4]呂超峰《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本核算存在的問(wèn)題及對(duì)策探析》財(cái)經(jīng)界.2012（7）。

[5]唐云英《淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算常見(jiàn)問(wèn)題及解決對(duì)策》會(huì)計(jì)師.2012.7。

第6篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

隨著技術(shù)的進(jìn)步等，對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中建筑工程的項(xiàng)目管理越來(lái)越難，施工周期也都比較長(zhǎng)。所以目前在我國(guó)的項(xiàng)目管理中還存在很多問(wèn)題，本文就根據(jù)問(wèn)題提出可行的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑工程；項(xiàng)目管理

Abstract:With the development of technology and so on, for real estate development of construction engineering project management has become more and more difficult, construction period are relatively long. So the project management in our country at present there are still many problems, this paper put forward according to the feasible measures for solution.

Keywords: real estate; Building engineering; Project management

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

目前我國(guó)工程項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題以及原因分析

沒(méi)有配套的法規(guī)和政策體系

目前我國(guó)現(xiàn)行的法規(guī)等都是對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)的勘察以及對(duì)于工程的設(shè)計(jì)以及前期的招標(biāo)等，但是在很多方面就都是空白，也有一種情況就是在很多有關(guān)工程管理的規(guī)定上不同的部門(mén)存在多種解釋。除此之外，在對(duì)于工程的項(xiàng)目管理中文件以及合同的管理、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等也都需要去進(jìn)行更為深入的規(guī)定。

社會(huì)認(rèn)可度較低

目前我國(guó)很多外資項(xiàng)目的業(yè)主都可以認(rèn)可現(xiàn)行的項(xiàng)目工程的管理。但是很多由政府投資或者是存在國(guó)有投資成分的項(xiàng)目，其業(yè)主還都沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目管理在工程的建設(shè)中發(fā)揮出的巨大作用以及顯著的效益。很多業(yè)主都存在一種想法，認(rèn)為對(duì)工程進(jìn)行了項(xiàng)目管理之后，自己的權(quán)力就會(huì)被削弱，所以他們并不愿意在工程建設(shè)中使用項(xiàng)目管理。

管理體系等于管理要求不適應(yīng)

在我國(guó)開(kāi)展工程項(xiàng)目管理的大多數(shù)企業(yè)，目前還都沒(méi)有建立起一個(gè)可以跟工程的項(xiàng)目管理可以對(duì)應(yīng)起來(lái)的工程項(xiàng)目管理體系。這些企業(yè)在其組織結(jié)構(gòu)以及服務(wù)功能等方面都無(wú)法滿(mǎn)足項(xiàng)目管理的要求，工程項(xiàng)目的管理的組織結(jié)構(gòu)以及崗位的職責(zé)和程序、作業(yè)等都是不健全的。

我國(guó)企業(yè)缺乏高素質(zhì)的項(xiàng)目管理人才

目前我國(guó)企業(yè)內(nèi)普遍來(lái)說(shuō)就是缺少具備了高素質(zhì)以及高能力、豐富經(jīng)驗(yàn)，可以根據(jù)國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)以及工作模式來(lái)對(duì)工程進(jìn)行項(xiàng)目管理的人才，同時(shí)我國(guó)在項(xiàng)目管理上的工作人員對(duì)于軟件等操作能力也較差。同時(shí)，我國(guó)對(duì)于項(xiàng)目管理的工作人員的資格認(rèn)證以及審查等還都沒(méi)有形成一個(gè)完整的制度，這也是制約我國(guó)項(xiàng)目管理人才培養(yǎng)的一個(gè)重要因素。

針對(duì)我國(guó)建筑工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀的可行對(duì)策

建立健全針對(duì)工程項(xiàng)目管理的法律法規(guī)體系

我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較混亂的，同樣，建筑市場(chǎng)的管理也是比較缺乏的，其中尤其是項(xiàng)目管理方面更加不規(guī)范，一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象就是無(wú)法可依、有法不依以及執(zhí)法不嚴(yán)。對(duì)此，我們應(yīng)該要做的就是要嚴(yán)格的貫徹我國(guó)的有關(guān)方針政策，要可以建立健全我國(guó)建筑市場(chǎng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)中的法律以及法規(guī)制度等，要可以做到這個(gè)法律體系門(mén)類(lèi)齊全。

提高我國(guó)從業(yè)人員的素質(zhì)

在西方發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)行業(yè)以及建筑行業(yè)都非常重視對(duì)于其行業(yè)內(nèi)項(xiàng)目管理方面的人才培養(yǎng)，并且其已經(jīng)形成了一個(gè)頗具規(guī)模的行業(yè)，比如美國(guó)pmi學(xué)會(huì)主辦的項(xiàng)目管理行業(yè)的資格認(rèn)證等都在全社會(huì)得到了承認(rèn)，獲得了這個(gè)學(xué)會(huì)認(rèn)證的人就可以得到被政府以及一些名氣的重用。

開(kāi)展精細(xì)化管理

根據(jù)系統(tǒng)亂中的觀(guān)點(diǎn)，對(duì)于涉及到工程中的各種因素進(jìn)行全過(guò)程以及無(wú)縫隙的管理等是非常有必要的。要能夠讓項(xiàng)目管理形成一環(huán)扣一環(huán)的管理鏈條，并且要嚴(yán)格的按照技術(shù)的規(guī)范以及有關(guān)規(guī)定來(lái)進(jìn)行操作，要對(duì)于工序中的各個(gè)工序進(jìn)行優(yōu)化來(lái)有效的客服其中可能出現(xiàn)的各種缺陷等提高質(zhì)量。因?yàn)楣芾淼木?xì)化再到施工過(guò)程中的精細(xì)化、產(chǎn)品效果的精細(xì)化是一個(gè)整體的系統(tǒng)，如果想要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的管理，就必須首先進(jìn)行管理系統(tǒng)的信息化以及網(wǎng)絡(luò)化。在目前這種計(jì)算機(jī)發(fā)展成為時(shí)代主流的信息時(shí)代，缺乏了計(jì)算機(jī)以及現(xiàn)代信息技術(shù)是無(wú)法跟上時(shí)代潮流的。充分的運(yùn)用現(xiàn)代化的管理技術(shù)不僅可以更好的做到精細(xì)化的管理，還可以做到跟國(guó)際接軌。

創(chuàng)新項(xiàng)目管理制度建設(shè)

首先將就是要讓企業(yè)的管理者與項(xiàng)目的實(shí)際管理者就項(xiàng)目來(lái)簽訂具體的承包合同或者責(zé)任書(shū)等，要可以在合同以及在責(zé)任書(shū)中對(duì)于彼此的職責(zé)等進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明和規(guī)定。要明確項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人的權(quán)利以及內(nèi)在關(guān)系等；其次就是要讓施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目等盡可能的實(shí)行單獨(dú)核算制度，這樣可以更好的促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理可以更為科學(xué)的管理，并且能有效的降低建筑工程的成本，把經(jīng)濟(jì)效益等直接的跟項(xiàng)目的經(jīng)理以及內(nèi)部員工的收益聯(lián)系起來(lái)。第三就是要讓公司擔(dān)負(fù)起建立完善的質(zhì)保體系的責(zé)任，并且還要同時(shí)對(duì)項(xiàng)目等進(jìn)行監(jiān)督和實(shí)施，這樣不僅可以讓工程質(zhì)量更好，同時(shí)還可以更好的塑造的企業(yè)形象。

建立完善工程的質(zhì)保體系

對(duì)于建筑工程的項(xiàng)目管理，其質(zhì)量的管理是一個(gè)比較系統(tǒng)的過(guò)程，需要涉及到企業(yè)內(nèi)部的多個(gè)部門(mén)以及施工現(xiàn)場(chǎng)的每一個(gè)工作人員，再加上現(xiàn)在建筑產(chǎn)品的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)并且外界因素會(huì)有較多的影響，所以對(duì)于質(zhì)量的管理會(huì)出現(xiàn)較多的問(wèn)題。所以我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的有關(guān)企業(yè)就應(yīng)該更新自己的管理理念，運(yùn)用現(xiàn)代管理思想等，按照iso9000國(guó)際質(zhì)量管理體系來(lái)建立起自己的體系，并且要確保整個(gè)體系可以有效的運(yùn)行。

合理調(diào)整組織機(jī)構(gòu)

目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)建筑企業(yè)更多的是采用直線(xiàn)職能制度，這種結(jié)構(gòu)形式對(duì)于生產(chǎn)型的企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較適合的，但是針對(duì)建筑類(lèi)的企業(yè)來(lái)說(shuō)就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。符合建筑工程施工特點(diǎn)的組織體系應(yīng)該要滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：第一就是要符合剛性的結(jié)構(gòu)原則。在總公司與業(yè)主之間的關(guān)系方面，可以是非常直接的一種關(guān)系，并且在跨地區(qū)的條件下總公司也可以進(jìn)行管理。其次就是要貼近市場(chǎng)，因?yàn)樵谖覈?guó)跨地區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理等是只有總承包才可以進(jìn)行的，如果管理模式也采用高度集權(quán)的話(huà)，那么一定會(huì)對(duì)決策的及時(shí)性以及準(zhǔn)確性等產(chǎn)生不好的影響。所以，市場(chǎng)方面的要求就是要讓這個(gè)機(jī)構(gòu)可以有較大的靈活性，可以更加自主的面對(duì)問(wèn)題然后解決。

結(jié)語(yǔ)：

參考文獻(xiàn)：

[1]張先高.建筑工程項(xiàng)目管理的創(chuàng)新[J].安徽建筑,2007(06)

第7篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

Abstract： With the development of the real estate market， the market competition of real estate enterprise market competition is becoming fiercer and fiercer. National macro policy control and the price control and restriction measures by local government departments make the profits of real estate business thinner and thinner. Cost management is one of the core elements， it is as important as the project management， quality management and cash flow management. In the competitive market environment， cost management is particularly important， which is directly related to the survival and development of enterprises. Real estate development enterprises should continue to improve their management level and constantly innovate the cost management model to make progress and development in the increasingly fierce market competition and rapidly changing environment. The author analyzes the problems existing in the cost management of real estate enterprises， and puts forward the countermeasures.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；存在問(wèn)題；應(yīng)對(duì)策略

Key words： real estate enterprises；cost control；existing problems；coping strategy

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2017）01-0010-03

0 引言

二十一世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，提升了房地產(chǎn)企業(yè)效益，也使得房地產(chǎn)成為我國(guó)的重要產(chǎn)業(yè)之一，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力。自2016年以來(lái)，尤其是我國(guó)一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫，為了降低泡沫經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)家實(shí)行了各種宏觀(guān)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)過(guò)快、過(guò)熱的勢(shì)頭冷卻下來(lái)，2016年10月前后一些熱點(diǎn)城市出具房地產(chǎn)調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。

隨著土地成本及各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的增加，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)日益白熱化，若想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，首要任務(wù)就是提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，有效的成本管理是企業(yè)節(jié)本降耗、提高經(jīng)濟(jì)效益的有效途徑，筆者根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，就項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成進(jìn)行分析，提出成本管理的重點(diǎn)成本項(xiàng)目，分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理現(xiàn)狀，并就其中的問(wèn)題提出應(yīng)對(duì)措施與策略，旨在為了降低房地產(chǎn)企業(yè)成本，不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[1]。

1 房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成

1.1 土地取得成本

土地取得成本主要包括土地出讓金、拆遷費(fèi)用、土地契稅、土地使用費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓?zhuān)袠?biāo)出讓?zhuān)馁u(mài)出讓?zhuān)壳盎疽院髢煞N方式為主。近幾年，為了抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)“泡沫”現(xiàn)象，我國(guó)不斷加大對(duì)土地的宏觀(guān)調(diào)控，通過(guò)拍賣(mài)取得開(kāi)發(fā)用地已是當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司獲取開(kāi)發(fā)用地的主要方式，土地費(fèi)用在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的占比越來(lái)越高，尤其是在一線(xiàn)城市中，經(jīng)常出現(xiàn)“面粉”比“面包”貴的現(xiàn)象，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A土地取得成本占開(kāi)發(fā)成本比例約57%。

1.2 前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勘察丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、報(bào)批報(bào)費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A前期工程費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約3%。

1.3 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)指房屋建造過(guò)程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，主要包括地基及基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及初裝修工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、門(mén)窗欄桿工程費(fèi)、外立面工程費(fèi)、精裝修工程費(fèi)及其他建安工程費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中所占比例最大，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A建筑安裝工程費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約31%，是成本管理的重中之重。

1.4 市政公共設(shè)施費(fèi)用

市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)兩部分?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要指供配電工程、供水工程、燃?xì)夤こ獭⑴潘こ?、有線(xiàn)電視、通信工程、智能化工程、景觀(guān)工程等的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A市政公共設(shè)施費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約8%。

1.5 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)咨詢(xún)費(fèi)、技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)等，在整個(gè)開(kāi)發(fā)成本所占比例很小，筆者所在城市某別墅項(xiàng)目A開(kāi)發(fā)間接費(fèi)占開(kāi)發(fā)成本比例約1%。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問(wèn)題

2.1 成本管理意識(shí)不足

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)未實(shí)行“全員、全過(guò)程、全方位”的全面成本管理，認(rèn)為成本管理是成本管理部的事情，從上述開(kāi)發(fā)成本分析可知，除土地取得成本外，其余成本均可通過(guò)管理手段進(jìn)行控制，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，設(shè)計(jì)管理部、成本管理部、工程管理部及開(kāi)發(fā)配套部齊心協(xié)力才能把成本管理工作做到極致，房地產(chǎn)已經(jīng)上升到精細(xì)化管理的道路，任何細(xì)微的成本都要納入成本管理范疇，全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心[2]。

2.2 成本管理以成本核算為主

早期的成本管理主要以成本核算為主，追求算得準(zhǔn)、算得快，這種核算體制由于缺乏成本管理中的事前預(yù)測(cè)及過(guò)程控制，往往已是即成事實(shí)，無(wú)法挽回，這種管理模式無(wú)法滿(mǎn)足現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理要求，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中所存在的根本問(wèn)題及原因，造成效益流失。

2.3 成本管理精細(xì)化程度不夠

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理，往往是才比較粗放式的管理，部分企業(yè)只關(guān)注占比較大的建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)前期工程費(fèi)等缺乏必要的管理與控制，然而在新世紀(jì)的今天，精細(xì)化管理已深入各個(gè)行業(yè)的各個(gè)部門(mén)，必須對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本組成部分進(jìn)行精細(xì)化管理與控制，才能達(dá)成預(yù)期的利潤(rùn)。

2.4 缺乏成本數(shù)據(jù)沉淀

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完工交付后，未對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行梳理并形成數(shù)據(jù)庫(kù)，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐步規(guī)范化發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始重視項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)的積累與沉淀，通過(guò)搜集和梳理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)處理形成各類(lèi)成本指標(biāo)庫(kù)，并利用這些信息為在拿地測(cè)算、目標(biāo)成本制定與執(zhí)行提供重要依據(jù)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)對(duì)策略

3.1 建立全員、全過(guò)程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)梳理系統(tǒng)成本管理意識(shí)，將企業(yè)成本管理工作視為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，發(fā)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)管理人員、工程技術(shù)人員樹(shù)立成本意識(shí)，參與開(kāi)發(fā)成本的過(guò)程控制。做好成本管理不能僅僅是企業(yè)老板或者高層管理人員的事，必須讓每個(gè)員工形成成本管理與控制意識(shí)，并承擔(dān)成本控制責(zé)任，盡自己最大的努力為企業(yè)降低成本、創(chuàng)造效益[3]，房地產(chǎn)企業(yè)員工應(yīng)對(duì)“事前、事中、事后”全過(guò)程的成本項(xiàng)目都以嚴(yán)格、精細(xì)化的科學(xué)手段進(jìn)行管理，進(jìn)而增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

筆者所在公司成立成本管理專(zhuān)項(xiàng)工作小組，以城市公司總經(jīng)理為組長(zhǎng)，分管成本管理部副總經(jīng)理為副組長(zhǎng)，成本管理部、設(shè)計(jì)管理部、工程管理部、開(kāi)發(fā)配套部等部門(mén)負(fù)責(zé)人為組員，每季度末對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的成本進(jìn)行全面分析、評(píng)估、檢討，對(duì)成本異常變動(dòng)情況及時(shí)預(yù)警并提出解決措施，同時(shí)建立成本管理獎(jiǎng)懲機(jī)制，公司全體員工均可提出成本優(yōu)化措施及建議，若被采納并為項(xiàng)目節(jié)約成本給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)造成成本浪費(fèi)的行為給予處罰。

3.2 建立以控制為主的成本管理手段

成本管理方式從“以核算為主”調(diào)整為“以控制為主”，成本控制強(qiáng)調(diào)成本過(guò)程控制點(diǎn)的前置，通過(guò)目標(biāo)成本分解合約規(guī)劃，指導(dǎo)、控制合同的簽訂與變更，要求合同審批時(shí)指定對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃，避免先簽合同再核算成本帶來(lái)的控制滯后；避免成本執(zhí)行中由于成本結(jié)構(gòu)分類(lèi)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)導(dǎo)致的成本虛低及因拆分錯(cuò)誤導(dǎo)致成本虛高問(wèn)題。

成本核算強(qiáng)調(diào)測(cè)算模型的準(zhǔn)確性及沉淀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并為新項(xiàng)目測(cè)算提供指導(dǎo)。而成本控制傾向于總量級(jí)的控制，通過(guò)目標(biāo)成本和合約規(guī)劃的建立，關(guān)注于項(xiàng)目全過(guò)程的成本實(shí)時(shí)監(jiān)控，而管控合同的執(zhí)行是成本控制的核心內(nèi)容。

3.3 建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)

成本數(shù)據(jù)庫(kù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)搜集并整理項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的成本數(shù)據(jù)形成各類(lèi)成本指標(biāo)庫(kù)，并利用這些信息為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策及新項(xiàng)目拿地測(cè)算提供指導(dǎo)和參考，成本數(shù)據(jù)庫(kù)主要包括項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、成本項(xiàng)目構(gòu)成、成本項(xiàng)目特征描述、成本科目單方造價(jià)等。

建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)有助于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的知識(shí)管理結(jié)構(gòu)。成本控制作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理中的一項(xiàng)核心內(nèi)容，通過(guò)管理實(shí)踐不斷總結(jié)下來(lái)的知識(shí)資源對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)相當(dāng)于一種重要的“無(wú)形資產(chǎn)”，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，并不是單純的將歷史信息進(jìn)行收集、整理，其中還包括對(duì)歷史信息分析和運(yùn)用，比如基于歷史信息進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整現(xiàn)行成本管理結(jié)構(gòu)，這對(duì)于企業(yè)知識(shí)管理水平的整體提升大有裨益。

成本數(shù)據(jù)庫(kù)是制定目標(biāo)成本的重要支撐，只有收集大量可靠的成本數(shù)據(jù)，才有可能據(jù)此確定一個(gè)相對(duì)準(zhǔn)確的目標(biāo)成本。另一方面，成本數(shù)據(jù)庫(kù)中的標(biāo)準(zhǔn)成本項(xiàng)目取值以及合同信息是評(píng)估項(xiàng)目成本管理成效的主要參考信息，近些年在國(guó)家房產(chǎn)政策的宏觀(guān)調(diào)控下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)逐漸規(guī)范化，對(duì)成本評(píng)估工作都比較重視，這個(gè)變化是可喜的[4]。

筆者所在公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括住宅（別墅、洋房、高層）、商業(yè)綜合體、辦公樓等物業(yè)形態(tài)，根據(jù)實(shí)際發(fā)生的成本執(zhí)行情況，按不同物業(yè)形態(tài)整理并建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)與同城市同區(qū)域同物業(yè)形態(tài)進(jìn)行對(duì)比分析以完善數(shù)據(jù)庫(kù)，為項(xiàng)目拿地測(cè)算提供數(shù)據(jù)依據(jù)支撐，提高決策效率。

3.4 應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)

房地產(chǎn)成本管理信息化是先進(jìn)的計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)在房地產(chǎn)成本管理領(lǐng)域的運(yùn)用，通過(guò)信息化系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)成本數(shù)據(jù)，既省時(shí)又省力，使企業(yè)逐漸擺脫了粗放式經(jīng)營(yíng)管理模式。筆者的公司采用的是“目標(biāo)成本+責(zé)任成本+作業(yè)過(guò)程控制”的成本管理體系，不同的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段對(duì)成本數(shù)據(jù)的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所調(diào)整，比如項(xiàng)目發(fā)展階段的測(cè)算成本、設(shè)計(jì)階段形成的目標(biāo)成本、項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中的動(dòng)態(tài)成本、項(xiàng)目結(jié)算后形成的核算成本，沉淀成本數(shù)據(jù)庫(kù)，幾乎囊括了成本控制、成本核算以及經(jīng)驗(yàn)復(fù)用在內(nèi)的大多數(shù)成本管理要求。

成本控制系統(tǒng)以“合同為中心的全動(dòng)態(tài)成本管理”為主線(xiàn)，通過(guò)科學(xué)、規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)，全面系統(tǒng)地反映各個(gè)項(xiàng)目在其整個(gè)生命周期任意時(shí)點(diǎn)的動(dòng)態(tài)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本的構(gòu)成情況，為房地產(chǎn)企業(yè)控制成本變動(dòng)、洞悉成本動(dòng)向、制定資金計(jì)劃、掌控投資進(jìn)度等提供強(qiáng)有力的科學(xué)依據(jù)，是房地產(chǎn)企業(yè)把握先機(jī)、提升核心競(jìng)爭(zhēng)能力的重要輔助工具。

4 結(jié)束語(yǔ)

成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)且涉及多部門(mén)的工作，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中具有極為重要的地位，房地產(chǎn)企業(yè)若想在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)發(fā)展中提升自身競(jìng)爭(zhēng)力，必須建立全員、全過(guò)程、全方位的動(dòng)態(tài)成本管理體系，建立以控制為主的成本管理手段，根據(jù)企業(yè)的自身情況建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，并應(yīng)用房地產(chǎn)成本管理信息化系統(tǒng)，根據(jù)房地產(chǎn)成本管理突出問(wèn)題的特點(diǎn)，適時(shí)制定行之有效的對(duì)策進(jìn)行完善，才能夠進(jìn)一步地推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)。

參考文獻(xiàn)：

[1]丁立秋.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控相關(guān)問(wèn)題研究[J].經(jīng)營(yíng)管理者，2014（4）：227-228.

[2]李純.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].現(xiàn)代商業(yè)，2008，23.

第8篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

〈一〉、在規(guī)劃編制上實(shí)現(xiàn)“全覆蓋”。

1、以縣城總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，盡快編制縣城近期建設(shè)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，進(jìn)一步制訂和完善與縣城總體規(guī)劃相配套的管理規(guī)定，確?？傮w規(guī)劃的順利實(shí)施，使縣城總體規(guī)劃在城市發(fā)展和建設(shè)中真正起到指導(dǎo)和綜合協(xié)調(diào)作用。

2、盡快編制各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)規(guī)劃，為建設(shè)具有地方特色和時(shí)代氣息的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)和社會(huì)主義新農(nóng)村服好務(wù)。

3、督促各鄉(xiāng)鎮(zhèn)完成總體規(guī)劃修編，并對(duì)集鎮(zhèn)內(nèi)重點(diǎn)地段進(jìn)行控制詳細(xì)規(guī)劃，以加快各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)集鎮(zhèn)土地的步伐，特別是省示范鎮(zhèn)田畈街鎮(zhèn)、油墩街鎮(zhèn)要成為全縣農(nóng)村規(guī)劃建設(shè)的模范。

4、有條件的村莊要完成村莊建設(shè)規(guī)劃。

〈二〉、在縣城規(guī)劃管理上實(shí)現(xiàn)“精細(xì)化”。

對(duì)縣城的每一個(gè)小區(qū)、每一條街、每一棟建筑物、每一處街頭小品，都將從規(guī)劃開(kāi)始把關(guān)，要求其建設(shè)充分體現(xiàn)出中國(guó)湖城精神風(fēng)貌，厚重的歷史文化背景。同時(shí)還加強(qiáng)對(duì)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的宣傳，增強(qiáng)人民群眾對(duì)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的法律意識(shí)；加大規(guī)劃執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)行為，嚴(yán)格做到有規(guī)必依。

〈三〉、在村鎮(zhèn)規(guī)劃管理上實(shí)現(xiàn)“正規(guī)化”。

1、健全各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的規(guī)劃管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步明確其工作職能，做到有領(lǐng)導(dǎo)分管、有經(jīng)費(fèi)保障、有固定工作人員、有一定規(guī)模的工作場(chǎng)所。

2、通過(guò)不定期的組織規(guī)劃培訓(xùn)，不斷提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃管理工作人員的執(zhí)法水平，

3、通過(guò)不定期的下鄉(xiāng)深入指導(dǎo)，增強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃意識(shí)和提高鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃能力。

〈四〉、在規(guī)劃監(jiān)察上實(shí)現(xiàn)“常態(tài)化”。

1、督促有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目盡快開(kāi)工；

2、加大對(duì)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃監(jiān)察力度，使其不能擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，如發(fā)現(xiàn)改變則追繳有關(guān)規(guī)費(fèi)，并對(duì)其罰款；

第9篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目精細(xì)化管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營(yíng)模式 轉(zhuǎn)型 持有物業(yè)模式 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 社區(qū)商業(yè)模式

引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)以一日千里的發(fā)展趨勢(shì)，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境也面臨著全面的變遷與更新，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式也將從成長(zhǎng)期走向成熟期。本文將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型展開(kāi)具體探討與論述。

1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式分析

1.1房地產(chǎn)業(yè)主流運(yùn)營(yíng)模式

就現(xiàn)階段而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要有物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)與物業(yè)持有兩種模式。其中，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主流運(yùn)營(yíng)模式。相比之下，物業(yè)持有模式的發(fā)展較為緩慢。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商大多選擇業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而很少有主動(dòng)選擇物業(yè)持有模式。

盡管政府對(duì)城市規(guī)劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細(xì)的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)配建一定體量的公共建筑項(xiàng)目，然而，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將這類(lèi)公建物業(yè)也進(jìn)行銷(xiāo)售，或者將其產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體銷(xiāo)售或分割銷(xiāo)售，除非在房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況不理想的時(shí)候，才會(huì)考慮物業(yè)持有的策略選擇。由于物業(yè)持有模式下的投資額非常巨大，而且成長(zhǎng)性十分有限，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)涉及物業(yè)持有模式。

1.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的生命周期

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境也面臨著全面的更新與變化，住宅項(xiàng)目物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展將從成長(zhǎng)期走向成熟期。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，其外在的明顯特征表現(xiàn)為市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，供應(yīng)大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、營(yíng)銷(xiāo)成本居高不下，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下降。一些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不相繼退出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高。

2 新形勢(shì)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式正走向產(chǎn)業(yè)成熟期，單一的物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法滿(mǎn)足市場(chǎng)環(huán)境的變遷和革新。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著需求增長(zhǎng)速度不明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來(lái)越頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在更高的視角，把握全局，了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)營(yíng)模式，針對(duì)企業(yè)自身的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，選擇和調(diào)整適合的經(jīng)營(yíng)模式，制定和修正科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.1運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型方向

持有型物業(yè)模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正逐漸代替原來(lái)的物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向。

2.1.1持有物業(yè)模式

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)需求增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，反過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)又對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到載體的重要作用。因此，第三產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成的。

第三產(chǎn)業(yè)一日千里的發(fā)展與成熟，給持有型物業(yè)帶來(lái)了更多的機(jī)遇和無(wú)限的前景。物業(yè)持有模式是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的明確方向，可以通過(guò)不斷增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的比重，將原來(lái)的住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)持有模式。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)模式不同，開(kāi)發(fā)商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率為50%―60%的時(shí)候，就需要為企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型做好充分的準(zhǔn)備，這樣才能趕上在城市化進(jìn)程結(jié)束之前，在住宅區(qū)需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力截然不同的企業(yè)能力，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有穩(wěn)定的一席之地。

2.1.2輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了走持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式之外，還正從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，收益方式也從以獲取資產(chǎn)升值為主向獲取增值服務(wù)收益為主的方向發(fā)展。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)而言，該行業(yè)發(fā)展的最終演化結(jié)果就是專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)也將朝著一個(gè)專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地資源與持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間都十分有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收益方式轉(zhuǎn)向其他相關(guān)領(lǐng)域，例如開(kāi)發(fā)代工管理、品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及衍生收益和地產(chǎn)基金等。地產(chǎn)金融也正走向多元化的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)可以從地產(chǎn)金融服務(wù)中獲取相應(yīng)的費(fèi)用收益，從業(yè)績(jī)提成中獲取相應(yīng)的收益。目前，國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)這些增值服務(wù)領(lǐng)域有所嘗試，將輕資產(chǎn)模式作為高度專(zhuān)業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式。

要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、物業(yè)持有模式與輕資產(chǎn)模式這三種運(yùn)營(yíng)模式的相互轉(zhuǎn)變，需要跨越相對(duì)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期，然而，這是行業(yè)演化和進(jìn)步的普遍規(guī)律，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做出調(diào)整，采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

根據(jù)房地產(chǎn)各類(lèi)運(yùn)營(yíng)模式的生命周期可知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式很有可能是在未來(lái)10年內(nèi)由成長(zhǎng)期循序漸進(jìn)地步入商業(yè)地產(chǎn)需求相對(duì)成熟的階段。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，將帶來(lái)物業(yè)持有模式發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷專(zhuān)業(yè)化，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式將逐漸剝離資產(chǎn)持有的智能，進(jìn)而向?qū)I(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)于資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)的方向發(fā)展，完全實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，還應(yīng)當(dāng)要具有高度發(fā)達(dá)和成熟的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要有相當(dāng)全面的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，積累充足豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)體系也應(yīng)當(dāng)高度精細(xì)化和專(zhuān)業(yè)化，具備這樣的條件之后，房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式咋城市化進(jìn)程接近尾聲的時(shí)候，大致可以實(shí)現(xiàn)。三種運(yùn)營(yíng)模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運(yùn)營(yíng)模式生命周期分析

2.2運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型路徑

從長(zhǎng)期來(lái)看，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式將因其優(yōu)勢(shì)的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式又相對(duì)超前，近期很難得到普及和應(yīng)用。隨著持有型業(yè)務(wù)模式適宜低擴(kuò)張環(huán)境、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的優(yōu)越性日益突出，單一的業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式無(wú)法滿(mǎn)足行業(yè)演進(jìn)與市場(chǎng)的發(fā)展需求，逐漸向“開(kāi)發(fā)+持有”雙重模式轉(zhuǎn)變，或者直接向純粹的業(yè)務(wù)持有型模式轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最為自然和現(xiàn)實(shí)的選擇。一些以住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主的大型發(fā)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，為了拓寬領(lǐng)域，不少一線(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)正進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)都致力于提高持有物業(yè)的比重，這一比例在未來(lái)十年會(huì)增至20%―30%。

由于持有物業(yè)具有穩(wěn)定性，且具有長(zhǎng)期收益，在未來(lái)的幾年里，逐漸將住宅開(kāi)發(fā)所形成的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)投一部分到持有物業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢(shì)將會(huì)是采用租售并舉，以售養(yǎng)租的內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。然而，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)持有型物業(yè)模式具有投資額度大、回報(bào)周期長(zhǎng)、成長(zhǎng)性有限等局限性，因此，必須應(yīng)當(dāng)盡快找出切實(shí)可行的策略，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

2.2.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式由業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式或者單純的持有型物業(yè)模式發(fā)展，將經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期。

盡管持有型物業(yè)模式的現(xiàn)金流具有較高的穩(wěn)定性，能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。然而，從當(dāng)前的收益情況來(lái)看，持有型物業(yè)模式與住宅業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式相比，仍然具有明顯的劣勢(shì)。就國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，一線(xiàn)城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率通常是在6%―10%區(qū)間內(nèi)，僅靠租金回報(bào)收益遠(yuǎn)低于，甚至根本無(wú)法獲得與住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。即使將公允價(jià)值變動(dòng)因素考慮在內(nèi)，資產(chǎn)收益率仍然遠(yuǎn)不能達(dá)到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的收益水平。

持有型物業(yè)的投資規(guī)模太過(guò)巨大，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；顿Y的門(mén)檻越來(lái)越高。目前為止，很多以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，仍然無(wú)法滿(mǎn)足規(guī)?；顿Y持有物業(yè)的資金要求。與此同時(shí)，因?yàn)槌钟形飿I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，現(xiàn)金回收速度慢，就算一線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再擴(kuò)大規(guī)模，全力以赴地發(fā)展投資物業(yè)，等到5年之后，該企業(yè)投資物業(yè)也僅占總儲(chǔ)備的20%―30%，根本無(wú)法發(fā)揮平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。大多數(shù)房地產(chǎn)商由于達(dá)不到持有物業(yè)規(guī)?；顿Y的門(mén)檻，也不具備有力的金融工具支持，不應(yīng)當(dāng)貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，否則會(huì)讓企業(yè)面臨更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要循序漸進(jìn)地發(fā)展，持有型物業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍然需要10年以上的時(shí)間才有可能徹底完成。

2.2.2社區(qū)商業(yè)是突破方向

由于大型持有型物業(yè)的收益率過(guò)低、投資額度過(guò)高、回收周期長(zhǎng)，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)商大多選擇“開(kāi)發(fā)+持有”相結(jié)合，這種社區(qū)型商業(yè)模式也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。社區(qū)型商業(yè)能夠很好地滿(mǎn)足社區(qū)居民的日常生活出行、購(gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴(kuò)大，通勤成本的不斷上升，住宅區(qū)周邊的社區(qū)商業(yè)已然成為了人們生活中較最為便捷的消費(fèi)場(chǎng)所。城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)與人們生活水平的不斷提高，帶動(dòng)了越來(lái)越多中高檔社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在住宅區(qū)周邊逐漸形成了可供持有的高價(jià)值物業(yè)，其發(fā)展空間完全不亞于城市中心區(qū)項(xiàng)目。

將社區(qū)商業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)提升，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌影響力，另一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)具有增值空間的持有物業(yè)，帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是由物業(yè)滾動(dòng)發(fā)展模式向持有型物業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的可靠途徑。

3 結(jié)語(yǔ)

目前，由于居住房地產(chǎn)需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以確保財(cái)務(wù)安全為前提，以合理的價(jià)格、合理的投資額度、合理的投資規(guī)模、合理的時(shí)點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有，循序漸進(jìn)地從滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式向租售并舉的模式自然過(guò)渡。因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)投資規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)持有模式的轉(zhuǎn)型，可能要經(jīng)歷很長(zhǎng)的歷史時(shí)期。社區(qū)是一種最接近住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的物業(yè)類(lèi)型，也是支持目前房地產(chǎn)企業(yè)從原來(lái)的單一的住宅開(kāi)發(fā)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變的重要跳板，具備了成熟的金融市場(chǎng)之后，優(yōu)良的社區(qū)商業(yè)能夠有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

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