房地產(chǎn)項目檔案管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

黑龍江新天房地產(chǎn)集團有限責(zé)任公司　黑龍江齊齊哈爾 161000

[摘要]在當(dāng)前市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了較快的發(fā)展，這也使房地產(chǎn)檔案管理工作中風(fēng)險因素得以增加。文中對房地產(chǎn)檔案管理中的風(fēng)險因素進行了分析，并進一步對提高房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范對策進行了具體的闡述。

[

關(guān)鍵詞 ]房地產(chǎn)檔案；檔案管理；風(fēng)險因素；對策

在當(dāng)前社會發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案工作作為一項服務(wù)性工作，能夠利用科學(xué)的方法和手段來為國民經(jīng)濟發(fā)展過程中提供房地產(chǎn)檔案信息。而且在當(dāng)前經(jīng)濟快速發(fā)展過程中，房地產(chǎn)檔案在社會經(jīng)濟中的重要性越來越體現(xiàn)出來，這不僅有效的確保了房地產(chǎn)檔案管理水平的提升，而且對房地產(chǎn)檔案的管理工作提出了更高的要求。在房地產(chǎn)檔案管理工作中，由于人們存在認(rèn)識上的不足之處，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案管理工作中存在較多的風(fēng)險因素，導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案不能及時、合理的進行開發(fā)利用，無法有效的滿足廣大用戶對檔案資源的需求。所以需要加強對房地產(chǎn)檔案的風(fēng)險防范措施，樹立良好的房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理意識，確保房地產(chǎn)檔案管理水平的提升。

1、房地產(chǎn)檔案管理中存在的風(fēng)險因素

1.1投資風(fēng)險

在當(dāng)前房地產(chǎn)項目實際操作過程中，需要提前做好檔案的備份工作，以便于能夠?qū)ν话l(fā)性事件進行有效的防范。但由于前期回報具有未知性，這也使前期的投資具有較大的風(fēng)險。因此需要做好投資幅度的有效控制工作。特別是在當(dāng)前檔案管理信息化的新形勢下，在檔案前期的管理工作中需要投入大量的資金進行設(shè)備的購置，同時還要聘請專業(yè)人員，對相關(guān)檔案人員進行培訓(xùn)，這都需要支出大量的費用，在房地產(chǎn)檔案管理工作中，這些前期的資金投入具有較大的風(fēng)險存在。

1.2檔案信息化風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理工作加快了信息化建設(shè)的進程，這給房地產(chǎn)檔案工作帶來較大的便利，但也導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)信息的風(fēng)險較高。房地產(chǎn)檔案網(wǎng)絡(luò)信息安全受到較大的威脅。而且在檔案信息化管理工作中，需要對大量的數(shù)字信息進行儲存，這就對系統(tǒng)的穩(wěn)定性和設(shè)備的安全性提出了較高的要求，一旦設(shè)備出現(xiàn)損壞情況，則會導(dǎo)致大量的數(shù)據(jù)被破壞，給房地產(chǎn)檔案管理工作帶來巨大的損失，所以需要做好數(shù)據(jù)的拷貝和更新工作。而且在房地產(chǎn)檔案具體操作過程中也存在較大的風(fēng)險，一旦出現(xiàn)錯誤操作，則會導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟損失發(fā)生。

1.3突發(fā)風(fēng)險

當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案中許多寶貴的歷史材料還是以紙質(zhì)的形式地蠔保存的，這就需要在檔案管理工作中要做好防火、防潮、防蟲等措施。這些紙質(zhì)的歷史材料其抗風(fēng)險能力較低，一旦發(fā)生自然災(zāi)害，則會發(fā)生不或挽回的損失。

1.4知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

在房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)過程中，其主要目的是在網(wǎng)絡(luò)中建立數(shù)字信息資源的共享，但當(dāng)前我國還沒有完善的地網(wǎng)絡(luò)信息制度，相關(guān)的法律法規(guī)也不健全，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)檔案數(shù)字信息在實際應(yīng)用中存在在較大的風(fēng)險。而且在保護知識產(chǎn)權(quán)和檔案信息資源共享之間存在著相互矛盾的地方，這使檔案管理工作知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險得以提高。

1.5技術(shù)風(fēng)險

房地產(chǎn)檔案技術(shù)風(fēng)險主要來自于兩個方面即技術(shù)引進和技術(shù)應(yīng)用。在新技術(shù)引進過程中，不僅需要一定時間進行磨合，而且所帶來的效果也很難達(dá)到預(yù)期的設(shè)想，存在較大的風(fēng)險。特別是在當(dāng)前科學(xué)技術(shù)快速發(fā)展的新形勢下，信息技術(shù)越來越復(fù)雜，而檔案工作人員自身技術(shù)水平并沒有得到有效的提升，這就使其在技術(shù)操作中存在較多的風(fēng)險性，對房地產(chǎn)檔案信息的完整性和安全性帶來較大的影響。

1.6人才風(fēng)險

在當(dāng)前網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，房地產(chǎn)檔案管理工作對于復(fù)合型人才需求量較大，而且在房地產(chǎn)檔案管理工作的任何一個環(huán)節(jié)，人才都發(fā)揮著極其重要的作用。但當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案行業(yè)發(fā)展過程中，專業(yè)型的復(fù)合人才較為缺乏，這也給房地產(chǎn)檔案信息化建設(shè)帶來了較大的人才風(fēng)險。

2、提高房地產(chǎn)檔案風(fēng)險防范的對策

2.1樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強檔案風(fēng)險教育

隨著房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)檔案數(shù)目逐漸增加，對檔案的合理管理是具有重要意義的，房地產(chǎn)檔案中隱藏的風(fēng)險問題是不容忽視的。只有樹立了房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識，才能有效地規(guī)避和轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)檔案管理中的各種風(fēng)險。在面對不可抗力風(fēng)險時，要大力宣傳，提早樹立防范意識，如今數(shù)字信息化技術(shù)作為全新的管理模式，雖實現(xiàn)無紙化，解決了一定的風(fēng)險問題，但也產(chǎn)生信息化安全性的風(fēng)險。管理部門要積極宣傳教育，采取有效措施，積極應(yīng)對各種風(fēng)險。

倘若只顧及房地產(chǎn)檔案的眼前利益而忽視其風(fēng)險隱患，這種缺乏遠(yuǎn)瞻性的做法只會導(dǎo)致管理上的盲目跟從。在應(yīng)對突發(fā)性風(fēng)險時，缺乏及時有效的解決策略，最終造成了無法挽回的損失，汶川地震中正是因為缺乏了這種風(fēng)險意識，許多房地產(chǎn)檔案資料毀于一旦，使得財產(chǎn)損失的評估和理賠工作難以進展，所以樹立房地產(chǎn)檔案風(fēng)險意識和加強檔案風(fēng)險教育是亟不可待的。

2.2進行房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估

在提出應(yīng)對房地產(chǎn)檔案風(fēng)險的管理措施前，應(yīng)首先進行風(fēng)險評估，房地產(chǎn)檔案風(fēng)險評估是聘請相關(guān)專家在房地產(chǎn)檔案使用和管理過程中對可能出現(xiàn)的風(fēng)險因素進行預(yù)測，得出一定的概率。管理部門再比較所得概率，并結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況進行風(fēng)險分析，最終提出解決方案。

2.3強化房地產(chǎn)檔案風(fēng)險管理

管理部門應(yīng)充分研究房地產(chǎn)檔案風(fēng)險，利用多種形式，做好對《檔案法》、《城市房地產(chǎn)檔案管理方法》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)與宣傳，實現(xiàn)依法治檔，做好風(fēng)險防范，對房地產(chǎn)檔案中的資金風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險和知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險進行控制，嚴(yán)懲查處違法違規(guī)行為，積極實現(xiàn)房地產(chǎn)檔案管理工作的法制化。同時，結(jié)合地方和企業(yè)的實際請況，制定房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃，避免重復(fù)投資。隨著科學(xué)的發(fā)展，不斷改進的技術(shù)可以有效地降低技術(shù)風(fēng)險。對于檔案信息的保存，應(yīng)采取一式三份進行保管，一份封存，一份查閱，一份異地保管，這樣可以有效減少突發(fā)性風(fēng)險的損失。

3、結(jié)束語

在我國現(xiàn)代化建設(shè)過程中，房地產(chǎn)作為其中非常重要的一項內(nèi)容，做好房地產(chǎn)檔案管理工作，可以有效的為房地產(chǎn)的發(fā)展提供重析信息資源，更好的推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。當(dāng)前我國房地產(chǎn)檔案管理中存在較多的風(fēng)險因素，這就需要房地產(chǎn)檔案管理部門需要樹立良好的風(fēng)險意識，強化風(fēng)險教育工作，能夠有效的識別和分析各種風(fēng)險因素，養(yǎng)成良好的風(fēng)險防范意識，對風(fēng)險進行有效的評估，并制定切實可行的風(fēng)險防范對策，從而更好的推動我國房地產(chǎn)業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]朱梅.房地產(chǎn)檔案管理中的人為風(fēng)險及其應(yīng)對措施[J].卷宗,2012年第4期.

第2篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

隨著現(xiàn)代人們生活水平的提高，對住房的要求也越來越高，如在房屋戶型、房屋采光性、周圍環(huán)境等方面的認(rèn)知己經(jīng)在深刻的影響著整個房地產(chǎn)行業(yè)的建筑與銷售。顧客的數(shù)量不斷激增，但在客戶數(shù)據(jù)的管理中，大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然習(xí)慣于傳統(tǒng)的管理工具和方法 ，一些說得上的變化可以說是鳳毛麟角，如傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)柜取代密集的檔案也只是表面上的一些變化 。導(dǎo)致這種情況的原因是由于房地產(chǎn)客戶信息不同于普通文件，存在很大的差異。首先，它動態(tài)性較強，更新非常快，而且沒有規(guī)律可言，存在變動頻繁等因素；其次，對客戶資料以戶為單位進行整理的傳統(tǒng)思路決定了很難以檔案的管理方法進行管理。但是，客戶資料形式和種類的發(fā)展以及經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)變又要求我們必須革新現(xiàn)有的資料管理方法。從現(xiàn)在客戶資料的形式和種類上來說，已經(jīng)由原來的單一介質(zhì)發(fā)展到紙質(zhì)、電子檔案、圖片、影音資料等多種形式并存的狀況，從經(jīng)營方式上來說，隨著房地產(chǎn)體制改革的到位和深化，以服務(wù)主體和服務(wù)延伸的分散型管理方式和以集中核算為要求的現(xiàn)代資金管理方式無疑對現(xiàn)有的客戶檔案管理模式提出了挑戰(zhàn)。

二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

企業(yè)檔案管理自動化程度隨著企業(yè)的發(fā)展，大多經(jīng)歷了以下幾個階段 ：一是手工操作階段：案卷裝訂，文件目錄、案卷目錄手工抄寫，檢索極為不便；二是半自動化階段：計算機輔助立卷，實現(xiàn)了單機目錄檢索；三是自動化階段：文件、檔案一體化管理，實現(xiàn)了企業(yè)局域網(wǎng)檔案全文存儲與檢索；四是信息化階段：實現(xiàn)了局域網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)檔案信息查詢。目前，絕大多數(shù)中國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于第二階段，檔案管理工作嚴(yán)重滯后于其他管理 。業(yè)務(wù)部門與檔案部門各自為政、重復(fù)勞動的現(xiàn)象極為嚴(yán)重，檔案人員大部分精力只能集中在檔案整理及檔案目錄輸入上，不利于檔案信息資源的開發(fā)，無法滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、開發(fā)建設(shè)的需要，不適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的快速發(fā)展。雖然國內(nèi)房地產(chǎn)公司管理客戶檔案，近年來已經(jīng)開始探索，但仍然使用傳統(tǒng)的管理方法，在保存的數(shù)據(jù)依賴于物理媒體，沒有進一步的數(shù)據(jù)集成和數(shù)字處理?？蛻魴n案沒有成型的管理系統(tǒng)，沒有形成檔案信息和營銷信息的有機互動，缺乏電子信息支持。在客戶檔案專業(yè)管理上，還基本采用人工管理模式，容易造成客戶檔案丟失問題、死檔問題、存放差錯問題和檔案磨損問題，客戶檔案處于靜態(tài)存儲狀態(tài)，檔案之間彼此是孤立的，沒有建立起聯(lián)系，不能更好的為營銷工作服務(wù)。對于存放物理檔案的密集架系統(tǒng)，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都采用簡單的手動或電動控制密集架的管理操作，尚未實現(xiàn)計算機對密集架的有效控制，密集架僅僅作為一種節(jié)約空間的設(shè)備使用，對于存儲其中的龐大的客戶檔案信息無法實現(xiàn)計算機化的高效管理。實現(xiàn)文件管理系統(tǒng)在客戶檔案信息分析與管理中的應(yīng)用，對營銷業(yè)務(wù)信息集成的標(biāo)準(zhǔn)化、新技術(shù)應(yīng)用來說是一些新技術(shù)。

三、系統(tǒng)設(shè)計思路

（一）以現(xiàn)有數(shù)據(jù)資源為基礎(chǔ)

某房地產(chǎn)公司客戶檔案管理經(jīng)過多年的積累，形成了大約13.3萬戶的紙質(zhì)客戶資料，擁有大量可用的系統(tǒng)資源和經(jīng)驗。同時，近年來，對營銷系統(tǒng)不斷改進和升級，積累了一定的硬件設(shè)備，己有的網(wǎng)路環(huán)境、硬件設(shè)備、信息資料都可以集成到系統(tǒng)中，本次建設(shè)將充分利用現(xiàn)有系統(tǒng)的優(yōu)勢，整合相關(guān)信息資源，新營銷系統(tǒng)上線后，原營銷管理系統(tǒng)將作廢，其使用的兩臺服務(wù)器在該房地產(chǎn)項目的建設(shè)中可以充分利用。在系統(tǒng)設(shè)計中最大限度地利用現(xiàn)有的營銷系統(tǒng)的先進、實用的優(yōu)點，并結(jié)合新系統(tǒng)的設(shè)計上。同時，完整的客戶檔案數(shù)據(jù)需要和調(diào)度運營、營銷等相關(guān)部門的系統(tǒng)進行數(shù)據(jù)接口，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的交換和共享，信息的實時交換。

（二）統(tǒng)一性原則

為了保證顧客檔案數(shù)據(jù)規(guī)劃中的先進性、實用性和可持續(xù)發(fā)展，需要發(fā)揮整個系統(tǒng)的集中管理優(yōu)勢以及在體系結(jié)構(gòu)上能夠持續(xù)不斷的擴展和完善，該體系包括：統(tǒng)一的施工技術(shù)體系和技術(shù)規(guī)范；統(tǒng)一的建筑功能模塊結(jié)構(gòu)；統(tǒng)一的信息模型及其管理；統(tǒng)一的個體公司系統(tǒng)軟件、硬件及網(wǎng)絡(luò)支撐平臺；統(tǒng)一的軟件體系結(jié)構(gòu)、接口標(biāo)準(zhǔn)及通信機制；統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)流程與業(yè)務(wù)功能的管理機制；統(tǒng)一的信息系統(tǒng)安全執(zhí)行體系和管理監(jiān)督平臺；統(tǒng)一的房屋系統(tǒng)運行維護體系。

（三）以數(shù)據(jù)梳理為核心

通過構(gòu)建智能客戶檔案管理系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的公司客戶數(shù)據(jù)中心和數(shù)據(jù)中心的統(tǒng)一規(guī)劃決策分析。構(gòu)建統(tǒng)一、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的客戶資料，業(yè)務(wù)資源、服務(wù)資源、經(jīng)營信息等靜態(tài)和動態(tài)的客戶檔案業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心，在此基礎(chǔ)上提供統(tǒng)一、共享的功能與服務(wù)。從水平上分離核心數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)邏輯組件和業(yè)務(wù)流程。用基本穩(wěn)定的信息模型支撐相對穩(wěn)定但需不斷擴展加強的業(yè)務(wù)邏輯構(gòu)件。以核心數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)邏輯構(gòu)件為基礎(chǔ)，支撐面向整個房地產(chǎn)市場需求的、且是靈活可變的業(yè)務(wù)流程需求。對業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)中心進行抽取、清洗、加工、轉(zhuǎn)換，構(gòu)建營銷決策分析數(shù)據(jù)倉庫，利用聯(lián)機分析和數(shù)據(jù)挖掘技術(shù)，支撐營銷決策，做好客戶分析、經(jīng)營環(huán)境診斷、市場預(yù)測。建立關(guān)系管理平臺，為營銷輔助決策分析提供強大支持。

（四）以業(yè)務(wù)為依托

建立基于工作流技術(shù)的業(yè)務(wù)流程體系，實現(xiàn)對客戶檔案的數(shù)字化、存儲、維護、管理以及工作人員工作績效的全面管理。

（五）以流程監(jiān)督為手段

實施對客戶檔案工作質(zhì)量的監(jiān)督，通過對過程的閉環(huán)管理，實現(xiàn)關(guān)鍵過程的全過程監(jiān)督管理。

四、系統(tǒng)必要性分析

在目前，銷售點―屬地銷售額結(jié)算中心―公司營銷部三層組織架構(gòu)中，具體業(yè)務(wù)的下放與集約化管理之間形成了客戶檔案管理的真空。即，銷售點在辦理完業(yè)務(wù)后將客戶的一系列資料報送至總銷售中心存檔，自己并不留存資料，在查詢時要到中心。而受制于距離等的限制，查詢的效率非常低，不利于進一步提升工作水平。隨著管理的變化，工作中的低質(zhì)量和低效率的現(xiàn)象需要加以改進。

五、系統(tǒng)的創(chuàng)新點

智能型客戶檔案管理系統(tǒng)借助現(xiàn)代客戶關(guān)系管理思想和物流技術(shù)，建立集客戶檔案數(shù)據(jù)的存放、自動同步、自動定位、電子成像、查詢統(tǒng)計集檔案服務(wù)于一體的檔案管理系統(tǒng)，構(gòu)建一個集物理介質(zhì)與電子介質(zhì)與一體的管理平臺。實現(xiàn)“按儲位碼放”。銷售部門客戶檔案存放時通常采用“一戶一個檔案袋，按冊存儲”的傳統(tǒng)管理模式，而新系統(tǒng)在設(shè)計上借助現(xiàn)代倉儲理念，以時間和業(yè)務(wù)類型為歸檔標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到客戶檔案在物理上分散存放，在邏輯上信息完整統(tǒng)一的效果。通過這一創(chuàng)新既解決了檔案盒的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一問題，又為檔案的定位創(chuàng)造了條件，同時又解決了房地產(chǎn)公司長期以來客戶檔案丟失、死檔、存放差錯和檔案磨損問題。

第3篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

1.有建立房地產(chǎn)交易市場的基本條件，合法的批件；

2.已經(jīng)開展的每項業(yè)務(wù)均有相對應(yīng)的管理機構(gòu)；

3.有專業(yè)管理人員并佩證上崗；

4.有能滿足進場服務(wù)、交易需要的固定場所。

二、基礎(chǔ)硬件設(shè)施

1.有通訊設(shè)施；

2.建立微機管理系統(tǒng)，并配置相應(yīng)的圖形掃描、打印、復(fù)印等設(shè)施；

3.建立顯示、查詢系統(tǒng)。

三、制度建設(shè)、規(guī)范管理

1.有配套管理市場的地方性實施辦法；

2.有具體的工作崗位、責(zé)任目標(biāo)和考核辦法；

3.有規(guī)范的工作程序；

4.有明確的管理制度；

5.已經(jīng)開展的每項業(yè)務(wù)都有具體的管理規(guī)定；

6.有近期、中長期發(fā)展規(guī)劃。

四、業(yè)務(wù)建設(shè)及服務(wù)功能

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓：

商品房買賣；私房買賣；單位房地產(chǎn)買賣；涉外房地產(chǎn)買賣；房改房買賣；房地產(chǎn)贈與、繼承、析產(chǎn)、換房。

2.房地產(chǎn)租賃：

住房租賃；非住宅租賃；外來人口住宅租賃；活動房及臨時搭蓋商用房租賃。

3.房地產(chǎn)抵押：

現(xiàn)房抵押登記；預(yù)購（售）商品房抵押登記；在建工程抵押登記；合同權(quán)利抵押登記；房產(chǎn)按揭、典當(dāng)備案登記。

5.房地產(chǎn)中介服務(wù)：

房地產(chǎn)價格、價值評估；房地產(chǎn)項目評估；協(xié)議租金；市場指導(dǎo)價；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)培訓(xùn)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)機構(gòu)登記；

房地產(chǎn)政策、業(yè)務(wù)咨詢；房地產(chǎn)信息咨詢；房地產(chǎn)、公證；金融保險；拆遷代辦；物業(yè)管理。

6.房地產(chǎn)市場信息服務(wù)：

房地產(chǎn)供需信息；房地產(chǎn)價格信息；商品房開發(fā)信息；消費投訴信息；其它信息服務(wù)。

7.房地產(chǎn)市場場地管理：

市場秩序、衛(wèi)生、保安管理；產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理。

五、廉政建設(shè)，服務(wù)公開

1.政策規(guī)定、職業(yè)行為準(zhǔn)則公開；

2.崗位責(zé)任、職責(zé)范圍公開；

3.辦事程序公開；

4.辦事時限、辦事結(jié)果公開；

5.收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)公開；

第4篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

摘要：隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識，主動服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢在必行。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)登記交易檔案；創(chuàng)新服務(wù)方式；質(zhì)量管理；電子信息

臨沂市房產(chǎn)登記交易中心近年來不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理，強化創(chuàng)新意識，堅持創(chuàng)新發(fā)展，通過加強法規(guī)業(yè)務(wù)建設(shè)、建設(shè)網(wǎng)上房地產(chǎn)、防范和打擊虛假交易、強化測繪市場監(jiān)管、加強服務(wù)窗口建設(shè)、狠抓內(nèi)部管理和隊伍建設(shè)等措施，實現(xiàn)了房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記以及檔案管理的信息化、網(wǎng)絡(luò)化，群眾的滿意度進一步提升，我市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理又邁上了一個新臺階.現(xiàn)將我交易中心近年來不斷深化交易與權(quán)屬規(guī)范化管理的情況匯報如下：

我交易中心負(fù)責(zé)全市房屋權(quán)屬登記、房產(chǎn)檔案、房產(chǎn)測繪、商品房銷售、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)市場的管理與培育。與飛速發(fā)展的房地產(chǎn)市場相比，近年來房地產(chǎn)管理法規(guī)、政策建設(shè)相對滯后，不能滿足現(xiàn)實管理的需要。為了更好地履行管理職責(zé)，實現(xiàn)依法管理的目標(biāo)，近幾年我們不等不靠，積極研究對策，依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《臨沂市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記條例》等法律法規(guī)，先后制定了《具體適用若干問題規(guī)定》、《夫妻共有房產(chǎn)（變更）登記細(xì)則》、《關(guān)于規(guī)范劈分房屋產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)規(guī)定》等92份規(guī)范性文件、規(guī)定和56份業(yè)務(wù)會議紀(jì)要，與相關(guān)職能部門聯(lián)合制定了《關(guān)于在房產(chǎn)管理中加強和規(guī)范公證活動的聯(lián)合通知》、《商品房附屬房屋轉(zhuǎn)讓等問題的若干規(guī)定》等文件，及時彌補法規(guī)的空白和疏漏。對現(xiàn)有業(yè)務(wù)流程進行了全面梳理，研究制定了《構(gòu)筑物登記工作規(guī)程》、《地役權(quán)登記工作規(guī)程》等業(yè)務(wù)文件，推出了商品房預(yù)告登記、預(yù)購商品房抵押預(yù)登記等新的登記種類。這些配套規(guī)范性文件的實施，對貫徹房屋權(quán)屬登記法規(guī)，規(guī)范、促進我市房屋權(quán)屬登記工作發(fā)揮了重要作用。

隨著房產(chǎn)交易的日趨頻繁，檔案利用人次的不斷增多，陳舊的管理模式已不能適應(yīng)現(xiàn)在房產(chǎn)檔案管理的要求，房產(chǎn)檔案館要想獲得更快發(fā)展，就必須樹立超前的服務(wù)意識，主動服務(wù)百姓，讓檔案貼近百姓。因此，使用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)房產(chǎn)檔案信息化管理勢在必行，必須把產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍交易合為一體，使產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證、產(chǎn)權(quán)交易、房產(chǎn)抵押、驗證等工作逐漸由手工作業(yè)過渡到了網(wǎng)絡(luò)微機作業(yè)，實現(xiàn)了房產(chǎn)檔案的全文數(shù)字化。通過局域網(wǎng)絡(luò)對產(chǎn)權(quán)電子檔案的共享，很好地減少了工作上的差錯和失誤，減少了檔案館的工作強度，提高了發(fā)證、驗證、抵押的工作效率，房產(chǎn)檔案利用達(dá)到了安全、高效、規(guī)范和進一步方便群眾利用的目的。在利用窗口，市民通過身份驗證后，即可獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況和自然狀況。

房產(chǎn)登記檔案是確定房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)來源、確認(rèn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬的重要依據(jù)，是房產(chǎn)管理的一項基礎(chǔ)性工作，在避免重復(fù)登記、重復(fù)抵押、解決歷史遺留問題、解決產(chǎn)權(quán)糾紛等方面發(fā)揮著舉足輕重的作用。房產(chǎn)檔案登記信息的準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到百姓財產(chǎn)的安全和社會大局的穩(wěn)定。建立嚴(yán)格的登記質(zhì)量管理體系。為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯，我處制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我處登記質(zhì)量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業(yè)人員自行檢查、部門檢查、質(zhì)量管理部門檢查；部門驗收、質(zhì)量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業(yè)務(wù)進行抽檢，抽檢率達(dá)20%。對于質(zhì)檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產(chǎn)生的原因，對當(dāng)事人提出批評，并予以處罰。

一、建立嚴(yán)格的登記質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)檔案記錄了一個個房地產(chǎn)項目產(chǎn)權(quán)檔案的歷史沿革。這些材料能否行到有效的保護，它所承載的產(chǎn)權(quán)信息是否得到有效的利用，直接影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因而房地產(chǎn)檔案已不再是傳統(tǒng)觀念上的檔案，它已成為整個社會信息資源的重要組成部分。

為保證發(fā)出的每一本權(quán)證不出質(zhì)量差錯，我交易中心制定了《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量管理辦法》、《房屋交易、權(quán)屬登記質(zhì)量考核獎懲規(guī)定》，形成了房產(chǎn)登記全面質(zhì)量管理體系。我交易中心登記質(zhì)量管理實行“三級檢查，兩級驗收”（作業(yè)人員自行檢查、部門檢查、質(zhì)量管理部門檢查；部門驗收、質(zhì)量管理部門驗收）。綜合管理科每月對全處各類業(yè)務(wù)進行抽檢，抽檢率達(dá)20%。對于質(zhì)檢中查出差錯案件按月通報，分析差錯產(chǎn)生的原因，對當(dāng)事人提出批評，并予以處罰。每季度結(jié)合房產(chǎn)登記中的行政訴訟案例，對全體登記人員進行質(zhì)量講評。

二、加強檔案信息化建設(shè)，檔案管理水平進一步提升

為了加強檔案的保管利用，我市所有的權(quán)屬登記檔案都以掃描的方式建立了檔案電子圖像庫，在全國率先實現(xiàn)登記檔案電子化管理，實現(xiàn)了權(quán)屬登記檔案圖像計算機調(diào)閱。我交易中心又按照《物權(quán)法》和建設(shè)部《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，制定了《房屋登記簿查詢暫行規(guī)定》，推出了紙質(zhì)公示簿，并完成了房屋登記簿內(nèi)容和軟件的重新設(shè)計。目前我交易中心檔案館除人工調(diào)檔外，權(quán)屬登記信息查詢通過電子登記簿對外提供查詢服務(wù)，方便了公眾查詢房產(chǎn)登記信息，受到群眾好評。目前我交易中心已建立了權(quán)屬電子登記簿供對外查閱。去年我交易中心又創(chuàng)新了房屋登記簿記載內(nèi)容，在登記簿中設(shè)置權(quán)利人照片、房屋照片。

三、破解產(chǎn)權(quán)登記的遺留問題

在依法行政的同時，我交易中心還注意實事求是處理房產(chǎn)登記歷史遺留問題。比如，對于一些建成多年目前確實無法補辦建房手續(xù)以及國有企業(yè)改制中房產(chǎn)登記問題時，我們通過當(dāng)事人承諾具結(jié)等方式給予辦理。推出商品房“一手交房、一手交證”。一些購房人對商品房交易登記程序和手續(xù)不了解，辦理房產(chǎn)登記時經(jīng)常缺這少那，跑了不少冤枉路。經(jīng)過反復(fù)思索我們大膽改革傳統(tǒng)房產(chǎn)登記管理模式，實行由開發(fā)商為購房人免費代辦商品房合同登記、產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，在保障交易安全的前提下，房產(chǎn)測繪、登記受理等部門提前介入，為開發(fā)商大批量代辦登記提供“綠色通道”，保證購房人在交房拿鑰匙的同時就能領(lǐng)到產(chǎn)權(quán)證。

加強物管用房登記管理。為充分保護廣大業(yè)主的利益，根據(jù)《臨沂市物業(yè)管理辦法》，我交易中心在開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可時或初始登記時，審核開發(fā)企業(yè)留置的物管用房。此外，加強了商品房樓盤管理，杜絕開發(fā)企業(yè)在銷售過程中擅自變更房屋銷售面積、套型等。

通過幾年來的工作實踐，我們感到，房地產(chǎn)檔案管理與房屋權(quán)屬管理是前后關(guān)聯(lián)的有機整體，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場中許多棘手問題，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，很大程度上就是要理順、規(guī)范商品房產(chǎn)權(quán)歸屬。

參考文獻(xiàn)：

[1]何孟原.檔案開放工作管窺［J］.蘭臺世界，2006（20）

第5篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)檔案；特點；管理對策

房產(chǎn)檔案作為記錄整個城市房產(chǎn)歸屬權(quán)的重要記錄，其管理不僅需要注意信息安全性，更要保證其查找便捷性。隨著城市發(fā)展，經(jīng)濟進步，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，需要記錄的房產(chǎn)信息也更加的多，傳統(tǒng)的房產(chǎn)檔案管理模式已經(jīng)不能滿足房產(chǎn)檔案管理的需求，對于房產(chǎn)檔案管理的變革進行創(chuàng)新研究勢在必行。

一、房產(chǎn)檔案的特點

（一）法律依據(jù)性

房產(chǎn)檔案作為處理房產(chǎn)歸屬糾紛的最可靠依據(jù)，需要保證其記錄數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。在數(shù)據(jù)的記錄過程中要嚴(yán)格以及法律標(biāo)準(zhǔn)進行登記，不可所以更改數(shù)據(jù)、戶主以及所屬區(qū)域，一切操作都要依據(jù)法律進行。在整個房產(chǎn)進行交易的過程中要嚴(yán)格保密，在房產(chǎn)的交收、轉(zhuǎn)讓以及出售等環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題時，房產(chǎn)檔案就可以成為最有效的法律依據(jù)。

（二）區(qū)域壟斷性

房產(chǎn)檔案在管理上呈現(xiàn)區(qū)域性管理，許多進行房產(chǎn)檔案管理的都是房產(chǎn)所在地所屬區(qū)域的房產(chǎn)管理部門進行管理，所以如果房產(chǎn)管理部門的管理手段不夠，人員素質(zhì)太差，就會造成房產(chǎn)檔案管理的不當(dāng)，造成房產(chǎn)信息收集并不完全。

（三）社會信息性

隨著社會的進步，經(jīng)濟的發(fā)展，房產(chǎn)信息的記錄檔案作為一種真實的數(shù)據(jù)記錄，需要嚴(yán)格的反應(yīng)真實的房產(chǎn)成交記錄。房產(chǎn)房主信息等資料，更是一個房地產(chǎn)項目成功與否的記錄，這樣的房產(chǎn)檔案已經(jīng)不僅僅代表著一個記錄，已經(jīng)攜帶了一定的社會信息性，包含了許多社會經(jīng)濟進步所需信息。

（四）動態(tài)性

房產(chǎn)檔案并不是一成不變的數(shù)據(jù)記錄，它會隨著房主信息的變更而改變，會隨著房產(chǎn)建筑的增多而增多，也會隨著拆遷的產(chǎn)生而發(fā)生變化，這種動態(tài)性是房產(chǎn)檔案獨特的特性。

（五）房地合一

房產(chǎn)檔案記錄的數(shù)據(jù)并不僅僅代表著房屋的使用信息，同時也代表著國家土地使用的數(shù)據(jù)信息，在一定程度上達(dá)成了房地合一，即記錄著房產(chǎn)的信息，也未嘗不是土地使用的記錄。

（六）圖檔結(jié)合

在房產(chǎn)檔案中應(yīng)用了檔、圖、冊的記錄手段，應(yīng)用文字記錄，圖形表達(dá)，形成完善的房產(chǎn)檔案信息。不僅記錄著房產(chǎn)基礎(chǔ)信心，也以圖形記錄了房產(chǎn)的具體結(jié)構(gòu)，還包含了房產(chǎn)登記的證明等信息。

（七）專業(yè)性

房產(chǎn)檔案是一個專業(yè)的數(shù)據(jù)記錄檔案。其記錄了房產(chǎn)的交易、轉(zhuǎn)移、拆毀以及合并的所有信息，這些信息都要保證記錄的準(zhǔn)確性，在實際的使用過程中，可以應(yīng)用于法律審判過程，在整個記錄的過程中包含著眾多的房產(chǎn)專業(yè)術(shù)語，并蘊含著相關(guān)的法律信息，并不是隨意進行的記錄，更具準(zhǔn)確性和專業(yè)性。

二、房產(chǎn)檔案管理的有效措施

（一）數(shù)字化的發(fā)展

隨著計算機技術(shù)的發(fā)展進步，將計算機數(shù)字化技術(shù)引進到房產(chǎn)檔案管理中，可以很好地減少檔案管理人力資源浪費，并且在信息的查找上具有很好地便捷性。對于信息的保護也更加具有安全性。在房產(chǎn)檔案信息更改的時候，更容易操作，操作效果也更加直觀易懂。在進行房產(chǎn)檔案管理的時候，要注意檔案信息的規(guī)劃結(jié)構(gòu)構(gòu)件，增加其數(shù)據(jù)庫的完善，數(shù)據(jù)庫的存在可以實現(xiàn)信息的實時更新，較少信息變更難度，增加工作人員工作效率。通過對房產(chǎn)檔案的維護和管理以及數(shù)據(jù)庫的更新，促使其管理時效性的實現(xiàn)，從而使檔案管理的工作效率得到一定的提高，為相關(guān)資源的共享創(chuàng)造了一定的條件。

（二）制度的不斷創(chuàng)新

在房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的過程中其相關(guān)的檔案管理工作占有極為重要的地位，對其在發(fā)展過程中進步和提高都有著直接的影響。就我國房產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，在房產(chǎn)檔案管理相關(guān)的工作中還存在著一定的問題，其中，一些問題就是由于其在發(fā)展中制度的不合理造成的。因此，在房產(chǎn)檔案管理工作實際開展的過程中，要針對其實際產(chǎn)生的問題，對相關(guān)制度進行相依的改革和完善，進行革新制度的良好開展，從對制度管理的角度對相關(guān)的工作規(guī)范進行管理。

（三）合理的轉(zhuǎn)變思想

在對房產(chǎn)檔案管理工作進行實際開展的過程中，要注意對其思想進行合理的轉(zhuǎn)變，促使意識水平的提高，促使工作進行全面的開展，從而使相關(guān)的檔案管理工作的高效性以及有序性得到保障。另外，還應(yīng)該對現(xiàn)狀進行有效的結(jié)合，對具有現(xiàn)代化特征的技術(shù)措施以及管理思想進行積極及時的引用和吸收，在相關(guān)工作實際開展的過程中，確保其想著現(xiàn)代化發(fā)展，促使工作效率的提高。就房產(chǎn)相關(guān)單位目前的狀況來看，一些相關(guān)的管理負(fù)責(zé)人對這項工作沒有較為深刻的認(rèn)識，因此，想要對其進行良好的開展，還要對他們進行思想上的強化，讓他們對檔案管理工作的重要性正確認(rèn)識，從而使其在房產(chǎn)檔案管理工作上的財力、人力以及物力的投入加大。

（四）提高相關(guān)人員的職業(yè)素養(yǎng)

想要促使房產(chǎn)檔案管理工作在開展中的不斷前進和發(fā)展，就必須要對相關(guān)工作人員的專業(yè)水平以及職業(yè)素養(yǎng)進行提高，從而為其在開展的時候提供一定的技術(shù)保障。隨著時代的發(fā)展，檔案管理工作在開展過程中的相關(guān)需求逐漸增加，想要促使相關(guān)人員專業(yè)水平以及職業(yè)素養(yǎng)的提高，就必須對其業(yè)務(wù)能力進行認(rèn)真的評價，對工作中出現(xiàn)的問題進行及時分析和解決。

三、結(jié)論

房產(chǎn)檔案是一種特別重要的資源信息，對于城市的管理以及城市的規(guī)劃都具有重要意義。在社會信息的資源管理中占據(jù)著重要的地位。對比與普通的檔案信息管理方式，在房產(chǎn)檔案信息的管理上，要更加注重安全性，保證房產(chǎn)檔案使用安全。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；企業(yè)風(fēng)險管理

中圖分類號：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）12-00-02

一、COSO《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》（Enterprise Risk Management—Integrated Framework）簡述

2004年9月，COSO了名為《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》的研究報告，它是對《內(nèi)部控制——整合框架》的補充和豐富，同時也標(biāo)志著“風(fēng)險管理時代”的到來。

這一報告從原來的只公布財務(wù)報表并且只關(guān)注財務(wù)報表的可靠性，到現(xiàn)在公布由企業(yè)編制的進行公布的所有報告。而且，涵蓋范圍也從原來的財務(wù)信息擴展到了更廣泛的非財務(wù)信息。對主體目標(biāo)的這種分類可以使我們關(guān)注企業(yè)風(fēng)險管理的不同側(cè)面。另一方面，《企業(yè)風(fēng)險管理——整合框架》提出內(nèi)部環(huán)境、目標(biāo)設(shè)定、事項識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對、控制活動、信息與溝通和監(jiān)控八個相互關(guān)聯(lián)的風(fēng)險管理構(gòu)成要素。這份企業(yè)風(fēng)險管理框架涵蓋了內(nèi)部控制，從而構(gòu)建了一個更強有力的概念和管理工具。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在問題分析

（一）控制環(huán)境與目標(biāo)設(shè)定方面

1.尚未形成良好的內(nèi)部控制文化。內(nèi)部控制文化包括企業(yè)員工的風(fēng)險觀念、風(fēng)險內(nèi)部控制意識和風(fēng)險管理職業(yè)道德等。內(nèi)部控制是一個需要董事會、高級管理層和各級工作人員由上而下共同努力才能實現(xiàn)的過程。目前房地產(chǎn)企業(yè)的依法合規(guī)經(jīng)營意識薄弱，特別是基層項目機構(gòu)部分工作人員還未充分認(rèn)識到內(nèi)部控制和風(fēng)險管理的重要性，法律意識淡薄，責(zé)任心不強，防范風(fēng)險意識差。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，許多前期形成內(nèi)部控制的缺陷潛伏在工作中，要到后期才能體現(xiàn)。因些內(nèi)部控制不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟效益，而間接的效益也要有一定周期才能看出。而且，完善內(nèi)部控制要增設(shè)人員崗位，制定大量規(guī)章制度，增加辦事環(huán)節(jié)和程序，許多房地產(chǎn)企業(yè)就認(rèn)為加強內(nèi)部控制束縛了自己的手腳，影響了辦事效率。有的甚至認(rèn)為內(nèi)部控制是對自己的不信任，容易造成內(nèi)部矛盾。這也造成了房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部控制認(rèn)識的偏差。

2.人員素質(zhì)差異。一些員工專業(yè)水平不高，識別風(fēng)險和防范風(fēng)險的能力有限。內(nèi)部控制系統(tǒng)發(fā)揮作用必須落實到人員的實際操作，由于工作人員的風(fēng)險意識不強、判斷錯誤等原因而導(dǎo)致影響經(jīng)營風(fēng)險的狀況屢屢發(fā)生。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目部員工流動性比較強，宣傳學(xué)習(xí)無法系統(tǒng)全面，實施控制也就無法全面到位。

3.沒有制定明確的戰(zhàn)略目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)不能根據(jù)自身實際制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)，盲目追求業(yè)務(wù)規(guī)模的擴展與追求自身經(jīng)濟利益，無視內(nèi)部控制中的合法合規(guī)控制，違規(guī)操作，給行業(yè)和社會帶來極大的損失。

（二）事項識別、風(fēng)險評估與應(yīng)對方面

1.風(fēng)險防范意識薄弱。首先表現(xiàn)為盲目追求利潤最大化。有些房地產(chǎn)企業(yè)盲目強調(diào)利潤，為增強收益能力，以不斷地擴大投資規(guī)模為戰(zhàn)略目標(biāo)，盲目擴張使得有些房地產(chǎn)企業(yè)通過借貸解決大量的資金需求，造成企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，也就增加了房地產(chǎn)企業(yè)到期不能償債的風(fēng)險。同時高額的貸款利息，增加了企業(yè)營運成本，加大了資金營運風(fēng)險。

2.缺乏風(fēng)險評估和管理。雖然有些房地產(chǎn)也設(shè)立部門對風(fēng)險進行管理，但設(shè)立不夠完善，存在盲點與漏洞，使風(fēng)險評估無法發(fā)揮預(yù)防作用。房地產(chǎn)項目的建設(shè)是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，工藝龐雜，在經(jīng)營過程中，由于不確定因素而導(dǎo)致企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失的案件屢有發(fā)生，例如，建筑市場中各類責(zé)任事故、層層轉(zhuǎn)包、合同糾紛屢見不鮮，使企業(yè)存在潛在風(fēng)險。

3.風(fēng)險識別和評估方法落后。近幾年來，雖然各房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識有所增強，但是，安全防范措施還不完備，從而導(dǎo)致了企業(yè)不能有效地控制風(fēng)險，不能及時地對所發(fā)生的問題采取必要的糾正措施。尚未建立系統(tǒng)、完善的客戶信息電子檔案管理等問題。

（三）信息與溝通方面

首先，缺乏有效的信息系統(tǒng)。一些業(yè)務(wù)或管理系統(tǒng)雜亂缺乏科學(xué)規(guī)劃，各系統(tǒng)之間缺乏溝通和協(xié)調(diào)，信息往往難以共享，各業(yè)務(wù)部門根據(jù)自身的業(yè)務(wù)需要，數(shù)據(jù)采集的口徑不一致，往往會產(chǎn)生誤導(dǎo)的信息或需要信息時無處可尋的狀況。其次，信息交流不夠充分。沒有及時將有關(guān)政策傳達(dá)給參與活動的所有人員，使他們不能及時知道企業(yè)運作的最新狀況，員工不能清楚的明白自己所承擔(dān)的特定職務(wù)，本業(yè)務(wù)在內(nèi)部控制方面有何要求，造成越權(quán)行為和責(zé)任無法落實。第三，執(zhí)行力不夠。當(dāng)項目基層工作人員將問題上報給管理層時，管理層未給予足夠的重視，認(rèn)為只是小問題而敷衍解決或置之不理，造成小問題不斷惡化，最終給企業(yè)行帶來了惡劣的結(jié)果。另一種情況是，管理層下達(dá)了解決方案，項目基層卻沒有落到實處切實執(zhí)行，使內(nèi)部控制出現(xiàn)漏洞。

（四）監(jiān)控方面

這方面主要問題是內(nèi)部審計職能弱化。一方面缺乏完整的內(nèi)部審計規(guī)章制度，許多制度存在盲點和漏洞；檢查走形式，監(jiān)督不嚴(yán)，許多房地產(chǎn)企業(yè)的檢查只是上級布置，下級應(yīng)付而沒有認(rèn)真對待，不能及時發(fā)現(xiàn)存在的問題；另一方面一些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計不足，對內(nèi)部控制的檢查頻率較低不能與房地產(chǎn)開發(fā)的制度更新速度相適應(yīng)，在一定程度上影響了內(nèi)部審計的效力。

三、改革我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

（一）創(chuàng)建良好的內(nèi)控環(huán)境

1.堅持矩陣的管理方式：縱向和橫向同時管理，明確各級管理層的權(quán)力，使他們各盡其職，避免因制度不完善而出現(xiàn)逃避責(zé)任，無人承擔(dān)的情況。

2.建立強有力的內(nèi)部控制文化：統(tǒng)一員工對內(nèi)控制度的認(rèn)識，使內(nèi)部控制成為企業(yè)內(nèi)部的自發(fā)需要，提高管理者對內(nèi)部控制的認(rèn)識水平，將內(nèi)部控制作為企業(yè)的目標(biāo)。并加強人力資源管理，建立高效的人員隊伍，使風(fēng)險控制融入到全體員工日常工作中。

3.重視對員工的培養(yǎng)：通過定期、持續(xù)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，內(nèi)部控制文化以及先進理念的培訓(xùn)，培養(yǎng)員工的內(nèi)部控制意識、風(fēng)險意識，成為高素質(zhì)高道德的員工。

（二）構(gòu)建系統(tǒng)的風(fēng)險識別與應(yīng)對體系

1.強化會計核算的內(nèi)部控制系統(tǒng)。防范風(fēng)險首先要從日常的業(yè)務(wù)工作做起，有效的防范操作風(fēng)險，就應(yīng)該建立完善的會計系統(tǒng)。記賬崗位和對賬崗位嚴(yán)格分開，做到賬實相符；明確各項業(yè)務(wù)的審批權(quán)限，明確責(zé)任；健全檔案管理，完善信息系統(tǒng)，及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。

2.建立動態(tài)的風(fēng)險預(yù)警模型。面對復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場，要加強對員工的風(fēng)險管理意識培訓(xùn)提高他們對風(fēng)險識別、監(jiān)測和控制市場風(fēng)險的能力。同時還要定期與房地產(chǎn)各參與者進行聯(lián)系，對各開發(fā)程序進行評估，形成一個動態(tài)的、能夠持續(xù)改進的風(fēng)險控制體系。

3.建立有效的資金審批機制。規(guī)范財務(wù)資金審批流程，在審批人員授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審，完善經(jīng)濟業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)。

4.完善防范意外風(fēng)險措施。由于房地產(chǎn)市場競爭的加劇，房價的高低都很難預(yù)測，加強意外風(fēng)險時的預(yù)算，這樣可使企業(yè)在遇到突然事件時可以不影響整體的運作，提前做好防范工作。

（三）規(guī)范內(nèi)部控制活動

首先，明確崗位和職責(zé)。限制每個人的權(quán)限，實施嚴(yán)格而明確的職責(zé)劃分，堅持不相容職務(wù)分離，業(yè)務(wù)操作過程中的授權(quán)、交易、記錄、管理應(yīng)當(dāng)有明確的劃分。嚴(yán)格授權(quán)，所有進行業(yè)務(wù)交易的工作人員都應(yīng)經(jīng)過授權(quán)，防止越權(quán)交易行為。

其次，明晰責(zé)任關(guān)系。落實交接手續(xù)，使部門和員工能夠清楚知道自己的職責(zé)，一旦發(fā)生問題，能追究到個人，并可以給成績優(yōu)秀的員工一定的獎勵，調(diào)動員工的工作熱情。還有，定期檢查。每天對現(xiàn)金，重要空白憑證，業(yè)務(wù)單據(jù)，賬戶管理進行檢查，做到賬實相符，管理層定期對業(yè)務(wù)質(zhì)量及監(jiān)控錄像進行抽查。

（四）完善銀行內(nèi)部的管理信息系統(tǒng)

首先，董事會和管理層有責(zé)任完善信息系統(tǒng)，搭建信息交流平臺，強化信息披露制度。其次，完善信息反饋制度。管理層應(yīng)該給員工創(chuàng)造條件讓他們有機會能直接與管理層溝通，保障任何有關(guān)銀行經(jīng)營管理過程中遇到的問題和風(fēng)險的信息能夠及時地反映到管理層那里，以便管理人員能夠及時發(fā)現(xiàn)問題，并糾正錯誤的行為。此外，建立科學(xué)的信息分析體系。

（五） 構(gòu)建科學(xué)嚴(yán)密的內(nèi)外監(jiān)控體系

明確內(nèi)部審計和監(jiān)察部門的監(jiān)督職責(zé)，切實做到監(jiān)管措施落到實處，定期自我檢查。發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷時應(yīng)及時改正并上報，使內(nèi)部監(jiān)督能夠發(fā)揮作用。采取科學(xué)的內(nèi)部審計方法，提高內(nèi)部審計的作用，并實施責(zé)任追究制度，增強個人責(zé)任感。

參考文獻(xiàn)：

[1]COSO. Enterprise Risk Management—Integrated Framework，2004.

[2]田依鑫.關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問題的探.2009.

第7篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

一、房地產(chǎn)稅收流失原因分析

(一)房地產(chǎn)企業(yè)利用行業(yè)特殊性偷逃稅款是房地產(chǎn)稅收流失的直接原因

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)多,時間過長,流動性大,成本核算方法復(fù)雜,監(jiān)督難,房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式又多種多樣,取得收入方式靈活。納稅人利用行業(yè)的以上特點,想方設(shè)法虛增成本、隱匿收入,達(dá)到偷逃稅款的目的。主要表現(xiàn)為:

1、利用特殊的開發(fā)方式偷逃稅款

房地產(chǎn)的開發(fā)形式多種多樣,針對不同的開發(fā)形式,政策規(guī)定及執(zhí)行方式和力度上存在差異,給房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅留下了可乘之機。主要表現(xiàn)在:一是以經(jīng)濟適用房為名,利用減免稅政策偷稅;二是采取虛假立項,造成“委托開發(fā)”的假象,逃避銷售不動產(chǎn)有關(guān)稅金;三是自建房產(chǎn)銷售后,不申報繳納建安環(huán)節(jié)的稅金;四是回遷房部分不按銷售不動產(chǎn)繳納相關(guān)稅費。

2、開發(fā)環(huán)節(jié)成本核算混亂,房地產(chǎn)企業(yè)趁亂“混水摸魚”

一是利用虛假購貨發(fā)票,虛列建筑開發(fā)成本;二是借支付拆遷安置費之名,大肆以白條虛列拆遷安置費。房地產(chǎn)企業(yè)的拆遷安置費大部分是支付給了個人,無法提供合法的發(fā)票或收據(jù)給房地產(chǎn)企業(yè)。這也為房地產(chǎn)企業(yè)虛列開發(fā)成本提供了便利。三是不分項目設(shè)立成本明細(xì),造成項目成本計算混亂,使成本無法在完工項目和在建項目中合理分?jǐn)?四是不按期結(jié)算項目成本。有的企業(yè)滾動開發(fā),雖然房屋已全部售完,但遲遲不進行工程結(jié)算,不結(jié)轉(zhuǎn)收入,成本也不及時結(jié)轉(zhuǎn),不能真實反映企業(yè)盈虧情況,影響企業(yè)所得稅正確、及時、足額繳納。

3、房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié),利用一些特殊的經(jīng)營方式隱匿收入

如房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收房款方式經(jīng)營房地產(chǎn),企業(yè)在收到預(yù)收房款時不入賬,而是通過借款方式計入“應(yīng)付賬款”科目核算,以假拆借資金來隱瞞真實銷售收入。又如:采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額,其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。某些房地產(chǎn)公司利用金融按揭貸款售房方式的特殊性,將銀行按揭款項記入其他應(yīng)付款,不作預(yù)售收入處理, 從而隱瞞收入、偷逃稅款。

(二)房地產(chǎn)稅收征管、監(jiān)控不到位是稅收流失的間接原因

1、稅收源頭管理困難、稅收有效管理滯后

通常開發(fā)一個房地產(chǎn)項目,必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財政、建設(shè)等多個行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度,這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地購置、項目立項和施工許可等信息,都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項之前發(fā)生的,由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較低層次,這些重要的涉稅信息不能有效實現(xiàn)部門共享和信息互換,客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難的實際問題。

房地產(chǎn)開發(fā)過程中,其他部門對房地產(chǎn)開發(fā)的管理基本上都是事前管理,審批手續(xù)不辦理,前期費用不交齊,房地產(chǎn)就不能開發(fā),企業(yè)追求利潤的目標(biāo)就無法實現(xiàn),而稅務(wù)部門的管理是一種事后管理,現(xiàn)行稅收政策是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生了銷售收入時,才對確定收入時間、成本扣除及成本分?jǐn)傋髁讼鄳?yīng)的規(guī)定的,稅務(wù)機關(guān)征管是一種事后介入。稅務(wù)部門的管理所處的階段和時限決定了其雖然是依法管理但力度卻弱化于其他部門的管理。一些許可的辦理及成本費用的支付都是在稅務(wù)管理和納稅申報事項前發(fā)生的,稅務(wù)機關(guān)不能有效監(jiān)控、不能準(zhǔn)確掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中形成的成本費用信息。

2、房地產(chǎn)稅稅種多,稅源的可變性和流動性較大,稅收征收難

首先,在房地產(chǎn)業(yè)的鏈條中,從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)涉及的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等10多種稅種,由于房地產(chǎn)稅稅種多,各稅種的征收環(huán)節(jié)和計稅依據(jù)各不相同,征收機關(guān)不同,征收難度大。其次,房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)多為跨年度、跨地域滾動開發(fā),稅源的可變性和流動性較大,稅源控管難。第三,稅務(wù)工作人員對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點、會計核算不熟悉,再加上納稅人會計核算復(fù)雜,加大了稅收機關(guān)征收稽查的難度。

(三)對偷漏稅處罰力度弱,打擊力度不夠是難以遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅另一重要原因

稽查人員在查處各類涉稅案件過程中受到各種因素的干擾,常常是以補代罰、以罰代刑,導(dǎo)致行政處罰力度弱,客觀上助長了偷逃稅行為的蔓延。企業(yè)偷逃稅如果不被發(fā)現(xiàn),必定大賺一筆,即使被發(fā)現(xiàn)了,查處了,也只是補足稅款,繳納少量的罰款和滯納金而已。收益與成本的巨大反差,助長了部分房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅的主觀故意。偷逃稅成本不高,是房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅款屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

二、房地產(chǎn)稅收流失治理對策

(一)加強對納稅人的服務(wù)引導(dǎo)

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進行個性化宣傳和服務(wù),開展有針對性的辦稅輔導(dǎo),幫助企業(yè)健全財務(wù)核算,綜合分析評估開發(fā)商納稅情況,對有涉稅疑點的稅戶,要及時開展約談,詳細(xì)宣傳稅收政策、辦稅知識和法律責(zé)任,促進開發(fā)商知法、懂法、從而自覺守法;進行專項的稅收情況檢查,督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定進行財務(wù)核算,加強財務(wù)管理,為稅收征管營造一個良好的財務(wù)基礎(chǔ)。

(二)規(guī)范部門協(xié)作

提請政府制定各環(huán)節(jié)相互銜接的房地產(chǎn)稅收一體化管理制度,明確各部門需承擔(dān)的職責(zé),以制度規(guī)范和加強國土、規(guī)劃建設(shè)、房管、招投標(biāo)中心、銀行、稅務(wù)等各相關(guān)部門的協(xié)作,及時傳遞項目立項、規(guī)劃設(shè)計、土地使用、房產(chǎn)證辦理及資金走向等信息,通過資源共享完善稅源監(jiān)控。

(三)建立健全項目檔案管理,完善日常監(jiān)管

一是在開發(fā)初期,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報項目立項書、項目規(guī)劃圖、建房方式、主要材料供應(yīng)方情況、與建筑公司的承包合同、項目總投資額等,總體掌握工程的開況,及時登記掌握房地產(chǎn)企業(yè)稅源狀況,為后期的監(jiān)管打下基礎(chǔ)。二是項目竣工后,要求企業(yè)及時上報成本費用分?jǐn)傓k法,了解并掌握房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用情況,防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤,逃避納稅。同時,要求企業(yè)按月上報銷售合同和發(fā)票清單、《存量房產(chǎn)盤點表》等涉稅資料,監(jiān)控商品房的存量變化等措施,跟蹤監(jiān)控商品房的銷售進度,對其銷售情況實施過程監(jiān)督。建立房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)控管理動態(tài)臺賬,逐戶分季度反映與有關(guān)部門的聯(lián)系情況、預(yù)售收入納稅情況、賬面收入、成本、利潤情況及稅務(wù)機關(guān)調(diào)整情況。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整,對應(yīng)繳未繳的稅款進行補征。

(四)加強涉稅資料審核,提高征管質(zhì)量

一是加強發(fā)票的審查。檢查發(fā)票的領(lǐng)購、開具和取得是否符合規(guī)定;成本列支中的大額發(fā)票是否屬實;有無使用假發(fā)票、白條入賬等情況。此外,房地產(chǎn)業(yè)的稅收主要體現(xiàn)在銷售環(huán)節(jié),稅務(wù)機關(guān)在銷售環(huán)節(jié)上應(yīng)加強票據(jù)的領(lǐng)、用、存管理,最大限度地掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入情況,據(jù)此審核企業(yè)納稅申報的真實性。

二是加強合同的審查。對購銷合同內(nèi)容、真實性、合法性進行審查。通過審查開發(fā)項目合同,核實房地產(chǎn)開發(fā)方式 ,防止房地產(chǎn)企業(yè)“張冠李戴” 偷逃稅款;通過審查購貨(原材料等)合同,核實成本的實際開支情況,防止利用假合同、假信息虛增成本;通過審查房地產(chǎn)銷售合同,掌握銷售收入、付款方式等情況,防止納稅人取得收入不及時或不入賬的行為。

三是是加強收入、成本核算的審查。加強對待攤費用、預(yù)提費用、管理費用、銷售費用、材料費用等賬目的審查,審查成本費用的真實、合理、準(zhǔn)確、合法,以杜絕企業(yè)多列費用,虛增成本,偷逃企業(yè)所得稅;加強對預(yù)收帳款、應(yīng)收帳款、其他應(yīng)付款、應(yīng)付帳款等往來帳目的審查。規(guī)定所有房地產(chǎn)企業(yè)每月必須將預(yù)收帳款等往來帳目的全部數(shù)據(jù)形成情況報告、及增減變化原因上報主管稅務(wù)機關(guān),以杜絕企業(yè)利用往來帳目調(diào)節(jié)稅收的不法行為。此外,在書面資料審核的基礎(chǔ)上,還要經(jīng)常通過實地走訪獲取有關(guān)信息,避免征管上的盲點。

(五)加大處罰力度,打擊偷逃稅行為

首先對經(jīng)查實的偷稅行為,稅務(wù)機關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定,該處罰的處罰,該曝光的曝光,該移送司法機關(guān)的移送司法機關(guān),杜絕以罰代刑,從而消除納稅人在偷稅時的僥幸心理,充分發(fā)揮稅務(wù)稽查的威懾作用。其次實行偷逃稅企業(yè)定期公告制度,房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)心被公告后影響其誠信度和企業(yè)形象從而不敢肆意偷逃稅款。最后出臺相關(guān)配套規(guī)定,對凡是偷逃稅款達(dá)到一定數(shù)額的企業(yè)不得辦理銀行貸款,已辦理的取消其貸款資格。

(六)提高征管人員業(yè)務(wù)水平,培養(yǎng)高素質(zhì)的征管人才

第8篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；增值收益

Abstract: our country land value added tax collection has theoretical and practical necessity, the reasonable adjustment of land value increment income distribution, safeguard national rights and interests, and promote the healthy development of the real estate development, rebuilding the role of real estate development structure in place.

Keywords: real estate; Land VAT; Appreciation income

中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

一、土地增值稅的概念

土地增值稅，是指按土地價格增加數(shù)額征稅。土地增值稅的計征辦法又分兩種：一是土地所有權(quán)為轉(zhuǎn)移條件下，按一定時期內(nèi)土地價格增加部分征稅；二是在土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移時，按土地所有者出賣土地的價格高于其購入價格部分征稅。在我國，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照條例繳納土地增值稅。

二、土地增值稅的主要稅制要素

（一）課稅對象

根據(jù)是否將建筑物納入課稅范圍，土地增值稅可以劃分為包括建筑物的土地增值稅和不包括建筑物的增值稅。包括建筑物的土地增值稅不僅對土地的增值額課稅，而且對建筑物的增值額課稅，這種土地增值稅可以成為廣義的土地增值稅，例如中國現(xiàn)行的增值稅。不包括建筑物的土地增值稅僅對土地的增值課稅，這是名副其實的土地增值稅，可以稱為狹義的土地增值稅，例如中國臺灣地區(qū)現(xiàn)行的土地增值稅。

（二）計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)是土地增值額。土地增值的原因可以概括如下、；

土地投資；

因人口增加和社會發(fā)展導(dǎo)致的土地（或土地服務(wù)）需求增加；

通貨膨脹帶來的價格上漲；

因其他資產(chǎn)因報率下降導(dǎo)致土地價格上漲。

（三）土地增值的本質(zhì)

土地增值實際上是一種資本利得。如果土地增值已經(jīng)轉(zhuǎn)化成貨幣，那么過程增值就稱為已經(jīng)實現(xiàn)的利得；如果土地增值尚未轉(zhuǎn)化成貨幣，那么這增值就稱為未實現(xiàn)的的利得。表現(xiàn)在操作上，就是定期對土地價值進行評估，并對其增值額進行課稅。

（四）稅率

從土地增值稅發(fā)展的歷史現(xiàn)狀來看，其采用主要稅率形式是累進稅率，其中又以超額累進稅率最為常見。目前，中國內(nèi)地的土地增值稅、臺灣地區(qū)的土地增值稅采用的都是超額累進稅率。

三、土地增值稅政策的作用

（一）增強國家對房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易市場調(diào)控的需要

自1987年我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權(quán)的有償出讓和轉(zhuǎn)讓后，極大地促進了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎(chǔ)設(shè)施和人民生活居住條件，以及帶動國民經(jīng)濟相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都起到了積極作用。但是，由于有關(guān)土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題。特別是1992年及1993年上半年，我國部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)持續(xù)高溫，炒買炒賣房地產(chǎn)情況嚴(yán)重，使得很多資金流向了房地產(chǎn)，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資產(chǎn)收益大量流失，嚴(yán)重沖擊和危害了國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)健康發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要。

（二）改進房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)

土地投機、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤積土地不開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商哄抬地價、房價是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的重要因素，土地增值稅的開征對于這方面的因素導(dǎo)致的房價上漲有重要的抑制作用。因為囤積土地導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)周期變長，售出時價格與原始價格差異巨大，而這種情況收入、成本關(guān)系最為簡單，房地產(chǎn)企業(yè)難于逃避稅務(wù)機關(guān)易于稅收征管，只要增值稅稅率足夠高，就能夠抑制哄抬地價、房價行為。同時我國土地增值稅條例規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。這一規(guī)定有利于指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)增加普通住宅的開發(fā)，降低別墅、寫字樓等沒有稅收優(yōu)惠的類型項目，從而增加普通住宅的供應(yīng)，供應(yīng)增加對于降低普通住宅的房價有著重要的作用。

（三）抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為

土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，生產(chǎn)和生活建設(shè)用地擴大，土地資源相對發(fā)生緊缺或改善了投資環(huán)境，導(dǎo)致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變?yōu)椤笆斓亍?，建成各種生產(chǎn)、生活、商業(yè)設(shè)施，形成土地增值。城市土地屬國家所有，建國以來，國家在城市建設(shè)方面投入了大量資金，搞了許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失。同時，對投資房地產(chǎn)開發(fā)的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。但對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利者，則要用高稅率進行調(diào)節(jié)。這樣就可以起到保護正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展、遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。

（四）增加國家財政收入

我國涉及到房地產(chǎn)交易市場的稅收，主要有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收益只起一般的調(diào)節(jié)作用，對房地產(chǎn)交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調(diào)節(jié)作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調(diào)節(jié)，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值稅收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經(jīng)濟建設(shè)，同時，開征土地增值稅可以規(guī)范土地增值收益的分配制度，統(tǒng)一各地土地增值收益收費標(biāo)準(zhǔn)。

四、土地增值稅征管程序

土地增值稅清算是土地增值稅征收的最主要方式，土地增值稅清算征收是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算土地增值稅稅款的基本方法。

土地增值稅清算是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

簽證報告

《土地增值稅清算簽證報告》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算的必備資料，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托具有資質(zhì)的中介機構(gòu)（稅務(wù)師事務(wù)所）對其中報資料的鑒證審核。中介機構(gòu)按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所簽證的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進行職業(yè)判斷和必要的審核程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的簽證報告。對符合要求的簽證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。

清算受理

主管地方稅務(wù)機關(guān)在收取納稅人提交的申請材料和《簽證報告》時，核對納稅人提供的資料，并嚴(yán)格按照簽證報告標(biāo)準(zhǔn)格式進行驗收。對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予以受理，轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《簽證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，退回納稅人重新修改。

（三）清算審核

主管地方稅務(wù)機關(guān)審核納稅人提供的證明憑證、資料是否齊全；《鑒證報告》的格式是否規(guī)范，內(nèi)容是否齊全；個表格邏輯關(guān)系是否正確。

（四）稽查環(huán)節(jié)

清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有些列情況之一的，將全部資料移交評估科或稽查部門進行清算工作。

1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的。

2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的。

3、納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。

（五）核定征收

地方稅務(wù)機關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人收入成本核算問題的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅。

1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算。

5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，有無正當(dāng)理由的。

（六）予以核準(zhǔn)

主管地方稅務(wù)機關(guān)經(jīng)過清算審核，對納稅人申請的清稅項目予以核準(zhǔn)，辦理土地增稅補繳稅款或退還已納預(yù)繳稅款。

第9篇：房地產(chǎn)項目檔案管理范文

論文摘要：個人住房信貸業(yè)務(wù)迅猛的發(fā)展不可避免地存在一些問題和壘融風(fēng)險，須引起高度重視借鑒國外經(jīng)驗，提出規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展的措施，促進個貸業(yè)務(wù)健康發(fā)展。

隨著國家宏觀調(diào)控政策、住房分配政策及中央銀行貨幣信貸政策的陸續(xù)出臺，各家商業(yè)銀行紛紛調(diào)整信貸投向，加大了住房消費信貸投人，個人住房貸款業(yè)務(wù)迅猛發(fā)展并初具規(guī)模。截至 2000年底，北京市個人住房信貸余額達(dá) 406．65億元 ，其中自營性個人住房貸款余額 340．69億元，特別是 2000年個人住房貸款的增量和支持居 民購買住 房的套數(shù)、面積均超過前兩年的業(yè)務(wù)總量。但 由于個人住房貸款業(yè)務(wù)開辦時間不長，在內(nèi)外部環(huán)境 尚未完善的情況下，其迅猛的發(fā)展不可避免地暴露出一些問題和潛在的金融風(fēng)險 ，須引起有關(guān)方面重視。

1 個人住房貸款業(yè)務(wù)存在的問題及風(fēng)險

1．個人信用制度缺位，個人資信風(fēng)險難以準(zhǔn)確地判斷和有效地控制

對借款 申請人進行信用調(diào)查是銀行開展消費信貸業(yè)務(wù)的一個重要環(huán)節(jié)。對于貸款銀行來說，一個必須解決的問題是既要獲得有關(guān)申請人充分的信用資料，又不用投人過多的時間和成本。在國外貸款銀行均通過商業(yè)信用機構(gòu)來完成信用調(diào)查工作 ，但由于我國個人資信制度尚未建立．對個人 的資信狀況缺乏合理 、完整的判定標(biāo)準(zhǔn) ，銀行只能 以借款人所在單位開具 的收人證 明等材料做為信用評定的依據(jù)．其真實性、時效性難以確定 ，對個人收人的核實成本較高，特別是借款人是公司法人或主要負(fù)責(zé)人的，其個人收人與公司經(jīng)營收人難以區(qū)分 由于各商業(yè)銀行尚未聯(lián)網(wǎng)，對借款主體的資質(zhì)、信用情況難以準(zhǔn)確判斷和有效把握 。

2．房地產(chǎn)項目按揭合作不規(guī)范．房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險無法控制

房地產(chǎn)項目按揭合作是銀行開展個人住房貸款業(yè)務(wù)的源頭，對合作方的資質(zhì) 、項 目的合法性、有效性和盈利性的評價直接影響銀行貸款質(zhì)量和資金 的安全，尤其是在貸款以抵押加階段性保證擔(dān)保方式為主的更為重要。但由于市場競爭激烈．導(dǎo)致一個項 目多家銀行甚至同一商業(yè)銀行多家經(jīng)辦機構(gòu)介人，特別是個別銀行為爭奪市場份額 ．不正確地迎合來 自社會各方面的某些需要 ，在競爭 中不遵循商業(yè)銀行信貸經(jīng)營原則，片面地追求份額，采用不正當(dāng)?shù)母偁幨侄?，放松對開發(fā)商資質(zhì)和項 目合法性的審查及工程建設(shè)的監(jiān)理 ，對開發(fā)商售樓資金放任 自流，不僅加劇銀行市場地位的下降，同時對發(fā)展商逾期交房和工程爛尾給購房人和銀行帶來的風(fēng)險無法防范和有效的控制，阻礙了個貸業(yè)務(wù)的良性發(fā)展 。

3．抵押登記工作嚴(yán)重滯后，制約個人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于住房貨幣化分配．抵押登記工作量成數(shù)量級增長．房屋產(chǎn)權(quán)管理部門難以適應(yīng) ，辦事效率低 ．抵押登記工作進展得十分緩慢．增加貸款的風(fēng)險，同時也限制了押舊買新 、抵押貸款新業(yè)務(wù)品種的創(chuàng)新和發(fā)展

4、個人住房貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制不健全

由于個人住房貸款數(shù)額大，期限長，出現(xiàn)風(fēng)險的可能性較大 ，急需建立風(fēng)險轉(zhuǎn)移機制。個人住房貸款擔(dān)?；虮ｋU機制尚未建立，缺乏為信用提供擔(dān)保 的經(jīng)營機構(gòu) 。房地產(chǎn)二級市場發(fā)展緩慢 ，房地產(chǎn)拍賣市場不發(fā)達(dá)，廉價租房尚未啟動，造成抵押物處置難 ，特別是對已進住的房產(chǎn) ．在居民安置問題無法解決的情況下，銀行難以處置和有效地保全資產(chǎn) 。

5．科技含量低．貸款的經(jīng)營管理水平與業(yè)務(wù)發(fā)展速度不相適應(yīng)

零售業(yè)務(wù)與批發(fā)業(yè)務(wù)相比，有著數(shù)額小，筆數(shù)多，期 限長，管理成本高的特點 ，在還款方式、信貸管理、風(fēng)險控制、檔案管理等方面與批發(fā)業(yè)務(wù)有很大差別。特別是個人住房貸款業(yè)務(wù)迅速增長，對貸后管理、貸款信息、統(tǒng)計分析、預(yù)測、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)手段和質(zhì)量等工作提出了更高的要求 ，但 由于銀行內(nèi)部管理系統(tǒng)科技含量低 ．信息處理速度慢 ，不利于經(jīng)營管理水平的提升 。

6．從銀行資金的來源與運用的角度來看 ．存在短存長貸風(fēng)險

目前個人住房貸款的社會需求量巨大，從長遠(yuǎn)角度來看，與全社會其他信用需求量可成比例，但從銀行 自身信貸結(jié)構(gòu)平衡角度來講 ．個人住房貸款的規(guī)模應(yīng)有銀行 自身的管理界限。另一方面，資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不匹配，這樣時間一長可能導(dǎo)致銀行個人住房貸款指標(biāo) 、資金緊張

7．從銀行經(jīng)營效益來看 ，目前個人住房貸款享受國家

優(yōu)惠利 率 ，6～ 30年 期 的年 利 率 為5．58 ，而一年期的定期存款年利率 2．25 ．利差僅為 3．33 ，銀行的利潤空間很有限。外加個人住房貸款屬于零售業(yè)務(wù) ，相對于企業(yè)貸款而言，金額小，筆數(shù)多，銀行在合同成本、廣告宣傳等投入了大量的人力 、物力和財力 ．這樣又將本來就較小的利潤空間進一步縮?。喾从捎趥€人住房貸款利率優(yōu)惠，且貸款期限長．在企業(yè)融資審查嚴(yán)格的情況下．助長企業(yè)套取個貸資金長期使用．增加銀行信貸風(fēng)險。

2 防范和化解金融風(fēng)險的經(jīng)驗借鑒

1．由政府部門牽頭 ．盡快成立 個人資信評估系統(tǒng)

信用記 錄在發(fā)達(dá)國家是一個非常重要的個人或企業(yè)的身份證 明，任何銀行 、企業(yè)都可以有償查詢和利用這些記錄，形成社會性 的信用管理基礎(chǔ) 。具有 良好信用記錄的個人或企業(yè) ，在尋求貸款、信用消費、交易往來 中．都會享受到極大的便利 ，可以為銀行決策提供依據(jù) ，減少決策失誤 應(yīng) 由政府部門牽頭 ，成立相應(yīng)的中介機構(gòu) ，建立起個人資信評估系統(tǒng) ．把所有的個人信息收集、整理、加工，對個人的資信狀況進行完整、公平、公正的評價．以實現(xiàn)個人信息資源在各家商業(yè)銀行之間的共享 。

2　．加強個人住房貸款前期合作項 目的審查和預(yù)售房款的監(jiān)管，防范房地產(chǎn)經(jīng)營管理風(fēng)險

嚴(yán)格合理地評價房地產(chǎn)開發(fā)商的資信和按揭項目品質(zhì) ．選擇優(yōu)質(zhì)的發(fā)展商和項 目，在合作項 目的選定上 ，制定一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué) 的管理辦法 。對于預(yù)售房 ，應(yīng)借鑒新加坡 的經(jīng)驗，從政策法規(guī)上規(guī)定建立項 目工程賬戶，對預(yù)售房資金使用按照工程進度進行撥付．防止房地產(chǎn)開發(fā)商滾動開發(fā) ，亂鋪項目，在經(jīng)營管理不善 的情況下 ，造成逾期交房或工程爛尾 ．損害消費者的利益和銀行信貸資金的安全 。

3．建立靈活多樣 的擔(dān)保制度 在貸款 的擔(dān)保

上不應(yīng)局限于所購住房進行抵押．應(yīng)借鑒西方國家的經(jīng)驗和做法：(1)由政府部門成立專業(yè)的政策性擔(dān)保機構(gòu) ，對配合社會福利制度改革而發(fā)生的消費信貸進行擔(dān)保；(2)成立商業(yè)性的擔(dān)保公司提供信用保證 ；(3)建立個人住房信貸保險機制，積極探索和增加商業(yè)人壽保險與個人住房貸款相結(jié)合的方式。

4．建立市場化 的個人住房貸款利率管理體系

目前個人住房貸款不論期限、金額、購房面積和房源性質(zhì)均實行兩檔利率，不利于客戶合理地安排和使用資金 ，不利于銀行進行市場細(xì)分，滿足不同層次客戶的需求 ，提供差別化服務(wù)，隨著我國加人 WTO步伐的 日益臨近，為加強我國商業(yè)銀行的競爭力 ，我們應(yīng)加緊研究和建立市場化的個人住房貸款利率管理體系

5．加大科技投人 ．提高銀行個人住房貸款經(jīng)營管理水平

由于個人住房貸款具有筆數(shù)多、期限長的特點，銀行傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段 已不能適應(yīng)迅猛發(fā)展的個人住房貸款的需要，必須加大科技含量，利用高科技手段進行管理，提高信息處理速度和風(fēng)險預(yù)防監(jiān)測水平 ，有效防范風(fēng)險。