房地產(chǎn)項目獎勵方案精選(九篇)
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第1篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；質(zhì)量管理；問題；對策
中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
近年來隨著國家對房地產(chǎn)開發(fā)市場的從嚴(yán)控制，對住宅質(zhì)量的從嚴(yán)要求。由于房地產(chǎn)項目投資大,而且其投資行為具有不可逆轉(zhuǎn)性,一旦質(zhì)量不符合要求,將會造成資源的大量浪費(fèi),直接影響人民的生活、生命和財產(chǎn)。因此,推行房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程質(zhì)量管理,保證房地產(chǎn)項目的質(zhì)量,已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一。
一、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理的特點(diǎn)
房地產(chǎn)項目質(zhì)量具有廣義性、時效性和相對性。廣義性:在質(zhì)量管理體系所涉及的范疇內(nèi), 組織的相關(guān)方對組織的產(chǎn)品、過程或體系都可能提出要求, 而產(chǎn)品、過程和體系又都必須具有固有特性。時效性: 由于組織工作的顧客和其他相關(guān)方對組織工作及其產(chǎn)品、過程和體系的需求和期望是不斷出現(xiàn)變化的, 例如, 原先被顧客滿意認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會因?yàn)轭櫩蜐M意要求的提高而不再受到顧客滿意的歡迎。因此, 組織定期對質(zhì)量進(jìn)行評審, 不斷地調(diào)整對質(zhì)量的要求, 相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系或過程的質(zhì)量, 確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。相對性: 組織工作的顧客和其他相關(guān)方可能對同一產(chǎn)品的功能提出來不同的需求; 也可能性對同一產(chǎn)品的同一功能提出不同觀點(diǎn)的需求。需求不同, 質(zhì)量也就不同,只有滿足要求的產(chǎn)品才會被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。
二、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理存在的問題
1、單位方面的問題
由于投資者的疏忽使一些不具有商品房資質(zhì)的單位承擔(dān)起施工任務(wù)，或者是超越現(xiàn)有資質(zhì)條件的單位承包工程，這是常見的一種質(zhì)量管理問題。這些沒有資質(zhì)或者資質(zhì)不健全的單位，在能力、質(zhì)量控制等方面的問題較多，加上頻頻出現(xiàn)非法掛靠、非法轉(zhuǎn)包、分包等現(xiàn)象，導(dǎo)致房建工程質(zhì)量難以保障。更有一些不法單位為了獲取不正當(dāng)?shù)睦?，采取以墊資、壓價，甚至行賄等違法手段承攬工程，這樣不僅影響了招投標(biāo)工作的順利進(jìn)行,給房建工程的質(zhì)量管理帶來了巨大的隱患。并且由于企業(yè)急于收回成本從而不顧一切的壓低成本，在此過程中使用低劣材料、偷工減料、違反操作規(guī)范的現(xiàn)象屢屢出現(xiàn)。在工程竣工驗(yàn)收過程中， 弄虛作假、掩蓋工程質(zhì)量很容易造成質(zhì)量安全事故。
2、設(shè)計、規(guī)劃階段存在的主要問題
現(xiàn)今的建設(shè)項目的初步設(shè)計過程中普遍存在各專業(yè)設(shè)計質(zhì)量低、設(shè)計深度不夠的現(xiàn)象, 導(dǎo)致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象; 施工圖設(shè)計是對質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)一步細(xì)化, 是具體施工過程的指導(dǎo)文件, 施工圖設(shè)計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文, 而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進(jìn)行施工圖設(shè)計。導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu), 變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。
3、施工階段存在的主要問題
建設(shè)投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件, 把關(guān)檢驗(yàn)不嚴(yán)格, 不合格品投入使用, 另外施工的機(jī)械設(shè)備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點(diǎn)和技術(shù)要求進(jìn)行選擇, 管理使用和保養(yǎng)。
監(jiān)理工程師的選擇沒有進(jìn)行嚴(yán)格審查, 導(dǎo)致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進(jìn)行項目監(jiān)理, 監(jiān)理人員素質(zhì)低, 監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范, 因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題, 留下隱患。
三、房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理對策
1、項目前期策劃階段質(zhì)量管理
在同宿遷君臨國際廣場的前期階段,我們首先確定了項目質(zhì)量總目標(biāo), 在項目質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、成本目標(biāo)三個方面尋求一個合理的平衡點(diǎn), 協(xié)調(diào)好三個目標(biāo)之間的關(guān)系。主要措施有:
(1)做好市場調(diào)研工作
根據(jù)我們計劃投資的地點(diǎn),我們就客戶的需求量、客戶的購買力、項目所在地段的價值等作了專門的市場調(diào)查,為進(jìn)行投資可行性研究提供基礎(chǔ)信息。
(2)做好開發(fā)方案的設(shè)計
由專業(yè)人員設(shè)計開發(fā)方案, 包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投融資方案、開發(fā)進(jìn)度安排以及環(huán)境保護(hù)評價等, 宿遷君臨國際廣場的開發(fā)方案,我們委托了具有國家一級資質(zhì)的南京東南大學(xué)建筑設(shè)計研究院進(jìn)行了設(shè)計, 并成立了項目開發(fā)小組, 對進(jìn)行了認(rèn)真的審核和評估。
(3)做好技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的計算
根據(jù)專業(yè)人員設(shè)計的不同開發(fā)方案,計算其對應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),包括住宅密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標(biāo)、平均層數(shù)、住宅建筑面積凈密度以及人口密度指標(biāo)等。
(4)比較、評價技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
根據(jù)計算得到的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),采用適宜的科學(xué)方法,對項目方案進(jìn)行評價比較,分析不同方案的特點(diǎn), 提出改進(jìn)意見。
(5)選擇最優(yōu)開發(fā)方案
在對方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行評價的基礎(chǔ)上,針對存在的問題進(jìn)行改進(jìn),形成最終實(shí)施的開發(fā)方案。
2、 設(shè)計階段的質(zhì)量控制
（1）方案設(shè)計階段
開發(fā)商在尋找規(guī)劃方案設(shè)計單位時，要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，并請本項目咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行項目可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。在方案設(shè)計過程中，業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的設(shè)計單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。
（2） 設(shè)計階段質(zhì)量控制方法
為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，應(yīng)對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的項目設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)規(guī)范、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和不足設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；不足設(shè)計，存在隱患或功能降低。
3、房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)施階段
（1）實(shí)行效益獎勵制度，充分調(diào)動管理人員的積極性，管好施工現(xiàn)場。開發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念，培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，讓他們認(rèn)識到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計錯誤或不合理時，在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎勵。嚴(yán)格督促施工方按圖施工，如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工，管理人員要及時糾正并令其返工。
（2）盡量減少設(shè)計圖變更。工程設(shè)計圖粗糙，市場供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計要求等是引起設(shè)計變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發(fā)揮或使項目無法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過設(shè)計變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，增加建設(shè)內(nèi)容。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計變更，涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計變更，必須三方即設(shè)計單位、開發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。開發(fā)企業(yè)派遣常駐施工現(xiàn)場的工程造價管理人員隨時掌握工程造價的變動情況。
（3）嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合，現(xiàn)場簽證隨做隨簽，且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚，簽證內(nèi)容要與實(shí)際相符，不能超過簽證范圍。
（4）控制進(jìn)場材料的質(zhì)量與成本。開發(fā)企業(yè)對工程所用的大宗主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購進(jìn)，多方驗(yàn)收，減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié)，做好材料抽檢工作，將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實(shí)處。嚴(yán)格控制材料代用。
（5）嚴(yán)把隱蔽項目的驗(yàn)收關(guān)。特別是主要隱蔽項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按程序與行業(yè)的要求驗(yàn)收。關(guān)鍵隱蔽點(diǎn)要求標(biāo)明項目、被隱蔽部位、工藝和質(zhì)量完成情況。如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明尺寸，附上簡圖，最好能保留攝像資料，切實(shí)做到上道工序達(dá)不到要求下道工序不開工。
（6）支付工程進(jìn)度款要實(shí)行多級化管理并有效控制，嚴(yán)格按簽證及審查制度辦事。杜絕施工方繞過多級管理直接找開發(fā)企業(yè)支付工程進(jìn)度款的怪現(xiàn)象。每一級管理人員誰簽字誰負(fù)責(zé)，達(dá)不到質(zhì)量要求暫停付款，不能讓多級化管理流于形式。
4、房屋交付后的質(zhì)量管理
房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時進(jìn)行維修，使住戶滿意。二是要做好征求意見和調(diào)查研究工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量。
總結(jié)：
通過以上房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理對策的實(shí)施，宿遷君臨國際廣場竣工交付使用后，通過我們的調(diào)查和業(yè)主反饋的信息，完美實(shí)現(xiàn)了項目前期確定的質(zhì)量管理目標(biāo)，達(dá)到了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。
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第2篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)企業(yè) 項目 成本控制
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日漸成熟、土地供應(yīng)制度的規(guī)范化及同行業(yè)競爭的日益加劇，房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展受到了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。面對目前房地產(chǎn)行業(yè)的新形勢，各房地產(chǎn)企業(yè)也開始迫切關(guān)注如何加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的核心競爭力，而房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理的永恒話題也是首先要解決的問題之一。
一、房地產(chǎn)項目成本控制概述
項目成本控制主要是指項目管理者在項目成本形成的過程中，根據(jù)事先制定的成本計劃對項目日常發(fā)生的各項生產(chǎn)經(jīng)營活動，按一定的原則進(jìn)行控制。項目成本控制的主要目的是采用專門的方法對整個項目開發(fā)過程和各環(huán)節(jié)進(jìn)行跟進(jìn)、指導(dǎo)和反映，對發(fā)生的問題或偏差進(jìn)行分析和研究并采取相應(yīng)的解決措施，對可能發(fā)生的問題采取預(yù)防措施，以保證既定項目成本目標(biāo)的達(dá)成，是實(shí)現(xiàn)利潤最大化的重要管理舉措。
房地產(chǎn)項目成本一般由開發(fā)成本和期間費(fèi)用構(gòu)成，前者一般包括土地成本、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用和公共配套設(shè)施費(fèi)用等，后者則指的是項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)項目成本控制的特點(diǎn)一般有以下幾方面：全面性，房地產(chǎn)項目成本控制包括設(shè)計階段、施工階段等方面的成本控制，進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，全面做好成本控制工作；系統(tǒng)性，房地產(chǎn)項目成本控制涉及決策、設(shè)計、發(fā)包、施工、銷售、使用等各個階段，包括成本預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核等各方面，項目成本可控制自成一個體系；綜合性，房地產(chǎn)項目成本控制需要綜合考慮成本、質(zhì)量和進(jìn)度三者之間的關(guān)系，三者需要協(xié)調(diào)和統(tǒng)一；主動性，以主動控制為主；動態(tài)性，由于房地產(chǎn)項目從前期決策到竣工交付所經(jīng)歷的時間較長，期間受到多種因素影響會加大成本控制的難度，因此需要定期對成本情況進(jìn)行檢查、分析和考核，對項目成本實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理。
二、房地產(chǎn)項目成本控制現(xiàn)存主要問題
第一，項目各階段的成本控制問題突出?？傮w來說，龐大的成本支出、較低的收益是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的共同難題。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目成本控制的問題主要體現(xiàn)在以下幾方面。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于重視項目施工階段發(fā)生的顯性成本控而輕視其他階段的隱性成本，例如前期工程費(fèi)用中的投資決策成本，實(shí)踐表明，通過技術(shù)措施及施工組織節(jié)約工程造價的可能性在15%以內(nèi)。企業(yè)決定是否進(jìn)行某個房地產(chǎn)項目的開發(fā)，往往要對市場的供需情況、內(nèi)外部可利用的資源、技術(shù)和資金、項目本身的地理位置、土地拆遷情況、環(huán)評情況、規(guī)劃的容積率、產(chǎn)品定位、市場可接受的產(chǎn)品售價等影響因素進(jìn)行分析，以此判斷項目是否可行，這就會形成決策成本，一旦決策失誤就可能導(dǎo)致整個項目的失敗。其次，沒有進(jìn)行嚴(yán)格的項目規(guī)劃，事前項目規(guī)劃、方案設(shè)計是項目成本控制的重要節(jié)點(diǎn)。目前部分房地產(chǎn)開發(fā)項目中，或多或少的存在輕視項目規(guī)劃的現(xiàn)象。國內(nèi)外數(shù)十年大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，在初設(shè)階段，影響工程造價的可能性為70%―90%，在施工圖設(shè)計階段，對工程造價的影響可能性為30%―70%，為趕工期而不進(jìn)行事前詳細(xì)的項目規(guī)劃，對成本控制非常不利。由此可見控制項目成本的關(guān)鍵因素在于產(chǎn)品的設(shè)計階段和投資決策階段對項目成本的重視程度。再次，項目的招投標(biāo)階段，是否有合理的定標(biāo)原則，施工階段發(fā)生的顯性成本中，因施工條件、完工工期的調(diào)整、是否存在大量的工程變更。
第二，成本控制責(zé)任制的缺失。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目成本控制方面的制度和措施過于粗獷，表面上成本控制人人都有責(zé)任，各部門都有分工，但實(shí)際上成本控制卻未能落實(shí)到具體項目中。相關(guān)成本控制的標(biāo)準(zhǔn)只是停留在公司層面，形同虛設(shè)，缺乏管理需要的實(shí)效性和可行性，無法在成本出現(xiàn)問題時確認(rèn)責(zé)任主體和處罰依據(jù)。成本責(zé)任控制制度的缺失使得成本考核體系也必然是“水中月，鏡中花”，無法體現(xiàn)成本控制措施的效益，無法提升經(jīng)營管理過程中的成本管理水平。從另一個角度說，成本管理的隨意性變大了，成本的增加不需要個人承擔(dān)責(zé)任，降低也不會給個人帶來利益，因此項目相關(guān)部門和人員也不愿意在成本控制方面花時間、耗精力，成本控制只能停在原點(diǎn)，無法充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的作用和潛力，企業(yè)整體競爭力也無法得到提升。
第三，缺乏健全的全面預(yù)算管理體系。全面預(yù)算管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)成本控制效率的一項重要內(nèi)容。目前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立系統(tǒng)、完善的預(yù)算管理體系和預(yù)算管理機(jī)制，整個預(yù)算管理體系仍比較松散，上層的預(yù)算目標(biāo)和基層的操作實(shí)施缺乏緊密的聯(lián)系及實(shí)質(zhì)的合作和交流，預(yù)算管理作用得不到充分發(fā)揮。例如，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算內(nèi)容不全面，由于房地產(chǎn)項目資金投入大、開發(fā)周期長，所以企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算規(guī)劃時應(yīng)以長期計劃為宜，綜合考慮經(jīng)營預(yù)算、投資預(yù)算，將產(chǎn)供銷和人財物全部納入其中，而在實(shí)際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算大多是財務(wù)部門具體承擔(dān)，專業(yè)水平有限，容易導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容過于短期化和片面化，不能反映項目的總體情況；全面預(yù)算數(shù)據(jù)缺乏合理性，實(shí)施效果不理想，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)為了趕工程、搶進(jìn)度，經(jīng)常邊改圖紙邊增加簽證，導(dǎo)致設(shè)計概算突破估算指標(biāo)，施工圖預(yù)算突破設(shè)計概算，竣工結(jié)算遠(yuǎn)遠(yuǎn)突破施工圖預(yù)算等現(xiàn)象頻頻發(fā)生。
第四，項目資金管理不善。成本控制的一個關(guān)鍵問題是對資金的管理和控制，然而目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)項目資金管理上仍存在許多問題。對資金管理意識不強(qiáng)，項目責(zé)任人更多的是重視工程的質(zhì)量，而對資金的籌措和使用缺乏必要的控制，缺乏完善的項目資金管理考核制度，大大增加了資金的籌集和使用成本；資金預(yù)算結(jié)算管理模式需進(jìn)一步優(yōu)化，由于房地產(chǎn)項目成本高、周期長、投資大等特點(diǎn)，企業(yè)不同項目往往分散在不同區(qū)域，不同項目單獨(dú)設(shè)立賬戶，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金分散，上級不能及時了解資金使用情況，資金結(jié)算管理模式落后使得房地產(chǎn)企業(yè)存在嚴(yán)重的帳外循環(huán)資金，同時由于相關(guān)部門對資金預(yù)算管理認(rèn)識不到位，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，缺少對項目投資、經(jīng)營等各環(huán)節(jié)資金管理的控制，增加成本控制難度，導(dǎo)致項目成本和各項財務(wù)費(fèi)用超支。同時，部分房地產(chǎn)企業(yè)對項目投資風(fēng)險缺乏前瞻性預(yù)測，導(dǎo)致項目實(shí)施過程中開支激增，造成資金浪費(fèi)。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制的對策
房地產(chǎn)項目成本控制需要全程進(jìn)行，即全面、系統(tǒng)的控制，同時加強(qiáng)重點(diǎn)成本控制，重點(diǎn)控制就是對不同階段對成本的影響程度，對重點(diǎn)階段進(jìn)行重點(diǎn)成本控制。
第一，樹立成本控制理念。堅持以下幾點(diǎn)原則：經(jīng)營原則、全員參與原則和管理層推動原則。
第二，加強(qiáng)對項目全過程成本控制。在投資決策階段，對擬建項目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)周期、資源價格、市場需求、財務(wù)評價、風(fēng)險分析及重要的成本目標(biāo)進(jìn)行分析和測算，進(jìn)而決定決策是否可行，同時在投資估算的基礎(chǔ)上制定目標(biāo)成本和資金計劃；在項目定位和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)制定階段，必須充分比較各種方案的成本，通過多方案的成本比較和篩選來逐步優(yōu)化設(shè)計方案。明確設(shè)計質(zhì)量及深度，提出成本控制的目標(biāo)：總造價及單方造價，限額指標(biāo)（包括含鋼量、含量；控制裝飾用量），針對各種設(shè)計方案從施工管理的角度提出施工方案（如樁基工程中的樁徑和樁長、基坑圍護(hù)方案的優(yōu)化），通過合理調(diào)整施工方案、工藝及流程，最大限度地降低項目的建安造價；在施工階段，建立動態(tài)成本控制制度，定期對實(shí)際成本與計劃成本進(jìn)行比較，避免成本目標(biāo)發(fā)生偏離，例如加強(qiáng)合同管理，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，避免施工索賠，加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，選擇技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案，切實(shí)把好設(shè)備、材料的質(zhì)量和價格關(guān)，強(qiáng)化工程招標(biāo)階段的成本控制，如采用公開招標(biāo)，通過綜合分析與比較，篩選投標(biāo)隊伍。評標(biāo)階段實(shí)施商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)分離的原則，全面分析比較子項工程的報價，推斷出各投標(biāo)單位的報價原則及技巧，作為合約詢價的基礎(chǔ)；在工程竣工結(jié)算階段，在確定工程造價時，認(rèn)真核對結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑是否一致，工程量的計算是否正確，市場價的計量是否正確以及計價取費(fèi)口徑是否明確等。
第三，建立成本預(yù)警體系，強(qiáng)化成本的事前控制、動態(tài)控制。主要包括兩個方面，一是強(qiáng)化設(shè)計變更的動態(tài)控制，二是強(qiáng)化工程變更的動態(tài)控制。
第四，建立相關(guān)的流程制度，完善內(nèi)控體系。建立工程現(xiàn)場簽證管理流程、工程質(zhì)量管理流程、工程變更限額審查制度、材料設(shè)備認(rèn)質(zhì)認(rèn)價制度、甲供材的采購管理制度、施工及監(jiān)理單位檢查評估作業(yè)指引、項目成本后評估作業(yè)指引等管控體系。
第五，完善項目成本控制責(zé)任制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本責(zé)任中心，完善監(jiān)督考核機(jī)制。首先，項目成本控制應(yīng)圍繞成本管理計劃展開，利用目標(biāo)成本管理分解成本控制目標(biāo)，明確各部門和主控人員的權(quán)責(zé)關(guān)系，將成本控制責(zé)任落實(shí)到個人，并做好后評估工作，從而全面、有效的推動成本控制工作的進(jìn)行。其次，明確相應(yīng)的獎懲機(jī)制，對于成本控制有貢獻(xiàn)的部門或個人給予獎勵，而對未能按計劃執(zhí)行成本控制的部門或個人則給予相應(yīng)的懲罰，充分調(diào)動相關(guān)人員的主動性和積極性。再次，采用有效方法，提高成本控制效率。例如在項目成本控制過程中可采用清單報價模式對項目整體成本進(jìn)行控制和管理，或是在項目實(shí)施中采用工程量清單對項目實(shí)施過程的各種成本進(jìn)行監(jiān)控等。
第六，完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項目成本控制。完善全面預(yù)算管理體系，加強(qiáng)項目成本控制，首先，要樹立正確的全面預(yù)算管理觀念，讓項目管理的各項經(jīng)濟(jì)活動都圍繞企業(yè)成本控制目標(biāo)和企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，按要求嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算計劃，提高預(yù)算的控制力和約束力。其次，建立全面預(yù)算管理制度，與成本控制責(zé)任相結(jié)合，明確預(yù)算責(zé)任，建立預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督控制和預(yù)算考核指標(biāo)等一系列全面預(yù)算管理制度，制定項目開發(fā)成本和費(fèi)用科目體系，做好成本數(shù)據(jù)的積累，在標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行過程中，不斷改進(jìn)和完善，逐步形成企業(yè)自身的成本和費(fèi)用定額標(biāo)準(zhǔn)。再次，加強(qiáng)全面預(yù)算管理的基礎(chǔ)工作，例如原始記錄、定額、計量工作等，為全面預(yù)算和成本控制提供鋪墊，同時改進(jìn)全面管理預(yù)算編制方法，綜合利用零基預(yù)算和滾動預(yù)算，以保證預(yù)算編制的科學(xué)性和可行性。
第3篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；微信營銷；應(yīng)用
微信作為一種快速及時的通訊工具，具有多樣化的功能，如顯示實(shí)時輸入狀態(tài)、跨平臺溝通、零資費(fèi)等，支持圖片、視頻、語言和文字等方面發(fā)送，更為智能與靈活，能夠?qū)嵤贤o障礙。隨著智能手機(jī)和移動互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展和普及，微信憑借自身的社交優(yōu)勢受到人們的青睞，借助公眾平臺來凸顯營銷功能，成為房地產(chǎn)項目營銷中的重要手段。當(dāng)前保利、萬科等房地產(chǎn)企業(yè)大多開通了微信公眾平臺賬號，利用其來進(jìn)行樓盤營銷和項目推廣等。
一、微信營銷應(yīng)用于房地產(chǎn)項目營銷的優(yōu)勢
在房地產(chǎn)項目營銷中應(yīng)用微信營銷，其優(yōu)勢主要可從以下幾方面進(jìn)行分析：①有利于信息的交流互動。房地產(chǎn)企業(yè)利用微信來進(jìn)行營銷，能夠?qū)οM(fèi)者的反饋意見加以收集，并借助微信公眾平臺的數(shù)據(jù)統(tǒng)計功能，統(tǒng)計分析消費(fèi)者的分布情況、關(guān)注情況和主要意見集中點(diǎn)等，從而達(dá)到營銷方案的優(yōu)化，增強(qiáng)營銷效果。②有利于提高營銷信息的到達(dá)率。微信營銷作為一種“許可式”的營銷，主要是由消費(fèi)者采用賬號輸入或二維碼掃描等方式，對企業(yè)的官方微信進(jìn)行添加，從而接受企業(yè)推送的營銷信息，具有較高的信息到達(dá)率。③有利于降低營銷成本。以往的營銷方式需要耗費(fèi)較多的成本，如紙質(zhì)宣傳單、電視、報紙和戶外廣告等，這些都需支付高昂的費(fèi)用。而微信營銷主要是基于免費(fèi)的微信平臺，許多功能可實(shí)現(xiàn)零費(fèi)用使用，并充分利用企業(yè)現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)設(shè)施、網(wǎng)絡(luò)資源和營銷團(tuán)隊，降低營銷成本。④便于消費(fèi)者獲取營銷信息。微信營銷屬于一種全天候、移動式和富媒體的營銷，消費(fèi)者只需通過手機(jī)或官方微信等，就可獲取樓盤的實(shí)景圖片、戶型圖和交通位置等信息，讓消費(fèi)者輕松系統(tǒng)了解樓盤的相關(guān)信息，激發(fā)消費(fèi)者的購買興趣。
二、房地產(chǎn)項目營銷中微信營銷的應(yīng)用
（一）應(yīng)用現(xiàn)狀
微信營銷在房地產(chǎn)項目營銷中的應(yīng)用，尚處于發(fā)展的初級階段，運(yùn)作模式不夠鮮明，存在較大的實(shí)施難度。①同質(zhì)化現(xiàn)象。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)將微信營銷應(yīng)用于項目營銷時，多是分為娛樂服務(wù)和信息推送等板塊，缺乏創(chuàng)新點(diǎn)，導(dǎo)致營銷的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，難以體現(xiàn)出差異性效果。②用戶維護(hù)難度大。由于用戶屬于主動接受者，能夠從自身的興趣愛好等方面出發(fā)，關(guān)注自己喜愛的微信公眾賬號，在這種情況下要想滿足接受者的實(shí)際需求，保證推送信息的質(zhì)量，往往存在較大的難度。③用戶聚焦難度大。由于用戶群體巨大，難以讓潛在的購房者來關(guān)注開發(fā)商的公眾賬號，因此用戶聚焦的難度相對較大。
（二）應(yīng)用策略
1.加強(qiáng)與目標(biāo)客戶的深度關(guān)系
由于微信具有較強(qiáng)的關(guān)系屬性，因此其用戶數(shù)量不會存在爆發(fā)性增長，并且房地產(chǎn)項目銷售的區(qū)域特點(diǎn)較為明顯，購房者多會選擇與自身生活和工作近的樓盤。因此房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行微信營銷時，需要高度重視用戶關(guān)系的培養(yǎng)，不要過于重視關(guān)注量，并從微信的相關(guān)屬性等方面出發(fā)，建立健全客戶服務(wù)平臺，積極發(fā)展與目標(biāo)顧客的深度發(fā)展，實(shí)現(xiàn)自身的良性發(fā)展。
2.優(yōu)化營銷內(nèi)容
對于官方微信推送的相關(guān)信息與內(nèi)容，需要做到精挑細(xì)選，結(jié)合消費(fèi)者的興趣愛好和實(shí)際需求，選擇其感興趣的信息，從而增強(qiáng)營銷效果。如家庭房屋裝修攻略、以房養(yǎng)老與老齡化、新?lián)裥Ｒ?guī)定、房地產(chǎn)投資趨勢等，這些雖然與房地產(chǎn)項目營銷沒有直接聯(lián)系，但是會對消費(fèi)者的購買意向產(chǎn)生潛在的影響。同時房地產(chǎn)企業(yè)在編寫信息時，可借助風(fēng)趣幽默的語言、精美的圖片或圖文并茂等方式，激發(fā)消費(fèi)者的閱讀興趣，使消費(fèi)者能夠積極關(guān)注推動信息和官方微信。此外， 房地產(chǎn)企業(yè)可以不定期舉行抽獎活動、微信團(tuán)購和特價搶購等一系列活動，為消費(fèi)者提供項目信息查詢的微網(wǎng)站，讓線上消費(fèi)者參觀項目實(shí)地，促進(jìn)消費(fèi)者購買率的提高。
3.加強(qiáng)良性互動
要想有效提高營銷效果，房地產(chǎn)企業(yè)可以將關(guān)鍵詞自動回復(fù)功能設(shè)置在官方微信公眾平臺上，或者是設(shè)置人工坐席，對消費(fèi)者的提問進(jìn)行及時解答。而消費(fèi)者關(guān)注企業(yè)的官方微信，能夠及時獲取相關(guān)的信息與回答，從心理上認(rèn)可該企業(yè)，從而成為企業(yè)的忠實(shí)客戶，向自己的親朋好友分享企業(yè)的營銷信息?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者進(jìn)行良性互動，能夠廣泛傳播營銷信息，便于企業(yè)良好形象的樹立和品牌口碑的提高，增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。
4.積極整合多方力量
房地產(chǎn)企業(yè)可以原有的營銷團(tuán)隊為基礎(chǔ)，積極邀請專業(yè)人士進(jìn)行授課或選送人員培訓(xùn)等，以此強(qiáng)化團(tuán)隊的營銷水平和能力。同時企業(yè)可要求工作人員開通自己的微信賬號，利用微信的功能來推廣企業(yè)官方微信，并建立科學(xué)的獎懲機(jī)制，積極獎勵和表彰營銷成績突出的員工。此外，企業(yè)可將官方微信二維碼放置樓盤宣傳單和企業(yè)網(wǎng)站等顯著位置，或者是加強(qiáng)與餐廳和電影院等商家的合作，通過掃碼即可獲得折扣優(yōu)惠券、商家紀(jì)念品等活動，吸引消費(fèi)者的關(guān)注。
微信營銷作為一種全新的營銷方式和營銷手段，能夠與傳統(tǒng)營銷形成有力互補(bǔ)，具有良好的發(fā)展前景，對營銷行業(yè)會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。將微信營銷應(yīng)用于房地產(chǎn)項目營銷時，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強(qiáng)與目標(biāo)客戶的深度關(guān)系，優(yōu)化營銷內(nèi)容，積極與消費(fèi)者進(jìn)行良性互動，有效整合多方力量，以此提高營銷效果。
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第4篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)，限額設(shè)計，特點(diǎn)，控制措施
引言
房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個基本生產(chǎn)要素，是發(fā)展社會經(jīng)濟(jì)和改善人民生活物質(zhì)條件的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一，在國民經(jīng)濟(jì)體系中占有重要地位，任何行業(yè)都是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的參與者。自從我國加入WTO后,房地產(chǎn)業(yè)面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。國外房地產(chǎn)商將憑借較強(qiáng)的融資能力、較高的技術(shù)裝備水平和管理水平以及靈活的經(jīng)營機(jī)制等優(yōu)勢進(jìn)入我國市場。而國內(nèi)大部分房地產(chǎn)開發(fā)商手頭的流動資金非常有限，即使有很大的一筆流動資金在手，他們也不愿輕易被“套牢”。 而控制投資的關(guān)鍵在于實(shí)施前準(zhǔn)備的設(shè)計階段。如果設(shè)計時過多地考慮了設(shè)計方案的安全性和美觀性，而忽視節(jié)約建設(shè)成本的要求，沒有進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計，就必然導(dǎo)致設(shè)計保險系數(shù)偏大、建設(shè)工程造價指標(biāo)高于市場平均造價指標(biāo)的結(jié)果，從而影響整個樓盤的開發(fā)成本。因此造價控制應(yīng)從設(shè)計開始，實(shí)施限額設(shè)計。
一、實(shí)行限額設(shè)計的重要性
所謂限額設(shè)計就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報告及投資估算控制初步設(shè)計，再按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計總概算控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。嚴(yán)格按照上一階段批準(zhǔn)的投資控制下一階段設(shè)計，限額設(shè)計的控制對象是影響工程設(shè)計的靜態(tài)投資的項目。從業(yè)主的角度講，業(yè)主的資金是有限的，限額設(shè)計能更好的利用業(yè)主的有限資金，合理確定工程標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模，使業(yè)主能夠取得最好的收益。
工程設(shè)計是建設(shè)項目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體描述實(shí)施意圖的過程，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)，是控制工程造價的重要階段。設(shè)計施工圖將成為工程實(shí)施的藍(lán)圖，而設(shè)計施工圖將成為工程實(shí)施的藍(lán)圖，而設(shè)計圖紙一旦交付施工，施工企業(yè)就必須按圖施工無權(quán)隨意變動圖紙，對于設(shè)計中存在不科學(xué)、不合理造成的投資浪費(fèi)只能發(fā)現(xiàn)不能糾正。一項工程能否達(dá)到安全實(shí)用，功能齊全，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益良好，整個設(shè)計質(zhì)量起著舉足輕重的作用。在工程建設(shè)投資過程中采用限額設(shè)計，是我國工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資超支、有效使用建設(shè)資金的有力措施。
二、房地產(chǎn)開發(fā)項目造價控制的特點(diǎn)
1房地產(chǎn)項目來源的相對單一性。目前，我國房地產(chǎn)項目除經(jīng)濟(jì)適用住房外，商品房開發(fā)所需要的土地大都是通過招拍掛形式取得的，在項目決策階段的造價控制指標(biāo)會因?yàn)橹挥性谌〉猛恋睾蟛拍艽_定成交價格而產(chǎn)生偏離，從而使決策階段的預(yù)測指標(biāo)失真。通過招拍掛取得土地后，土地成本和項目設(shè)計條件已經(jīng)基本固定，項目實(shí)質(zhì)已進(jìn)入設(shè)計階段，限額設(shè)計成為項目造價控制的主要手段。
2“量價分離”提高了房地產(chǎn)項目造價對比分析的準(zhǔn)確性。房地產(chǎn)項目涉及地域廣泛，地方材料差別較大，即便是標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，造價的地域差別也很大。目前，工程計價由定額計價改為清單計價，計價方式的改革也改變了限額設(shè)計的額度，量的對比使限額設(shè)計有了更強(qiáng)的可操作性，由單純的限計改為限量、限價設(shè)計，剔除了地材價差的影響，從而提高限額設(shè)計的可能性。
3房地產(chǎn)項目功能相對簡單化有利于運(yùn)用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制。房地產(chǎn)項目無論是住宅、商業(yè)、辦公，其功能較之工業(yè)項目或大型公共設(shè)施要單一得多，限額目標(biāo)的設(shè)置和分解比較容易，樓盤之間的可比性較強(qiáng)，造價分析相對簡單，限額設(shè)計的準(zhǔn)確性和可操作性較其他項目容易滿足。
三、運(yùn)用限額設(shè)計進(jìn)行造價控制措施
1業(yè)主方應(yīng)建立嚴(yán)密的造價管理體系。業(yè)主方自身或聘用的造價中介機(jī)構(gòu)貫穿整個房地產(chǎn)項目的全過程，經(jīng)歷整個造價控制循環(huán)，較之設(shè)計方的造價工程師更具事后控制和糾偏經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計限額的目標(biāo)和分解更有針對性，因此必須建立基于業(yè)主方的造價管理體系，并與設(shè)計方共同研究確定限額設(shè)讓目標(biāo)和分解的控制。限額設(shè)計需講究科學(xué)和實(shí)際，要充分重視設(shè)計階段控制造價的重要性和有效性，同時要充分重視設(shè)計變更的早期管理，要在設(shè)計過程中，特別是施工圖設(shè)計過程中要與設(shè)計人員一起認(rèn)真審圖，取消或調(diào)整不合理設(shè)計以減少實(shí)施中的設(shè)計變更。
2 建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)和控制體系。業(yè)主要根據(jù)所開發(fā)樓盤的實(shí)際情況，充分研究和分析同類型樓盤的造價，合理確定的限額設(shè)計指標(biāo)，在向設(shè)計方明確設(shè)計限額指標(biāo)時，應(yīng)留有一定的余地。設(shè)計方和業(yè)主方均不能隨意調(diào)整控制指標(biāo)，指標(biāo)的調(diào)整必須經(jīng)批準(zhǔn)。專業(yè)之間或?qū)I(yè)內(nèi)部節(jié)約下來的單項費(fèi)用，未經(jīng)批準(zhǔn)不能相互平衡，自動調(diào)用。除直接費(fèi)外，均得由費(fèi)用控制造價工程師來協(xié)助項目經(jīng)理或總設(shè)計師控制掌握。同時應(yīng)建立獎勵制度，對于達(dá)到或節(jié)約控制指標(biāo)的，應(yīng)給予一定的獎勵。
3 建立科學(xué)的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系。根據(jù)“量價分離”原則，建立有量有價的限額設(shè)計指標(biāo)評價體系，制定科學(xué)合理的投資指標(biāo)限額和用料指標(biāo)限額。既有價來評價整個項目的經(jīng)濟(jì)效果，又有量來具體評價分部分項工程的經(jīng)濟(jì)性，特別是每平方米鋼含量、平方砼含量、方模板含量等材料量、人工量的評價指標(biāo)，可以剔除地域、時間差別，評價更為科學(xué)準(zhǔn)確，更易確定限額設(shè)計的總體目標(biāo)和分解目標(biāo)。
4 建立限額設(shè)計的縱橫雙向控制體系。通過實(shí)施縱向控制，保證限額設(shè)計貫穿到各個設(shè)計階段，而在每一階段中又必須貫穿到各個專業(yè)的各個工序，使各個環(huán)節(jié)相互連接成有機(jī)的整體。在每個專業(yè)、每道工序中都要把限額設(shè)計作為重點(diǎn)工作內(nèi)容，明確限額目標(biāo)，實(shí)行工序管理。限額設(shè)計的縱向控制應(yīng)注意以下幾個環(huán)節(jié)：方案設(shè)計要重視方案選擇，按照批準(zhǔn)的可行性研究階段的投資估算進(jìn)一步落實(shí)投資的可能性。初步設(shè)計應(yīng)該是多方案比較的結(jié)果，是項目投資估算的進(jìn)一步具體化。在初步設(shè)計階段，對關(guān)鍵設(shè)備、工藝流程、總圖方案、主要建筑和各種費(fèi)用指標(biāo)要提出技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價，科學(xué)決策，以保證投資限額的實(shí)現(xiàn)。在施工圖設(shè)計階段，設(shè)計必須嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計所確定的原則、范圍、內(nèi)容、項目和投資額進(jìn)行。施工圖設(shè)計階段的投資分解和工程量控制的項目劃分，應(yīng)在與概算書要求相一致的前提下，由設(shè)計和技術(shù)人員協(xié)商并經(jīng)總設(shè)計師審定。施工圖階段的限額設(shè)計的重點(diǎn)應(yīng)放在工程量控制上，各專業(yè)、各工序?qū)嵤┫揞~設(shè)計，以保證總限額的實(shí)現(xiàn)。限額設(shè)計的橫向控制是指建立和加強(qiáng)設(shè)計單位及其內(nèi)部的管理制度和經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，明確設(shè)計單位及其內(nèi)部各專業(yè)科室以及設(shè)計人員的職責(zé)和相應(yīng)的權(quán)力；實(shí)行在考核各專業(yè)完成設(shè)計任務(wù)質(zhì)量和實(shí)現(xiàn)限額指標(biāo)好壞的基礎(chǔ)上的獎懲制度。
第5篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；工程管理；存在問題；應(yīng)對措施
1 工程管理概括
工程管理可具體分為工程進(jìn)度管理、工程質(zhì)量管理和工程成本管理。工程進(jìn)度管理是管理過程，加快工程進(jìn)度，節(jié)約工程工期，快速高效地進(jìn)行生產(chǎn)運(yùn)作，才能不被激烈的房地產(chǎn)市場所淘汰。工程質(zhì)量管理是管理結(jié)果，工程質(zhì)量是工程之根本。只有在滿足質(zhì)量的情況下，工程進(jìn)度管理才有其意義。由此可見，我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要提高對工程管理工作的認(rèn)識，更新房地產(chǎn)開發(fā)理念，以此促進(jìn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。
2 現(xiàn)階段房地產(chǎn)項目工程管理新出現(xiàn)的問題
2.1 項目管理日益復(fù)雜
國家經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，管理環(huán)境變化越來越大對房地產(chǎn)企業(yè)而言，可變因素逐步增多，這就使項目工程管理的預(yù)見性和可見性差，眾多建設(shè)項目的技術(shù)要求也越來越嚴(yán)格。為適應(yīng)環(huán)境的變化以及工程項目的要求。需要房地產(chǎn)企業(yè)不斷地運(yùn)用科技手段提升企業(yè)自身的核心競爭力。
2.2 管理多方合作
房地產(chǎn)企業(yè)不同其他企業(yè)，主要依靠勞動力的投入形成，附加值較低，人員流動大，房地產(chǎn)企業(yè)往往只雇傭項目管理人員和少部分技術(shù)工人，大多數(shù)的員工并沒有固定的工作單位和工作地點(diǎn)，造成培訓(xùn)困難，作業(yè)水平參差不齊。并且，一個工程項目還涉及到業(yè)主方、分包方、材料供應(yīng)商等各個方面，而分包專業(yè)分工較細(xì)，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。
2.3 委托監(jiān)理問題
房地產(chǎn)開發(fā)基本上多用于業(yè)主方項目管理與委托監(jiān)理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。并且為了確保其利益、便于造價控制，不將設(shè)計變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯綜復(fù)雜，管理混亂，建設(shè)項目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊伍，包括設(shè)計部、造價部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
2.4 對工程驗(yàn)收及備案管理不到位
對于開發(fā)企業(yè)而言。工程竣工驗(yàn)收意味著可以“交樓”，工程驗(yàn)收也是能越早辦完越好。然而，開發(fā)企業(yè)往往在工程實(shí)施過程中對相關(guān)的分部分項驗(yàn)收、隱蔽工程驗(yàn)收、消防驗(yàn)收、規(guī)劃驗(yàn)收等中間環(huán)節(jié)管理不到位，到竣工時驗(yàn)收資料不齊、結(jié)算依據(jù)不足，不能辦理驗(yàn)收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實(shí)施建筑施工的是多個土建、安裝、設(shè)備單位，那么工程驗(yàn)收和備案管理就顯得尤為重要。
3 房地產(chǎn)項目工程管理存在的主要問題
成本、質(zhì)量、進(jìn)度和安全做好這四大關(guān)鍵任務(wù)，使其貫穿于工程管理的全過程。運(yùn)作一個成功的房地產(chǎn)建設(shè)項目就顯得順理成章、得心應(yīng)手了。
3.1 成本問題
房地產(chǎn)開發(fā)總的來說也屬于商業(yè)行為，資金投入間接性升值的一個過程。因此，成本控制無疑成為建設(shè)工程管理的首要目標(biāo)。因?yàn)榉课莸某杀局苯記Q定著業(yè)主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發(fā)商也會收不回成本，導(dǎo)致兩敗俱傷的局面。
3.2 質(zhì)量問題
施工質(zhì)量控制發(fā)揮著這工程管理工作的重點(diǎn)，是確立房地產(chǎn)品牌形象的保證。質(zhì)量不好，業(yè)主也不會購買。房屋的銷售情況就不會好。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程管理人員，要善于把握全局，引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、督促設(shè)計、監(jiān)理、施工等單位共同完成好施工質(zhì)量的控制任務(wù)。
3.3 進(jìn)度問題
如何做到項目實(shí)施的全過程，這就要把房地產(chǎn)進(jìn)度控制貫穿于項目的實(shí)施階段。對項目的各個方面都要進(jìn)行進(jìn)度控制。房地產(chǎn)工程的進(jìn)度也會影響到整個工程的造價。進(jìn)度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結(jié)果就是房屋售價的提高，這也會影響到業(yè)主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業(yè)結(jié)合工程實(shí)際，編制出切實(shí)可行的施工組織設(shè)計和進(jìn)度計劃，以確保工程按進(jìn)度計劃順利竣工交付使用。
3.4安全問題
沒有安全生產(chǎn)，就沒有生產(chǎn)力，也就沒有效益。安全管理是房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現(xiàn)代管理理念中尤其突出，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)綜合效益必需的。
4 提高房地產(chǎn)項目工程管理的應(yīng)對措施
4.1 熟悉合同內(nèi)容
熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調(diào)整的條件和方式、材料供應(yīng)情況、工程款撥付、結(jié)算方式和違約處理等。熟悉合同內(nèi)容后，就能做到心中有數(shù)，工作開展時才會有理、有節(jié)、有據(jù)。加混合同履約檢查。應(yīng)加大對各參建單位的人員設(shè)備落實(shí)情況的檢查，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款，對不符合招標(biāo)文件要求的，進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。
4.2 嚴(yán)格審批施工組織設(shè)計及優(yōu)化施工方案
優(yōu)秀的施工組織設(shè)計及方案，不僅技術(shù)先進(jìn)、工藝合理，而且組織精干、費(fèi)用節(jié)約；該工作質(zhì)量的優(yōu)劣，將影響著經(jīng)濟(jì)效益的好壞。嚴(yán)格控制工程變更。施工前應(yīng)對施工圖紙進(jìn)行會審，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中的錯誤，避免施工中進(jìn)行修改造成不必要的浪費(fèi)。
4.3 嚴(yán)把設(shè)備、材料價格關(guān)
引入競爭機(jī)制，創(chuàng)造競爭條件，開展設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作；根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的市場定位。在保證產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，正確的確定產(chǎn)品品質(zhì)，選擇合適的價位；適時對設(shè)備、材料價格實(shí)行動態(tài)管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況。建立設(shè)備、材料價格信息網(wǎng)；或者根據(jù)企業(yè)資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。
4.4 推動工程建設(shè)管理標(biāo)準(zhǔn)化，抓好工程首件認(rèn)可工作
對主要分項工程實(shí)行首件認(rèn)可制，要從實(shí)施目的、評價標(biāo)準(zhǔn)、實(shí)施范圍、組織機(jī)構(gòu)與責(zé)任范圍、實(shí)施程序、資料管理、物質(zhì)獎勵等方面做了詳細(xì)的規(guī)定。消除質(zhì)量隱患。預(yù)防質(zhì)量通病。
4.5 創(chuàng)建“平安工地”
編制“平安工地”實(shí)施方案，召開“平安工地”建設(shè)部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓(xùn)教育制度；加強(qiáng)施工現(xiàn)場的安全隱患排查和治理的力度，認(rèn)真抓好施工作業(yè)的安全防護(hù)和安全生產(chǎn)演練工作；定期召開安全生產(chǎn)專題會議，實(shí)行安全技術(shù)交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確?！捌桨补さ亍被顒幽軌蛉〉脤?shí)效。
5 結(jié)束語
城鎮(zhèn)化的加速發(fā)展，使得建筑工程的密度逐漸增大，也就使得投資商對工程建設(shè)過程的管理有了更加嚴(yán)格的要求。工程建設(shè)優(yōu)秀的、科學(xué)的管理，有利于節(jié)約建設(shè)過程的成本，實(shí)現(xiàn)投資商的利益最大化。企業(yè)集團(tuán)對房地產(chǎn)項目工程管理的有效控制，也是自身綜合實(shí)力的體現(xiàn)。
參考文獻(xiàn)
[1]孫紅兵.淺談房地產(chǎn)工程管理[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2012（04）
第6篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 全面預(yù)算管理 問題
房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)價值的最大化和較高利潤回報，以企業(yè)制定的戰(zhàn)略目標(biāo)為前提，對房地產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行編制，對企業(yè)整體財務(wù)采取合理的控制和科學(xué)的執(zhí)行，對管理人員實(shí)施個人評價以及獎懲激勵的方式就是房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理。全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的有效實(shí)施，使房地產(chǎn)企業(yè)在業(yè)務(wù)、資金、人員等方面實(shí)現(xiàn)了其戰(zhàn)略目標(biāo)及資源的優(yōu)化配置，最終推動企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。正是全面預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的重要作用，其存在的問題更需要人們深刻思考并盡快解決。
一、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中有哪些問題
（一）預(yù)算管理制度不健全
不健全的預(yù)算管理制度及體系無法正確指導(dǎo)房地產(chǎn)項目的開展，影響了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。過于形式化、制度松散是房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理上的普遍現(xiàn)象。這種不健全的預(yù)算管理現(xiàn)象，致使企業(yè)在項目規(guī)劃上不夠具體，預(yù)算的工作人員與企業(yè)管理人員難以真正落實(shí)工作計劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)。同時，零散的預(yù)算管理制度導(dǎo)致編制、目標(biāo)及考核都難以真正在企業(yè)中發(fā)揮作用。因此，不健全的預(yù)算管理制度嚴(yán)重阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，消減了企業(yè)的市場競爭力。
（二）較為零散的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)
房地產(chǎn)已經(jīng)是推動我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要行業(yè)之一，重要的經(jīng)濟(jì)意義使市場上的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展越來越快，然而，企業(yè)建立快速的同時全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的制定卻一直停滯不前。其原因一方面是由于新建立的房地產(chǎn)企業(yè)沒能盡快建立起預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)；一方面原有的房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)跟不上實(shí)際的市場變化，從而失去原有的正確度；最后由于受房地產(chǎn)多種項目的干擾，國家難以制定統(tǒng)一全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。零散、落后不具統(tǒng)一性的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)是造成房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理較為混亂的因素之一。
（三）戰(zhàn)略目標(biāo)和全面預(yù)算的方式難以一致
以房地產(chǎn)企業(yè)制定的整年度經(jīng)營計劃為依據(jù)，忽略了房地產(chǎn)項目開發(fā)，進(jìn)而實(shí)施的預(yù)算是我國房地產(chǎn)企業(yè)常用的預(yù)算方式。過于保守傳統(tǒng)的方式使企業(yè)只看重年度項目運(yùn)行計劃或某一個房地產(chǎn)項目的預(yù)算，忽視了項目的整體性預(yù)算，以偏概全導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際的資金數(shù)據(jù)不能相符，企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)無法和預(yù)算達(dá)成一致。
（四）控制與考核的力度不夠
許多的房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)闆]有制定控制措施的意識，所以企業(yè)無法即時獲取預(yù)算信息，也無法對信息做到全面及時的預(yù)算分析，從而對預(yù)算既不能很好的進(jìn)行控制且控制的力度也不夠。對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算工作人員的考核力度不夠，考核的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及流程過于空泛且混亂，管理部門沒有形成對預(yù)算進(jìn)行考核的意識，使考核留有形式缺乏實(shí)質(zhì)，難以促進(jìn)全面預(yù)算管理工作效率的提升。
二、如何解決房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問題
（一）培養(yǎng)從整體進(jìn)行預(yù)算管理的意識
全面預(yù)算管理工作人員應(yīng)培養(yǎng)從房地產(chǎn)項目的整體進(jìn)行預(yù)算的意識，以免造成預(yù)算數(shù)據(jù)與實(shí)際不相符，從而保證預(yù)算的科學(xué)與合理。企業(yè)可以從以下幾個方面進(jìn)行預(yù)算管理意識的培養(yǎng)，首先是在思想上企業(yè)管理人員應(yīng)給予預(yù)算管理一定的重視，其次預(yù)算管理活動應(yīng)以企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)為實(shí)施的中心，并保持高度的一致性，最后不論是預(yù)算管理的工作人員還是房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員都應(yīng)加入預(yù)算管理意識的培養(yǎng)中，提高員工的團(tuán)體參與意識。
（二）加強(qiáng)對預(yù)算管理制度的健全和完善
健全的預(yù)算管理制度是提升房地產(chǎn)企業(yè)工作效率的先決條件，而預(yù)算管理能否順利展開工作同樣取決于管理制度的健全與否。健全的預(yù)算管理制度是以房地產(chǎn)項目的盈利為重點(diǎn)，確立預(yù)算管理可行使的權(quán)力范圍，承擔(dān)的責(zé)任內(nèi)容以及帶來的經(jīng)濟(jì)效益大小，從而制定出用以掌握預(yù)算主體、編制、執(zhí)行等流程內(nèi)容的管理制度。制度包括了管理的原則，預(yù)算方式及考核等，企業(yè)員工應(yīng)嚴(yán)格按照制度執(zhí)行。
（三）加強(qiáng)企業(yè)全面預(yù)算考核
全面預(yù)算考核力度不夠，許多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視，考核體系不夠完善是房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核的問題之一，只有加強(qiáng)全面預(yù)算考核的力度，制定完整的考核體系，才能推動房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作真正落實(shí)。企業(yè)可以根據(jù)預(yù)算部門及個人考核的結(jié)果實(shí)施獎勵與懲罰，以此推動部門及員工的積極性，加大員工的預(yù)算執(zhí)行力度以保證盡快完成預(yù)算部門的目標(biāo)計劃；以企業(yè)的年度計劃及預(yù)算部門承擔(dān)的任務(wù)量為考核的雙重目標(biāo)，多種考核目標(biāo)的制定有助于部門及員工從企業(yè)整體出發(fā)，按時按量的完成全面預(yù)算管理工作；制定多樣化的考核內(nèi)容，作為房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，不僅影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)與發(fā)展，同時管理的工作內(nèi)容也非常復(fù)雜，所以房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行考核時應(yīng)將預(yù)算管理以及行業(yè)經(jīng)營的主要特點(diǎn)作為核心內(nèi)容，預(yù)算編制、應(yīng)用、企業(yè)成本計劃等為考核的輔助內(nèi)容，員工的管理執(zhí)行力以及工作的效率能力則是作為員工個人指標(biāo)進(jìn)行考核，將理論與實(shí)踐結(jié)合，多樣化的考核內(nèi)容促使員工全方位掌握全面預(yù)算管理工作，提高工作效率。
（四）企業(yè)預(yù)算授權(quán)及調(diào)整應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定
第7篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目管理；成本管理；質(zhì)量管理；進(jìn)度管理；安全管理
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：
前言：
房地產(chǎn)項目管理包括了項目質(zhì)量、項目進(jìn)度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進(jìn)度、資源和質(zhì)量等要素的最優(yōu)均衡控制。
1.加強(qiáng)房地產(chǎn)項目管理的措施
加強(qiáng)項目管理就是采取多種措施，充分發(fā)揮項目的優(yōu)越性，發(fā)揮項目管理小而精、小而專、小而活的優(yōu)勢，把管理推向一個新臺階。
1.1加強(qiáng)管理，建立科學(xué)的管理模式
加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響工程品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，明確每一個人員的目標(biāo)責(zé)任。從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。
1.2正確選用方法，作為管理的保證
要找準(zhǔn)項目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種先進(jìn)的管理方法，以提高項目管理水平和工作效率。
1.3要把選準(zhǔn)項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為加強(qiáng)工程項目管理的“龍頭”
實(shí)行項目管理的目的是提高工程品質(zhì)，這就要求項目經(jīng)理必須懂業(yè)務(wù)、善管理，既能抓住重點(diǎn)，又能調(diào)動項目部成員的積極性。作為項目的指揮者，項目經(jīng)理要擔(dān)任的職責(zé)是對項目的計劃、組織和控制，要把選準(zhǔn)項目經(jīng)理，建好項目管理層，作為工程項目管理的“龍頭”來抓。
1.4加強(qiáng)項目內(nèi)部管理。項目內(nèi)部管理是項目管理的核心，更是工程質(zhì)量好壞的落腳點(diǎn)加強(qiáng)項目管理，要堅持精干高效，結(jié)構(gòu)合理、“一崗多責(zé)、一專多能”的原則，做到對項目機(jī)構(gòu)的設(shè)置和人員編制彈性化，對項目部管理層人員要根據(jù)項目的不同特點(diǎn)和不同階段的要求，在各項目之間合理組合和有效流動，實(shí)行派遣與聘用相結(jié)合的機(jī)制，根據(jù)項目大小和管理人員性格、特長、管理技能等因素合理組合，保證項目部管理層整體合力的管理，作為加強(qiáng)工程項目管理的“核心”有效發(fā)揮。
1.5提高項目管理人員綜合素質(zhì)，高效實(shí)施項目管理
要使項目實(shí)施優(yōu)質(zhì)管理，快速實(shí)施，其管理人員一定要具備卓越的管理素質(zhì)。特別是項目經(jīng)理，一定要具備與時俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念和懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項目管理中必須突出以項目為中心的思想。只有具備一支高素質(zhì)的項目管理隊伍，才能使項目的各項工作在正常、有序、高效的開展。
在搞好管理的同時，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)水平的提高，以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)施工人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，施工中不遺瑣碎，不留后患。
2.必須抓好項目開發(fā)過程中的質(zhì)量、進(jìn)度、成本管理等工作
2.1工程質(zhì)量
工程質(zhì)量關(guān)系到人民生命及財產(chǎn)安全。隨著改革開放不斷深入和發(fā)展，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的總體水平不斷提高。多年來，我國一直強(qiáng)調(diào)必須貫徹“百年大計，質(zhì)量第一”的方針，這對建立和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大對外開放發(fā)揮了重要作用。加強(qiáng)工程質(zhì)量管理是切實(shí)提高工程質(zhì)量的必要前提和有效保證。作為房地產(chǎn)產(chǎn)品的工程項目，投資和耗費(fèi)的人工、材料、能源都相當(dāng)大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿足適用要求的工程產(chǎn)品，以期在預(yù)定時間內(nèi)能發(fā)揮作用，為社會經(jīng)濟(jì)建設(shè)和物質(zhì)文化生活需要作出貢獻(xiàn)。如果工程質(zhì)量差，不但不能發(fā)揮應(yīng)有的效用，而且還會因質(zhì)量、安全等問題影響國計民生和社會環(huán)境的安全。房地產(chǎn)項目質(zhì)量的優(yōu)劣，不但關(guān)系到工程的適用性，而且還關(guān)系到人民生命財產(chǎn)的安全和社會安定。加強(qiáng)質(zhì)量管理，確保國家和人民生命財產(chǎn)安全是房地產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理的頭等大事。
任何事物都是質(zhì)和量的統(tǒng)一，有質(zhì)才有量，絕不存在沒有質(zhì)量的數(shù)量，也不存在沒有數(shù)量的質(zhì)量。質(zhì)量是反映事物的本質(zhì)、特性，是前提；而數(shù)量則是反映事物存在和發(fā)展的規(guī)模、程度、速度、水平等的標(biāo)志。沒有質(zhì)量，就沒有數(shù)量、品種、效益，就沒有工期、成本、信譽(yù)。
2.2工程項目的進(jìn)度
工程項目能否在預(yù)定的時間內(nèi)交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮。因此本人負(fù)責(zé)管理的“東洲商務(wù)公寓”高層建筑工程項目，計劃擬定總工期730天，至主體結(jié)頂390天；為了能按時完成項目的管理目標(biāo),在項目管理前期規(guī)劃中采取了以下幾點(diǎn)措施:
（1）制定的“時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃圖”——根據(jù)施工單位提供的網(wǎng)絡(luò)計劃圖、甘特圖(橫道圖),結(jié)合公司的動態(tài)管理要求,經(jīng)與施工單位多次溝通后共同確定東洲商務(wù)公寓“時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃圖”作為進(jìn)度管理中雙方檢查的依據(jù)。
依據(jù)制定的“時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃圖”,經(jīng)項目部全體成員的努力，運(yùn)用“頭腦風(fēng)暴”法設(shè)置了基礎(chǔ)完成、裙房結(jié)頂、十五層完成及主體結(jié)頂?shù)壤锍瘫c(diǎn),制定“計劃里程碑圖”作為進(jìn)度管理的雙方控制節(jié)點(diǎn)和檢查依據(jù)。
（2）做好“采購管理計劃”——在項目實(shí)施階段的前期,項目管理者應(yīng)根據(jù)項目的特點(diǎn)和工程情況做好“材料采購管理計劃表”和“分包管理計劃表”，便于相關(guān)部門做好配合工作,及時跟上工程需求,避免影響工程進(jìn)度。
（3）嚴(yán)格圖紙會審——由于房地產(chǎn)公司對設(shè)計工期要求緊，設(shè)計院提供的施工圖中細(xì)化程度不夠，錯誤、失誤較多；一因此要求項目管理人員以積極的態(tài)度參與技術(shù)評審,使得項目管理人員有足夠的能力發(fā)現(xiàn)簡單的設(shè)計問題；其次，必須給監(jiān)理單位和施工單位施加壓力，讓其輔助發(fā)現(xiàn)技術(shù)問題，發(fā)現(xiàn)問題給以獎勵，不能發(fā)現(xiàn)問題給以處罰。
（4）建立項目管理的模式與組織架構(gòu)——根據(jù)公司管理要求建立項目管理的模式與組織架構(gòu), 按業(yè)主、監(jiān)理和施工承包商三個層次建立工程進(jìn)度管理機(jī)構(gòu)；業(yè)主層以工程管理部門為管理主體，規(guī)范工作模式、操作程序、業(yè)務(wù)制度，明確項目“總工期730天，至主體結(jié)頂390天”的管理目標(biāo)。
2.3成本管理
項目成本管理是施工階段成本控制的關(guān)鍵，一是合理控制工程洽商，二是嚴(yán)格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。
（1）制定目標(biāo)——目標(biāo)成本
目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時期內(nèi)和經(jīng)過努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項目成本的控制線。
（2）明確崗位職責(zé)——責(zé)任成本體系
“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專業(yè)職能部門的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評價其職責(zé)履行情況。“責(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)”中誰來做、做什么的問題。
（3）跟蹤執(zhí)行——動態(tài)成本法
經(jīng)過前兩個步驟實(shí)現(xiàn)了“目標(biāo)明確”、“責(zé)任清晰”之后，我們便進(jìn)入最重要的第三步：目標(biāo)成本執(zhí)行過程的跟蹤——動態(tài)成本。動態(tài)成本反映的是項目實(shí)施過程中的預(yù)期成本，通過實(shí)時反應(yīng)目標(biāo)成本和動態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門及時發(fā)現(xiàn)問題并解決問題，實(shí)現(xiàn)對成本的控制。
3.安全管理
3.1安全制度要求：總包單位必須建立完善的安全管理機(jī)構(gòu)和安全管理制度，施工現(xiàn)場必須設(shè)立專職安全員專門負(fù)責(zé)安全生產(chǎn)管理，專職安全員必須有明確的安全管理目標(biāo)及專業(yè)的安全管理知識。平時做好安全資料特別是工人的安全教育和安全技術(shù)交底工作。
3.2安全專項方案：危險性較大的分部分項工程必須按相關(guān)規(guī)定編制專項方案，并報送監(jiān)理單位和業(yè)主審核，嚴(yán)格按照審核后方案實(shí)施施工（例如：樓層砼澆搗前支模架必須驗(yàn)收合格后方可澆搗）。
3.3文明施工：施工單位必須嚴(yán)格按照本市文明標(biāo)化工程的要求組織施工，并及時檢查安全防護(hù)設(shè)施的，杜絕安全事故的發(fā)生。
3.4安全評分與獎罰制度：
（1）安全檢查為6個大項，其中每一項的檢查評分為100分，以平均總得分為最終得分?jǐn)?shù)，每個大項里面包含的每個檢查內(nèi)容都隨機(jī)抽查，根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行評分，評分標(biāo)準(zhǔn)見附表。
（2）評分規(guī)則：評分表一式三份，由三家單位（施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位）同時單獨(dú)評分，最后匯總一起得出最后平均得分?jǐn)?shù)。
（3）建設(shè)單位和監(jiān)理單位每月對兩個標(biāo)段進(jìn)行一次安全大檢查并進(jìn)行評分（檢查的時間暫定每個月的月底，并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整）。對總平均得分85分以上的當(dāng)月對該項進(jìn)行5000元的獎勵，對總平均得分 70分以下的當(dāng)月對該項進(jìn)行5000元的處罰，檢查情況和評分情況上墻公示。
（4）對檢查后提出需要整改的部位必須在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行整改完畢，如未及時整改或整改不到位的，視情節(jié)嚴(yán)重作500-1000元罰款處理，并在工程款支付時按整改延遲時間長短做相應(yīng)調(diào)整。
（5）對每月所得的獎罰款均在當(dāng)月結(jié)算清，有獎勵的在工程款外一次性獎勵，有罰款的當(dāng)月上報財務(wù)在履約保證金中扣除。
4.結(jié)束語
房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復(fù)雜的工作。既要分清主次，抓住重點(diǎn)；又要各項兼顧，協(xié)調(diào)推進(jìn)；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細(xì)節(jié)。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質(zhì)，不斷運(yùn)用新技術(shù)、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實(shí)踐過程中不斷學(xué)習(xí)、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作。
參考文獻(xiàn)：
第8篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；問題探討
1 前期策劃階段
1.1 做好市場調(diào)研，提高項目決策科學(xué)性。項目的成功與否，關(guān)鍵在于項目的決策，它直接關(guān)系到建設(shè)成本的高低和項目收益的多少。開發(fā)商在方案確定前，要對房地產(chǎn)市場做深入、細(xì)致的調(diào)查，把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài)，預(yù)測市場前景，用前瞻性的眼光確定項目的用途、規(guī)模、檔次及營銷策略，從而提高項目決策科學(xué)性。
1.2 強(qiáng)化必要功能，提高投資效益。準(zhǔn)確項目定位后，就要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能使成本降低，提高投資收益。根據(jù)價值工程原理V=F／C式中，（V為價值F為功能C為成本)，提高投資收益的途徑有5種：一是提高功能，降低成本；二是功能不變，降低成本；三是成本不變，提高功能；四是功能略有下降，卻帶來成本大幅下降；五是成本略有上升，卻帶來功能大幅度提高。如我市以前設(shè)計的一些住宅項目，頂層銷售價格雖然低，可銷售仍然很困難。但現(xiàn)在將頂層設(shè)計為雙層頂，同時贈送屋頂花園為賣點(diǎn)，不僅銷售價格比普通頂層價格高出400元／m～500元／m，而且銷售火爆。再如某住宅小區(qū)，為了讓一樓住戶地下室通風(fēng)采光，把門前小花園采用了下沉式，使地下室有采光和通風(fēng)，為住戶提供一個特殊的房間，在這里可以設(shè)計一個不干擾家人休息的一些視聽室、書房、休閑房等等。既提高了生活空間，又取消了過廊空間,還提高了一樓與地下室的銷售價格，一開盤這種戶型最受青睞。這些都屬于“成本略有上升，功能大幅度提高”的成功范例。
2 設(shè)計階段
2.1 采用設(shè)計招標(biāo)或方案設(shè)計競選，選擇最優(yōu)的設(shè)計單位和設(shè)計方案。通過招標(biāo)引進(jìn)競爭機(jī)制，不僅能選出好的設(shè)計方案，而且能有效的降低工程成本。房屋設(shè)計正常使用年限為50年，這就要求設(shè)計方案有一定的前瞻性，不會在幾年內(nèi)就顯得很落伍，要有新意，近期與遠(yuǎn)期的要求都要考慮，要進(jìn)行性價比的綜合比選，在不影響使用功能的前提下，達(dá)到經(jīng)濟(jì)、美觀、適用。
2.2 實(shí)行獎勵機(jī)制，充分發(fā)揮設(shè)計公司的主動性。項目前期咨詢與設(shè)計服務(wù)本身的費(fèi)用在開發(fā)成本中所占比例很小，但設(shè)計完成的質(zhì)量對于成本管理的影響卻是決定性的。例如本市某辦室樓為整個地下室加上面二幢28層、一幢20層組合，原設(shè)計采用鋼筋砼鉆孔灌注樁，經(jīng)同設(shè)計人員溝通后采用高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，使工程投資減少100元/m2左右；又如某公司開發(fā)的某小區(qū)相鄰兩個組團(tuán)，均為18層高層住宅，由不同的設(shè)計公司承擔(dān)設(shè)計任務(wù)，地質(zhì)條件房屋戶型大體相同，主體都采用框剪結(jié)構(gòu)，可不同設(shè)計公司人員提供的設(shè)計圖紙，經(jīng)測算僅鋼筋含量就相差10kg/m2左右。
這反映公司在項目管理上的問題，但主要是我們沒有建立基于設(shè)計產(chǎn)品工程造價的約束和獎勵機(jī)制，設(shè)計單位成本控制的主動性沒有得到充分發(fā)揮。我們一直以來推行的限額設(shè)計起到一定的作用，但終究是被動的，如果在設(shè)計中預(yù)先約定與造價指標(biāo)相聯(lián)系的獎勵機(jī)制，那就能充分調(diào)動設(shè)計單位對成本控制的積極性和主動性，成本管理的質(zhì)量就能大大提升。因此，在設(shè)計合同條款中應(yīng)該充分考慮有效的獎勵機(jī)制，能幫助我們更好地控制成本奠定基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)收益最大化。
2.3 完善設(shè)計，有效控制成本。施工圖紙的審查不僅能提高設(shè)計質(zhì)量，而且也是控制成本的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而開發(fā)商往往都急于辦理各種手續(xù)，以便盡早開工回籠資金，對圖紙中的缺點(diǎn)錯漏未能及時發(fā)現(xiàn)并修改，為日后的工作埋下隱患，不僅影響施工進(jìn)度，而且造成建設(shè)成本的增加。因此，施工圖紙設(shè)計完成后，建設(shè)單位應(yīng)組織公司相關(guān)人員及專家對設(shè)計圖紙進(jìn)行審查，對圖紙中的問題及時予以指正、提出修改意見，并與造價人員密切配合，從而使擬建工程在各方面盡可能完善，減少成本增加的可能性。
3 招標(biāo)階段
3.1 重視招標(biāo)文件的編寫。在編制招標(biāo)文件時，特別在招標(biāo)文件中的合同主要條款。如：工程進(jìn)度款支付方式、結(jié)算方式、質(zhì)量保修期限等，通過對合同主要條款的約束降低建設(shè)單位的投資風(fēng)險。要逐條研究合同通用條款，將不利因素在專用條款中加以合理限制。如：工程變更調(diào)整的幅度、材料調(diào)價等有可能發(fā)生爭議的問題在招標(biāo)文件中事先約定好，以避免在施工和結(jié)算過程中發(fā)生不必要的爭議，影響項目投資控制。
3.2 認(rèn)真編制工程量清單和招標(biāo)控制價。目前，建設(shè)工程施工招標(biāo)由工程量清單計價和現(xiàn)行定額計價兩種模式，這兩種模式在適用范圍、工程量確定、風(fēng)險分擔(dān)、評標(biāo)方法及工程結(jié)算等方面有顯著的不同，工程量清單計價更大程度的發(fā)揮了施工單位的自，提高了施工企業(yè)市場競爭積極性，明確甲乙風(fēng)險分擔(dān)責(zé)任，更有利于建設(shè)單位對項目的投資控制。工程量清單是擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目和相對應(yīng)數(shù)量的明細(xì)清單。編制工程量清單要注意解決以下問題：一是漏項問題。工程量清單應(yīng)按設(shè)計圖紙全面反映擬建工程內(nèi)容，工程量清單漏項會導(dǎo)致投標(biāo)價的不準(zhǔn)確和索賠等工程結(jié)算糾紛。二是清單項目特征描述不完整或不準(zhǔn)確問題。分部分項工程量清單只是列出主體項目，而該主體項目附屬的項目內(nèi)容，主要靠項目特征描述反映出來，組合后再計算該項目的綜合單價。清單項目特征描述的不完整，會使綜合單價不準(zhǔn)確，從而會導(dǎo)致結(jié)算糾紛的發(fā)生。
招標(biāo)控制價是工程采用招標(biāo)發(fā)包的過程中，由招標(biāo)人根據(jù)國家或省級、行業(yè)及建設(shè)行政主管部門的有關(guān)計價規(guī)定，按設(shè)計圖紙計算的工程造價，其作用是招標(biāo)人用于對招標(biāo)工程發(fā)包的最高限價。招標(biāo)控制價是社會平均先進(jìn)水平的體現(xiàn)。清單計價提倡合理低價中標(biāo)的評標(biāo)方法，招標(biāo)控制價遏制了投標(biāo)方哄抬標(biāo)價的行為。因此，合理、準(zhǔn)確的招標(biāo)控制價在促使投標(biāo)企業(yè)努力降低內(nèi)部成本，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平的同時，也有效降低了招標(biāo)方的建設(shè)成本。
4 施工階段
嚴(yán)格控制設(shè)計變更，加強(qiáng)簽證管理。施工過程中，房地產(chǎn)項目的變更簽證會比較多，原因多種多樣，如：設(shè)計圖紙不完善、客戶群意見的反饋、現(xiàn)場施工情況的改變等等，施工方往往通過設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證來得到額外利潤。為此，要做好以下工作：
4.1 建立完善的審批制度。對于變更，無論是設(shè)計、監(jiān)理還是施工方哪一方提出的，都要從質(zhì)量、造價、使用要求等方面進(jìn)行比較，確定最佳的變更方案。對施工方提出問題的合理性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析，避免施工方單單為了施工上的便利而提出的一些增加工程成本的變更；現(xiàn)場簽證也是重要的一個環(huán)節(jié)，簽證一定要及時、準(zhǔn)確、內(nèi)容詳實(shí)，應(yīng)對變更原因及計價方式作出說明，不能在簽證單上籠統(tǒng)簽“情況屬實(shí)”，特別是一些隱蔽工程的簽證，最好在隱蔽之前核定清楚，必要時拍照片備查，避免結(jié)算時發(fā)生糾紛。
4.2 嚴(yán)格控制材料的采購價格，部分材料建設(shè)方參與認(rèn)價。材料費(fèi)在工程造價中占60％～70％的比重，控制主要材料的質(zhì)量和價格是投資控制的重點(diǎn)。特別是在后期使用過程中容易發(fā)生問題而且維修較為困難的，如：地下及衛(wèi)生間防水，防水材料品種繁多，價格及質(zhì)量差異較大，這個環(huán)節(jié)做不好，不僅質(zhì)量得不到保證，而且成本增加很多。因此對該材料要求施工方比質(zhì)、比價，經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可后方可采購。對于新材料、新技術(shù)的運(yùn)用，預(yù)算定額中沒有相應(yīng)子目的，必須深入施工現(xiàn)場，了解掌握具體的施工工藝，再依據(jù)預(yù)算基價編制原則提出新的單價，為工程順利結(jié)算打下基礎(chǔ)。
5 竣工結(jié)算
要加強(qiáng)竣工結(jié)算的審核，把好投資控制的最后一關(guān)。在竣工結(jié)算前，應(yīng)及時收集和整理各種與竣工結(jié)算有關(guān)的資料，做到完整無疏漏；然后按照合同的相關(guān)條款，如：合同價款的調(diào)整條件、調(diào)整方式、結(jié)算方法等，對施工過程中已確認(rèn)施工項目的工程量、單價及取費(fèi)進(jìn)行逐項核定，確保每項結(jié)算費(fèi)用準(zhǔn)確無誤。
第9篇：房地產(chǎn)項目獎勵方案范文
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，工程項目，質(zhì)量管理，解析
中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理是為高效率的實(shí)現(xiàn)工程項目的目標(biāo)，而開展的一系列計劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制活動。一般包括開發(fā)管理、規(guī)劃管理和施工管理三個階段。做好房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理對于整個工程具有重要意義。
二、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的作用
房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的作用集中體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制幾個階段。
1、計劃管理
計劃管理即是對項目的開發(fā)建設(shè)制定計劃，使工程項目有序的開展。通過一個動態(tài)的計劃管理，可以有效地將工程的整個過程納入軌跡，使目標(biāo)有效地實(shí)現(xiàn)。
2、組織管理
組織管理是通過責(zé)權(quán)的劃分、合同的簽訂與執(zhí)行的管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)的組織保障體系，能夠進(jìn)一步確保目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
3、協(xié)調(diào)管理
協(xié)調(diào)管理對各個內(nèi)外環(huán)境，各個組織結(jié)構(gòu)部門進(jìn)行協(xié)調(diào)與溝通，有效地促進(jìn)了公共環(huán)境的和諧，促進(jìn)了人際關(guān)系，確保工程項目能夠順利的進(jìn)行。
4、控制管理
控制管理即是對工程項目的質(zhì)量、工期和成本進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)最大的綜合效益為目的?？刂乒芾淼氖侄沃饕ㄓ媱?、決策、反饋和調(diào)整，通過這些手段，對項目進(jìn)行分析，執(zhí)行與檢驗(yàn)各種指標(biāo)、定額與階段性目標(biāo)，從而對成本、工期和工程質(zhì)量等進(jìn)行有效的控制。
三、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理常見管理模式
目前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理模式主要有三種，包括常規(guī)單一項目質(zhì)量管理模式、常規(guī)多項目操作和大項目部制。
房地產(chǎn)工程項目的常規(guī)單一管理模式屬于職能型組織結(jié)構(gòu)，相應(yīng)成立的相關(guān)控制部門為：財務(wù)室、項目拓展部、工程部和銷售部，四個部門統(tǒng)一由總經(jīng)理負(fù)責(zé)。其中工程部的職能明顯，責(zé)權(quán)較大。這種模式板式效率較高，人員精練，但隨意性較大，對人員的素質(zhì)要求較高，工程質(zhì)量與成本之間難以控制，容易形成管理漏洞。
常規(guī)多項目操作主要有工程部下轄項目組和項目公司制兩種形式，均屬于職能型組織結(jié)構(gòu)。項目組模式實(shí)現(xiàn)了對工程部職能的拆分，與單一項目質(zhì)量管理模式相比職能減少，僅負(fù)責(zé)規(guī)劃部門規(guī)定內(nèi)的事務(wù)。該管理模式針對性、專業(yè)性較強(qiáng)，但管理面較窄，存在部門間的相互牽制。項目公司則直接由總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)，在財務(wù)上可進(jìn)行獨(dú)立核算。項目公司具有較好的靈活性和較高的效率，但決策受到多頭領(lǐng)導(dǎo)的制約。
大項目部制是項目組和項目公司之間的一種模式，該管理模式的工程部負(fù)責(zé)提供技術(shù)支持，進(jìn)行方案的優(yōu)化等；項目部擁有資料、現(xiàn)場技術(shù)崗、事務(wù)協(xié)調(diào)崗、建筑設(shè)計崗、材料崗和預(yù)算崗；還存在設(shè)計部、預(yù)算部和招標(biāo)小組等。該管理模式專業(yè)化強(qiáng)、靈活規(guī)范，責(zé)權(quán)明晰，效率高，但存在多頭領(lǐng)導(dǎo)。
四、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀
目前房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀存在一定的問題。
1、風(fēng)險管理薄弱
風(fēng)險管理主要包括政治風(fēng)險、環(huán)保風(fēng)險、金融風(fēng)險、市場風(fēng)險、信用風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險7個方面。政治風(fēng)險即是政治環(huán)境的變化，將影響投資走向，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資風(fēng)險。環(huán)保風(fēng)險即是房地產(chǎn)開發(fā)過程中如噪音和粉塵等污染，對環(huán)境造成的負(fù)面影響，所面臨的風(fēng)險。金融風(fēng)險一般是因?yàn)榭鐕蛘呓鹑陲L(fēng)暴或者國家貨幣政策所帶料的風(fēng)險。市場風(fēng)險是由于建筑市場的供求關(guān)系和設(shè)備資源的短缺所帶來的風(fēng)險。良好的信用是企業(yè)的象征，信用風(fēng)險涉及到開發(fā)商、承包商和營銷。企業(yè)經(jīng)營都必須避免財務(wù)風(fēng)險，若企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險，很有可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。
2、成本管理問題
從房地產(chǎn)工程的決策、設(shè)計到施工和竣工都會涉及到工程造價和管理費(fèi)用。因此，優(yōu)化項目成本管理，有十分重要的意義。通過減少錯誤決策、根據(jù)實(shí)際建設(shè)問題合理造價，控制施工造價的合理性等實(shí)現(xiàn)成本的控制。
3、在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部還存在組織結(jié)構(gòu)問題、項目質(zhì)量管理體系不健全、以及企業(yè)人員素質(zhì)不高的問題。
五、房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理優(yōu)化途經(jīng)
1、提高工作人員的質(zhì)量意識
加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程項目進(jìn)行質(zhì)量管理，還要努力提高施工人員的素質(zhì)，使他們樹立質(zhì)量、安全意識，具備高度的責(zé)任感，能夠認(rèn)真工作，保證工程質(zhì)量，對于工程中出現(xiàn)的問題能夠及時反映，及時解決，有效的保證工程質(zhì)量。還要提高他們的專業(yè)技術(shù)和能力，在施工時能夠較好的利用各種新技術(shù)、新設(shè)備，把提高工程項目的質(zhì)量問題落到實(shí)處
2、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)，健全工程項目質(zhì)量管理體系
實(shí)現(xiàn)對組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將有利于建筑房地產(chǎn)工程項目的決策、組織落實(shí)、進(jìn)行相關(guān)協(xié)調(diào)并對工程的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。在工程的進(jìn)行中，若監(jiān)理單位發(fā)揮的作用不到位，造成與投標(biāo)時承諾不符，將給工程項目的管理造成影響。因此，需要約束監(jiān)理單位，使其發(fā)揮應(yīng)有的效用，增加合同中可操作性強(qiáng)的條款，如改變進(jìn)度款支付的方式。
3、提高企業(yè)人員素質(zhì)，加強(qiáng)項目質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要通過加強(qiáng)項目質(zhì)量管理來保證工程項目質(zhì)量管理質(zhì)量，諸如人員、材料、機(jī)械、施工方法、環(huán)境等對建筑房地產(chǎn)工程質(zhì)量都有很大的影響。因而質(zhì)量管理包含了較多的內(nèi)容，需要對多個學(xué)科，對項內(nèi)容進(jìn)行學(xué)習(xí)，如學(xué)習(xí)工程的新材料和新工藝等。而房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展也要求企業(yè)人員具有較高的文化水平、技術(shù)能力和道德素質(zhì)等綜合能力。從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對項目質(zhì)量的控制。提高企業(yè)的競爭力，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，使項目的管理更加成功。
4、加強(qiáng)造價控制和成本管理
實(shí)現(xiàn)投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的三重效果，主要從決策出發(fā)，控制設(shè)計造價，在施工中全面進(jìn)行對決策與設(shè)計中的造價管理來實(shí)現(xiàn)的。成本管理的階段主要包括投資決策階段、設(shè)計招投標(biāo)階段、項目建設(shè)階段和竣工經(jīng)營階段。對設(shè)計階段的工程造價控制，可以通過合同條款實(shí)現(xiàn)對設(shè)計人員的規(guī)范作用，增強(qiáng)設(shè)計人員的經(jīng)濟(jì)意識，避免設(shè)計的變更。還可建立激勵機(jī)制，通過設(shè)計單位承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，來實(shí)現(xiàn)對設(shè)計的優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，對設(shè)計質(zhì)量形成一定的要求。投資決策階段，同時對成本進(jìn)行定量和定性分析，從項目的大體成本以及效益成本進(jìn)行分析，以便控制造價成本。工程項目建設(shè)階段控制造價必須嚴(yán)格控制工程變更，并按程序辦事。加強(qiáng)施工現(xiàn)場的管理，即需要委派工程監(jiān)理，對施工現(xiàn)場，諸如材料、方案和施工進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督和控制。
5、調(diào)動總包及監(jiān)理單位的積極性
對總包及監(jiān)理單位采取定期考核，定期總結(jié)并與季度檢查掛鉤。對于表現(xiàn)優(yōu)秀的總包及監(jiān)理單位采取提高付款比例的獎勵措施，反之則降低付款比例。定期安排現(xiàn)場總包及監(jiān)理單位進(jìn)行總結(jié)交流，樹立優(yōu)秀榜樣進(jìn)行推廣。
6、做好運(yùn)營后的管理
房屋使用后做到有效的管理，對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行積累，將促進(jìn)以后項目質(zhì)量管理的完善，既充分滿足消費(fèi)者的利益，又使企業(yè)獲得更多的利益保證。一般是對房地產(chǎn)工程項目進(jìn)行全面的評估，主要包括對承包單位的施工、管理、工程質(zhì)量以及施工中發(fā)生的問題和解決途徑進(jìn)行評估分析。并盡量發(fā)揮物業(yè)公司的職能，做好日常的運(yùn)行、維護(hù)等工作。
六、結(jié)束語
總之，房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量管理的重要性已經(jīng)不言而喻，其各個階段的施工工作也是至關(guān)重要的，這樣才能夠?qū)⑵湔嬲囊饬x落到實(shí)處，本文筆者在上述文中針對房地產(chǎn)工程項目質(zhì)量管理的重要意義以及目前的現(xiàn)狀進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時也在最后提出了一些優(yōu)化策略，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
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