商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

[關(guān)鍵詞]百貨商場(chǎng) 低成本戰(zhàn)略 戰(zhàn)略成本管理 購物中心

根據(jù)美國(guó)學(xué)者邁克爾?波特的競(jìng)爭(zhēng)理論，企業(yè)的基本戰(zhàn)略只有三種――差異化戰(zhàn)略、目標(biāo)集聚戰(zhàn)略和成本領(lǐng)先戰(zhàn)略。在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，能否獲得成本優(yōu)勢(shì)，是企業(yè)立于不敗之地的重要保證，甚至可以說是企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的必然選擇。本文試從實(shí)施低成本戰(zhàn)略的角度入手，探討中國(guó)百貨商場(chǎng)良性發(fā)展的道路。

一、何為低成本戰(zhàn)略

對(duì)于低成本戰(zhàn)略，我們可以這樣定義：它是指企業(yè)在提供相同的產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，通過內(nèi)部成本控制，使成本或費(fèi)用明顯低于行業(yè)平均水平或主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而贏得更高的市場(chǎng)占有率或利潤(rùn)，成為行業(yè)中的成本領(lǐng)先者的戰(zhàn)略。

從這一定義中我們可以得知：首先，低成本是一個(gè)相對(duì)概念，需要通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比才能確定。其次，低成本戰(zhàn)略并不意味著放棄品質(zhì)甚至以次充好，恰恰相反，它是建立在“提供相同的產(chǎn)品和服務(wù)”之基礎(chǔ)上的。這也就意味著，判斷企業(yè)是否具備成本優(yōu)勢(shì)，必須選取恰當(dāng)?shù)膮⒄瘴铩?/p>

百貨商場(chǎng)也是如此。要對(duì)其實(shí)施低成本戰(zhàn)略規(guī)劃，必須選取合適的零售業(yè)態(tài)作為參照物。超市顯然不合適，二者所經(jīng)營(yíng)的商品門類、檔次價(jià)位截然不同。專賣店、專業(yè)店經(jīng)營(yíng)的品牌或品類較為單一，不具備百貨商場(chǎng)的規(guī)模效應(yīng)，也不適合用以比較。網(wǎng)絡(luò)銷售雖方興未艾，但目前終究無法提供如實(shí)體零售一般的溝通體驗(yàn)功能和信譽(yù)優(yōu)勢(shì)。因此，筆者認(rèn)為，只有購物中心這一零售業(yè)態(tài)，適合作為百貨商場(chǎng)的參照物。

雖然二者的功能定位和運(yùn)營(yíng)模式不盡相同，但所提供的商品檔次、服務(wù)檔次相接近，且具備類似的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和人流效應(yīng)，廣大顧客往往將購物中心誤認(rèn)為擴(kuò)大了規(guī)模的百貨商場(chǎng)，具備相互比較的基礎(chǔ)。而從近幾年零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資的不斷升溫，集購物、休閑、娛樂為一體的大型商業(yè)綜合體頻頻上馬，以其更勝一籌的規(guī)模體量和服務(wù)功能，對(duì)傳統(tǒng)百貨業(yè)的零售主導(dǎo)地位發(fā)起了最有力的沖擊，成為了百貨商場(chǎng)目前最主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。因此我們可以這樣推論：當(dāng)百貨商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用明顯低于購物中心時(shí)，才具備低成本優(yōu)勢(shì)。

二、百貨商場(chǎng)和購物中心的成本比較

百貨商場(chǎng)（department store）是指在一個(gè)建筑物內(nèi)，實(shí)行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。其經(jīng)營(yíng)的商品類別多，各類商品的花色、品種、規(guī)格齊全，實(shí)際上是匯聚眾多專業(yè)商店的綜合體。隨著品牌商營(yíng)銷意識(shí)的提高，中國(guó)百貨商場(chǎng)逐步擯棄了自營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，普遍實(shí)行引柜入店、聯(lián)營(yíng)代銷。品牌商以專柜形式進(jìn)駐百貨商場(chǎng)，商品按品牌陳列，但需在一定程度上服從商場(chǎng)的管理。百貨商場(chǎng)從賺取經(jīng)銷差價(jià)，轉(zhuǎn)變?yōu)榕c品牌商分享利潤(rùn)。

購物中心（shopping-mall）是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，由企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)并向消費(fèi)者提供綜合的商業(yè)結(jié)合體。購物中心是聚集若干零售商店的場(chǎng)所，人們到購物中心，不僅可以買到一切生活用品，而且還可以得到吃喝玩樂的綜合享受。與自發(fā)形成的商業(yè)街相比，購物中心在開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理上，均是作為一個(gè)單體來操作：一般是物業(yè)公司建樓、出租場(chǎng)地，專業(yè)商業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一招租、管理、促銷，承租戶分散經(jīng)營(yíng)。

二者在運(yùn)營(yíng)模式的差別如下表所示：

從上表不難看出，購物中心扮演的是出租人的角色，百貨商場(chǎng)扮演的是經(jīng)營(yíng)者的角色，承擔(dān)了更多的管理職能。因此，在相同的體量規(guī)模下，在稅金、營(yíng)銷成本、物業(yè)成本、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等各個(gè)方面，百貨商場(chǎng)的各項(xiàng)成本明顯偏高。筆者認(rèn)為，百貨商場(chǎng)的高成本問題主要來源于兩方面。

一是高昂的人力成本。因管理職能少，購物中心只需要較少的員工便可承擔(dān)整幢建筑的運(yùn)營(yíng)管理，而百貨商場(chǎng)則需負(fù)擔(dān)更多的營(yíng)銷管理人員、財(cái)務(wù)管理人員甚至幾十人編制的收銀員隊(duì)伍等。因此，對(duì)于3萬平方米的購物中心而言，員工數(shù)不會(huì)超過150名，但同樣規(guī)模的百貨商場(chǎng)，員工數(shù)可能多達(dá)三四百名。

二是更為高昂的交易成本。首先，與購物中心里各店鋪?zhàn)孕惺湛畈煌?，由于百貨商?chǎng)對(duì)商品銷售款實(shí)行統(tǒng)一開票收銀，代管各店鋪的營(yíng)業(yè)收入，因此更具談判籌碼。為了盡快回籠資金，品牌商不得不忍受百貨商場(chǎng)更高水平的扣率和收費(fèi)，甚至于某些經(jīng)營(yíng)主管的盤剝受賄。這固然在一定程度上彌補(bǔ)了百貨公司的成本負(fù)擔(dān)，但這種“超額利潤(rùn)”最終要由消費(fèi)者買單。其次，由于百貨商場(chǎng)的收益與銷售額的關(guān)聯(lián)度更高，難免會(huì)對(duì)品牌商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)O(shè)置更為嚴(yán)苛的考核標(biāo)準(zhǔn)，這在很大程度上影響了商場(chǎng)與業(yè)主合作的穩(wěn)定性，與此相對(duì)應(yīng)的是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、裝修費(fèi)用和“心儀”品牌的搜尋成本。第三，管理者與被管理者之間存在天然的摩擦阻力。全面放棄經(jīng)營(yíng)職能的購物中心是品牌商的物業(yè)服務(wù)者，而百貨商場(chǎng)卻會(huì)出于企業(yè)整體的利益形象考慮，或多或少干涉品牌商的促銷、用工、庫存甚至專柜形象等各個(gè)方面，難免引起品牌商的不滿，這種摩擦有可能演變?yōu)橛憙r(jià)還價(jià)、敷衍塞責(zé)、延遲發(fā)貨、貨品漲價(jià)等對(duì)抗，從而進(jìn)一步推高商場(chǎng)的協(xié)調(diào)成本和貨品的成交價(jià)格。雖然這些均為可轉(zhuǎn)嫁的隱形成本，但消費(fèi)者勢(shì)最終將支付更高的價(jià)格才能享受到同等質(zhì)量的商品和服務(wù)，長(zhǎng)此以往必將削弱百貨商場(chǎng)的吸引力。

綜上，百貨商場(chǎng)不具備低成本優(yōu)勢(shì)?；蛟S，其高昂的顯性成本可通過加大扣率和收費(fèi)來彌補(bǔ)，在個(gè)別幾場(chǎng)促銷活動(dòng)中能提供購物中心無法提供的優(yōu)惠價(jià)格，但這種所謂“降本”行為往往是以增加流通成本、哄抬商品原價(jià)為代價(jià)的?？紤]到百貨商場(chǎng)往往不像購物中心那般集多方位服務(wù)功能為一體，傳統(tǒng)百貨難免陷入了高成本、低質(zhì)量的困境之中，若不能有效解決成本問題，未來發(fā)展前景堪憂，必須實(shí)施轉(zhuǎn)型。

三、解決方案

從上文的對(duì)比可以得知，從功能定位而言，購物中心是高檔集市，百貨商場(chǎng)是銷售企業(yè)。存在即合理，企業(yè)之所以能獨(dú)立于市場(chǎng)而存在，自然有其過人之處?？稍诒疚牡睦又?，企業(yè)這一組織卻完全沒有發(fā)揮協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)、優(yōu)化配置、降本節(jié)支的功效，反不如市場(chǎng)有效率，這又是何故？筆者認(rèn)為，并非企業(yè)式經(jīng)營(yíng)不適用于零售業(yè)，而是百貨商場(chǎng)當(dāng)前的運(yùn)營(yíng)模式存在天然缺陷。

目前，國(guó)內(nèi)百貨商場(chǎng)普遍采用聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)、引店入柜的代銷模式。在這種經(jīng)營(yíng)模式下，商城的主營(yíng)業(yè)務(wù)從原來的商品買賣，轉(zhuǎn)變?yōu)槲放粕虂斫?jīng)營(yíng)場(chǎng)地。廠商按品牌形象對(duì)柜臺(tái)進(jìn)行全面包裝后，派出自己的員工――廠方促銷員（營(yíng)業(yè)員）進(jìn)駐柜臺(tái)從事商品的銷售，貨品的進(jìn)、銷、存轉(zhuǎn)由品牌商規(guī)劃、組織、結(jié)算并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，商場(chǎng)只為廠商提供柜臺(tái)、后勤管理保障和一定的經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)意見，并按一定的比例定期與品牌商分配利潤(rùn)、結(jié)算費(fèi)用（包括水電費(fèi)、廣告費(fèi)、促銷費(fèi)、管理費(fèi)等）。

因此，百貨商場(chǎng)雖然名義上扮演著經(jīng)營(yíng)者的角色，行駛部分經(jīng)營(yíng)職權(quán)尤其是促銷權(quán)，分享著經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，但由于商品、人員、資金不自有，對(duì)實(shí)際的經(jīng)營(yíng)工作缺少話語權(quán)――只能更換品牌而不能直接調(diào)整商品。從本質(zhì)上來說，商場(chǎng)是名義上的銷售者，實(shí)際意義上的的場(chǎng)地出租人和品牌招商者，因此，其主營(yíng)收入相當(dāng)于一種變相的“租金”收入。附帶少量經(jīng)營(yíng)職能的百貨商場(chǎng)既不能突出經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，又無法像購物中心那般專心于物業(yè)服務(wù)本身，雜而不純的業(yè)務(wù)屬性、重點(diǎn)不明的功能定位自然不可能帶來精兵簡(jiǎn)政、降本節(jié)支的效果。從這個(gè)角度來說，百貨商場(chǎng)若想獲得真正意義上的成本優(yōu)勢(shì)，就不能采用傳統(tǒng)的成本削減法，而應(yīng)從企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的高度著眼，從調(diào)整主營(yíng)業(yè)務(wù)的角度入手，明確其功能定位和發(fā)展方向，從根本上提升運(yùn)營(yíng)效率。因此，我們可大致勾勒出傳統(tǒng)百貨商場(chǎng)決戰(zhàn)未來的兩條轉(zhuǎn)型之路：

1.放棄現(xiàn)存的經(jīng)營(yíng)職能，以場(chǎng)地租賃、物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)，甚至升級(jí)為集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的大型城市綜合體。這一發(fā)展路線固然有例可循，因而相對(duì)容易操作，但由于購物中心的扣率低于百貨商場(chǎng)，因而這種轉(zhuǎn)型是以犧牲經(jīng)濟(jì)收益為代價(jià)的，且在實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟、商業(yè)地產(chǎn)投資過熱的大環(huán)境下，硬件設(shè)施的擴(kuò)張升級(jí)也同樣面臨嚴(yán)峻的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和生存考驗(yàn)。

2.進(jìn)一步突出商品經(jīng)營(yíng)的主營(yíng)業(yè)務(wù)，逐步放棄引柜入店、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的代銷模式，積極探索購銷分離、買斷經(jīng)營(yíng)甚至品牌自有的道路。這一發(fā)展方向能帶來兩方面成本的下降。一是流通費(fèi)用的下降。百貨商場(chǎng)的高價(jià)多年來為消費(fèi)者所詬病――商品的柜臺(tái)零售價(jià)是出廠價(jià)的數(shù)倍乃至數(shù)十倍。可令人難以置信的是，百貨商場(chǎng)早已告別了暴利時(shí)代，其普遍凈利率只有5%左右。巨額的流通利潤(rùn)被業(yè)務(wù)重疊、數(shù)量眾多的各級(jí)經(jīng)銷商、商層層截留攤薄，再加上日見沉重的人工房租和稅負(fù)，行內(nèi)巨大的內(nèi)耗使得廣大工商企業(yè)只能低效經(jīng)營(yíng)、慘淡度日。在這種情況下，能否整合流通渠道、壓縮銷售層級(jí)、與制造商各司其職分工合作，是商業(yè)企業(yè)降本增效、決勝未來的關(guān)鍵所在。百貨商場(chǎng)如不拋棄聯(lián)營(yíng)模式，便不可能發(fā)起上述流通變革，畢竟“房東”關(guān)心的只可能是地價(jià)的高低，只有真正意義上的經(jīng)營(yíng)者才會(huì)關(guān)注流通效率。二是建設(shè)成本的下降。自營(yíng)模式下，商場(chǎng)可通過進(jìn)貨渠道直接調(diào)整商品，而不必通過更換品牌的方式間接控制，這將大幅降低商場(chǎng)的裝修頻率。而從另一個(gè)角度來看，由于地價(jià)在一定時(shí)期內(nèi)恒定，增加經(jīng)營(yíng)面積是出租人提高收入的惟一手段，因而難免陷入粗放式增長(zhǎng)的沼澤，可偏偏具有諷刺意義的是，商場(chǎng)單店面積存在“規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”的擴(kuò)張陷阱――顧客對(duì)百貨商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的生理最大承受量約為2.3萬平方米，心理最大承受量約為1.7萬平方米。由于主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的來源不同，自營(yíng)式商場(chǎng)從經(jīng)濟(jì)效率的角度出發(fā)會(huì)適度約束單店的營(yíng)業(yè)面積，何況擁有自有品牌的百貨商場(chǎng)還可選擇商品專賣店、網(wǎng)絡(luò)銷售等低成本的擴(kuò)張策略，這些都將進(jìn)一步降低百貨商場(chǎng)的建設(shè)成本。總之，百貨商場(chǎng)倘若從聯(lián)營(yíng)成功轉(zhuǎn)入自營(yíng)，其所提供的商品售價(jià)和服務(wù)成本將大幅低于租賃式競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而在消費(fèi)者中確立低價(jià)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然，我們也應(yīng)看到，整個(gè)渠道的降本節(jié)支不等同于單個(gè)企業(yè)的低水平運(yùn)營(yíng)，購銷分離、買斷經(jīng)營(yíng)的自營(yíng)模式背后，是強(qiáng)大的信息處理系統(tǒng)、高素質(zhì)的管理者團(tuán)隊(duì)、先進(jìn)的營(yíng)銷管理理念和雄厚的資金周轉(zhuǎn)能力，雖可通過利潤(rùn)率的提升來彌補(bǔ)成本的上升，但前期的成本投入和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的攀升也難免令經(jīng)營(yíng)者望而止步。

綜上，低成本戰(zhàn)略不等于低成本投入，更不代表低水平運(yùn)營(yíng)，只有立足企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展大局規(guī)劃業(yè)務(wù)、配置資源、合理投入，做到人盡其責(zé)、物盡其力、才盡其用，才能真正獲取良性的低價(jià)優(yōu)勢(shì)，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

第2篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

招商談判過程中，要有充分的自信，說話要有底氣。如果客戶提出質(zhì)疑，要耐心詳細(xì)的講解客戶的疑問，給客戶分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)群體和市場(chǎng)目前的占有份額，和我們商場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)和前景給客戶樹立起對(duì)我們商場(chǎng)的信心。盡量不要和客戶正面爭(zhēng)論一個(gè)問題，可以用變通的說法爭(zhēng)取客戶的認(rèn)同。有的客戶會(huì)不間斷的來商場(chǎng)實(shí)地查看，要用耐心和客戶溝通，并加以引導(dǎo)要讓客戶清楚的知道，他如果來我們商場(chǎng)投資會(huì)給他帶來多大的利益。

在談判過程中，觀察對(duì)方反應(yīng)充分了解對(duì)方的心理需求。不要一次性的給他太多的選擇余地，針對(duì)他的需求只提供幾個(gè)不一樣的位置或者不同的面積給他讓他在幾個(gè)之間做一個(gè)選擇。要適時(shí)的讓對(duì)方知道他所選擇的這個(gè)位置同時(shí)幾個(gè)客戶有意向。更加讓他確定自己選擇的正確性。

    商場(chǎng)開業(yè)籌備的一項(xiàng)重要工作是招商，但絕不僅僅是招商。招商只是開業(yè)籌備工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。在商場(chǎng)開業(yè)籌備過程中，與招商工作同等重要的還有市場(chǎng)定位、商業(yè)規(guī)劃、組織建設(shè)、制度建設(shè)、工作流程設(shè)計(jì)、員工招聘培訓(xùn)、空間環(huán)境美陳、二次商裝管理、信息系統(tǒng)建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)、企業(yè)形象推廣、營(yíng)銷方案制定、競(jìng)爭(zhēng)策略制定等等。我們可以設(shè)想一下，如果對(duì)商場(chǎng)沒有一個(gè)明確的業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、商品定位、客層定位，我們知道招什么品類的商品？招什么品牌檔次的商品？各品類和品種的比例結(jié)構(gòu)是多少？如果對(duì)商場(chǎng)沒有一個(gè)科學(xué)的賣場(chǎng)規(guī)劃、合理的商品布局，我們招的品牌和商品放在哪個(gè)區(qū)位？不同樓層和區(qū)域之間的品種、品牌關(guān)系是什么？我們?cè)傧耄喝绻麤]有一套現(xiàn)代的商業(yè)管理體系、制度體系、流程設(shè)計(jì)，我們又怎能保障招商、營(yíng)銷、管理 、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的成功呢？還有，即使招商完成了，但賣場(chǎng)如何美化？專柜如何裝修？商品如何陳列？從基層營(yíng)業(yè)員到中高層管理干部要不要培訓(xùn)？開業(yè)的慶典方案、促銷方案要不要制定和實(shí)施？……等等，諸如此類問題，絕不僅僅是招商的問題！

所以，我們說，商場(chǎng)的開業(yè)籌備工作，是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，必須全面考慮、統(tǒng)籌設(shè)計(jì)、系統(tǒng)實(shí)施、整體保障。因此，要保證一個(gè)商場(chǎng)的成功招商和成功開業(yè)，一定要做到以下幾點(diǎn)：

一、進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、合理的賣場(chǎng)布局；

二、建立現(xiàn)代的商業(yè)組織體系、管理體系、制度體系和流程體系；

三、建立一支有現(xiàn)代商業(yè)管理意識(shí)、服務(wù)意識(shí)、訓(xùn)練有素、崗職明確的管理團(tuán)隊(duì)和基層員工隊(duì)伍；

四、成功的招進(jìn)一批符合業(yè)態(tài)定位、市場(chǎng)定位、客層定位的品牌和商品；

五、嚴(yán)格地進(jìn)行品牌專柜的設(shè)計(jì)、裝修和商品陳列，營(yíng)造濃郁、現(xiàn)代的賣場(chǎng)氛圍，美化賣場(chǎng)內(nèi)部空間環(huán)境和商場(chǎng)外觀商業(yè)環(huán)境；

六、建立一套適合現(xiàn)代商業(yè)管理、現(xiàn)代商業(yè)營(yíng)銷和現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)的商業(yè)pos和mis系統(tǒng)；

第3篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：購物中心；空調(diào)負(fù)荷；防排煙系統(tǒng)；設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)Abstract: Recent years, accompanied by large-scale development and construction of commercial real estate, a large number of shopping centers, department stores have entered the market, air-conditioning system design of the shopping center has been concerned by more and more people. Air conditioning system shopping center shopping mall consultants into effect is the most direct experience, its effect will directly affect the quality of customer evaluation of the shopping center, then affects the market of passenger flow, and even affect the business performance. This paper starts from the aspects of the design of air conditioning system, the paper elaborates how to in order to meet the demand of the shopping center, how to select the air conditioning system reasonably, how to carry on the computation load, how to carry out the equipment type selection to reduce the cost, how to carry on the design of smoke control system to match the mall interior decoration etc..

Keywords: shopping center; air conditioning load; smoke control system; design criteria

中圖分類號(hào)： TU831.3+5文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

1、引言

隨著近年來商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，大型的購物中心逐漸步入人們的生活，而購物中心空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)對(duì)設(shè)計(jì)人員提出了更高的要求。筆者調(diào)查了深圳市內(nèi)多家購物中心，其場(chǎng)內(nèi)的空調(diào)效果都不盡如人意。商場(chǎng)空調(diào)效果不好，直接影響到顧客對(duì)商場(chǎng)的直觀評(píng)價(jià)，影響到商場(chǎng)的客流。而且購物中心空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理也會(huì)影響到后期的物業(yè)管理，增加系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)、維護(hù)成本，變向的降低了商場(chǎng)的利潤(rùn)率。因此，購物中心的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須全面、綜合的考慮各種影響因素，才能做到設(shè)計(jì)更加合理、實(shí)用。

商業(yè)項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)的目的，主要是為了提高商場(chǎng)內(nèi)環(huán)境的舒適度，其設(shè)計(jì)的重點(diǎn)應(yīng)該是充分考慮商場(chǎng)的業(yè)態(tài)規(guī)劃，滿足不同業(yè)態(tài)的空調(diào)需求，在此基礎(chǔ)上充分的考慮系統(tǒng)造價(jià)，合理選用系統(tǒng)形式。另外，從商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的角度來講，隨著商業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間的推移，業(yè)主可能會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)進(jìn)行重新規(guī)劃，可能會(huì)涉及到業(yè)態(tài)的調(diào)整、品牌的更換等等，因此購物中心的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)應(yīng)在設(shè)計(jì)之初預(yù)留相關(guān)的條件，以滿足后期改造的要求，這也是購物中心空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須考慮的地方。

2、購物中心空調(diào)設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2.1 室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)的選定

根據(jù)《民用建筑供暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 50736-2012）及《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB 50189-2005）的規(guī)定，百貨商場(chǎng)及購物中心的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)如下：

2.2 商場(chǎng)空調(diào)負(fù)荷的計(jì)算要求

商業(yè)建筑空調(diào)冷負(fù)荷的構(gòu)成主要有如下幾個(gè)方面：a.人體負(fù)荷 ；b.照明及設(shè)備負(fù)荷；c.新風(fēng)負(fù)荷；d.建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)負(fù)荷。商業(yè)建筑的空調(diào)負(fù)荷計(jì)算需綜合考慮如上因素，進(jìn)行逐時(shí)負(fù)荷計(jì)算。

2 2.1 人體負(fù)荷

商場(chǎng)建筑的人體負(fù)荷在實(shí)際進(jìn)行負(fù)荷計(jì)算時(shí)必須考慮到業(yè)態(tài)的影響。一般來將，零售商鋪的人員密度可按招2.0㎡/p來計(jì)算，中餐的人員密度可按0.5~1.0㎡/p來計(jì)算，西餐廳的人員密度可按0.8~1.2㎡/p來計(jì)算，商場(chǎng)公共區(qū)人員密度可按2㎡/p來計(jì)算。對(duì)大型綜合商業(yè)項(xiàng)目來講，人員密度的選取標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)人體負(fù)荷的計(jì)算結(jié)果影響很大，必須綜合考慮各種因素來選定。另外，計(jì)算人體負(fù)荷時(shí)需特別注意顯熱負(fù)荷與潛熱負(fù)荷的選取，一般情況下，零售業(yè)態(tài)及商場(chǎng)公共區(qū)應(yīng)著重考慮人體顯熱負(fù)荷的計(jì)算，而餐飲類商鋪則需充分考慮人體潛熱負(fù)荷的計(jì)算。

2.2.2 照明及設(shè)備負(fù)荷

商業(yè)建筑照明負(fù)荷的計(jì)算同樣因合理考慮業(yè)態(tài)的規(guī)劃，針對(duì)不同業(yè)態(tài)的商鋪選定不同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。另外，對(duì)于商場(chǎng)公共區(qū)的照明負(fù)荷，應(yīng)分別區(qū)分公共走道及后勤走道來選定不同的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。因照明負(fù)荷與燈具的選型等密切相關(guān)，故照明負(fù)荷的確定需與電氣專業(yè)深入配合，充分了解不同區(qū)域、不同商鋪配置的燈具的類型后，據(jù)此來選定照明負(fù)荷的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。舉例來說，珠寶類、電器類零售商鋪，由于商品展示而設(shè)置數(shù)量很多的射燈等，其照明負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)取值較高；而對(duì)于普通零售類商一般采用節(jié)能燈具，則照明負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)取值可相應(yīng)減小。小型零售商鋪對(duì)比主力店、次主力店的照明負(fù)荷設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低。而對(duì)于室內(nèi)用電設(shè)備引起的負(fù)荷，則由于每個(gè)商鋪無具體的設(shè)備配置要求，故僅能按估算值綜合考慮。一般情況下，電器專賣店、餐飲類商鋪等設(shè)備配置較多，需充分考慮設(shè)備負(fù)荷的影響。

2 .2.3新風(fēng)負(fù)荷

商業(yè)建筑由于其建筑規(guī)模很大，故整個(gè)商場(chǎng)總的新風(fēng)量很大，由此而產(chǎn)生的新風(fēng)負(fù)荷亦是商業(yè)建筑空調(diào)負(fù)荷構(gòu)成的主要部分，但需要注意，新風(fēng)負(fù)荷的大小地域性特診很明顯。例如：南方較熱的區(qū)新風(fēng)負(fù)荷可占到商場(chǎng)總負(fù)荷的30%左右，而像西南部分區(qū)域（如昆明）等地方，多數(shù)時(shí)間新風(fēng)可直接引入室外新風(fēng)，新風(fēng)負(fù)荷接近于零。另外，有一點(diǎn)需要特別強(qiáng)調(diào)：作為商場(chǎng)及購物中心的主要業(yè)態(tài)——餐飲，其所配置的廚房都需要設(shè)置排油煙系統(tǒng)，且排油煙量一般都很大。對(duì)應(yīng)于排油煙系統(tǒng)的配置，應(yīng)考慮為每個(gè)餐飲商鋪廚房預(yù)留補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)，大型餐飲商戶廚房補(bǔ)風(fēng)需要預(yù)冷處理，這部分新風(fēng)負(fù)荷需適當(dāng)考慮。

2.2.4 建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)負(fù)荷

購物中心的建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)負(fù)荷，一般僅占總負(fù)荷的10%左右。若采用玻璃幕墻時(shí)，建筑負(fù)荷所占比例將有所增大，有時(shí)可達(dá)到20%的比例。而對(duì)于多層的購物中心來講，頂層受建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)熱負(fù)荷影響最大，特別是中庭設(shè)置較多商場(chǎng)，其影響尤為明顯。所以，在負(fù)荷計(jì)算時(shí)，中庭玻璃幕墻、天窗等引起的空調(diào)負(fù)荷必須考慮充分。深圳投入運(yùn)營(yíng)的的多個(gè)購物中心都存在中庭空調(diào)效果差，溫度偏高的問題，中庭空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)必須引起設(shè)計(jì)人員的重視。

3、空調(diào)冷源的選擇與制冷機(jī)房的布置原則

目前，大型購物中心空調(diào)系統(tǒng)形式相對(duì)較為傳統(tǒng)，一般還是以離心機(jī)組、螺桿機(jī)組為主。作為規(guī)模較大的購物中心來講，一般情況下均選用COP更高的離心機(jī)組作為冷源，機(jī)組一般按大、小機(jī)匹配來設(shè)置，制冷主機(jī)房一般布置于地下室。購物中心的空調(diào)系統(tǒng)的配置，有一點(diǎn)需特別注意：購物中心基本上都規(guī)劃有大型超市、電影院等主力店，而超市和電影院等主力店對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的要求一般為獨(dú)立系統(tǒng)，因?yàn)槠錉I(yíng)業(yè)時(shí)間與購物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間不一致。所以，在購物中心冷源的選定過程中，需要充分考慮超市、電影院設(shè)置獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)的需求，預(yù)留相關(guān)的土建條件。常規(guī)來講，各大品牌的超市對(duì)其空調(diào)系統(tǒng)的要求為制冷主機(jī)一般配置2臺(tái)，互為備用。而影院的主機(jī)配置，由于其規(guī)模較小，一般都采用風(fēng)冷熱泵系統(tǒng)，風(fēng)冷熱泵的配置一般不少于2臺(tái)。

4、末端設(shè)備的選用原則

購物中心的空調(diào)末端的選用原則，一般按店鋪的規(guī)模及業(yè)態(tài)來進(jìn)行選擇，末端的型式主要有組合式空調(diào)機(jī)組、吊頂風(fēng)柜、風(fēng)機(jī)盤管等幾種主要型式。

根據(jù)商鋪的規(guī)模，一般情況下主力店面積較大，且其店面裝修檔次高，故一般選用組合式空調(diào)機(jī)組并設(shè)置獨(dú)立的空調(diào)機(jī)房。這樣設(shè)置的優(yōu)點(diǎn)是，商鋪內(nèi)天花里只布置空調(diào)送、回風(fēng)管，無冷凍水管及冷凝水管布置，降低了漏水的風(fēng)險(xiǎn)。另外，天花內(nèi)僅布置風(fēng)管，減少了末端設(shè)備占用的空間，商鋪內(nèi)天花裝修設(shè)計(jì)更靈活，天花高度有保證。而普通零售商鋪一般采用吊頂式風(fēng)柜或風(fēng)機(jī)盤管，吊頂式風(fēng)柜的單機(jī)風(fēng)量一般控制在7000m3/h以下，避免風(fēng)柜運(yùn)行時(shí)噪音過大，影響商業(yè)商鋪經(jīng)營(yíng)。

5、室內(nèi)氣流組織形式設(shè)計(jì)

購物中心的商鋪內(nèi)的氣流組織形式，一幫均采用上送上回的型式。而公共走道根據(jù)公共走廊天花的型式或采用上送上回的型式，或采用側(cè)送上回的型式。需特別注意的是中庭的送風(fēng)型式，一般采用分層送風(fēng)的型式，以保證中庭的供冷兩充足，達(dá)到良好的空調(diào)效果。

5、購物中心防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)

大型的購物中心作為人員較為集中的公共場(chǎng)所，其防排煙系統(tǒng)的設(shè)計(jì)關(guān)乎后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的安全，必須重點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。

對(duì)于購物中心的消防排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》(2005年版)（GB50095 1995）以及《建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50016 2006）的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體規(guī)范要求本文不再累述。在此，筆者有一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)想與大家分享。因?yàn)槭苤朴谝?guī)范對(duì)防煙分區(qū)由不超過500平方米的要求，故許多購物中心公共區(qū)均設(shè)置有500mm高的防火玻璃做擋煙垂壁，如此設(shè)置直接影響到購物中心室內(nèi)裝修的效。筆者在自己參與的部分購物中心項(xiàng)目上采用了豎向排煙系統(tǒng)設(shè)計(jì)，即在同一防火分區(qū)內(nèi)設(shè)置多個(gè)豎向排煙風(fēng)井，每個(gè)排煙風(fēng)井負(fù)擔(dān)該防火分區(qū)的部分排煙量，排煙風(fēng)井總的排煙量滿足改防火分區(qū)每平方米排煙量不小于60m3/h.m2的要求，即可保證該防火分區(qū)總的排煙量滿足規(guī)范要求，可不按500平方米的標(biāo)準(zhǔn)劃分防煙分區(qū)。如此設(shè)計(jì)，即可省卻天花下設(shè)置擋煙垂壁，更好的配合到室內(nèi)裝修效果。

綜上說述，購物中心空調(diào)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)該綜合考慮規(guī)范要求，節(jié)能要求，購物中心后期運(yùn)營(yíng)管理的要求，業(yè)主物業(yè)管理的要求，只要充分考慮上述諸多方面的因素，才能完成購物中心的空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)，以至在后期空調(diào)系統(tǒng)使用過程中達(dá)到良好的運(yùn)行效果。

參考文獻(xiàn)

【l】 陸耀慶，《實(shí)用供熱空調(diào)設(shè)計(jì)手冊(cè)》， （第二版），中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008；

第4篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：地鐵商業(yè)；建設(shè)開發(fā)；規(guī)劃設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào)： S611 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

迄今為止，地鐵商業(yè)在中國(guó)仍然是需要進(jìn)一步完善的新型業(yè)態(tài)。正確的理解地鐵商業(yè)的價(jià)值，把握好它的特點(diǎn)，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立良好的經(jīng)營(yíng)模式，對(duì)于創(chuàng)造城市商業(yè)用地和開發(fā)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、解決城市土地資源的日益稀缺有著重要長(zhǎng)遠(yuǎn)的意義，同時(shí)對(duì)于加快城市軌道交通工程建設(shè)投資的回饋也有著很好的經(jīng)濟(jì)效益。

一、軌道交通車站商業(yè)的定義和范圍

軌道交通車站商業(yè)是指地鐵站內(nèi)商業(yè)、地鐵過道商業(yè)、地鐵商業(yè)街或商業(yè)城及上蓋商業(yè)和地鐵節(jié)點(diǎn)等各類形式商業(yè)的統(tǒng)稱。

從理論上講，由于地鐵的交通功能導(dǎo)致了人流的集中，產(chǎn)生了廊道效應(yīng)，從而使地鐵沿線以及站點(diǎn)周邊地區(qū)的用地特點(diǎn)產(chǎn)生了極大的改變，尤其明顯的是步行合理區(qū)，即乘客到達(dá)地鐵車站的合理步行時(shí)間所輻射的距離范圍。這個(gè)范圍對(duì)商業(yè)用途的影響最大，因此在沿線及站點(diǎn)周邊形成了特殊的商業(yè)區(qū)域（1）。一般而言，距離地鐵站點(diǎn)400～450米的范圍內(nèi)，其辦公及商業(yè)的效益最大（2），地鐵的人流效應(yīng)及品牌效應(yīng)會(huì)帶動(dòng)此范圍內(nèi)原有商業(yè)的發(fā)展，并吸引一些新的商業(yè)進(jìn)駐。因此，地鐵商業(yè)泛指地鐵站及距地鐵站點(diǎn)400～450米范圍內(nèi)的商業(yè)。

二、地鐵商業(yè)的分類及特點(diǎn)

（一）按所處空間劃分

按所處空間劃分，地鐵商業(yè)可分為四類：地鐵站內(nèi)商業(yè)、地鐵通道商業(yè)、地鐵上蓋商業(yè)、地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)。它們的范圍、特點(diǎn)及商業(yè)類型如下：

1.地鐵站內(nèi)商業(yè)

范圍：地鐵站內(nèi)以行人通行功能為主區(qū)域的商業(yè) 。

特點(diǎn)：在地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)段內(nèi)營(yíng)業(yè)，行人停留時(shí)間短。非目的性、快捷消費(fèi) 。

類型：食品煙酒，報(bào)紙雜志，醫(yī)藥，冷熱飲品，快餐，工藝品，服飾等小型商店及商鋪。

2.地鐵通道商業(yè)

范圍：地鐵站區(qū)域以外，但與地鐵站以通道相連接的獨(dú)立商業(yè)區(qū) 。

特點(diǎn)：其營(yíng)業(yè)時(shí)間可以不受地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間的限制，兼顧地鐵人流與附近片區(qū)居民、游客對(duì)商品、日用品的購買消費(fèi)需求。

類型：無限制，可以是所有類型的商業(yè)

地鐵通道商業(yè)，簡(jiǎn)單說，就是地下商場(chǎng)與地鐵以通道相連，但有獨(dú)立出入口，不受地鐵營(yíng)業(yè)時(shí)間所限，地鐵晚上停止運(yùn)營(yíng)大門關(guān)閉后，商場(chǎng)可照常營(yíng)業(yè)不受影響。例如北京西單站地下商貿(mào)街，深圳地鐵1號(hào)線的華強(qiáng)路“潮流前線”和“華強(qiáng)地鐵商場(chǎng)（易通手機(jī)配件市場(chǎng)）”、科學(xué)館站的“中信地鐵商城”、車公廟站的“豐盛町”地下商業(yè)街等。

3.地鐵上蓋商業(yè)

范圍：直接建在地鐵站結(jié)構(gòu)體之上；或位于地鐵站半徑450米范圍內(nèi)、與地鐵站出入口相鄰或直接相連的商業(yè) 。

特點(diǎn)：其營(yíng)業(yè)時(shí)間不受地鐵運(yùn)營(yíng)時(shí)間的限制，主要利用地鐵交通便利的優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)具一定規(guī)模、知名品牌的商家入場(chǎng)，吸引消費(fèi)人群。

類型：購物中心，大、中型商場(chǎng)，裙樓商業(yè) 。

地鐵上蓋商業(yè)一般距地鐵站出入口較近，有些地鐵站口直接連通至其地下層，如深圳中心城（地鐵中心城站）、益田假日廣場(chǎng)（地鐵世界之窗站）等；有些則與地鐵站相鄰，并通過地下通道與之相連，如華潤(rùn)萬象城（地鐵大劇院站）和中信城市廣場(chǎng)（地鐵科學(xué)館站）等；也有些與地鐵出入口鄰近，但并不與之直接相連。

4.地鐵節(jié)點(diǎn)商業(yè)

范圍：地鐵站半徑450米范圍內(nèi)、座落于城市主要交通網(wǎng)絡(luò)交匯點(diǎn)及地鐵換乘站的大型商業(yè) 。

特點(diǎn)：商業(yè)規(guī)模較大，消費(fèi)檔次及標(biāo)準(zhǔn)較高，具備城市門戶客廳屬性。

類型：購物中心，標(biāo)志建筑及其裙樓，城市公建內(nèi)商業(yè)等大型建筑 。

（二）按建筑形態(tài)劃分

按建筑形態(tài)的劃分，可以有以下三種主要的方式：點(diǎn)式、條式、立體式。它們的范圍、特點(diǎn)及商業(yè)類型如下：

1、點(diǎn)式-商鋪

大部分是在地鐵的公共空間部分,如過道、候車區(qū)旁、出入口等處設(shè)置的商業(yè)零售點(diǎn)等。多以應(yīng)急商品零售為需要，比如報(bào)紙雜志、飲料、電話卡等。這些點(diǎn)式的商業(yè)點(diǎn)一般由地鐵運(yùn)營(yíng)商經(jīng)營(yíng)或出租位置經(jīng)營(yíng)，為人們提供一些日?；竞统鲂兄行枰谋匾唐泛蜕虡I(yè)服務(wù)。

2、條式-商店

多為一些由若干家商鋪或店面聯(lián)接在一起構(gòu)成臨街式的地鐵通道商業(yè)，一般設(shè)置在地下通道內(nèi)或地鐵車站出入口旁乘客必經(jīng)的一些街面上。主要經(jīng)營(yíng)快速消費(fèi)品，比如快餐店、藥店、多士店、花店、書店等等。這類商業(yè)與地鐵的關(guān)系非常密切，以出入地鐵站的人為主要客源。

3、立體式-商場(chǎng)

與地鐵相聯(lián)或位于地鐵附近的購物中心、超市等，規(guī)模相對(duì)比較大，包括多個(gè)樓層的經(jīng)營(yíng)空間。其中有些樓層是可以直接與地鐵的通道相聯(lián)通，方便出入地鐵站的客流直接通過專用的通道進(jìn)入賣場(chǎng)。同時(shí)，這類商業(yè)由于規(guī)模的原因，雖然是零售業(yè)態(tài)，但經(jīng)營(yíng)的品種很多，范圍很廣，目標(biāo)客群也包括地面的行人和購物者。

（三）地鐵商業(yè)的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)

1、地下商業(yè)特點(diǎn)

地下商業(yè)是地鐵建設(shè)運(yùn)營(yíng)的衍生和商業(yè)化的產(chǎn)物。受空間、環(huán)境等因素的限制，地鐵軌道交通與上蓋商業(yè)的同期規(guī)劃建設(shè)，形成了地鐵商業(yè)在這些特定時(shí)空條件下具有的先天優(yōu)勢(shì)，在與其它商圈的競(jìng)爭(zhēng)中，地鐵站內(nèi)商業(yè)對(duì)于巨大的客流資源具有市場(chǎng)獨(dú)占性。

地鐵站內(nèi)商鋪大都采用連鎖經(jīng)營(yíng)形式。連鎖經(jīng)營(yíng)迎合了消費(fèi)者習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理，最大限度方便了消費(fèi)者。大中型商場(chǎng)的設(shè)置與規(guī)模則多視不同站點(diǎn)的客流而定。

2、地上及上蓋部分商業(yè)特點(diǎn)

地面商業(yè)具有聚集人氣的磁場(chǎng)效應(yīng)，而地鐵的運(yùn)營(yíng)猶如動(dòng)脈功能，二者相互依托與支持，能吸引與加速客流。因此地鐵站地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵的規(guī)劃建設(shè)關(guān)系密切，軌道建設(shè)線路規(guī)劃和地鐵站的選點(diǎn)定位對(duì)其沿線的地上商業(yè)環(huán)境影響很大，地下通地鐵，地上增財(cái)源。

3、地下與地面商業(yè)互補(bǔ)

地面商業(yè)的發(fā)展與地鐵地下商業(yè)關(guān)系密切，地上、地下各商業(yè)業(yè)態(tài)與設(shè)施之間相互補(bǔ)充，能更大程度的方便和滿足消費(fèi)需求，這種互補(bǔ)對(duì)二者的商業(yè)定位與發(fā)展起著互動(dòng)調(diào)控的作用。國(guó)內(nèi)外已建成熟的地鐵商業(yè)案例，證明了地鐵站的交通便利條件和客流效應(yīng)對(duì)地面商圈的興旺和發(fā)展的重要推動(dòng)作用；而地面商業(yè)環(huán)境與發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)的開發(fā)策劃，特別是業(yè)態(tài)設(shè)置具有很大影響，地面與地下互動(dòng)關(guān)系明顯。通常當(dāng)?shù)罔F站所處地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也隨之會(huì)比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面商業(yè)和服務(wù)業(yè)的補(bǔ)充；而當(dāng)?shù)罔F站處于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價(jià)位小區(qū)商業(yè)中心的作用和便利服務(wù)的特點(diǎn)，宜規(guī)劃建成綜合服務(wù)型商鋪和超市，或者發(fā)展成為特色商場(chǎng)。

三、地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本原則

（一）地鐵商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與地鐵規(guī)劃緊密結(jié)合，應(yīng)與城市的規(guī)劃相統(tǒng)一

地鐵商業(yè)應(yīng)在城市分區(qū)規(guī)劃的公共設(shè)施建設(shè)分區(qū)基礎(chǔ)上，重點(diǎn)針對(duì)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量和規(guī)模、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、業(yè)主特點(diǎn)等方面進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。充分考慮結(jié)合站點(diǎn)附近各個(gè)小區(qū)的傳統(tǒng)街市、新興商業(yè)、旅游景點(diǎn)等特點(diǎn)進(jìn)行布局，依據(jù)地鐵線路的規(guī)劃制定沿線商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃。

地鐵發(fā)展是與城市的發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的，因此配合地鐵的規(guī)劃引導(dǎo)沿線商業(yè)設(shè)施的合理布局，將對(duì)商圈的調(diào)整和消費(fèi)力的再分配發(fā)揮重要的作用，其潛在的商業(yè)機(jī)會(huì)就會(huì)得到更好的釋放。香港購物中心的分布就是一個(gè)很好的例證。

由于軌道交通途經(jīng)沿線的不同區(qū)位、城市功能和既有用地格局的影響，各站點(diǎn)開發(fā)強(qiáng)度會(huì)呈現(xiàn)極大的差異性，也由此對(duì)地鐵商業(yè)產(chǎn)生極大的影響。因此有必要依據(jù)不同的功能、區(qū)位，對(duì)軌道交通節(jié)點(diǎn)的類型、地鐵相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)進(jìn)行分析。

1.軌道交通節(jié)點(diǎn)類型分析（12）

目前國(guó)內(nèi)城市軌道交通分類包括節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向與功能導(dǎo)向兩類，前者依據(jù)站點(diǎn)交通功能分類，如大型綜合交通樞紐站、換乘站、一般車站等予以劃分；后者主要按站點(diǎn)周邊用地功能及在城市中的作用進(jìn)行劃分，其優(yōu)點(diǎn)在于對(duì)站點(diǎn)地區(qū)的土地使用規(guī)劃與土地開發(fā)具有指導(dǎo)性。

軌道交通節(jié)點(diǎn)的類型與特征

序號(hào) 類型 特征

1 城市中心/副中心型 兩條及以上軌道交通交匯通過，周邊交通情況復(fù)雜，客流量大

2 城市樞紐型 位于城市交通換乘重要節(jié)點(diǎn)，站點(diǎn)周邊為占地較大交通設(shè)施用地，是區(qū)域客流進(jìn)入的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，客流量大且有明顯階段性

3 居住型 位于區(qū)域核心或大型居住社區(qū)周邊，車站規(guī)模、客流量適中

4 一般型 車站規(guī)模小，客流量平穩(wěn)

2.地鐵相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分析

根據(jù)輻射范圍、服務(wù)對(duì)象、城市區(qū)位等不同因素，地鐵相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)可分為：市中心區(qū)域、居住區(qū)和小型商業(yè)，具體如下：

地鐵相應(yīng)節(jié)點(diǎn)的商業(yè)規(guī)模和業(yè)態(tài)分析

序號(hào) 商業(yè)類型 毗鄰站點(diǎn)類型 營(yíng)業(yè)面積 業(yè)態(tài)

1 超區(qū)域級(jí) 城市中心/副中心型 10萬以上 超大綜合型商業(yè)、娛樂、休閑中心、超級(jí)市場(chǎng)等

2 區(qū)域級(jí) 城市樞紐型 6－10萬 大型商場(chǎng)、超市、休閑娛樂設(shè)施等

3 居住區(qū)域級(jí) 居住型 2－5萬 大中型商場(chǎng)、超市、休閑娛樂設(shè)施等

4 小型商業(yè) 一般型 2萬以下 小型便利店、商店

（二）地鐵商業(yè)的開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮區(qū)域交通和人群出行習(xí)慣

地鐵商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)充分地考慮地鐵線路的走向和站點(diǎn)所處區(qū)域的特點(diǎn)。其規(guī)模、檔次應(yīng)與所處區(qū)域群體消費(fèi)狀況相一致，應(yīng)結(jié)合已有的交通規(guī)劃情況、人流走向特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。在規(guī)劃方案和建筑總體設(shè)計(jì)中要特別注意出入口設(shè)計(jì)，合理組織口部及周邊人行和車行流線。

1、地鐵路網(wǎng)車站特點(diǎn)及與其它交通設(shè)施對(duì)商業(yè)客流的影響

地鐵路網(wǎng)的基本型式有：?jiǎn)尉€式、單環(huán)線式、多線式、蛛網(wǎng)式。每一條地鐵線路都是由區(qū)間隧道（出地面時(shí)為地面線路或高架線路）、車站及附屬建筑物組成。地鐵車站按其功能分為四種：

（1）中間站：只供乘客乘單向往復(fù)乘用，此類車站數(shù)量最多。

（2）折返站：在中間站設(shè)有折返線路設(shè)備即稱為折返站，一般在市區(qū)客流量大的區(qū)段設(shè)立，可以滿足不同時(shí)段行車調(diào)配的需要，同時(shí)節(jié)省運(yùn)營(yíng)開支。

（3）換乘站（綜合交通樞紐）：既用于乘客往復(fù)乘用，又為乘客提供換乘的車站。與其它交通方式交會(huì)換乘的地鐵站為綜合交通樞紐站。

（4）終點(diǎn)站：地鐵線路兩端的車站，除了供乘客上下或換乘外，通常還供列車停留、折返、臨修及檢修使用。

而與地鐵站相關(guān)聯(lián)的其他交通方式和設(shè)施狀況也對(duì)地鐵客流量有著較大的影響，且在全天運(yùn)行的不同時(shí)間段影響量變化較大。如公交站、停車場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、火車站、文體場(chǎng)館、學(xué)校醫(yī)院、辦公或住宅區(qū)、綜合交通樞紐等，都對(duì)地鐵商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)起著很大的影響作用。

2、必須根據(jù)站位特點(diǎn)和環(huán)境準(zhǔn)確分析地鐵商業(yè)客流的特點(diǎn)

地鐵商業(yè)的定位需要同步考慮乘客結(jié)構(gòu)以及站位所處區(qū)域的特點(diǎn)這兩個(gè)因素。乘客的流動(dòng)并不直接表明消費(fèi)的到來，消費(fèi)的創(chuàng)造和吸引必須要靠合理的商業(yè)規(guī)劃和賣點(diǎn)塑造才能完成。根據(jù)不同站點(diǎn)的人流層次特點(diǎn)，商品的檔次和商業(yè)消費(fèi)模式也不一樣，例如香港中環(huán)、銅鑼灣等地的店鋪就會(huì)比較高檔、有特色。

由于商業(yè)建筑和軌道交通都是依賴客流量而存在的，所以探討兩者空間連接的關(guān)鍵在于對(duì)客流量的分流、引導(dǎo)和疏導(dǎo)。前者設(shè)計(jì)的核心是為顧客營(yíng)造良好的購物交通環(huán)境；后者的設(shè)計(jì)重點(diǎn)是使乘客在各功能區(qū)中活動(dòng)方便快捷、流線清晰易辨。合理的設(shè)計(jì)是讓不同需求的客流自然分流，在及時(shí)疏導(dǎo)過境客流的同時(shí)，還能引導(dǎo)人群激發(fā)消費(fèi)沖動(dòng)。

（三）地鐵商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)結(jié)構(gòu)相統(tǒng)一

地鐵商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)根據(jù)所處區(qū)域的商業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，注意對(duì)商業(yè)空間結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)，合理分布大、中、小型商業(yè)區(qū)域，安排購物、休閑、娛樂、便民等功能。充分結(jié)合站點(diǎn)的布局分層設(shè)置商場(chǎng)、倉庫、停車場(chǎng)等設(shè)施。

地鐵站廳的商鋪主要考慮一些零售連鎖店，例如：7-eleven、西餅屋、報(bào)刊雜志、干洗店等，無論站廳還是地鐵通道，在進(jìn)行布局時(shí)都要充分考慮人流的疏散。

高檔定位的項(xiàng)目在引入地鐵以后，應(yīng)該如何協(xié)調(diào)商業(yè)規(guī)劃和商品組合是一個(gè)很重要的話題。由于高檔定位的商業(yè)項(xiàng)目需要安靜和幽雅的環(huán)境，所以在目前階段，地鐵的引入與高檔商業(yè)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)能力提升還難以形成正比關(guān)系。

（四）地鐵商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)合理利用城市地下空間和原有的結(jié)構(gòu)條件，充分考慮安全、舒適、環(huán)保和

對(duì)于地下空間，設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮安全性和舒適性，注意通風(fēng)、防火等方面的設(shè)施與疏散條件，設(shè)計(jì)合理的疏散通道，同時(shí)應(yīng)充分考慮避免或隔除地鐵行經(jīng)時(shí)產(chǎn)生的噪音污染。地下空間利用還應(yīng)該充分考慮到防災(zāi)、儲(chǔ)存、治安、環(huán)衛(wèi)、生產(chǎn)、通信、市政服務(wù)及無障礙等各方面的需要。

乘客安全是地鐵建設(shè)和運(yùn)營(yíng)考慮的首要因素，地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時(shí)乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。地鐵地下商業(yè)要求客流滯留則與地鐵交通本身要求的客流疏散功能背離，因此在設(shè)計(jì)時(shí)要兼顧客流疏散和滯留雙重要求進(jìn)行流線、布局設(shè)計(jì)。

此外地鐵相關(guān)的商業(yè)空間有相當(dāng)部分屬于地下構(gòu)筑物，其結(jié)構(gòu)和技術(shù)條件一旦形成就很難進(jìn)行改造，即使改造也存在工程難度大、投資成本高的問題，具有較大的不可逆性，因此設(shè)計(jì)前期的合理規(guī)劃和建筑布局設(shè)計(jì)尤為重要。

地下空間的開發(fā)方向與模式：

1、分層分區(qū)利用

一是將不同功能或相互關(guān)聯(lián)較少的設(shè)施置于不同的豎向?qū)哟魏蛥^(qū)域；二是根據(jù)城市不同時(shí)期對(duì)地下空間利用的不同需求，將開發(fā)重點(diǎn)控制在不同的豎向?qū)哟?。城市地下空間應(yīng)堅(jiān)持人、物分離，由上至下的豎向分層次序?yàn)椋河蟹峙洌ń蛹{）功能的市政管線層；人員活動(dòng)頻繁的空間層（商業(yè)、娛樂、軌道交通人員集散層和人行地道等）；少人或無人的物用空間層（存車、儲(chǔ)物、物流及設(shè)備等）。

2、地上、地下整體綜合利用

將同一地區(qū)地上、地下空間的多種功能綜合考慮，整體開發(fā)，有利于土地價(jià)值的充分體現(xiàn)。例如，將地鐵線路和站位選擇在土地使用或商業(yè)發(fā)展上有潛力的區(qū)域，使彼此客流相互利用，既可以帶動(dòng)該地區(qū)土地的升值，又有利于增加地鐵車站的客流量，促進(jìn)二者的共同發(fā)展。借鑒香港發(fā)展地鐵上蓋物業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，沿著正在建設(shè)和規(guī)劃建設(shè)的軌道線路，規(guī)劃建設(shè)大空間尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市綜合體，可以更為有效地綜合開發(fā)利用地上、地下空間。隨著城市化進(jìn)程的加快和加深，不僅軌道交通發(fā)展迅速，功能復(fù)合化也成為深度城市化另一指標(biāo)。都市綜合體正成為適應(yīng)城市化深度發(fā)展要求的物業(yè)模式，未來與軌道交通密切結(jié)合的地鐵綜合體物業(yè)必將成為主流物業(yè)發(fā)展模式（9）。

從功能的角度來看，傳統(tǒng)的百貨、餐飲、超市等業(yè)態(tài)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市綜合體的需要。成功的綜合體專案往往在功能的設(shè)置上是極為考究的。酒店、辦公、公園、娛樂會(huì)所、公寓、展覽、交通出行等綜合功能都是一個(gè)成功綜合體項(xiàng)目所必備的，各功能在獨(dú)立運(yùn)作的同時(shí)，通過互助互益能夠提供更大的效益。從深圳華潤(rùn)中心的例子來看，商業(yè)部分在各功能配置比例上所占的比例是最少的，而住宅、公寓、辦公、商務(wù)和酒店占了絕大多數(shù)。我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)要的分析：酒店、住宅可以帶來高收入的消費(fèi)階層，住宅、公寓可以帶來穩(wěn)定的客流量，辦公、商務(wù)可以為酒店、公寓帶來顧客，而這些消費(fèi)群體最終都會(huì)被引流到配備的商業(yè)項(xiàng)目。如此一來整個(gè)循環(huán)系統(tǒng)就構(gòu)成了，功能的配置也趨于合理化。

地下空間利用應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：

1.公共優(yōu)先原則

作為地面空間的延伸資源，地下空間的利用應(yīng)優(yōu)先滿足公共利益需要，如安排必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共交通設(shè)施和服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目。

以香港的地鐵商業(yè)為例，地鐵站里面沒有什么百貨公司，都是比較便利市民乘客買東西的小店，比如便利店、洗衣店、有特色健康的食品店等；還有銀行、旅游中心和它的相關(guān)服務(wù)，在假期里舉辦各種活動(dòng)，特別是親子活動(dòng)和公益活動(dòng)等，讓人覺得地鐵是生活的一部分。

此外，在地鐵商業(yè)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)過程中，必須強(qiáng)調(diào)“為公眾服務(wù)”意識(shí)和顧客的需求。時(shí)生了變化，顧客的需求也發(fā)生了變化，地鐵商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)著重考慮如何適應(yīng)時(shí)代的變化，為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),滿足顧客由于生活水平的提高而伴隨的各種需求。例如：如何減輕從地面出入口到地下站臺(tái)之間的水平及垂直移動(dòng)所帶來的負(fù)擔(dān)；如何減少因乘車、人流復(fù)雜給顧客帶來的不便；如何為高齡者、殘疾人、孕婦、兒童等行動(dòng)不便者提供方便；如何在滿足顧客基本使用功能的同時(shí)，克服地下空間給顧客帶來的心理上的影響；如何滿足顧客日常生活密切相關(guān)的文化、藝術(shù)、信息等附加價(jià)值方面的需求；如何以簡(jiǎn)單明了的導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)信息為顧客（和外國(guó)人）提供簡(jiǎn)潔快速的引導(dǎo)服務(wù)。這些都是設(shè)計(jì)時(shí)必須認(rèn)真考慮的問題。

2.統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，分區(qū)分期建設(shè)

地下空間開發(fā)應(yīng)當(dāng)在長(zhǎng)期規(guī)劃的基礎(chǔ)上有重點(diǎn)地分期實(shí)施，優(yōu)先考慮有效地解決近期突出的城市問題，如交通設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施等項(xiàng)目的安排。根據(jù)土地價(jià)值、使用功能及建設(shè)條件等因素劃分不同的區(qū)域和時(shí)期進(jìn)行開發(fā)。而地鐵商業(yè)的開發(fā)和建設(shè)更要根據(jù)所處區(qū)域的城市設(shè)計(jì)及地鐵車站與線路的規(guī)劃，綜合考慮城市地下工程建設(shè)難度和對(duì)地面市政條件的影響等各種因素，與地鐵同步開發(fā)建設(shè)或預(yù)留條件，分期實(shí)施。

香港的地鐵商業(yè)一般都是采取同期規(guī)劃、分階段開發(fā)的策略，每期開業(yè)面積適應(yīng)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)規(guī)模和容量，不求一步到位，而為未來預(yù)留發(fā)展空間。例如：位于香港島東區(qū)魚涌的太古城中心，是該區(qū)規(guī)模最大的購物中心之一。項(xiàng)目共有四期，設(shè)有辦公大廈及商場(chǎng)，分別在1982年、1987年、1992年、1993年落成。

在規(guī)劃開發(fā)面積巨大的購物中心時(shí)必須考慮這些宏大的建設(shè)項(xiàng)目不僅增大了投資壓力，而且增加了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。另外，當(dāng)購物中心進(jìn)入運(yùn)營(yíng)以后，超大體量的購物中心也會(huì)由于運(yùn)營(yíng)管理成本高，而增加運(yùn)營(yíng)組織管理和交通疏導(dǎo)的壓力。香港主流購物中心體量一般在5-10萬平方米，為了合理控制商業(yè)規(guī)模和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，一般控制開發(fā)建設(shè)面積不超過20萬平方米的購物中心。而內(nèi)地則動(dòng)輒幾十萬平米的超大商場(chǎng)，更加需要根據(jù)市場(chǎng)需求和土地供應(yīng)情況綜合確定，統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮分區(qū)分期建設(shè)的要求。

（五）地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的步驟和重點(diǎn)

步驟1：以商業(yè)定位為基礎(chǔ)進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)

地鐵商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)主要涉及到項(xiàng)目市場(chǎng)定位和主力店兩個(gè)問題。在動(dòng)工前，應(yīng)由開發(fā)商組織商業(yè)策劃和論證等相關(guān)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)做一個(gè)調(diào)查，深入了解目標(biāo)消費(fèi)群體的消費(fèi)習(xí)慣和購買能力等，確定適合做什么，也就是先找準(zhǔn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位。明確市場(chǎng)定位后要重視主力店的商場(chǎng)建筑要求，因?yàn)橹髁Φ甑囊M(jìn)，能幫助提升整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值。開發(fā)商應(yīng)更多地和一些主力商家溝通，了解他們對(duì)規(guī)模、建筑空間布局與層高、樓板荷載、市政與能源接入條件等要求，盡可能按照主力商家的要求來設(shè)計(jì)賣場(chǎng)。很多開發(fā)商忽視了這一環(huán)節(jié)，不管項(xiàng)目位置和環(huán)境適合做什么，拿了地塊就做。如有些項(xiàng)目的地段非常好，但由于賣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理，導(dǎo)致有意向的大商家進(jìn)不來。所以設(shè)計(jì)師則應(yīng)重點(diǎn)針對(duì)上述要求，根據(jù)不同的商業(yè)功能需求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。

步驟2：交通流線規(guī)劃設(shè)計(jì)

1、對(duì)地鐵和商業(yè)的人流矛盾考慮要充分

地鐵商業(yè)的人流特性具有矛盾，即“疏散人群”和“滯留人群”的關(guān)系和轉(zhuǎn)化。 地鐵在通風(fēng)、防火、排水以及緊急情況時(shí)的乘客疏散等方面都有嚴(yán)格要求。地鐵地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求的“客流滯留原則”與地鐵交通本身要求的“客流快速疏散功能”相背離，因此地鐵商業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)必須要找到兼顧客流疏散和滯留兩方面要求的結(jié)合點(diǎn)，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的選擇也要以此為出發(fā)點(diǎn)。

2、購物中心內(nèi)部的人流動(dòng)線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂

商業(yè)購物中心的內(nèi)部人流動(dòng)線設(shè)計(jì)的基本要求是盡量引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗(yàn)，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營(yíng)業(yè)額。購物中心的人流動(dòng)線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。香港的購物中心往往不會(huì)讓核心主力店占滿某一整層，而是同時(shí)占據(jù)幾個(gè)層面的一部分，一般都小于該層的二分之一。這樣的布置可以讓主力店在多個(gè)層面發(fā)揮作用，匯聚和引導(dǎo)人流到達(dá)更多的層面，提高同層的其它小商鋪的商業(yè)價(jià)值。當(dāng)?shù)貕K形狀為長(zhǎng)條形時(shí)，香港購物中心采用的方式是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。這樣在兩端主力店的拉動(dòng)下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實(shí)現(xiàn)資源互動(dòng)，人流共享的目的。

3、在項(xiàng)目規(guī)劃整體流線設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)科學(xué)合理設(shè)置項(xiàng)目?jī)?nèi)部各樓層的交通布局

可以通過多層次、立體式的交通動(dòng)線設(shè)計(jì)，充分實(shí)現(xiàn)人流在項(xiàng)目?jī)?nèi)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。在設(shè)計(jì)中應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：

（1）應(yīng)突出購物中心內(nèi)部空間的可視性，展示不同購物空間的主流特色和鮮明的風(fēng)格，并營(yíng)造出安全感和舒適感覺，從而起到引導(dǎo)公眾逗留購物的作用。

（2）應(yīng)強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性，讓顧客能很容易尋找和到達(dá)商場(chǎng)的各個(gè)區(qū)域，只有顧客能看到、走到的地方才能產(chǎn)生好的效益。

（3）透過圓弧形動(dòng)線，能讓顧客視野的延伸和擴(kuò)展性增強(qiáng)，可視性更強(qiáng)，單店的能見率更高，便于顧客到達(dá)店面。

（4）購物中心一般應(yīng)將自動(dòng)扶梯布置在比較醒目的位置，并且每隔20-40米就布置一組自動(dòng)扶梯，以方便顧客乘坐，如中庭、出入口等位置。中庭作為購物中心內(nèi)部平面交通和垂直交通的樞紐，是布置自動(dòng)扶梯主要區(qū)域和最為集中的區(qū)域。

（5）在多層的購物中心內(nèi)，設(shè)計(jì)跨多層的“通天梯”實(shí)現(xiàn)人流跨層傳送。按照商業(yè)價(jià)值隨樓層上升遞減的規(guī)律，則樓層越高商業(yè)價(jià)值越低，但設(shè)置高層直達(dá)扶梯后，由于可從低樓層直達(dá)高樓層，如4樓直達(dá)8樓，這樣8樓就和4樓具有了幾乎相同的商業(yè)價(jià)值。在設(shè)計(jì)“通天梯”包括常規(guī)的自動(dòng)扶梯時(shí)，也要注意“人流死角”對(duì)購物人流和商鋪的影響因素。（見下圖）

步驟3：配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)

不同的商業(yè)業(yè)態(tài)有不同的配套要求，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求，在項(xiàng)目修建過程中盡量讓配套設(shè)施完善到位，以保證商家和消費(fèi)者的功能需求，消費(fèi)和服務(wù)的便利和安全。如超市對(duì)理貨區(qū)、中央空調(diào)、電梯、消防等都有特殊的要求；餐飲要有獨(dú)立的排煙系統(tǒng)、防噪設(shè)施、供排水、充足的停車位等；電影院需要大空間、廁所、消防、隔音等配套設(shè)施和條件。

步驟4：換乘中心設(shè)計(jì)（10）（11）

換乘中心不只是進(jìn)行交通換乘的場(chǎng)所,還承擔(dān)著餐飲、娛樂、商業(yè)、銀行等城市功能。隨著城市節(jié)奏的加快、管理水平的提高，車站的城市商業(yè)功能會(huì)逐漸增強(qiáng)，并將逐漸與車站本身的交通功能齊平。由于換乘車站強(qiáng)大的客流量無形中促使車站發(fā)揮城市功能“天時(shí)、地利、人和”的效果，換乘中心的商場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、服務(wù)場(chǎng)所不再只對(duì)交通出行起補(bǔ)充作用, 優(yōu)良便利的服務(wù)功能與獨(dú)具的商業(yè)特色吸引著人們專程來這里購物，而非上下班出行的順路采買。換乘中心設(shè)計(jì)如能根據(jù)功能區(qū)分做到立體的、多層的、多方位的分流，就可以使乘客在購物、出行及其它城市功能需求上感覺到空間氣氛很舒適，不會(huì)產(chǎn)生雜亂無序的印象，使他們樂于到這里消費(fèi)休閑或在這里來從事與城市功能相關(guān)的活動(dòng)。因此，在開展地鐵商業(yè)開發(fā)時(shí)，也要特別注意對(duì)換乘大廳的設(shè)計(jì)。

步驟5：賣場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

一個(gè)項(xiàng)目的商鋪分割應(yīng)做到如何將大量店面鋪位靈活組織，化整為零利于出售，同時(shí)又可化零為整，利于整體出租和經(jīng)營(yíng)。商鋪的分割要考慮規(guī)劃設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)定位，如小區(qū)商業(yè)的鋪位不應(yīng)太大，以中小面積為主；而購物中心的商鋪劃分則應(yīng)以大面積為主。此外，賣場(chǎng)的人流動(dòng)線、通道、出口、電梯等也要全面考慮，要讓偏角的商鋪也能充分享受購物的客流光顧。

步驟6：立面規(guī)劃設(shè)計(jì)

商業(yè)建筑的立面規(guī)劃設(shè)計(jì)要求能夠鮮明地體現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的功能特征和整體形象，它的設(shè)計(jì)效果能直接影響對(duì)消費(fèi)者的吸引力。特色鮮明的建筑形象和立面裝飾效果不但表現(xiàn)視覺的美觀，還能夠科學(xué)合理的表明該項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，讓一個(gè)新開發(fā)的購物中心從眾多的商場(chǎng)中脫穎而出，以其獨(dú)特的主題符號(hào)和鮮明的個(gè)性特征展示在消費(fèi)者面前，通過消費(fèi)者的親身體驗(yàn)并口碑相傳，迅速成為市場(chǎng)矚目的焦點(diǎn)，從而擺脫同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

地鐵商業(yè)作為商業(yè)的一種，其建筑也一樣有此要求。因此，在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意立面和周圍其它商業(yè)形成差異化，創(chuàng)造自己獨(dú)特的風(fēng)格，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的可識(shí)別性。其中，尤其要注意廣告位、招牌、燈箱的放置，營(yíng)造繁華感和商業(yè)氛圍，不能給人雜亂無章的感覺。

步驟7：裝修規(guī)劃設(shè)計(jì)

裝修規(guī)劃包括公共區(qū)域裝修、鋪位裝修及輔助面積裝修。

公共區(qū)域裝修主要包括天花板、地板、燈光、隔墻等；鋪位裝修有門面的形式要求（如對(duì)開門與平開門、卷閘門與玻璃門）、門臉與牌匾等形質(zhì)的統(tǒng)一要求；輔助面積主要指商場(chǎng)辦公、倉儲(chǔ)、進(jìn)貨通道及衛(wèi)生間等非商用面積的裝修。商場(chǎng)的裝修規(guī)劃設(shè)計(jì)要注重整體把握風(fēng)格和檔次，而明確經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是關(guān)鍵，裝修檔次、材料色彩運(yùn)用等都要符合經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的特性。如超市、小區(qū)商業(yè)面對(duì)的是大眾化的住宅居民，裝修檔次普通即可；而西餐酒吧等往往要裝修設(shè)計(jì)成歐美風(fēng)格等。

四、深港兩地地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的差異及現(xiàn)狀分析

在城市建筑密度超高的香港，地鐵商業(yè)融合于城市商圈的蓬勃發(fā)展成效顯著，可以說是在世界發(fā)達(dá)城市名單里都是名列前茅的。這首先取決于：①政府建設(shè)規(guī)劃管理部門對(duì)于地鐵線路的選定與城市發(fā)展建設(shè)同步規(guī)劃；②地鐵站位的選址結(jié)合城市社區(qū)的建設(shè)發(fā)展計(jì)劃整體考慮按規(guī)劃預(yù)留；③地鐵與上蓋商業(yè)開發(fā)的規(guī)模和功能設(shè)施統(tǒng)一考慮并整體策劃設(shè)計(jì)；④在商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中按照規(guī)劃條件、并充分考慮所處社區(qū)位置環(huán)境等因素，通過系統(tǒng)、細(xì)致的商業(yè)策劃、規(guī)劃和設(shè)計(jì)營(yíng)造出良好的商境和商機(jī)。香港地鐵的發(fā)展推動(dòng)著城市建設(shè)和商業(yè)的發(fā)展繁榮，地鐵商業(yè)與城市商業(yè)的發(fā)展和繁榮是共贏、共榮、“水到渠成”的。

香港地鐵站內(nèi)便利型、服務(wù)性商業(yè)店鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置，成為深圳地鐵早期地鐵站內(nèi)商業(yè)開發(fā)所學(xué)習(xí)和借鑒的成功實(shí)例。而深圳地鐵商業(yè)的開發(fā)進(jìn)程，就是在向香港和國(guó)際地鐵商業(yè)開發(fā)成功案例學(xué)習(xí)借鑒的基礎(chǔ)上，在“建地鐵就是建城市”的觀念指導(dǎo)下，在新建地鐵的同時(shí)，同步有序地推動(dòng)地鐵商業(yè)的開發(fā)建設(shè)。

對(duì)比深、港兩地地鐵商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析如下：

（一）深圳地鐵商業(yè)與地鐵的結(jié)合模式

根據(jù)對(duì)深圳地鐵上蓋商業(yè)的調(diào)研，其與地鐵結(jié)合的模式主要有以下兩種類型：

1、整體建設(shè)式

與地鐵站共同開發(fā)建設(shè)，地鐵站與上蓋商業(yè)是一個(gè)建筑整體，只是為地鐵運(yùn)行留出地下或半地下的空間。例如，羅湖站綜合交通樞紐、皇崗站聯(lián)檢大樓、國(guó)貿(mào)站金光華廣場(chǎng)、購物公園站。

2、通道相連式

這種結(jié)合方式多在已經(jīng)成熟的商業(yè)街區(qū)或者物業(yè)下修建地鐵站，通過地下通道將地鐵與物業(yè)完美結(jié)合，如老街站、大劇院站等。這種方式不僅可以節(jié)省地上空間，而且通過在通道中修建大型地下商業(yè)街或者地鐵商場(chǎng)、或與大型商場(chǎng)超市連通等形式，可以提高地下空間的利用率，獲取一定的商業(yè)價(jià)值。

（二）深圳地鐵商業(yè)的設(shè)計(jì)特點(diǎn)

1、地下空間形態(tài)豐富

地下空間通常分為地下軌道交通設(shè)施、人行地道、地下公共停車庫、地下街、地下綜合體和地下設(shè)施出入口及通風(fēng)井幾種形態(tài)構(gòu)成，將地下空間的交通、展覽、郵政等公共服務(wù)功能與休閑、娛樂、購物、金融等商業(yè)服務(wù)結(jié)合起來，達(dá)到社會(huì)功能與商業(yè)功能的完美結(jié)合。

受香港的影響，深圳的城市空間形態(tài)也相當(dāng)豐富，城市空間通達(dá)性很高。深圳地鐵的舒適不僅僅體現(xiàn)在硬件的現(xiàn)代化、軟件的人性化，而且它創(chuàng)造了以人為本的休閑購物環(huán)境。深圳幾乎每一個(gè)商場(chǎng)，尤其是地鐵沿線商場(chǎng)，地下都有幾層空間。一般為2－3 層，負(fù)三層為地下停車場(chǎng)，負(fù)二層或者負(fù)一層連接地鐵出站口，通常有各種餐飲、休閑、流行服飾或者飾品專賣店，裝修華美吸引眼球。地下通道大多寬敞明亮，人們可以非常舒適地在完全不同的商城的地下空間穿行，有的地下空間甚至串連起了幾條街，這不僅為地下空間的開發(fā)利用提供了人流、資金流，而且也是市民休閑購物的好去處。

2、地下空間設(shè)施設(shè)計(jì)考慮人性化

深圳地鐵在設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)等諸多方面體現(xiàn)了“以人為本"理念。深圳地鐵的自動(dòng)扶梯和電梯非常完善，各車站均為無障礙設(shè)計(jì)。直升電梯除供盲人、殘疾人使用外，還可供老人及各類需要者使用。地鐵站內(nèi)及通向各個(gè)商業(yè)的通道都設(shè)置了系統(tǒng)完整的指示標(biāo)識(shí)。

圖：地鐵站內(nèi)指示標(biāo)志隨處可見，自動(dòng)扶梯和電梯非常方便完善

（三）香港地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)

香港地鐵商業(yè)充分的體現(xiàn)了地鐵有機(jī)融合于城市商圈、并推動(dòng)城市區(qū)域商業(yè)繁華發(fā)展的功能特色，其地鐵上蓋的大型建筑體即是大型商城， 通過便利的軌道交通與商業(yè)的結(jié)合，讓地鐵在高密度城市空間中獨(dú)具的便捷通達(dá)性創(chuàng)造出城市空間豐富的形態(tài)。其規(guī)劃設(shè)計(jì)不僅僅體現(xiàn)在硬件的現(xiàn)代化、軟件的人性化，而且它創(chuàng)造了以人為本的休閑購物環(huán)境。超前的地下商業(yè)空間規(guī)劃，寬敞的通道，給購物者帶來視覺和精神上的寬敞感、舒適感。

香港的地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)（5）：

1、采用了“公交導(dǎo)向發(fā)展”(TOD)規(guī)劃原則，即“3D”原則。以青衣站為例，它有如下特點(diǎn)：

（1）高發(fā)展密度(Density) - 于車站步行服務(wù)范圍內(nèi)進(jìn)行集約式高效使用土地

（2）多元化土地利用(Diversity)以增加小區(qū)活力及雙向客流

（3）強(qiáng)調(diào)優(yōu)質(zhì)小區(qū)設(shè)計(jì)(Design) 無縫連接，完善接駁，人車分隔，美化空間

（4）車站與物業(yè)緊密結(jié)合

2、交通流線組織清晰合理――多種交通方式立體融合

在香港，建筑空間與城市公共空間的界限已越來越模糊，建筑綜合體內(nèi)容納了更多的城市交通空間，除了地鐵之外，越來越多的項(xiàng)目還將城市步行信道、城市休憩中庭、汽車停靠站、交通轉(zhuǎn)換站等各種空間要素融入自身，組織成立體交通網(wǎng)絡(luò)，供人們?cè)谄渲写┧笈c停留，以引導(dǎo)購買人流的形成。太古又一城項(xiàng)目就是多種交通方式與商業(yè)建筑空間和諧立體融合的典范。

3、設(shè)計(jì)定位明確――鮮明的建筑形象，獨(dú)一無二的主題符號(hào)

香港人的居住面積狹窄，人們?cè)陂e暇之余往往將城市綜合體作為約會(huì)相聚的地方，“行商場(chǎng)”是香港人生活的一部分。因此，雖然土地狹小，但香港的購物中心數(shù)目眾多。為了從眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中脫穎而出，有效地吸引人流前來消費(fèi)，各購物中心往往從設(shè)計(jì)定位之初就開始下足功夫，力求以特色鮮明的建筑形象和科學(xué)合理的客戶細(xì)分贏得市場(chǎng)。

香港地鐵的站臺(tái)、站廳內(nèi)商業(yè)物業(yè)形態(tài)：站臺(tái)因功能與空間的限制基本沒有設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺(tái)通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足實(shí)時(shí)性、便捷性、服務(wù)性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、書報(bào)亭、干洗店等種類為主。店面雖不算大，但商鋪裝潢考究。

沿線地下商業(yè)物業(yè)形態(tài)：與站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是融購物、休閑、娛樂、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場(chǎng)是銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層的“時(shí)代便利集”，主要經(jīng)營(yíng)中西特色餐飲、休閑娛樂、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。此外還有APM、朗豪坊等。

4、揚(yáng)長(zhǎng)避短――充分利用地鐵優(yōu)勢(shì)發(fā)展商業(yè)環(huán)境，提升偏僻區(qū)位地產(chǎn)價(jià)值

香港地鐵商業(yè)的策略是：充分發(fā)揮地鐵的交通優(yōu)勢(shì)而避開區(qū)位條件差的劣勢(shì)，強(qiáng)調(diào)主題經(jīng)營(yíng)模式，為購物中心注入更多有個(gè)性的娛樂、休閑元素。即通過地鐵快捷便利的交通條件和合理有效的商業(yè)策劃開發(fā)，引導(dǎo)和疏通不同區(qū)域、各個(gè)地段有不同需求檔次的消費(fèi)人流，實(shí)現(xiàn)地鐵商業(yè)的有機(jī)發(fā)展，同時(shí)繁榮提升了區(qū)位條件較差的房地產(chǎn)開發(fā)的投資和商業(yè)潛力。5、“以人為本”――從規(guī)劃到建設(shè)貫徹始終的原則，從環(huán)境到細(xì)節(jié)體現(xiàn)服務(wù)的大眾的理念

香港地鐵商業(yè)“以人為本”之所以能夠從理念轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)，在于在項(xiàng)目建設(shè)之初就重視對(duì)客戶需求的細(xì)致調(diào)查和研究論證，并在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中給予充分的考慮和落實(shí)，最終以合理的建筑形態(tài)、到位的功能服務(wù)（含助殘）設(shè)施以及周到的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)來達(dá)到目標(biāo)。這往往是最容易被我們當(dāng)作細(xì)節(jié)而忽略掉的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是商業(yè)開發(fā)與發(fā)展過程中需要不斷改進(jìn)完善的細(xì)節(jié)。

結(jié)語：

我國(guó)各大城市地鐵商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目大多位于已建成型的城區(qū)內(nèi)，地鐵商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的涉及面廣，需協(xié)調(diào)的業(yè)態(tài)功能關(guān)系復(fù)雜，且相對(duì)地面環(huán)境條件下對(duì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)各專業(yè)要求更全面、更高端，這就要求在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)方案階段，政府規(guī)劃審批部門與建設(shè)單位要組織商業(yè)開發(fā)策劃研究與咨詢單位，客觀科學(xué)地分析現(xiàn)有城市環(huán)境條件，結(jié)合地面周邊環(huán)境對(duì)于地鐵相關(guān)站點(diǎn)附設(shè)和配套的商場(chǎng)進(jìn)行充分的商業(yè)策劃和論證，細(xì)致的分析、確定擬開發(fā)的地鐵站點(diǎn)商業(yè)類別、規(guī)模、業(yè)態(tài)和布局，研究審定合理的商業(yè)開發(fā)方案。設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)的過程中，也須依據(jù)規(guī)劃方案和策劃報(bào)告，依照準(zhǔn)確定位的商業(yè)策劃和論證成果，發(fā)揮專業(yè)知識(shí)技能和整合能力，合理地整體規(guī)劃布置項(xiàng)目?jī)?nèi)部總體以及各層的平面布局和交通流線，把握好建筑空間形態(tài)與功能設(shè)施預(yù)留條件，細(xì)致周到地進(jìn)行商業(yè)環(huán)境的人性化、個(gè)性化設(shè)計(jì)。這些前提條件是建成優(yōu)質(zhì)高效的地鐵商業(yè)的關(guān)鍵要素。在建筑施工、內(nèi)部裝修、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、設(shè)備安裝等各專業(yè)實(shí)施階段，也要全面按照設(shè)計(jì)要求和不同商業(yè)功能需求，做好專業(yè)協(xié)調(diào)施工配合，保證質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等，這些都是實(shí)現(xiàn)優(yōu)秀的地鐵商業(yè)項(xiàng)目必不可少的重要保證。

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7.城市軌道交通規(guī)劃中與其它交通銜接問題的分析，袁振洲，科技導(dǎo)報(bào), 2001年11月

第5篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】購物中心；租金；合同

購物中心，指在一個(gè)毗鄰的建筑群中或一個(gè)大型建筑物中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列的零售商店、服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。國(guó)內(nèi)通常所說的購物中心實(shí)為百貨店的另一種稱呼。購物中心不僅規(guī)模巨大，集合了百貨店、超市、大賣場(chǎng)、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施。另外，購物中心還提供了百貨店、大賣場(chǎng)無法提供的如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購物享受。

購物中心的店面一般是采取租賃的經(jīng)營(yíng)模式，租金收入是購物中心主要經(jīng)濟(jì)來源。按時(shí)收取租金也成為購物中心工作的重中之重。

一、購物中心運(yùn)營(yíng)初期的合同管理

租賃合同是購物中心的所有者與商戶簽訂的契約。合同是具有法律效率的商業(yè)文件，也是購物中心管理的基本依據(jù)。

1.租賃合同概況

一般的租賃合同文本主要包括三大部分，第一部分為合同協(xié)議書，第二部分為補(bǔ)充條款，第三部分為通用條款及釋義。其中第一部分是租賃合同的主體部分。

通過合同的管理和合同的確定，可以規(guī)定業(yè)主和商戶雙方的地位、職能、責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，可為購物中心的成功運(yùn)營(yíng)和有序管理奠定基礎(chǔ)。

2.租賃合同的具體規(guī)定

合同一般要在以下幾方面作出具體規(guī)定：租金約定。在合同中，首先要就入駐商鋪的入租區(qū)域、入租期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、租金支付方式、租金支付時(shí)間、物業(yè)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、收取辦法以及違約處理等做出詳細(xì)規(guī)定，這樣，為日后租金的按時(shí)收取提供方便。管理約定。商戶必須接受購物中心專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，參加購物中心推廣部統(tǒng)一開展的各類促銷活動(dòng)，并完成好各自的促銷任務(wù)，創(chuàng)造性地開展促銷工作，以塑造購物中心統(tǒng)一形象，開展整體營(yíng)銷工作。

業(yè)態(tài)及品牌約定。商戶經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和品牌是受到整個(gè)購物中心統(tǒng)一規(guī)劃的業(yè)態(tài)構(gòu)成的限制的，是在合同中有明確規(guī)定的，商戶應(yīng)按合同規(guī)定的形式開展經(jīng)營(yíng)，不得隨意進(jìn)行業(yè)態(tài)的變更，如果確因情況發(fā)生重大變化，必須調(diào)整業(yè)態(tài)形式的，需得到業(yè)主方購物中心的同意。未經(jīng)認(rèn)可或批準(zhǔn)，不得擅自變更改動(dòng)，以免對(duì)購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的正?；?、合理化產(chǎn)生負(fù)面影響。

限制約定。合同中一般要對(duì)經(jīng)營(yíng)商品的品類大項(xiàng)和和廣告招貼、噪音控制等方面做出規(guī)定。如場(chǎng)內(nèi)一般禁止經(jīng)營(yíng)易燃易爆物品，不可任意張貼各類未經(jīng)核準(zhǔn)的記號(hào)或標(biāo)志，不得隨意擺放海報(bào)。商戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字等需接受統(tǒng)一管理，即便在購物中心指定的地方粘貼廣告海報(bào)，也需通過購物中心有關(guān)部門的核準(zhǔn)。此外，不得裝置有損建筑安全及易對(duì)購物中心其他商店的正常營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生不良影響的超大型、笨重型、高噪音、高污染的機(jī)器設(shè)備。在播放音樂時(shí)，應(yīng)注意音量適當(dāng)，不可產(chǎn)生噪音，不可發(fā)生任何影響購物中心整體形象及有可能干擾相鄰商店正常經(jīng)營(yíng)的行為。

義務(wù)約定。商戶有按時(shí)交納租金及其他必要費(fèi)用的義務(wù)，不得借故拖欠，有義務(wù)為購物中心的促銷承擔(dān)相關(guān)的費(fèi)用，并對(duì)火災(zāi)及其他損害事件負(fù)有立即報(bào)告的義務(wù)。時(shí)間約定。購物中心要確定統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間，所有商戶需按統(tǒng)一的時(shí)間營(yíng)業(yè)，按時(shí)開門，準(zhǔn)時(shí)打烊，否則各店鋪的營(yíng)業(yè)時(shí)間不能整齊劃一，會(huì)使顧客感到不便，易使顧客感到失望，也容易給人造成一種凄涼衰敗的感覺。服務(wù)約定。商業(yè)經(jīng)營(yíng)必須以客為尊，在銷售高質(zhì)量商品的同時(shí)，更要將高水準(zhǔn)的服務(wù)提供給顧客，以優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，文明禮貌的促銷，塑造購物中心的良好形象。

環(huán)境約定。商戶必須承諾維持購物中心公共裝飾的原貌，并使之處于最佳狀態(tài)，增強(qiáng)促銷效果；必須按照規(guī)定處理廢棄物，保持環(huán)境的清潔衛(wèi)生；櫥窗展示陳列必須新穎美觀，店 內(nèi)照明設(shè)備應(yīng)保持明亮，各種暫時(shí)堆置的商品必須定點(diǎn)定位，使用指定運(yùn)貨通道；員工的車輛必須放在指定地點(diǎn)，不可占用顧客的停車空間。

收銀系統(tǒng)約定。購物中心一般要求商戶統(tǒng)一使用的購物中心的收銀系統(tǒng)，防止商戶擅自跑單。統(tǒng)一收銀有利于各商戶租金及其他費(fèi)用的收取。其他約定，一些其他未盡事項(xiàng)也要通過合同的形式式加以說明，做出規(guī)定。

二、租金的收取

開發(fā)商在招商階段就需要對(duì)商鋪的租金進(jìn)行科學(xué)預(yù)測(cè)。預(yù)測(cè)必須依靠對(duì)現(xiàn)狀市場(chǎng)的研究，和對(duì)未來市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，不僅考慮自身市場(chǎng)空間，而且要考慮競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的影響力。租金判斷對(duì)于項(xiàng)目招商意義非常，準(zhǔn)確的租金定位將提高項(xiàng)目的招商效率。

首先應(yīng)明確租金收益的各年度增長(zhǎng)或者增長(zhǎng)率。明確商戶撤場(chǎng)和輪換的時(shí)間、條件，以便于引進(jìn)更多品牌商戶，提高租金坪效。同時(shí)科學(xué)、充分地對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行有效規(guī)劃，提高可租賃面積，同時(shí)補(bǔ)充業(yè)態(tài)，提高租金收益。充分規(guī)劃、利用中島面積，增加后期的租金收益。明確租賃收取時(shí)間、方式，密切跟蹤商戶經(jīng)營(yíng)情況，提高租金收繳率。

通常，商戶租金的收取分為固定租金、抽成租金、固定租金和抽成租金兩者取其高。固定租金：以日固定租金為基數(shù)乘以當(dāng)月相應(yīng)的天數(shù)乘以該商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)算得出。日固定租金為乙方租賃該商鋪應(yīng)繳納的每日最低租金標(biāo)準(zhǔn)。

第6篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

[關(guān)鍵詞]家具商業(yè) 流通渠道 商業(yè)模式

兵法有云:兵無常勢(shì),水無常形。數(shù)十年間,中國(guó)家具商業(yè)流通渠道隨著社會(huì)的發(fā)展、產(chǎn)品的更新、需求的變化和市場(chǎng)的成長(zhǎng)而不斷變化。隨著生活水平的提高和消費(fèi)觀念的改變,人們已不再滿足單一的購物形式、簡(jiǎn)單的商場(chǎng)環(huán)境和輾轉(zhuǎn)奔波的消費(fèi)過程。于是,為滿足消費(fèi)者多元化、個(gè)性化、休閑化、時(shí)尚化的家具購物需求,家居商場(chǎng)從傳統(tǒng)、單一的專業(yè)市場(chǎng)向多元化方向發(fā)展,既有融家具建材為一體的大型家居博覽中心,又有單個(gè)家具廠家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的家具品牌旗艦店;既有環(huán)境幽雅、檔次較高的商場(chǎng)型家具購物廣場(chǎng),又有方便快捷、價(jià)格適中的一站式家居超市;既有傳統(tǒng)的攤位制經(jīng)營(yíng)家具賣場(chǎng),又有新型的網(wǎng)上購物營(yíng)銷家具E店……經(jīng)營(yíng)方式多樣,產(chǎn)品風(fēng)格迥異,各具特色,不一而足。

本人近年來一直從事家具商業(yè)空間的規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作,對(duì)目前國(guó)內(nèi)家具商業(yè)流通業(yè)態(tài)的多種形態(tài)有所涉獵,希望能結(jié)合目前商業(yè)發(fā)展的特征與趨勢(shì),就家具商業(yè)流通業(yè)態(tài)的發(fā)展趨勢(shì)和主要商業(yè)形態(tài)展開論述,以求拋磚引玉,引起業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)此的專注與探討。

一、中國(guó)家具商業(yè)流通渠道的發(fā)展歷程

回顧中國(guó)家具商業(yè)流通發(fā)展歷程,縱觀國(guó)內(nèi)家具銷售模式,家具銷售經(jīng)歷了從無營(yíng)銷到有營(yíng)銷,從無專賣店到有專賣店,從小店到大商場(chǎng),從局部地區(qū)到遍布全國(guó),從低檔家具到高檔家具,從家具產(chǎn)品到家居產(chǎn)品,從一級(jí)市場(chǎng)到三級(jí)市場(chǎng),從單一產(chǎn)品到系列產(chǎn)品,從抓品質(zhì)到重品牌一個(gè)又一個(gè)令人激動(dòng)的過程……二十年來,大大小小、形形的家具賣場(chǎng)在家具營(yíng)銷的大舞臺(tái)上演繹著各式各樣的角色,有的成為一枝獨(dú)秀,有的成為一代梟雄;有的曇花一現(xiàn),有的四季常青;有的門庭若市,有的門可羅雀;有的口碑相傳,有的問題纏身……總體而言,中國(guó)家具商業(yè)流通渠道經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段。

1. 起步階段

20世紀(jì)80年代中期～20世紀(jì)90年代初期,是中國(guó)家具市場(chǎng)的起步階段。這時(shí)的家具市場(chǎng)場(chǎng)址、規(guī)模、檔次的選擇大都比較適應(yīng)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐目陀^發(fā)展條件,場(chǎng)地因陋就簡(jiǎn),注入資金少,市場(chǎng)規(guī)模小,產(chǎn)品以國(guó)產(chǎn)家具為主。不少市場(chǎng)建在鬧市區(qū)內(nèi),也有的自發(fā)形成在原分散的自由貿(mào)易的市場(chǎng)內(nèi)。大部分地區(qū)家具市場(chǎng)還停留在較低的層次:棚戶式的家具大排檔、攤位制擁擠嘈雜的家具市場(chǎng)是當(dāng)時(shí)家居市場(chǎng)的主要形態(tài)。

2. 形成階段

20世紀(jì)90年代初期～20世紀(jì)90年代末期是市場(chǎng)的形成階段。家具市場(chǎng)場(chǎng)址從繁華的鬧市區(qū)向交通便利的城郊結(jié)合部發(fā)展,投資建場(chǎng)的資金由最初的幾百萬元增加到上千萬元,個(gè)別市場(chǎng)的建場(chǎng)資金達(dá)到億元以上。進(jìn)場(chǎng)的家具產(chǎn)品由中下檔次向中高檔次發(fā)展,市場(chǎng)還吸引了港臺(tái)地區(qū)部分優(yōu)秀產(chǎn)品和廠商入駐。市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式也多起來,直銷、、自營(yíng)相配合,零售、批發(fā)相結(jié)合。到90年代末期, 擁有超大空間、手扶電梯、高檔裝修等硬件設(shè)施的商場(chǎng)型家具賣場(chǎng)開始出現(xiàn),帶動(dòng)家具零售業(yè)進(jìn)入商場(chǎng)時(shí)代。

3. 發(fā)展階段

從20世紀(jì)初起至今是家具市場(chǎng)的規(guī)范、完善、成熟階段。此階段呈現(xiàn)的基本特點(diǎn)是由綜合性家具市場(chǎng)逐漸向?qū)I(yè)化、有自己特色的市場(chǎng)演變。市場(chǎng)管理質(zhì)量大大提高,規(guī)?；?jīng)營(yíng)和現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)。市場(chǎng)相應(yīng)的配套服務(wù),如銀行、郵電、運(yùn)輸、工商、稅務(wù)、食宿、教育等逐步建立健全起來。隨著國(guó)外投資商進(jìn)入中國(guó)家居流通領(lǐng)域,促使中國(guó)家具市場(chǎng)規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)等運(yùn)作方式出現(xiàn)質(zhì)的變化。隨著一站式家居消費(fèi)概念的興起,涵蓋家具、建材、飾品、設(shè)計(jì)、汽車、百貨、體育、餐飲等十大行業(yè),引導(dǎo)家居消費(fèi)從個(gè)人目的性消費(fèi)轉(zhuǎn)變?yōu)榧彝バ蓍e式消費(fèi),真正成為以家居為主題的購物MALL,將會(huì)成為未來重要的家居消費(fèi)業(yè)態(tài)。

二、目前幾種主要家具商業(yè)流通模式

世界的變化日新月異,而惟一不變的是變化,沒有永生不敗的常勝將軍,沒有永續(xù)經(jīng)營(yíng)的同一贏利模式,沒有持久不變的世代賺錢秘訣。家具營(yíng)銷的商業(yè)空間也在有形無形地悄然變化,曾經(jīng)的輝煌如何繼續(xù),新的篇章怎樣揭開?家具賣場(chǎng)何去何從,出路在何方?經(jīng)過市場(chǎng)的檢驗(yàn),業(yè)界的創(chuàng)新,如今活躍在家具商業(yè)流通領(lǐng)域的家具營(yíng)銷模式主要有以下幾種:

1. 單純租賃模式

這是目前活躍在市場(chǎng)上的主要家具商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。由一家具有一定招商、經(jīng)營(yíng)和管理能力的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司和地產(chǎn)公司自建賣場(chǎng)或整體租下某一商業(yè)樓盤,根據(jù)家具的風(fēng)格和品類進(jìn)行通過統(tǒng)一規(guī)劃和設(shè)計(jì),對(duì)建筑外觀和內(nèi)部公共空間進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì),提供專業(yè)齊全的配套服務(wù),以求創(chuàng)造出較好的整體形象和商業(yè)氛圍。而后面對(duì)家具廠家和家具經(jīng)銷商進(jìn)行統(tǒng)一招商,在具體經(jīng)營(yíng)過程中采取收取租金的模式,實(shí)行統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一配送,實(shí)行配套的售后服務(wù)和質(zhì)量保證系統(tǒng)。

這種商業(yè)模式對(duì)于家具商家而言,要求商家具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力,對(duì)于家具的品牌和家具的特征非常了解,對(duì)顧客的需求十分了解,能夠根據(jù)商場(chǎng)建筑本身特點(diǎn)進(jìn)行合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃,在行業(yè)內(nèi)要具有較高的品牌號(hào)召力和市場(chǎng)吸引力,能夠在較短的時(shí)間內(nèi)解決整個(gè)商場(chǎng)的招商問題和旺場(chǎng)問題,能夠使入駐的商家能夠有利可圖,有錢可賺。這種經(jīng)營(yíng)模式的商家主要靠租金來贏利。

這種商業(yè)模式是目前業(yè)內(nèi)家具商業(yè)流通模式的主體,目前有業(yè)內(nèi)形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)、連鎖經(jīng)營(yíng)的全國(guó)范圍布點(diǎn)的一些大型家居賣場(chǎng)如紅星•美凱龍,居然之家,月星,歐亞達(dá),吉盛偉邦等專業(yè)家具商場(chǎng)。這些商業(yè)采用全國(guó)一盤棋,統(tǒng)一布點(diǎn)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象,形成自己獨(dú)特的操作模式和企業(yè)形象,具有較強(qiáng)的品牌認(rèn)知度,能與業(yè)內(nèi)具代表性的家具廠家形成戰(zhàn)略聯(lián)盟,共同營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍和運(yùn)營(yíng)空間。也有全國(guó)各地區(qū)域內(nèi)扎根本土、挖掘自身潛力的地方諸侯如廣西富安居、深圳好百年、武漢金馬、杭州第六空間,這些商家多在本地有著長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)歷史,深諳本土百姓的喜好,與本地經(jīng)經(jīng)銷商有著長(zhǎng)期良好的合作關(guān)系,能夠創(chuàng)造出具地域特色的商業(yè)空間,在本地市民心中留有較好的品牌,經(jīng)營(yíng)得好的話還是具有持久的生命力。

2. 商場(chǎng)直接經(jīng)營(yíng)

目前業(yè)內(nèi)大多家具品牌都是采用經(jīng)銷商營(yíng)銷方式,有些地區(qū)的一些比較成功的經(jīng)銷商隨著業(yè)績(jī)的成長(zhǎng),會(huì)同時(shí)幾十個(gè)獨(dú)立品牌,這些品牌往往會(huì)涵蓋家具業(yè)態(tài)內(nèi)的多種系列,能在相互之間形成有機(jī)的互補(bǔ),這時(shí)候一些有能力和經(jīng)銷商會(huì)尋求脫離傳統(tǒng)大賣場(chǎng)另行開辟一片商業(yè)天地,這就形成了商場(chǎng)直接經(jīng)營(yíng)的一種家具營(yíng)銷模式。

如金馬凱旋在武漢著40多個(gè)中高檔家具品牌,這些品牌都是某個(gè)領(lǐng)域較好的,像如板式家具的皇朝、金屬家具的康耐登、兒童家具的我愛我家等品牌。它往往自建或長(zhǎng)期租賃具一定規(guī)模的商業(yè)空間,進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和規(guī)劃,形成統(tǒng)一的外觀形象、內(nèi)部空間氛圍,實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一收銀、統(tǒng)一送貨、統(tǒng)一裝配,具有較好的商業(yè)形象和品牌知名度。

這種商業(yè)模式往往由于商家不同而有著相應(yīng)的企業(yè)形象,商家在進(jìn)行品牌選擇時(shí)會(huì)有明確的經(jīng)營(yíng)定位和營(yíng)銷特色。商家要對(duì)于市場(chǎng)有著敏銳的感知力,要能清楚了解自身目標(biāo)客戶的實(shí)際需要和品牌喜好,要能清楚地了解業(yè)內(nèi)相應(yīng)家具品牌的風(fēng)格特點(diǎn)和系列形象,并能根據(jù)自身商場(chǎng)規(guī)劃選擇合適的品牌和家具系列,并對(duì)各類家具品牌和系列進(jìn)行有機(jī)的整體和形象包裝,從而促進(jìn)目標(biāo)客戶進(jìn)行方便快捷的消費(fèi),并在家具采購過程中體會(huì)別樣的家居文化。

3. 商家廠家聯(lián)合經(jīng)營(yíng)

傳統(tǒng)商場(chǎng)提供場(chǎng)地、經(jīng)銷商租場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的家具營(yíng)銷模式經(jīng)銷商的壓力很大,也給家具廠家造成銷售上的困局。由于物業(yè)成本的上升,商場(chǎng)往往會(huì)隨著時(shí)間的推移不斷提高鋪位的租金,經(jīng)銷商既要按照廠家專賣店的要求進(jìn)行店面裝修,又要支出一定的費(fèi)用進(jìn)行擺場(chǎng)和鋪貨,還要定期支付數(shù)額不小的租金費(fèi)用,這樣下來一個(gè)品牌專賣店的初期投資成本都要在三十萬元乃至更多。而現(xiàn)在很多家具品牌往往每年都會(huì)推出新的產(chǎn)品系列,并要求經(jīng)銷商根據(jù)新的產(chǎn)品系列進(jìn)行形象提升或更換別的經(jīng)銷商,這樣對(duì)于一些小型的經(jīng)銷商來說造成了太大的壓力,也促使有些地區(qū)商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)常出現(xiàn)有些家具品牌難以持續(xù)經(jīng)營(yíng)而退場(chǎng)的現(xiàn)象,也不利于這些家具品牌在某些地區(qū)的品牌形象。

有感于這一行業(yè)困局,業(yè)內(nèi)有些商業(yè)運(yùn)營(yíng)人士開始尋求新的商業(yè)模式,采用商家廠家聯(lián)合經(jīng)營(yíng)模式。即商場(chǎng)仍按傳統(tǒng)租賃式商場(chǎng)進(jìn)行整體形象包裝、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理,但是不是將各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)攤位出租給經(jīng)銷商或廠家,而是將其根據(jù)整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求分樓層、分區(qū)位交給不同品牌和風(fēng)格的家具廠家,由廠家出資進(jìn)行專賣門店的形象包裝和產(chǎn)品鋪貨,再通過一定的準(zhǔn)入機(jī)制在當(dāng)?shù)貙ふ液线m的經(jīng)營(yíng)者來進(jìn)行專賣門店的日常銷售和形象維護(hù)工作,將最終銷售完商品所得的利潤(rùn)以一定的比例分成來進(jìn)行三方的比例分配。

這種經(jīng)營(yíng)方式既解放了商場(chǎng)只是地主,不參與經(jīng)營(yíng)的形象,使其也成為整體商業(yè)運(yùn)作中的一個(gè)重要參考者,又減輕了經(jīng)銷商既要付租金又要付貨款的雙重壓力,能以一個(gè)較為輕松的狀態(tài)來經(jīng)營(yíng)家具品牌,同時(shí)也解放了廠家只提品,不管產(chǎn)品銷售的供應(yīng)商的角色。因?yàn)樯虉?chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞,產(chǎn)品銷售的業(yè)績(jī),與商場(chǎng)、廠家、經(jīng)銷商的切身利益都有著密切的關(guān)系,這將會(huì)促使各方通力合作,各自發(fā)揮自身的作用和優(yōu)勢(shì),在商場(chǎng)形象、產(chǎn)品包裝和日常銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)結(jié)合,創(chuàng)造出更好的業(yè)績(jī),提升產(chǎn)品、商場(chǎng)的品牌號(hào)召力和市場(chǎng)認(rèn)知度。

4. 家具超市

相對(duì)于盛行的商場(chǎng)式家具的營(yíng)銷空間,家具超市屬于舶來品。其突出的優(yōu)勢(shì)在于通過集中采購和統(tǒng)一管理,確保經(jīng)銷產(chǎn)品的質(zhì)量和價(jià)格實(shí)惠,再加上將產(chǎn)品的購買和配送一體化運(yùn)作,能給消費(fèi)者帶來方便快捷的服務(wù)。

提到家具超市,就必然要談起IKEA(宜家)。宜家瑞典家居用品零售集團(tuán),剛進(jìn)入中國(guó)不久,便成為時(shí)尚家居和小資生活的符號(hào)。在這個(gè)以顧客為導(dǎo)向的時(shí)代,宜人性化的關(guān)懷和服務(wù)是宜家特有的營(yíng)銷不僅靠打價(jià)格戰(zhàn)來取勝,而是充分運(yùn)用體驗(yàn)營(yíng)銷、信息營(yíng)銷等多種手段來打動(dòng)消費(fèi)者,使消費(fèi)者輕松消費(fèi)。

家具超市在布局和服務(wù)方式的設(shè)計(jì)上,需盡量使其顯得自然、和諧。商場(chǎng)內(nèi)設(shè)立不同風(fēng)格的樣板間,把各種配套產(chǎn)品進(jìn)行家居組合,充分展現(xiàn)每種產(chǎn)品的現(xiàn)場(chǎng)效果。不提倡工作人員直接向顧客推銷,通過合理的設(shè)計(jì)使顧客在自行體驗(yàn)的基礎(chǔ)上決定是否購買。為每件商品制訂導(dǎo)購信息,將營(yíng)銷的信息全部公開、透明。蜿蜒的過道,活潑溫馨的兒童樂園,風(fēng)格簡(jiǎn)約的產(chǎn)品設(shè)計(jì),再加上浪漫典雅的音樂環(huán)境,宜家家居總體上給人一種簡(jiǎn)約、時(shí)尚、溫馨、精致的感受,使購物者的心情很愉悅。

5. 家具網(wǎng)上購物

與規(guī)模日益龐大、功能日益多樣的綜合型實(shí)體家具購物商場(chǎng)相對(duì)應(yīng)的,是誕生于21世紀(jì)的網(wǎng)上家具銷售潮流的來臨。有業(yè)界人士指出:隨著網(wǎng)絡(luò)在中國(guó)大部分地區(qū)的普及以及電子商務(wù)的日益成熟,網(wǎng)絡(luò)購物將會(huì)逐漸成為人們購物的新選擇,在這樣一個(gè)大的時(shí)展背景下,家具商業(yè)營(yíng)銷體系也必將在網(wǎng)絡(luò)購物的大潮中占有一席之地。

2008年底,業(yè)界出現(xiàn)了一個(gè)由知名傳統(tǒng)家具商業(yè)營(yíng)銷企業(yè)好百年家居連鎖企業(yè)成立的好百年家居e購體驗(yàn)中心,經(jīng)營(yíng)面積達(dá)15000平方米,并同步推出其網(wǎng)絡(luò)購物平臺(tái):好百年家居e購網(wǎng)(省略)。一方面結(jié)合了傳統(tǒng)家居流通行業(yè)的資源優(yōu)勢(shì),另一方面有著網(wǎng)絡(luò)購物特有的方便快捷,這勢(shì)必會(huì)引起家居流通行業(yè)的一次變革。

據(jù)悉,以"好家居,低價(jià)格,一網(wǎng)打盡"為口號(hào)的好百年家居e購網(wǎng),擁有兩千余家知名家居生產(chǎn)廠家資源,確保商品品質(zhì)和商品的多樣化,同樣的優(yōu)質(zhì)商品、令人心動(dòng)的價(jià)格、成熟的售后服務(wù),鼠標(biāo)一點(diǎn),看中的家具就會(huì)送貨上門,節(jié)省下來的不僅是錢,還有寶貴的時(shí)間,這種新興的購物模式必將受到日益繁忙的都市群體的追捧。好百年家居e購體驗(yàn)中心有30%的商品采用ODM、OEM方式生產(chǎn),做到生產(chǎn)成本最小化,有60%以上的商品采用海量訂單采購,擠去了中間商泡沫利潤(rùn),大幅降低采購成本,通過與電子商務(wù)的有機(jī)結(jié)合,用15000平方米的實(shí)體店鋪設(shè)出相當(dāng)于十多萬平方米的大型實(shí)體商場(chǎng),有效地節(jié)省了場(chǎng)地租金、水電、人工等費(fèi)用支出,大幅降低銷售成本,做到比市場(chǎng)價(jià)低30%到50%的優(yōu)勢(shì)。

好百年家居e購網(wǎng)的出現(xiàn),將突破傳統(tǒng)的物理空間、時(shí)間空間和地域空間,用虛擬世界服務(wù)現(xiàn)實(shí)世界,有效節(jié)省場(chǎng)地租金,降低人工成本,達(dá)到節(jié)能減排的效果。

三、未來家具商業(yè)流通趨勢(shì)

目前的中國(guó)家具商業(yè)流通渠道,可謂龍魚龍混,雜群雄紛爭(zhēng)。既有紅星•美凱龍、居然之家、歐亞達(dá)之流圖謀全國(guó)一盤棋,尋求連鎖經(jīng)營(yíng)的業(yè)內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)大鱷;又有偏安一地,謀求安居樂業(yè)過日子的地 方諸侯。既有以一線城市為據(jù)點(diǎn),意取從上而下路線的高端定位發(fā)展,又有設(shè)點(diǎn)三線城市,講究農(nóng)村包圍城市的低位發(fā)展戰(zhàn)略。既有規(guī)模超百萬平方的超大型家具城,又有面積幾百平方的小型門店。既有靠出租攤位收取租金過活的租賃式經(jīng)營(yíng),又有靠對(duì)產(chǎn)品的了解、市場(chǎng)的把握自主經(jīng)營(yíng)的門店式經(jīng)營(yíng)。既有靠尋求經(jīng)銷商的加盟式經(jīng)營(yíng),又有由廠家直接經(jīng)銷的直線式經(jīng)營(yíng)。既有通過門店面對(duì)客戶直接經(jīng)營(yíng),又有借道網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)化經(jīng)營(yíng)……多種狀態(tài),不一而足,大有大的好處,小有小的優(yōu)勢(shì),精有精的銳氣,全有全的強(qiáng)勢(shì),是謂八仙過海,各顯神通。但未來命運(yùn)如何,前景怎樣?

在未來十年里,中國(guó)家具賣場(chǎng)將出現(xiàn)第一次重大整合,其結(jié)果是:

在此期間,大型的綜合賣場(chǎng)將憑借規(guī)模實(shí)力大幅度降低成本,同時(shí)也降低利潤(rùn)、降低產(chǎn)品售價(jià);中小型賣場(chǎng)將不堪成本的壓力,以各種方式謀求結(jié)合,形成巨頭。存活下來的小型賣場(chǎng)將是以高端產(chǎn)品、特色產(chǎn)品、特色服務(wù)為主的精品賣場(chǎng)。

參考文獻(xiàn):

[1]陳福義.中國(guó)商業(yè)地理[M].北京:高等教育出版社,1985

[2]趙慧寧,趙軍.現(xiàn)代商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)與分析[M].南京:東南大學(xué)出版社,2005

[3]管馳明,崔功豪.商業(yè)業(yè)態(tài)變革背景下城市商業(yè)空間重組[J],北京工商大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).2008,(1):26-28

[5]古慧平. 家具商場(chǎng)設(shè)計(jì)探討[J]. 山西建筑.2002,(7):4-5

第7篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】 大中型商場(chǎng)、內(nèi)裝修、消防設(shè)計(jì)、修改

引言：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平顯著提高，大中型的綜合類商場(chǎng)越來越多，這類商場(chǎng)大多體量龐大、功能復(fù)雜、裝修考究、商品種類多、顧客群體復(fù)雜，因此這類商場(chǎng)在給人們生活帶來方便的同時(shí)，也存在一定的安全隱患，特別是消防安全，一旦發(fā)生火災(zāi)，將會(huì)造成重大人員傷亡及財(cái)產(chǎn)損失。消防安全主要體現(xiàn)在：1）.前期的防火設(shè)計(jì)，必須滿足現(xiàn)行的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，從根本上避免消防安全隱患問題；2）.后期運(yùn)營(yíng)的消防安全管理策略：i）制定消防安全制度，增強(qiáng)管理人員的消防安全意識(shí)；ii）建筑物中相關(guān)消防系統(tǒng)應(yīng)依規(guī)范進(jìn)行定期維修保養(yǎng)，確保消防設(shè)施的可靠性；iii）商場(chǎng)室內(nèi)吸煙的安全管理等。

通常情況，內(nèi)裝修階段防火設(shè)計(jì)在建筑消防設(shè)計(jì)審批通過、消防驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，確保室內(nèi)空間使用的裝修材料的燃燒性能等級(jí)符合規(guī)范要求，一般不涉及防火分區(qū)、安全出口、疏散寬度的修改。因特殊要求做改動(dòng)時(shí)，應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)消防規(guī)范和法規(guī)的規(guī)定。本文通過對(duì)四川宜賓東方時(shí)代廣場(chǎng)裙房商場(chǎng)內(nèi)裝修設(shè)計(jì)階段遇到的因商業(yè)功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致消防設(shè)計(jì)問題進(jìn)行分析，并提出解決方案，最終滿足規(guī)范要求。望大中型商場(chǎng)的消防安全得到相關(guān)人員的重視，切實(shí)保障廣大人民的人身、財(cái)產(chǎn)安全。

正文：

1.工程概況：

東方時(shí)代廣場(chǎng)位于四川省宜賓市，總建筑面積114790.17平方米，地上為六層商業(yè)裙房，裙房之上為兩棟塔樓，地下三層。本項(xiàng)目為商業(yè)、酒店、辦公綜合體，屬于一類高層、耐火等級(jí)為一級(jí)的公共建筑。

2.裙房商場(chǎng)的消防設(shè)計(jì)（設(shè)有火災(zāi)報(bào)警及自動(dòng)噴淋設(shè)施）：

3.裙房商場(chǎng)內(nèi)裝修階段遇到的消防問題及解決方案：

3.1 防火分區(qū)，安全疏散問題：

3.1.1 防火分區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整，引起的該防火分區(qū)的安全出口、安全疏散寬度、疏散距離的變化。

從理論上來講，同一個(gè)防火分區(qū)內(nèi)的業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整，防火分區(qū)面積沒有變化，安全出口數(shù)量及疏散寬度應(yīng)不受影響，有影響的應(yīng)該是安全疏散的距離。根據(jù)《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-95（2005版）（以下簡(jiǎn)稱“高規(guī)”），表6.1.5“位于二個(gè)安全出口之間的房間，房間門至最近外部出口或樓梯間的最大距離≤40 m，袋形走道二側(cè)或盡端的房間門至最近外部出口或樓梯間的最大距離≤20m”；第6.1.7條“高層建筑內(nèi)的觀眾廳、展覽廳、多功能廳、餐廳、營(yíng)業(yè)廳和閱覽室等，其室內(nèi)任何一點(diǎn)至最近的疏散出口的直線距離，不宜超過30m；其它房間內(nèi)最遠(yuǎn)一點(diǎn)至房門的直線距離不宜超過15m?！?/p>

根據(jù)業(yè)主的招商要求，業(yè)態(tài)規(guī)劃重新調(diào)整，調(diào)整后的店鋪H&M（1F-1防火分區(qū)內(nèi)）以及店鋪ZARA（1F-2防火分區(qū)內(nèi)）由若干個(gè)零售店鋪合并而成，合并后的店鋪面寬小進(jìn)深大，在靠近中庭側(cè)的店面玻璃隔斷上任何位置開門（疏散出口），雖能滿足規(guī)范規(guī)定的房間門距外部出口或樓梯間的距離要求，但無法滿足規(guī)范規(guī)定的房間內(nèi)最遠(yuǎn)一點(diǎn)至房門的直線距離的要求，且不可能通過增加疏散走道的方案來解決店鋪內(nèi)的疏散距離超距的問題，因?yàn)樵黾邮枭⒆叩?，?shì)必會(huì)減少店鋪的經(jīng)營(yíng)面積。消防問題不解決，業(yè)主的業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整方案就無法實(shí)現(xiàn)，因此可能會(huì)給業(yè)主后續(xù)的招商工作帶來一系列障礙。

經(jīng)分析，該業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整的店鋪位于建筑首層，且靠外幕墻一側(cè)，我們建議在外幕墻上增加玻璃門作為店鋪的疏散門，這樣可以滿足店鋪內(nèi)任意一點(diǎn)到最近疏散門的疏散距離符合規(guī)范要求，但因室內(nèi)外高差、出入口消防安全等問題需在開門位置增加室外平臺(tái)及符合防火要求的雨棚，因此對(duì)建筑外立面、室外廣場(chǎng)的景觀設(shè)計(jì)造成一定的影響。經(jīng)多次溝通協(xié)調(diào)，最終決定在幕墻上開門，確保店鋪疏散符合規(guī)范要求。

3.1.2、商業(yè)功能定位調(diào)整導(dǎo)致防火分區(qū)面積、安全出口數(shù)量、安全疏散寬度的調(diào)整。

根據(jù)《高規(guī)》表5.1.1 “一類建筑，設(shè)有自動(dòng)滅火系統(tǒng)的防火分區(qū)，其允許最大面積為2000O”；第5.1.2“高層建筑內(nèi)的商業(yè)營(yíng)業(yè)廳、展覽廳等，當(dāng)設(shè)有火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和自動(dòng)滅火系統(tǒng)，且采用不燃燒或難燃燒材料裝修時(shí)，地上部分防火分區(qū)的允許最大建筑面積為4000m2?！币罁?jù)規(guī)范，商業(yè)功能的變化，涉及到的防火分區(qū)面積也需相應(yīng)調(diào)整。

本商場(chǎng)地上第四層，前期商業(yè)策劃階段，四層業(yè)態(tài)功能定位均為商業(yè)，防火分區(qū)均以2000O，不符合規(guī)范規(guī)定。要滿足業(yè)主業(yè)態(tài)功能調(diào)整的要求，必須對(duì)原設(shè)計(jì)的防火分區(qū)進(jìn)行調(diào)整?！陡咭?guī)》第6.1.1條規(guī)定“高層建筑每個(gè)防火分區(qū)的安全出口不應(yīng)少于兩個(gè)”；安全疏散寬度需根據(jù)調(diào)整后防火分區(qū)面積重新計(jì)算，疏散寬度（W）=面積（S）x面積折算值（0.5）x商業(yè)疏散人數(shù)換算系數(shù)（0.6（地上第四層及四層以上各層））x每百人疏散凈寬度（1.0）/100。此“問題”出現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目進(jìn)度為裙房（商場(chǎng)）結(jié)構(gòu)已封頂，幾乎不可能通過增加疏散樓梯等方案來解決防火分區(qū)面積變化可能引起的安全出口、疏散寬度等問題。因?yàn)樵诮ㄖY(jié)構(gòu)已完成的情況下增加疏散樓梯：i）影響其他樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃；ii）影響項(xiàng)目進(jìn)度；iii）增加項(xiàng)目成本。避免因局部調(diào)整，引起大面積修改，應(yīng)盡可能只在受影響的防火分區(qū)內(nèi)調(diào)整，必要時(shí)，可以開設(shè)通向相鄰防火分區(qū)的防火門，作為輔助安全出口。

經(jīng)分析，4F-3防火分區(qū)面積2666.37O，直接安全出口5個(gè)，設(shè)計(jì)疏散總寬度8.8m。根據(jù)安全出口數(shù)量（5個(gè)），依據(jù)規(guī)范“每個(gè)防火分區(qū)至少兩個(gè)安全出口的要求”，似乎可以將4F-3防火分區(qū)拆分為兩個(gè)防火分區(qū)，于是我們嘗試著在4F-3防火分區(qū)內(nèi)增設(shè)防火卷簾，將4F-3防火分區(qū)拆分為4F-3（1）和4F-3（2）兩個(gè)防火分區(qū)，4F-3（1）（商業(yè)功能）防火分區(qū)面積1098.03O

根據(jù)防火分區(qū)現(xiàn)有疏散寬度及《高規(guī)》第4.1.5A條關(guān)于娛樂場(chǎng)所的廳室每平米可容納人數(shù)的相關(guān)規(guī)定，可計(jì)算出4F-3（2）防火分區(qū)1568.00O建筑面積中，電玩和KTV廳室總建筑面積僅為1050.00O。雖說修改方案滿足消防相關(guān)規(guī)范要求，但也造成了空間上的極大浪費(fèi)。

結(jié)束語：

大中型商場(chǎng)作為人員密集場(chǎng)所，消防設(shè)計(jì)必須符合相關(guān)規(guī)范要求，開發(fā)商在前期策劃時(shí)，應(yīng)對(duì)未來可能進(jìn)駐的品牌進(jìn)行預(yù)測(cè)，對(duì)業(yè)態(tài)功能定位準(zhǔn)確，避免在后續(xù)的招商階段，特別是內(nèi)裝修設(shè)計(jì)階段因功能定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃調(diào)整等原因?qū)е孪涝O(shè)計(jì)的修改，可能因各種條件限制而留下消防安全隱患；或因“強(qiáng)制性”修改而造成一定的損失。

參考文獻(xiàn)：

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2.高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50045-95（2005版）

3.建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB50222-95

第8篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

作為中糧置地派駐到項(xiàng)目上的招商副總監(jiān)，他的任務(wù)是要趕在2014年底之前，幫助這家購物中心把出租率從86%提高到97%，并且完成租金收入的指標(biāo)。

“早晨一到辦公室，我就開始拿著圖紙與Excel表格核對(duì)，將當(dāng)天所有店鋪的情況更新一遍。如果哪個(gè)鋪?zhàn)娱_不出來，就得趕緊找能開業(yè)的頂上，確保進(jìn)度不會(huì)落下?！笨桌谡f。

派駐沈陽后，他每天都需要跟至少四五個(gè)品牌商談判。最多的一天，他見了7個(gè)品牌商，“說到最后舌頭都不當(dāng)家了?！倍谶@半年的時(shí)間里，他也很少回北京的家。

所幸結(jié)果很理想。到11月底，所有的年度出租率、開業(yè)率和租金收益的指標(biāo)都已經(jīng)完成，比總部給他的Deadline提前了1個(gè)月。

但孔磊并沒有為此感到興奮。他很清楚，如果2014年的指標(biāo)沒能趕在11月底前完成，就可能意味著失敗。“沈陽的12月特別冷，很多全國(guó)性商戶都不會(huì)愿意在這時(shí)再來談生意，所以必須把所有的工作盡可能往前提?！?/p>

這樣的判斷來自孔磊在沈陽市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)。2008年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域時(shí)，他作為商業(yè)顧問公司的招商經(jīng)理，第一個(gè)項(xiàng)目就是沈陽大悅城，且一待就是3年。“那是我職業(yè)生涯中最艱難的3年，也是成長(zhǎng)最快的3年?！?/p>

剛?cè)胄袝r(shí)，對(duì)購物中心和品牌幾乎一無所知的孔磊從背品牌名稱和商場(chǎng)品牌落位圖等最基礎(chǔ)的事情做起，之后也因?yàn)樗罢J(rèn)識(shí)的品牌多”而獲得了接觸招商談判的機(jī)會(huì)。

由于當(dāng)時(shí)的沈陽大悅城是沈陽第一家購物中心業(yè)態(tài)的商場(chǎng)，很多需要談判的國(guó)際品牌都是第一次進(jìn)入這個(gè)城市，這給孔磊的工作增加了不少難度。

“要不就是品牌愿意支付的租金很低，要不就是不太容易溝通?！彼浀糜卸螘r(shí)間餐飲樓層的簽約率已經(jīng)達(dá)到70%至80%，自己負(fù)責(zé)的零售品牌卻只簽約了不到20%。盡管后來知道，零售品牌的簽約進(jìn)度慢是正?，F(xiàn)象，不過在那段高壓狀態(tài)時(shí)期，他花了很多精力反思自己的工作，也總結(jié)了不少談判的經(jīng)驗(yàn)。

在完成了沈陽大悅城的開業(yè)招商后，孔磊在2011年正式加入了中糧置地，負(fù)責(zé)上海大悅城的運(yùn)營(yíng)。與招商不同，運(yùn)營(yíng)需要更多地與品牌的日常經(jīng)營(yíng)打交道，關(guān)注品牌每天的銷售數(shù)據(jù)，以及通過巡場(chǎng)溝通來了解實(shí)際狀況。

“招商比較關(guān)注品牌的形象，運(yùn)營(yíng)則會(huì)深入到更實(shí)際的經(jīng)營(yíng)層面上，這樣我以后就知道什么樣的商戶更適合項(xiàng)目了?！笨桌谡f。

在做滿1年的運(yùn)營(yíng)后，2012年，孔磊又回到了招商的崗位上，參與了上海大悅城二期的招商。之后他在中糧置地總部商管中心負(fù)責(zé)煙臺(tái)和成都項(xiàng)目的前期定位和招商支持―這些工作幫助他開始從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)回報(bào)、定位規(guī)劃等更深的層面去理解招商這件事?！吧虡I(yè)地產(chǎn)是一個(gè)挺綜合的行業(yè)，招商和運(yùn)營(yíng)之外，財(cái)務(wù)、開發(fā)、建設(shè)、規(guī)劃這些環(huán)節(jié)對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。”

回頭看自己在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的6年多時(shí)間，孔磊認(rèn)為每一段經(jīng)歷都有它的價(jià)值，“可以說沒有走過彎路?！蔽磥硭蚕Ｍ叩拿恳徊蕉寄転樽约函B加更多價(jià)值。

C=CBNweekly K=Kong Lei

C： 你在帶團(tuán)隊(duì)上有什么樣的經(jīng)驗(yàn)？

K： 我更多的是教他們做事的方法，授之以漁。每周的例會(huì)，我通常都不說具體工作怎么樣，更多的是教給大家以后的工作該怎么安排，什么時(shí)間應(yīng)該怎么做，談判應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)，把我的個(gè)人經(jīng)驗(yàn)都分享給他們。這樣即使將來我離開，接下來的人也還是能接得住。

C： 長(zhǎng)期派駐外地的生活會(huì)對(duì)你有什么影響嗎？

K： 主要是在心理上的考驗(yàn)。外派的一個(gè)很大感受就是孤獨(dú)，在工作地的“家”就只是一個(gè)旅店的概念，每天下班回家后，房子里連一丁點(diǎn)聲音都不會(huì)有，也不知道能干些什么。所以我總是一回去就把電視和所有的燈都打開，或者干脆在辦公室加班到特別晚才會(huì)走。

第9篇：商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)規(guī)劃范文

國(guó)內(nèi)農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)歷史短暫，但是在這短暫的三十多年間我國(guó)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)水平發(fā)生了顯著的變化，居民的生活文化水平和食品結(jié)構(gòu)得到了明顯的提升。而與此同時(shí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建設(shè)并沒有完全跟上基層居民的生活需求，根據(jù)調(diào)查研究可以發(fā)現(xiàn)，尤其是鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)在規(guī)劃建設(shè)與管理方面亟需提升。鄉(xiāng)鎮(zhèn)原有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)的滯后具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是現(xiàn)有鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及其周邊規(guī)劃的配套建設(shè)部分薄弱，例如交通環(huán)境差，秩序混亂，停車場(chǎng)地與管理都存在一定問題，導(dǎo)致商場(chǎng)的使用與吸引周邊居民消費(fèi)的能力受到影響；二是目前大多數(shù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的購物環(huán)境和衛(wèi)生條件難以達(dá)到消費(fèi)者的潛在要求。相對(duì)于目前城市內(nèi)生鮮超市的購物環(huán)境舒適與潔凈，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)給人提供的卻是難以滿意的購物環(huán)境，即市場(chǎng)垃圾設(shè)施不完善，垃圾隨意堆放等現(xiàn)象明顯。三是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的商品質(zhì)量缺乏規(guī)范的監(jiān)管。它的管理模式大多以招商兼攤位出租為主，經(jīng)營(yíng)戶以自主小商戶為主，進(jìn)貨、銷售均是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧，同時(shí)市場(chǎng)內(nèi)沒有農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量的檢測(cè)程序和相應(yīng)的設(shè)備，這些都使消費(fèi)者在逐漸遠(yuǎn)離農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；四是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)范化統(tǒng)一管理難度較大。由于市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)戶多，種類雜，經(jīng)營(yíng)渠道多樣，運(yùn)營(yíng)與銷售情況很難統(tǒng)計(jì)掌握，難以進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控，這些狀況不利于對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的長(zhǎng)期維護(hù)。鑒于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)存在以上多種不利的形勢(shì)，對(duì)其規(guī)劃建設(shè)進(jìn)行優(yōu)化提升是現(xiàn)實(shí)性所迫。

2沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀分析

2.1沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)概況沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)所在鎮(zhèn)義堂鎮(zhèn)，下轄35個(gè)村，鎮(zhèn)域總?cè)丝?0.1萬人，鎮(zhèn)轄區(qū)范圍內(nèi)有固定建材市場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5處，市場(chǎng)面積130萬m2。沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)位于山東臨沂市蘭山區(qū)義堂鎮(zhèn)大義堂村雙嶺路東段南側(cè)，商場(chǎng)占地1.67hm2，其中的經(jīng)營(yíng)范圍包括成衣、熟食、面食、糧油、蓄禽水產(chǎn)。該農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)有著良好的區(qū)域位置，其北側(cè)的雙嶺路是義堂鎮(zhèn)的重要對(duì)外至區(qū)市的道路，同時(shí)義堂鎮(zhèn)是臨沂市區(qū)重要的西門戶，商場(chǎng)所在地周邊地勢(shì)平坦，土壤肥沃，物產(chǎn)豐富，有著發(fā)展農(nóng)貿(mào)批發(fā)與零售的優(yōu)越條件。因此對(duì)該商場(chǎng)進(jìn)行研究分析，以提升其規(guī)劃建設(shè)，增進(jìn)其發(fā)展的硬實(shí)力，提升競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，拓展其發(fā)展前景有著現(xiàn)實(shí)性意義。

2.2沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)現(xiàn)狀通過實(shí)地的調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)現(xiàn)狀的沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)在規(guī)劃建設(shè)中存在一些顯著的現(xiàn)象與問題，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：規(guī)劃建設(shè)、環(huán)境衛(wèi)生、經(jīng)營(yíng)與建設(shè)管理。首先沂堂的規(guī)劃建設(shè)存在諸多不符規(guī)范導(dǎo)致的使用不便問題。商場(chǎng)外部的交通環(huán)境較差，表現(xiàn)在停車場(chǎng)地的設(shè)置與管理，商場(chǎng)周邊車輛隨意停放，人與車流交織在一起，交通秩序混亂。商場(chǎng)內(nèi)部功能布局相對(duì)混亂，尤其是熟食部分與成衣部分交錯(cuò)布置在一起，造成人流穿插，影響購物環(huán)境。沂堂商場(chǎng)的建筑以廠棚為主，沒有嚴(yán)格的建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，這種形式的建設(shè)冬季不利于保溫取暖，夏季不利于通風(fēng)乘涼，室內(nèi)購物環(huán)境相對(duì)較差。其次，沂堂商場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生條件較差。其外部由于排水設(shè)施老化，部分地段采用了明渠排水，有些地面鋪裝損壞導(dǎo)致積水，惡化了其外部的環(huán)境衛(wèi)生條件；內(nèi)部的水電與排水設(shè)施不齊全，沒有取暖設(shè)施，內(nèi)部的各種線路暴露在外，整個(gè)室內(nèi)的環(huán)境給人一種粗糙感，很難營(yíng)造出令人舒服甚至愉悅的購物環(huán)境。與目前與日俱升的超市購物環(huán)境相比存在著很大差距，盡管農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與一般意義上的超市存在著根本的不同，從資金與操作的層面看也不可能在短時(shí)間內(nèi)提升為超市的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，但根據(jù)其自身的特殊性，進(jìn)行與當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)水平和大部分消費(fèi)者潛在的消費(fèi)需求相適應(yīng)的改造建設(shè)是當(dāng)前的迫切需要；從另一方面講也能夠提升其競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，拓寬其發(fā)展前景。再次，沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)缺少統(tǒng)一規(guī)范化的經(jīng)營(yíng)管理體系。經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)歸義堂鎮(zhèn)政府，經(jīng)營(yíng)管理主體是工商部門，環(huán)境衛(wèi)生基本無人管理，城管部門只負(fù)責(zé)市場(chǎng)秩序的維護(hù)，這種無序與主體的缺乏，給監(jiān)管部門也帶來了一定的困難。超市相對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是一種較成熟的大宗消費(fèi)實(shí)體，其在管理上主體明確，管理模式成熟。成熟的管理模式和明確的管理主體隊(duì)與農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)同樣存在著很大的必要性。

2.3沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)存在問題分析沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)存在以上問題現(xiàn)象，并不是短時(shí)間內(nèi)產(chǎn)生的，它的問題也并不僅僅存在于這一個(gè)案例上，在國(guó)內(nèi)眾多的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上都不同程度的存在著上述的這些問題，針對(duì)問題產(chǎn)生的根本原因需要進(jìn)行針對(duì)性的分析認(rèn)識(shí)，以更好的解決問題，優(yōu)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)，為居民提供良好的日常基本的消費(fèi)環(huán)境。

3鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)優(yōu)化建議

首先針對(duì)農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)需要進(jìn)行改造提升。針對(duì)農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)的外部環(huán)境進(jìn)行改善，包括交通、排水等基礎(chǔ)設(shè)施方面的改進(jìn)。由于商場(chǎng)使用有著一定的時(shí)段，高峰時(shí)段人流擁擠，合理的組織其外部交通存在著一定的必要性，一方面要將出入口設(shè)置在主要的人流方向，并結(jié)合周邊道路等級(jí)進(jìn)行設(shè)置；另一方面要布置合理規(guī)模的停車設(shè)施，包括小汽車、自行車等非機(jī)動(dòng)車的停放場(chǎng)地，具體規(guī)模根據(jù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)使用人群的規(guī)模來合理確定，同時(shí)可以參照地方的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)管理?xiàng)l例設(shè)置。農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)外部的鋪裝和排水直接影響著其外部的環(huán)境衛(wèi)生狀況，對(duì)于需要改造的農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)要結(jié)合其周邊用地的豎向進(jìn)行排水設(shè)施的改造，盡量采用暗渠或者管道排水，避免明溝帶來的氣味影響商場(chǎng)環(huán)境。對(duì)于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的內(nèi)部要注意三個(gè)方面：合理布局功能，組織交通流線，改善環(huán)境衛(wèi)生狀況。內(nèi)部進(jìn)行功能布局應(yīng)盡量將相同或相似的功能組織在一起，形成不同功能模塊間的大類分區(qū)，小類集聚的特點(diǎn)，避免生鮮區(qū)與環(huán)境衛(wèi)生要求較高的成衣區(qū)交叉布局。市場(chǎng)內(nèi)部交通流線的組織和功能布局是相輔相成的，同時(shí)需要結(jié)合出入口進(jìn)行組織，在主要地方布置一定的休息集散場(chǎng)地，避免人流過度熙攘而沒有緩沖空間進(jìn)行調(diào)節(jié)。集貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境衛(wèi)生狀況直接決定著其購物環(huán)境的舒適性，對(duì)提高農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額存在著間接的推動(dòng)效應(yīng)，一方面應(yīng)該布置一定數(shù)量的環(huán)衛(wèi)設(shè)施和公共衛(wèi)生間，另一方面應(yīng)該有著相應(yīng)的衛(wèi)生管理措施同步進(jìn)行，雇傭一定的環(huán)衛(wèi)人員維持市場(chǎng)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生。這三個(gè)方面的改進(jìn)將能夠極大的改善農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)內(nèi)部的購物環(huán)境。其次是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建筑質(zhì)量的規(guī)范化。

據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有的大部分農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的建筑質(zhì)量存在多方面的隱患與不足。沂堂農(nóng)貿(mào)商場(chǎng)同樣存在著建筑質(zhì)量方面的問題，首先是建筑空間尺度的規(guī)范化，沂堂商場(chǎng)現(xiàn)狀建筑進(jìn)深以6m為主，在使用中存在儲(chǔ)存貨物與店面銷售共用擁擠的現(xiàn)象，參考規(guī)范，將其進(jìn)深拓寬至8m以提供足夠的使用空間，使得購物空間有了很大的提升。其次要突出改善其消防防疏散條件，現(xiàn)狀商場(chǎng)流線交叉，不利于日常和應(yīng)急狀態(tài)下的使用，通過調(diào)整功能分區(qū)使其流線明確；建筑施工質(zhì)量也需要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r逐步提高，盡量達(dá)到冬夏兩季能夠舒適購物；同時(shí)建筑內(nèi)部的管線、電路和水管能設(shè)備也要提高使用的可靠性和安全性，這些都是建筑安全的基本要求。再次加強(qiáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的監(jiān)督與管理。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)不明晰的現(xiàn)狀亟需改善，首先要明確這兩項(xiàng)權(quán)利主體，與此同時(shí)應(yīng)該結(jié)合靈活化的原則，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的多樣化，鼓勵(lì)各種投資主體興辦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，但是在根本的管理上應(yīng)該由工商部門進(jìn)行統(tǒng)一的監(jiān)管。集市的管理要具體責(zé)任落實(shí)到具體職位和人員，加強(qiáng)市場(chǎng)日常管理，健全環(huán)境衛(wèi)生、消防和物業(yè)管理的制度系統(tǒng)，加強(qiáng)入市產(chǎn)品的質(zhì)量監(jiān)督，監(jiān)管人員針對(duì)集市中存在的違法和不規(guī)范行為嚴(yán)加防范與治理。另外，相應(yīng)的經(jīng)貿(mào)、規(guī)劃、衛(wèi)生、農(nóng)業(yè)、質(zhì)監(jiān)、城管、交警、市場(chǎng)業(yè)主等部門單位根據(jù)各自的職責(zé)做好本范圍內(nèi)的工作，實(shí)現(xiàn)全方位的集貿(mào)市場(chǎng)管理。

4結(jié)語