民法典土地法規(guī)定精選(九篇)

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第1篇：民法典土地法規(guī)定范文

在現(xiàn)實(shí)生活中，由于我國(guó)法律制度沒(méi)有對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記做出明文規(guī)定，致使大量案件糾紛得不到公平有效的解決。在學(xué)理上，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。因此在制度設(shè)計(jì)上，預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。

我國(guó)在我們制訂統(tǒng)一民法典的時(shí)候，給予預(yù)告登記以一定的地位，有利于更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益，實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本，符合現(xiàn)實(shí)生活不動(dòng)產(chǎn)交易頻繁的迫切需要，也有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。因此，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)，盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

由于我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，本文試從完善立法的角度，借鑒德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，從適用范圍、效力等方面，提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是物權(quán)獲得法律承認(rèn)和保護(hù)的基本前提。預(yù)告登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中的一項(xiàng)重要制度，對(duì)保障當(dāng)事人的權(quán)利、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)信用具有重要作用。我國(guó)對(duì)于將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否可以進(jìn)行物權(quán)預(yù)告登記未作明文規(guī)定，其他相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋與規(guī)章中也僅對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記問(wèn)題簡(jiǎn)單涉及，既不系統(tǒng)全面，也未明確其適用范圍和法律效力問(wèn)題，致使現(xiàn)實(shí)生活中發(fā)生的大量案件糾紛得不到公平有效的解決。預(yù)告登記是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的重要制度，從我國(guó)目前的情況看，關(guān)于預(yù)告登記的法律體系尚未建立起來(lái)，只有在商品房預(yù)售問(wèn)題上有類似的規(guī)定。1999年10月，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所物權(quán)法起草小組完成的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿》提出了三條關(guān)于設(shè)立預(yù)告登記制度的最初建議。我國(guó)應(yīng)當(dāng)在借鑒國(guó)外和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，選擇適應(yīng)我國(guó)國(guó)情的預(yù)告登記立法體例，并進(jìn)行科學(xué)的制度設(shè)計(jì)，以建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度尚處于初創(chuàng)階段，為完善立法，結(jié)合德國(guó)、日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的相應(yīng)制度，本文從其含義、價(jià)值入手，分析其性質(zhì)、適用范圍、效力等方面，探討預(yù)告登記制度與我國(guó)現(xiàn)有法律體系的完善，從而提出不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在我國(guó)的制度設(shè)計(jì)。

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的涵義及價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度對(duì)應(yīng)于本登記，是為補(bǔ)充不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的缺陷而設(shè)立的一種制度。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是指，當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來(lái)發(fā)生的以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國(guó)民法所創(chuàng)立，隨后的瑞士、日本和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法均采納了該項(xiàng)制度。即使在某些英美法系國(guó)家，盡管適用范圍不完全相同，也有相似的一類制度稱為“RegistrationofCaution”(警告登記）。預(yù)告登記制度發(fā)軔于早期普魯士法所規(guī)定的異議登記制度。早期的普魯士法上的異議登記分為固有異議登記和其他種類的異議登記兩種。固有異議登記具有保全權(quán)利和順位的效力，目的在于保全物的請(qǐng)求權(quán)；其他種類的異議登記僅具有保全權(quán)利的消極效力，并無(wú)保全順位的積極效力。[1]

盡管許多國(guó)家和地區(qū)民事立法采納了預(yù)告登記制度，不過(guò)，由于各國(guó)規(guī)定的預(yù)告登記的具體內(nèi)容存在差異，致使這一概念在語(yǔ)詞表述上也有所不同。例如，在德國(guó)民法中，預(yù)告登記是一種必須在土地登記薄中登記的擔(dān)保手段，是為了保障債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其物權(quán)權(quán)利變更的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。[2]在臺(tái)灣地區(qū)“土地法”中，預(yù)告登記系指為保全對(duì)于他人土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，消滅或其內(nèi)容或次序變更為標(biāo)的之請(qǐng)求權(quán)所為之登記。[3]在日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中，與預(yù)告登記相對(duì)應(yīng)的概念為假登記，是指應(yīng)登記的物權(quán)變動(dòng)已發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，而登記申請(qǐng)所必要的手續(xù)上的要件尚未具備，或物權(quán)變動(dòng)尚未發(fā)生物權(quán)的效力，以暫時(shí)的處分所為的登記，其目的在于保持日后所為的本登記的順位。借鑒上述規(guī)定，我國(guó)的預(yù)告登記應(yīng)界定為：預(yù)告登記是為保全債權(quán)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順位與附條件或附期限的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記，是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。預(yù)告登記與本登記、異議登記是有區(qū)別的。預(yù)告登記與本登記不同。通常所說(shuō)的不動(dòng)產(chǎn)登記是指本登記，即登記申請(qǐng)人為了取得或移轉(zhuǎn)某項(xiàng)已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所進(jìn)行的登記，具有確定、終局的效力，故本登記又稱終局登記。預(yù)告登記則是為了將來(lái)發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或順位而進(jìn)行的一種登記。實(shí)際上，預(yù)告登記完成后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動(dòng)，只是請(qǐng)求權(quán)人的請(qǐng)求物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)得到了類似于物權(quán)效力的保障。可見，預(yù)告登記與本登記的效力是完全不同的。當(dāng)然，預(yù)告登記與本登記也有著密切的聯(lián)系。權(quán)利人在預(yù)告登記后，為確定地取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)在預(yù)告登記后的一定期間內(nèi)申請(qǐng)本登記。否則，預(yù)告登記將會(huì)失去效力。其次，預(yù)告登記與異議登記不同。所謂異議登記，是指事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對(duì)現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利的異議的登記，其直接法律效力是中止現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人按照登記的內(nèi)容行使權(quán)利。異議登記納入登記后，登記權(quán)利的正確性推定作用喪失其效力，第三人也不得以登記的公信力按照登記的內(nèi)容取得登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。[4]預(yù)告登記與異議登記的區(qū)別在于：預(yù)告登記是為了保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，是保護(hù)登記人權(quán)利的一種措施；而異議登記是為了中止現(xiàn)時(shí)登記人的權(quán)利，是保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人及利害關(guān)系人的一種措施。

設(shè)立預(yù)告登記制度的原因在于，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中，債權(quán)行為的成立和不動(dòng)產(chǎn)的移轉(zhuǎn)登記之間常常會(huì)由于各種各樣的原因而有相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在采登記要件主義的國(guó)家，雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來(lái)移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但是債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)在登記之前并沒(méi)有真正移轉(zhuǎn)。即使在采登記對(duì)抗主義的國(guó)家，也可能會(huì)產(chǎn)生因登記所必須的手續(xù)不完全而無(wú)法登記的情況，此時(shí)權(quán)利的移轉(zhuǎn)沒(méi)有對(duì)抗第三人的效力，不產(chǎn)生公信力。此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人一旦將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給善意第三人并履行了登記手續(xù)，就會(huì)導(dǎo)致物權(quán)優(yōu)先原則的適用，善意第三人取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)，盡管請(qǐng)求權(quán)人可以通過(guò)追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任來(lái)在一定程度上補(bǔ)償自己的損失，但其設(shè)立債權(quán)并取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的畢竟還是落空了。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度將物權(quán)法理論和債權(quán)法理論有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，賦予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)的排它效力，既保護(hù)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)又保護(hù)債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，可以有效地保護(hù)上述情形下的不動(dòng)產(chǎn)請(qǐng)求權(quán)，最終達(dá)到平衡不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)中各方利益的目的。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定和轉(zhuǎn)讓中，由于當(dāng)事人可約定為將來(lái)不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)移轉(zhuǎn)附條件或附期限，或者可能由于客觀原因（如房屋尚未建成）使得不動(dòng)產(chǎn)不能現(xiàn)實(shí)地馬上發(fā)生移轉(zhuǎn)，這就使得權(quán)利取得人不可能在不動(dòng)產(chǎn)登記薄中登記為該物權(quán)的權(quán)利人，并且這種設(shè)定和轉(zhuǎn)讓物權(quán)的原因行為（如合同的簽訂）與物權(quán)的實(shí)質(zhì)變動(dòng)即登記行為之間往往會(huì)有很長(zhǎng)的時(shí)間間隔。在此情況下，物權(quán)的取得人除了享有債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)外，并無(wú)排斥第三人的權(quán)利，其權(quán)利往往會(huì)受到損害。

二、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)及在我國(guó)創(chuàng)設(shè)這一制度的意義

（一）不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的性質(zhì)

預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟為一種物權(quán)變動(dòng)方式或僅為一種債權(quán)保全的手段呢？學(xué)者們有著不同的觀點(diǎn)。例如，在德國(guó)民法中，有人主張，經(jīng)由預(yù)告登記，獨(dú)立的限制物權(quán)便獲產(chǎn)生；也有人認(rèn)為，預(yù)告登記已被賦予了可得對(duì)抗嗣后意欲發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的第三人的特別效力，它不具有任何實(shí)體權(quán)性質(zhì)的效力，充其量不過(guò)是一種登記法上的制度。[5]還有人認(rèn)為，預(yù)告登記惟有對(duì)將來(lái)權(quán)利取得予以保護(hù)，而對(duì)所有權(quán)人（讓與人）加以拘束，以資限制其權(quán)利。受讓人縱為預(yù)告登記，然對(duì)該土地猶未有支配權(quán)，故登記前之土地所有權(quán)受讓人之權(quán)利，乃非物權(quán)，而是物權(quán)之期待。[6]在瑞士民法中，預(yù)告登記的性質(zhì)，被解釋為賦予債權(quán)以對(duì)抗新所有人的效力的特殊的登記制度。[7]

在我國(guó)，關(guān)于預(yù)告登記的性質(zhì)，主要有三種觀點(diǎn)：其一認(rèn)為，預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具兩者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性實(shí)有困難，可認(rèn)為系于土地登記薄上公示，以保全對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)為目的，具有若干物權(quán)效力的制度。[8]其二認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利是一種具有物權(quán)性質(zhì)的債權(quán)，或者可以說(shuō)是一種準(zhǔn)物權(quán)。[9]其三認(rèn)為，預(yù)告登記的性質(zhì)是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的與該請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分行為，具有排他的效力，以確保將來(lái)只發(fā)生該請(qǐng)求權(quán)所期待的法律結(jié)果，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。預(yù)告登記使請(qǐng)求權(quán)這樣一種債權(quán)具有明顯的物權(quán)性質(zhì)，屬于一種典型的物權(quán)化的債權(quán)，因此也有學(xué)者稱之為“準(zhǔn)物權(quán)”。[10]

從各國(guó)法律規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，即具備了一定的物權(quán)效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。所謂債權(quán)物權(quán)化，是指?jìng)鶛?quán)具備了物權(quán)的某些效力。從各國(guó)法律的規(guī)定來(lái)看，預(yù)告登記的對(duì)象基本上限于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。這種請(qǐng)求權(quán)是基于當(dāng)事人之間的法律行為而產(chǎn)生的，權(quán)利人雖有權(quán)請(qǐng)求義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移給權(quán)利人，但并不能完全阻止義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)再行處分。因此，這種請(qǐng)求權(quán)應(yīng)屬于債權(quán)的性質(zhì)。但是，如果不對(duì)義務(wù)人的這種行為予以限制，則權(quán)利人的權(quán)利就很難得到保障。因此，權(quán)利人籍預(yù)告登記制度來(lái)預(yù)防這種危險(xiǎn)，使得違反預(yù)告登記的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的處分無(wú)效。這種無(wú)效使預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)具備了對(duì)抗第三人的效力，從而使得這種債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的排他效力?？梢?，預(yù)告登記使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)具備了物權(quán)的性質(zhì)，形成了債權(quán)物權(quán)化的現(xiàn)象。

（二）在我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度的意義

首先，能更好地協(xié)調(diào)物權(quán)與債權(quán)的利益。雖然傳統(tǒng)法理賦予了物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的效力，但法律在保障物權(quán)的同時(shí)，也應(yīng)考慮到土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)在價(jià)值上特別是使用價(jià)值上的不可替代性，當(dāng)合同相對(duì)人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)對(duì)其有極為重要的意義時(shí)，作為利益平衡機(jī)制的法律，應(yīng)當(dāng)認(rèn)可這種變動(dòng)對(duì)相對(duì)人的意義，并以法律予以保障”。預(yù)告登記制度通過(guò)將物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的方式，將物權(quán)法的規(guī)則施于債權(quán)法，通過(guò)賦予債權(quán)法上的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力，從而在一定程度上限制當(dāng)前的所有權(quán)人及其他物權(quán)人的處分權(quán)，以維護(hù)特定債權(quán)人的合法利益。

其次，符合現(xiàn)實(shí)生活的迫切需要。買賣房屋已成為一種經(jīng)?，F(xiàn)象，但消費(fèi)者購(gòu)買預(yù)售的房屋時(shí)，只能根據(jù)與預(yù)售人訂立的預(yù)售合同享有債權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)，并不能具有排他的效力。由于信用在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的缺失，使得在現(xiàn)實(shí)生活中（尤其是在商品房預(yù)售中）經(jīng)常發(fā)生不守誠(chéng)信原則的情形，出現(xiàn)了大量的一房?jī)少u（甚至數(shù)賣）的糾紛。撕毀合同的一方往往是經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)者，而相對(duì)人常常是弱者，這就使得處于弱勢(shì)地位的購(gòu)房人無(wú)法取得指定的房屋，只能以對(duì)方違約為由請(qǐng)求損害賠償，其權(quán)益難以得到有效的保護(hù)。如果通過(guò)預(yù)告登記制度，購(gòu)房人將其請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記，使其請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的排他效力，確認(rèn)預(yù)售人一方違背預(yù)告登記內(nèi)容的處分行為歸于無(wú)效，就可以確保購(gòu)房人獲得所購(gòu)買的房屋?？梢哉f(shuō)，創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度有利于對(duì)經(jīng)濟(jì)上弱者的保護(hù)，這也符合當(dāng)今法律注重保護(hù)弱者的價(jià)值取向。

再次，有利于實(shí)現(xiàn)交易安全，減少交易成本。為了防止交易過(guò)程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行，交易雙方充分了解交易客體的權(quán)屬狀況是基本前提。如果缺乏信息公告制度，當(dāng)事人勢(shì)必會(huì)投入精力和費(fèi)用去調(diào)查、了解，這不僅增大交易成本阻礙交易關(guān)系，而且會(huì)給欺詐行為提供機(jī)會(huì)，擾易秩序。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度本身就是物權(quán)公示的種類之一，通過(guò)預(yù)告登記可以告知潛在的交易方該不動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立具有排他性權(quán)利的事實(shí)，警示第三人若從事與之相沖突的物權(quán)變動(dòng)將被確定為無(wú)效，從而減少了交易費(fèi)用，達(dá)到維護(hù)交易安全的目的。

最后，有利于健全我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記法律制度。我國(guó)《民法通則》第72條及《合同法》第133條規(guī)定，所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起移轉(zhuǎn)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)屬法律另有規(guī)定的情形，我國(guó)一些法律僅就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)粗略地規(guī)定了應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，否則不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，但并未建立健全的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在國(guó)外，大多數(shù)國(guó)家規(guī)定了預(yù)告登記、異議登記及更正登記等，與不動(dòng)產(chǎn)的本登記構(gòu)成了完備的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。為建立完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，全面保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人合法權(quán)益，有必要?jiǎng)?chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度。

三、國(guó)外預(yù)告登記的成功立法例

（一）德國(guó)、瑞士

德國(guó)、瑞士采用法典式的立法例，即在民法典中對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定?！兜聡?guó)民法典》第883—888條對(duì)預(yù)告登記作了規(guī)定。根據(jù)第885條的規(guī)定，預(yù)告登記根據(jù)臨時(shí)處分或根據(jù)預(yù)告登記所涉及的土地或者權(quán)利的人同意進(jìn)行登記。為了臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)應(yīng)保全的請(qǐng)求權(quán)已受到危害?？梢?，德國(guó)民法上的預(yù)告登記可因兩種方式作成：一是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意。如果有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人的同意，得以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人為登記義務(wù)人；二是法院的臨時(shí)處分命令。為預(yù)告登記而作出的臨時(shí)處分，與民事訴訟法中規(guī)定的臨時(shí)處分有所不同。根據(jù)德國(guó)《民事訴訟法》第935條的規(guī)定，臨時(shí)處分是在當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來(lái)不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)時(shí)實(shí)施的。而預(yù)告登記的臨時(shí)處分命令的作出無(wú)須當(dāng)事人證明請(qǐng)求權(quán)處于危險(xiǎn)，只需證明存在著得為預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)即可。[11]

在瑞士民法中，預(yù)告登記可分為人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記和假登記三種。從這三種登記的內(nèi)容看，人的權(quán)利的預(yù)告登記、處分的限制的預(yù)告登記相當(dāng)于德國(guó)民法中的預(yù)告登記，而假登記則相當(dāng)于德國(guó)民法中的異議登記。關(guān)于人的權(quán)利的預(yù)告登記，《瑞士民法典》第959條規(guī)定，先買權(quán)、買回權(quán)、買受權(quán)、用益租賃權(quán)和使用租賃權(quán)等人的權(quán)利，可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行預(yù)告登記，一經(jīng)預(yù)告登記，即對(duì)日后取得的權(quán)利有對(duì)抗的效力?？梢姡@種登記屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記，并賦予了登記的債權(quán)有對(duì)抗的效力。

（二）日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

日本、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)采取特別法式立法例，即在不動(dòng)產(chǎn)登記法、土地法等特別法中規(guī)定預(yù)告登記。日本在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中對(duì)假登記作了規(guī)定，而我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)則在“土地法”中規(guī)定了預(yù)告登記，并且在“土地登記規(guī)則”中對(duì)預(yù)告登記的實(shí)施予以細(xì)化。

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》規(guī)定有假登記和預(yù)告登記。不論是德國(guó)法中的預(yù)告登記還是日本法中的假登記，其效力相似，即保全順位的效力、預(yù)警的效力、保全權(quán)利的效力和滿足的效力，也有學(xué)者將其簡(jiǎn)單歸納為擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。擔(dān)保作用類似于保全權(quán)利的效力，而完善作用則體現(xiàn)為預(yù)告登記所表現(xiàn)出的接近將來(lái)權(quán)利的效力，并且得到近似于物權(quán)中完整權(quán)的保護(hù)的方面。

我國(guó)臺(tái)灣的民法受德日民法影響甚深，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的效力上的規(guī)定也非常相似，但需要注意的是，在預(yù)告登記保全權(quán)力的效力中，中間處分行為為法律行為時(shí)，一旦預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，在抵觸本登記權(quán)利的范圍內(nèi)，中間處分行為失其效力。另外，根據(jù)王澤鑒先生的觀點(diǎn)，在中間處分行為非法律行為時(shí)，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的處理方法與德國(guó)和日本不同，明確確認(rèn)預(yù)告登記對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為的新登記，沒(méi)有排除效力。[12]

四、我國(guó)物權(quán)法中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的制度設(shè)計(jì)

（一）預(yù)告登記之發(fā)生

預(yù)告登記的申請(qǐng)必須由具有資格的人提出，同時(shí)還須具備一定的條件。在預(yù)告登記中，應(yīng)以所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人為預(yù)告登記權(quán)利人，以不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為預(yù)告登記的義務(wù)人。有學(xué)者認(rèn)為，預(yù)告登記可以由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請(qǐng)，也可以由債權(quán)人或債務(wù)人根據(jù)當(dāng)事人雙方訂立的合同單獨(dú)申請(qǐng)，也可以根據(jù)法院的裁判提起預(yù)告登記的申請(qǐng)。[13]筆者認(rèn)為，預(yù)告登記只能由預(yù)告登記權(quán)利人申請(qǐng)，義務(wù)人有義務(wù)協(xié)助進(jìn)行，應(yīng)當(dāng)出具預(yù)告登記申請(qǐng)所需的書面同意書。

我國(guó)《物權(quán)法草案建議稿》均未對(duì)預(yù)告登記的申請(qǐng)權(quán)人與預(yù)告登記的義務(wù)人作出明確規(guī)定，這不利于預(yù)告登記的操作，容易發(fā)生預(yù)告登記糾紛。而《物權(quán)法（征求意見稿）》也只是規(guī)定了債權(quán)人有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，對(duì)預(yù)告登記的義務(wù)人未提及。筆者認(rèn)為，在未來(lái)民法立法對(duì)預(yù)告登記進(jìn)行規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人都予以明確規(guī)定，并對(duì)列明申請(qǐng)預(yù)告登記時(shí)需要提交的文書。

借鑒德國(guó)、日本、瑞士等國(guó)承認(rèn)法院的臨時(shí)處分命令可以產(chǎn)生預(yù)告登記的作法，我國(guó)民事立法也應(yīng)當(dāng)規(guī)定，當(dāng)義務(wù)人拒絕協(xié)助時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以向法院提出申請(qǐng)，由法院依照非訟程序作出裁定，權(quán)利人可以持此裁定向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。

（二）預(yù)告登記制度之適用范圍

在德國(guó)民法中，可以依預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)包括以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的得喪、變更、消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附期限或附條件的請(qǐng)求權(quán)兩種。這里所謂預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，是有特定意義的請(qǐng)求權(quán)。一般認(rèn)為，這種請(qǐng)求權(quán)雖然屬于債的性質(zhì)，但這些請(qǐng)求權(quán)所要變更的物權(quán)必須有登記能力，他們的范圍和內(nèi)容必須按照物權(quán)法定原則得到確認(rèn)。這種請(qǐng)求權(quán)只能依債權(quán)契約而生，而不能依物權(quán)契約而生。[14]

在日本民法中，預(yù)告登記規(guī)定于《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第2條，“假登記于下列各項(xiàng)情形進(jìn)行：（1）未具備登記申請(qǐng)程序上需要的條件時(shí)；（2）欲保全前條所載權(quán)利的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或者消滅的請(qǐng)求權(quán)時(shí)。”“上述請(qǐng)求權(quán)為附始期、附停止條件或者其他可于將來(lái)確定者時(shí)，亦同?！笨梢?，假登記適用于下列情形：第一，物權(quán)變動(dòng)業(yè)已發(fā)生，但登記申請(qǐng)所必須的手續(xù)上的條件尚未具備；第二，為保全物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；第三，為保全附有始期、停止條件或其他可于將來(lái)確定的物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。[15]

關(guān)于我國(guó)臺(tái)灣預(yù)告登記制度的適用范圍，根據(jù)臺(tái)灣的通說(shuō)包括，為保全土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利使其消滅之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利內(nèi)容之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全土地權(quán)利次序之變更之請(qǐng)求權(quán)、為保全附條件或期限之請(qǐng)求權(quán)。[16]我國(guó)的對(duì)預(yù)告登記制度外延的規(guī)定較為狹窄，在新《民法典草案》中，預(yù)告登記的適用范圍被限定為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利。

另外，新《民法典草案》第240條的規(guī)定，對(duì)于當(dāng)事人協(xié)議以將要建造或者正在建造的建筑物以及其他價(jià)值較大的財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，采取強(qiáng)制登記的形式，當(dāng)事人必須辦理預(yù)告登記。

綜合考察各國(guó)的制度設(shè)計(jì)和我國(guó)的現(xiàn)有情況，筆者認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)借鑒德國(guó)和臺(tái)灣的登記制度，將現(xiàn)有的為保護(hù)債權(quán)人將來(lái)取得物權(quán)的權(quán)利細(xì)化為保護(hù)權(quán)利移轉(zhuǎn)、變更的請(qǐng)求權(quán)，同時(shí)將以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的消滅為目的的請(qǐng)求權(quán)以及附條件或附期限的請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記制度的保護(hù)范圍，以便更好更全面地保護(hù)權(quán)利人和交易的秩序。

梁慧星先生認(rèn)為，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)包括根據(jù)合同產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法律規(guī)定產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)法院的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)、根據(jù)政府的指令產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)以及遺產(chǎn)分割等方面的請(qǐng)求權(quán)。這些請(qǐng)求權(quán)應(yīng)當(dāng)具有一個(gè)共同的特征，即請(qǐng)求發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)必須是可以納入登記的物權(quán)。從物權(quán)法專家建議稿及物權(quán)法草案征求意見稿來(lái)看，雖然都承認(rèn)了預(yù)告登記，但規(guī)定也有所不同。王利明教授主持的《物權(quán)法專家建議稿》第31條規(guī)定：“當(dāng)事人在房屋預(yù)售買賣中，可以自愿辦理預(yù)售登記。房屋所有人違反房屋預(yù)售登記的內(nèi)容所作出的處分房屋權(quán)利的行為無(wú)效。房屋預(yù)售登記的內(nèi)容與現(xiàn)房登記內(nèi)容不符的，以現(xiàn)房登記的內(nèi)容為準(zhǔn)。”[17]梁慧星教授主持的《物權(quán)法草案建議稿》第35條規(guī)定：“為保全一項(xiàng)目的在于轉(zhuǎn)移、變更和廢止不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，可將該請(qǐng)求權(quán)納入預(yù)告登記。”“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)，可以附條件，也可以附期限。”[18]《物權(quán)法（征求意見稿）》第19條規(guī)定：“債權(quán)人為了限制債務(wù)人處分不動(dòng)產(chǎn)，保障其將來(lái)取得物權(quán)，有權(quán)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記?！豹?/p>

筆者認(rèn)為，將預(yù)告登記僅局限于商品房預(yù)售登記顯然過(guò)于狹隘，不利于保護(hù)權(quán)利人的利益，而后兩種規(guī)定又過(guò)于模糊，不利于實(shí)踐操作。因此，應(yīng)當(dāng)盡量將預(yù)告登記的適用范圍予以明確，使預(yù)告登記能真正涵蓋需要保全的請(qǐng)求權(quán)，以發(fā)揮預(yù)告登記制度的應(yīng)有功能。筆者認(rèn)為，預(yù)告登記應(yīng)適用于下列情形：（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅的請(qǐng)求權(quán)；（2）附條件或者附期限的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)；（3）有關(guān)的特殊不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等?？紤]到我國(guó)社會(huì)主義公有制的性質(zhì)及土地所有權(quán)歸國(guó)家與集體所有的現(xiàn)狀，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)與農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)定、移轉(zhuǎn)、變更或消滅，也可以適用預(yù)告登記。

（三）預(yù)告登記之效力

預(yù)告登記的效力是預(yù)告登記制度的核心問(wèn)題，各國(guó)立法均對(duì)預(yù)告登記的效力作了規(guī)定。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)對(duì)預(yù)告登記的效力問(wèn)題基本未涉及，僅在最高人民法院2002年6月20日實(shí)施的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。”賦予預(yù)售商品房的買受人以優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款受償權(quán)的請(qǐng)求權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)作為一種法定的優(yōu)先權(quán)，在受償順序上優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此可以推知，最高人民法院已經(jīng)確認(rèn)這種經(jīng)依法登記備案的請(qǐng)求權(quán)具有了某些物權(quán)的效力。但這一規(guī)定僅適用于商品房的預(yù)售中，權(quán)威性也顯然不足，難以涵蓋整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記制度?！睹穹ǖ洳莅浮吩诘?9條第二款中對(duì)預(yù)告登記的效力有所涉及，但也僅規(guī)定了保全權(quán)利的效力。從各國(guó)法律的規(guī)定看，預(yù)告登記的效力主要包括保全權(quán)利的效力、保全順位的效力和滿足的效力。三種效力分別體現(xiàn)了預(yù)告登記的擔(dān)保作用、順位作用和完善作用。

在我國(guó)，我國(guó)學(xué)者對(duì)預(yù)告登記效力的認(rèn)識(shí)是基本一致的。梁老師認(rèn)為，預(yù)告登記的效力包括：（1）保全效力，即保障請(qǐng)求權(quán)肯定發(fā)生所指定的效果的效力；（2）順位保護(hù)效力，即保障請(qǐng)求權(quán)所指定的物權(quán)變動(dòng)享有登記的順位；（3）破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷于破產(chǎn)時(shí)，排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。

筆者認(rèn)為，借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合法學(xué)家們的意見，我國(guó)應(yīng)規(guī)定如下預(yù)告登記的效力：（1）權(quán)利保全效力。即預(yù)告登記后，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，處分行為無(wú)效。在權(quán)利保全的效力上，義務(wù)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的處分采取的是相對(duì)無(wú)效的原則。

（2）權(quán)利順位保全效力。即當(dāng)預(yù)告登記推進(jìn)到本登記時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的順位不是依本登記的日期確定，而是以預(yù)告登記的日期為準(zhǔn)加以確定。預(yù)告登記的命運(yùn)與效力完全依賴于本登記是否可以作成。

（3）破產(chǎn)保護(hù)效力。即在相對(duì)人破產(chǎn)，但請(qǐng)求權(quán)的履行期限尚未屆至或者履行條件并未成就時(shí)，權(quán)利人可以將作為請(qǐng)求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)不列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，使請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。以上三種效力，在我國(guó)的物權(quán)法專家建議稿及征求意見稿中，只規(guī)定了權(quán)利保全效力，對(duì)權(quán)利順位保全的效力及破產(chǎn)保護(hù)的效力均沒(méi)有涉及，而對(duì)權(quán)利保全效力的規(guī)定，也不盡完善。筆者認(rèn)為，上述三種效力是預(yù)告登記的基本效力，我國(guó)民事立法應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。

（四）預(yù)告登記的失效

預(yù)告登記使登記的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，能夠防止登記后不利于被保全的請(qǐng)求權(quán)的任何物權(quán)變動(dòng)發(fā)生。但要發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所指向的物權(quán)變動(dòng)，請(qǐng)求權(quán)人還必須在約定或者規(guī)定的時(shí)間行使其請(qǐng)求權(quán)，并以自己的行為實(shí)現(xiàn)物權(quán)變動(dòng)。否則，請(qǐng)求權(quán)人屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)原來(lái)希望發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)持消極的態(tài)度，法律沒(méi)有必要保護(hù)權(quán)利上的睡眠者，應(yīng)當(dāng)使該權(quán)利消滅，以促使請(qǐng)求權(quán)人積極行使請(qǐng)求權(quán)。梁慧星主持的《物權(quán)法草案建議稿》第37條規(guī)定：“預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利人屆時(shí)不行使其權(quán)利的，其利害關(guān)系人可以申請(qǐng)涂銷該預(yù)告登記。被涂銷的預(yù)告登記，自涂銷時(shí)喪失其效力。涂銷預(yù)告登記的通知，可依公示方式送達(dá)?！倍段餀?quán)法（征求意見稿）》第20條規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)人自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，或者該債權(quán)消滅的，該預(yù)告登記失效。”兩稿對(duì)預(yù)告登記的失效從兩個(gè)不同的角度作了規(guī)定，各有不同的側(cè)重。筆者認(rèn)為，我國(guó)未來(lái)的民法立法可以將兩者結(jié)合，既允許有關(guān)利害關(guān)系人申請(qǐng)涂銷預(yù)告登記，也應(yīng)規(guī)定在達(dá)到法定期間不申請(qǐng)本登記時(shí)預(yù)告登記失效。此外，預(yù)告登記除基于上述原因失效外，還可因權(quán)利人的拋棄而失效。

（五）預(yù)告登記立法例之選擇。

我國(guó)創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度選擇何種立法例，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)實(shí)國(guó)情與本土資源作出決定。筆者認(rèn)為，既然我們希望制訂一部完整的民法典，就不應(yīng)該遺漏預(yù)告登記制度，應(yīng)在民法典中給予預(yù)告登記以一定的地位。為此，在民法典中對(duì)預(yù)告登記作出概括性規(guī)定的同時(shí)，我們還可以借鑒日本、臺(tái)灣地區(qū)在特別法中規(guī)定預(yù)告登記的經(jīng)驗(yàn)，在有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律或法規(guī)中對(duì)預(yù)告登記作出詳盡的規(guī)定。

綜上所述，在我國(guó)創(chuàng)設(shè)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，明確其法律效力對(duì)于實(shí)現(xiàn)物權(quán)制度與債權(quán)制度的利益平衡，保證交易安全，創(chuàng)造誠(chéng)實(shí)守信的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序具有極其重要的作用，我們應(yīng)把握制定民法典和物權(quán)法的契機(jī)盡快確立我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，以全面完善的物權(quán)登記制度更有效地指導(dǎo)司法實(shí)踐和律師實(shí)務(wù)。

【注釋】

[1]王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第165頁(yè)。

[2]［德］曼弗雷德?沃爾夫：《物權(quán)法》，吳越、李大雪譯，法律出版社2002年版，第232頁(yè)。[3]王錦村：《土地法實(shí)用》，臺(tái)灣五南圖書股份有限公司1984年版，第380頁(yè)。

[4]梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿——條文、說(shuō)明、理由與參考立法例》，社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年版，第159頁(yè)。

[5]轉(zhuǎn)引自陳華彬：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版（香港）有限公司2001年版，第259頁(yè)。

[6]轉(zhuǎn)引自劉得寬：《民法諸問(wèn)題與新展望》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2002年版，第555頁(yè)。

[7]同[5]第262頁(yè)。

[8]王澤鑒：《民法物權(quán)》（一），中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版，第128頁(yè)。

[9]王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第213頁(yè)。

[10]錢明星、姜曉春。房屋預(yù)售制度若干理論問(wèn)題研究。中外法學(xué),1996,(5)。

[11]王軼《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版，第169頁(yè)。

[12]王澤鑒.民法物權(quán)（第一冊(cè)）臺(tái)灣:三民書局,1999,第105頁(yè)。

[13]余能斌《現(xiàn)代物權(quán)法專論》，法律出版社2002年版，第404頁(yè)。

[14]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法北京:法律出版社,1997,第156頁(yè)。

[15]王軼：《不動(dòng)產(chǎn)法上的預(yù)備登記制度——比較法考察報(bào)告》蔡耀忠編：《中國(guó)房地產(chǎn)法研究》法律出版社,2002,第153－154頁(yè)。

[16]李鴻毅,土地法論臺(tái)灣:三民書局,1999,第306－307頁(yè)。

[17]王利明主編：《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明》，中國(guó)法制出版社2001年版，第9頁(yè)。

[18]同[4]第10頁(yè)。

【參考文獻(xiàn)】

王澤鑒：《民法物權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2001年版；

王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版；

王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2001年版；

第2篇：民法典土地法規(guī)定范文

本文從權(quán)利外觀理論出發(fā)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的否定說(shuō)與肯定說(shuō)進(jìn)行評(píng)介，認(rèn)為在現(xiàn)代社會(huì)，不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得較動(dòng)產(chǎn)有更多的依據(jù)。并通過(guò)考察先進(jìn)國(guó)家的立法，認(rèn)為法國(guó)、日本等未承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，實(shí)與其不動(dòng)產(chǎn)登記的形式審查主義有關(guān)。我國(guó)乃實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，因此不動(dòng)產(chǎn)善意取得在我國(guó)有其制度基礎(chǔ)。

善意取得制度，是近代以來(lái)民法法系的一項(xiàng)重要制度，對(duì)于保護(hù)善意取得財(cái)產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易活動(dòng)的動(dòng)態(tài)安全，具有重要的意義。保護(hù)由所謂無(wú)權(quán)利者善意取得動(dòng)產(chǎn)的制度乃是伴隨著財(cái)貨流通的擴(kuò)大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟(jì)要求，而生成和發(fā)展起來(lái)的。⑴由經(jīng)濟(jì)生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手護(hù)手原則，歷經(jīng)了由古代，中世紀(jì)而近代乃至現(xiàn)代的漫長(zhǎng)歲月，其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說(shuō)屢經(jīng)變遷，在諸多市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家確立起來(lái)，發(fā)揮著保障流通安全的功能。⑵然而，善意取得制度是否亦適用于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，各國(guó)立法規(guī)定不一，并且在理論研究方面，學(xué)者亦存不同見解。

一、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論爭(zhēng)鳴及評(píng)析

⒈否定說(shuō)。目前我國(guó)學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)系出于善意，即取得該動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，原動(dòng)產(chǎn)所有人不得要求買受人返還?！雹侵劣诓粍?dòng)產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，⑷“因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動(dòng)產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”⑸故在建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無(wú)法適用?！雹始词勾嬖凇安粍?dòng)產(chǎn)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn)之上?！雹藢?duì)于“已登記的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記錯(cuò)誤，應(yīng)通過(guò)公信原則或登記更正程序來(lái)解決，不適用善意取得?！雹?/p>

⒉肯定說(shuō)。持肯定觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得。他們認(rèn)為我國(guó)《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見》第89條關(guān)于共同共有財(cái)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)為善意無(wú)過(guò)失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護(hù)交易秩序和交易規(guī)則的立場(chǎng)，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。⑼并且，在現(xiàn)代社會(huì)中，“無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生”，⑽因而存在不動(dòng)產(chǎn)無(wú)權(quán)處分的可能。所以，僅以“交易方不會(huì)誤信不動(dòng)產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易”為理由，一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對(duì)于相信登記公示力而自無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定說(shuō)雖然都反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其各自反對(duì)的理由并不相同。否定說(shuō)中有兩種代表觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)以梁慧星先生為代表，他們認(rèn)為，“基于物權(quán)登記的公信力，即使登記錯(cuò)誤或有遺漏，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保護(hù)?！雹幸来擞^點(diǎn)，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，即使登記名義人非為真實(shí)權(quán)利人，亦取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)。但是他們卻否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，這顯然是不符合邏輯的。在善意取得制度的理論基礎(chǔ)問(wèn)題上，梁慧星先生曾言：“鄭玉波先生將善意取得制度存在的理論根據(jù)解為法律的特別規(guī)定，不啻為正確之解釋”，但同時(shí)又認(rèn)為“謂善意取得制度是一項(xiàng)基于占有的公信效力而產(chǎn)生的制度，并無(wú)不妥?！雹颜加械墓判Я?，即依物權(quán)變動(dòng)的公示效力，凡占有動(dòng)產(chǎn)的人即應(yīng)推定為該動(dòng)產(chǎn)的所有人。由此看來(lái)，梁慧星先生贊同法律賦權(quán)說(shuō)，亦贊同權(quán)利外觀說(shuō)。從權(quán)利外觀理論出發(fā)，往往容易得出不動(dòng)產(chǎn)亦可適用善意取得的結(jié)論，而法律賦權(quán)說(shuō)卻極可能得出相反的結(jié)論。如此似可解釋否定說(shuō)的第一種觀點(diǎn)在理論上實(shí)際已承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的同時(shí)又否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得的自相矛盾。但是在不動(dòng)產(chǎn)善意取得的問(wèn)題上，他們卻又堅(jiān)決堅(jiān)持法律賦權(quán)說(shuō)的觀點(diǎn)，對(duì)此持否定的觀點(diǎn)。然而，倘若簡(jiǎn)單的說(shuō)善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，而不適用于不動(dòng)產(chǎn)，是出于法律的特別規(guī)定，這顯然有違法律制度內(nèi)部的邏輯，無(wú)益于我國(guó)物權(quán)法的應(yīng)然研究。

否定說(shuō)的第二種觀點(diǎn)以孫憲忠先生為代表，他們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的存在，又因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿具有對(duì)一切人公開的性質(zhì)，因而任何人無(wú)法在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)提出自己不知或不應(yīng)知交易瑕疵的善意抗辯。這種觀點(diǎn)將物權(quán)的公示公信原則與不動(dòng)產(chǎn)善意取得完全對(duì)立起來(lái)。他們認(rèn)為，依公示公信原則，即使公示與權(quán)利關(guān)系不一致，標(biāo)的物出讓人無(wú)處分權(quán)時(shí)，善意信賴公示的受讓人仍能取得物權(quán)。事實(shí)上公示的推定力已經(jīng)具有了確定當(dāng)事人主觀心理狀態(tài)的意義，登記名義人或占有人推定為真正權(quán)利人，那么信賴該登記或占有的第三人便被推定為善意無(wú)過(guò)失。⒁公示公信原則的標(biāo)準(zhǔn)為客觀標(biāo)準(zhǔn)，而善意取得的標(biāo)準(zhǔn)為主觀標(biāo)準(zhǔn)，因而在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，由于不動(dòng)產(chǎn)以登記作為公示方法，第三人以其不知或不應(yīng)知權(quán)利的真實(shí)狀態(tài)予以抗辯已為不可能。因此公示公信原則可以適用于不動(dòng)產(chǎn)，而善意取得制度則不適用于不動(dòng)產(chǎn)。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致的情況非常復(fù)雜，概括起來(lái)，導(dǎo)致這種不一致的情況發(fā)生的原因主要有：（1）因登記機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)而造成錯(cuò)誤登記或錯(cuò)誤涂銷；（2）登記以外的法律變動(dòng)，如表見繼承人取得遺產(chǎn)或繼承人取得應(yīng)繼份額以外的不動(dòng)產(chǎn)并為繼承登記；（3）買賣合同無(wú)效或被撤銷，但登記尚未涂銷；（4）依法律規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如征收土地，但尚未辦理登記；（5）不動(dòng)產(chǎn)共同共有關(guān)系中，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)僅登記在一個(gè)或部分共有人名義下的。在上述情形，第三人往往難以知道真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)。第三人如不知或不應(yīng)知真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記而與登記名義人為不動(dòng)產(chǎn)交易，應(yīng)為善意。此時(shí)如否定不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，顯然不利于善意第三人的利益的保護(hù)。由此看來(lái)，此種觀點(diǎn)的缺陷乃在于其對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯(cuò)誤登記等情況視而不見。

持肯定說(shuō)的學(xué)者雖然都肯認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，但其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得的依據(jù)存在分歧。有學(xué)者認(rèn)為,“由于不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)的公示方式是登記，因而，在不動(dòng)產(chǎn)交易中，雙方當(dāng)事人必須依照規(guī)定，變更所有權(quán)登記，因而不存在物所有權(quán)人或者無(wú)處分權(quán)人人處分不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的可能性，也就不存在適用善意取得制度的必要前提?！雹杂纱丝梢?，其肯認(rèn)共同共有不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，乃屬善意取得適用的例外。有學(xué)者則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的前提，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符，是“因?yàn)楝F(xiàn)今世界各國(guó)的登記審查都僅須為形式審查”。⒄筆者雖亦持肯定的觀點(diǎn)，但對(duì)上述觀點(diǎn)大不以為然。本文認(rèn)為在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)行實(shí)質(zhì)審查的我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)善意取得不僅適用于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而應(yīng)適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)

善意取得制度淵源于古日耳曼法的“以手護(hù)手”原則。依據(jù)該原則，占有是物權(quán)的外形，占有動(dòng)產(chǎn)者，即推定其為動(dòng)產(chǎn)占有人，而對(duì)動(dòng)產(chǎn)有權(quán)利者，也須通過(guò)占有標(biāo)的物而加以表現(xiàn)。因此，有權(quán)利者未占有其物時(shí)，其權(quán)利之效力便因此而減弱。任意將自己的動(dòng)產(chǎn)交付與他人者，僅能向相對(duì)人請(qǐng)求返還，若該相對(duì)人將動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，則僅可向相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償，而不得向第三人請(qǐng)求返還其動(dòng)產(chǎn)。“以手護(hù)手”原則注重權(quán)利的外觀，并以權(quán)利的外觀視為權(quán)利的表征。這雖然是與古日耳曼法時(shí)觀念的所有權(quán)并未生成發(fā)展起來(lái)具有密切的關(guān)系，但它卻適應(yīng)了商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和保護(hù)交易安全的客觀需要，因而顯示了其極強(qiáng)的生命力。后世的德國(guó)民法、瑞士民法等基本上采用于“以手護(hù)手”原則的權(quán)利的外觀標(biāo)準(zhǔn)，把不動(dòng)產(chǎn)登記和動(dòng)產(chǎn)的占有作為物權(quán)的法定公示形式，以蓋然性的推定方式來(lái)判斷物權(quán)的正確性，而不是從客觀真實(shí)的角度來(lái)界定的正確性。⒅“以手護(hù)手”原則雖然并未蘊(yùn)含交易安全的理念，但權(quán)利外觀理論在吸收其占有為權(quán)利之“外衣”的觀念的基礎(chǔ)上，并吸納羅馬法的“善意”要件，逐漸生成發(fā)展起來(lái)，并成為占主流地位的學(xué)說(shuō)。

日耳曼法的物追及制度及其限制基礎(chǔ)深深地根植于日耳曼固有的公示思想里，這個(gè)思想的現(xiàn)代表現(xiàn)就是善意取得制度。（19）按照物權(quán)的公示原則，物權(quán)正確性的實(shí)質(zhì)通過(guò)法律認(rèn)可的形式反映出來(lái)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)占有的事實(shí)表征的物權(quán)是正確的物權(quán)，這就是物權(quán)公示所具有的權(quán)利正確性推定效力。根據(jù)該推定效力，善意第三人信賴不動(dòng)產(chǎn)的登記或動(dòng)產(chǎn)占有的表征，而與不動(dòng)產(chǎn)登記名義人或動(dòng)產(chǎn)占有人為交易時(shí)，縱使其表征與實(shí)質(zhì)的權(quán)利不符，對(duì)于信賴此表征的善意第三人亦不生任何影響，該善意第三人取得的物權(quán)受法律保護(hù)。權(quán)利外觀理論是為了因應(yīng)近代資本主義經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)交易安全之保護(hù)要求而誕生的，它將當(dāng)事人內(nèi)部諸要素切斷，是當(dāng)事人之間的內(nèi)部情勢(shì)不致外溢，而影響、害及第三人，把權(quán)利及法律關(guān)系的外相形態(tài)作為相對(duì)人利益的保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。（20）

善意取得制度的前提是觀念的所有權(quán)的產(chǎn)生。由于占有與本權(quán)分離現(xiàn)象的存在，始有善意取得制度存在的現(xiàn)實(shí)根據(jù)和意義。若占有人與所有人合而為一，則根本無(wú)善意取得制度適用的余地。觀念所有權(quán)的發(fā)展，使得占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象增多，從而為保護(hù)善意第三人之正當(dāng)利益以保護(hù)交易安全，而發(fā)展出善意取得制度。近代各國(guó)物權(quán)公示方法的統(tǒng)一為善意取得制度的適用提供了基礎(chǔ)。德國(guó)民法理由書曾言“在動(dòng)產(chǎn)交易里，對(duì)善意取得者確保取得的安全甚為重要。在不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)登記簿公正之信賴予以法的保護(hù)。在動(dòng)產(chǎn)，代替登記簿者乃讓與人的所持與占有，它們構(gòu)成了應(yīng)受保護(hù)的善意的基礎(chǔ)。”由此可見，占有與登記都具有表征本權(quán)的功能。占有之所以具有表征本權(quán)的功能，乃在于占有“外觀之狀態(tài)與實(shí)際之情形，一般而言系八九不離十。”因此,“基于此項(xiàng)概然性，占有即具有事實(shí)支配標(biāo)的物之外觀，自應(yīng)具有本權(quán)。”然而，隨著現(xiàn)代社會(huì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，觀念的所有權(quán)得到了進(jìn)一步的發(fā)展，從而致使占有與本權(quán)分離的現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，使得近代以來(lái)占有通常表征本權(quán)的命題受到挑戰(zhàn)。占有與本權(quán)的時(shí)常分離，使得占有作為動(dòng)產(chǎn)的公示方法就不再充分，不能當(dāng)然地推定對(duì)動(dòng)產(chǎn)實(shí)行實(shí)際支配的占有人即為該動(dòng)產(chǎn)的所有人，尤其在所有權(quán)保留和讓與擔(dān)保的場(chǎng)合，以占有人的占有這樣的權(quán)利外觀認(rèn)定其為動(dòng)產(chǎn)的所有人，更顯得可疑。這就使得善意取得制度賴以存在的基礎(chǔ)發(fā)生了動(dòng)搖。觀念的所有權(quán)通過(guò)一定外形加以明示的公示原則，在動(dòng)產(chǎn)物權(quán)于事實(shí)上被放棄，從而外形再也無(wú)法肩任表明物權(quán)存在的機(jī)能。這樣由公示原則導(dǎo)出的公信原則便失卻了其前提。在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，則不存在上述情形。由于不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立和完備，不動(dòng)產(chǎn)的登記由官方統(tǒng)一進(jìn)行，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)保持一致有著較高的保障，因而社會(huì)公眾可以信賴登記簿上所記載的權(quán)利即為真實(shí)的權(quán)利。既然動(dòng)產(chǎn)占有因其概然性可生公信力，以登記為公示方法的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生登記與實(shí)際權(quán)利不符的情形遠(yuǎn)較動(dòng)產(chǎn)為少，因而具有更高的概然性，從而更具有公信力。因此，善意第三人因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載而與登記名義人為交易時(shí)，即使存在登記與本權(quán)分離的情形，善意第三人亦可獲其利益，除非有他人向登記機(jī)關(guān)提出異議并已記載于登記簿上的情形。

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度基礎(chǔ)

考察先進(jìn)國(guó)家的立法，各國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得規(guī)定不一?！斗▏?guó)民法典》第2279條規(guī)定：“涉及動(dòng)產(chǎn)物品時(shí)，占有即等于所有權(quán)證書?！庇纱藯l可知，法國(guó)法的善意取得僅適用于動(dòng)產(chǎn)，這是因?yàn)椋ㄓ袆?dòng)產(chǎn)適用于占有和根據(jù)占有對(duì)之作權(quán)利歸屬?！兜聡?guó)民法典》第932條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時(shí)非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)需有所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡?guó)民法典》第932條雖然未明確指出善意取得只適用動(dòng)產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動(dòng)產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國(guó)臺(tái)灣民法第801條，1952年《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動(dòng)產(chǎn)。因此，我國(guó)有學(xué)者斷言：“各國(guó)民事立法都規(guī)定只對(duì)動(dòng)產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護(hù)，而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易不適用善意取得制度?！?/p>

但是，《德國(guó)民法典》第892條又規(guī)定了可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實(shí)上突破了善意取得僅限于動(dòng)產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴(kuò)大至不動(dòng)產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動(dòng)產(chǎn)。《瑞士民法典》第973條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)?！迸_(tái)灣《土地法》第43條亦規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力。”登記有絕對(duì)效力，系為保護(hù)第三人，將登記事項(xiàng)賦予絕對(duì)真實(shí)之公信力，俾第三人因信賴登記而取得土地權(quán)利時(shí)，縱令其登記原因無(wú)效或得撤銷，真正權(quán)利人亦不得以之對(duì)抗該第三人。并且，臺(tái)灣地區(qū)經(jīng)多年全面的檢討，于1999年3月完成《民法物權(quán)編部分修文草案》，與原有條文210條，增訂75條，刪除15條，修正127條，變動(dòng)幅度甚大。在物權(quán)變動(dòng)方面，為確保善意第三人的權(quán)益，以維護(hù)交易安全，明定不動(dòng)產(chǎn)善意取得，于第759條第二項(xiàng)規(guī)定：“因信賴不動(dòng)產(chǎn)登記之善意第三人，已依法律行為為物權(quán)變動(dòng)之登記者，其變動(dòng)之效力，不因原登記有無(wú)效或撤銷之原因而受影響?！笨梢?，各國(guó)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法規(guī)定，并非如有的學(xué)者所斷言。

善意取得》，/reseach/academy/details.asp?lid=3047

(12)梁慧星、陳華彬：前引，第75頁(yè)

（13）梁慧星：《中國(guó)物權(quán)法研究》，法律出版社，1998年版，第489、490頁(yè)

（14）于海涌：前引

（15）李建偉：前引

（16）楊立新：前引

（17）李曉云：前引

（18）孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分》，載《法學(xué)研究》，2001年第5期

（19）〔日〕安永正昭：前引，第53頁(yè)

（20）肖厚國(guó)：前引，第54頁(yè)

（21）謝在全：《民法物權(quán)論》（下），中國(guó)政法大學(xué)出版社，1999年版，第939頁(yè)

（22）肖厚國(guó)：前引，第57頁(yè)

（23）尹田：《法國(guó)物權(quán)法》，法律出版社，1998年版，第203頁(yè)

（24）楊立新：前引

（25）王澤鑒：《民法物權(quán)•通則•所有權(quán)》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2001年版，第97頁(yè)（25）王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001年版，第155、157頁(yè)

（26）王軼：《物權(quán)變動(dòng)論》，中國(guó)人民大學(xué)出版社，2001年版，第157頁(yè)

（27）史尚寬：《物權(quán)法論》，中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000年版，第48頁(yè)

（28）陳華彬則：《物權(quán)法研究》，金橋文化出版有限公司，2001年版，第301頁(yè)

（29）王利明認(rèn)為我國(guó)目前實(shí)行形式審查主義，《物權(quán)法專題研究》，吉林人民出版社，2002年版第37頁(yè)。梁慧星認(rèn)為是實(shí)質(zhì)審查主義（抵押登記），《中國(guó)物權(quán)法研究》（下），法律出版社，1998年版，第827頁(yè)。筆者對(duì)此采后說(shuō)，一則為行文方便，二則無(wú)論我國(guó)目前實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義還是形式審查主義，都無(wú)礙于本文的討論，因?yàn)榧词刮覈?guó)目前實(shí)行形式審查，由于實(shí)質(zhì)審查主義的優(yōu)點(diǎn)及學(xué)界的立倡，我國(guó)也將在不遠(yuǎn)的將來(lái)采實(shí)質(zhì)審查主義。

第3篇：民法典土地法規(guī)定范文

[關(guān)鍵詞] 環(huán)境損害；賠償責(zé)任；法律制度；俄羅斯聯(lián)邦

[中圖分類號(hào)]D951.226[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)] 1673-5595（2014）04-0055-05

一、俄羅斯環(huán)境損害賠償立法體系

立法體系是指一國(guó)之內(nèi)由規(guī)范性法律文件構(gòu)成的法律體系。在俄羅斯環(huán)境立法體系中，“除《憲法》外，俄羅斯還制定和頒布了大量保護(hù)環(huán)境的專門性聯(lián)邦法律，主要有：《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》、《聯(lián)邦土地法典》、《聯(lián)邦居民衛(wèi)生防疫安全法典》、《城市建設(shè)綱要》、《聯(lián)邦居民健康保護(hù)立法綱要》、《聯(lián)邦大氣保護(hù)法》、《聯(lián)邦地下資源法》、《聯(lián)邦森林立法綱要》、《聯(lián)邦外層空間活動(dòng)法》、《聯(lián)邦自然醫(yī)療資源、醫(yī)療保健地和療養(yǎng)區(qū)法》、《聯(lián)邦特殊保護(hù)的自然區(qū)域法》、《聯(lián)邦居民輻射安全法》、《聯(lián)邦水法典》、《聯(lián)邦生態(tài)鑒定法》、《聯(lián)邦原子能利用法》、《聯(lián)邦動(dòng)物界法》、《聯(lián)邦遺傳工程活動(dòng)國(guó)家調(diào)整法》、《聯(lián)邦森林法典》、《聯(lián)邦生產(chǎn)廢棄物和消費(fèi)廢棄物法》、《聯(lián)邦關(guān)于安全使用殺蟲劑和農(nóng)用化學(xué)制品法》，等等”[1]。具體而言，“‘生態(tài)安全立法’在俄羅斯現(xiàn)行立法分類規(guī)范中被劃分為兩個(gè)部分：一部分被列入涉及自然資源和環(huán)境保護(hù)以及調(diào)整與此相關(guān)的一些共性問(wèn)題的法律部門之中；另一部分被列入涉及安全和法律秩序保障的部門法規(guī)范之中?！砹_斯的生態(tài)安全立法概括起來(lái)由四部分構(gòu)成，即：意義上的立法、經(jīng)濟(jì)意義上的立法、社會(huì)意義上的立法和國(guó)際意義上的立法”[2]。

俄羅斯與環(huán)境損害賠償有關(guān)的規(guī)范性法律文件大體可以劃分為以下幾個(gè)方面：

第一，《俄羅斯聯(lián)邦憲法》。俄羅斯憲法明確認(rèn)可了俄羅斯聯(lián)邦公民享有環(huán)境權(quán)利。該法第42條規(guī)定，“每個(gè)人均享有良好環(huán)境的權(quán)利，均享有了解有關(guān)環(huán)境狀況信息的權(quán)利，均享有因破壞生態(tài)損害其健康或財(cái)產(chǎn)而要求賠償?shù)臋?quán)利”；第36條規(guī)定，環(huán)境權(quán)利的行使須以環(huán)境義務(wù)的遵守為限，“對(duì)土地和其他自然資源的占有、使用和分配由其所有者自由實(shí)施，但不要破壞環(huán)境和損害他人的權(quán)利與合法利益”。

與此同時(shí)，俄羅斯聯(lián)邦參加簽署的關(guān)于環(huán)境保護(hù)、合理利用和保護(hù)自然資源方面的國(guó)際條約以及普遍公認(rèn)的國(guó)際法原則和準(zhǔn)則，優(yōu)先于國(guó)內(nèi)生態(tài)法適用。憲法第15條規(guī)定：“公認(rèn)的國(guó)際法原則和準(zhǔn)則以及俄羅斯聯(lián)邦簽署的國(guó)際條約是俄羅斯聯(lián)邦法律體系的組成部分。如果俄羅斯聯(lián)邦簽署的國(guó)際條約規(guī)定了不同于俄羅斯聯(lián)邦法律所規(guī)定的其他規(guī)則，則適用國(guó)際條約規(guī)定的規(guī)則?！?/p>

第二，《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》。該法是俄羅斯環(huán)保單行法的基礎(chǔ)。其明確了俄羅斯聯(lián)邦的各級(jí)機(jī)關(guān)和法人、自然人都必須遵守環(huán)境保護(hù)的基本原則。該法第3條規(guī)定：“遵守每個(gè)人都有享受良好環(huán)境的權(quán)利；保障人的生命活動(dòng)的良好條件；……利用自然付費(fèi)，損害環(huán)境賠償；……對(duì)計(jì)劃中的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)，實(shí)行生態(tài)危害推定原則；……對(duì)可能給環(huán)境造成不良影響，對(duì)公民的生命、健康和財(cái)產(chǎn)造成威脅的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)的方案及其他論證文件，必須進(jìn)行國(guó)家生態(tài)鑒定；……根據(jù)環(huán)境保護(hù)的要求確定經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)影響自然環(huán)境的容許度；……遵守每個(gè)人都有獲得可靠的環(huán)境狀況信息的權(quán)利，以及公民依法參與有關(guān)其享受良好環(huán)境權(quán)利的決策的權(quán)利；違反環(huán)境保護(hù)立法必須承擔(dān)責(zé)任”。第4條明確規(guī)定，大氣、大氣臭氧層是其環(huán)境保護(hù)的對(duì)象之一。

第三，《俄羅斯聯(lián)邦生態(tài)鑒定法》。該法規(guī)定了國(guó)家生態(tài)鑒定和社會(huì)生態(tài)鑒定兩種鑒定形式。

國(guó)家生態(tài)鑒定是指，俄羅斯聯(lián)邦被專門授權(quán)的國(guó)家生態(tài)鑒定機(jī)關(guān)對(duì)俄羅斯聯(lián)邦法律規(guī)定必須進(jìn)行國(guó)家生態(tài)鑒定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)項(xiàng)目，依法進(jìn)行的生態(tài)鑒定活動(dòng)，它具體分為聯(lián)邦級(jí)國(guó)家生態(tài)鑒定（鑒定主體為聯(lián)邦國(guó)家鑒定機(jī)關(guān)）和聯(lián)邦主體級(jí)國(guó)家生態(tài)鑒定（鑒定主體為地區(qū)國(guó)家生態(tài)鑒定機(jī)關(guān)）兩種形式?？赡軐?duì)鄰國(guó)自然環(huán)境造成影響，或者其實(shí)施必須利用與鄰國(guó)共有的自然客體，或者其實(shí)施涉及到鄰國(guó)利益的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證材料和方案，都屬于聯(lián)邦級(jí)國(guó)家生態(tài)鑒定的對(duì)象。并且該法第18條第4款還規(guī)定：“鑒定委員會(huì)的國(guó)家生態(tài)鑒定結(jié)論，必須經(jīng)過(guò)被專門授權(quán)的國(guó)家生態(tài)鑒定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)方才具有國(guó)家生態(tài)鑒定結(jié)論的地位，方才具有法律效力?！?/p>

中國(guó)石油大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版）2014年8月第30卷第4期秘明杰：俄羅斯環(huán)境損害賠償法律制度探究社會(huì)生態(tài)鑒定是國(guó)家生態(tài)鑒定的補(bǔ)充，是根據(jù)公民、社會(huì)團(tuán)體（聯(lián)合會(huì)、聯(lián)盟、協(xié)會(huì)等）和地方自治機(jī)關(guān)的倡議而組織和進(jìn)行的生態(tài)鑒定。其組織章程明確地將保護(hù)自然環(huán)境、組織和實(shí)施生態(tài)鑒定列為主要活動(dòng)方向，其鑒定主體是按照法定程序進(jìn)行了社會(huì)登記的社會(huì)團(tuán)體（聯(lián)合會(huì)、聯(lián)盟、協(xié)會(huì)等）。該法第22條第3款規(guī)定：“實(shí)施社會(huì)生態(tài)鑒定的社會(huì)團(tuán)體有權(quán)熟悉和了解規(guī)定有國(guó)家生態(tài)鑒定要求的技術(shù)規(guī)范文件?！蓖瑫r(shí)第25條第2款規(guī)定：“社會(huì)生態(tài)鑒定的結(jié)論，經(jīng)被專門授權(quán)的國(guó)家生態(tài)鑒定機(jī)關(guān)確認(rèn)以后即具有法律效力。”

此外，為落實(shí)國(guó)家生態(tài)鑒定法還專門出臺(tái)了《國(guó)家生態(tài)鑒定條例》、《俄羅斯聯(lián)邦國(guó)家環(huán)境保護(hù)委員會(huì)條例》、《國(guó)家生態(tài)鑒定程序條例》和《國(guó)家生態(tài)鑒定規(guī)則》等。

第四，其他與環(huán)境損害賠償有關(guān)的法律文件。如《俄羅斯大氣保護(hù)法》、《關(guān)于聯(lián)邦生態(tài)基金和地方生態(tài)基金的決定》、《關(guān)于批準(zhǔn)向環(huán)境排放污染物質(zhì)的生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)、利用自然資源的限額和處置廢棄物的限額及其制定辦法的決定》、《關(guān)于評(píng)價(jià)和賠償因事故造成的環(huán)境損害的暫行辦法》等。

除上述外，《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第209條規(guī)定：“土地和其他自然資源的占有、使用和處分在法津允許流通的限度內(nèi)由其所有人自由行使，但不得對(duì)環(huán)境造成損失，也不得侵犯他人的權(quán)利和合法利益?！蓖瑫r(shí)，民法典還就環(huán)境損害賠償歸責(zé)原則、賠償原則、賠償辦法等作出了規(guī)定?！抖砹_斯聯(lián)邦行政違法法典》（“自然資源保護(hù)和利用”專章）和《俄羅斯聯(lián)邦刑法典》（“生態(tài)犯罪”專章）也對(duì)環(huán)境損害作了相關(guān)規(guī)定。

二、俄羅斯環(huán)境損害賠償?shù)呢?zé)任構(gòu)成

（一）《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》中的幾個(gè)概念

環(huán)境污染：其性能、位置或數(shù)量對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不良影響的物質(zhì)和（或）能量進(jìn)入環(huán)境。

環(huán)境損害：因環(huán)境污染而造成的、引起自然生態(tài)系統(tǒng)退化和自然資源衰竭的環(huán)境不良變化。

責(zé)任承擔(dān)主體：法人、自然人、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)主體。

損害賠償提起主體：俄羅斯聯(lián)邦國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)、俄羅斯聯(lián)邦各主體國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)、公民、從事環(huán)境保護(hù)活動(dòng)的社會(huì)團(tuán)體和其他非商業(yè)性團(tuán)體，上述主體都有權(quán)向法院提起環(huán)境損害賠償訴訟。

損害賠償?shù)慕邮苤黧w：自然資源所有權(quán)的擁有人或者自然資源利用人。

（二）環(huán)境損害賠償責(zé)任的構(gòu)成要件

在俄羅斯聯(lián)邦，環(huán)境損害又稱生態(tài)損害，其民事責(zé)任與其他類型的法律責(zé)任相比較，最大特點(diǎn)在于，民事責(zé)任可以與違法者的紀(jì)律責(zé)任、行政責(zé)任或刑事責(zé)任同時(shí)被追究。換言之，違法行為人可以在依法承擔(dān)紀(jì)律責(zé)任、行政責(zé)任或刑事責(zé)任的同時(shí)承擔(dān)民事責(zé)任。生態(tài)損害的民事責(zé)任構(gòu)成，與一般民事責(zé)任的構(gòu)成一樣，通常情況下需要具備四個(gè)方面的要件：有生態(tài)損害事實(shí)的存在；行為人客觀上實(shí)施了生態(tài)違法行為；行為人的行為與生態(tài)損害結(jié)果之間具有因果關(guān)系；行為人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。

第一，生態(tài)損害事實(shí)，是構(gòu)成生態(tài)損害的民事責(zé)任的首要條件。沒(méi)有生態(tài)損害事實(shí)的存在，即沒(méi)有生態(tài)損害結(jié)果的產(chǎn)生，便不能構(gòu)成生態(tài)損害的民事責(zé)任。

關(guān)于“生態(tài)損害”，俄羅斯聯(lián)邦在有關(guān)的立法中分別使用了不同的術(shù)語(yǔ)，這幾個(gè)術(shù)語(yǔ)雖然在具體含義上有細(xì)微差別，但其基本含義是相同的，就是指因違反法律規(guī)定的生態(tài)要求所導(dǎo)致的任何環(huán)境狀況惡化，以及與此相關(guān)聯(lián)的受法律保護(hù)的物質(zhì)財(cái)富和非物質(zhì)利益（其中包括自然人和法人的生命、健康以及財(cái)產(chǎn)）的損害和減少。人的精神損害、可得利益損失和生態(tài)本身的損失也是生態(tài)損害的組成部分。

精神損害是俄羅斯聯(lián)邦生態(tài)損害的一個(gè)新的組成部分。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦民法典》第151條、第1099條和俄羅斯聯(lián)邦最高法院全體會(huì)議《關(guān)于適用精神損害賠償立法的若干問(wèn)題的決議》第2條的規(guī)定，精神損害是指公民因其與生俱來(lái)的或法律規(guī)定的非物質(zhì)利益（生命、健康、個(gè)人尊嚴(yán)、業(yè)務(wù)聲譽(yù)、私生活不可侵犯、個(gè)人和家庭秘密等）、其他人身非財(cái)產(chǎn)權(quán)（姓名權(quán)、作者權(quán)和其他非財(cái)產(chǎn)權(quán)）和財(cái)產(chǎn)權(quán)受到侵犯所產(chǎn)生的精神或肉體痛苦。

精神損害包括因失去親人、喪失繼續(xù)參與積極的社會(huì)生活的可能性、失去工作、家庭秘密及醫(yī)治疾病的秘密被披露、散布不實(shí)的詆毀名譽(yù)、尊嚴(yán)或者業(yè)務(wù)聲譽(yù)之消息、某些權(quán)利被暫時(shí)限制或剝奪而遭受到的精神體驗(yàn)和與致殘及其他健康傷害有關(guān)的肉體疼痛，以及因精神痛苦所生疾病而導(dǎo)致的疼痛所引起的精神體驗(yàn)。它具體包括三個(gè)層面的意思：（1）精神損害是一種“痛苦”。這種痛苦既可以表現(xiàn)為精神痛苦，又可以表現(xiàn)為肉體痛苦。精神痛苦或肉體痛苦是精神損害的具體表現(xiàn)形式；精神損害是精神痛苦或肉體痛苦的集中體現(xiàn)。（2）精神損害是因他人侵害行為而引起的。侵害行為既包括侵犯公民人身非財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為和侵犯公民其他非物質(zhì)利益的行為，又包括侵犯公民財(cái)產(chǎn)權(quán)的行為。（3）精神損害的受害人是公民個(gè)人。

公民不僅可能在因環(huán)境污染而對(duì)其健康或財(cái)產(chǎn)造成損害的情況下受到精神損害（產(chǎn)生精神或肉體痛苦），而且還可能在自然環(huán)境遭到破壞（雖未對(duì)其個(gè)人的健康或財(cái)產(chǎn)造成損害）的情況下受到精神損害（產(chǎn)生精神痛苦）。因?yàn)?，良好的自然環(huán)境不僅有利于人的正常的生命活動(dòng)和身體健康，而且還可以滿足人的審美需要（精神需求），愉悅?cè)说木瘛Ｗ匀画h(huán)境一旦遭到破壞，例如綠色植物或自然風(fēng)景被毀，就不可能繼續(xù)滿足人的審美需要，就可能給人造成精神痛苦。因此，因環(huán)境污染對(duì)公民健康或財(cái)產(chǎn)造成損害而給公民帶來(lái)的精神損害，以及因自然環(huán)境被破壞而給公民造成的精神損害，應(yīng)是生態(tài)損害的組成部分。

可得利益又稱“未能獲得的利益”或“未能得到的好處”。具體而言，是指自然資源利用人可以得到而實(shí)際上卻未能得到的收入或其他好處。這些收入或其他好處，在正常情況下是可以得到的，但由于環(huán)境污染，如水污染、土地污染等的影響而未能得到。例如，在正常的情況下，每畝土地可獲得500公斤的農(nóng)作物收成，但在環(huán)境被污染的情況下，每畝土地只能獲得200公斤的收成，減少的300公斤收成即是農(nóng)場(chǎng)主可以得到而實(shí)際未能獲得的利益，即可得利益。

生態(tài)損失具體是指環(huán)境的污染，自然資源的損壞、毀壞、枯竭、貧瘠以及生態(tài)系統(tǒng)的破壞或生態(tài)失調(diào)，還應(yīng)包括人的壽命的減少和人口出生率的下降。

第二，生態(tài)違法行為，是指違反自然保護(hù)立法，對(duì)自然環(huán)境和人體健康造成損害的、有過(guò)錯(cuò)的違法行為，它是構(gòu)成生態(tài)損害民事責(zé)任最主要的條件。一般的情況下，只有實(shí)施了生態(tài)違法行為的人才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)生態(tài)損害的民事責(zé)任。而沒(méi)有實(shí)施生態(tài)違法行為的人，除法律有特別規(guī)定的情況以外，不應(yīng)承擔(dān)生態(tài)損害的民事責(zé)任。

生態(tài)違法行為具有三個(gè)方面的明顯特征：一是它是違反自然保護(hù)法的行為，即違反生態(tài)法律、法規(guī)的禁止或命令性規(guī)定的行為。生態(tài)違法行為既可以是作為的生態(tài)違法行為，也可以是不作為的生態(tài)違法行為。二是它具有違法性。無(wú)論是以“為”表現(xiàn)出來(lái)的行為，還是以“不作為”表現(xiàn)出來(lái)的行為，都必須具有違法性。三是它是有過(guò)錯(cuò)的違法行為，即實(shí)施生態(tài)違法行為的人主觀上具有過(guò)錯(cuò)。

第三，生態(tài)違法行為與生態(tài)損害事實(shí)之間有因果關(guān)系，應(yīng)當(dāng)是一種客觀存在的、內(nèi)在的和必然的聯(lián)系。實(shí)踐中，證明生態(tài)違法行為與生態(tài)損害事實(shí)之間的因果關(guān)系，是一件異常復(fù)雜的工作。其中，不僅要證明行為人――企業(yè)、機(jī)關(guān)、組織、公民個(gè)人的生態(tài)違法行為與生態(tài)損害――對(duì)自然環(huán)境的損害、對(duì)人體健康和財(cái)產(chǎn)的損害之間的因果關(guān)系，而且還要證明人體健康的損害和財(cái)產(chǎn)損失與環(huán)境污染之間的因果關(guān)系。

第四，行為人的主觀過(guò)錯(cuò)，是指行為人實(shí)施違法行為時(shí)所處的一種主觀心理狀態(tài)，一般分為故意和過(guò)失兩種狀態(tài)?！抖砹_斯聯(lián)邦民法典》第1064條第2款明確規(guī)定，造成損害的行為人如果能夠證明損害不是因其過(guò)錯(cuò)造成的，行為人可以免除損害賠償責(zé)任。這一規(guī)定意味著，在俄羅斯聯(lián)邦，除了法律另有規(guī)定的情況以外，一般民事責(zé)任的構(gòu)成，都要求具備主觀過(guò)錯(cuò)這一要件。

應(yīng)當(dāng)指出，在《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》中有例外性規(guī)定。如該法第16條規(guī)定：“向大氣排放污染物和其他物質(zhì)造成不良環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)繳納一定的費(fèi)用，而其繳納費(fèi)用的行為并不解除經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)主體執(zhí)行環(huán)境保護(hù)措施和賠償環(huán)境損害的責(zé)任?！痹偃缭摲ǖ?7條第2款規(guī)定：“由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)主體造成環(huán)境損害，包括其活動(dòng)方案取得了國(guó)家生態(tài)鑒定的肯定結(jié)論和取用自然環(huán)境要素的活動(dòng)，由訂貨人和（或）經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)主體賠償?！贝朔N規(guī)定實(shí)際上是嚴(yán)格責(zé)任原則在環(huán)境損害賠償領(lǐng)域的運(yùn)用。

三、俄羅斯環(huán)境損害賠償?shù)膶?shí)體性規(guī)定和程序性規(guī)定

（一）實(shí)體性規(guī)定

《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》第3條第7款規(guī)定：“利用自然付費(fèi)，損害環(huán)境賠償”；“對(duì)不良環(huán)境影響行為收費(fèi)；依照規(guī)定程序賠償環(huán)境損害”。這里不僅規(guī)定向環(huán)境排污、造成環(huán)境不良影響的行為要承擔(dān)付費(fèi)責(zé)任，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在損害造成之前的利用行為也要付費(fèi)，即不僅僅是在造成了不良環(huán)境影響甚至嚴(yán)重污染時(shí)要求恢復(fù)原狀、賠償損失，還要求在使用之初（不論是對(duì)自然資源的使用，還是對(duì)環(huán)境自身容量的使用）就要有償進(jìn)行。這樣的立法思路充分表現(xiàn)了“自然環(huán)境的有價(jià)值性”，改變了過(guò)去那種認(rèn)為環(huán)境是自然的饋贈(zèng)，可以無(wú)限、無(wú)償加以利用的做法，進(jìn)而走入了環(huán)境有償使用的新思維之中，這樣的轉(zhuǎn)變對(duì)于保護(hù)環(huán)境無(wú)疑是一個(gè)重要的里程碑。

該原則的另一亮點(diǎn)在于規(guī)定了損害環(huán)境者賠償責(zé)任，這種賠償責(zé)任不是對(duì)因環(huán)境污染和環(huán)境破壞造成的公民健康和財(cái)產(chǎn)損害的賠償，它是對(duì)環(huán)境本身造成損害的賠償。它把環(huán)境損害賠償與環(huán)境污染和環(huán)境破壞造成的公民健康和財(cái)產(chǎn)損害賠償明確區(qū)分開來(lái)，把環(huán)境損害賠償責(zé)任與一般的民事?lián)p害賠償責(zé)任區(qū)分開來(lái)。后者主要是指可折抵的財(cái)產(chǎn)損失?！抖砹_斯聯(lián)邦民法典》第15條將損失解釋為：“被侵權(quán)人為恢復(fù)其遭到侵犯的權(quán)利而花費(fèi)的或應(yīng)該花費(fèi)的開支，其財(cái)產(chǎn)的滅失或損壞（實(shí)際損害），以及被侵權(quán)人未能得到，而如其權(quán)利未受到侵犯時(shí)在民事流轉(zhuǎn)通常條件下可能得到的收入（預(yù)期的利益）?！盵3]。

《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》第11條明確了公民應(yīng)享有的環(huán)境權(quán)利。具體可分為三種：一是公民環(huán)境對(duì)抗權(quán)（或環(huán)境保護(hù)權(quán)），是法律賦予公民以環(huán)境權(quán)對(duì)抗不合理開發(fā)利用環(huán)境行為的權(quán)利，是保護(hù)環(huán)境免受經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)，自然的和生產(chǎn)性的緊急狀態(tài)引起的不良環(huán)境影響的權(quán)利。將公民環(huán)境對(duì)抗權(quán)（或環(huán)境保護(hù)權(quán)）設(shè)定為公民環(huán)境權(quán)體系中的一項(xiàng)權(quán)利，為公民對(duì)抗環(huán)境不法行為提供了法律依據(jù)，從而可以衡平環(huán)境的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值在社會(huì)生產(chǎn)中的分配。最關(guān)鍵的是，將環(huán)境保護(hù)作為公民的一項(xiàng)權(quán)利確定下來(lái)，為公民環(huán)境保護(hù)提供了積極的法律依據(jù)，避免了把環(huán)境保護(hù)只看作一種義務(wù)而無(wú)法調(diào)動(dòng)公眾保護(hù)環(huán)境的積極性的弊端。二是公民環(huán)境知情權(quán)，是法律賦予公民享有的獲得可靠的國(guó)內(nèi)、國(guó)外環(huán)境狀況信息及環(huán)境科學(xué)知識(shí)和環(huán)境法律知識(shí)的權(quán)利。確立環(huán)境知情權(quán)為公民環(huán)境權(quán)的實(shí)現(xiàn)和推動(dòng)環(huán)境民主奠定了基礎(chǔ)。三是公民環(huán)境損害賠償訴訟權(quán)，是指公民享有依法訴諸法院、請(qǐng)求環(huán)境損害賠償?shù)臋?quán)利。

此外，該條第2款還詳細(xì)列舉了公民的派生性環(huán)境權(quán)利，包括：成立環(huán)保組織權(quán)即環(huán)境結(jié)社權(quán)；獲得環(huán)境信息請(qǐng)求權(quán)；參加環(huán)境保護(hù)會(huì)議、集會(huì)、示威、游行、糾察、簽名、公決權(quán)；提出并參加生態(tài)鑒定權(quán)；協(xié)助國(guó)家保護(hù)環(huán)境權(quán)；提出環(huán)境申訴、申請(qǐng)和建議權(quán)；法律規(guī)定的其他權(quán)利。

可見，《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》從國(guó)家?guī)椭h(huán)境權(quán)的實(shí)現(xiàn)、采納公民環(huán)境保護(hù)意見、提供環(huán)境權(quán)國(guó)家救濟(jì)三個(gè)方面構(gòu)建了環(huán)境權(quán)的國(guó)家保障體系和保障基礎(chǔ)。

《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》第77條確立了環(huán)境損害賠償應(yīng)遵循全部賠償?shù)脑瓌t，不僅包括直接損失，還包括間接損失，即“因違反環(huán)境保護(hù)立法造成的環(huán)境損害數(shù)額，根據(jù)用于恢復(fù)被破壞的環(huán)境狀況的實(shí)際費(fèi)用并考慮受到的損失（包括失去的應(yīng)得利益），以及復(fù)墾和其他恢復(fù)工程的方案予以確定，在缺乏這些項(xiàng)目時(shí)，依照實(shí)施國(guó)家環(huán)境保護(hù)管理的執(zhí)行權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的環(huán)境損害數(shù)額計(jì)算表和方法予以確定”。[4]全部賠償?shù)木唧w內(nèi)容是指，對(duì)于財(cái)產(chǎn)損失的賠償而言，致害人除了賠償受害人直接的財(cái)產(chǎn)上的損失之外，還應(yīng)賠償受害人失去的“可得利益”，即受害人在正常的情況下可以得到的利益；對(duì)于因人身?yè)p害所引起的財(cái)產(chǎn)損失的賠償而言，致害人應(yīng)當(dāng)賠償受害人必要的醫(yī)療費(fèi)、住院期間的伙食補(bǔ)助費(fèi)、必要的營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、治療期間的交通費(fèi)和誤工工資等。如果受害人因健康損害而殘廢的，致害人除了賠償受害人必要的醫(yī)療費(fèi)用之外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)受害人勞動(dòng)能力喪失的程度和收入減少的實(shí)際情況，賠償受害人因殘廢不能工作或不能從事原有工作而實(shí)際減少的收入和殘廢人生活補(bǔ)助費(fèi)用。如果受害人因健康損害而死亡的，致害人除了賠償因醫(yī)治受害人所花費(fèi)的醫(yī)療費(fèi)用之外，還必須支付死者的喪葬費(fèi)及死者生前扶養(yǎng)人的必需生活費(fèi)用。[5]

俄羅斯《聯(lián)邦生產(chǎn)廢棄物和消費(fèi)廢棄物法》在監(jiān)督預(yù)防措施方面規(guī)定得比較具體。如第10條第1款規(guī)定：“在實(shí)施對(duì)企業(yè)、建筑物、結(jié)構(gòu)、設(shè)備及其它工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)、改造、防腐和摧毀的過(guò)程中所產(chǎn)生的廢物，未形成法人的個(gè)體企業(yè)的公民（或者個(gè)體企業(yè)者）和法人有義務(wù)：遵守俄羅斯聯(lián)邦有關(guān)保護(hù)環(huán)境與人類健康的法令所規(guī)定的生態(tài)、衛(wèi)生及其它要求；具備對(duì)廢物的利用與無(wú)害化的技術(shù)與工藝的證明文件?！?/p>

（二）程序性規(guī)定

對(duì)環(huán)境民事?lián)p害賠償程序作出原則性規(guī)定的是《俄羅斯聯(lián)邦環(huán)境保護(hù)法》。該法第6條規(guī)定：“俄羅斯聯(lián)邦各主體國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)在環(huán)境保護(hù)領(lǐng)域的職權(quán)有：……對(duì)因違反環(huán)境保護(hù)立法造成的環(huán)境損害，提起損害賠償訴訟?！钡?1條規(guī)定：“公民有權(quán)……向法院提起環(huán)境損害賠償訴訟?！辈⒃诘?8條明確規(guī)定：“違反環(huán)境保護(hù)法規(guī)造成的損害的賠償，自愿進(jìn)行或者根據(jù)法院或仲裁法院的判決進(jìn)行?！痹撘?guī)定明確了仲裁作為環(huán)境民事糾紛解決的一種程序，顯示了訴訟外途徑尤其是仲裁解決環(huán)境糾紛的重要性。而且該法第78條第3款把訴訟時(shí)效定為20年。

《俄羅斯聯(lián)邦民事訴訟法典》規(guī)定了損害賠償?shù)木唧w程序。依據(jù)1964年民事訴訟法典第41、42條的規(guī)定，不僅可以依利害關(guān)系人的申請(qǐng)?zhí)嵩A，而且檢察長(zhǎng)或者國(guó)家機(jī)關(guān)、工會(huì)、企業(yè)、組織和個(gè)別公民為保護(hù)他人的利益也可以提訟。而2002年民事訴訟法典則嚴(yán)格限定非利害關(guān)系人的條件：檢察長(zhǎng)有權(quán)請(qǐng)求法院維護(hù)公民、不確定范圍人的權(quán)利、自由和合法利益，但這種請(qǐng)求僅在公民由于健康狀況、年齡、無(wú)行為能力和其他正當(dāng)原因不能親自向法院提出請(qǐng)求時(shí)才能由檢察長(zhǎng)提出（第45條）；在法律規(guī)定的情況下，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)、組織和公民有權(quán)向法院提出請(qǐng)求，以維護(hù)他人的權(quán)利、自由和合法利益，但前提是該他人請(qǐng)求這樣做，只有在該他人是無(wú)行為能力人或未成年人時(shí)，國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)、組織和公民才可以主動(dòng)提出請(qǐng)求。

（三）賠償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

第一，由經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和其他活動(dòng)主體造成的環(huán)境損害，按照規(guī)定程序批準(zhǔn)的環(huán)境損害數(shù)額計(jì)算表和方法予以賠償；在沒(méi)有這種計(jì)算表和方法時(shí)，根據(jù)用于恢復(fù)被破壞的環(huán)境狀況的實(shí)際費(fèi)用并考慮受到的損失（包括失去的應(yīng)得利益）予以賠償。

第二，因違反環(huán)境保護(hù)法規(guī)造成的環(huán)境損害數(shù)額，根據(jù)用于恢復(fù)被破壞的環(huán)境狀況的實(shí)際費(fèi)用并考慮受到的損失（包括失去的應(yīng)得利益），以及復(fù)墾和其他恢復(fù)工程的方案予以確定；在沒(méi)有這些項(xiàng)目時(shí)，依照實(shí)施國(guó)家環(huán)境保護(hù)管理的執(zhí)行權(quán)力機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的環(huán)境損害數(shù)額計(jì)算表和方法予以確定。

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[3] 俄羅斯聯(lián)邦民法典[M].中譯本.北京：中國(guó)大百科全書出版社，1999：447.

第4篇：民法典土地法規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：役權(quán)；地役權(quán)；不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)；獲益權(quán)；法律重述

作者簡(jiǎn)介：耿卓，男，法學(xué)博士，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)《法商研究》編輯部副編審，從事民法、農(nóng)村土地法律制度研究。

中圖分類號(hào)：D923.5 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1000-7504（2013）02-0100-08

一、為什么要關(guān)注《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法第三次重述：役權(quán)》

役權(quán)是指土地權(quán)利人在其權(quán)利上為某一特定主體設(shè)定某種負(fù)擔(dān)以約束自己及其受讓人的一種權(quán)利[1]（P127），是傳統(tǒng)民法物權(quán)中的一種重要類型。英美法稱這種權(quán)利為地役權(quán)（easement）；大陸法則稱之為役權(quán)（servitude）。[1]（P127）作為用益物權(quán)的一種，我國(guó)《物權(quán)法》專章規(guī)定了地役權(quán)。這是地役權(quán)首次進(jìn)入我國(guó)立法，值得深入研究。我國(guó)學(xué)界對(duì)地役權(quán)的專題研究還比較薄弱，主要以大陸法系國(guó)家和地區(qū)的民法典文本以及部分經(jīng)典物權(quán)法著作為基礎(chǔ)展開研究。1雖然整個(gè)法學(xué)學(xué)界掌握的外語(yǔ)主要為英語(yǔ)，但遺憾的是英語(yǔ)世界中的地役權(quán)研究文獻(xiàn)并沒(méi)有得到充分重視，學(xué)界對(duì)英美法系國(guó)家的立法和理論缺乏充分關(guān)注。例如，美國(guó)財(cái)產(chǎn)法重述中的地役權(quán)規(guī)定就沒(méi)有引起學(xué)者們的應(yīng)有注意。筆者之所以以《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法第三次重述：役權(quán)》（以下簡(jiǎn)稱《役權(quán)重述》）為中心加以展開，除學(xué)界對(duì)此研究較為薄弱這一原因外，更是由法律重述在美國(guó)法體系中的地位決定的。美國(guó)法律重述是美國(guó)法學(xué)會(huì)把美國(guó)法律的主要分支，特別是那些仍主要依靠判例的法律部門進(jìn)行明確化、系統(tǒng)化后出版的一種法律匯編。美國(guó)法律重述雖然非為制定法，但可以說(shuō)是每一法律領(lǐng)域理論成果與司法實(shí)踐的總結(jié)，體現(xiàn)了該法律領(lǐng)域的發(fā)展水平，因而在理論界和實(shí)務(wù)界備受重視，頗具權(quán)威性，被認(rèn)為具有一定的法源地位，被部分州的法律或法院所采納。美國(guó)法律重述主要集中在私法領(lǐng)域，如合同法、侵權(quán)法、財(cái)產(chǎn)法等10余種法律?！兑蹤?quán)重述》是《美國(guó)財(cái)產(chǎn)法第三次重述》的一個(gè)組成部分，于2000年出版，相關(guān)內(nèi)容在此前已重述一次。為此，筆者不揣簡(jiǎn)陋，就此進(jìn)行評(píng)介，以期對(duì)相關(guān)理論和實(shí)踐有所裨益。

二、美國(guó)法上役權(quán)的發(fā)展

從美國(guó)法來(lái)看，地役權(quán)（easement）1、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)（real covenant）2和衡平地役權(quán)（equitable servitude）3，作為私益限制的役權(quán)變得越來(lái)越重要。工業(yè)革命帶來(lái)了鐵路、航行及進(jìn)入水域的權(quán)利的需求。所有人需要積極利用鄰人土地開掘或方便操作設(shè)備的權(quán)利。同時(shí)，（對(duì)土地利用的）限制開始變得緊要起來(lái)，以保護(hù)居住區(qū)作為庇護(hù)人類的港灣免受工商業(yè)利用的侵?jǐn)_。隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的快速發(fā)展，甚少有用的土地變得有用了，城市和郊區(qū)的擴(kuò)張不斷對(duì)交通網(wǎng)絡(luò)提出考驗(yàn)，互相依賴的土地所有人之間在地理上越來(lái)越接近了，幾無(wú)規(guī)劃的發(fā)展帶來(lái)的后果越來(lái)越嚴(yán)重。開發(fā)商用地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)和衡平地役權(quán)提升土地利用的便利度，營(yíng)造出近鄰化的氛圍，促成鄰居間的合作與糾紛解決，并增強(qiáng)了所有人的滿意度。居住的細(xì)分化發(fā)展使所有人取得對(duì)共有部分使用的權(quán)利，限制建設(shè)和各種利用行為，要求對(duì)所有人所支付的維持費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，從而創(chuàng)建所有人的私人政府，執(zhí)行并監(jiān)督居住規(guī)劃。地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)用于購(gòu)物中心、工業(yè)和公立公園以限制商業(yè)開發(fā)、控制建設(shè)、創(chuàng)設(shè)相互性權(quán)利、分擔(dān)公共設(shè)施及維護(hù)方面的支出。上述土地利用與限制的復(fù)雜化現(xiàn)實(shí)使得這些權(quán)利在20世紀(jì)更是發(fā)揮著無(wú)比重要的作用。而20世紀(jì)出現(xiàn)的分區(qū)制（zoning）不僅沒(méi)有也無(wú)意取代土地利用的私人化制度安排，反而更像是一種刺激人們習(xí)慣于作為土地利用管制替代措施的契據(jù)和地役權(quán)的廣泛應(yīng)用。[2]（P1）

面對(duì)上述權(quán)利過(guò)于復(fù)雜、模糊，難以區(qū)分，且功能上又有諸多交叉重疊實(shí)務(wù)的弊病，《役權(quán)重述》便應(yīng)運(yùn)而生。4《役權(quán)重述》為役權(quán)制度提供了一個(gè)容易理解的現(xiàn)代處理方式，從根本上簡(jiǎn)化、明晰化了這個(gè)20世紀(jì)美國(guó)法中最為復(fù)雜和陳舊的法律部門。地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)和衡平役權(quán)5以及不可撤銷的許可（license），在《役權(quán)重述》中則被統(tǒng)合到役權(quán)名下。[3]這樣，《役權(quán)重述》就根除了不必要的區(qū)分、陳舊的術(shù)語(yǔ)和不合時(shí)宜的規(guī)范要求，以期在傳統(tǒng)與創(chuàng)新的土地開發(fā)實(shí)踐中對(duì)役權(quán)的利用免受強(qiáng)加的人為約束或恣意約束的限制。[3]同時(shí)，《役權(quán)重述》還堅(jiān)持發(fā)揮法官在實(shí)現(xiàn)土地資源社會(huì)利益最大化過(guò)程中保護(hù)公共利益的傳統(tǒng)作用。[4]（Introduction）由于《役權(quán)重述》側(cè)重于財(cái)產(chǎn)權(quán)利用的私法安排，因此與地役權(quán)相關(guān)的公法性質(zhì)的部分內(nèi)容——規(guī)制土地和其他自然資源的公法原則及工具，如公共航行役權(quán)、區(qū)劃、細(xì)分控制、河岸利用權(quán)、在先占用和水法的地下水權(quán)原則——并沒(méi)有包含其中。[4]（§1-Introductory Note）

《役權(quán)重述》除“前言”外，共由8章組成：第1章為定義，第2章為役權(quán)的設(shè)立，第3章為役權(quán)協(xié)議的效力，第4章為役權(quán)的解釋，第5章為役權(quán)利益與負(fù)擔(dān)的繼受，第6章為共同利益之集合體（集體役權(quán)），第7章為役權(quán)的變更與終止，第8章為役權(quán)的實(shí)施。

三、役權(quán)的基本構(gòu)造：以與大陸法上的役權(quán)比較為中心

（一）內(nèi)涵

在美國(guó)法上，役權(quán)是這樣一個(gè)法律工具，它設(shè)定隨地（或土地上利益）而動(dòng)的權(quán)利或義務(wù)。[4]（Introduction， § 1.1）其中，隨地而動(dòng)是指權(quán)利或義務(wù)自動(dòng)移轉(zhuǎn)給繼受的土地所有者或占用人，或者隨土地上的利益而動(dòng)；隨地而動(dòng)的權(quán)利被稱為便益1，對(duì)應(yīng)的土地或土地上的利益則被稱為需役地（役使地）；隨地而動(dòng)的義務(wù)被稱為負(fù)擔(dān)，對(duì)應(yīng)的土地或土地上的利益則被稱為供役地（服役地）。一般來(lái)說(shuō)，役權(quán)是指使用他人占有的不動(dòng)產(chǎn)的非占有性2的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益性質(zhì)的權(quán)利。3所有附著于土地并約束未來(lái)所有權(quán)人的私人土地使用協(xié)議都定義為役權(quán)，其效力在某些領(lǐng)域具有一定的排他性4，并適用共同的強(qiáng)制執(zhí)行和終止規(guī)則。

從基本內(nèi)涵來(lái)看，美國(guó)法的役權(quán)與大陸法上的役權(quán)基本相似。這從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明兩大法系在具體制度安排上的相通之處，也反映出不同民族在處理相似問(wèn)題時(shí)采取的相似措施。這也使得相關(guān)制度的參考借鑒成為可能。

（二）權(quán)利變動(dòng)

1. 設(shè)立

從役權(quán)的設(shè)立來(lái)看，通常的設(shè)立方式有：文字明示授予、默認(rèn)、必需地役權(quán)或時(shí)效取得。詳而言之：（1）文字明示授予地役權(quán)僅在不動(dòng)產(chǎn)所有人同意其不動(dòng)產(chǎn)承受負(fù)擔(dān)時(shí)產(chǎn)生，相當(dāng)于意定地役權(quán)或任意地役權(quán)，是最常見的設(shè)立方式。5這種明示無(wú)須特別的形式。（2）當(dāng)土地被進(jìn)一步分割時(shí)，為小片土地利益實(shí)現(xiàn)之需要，法院常常根據(jù)法律承認(rèn)默示設(shè)立的地役權(quán)，因而不以所有人同意為條件。[4]（§§2.11-2.14）雖然當(dāng)事人往往根本就沒(méi)有任何意向，但法院會(huì)以關(guān)注當(dāng)事人為借口設(shè)立默示地役。根本原因在于對(duì)地役之需要是如此迫切以至于正常的人不會(huì)否認(rèn)之。默示地役權(quán)具有如下特征：一是“明顯的”，但不等于可視的，即使埋設(shè)在底下的管道也可以是“明顯的”；二是長(zhǎng)久、持續(xù)，而非單純臨時(shí)或意外的；三是必要、受益，在司法實(shí)踐中對(duì)必要性的要求是很嚴(yán)格的。[5]（P176-184）（3）必需役權(quán)一般由法院判決認(rèn)定。但是，在當(dāng)事人明確表示反對(duì)時(shí)，不得成立必需役權(quán)。[4]（§2.15）普通法上的必需役權(quán)早在久遠(yuǎn)的13世紀(jì)就已經(jīng)出現(xiàn)了。（4）時(shí)效役權(quán)，要構(gòu)成時(shí)效取得役權(quán)，在開始使用時(shí)必須未經(jīng)同意或授權(quán)；在其他情況下，也可以根據(jù)必要性認(rèn)定時(shí)效役權(quán)的存在。[4]（§§2.16-2.17）

上述役權(quán)的設(shè)立方式在大陸法系國(guó)家的民事立法中幾乎都可以找到。遺憾的是，我國(guó)物權(quán)法只承認(rèn)第一種設(shè)立方式，即合同設(shè)立。這種單一式規(guī)定雖然彰顯出對(duì)當(dāng)事人自由意志的尊重，但從經(jīng)濟(jì)的角度看，無(wú)疑會(huì)增加當(dāng)事人談判的交易成本，因?yàn)槿魏我蹤?quán)需求的滿足都必須通過(guò)合意設(shè)立，在當(dāng)事人無(wú)法達(dá)成合意時(shí)更是有礙役權(quán)制度本身目的的實(shí)現(xiàn)。因此，我們應(yīng)借鑒比較法的經(jīng)驗(yàn)，豐富役權(quán)的設(shè)立方式，以滿足實(shí)際需要。

2. 變更和終止

隨著社會(huì)環(huán)境及具體條件的變化，役權(quán)的作用也可能會(huì)隨之發(fā)生變化，如從有益到有害。這要求對(duì)役權(quán)進(jìn)行合理的變更。除當(dāng)事人協(xié)商一致進(jìn)行變更和終止外，這種變更和終止的權(quán)力一般由法官專享。役權(quán)變更和終止的共同事由主要有以下情形：（1）役權(quán)可以依據(jù)設(shè)立役權(quán)的文件變更或消滅，如需役地人沒(méi)有如約支付對(duì)價(jià)，只要不違反法律和公共利益即可。[4]（§7.1）（2）免除（release）。[4]（§7.3）權(quán)利人免除義務(wù)人之義務(wù)既可以是全部的也可以是部分的。在有些情況下，免除大致等同于拋棄。（3）拋棄（abandonment），是一種單方的自愿行為，證明標(biāo)準(zhǔn)更高，往往表現(xiàn)為全部的、絕對(duì)的。[4]（§7.4）從經(jīng)濟(jì)分析的角度看，在役權(quán)對(duì)供役地課加的負(fù)擔(dān)難以忍受或者成本大于收益時(shí)，應(yīng)允許對(duì)役權(quán)進(jìn)行變更或終止。[4]（§7.11）役權(quán)重置制度就體現(xiàn)了這一點(diǎn)?！兑蹤?quán)重述》采用了《路易斯安那州民法典》就同一問(wèn)題形成的規(guī)則——在役權(quán)負(fù)擔(dān)變得難以忍受或影響不動(dòng)產(chǎn)更好利用時(shí)允許供役地所有人自行負(fù)擔(dān)費(fèi)用重置役權(quán)，即只要提供了同樣的役權(quán)1；而且從1998年以來(lái)，實(shí)行普通法的四個(gè)州（科羅拉多州、南達(dá)科塔州、紐約州和馬薩諸塞州）的法院已經(jīng)接受了《役權(quán)重述》從《路易斯安那州民法典》借來(lái)的這一規(guī)則。[6]（P359-360）（4）禁反言（estoppel）。[4]（§7.6）這種意思既可以通過(guò)行為、言詞明示表現(xiàn)出來(lái)，也可以是使相對(duì)人合理信賴并采取了相應(yīng)措施的沉默和意圖。（5）時(shí)效。[4]（§7.7）當(dāng)事人的行為影響役權(quán)的利益或負(fù)擔(dān)且在時(shí)間上符合時(shí)效法的規(guī)定時(shí)，即產(chǎn)生變更和終止役權(quán)利益或負(fù)擔(dān)的效果。（6）征收。[4]（§7.8）此外，某些具體種類的役權(quán)在變更和終止事由上有其特別的規(guī)定，在此不一一贅述。

以上役權(quán)變更和終止的事由大都明確見于大陸法系國(guó)家相關(guān)立法。禁反言原則雖然源于英美信托法，但已呈普遍化趨勢(shì)；其內(nèi)容在大陸法上往往通過(guò)法官對(duì)法律、合同條款或當(dāng)事人行為進(jìn)行解釋表現(xiàn)出來(lái)。第二、三、四種事由也同樣需要通過(guò)法官的解釋得以施行。就我國(guó)而言，在法律未作明確具體規(guī)定的現(xiàn)實(shí)條件下，可以考慮由最高人民法院總結(jié)各地司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出相應(yīng)的司法解釋。

（三）效力

《役權(quán)重述》對(duì)役權(quán)效力的規(guī)定意在使役權(quán)法消除、擺脫陳舊的“觸及并關(guān)涉”原則和“非直接限制疏遠(yuǎn)”原則所帶來(lái)的混亂與約束，推動(dòng)土地所有者致力于運(yùn)用役權(quán)創(chuàng)新土地開發(fā)實(shí)踐，實(shí)現(xiàn)其所尋找的有益目標(biāo)。同時(shí)，《役權(quán)重述》也保留了法官在保護(hù)土地資源上的社會(huì)利益免受隨地而動(dòng)的協(xié)議侵害的傳統(tǒng)作用。[4]（§3， Introductory Note）也就是說(shuō)，《役權(quán)重述》既繼承了法官在法律運(yùn)作中居于主導(dǎo)地位的歷史傳統(tǒng)，又體現(xiàn)出盡力在私人利益與社會(huì)利益之間尋求平衡的精神。一般而言，役權(quán)原則上有效，除非非法、違憲或破壞公共政策。其中，破壞公共政策的情形包括但不限于以下內(nèi)容：（1）役權(quán)的行使是隨意、惡意或反復(fù)無(wú)常的；（2）役權(quán)不合理地課加在基本的憲法權(quán)利上；（3）役權(quán)被強(qiáng)加了“非直接限制疏遠(yuǎn)”原則；（4）役權(quán)被強(qiáng)行用于貿(mào)易或競(jìng)爭(zhēng)的限制；（5）役權(quán)的內(nèi)容是過(guò)分的。[4]（§3.1）

大陸法系國(guó)家對(duì)役權(quán)的有效性雖然有所規(guī)定，但不夠系統(tǒng)，對(duì)實(shí)質(zhì)具體內(nèi)容缺乏應(yīng)有的關(guān)注，往往使用“依誠(chéng)實(shí)信用原則為之”之類的原則性表述，失之空泛。我國(guó)物權(quán)立法更是連原則性表述都尚付闕如。這既不利于為當(dāng)事人的自由行為劃定邊界，也不利于法官進(jìn)行妥當(dāng)裁判。

四、役權(quán)的基本類型

如前所述，《役權(quán)重述》對(duì)原有的各種役權(quán)作了簡(jiǎn)化，如消除平行相對(duì)性之要求，對(duì)利益使用的限制或禁止的消除，從而消除了存在于不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)與衡平役權(quán)、消極役權(quán)與限制性契據(jù)之間的差別，并且還使得一個(gè)不可撤銷的土地利用許可作為一項(xiàng)役權(quán)成為可能。這樣，地役權(quán)可以分為三類：地役權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)和獲益權(quán)。1

（一）地役權(quán)

1.基本定位

地役權(quán)是一種進(jìn)入和利用他人所占有土地的非占有性權(quán)利，同時(shí)使占有人負(fù)有不得妨礙由地役權(quán)授權(quán)的這種利用行為。地役權(quán)對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)所課加的“負(fù)擔(dān)”總是附屬的（appurtenant），而享有的“便益”既可以是附屬的，也可以是獨(dú)立的。[4]（§1.2， 1）

地役權(quán)與許可、獲益權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)和衡平役權(quán)既有聯(lián)系又有區(qū)別。對(duì)比羅馬法上的“于作為不成立役權(quán)”原則，美國(guó)法的規(guī)定更為原則和徹底。當(dāng)對(duì)需役地權(quán)利人課加積極作為義務(wù)時(shí)，被稱為虛假地役權(quán)（spurious easements）。也就是說(shuō)，它根本就不是一個(gè)地役權(quán)，其得以實(shí)行的理論依據(jù)更在于其他而非役權(quán)法本身。法院不允許私法當(dāng)事人在土地上創(chuàng)設(shè)一種“新的利益”，而是把這種權(quán)力留諸立法者和法官本人。[5]（P125）

地役權(quán)與許可既有聯(lián)系又有區(qū)別。許可只是所有權(quán)人允許他人進(jìn)入該土地或在該土地上進(jìn)行某種行為。這種許可，具有屬人性、臨時(shí)性、口頭性和可撤銷性等特點(diǎn)；如前所述，在許可不可撤銷時(shí)，即被認(rèn)為構(gòu)成一個(gè)地役權(quán)。

2. 分類

（1）從權(quán)利人的作為方式看，地役權(quán)分為積極地役權(quán)（affirmative easements）和消極地役權(quán)（negative easements）。積極地役權(quán)就是給予權(quán)利人方便使用他人土地的權(quán)利，通行權(quán)為其典型。由于積極地役權(quán)的內(nèi)容包括進(jìn)入他人土地的積極行為，為維護(hù)供役地權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)自由與自主，因此是屬地地役權(quán)，即附著于土地之上，隨地而動(dòng)。消極地役權(quán)主要發(fā)生于生活居住，特別是空間逼仄的高層公寓中，一般“用來(lái)限制那些符合一切法規(guī)而且沒(méi)有達(dá)到妨害程度的土地使用行為”，以期建立穩(wěn)定有序的相鄰關(guān)系。其作用機(jī)理主要是通過(guò)規(guī)制每個(gè)區(qū)分所有人，包括未來(lái)入住的所有人的行為，達(dá)到強(qiáng)化保障現(xiàn)有所有人生活利益及不動(dòng)產(chǎn)投資價(jià)值。消極地役權(quán)不僅在利用居住階段發(fā)揮作用，而且也可以基于促進(jìn)和確保共同的發(fā)展計(jì)劃而用于房屋建設(shè)開發(fā)。[7]

（2）當(dāng)今社會(huì)最為常見的地役權(quán)為管道、電纜鋪設(shè)權(quán)及公共通行權(quán)。其中，有些地役權(quán)如供私人車路之地役附屬于毗鄰財(cái)產(chǎn)；而有些地役權(quán)如為公共電纜之地役則附屬于人。從具體構(gòu)成看，前者為屬地地役權(quán)（easement appurtenant），后者為屬人地役權(quán)（easement in gross）。屬地地役權(quán)正如其名稱一樣，附屬于需役地，隨地而動(dòng)，因而為典型的地役權(quán)，類似于大陸法上的地役權(quán)。屬人地役權(quán)則是附屬于權(quán)利人，權(quán)利人是否擁有土地在所不問(wèn)，因此在這一權(quán)利構(gòu)造中不存在需役地，大致相當(dāng)于大陸法系的人役權(quán)。判斷一個(gè)地役權(quán)是屬地還是屬人的主要根據(jù)是當(dāng)事人的意圖，即根據(jù)當(dāng)事人在設(shè)定地役權(quán)的合同中所明確表示的意思。因此，這種分類主要存在于文字明示設(shè)立的地役權(quán)。當(dāng)事人因沒(méi)有明確約定或約定不明而發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，法院主要根據(jù)設(shè)立地役權(quán)時(shí)的各種具體情況作出認(rèn)定。為提高不動(dòng)產(chǎn)的利用效率、保障當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)自由，法院一般會(huì)傾向于認(rèn)定為屬地地役權(quán)。[5]（P509）因此，與屬地地役權(quán)相比，屬人地役權(quán)設(shè)立數(shù)量較少。

（3）從便益之具體內(nèi)容與構(gòu)造來(lái)看，《役權(quán)重述》對(duì)此的規(guī)定是極為寬泛的。其中，有兩種役權(quán)值得關(guān)注：其一，專門為保護(hù)自然生態(tài)、農(nóng)地及歷史文化遺產(chǎn)而成立的保存地役權(quán)（conservation easements）。這是一種由慈善組織基于保存或保育目的而設(shè)立的地役權(quán)；保育對(duì)象主要包括保持土地的自然狀態(tài)、景觀或開放價(jià)值，確保用于農(nóng)業(yè)、森林、開放利用的土地的可獲得性，包括野生動(dòng)植物棲息（生長(zhǎng)）地以及生態(tài)系統(tǒng)等自然資源的保護(hù)，保有或增進(jìn)空氣的質(zhì)量和水資源的供應(yīng)；保存目的則包括對(duì)財(cái)產(chǎn)的歷史、建筑、考古或文化方面的價(jià)值的保持。[4]（§1.6）在這個(gè)方面，美國(guó)最早在東北部與西岸地區(qū)發(fā)展出類似“保存地役權(quán)”的農(nóng)地保育與利用限制的發(fā)展權(quán)購(gòu)買計(jì)劃（purchase of development right）。這項(xiàng)制度在20世紀(jì)70年代興起于紐約州，并逐漸被美國(guó)各州郡所采納，用以避免農(nóng)地與牧場(chǎng)的流失，以維系穩(wěn)定的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。為實(shí)施此計(jì)劃，不少州特別是新澤西州和賓夕法尼亞州投入了大量的財(cái)政資金。[8]《役權(quán)重述》規(guī)定的保育地役權(quán)，尤其值得我國(guó)重視。這是美國(guó)在面臨農(nóng)田保護(hù)與利用以及農(nóng)民利益維護(hù)這一難題時(shí)，理論界、立法者在這方面所作的積極探索，并在實(shí)踐中取得了顯著成效[9]（P425-426），對(duì)我國(guó)有一定的借鑒意義。其二，共同利益團(tuán)體（common-interest communities）制度。這種共同利益的共同體一般是一塊不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)區(qū)或街區(qū)。在這些開發(fā)區(qū)或街區(qū)中被各個(gè)體區(qū)分所有的各個(gè)單元負(fù)有役權(quán)所課加的義務(wù)，即使這些單元沒(méi)有使用（閑置）或退出，也不能免除，同時(shí)享有使用或分享共同體中其他個(gè)體所有的財(cái)產(chǎn)；或者，支付會(huì)費(fèi)或額定的費(fèi)用給以公共財(cái)產(chǎn)或私人財(cái)產(chǎn)提供服務(wù)或便利的協(xié)會(huì)，或者執(zhí)行其他設(shè)定在開發(fā)或毗鄰財(cái)產(chǎn)上的役權(quán)。[4]（§6.2， 1）例如，湖濱房地產(chǎn)被分成20個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，其中10個(gè)在湖前，另10個(gè)在湖后。第5個(gè)僅為其他19個(gè)單元的利益而用于公共停車場(chǎng)和湖濱沙灘。每個(gè)單元之間達(dá)成的房產(chǎn)契約使其在第5個(gè)單元上各自享有不可分的1/19份利益，作為附屬于其他每個(gè)單元的享受第5個(gè)單元的地役權(quán)。為使所有單元平等分擔(dān)第5個(gè)單元作為公共停車場(chǎng)和湖濱沙灘的運(yùn)營(yíng)成本，可由司法判決決定。湖濱房地產(chǎn)就是一個(gè)具有共同利益的共同體。[4]（§6.2， 1. Illustrations 1）

（二）不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)

產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)的契據(jù)為一種對(duì)任何占有土地的人均具有拘束力的契約，只要契據(jù)中的役權(quán)利益或負(fù)擔(dān)隨地而動(dòng)，即為不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)是允許允諾在一定情況下針對(duì)繼受所有人強(qiáng)制執(zhí)行的工具，反映了法律協(xié)調(diào)個(gè)人自由與有效利用土地政策的努力。[10]（P554）不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)以明示、要式為必要。該權(quán)利像屬地地役權(quán)一樣附著于土地之上，與土地相關(guān)聯(lián)，即堅(jiān)持“直接物權(quán)關(guān)系”——同一財(cái)產(chǎn)權(quán)的當(dāng)事人之間的關(guān)系——要求。在發(fā)展過(guò)程中，衡平役權(quán)彌補(bǔ)了不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)在強(qiáng)制執(zhí)行上的不足，兩者的差別在現(xiàn)代美國(guó)已不復(fù)存在。不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)又分為限制性不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)與衡平性不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)。其中，前者等同于消極地役權(quán)[4]（§1.3， 3），后者有隨著衡平役權(quán)被整合到單一簡(jiǎn)化的役權(quán)中去的趨勢(shì)。也就是說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)越來(lái)越失去其獨(dú)立性，僅在個(gè)別方面保留著歷史發(fā)展中形成的獨(dú)特之處。雖然如此，不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)的價(jià)值并未全部流失，其由當(dāng)事人自由創(chuàng)設(shè)、內(nèi)容多樣的優(yōu)勢(shì)得到了揚(yáng)棄，豐富了役權(quán)。

（三）獲益權(quán)

獲益權(quán)是一種賦予權(quán)利人進(jìn)入他人占有的土地并取走木材、礦石、石油、天然氣或其他物品，進(jìn)行游玩的權(quán)利，是一種特殊形式的地役權(quán)，是一個(gè)地役權(quán)加上一個(gè)從他人土地上取走某物的權(quán)利。獲益權(quán)對(duì)他人不動(dòng)產(chǎn)所課加的“負(fù)擔(dān)”總是附屬的，而享有的“便益”既可以是附屬的，也可以是獨(dú)立的。[4]（§1.2， 3）進(jìn)入他人土地謀取某種利益的獲益權(quán)，是基于某種轉(zhuǎn)讓的使用權(quán)或占有權(quán)，是謀取利潤(rùn)的行為。這有別于地役權(quán)，因?yàn)榈匾蹤?quán)通常是給予他人方便的一種權(quán)利。

盡管獲益權(quán)有其特殊性，但其與地役權(quán)更多體現(xiàn)在共同性上，因此，在創(chuàng)設(shè)、解釋、轉(zhuǎn)讓和終止等方面，一般由適用于地役權(quán)的“同一規(guī)則予以調(diào)整”。[10]（P535）

五、評(píng)論與借鑒

美國(guó)法繼受英國(guó)法的歷史事實(shí)，使得其關(guān)于役權(quán)的理解及規(guī)定與英國(guó)法相似，甚至在很多方面是相同的。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)以及衡平役權(quán)被統(tǒng)合到地役權(quán)中，加以簡(jiǎn)化；獲益權(quán)在美國(guó)法上作為一種特別的地役權(quán)對(duì)待。1從美國(guó)的立法情況來(lái)看，法律史上的古老原則在現(xiàn)代社會(huì)逐漸喪失了其應(yīng)有的價(jià)值，變得不合時(shí)宜[11]；現(xiàn)有的復(fù)雜的普通法，往往需要通過(guò)具體立法加以整合、簡(jiǎn)化，從而實(shí)現(xiàn)方便法律適用的目的。役權(quán)的改革方案在役權(quán)的變更與消滅以及救濟(jì)上強(qiáng)化了法官的權(quán)力。雖然公權(quán)力深深地介入役權(quán)的構(gòu)建與運(yùn)行，但這都是以對(duì)私人間土地利用的私法制度安排為基礎(chǔ)和前提的。

從域外立法因應(yīng)社會(huì)需求的情況看，我們?cè)诿媾R或?qū)?lái)面臨社會(huì)需求時(shí)應(yīng)該發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢(shì)，根據(jù)現(xiàn)實(shí)國(guó)情，參考西方經(jīng)驗(yàn)，解決中國(guó)問(wèn)題。

羅馬法法諺云：于作為不成立役權(quán)。也就是說(shuō)，地役權(quán)在本質(zhì)上以義務(wù)人的不作為為限。但基于實(shí)用和現(xiàn)實(shí)的考量，不動(dòng)產(chǎn)契據(jù)權(quán)這一英美法歷史傳統(tǒng)的產(chǎn)物，在特定場(chǎng)合表現(xiàn)出要求義務(wù)人為特定行為的特色，服從現(xiàn)實(shí)邏輯，滿足現(xiàn)實(shí)需求。這要求我們既立足原有框架又不自我設(shè)限，遵從現(xiàn)實(shí)邏輯來(lái)認(rèn)識(shí)和理解，甚至改造地役權(quán)。

從地役權(quán)的發(fā)展來(lái)看，美國(guó)法上的役權(quán)源于土地權(quán)利人在土地轉(zhuǎn)讓后繼續(xù)加以控制的需求，大陸法上的役權(quán)則源于土地權(quán)利人提高土地耕作便利的需求。這兩類權(quán)利在此后漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程中趨向一致，雖然在體系安排和功能定位上不盡一致，但在基本架構(gòu)和制度構(gòu)造上表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)囊恢滦浴Ｇ拔乃龅墨@益權(quán)這一役權(quán)種類在大陸法上則是另一番面目，以另類的形式存在。狩獵權(quán)被認(rèn)為是進(jìn)入他人土地進(jìn)行狩獵的權(quán)利，狩獵權(quán)的實(shí)現(xiàn)依賴于對(duì)私人所有土地進(jìn)入的權(quán)利。[12]

從地役權(quán)的設(shè)立方式來(lái)看，美國(guó)法認(rèn)可了文字明示授予、默認(rèn)、必需地役權(quán)或時(shí)效取得至少四種情況。這與大陸法系國(guó)家的立法具有類似性。根據(jù)《法國(guó)民法典》第639條的規(guī)定，產(chǎn)生于現(xiàn)場(chǎng)的自然情況者為自然的地役權(quán)，產(chǎn)生于法定義務(wù)者為法定地役權(quán)，產(chǎn)生于所有權(quán)人之間協(xié)議者為意定地役權(quán)。除此之外，根據(jù)《法國(guó)民法典》第690—693條的規(guī)定，地役權(quán)的設(shè)立方式還有權(quán)利證書設(shè)定、取得時(shí)效及前所有權(quán)人的指定?！兑獯罄穹ǖ洹返?031條也規(guī)定，地役權(quán)可以強(qiáng)制設(shè)立或者任意設(shè)立，還可以因時(shí)效取得或者由家父指定設(shè)立。設(shè)立方式的增加可以為當(dāng)事人提供更多選擇，而強(qiáng)制性設(shè)立方式則有助于降低交易成本，因而均有其價(jià)值。我國(guó)《物權(quán)法》第156條只承認(rèn)地役權(quán)的合意設(shè)立，即意定地役權(quán)。這雖然從形式上有助于地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)分，但兩者畢竟在本質(zhì)上有別，難以互相替代，因此，仍有增加地役權(quán)設(shè)立方式之必要。

從地役權(quán)的得喪變更來(lái)看，雖然我國(guó)《物權(quán)法》第160條規(guī)定了地役權(quán)行使的原則——依誠(chéng)信原則對(duì)供役地施加最小的限制，但由于過(guò)于原則而不易理解，在實(shí)踐中難以操作。為彌補(bǔ)我國(guó)立法之不足，應(yīng)參酌外國(guó)立法例，總結(jié)我國(guó)司法實(shí)踐，遵循基本法理，綜合考量地役權(quán)設(shè)立的目的、供役地人的權(quán)利義務(wù)、需役地人行使權(quán)利的方式，對(duì)我國(guó)《物權(quán)法》第160條的規(guī)定加以細(xì)化。例如，需役地部分轉(zhuǎn)讓的，在不影響地役權(quán)行使的前提下，可以對(duì)供役地承受的負(fù)擔(dān)進(jìn)行相應(yīng)縮減。又如，在役權(quán)所造成的負(fù)擔(dān)（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）超出供役地人享有的利益時(shí)，允許供役地人進(jìn)行役權(quán)重置；當(dāng)然，在役權(quán)無(wú)意義時(shí)也應(yīng)當(dāng)允許需役地人通過(guò)拋棄得以解脫。我國(guó)《物權(quán)法》只在第168條通過(guò)規(guī)定地役權(quán)合同的解除事由對(duì)地役權(quán)的消滅作了間接規(guī)定，明顯存在疏漏，還需要明確拋棄等因地役權(quán)目的不能或客體消滅產(chǎn)生的消滅事由。

從地役權(quán)的具體種類來(lái)看，美國(guó)法上關(guān)于農(nóng)田、濕地、景觀等保護(hù)而保存地役權(quán)制度對(duì)于以嚴(yán)格保護(hù)耕地為基本國(guó)策的中國(guó)，無(wú)疑具有重要的參考價(jià)值。[13]而且在我國(guó)，土地非農(nóng)用途的收益與農(nóng)業(yè)用途的收益相差較大，但又必須繼續(xù)保持農(nóng)地的農(nóng)業(yè)或環(huán)境生態(tài)用途，法律賦予農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員（農(nóng)民）因經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)而獲得相應(yīng)補(bǔ)償權(quán)利的意義在于 “保護(hù)糧食安全與環(huán)境生態(tài)安全”、“增加農(nóng)民收入，提高種田積極性”、“壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，更好地服務(wù)‘三農(nóng)’”和“縮小城鄉(xiāng)差別”1，最終保障農(nóng)民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革。美國(guó)法上共同利益團(tuán)體制度就因應(yīng)了城市不動(dòng)產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)的需要，對(duì)市民的生活秩序和環(huán)境起到了積極作用。在建筑物區(qū)分所有權(quán)成為城鎮(zhèn)住房主流的當(dāng)代中國(guó)，共同利益團(tuán)體制度對(duì)于規(guī)范復(fù)雜多樣的小區(qū)業(yè)主之行為2，調(diào)節(jié)處于同一空間的眾多業(yè)主之間的關(guān)系、建設(shè)和諧住宅小區(qū)，具有重要的借鑒意義。

從法官的作用來(lái)看，美國(guó)法在役權(quán)變更、消滅及救濟(jì)上對(duì)法官權(quán)力的強(qiáng)化，在我國(guó)并沒(méi)有什么參考價(jià)值。美國(guó)法之所以出現(xiàn)這一發(fā)展趨勢(shì)，主要是因?yàn)橐罁?jù)判例法形成的地役權(quán)規(guī)則具有模糊、復(fù)雜、過(guò)時(shí)等不足，法官享有比大陸法系國(guó)家法官更大的自由裁量權(quán)。這迥異于我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況，同時(shí)我國(guó)也缺乏移植、參考美國(guó)法的土壤。

總之，美國(guó)法上的役權(quán)制度內(nèi)容豐富，判例紛繁復(fù)雜，作為英美法上的一項(xiàng)制度，更是具有法系本身的特色，因此還有待更加深入、全面的研究。

參 考 文 獻(xiàn)

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第5篇：民法典土地法規(guī)定范文

關(guān)鍵詞：特權(quán)變動(dòng)；不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；法律文書；征收；登記公示原則

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-1605（2008）05-0052-06

物權(quán)法上物權(quán)變動(dòng)的原因，一般區(qū)別為基于法律行為和基于法律行為以外的法律事實(shí)兩類。在民法意思自治思想的光芒下，以當(dāng)事人意思表示為核心的法律行為引起的物權(quán)變動(dòng)在實(shí)際生活中更為普遍和典型，也因此作為物權(quán)變動(dòng)的“常態(tài)”或重點(diǎn)進(jìn)入立法視野。對(duì)于法律行為以外的其他原因引起的物權(quán)變動(dòng)尤其是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱我國(guó)物權(quán)法）中，則被置于物權(quán)變動(dòng)一章的“其他規(guī)定”之中，而且立法對(duì)一些關(guān)鍵問(wèn)題只是作了比較原則和抽象的規(guī)定。但這些并不意味法律對(duì)此不夠重視，也不能成為我們可以忽視其重要性的借口。相反，它需要我們結(jié)合理論與實(shí)踐進(jìn)一步細(xì)致探討法律規(guī)范背后的真正意旨，從而為準(zhǔn)確實(shí)施與適用法律奠定基礎(chǔ)。

一、非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及其立法規(guī)制

所謂物權(quán)變動(dòng)，就物權(quán)自體而言，是指物權(quán)的發(fā)生、變更及消滅；若以物權(quán)權(quán)利人而言，是指物權(quán)的取得、設(shè)定、喪失與變更，我國(guó)物權(quán)法中使用的是“物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅”。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)就是以土地和土地上的定著物等不動(dòng)產(chǎn)為客體而設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅物權(quán)的法律現(xiàn)象。因法律行為以外的原因與基于法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的最大差異在于：前者排除了民事關(guān)系當(dāng)事人之間引發(fā)物權(quán)變動(dòng)的自主意思表示，物權(quán)變動(dòng)最原始的動(dòng)因基本上不以當(dāng)事人的意愿為轉(zhuǎn)移，法律通常直接規(guī)定物權(quán)變動(dòng)的重要特殊情形，如公法行為、特別事件、事實(shí)行為等。當(dāng)法律規(guī)定的特殊法律事實(shí)出現(xiàn)時(shí)，當(dāng)事人之間直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果，因而在根據(jù)法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)時(shí)需要登記才有效的法律強(qiáng)制規(guī)則在這里并不適用，所以學(xué)者干脆認(rèn)為這屬于“不必公示的物權(quán)變動(dòng)”［1］188，因?yàn)橥ǔＧ闆r下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，法定的公示方法就是登記。

一些物權(quán)法立法例對(duì)法律行為以外導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因往往作出明確的列舉性規(guī)定。其中以瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法具有代表性。瑞士民法典第656條第2款規(guī)定：“取得人在先占、繼承、征收、強(qiáng)制執(zhí)行或法院判決等情形下，得在登記前，先取得所有權(quán)。但是，非在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記，不得處分土地?！保?］178中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)民法第759條規(guī)定：“因繼承、強(qiáng)制執(zhí)行、公用征收或法院之判決，于登記前已取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)。”

我國(guó)物權(quán)法總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)并借鑒上述立法例，從第28條至第31條集中規(guī)定了法律行為以外發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的幾種常見法律事實(shí)，形成了我國(guó)物權(quán)法上的非因法律行為而發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法律規(guī)則體系。物權(quán)法第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”這屬于公權(quán)行為直接引起物權(quán)變動(dòng)的立法規(guī)范。物權(quán)法第29條規(guī)定了因自然人死亡這一特殊事實(shí)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力?！蔽餀?quán)法第30條規(guī)定了基于事實(shí)行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！背酥?，在物權(quán)法之前的2004年10月26日，最高人民法院在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》中曾針對(duì)民事執(zhí)行中的物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題作出過(guò)特別的司法解釋，其第29條第2款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)、有登記的特定動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！憋@然，這是在法無(wú)明文規(guī)定時(shí)司法機(jī)關(guān)參考其他立法例作出的補(bǔ)漏性解釋。

雖然非因法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不以登記為要件，但在當(dāng)事人取得物權(quán)后再行處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，各立法例對(duì)此設(shè)置了限制性要求，我國(guó)物權(quán)法也不例外。物權(quán)法第31條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)?！?/p>

對(duì)非基于法律行為的法律事實(shí)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題進(jìn)行立法規(guī)制，主要立足于如下幾點(diǎn)：一是明確規(guī)定法律行為以外的法律事實(shí)的基本類型；二是明確當(dāng)事人可以不經(jīng)登記直接取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)；三是要求當(dāng)事人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之后，若再向他人處分或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，必須先進(jìn)行登記，否則處分無(wú)效。

比較我國(guó)物權(quán)法與其他相關(guān)立法例對(duì)非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)問(wèn)題的規(guī)制，有下列幾個(gè)特點(diǎn)：其一，物權(quán)法用較多篇幅即4個(gè)條文而不是只用1個(gè)條文分門別類地列舉了非基于法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因。其二，物權(quán)法增加規(guī)定了仲裁委員會(huì)的法律文書、受遺贈(zèng)、合法建造或者拆除房屋等導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的情形，這是物權(quán)法力爭(zhēng)全面反映我國(guó)社會(huì)實(shí)際生產(chǎn)與生活關(guān)系的體現(xiàn)。但同時(shí)物權(quán)法沒(méi)有將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為原因之一納入其中。其三，當(dāng)事人基于法律行為以外的原因依法當(dāng)然取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，只有辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記后方可再行處分該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，否則不得處分物權(quán)，或者不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。這是瑞士、中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)和中國(guó)大陸立法均采用登記生效主義（實(shí)質(zhì)主義登記）的立法政策的必然結(jié)果。所不同者，瑞士及中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法確立的是“不登記不得處分”規(guī)則，即在處分之前當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行登記，登記意味著取得了對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)進(jìn)行處分的權(quán)利，之后才可以處分。而中國(guó)大陸物權(quán)法規(guī)定的著眼點(diǎn)不同，它可以被理解或解釋為：未經(jīng)登記，當(dāng)事人仍然可以處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，只是這種處分依法不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。但是細(xì)究起來(lái)，這種差異僅僅是立法用語(yǔ)上的不同表述，實(shí)質(zhì)含義還是相同的，即如果當(dāng)事人登記之前處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效力。值得注意的是，該“處分”性質(zhì)上屬于物權(quán)處分行為，因此并不影響債權(quán)負(fù)擔(dān)行為的法律效力?！耙籽灾?，以該不動(dòng)產(chǎn)為給付內(nèi)容之債權(quán)行為仍屬有效，惟此際須于完成登記以后，方能辦理物權(quán)變動(dòng)之登記”［3］98。我國(guó)物權(quán)法第15條的規(guī)定強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，……未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”

二、物權(quán)法相關(guān)規(guī)定的解釋適用

在我國(guó)物權(quán)法關(guān)于非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)規(guī)則中，第28條的規(guī)定既清晰又模糊。清晰之處在于，該條規(guī)定人民法院和仲裁委員會(huì)的法律文書、人民政府的征收決定等，能夠引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)即“設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅”；法律文書或者征收決定生效時(shí)物權(quán)變動(dòng)發(fā)生效力。同時(shí)，“法律文書”、“法律文書生效”、“征收”、“征收決定生效”等用語(yǔ)恰恰又是需要進(jìn)一步分析解釋并澄清的模糊之處。

1.因人民法院的生效法律文書導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

法律文書是指一切具有法律效力或者法律意義的文件、文書、公文的統(tǒng)稱，分為規(guī)范性法律文書和非規(guī)范性法律文書兩類。前者是國(guó)家有權(quán)機(jī)關(guān)依法制定的各種規(guī)范性法律文件或法律文本；后者是國(guó)家公檢法司機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師與公證組織、訴訟當(dāng)事人等根據(jù)法定職權(quán)或權(quán)利，在辦理各種訴訟案件或從事各類非訴訟事件活動(dòng)中，為正確運(yùn)用、實(shí)施法律解決糾紛而依法制作的具有法律效力或法律意義的各種文書。非規(guī)范性法律文書主要是訴訟文書與司法文書。

在司法實(shí)踐中，人民法院依法使用的法律文書包括判決書、裁定書、決定書、調(diào)解書及各種通知、命令等。因此，結(jié)合物權(quán)法的規(guī)定，我們還應(yīng)當(dāng)具體明確兩點(diǎn)：一是人民法院作出的哪些法律文書能夠引發(fā)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，因?yàn)轱@然并非法院所制作的全部法律文書都會(huì)引起物權(quán)變動(dòng)；二是人民法院制作的引起物權(quán)變動(dòng)的法律文書的生效時(shí)間。

民事判決是指人民法院代表國(guó)家在民事案件和非訟案件審理程序終結(jié)時(shí)對(duì)案件的實(shí)體問(wèn)題作出的權(quán)威性判定。與訴的學(xué)理分類相似，根據(jù)所判定的訴的不同種類或性質(zhì)，法院判決可以分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決（變更判決）。一般認(rèn)為，能夠直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書僅限于法院作出的形成判決，而給付判決和確認(rèn)判決不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。［4］124我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)司法判例對(duì)此的解釋是：“惟此所謂判決，系僅指依其宣告足生物權(quán)法上取得某不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)效果之力，恒有拘束第三人之必要，而對(duì)于當(dāng)事人以外之一切第三人亦有效力者（形成力、亦稱創(chuàng)設(shè)力）而言，惟形成判決（例如分割共有物之判決）始足當(dāng)之，不包含其他判決在內(nèi)?！保?］113

究其實(shí)質(zhì)，與給付判決和確認(rèn)判決不同的是，形成判決具有法律效果上特殊的形成力，具有拘束案件當(dāng)事人和當(dāng)事人以外一切第三人的絕對(duì)效力和對(duì)世效力，形成判決確定時(shí)，不必通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行手段便自動(dòng)發(fā)生法律效果，當(dāng)事人之間已經(jīng)存在的法律關(guān)系自判決生效時(shí)發(fā)生改變或消滅。例如，法院依債權(quán)人請(qǐng)求作出撤銷債務(wù)人實(shí)施的詐害其債權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為的判決、分割共有物的判決等屬于形成判決，而判令被告履行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記義務(wù)、確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)為當(dāng)事人一方所有的判決等則不能直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力。從實(shí)體法與程序法、當(dāng)事人意愿與人民法院判決的結(jié)合而言，形成判決體現(xiàn)的邏輯脈絡(luò)是：形成權(quán)―形成之訴―形成判決―形成力。

民事裁定是指人民法院對(duì)民事訴訟或執(zhí)行程序中的程序問(wèn)題及個(gè)別實(shí)體問(wèn)題所作出的權(quán)威性判定。裁定主要用于解決程序問(wèn)題。瑞士和中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法將“強(qiáng)制執(zhí)行”作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因之一，即對(duì)于債務(wù)人的不動(dòng)產(chǎn)，經(jīng)法院裁定強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)無(wú)論是由第三人于拍賣程序中買受或者由債權(quán)人承受，權(quán)利人于執(zhí)行法院發(fā)給權(quán)利移轉(zhuǎn)證書時(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，不以登記為要件。我國(guó)大陸地區(qū)沒(méi)有專門的強(qiáng)制執(zhí)行法，法院在審理過(guò)程中作出的裁定通常情況下不能直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)。但是根據(jù)有關(guān)司法解釋，在案件執(zhí)行過(guò)程中能夠直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法院裁定是：不動(dòng)產(chǎn)和有登記的特定動(dòng)產(chǎn)等拍賣時(shí)所作的拍賣成交裁定和以物抵債裁定。［6］

民事決定及法院的各種通知、命令等法律文書都不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。民事決定是人民法院針對(duì)訴訟中的某些特殊事項(xiàng)作出的權(quán)威性判定，其適用范圍或?qū)ο笫翘幚碓V訟障礙、消除訴訟阻卻事項(xiàng)，不涉及案件的實(shí)體問(wèn)題和訴訟程序的變化。

調(diào)解書是人民法院在訴訟過(guò)程中根據(jù)雙方當(dāng)事人達(dá)成的調(diào)解協(xié)議制作的法律文書。調(diào)解書既是對(duì)雙方當(dāng)事人協(xié)商結(jié)果的記載，又是對(duì)人民法院認(rèn)可當(dāng)事人調(diào)解協(xié)議的證明，經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后具有法律效力。調(diào)解是人民法院審理并解決民事案件、結(jié)束訴訟程序的一種方式，調(diào)解書與生效的法院判決書具有同等的法律效力，也是法院強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行依據(jù)之一。盡管如此，就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)來(lái)說(shuō)，因?yàn)檎{(diào)解書畢竟只是當(dāng)事人合意的產(chǎn)物，不能與法院行使審判權(quán)后制作的判決書相提并論，不具有足以對(duì)世的形成力，所以仍然需要當(dāng)事人持調(diào)解書辦理登記后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)才發(fā)生變動(dòng)。

人民法院法律文書的生效時(shí)間就是物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的時(shí)間。依照民事訴訟法的規(guī)定，地方各級(jí)人民法院作出的同時(shí)也是法律允許上訴的一審判決，在上訴期內(nèi)當(dāng)事人未提起上訴的，上訴期屆滿，判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間就是上訴期限屆滿之日。中級(jí)以上人民法院作出的二審判決、最高人民法院作出的一審判決、人民法院作出的不準(zhǔn)上訴的一審判決，一經(jīng)送達(dá)給當(dāng)事人時(shí)判決生效，此類判決引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為判決書送達(dá)之日。此外，在民事強(qiáng)制執(zhí)行過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交或抵債后，該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)給買受人或承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移。

2.因仲裁機(jī)構(gòu)的生效法律文書引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

我國(guó)仲裁法規(guī)定仲裁機(jī)構(gòu)受理案件的范圍是“平等主體的公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”（第2條）?！爸俨靡婪í?dú)立進(jìn)行，不受行政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人的干涉”（第8條），“仲裁委員會(huì)獨(dú)立于行政機(jī)關(guān)，與行政機(jī)關(guān)沒(méi)有隸屬關(guān)系。仲裁委員會(huì)之間也沒(méi)有隸屬關(guān)系”（第14條）?？梢?，仲裁委員會(huì)是具有準(zhǔn)司法性質(zhì)的民間裁決機(jī)構(gòu)，仲裁機(jī)關(guān)站在中立立場(chǎng)上對(duì)案件獨(dú)立進(jìn)行審理和裁決，其裁決結(jié)論是終局的。仲裁機(jī)構(gòu)常見的法律文書是仲裁裁決書和仲裁調(diào)解書。仲裁“調(diào)解書與裁決書具有同等法律效力”（第51條）。仲裁調(diào)解書不能直接引起物權(quán)變動(dòng)。實(shí)踐中，能夠直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的仲裁法律文書僅限于特定內(nèi)容的裁決書，即能夠變更或消滅當(dāng)事人之間原有的無(wú)爭(zhēng)議的民商事法律關(guān)系的裁決書，這種裁決書具有類似法院形成判決所具有的對(duì)世效力與形成力。依據(jù)仲裁法第57條“裁決書自作出之日起發(fā)生法律效力”的規(guī)定，具有對(duì)世效力和形成效力的仲裁裁決書引起不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間應(yīng)為該裁決書作出之日。

3.因人民政府的生效征收決定發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)

物權(quán)法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)……?！闭魇帐侵刚孕姓畹姆绞綇?qiáng)制性地將單位或者個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)或其他財(cái)產(chǎn)權(quán)變?yōu)閲?guó)家所有再加以利用或處置的行為，它屬于行使公權(quán)力的行為，具有強(qiáng)制性，是引起物權(quán)變動(dòng)的一種特殊情形。我國(guó)物權(quán)法規(guī)定的征收對(duì)象限于不動(dòng)產(chǎn)，因征收導(dǎo)致變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括集體土地所有權(quán)、單位及個(gè)人的房屋所有權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（第132條）、建設(shè)用地使用權(quán)（第148條）等。

征收作為各國(guó)法律賦予政府強(qiáng)制取得私有財(cái)產(chǎn)的一項(xiàng)制度，在方便政府順利履行社會(huì)公共事務(wù)管理職能的同時(shí)，也導(dǎo)致私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的消滅，本質(zhì)上是一種“國(guó)有化”的措施。征收雖然是被許可的行為，但政府不得恣意妄為。尤其在我國(guó)目前社會(huì)轉(zhuǎn)型和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)期，征收措施的運(yùn)用會(huì)越來(lái)越頻繁，因政府征收導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)及相關(guān)爭(zhēng)議逐漸增多，征收給民事主體的物權(quán)造成嚴(yán)重?fù)p害的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)不斷增大。因此，我國(guó)物權(quán)法注重借鑒各國(guó)立法成果，通過(guò)規(guī)定嚴(yán)格的適用條件對(duì)政府的征收行為進(jìn)行嚴(yán)密的限制，防止政府濫用征收措施，達(dá)到保護(hù)被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的目的。這些限制條件是：（1）征收必須基于公共利益的需要；（2）征收必須依照法律規(guī)定的權(quán)限，并嚴(yán)格遵守法律程序；（3）征收必須給被征收人的損失以公平合理的補(bǔ)償。

物權(quán)法規(guī)定人民政府的征收決定可以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)，物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間以人民政府征收決定的生效時(shí)間為準(zhǔn)。但法律沒(méi)有明確規(guī)定征收決定生效的時(shí)間。那么，政府的征收決定（應(yīng)當(dāng)）何時(shí)生效呢？有一種見解認(rèn)為，人民政府進(jìn)行征收時(shí)，應(yīng)作出征收決定，征收決定送達(dá)被征收人時(shí)即發(fā)生法律效力，被征收的集體土地或者單位、個(gè)人的房屋、其他不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自征收決定送達(dá)時(shí)轉(zhuǎn)移給國(guó)家。［4］125這種觀點(diǎn)值得商榷。筆者認(rèn)為，對(duì)于政府征收決定生效時(shí)間的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合物權(quán)法第28條與第42條的規(guī)定來(lái)理解。具體而言，物權(quán)法第28條規(guī)定的政府征收決定必須滿足第42條規(guī)定中的三個(gè)要件時(shí)才能生效，即滿足征收的三個(gè)條件，缺一不可。試想，如果政府只是作出或了征收決定，但是在被征收人對(duì)征收決定有疑問(wèn)或異議，或有關(guān)各方就征收補(bǔ)償問(wèn)題正在協(xié)商和談判，或被征收人的補(bǔ)償費(fèi)還沒(méi)有全部發(fā)放到位等情況下，被征收人的物權(quán)就轉(zhuǎn)移給了國(guó)家，那被征收人財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)又從何談起？因此，實(shí)踐中我們要嚴(yán)格把握第42條關(guān)于征收措施的三個(gè)條件，特別是有關(guān)當(dāng)事人在對(duì)“公共利益”的認(rèn)定、征收是否“依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序”進(jìn)行、被征收人的權(quán)益是否得到合理補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，要開辟司法介入的通道，尤其是要賦予被征收人最終尋求司法救濟(jì)的權(quán)利?？傊?，達(dá)成下列共識(shí)是完全必要的：被征收人得到完全補(bǔ)償或全部拿到征收補(bǔ)償費(fèi)之日，就是政府的征收決定生效之時(shí)，也就是被征收不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移之時(shí)。

在這個(gè)問(wèn)題上，我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值得吸收。以土地征收為例，“被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止。被征收土地所有權(quán)亦應(yīng)于補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日由征收者取得?！保?］113這就是臺(tái)灣地區(qū)土地法第235條的規(guī)定：被征收土地之所有權(quán)人，對(duì)于其土地之權(quán)利義務(wù)，于應(yīng)受之補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣時(shí)終止，在補(bǔ)償費(fèi)未發(fā)給完竣以前，有繼續(xù)使用該土地之權(quán)。因之，因公用征收而取得被征收之不動(dòng)產(chǎn)之時(shí)間，應(yīng)系補(bǔ)償費(fèi)發(fā)給完竣之日。［3］94

三、登記公示原則的回歸

我國(guó)物權(quán)法第9條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記生效的原則，“未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！痹谖餀?quán)法中，“法律另有規(guī)定的”例外情形有以下幾種：一是無(wú)須進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如物權(quán)法第9條第2款的規(guī)定：“依法屬于國(guó)家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！弊匀毁Y源如礦藏、水流、海域、城市的土地等專屬于國(guó)家所有，這些自然資源的所有權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，也不可能設(shè)立新的所有權(quán)，可以不進(jìn)行登記。況且有些自然資源如礦藏也無(wú)法進(jìn)行登記，不登記反而更有利于保護(hù)國(guó)家所有的自然資源。二是登記并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，不經(jīng)過(guò)登記也能夠發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效力，如本文討論的非因法律行為引起的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)。三是登記雖然不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件，但卻是其對(duì)抗要件。例如物權(quán)法第129條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府申請(qǐng)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！绷硗?，物權(quán)法第158條對(duì)地役權(quán)的變動(dòng)也作出了登記對(duì)抗主義的立法規(guī)定。

在上述第二種情形即非因法律行為導(dǎo)致的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，為何不經(jīng)過(guò)登記即可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力？原因在于，非因法律行為產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，都是以法律明確規(guī)定的特殊法律事實(shí)為依據(jù)，而法律規(guī)定本身具有與物權(quán)登記同樣甚至更強(qiáng)的公示效應(yīng)，物權(quán)變動(dòng)狀態(tài)已很清晰，能夠滿足物權(quán)排他性的要求，當(dāng)事人依據(jù)法律規(guī)定取得的物權(quán)比公示行為取得的物權(quán)還要優(yōu)先。［3］189同時(shí)，對(duì)于某些本身已經(jīng)符合公示要求的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，例外地承認(rèn)不以登記為其變動(dòng)的生效要件，還可以彌補(bǔ)登記生效主義過(guò)于嚴(yán)苛以至影響交易便捷的缺憾。當(dāng)然在實(shí)踐中，主張非依法律行為的原因事實(shí)而取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，應(yīng)對(duì)于此原因事實(shí)的存在負(fù)舉證責(zé)任。［3］93

非基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，不以登記為生效條件，這是物權(quán)法上登記公示原則的例外。這種例外會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利狀態(tài)與登記所記載的權(quán)利狀態(tài)不一致的情況出現(xiàn)，造成所謂的事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)（登記物權(quán)）的分離。在這種情況下，根據(jù)物權(quán)法第31條的規(guī)定，如果事實(shí)物權(quán)人對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不作進(jìn)一步處分，則法律并不強(qiáng)制要求其進(jìn)行登記，物權(quán)人仍然是真正的權(quán)利人，當(dāng)然不排除物權(quán)人也會(huì)及時(shí)辦理登記使得事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)合一。但如果物權(quán)人要進(jìn)一步處分物權(quán)時(shí)，由于事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)分離，社會(huì)公眾無(wú)法確知真正的權(quán)利人是誰(shuí)，難免無(wú)所適從而躊躇不前，產(chǎn)生妨害交易第三人利益的后果，給交易秩序和交易安全帶來(lái)隱患。為消除隱患，事實(shí)物權(quán)人若要處分其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，必須依法先完成物權(quán)變動(dòng)登記，使登記公示原則在物權(quán)變動(dòng)中及時(shí)回歸，實(shí)現(xiàn)事實(shí)物權(quán)和法律物權(quán)的統(tǒng)一。此時(shí)，法律限制不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人處分權(quán)的目的在于：充分貫徹登記公示原則，維護(hù)登記公示的公信力，保障財(cái)產(chǎn)交易安全。

非依法律行為取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)者，處分該物權(quán)前應(yīng)依法辦理登記過(guò)戶手續(xù)。這種登記，沒(méi)有創(chuàng)設(shè)物權(quán)的效力，性質(zhì)上不屬于登記生效意義上的登記，只是將已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)的物權(quán)對(duì)外宣示于人，學(xué)說(shuō)上稱之為“宣示登記”，以區(qū)別于“設(shè)權(quán)登記”。“且此種登記非絕對(duì)必要，僅在于不經(jīng)登記，當(dāng)事人不得處分其物權(quán)，故亦稱為相對(duì)登記”［3］97。

當(dāng)事人未先行辦理登記而處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，“不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”或“非經(jīng)登記，不得處分其物權(quán)”。這里的“處分”是指物權(quán)處分行為而言，不包括債權(quán)負(fù)擔(dān)行為在內(nèi)。所以，未經(jīng)登記而處分物權(quán)者，違反了法律的強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，物權(quán)處分行為不產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律后果。只有這樣才能在民商事交易活動(dòng)中充分貫徹不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示方式的法律原則。這一點(diǎn)在司法實(shí)務(wù)中不能含糊。例如，在中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行陜西榆林市榆陽(yáng)區(qū)支行與凡光慶、陜西開源拍賣有限公司拍賣糾紛案中，［7］2006年6月開源拍賣公司接受榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的委托，拍賣位于榆陽(yáng)區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號(hào)屬于榆陽(yáng)區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿(mào)易中心的部分土地使用權(quán)及建筑物。該處房地產(chǎn)原是榆林市中級(jí)人民法院在2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行的，但該處房地產(chǎn)的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)至案發(fā)時(shí)仍然登記在鎮(zhèn)川貿(mào)易中心名下。2006年6月28日凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬(wàn)元保證金后，于次日的拍賣會(huì)上以124萬(wàn)元競(jìng)買成交，并當(dāng)場(chǎng)與拍賣公司簽署了拍賣成交確認(rèn)書。同日，凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行簽定了拍賣成交合同書，約定成交價(jià)為124萬(wàn)元。后來(lái)，由于榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿(mào)易中心就房地產(chǎn)分割劃界發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，致使榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不能按照約定向凡光慶交付拍賣標(biāo)的物。凡光慶向榆林市中院榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，請(qǐng)求法院確認(rèn)拍賣合同有效并予以解除，由榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行和拍賣公司雙倍返還20萬(wàn)元定金，承擔(dān)違約責(zé)任。榆林市中院審理后判決拍賣成交合同有效并予以解除，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行向凡光慶承擔(dān)違約責(zé)任。榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行不服一審判決提出上訴，稱上訴人將不擁有物權(quán)的涉案房地產(chǎn)委托拍賣公司拍賣，拍賣成交合同應(yīng)屬無(wú)效，請(qǐng)求撤銷原判，確認(rèn)拍賣合同無(wú)效。陜西高院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案與本文討論主題有關(guān)的問(wèn)題是：凡光慶與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行之間拍賣成交合同的效力和拍賣成交后房地產(chǎn)物權(quán)是否發(fā)生變動(dòng)。首先，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行以拍賣法第6條“拍賣標(biāo)的應(yīng)當(dāng)是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利”的規(guī)定為由，上訴主張拍賣成交合同無(wú)效。這種主張是不成立的。因?yàn)椋m然糾紛發(fā)生時(shí)涉案房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證上記載的物權(quán)人仍是鎮(zhèn)川貿(mào)易中心，但在榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行委托拍賣公司拍賣時(shí)，該房地產(chǎn)2004年經(jīng)榆林市中院強(qiáng)制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿(mào)易中心抵債給榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行，根據(jù)最高人民法院的有關(guān)司法解釋，在榆林市中院執(zhí)行裁定生效時(shí)，該房地產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生變動(dòng)，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行已經(jīng)依法對(duì)該房地產(chǎn)享有事實(shí)物權(quán)，故拍賣成交合同并不違反拍賣法中的強(qiáng)制性規(guī)定，該債權(quán)合同有效。其次，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行依法院的執(zhí)行裁定取得房地產(chǎn)的物權(quán)，屬于非因法律行為發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，在委托拍賣公司拍賣即處分該房地產(chǎn)前，榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行未依法辦理登記手續(xù)，拍賣成交并不導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)。由于鎮(zhèn)川貿(mào)易中心與榆陽(yáng)區(qū)農(nóng)行對(duì)房地產(chǎn)發(fā)生爭(zhēng)議，農(nóng)行不能按時(shí)向凡光慶交付房地產(chǎn)，構(gòu)成違約。本案中，作為債權(quán)合同的拍賣成交合同固然有效，但涉案的房地產(chǎn)物權(quán)并未發(fā)生變動(dòng)，因?yàn)楫?dāng)事人在交易時(shí)沒(méi)有遵守不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的登記公示原則，違反了物權(quán)法中的強(qiáng)制性規(guī)定。

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第6篇：民法典土地法規(guī)定范文

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，也稱不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，它是負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記活動(dòng)的組織，在整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記中占據(jù)非常重要的地位。從比較法上來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置，大致有以下3種模式。

(一)行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的模式

由行政機(jī)關(guān)來(lái)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記是許多國(guó)家和地區(qū)采取的模式，如日本、英國(guó)、澳大利亞、俄羅斯、美國(guó)的大多數(shù)州、我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)、我國(guó)香港特別行政區(qū)與澳門特別行政區(qū)等。

1　日本

日本的《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第6條規(guī)定：“(1)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的具有管轄權(quán)的法務(wù)局、地方法務(wù)局或其支局、派出所(以下簡(jiǎn)稱“登記所”)負(fù)責(zé)。(2)不動(dòng)產(chǎn)跨二個(gè)以上登記所管轄區(qū)域時(shí)，依法務(wù)省的規(guī)定，由法務(wù)大臣、法務(wù)局長(zhǎng)或地方法務(wù)局長(zhǎng)指定管轄登記所”。由此可見，日本的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)是由作為司法行政機(jī)關(guān)的法務(wù)局、地方法務(wù)局及其支局或者派出所負(fù)責(zé)的，它們被統(tǒng)稱為“登記所”。日本法務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)行的是直屬中央的垂直領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)。法務(wù)局、地方法務(wù)局及其法務(wù)支局、派出所都是由法務(wù)省根據(jù)需要設(shè)置的，地方政府無(wú)權(quán)設(shè)置法務(wù)機(jī)構(gòu)。各級(jí)法務(wù)機(jī)關(guān)的設(shè)置和其管轄區(qū)域與行政區(qū)劃也并不一致。目前，日本全國(guó)共有135個(gè)法務(wù)局、地方法務(wù)局、法務(wù)支局和派出所。其中，法務(wù)局有8個(gè)，地方法務(wù)局有28個(gè)，剩下的都是法務(wù)支局和派出所。法務(wù)局、地方法務(wù)局是法務(wù)省的下設(shè)機(jī)關(guān)。這些機(jī)構(gòu)不僅負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，還負(fù)責(zé)商業(yè)登記、戶籍、國(guó)籍、提存、公證等事項(xiàng)。

2　英國(guó)

英國(guó)有3個(gè)土地登記系統(tǒng)，分別負(fù)責(zé)英格蘭與威爾士、蘇格蘭、北愛爾蘭的土地登記。負(fù)責(zé)英格蘭與威爾士的土地登記工作的機(jī)構(gòu)為“皇家土地登記局”，簡(jiǎn)稱“土地登記局”。該機(jī)構(gòu)成立于1862年，屬于政府的非內(nèi)閣部門與執(zhí)行機(jī)構(gòu)(自1990年以來(lái))，受司法部管理，局長(zhǎng)由司法大臣任命?；始彝恋氐怯浘衷谟⒏裉m和威爾士的19個(gè)區(qū)域共設(shè)有24個(gè)土地登記辦公室。2006年，皇家土地登記局宣布將關(guān)閉一些土地登記辦公室，凡是每5個(gè)市鎮(zhèn)有兩個(gè)土地登記辦公室的將被合并。2009年皇家土地登記局又宣布，自2011年開始將進(jìn)一步關(guān)閉5個(gè)土地登記辦公室。根據(jù)2010年4月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，皇家土地登記局的全部工作人員為6284人，其中全時(shí)制的工作人員5656人，每年受理的土地變更登記申請(qǐng)約300萬(wàn)件，查詢與檢索申請(qǐng)超過(guò)900萬(wàn)件。

負(fù)責(zé)蘇格蘭土地登記的是“蘇格蘭土地登記處”，它是蘇格蘭政府的非內(nèi)閣部門，負(fù)責(zé)人被稱為“the Keeper of the Regi sters of Scotland”，由蘇格蘭首席部長(zhǎng)在征得蘇格蘭最高法院院長(zhǎng)的同意后任命。蘇格蘭土地登記處現(xiàn)有工作人員1400余人。

負(fù)責(zé)北愛爾蘭土地登記的機(jī)構(gòu)是“土地與財(cái)產(chǎn)服務(wù)處”，它是北愛爾蘭金融與人力部的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。

3　我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第3條規(guī)定：“本法除法律另有規(guī)定外，由地政機(jī)關(guān)執(zhí)行之”。第39條規(guī)定：“土地登記，由直轄市或縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但各該地政機(jī)關(guān)得在轄區(qū)內(nèi)分設(shè)登記機(jī)關(guān)，辦理登記及其他有關(guān)事項(xiàng)”?！锻恋氐怯浺?guī)則》第3條規(guī)定：“土地登記，由土地所在地之直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)辦理之。但該直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機(jī)關(guān)者，由該土地所在地之登記機(jī)關(guān)辦理之。建物跨越二個(gè)以上登記機(jī)關(guān)轄區(qū)者，由該建物門牌所屬之登記機(jī)關(guān)辦理之。直轄市、縣(市)地政機(jī)關(guān)已在轄區(qū)內(nèi)另設(shè)或分設(shè)登記機(jī)關(guān)，且登記項(xiàng)目已實(shí)施跨登記機(jī)關(guān)登記者，得由同直轄市、縣(市)內(nèi)其他登記機(jī)關(guān)辦理之”。

在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)登記的最高行政管理機(jī)關(guān)是內(nèi)政部。內(nèi)政部中設(shè)有地政司，分設(shè)13個(gè)科，分別是地籍科、地價(jià)科、地權(quán)科、地用科、測(cè)量科、方域科、土地登記科、不動(dòng)產(chǎn)交易科、公地行政科、土地使用編制管制科、土地重劃科、區(qū)段征收科以及地政資訊作業(yè)系統(tǒng)。在地方這一層面，不動(dòng)產(chǎn)登記的行政管理機(jī)關(guān)是直轄市政府的地政處或縣(市)的市政府的地政處或地政局。同時(shí)，各直轄市和縣(市)均在其轄區(qū)內(nèi)分設(shè)地政事務(wù)所，具體負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。地政事務(wù)所內(nèi)一般分設(shè)4～5個(gè)課，分別負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記中的各種事務(wù)。

(二)法院作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的模式

由法院負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的國(guó)家主要有德國(guó)、奧地利、捷克等中歐國(guó)家以及韓國(guó)等。

1　德國(guó)

德國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)稱為“土地登記局”。依據(jù)德國(guó)《土地登記條例》第1條，地方法院就是土地登記局，其負(fù)責(zé)制作土地登記簿，管轄位于本區(qū)域內(nèi)的土地。德國(guó)的法院分為普通法院、行政法院、社會(huì)法院、財(cái)政法院與勞動(dòng)法院。普通法院又分為地方法院、州法院、州高等法院、聯(lián)邦最高法院四級(jí)。依據(jù)《法院組織法》第13條，普通法院的業(yè)務(wù)包括民事爭(zhēng)訟、家事、非訟事件與刑事這幾個(gè)部分。該法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)屬于非訟事件。

2　奧地利

自1848年以來(lái)，奧地利的不動(dòng)產(chǎn)登記簿原則上由地方法院制作和管理。在奧地利，司法機(jī)關(guān)而非行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的理論基礎(chǔ)在于：防止登記機(jī)構(gòu)對(duì)私權(quán)利的侵害。不動(dòng)產(chǎn)登記中，一旦登記機(jī)構(gòu)作出了不正確的決定，就極有可能侵害物權(quán)人和第三人的民事權(quán)利。故此，整個(gè)奧地利的不動(dòng)產(chǎn)登記程序就是圍繞著如何防止登記機(jī)構(gòu)作出錯(cuò)誤決定而設(shè)置。只有當(dāng)專業(yè)的、中立的且有審查能力的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，才能避免做出錯(cuò)誤的決定。顯然，法院是最為合適的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。在奧地利，不動(dòng)產(chǎn)登記程序?qū)儆诜窃A程序。依據(jù)《司法輔助人法》第21條，司法輔助人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。依據(jù)該法第9條，登記簿法官保留隨時(shí)負(fù)責(zé)登記事務(wù)的權(quán)力，但實(shí)踐中法官很少去負(fù)責(zé)登記事務(wù)。因?yàn)橐罁?jù)《司法輔助人法》第8條，司法輔助人只要符合法律規(guī)定的資格就享有對(duì)登記事務(wù)的實(shí)際管轄權(quán)，他只需要服從登記簿法官的有關(guān)指令。

3　韓國(guó)

依韓國(guó)《法院組織法》第2條，承擔(dān)不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的國(guó)家機(jī)關(guān)為“法院”。具體來(lái)說(shuō)，就是由地方法院及其分院來(lái)掌管該管轄區(qū)內(nèi)的登記事務(wù)(《法院組織法》第3條、《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第7條)。此外，為處理該管轄區(qū)域內(nèi)的部分登記事務(wù)，地方法院在其管轄范圍內(nèi)除分院外還可以另設(shè)稱為登記所的官署(《法院組織法》第3條、《關(guān)于登記所的設(shè)置及其管轄區(qū)域的規(guī)則》)。但該登記所的設(shè)立、廢止以及管轄，均依大法院規(guī)則而規(guī)定(《法院組織法》第3條)。目前，韓國(guó)共有約230個(gè)登記所，負(fù)責(zé)不同轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)。

(三)混合模式

瑞士采取的是混合模式。瑞士是一個(gè)聯(lián)邦制國(guó)家，它有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記體系，即聯(lián)邦的不動(dòng)產(chǎn)登記體系與各州的不動(dòng)產(chǎn)登記體系。在聯(lián)邦層面，負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的是行政機(jī)關(guān)。而在州的層面，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)各異，有的是法院，有的是行政機(jī)關(guān)，還有的是公證處。

1　聯(lián)邦的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

《瑞士民法典》第942條以下對(duì)瑞士聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)登記簿作出了詳細(xì)的規(guī)定。聯(lián)邦層面負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的是作為行政機(jī)關(guān)的聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)登記局。在1923年2月9日之前，瑞士的聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)登記局是聯(lián)邦司法與警察部?jī)?nèi)設(shè)的一個(gè)特別部門，此后成為一個(gè)完全獨(dú)立的部門，只是在業(yè)務(wù)上受到聯(lián)邦司法局的管理(聯(lián)邦司法局是聯(lián)邦司法與警察部的4個(gè)部門中的一個(gè))。

2　州的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

除了聯(lián)邦不動(dòng)產(chǎn)登記局外，依據(jù)《民法典》第953條，各州還可以設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。每個(gè)州設(shè)置的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的數(shù)量和性質(zhì)上都有所不同。

首先，登記機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不同。在州這一層面，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大致有三種類型：(1)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于行政機(jī)關(guān)。例如，Basel市的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就是市政府“建筑與交通部”的“登記簿與測(cè)量局”。而在Glarus州，不動(dòng)產(chǎn)登記處是國(guó)民經(jīng)濟(jì)與內(nèi)政部的經(jīng)濟(jì)與勞動(dòng)局的下屬機(jī)構(gòu)。(2)公證機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。例如，在蘇黎世州，依據(jù)該州《公證法》第1條，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置、管理以及登記事務(wù)由公證處負(fù)責(zé)。(3)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)隸屬于法院。在一些州地方，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)為地方法院。在Luzern州，不動(dòng)產(chǎn)登記局就屬于司法機(jī)構(gòu)，它隸屬于Luzern州法院并受到登記簿監(jiān)督員的監(jiān)督。

其次，登記機(jī)構(gòu)的數(shù)量不同。在有些州，如uri、Zug、Nidwalden、Glarus、Gen、Schaffhausen、Basel等，只設(shè)有一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記局。但是，有些州則有多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記局，有的登記局管轄數(shù)個(gè)鎮(zhèn)，有的僅管轄一個(gè)鎮(zhèn)。例如，在Luzern有5個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記局，分別是為Hochdorf局、Sursee局、willisau局、Entlebuch局以及Luzern局(該局有兩個(gè)分支機(jī)構(gòu)，一個(gè)負(fù)責(zé)Luzern市內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，另一個(gè)負(fù)責(zé)Luzern農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)登記)。

二、未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如何統(tǒng)一

《物權(quán)法》第10條已明確規(guī)定了國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，這個(gè)大方向是不可改變的。但究竟如何統(tǒng)一，尚有待于我國(guó)行政管理體制的深入進(jìn)行。目前對(duì)于未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的同意方法，主要有兩種觀點(diǎn)。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。持該觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為，鑒于我國(guó)目前在不動(dòng)產(chǎn)登記上的多部門登記、分級(jí)登記，嚴(yán)重違背法理和妨害正常的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的發(fā)展。因此，根據(jù)法理和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)應(yīng)當(dāng)由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)登記。惟其如此，方能使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記直接與國(guó)際上常見的司法機(jī)關(guān)登記相統(tǒng)一。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)仍然是行政機(jī)關(guān)而不應(yīng)是法院。由法院負(fù)責(zé)登記并不符合我國(guó)國(guó)情。首先，目前我國(guó)各級(jí)法院承擔(dān)著異常繁重的審判任務(wù)，如果再讓它承擔(dān)繁重的登記工作，尤其是要讓法院承擔(dān)對(duì)登記申請(qǐng)的實(shí)質(zhì)性審查工作的情況下，這樣必然會(huì)導(dǎo)致法院不得不投入大量的人力和物力來(lái)從事登記工作。如此一來(lái)，將使法院負(fù)荷過(guò)重，甚至影響到正常的司法審判工作。其次，在物權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議的情況下，法院要確定真正的權(quán)利人，必須審查登記的真實(shí)性問(wèn)題。如果由法院進(jìn)行登記，登記的結(jié)果必然對(duì)法院最后的裁判產(chǎn)生影響。也就是說(shuō)，即使登記發(fā)生錯(cuò)誤，法院也可能不會(huì)輕易改變其登記的錯(cuò)誤。這勢(shì)必?fù)p害真正權(quán)利人的利益。還要看到，在因?yàn)榈怯洐C(jī)關(guān)的故意和重大過(guò)失，造成善意相對(duì)人的損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。如果由法院作為登記機(jī)關(guān)，且因?yàn)榇_立責(zé)任發(fā)生爭(zhēng)議，則很難確定法院自身的責(zé)任。最后，行政機(jī)關(guān)作為登記機(jī)構(gòu)可以利用其管理的資源進(jìn)行登記，而且登記機(jī)構(gòu)具有行政權(quán)，也能夠使得登記具有較高的公信力。

筆者贊同第二種觀點(diǎn)。由法院統(tǒng)一負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的思路不符合我國(guó)的國(guó)情，顯然是不可取的。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，我國(guó)的法院從來(lái)沒(méi)有負(fù)責(zé)過(guò)登記，根本就不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的能力。在長(zhǎng)期負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的行政機(jī)關(guān)之外另起爐灶，顯然是對(duì)已有登記資源的浪費(fèi)。其次，目前我國(guó)各級(jí)法院的審判工作負(fù)擔(dān)已經(jīng)十分繁重，如果讓法院來(lái)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，則不僅法官難擔(dān)此重負(fù)，而且還將嚴(yán)重影響正常的審判工作。即便是在傳統(tǒng)上由法官負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記的德國(guó)、奧地利，主要的登記事務(wù)也并非是直接由法官辦理，而是由司法輔助人負(fù)責(zé)。例如，在德國(guó)，為減輕法官的負(fù)擔(dān)，1957年頒布的《司法輔助人法》第3條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)完全移轉(zhuǎn)給司法輔助人，由其辦理，不必呈送法官。只有在出現(xiàn)一些特殊的疑難情況時(shí)，司法輔助人才必須就所處理的登記事務(wù)請(qǐng)示法官，例如司法輔助人處理登記事務(wù)時(shí)出現(xiàn)了法律適用上的困難、需要適用外國(guó)法等(《司法輔助人》第5條)。再次，世界上由法院負(fù)責(zé)登記的國(guó)家總體上比較少，絕大多數(shù)國(guó)家都是由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記。這其中的一個(gè)重要的原因就在于可以很好地實(shí)現(xiàn)司法權(quán)與行政權(quán)的分離，有利于司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)督與控制。作為行政機(jī)關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)只是依法對(duì)于沒(méi)有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)進(jìn)行登記，貫徹《物權(quán)法》的公示與公信原則，維護(hù)交易安全。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容存在爭(zhēng)議時(shí)，當(dāng)事人必須先通過(guò)法院解決該爭(zhēng)議，然后才能進(jìn)行登記。如果登記機(jī)關(guān)的登記行為違法或者造成當(dāng)事人損害時(shí)，當(dāng)事人可以通過(guò)行政訴訟程序針對(duì)登記機(jī)關(guān)提訟，從而獲得司法救濟(jì)。倘若法院既負(fù)責(zé)司法審判，又進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，則不僅無(wú)法提高登記的效率，也不利于實(shí)現(xiàn)司法權(quán)對(duì)行政權(quán)的監(jiān)控，維護(hù)民事主體的合法權(quán)益。最后，我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)都是行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)登記，在這方面行政機(jī)關(guān)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)與人力資源，且行政機(jī)關(guān)登記在人民群眾中有很高的認(rèn)可度和信任度。貿(mào)然改弦更張，將會(huì)導(dǎo)致行政資源的浪費(fèi)，顯然是不合適的。

綜上所述，筆者認(rèn)為，未來(lái)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記仍然應(yīng)當(dāng)由行政機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為行政機(jī)關(guān)的法律地位。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記法還應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)有的各類不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行資源整合，形成一個(gè)從中央到地方的直屬的、獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)體系。申言之，未來(lái)我國(guó)應(yīng)將現(xiàn)有的各個(gè)登記機(jī)構(gòu)從原來(lái)的行政管理機(jī)關(guān)中分離出來(lái)加以合并，單獨(dú)組建從中央到地方的垂直管理的不動(dòng)產(chǎn)登記局。全國(guó)范圍設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記總局，屬于國(guó)務(wù)院的組成部門；各省、自治區(qū)、直轄市設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記局；縣、市、區(qū)設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記分局以及相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記所。不動(dòng)產(chǎn)登記總局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。省、自治區(qū)、直轄市的不動(dòng)產(chǎn)登記局負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。縣、市、區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記分局、不動(dòng)產(chǎn)登記所具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。這種不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)體系的好處在于以下幾點(diǎn)。

一是，通過(guò)在現(xiàn)有的各個(gè)相關(guān)登記機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上整合獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，能夠防止部門本位主義以及某些部門希望借此擴(kuò)張行政權(quán)力的企圖。同時(shí)，還可以有效的利用現(xiàn)有的登記資源。

第7篇：民法典土地法規(guī)定范文

摘要：中國(guó)民法法典化進(jìn)程中很重要的立法是物權(quán)法，物權(quán)法中極其重要的一項(xiàng)制度就是物權(quán)變動(dòng)制度。因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)是民事法律制度中設(shè)計(jì)利益沖突最集中、最突出的部分，也是最具變革沖動(dòng)、最具活力的部分。由于世界各國(guó)立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)的模式選擇之多元化，圍繞我國(guó)物權(quán)立法之物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值取向問(wèn)題，學(xué)術(shù)界存在激烈的爭(zhēng)論。

關(guān)鍵詞：交易安全；公示公信；善意取得制度；有因性與無(wú)因性

一、物權(quán)變動(dòng)之價(jià)值定位

（一）物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值取向

法律行為制度想要發(fā)揮規(guī)范效力，必須符合正義性的要求。作為工具性制度，物權(quán)變動(dòng)和法律行為所能實(shí)現(xiàn)的是一種制度正義、規(guī)則正義以獲取程序正義。財(cái)產(chǎn)秩序的轉(zhuǎn)移，產(chǎn)權(quán)制度的變化是商品流通順暢的中心任務(wù)。在判斷主體的法律行為是否符合正義時(shí)，原則上應(yīng)當(dāng)采納主觀價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)榭陀^標(biāo)準(zhǔn)不能解釋人們的主觀偏好所造成的價(jià)值發(fā)現(xiàn)。

物權(quán)變動(dòng)制度的價(jià)值應(yīng)該定位于滿足人們的從事社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的制度需要與心理上信任，提供一個(gè)安全的預(yù)期。對(duì)人或財(cái)產(chǎn)的靜態(tài)性能比預(yù)期的狀態(tài)往往會(huì)面臨更大的所有權(quán)糾紛甚至財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)，如果沒(méi)有充分的安全保障，在產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)或者經(jīng)濟(jì)交易中缺乏安全感，沒(méi)有足夠的勇氣去進(jìn)行交易，物權(quán)變更將無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此不能實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值，不利于整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二）利益衡量與價(jià)值沖突

效率是指從一個(gè)給定的投入量中獲得最大的產(chǎn)出，即以最少的資源消耗取得同樣的效果，或以同樣的資源消耗取得最大的效果。一個(gè)有效率的社會(huì)，能夠?qū)崿F(xiàn)其他社會(huì)有用的產(chǎn)品具有相同的投入更多，創(chuàng)造更多的財(cái)富和價(jià)值的社會(huì)，也就是自然，社會(huì)和人力資源優(yōu)化①（社會(huì)價(jià)值最大化），效率是現(xiàn)代社會(huì)理性人的一切行為所積極追求的價(jià)值，在經(jīng)濟(jì)學(xué)中經(jīng)濟(jì)學(xué)家用“效率”描述消費(fèi)者之間或生產(chǎn)者之間的均衡。在財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)過(guò)程中，若能以最低廉的成本去安全快速地完成物權(quán)變動(dòng)，就被認(rèn)為是有效率的②。

靜態(tài)安全就是所有權(quán)所保護(hù)的狀態(tài)，物權(quán)變更表現(xiàn)為物權(quán)的得喪變更，期間這種靜的安全狀態(tài)被打破，即物權(quán)的得喪變更是基于權(quán)利人的意思并通過(guò)法律規(guī)定的復(fù)雜程序，并給予權(quán)利人以絕對(duì)物權(quán)優(yōu)先效力和追及效力的權(quán)利，有權(quán)在任何時(shí)候向非權(quán)利人主張物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，但復(fù)雜的形式大大影響了交易效率，為了防止受讓人轉(zhuǎn)讓人的將絕對(duì)權(quán)利轉(zhuǎn)讓，往往會(huì)導(dǎo)致在保護(hù)靜態(tài)安全的時(shí)候效率大大降低，從而威脅交易的安全。

動(dòng)態(tài)安全注重在物權(quán)轉(zhuǎn)移的過(guò)程中如何保護(hù)受讓人的利益。只要權(quán)利受讓人是出于善意，其所取得的物權(quán)是收到法律承認(rèn)并給與保護(hù)的。“任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求返還外，對(duì)于第三人不得追回，唯得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償?！庇辛朔傻淖鳛楹蠖?，交易人會(huì)積極的投入的市場(chǎng)交換中，市場(chǎng)效率也會(huì)大大提高。然而，理想社會(huì)狀態(tài)應(yīng)該是處于一個(gè)均衡狀態(tài)，過(guò)分注重動(dòng)態(tài)安全的保護(hù)，反而容易造成對(duì)靜態(tài)安全的忽視。這就體現(xiàn)了物權(quán)靜態(tài)安全即安全與動(dòng)態(tài)安全即效率是物權(quán)變動(dòng)制度兩個(gè)相輔相成、不可或缺的價(jià)值定位。因此，物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)必須兼顧兩種狀態(tài)的平衡，也就是兼顧交易雙方的利益平衡。靜態(tài)交易安全與動(dòng)態(tài)交易安全的沖突是其價(jià)值的本質(zhì)。兩者沖突是永遠(yuǎn)存在的，只有經(jīng)過(guò)法律的選擇，在一定的水平上達(dá)到平衡，才可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的。

價(jià)值判斷及利益衡量決定了一國(guó)立法政策的傾向，而前者又取決于一國(guó)究竟是采納物權(quán)變動(dòng)的有因性還是無(wú)因性，這就不僅僅是一個(gè)單純的邏輯關(guān)系。

二、我國(guó)物權(quán)變動(dòng)模式的價(jià)值取向及制度設(shè)計(jì)

（一）我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的立法模式

中國(guó)的《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！痹摋l確認(rèn)了物權(quán)法公示公信原則，并規(guī)定了法定的公示方式，現(xiàn)有的立法框架成為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記及相關(guān)立法提供了法律基礎(chǔ)。是我國(guó)登記的相關(guān)立法的準(zhǔn)則和依據(jù)是《物權(quán)法》物權(quán)公示的制度。所謂的公示原則，是指依法設(shè)立，一旦發(fā)生變更，就必須在一定范圍內(nèi)的以法律規(guī)定的公示方法進(jìn)行公開，使第三人就物權(quán)變動(dòng)的狀況可以有全面透明的知悉。一方面，物權(quán)公示是建立和改變的事實(shí)，并且向公眾開放，有效的物權(quán)類型不僅需要定義的絕對(duì)性，具體品種還需要有識(shí)別性。另一方面，公示是不開放給全社會(huì)，應(yīng)在一定范圍內(nèi)的人公開，我們可以讓其他人知道。當(dāng)前法律是為了將善意第三人置于保護(hù)之下并為財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)安全保駕護(hù)航，因此才賦予登記公信力。對(duì)真正權(quán)利人的保護(hù)，物權(quán)法也做出了相應(yīng)的救濟(jì)，善意第三人在登記人登記前，可以登記名義人。訴訟之后，真正的權(quán)利人有權(quán)以法院的判決為依據(jù)，提交給登記機(jī)關(guān)來(lái)糾正錯(cuò)誤。在此之前，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)也可以接受權(quán)利人提出異議，阻止錯(cuò)誤登記的公信力。獲得登記權(quán)利后，善意第三人雖然因此損失的權(quán)利，但真正的權(quán)利人有權(quán)要求賠償損失。③不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤給他人造成損害，真正的權(quán)利人有權(quán)依照物權(quán)法請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)或者國(guó)家賠償損失。

（二）我國(guó)物權(quán)法的功能及價(jià)值取向

我國(guó)《物權(quán)法》第九條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。由此我國(guó)《物權(quán)法》具有了一下三種功能：

第一，明確物權(quán)歸屬。并將建立應(yīng)該意識(shí)到第三人，屬性設(shè)置和轉(zhuǎn)移的事實(shí)公開，從而擺脫房地產(chǎn)所有權(quán)，解決爭(zhēng)端。一物數(shù)賣的情形就發(fā)生時(shí)，買受人都已給付了對(duì)價(jià)，該房產(chǎn)究竟屬于何者。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)公示的原則，產(chǎn)權(quán)歸屬就應(yīng)以登記在簿為準(zhǔn)。在這種情況下，我們將看到誰(shuí)做了登記，登記應(yīng)確定是誰(shuí)的所有權(quán)。在當(dāng)事人之間是否存在產(chǎn)權(quán)糾紛，只要在進(jìn)行了物權(quán)變更登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)以登記為原則確定歸屬。如果雙方真正的糾紛來(lái)自于登記內(nèi)容，則根據(jù)內(nèi)容來(lái)確定，以確定財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，保護(hù)第三人的利益和交易安全。

第二，保障交易安全，這是物權(quán)變動(dòng)的核心功能。物權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，對(duì)第三人影響很大，也正是因?yàn)槲餀?quán)是對(duì)世的一種權(quán)利，與第三人的利益相關(guān)，公示的價(jià)值取向是保護(hù)第三人的利益。公示是強(qiáng)加給物權(quán)人的義務(wù)，在物權(quán)變動(dòng)的過(guò)程中，依照法律的規(guī)定將無(wú)權(quán)公開告示是物權(quán)人必須完成的任務(wù)，否則物權(quán)不能發(fā)生變更。從保護(hù)物權(quán)人的利益的角度觀察，公示的目的不在于保護(hù)物權(quán)人的利益，因?yàn)闄?quán)利是可以自主處分的，對(duì)權(quán)利是否采取保護(hù)手段，以及采取何種保護(hù)措施軍事權(quán)利人自主決定的事項(xiàng)，法律無(wú)需規(guī)定強(qiáng)制性的義務(wù)。

第三，實(shí)現(xiàn)物盡其用。一方面是零公示的情形，這種狀況在我國(guó)尤為明顯④，由于我國(guó)國(guó)情特殊，有某些物權(quán)的所有權(quán)由法律規(guī)定直接歸屬與公有制主體，將使用權(quán)在分配給非公有制主體，這種情形數(shù)量非常之多，由于考慮到登記成本，而不需要公示，例如“依法屬于國(guó)家的自然資源，所有權(quán)可以不登記”。另一方面，在解決所有權(quán)法律糾紛時(shí)，我們必須先設(shè)定相應(yīng)的公示手段，然后通過(guò)一定的方法明確權(quán)利歸屬。追求效率不能以犧牲公平為代價(jià)，因?yàn)楣奖举|(zhì)上意味著為效率準(zhǔn)備條件，追求交易的高效率不能犧牲物權(quán)出讓人的利益。

（三）我國(guó)物權(quán)法新動(dòng)向―《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

第一，《物權(quán)法》的頒布是我國(guó)物權(quán)公示制度的一個(gè)里程碑，尤其是2013年11月20日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)上確定了要建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，制訂了《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例》，該條例于2015年3月1日起施行，該項(xiàng)措施建立了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，對(duì)于維護(hù)合法財(cái)產(chǎn)的安全劃時(shí)代的意義。而且，統(tǒng)一的房地產(chǎn)公示制度及登記制度，是建立不動(dòng)產(chǎn)公信力的前提條件。通過(guò)參考法制先進(jìn)國(guó)家的立法歷程，也會(huì)得出同樣結(jié)論：只有一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)公示制度的建立，才談得上房地產(chǎn)登記冊(cè)的公信力。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記也實(shí)現(xiàn)了登記工作的專業(yè)化、系統(tǒng)化、精細(xì)化，使產(chǎn)權(quán)歸屬更加明確、透明。不動(dòng)產(chǎn)登記條例將宅基地和農(nóng)場(chǎng)房地產(chǎn)登記制度，農(nóng)村宅基地納入了不動(dòng)產(chǎn)登記體系之中，加快農(nóng)村地籍調(diào)查，全面推進(jìn)宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，將農(nóng)民房屋納入了確權(quán)登記頒證范圍。

第二，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》施行之前，我國(guó)陸續(xù)制訂了一些登記規(guī)則，但是其中程序性的規(guī)則占據(jù)了很大比重，就其地位上來(lái)說(shuō)雖然是一些配套措施，其性質(zhì)也屬于行政法規(guī)和部門規(guī)章，涉及一些行政管理的規(guī)定，在內(nèi)容上較為分散，在制定部門上也不統(tǒng)一，重復(fù)甚至沖突的情況也是不可避免的，因此需要加以統(tǒng)一規(guī)定和進(jìn)行完善⑤。尤其是需要對(duì)已有的立法經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，結(jié)合國(guó)情循序漸進(jìn)，逐步建立一套完整的物權(quán)公示制度?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的施行恰恰彌補(bǔ)了這些弊端，條例明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的種類、登記程序及登記信息共享與保護(hù)，并規(guī)定了登記錯(cuò)誤、虛假登記、偽造變?cè)熳C書的法律責(zé)任。因?yàn)橹挥形覀児藏?cái)產(chǎn)的法律制度達(dá)成統(tǒng)一，才能確保中國(guó)的財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)秩序，才能保護(hù)人民的權(quán)利。

三、中國(guó)臺(tái)灣物權(quán)變動(dòng)模式的價(jià)值取向

（一）中國(guó)臺(tái)灣物權(quán)立法模式

雖然臺(tái)灣物權(quán)編中沒(méi)有無(wú)因性原則的明確規(guī)定，但卻可以根據(jù)兩項(xiàng)規(guī)定的法理中推斷出該項(xiàng)原則是確實(shí)存在的：第一、區(qū)別物權(quán)行為及債權(quán)行為，由于獨(dú)立存在的物權(quán)形式的法律行為，其影響在本質(zhì)上對(duì)債權(quán)行為的有效性不產(chǎn)生效果。第二，依民法第180條第四款規(guī)定，來(lái)自違法給付，該不法原因僅歸咎于受領(lǐng)一方，給付一方按照不當(dāng)?shù)美嚓P(guān)規(guī)定請(qǐng)求返還。

（二）中國(guó)臺(tái)灣物權(quán)的價(jià)值取向

物權(quán)行為無(wú)因性理論，對(duì)于買受人及第三人最為有利，對(duì)出賣人在物權(quán)上即喪失其對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)，僅僅可以主張債權(quán)上的不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)而已。至于第三人，是因?yàn)闊o(wú)因理論下的保護(hù)，但由于在惡意的情況下，原則上仍能取得賣方的權(quán)利，對(duì)出賣人是最不利的。但是雖然在物權(quán)行為無(wú)因性理論下，法律關(guān)系明確，但是也有一些不足。第一、該項(xiàng)制度與生活常情不相符，交易行為被權(quán)行為無(wú)因性割裂為一個(gè)債權(quán)行為和兩個(gè)物權(quán)行為，這與一般觀念不符。第二、買賣合同即使不成立或者無(wú)效，物權(quán)行為仍不受其影響，買受人仍取得其所有權(quán)，出賣人僅僅能依照不當(dāng)?shù)美囊?guī)定請(qǐng)求返還，由于出賣方的法律地位的變化，將失去債權(quán)人的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，缺乏對(duì)賣方的保護(hù)；第三，物權(quán)變動(dòng)無(wú)因性理論的主要功能是保護(hù)交易安全，該理論起源于德國(guó)，在當(dāng)時(shí)的德國(guó)尚不承認(rèn)善意取得制度，因此物權(quán)行為無(wú)因性理論在當(dāng)時(shí)的德國(guó)確有必要，但是臺(tái)灣對(duì)善意取得已有明文規(guī)定⑥，足以保護(hù)交易安全，物權(quán)無(wú)因性理論已經(jīng)失去它存在的依據(jù)。

臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為民法上關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定還有檢討的余地，采用意思主義于交付原則相混合的制度較為適宜。其基本內(nèi)容有三點(diǎn)：其基本內(nèi)容有三點(diǎn)：第一，出售，交換，贈(zèng)與，設(shè)置安全協(xié)議和其他債權(quán)行為基于物權(quán)變動(dòng)，沒(méi)有獨(dú)立物權(quán)行為。其次，物權(quán)變動(dòng)的意思表示，在理念上雖然有獨(dú)立的價(jià)值，但可以納入債權(quán)的行為，和建立債務(wù)的意思表示一起表達(dá)，不需要獨(dú)立，自成一個(gè)法律行為。第三，為了使對(duì)外公示的物權(quán)變動(dòng)特性實(shí)現(xiàn)民法的原則，民法規(guī)定登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，這一原則應(yīng)保持。善意取得制度排除了惡意第三人侵害的情形，雖然沒(méi)有了物權(quán)無(wú)因性理論，依然能夠保護(hù)交易安全⑦。

由于無(wú)因理論對(duì)物權(quán)人利益明顯有失允當(dāng)，臺(tái)灣物權(quán)法律參照了德國(guó)民法典，在設(shè)計(jì)具體制度時(shí)，不得不從反面做出排除惡意第三人的規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法律行為而取得、設(shè)定、喪失及變更者，非經(jīng)登記，不生效力。前項(xiàng)行為，應(yīng)以書面為之。（臺(tái)灣物權(quán)編759條）”，“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力?！保ㄅ_(tái)灣《土地法》43條）該登記有絕對(duì)效力，是為了保護(hù)第三人，不會(huì)因?yàn)榈怯洘o(wú)效或者被撤銷，而被追奪，排除了惡意第三人的行為。

四、兩岸物權(quán)變動(dòng)模式與價(jià)值取向比較分析

由于邏輯起點(diǎn)不同，兩種模式在實(shí)質(zhì)效果上既有共同點(diǎn)也有不同之處。基于公平的共同目的，二者在保護(hù)第三人上具有相同之處；由于各自邏輯起點(diǎn)所在的利益不同，二者在保護(hù)物權(quán)人上有不同之處。

在對(duì)善意第三人利益的保護(hù)上，二者效果趨于相同。物權(quán)變動(dòng)有因性的前提是肯定無(wú)權(quán)物權(quán)處分行為被宣布無(wú)效或者被撤銷自始無(wú)效，對(duì)善意受讓的第三人所取得的物權(quán)給與保護(hù)，有《臺(tái)灣》的表達(dá)方式，就是善意受讓人即使在物不屬于出讓人是，仍為所有人。如果受讓人不是善意的，則自始沒(méi)有物權(quán)，物權(quán)人可行使物上請(qǐng)求權(quán)恢復(fù)原狀。與此不同的是，無(wú)因性以肯定物權(quán)轉(zhuǎn)移可以基于抽象合意，不受原因行為無(wú)效或者被撤銷的影響，但對(duì)惡意第三人取得的物權(quán)給與否定?？梢哉f(shuō)二者在保護(hù)善意取得、排除惡意取得這一目標(biāo)上二種模式取得了空前統(tǒng)一。有因公示脫離了物權(quán)處分自始無(wú)效、永遠(yuǎn)無(wú)效的立場(chǎng)，無(wú)因性脫了無(wú)權(quán)處分自始有效、永遠(yuǎn)有效的立場(chǎng)，二者皆為實(shí)現(xiàn)一個(gè)宗旨：抑惡揚(yáng)善，促進(jìn)交易良性循環(huán)。

在保護(hù)物權(quán)人利益上，二者效果又不同，均有失偏頗。根據(jù)有因公示模式，標(biāo)的物交付后，物權(quán)轉(zhuǎn)移合同因買受人原因或者其他事由歸于無(wú)效或者撤銷，出賣人仍為標(biāo)的物的所有人，物權(quán)恢復(fù)不會(huì)受惡意買受人的資信影響。而根據(jù)無(wú)因公示模式，此時(shí)，買受人仍無(wú)妨礙地?zé)o因取得了標(biāo)的物之所有權(quán)，出賣人只能主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)，由于債權(quán)不能直接追及于物，物權(quán)恢復(fù)將受到惡意買受人的資信影響。換句話說(shuō)，出賣人的物權(quán)因?yàn)闊o(wú)效的法律行為而被納入了買受人用以清償債務(wù)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)中，即使出賣人善意無(wú)過(guò)錯(cuò)也不例外保護(hù)，其結(jié)果當(dāng)然是鼓勵(lì)了惡意的買受人。

迄今為止的物權(quán)變動(dòng)要件多在兩級(jí)之間搖擺?，F(xiàn)實(shí)的情況表明，典型立法例的物權(quán)變動(dòng)要件呈兩級(jí)分化趨勢(shì)。物權(quán)變動(dòng)的模式變化表明了人民對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值和意義認(rèn)識(shí)的不一致，不同的時(shí)代，不同的經(jīng)濟(jì)條件、不同的文化背景、不同國(guó)家的人對(duì)物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值目標(biāo)和與之相適應(yīng)的物權(quán)變動(dòng)的制度都有各自不同的認(rèn)識(shí)。這種不同的認(rèn)識(shí)帶有濃重的時(shí)代特色和地域特色，正式這種個(gè)性特色，客觀上造成了物權(quán)變動(dòng)要件對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值目標(biāo)的違反與背離。因而，證明我們這個(gè)時(shí)代的物權(quán)變動(dòng)的價(jià)值取向，不但對(duì)于建立符合現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的物權(quán)變動(dòng)制度具有重要意義，而且對(duì)于完善法律行為理論、促進(jìn)民法學(xué)理論研究的發(fā)展也具有重要意義。（作者單位：天津財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院）

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[7] 王利明，論我國(guó)物權(quán)的公示規(guī)則及其完善[J]，暨南學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009-01-15.

[8] 史尚寬，《物權(quán)法論》[M]，臺(tái)灣：榮泰印書館，1957.

[9] 王澤鑒，《物權(quán)行為無(wú)因性理論檢討》[C]，北京：北京大學(xué)出版社，2013.

[10] 王澤鑒《再論“出賣他人之物與無(wú)權(quán)處分”》[M]，北京：北京大學(xué)出版社，2013.

注解：

① 張文顯，法學(xué)基本范疇研究[M]，北京：中政法大學(xué)出版社，1993，P273

② 陳光華，物權(quán)變動(dòng)要件論[M]，北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2008

③ 吳瑜、杜曉智，《物權(quán)行為理論有關(guān)問(wèn)題探討》[J]，北京：北京科技大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2003年4期，P8

④ 陳光華，物權(quán)變動(dòng)要件論[M]，北京：知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社，2008，P109

⑤ 王利明，論我國(guó)物權(quán)的公示規(guī)則及其完善[J]，暨南學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009-01-15，P66