房地產(chǎn)項目管理辦法精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目管理；原則；創(chuàng)新途徑
房地產(chǎn)項目的建設(shè)和開發(fā)是一項系統(tǒng)而復(fù)雜的工程，建設(shè)的周期較長，工程量大，涉及到很多行業(yè)和很多方面的內(nèi)容，所以進行房地產(chǎn)項目的管理是一項重難點問題。房地產(chǎn)項目管理包括了一系列的內(nèi)容，工程項目的成本、質(zhì)量、進度、資料、技術(shù)、設(shè)備、合同、安全等各個方面。
1 房地產(chǎn)項目管理原則分析
要實現(xiàn)房地產(chǎn)項目管理的目標(biāo)，保證項目組織高效有序的進行，在房地產(chǎn)項目系統(tǒng)復(fù)雜和時效性等的影響下，項目管理必須要保證一般的原則來配合房地產(chǎn)的正常運行。
1、目標(biāo)統(tǒng)一的原則。使房地產(chǎn)項目管理有效的實施和運行需要各個參與者要能夠有明確統(tǒng)一的目標(biāo)，這是項目管理的首要保證。在項目的設(shè)置和運行的時候需要采用統(tǒng)一的政策和方針，是參與者有著共同的目標(biāo)，是設(shè)計、施工、組織、合同等規(guī)范性文件能夠貫徹實施到位，項目實施的全過程能夠達到預(yù)期的目標(biāo)。
2、責(zé)任權(quán)平衡原則。房地產(chǎn)項目管理過程中需要能夠明確設(shè)置各方的責(zé)任范圍，是參與者能夠明確自身的職責(zé)和權(quán)益，在參與項目管理的過程中將有關(guān)問題和文件嚴格的執(zhí)行到位，確保項目責(zé)任明確到各方。
3、適用性和靈活性相結(jié)合的原則。在管理的過程中遇到的問題是多樣化的，項目的大小和環(huán)境以及業(yè)主的要求都是有著很多的變化的，在實施的過程中需要有一定的變化空間和靈活性，針對于不同的項目和業(yè)主要有相適應(yīng)的解決辦法。項目的管理辦法是有很多種的，即使是一個項目的管理，由于過程是有很多的程序的所以也可以有很多靈活的變化，這樣可以保證管理的過程中更加的具有適應(yīng)性和合理性。
4、組織制衡原則。在管理的過程中需要對于不同的組織之間制定一定的制約關(guān)系，各方應(yīng)該有自身的管理原則和范疇，保持一定的平衡原則。這樣可以避免在管理的過程中遇到一些由于管理的范疇或者是制度問題出現(xiàn)的矛盾，溝通的障礙等，管理的工作實施起來更加的流暢，有著較好的工作氛圍，實現(xiàn)了高效的管理模式。
5、管理人員責(zé)任連續(xù)性的原則。在管理的過程中很多時候會遇到由于責(zé)任性不強而出現(xiàn)的問題，在項目眾多的管理問題中出現(xiàn)了矛盾交叉、找不到責(zé)任人的狀況。在這樣不明確的責(zé)任體系中，房地產(chǎn)項目的管理將會出現(xiàn)很多的漏洞，工作人員也會出現(xiàn)責(zé)任的推卸問題，管理的難度加大，責(zé)任無從承擔(dān)。這些都是工作人員的責(zé)任不連續(xù)性導(dǎo)致的，在管理的時候要注意做好工作人員管理銜接工作。
2 房地產(chǎn)項目管理問題分析
1、沒有進行相關(guān)項目的可行性研究分析。
在進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)時，開發(fā)商只是講究一味的拿下土地，以“招拍掛”形式進行土地的開發(fā)，沒有在前期進行土地狀況的可行性研究分析，盲目的進行投資和建設(shè)，對于市場的前景沒有準(zhǔn)確的把握的情況下就已經(jīng)開始了策劃、研究和設(shè)計，這樣的模式是具有很大的市場風(fēng)險的，政府的要求和政策的變化等會造成更大的風(fēng)險問題。
2、方案和施工圖的設(shè)計沒有全面專業(yè)的設(shè)計理論指導(dǎo)。
在進行房地長項目的設(shè)計和施工的時候，應(yīng)該是具有專業(yè)的設(shè)計指導(dǎo)的，在設(shè)計的時候要結(jié)合地形進行前期的規(guī)劃和設(shè)計，而后才能開始進行房屋設(shè)計和施工圖的繪制。很多的項目在實施的時候就忽視了設(shè)計和施工圖紙的問題，在實際實施的過程中就出現(xiàn)了很多的變更和漏洞，造成了規(guī)劃的失誤，施工質(zhì)量等問題，造成了資源的嚴重浪費，而且導(dǎo)致工期加長，設(shè)計方案不合適等嚴重問題。
3、建設(shè)施工的階段項目管理出現(xiàn)問題。
在建設(shè)項目的實施過程中，現(xiàn)場的管理問題是重要的，而且具有一定的復(fù)雜性。在現(xiàn)場，很多時候由于管理機制的問題，造成了責(zé)任方混亂不明確或者是權(quán)限問題，導(dǎo)致施工的進度受到影響，工程的進度和資金問題都遭受到一定程度的影響。工程中出現(xiàn)了變更就會影響到施工的各個方面，施工的進度和費用都會超出預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)。
4、項目管理中存在管理的漏洞和弱點。
在進行項目管理的過程中存在著管理的弱點，由于復(fù)雜性對于一些問題沒有重視，如項目的前期
劃和市場的調(diào)研、客戶的服務(wù)和銷售控制以及融資問題。在項目的開發(fā)過程中出現(xiàn)此類問題造成了項目開發(fā)成本加大，管理出現(xiàn)糾紛等問題。
5、物業(yè)服務(wù)沒有得到重視，服務(wù)不到位。
房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程中，物業(yè)服務(wù)就是其售后服務(wù)，是項目管理中很重要的一個部分。這是客戶和企業(yè)保持聯(lián)系的方式，是企業(yè)品牌樹立的標(biāo)志。在管理的過程中物業(yè)公司會由于管理的懶惰或者是自身贏利等關(guān)系沒有對于雙方的售賣關(guān)系進行及時的處理，維修設(shè)施等處理不到位等，這樣對其沒有引起足夠的重視將會導(dǎo)致企業(yè)信譽下降，品牌下降等問題。
6、項目管理與相關(guān)職能部門缺乏協(xié)調(diào)性。
項目管理的部門需要與相關(guān)的職能部門之間相互配合才能將問題實施下去，在管理的時候由于兩部門各司其職，管理部門在對自身工作負責(zé)的情況下對于其他的問題卻沒有相應(yīng)的責(zé)任心，導(dǎo)致問題出現(xiàn)后相互之間出現(xiàn)責(zé)任的推諉，整體的管理水平都受到影響。
3 房地產(chǎn)項目管理的創(chuàng)新途徑分析
房地產(chǎn)項目管理的創(chuàng)新途徑，主要表現(xiàn)為以下的幾個方面
1、實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息化。這是現(xiàn)代化企業(yè)在經(jīng)營和作出決策時的重要依據(jù)，對企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展起到很大的參考，同時保障企業(yè)的資源都發(fā)揮出有效的效用。同時房地產(chǎn)信息反映出了房地產(chǎn)市場的變化和企業(yè)內(nèi)部的狀況，對于房地產(chǎn)方面的信息更新有重要的作用。在進行房地產(chǎn)項目管理的時候需要對于信息進行及時的分類和收集，進行相關(guān)專業(yè)的分析和評價，作出決策。引進房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，大力發(fā)展電子商務(wù)，及時準(zhǔn)確的獲取房地產(chǎn)信息，保證企業(yè)的良好運轉(zhuǎn)，實現(xiàn)信息化加強對于房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的建設(shè)。
2、做好房地產(chǎn)策劃。投資者需要以市場為導(dǎo)向，做好房地產(chǎn)的策劃和開發(fā)，規(guī)范化操作，將品牌化觀念來占領(lǐng)市場。減少在策劃中的失誤，保證既定目標(biāo)的實現(xiàn)，增強企業(yè)和項目的競爭力。社會資源、人力資源、概念資源、物力資源整合起來形成前所未有的優(yōu)勢。
特別是在營銷策劃中要結(jié)合市場對于樓盤的消費層次和消費人群、價格和戶型等進行決策，以銷售的情況來進行樓盤的再建設(shè)，這是一種長遠的銷售眼光，培養(yǎng)出客戶區(qū)域市場，主動去創(chuàng)造效益而且實現(xiàn)了以人為本的理念，對于品牌的塑造有很好的作用。
3、培養(yǎng)高素質(zhì)的房地產(chǎn)管理人才。這是知識經(jīng)濟時代的客觀要求，對于企業(yè)的發(fā)展是一種強大的動力，增強企業(yè)的競爭優(yōu)勢，人才的競爭才是市場競爭的根本。提高管理者自身的水平，完善獎勵機制，同時建立一定的員工培訓(xùn)體系。
4、加強企業(yè)管理的文化建設(shè)，營造出良好的企業(yè)氛圍。企業(yè)的管理文化決定了全體員工的核心價值觀，對于人們的思維模式和行為模式都起到了潛移默化的作用，具有很好的規(guī)范和調(diào)節(jié)作用。在進行房地產(chǎn)項目管理的時候需要對于核心的管理對象的管理意識和水平進行一定的培訓(xùn)和提高，在企業(yè)的實踐過程中塑造出以人為本的核心文化體系，尊重人。信任人、關(guān)心人和培養(yǎng)人，在企業(yè)文化氛圍中聚集人才，使房地產(chǎn)企業(yè)成為競爭中的贏家。
4 小結(jié)
本文從房地產(chǎn)項目管理的幾個方面對其進行分析，由于其工作的復(fù)雜性，在管理的時候要分清主次，抓住重點的同時兼顧各方，統(tǒng)籌全局的同時抓住細節(jié)。在實踐的過程對于管理問題不斷學(xué)習(xí)和提高是做好房地產(chǎn)項目管理工作的最根本辦法。
參考文獻
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第2篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：成本管理；房地產(chǎn)；項目
中圖分類號：TU7文獻標(biāo)識碼：A文章編號：
近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度日益加快，目前，房地產(chǎn)已成為了我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場日益規(guī)范化，但市場競爭也愈演愈烈，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，企業(yè)必須采取科學(xué)有效的成本管理辦法，以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益，促進企業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目具有高風(fēng)險性、高收益性、高投資及投資期限長等特點，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理具有高難度性。成本管理在一定程度上體現(xiàn)了企業(yè)的經(jīng)營管理水平，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理不僅有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益，對企業(yè)綜合效益均有重要意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理存在的問題
（一）項目開發(fā)成本管理認識不足
在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，長期存在“重規(guī)模輕效益”、“重數(shù)量輕質(zhì)量”和“重過程輕決策”等觀念，在開發(fā)過程中，過分強調(diào)開發(fā)項目的規(guī)模大小，甚至以開發(fā)規(guī)模作為衡量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力以及領(lǐng)導(dǎo)能力的主要指標(biāo)，而忽視了其在生產(chǎn)效益中的規(guī)模。此外，部分企業(yè)開發(fā)的土地是通過各種模式或者其他的非市場途徑所獲取的，成本管理認識不足。
（二）缺乏科學(xué)的成本管理辦法
部分房地產(chǎn)開發(fā)項目中，成本管理僅僅被認為是控制單項成本的工作，比如規(guī)劃設(shè)計成本、土地成本、配套設(shè)施成本等，對這些成本的管理只是在審核撥付時簡單地進行控制，但在項目選址、規(guī)劃設(shè)計以及定位包裝過程中，缺乏有效的管理措施，給項目施工及銷售過程的成本管理造成了很大的困難。成本缺口使得企業(yè)不斷地設(shè)法堵塞成本漏洞，而對成本漏洞的預(yù)防缺乏有效的措施，企業(yè)步入債務(wù)的惡性循環(huán)中。
（三）缺乏有效的成本監(jiān)督機制和激勵機制
房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，所涉及的成本范圍較廣，使得成本管理制度的貫徹落實存在較大的難度，很多企業(yè)的成本管理缺乏監(jiān)督機制和激勵機制，員工的成本控制積極性不高。
二、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的策略
（一）明確成本管理戰(zhàn)略
科學(xué)合理的成本管理戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的關(guān)鍵部分，應(yīng)貫穿經(jīng)營活動的全過程，在經(jīng)營管理過程中充分重視成本管理問題。首先，企業(yè)成本管理戰(zhàn)略的目標(biāo)要立足于用戶的滿意度，從而全面提高項目的市場價值。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭日趨激烈，用戶的需求也在不斷提高，如何滿足不同層次用戶的需求已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目成功的保證。與其他建設(shè)項目不同，房地產(chǎn)項目具有商品性，因此，其價格同其他大多數(shù)商品一樣具有差別性和地域性。通常，成本越低，企業(yè)的價格就越有競爭力。但成本結(jié)果實際上是由用戶對企業(yè)產(chǎn)品的認可度和滿意度來決定的，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理中，必須立足用戶的滿意度，才能贏得更大的利潤。其次，房地產(chǎn)項目的成本管理實際上是從時間以及空間上所開展的業(yè)務(wù)過程，具有動態(tài)性。傳統(tǒng)的成本管理主要是對企業(yè)內(nèi)部資金在運動過程中產(chǎn)生的價值消耗進行管理，但成本管理實際上是一個動態(tài)的過程，它不僅僅是對某一時間點上項目成本的管理，還應(yīng)貫穿項目開發(fā)的整個過程，因此，項目成本管理具有空間性。房地產(chǎn)項目成本管理應(yīng)貫穿項目開發(fā)的全過程，不僅是尋求成本優(yōu)勢資源降低生產(chǎn)成本，更要注重開發(fā)各個環(huán)節(jié)的優(yōu)化，保證開發(fā)過程的連續(xù)性。
（二）加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程各階段的成本管理
1、項目的決策階段
在房地產(chǎn)項目的決策階段，成本管理主要包括項目前期規(guī)劃費用、可行性研究費以及土地費等。尤其是土地費用，約占房地產(chǎn)總成本的20%-40%左右，因此，應(yīng)重點控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地費。房地產(chǎn)開發(fā)商對成本的控制主要取決于兩個方面，一方面是當(dāng)?shù)卣畬τ谕恋氐墓?yīng)能否維持一個動態(tài)平衡的局面，另一方面是通過各種關(guān)系和正當(dāng)?shù)氖侄蝸慝@取較低價格的土地。在這個過程中必須著眼城市發(fā)展及城市規(guī)劃建設(shè)，做出正確合理的決策，才能保證投資效益。
2、項目規(guī)劃及設(shè)計階段
在房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃及設(shè)計階段，成本管理主要包括招標(biāo)費用、設(shè)計費用以及地質(zhì)勘查費用等。設(shè)計費用所占的比例通常在成本總數(shù)的1.5%-2.0%左右，雖然所占比例不大，但直接關(guān)系著工程造價，且影響程度在75%以上。項目設(shè)計質(zhì)量直接關(guān)系著施工階段的投資規(guī)模，同時也影響項目在銷售期的經(jīng)濟效益，決定了項目的產(chǎn)品是否符合消費者的需求，也就決定了產(chǎn)品可以為公司帶來的收入。在確定投資決策以后，必須加強規(guī)劃設(shè)計階段特別是設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計過程、設(shè)計成果評審優(yōu)化和設(shè)計變更四個環(huán)節(jié)的成本控制。在總體設(shè)計規(guī)劃階段，可以采用設(shè)計招標(biāo)，將設(shè)計方案與工程造價充分地結(jié)合在一起，擇優(yōu)選擇方案設(shè)計單位及建筑設(shè)計單位，在確保建筑造型美觀、質(zhì)量較高的同時，確保造價的合理性。但單體設(shè)計階段，則應(yīng)充分分析市場在一定時期內(nèi)的需求，在技術(shù)分析及經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上開展應(yīng)用價值工程，將工程功能細化，并去除不必要的功能，重點控制造價較高的工程。同時，完善對設(shè)計人員的激勵機制，以提高設(shè)計人員的工作積極性和責(zé)任心，以便更好地控制工程造價。此外，還應(yīng)加強設(shè)計出圖前的一系列審核管理工作，盡量將工程變更控制在項目開工前。在項目設(shè)計階段，可委托監(jiān)理單位對設(shè)計進行監(jiān)理，確保工程的安全性、技術(shù)性、周密性和經(jīng)濟性，從而減少或者避免設(shè)計不合理或者設(shè)計失誤導(dǎo)致投資損失。
3、項目施工階段
在施工階段，加強項目質(zhì)量管理及施工安全管理是控制額外支出的重要手段。第一，可通過公開招標(biāo)的方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗的監(jiān)理單位，對工程的技術(shù)質(zhì)量全面監(jiān)管，同時也可協(xié)助業(yè)主進行成本管理，有效控制成本的支出。第二，應(yīng)選擇較好的承包企業(yè)，選擇施工工藝先進、報價合理、工期較短、技術(shù)力量雄厚和社會信譽較好的施工企業(yè)，以有效縮短工期，并節(jié)省工程造價。第三，簽訂合同時，應(yīng)明確合同內(nèi)容，根據(jù)建筑市場情況、建筑行業(yè)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范以及項目建設(shè)過程中可能出現(xiàn)的合同糾紛問題，以法律的形式確定合約。第四，加強工程變更簽證管理、監(jiān)督以及審核，確保建立及甲方現(xiàn)場代表的簽證，并由開發(fā)商的成本管理部門核實。第五，應(yīng)加強材料及設(shè)備成本控制。加強市場價格調(diào)研工作，做好材料及設(shè)備的采購、驗收等，確保質(zhì)量和價格合理。第六，加強現(xiàn)場安全管理，建立健全安全管理對策及辦法，加強現(xiàn)場人員的安全意識，加強現(xiàn)場安全管理和安全事故防范措施，及時發(fā)現(xiàn)并處理安全問題，盡量避免安全事故的發(fā)生。
4、項目竣工結(jié)算階段
在項目竣工結(jié)算階段，所有結(jié)算工程均必須按照設(shè)計圖紙以及合同規(guī)定完成，并且應(yīng)驗收合格，對于取消項目應(yīng)有相關(guān)手續(xù)，并在結(jié)算中將其扣除。同時，應(yīng)嚴格執(zhí)行投標(biāo)單價或者簽證價格，同時與合同文件進行對照。應(yīng)嚴格按照相關(guān)協(xié)議以及合同內(nèi)同，合理地確定優(yōu)質(zhì)獎和工期獎等相關(guān)的費用。應(yīng)建立健全并嚴格貫徹落實工程的結(jié)算復(fù)審制度以及尾款會簽制度，以確保工程結(jié)算的質(zhì)量。最后，應(yīng)正確地處理索賠費用。
5、銷售階段
房地產(chǎn)項目的銷售與建設(shè)幾乎是同步進行的，為確保項目具有較高的銷售量，同時使消費者感知到該項目的升值趨勢及空間，應(yīng)具有較佳的銷售方式及手段。大部分開發(fā)商會委托專業(yè)的銷售機構(gòu)進行銷售，因此，應(yīng)加強銷售階段的成本控制，主要包括銷售、銷售廣告以及策劃樓書等費用。
（三）完善成本管理制度優(yōu)化成本管理系統(tǒng)
實施成本管理戰(zhàn)略必須要有完善的成本管理制度體系。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)性的工程，在實施過程中會涉及不同單位、部門或者個人。因此，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照市場化的要求完善企業(yè)內(nèi)部成本管理相關(guān)制度，以最大限度地降低人為因素對項目成本的影響，從而提高成本管理績效。應(yīng)建立實時有效的監(jiān)督機構(gòu)，按照既定目標(biāo)及相關(guān)制度，在重大決策、合同簽訂、人事任免、資金使用等各個環(huán)節(jié)中發(fā)揮監(jiān)督管理作用?？赏ㄟ^建立科學(xué)有效的激勵制度，全面激發(fā)員工的工作積極性、主動性和責(zé)任心，以提高成本管理水平和成本管理效益，以進一步提高企業(yè)效益。同時建立高效的成本管理系統(tǒng)，將企業(yè)的目的和任務(wù)轉(zhuǎn)化為目標(biāo)，對開發(fā)成本實行目標(biāo)管理，加強目標(biāo)制定的科學(xué)性和合理性、目標(biāo)分解的明確性以及目標(biāo)實施的可控性，通過對估算、概算、預(yù)算、合同、合同執(zhí)行的管理，將動態(tài)成本與目標(biāo)成本進行比較，找出差異，最終達到對成本進行動態(tài)控制的目的。
三、結(jié)束語
在競爭日益激烈的今天，房地產(chǎn)企業(yè)要想提高自身綜合效益，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，在項目開發(fā)中就必須加強成本管理。房地產(chǎn)成本管理應(yīng)堅持全員參與和全過程控制，并建立完善的成本管理體系，加強項目全程的成本管理、監(jiān)督和分析，為企業(yè)制定并調(diào)整銷售策略提供可靠依據(jù)，從而使企業(yè)獲得更大的社會效益和經(jīng)濟效益，并增加企業(yè)的核心競爭力，促進企業(yè)的良性發(fā)展。
參考文獻：
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第3篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；施工現(xiàn)場；質(zhì)量控制；管理
中圖分類號： C93 文獻標(biāo)識碼： A
引言
縱觀整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其項目的質(zhì)量環(huán)節(jié)占據(jù)著相當(dāng)重要的地位，也是整個項目最為關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，因為，它直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟命脈，對企業(yè)的長期發(fā)展有著至關(guān)重要的影響作用。近年來，由于經(jīng)濟市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也越來越激烈，其也成為了最近幾年國民消費和投資的熱門行業(yè)之一。但是，不少房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的質(zhì)量環(huán)節(jié)中旱現(xiàn)出了各種各樣的弊端，這對企業(yè)的氏遠發(fā)展是相當(dāng)小利的。為了盡最大程度來提高房地產(chǎn)開發(fā)項目中的質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，就必須從開發(fā)中的每一個階段入手，從而來達到完善房地產(chǎn)開發(fā)項目中質(zhì)量問題的目的。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的概念
房地產(chǎn)項目是上程項目的一個分類在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理者通過專業(yè)、實用的理論知識對房地產(chǎn)的開發(fā)進行各方面的把控與管理，最終，完成了房地產(chǎn)各階段方面的銜接與完善，讓眾多的客戶能夠滿意其中，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量環(huán)節(jié)是企業(yè)通過設(shè)定相關(guān)的質(zhì)量監(jiān)測方案，構(gòu)建相應(yīng)的質(zhì)量管理條件和內(nèi)容，嚴格依據(jù)這此內(nèi)容來確保項目質(zhì)量這一環(huán)節(jié)，最終讓仃一位客戶得到滿意。眾所周知，房屋質(zhì)量的好壞決定著企業(yè)在市場競爭中的地位，好的房地產(chǎn)開發(fā)項目能夠使得土地得到充分的利用，為企業(yè)實現(xiàn)利潤最大化打下夯實的基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中存在的質(zhì)量問題
眾所周知，在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，必須要經(jīng)歷的有四個過程，第一個是房地產(chǎn)項目的市核通過階段；第_個是項目施工初期的準(zhǔn)備階段；第三個是項目的施工階段；第四個是房地產(chǎn)項目的施工驗收階段。如果這四個環(huán)節(jié)中，有哪一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題，都將導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量問題的出現(xiàn)。下面筆者就這四個方面可能存在的質(zhì)量問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>
1、房地產(chǎn)項目市核通過階段存在的質(zhì)量問題
作為房地產(chǎn)上程施工開發(fā)的第一個階段，其直接影響著整個項目施工的質(zhì)量問題。在這一階段，一方面，房地產(chǎn)上程項目設(shè)計方案的質(zhì)量往往得不到客戶的滿意，更有甚者，具體的設(shè)計內(nèi)容嚴重偏離了最初的設(shè)計理念，如此一來，對施工項目的市核質(zhì)量與設(shè)計質(zhì)量有著相當(dāng)重要的影響作用；另一方面，在這一階段必須要擬定的項目計劃書和可行性報告等等，都沒有完個按照現(xiàn)有的規(guī)定進行書寫，這給施工項目最終的審核通過帶來了一定的困難。
2、房地產(chǎn)項目初期準(zhǔn)備階段中存在的質(zhì)量問題
在房地產(chǎn)項目的初期準(zhǔn)備過程中，也同樣存在著一系列的質(zhì)量問題。首先，在對項目進行初期市核的過程中，設(shè)計的質(zhì)量也是差強人意的，使得在項目的施工過程中，由于彼此之間的制約而使得施工變得困難重重；其次，對于上程項目施工圖紙的設(shè)計方面，由于沒有嚴格按照流程進行具體的設(shè)計，或者是由于設(shè)計太過于表面化，使得施工圖紙的設(shè)計失去了其實際意義；最后，由于我國現(xiàn)如今的項目施工設(shè)計方面，缺乏必要的管理與把控環(huán)節(jié)，給項目的質(zhì)量帶來了嚴重的影響。
3、房地產(chǎn)項目施工階段中存在的質(zhì)量問題
在房地產(chǎn)施工階段中，包含有對項目的招標(biāo)過程以及具體的施工環(huán)節(jié)首先，對房地產(chǎn)項目的招標(biāo)上作沒有做到公正、公平、公開和透明，其中難免會存在一此暗箱操作的不良現(xiàn)象，最終導(dǎo)致了項目招標(biāo)出現(xiàn)紙漏；其次，在具體的施工過程中，沒有對施工設(shè)備、原材料以及技術(shù)等采取嚴格的市查，造成施工結(jié)果的小理想；最后，在施工過程中進行質(zhì)量監(jiān)管的相關(guān)負責(zé)人，自身存在著小專業(yè)以及缺少相關(guān)素養(yǎng)的問題
4、房地產(chǎn)項目的施工驗收階段中存在的質(zhì)量問題
在房地產(chǎn)施工項目的后期，驗收上作是相當(dāng)必要和重要的。第一，在項目的整個施工過程中，項目經(jīng)理并沒有關(guān)注施工的仃一個環(huán)節(jié)，而是單純依靠最后的驗收環(huán)節(jié)，這是相當(dāng)不可取的:第二，在對項目進行最終的評估環(huán)節(jié)上，由于企業(yè)沒有邀請專門的相關(guān)單位進行必要的分析和總結(jié)，甚至于沒有進行相關(guān)上作的匯報，也沒有特定的意見反饋體制；第三，與此相關(guān)的客服上作人員，由于缺乏相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)知識，給房地產(chǎn)的開發(fā)上作帶來了一定的困難。
三、房地產(chǎn)項目施工現(xiàn)場質(zhì)量控制與管理的措施
1、嚴格把關(guān)工程的質(zhì)量
在房地產(chǎn)項目施工過程中，加強對項目施工現(xiàn)場的質(zhì)量管理，能夠降低工程的返工率。嚴格把關(guān)工程的質(zhì)量，需要重視工程的任何細節(jié)，加大力度檢查施工工序的質(zhì)量和管理工作，并采取合理的措施，避免出現(xiàn)不必要的質(zhì)量問題，造成則力、物力、人力浪費的現(xiàn)象。甲方代表要不定期的抽查施工單位，使施工單位應(yīng)嚴格按照施工圖紙施工。若施工過程中存在問題，造成嚴重的損失，應(yīng)山施工單位來負責(zé)，需要施工人員及時進行處理，對于需要返工的部分應(yīng)馬上返工。在沒有施工單位和監(jiān)理單位的前提下交涉相關(guān)事宜，注意施工中偷工減料、以次充好等系列問題。
與此同時，加強檢查和驗收中間部位及隱蔽工程，房地產(chǎn)工程在施工中應(yīng)具備掩蓋、覆蓋情況。驗收協(xié)議規(guī)定的部位時，應(yīng)先進行監(jiān)理復(fù)檢、自檢，并告知甲方的代表，關(guān)于中間部位和隱蔽工程的驗收項目、驗收地點和驗收時問。驗收合格后，記錄甲方代表的驗收情況并簽上字。若甲方代表驗收時，出現(xiàn)質(zhì)量不合格，需要施工人員在規(guī)定時間內(nèi)重新組織和整改驗收。若隱蔽工程沒有驗收，甲方代表就要檢驗已隱蔽的工程，而施工單位應(yīng)按照規(guī)定進行檢查。檢查不合格時，不能在隱蔽工程的記錄單上簽字，同時讓施工單位拆除返工。
2、提高施工人員的技術(shù)
房地產(chǎn)項目相關(guān)部門可以組織施工人員進行培訓(xùn)，建立相關(guān)的施工項目制度來指導(dǎo)施工人員，以提高施工人員的技能水平，保證施工項目的質(zhì)量。也可以組織施工單位的人員學(xué)習(xí)相關(guān)的專業(yè)知識，不斷提升自身的技能水平。質(zhì)量成本包括故障成本和控制成本，通過加強項目的質(zhì)量管理和成本控制，讓施工人員嚴格按照相關(guān)的要求與標(biāo)準(zhǔn)進行施工，以提高工程的質(zhì)量，達到質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)。
3、加強施工項目安全控制與進度
施工項目的進度控制方法有協(xié)調(diào)、控制和規(guī)劃，協(xié)調(diào)和施工的進度有關(guān)，包括工作隊組、部門和單位之間的關(guān)系?？刂婆c施工項目的實施過程有關(guān)，比較施工計劃進度與施工實際進度。以便出現(xiàn)偏差時，能夠采取相應(yīng)的措施進行調(diào)整。規(guī)劃主要是確定施工項目的分進度目標(biāo)和總進度目標(biāo)，并編制合理的進度計劃?？刂剖┕ろ椖康倪M度可以采取合同措施、技術(shù)措施、組織措施、信息管理措施和經(jīng)濟措施等，并編制施工的總進度計劃，讓施工人員控制和執(zhí)行，以便按期完成施工項目的任務(wù)。
安全管理是為了落實安全責(zé)任，管理施工生產(chǎn)質(zhì)量、成本、進度等目標(biāo)責(zé)任。通過建立與完善施工項目，有領(lǐng)導(dǎo)、有組織的開展各項安全管理活動。也可以建立安全生產(chǎn)責(zé)任制度，以明確工作人員的安全責(zé)任，使工作人員積極檢查和落實安全責(zé)任的情況。施工項目通過審查監(jiān)察部門的生產(chǎn)資質(zhì)，讓操作人員和管理人員簽訂安全協(xié)議，詳細、認真的記錄安全生產(chǎn)責(zé)任的情況，作為補償、分配的原始資料。
結(jié)束語
綜上所述，在房地產(chǎn)工程項目施工的過程中，施工管理工作是較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要采取科學(xué)合理地管理措施，保證施工項目的工程質(zhì)量。房地產(chǎn)項目施工管理的關(guān)鍵內(nèi)容是施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制和管理。應(yīng)用工藝流程、施工技術(shù)方法等進行控制管理，對房地產(chǎn)項目的施工進度和質(zhì)量保障有著積極的作用。
參考文獻
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第4篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
1.1忽視市場調(diào)研，盲目進行開發(fā)
一些開發(fā)商為了節(jié)約成本，往往不做或者只做簡單的項目前期市場調(diào)研。然后在項目決策階段要不就是猶豫不決要不就是盲目自信匆忙決策。殊不知缺乏市場調(diào)研會對決策產(chǎn)生很大的影響，可能會導(dǎo)致對消費者人群定位不準(zhǔn)確，錯過最佳的開發(fā)機會。雖然當(dāng)前大體上樓市依然火爆，但也出現(xiàn)了三四線城市房價走低，樓房賣不出去的現(xiàn)象。若地產(chǎn)商對房產(chǎn)項目定位錯誤，沒有找到最佳的消費人群，就可能有樓房空置，資金鏈斷裂的危險。
1.2設(shè)計階段忽略成本控制，導(dǎo)致建設(shè)期投入過大
設(shè)計階段成本控制的問題是比較常見的，因為一個設(shè)計師很難既能設(shè)計出優(yōu)美的建筑外形，合理的戶型，又懂得房屋的安全結(jié)構(gòu)設(shè)計，還懂得建筑的造價與預(yù)算?，F(xiàn)階段，這些過程往往分配給不同專業(yè)的人員共同完成。三方的專業(yè)人員又往往不在同一個單位，這就造成了溝通困難，設(shè)計方案需要反復(fù)修改，不僅很難做出外觀，安全，造價三方面都讓人滿意的項目，而且會拖延進度浪費時間。所以，在項目建設(shè)過程中，我們常常發(fā)現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：不是建筑質(zhì)量強度不合格；就是項目投資遠遠超出預(yù)期導(dǎo)致項目資金跟不上而停工；再者就是發(fā)現(xiàn)施工過程中難以達到設(shè)計的要求，設(shè)計需要變更。
1.3項目分包轉(zhuǎn)包嚴重，收尾階段質(zhì)量問題突出，各方矛盾重重
工程項目分包轉(zhuǎn)包問題是常見問題之一，分包不符合國家法律規(guī)范，多次轉(zhuǎn)包的項目從來沒有不出問題的。轉(zhuǎn)包是違法的，必須禁止。這里主要談?wù)劮职赡軙﹂_發(fā)商項目管理造成的困難。像房產(chǎn)開發(fā)這樣的大型工程，現(xiàn)在多是由眾多的分包建設(shè)單位分別于開發(fā)商簽訂合同的。例如比較常見的有樁基工程，模板工程，鋼筋工程，腳手架工程，混凝土泵送等等主要的分包單位。然而，由于不同的分包商所進行的工程或多或少會有聯(lián)系，這往往牽涉到了各方利益，如果協(xié)調(diào)管理不及時，容易出現(xiàn)矛盾。筆者參與的項目中就出現(xiàn)了施工過程中各分包的單位互相掐架，扯皮的現(xiàn)象，工程建設(shè)不得不停工。開放商不得已充當(dāng)和事老，在利益糾紛面前盡量協(xié)調(diào)，往往是以自掏腰包的方式來平息各方爭執(zhí)。在項目即將驗收時期這種利益之爭更加嚴重，因為開放商與住戶已簽訂交房合同，面臨違約追責(zé)的風(fēng)險。而施工方此時往往糾結(jié)合同中細節(jié)不到位的地方，可以說是趁火打劫。開發(fā)商面臨著延期交房，給住戶違約金，或者滿足施工方要求，新增項目接口工程的投入的二重選擇?？傊?，出現(xiàn)問題受損的肯定是開發(fā)商。
2.房地產(chǎn)項目管理問題的應(yīng)對策略
在上一小節(jié)中，作者提出了房地產(chǎn)項目管理過程中可能出現(xiàn)的諸多問題。重點分析了調(diào)研階段，設(shè)計階段和工程收尾階段的關(guān)鍵難點問題。經(jīng)過筆者的認真研究與調(diào)研，認為解決上述工期拖延，成本過高的問題，管理者可以從以下幾個方面進行優(yōu)化。
2.1積極調(diào)研市場，做好項目可行性分析
在現(xiàn)階段白熱化的市場競爭環(huán)境中，開發(fā)商首先要做到兩點.。其一是做好市場調(diào)研工作，牢牢把握住消費人群，制定合理的房產(chǎn)項目開發(fā)策略。意思就是說開發(fā)商需要在首先在調(diào)查的基礎(chǔ)上做好定位，房子是走高端還是終端定位，消費人群是普通工薪階層還是高層白領(lǐng)。其二就是項目的可行性研究問題。這包含了經(jīng)濟可行性研究和技術(shù)可行性研究兩個方面。產(chǎn)品定位完成以后就要做經(jīng)濟可行性研究，分析投資與回報。若經(jīng)濟上合理還要看技術(shù)上是否可行。必要時，對重大項目開發(fā)商需要召開專家座談會，嚴格論證項目的可行性。
2.2加強設(shè)計階段的成本控制
加強設(shè)計階段的成本控制的意思并不是要減少設(shè)計費，而是要控制設(shè)計對后續(xù)開工建設(shè)階段的投資的影響。在某種程度上，開發(fā)商可以增加設(shè)計費，邀請資質(zhì)較高的設(shè)計院進行設(shè)計。因為開發(fā)商需要的是在保證項目品質(zhì)和質(zhì)量基礎(chǔ)上花錢最少的設(shè)計方案。房地產(chǎn)商可以嘗試一些新鮮的管理辦法，比如價值工程理論，來引導(dǎo)設(shè)計工程師對成本的控制。給那些造型美觀而成本節(jié)約的一些項目重點表彰，增加這類設(shè)計師的薪酬，鼓勵設(shè)計師去注重產(chǎn)品的實用性。這樣，設(shè)計師們不僅會絞盡腦汁的去構(gòu)建精美的建筑外形，同時也會思考建筑的使用功能，提升房產(chǎn)的性價比。另外，在設(shè)計階段影響成本的另一個問題就是設(shè)計，施工，管理溝通少，導(dǎo)致項目因頻繁變更而停工，浪費時間，浪費金錢。在這方面，管理者必須不辭辛苦的周轉(zhuǎn)于雙反之間，建立起雙方溝通的橋梁。盡快的論證設(shè)計是否需要變更，分析變更與不變更對整個項目造成的影響對比。
2.3重點關(guān)注收尾階段的項目管理
要做好收尾階段的項目管理，首先必須要在項目建設(shè)的分包合同簽訂的時候慎之又慎。開發(fā)商必須派經(jīng)驗豐富的管理者和承包商去簽訂施工合同。并嚴格限制項目的分包，對分包商的資質(zhì)也必須審查。若發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)包情況必須及時叫停。在合同簽訂時需按照國家合同法和行業(yè)的一些法律規(guī)范嚴格明確各分包商的責(zé)任義務(wù)，并建立質(zhì)量問題與工期問題的糾責(zé)機制，明確規(guī)定誰的問題誰負責(zé)，誰拖延工期誰承擔(dān)責(zé)任。才能盡量避免項目的接口工程的利益糾紛問題。但是在實際操作的過程中，開發(fā)商可能會為了節(jié)約成本，而忽略對分包商的資質(zhì)審查，默許資質(zhì)不夠的施工的單位入駐工地。這些小的施工企業(yè)，沒有固定的駐點，也沒有承擔(dān)責(zé)任賠償?shù)哪芰?，若在日后出現(xiàn)問題就很難追究責(zé)任。所以在我國工程項目的質(zhì)量問題只能是由開發(fā)商承擔(dān)。因此開發(fā)管理者需要著眼大處，有全局成不控制的眼觀，不要被蠅頭小利引誘。
3.結(jié)束語
第5篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：監(jiān)理單位；成本管理；協(xié)調(diào)會議制度
前言
房地產(chǎn)工程管理是否成功影響著住宅建造的品質(zhì)。房地產(chǎn)工程管理主要是通過優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位和強有力的監(jiān)理單位監(jiān)督管理，素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理并且建立高效合理的管理模式來得以實現(xiàn)目標(biāo)。既要注重技術(shù)的合理性又要保證工程施工的質(zhì)量和成本，所以加強房地產(chǎn)工程管理具有很重要的意義。
一、工程管理涵義和特征
1、工程管理的涵義：工程管理可具體分為工程進度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理、安全管理及溝通協(xié)調(diào)和合同管理等。
只有加快工程進度，節(jié)約工程工期，快速高效地進行生產(chǎn)運作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產(chǎn)開發(fā)的核心控制區(qū)，合理降低工程造價。一方面可使房地產(chǎn)開發(fā)追求最大利潤，另一方面可加大房地產(chǎn)的市場競爭力。
2、工程管理的特征：包括了項目質(zhì)量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。
它有幾個明顯特征：
1）目標(biāo)明確。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實現(xiàn)公司規(guī)定的項目目標(biāo)。為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，項目管理的一切活動都要圍繞這個總的目標(biāo)進行。從這種意義來說，項目管理又是目標(biāo)管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內(nèi)，確保高效率地實現(xiàn)項目目標(biāo)。
2）項目經(jīng)理負責(zé)制。項目管理的另一個特征就是十分強調(diào)項目經(jīng)理負責(zé)制，這是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的復(fù)雜性和系統(tǒng)性所決定的。雖然各個方面的專業(yè)人員的參與是必要的，但決策權(quán)必須集中。否則，多頭負責(zé)，就會造成相互扯皮、職責(zé)不清和效率低下。
3）充分的授權(quán)保證系統(tǒng)。項目管理的成功必須以充分的授權(quán)保證系統(tǒng)為基礎(chǔ)，如果僅僅給某人冠以項目經(jīng)理的頭銜和責(zé)任，而不授予相應(yīng)的權(quán)力，項目照樣不能成功。
二、房地產(chǎn)工程管理的方式
如何做好房地產(chǎn)工程管理呢？其方式有三。第一，選擇優(yōu)秀的勘探和設(shè)計單位和監(jiān)督執(zhí)行有力的監(jiān)理單位。優(yōu)秀的單位是工程建設(shè)的先頭兵，一個好的勘探隊伍能準(zhǔn)確地對土質(zhì)情況進行定位，從而節(jié)約工程的造價。選擇很好的監(jiān)理單位會把工程質(zhì)量、安全、進度、成本、溝通、協(xié)調(diào)和合同管理等工作全面監(jiān)督管理到位，真正按照甲方的思路去開展工作，圓滿地按照甲方既定的目標(biāo)實現(xiàn)項目的組織和實施。第二，選擇素質(zhì)高的施工企業(yè)和項目經(jīng)理。一個優(yōu)秀的項目經(jīng)理對房地產(chǎn)的工程管理具有推動作用。第三，建立高效合理的管理模式。高效的管理模式分類有：工程材料管理、工程隊伍管理、工程資料管理等。
三、加強房地產(chǎn)項目管理的措施
加強項目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項目的優(yōu)越性，發(fā)揮項目管理小而精、小而專、小而活的優(yōu)勢，把管理推向一個新臺階。
1、加強管理，建立科學(xué)的管理模式。加強管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達到進一步提高管理水平的目的。
2、正確選用方法，作為管理的保證。要找準(zhǔn)項目管理中自身的特點，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。
3、要把選準(zhǔn)項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為加強工程項目管理的“龍頭”。實行項目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點，又能調(diào)動項目部成員的積極性。
4、加強項目內(nèi)部管理。項目內(nèi)部管理是項目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點。加強項目管理：①建立一支能打硬仗的領(lǐng)導(dǎo)班子，精誠團結(jié)，配合默契。加強項目管理，就是要堅持施權(quán)到位、管理到位、責(zé)任監(jiān)督到位。②要求每個項目部在工程開工前編制項目管理綱，建立質(zhì)量保證體系，包括組織體系、責(zé)任體系、分包監(jiān)控體系和經(jīng)濟約束體系，把工程項目質(zhì)量落到實處。
要堅持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專多能”的原則，做到對項目機構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據(jù)項目的不同特點和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實行派遣與聘用相結(jié)合的機制，根據(jù)項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強工程項目管理的“核心”有效發(fā)揮。
5、提高項目管理人員綜合素質(zhì)，高效實施項目管理。要使項目實施優(yōu)質(zhì)管理，快速實施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。只有具備一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作正常、有序、高效的開展。在搞好管理的同時，應(yīng)加強企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。
6、必須抓好項目開發(fā)過程中的質(zhì)量、進度、成本管理等工作
（1）工程質(zhì)量的好壞及工程配置的高低直接影響到產(chǎn)品的銷售或租售，是開發(fā)商樹立品牌的重要影響因素，與開發(fā)企業(yè)的聲譽與長期發(fā)展息息相關(guān)。應(yīng)該從以下幾個方面抓好項目的工程質(zhì)量的管理：
①做好設(shè)計優(yōu)化工作，確保設(shè)計合理、準(zhǔn)確。認真審核圖紙，看是否出現(xiàn)差錯，是否符合開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位要求等。
②確保施工單位資質(zhì)和施工人員的素質(zhì)。選擇有相應(yīng)資質(zhì)的和信譽好的施工單位很重要，這對工程質(zhì)量起到很大的影響。
③對施工方案、方法和工藝及相關(guān)的技術(shù)措施進行有效控制。
④嚴把材料關(guān)，不合格的工程材料必然帶來不合格的工程質(zhì)量，須嚴格控制好用到工程中的材料、半成品、構(gòu)配件、永久性設(shè)備及器材等的質(zhì)量。
（2）工程項目的進度對開發(fā)企業(yè)的重要性是不言而喻的，對進度的管理應(yīng)該從項目之初就開始著手。
①首先要做好項目設(shè)計前的準(zhǔn)備工作：確定工期總目標(biāo)。編制項目總進度計劃。編制準(zhǔn)備階段詳細工作計劃并控制該計劃的執(zhí)行。施工現(xiàn)場條件調(diào)研和分析。
②做好施工階段的管理工作：編制施工總進度計劃并控制其執(zhí)行。編制施工詳細階段性計劃并控制其執(zhí)行。做好這些工作的同時我們應(yīng)該看到影響項目進度的因素很多，例如：人的因素、技術(shù)、材料設(shè)備與構(gòu)配件、施工機械設(shè)備、資金、自然環(huán)境和社會環(huán)境等等，其中以人的因素為最多，有開發(fā)商、設(shè)計單位、施工單位、供貨單位以及監(jiān)理單位，還有政府部門、建設(shè)主管部門、有關(guān)協(xié)作單位和社會其他相關(guān)單位等等。
（3）項目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發(fā)企業(yè)引起的變更主是設(shè)計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更?？刂谱兏年P(guān)鍵在開發(fā)商，應(yīng)建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工，確保簽證的質(zhì)量，杜絕虛假簽證的發(fā)生。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況。
7、還要抓好項目的動態(tài)管理。由于計劃執(zhí)行過程是復(fù)雜的動態(tài)過程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響，在施工計劃實施中經(jīng)常會與原計劃有出入，出現(xiàn)與實際進度不是提前就是拖后時，克服“怕煩、怕瑣碎、無用”的思想，堅持對計劃執(zhí)行過程進行跟蹤和控制，及時調(diào)整、及時反映修正計劃才能取得實際效果。
8、充分認識協(xié)調(diào)工作的重要性。工程項目組織協(xié)調(diào)需要采用相適應(yīng)的組織形式、手段及方法，良好的組織溝通與協(xié)調(diào)是工程項目組織的劑，同時組織協(xié)調(diào)貫穿在整個項目和項目管理的全過程中。
（1）技術(shù)協(xié)調(diào)：提高設(shè)計圖紙的質(zhì)量，減少因技術(shù)錯誤帶來的協(xié)調(diào)問題。
（2）管理協(xié)調(diào)：協(xié)調(diào)工作不僅要從技術(shù)下功夫，更要建立一整套健全的管理制度。
（3）組織協(xié)調(diào)：建立專門的協(xié)調(diào)會議制度，定期舉行協(xié)調(diào)會議，解決項目開發(fā)中的協(xié)調(diào)問題。
9、要把激勵約束機制，作為加強工程項目管理的保證。企業(yè)要想保證項目生產(chǎn)經(jīng)營的良性運轉(zhuǎn)和健康發(fā)展，必須發(fā)揮好企業(yè)管理層調(diào)控和服務(wù)的兩大職能，建立健全有效的激勵、約束、調(diào)控機制。為此，應(yīng)著重做好以下三個方面的工作：
（1）實行嚴格的審計監(jiān)督制度。要在管理辦法可行、組織制度健全、任務(wù)責(zé)任明確的基礎(chǔ)上，重點抓好在建，竣工、分包項目的審計，對規(guī)模大、工期長的項目實行年度和終結(jié)審計，以及項目經(jīng)理調(diào)離和項目部解體審計，重點是做好經(jīng)營責(zé)任與效果、經(jīng)營活動合法性和財經(jīng)紀(jì)律等重大問題的審計工作。
（2）全面推行項目考核制度。根據(jù)項目經(jīng)營承包合同書，做好項目年度和終結(jié)考核工作。對實現(xiàn)經(jīng)營目標(biāo)和超額盈利的，要嚴考核、硬兌現(xiàn)，最大限度地調(diào)動積極性；對出現(xiàn)項目虧損、發(fā)生重大質(zhì)量安全事故和經(jīng)營越權(quán)行為等責(zé)任問題的，要給予相應(yīng)的經(jīng)濟、行政或法律的處罰。
第6篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 項目管理 施工管理
中圖分類號：TU71文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：
Abstract: the construction in our country is one of pillar industries of national economy, construction production of products for the development of national economy and laid an important material base. Real estate development management is a development project to carry on various control of management process. Therefore, engineering construction project construction management are especially important. Based on many years of work experience of real estate development project construction management is discussed in this paper.
Keywords: real estate project management construction management
1、項目管理在公司的重要性
1.1項目目標(biāo)
銷售目標(biāo)；工期目標(biāo)；安全文明；質(zhì)量目標(biāo)；成本目標(biāo)。
1.2項目結(jié)構(gòu)(組成)
要高水平建好工程，組織管理制度建設(shè)必須實行科學(xué)、規(guī)范的管理。特制定了基礎(chǔ)管理制度、工程業(yè)務(wù)管理制度及監(jiān)督保障制度三大類制度如表1。
表1三大類制度及具體內(nèi)容
基礎(chǔ)制度分類 崗位職責(zé)，重大事件快速上報制度、信息披露制度、會議制度、公文流轉(zhuǎn)制度、用章及介紹信管理制度、用車制度 、考勤制度 、關(guān)于財務(wù)管理的若干制度、固定資產(chǎn)管理制度、低值易耗品管理辦法等。
工程業(yè)務(wù)管理制度 合同管理辦法，工程招標(biāo)（競標(biāo)）工作細則、設(shè)備采購管理制度、監(jiān)理管理制度、工作簽證制度等。
監(jiān)督保障制度 廉政工作責(zé)任制，廉政建設(shè)暫行規(guī)定、違法違紀(jì)責(zé)任追究規(guī)定等。
建設(shè)管理系統(tǒng)由項目部、公司各部門、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工總包等各參建單位組成，各參建單位為組織系統(tǒng)中的子系統(tǒng)，與其他各子系統(tǒng)有序銜接，項目部、公司各部門、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、總包單位按各自分工、各有重點，相互制約并協(xié)同開展工作，從而形成嚴密的項目建設(shè)管理系統(tǒng)。
①全過程、全面、全環(huán)節(jié)的管理。.
②發(fā)揮組織構(gòu)架的優(yōu)勢。
③依托社會資源、走社會化、專業(yè)化管理的道路、將信息不對稱管理轉(zhuǎn)為對稱管理。
④實行事前的管理，落實思想。
⑤全過程控制覆蓋，重心下移。
⑥采取“監(jiān)、幫、趕”結(jié)合的戰(zhàn)略思想。
1.3項目組織(內(nèi)部與外部)
建立健全組織體系是項目目標(biāo)得以實現(xiàn)的必要保證措施，根據(jù)項目的重點、建設(shè)規(guī)模量大、建設(shè)面廣、技術(shù)復(fù)雜、質(zhì)量要求高、工期緊的特殊性，擬組建一支素質(zhì)過硬、經(jīng)驗豐富、作風(fēng)紀(jì)律嚴明、精干高效的隊伍。
1.4階段模型和里程碑
項目從開始就分為決策設(shè)計階段，旄工階段，招商運營階段。決策設(shè)計階段為項目的主題，項目實施階段編制詳細科學(xué)合理的進度計劃，將項目進行合理分解，統(tǒng)籌規(guī)劃，重點突出的原則，充分利用場地大、建筑單體多的特點，合理安排施工作業(yè)。招商運營階段，在項目達到預(yù)售開始及開始銷售，進行統(tǒng)一商業(yè)管理運營。里程碑事件是項目實施過程中，對項目實施進度有重要影響的關(guān)鍵事件，項目的主要里程碑事件有項目立項、整體方案規(guī)劃、施工圖設(shè)計、項目施工開工奠基、主體結(jié)構(gòu)封頂、裝修及外立面完成、總體施工完成竣工驗收等。
2、項目實施與控制
2.1信息管理
信息管理主要包括信息的收集、加工整理、存儲和應(yīng)用、檢索和傳遞等工作方面。信息是協(xié)調(diào)工程項目建設(shè)各方之間關(guān)系的紐帶，是項目管理人員實施目標(biāo)控制的基礎(chǔ)，是項目管理決策的依據(jù)。
2.2項目控制
2.2.1項目進度目標(biāo)的控制
為了實現(xiàn)公司的計劃要求按期完成目標(biāo)，在工作中，項目部通過一系列措施，保證了項目的順利進行，實現(xiàn)了工期目標(biāo)。
在責(zé)任明確、分級管理的基礎(chǔ)上，通過合同中設(shè)置目標(biāo)的約束，深化溝通的協(xié)調(diào)，獎罰分明的激勵等機制的運行，為工期目標(biāo)的實現(xiàn)提供機制保證。
①加強合同管理，增強約束機制；②深化溝通協(xié)調(diào)機制；③激勵機制的運用。
2.2.2進度控制的措施
①及早組織人力和財力；②抓緊辦理各項審批手續(xù)；③突出重點，抓住關(guān)鍵線路；④設(shè)計先行。
2.2.3投資控制目標(biāo)及控制基準(zhǔn)的確定
本工程投資控制的目標(biāo)確定為：設(shè)計概算不得突破可行性研究批復(fù)的投資估算；竣工結(jié)算不得突破設(shè)計概算，各單位工程的結(jié)算基本不得突破分項控制目標(biāo)。
①目標(biāo)分解，單項控制；②資金使用計劃的編制；③投資控制基準(zhǔn)的動態(tài)調(diào)整。
2.2.4工程價款的結(jié)算控制
工程結(jié)算是項目在實施過程中進行投資控制的一項重要工作內(nèi)容，為控制項目投資，項目部嚴格按照合同規(guī)定執(zhí)行，形成了一套有效的工程價款結(jié)算控制的總工作思路。
3、質(zhì)量安全文明施工管理
“百年大計、質(zhì)量第一?！表椖坎吭谶M行項目目標(biāo)控制時，始終把工程質(zhì)量放在第一位，提出高標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量目標(biāo)，科學(xué)完善質(zhì)量、安全、文明施工的過程控制。形成了一個項目部、勘察設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位的全方位、立體的工程質(zhì)量、安全、文明施工控制網(wǎng)絡(luò)。通過完善各參建單位的工作制度，健全控制措施，并通過激勵與約束機制，保證各項控制措施落實到位。
3.1管理思路
對外各相關(guān)單位的協(xié)調(diào)、溝通；對各參建單位的組織和管理；對工程建設(shè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)進行檢查、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、服務(wù)。具體實施辦法是通過：計劃(方案)―組織網(wǎng)絡(luò)―實施―檢查―反饋―整改(協(xié)調(diào))―優(yōu)化方案(組織網(wǎng)絡(luò))―實施―檢查―反饋―整改(協(xié)調(diào))―優(yōu)化的各個相關(guān)工作形成良性的工作循環(huán)，不斷提高工作效率和質(zhì)量。
PDCA循環(huán)圖
在項目管理過程中運用PDCA循環(huán)，按照這樣的順序進行質(zhì)量管理，并且循環(huán)不止地進行下去的科學(xué)程序。全面質(zhì)量管理活動的運轉(zhuǎn)，離不開管理循環(huán)的轉(zhuǎn)動，這就是說，改進與解決質(zhì)量問題，趕超先進水平的各項工作，都要運用PDCA循環(huán)的科學(xué)程序。不論提高產(chǎn)品質(zhì)量，還是減少不合格品，都要先提出目標(biāo)，即質(zhì)量提高到什么程度，不合格品率降低多少?都要有個計劃，這個計劃不僅包括目標(biāo)，而且也包括實現(xiàn)這個目標(biāo)需要采取的措施；計劃制定之后，就要按照計劃進行檢驗看是否達實現(xiàn)了預(yù)期效果，有沒有達到預(yù)期的目標(biāo)；通過檢查找出問題和原因；最后就要進行處理，將經(jīng)驗和教訓(xùn)制訂成標(biāo)準(zhǔn)、形成制度。
3.1.1質(zhì)量、安全、文明施工管理體系
在工期緊迫，參建單位眾多及單體工程多的前提下，項目部圍繞質(zhì)量、安全、文明施工目標(biāo)，制定了質(zhì)量、安全、文明施工的三控方案。對總體目標(biāo)進行分解，通過控制分目標(biāo)，保證總目標(biāo)的實現(xiàn)。要求所有進場的參建單位明確任務(wù)目標(biāo)和項目的重要性，實現(xiàn)目標(biāo)管理，做到統(tǒng)一思想、齊心協(xié)力，按照目標(biāo)要求，保證每個班組都精益求精地做好自己的工作。
(1)項目部的質(zhì)量控制措施。
①健全組織；②抓思想建設(shè)；③整合資源；④規(guī)范內(nèi)部管理；⑤學(xué)習(xí)和借鑒成功案例經(jīng)驗；⑥優(yōu)中優(yōu)選；⑦抓合同管理；⑧抓計劃，有序進行；⑨抓設(shè)計，把住“龍頭”；⑩抓監(jiān)理，全面檢查督促。
(2)項目部的安全文明施工管理措施。
施工管理中，要求施工單位以總包管理為龍頭，做到以下四點：一是抓教育；二是抓實施；三是抓重點防護；四是加強檢查。
(3)監(jiān)理單位的控制措施。
①組織措施；②設(shè)計階段的質(zhì)量保證措施；③施工階段的質(zhì)量控制。
(4)施工總包單位的控制措施。
①組織保證；②質(zhì)量控制的管理措施：③質(zhì)量控制的技術(shù)措施；④安全施工管理措施；⑤文明施工管理措施。
3.1.2以合同為手段，嚴格執(zhí)行各項制度
①樣板先行的引路制度；②對重要工種執(zhí)證上崗和考核制度；③安全文明施工巡視和保潔制度；④質(zhì)量安全文明施工處罰制度。
3.1.3激勵評比
以每周從安全、質(zhì)量、進度、管理、配合的五大方面進行考評，對考評的結(jié)果計入公司的合格施工單位名錄，提倡好的施工單位進入公司下一工程的優(yōu)先推薦考慮當(dāng)中。
(1)對外關(guān)系協(xié)調(diào)方面管理。
項目管理中對外關(guān)系協(xié)調(diào)方面的管理顯得尤為重要，項目經(jīng)理必須做好與項目相關(guān)的所有對外關(guān)系協(xié)調(diào)工作，如何做好這方面的工作必須做到如下管理：
①項目信息的管理：要有敏銳的洞察力，對周圍外界的情況發(fā)展具有敏感性，包括項目所有相關(guān)人員信息的反饋。對所接受和發(fā)現(xiàn)的信息要加以分析，果敢的判斷和決定。
②項目的溝通管理：項目負責(zé)人要具有很強的溝通能力，溝通是把控計劃和決策的基礎(chǔ)；是組織和控制管理過程的依據(jù)和手段；建立和改善人際關(guān)系是必不可少的條件；是成功領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)鍵。
③項目沖突的管理：在項目管理的環(huán)境中，必定隨時有沖突的發(fā)生，如何在不影響項目計劃的情況下進行沖突的化解，這就是項目管理的最高境界?；鉀_突時必須了解和認識沖突的起因和緣由，有助于更好地化解沖突。根據(jù)項目的情況、施工隊伍的狀況及周圍職能部門的實情，正確的分析潛在沖突的起因，并事先對沖突發(fā)生打下預(yù)防針。
3.2變更管理
現(xiàn)場簽證控制；設(shè)計變更及變更價款的確定；索賠控制。
3.3合同管理
①合同總則；②工程合同的簽訂；③合同的審查；④合同的履行；⑤合同的變更或解除；⑥合同糾紛處理；⑦合同的歸檔管理。
3.險管理
項日從立項開始，從公司的任何人看來在該地理位置上打造如此規(guī)模的商業(yè)中心將會存在很大風(fēng)險。該項目的未來性、復(fù)雜性、環(huán)境的變化、人的因素四方面風(fēng)險分析存在以下幾個因素：
①商業(yè)項目設(shè)計、施工變更控制的風(fēng)險因素；②項目的銷售業(yè)績是衡量該項目成功與否的關(guān)鍵；③商業(yè)項目還存在另一個關(guān)鍵因素就是商業(yè)的招商運營。
4、項目施工管理對項目的影響
房地產(chǎn)項目施工是房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目前期、施工、銷售三大塊工作之一，項目前期是項目施工的前提，項目施工又是銷售的前提，房地產(chǎn)開發(fā)是市場經(jīng)濟中一項以盈利為最終目的經(jīng)濟活動，而銷售是實現(xiàn)這一經(jīng)濟活動盈利的最有效途徑，項目工程進度是保證項目銷售取得成功的因素之一，合理、有效的工程施工管理就尤為重要，以下為項目施工進度對銷售的影響：
4.1提高項目的資金利用率
房地產(chǎn)項目涉及資金大，一般的開發(fā)商都需要經(jīng)過銀行貸款和融資等途徑籌集項目開發(fā)資金，在保證質(zhì)量的前提下，通過科學(xué)的、高效率的項目工程管理提升項目工程進度，縮短項目開發(fā)周期，快速回籠資金，緩解開發(fā)資金壓力，降低項目財務(wù)費用，提高項目資金利用率和投資回報率。
4.2抓住市場機遇，獲取高投資利潤率
項目的銷售受到市場經(jīng)濟活動中各種因素的影響，選擇好的入市時機銷售就成功了一半，特別是在近期。提升項目工程管理水平，有效控制項目質(zhì)量和施工進度，與項目銷售協(xié)同，便于項目產(chǎn)品抓住市場時機更快、更準(zhǔn)確入市，取得更加成功銷售，獲取高投資利潤。
4.3保證交房，完成項目開發(fā)
項目的成功銷售完成了項目成功開發(fā)的一大半，銷售之后的如期交房，全依賴項目的施工方，在項目施工合同的約束下，有效、科學(xué)的項目施工管理是項目如期完工有力保證之一，項目總房款曰萬分之三的違約金，恐怕是哪個開發(fā)商也不想的。
5、結(jié)束語
通過項目管理可以更好的體現(xiàn)工作的能見度和結(jié)果；對不同的工作任務(wù)可持續(xù)改進協(xié)調(diào)和控制；項目成員有較高的工作熱情和較明確的任務(wù)方向；廣泛的項目職責(zé)能夠加速管理人員的成長；能夠縮短產(chǎn)品開發(fā)時間；能夠減少總計劃費用、提高利潤率；項目的安全、質(zhì)量能得到較好的控制。
參考文獻 ：
第7篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；招投標(biāo)；管理
中圖分類號：F293.30 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1008-4428（2012）03-36 -02
前言
招投標(biāo)是一種特殊的、運用較普遍、比較成熟交易方式。目前房地產(chǎn)市場工程項目在我國建筑工程項目中占有很高的比例，根據(jù)招投標(biāo)法律法規(guī)，這對工程投資、進度和質(zhì)量進行有效控制，達到預(yù)期投資效益至關(guān)重要。作為一種重要的市場行為，招投標(biāo)對規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭，促進相關(guān)行業(yè)健康發(fā)展具有重要作用。
近年來，隨著國家房改政策的全面落實，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進入新一輪增長周期。但與此同時，在整個產(chǎn)業(yè)市場中企業(yè)間的相互競爭卻日趨激烈。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場缺乏有效的市場規(guī)范，市場參與資格不具有平等性等種種原因，使得房地產(chǎn)招投標(biāo)不但在實際工作中起不到明顯作用，而且成為一種浪費人力、物力，以及消耗項目時間的無效工作。有些招投標(biāo)形同虛設(shè)，嚴重影響了建設(shè)市場的正常秩序，引起了社會廣泛地關(guān)注。為了保證工程項目的質(zhì)量，建設(shè)的進度和利潤，必須嚴格落實房地產(chǎn)項目招投標(biāo)工作。
因此，加強和完善我國房地產(chǎn)市場招投標(biāo)管理勢在必行。
一、房地產(chǎn)市場招投標(biāo)的發(fā)展
我國工程建設(shè)招投標(biāo)主要是在不斷地學(xué)習(xí)借鑒國外經(jīng)驗中逐步建立和完善起來的，這是個循序漸進的過程，必然存在于我國的國情、特點逐步適應(yīng)的問題。特別是近些年我國城市建設(shè)突飛猛進，在房地產(chǎn)建筑市場遇到了許多新的情況、新的問題，招投標(biāo)機制必須要隨著環(huán)境的發(fā)展逐步完善，在這一過程中也必然會產(chǎn)生不適應(yīng)的問題。
首先，由于長期受計劃經(jīng)濟體制的影響，有形房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段還未完全建立與市場缺乏統(tǒng)一、平等競爭的市場環(huán)境，觀念和體制上，也還存在許多不適應(yīng)的地方。
其次，房地產(chǎn)市場目前的招投標(biāo)工作由于受諸多因素的影響，還有諸多不完善的地方。如招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管體制不順，完整的工程交易市場，由于種種原因，有的受到肢解；由于保障體制未建立，有的企業(yè)采取不正當(dāng)競爭手段，惡意降低投標(biāo)報價，造成一些弊端；有的工程項目利用多頭管理打球，不進入有形房地產(chǎn)市場開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；有的工程不按建設(shè)程序辦事，個別工程招標(biāo)完成以后，還未辦理報建手續(xù)等等。
但是，我們應(yīng)當(dāng)用發(fā)展的眼光來正確對待招投標(biāo)中出現(xiàn)的問題，在發(fā)展中不斷研究解析這些問題，科學(xué)有效的招投標(biāo)機制不可能是一蹴而就、一成不變的。招標(biāo)投標(biāo)管理全面納入建設(shè)市場管理體系，尤其是房地產(chǎn)市場的管理手段和水平得到全面提高，各級建設(shè)行政主管部門認真貫徹執(zhí)行《建筑法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》等法律法規(guī)，不斷加強法規(guī)制度建設(shè)，進一步健全和完善有形房地產(chǎn)市場，依法規(guī)范招標(biāo)投標(biāo)活動，工程招投標(biāo)率大幅度提高。
二、招投標(biāo)活動的現(xiàn)狀
隨著招標(biāo)制度的廣泛實施，招投標(biāo)制度在房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的作用日益明顯，在利益的驅(qū)動下，一些規(guī)避招標(biāo)、虛假招標(biāo)等違反《招標(biāo)投標(biāo)法》的現(xiàn)象增多，而且有愈演愈烈的趨勢，導(dǎo)致項目工程質(zhì)量得不到保證，工期延誤，而且逐漸成為滋生腐敗的溫床，造成房地產(chǎn)市場招投標(biāo)中不規(guī)范現(xiàn)象屢屢發(fā)生，一些房地產(chǎn)工程招投標(biāo)未能堅持公開、公正、公平的基本原則，具體體現(xiàn)如下。
（一）招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭
房地產(chǎn)市場招投標(biāo)活動中的公平竟?fàn)幨艿搅烁鞣矫娴母缮?。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部、地方保護、部門封鎖及要求投標(biāo)人墊資、高資質(zhì)承包等不公平條件變相歧視，排斥潛在投標(biāo)人等現(xiàn)象大量存在。目前存在的突出問題有兩種：一是招標(biāo)人要求投標(biāo)人以高資質(zhì)承包低類別工程，二是有些地方和部門為了保護自身的利益，在招標(biāo)活動中搞政策傾斜，或在招投標(biāo)過程中限定投標(biāo)人范圍，或在評標(biāo)過程中限定投標(biāo)人范圍，或在評標(biāo)過程中加入不公正條件傾向本地投標(biāo)企業(yè)，客觀上造成了歧視其他潛在投標(biāo)人的行為。在招投標(biāo)過程中，項目常常受到地區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、基建主管部門、行業(yè)主管部門、業(yè)主單位等各方面的干涉，使招標(biāo)失去公正性?？傊?，來自各方面的干涉違反了市場經(jīng)濟規(guī)律和市場競爭法則，對建筑業(yè)的發(fā)展及建筑市場的規(guī)范都是不利的。
（二）評標(biāo)專家只以標(biāo)書為準(zhǔn)欠合理
評標(biāo)專家是招投標(biāo)過程中極其重要的一環(huán)，對招投標(biāo)工作能否順利科學(xué)的進行起到了十分重要的作用。但是，目前在評標(biāo)過程中，有一些評標(biāo)專家未能履行自己作為專家的職責(zé)，主要有以下幾個方面：
1、應(yīng)廢標(biāo)的投標(biāo)人成為中標(biāo)人。
2、未認真履行相關(guān)法規(guī)及招標(biāo)文件的規(guī)定。
3、評標(biāo)專家評標(biāo)時責(zé)任心不強。
三、完善我國房地產(chǎn)招投管理的方法
（一）打破壟斷，建立招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場
由于施工企業(yè)在工程交易中缺乏主動權(quán)，房地產(chǎn)市場難以發(fā)育。打破壟斷，建立房地產(chǎn)招標(biāo)投標(biāo)統(tǒng)一大市場招標(biāo)采購的性質(zhì)和特點，客觀上要求一個統(tǒng)一、開放的全國大市場，只有這樣，才能夠體現(xiàn)公開、公平、公正的原則。
（二）加強評標(biāo)專家的管理，完善評標(biāo)專家制度
1、嚴格專家的選擇方法
不采取隨機抽取的方式：技術(shù)特別復(fù)雜、專業(yè)性要求特別高或者國家有特殊要求的招標(biāo)項目，采取隨機抽取方式確定的專家是難以勝任的，可以由招標(biāo)人直接指定。這些對招投標(biāo)工作的規(guī)范、公正起了很好的促進作用。
2、堅持評委的回避更換制度
所謂回避更換制度，即指與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人應(yīng)當(dāng)回避，不得進入評標(biāo)委員會，己經(jīng)進入的，應(yīng)予以更換，認真管理和監(jiān)督評委的工作。對于違規(guī)的評委應(yīng)果斷地及時更換。
3、在評標(biāo)專家和評標(biāo)環(huán)節(jié)上加強管理
建立裝備圖像監(jiān)控、聲音監(jiān)聽及屏蔽設(shè)施的的封閉式評標(biāo)區(qū)；建立統(tǒng)一的評標(biāo)專家?guī)?，專家類別滿足各類項目的招標(biāo)評標(biāo)的需要。同時，開發(fā)電腦自動抽取和語音通知評標(biāo)專家軟件系統(tǒng)，所有項目的評標(biāo)專家，均通過電腦隨機抽取和電子語音通知系統(tǒng)產(chǎn)生，消除了評委抽取及評標(biāo)環(huán)節(jié)的人為因素。
四、繼續(xù)推動房地產(chǎn)市場建設(shè)和發(fā)展
充分發(fā)揮有形市場的作用，解決規(guī)避招標(biāo)和在招標(biāo)中弄虛作假的問題有形市場最能體現(xiàn)公開、公平、公正和透明，任何腐敗和弄虛作假的行為都能夠在有形市場得到監(jiān)督和遏制。要完善各項規(guī)章制度，提高和改善工作手段，尤其是要推廣運行計算機，改革過去那種粗放管理、隨意管理的狀況。
房地產(chǎn)招投標(biāo)市場不斷走上規(guī)范，招投標(biāo)市場管理逐步加強。建立市場經(jīng)濟，本意就在建立統(tǒng)一、開放、競爭、有序的市場體系，發(fā)揮市場機制的作用，促進資源的合理流動和優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟效益。隨著市場經(jīng)濟的深度發(fā)展，招投標(biāo)市場也必須統(tǒng)一、開放、規(guī)范。
一是建立系統(tǒng)化的招投標(biāo)制度和規(guī)范。全國招投標(biāo)法律體系框架已經(jīng)形成，省市法律法規(guī)已基本配套；針對外地分支機構(gòu)辦理投標(biāo)手續(xù)不便，規(guī)定允許分支機構(gòu)參與項目投標(biāo)。
二是完成職能分離，實施了長效管理。職能分離后，理順了內(nèi)部關(guān)系，建立了溝通制度，明確了各自職責(zé)，保證了招投標(biāo)工作正常開展，保證了招投標(biāo)任務(wù)圓滿完成。
三是依法行政和監(jiān)督的機制已經(jīng)確立。宣傳法律法規(guī)有關(guān)違規(guī)行為的處罰條款，通報批評違規(guī)行為；對違規(guī)案例進行剖析并予以公布，起到警示和威懾的作用。
五、結(jié)論
房地產(chǎn)市場的招標(biāo)投標(biāo)是我國經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x市場經(jīng)濟體制的一個具體體現(xiàn)，是房地產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域的一項重大改革，在確保工程質(zhì)量、工期和經(jīng)濟效益上具有巨大的推動作用。對于整個社會經(jīng)濟的發(fā)展，具有十分重要的意義。在我國社會主義市場經(jīng)濟日趨完善的條件下，推行健全市場機制，促進社會資源優(yōu)化配置，提高企業(yè)綜合素質(zhì)和競爭力，保證建設(shè)工程的工期、效益和質(zhì)量的法律法規(guī)，對遏制不正當(dāng)競爭，防止腐敗，規(guī)范建筑市場的秩序都具有十分重要的意義。在當(dāng)前加快推進房地產(chǎn)市場招標(biāo)投標(biāo)法制化的進程中，加強房地產(chǎn)市場工程招投標(biāo)的研究和規(guī)范管理，具有重要的現(xiàn)實價值。
希望最終能夠成立一個統(tǒng)一、獨立、權(quán)威的綜合監(jiān)督管理機構(gòu)，達到構(gòu)建房地產(chǎn)招投標(biāo)大市場，統(tǒng)一管理招投標(biāo)工作，建設(shè)具有中國特色的房地產(chǎn)市場招投標(biāo)制度的長遠目標(biāo)。
參考文獻：
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第8篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
一、加強產(chǎn)業(yè)研究，制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃
（一）加強房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟特性研究。發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、規(guī)劃、房管等部門和各縣市區(qū)要加強房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)與城市運營、房地產(chǎn)業(yè)與民生、房地產(chǎn)業(yè)與其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系的研究。按照城市總體規(guī)劃要求，以建設(shè)“現(xiàn)代常德、幸福家園”和打造“區(qū)域中心城市、交通樞紐城市、生態(tài)宜居城市”為導(dǎo)向，以提升城市品質(zhì)、改善居民居住條件和環(huán)境為目的，進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
（二）加強房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究。深入分析房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對存在的問題，采取有效措施認真加以解決；加強市場供求研究，弄清市場總需求，為確定土地供應(yīng)量提供科學(xué)參考；加強需求結(jié)構(gòu)研究，豐富產(chǎn)品類型，滿足購房者多樣性需求，形成供需平衡、結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場發(fā)展格局。
（三）加強產(chǎn)品研發(fā)。創(chuàng)新產(chǎn)品研發(fā)理念，提升產(chǎn)品研發(fā)能力，加強新技術(shù)、新材料運用，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)節(jié)能環(huán)保的生態(tài)住宅，加快資源節(jié)約與環(huán)境友好的“兩型”社區(qū)建設(shè)。
（四）科學(xué)制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源、房管等部門和各縣市區(qū)要根據(jù)城市總體發(fā)展戰(zhàn)略，科學(xué)制定房地產(chǎn)土地供應(yīng)規(guī)劃、保障性住房建設(shè)規(guī)劃、棚戶區(qū)改造規(guī)劃等專項規(guī)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。
二、認真貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策
（五）加大保障性安居工程建設(shè)力度。發(fā)展改革、財政、國土資源、稅務(wù)等部門要積極落實項目申報、資金投入、土地供應(yīng)、規(guī)劃布局和稅費優(yōu)惠等政策。要實行住房保障可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建立保障性住房建設(shè)資金歸集專戶和融資機構(gòu)，推行廉租住房共有產(chǎn)權(quán)保障模式，健全準(zhǔn)入退出機制。采取政府主導(dǎo)、社會融資、企業(yè)自建等多種方式，努力增加公共租賃住房供應(yīng)。采取政府主導(dǎo)、市場運作模式，發(fā)揮市場機制作用，加大政策支持力度，多渠道籌措建設(shè)資金，加快推進城市棚戶區(qū)和國有工礦棚戶區(qū)改造。2015年底前基本解決人均住宅建筑面積13平方米以下住房困難群體的住房問題。
（六）增加住房用地有序供給。國土資源部門應(yīng)根據(jù)規(guī)劃部門出具的宗地規(guī)劃設(shè)計條件擬定供地方案。確定為中低價位普通商品房用地的，供地方案中要增加房管部門提出的住房銷售價位、套數(shù)、套型面積以及開竣工時間、違約處罰條款等，并寫入出讓合同。
（七）加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管，穩(wěn)定住房價格。嚴格執(zhí)行國家和省有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策，規(guī)范預(yù)售許可等項目監(jiān)管行為，抑制投機投資性購房需求；加大對閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規(guī)行為的查處力度。
三、加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理
（八）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。工商部門要嚴格企業(yè)注冊資金管理，依法查處虛報注冊資本、虛假出資、抽逃出資等違法行為；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門要規(guī)范開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，切實加強日常監(jiān)管，解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過多、過濫的問題。外來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來我市進行房地產(chǎn)開發(fā)的，須到住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門登記備案。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行動態(tài)管理。對不具備資質(zhì)的單位或個人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，要嚴肅查處；對在一定期限內(nèi)沒有開發(fā)業(yè)績或未達到規(guī)定開發(fā)量的，或有其他違法違規(guī)行為的，責(zé)令限期整改，整改不到位的，視情節(jié)輕重提請原審批機關(guān)降低開發(fā)資質(zhì)等級，直至注銷資質(zhì)證書。
（九）建立房地產(chǎn)企業(yè)信用評價體系。住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門要建立房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及中介機構(gòu)）信用管理檔案，將開發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)開發(fā)項目、閑置土地、捂盤惜售、囤積房源、違規(guī)預(yù)售、散布虛假信息等違法違規(guī)行為作為信用評價內(nèi)容，加強對信息錄入、信用評價和披露的管理。加強信用評價成果的運用，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信用情況作為土地供應(yīng)、企業(yè)資質(zhì)晉級和工商年審時的重要參考。對信用評定等級差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要限制新購置土地和開發(fā)新的項目。對信用等級優(yōu)良、開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)高、配合行業(yè)管理、社會責(zé)任感強、社會反響好的企業(yè)實行激勵機制,支持其發(fā)展壯大。
（十）引進培育品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。適當(dāng)引進國際國內(nèi)實力強、信譽好、水平高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；鼓勵本地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并聯(lián)合、做大做強，支持有條件的企業(yè)資質(zhì)晉級，培育本地房地產(chǎn)企業(yè)品牌，提高市場競爭力；引導(dǎo)企業(yè)加強培訓(xùn)學(xué)習(xí)和考察交流，提高企業(yè)管理和開發(fā)水平，增強企業(yè)社會責(zé)任感。
（十一）發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用。完善協(xié)會組織，加強產(chǎn)業(yè)調(diào)研，開展行業(yè)自律，參與企業(yè)信用評價，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的引導(dǎo)、紐帶和維權(quán)作用。
四、加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理
（十二）調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。在確?；颈Ｕ献》抗?yīng)的前提下，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)設(shè)計合理、功能完善、質(zhì)量可靠、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的產(chǎn)品；鼓勵和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)與文化、體育、旅游、商貿(mào)、工業(yè)、醫(yī)療等產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，發(fā)展復(fù)合地產(chǎn)；鼓勵支持現(xiàn)房、全裝修房銷售，提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品品質(zhì)。
（十三）優(yōu)化項目規(guī)劃設(shè)計。房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計要塑造城市個性，凸顯城市特色。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計方案嚴格把關(guān)，努力打造一批特色鮮明、品質(zhì)優(yōu)良的城市建筑精品。規(guī)劃部門審批時，要審核項目的公共用房和其他公共空間及配套設(shè)施的面積和使用功能，并在相關(guān)圖紙上明確標(biāo)示。業(yè)主共有物業(yè)和業(yè)主公共活動用房一經(jīng)明確不得隨意更改，確需更改的，須經(jīng)業(yè)主大會同意后報規(guī)劃部門審批。規(guī)劃部門審批時，要征求有關(guān)部門意見。
（十四）完善土地供應(yīng)條件。國土資源部門在土地使用權(quán)出讓或劃撥前，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限，城市規(guī)劃設(shè)計條件，物業(yè)、社區(qū)管理和業(yè)主文體活動等公共用房，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求，公共用房和基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和誠信情況等事項，應(yīng)當(dāng)分別聽取規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門的書面意見，并納入土地供應(yīng)合同的附件內(nèi)容。
（十五）嚴格房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)準(zhǔn)入。加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地競買人資格審查，對用地者欠繳土地出讓價款、未按出讓合同約定開竣工、閑置土地以及囤地炒地、土地開發(fā)規(guī)模超過實際開發(fā)能力、不履行土地使用合同的，國土資源部門要禁止其在3年內(nèi)參加土地競買。禁止個人和未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)參與商品房開發(fā)土地競買；對信用等級差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依法暫停其參與土地競買。同時加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地競買人資金來源的審查。
（十六）嚴格土地供應(yīng)原則。城市新區(qū)建設(shè)應(yīng)堅持統(tǒng)一規(guī)劃、成片開發(fā)的原則，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)成街區(qū)開發(fā)，確保項目功能完善、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美及個性突出；舊城區(qū)改造要嚴格按規(guī)劃進行，不得零星開發(fā)，零散地塊應(yīng)建設(shè)街頭綠地、公共停車場、公共廁所或市民文化休閑設(shè)施。
（十七）加強對違規(guī)用地和違規(guī)建設(shè)行為的查處力度。對擅自改變土地使用性質(zhì)、超出用地規(guī)模開發(fā)建設(shè)等違法開發(fā)行為，國土資源、規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等有關(guān)部門應(yīng)依法予以查處。對超出開發(fā)合同約定的動工開發(fā)日期滿1年而未動工開發(fā)的，依法征收土地閑置費，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)，并征收相當(dāng)于土地出讓金20%以下的土地閑置費。對雖按期開工，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)（十八）制止違規(guī)集資合作建房。嚴格落實原建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部《關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》要求，停止審批集資合作建房項目。
（十九）加強商品房預(yù)售許可管理。未取得預(yù)售許可的商品房項目，不得進行預(yù)售，不得以認購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費用。業(yè)主共有部分不得納入預(yù)售范圍（含屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋），有關(guān)信息應(yīng)在預(yù)售許可證上注明。
規(guī)范項目分期預(yù)售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先應(yīng)向房管部門申報分期預(yù)售計劃，總建筑面積在6萬平方米（含6萬平方米）以下的項目不得分期預(yù)售，6萬平方米以上的項目分期預(yù)售規(guī)模由房管部門根據(jù)項目實際情況確定。
強化商品房住宅預(yù)售方案管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品住房預(yù)售方案銷售商品住房。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)包括項目基本情況、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式、住房能源消耗指標(biāo)和節(jié)能措施等。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報主管部門備案并公示。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在取得預(yù)售許可后10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價格，并落實預(yù)售許可價格申報和公示制度，明碼標(biāo)價對外銷售。要加大對捂盤惜售、哄抬房價等違法違規(guī)行為的查處力度。對未在規(guī)定時間內(nèi)對外公開銷售或未將全部準(zhǔn)售房源對外公開銷售，不按申報價格及其他預(yù)售方案約定的內(nèi)容銷售以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張等違法違規(guī)行為，要責(zé)令限期整改，暫停其商品住房網(wǎng)上簽約，依法予以處罰，并計入信用檔案。
（二十）加強項目資本金管理和商品房預(yù)售資金監(jiān)管。認真執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度，將項目資本金專戶儲存。房管部門要制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法，切實加強監(jiān)管。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將商品房預(yù)售資金全部存入預(yù)售資金專用賬戶內(nèi)，并簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，預(yù)售資金只能用于相關(guān)的工程建設(shè)。項目資本金、預(yù)售資金根據(jù)建設(shè)進度按比例核撥，但必須留有足夠的資金保證建設(shè)工程竣工交付。違者由住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）部門責(zé)令其限期糾正，并依法予以處罰。
（二十一）完善開發(fā)項目手冊制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在簽訂土地出讓合同后，要實行項目手冊制度。內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括企業(yè)基本情況、項目基本情況、項目設(shè)計方案、建設(shè)進度安排、預(yù)售房屋套數(shù)、面積預(yù)測及分攤情況、公共部位和公共設(shè)施的具體范圍、預(yù)售價格及變動幅度、預(yù)售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體和承擔(dān)方式等。
（二十二）完善房地產(chǎn)開發(fā)項目驗收制度。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房管）等部門提出竣工驗收申請，房管部門應(yīng)當(dāng)參加有關(guān)部門組織的驗收。
規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管、國土資源、市政、園林、消防、人防、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，共同做好房地產(chǎn)開發(fā)項目交付使用的驗收工作。供電、供水、排水、供氣、通信、有線電視等部門，應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、配合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成房地產(chǎn)開發(fā)項目專項配套設(shè)施建設(shè)。
（二十三）加強商品房交付管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用。商品房交付時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須向購房者提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》，落實前期物業(yè)管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收或驗收不合格的房屋擅自交付使用的，要責(zé)令整改，并依法予以處罰；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
（二十四）加強商品房合同備案審查。要完善商品房買賣合同示范文本，全面推行商品房網(wǎng)上簽約和商品房合同網(wǎng)上備案。合同應(yīng)對商品房質(zhì)量性能、物業(yè)會所、車位等設(shè)施歸屬、交付使用條件、產(chǎn)權(quán)登記辦證時間及其違約責(zé)任作出規(guī)定，并將《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和銷售廣告的內(nèi)容作為合同附件，對于選擇性條款要合法、公正。房管部門進行備案審查時發(fā)現(xiàn)違法或有失公允、推卸責(zé)任的條款應(yīng)及時責(zé)令補正；要督促履行合同約定，對不履行合同的開發(fā)企業(yè)記入信用檔案，并依法予以查處。
（二十五）加強房地產(chǎn)廣告管理。工商部門要嚴格按照《中華人民共和國廣告法》和《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)（銷）售宣傳廣告的管理，確保廣告內(nèi)容真實、合法。房地產(chǎn)廣告和宣傳資料中明示的內(nèi)容和事項即為企業(yè)的承諾，開發(fā)企業(yè)必須履行到位。企業(yè)違法房地產(chǎn)廣告或虛假廣告的，工商部門要依法查處，并記入信用檔案。
五、加強物業(yè)（企業(yè)）服務(wù)管理
（二十六）明確物業(yè)屬地管理原則。房管部門要加強對物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入、規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為、提高物業(yè)服務(wù)水平的管理和指導(dǎo)。各縣市區(qū)要重視物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理工作范疇。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）要對物業(yè)管理小區(qū)（單位）的治安穩(wěn)定、就業(yè)與再就業(yè)、社會保障、城市管理與創(chuàng)建、計劃生育等各項社會事務(wù)負責(zé)。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）要與物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會建立聯(lián)系工作機制。各物業(yè)服務(wù)企業(yè)既要服從房管部門的行業(yè)管理，又要服從街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和社區(qū)（居委會）的社會事務(wù)和基層組織管理。
（二十七）所有新建商品房小區(qū)必須實行物業(yè)管理，并逐步擴大物業(yè)管理覆蓋范圍。
（二十八）加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機制，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信體系；鼓勵企業(yè)兼并聯(lián)合，培育本土品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，引進外地優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（二十九）加強物業(yè)服務(wù)項目管理。規(guī)范物業(yè)招標(biāo)行為，建立服務(wù)項目登記制，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)對服務(wù)項目的接管與退管行為；實行物業(yè)服務(wù)等級制，將物業(yè)服務(wù)等級與物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立服務(wù)等級和收費的申報制度，公布物業(yè)服務(wù)等級與收費標(biāo)準(zhǔn)。房管、物價部門要聯(lián)合開展達標(biāo)驗收活動。
（三十）完善和規(guī)范房屋維修資金歸集和使用管理。所有新購商品房必須按規(guī)定繳納房屋維修資金，不得減免。房屋維修資金歸業(yè)主所有，由房管部門按統(tǒng)一歸集代管、專戶存儲的原則進行管理。房管部門應(yīng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收房屋維修資金的監(jiān)管，確保資金安全。房屋維修資金收費標(biāo)準(zhǔn)由房管、物價部門根據(jù)市場情況及項目建安造價等情況適時進行調(diào)整。
六、加強國有土地上房屋征收與補償工作和其他房地產(chǎn)工作管理
（三十一）國有土地上房屋征收部門要建立健全房屋征收各項管理制度，加強對房屋征收項目、征收補償方案、征收補償資金的管理，保障我市房屋征收與補償工作健康有序進行。各級財政部門要統(tǒng)一籌集房屋征收與補償資金，并實行專戶儲存。
（三十二）加強房地產(chǎn)中介機構(gòu)管理。房地產(chǎn)中介機構(gòu)及其分支機構(gòu)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，到房管部門備案；房管部門要加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督檢查，建立完善房地產(chǎn)中介企業(yè)誠信檔案和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)師、注冊評估師等專業(yè)人員執(zhí)業(yè)檔案；房管、工商、物價部門要根據(jù)職能職責(zé)，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)中介市場發(fā)展。
（三十三）加強二手房交易市場管理。房管部門要在市城區(qū)建立相對集中的房地產(chǎn)中介市場，打造公平、誠信的二手房交易平臺。要加強二手房交易資金監(jiān)管，規(guī)范二手房交易行為，確保二手房交易資金安全，切實維護交易雙方的合法權(quán)益。
（三十四）加強房屋產(chǎn)權(quán)登記管理。房管部門要嚴格按照《物權(quán)法》、《房屋登記辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定并實施收件標(biāo)準(zhǔn)和登記程序，規(guī)范房屋登記行為。對缺乏產(chǎn)權(quán)登記必收要件、未經(jīng)驗收或驗收不合格的新建商品房項目不予登記；違法建筑不予登記。開發(fā)建設(shè)單位申請房屋初始登記時應(yīng)將業(yè)主共有部分一并申請登記，房屋登記機構(gòu)在房屋登記薄上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。市房管局要加強業(yè)務(wù)指導(dǎo)和質(zhì)量抽檢，提高各縣市區(qū)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理水平。
（三十五）加強房屋租賃管理。房管部門要認真貫徹落實住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《商品房屋租賃管理辦法》，全面實行房屋租賃登記備案制，加強商品房屋租賃管理，規(guī)范商品房屋租賃行為，維護商品房屋租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。工商、公安、人口計生等部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)予以支持和配合。
（三十六）加強房地產(chǎn)信息化建設(shè)和管理。建立測繪、預(yù)(銷)售、交易、權(quán)屬登記、檔案管理、地理信息管理為一體的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，增加房地產(chǎn)信息管理內(nèi)容，提高房地產(chǎn)市場信息的統(tǒng)計、分析能力。搞好各職能部門相關(guān)業(yè)務(wù)聯(lián)網(wǎng)對接，大力開展“市縣信息一體化”建設(shè)工作，搭建基礎(chǔ)測繪平臺，建立統(tǒng)一的電子登記薄，2012年底前初步建立全市統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。加快建立和完善個人住宅信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。完成房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息異地備份工作，確保數(shù)據(jù)信息安全。
七、加強房地產(chǎn)管理隊伍建設(shè)
（三十七）完善管理機制。市城區(qū)房地產(chǎn)管理除武陵區(qū)、柳葉湖旅游度假區(qū)實行直接管理外，常德經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、區(qū)、西湖管理區(qū)、西洞庭管理區(qū)。可結(jié)合實際情況分別實行機構(gòu)派出制或依法委托制管理。
第9篇：房地產(chǎn)項目管理辦法范文
關(guān)鍵詞：全面預(yù)算管理特點問題 實施
全面預(yù)算管理是指在企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，為合理利用企業(yè)資源，全面提高企業(yè)管理水平和經(jīng)營效益，通過預(yù)算編制、執(zhí)行、控制、考評與激勵等一系列活動，而對企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)等作出的預(yù)算安排。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭的加劇和國家宏觀調(diào)控的持續(xù)，無論是企業(yè)內(nèi)部資源配置或外部因素，均要求房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變觀念，改變原來粗放的經(jīng)營管理模式，實施全面預(yù)算管理，從提高經(jīng)營管理上挖掘新的利潤增長點，彌補價格波動及滯銷帶來的不利影響。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的特點
1、以項目部或項目公司為運作主體
當(dāng)前，我國在財政稅收上對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營實施屬地化管理，一般均要求開發(fā)主體即納稅主體注冊地與所開發(fā)的土地在同一行政區(qū)劃內(nèi)，而房地產(chǎn)企業(yè)各個項目的土地往往不會在同一行政區(qū)劃內(nèi)，所以需要為各項目單獨設(shè)立項目部或項目公司，實施具體房產(chǎn)項目的開發(fā)。逐步形成了以母公司為指導(dǎo)、項目部或項目公司為主體的運作模式。
2、項目建設(shè)周期長，投資風(fēng)險較大
房地產(chǎn)一個項目少則一兩年，多者三五年，開發(fā)周期比較長，投入資金多。建設(shè)期內(nèi)國家財政金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策、建材價格、居民消費等各項因素的變化都將影響到房產(chǎn)品成本和銷售市場，不確定因素多，投資風(fēng)險比較大。
3、 存在剛性支出與軟性收入之間的矛盾
傳統(tǒng)預(yù)算管理體系主要是在實施持續(xù)作業(yè)、強化支出控制等理論基礎(chǔ)上構(gòu)建的。即工業(yè)企業(yè)一般采取“以銷定產(chǎn)”的策略，商業(yè)企業(yè)采取“根據(jù)市場組織貨源”的策略，限定庫存，減少資金支出，做到收入與支出基本相匹配。但是，房地產(chǎn)企業(yè)工程項目一經(jīng)確定，必須隨工程進度支付工程款，支出呈現(xiàn)剛性特征，收入則要視銷售形勢，不能得以保證，呈現(xiàn)出軟性特征，存在著剛性支出與軟性收入之間的矛盾。
4、 利潤表體現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量之間存在較大差異
一般房地產(chǎn)企業(yè)都采取預(yù)售方式，根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則收入確認的五個條件，預(yù)售收入不能在現(xiàn)金流入當(dāng)時確認收入，需在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認銷售收入。同時，由于會計報告期與項目開發(fā)周期不一致，使得某一報告期利潤表體現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量之間存在著時間性差異，利潤表虧損，現(xiàn)金流量可能充裕，利潤表盈利，現(xiàn)金流量不一定盈余，甚至有可能出現(xiàn)嚴重現(xiàn)金短缺。
二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題
1、房地產(chǎn)企業(yè)年度預(yù)算與項目預(yù)算脫節(jié)，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)
年度預(yù)算是將一個會計年度作為預(yù)算年度，項目預(yù)算是將一個完整的項目周期作為預(yù)算年度。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期往往跨越兩個以上的會計年度，所以年度預(yù)算的時間視野比較狹窄，不能為決策者提供所開發(fā)項目全部經(jīng)營過程及成果的解釋?，F(xiàn)行預(yù)算管理往往側(cè)重年度預(yù)算，輕項目預(yù)算，常把項目可行性報告或項目概算作為項目預(yù)算，不能很好地體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。
2、房地產(chǎn)企業(yè)較難建立系統(tǒng)的預(yù)算管理組織體系
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，項目部或項目公司為開發(fā)主體，工程采用項目出包方式，承包單位出具項目預(yù)算。這種跨母子公司、跨企業(yè)編制的預(yù)算，在預(yù)算的匯總整合、執(zhí)行和監(jiān)督方面存在諸多不便。難以真正建立起一個強有力的預(yù)算管理體系，充分發(fā)揮預(yù)算管理的作用。
3、房地產(chǎn)企業(yè)堅持以利潤為核心的預(yù)算管理模式
目前，跨期經(jīng)營的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)算管理按照傳統(tǒng)預(yù)算管理的要求，在利潤表所表現(xiàn)的利潤與實際現(xiàn)金流量不符的情況下，仍然堅持以目標(biāo)利潤為核心的預(yù)算管理模式。這種預(yù)算管理模式的最大缺陷在于，不能及時反映出企業(yè)現(xiàn)金流量的短缺。特別在當(dāng)前現(xiàn)金為王的市場形勢下，利潤表反映的企業(yè)抗風(fēng)險能力會失真。
4、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)相對分散，預(yù)算管理實施結(jié)果不理想
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程涉及的面較廣，前期政策、建筑材料、客戶信息等資源相對分散，歷史各項目所面對的市場有較大的差異性，所以基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)的采集有一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)中竣工結(jié)算遠遠突破設(shè)計概算的現(xiàn)象比比皆是。使得預(yù)算指標(biāo)與實際執(zhí)行情況差異較大，導(dǎo)致預(yù)算管理實施結(jié)果不理想。
5、房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算編制、預(yù)算控制和預(yù)算考核過程中，以財務(wù)部門為核心，不利于實施全面預(yù)算管理
全面預(yù)算要做到全面反映、全過程控制和全員參與，但大部分房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理由財務(wù)部門編制，預(yù)算由財務(wù)部門加以控制和監(jiān)督，又以財務(wù)部門提供的數(shù)據(jù)作為預(yù)算考核的依據(jù)。這種以財務(wù)部門為核心的預(yù)算管理模式不利于調(diào)動全員積極性，難以實施對全員、全過程的全面預(yù)算管理。
三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的建立與實施
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強戰(zhàn)略研究，分析市場機遇和風(fēng)險，制定整體和各項目的收益目標(biāo)，形成以集團戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向的全面預(yù)算管理。制定全面預(yù)算管理辦法，明確預(yù)算管理體制及各預(yù)算執(zhí)行單位的職責(zé)權(quán)限，加強預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行、預(yù)算分析控制和預(yù)算考核工作。并著重點注意以下方面。
1、全面、科學(xué)把握全面預(yù)算的完整內(nèi)涵
可能很多人會認為：預(yù)算主要是財務(wù)指標(biāo)的測算，預(yù)算編制主要是財務(wù)部門的事，與其他部門和各項目關(guān)系不大；更有甚者認為預(yù)算管理不利于調(diào)動職工的創(chuàng)造性。這些認識都是對全面預(yù)算的誤解和歪曲。西方一些跨國集團給預(yù)算下的定義是：預(yù)算不是會計師為會計目的準(zhǔn)備的會計工具，而是為確保集團戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的組織手段。全面預(yù)算管理涵蓋了企業(yè)全員、全部業(yè)務(wù)、全過程，需要全員參與。因此，企業(yè)高層管理者應(yīng)充分認識到預(yù)算管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部營造有利于預(yù)算管理的環(huán)境，組織全員積極參與。
2、建立健全適合房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)算管理體系
在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，部分項目管理范疇在企業(yè)內(nèi)部管理層級之外，而且工作復(fù)雜、專業(yè)性強，對預(yù)算管理層級及預(yù)算管理人員要求比較高。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建以總包單位預(yù)算為基點、項目公司預(yù)算為支撐、母公司預(yù)算為主體的全面預(yù)算工作體系。首先，以母公司預(yù)算為主體，以項目部或項目公司預(yù)算為支撐能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)運作的特點既涵蓋了具體項目又能反映母公司的整體狀況，利于公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)；其次，把總包單位預(yù)算納入房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算范圍，有助于房地產(chǎn)企業(yè)加強成本控制，不斷提高成本管理水平，并不致于使約占開發(fā)總成本50%的工程款項游離于全面預(yù)算管理之外。
3、不斷完善成本和費用標(biāo)準(zhǔn)的建設(shè)
根據(jù)企業(yè)集團管理模式和房地產(chǎn)行業(yè)特點以及經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析，建立一套房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、費用科目及費用標(biāo)準(zhǔn)體系，作為項目成本、費用預(yù)算的依據(jù)，指導(dǎo)項目的預(yù)算工作。注重已開發(fā)項目成本數(shù)據(jù)的積累，完善各項費用定額標(biāo)準(zhǔn)，同時，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的過程中，不斷改進、完善并逐步形成企業(yè)的成本、費用定額標(biāo)準(zhǔn)體系。
4. 改進預(yù)算編制方法
（1）引進現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式。以現(xiàn)金流量為核心的預(yù)算管理模式主要是依據(jù)企業(yè)現(xiàn)金流量預(yù)算進行預(yù)算管理的一種模式?，F(xiàn)金流量是這一預(yù)算管理模式下預(yù)算管理工作的起點和關(guān)鍵所在。特別是目前，隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和深入，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)壓力倍增，房地產(chǎn)企業(yè)必需建立“現(xiàn)金為王”的觀念，確立以現(xiàn)金管理為核心的預(yù)算管理模式顯得尤為重要和緊迫。
（2）調(diào)整預(yù)算周期
傳統(tǒng)的預(yù)算以一個會計年度作為預(yù)算周期，注重的是短期效應(yīng)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，考慮到項目的實際開發(fā)周期，在編制年度預(yù)算的同時，為緩解資金壓力，保證各項目正常進展，保證后續(xù)項目開發(fā)的資金儲備，一方面要按年、季、月編制資金預(yù)算；另一方面根據(jù)工程預(yù)算、工程進度和合同約定的工程款付款方式，結(jié)合項目開發(fā)周期，編制分年度的中長期預(yù)算。
（3）加強部門之間的合作，收集數(shù)據(jù)，提高預(yù)算準(zhǔn)確度
“信息不對稱”和“預(yù)算強調(diào)”是產(chǎn)生預(yù)算松弛的主要原因。在強調(diào)預(yù)算的前提下，降低預(yù)算松弛，提高預(yù)算準(zhǔn)確度，首先要解決“信息不對稱”的問題。這就要求企業(yè)提高對各項信息的敏感度，加強對各項信息的收集和整理，充實信息數(shù)據(jù)庫。同時要求各職能部門根據(jù)其工作職能，分工協(xié)作，共同努力，編制部門預(yù)算及其負責(zé)的專項預(yù)算，提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。
5、 將預(yù)算管理納入企業(yè)文化范疇，提高對預(yù)算管理的認識
企業(yè)文化引導(dǎo)企業(yè)員工以價值觀為導(dǎo)向的行為取向，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。目前，國內(nèi)企業(yè)都充分認識到創(chuàng)建企業(yè)文化的必要性，都在規(guī)范企業(yè)價值觀文化。企業(yè)價值觀文化從其根本來講，就是建立以企業(yè)為核心的價值觀念，實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各利益群體的價值統(tǒng)一。而預(yù)算控制就是要求各利益群體，包括個人、部門、項目公司積極主動地參與預(yù)算，解決利益沖突。加強預(yù)算管理需要企業(yè)文化的支持，而企業(yè)文化的建立則更有利于加強預(yù)算管理。因此，建議企業(yè)將預(yù)算管理的內(nèi)容納入企業(yè)文化范圍，提高對預(yù)算管理的認識。
全面預(yù)算管理在實施初期，可能暫時性的降低效率、遭遇來自各方的阻力，這就需要企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)的重視與推動，需要全員、全業(yè)務(wù)以及全過程的參與，建立暢通的溝通渠道，通過反復(fù)多次的宣貫機制予以保證?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是一個系統(tǒng)工程，是現(xiàn)代企業(yè)管理的必然要求，是企業(yè)戰(zhàn)略實現(xiàn)的重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身特點，形成適合本企業(yè)的全面預(yù)算管理制度，真正達到整合企業(yè)資源，提高經(jīng)濟效益，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的目的。
參考資料：《全面預(yù)算管理》 （李明）
