農(nóng)村承包土地管理辦法精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地管理問題解決措施

土地是廣大勞動人民生存和發(fā)展的最基本的生活保障，屬于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過程中最基本的生產(chǎn)資料。隨著我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以及市場模式的不斷改革，政府制定的關(guān)于農(nóng)村的政策也在不斷改進。一方面大幅度地提升了土地的效益；另一方面也提高了農(nóng)民的生活水平。然而，農(nóng)村土地管理中也存在一些問題。所以，土地管理部門一定要認(rèn)真研究土地管理中存在的各種問題，結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，采取有效措施來解決這些問題，從而促進我國農(nóng)村土地使用的可持續(xù)發(fā)展。

一、我國農(nóng)村土地管理過程中存在的問題

1、個別地區(qū)在農(nóng)村土地管理認(rèn)識上存在偏差

由于地方檢查不夠深入，政府往往存在主導(dǎo)違法用地的問題，國家政府進行修路、城市公共建設(shè)的用地面積與農(nóng)村土地面積比例已經(jīng)表現(xiàn)出失衡。一些土地面積較大的地區(qū)往往以建設(shè)農(nóng)村新城、建設(shè)小城鄉(xiāng)等理由對農(nóng)村土地耕地進行大量削減，違法的開發(fā)商搞房地產(chǎn)也已從城市蔓延到農(nóng)村，并有逐步擴大的趨勢。

2、農(nóng)民耕地矛盾日益突出

農(nóng)民耕地矛盾主要體現(xiàn)在以下幾方面：一是少數(shù)地區(qū)耕地荒蕪。在我國市場經(jīng)濟的壓力下，很多農(nóng)民為了養(yǎng)家糊口紛紛涌入城市淘金。而外出打工的人數(shù)逐漸增多就導(dǎo)致農(nóng)村的土地大面積荒蕪，在這種情況下，雖然國家對農(nóng)民政策進行了大力扶持，但是種田效益低下，土地效益徘徊不前，很多農(nóng)民不再愿意去種田。二是有些地區(qū)出現(xiàn)無地可種情況。農(nóng)村實行了土地聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，土地承包政策30年保持不變，農(nóng)村人均分配土地不均衡，再加上我國實行計劃生育之后，農(nóng)村超生人口眾多，不能及時分配到口糧田，就形成了家庭人口多而分配的地少。還有許多農(nóng)戶要求重新對土地進行調(diào)整或?qū)⒏孛娣e種植苗木和花卉，更有甚者是交易土地，造成耕地面積大量減少，嚴(yán)重違背國家政策。

3、農(nóng)民無地問題目趨嚴(yán)重

土地作為一種商品，由于價格上漲具有增值的功能，農(nóng)民子孫后代對土地?fù)碛欣^承權(quán)。城鎮(zhèn)化過程中，許多農(nóng)民五彩繽紛、多姿多彩的夢想被擊碎，農(nóng)民失去集養(yǎng)老、就業(yè)、生活保障于一體的土地后，卻不能和城里人一樣擁有社會保障。在現(xiàn)行征地貨幣安置方式中，失地農(nóng)民極易成為“種田無地，上班無崗，低保無份”的“三無”人員，成為新的城市貧民，同時也給社會穩(wěn)定帶來不安定因素。一次性補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，雖然相對于過去也“水漲船高”，但與土地非農(nóng)升值相比，差之甚遠。一旦補償費用光，生活無保障，農(nóng)民心理上不能接受。對此，農(nóng)民反映強烈，不愿土地被征。

二、如何有效加強農(nóng)村土地管理

1、政府有關(guān)部門加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理工作的監(jiān)督

農(nóng)村土地權(quán)流轉(zhuǎn)工作是對現(xiàn)有農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系適應(yīng)新階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展要求的局部調(diào)整，是對農(nóng)村家庭承包制的進一步完善，對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理，是農(nóng)業(yè)承包合同管理工作的延續(xù)和發(fā)展。這些必然要求縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）相關(guān)的政府部門把農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理納入工作范圍內(nèi)，并制定切實可行的政策、措施對土地流轉(zhuǎn)管理，規(guī)范我縣農(nóng)村土地管理工作。首先是確立土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體范圍、原則，規(guī)范流轉(zhuǎn)的形式，明確流轉(zhuǎn)的操作程序，規(guī)定對違規(guī)失范行為的處理辦法；第二是規(guī)范流轉(zhuǎn)合同，參照農(nóng)業(yè)部第47號令，根據(jù)實際情況制定統(tǒng)一的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同文本，加強土地流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)、簽訂；第三是農(nóng)經(jīng)部門要恢復(fù)、覆行農(nóng)業(yè)承包合同的簽證、仲裁職能。

2、積極探索，不斷提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次

一是以“三個有利于”原則，探索土地流轉(zhuǎn)形式的多元化。即只要有利于土地資源的合理利用，有利于農(nóng)戶的增收，有利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，不管怎么樣的土地流轉(zhuǎn)形式，都可以運用并推廣。二是面向市場，努力提升土地流轉(zhuǎn)的開發(fā)檔次。堅持以土地流轉(zhuǎn)為載體，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整的步伐，積極將流轉(zhuǎn)的土地區(qū)域辦成結(jié)構(gòu)調(diào)整的“示范園”，辦成應(yīng)用推廣新科技的“試驗區(qū)”，辦成財政增長的新型社區(qū)。同時，加強管理，促進和推動土地的有序流轉(zhuǎn)。強化區(qū)（縣）、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）兩級農(nóng)經(jīng)管理部門工作職能，建立區(qū)縣級農(nóng)業(yè)承包合同糾紛仲裁機構(gòu)，制定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法和經(jīng)常性的工作制度，積極引導(dǎo)、實施、管理和監(jiān)督農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，及時調(diào)處農(nóng)村土地承包合同糾紛。

3、嚴(yán)格加強農(nóng)村宅基地規(guī)劃管理

按照統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的要求和控制增量、盤活存量、合理布局、集約用地、保護耕地的原則，從嚴(yán)控制，用好用活農(nóng)村建設(shè)用地置換政策，加強農(nóng)村宅基地用地管理。在已確定的村鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，結(jié)合新農(nóng)村建設(shè)，做好村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。凡是符合建房條件（或放棄原住房遷建）的，村民原則上不得原地改、擴、新建住房（危房改造除外），要引導(dǎo)村民向城鎮(zhèn)集中或到規(guī)劃的居民點建房。對不具備規(guī)劃居民點建設(shè)的，盡量利用空閑地、老宅基地和荒坡地、廢棄地等未利用地建房。同時，從嚴(yán)控制農(nóng)村村民宅基地標(biāo)準(zhǔn)。全縣范圍內(nèi)農(nóng)業(yè)戶口的村民依法享有使用集體土地建房的權(quán)利，但必須貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。村民已“一戶多宅”或?qū)⒃凶》砍鲑u、出租、贈與他人的，不得再申請和審批宅基地。禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村集體土地上的房屋和審批、占用集體土地建房。農(nóng)村村民建房使用宅基地的面積標(biāo)準(zhǔn)以戶口簿記載的農(nóng)業(yè)戶口人數(shù)計算：3人以內(nèi)戶（含3人）90平方米；4人戶120平方米，5人以上戶宅基地面積不得超過150平方米。農(nóng)村村民是獨生子女戶的，增加宅基地面積3O平方米；是獨生女戶的，再增加宅基地面積20平方米。

4、規(guī)范農(nóng)村規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地

農(nóng)村規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖用地應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)；建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，應(yīng)堅持鼓勵利用廢棄地和荒山荒坡等未利用地，盡可能不占或少占耕地的原則，禁止占用基本農(nóng)田。規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地確定后，不得擅自將原土地用途改變?yōu)榉寝r(nóng)業(yè)建設(shè)用途。

我國是人民群眾當(dāng)家做主的社會主義民主國家，農(nóng)民在全國人口中占著很大的比例，其權(quán)益直接關(guān)系到我國整個大局的穩(wěn)定和發(fā)展。而土地是農(nóng)民重要的生產(chǎn)生活資料，直接關(guān)系到農(nóng)民自身的根本利益，所以在城鎮(zhèn)化發(fā)展進程中，國家必須加大對農(nóng)村土地的宏觀調(diào)控力度，落實有關(guān)農(nóng)村的各項政策，只有這樣才能確保農(nóng)村土地管理能夠有法可依，農(nóng)民的切身利益才能夠得到保護。

參考文獻：

第2篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

【關(guān)鍵詞】社會轉(zhuǎn)型；承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；制約

【中國分類號】F321.1 【文獻標(biāo)識碼】A 【文章編號】1002—736X（2013）04—0025—04

農(nóng)村土地制度變革是中國社會改革的先聲，也是中國現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的起點。中國農(nóng)村土地制度的變遷反映了社會轉(zhuǎn)型中農(nóng)村土地資源利益分配的沖突、協(xié)調(diào)的過程，也映射了中國社會轉(zhuǎn)型的進程。近年來，中國社會轉(zhuǎn)型加速，城市化進程不斷推進，因農(nóng)地征收、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)釀成的土地沖突不斷，完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是實現(xiàn)農(nóng)村發(fā)展、保障農(nóng)民利益的應(yīng)有之義。本文從分析制約農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的因素角度人手，探究中國社會轉(zhuǎn)型背景下完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的方向。

一、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)概述

土地承包經(jīng)營權(quán)指村集體內(nèi)部成員，根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律取得的，對農(nóng)民集體所有依法用于農(nóng)業(yè)的土地及四荒地進行占有、使用、收益以及一定處分的權(quán)利。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)廣義上是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的取得、變更和消滅，狹義上是指農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主體和內(nèi)容的變更。本文所討論是狹義上的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念。具體指在不改變農(nóng)村土地所有權(quán)屬性和農(nóng)業(yè)用途的基礎(chǔ)上，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶與他人訂立合同，在一定期限內(nèi)通過轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓等各種流轉(zhuǎn)方式，轉(zhuǎn)變土地承包經(jīng)營權(quán)主體和內(nèi)容的民事行為。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度規(guī)定了農(nóng)民的土地權(quán)利和義務(wù)，界定了農(nóng)民的私人選擇空間以及農(nóng)民對于土地的經(jīng)營選擇范圍。但基于公共產(chǎn)品的視角，承包經(jīng)營制度也是農(nóng)民公共選擇和政府互動的結(jié)果。在制度功能與價值取向上，承載農(nóng)村巨大的人口壓力、維系農(nóng)民基本的社會保障和保證國家糧食安全。為保證土地資源的安全和有效利用，國家公權(quán)力對農(nóng)民在承包經(jīng)營土地過程中的權(quán)利行使，設(shè)定了較多的約束與限制。

“法律制度根源于物質(zhì)的生活關(guān)系”，“都只是表明和記載經(jīng)濟關(guān)系的要求而已”。中國農(nóng)村土地資源上多種利益并存，土地承包經(jīng)營制度的發(fā)展過程，正是圍繞這些利益的沖突、協(xié)調(diào)、選擇的過程。從1978年小崗村最早實行并提出土地承包經(jīng)營制度，到20世紀(jì)80年代初，改革通過抽離國家對的控制權(quán)而在實質(zhì)上肯定集體對農(nóng)村土地的所有權(quán)。1993年我國《憲法》修正案規(guī)定，農(nóng)村是集體所有制經(jīng)濟，從國家根本大法角度確定了家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度。1995年《國務(wù)院批轉(zhuǎn)

可見，中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度經(jīng)歷了提出、確立承包經(jīng)營權(quán)制度、允許土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，強化農(nóng)民對土地使用權(quán)的處分，肯定土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)性質(zhì)，將土地流轉(zhuǎn)納入到法治化軌道，并為土地流轉(zhuǎn)建立相應(yīng)制度基礎(chǔ)的幾個階段。

二、流轉(zhuǎn)制約因素分析

中國正處于社會轉(zhuǎn)型期，制約農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的因素，既有產(chǎn)權(quán)制度缺陷的障礙，又有國家公權(quán)力過度約束障礙、村民自治異化障礙和社會保障制度障礙等一系列問題使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)處于多重約束之下。從近幾年的實踐看，中國土地流轉(zhuǎn)比例總體還比較低，目前全國平均土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積占總承包耕地面積的比例大約為8.7%，流出農(nóng)戶占家庭承包經(jīng)營農(nóng)戶總數(shù)的9%。

（一）產(chǎn)權(quán)制度模糊與產(chǎn)權(quán)主體多元

我國《憲法》規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬農(nóng)民集體所有。《土地管理法》規(guī)定：集體所有的土地屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已分屬村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，各南該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已屬鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理。上述法律規(guī)定中出現(xiàn)了村農(nóng)民集體、村集體經(jīng)濟組織、村民委員會、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織等，雖然規(guī)定農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體應(yīng)為農(nóng)民集體，但其他經(jīng)濟組織對農(nóng)村土地行使經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)?！锻恋毓芾矸ā分?，集體被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村和村民小組三級，而《民法通則》中集體被界定為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村兩級?！锻恋毓芾矸ā分幸?guī)定村農(nóng)民集體所有的土地可以由村民委員會經(jīng)營管理，而《村民委員會組織法》中規(guī)定村民委員會對集體土地只有管理權(quán)沒有經(jīng)營權(quán)。

可見，在集體所有制的框架下，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村、村民小組在不同程度上都是農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)的所有者代表。而村民委員會和村民小組既不是法人，也不是政府組織，只是社區(qū)自治性組織。不具備作為產(chǎn)權(quán)主體的法人資格，法律規(guī)定其對于集體土地僅限于經(jīng)營、管理。但是由于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度對農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體的界定的模糊和多層次，導(dǎo)致農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體的多元化。中同土地產(chǎn)權(quán)制度對于農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)主體界定模糊，不能明確產(chǎn)權(quán)主體對于土地資源的排他性占有及產(chǎn)權(quán)邊界。這種土地產(chǎn)權(quán)主體的多元化必然導(dǎo)致多級產(chǎn)權(quán)主體圍繞農(nóng)村土地資源而發(fā)生沖突，造成對農(nóng)民土地權(quán)益的隨意侵害，農(nóng)民也形不成有效的、穩(wěn)定的預(yù)期，影響土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，降低土地產(chǎn)權(quán)制度的有效性。

（二）村民自治異化與產(chǎn)權(quán)主體虛置

村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的自治組織，民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督是村委會發(fā)揮作用的核心。法律賦予村民委員會自治功能及其在農(nóng)村土地管理中的地位，實際上，村民委員會作為一個社區(qū)自治組織，在國家政權(quán)下移、對農(nóng)村控制不斷弱化的過程中，尤其是2004年中國對農(nóng)村的稅費改革之后，村民委員會事實上承載了政權(quán)末梢的功能。

在這種背景下，村民自治框架下村社組織的性質(zhì)發(fā)生了演變和功能異化。法律規(guī)定農(nóng)地調(diào)整和處置需經(jīng)村民大會或村民代表會議決定，但現(xiàn)行村民自治結(jié)構(gòu)中名義上的權(quán)力組織——村民大會或村民代表會議，往往被村組干部等虛置或操縱，不能成為一個真正掌握權(quán)力的機構(gòu)或組織，很多地方在實際運作中甚至不曾有效地發(fā)揮過作用。

法律規(guī)定農(nóng)村土地屬農(nóng)村集體所有，但農(nóng)地產(chǎn)權(quán)主體模糊與村委會自治組織的功能異化，以及村級自治組織行政色彩，使其既替代了農(nóng)民與國家的交易，也替代了農(nóng)民與市場的交易。由于缺乏有效監(jiān)督，村民委員會、村集體經(jīng)濟組織、村內(nèi)次級集體經(jīng)濟組織等村組干部往往發(fā)生角色錯位和功能異化，農(nóng)地集體所有者主體事實上處于被架空、虛置狀態(tài)，集體農(nóng)地在一定意義上演變?yōu)猷l(xiāng)村干部等階層所有，呈現(xiàn)出權(quán)勢支配特征。在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的過程中，常常以產(chǎn)權(quán)主體的名義尋租，侵蝕農(nóng)村集體的農(nóng)地權(quán)利。

（三）公權(quán)力過度控制與權(quán)能殘缺

中國的相關(guān)法律制度對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)施加了過多的限制?！锻恋爻邪ā返谒氖粭l規(guī)定，當(dāng)承包方有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或有穩(wěn)定收入來源時，經(jīng)發(fā)包方同意，可以將土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶。限定了土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓和受讓的條件?！锻恋毓芾磙k法》第十三條規(guī)定，發(fā)包方同意是土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提。

法律法規(guī)對流轉(zhuǎn)方式的過多限制造成流轉(zhuǎn)障礙，導(dǎo)致權(quán)能界定本身不完整、農(nóng)民農(nóng)地處分權(quán)不充分。農(nóng)民承包農(nóng)地除在用途和權(quán)屬轉(zhuǎn)移上受到國家的終極控制外，抵押的權(quán)利也被嚴(yán)格限制。《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的“四荒地”可以抵押，但耕地、宅基地、自留地、自留山等使用權(quán)不得抵押。根據(jù)《土地承包法》第四十九條和《流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十四條，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以抵押的僅限于通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包的農(nóng)村土地，依法取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或林權(quán)證等證書的土地。土地承包經(jīng)營權(quán)的不能抵押，阻礙了農(nóng)村土地的要素化和資本化。

美國分析法學(xué)派霍菲爾德認(rèn)為，“所有權(quán)”的概念并不具有固定的內(nèi)涵，它是一束變動不居的權(quán)利束（Owner-ship as a bundle of right）。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)是一系列權(quán)利束，只有在動態(tài)中才能充分實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的各項權(quán)能，體現(xiàn)產(chǎn)權(quán)的存在。農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)是否完全對激發(fā)農(nóng)戶的土地投資欲望、提高土地邊際產(chǎn)出率至關(guān)重要，并且，明晰、無爭議、有法律保障的土地產(chǎn)權(quán)是土地進入市場的首要前提。國家公權(quán)力對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的諸多限制，嚴(yán)重限制了集體土地的使用權(quán)及其流轉(zhuǎn)，使農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能無法充分實現(xiàn)。首先，抑制農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，尤其對耕地的抵押的禁止，使農(nóng)民失去了有力的融資手段。其次，過度的法律限制往往使農(nóng)民寧愿放棄法律對農(nóng)地流轉(zhuǎn)的保障，而選擇依靠民風(fēng)、民俗私下進行土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，造成土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)期限短、缺乏穩(wěn)定性，無法實現(xiàn)對土地的長期大規(guī)模投入和遠期效益。再次，限制性的流轉(zhuǎn)致使農(nóng)村土地規(guī)模過小、地塊零碎分散的現(xiàn)狀不能有效改變，農(nóng)村農(nóng)地市場無法激活，土地承包經(jīng)營權(quán)的真正價值就無法在流轉(zhuǎn)中充分實現(xiàn)，損害了農(nóng)民的土地權(quán)益。

（四）社會保障與流轉(zhuǎn)意愿的抑制

社會保障制度的完善程度是衡量社會文明進步的重要標(biāo)志之一。農(nóng)村社會保障制度的缺失已成為制約中國社會轉(zhuǎn)型期農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的瓶頸之一。長期以來，中國社會保障制度一直實行城鄉(xiāng)二元制，農(nóng)村社會保障始終處于社會保障體系的邊緣，存在著保障程度弱、層次低、覆蓋面小、社會化程度低等缺陷。社會及政府提供農(nóng)村社會保障責(zé)任的缺失，以及隨著城市化進程的快速推進，農(nóng)村經(jīng)濟、農(nóng)村土地、農(nóng)村人口不可避免面臨社會轉(zhuǎn)型所帶來的激變和改革，農(nóng)村土地不僅承擔(dān)農(nóng)村分配公平功能、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能，更為農(nóng)民提供了生存保障、生活保障、就業(yè)保障、風(fēng)險保障等功能，承擔(dān)了市場化、城市化推進過程中的農(nóng)民社會保障功能。

顯然，“回到土地是農(nóng)民最基礎(chǔ)的人權(quán)”，當(dāng)土地資源成為農(nóng)民生存的生產(chǎn)保障、生活保障、社會保障的最后支撐時，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的意愿是被抑制的。即使對于已經(jīng)轉(zhuǎn)移出農(nóng)村的勞動力也會一方面進城務(wù)工，另一方面保留土地甚至不惜拋荒。由此形成了在中國農(nóng)地資源緊缺的社會背景下，農(nóng)地閑置和農(nóng)村大量剩余勞動力并存的現(xiàn)象。農(nóng)地經(jīng)濟功能的不斷弱化，社會保障功能的不斷加強，成為制約中國農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度進一步向合理化方向變革的重要約束條件。

（五）權(quán)屬固化與流轉(zhuǎn)空間限制

中國農(nóng)地所有權(quán)主體——村集體，多以村、村民小組為界，無論土地承包經(jīng)營權(quán)的分配還是土地的轉(zhuǎn)讓，都表現(xiàn)出很強的對外排斥性，農(nóng)地權(quán)屬相對固化，限制了農(nóng)地的流轉(zhuǎn)空間。由于受生活范圍和鄉(xiāng)村活動規(guī)則的限制，農(nóng)戶大多在相鄰近的區(qū)域范圍內(nèi)尋找流轉(zhuǎn)交易對象轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)，交易對象極為有限。當(dāng)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)交易范圍相對固化，局限于某一特定社區(qū)范圍內(nèi)時，生產(chǎn)工藝、操作技能、機械化水平、人力資本等具有相似性，農(nóng)戶的土地邊際產(chǎn)出率相差無幾，不利于最大化實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)效益。可見，要克服農(nóng)地權(quán)屬相對固化的局限，需要擴大交易半徑，盡管能增加可選擇交易對象。但隨著交易范圍和半徑的擴大，由于農(nóng)地市場信息的不完全性，農(nóng)地交易的復(fù)雜性，農(nóng)民的市場信息、交易能力的制約日益凸現(xiàn)，交易的邊際搜尋成本呈現(xiàn)出邊際遞增趨勢。農(nóng)戶為實現(xiàn)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易而往往需要花費太多的代價，抑制農(nóng)戶的流轉(zhuǎn)意愿。

（六）服務(wù)體系缺乏與流轉(zhuǎn)市場化

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》第八條和第三十條都提到了通過中介組織流轉(zhuǎn)承包土地，但現(xiàn)階段中國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)體系尚未建立起來。中國農(nóng)村土地高度分散的特殊性以及農(nóng)村村民的自治性，使現(xiàn)有條件下的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)難以取得認(rèn)同感。即便農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)發(fā)展到較高階段，市場能夠自發(fā)地參與進農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過程中，起到必要的中介作用，農(nóng)戶與市場信息的不對稱性以及市場追逐利益最大化的本質(zhì)屬性也不利于處于弱勢群體的農(nóng)戶平等公平地實現(xiàn)其自身利益。實踐中農(nóng)民文化程度普遍較低，農(nóng)村相對閉塞，獲取信息途徑少，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)地流轉(zhuǎn)很難有跨地區(qū)、規(guī)?；牧鬓D(zhuǎn)。而農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的社會活動范圍小、能力有限，組織大規(guī)模的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)也有困難。同時農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)作為一種特殊的商品，其交易與其他商品相比運作程序相對復(fù)雜，涉及到多個主體的經(jīng)濟利益，再加上農(nóng)民交易信息匱乏、市場交易能力弱、相關(guān)的法律知識缺乏，對于農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)讓程序及相關(guān)市場問題的處理上處于弱勢地位。因此，需要制度設(shè)計和機構(gòu)設(shè)置上，鼓勵更多的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，如資產(chǎn)評估機構(gòu)、機構(gòu)、法律咨詢機構(gòu)、土地融資機構(gòu)和保險機構(gòu)等中介機構(gòu)，及時提供信息和市場化的專業(yè)服務(wù)，促進土地承包經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)農(nóng)村土地資源的最優(yōu)化配置。

第3篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

第一條  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）和《遼寧省實施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》（以下簡稱《省實施辦法》），結(jié)合本市具體情況，制定本條例。

第二條  凡使用本市行政區(qū)域內(nèi)土地的單位和個人都必須遵守本條例。

第三條  各級人民政府應(yīng)堅持土地資源與資產(chǎn)管理并重、開發(fā)利用與保護并重的原則，全面規(guī)劃，合理配置土地資源，切實保護耕地，加強土地市場的管理，提高土地的利用率。

第四條  市、縣（含自治縣、順城區(qū)，下同）人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)及本級人民政府所轄單位土地的統(tǒng)一管理工作。

鄉(xiāng)（含鎮(zhèn)、民族鄉(xiāng)，下同）人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作。

第五條  市人民政府土地管理部門主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國家、省有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和本條例，擬訂本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)土地管理方面的法規(guī)、規(guī)章草案；

（二）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城鄉(xiāng)土地調(diào)查、土地分等定級、地價評估等地籍地政管理工作；

（三）組織編制和修訂本行政區(qū)域內(nèi)土地利用總體規(guī)劃，經(jīng)市人民政府審查同意，報上一級人民政府批準(zhǔn)后實施；

（四）承辦全市國家建設(shè)征地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)占地、市區(qū)國有土地使用權(quán)劃撥和出讓的審批工作，代表政府同國有土地使用者簽訂土地使用權(quán)出讓合同。對城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和終止進行監(jiān)督檢查；

（五）檢查監(jiān)督全市土地的開發(fā)、利用和保護情況；

（六）負(fù)責(zé)查處全市城鄉(xiāng)較大的土地違法案件，承辦處理較大的土地權(quán)屬爭議；

（七）負(fù)責(zé)全市有關(guān)土地管理費用的收繳。

縣人民政府參照前款規(guī)定，確定本級土地管理部門的職責(zé)。

第二章  土地權(quán)屬的確認(rèn)和變更

第六條  全市土地除法律規(guī)定屬于國家所有之外，屬于集體所有。土地所有權(quán)和使用權(quán)的確認(rèn)，依照《土地管理法》和國務(wù)院有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

城鄉(xiāng)一切土地的所有者和使用者必須向市、縣人民政府土地管理部門申報登記。

第七條  集體土地所有者，由縣人民政府確認(rèn)其土地所有權(quán)，核發(fā)《集體土地所有證》；對集體土地建設(shè)用地使用者，由縣人民政府確認(rèn)其土地使用權(quán)，核發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

林地、草原的所有權(quán)或者使用權(quán)及水面使用權(quán)的確認(rèn)，分別依照《森林法》、《草原法》和《漁業(yè)法》的有關(guān)規(guī)定辦理。

對國有土地使用者，由縣以上人民政府確認(rèn)其土地使用權(quán)，核發(fā)《國有土地使用證》。

依法確認(rèn)的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。

第八條  改變土地所有權(quán)和國有土地使用權(quán)，或者因買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物，以及由于企業(yè)兼并涉及土地所有權(quán)、使用權(quán)改變的，須向縣以上人民政府土地管理部門申報，辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，由同級人民政府更換證書。

嚴(yán)禁侵占、買賣或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

第九條  土地所有權(quán)和使用權(quán)的爭議，由當(dāng)事人協(xié)商解決。協(xié)商不成的按下列規(guī)定處理：

（一）農(nóng)村個人之間、個人與單位之間土地使用權(quán)爭議，由鄉(xiāng)人民政府處理；

（二）農(nóng)村土地所有權(quán)或城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的爭議，由縣以上人民政府處理；

（三）市區(qū)國有土地使用權(quán)爭議，由市人民政府處理；

（四）跨行政區(qū)域的土地所有權(quán)、使用權(quán)爭議由各方人民政府的共同上一級人民政府處理；

（五）當(dāng)事人對人民政府及授權(quán)的土地管理部門處理決定不服的，可以在接到處理決定書之日起30日內(nèi)向人民法院起訴。

在爭議解決之前，任何一方不得改變土地現(xiàn)狀。

第三章  土地利用與保護

第十條  市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，搞好土地的開發(fā)整治，鼓勵合理開發(fā)荒地、閑散地，整治廢棄地，制止亂占濫用土地的行為。

任何單位和個人未經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和鄉(xiāng)人民政府辦理審批手續(xù)，不得擅自占用或使用土地。

第十一條  國家、集體和個人建設(shè)用地，能利用原有廢棄和閑置土地的，不再批準(zhǔn)新征、新占土地。必須新征、新占土地的，要首先利用非耕地，嚴(yán)格控制占用耕地和有林地，嚴(yán)禁占用基本農(nóng)田保護區(qū)的土地。

基本農(nóng)田保護區(qū)土地的劃定和管理由市人民政府另行規(guī)定。

第十二條  未經(jīng)土地管理及有關(guān)部門批準(zhǔn)，禁止在城鎮(zhèn)土地上從事挖砂取土、開山采石等活動。

第十三條  新建磚瓦廠、砂石場、預(yù)制件廠占用耕地，必須經(jīng)市以上人民政府審批；現(xiàn)有磚、瓦、水泥預(yù)制件廠新占耕地必須從嚴(yán)控制。對用地單位所占耕地需要復(fù)墾的，由批準(zhǔn)的土地管理部門按每平方米1.50元收取復(fù)墾保證金。用地單位按規(guī)定復(fù)墾的，經(jīng)土地管理部門檢查驗收后，退回保證金。

第十四條  嚴(yán)禁荒蕪耕地。建設(shè)單位經(jīng)批準(zhǔn)征用、受讓的耕地和其他有收益的土地，在正式劃撥后一年以上未使用的；承包農(nóng)村集體耕地，棄耕荒蕪滿一年以上的，均屬荒蕪耕地，應(yīng)收取荒蕪費。

征收荒蕪費的標(biāo)準(zhǔn)，按荒蕪前耕地年產(chǎn)值的一倍半計收。

建設(shè)用地和國有土地的荒蕪費，由原批準(zhǔn)用地的土地管理部門收??；承包農(nóng)村集體耕地荒蕪費，由鄉(xiāng)人民政府收取。

收取的荒蕪費分別納入同級人民政府農(nóng)村發(fā)展基金。

第十五條  承包經(jīng)營土地的集體和個人應(yīng)當(dāng)保護耕地，未經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)，不得在耕地上建房、挖砂、取土、采石、建窯。嚴(yán)禁在耕地上埋墳。

蔬菜保護地看護房臨時用地不得超過15平方米。

第十六條  使用國有土地的單位和個人有下列情形之一的，報縣以上人民政府批準(zhǔn)，由土地管理部門無償收回土地使用權(quán)：

（一）未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，征用和受讓土地后，連續(xù)二年未使用的；

（二）新征、新占土地未按原批準(zhǔn)用途使用的；

（三）單位撤銷或遷移后的用地；

（四）經(jīng)批準(zhǔn)報廢的公路、鐵路、礦場用地；

（五）臨時用地期滿，不再申請使用的土地；

（六）使用劃撥國有土地使用權(quán)的企業(yè)，依法宣告破產(chǎn)后的用地。

第十七條  使用村集體所有的土地，除法律、法規(guī)另有規(guī)定之外，有下列情形之一的，由村民委員會或村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織收回土地使用權(quán)：

（一）農(nóng)業(yè)戶轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶和已分配到城鎮(zhèn)工作的大、中專院校畢業(yè)生的承包地、口糧田和未開發(fā)利用的自留山；

（二）荒蕪二年以上的承包耕地；

（三）非種植業(yè)專業(yè)戶生產(chǎn)、經(jīng)營活動停業(yè)后不再使用的土地；

（四）鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)破產(chǎn)、遷移后遺留的土地；

（五）遷移戶的住宅用地；

（六）未經(jīng)批準(zhǔn)，隨意改變用途的承包耕地。

第四章  土地資產(chǎn)管理

第十八條  城鎮(zhèn)國有土地實行有償使用制度。凡使用城鎮(zhèn)國有土地的公司、企業(yè)及其他組織，應(yīng)依法繳納土地使用稅：“三資”企業(yè)用地、臨時用地、私人用地須按市人民政府有關(guān)規(guī)定交納土地使用費。

第十九條  城鎮(zhèn)國有土地實行有償供應(yīng)方式，有償供應(yīng)土地的范圍，按《撫順市城鎮(zhèn)國有土地有償使用管理辦法》辦理。

第二十條  凡以受讓方式取得的國有土地使用權(quán)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。凡以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，必須辦理出讓手續(xù)，補交出讓金。

第二十一條  改組、新設(shè)股份制的企業(yè)，涉及的土地資產(chǎn)應(yīng)作價入股，以出讓方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)土地管理部門估價后可直接作價入股；以劃撥國有土地使用權(quán)作價入股的，須由縣以上人民政府土地管理部門補辦出讓手續(xù)、補交出讓金后，投資入股；不辦出讓手續(xù)，不補交出讓金的，由土地管理部門代表政府以土地資產(chǎn)向股份制企業(yè)投資入股。

第二十二條  國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)發(fā)生增殖的，收取土地增殖費。土地增殖費計收辦法和標(biāo)準(zhǔn)按省、市人民政府有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十三條  農(nóng)村鄉(xiāng)辦企業(yè)、工商業(yè)戶從事經(jīng)營活動使用的集體土地，逐步實行有償使用制度。

第五章  國家建設(shè)用地

第二十四條  國家建設(shè)需要征用農(nóng)村集體土地或劃撥國有土地的，建設(shè)單位應(yīng)持下列文件向縣以上人民政府土地管理部門提出申請：

（一）經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告、年度基本建設(shè)計劃、在地形圖上布置的工程平面圖；

（二）征用或劃撥城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地的，應(yīng)先取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，再向土地管理部門申請用地；

（三）征用或劃撥公路、河道控制范圍和城市綠地、林地、各類保護區(qū)、采煤沉陷區(qū)內(nèi)土地，應(yīng)有相應(yīng)主管部門的審查意見。

第二十五條  國家建設(shè)征用土地，由縣以上人民政府土地管理部門組織實施，實行政府統(tǒng)一征地、費用包干使用辦法。凡符合本條例第二十四條規(guī)定的，由土地管理部門組織有關(guān)方面簽訂征用土地協(xié)議，會同有關(guān)部門制定安置方案，核發(fā)用地批準(zhǔn)文件，界定用地范圍。用地單位憑用地批準(zhǔn)文件使用土地。

第二十六條  經(jīng)批準(zhǔn)征用后的土地，被征地單位和個人應(yīng)當(dāng)服從國家需要，不得阻撓。

第二十七條  臨時使用土地的單位和個人，須向縣以上人民政府土地管理部門申請，經(jīng)批準(zhǔn)后使用，但不得在臨時用地上修建永久性的建筑物或構(gòu)筑物。一次性批準(zhǔn)期限不得超過二年。

第二十八條  征用、劃撥土地的審批權(quán)限為：

（一）耕地2000平方米（3畝）或菜地667平方米（1畝）以下，其他土地6667平方米（10畝）以下，由縣人民政府批準(zhǔn)；

（二）耕地13333平方米（20畝）或菜地3333平方米（5畝）以下，其他土地20000平方米（30畝）以下，由市人民政府批準(zhǔn)；

（三）市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、有償劃撥或行政劃撥，由市人民政府批準(zhǔn)，超過市批準(zhǔn)權(quán)限的，報省、國務(wù)院批準(zhǔn)；

（四）縣城、建制鎮(zhèn)及工礦區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、有償劃撥或行政劃撥按照征地審批權(quán)限辦理；

（五）國營農(nóng)、林、牧場，使用本場土地從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須按照本條規(guī)定的審批權(quán)限報縣以上人民政府批準(zhǔn)。

第二十九條  國家建設(shè)征用土地，由用地單位按下列標(biāo)準(zhǔn)支付土地補償費：

（一）征用耕地（含自留地）按該地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍補償；

（二）征用水面、水域按實際價值或按臨近旱田前三年平均年產(chǎn)值的4倍補償；

（三）征用荒山、荒地按臨近旱田前三年平均年產(chǎn)值的2倍補償；

（四）征用草地按臨近旱田前三年平均年產(chǎn)值的4倍補償；

（五）征用宅基地，農(nóng)戶需要易地遷建的按擬新占土地補償，由占地單位安置的按臨近旱田前三年平均年產(chǎn)值的3倍補償；

（六）征用、劃撥林地的補償標(biāo)準(zhǔn)，按照省、市人民政府及林業(yè)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

土地補償費用于發(fā)展集體經(jīng)濟和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，不得挪作他用。

第三十條  被征用土地上有青苗的，應(yīng)當(dāng)補償經(jīng)營者當(dāng)年的經(jīng)濟損失，支付青苗補償費。被征用土地上的建筑物、附著物，按實際價值補償。開始協(xié)商征地后，被征地單位和個人突擊搶種的作物，突擊搶建的建筑物，不予補償。

第三十一條  征、占商品菜地除按本《條例》第二十九條規(guī)定支付土地補償費外，由市土地管理部門按有關(guān)規(guī)定，收取新菜地開發(fā)建設(shè)基金，用于新菜地的開發(fā)建設(shè)。

第三十二條  國家建設(shè)征用土地除宅基地外，用地單位還應(yīng)向被征地單位支付安置補助費，安置補助費的標(biāo)準(zhǔn)按《省實施辦法》第二十九條第（一）項的規(guī)定執(zhí)行，由用地單位安置勞動力的，須將相應(yīng)的安置補助費轉(zhuǎn)給安置勞動力的單位。

第三十三條  國家建設(shè)征用土地，對被征地單位按下列規(guī)定進行安置：

（一）因土地征用造成的農(nóng)村多余勞動力，由縣以上人民政府土地管理部門組織被征地單位和用地單位及有關(guān)單位，安置符合就業(yè)條件的人員就業(yè)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)辦理農(nóng)轉(zhuǎn)非；

（二）農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口和農(nóng)業(yè)勞動力安置就業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，按《省實施辦法》第二十九條第（二）項的規(guī)定執(zhí)行。計算農(nóng)轉(zhuǎn)非、轉(zhuǎn)工指標(biāo)，以村民委員會或村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織為單位，耕地面積、人口、勞動力以上年統(tǒng)計年報為依據(jù)。

征用城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，可以按人均占有耕地轉(zhuǎn)非，按勞動力平均占有耕地轉(zhuǎn)工。

第三十四條  國家建設(shè)征用國營農(nóng)場使用的土地，參照征用集體土地的補償標(biāo)準(zhǔn)辦理。

第三十五條  國家建設(shè)征用的耕地，須相應(yīng)核減被征地單位的耕地面積。

第三十六條  國家建設(shè)征用由農(nóng)戶承包經(jīng)營的耕地，農(nóng)戶投入較大，具有下列情形之一的，村民委員會或村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織，可將被征土地補償費總額的15％，補償給承包者：

（一）旱田改水田或菜田的；

（二）坡地變梯田的；

（三）新開墾的耕地。

第六章  農(nóng)村建設(shè)用地

第三十七條  鄉(xiāng)村建設(shè)及農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，要符合鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，堅持合理布局，節(jié)約用地的原則。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)村建設(shè)及居民住宅建設(shè)用地要符合城市規(guī)劃。

第三十八條  鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地，必須向縣人民政府土地管理部門提出申請，按《省實施辦法》第二十四條規(guī)定的審批權(quán)限履行審批手續(xù)。

第三十九條  鄉(xiāng)辦企業(yè)或非農(nóng)業(yè)戶興辦工商企業(yè)使用集體土地的，按照《省實施辦法》第三十四條的規(guī)定執(zhí)行。

第四十條  鄉(xiāng)村公共設(shè)施、公益事業(yè)需要占用非受益單位集體土地的，須由鄉(xiāng)人民政府在就近調(diào)劑相應(yīng)的土地給被占地單位或給予適當(dāng)補償。

第四十一條  村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)后，可以集體所有的土地使用權(quán)作價入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓抵押。

第四十二條  農(nóng)村居民住宅建設(shè)用地，要堅持實行計劃管理，用地標(biāo)準(zhǔn)按《省實施辦法》第三十二條的規(guī)定執(zhí)行。使用耕地的，由鄉(xiāng)人民政府審核，報縣人民政府批準(zhǔn)；使用非耕地和在原宅基地范圍內(nèi)翻建的，由鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)。

農(nóng)村非農(nóng)業(yè)戶自建住宅占用集體土地，應(yīng)對被占地單位給予適當(dāng)補償。

第四十三條  農(nóng)村居民住宅用地具有下列情形之一的，不予批準(zhǔn)：

（一）可利用而不利用原宅基地翻建，另行申請住宅建設(shè)用地的；

（二）原有住宅閑置不用或改為經(jīng)營場所、出租、出賣的；

（三）不符合鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃，申請在耕地上建住宅的；

（四）除長期招聘的專業(yè)人員外，本人戶籍不在本地而申請住宅建設(shè)用地的。

第四十四條  城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要占用集體所有土地的，必須按照《省實施辦法》第三十六條的規(guī)定執(zhí)行。

第四十五條  農(nóng)村集市或農(nóng)貿(mào)市場需要使用土地的，由指定的承辦單位，持有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，向縣以上人民政府土地管理部門申請，按照國家建設(shè)用地的規(guī)定審批。

第七章  獎勵與處罰

第四十六條  各級人民政府要設(shè)立專項基金，對有下列成績之一的單位和個人，由縣以上人民政府或者土地管理部門給予表彰、獎勵：

（一）模范執(zhí)行土地管理法律、法規(guī)和本條例，抵制土地違法行為事跡突出的；

（二）保護和開發(fā)土地資源，合理用地、節(jié)約用地以及在土地資產(chǎn)管理方面有突出貢獻的；

（三）在土地管理其他各項工作中成績顯著的。

第四十七條  對未經(jīng)批準(zhǔn)或非法獲取批準(zhǔn)文件以及超過批準(zhǔn)面積非法占用土地的，除責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除或沒收在占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，按下列規(guī)定處以罰款：

（一）單位和個人非法占用耕地的，每平方米處以3元以上、15元以下罰款；

（二）單位和個人非法占用農(nóng)村非耕地的，每平方米處以2元以上、10元以下罰款；

（三）單位和個人非法占用城鎮(zhèn)國有土地的，每平方米處以5元以上、15元以下罰款。

第四十八條  對私自買賣農(nóng)村集體土地或非法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥國有土地使用權(quán)的，除沒收非法所得，限期拆除或沒收在土地上新建的建筑物和其他設(shè)施外，并對雙方處以非法所得50％以下罰款。

第四十九條  受到限期拆除新建建筑物和其他設(shè)施處罰的單位和個人必須立即停止施工，對繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機關(guān)有權(quán)制止。

第五十條  對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變土地使用用途的，可依法收回土地使用權(quán)，或按面積每平方米處以3至5元罰款。

第五十一條  對單位和個人未經(jīng)批準(zhǔn)挖砂取土、開山采石的，責(zé)令限期治理，沒收非法所得并按每平方米5元以下處以罰款。

第五十二條  用地單位和個人土地使用權(quán)變更后，逾期不辦理變更登記手續(xù)的，應(yīng)補辦手續(xù)，并處以每平方米1元以下罰款。

第五十三條  非法占用征地補償費、安置補助費的，必須全部退還，并處以非法占用額30％以下罰款。

第五十四條  被依法處以行政處罰的單位和個人，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)交納罰款，逾期不交的，每滯交一日加收3‰的滯納金。

各項罰沒款，上繳同級人民政府財政部門。

第五十五條  侵占或弄虛作假獲取征地招工、農(nóng)轉(zhuǎn)非指標(biāo)的，一律清退。對情節(jié)嚴(yán)重的主要責(zé)任者，由有關(guān)主管部門給予處分或處罰。

第五十六條  對在國家建設(shè)征用土地或解決土地權(quán)屬爭議過程中，觸犯刑律的當(dāng)事人，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十七條  土地管理人員因玩忽職守、違法審批給工作造成損失，或敲詐勒索、收受賄賂、貪污財物的，要給予行政處分，構(gòu)成犯罪的由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第五十八條  本條例規(guī)定的行政處罰，由縣以上人民政府土地管理部門決定并執(zhí)行。

農(nóng)村居民違法占地的行政處罰，可以由鄉(xiāng)人民政府處理。

第五十九條  當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰決定書之日起15日內(nèi)，向作出處罰決定機關(guān)的上一級主管機關(guān)申請復(fù)議；對復(fù)議決定不服的，可以在接到行政復(fù)議決定書之日起15日內(nèi)，向人民法院起訴。當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，也可以在接到處罰決定書之日起15日內(nèi)，直接向人民法院起訴。期滿不申請復(fù)議、不起訴又不履行的，由作出處罰決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。

第八章  附則

第4篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；關(guān)鍵問題

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，從嚴(yán)格意義上講即農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地的流轉(zhuǎn)本質(zhì)上是農(nóng)戶對所擁有的集體土地承包經(jīng)營權(quán)的交易。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提條件

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一個漸進的過程，不能冒進，更不能不考慮中國實際盲目推進，急于求成，應(yīng)在進一步完善政策法規(guī)，堅守基本條件的前提下，逐步實施。

1.1把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位

一旦農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)放活之后，城市資本允許進入農(nóng)村土地，掌握大量資本的城市居民可以擁有幾千畝、甚至上萬畝的土地，他自己不耕作，雇傭原地居民耕作，這樣就可能出現(xiàn)農(nóng)民將大量土地賣給城市居民的現(xiàn)象，當(dāng)然這只是一種假設(shè)。如果政府不采取措施強制規(guī)定，就會有一些地方政府為了推行所謂的“規(guī)模經(jīng)營”，通過各級政府的權(quán)力，很有可能將大片土地轉(zhuǎn)讓到城市居民手中，導(dǎo)致出現(xiàn)城里的所謂“大地主”。而這不是我國推進農(nóng)業(yè)“適度規(guī)模經(jīng)營”的初衷。因此，有必要采取一定措施，對相關(guān)法律法規(guī)進行修訂完善。此外，鑒于現(xiàn)階段農(nóng)村土地的社會保障功能，如果不把保護農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)放在首位，對個人最高農(nóng)地?fù)碛辛窟M行限制，則很有可能出現(xiàn)一邊超大規(guī)模的“地主”，一邊無地農(nóng)民的情況，導(dǎo)致農(nóng)村兩級分化，影響社會穩(wěn)定。

1.2堅持守住18億畝耕地這條紅線

土地制度是農(nóng)村和我國的基礎(chǔ)制度。按照中央農(nóng)村土地管理制度，允許土地流轉(zhuǎn)的前提是堅持守住18億畝耕地這條紅線，劃定永久基本農(nóng)田，確?；巨r(nóng)田總量不減、用途不變。

1.3保證土地的使用效率

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出發(fā)點是要合理配置土地資源，確保土地的使用效率，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營。從目前農(nóng)村土地利用情況看，“”，經(jīng)營規(guī)模過小，增加了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的管理成本，從而難以形成規(guī)模經(jīng)濟效益，難以形成有效競爭，也不利于農(nóng)業(yè)科技水平的提高。這阻礙了土地利用效率的提高，造成土地資源的浪費。因此，今后必須改變這種狀況，一方面，加大先進科技成果的應(yīng)用推廣，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，調(diào)動農(nóng)民生產(chǎn)的積極性，通過規(guī)范土地合理流轉(zhuǎn)，實現(xiàn)土地適度規(guī)模經(jīng)營，防止出現(xiàn)土地拋荒現(xiàn)象。另一方面，改變現(xiàn)有農(nóng)戶家庭半自給性、小規(guī)模土地承包經(jīng)營基礎(chǔ)上的農(nóng)民兼業(yè)化，追求土地經(jīng)營目標(biāo)投入產(chǎn)出收益的最大化，提高土地配置效率。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后的合理使用

2.1嚴(yán)格按照相關(guān)政策法規(guī)進行土地流轉(zhuǎn)，確保土地農(nóng)業(yè)用途不變

當(dāng)前，我國仍是一個農(nóng)業(yè)大國，而且土地資源十分有限，耕地數(shù)量更是有限，無論從土地作為農(nóng)民的社會保障角度來講，還是從糧食安全角度考慮，嚴(yán)禁借用土地流轉(zhuǎn)之際隨意改變土地農(nóng)業(yè)用途就顯得格外重要。因此，有必要按照產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格管理的原則，不斷完善農(nóng)村土地管理制度，堅持最嚴(yán)格的耕地保護制度，規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)及流轉(zhuǎn)后的使用。

2.2加大土地流轉(zhuǎn)宣傳力度

加大土地流轉(zhuǎn)的宣傳，提高農(nóng)民“土地是財富之母”的意識，特別要讓農(nóng)民了解土地流轉(zhuǎn)的前提條件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循的基本原則，熟悉土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)；同時，還應(yīng)讓農(nóng)民知道，土地不僅僅是就業(yè)和生存的手段，更是一筆龐大的資產(chǎn)，加快土地流轉(zhuǎn)正是合理利用這一資產(chǎn)、增加要素收入的有效途徑，因此，一定要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)，確保土地性質(zhì)和用途不變。此外，還可通過板報、村民廣播等載體，讓農(nóng)民了解到除國家建設(shè)依法征用集體土地外，村集體無權(quán)在承包期內(nèi)單方面不簽合同、不發(fā)證書、解除承包合同、強行收回和調(diào)整農(nóng)民承包地，進一步規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，確保土地合理使用。

2.3加強土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管，規(guī)范土地農(nóng)業(yè)用途

當(dāng)前，各級國土資源部門一定要加強流轉(zhuǎn)土地用途的監(jiān)管，堅決禁止以土地流轉(zhuǎn)為名改變農(nóng)用地用途特別是基本農(nóng)田用途的違法行為。同時，要建立健全全國各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場體系，培育土地流轉(zhuǎn)主體，加強農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的管理和服務(wù)，鼓勵引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)等主體，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，鼓勵引導(dǎo)農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，防止出現(xiàn)土地撂荒和粗放經(jīng)營等現(xiàn)象。此外，應(yīng)全面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同，使用統(tǒng)一規(guī)范的合同文本，并指導(dǎo)土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，及時辦理土地流轉(zhuǎn)當(dāng)事人提出的簽證申請，糾正土地流轉(zhuǎn)雙方違反有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和政策方面的約定，確保流轉(zhuǎn)后的土地農(nóng)業(yè)用途不變。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)主體

當(dāng)前，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在由于土地權(quán)屬不明而導(dǎo)致的流轉(zhuǎn)混亂、效率低下等問題，相關(guān)法律法規(guī)對土地所有權(quán)主體的經(jīng)濟地位、法律地位、財產(chǎn)地位及其職能范圍、行為方式等沒有明確規(guī)定，這不利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有序健康進行。

3.1健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法規(guī)政策，明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度

土地是農(nóng)民的基本生產(chǎn)資料，農(nóng)民對土地的依賴性很強。因此，有關(guān)部門應(yīng)重視對《農(nóng)村土地承包法》的修訂和完善，切實解決當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)過程中的產(chǎn)權(quán)主體不清的問題。同時，還應(yīng)進一步建立和完善土地流轉(zhuǎn)的其他政策法規(guī)，尤其是土地分配政策，應(yīng)適當(dāng)體現(xiàn)均衡原則，即實現(xiàn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的動態(tài)監(jiān)管和分配。區(qū)分情況收回符合條件成員的承包權(quán)并再流轉(zhuǎn)或承包給新增人員。具體做法建議將其寫入相關(guān)規(guī)定中，制定成《農(nóng)村土地承包細(xì)則》，使其具有很強的可操作性。

3.2嚴(yán)格執(zhí)行土地法律法規(guī)，完善土地承包手續(xù)

要求出讓方和受讓方必須根據(jù)（（中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國合同法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及其有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行土地流轉(zhuǎn)，并簽訂合同。在合同中雙方應(yīng)明確土地流轉(zhuǎn)的方式、流轉(zhuǎn)土地的用途、土地流轉(zhuǎn)的時限、土地流轉(zhuǎn)的數(shù)量及費用、土地流轉(zhuǎn)的類型、面積和質(zhì)量，雙方的權(quán)利和義務(wù)、合同的變更與解除及其他約定等內(nèi)容。同時，還應(yīng)進一步完善土地承包手續(xù)，避免或減少不必要的糾紛。

4.土地流轉(zhuǎn)的價格機制形成

第5篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

簡單的土地承包合同書范文一

甲方: 乙方:

為促進果品生產(chǎn),提高土地管理水平,增加集體和個人經(jīng)濟收入,根據(jù)上級文件的規(guī)定,本著公平公正合理的原則,經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意,簽訂本土地承包合同,條款如下:

一、 承包土地的基本情況

二、甲方將土地 畝承包給乙方經(jīng)營管理。承包期 年，自 年 月 日起，至 年 月 日止。

三、承包費交納數(shù)量和時間：

承包費每畝 元，于每年 12 月 30日前交清下一年的承包費。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方根據(jù)技術(shù)部門的要求，制定年度管理標(biāo)準(zhǔn)和檢查制度，并及時督促乙方按標(biāo)準(zhǔn)搞好土地管理工作。

2、對故意損壞果樹，不按果樹部門技術(shù)要求操作管理，及改變用途(如種地、建廠等)，甲方有權(quán)依法收歸集體重新發(fā)包。

3、甲方協(xié)同有關(guān)部門每年不定期對土地管理情況進行檢查，對不按標(biāo)準(zhǔn)要求管理或變相毀壞土地的進行一定的經(jīng)濟處罰，情節(jié)嚴(yán)重的按《森林法》的有關(guān)規(guī)定依法給予刑事處罰。

4、甲方有權(quán)監(jiān)督乙方按時施肥、澆水、打藥、修剪等土地管理工作。 5、甲方要根據(jù)乙方的要求積極組織新技術(shù)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)，為乙方搞好果樹生產(chǎn)提供信息服務(wù)。

五、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、乙方要嚴(yán)格按甲方的標(biāo)準(zhǔn)要求進行土地管理，努力提高果品產(chǎn)量和質(zhì)量。 2、經(jīng)甲方同意，乙方在承包期內(nèi)可將土地部分或全部轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)包戶必須承擔(dān)原乙方承擔(dān)的一切義務(wù)。

3、乙方必須服從國家、集體建設(shè)項目用地及其他公共設(shè)施等項目用地，補償按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、合同期滿后，甲方如繼續(xù)發(fā)包，在同等條件下，乙方可優(yōu)先承包。

六、違約責(zé)任、

1、承包期內(nèi)甲方不得隨意改變乙方的土地承包權(quán)，如有違反，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟、民事、法律責(zé)任。

2、承包期內(nèi)，乙方如不按標(biāo)準(zhǔn)管理或故意損壞果樹，每損壞一棵賠償100元，并由乙方及時予以補植，如長期撂荒或改變用途，甲方有權(quán)終止合同，另行承包，其預(yù)交承包費不予退讓。

3、合同期滿后，乙方每減少一棵結(jié)果果樹，賠償甲方100元，如達不到技術(shù)部門規(guī)定的果樹管理標(biāo)準(zhǔn)(如：保葉率80%以上，枝、干病害率5%以內(nèi)等)，根據(jù)具體情況給予相應(yīng)的經(jīng)濟處罰。

七、本合同不因甲方代表人變更而變更，任何一方不得擅自解除合同或改變合同內(nèi)容，否則承擔(dān)法律責(zé)任。

八、本合同自簽定之日起生效。如有未盡事宜，由甲、乙雙方按國家法律和政策，共同協(xié)商作出補充規(guī)定，并報合同主管部門批準(zhǔn)后生效。補充規(guī)定與本合同具有同等的法律效力。

九、本合同一式三份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，經(jīng)管站存檔一份。

十、本合同自簽定之日起生效。

發(fā)包方(章)：

法人代表： 承包方(章)：

年 月 日

簡單的土地承包合同書范文二

甲方： 住址：

乙方： 住址：

根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律規(guī)定甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t經(jīng)雙方協(xié)商一致，就土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包事宜，訂立本合同。

一、承包土地基本情況和用途

甲方愿意將其承包的位于 村 畝土地承包給乙方，從事種植生產(chǎn)經(jīng)營。

二、承包期限：

土地承包期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。

三、承包價格與支付方式：

每畝每年支付人民幣 元，共 元(大寫 )，每年 月 日交清土地承包款。

四、甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方與發(fā)包方的土地承包關(guān)系不變，甲方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

2、有權(quán)獲得土地流轉(zhuǎn)收益的權(quán)利，有權(quán)按照合同約定的期限到期收回流轉(zhuǎn)的土地，有權(quán)監(jiān)督乙方合理利用、保護轉(zhuǎn)包土地制止乙方破壞土地。

3、尊重乙方的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，不得干涉乙方依法進行正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動。

五、乙方的權(quán)利和義務(wù)

1、依法享有生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)、產(chǎn)品處置權(quán)和產(chǎn)品收益權(quán)。

2、維持土地的農(nóng)業(yè)用途，依法保護合理利用土地，不得隨意荒廢和破壞水利設(shè)施，不得給土地造成永久性損害。

3、承包期到時，及時向甲方交還承包的土地，清理干凈地上一切種植物。 本合同雙方簽字后生效，未盡事宜，雙方經(jīng)協(xié)商一致后訂立補充協(xié)議，本合同具同樣的法律效力。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方：(簽章) 乙方：(簽章)

年 月 日

簡單的土地承包合同書范文三

發(fā)包方：___________村民委員會(以下簡稱甲方)

承包方：_____________________(以下簡稱乙方)

為了發(fā)揮土地資源的利用，改變傳統(tǒng)陳舊的農(nóng)業(yè)耕作形式，甲方將集體所有的農(nóng)用耕地承包給乙方，用于種養(yǎng)業(yè)和其它業(yè)的開發(fā)應(yīng)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，簽訂本合同，共同信守。

一、土地的面積、位置

甲方經(jīng)村民會議同意并報鄉(xiāng)人民政府批準(zhǔn)，將位于_________區(qū)_____鎮(zhèn) 村面積_________畝(具體面積、位置以合同附圖為準(zhǔn))農(nóng)用耕地承包給乙方使用。土地方位東起_________，西至_________，北至_________，南至_________。附圖已經(jīng)甲乙雙方簽字確認(rèn)。

二、土地用途及承包形式

1.土地用途為農(nóng)業(yè)科技園藝開發(fā)、推廣、培訓(xùn)、服務(wù)及農(nóng)業(yè)種植和養(yǎng)殖。

2.承包形式：個人承包經(jīng)營。

三、土地的承包經(jīng)營期限

該地承包經(jīng)營期限為____年，自_____年____月____日至_____年____月___日止。

四、地上物的處置

該土地上有一口魚塘和部分磚瓦結(jié)構(gòu)的建筑物，在合同有效期內(nèi)，由乙方無償使用并加以維護;待合同期滿或解除時，按使用的實際狀況與所承包的土地一并歸還甲方。

五、承包金及交付方式

1.該土地的承包金為每畝每年人民幣_____元，承包金每年共計人民幣_____元。

2.每年_____月___日前，乙方向甲方全額交納本年度的承包金。

六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.對土地開發(fā)利用進行監(jiān)督，保證土地按照合同約定的用途合理利用。

2.按照合同約定收取承包金;在合同有效期內(nèi)，甲方不得提高承包金。

3.保障乙方自主經(jīng)營，不侵犯乙方的合法權(quán)益。

4.協(xié)助乙方進行土地資源的開發(fā)、宣傳、褒獎、應(yīng)用。

5.按照合同約定，保證水、電暢通，并無償提供通往承包地的道路。

6.按本村村民用電價格收取乙方電費。

7.為乙方提供自來水，并給予乙方以甲方村民的同等待遇。

8.在合同履行期內(nèi)，甲方不得重復(fù)發(fā)包該地塊。

(二)乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.按照合同約定的用途和期限，有權(quán)依法利用和經(jīng)營所承包的土地。

2.享有承包土地上的收益權(quán)和按照合同約定興建、購置財產(chǎn)的所有權(quán)。

3.享受國家規(guī)定的優(yōu)惠政策。

4.享有對公共設(shè)施的使用權(quán)。

5.乙方可在承包的土地上建設(shè)與約定用途有關(guān)的生產(chǎn)、生活設(shè)施。

6.乙方不得用取得承包經(jīng)營權(quán)的土地抵償債務(wù)。

7.保護自然資源，搞好水土保持，合理利用土地。

七、合同的轉(zhuǎn)包

1.在本合同有效期內(nèi)，乙方遵照自愿、互利的原則，可以將承包的土地全部或部分轉(zhuǎn)包給第三方。

2.轉(zhuǎn)包時要簽訂轉(zhuǎn)包合同，不得擅自改變原來承包合同的內(nèi)容。

3.本合同轉(zhuǎn)包后，甲方與乙方之間仍應(yīng)按原承包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù);乙方與第三方按轉(zhuǎn)包合同的約定行使權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。

八、合同的變更和解除

1.本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律約束力，任何單位和個人不得隨意變更或者解除。經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂書面協(xié)議方可變更或解除本合同。

2.在合同履行期間，任何一方法定代表人或人員的變更，都不得因此而變更或解除本合同。

3.本合同履行中，如因不可抗力致使本合同難以履行時，本合同可以變更或解除，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

4.本合同履行期間，如遇國家建設(shè)征用該土地和甲方改變用地性質(zhì)轉(zhuǎn)讓給第三方的，甲方有權(quán)協(xié)助乙方要求征用土地方(第三方)賠償乙方在承包土地上各種建筑設(shè)施的費用，并根據(jù)乙方承包經(jīng)營的年限和開發(fā)利用的實際情況給予相應(yīng)的補償。

5.如甲方重復(fù)發(fā)包該地塊或擅自斷電、斷水、斷路，致使乙方無法經(jīng)營時，乙方有權(quán)解除本合同，其違約責(zé)任由甲方承擔(dān)。

6.本合同期滿，如繼續(xù)承包，乙方享有優(yōu)先權(quán)，雙方應(yīng)于本合同期滿前半年簽訂未來承包合同。

九、違約責(zé)任

1.在合同履行期間，任何一方違反本合同的約定，視為違約。違約方應(yīng)按土地利用的實際總投資額和合同未到期的承包金額的20%支付對方違約金，并賠償對方因違約而造成的實際損失。

2.乙方應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的期限足額支付租金。如乙方逾期60日未支付租金，則甲方有權(quán)解除本合同。

3.本合同轉(zhuǎn)包后，因甲方的原因致使轉(zhuǎn)包合同不能履行，給轉(zhuǎn)包后的承包方造成損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

十、合同糾紛的解決辦法

本合同履行中如發(fā)生糾紛，由爭議雙方協(xié)商解決;協(xié)商不成，雙方同意向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ荷暝V。 十一、本合同經(jīng)甲乙雙方簽章后生效。

十二、本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為補充協(xié)議，補充協(xié)議(經(jīng)公證后)與本合同具有同等法律效力。

十三、本合同一式_____份，甲乙雙方各_____份。

附土地平面圖

發(fā)包方：(蓋章)_____________

承包方：(簽字)_____________

法定代表人：(簽字)_________

第6篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

摘要：簡述農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，分析農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的存在的主要問題，提出完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的對策建議。

關(guān)鍵詞：土地承包經(jīng)營權(quán) 流轉(zhuǎn) 物權(quán)法

隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程的不斷加快，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)成為學(xué)術(shù)界甚至“三農(nóng)”問題關(guān)注的熱點。當(dāng)下農(nóng)村人口流動和勞動力轉(zhuǎn)移加快，農(nóng)民的土地權(quán)利意識增強，農(nóng)村土地承包經(jīng)營糾紛呈多發(fā)趨勢。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)業(yè)經(jīng)營者在法律規(guī)定和合同約定的范圍內(nèi)在集體經(jīng)濟組織所有的或者國家所有的由集體經(jīng)濟組織長期使用的土地上進行耕作、養(yǎng)殖或畜牧并獲得收益的權(quán)利。土地流轉(zhuǎn)，即土地的轉(zhuǎn)讓和流通。按照其作用和性質(zhì)的不同，土地流轉(zhuǎn)可劃分為土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)和土地功能的流轉(zhuǎn)（土地用途的改變）兩部分，但在法律上是指土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)。

現(xiàn)行《物權(quán)法》和《農(nóng)村土地承包法》等法律都未對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)各種方式性質(zhì)作出界定,目前學(xué)術(shù)界和實踐中對其認(rèn)識不一致，差異較大。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵的界定，目前沒有形成一致的觀點，寬泛的說，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)包括兩層含義：一是所有權(quán)主體的改變，如從集體所有變?yōu)閲宜?，最為典型的就是農(nóng)村集體土地征用。二是使用權(quán)主體的變化，《農(nóng)村土地承包法》第三十七條規(guī)定了集體土地的轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓以及其它流轉(zhuǎn)方式；同時還規(guī)定了“四荒”土地的入股、抵押，這些方式的流轉(zhuǎn)都是對使用權(quán)主體的變化而言的。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二章“家庭承包”第五節(jié)“土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)”和第三章“其他方式的承包”的規(guī)定，并結(jié)合物權(quán)法理論，是使用權(quán)主體的變化所產(chǎn)生的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。即在不改變農(nóng)村農(nóng)用土地所有權(quán)權(quán)屬和農(nóng)用土地之用途基礎(chǔ)上，在有效農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)存在前提條件下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人依法將農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)或農(nóng)村土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給他人的行為。

二、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化不徹底

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)具有物權(quán)屬性已是不爭事實，目前學(xué)術(shù)界通說認(rèn)為該項權(quán)利是一種物權(quán)，如：農(nóng)村“土地承包經(jīng)營權(quán)性質(zhì)上屬于物權(quán)，屬于物權(quán)中的他物權(quán)，屬于他物權(quán)中的用益物權(quán)，且是一種新型的用益物權(quán)”；但是，就目前現(xiàn)狀而言，無論是在理論研究上，還是在立法實踐上，都存在未將其徹底物權(quán)化的問題。濃厚的債權(quán)色彩，成為農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的障礙和農(nóng)民權(quán)利無法切實保障的主要原因之一。

（二）農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明確

農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明確的缺陷。各利益主體行為不規(guī)范，利益分配也不合理，土地制度難以形成有效的激勵和約束。這種模糊不清的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不利于土地使用權(quán)的交易，從而直接阻礙了農(nóng)村集體土地的合理流轉(zhuǎn)?！稗r(nóng)民集體”的概念不是法律上的“組織”，而是全體農(nóng)民的集合，是一個抽象的、沒有法律人格的意義的集合群體，這樣一個無法律人格、不能具體行使對土地有效監(jiān)督和管理的集合群體作為農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，必然造成農(nóng)村集體土地所有權(quán)的虛置。

（三）法律對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)過多限制

相關(guān)法律對土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)施加了過多的限制，如：《土地管理辦法》第十三條規(guī)定：“以轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)事先向發(fā)包方提出轉(zhuǎn)讓申請?！卑寻l(fā)包方同意作為土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提；根據(jù)《土地承包法》第四十九條和《流轉(zhuǎn)管理辦法》第三十四條的規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)抵押僅限于“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書”的土地。法律法規(guī)對流轉(zhuǎn)方式的過多限制造成流轉(zhuǎn)障礙，弊端是非常明顯的。

三、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度的完善

（一）建立農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)物權(quán)化流轉(zhuǎn)機制

根據(jù)物權(quán)法定原則，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的內(nèi)容法定化。確定農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)合理的存續(xù)期間；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)之享有和公示方式法定化；侵犯農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的法律責(zé)任法定化在承包權(quán)法定化以后，如果發(fā)包方侵害承包人利益，承包權(quán)人有權(quán)根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定行使物上請求權(quán)，特別是當(dāng)發(fā)包人以外的第三人侵害承包方權(quán)利時，能有效地以物上請求權(quán)對抗第三人；通過物權(quán)方式解決糾紛。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人應(yīng)享有物上請求權(quán)和自力救濟權(quán)。如承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)受到侵害時，承包方有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定要求侵權(quán)行為人停止侵害、返還農(nóng)用地、恢復(fù)原狀、賠償損失等物權(quán)方式進行救濟。物權(quán)立法不僅應(yīng)對現(xiàn)行的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)方式予以確認(rèn)規(guī)范，使之有章可循，而且應(yīng)在未來土地立法中對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)形式規(guī)定一個彈性條款，使法律具有前瞻性和靈活性。

第7篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

一、土地流轉(zhuǎn)存在的主要問題

農(nóng)村一家一戶經(jīng)營土地已有二十多年的歷史，土地在農(nóng)民心中已經(jīng)根深蒂固，加之流轉(zhuǎn)后續(xù)保障等問題影響和制約，土地流轉(zhuǎn)工作在開展過程中還存在著一定的困難。一是思想不解放，影響流轉(zhuǎn)。由于多年“靠地為生”的傳統(tǒng)觀念，農(nóng)民戀土情結(jié)比較嚴(yán)重，加上近幾年國家不斷出臺各種支農(nóng)惠農(nóng)政策，土地產(chǎn)出效益日益增加，使農(nóng)民更加珍惜土地，部分農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)期限滿后，選擇了收回原有承包地自己耕種。同時，部分農(nóng)民思想保守，缺乏“闖”勁， 滿足于自己的“一畝三分地兒”，不愿從事二、三產(chǎn)業(yè)，一定程度上影響了土地流轉(zhuǎn)。二是農(nóng)民就業(yè)難，制約流轉(zhuǎn)。由于全市工業(yè)、商業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)模還不夠，吸納農(nóng)村勞動力的能力有限。加上農(nóng)民文化程度較低，創(chuàng)業(yè)本領(lǐng)不強等因素影響，農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)的難度還比較大，農(nóng)村種植業(yè)收入仍是許多農(nóng)民家庭的主要收入來源。三是流轉(zhuǎn)不規(guī)范，阻礙流轉(zhuǎn)。目前全市土地流轉(zhuǎn)工作運行還不夠規(guī)范，農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)沒有嚴(yán)格按照《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》進行開展，規(guī)范化、程序化、制度化的流轉(zhuǎn)體制還沒有完全建立。如：部分轉(zhuǎn)讓形式的土地流轉(zhuǎn)沒有經(jīng)發(fā)包方批準(zhǔn)就已私下流轉(zhuǎn)、部分土地流轉(zhuǎn)合同沒有報鄉(xiāng)政府備案、口頭流轉(zhuǎn)協(xié)議仍然存在、土地流轉(zhuǎn)合同或協(xié)議條款不全等等。四是保障不完善，不敢流轉(zhuǎn)。近年來，國家不斷加大農(nóng)村社會保障的投入，但就目前看，農(nóng)村社會保障機制還不夠完善，保障層次仍比較低、覆蓋面還不夠大，農(nóng)民主要還是依靠土地收入解決看病、上學(xué)、養(yǎng)老等問題，部分農(nóng)民不敢流轉(zhuǎn)土地。

二、土地流轉(zhuǎn)對策

1、大力培養(yǎng)農(nóng)村土地市場，建立符合市場經(jīng)濟要求的土地流轉(zhuǎn)機制。首先，探索建立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓機制，允許農(nóng)村土地在一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，并通過市場機制形成合理的土地轉(zhuǎn)讓價格。第二，培育和發(fā)展各種類型的為土地流轉(zhuǎn)提供服務(wù)的中介組織。建立土地使用權(quán)的市場化流動制度是農(nóng)村土地制度變遷的必然趨勢，而完善中介服務(wù)組織是農(nóng)地市場化的關(guān)鍵。第三，建立調(diào)節(jié)機制，防止土地使用權(quán)過于集中，以調(diào)節(jié)土地流轉(zhuǎn)過程中的壟斷和不公平現(xiàn)象。農(nóng)村土地市場的發(fā)育，可加強土地轉(zhuǎn)讓的公平性和競爭性，實現(xiàn)有序管理。

2、加強土地管理，夯實基礎(chǔ)。

土地流轉(zhuǎn)工作有效開展，必須以穩(wěn)定農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)經(jīng)營體制為前提，以農(nóng)村社會穩(wěn)定為重心。為此，我們確定了“夯實基礎(chǔ)、循序漸進”的工作思路，著重抓好土地管理的基礎(chǔ)工作。一是摸清底數(shù)，建立臺賬。我縣建立健全了規(guī)范的賬簿管理體系，即：土地資源臺帳、農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營臺帳和其他承包經(jīng)營臺帳，三者相輔相成，互為補充，相互制約。為全盤掌握全縣的土地?fù)碛?、分布和分配情況提供了準(zhǔn)確有效的數(shù)據(jù)。二是清理合同，排除隱患。實際工作中，由于書面合同意識淡薄，致使書面合同少、口頭合同多；合同文本不規(guī)范、內(nèi)容不完善、權(quán)責(zé)不清晰等問題比較明顯，在土地管理過程中留下了隱患。為此，我縣從合同簽訂入手，狠抓合同簽訂關(guān)，消除隱患。三是發(fā)放證書，明晰權(quán)屬。通過前兩項工作的開展，對于臺帳規(guī)范、底數(shù)清晰、合同規(guī)范、權(quán)責(zé)清晰的村屯和農(nóng)戶現(xiàn)行發(fā)放土地經(jīng)營權(quán)證書，對于不符合上述條件的村屯和農(nóng)戶暫緩發(fā)放經(jīng)營權(quán)證書。

3、為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的外部環(huán)境在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營、提高農(nóng)業(yè)市場化程度的同時，必須建立多層次的農(nóng)村保障體系，包括農(nóng)村社會風(fēng)險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置、社會互助，以及發(fā)展和完善農(nóng)村合作醫(yī)療制度等，逐步弱化土地的福利和社會保險功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。

4、構(gòu)建信息網(wǎng)絡(luò)，強化服務(wù)。全縣按照“擇優(yōu)選點、典型示范、無償服務(wù)、便民利民”的基本原則，全面開展了土地流轉(zhuǎn)的建設(shè)工作。搭建了縣鄉(xiāng)村三級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺，即縣級成立了土地流轉(zhuǎn)辦公室、鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立了流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、村級設(shè)立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，確定了固定辦公場所、配備了流轉(zhuǎn)服務(wù)設(shè)施、明確了專人負(fù)責(zé)、健全了管理制度，進一步強化了土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)職能。

5、政策扶持，鼓勵農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。一是加大財政投入。農(nóng)業(yè)具有高風(fēng)險特點，為激發(fā)產(chǎn)業(yè)開發(fā)大戶從事農(nóng)業(yè)開發(fā)的積極性，財政在安排農(nóng)業(yè)專項資金時，對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)扶持資金實行單列，并制定相應(yīng)的扶持政策。二是信貸支持。資金短缺是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一大因素，金融部門本著支持新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌為出發(fā)點，對有效益的農(nóng)業(yè)開發(fā)項目，允許業(yè)主用租賃的土地上的附作物作為抵押，向銀行申請貸款。

6、完善農(nóng)村社會保障制度體系

第8篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

政策配套，規(guī)范運作，全面推廣

在“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款推廣實施過程中，新沂市多部門密切配合，規(guī)范、協(xié)調(diào)合作。

政策配套。新沂市市委市政府出臺《關(guān)于開展農(nóng)村“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的試行意見》，作為業(yè)務(wù)開展的堅強后盾；房產(chǎn)、土地部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)、土地確權(quán)辦證和抵押登記；財政部門按照貸款本金7∶1的比例設(shè)立風(fēng)險基金，并按照每年放貸總額1%的標(biāo)準(zhǔn)給予銀行獎勵補貼；各鎮(zhèn)成立土地流轉(zhuǎn)中心，保證區(qū)域范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)并負(fù)責(zé)土地承包確權(quán)辦證和質(zhì)押登記；農(nóng)辦召集村鎮(zhèn)代表，通過同意辦理“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款決議；各村負(fù)責(zé)規(guī)范和完善承包土地流轉(zhuǎn)形式；農(nóng)商行出臺專門的貸款管理辦法并負(fù)責(zé)貸款的發(fā)放。

確權(quán)發(fā)證。對符合發(fā)證條件的，經(jīng)過本人申請，由規(guī)劃、國土、房管等有關(guān)部門辦理手續(xù)，頒發(fā)農(nóng)村集體土地使用權(quán)證（宅基地證）和房屋所有權(quán)證。

規(guī)范操作。一是嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)口，由借款人所在地村民委員會、鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)中心、農(nóng)商行當(dāng)?shù)刂腥墝徍税殃P(guān)。二是嚴(yán)格貸前調(diào)查、貸時審查，認(rèn)真審核把關(guān)土地租賃合同，對條款不清晰、標(biāo)的不明確、手續(xù)不齊全的，督促規(guī)范和完善。三是進一步落實信貸人員的管戶責(zé)任，加強貸后檢查和跟蹤管理，及早發(fā)現(xiàn)并處理問題隱患。

2010年3月23日，該市草橋鎮(zhèn)農(nóng)民施友傳獲得了江蘇省首例8.6萬元“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款。隨后，“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款在新沂農(nóng)商行16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)營業(yè)網(wǎng)點全面推廣。截至2013年3月末，該行已累放“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款2146戶3.8億元，貸款余額達2.3億元，取得了較好的經(jīng)濟效益和社會效益。

“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押融資遇障礙

首先，法律法規(guī)無支撐，銀行投放有顧慮。盡管新沂市通過下發(fā)文件的形式，按照“地隨房走”的辦法，解決集體宅基地不能抵押的難題，明確集體土地住房抵押貸款處置的原則，農(nóng)辦也召集村鎮(zhèn)代表通過同意辦理“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的決議，但由于缺乏更強有力的法律支撐，面對可能發(fā)生的法律風(fēng)險，銀行對“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款業(yè)務(wù)的大面積拓展難免有所顧慮，并在貸款營銷過程中持審慎的態(tài)度。

其次，流轉(zhuǎn)機制不健全，信貸風(fēng)險再增加。一方面，目前新沂市農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值是由鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心（鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心）來確定，相比專業(yè)評估機構(gòu)的專業(yè)評估方法和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)行的價值評估模式精確率不高，偏離度較大。另一方面，受制于農(nóng)村土地集體所有性質(zhì)，加之缺乏功能完善、發(fā)育健全的產(chǎn)權(quán)交易市場和便捷高效的交易平臺，一旦發(fā)生違約，“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款出現(xiàn)風(fēng)險，土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地所有權(quán)往往難以順暢地通過流轉(zhuǎn)變現(xiàn)抵債。

最后，補償機制有缺失，銀行可能損失大。由于“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款是近年培植的新興事物和探索創(chuàng)新的新型產(chǎn)品，相關(guān)的財政扶持政策、保險分擔(dān)機制尚未及時配套，導(dǎo)致分散“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款風(fēng)險的手段不多。在同等的金融監(jiān)管政策下，如果由銀行獨自承擔(dān)“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款可能發(fā)生的絕大部分風(fēng)險，必然在一定程度上影響銀行擴大該類信貸投放的積極性，抑制該類貸款的進一步推廣。

利好形勢下的應(yīng)對之策

首先，加強頂層設(shè)計，化解“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押融資法律風(fēng)險。修訂、完善《擔(dān)保法》、《物權(quán)法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律條款，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保等權(quán)能，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，認(rèn)同土地承包經(jīng)營權(quán)和宅基地所有權(quán)抵押的合法性、有效性，有效掃除法律障礙，打消金融機構(gòu)的思想顧慮。

第9篇：農(nóng)村承包土地管理辦法范文

土地承包經(jīng)營權(quán)制度是我國一項重要的經(jīng)濟制度，尤其是改革開放三十多年來，隨著農(nóng)村土地的活躍流轉(zhuǎn)，更多深層次的問題逐漸顯現(xiàn)出來［1］。根據(jù)經(jīng)濟、社會發(fā)展的客觀要求，中央先后出臺一些有關(guān)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法規(guī)，各個地方根據(jù)自己的特點制定了一些地方性政策和措施。河南省是我國第一農(nóng)業(yè)大省，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面一直走在全國的前列。全省各地在穩(wěn)定我國農(nóng)村基本土地政策的前提下，以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展為導(dǎo)向，以農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收為核心，以土地集約化、規(guī)?；?jīng)營為目標(biāo)，大力推動農(nóng)村土地向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民專業(yè)合作社、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)業(yè)科研單位流轉(zhuǎn)，已初步建立適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的土地管理制度。但是，由于河南地域廣闊、農(nóng)村人口眾多、省情復(fù)雜，在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中不可避免地會遇到一些問題。這些問題必須及時加以解決，否則必然阻礙土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的順利進行。為了更好地保障農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動依法、有序進行，本文對河南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的問題與成因、思路與對策進行分析研究，以期為促進全省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)活動貢獻微薄之力。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本問題

(一)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的概念和特征農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)緊密結(jié)合的概念。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指農(nóng)村土地承包人對其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定處分的權(quán)利［2］。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)則是指擁有土地承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，保留土地承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織或徹底放棄承包權(quán)和經(jīng)營權(quán)的行為［3］。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的實質(zhì)是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)與土地使用權(quán)的再次轉(zhuǎn)移，包括土地權(quán)利流轉(zhuǎn)和土地功能的流轉(zhuǎn)，在土地權(quán)利流轉(zhuǎn)中又包括土地承包權(quán)和土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)行法律法規(guī)主要有《物權(quán)法》、《農(nóng)村土地承包法》、《土地管理法》、《合同法》、《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》及相關(guān)的司法解釋等。根據(jù)這些法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有如下法律特征:1．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事行為。土地承包經(jīng)營權(quán)是《物權(quán)法》明確規(guī)定的他物物權(quán)，其性質(zhì)屬于民事權(quán)利。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是土地承包經(jīng)營權(quán)人通過轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓等方式將自己依法享有的土地承包經(jīng)營權(quán)讓與他人行使，自己獲得相應(yīng)的收益。其本質(zhì)上屬于平等主體之間的民事交易行為，應(yīng)受民事法律法規(guī)的規(guī)制。2．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶。我國對農(nóng)村土地實行農(nóng)戶承包經(jīng)營的土地政策，農(nóng)村土地在保持集體土地所有權(quán)的前提下，其土地的經(jīng)營使用權(quán)由農(nóng)村集體組織的農(nóng)戶承包享有。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不是將土地收回重新發(fā)包給大戶經(jīng)營，而是由承包經(jīng)營權(quán)人將自己享有的承包經(jīng)營權(quán)依法流轉(zhuǎn)處置。因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是依法享有承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶，而不是對土地享有所有權(quán)的集體組織;集體組織在流轉(zhuǎn)過程中，有權(quán)以土地所有者的身份引導(dǎo)流轉(zhuǎn)、監(jiān)督流轉(zhuǎn)，但無權(quán)干涉農(nóng)戶自主流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)。3．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)客體是承包方承包權(quán)或承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)。土地承包經(jīng)營權(quán)是一種建立在土地所有權(quán)之上的他物權(quán)，承包方所承包土地所有權(quán)歸集體所有，承包方只享有對承包土地的經(jīng)營權(quán)。因此，承包方流轉(zhuǎn)土地的時候，只能通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包等方式流轉(zhuǎn)土地的承包權(quán)，或者通過出租等方式流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)中的土地使用權(quán)，而無權(quán)處分土地的所有權(quán)。4．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為具有有償性。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目的是為了處分收益或獲得補償，承包方流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)后可以依法取得轉(zhuǎn)包金、租金、轉(zhuǎn)讓費等，流轉(zhuǎn)收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。5．土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須依法進行。為了規(guī)范和保障土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，國家制定了一系列法律法規(guī)和政策，對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、主體、范圍、程序、管理和法律責(zé)任作出明確規(guī)定。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵守這些法律法規(guī)規(guī)定，否則，不但流轉(zhuǎn)行為無效，而且還會受到法律追究。

(二)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則是指當(dāng)事人在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)當(dāng)遵守的基本行為準(zhǔn)則。根據(jù)法律法規(guī)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循以下原則:1．平等、自愿、有償原則。平等是指當(dāng)事人地位平等，流轉(zhuǎn)關(guān)系中法律平等對待流轉(zhuǎn)各方當(dāng)事人;自愿是當(dāng)事人自主協(xié)商土地流轉(zhuǎn)事宜，不受任何外界因素的干擾;有償是指流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營人流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)應(yīng)獲得相應(yīng)的對價回報。平等、自愿、有償原則，是民法的基本原則，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事行為，當(dāng)事人在流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)遵守平等、自愿、有償原則，不得強迫流轉(zhuǎn)，不得強制無償流轉(zhuǎn)。2．不得改變土地用途原則。我國實行土地性質(zhì)和用途管制政策，國家法律對土地用途進行嚴(yán)格限制，國家通過規(guī)劃，確定了農(nóng)村每塊土地的用途。農(nóng)村土地承包經(jīng)營必須在確定的土地用途范圍內(nèi)進行，承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，受流轉(zhuǎn)人必須在原有范圍內(nèi)利用土地，若需改變土地用途必須依法辦理土地用途改變手續(xù)，否則屬于違法用地，將依法承擔(dān)法律責(zé)任。因此，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)當(dāng)事人不得改變流轉(zhuǎn)土地的原有用途。3．剩余流轉(zhuǎn)期限原則。根據(jù)法律規(guī)定，我國土地承包經(jīng)營權(quán)受承包期限限制，如耕地承包期限30年，承包到期后，土地將被收回重新發(fā)包。為了避免土地因承包期限屆滿被收回而在流轉(zhuǎn)人和受流轉(zhuǎn)人之間發(fā)生不必要的糾紛，法律將流轉(zhuǎn)期限限制在剩余承包期以內(nèi)。如果當(dāng)事人簽訂流轉(zhuǎn)合同規(guī)定的流轉(zhuǎn)期限超過剩余承包期限，流轉(zhuǎn)期限以剩余承包期限為準(zhǔn)，超過部分不受法律保護。4．農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力和優(yōu)先權(quán)原則。農(nóng)村土地承包的目的是將土地用于農(nóng)業(yè)經(jīng)營，為了保證對土地的農(nóng)業(yè)持續(xù)利用，法律規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)的受流轉(zhuǎn)人必須是具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力的自然人或者組織。另外，由于被流轉(zhuǎn)承包經(jīng)營權(quán)的土地的所有權(quán)屬于集體組織，因此，為了照顧集體經(jīng)濟組織成員利益，法律規(guī)定在同等條件下，集體經(jīng)濟組織成員對本集體經(jīng)濟組織的承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)具有優(yōu)先受流轉(zhuǎn)權(quán)。

(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵守法定的流轉(zhuǎn)方式。我國土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了從單一流轉(zhuǎn)方式到多樣化的流轉(zhuǎn)方式的轉(zhuǎn)變［4］。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)主要有如下幾種流轉(zhuǎn)方式:一是轉(zhuǎn)包，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。二是出租，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。三是互換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換土地承包經(jīng)營權(quán)。四是轉(zhuǎn)讓，是指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)讓渡給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由其履行相應(yīng)土地承包合同的權(quán)利和義務(wù)。五是入股等其他方式，是指將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)自愿聯(lián)合從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)經(jīng)營的入股方式和其他承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式。

二、河南土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

(一)規(guī)模小、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率不高，缺乏規(guī)模效應(yīng)據(jù)統(tǒng)計，截至2011年12月份，河南農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)面積1037萬畝，占家庭承包經(jīng)營總面積的10．83%。盡管土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)增長速度比較迅速，但相對于全省龐大的農(nóng)村土地的總量來說，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)模仍然偏小，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)率不高，缺乏規(guī)模效應(yīng)，因此，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)量有待進一步提高。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多為農(nóng)民自發(fā)組織，示范帶動，組織程度低，缺乏政府有效引導(dǎo)根據(jù)調(diào)查，各地的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)一般發(fā)生在親戚、鄰居、干群之間，多由農(nóng)戶自發(fā)進行，只有較少的流轉(zhuǎn)是由村、鎮(zhèn)里組織的。這些土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)表現(xiàn)出“示范”和“跟風(fēng)”效應(yīng)，具有很強的自發(fā)性。由于缺乏政府和基層組織的參與和引導(dǎo)，組織程度低，很難形成市場化、規(guī)?；\作。

(三)思想認(rèn)識不到位，農(nóng)民參與的積極性不高由于部分地方對國家土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策缺乏高度的認(rèn)識，對政策宣傳不到位，導(dǎo)致少數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村干部對《農(nóng)村土地承包法》、《物權(quán)法》及土地承包經(jīng)營權(quán)保護與流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)、政策理解不透徹，多數(shù)農(nóng)戶甚至不了解相關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策。這直接影響了農(nóng)戶參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的積極性。

(四)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，糾紛較多國家法律法規(guī)和政策規(guī)定了比較規(guī)范的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序，并要求采取書面土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，但在現(xiàn)實的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)很少簽訂書面土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，即使簽訂有土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，也是條文簡單，未予以備案;而且對流轉(zhuǎn)登記、資料歸檔等一般流轉(zhuǎn)程序也很少遵守。流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，導(dǎo)致大量土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛，一方面使得流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的利益不能得到很好保護，另一方面也不利于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)關(guān)系的穩(wěn)定，很難實現(xiàn)流轉(zhuǎn)目的。

(五)流轉(zhuǎn)政策不配套，尤其缺乏地方性法規(guī)保障國家目前出臺了一系列的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策和法律法規(guī)，各地應(yīng)因地制宜，根據(jù)本地實際情況制定出具體的政策和法規(guī)。目前，就河南省而言，一些地市如安陽、信陽、新鄉(xiāng)、平頂山、商丘等地出臺有與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)相關(guān)的配套政策和措施，但在一些地方，尤其是縣一級政府出臺土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)配套政策的還比較少。另外，河南省出臺的規(guī)范性文件只有農(nóng)業(yè)委員會制定的《河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則》，尚未出臺地方法規(guī)、規(guī)章，規(guī)范性文件層次比較低，不利于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的規(guī)范和引導(dǎo)，也不能作為解決土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛的法律依據(jù)。

(六)有些地方行政干預(yù)色彩濃厚，存在侵犯農(nóng)戶合法權(quán)益現(xiàn)象有些地方違反自愿原則，強行流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)過程中存在侵害農(nóng)民合法利益的現(xiàn)象。法律和政策規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)遵循農(nóng)戶自愿原則，但一些地方存在政府和集體組織強行收回農(nóng)民的承包地搞所謂的“結(jié)構(gòu)調(diào)整”和“規(guī)模經(jīng)營”，甚至發(fā)生在農(nóng)戶的承包土地尚未到期情況下提前收回承包田另行發(fā)包的現(xiàn)象。這些行為不但損害了農(nóng)民利益，造成對流轉(zhuǎn)政策的誤解，也直接違反和破壞了國家關(guān)于農(nóng)村土地的基本政策。

(七)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系不健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的高效有序進行，離不開健全的市場化服務(wù)體系，如信息咨詢服務(wù)、產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等。盡管一些地方根據(jù)自身情況初步建立了土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系，但這些服務(wù)體系仍然不夠健全，尤其是市場化程度不高，還不能擔(dān)當(dāng)起為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供優(yōu)質(zhì)高效市場化服務(wù)的重任;個別地方甚至還沒有形成土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的市場化服務(wù)體系，無法提供市場化服務(wù)。

(八)部分地方土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)等“三權(quán)”尚不明晰土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是在保持土地所有權(quán)不變的前提下，由土地承包經(jīng)營權(quán)人對土地的使用權(quán)進行讓渡，由他人依法實際利用土地。這就要求土地所有權(quán)、承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬明晰，沒有爭議，否則土地承包經(jīng)營權(quán)很難順利進行。根據(jù)法律規(guī)定，土地發(fā)包應(yīng)簽訂書面合同，但根據(jù)調(diào)查的情況，有相當(dāng)一部分地區(qū)土地發(fā)包不規(guī)范，未簽訂土地承包經(jīng)營合同，農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)很難得到法律保障，更少有土地承包經(jīng)營權(quán)進行登記。這樣的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)后，受流轉(zhuǎn)人的土地使用權(quán)自然也很難得到法律保護。

(九)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在違法利用土地的現(xiàn)象土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目的之一是在不改變土地用途的前提下，實現(xiàn)土地的集中化、規(guī)模化利用，以提高土地的利用效率。因此，法律規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地的用途。但是，個別地方少量存在在土地流轉(zhuǎn)過程中將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地或建設(shè)用地的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象不符合國家進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的初衷，也違反我國土地管理法規(guī)，必須加以制止和糾正。

三、解決河南土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中存在問題的對策

(一)完善承包制度，落實“三權(quán)”制度土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的本質(zhì)是在保持農(nóng)村土地集體所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上，允許土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地使用權(quán)予以靈活利用。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)涉及土地所有人、土地承包經(jīng)營權(quán)人和土地實際使用權(quán)人的利益。正確處理各方利益關(guān)系，必須對農(nóng)村土地進行確權(quán)。目前，許多地方的農(nóng)村土地權(quán)屬不明確，尤其是土地承包經(jīng)營活動不規(guī)范，沒有簽訂土地承包經(jīng)營合同，更是很少進行土地承包經(jīng)營權(quán)登記、發(fā)證工作，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)人的權(quán)利本身就難以得到保障，以這樣的土地進行流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)受流轉(zhuǎn)人的權(quán)益更是沒有保障，容易引發(fā)糾紛。因此，為了保障土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)各方權(quán)益，必須對農(nóng)村土地依法進行權(quán)屬登記，確認(rèn)權(quán)利歸屬，進一步保障所有權(quán)，穩(wěn)定承包經(jīng)營權(quán)，放開放活使用權(quán)。

(二)堅持農(nóng)民自愿，加強政府引導(dǎo)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)從根本上來講是農(nóng)民作為承包經(jīng)營權(quán)人對自己土地權(quán)利的一種處分行為，因此土地流轉(zhuǎn)要堅持自愿原則，充分尊重農(nóng)民的意愿［5］;尊重市場規(guī)律，不能搞一刀切，不強行要求農(nóng)民進行土地流轉(zhuǎn)。在流轉(zhuǎn)活動中，是否進行土地流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)給誰、以什么價格進行流轉(zhuǎn)、流轉(zhuǎn)多長時間，這些問題都由土地承包經(jīng)營權(quán)人自己決定，流轉(zhuǎn)行為當(dāng)事人自己協(xié)商處理，政府不能強行干預(yù)。同時也要看到，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是國家的一項政策，農(nóng)民由于自身的原因，無法透徹理解國家政策，更缺乏對政策的掌握和利用，因此需要政府的組織和引導(dǎo)。政府的引導(dǎo)主要是宣傳、普及與土地流轉(zhuǎn)有關(guān)的國家政策，加強民間組織建設(shè)，積極推動民間協(xié)會和專業(yè)合作組織的發(fā)展，通過這些組織，為規(guī)模經(jīng)營提供行業(yè)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)制定、財政補貼分配等準(zhǔn)公共服務(wù)，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的組織化程度。

(三)以法律為依據(jù)，規(guī)范進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)是一種民事法律行為，應(yīng)依照法律規(guī)定進行，國家為此也制定了相關(guān)的法律法規(guī)，對流轉(zhuǎn)原則、流轉(zhuǎn)主體、流轉(zhuǎn)對象、流轉(zhuǎn)條件和程序都作了明確規(guī)定，因此，流轉(zhuǎn)必須嚴(yán)格遵守法律規(guī)定。政府應(yīng)大力宣傳、普及法律法規(guī)規(guī)定，增加流轉(zhuǎn)當(dāng)事人的法律知識，提高其法律意識，同時提供政策法律法規(guī)服務(wù)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為和流轉(zhuǎn)程序，預(yù)防流轉(zhuǎn)糾紛。對土地違法案件應(yīng)依法嚴(yán)格查處，既維護國家和社會利益，又預(yù)防流轉(zhuǎn)糾紛，維護流轉(zhuǎn)當(dāng)事人合法權(quán)益。

(四)建立服務(wù)體系，形成流轉(zhuǎn)市場土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)要想成規(guī)模、常態(tài)化，必須加強土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系建設(shè)，進而形成穩(wěn)定、健康、統(tǒng)一的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。各地應(yīng)積極探索，分級設(shè)立流轉(zhuǎn)服務(wù)機構(gòu)，形成縣、鄉(xiāng)、村三級土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)體系。成立市、縣級農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)指導(dǎo)中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心、村級土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站。尤其注重發(fā)揮村級土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)站的信息服務(wù)作用，建立信息服務(wù)員制度，積極收集土地流轉(zhuǎn)信息，探索專業(yè)化信息服務(wù)建設(shè)，加快公益性農(nóng)業(yè)服務(wù)體系建設(shè)。

(五)對土地實行用途管制，堅決保護耕地各地在流轉(zhuǎn)過程中不同程度地存在違反土地用途的現(xiàn)象，不經(jīng)法定審批手續(xù)擅自將農(nóng)用地當(dāng)做建設(shè)用地使用的情況比較突出。這種違法變更土地用途的行為嚴(yán)重破壞耕地，危及糧食安全，必須堅決制止。當(dāng)?shù)卣畱?yīng)加大法律法規(guī)宣傳力度，使流轉(zhuǎn)當(dāng)事人充分認(rèn)識流轉(zhuǎn)的真正意義，糾正一些錯誤思想和觀念，杜絕改變流轉(zhuǎn)土地用途的現(xiàn)象發(fā)生。同時，加強檢查和監(jiān)督，對違反土地流轉(zhuǎn)用途的違法流轉(zhuǎn)行為依法及時嚴(yán)厲查處。

(六)建立農(nóng)村土地合作社、農(nóng)業(yè)經(jīng)營公司等流轉(zhuǎn)組織，鼓勵公司化、規(guī)模化經(jīng)營運作進行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的目標(biāo)之一是發(fā)展壯大農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化。農(nóng)業(yè)的發(fā)展壯大以及現(xiàn)代化經(jīng)營運作，也離不開土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。通過土地流轉(zhuǎn)，打破條塊分割，將零星的地塊集中到大農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)公司、農(nóng)業(yè)合作社等名下，以便集中利用、規(guī)模經(jīng)營。因此，各地應(yīng)制定優(yōu)惠政策，吸引各種社會資金投資農(nóng)業(yè)，鼓勵多類經(jīng)營主體參與土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn);采取措施，鼓勵農(nóng)業(yè)企業(yè)和農(nóng)村種養(yǎng)大戶擴大經(jīng)營規(guī)模;鼓勵“公司+合作社+農(nóng)戶”等形式發(fā)展產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營;積極發(fā)展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合作社，作為經(jīng)營主體促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。

(七)制定地方配套土地流轉(zhuǎn)政策和法規(guī)，為土地流轉(zhuǎn)提供政策依據(jù)和法律保障土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策性強，法律法規(guī)操作技術(shù)性要求高，要依據(jù)政策和法律規(guī)定進行。但是，由于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)尚處于探索階段，國家層面的政策和法律規(guī)定比較原則和粗框，尚不能完全適應(yīng)流轉(zhuǎn)的要求。各地應(yīng)結(jié)合自身情況制定流轉(zhuǎn)政策和法規(guī)，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，引導(dǎo)、促進土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。目前，河南各地基本制定有《土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法》，細(xì)化了土地流轉(zhuǎn)政策，但還有許多不足之處，有待進一步完善;尤其是河南尚無省級地方法規(guī)和規(guī)章，省人大和省政府應(yīng)盡快制定《河南省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)條例和管理辦法》，為全省土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供地方法規(guī)依據(jù)和保障。