民法典土地征收補償標準精選(九篇)

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第1篇：民法典土地征收補償標準范文

關鍵詞：拆遷補償；補償程序；公共利益

中圖分類號：DF459　文獻標識碼：A　文章編號：1008-2972(2009)04-0117-05

一、引言

城市房屋拆遷是城市建設的重要環(huán)節(jié)，它在改善人民群眾的住房條件、促進舊城區(qū)改造和城市環(huán)境改善等方面做出了很大的貢獻。然而，在城市房屋拆遷過程中亦不斷出現(xiàn)大量的拆遷糾紛且有的地方還出現(xiàn)過激行為，其根本原因在于我國城市房屋拆遷補償制度還不完善，難以切實保障被拆遷人的合法權益。這一問題引起了我國理論界的關注，施國慶在《城市房屋拆遷補償制度的缺陷》(《城市問題》2004年第4期)一文中從城市房屋拆遷貨幣補償制度與城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度兩個方面對城市房屋拆遷補償制度的缺陷進行了一定的分析。指出城市房屋拆遷貨幣補償制度缺陷體現(xiàn)在評估方法、評估機構選擇、劃撥土地處理方式、政府指導的基準價格等四個方面；城市房屋產(chǎn)權調(diào)換補償制度的缺陷主要表現(xiàn)在差價計算與以產(chǎn)權調(diào)換的房屋兩個方面。該文的分析比較細致，但還不全面，如忽視公共利益的界定以及補償與救濟程序等方面的探討。宋揚在《我國城市房屋拆遷中存在的問題與完善對策》(《湖南財經(jīng)高等專科學校學報》2007年第23卷第109期)一文中分別探討了城市房屋拆遷許可制度、城市房屋拆遷估價制度、城市房屋拆遷補償制度等方面存在的問題，并提出了完善的對策。提出了擴大拆遷補償范圍、提高補償標準、補償方式多樣化、加大困難戶的保障力度等四個方面的建議，具有一定的價值。吳訪非等在《對城市房屋拆遷補償問題的思考》《就陽建筑大學學報》2006年第4期)一文中對商業(yè)性拆遷與公益性拆遷進行了區(qū)分，指出商業(yè)性拆遷是一種民事合同，屬私法范疇，由民事法律關系調(diào)整，拆遷關系自始至終應當遵循市場機制，以民事法律關系解決拆遷人和被拆遷人的補償糾紛問題。公益性拆遷是政府介入和干預的強制拆遷，屬公法范疇，由行政法律關系調(diào)整。兩種拆遷補償程序、法律依據(jù)與賠償?shù)牧x務主體均不同；提出制定相關法律，明確規(guī)范公益性項目的范圍；確立聽證前置程序，確保補償費用的合理性；確立以人為本原則，實施人性化拆遷；盡快啟動行政強制拆遷方式等，以完善城市房屋拆遷制度?？偟膩碚f，我國城市房屋拆遷補償問題已引起理論界與實踐部門的關注與重視，理論研究亦取得了初步成果，但仍然存在以下三個方面的不足之處，即如何認識城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件，如何從實體上與程序上界定拆遷中“公共利益”，如何完善拆遷補償程序與救濟程序以及政府在拆遷中的角色如何定位等。深入探討這些問題，對進一步推動和促進我國城市房屋拆遷補償制度的完善，很有必要。

二、城市房屋拆遷補償?shù)男再|與法律要件

城市房屋拆遷可以定義為拆遷人依法對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人或者使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒?。城市房屋拆遷補償制度是城市房屋拆遷活動及對由拆遷活動引起的被拆遷人所遭受的損失合理補償?shù)闹贫?。從拆遷人申請拆遷許可證，到與被拆遷人簽訂拆遷補償協(xié)議，到最后的對被拆遷人給予合理的補償，不僅涉及行政法律關系，也涉及到民事法律關系。

(一)城市房屋拆遷補償性質

1、城市房屋拆遷的本質是對土地的征收

在我國，對農(nóng)村集體土地的征用是直接以土地為對象的，法律明確規(guī)定是對土地進行征用，青苗等作為土地的附著物來征收，而在城市的國有土地使用權征收中直接征收的對象是房屋，是以房屋拆遷的形式出現(xiàn)的。但這種形式的差別，并不能改變其土地征收的本質屬性，因為拆遷房屋的目的在于為了城市的更好發(fā)展而獲取該房屋所占有的土地，這是誰也無法否認的事實。在對拆遷房屋的補償中，主要部分是對土地的補償，拆遷中的矛盾多是因為土地補償而起即為明證。因此，為了社會公益而對土地進行征收是我國城市房屋拆遷的本質。

2、城市房屋拆遷所引發(fā)的是補償法律關系

民事賠償與民事補償?shù)膮^(qū)別就在于兩者發(fā)生的事實不同，引起民事賠償發(fā)生的事實是違法行為，而引起民事補償發(fā)生的事實必須是合法行為。城市房屋拆遷是依行政許可實施的合法行為，因而其引發(fā)的法律關系是拆遷人與被拆遷人之間的民事補償法律關系，如果是違法行為，則構成侵權，拆遷人應當向被拆遷人承擔民事賠償法律責任，而不是民事補償責任。

(二)城市房屋拆遷補償制度的法律要件

1、必須符合社會公共利益的目的

城市房屋拆遷是國家為了公共利益的需要而對私有財產(chǎn)權進行的限制，任何公權力要跨越個人財產(chǎn)權利的邊界必須要基于公共利益的考慮。這是判斷任何涉及侵犯私人基本權利的國家權力合憲性的標準。因此，凡是確立征收制度的國家，其憲法和民法都無一例外地將城市拆遷改造的目的明確限定為公共利益。不過對何謂“公共利益”，其表征和范圍是什么，不同的國家在不同的時期常有不同的認識和理解。大多數(shù)國家在法律界定時采用了列舉的方法，即將以公共利益為目的的征地范圍逐項列出。如韓國《土地征用法》規(guī)定：“公共事業(yè)是指有關國防軍事建設事業(yè)、鐵道、公路、河川、港口、上下水道、氣象觀測等事業(yè)、國家或地方公共團體設立的辦公場所等、國家或者公共團體指派的建設項目等?！痹谖覈?，2008年3月通過的《物權法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！?/p>

2、必須符合正當程序

城市房屋拆遷是對被拆遷人的財產(chǎn)權的限制，因此，應該從保護市場主體財產(chǎn)權的角度出發(fā)，對拆遷規(guī)定嚴格的法律程序。拆遷的程序是對被拆遷人的一種法律程序的保障，是拆遷制度中的十分重要的組成部分。因而，征收程序一直備受各國立法的重視。我國憲法和法律對征收的限制是“依照法律規(guī)定”，這僅僅表明了依照法定程序的意思，而沒有上升到“正當程序”的高度。事實上，我國法律也只是規(guī)定了征收的行政程序，而沒有規(guī)定相應的司法程序。對此，有學者明確提出了“征收執(zhí)行人違反法律規(guī)定的程序或者做出的補償過低的，被征收人有權向人民法院提訟，請求給予合理的補償”的司法建議，顯然，這種重視司法程序的提法是符合現(xiàn)代法治要求的。

3、必須給予充分的補償

雖然出于社會公共利益的需要，對市場主體的財產(chǎn)權的限制是必要的，但拆遷意味著對市場主體財產(chǎn)權的剝奪，客觀上也給其造成了一定的財產(chǎn)損失，從保護各類市場主體的財產(chǎn)權的需要考慮，給予被拆遷人充分的經(jīng)濟補償是必要的。征收土地要安排被征地

人的社會保障費，保障相對人征地后的生活水平基本不低于征地前的生活水平；征收個人住宅，要保障被征收人的居住條件?！皬膩頉]有哪個制度否認過憲法的征收權，重要的是對征收的法律限制?！睂嶋H上，對于征收，最為重要的限制方式莫過于充分而合理的補償。

三、我國城市房屋拆遷補償中的法律問題

1991年3月22日《城市房屋拆遷管理條例》的頒布，標志著拆遷補償制度初步確立。2001年6月6日國務院第40次常務會議通過了新修改的《城市房屋拆遷管理條例》，“本次修改最重要的一點是明確了可以采取貨幣補償?shù)姆绞?，并考慮了土地使用權的因素，對保護房屋所有權人的合法權益起到了非常重要的作用。”近二十年來，我國在城市房屋拆遷補償方面取得了重大進步，但仍存在著以下主要問題。

(一)公益拆遷和商業(yè)拆遷難以區(qū)分

在城市房屋拆遷中，由于法律沒有明確規(guī)定哪些拆遷項目屬于公共利益，哪些拆遷項目屬于商業(yè)利益，致使一些地方政府打著公共利益的旗號大搞賣地拆遷，將原來居民所有房屋依存的土地轉讓給開發(fā)商，給予很低的補償拆除房屋，然后開發(fā)商在此地上開發(fā)出高檔住宅出售獲利。這樣，“公共利益”被濫用了，實現(xiàn)了開發(fā)商的商業(yè)利益，政府及官員得到好處，只是原來居民合法的房屋所有權、合法的國有土地使用權被剝奪了。由于我們?nèi)狈ε袛喙怖娴臉藴剩聦嵣蠟椴疬w人以公共利益之名踐踏私人財產(chǎn)開通了便利之道，也激發(fā)了被拆遷人對強制拆遷的憤懣之情。因而，有必要在立法上給予公共利益一個判斷的原則與大致標準，從而在實踐中能夠對公益拆遷按照補償制度進行，必要時，可強制拆遷。但對于商業(yè)拆遷?？赏ㄟ^不動產(chǎn)交易的方式經(jīng)市場交易價格取得所有權，不支持這類拆遷進行強制拆遷，以體現(xiàn)公民的私有財產(chǎn)神圣不可侵犯。

(二)拆遷補償方式存在缺陷

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，現(xiàn)行的城市房屋拆遷補償方式為貨幣補償和房屋產(chǎn)權調(diào)換兩種方式。貨幣補償是指對被拆遷房屋以貨幣的形式給予補償，補償金額要考慮被拆遷房屋所在的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，以當時的房地產(chǎn)市場評估價格予以確定。該方式的重點是對被拆遷房屋如何估價的問題，這在實踐中存在兩個嚴重問題，一是估價不合理。《條例》只是原則性地規(guī)定補償金額“以房地產(chǎn)市場評估價格確定”，建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》提出的“拆遷估價一般應當采用市場比較法”只是一個指導性意見。而在地方實際操作中，被拆遷戶尋找新住房時必須通過商品房市場購買，要支付的是隨時變動著的市場價格，其中的利益受損是不言而喻的。二是評估機構選擇程序的不公正。在實際拆遷中，評估機構通常由拆遷人指定，而評估機構往往與委托人有利益關系。在缺乏嚴密市場監(jiān)督的情況下，很難保證其在房屋估價中的中立性和公正性。

房屋產(chǎn)權調(diào)換是指拆遷人以實物形態(tài)即房屋補償被拆遷人，具體方法是依照房屋的區(qū)位、用途和建筑面積等因素，分別計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的價差。在實踐中，該補償方式亦存在缺陷。首先，價格計算的不一致。《城市房屋拆遷管理條例》的立法用意是體現(xiàn)等價交換原則，但在實際操作中卻按重置成本法對被拆遷房屋進行估價，對于安置房屋卻是按照市場價格(或者市場價格基礎上的優(yōu)惠價)來估算，被拆遷人不是需另外支付一筆錢來得到原居住面積，就是要減少自己的居住面積。這樣，拆遷帶來的不是居住條件的改善而是惡化。其次，安置房的質量難以保障。由于安置房的建造行政色彩濃重，不存在市場競爭，為降低成本和牟取利益，建設單位在發(fā)包工程時往往將工程發(fā)包給不具備資質的建筑企業(yè)或關聯(lián)企業(yè)，而建筑商還要保證自己的利潤，從而導致房屋的質量難以保證。

(三)拆遷補償范圍窄、標準低

根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和各地城市拆遷辦法，房屋拆遷補償范圍僅限于房屋及附屬物，而對土地使用權不予補償。這些規(guī)定與國外的補償范圍相比顯得非常狹窄。在我國城市拆遷中，幾乎所有的被拆遷人都有著這樣的感受：拆遷補償?shù)慕痤~根本無法在相同區(qū)位購買到等面積、同品質的房屋，這除了對被拆遷房屋本身的估價有失公正外，另一個重要的因素就是拆遷補償中沒有考慮土地使用權等的補償。舊房的評估價值通常不包含土地出讓金、裝修設施及材料的價值、搬遷的合理損失費和原居民應可獲得的適當救濟補償以及其他一些隱形損失等。但開發(fā)商興建的商品房的銷售價格，除土建成本外，通常包含了土地出讓金、市政建設配套費、支付給原居民的補償費、裝修成本、經(jīng)營成本及開發(fā)商期望得到的利潤。

補償標準是由城市房屋拆遷法規(guī)授權，當?shù)胤课莶疬w行政主管部門起草，城市人民政府批準頒布，專門用于房屋拆遷補償?shù)囊罁?jù)。補償標準方面的問題主要有：一是補償標準的規(guī)定太籠統(tǒng)，不利于實際操作和被拆遷人利益的保護；二是根據(jù)《條例》的規(guī)定，補償金額是根據(jù)地方政府規(guī)定的評估標準，在此基礎上由房地產(chǎn)評估機構作出最后的價格。這樣可能會產(chǎn)生兩方面的問題。一方面，政府定價和實際房價差距有可能過大。“與國外房屋拆遷補償制度相比較，我國的補償標準過低，補償價格與市場價格相差甚遠，造成了被拆遷人購房的經(jīng)濟負擔”。句另一方面，房地產(chǎn)的評估大都是拆遷人委托，被拆遷人基本喪失了對自己財產(chǎn)定價的權利，拆遷人對評估價格的確定方面更有主動權。在沒有被拆遷人參與和監(jiān)督的情況下，便利了拆遷人串通房地產(chǎn)評估機構做出不利于被拆遷人的評估結果。

(四)拆遷及補償程序不夠健全

在“釘子戶”事件的整個過程當中，戶主、政府和開發(fā)商之間的摩擦頻繁，糾紛不斷，很多情況下就是程序不規(guī)范引起的，如拆遷公告沒有及時張貼、沒有在拆遷時效內(nèi)拆遷、肆意斷水斷電影響戶主生活、聽證會就像走過場一樣，并沒有按照程序進行等。目前《城市房屋拆遷管理條例》對城市房屋拆遷及補償程序的規(guī)定有：第6條“拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷”；第7條第2款“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證”；第8條“房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作”；第17條“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣、人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項，向公證機關辦理證據(jù)保全”等相關規(guī)定，但這些規(guī)定有許多不合理之處。主要有：缺少一套公眾參與的協(xié)商機制，不能吸收公眾意見，實現(xiàn)信息的交流與溝通；關于強制拆遷的規(guī)定存在著諸多問題，嚴重損害了被拆遷人的利益；城市拆遷補

償中，由于沒有規(guī)定行政裁決的條件、程序和時限等程序規(guī)則，在實踐中經(jīng)常出現(xiàn)濫用行政裁決的問題。

四、我國城市房屋拆遷補償制度的完善

(一)從實體與程序上準確界定“公共利益”

我國2004年憲法修正案明確實行征收或征用的前提是“公共利益”，公共利益的存在是行政補償?shù)那疤?。由于對公共利益缺乏認定的標準和程序，致使許多非公共利益的土地使用都有可能借“公共利益”的帽子謀求征用征收的可能性，對這類拆遷應進行嚴格審查，要論證能給城市帶來多大的發(fā)展，給民眾帶來多大的利益。必要時召開聽證會，由公眾決定是否符合公共利益。因為“公共利益本身是一個開放的、發(fā)展的概念，試圖通過立法文本嚴格界定其范圍，一勞永逸地解決政府濫用征收權力的努力可能是徒勞的嘗試?！边@種狀況下，通過法律程序來認定何為公共利益可能是更為明智的選擇。盡管如此，立法依然可以在“公共利益”的認定方面有所作為，可以借鑒日本、韓國和我國臺灣地區(qū)的做法，以列舉加概括的方法來加以界定。如梁慧星教授在《中國民法典草案建議稿》第25條第1款采納了這種方式：“基于社會公共利益的目的，并依照法律規(guī)定的程序，國家可以征收自然人和法人的財產(chǎn)。所謂公共利益指公共道路交通、公共衛(wèi)生、災害防治、科學及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護、文物古跡及風景名勝區(qū)保護、公共水源及引水地區(qū)保護、森林保護事業(yè)以及法律規(guī)定的其他公共利益?！北M管簡單的規(guī)定有可能依然無法應對復雜的現(xiàn)實，但有一個大致的界限要好一些。在遇到爭議的時候。召開聽證會等形式將公共利益的判斷交給民眾，可極大緩解當前拆遷中存在的矛盾。對于不符合公共利益的商業(yè)開發(fā)只能以私法契約方式取得土地使用權，而對于公益拆遷可采取征用、征收方式取得土地使用權及房屋所有權。

(二)豐富拆遷補償方式，提高補償標準

在補償方式上就應以金錢補償為主，以實物補償、安排就業(yè)、興建生產(chǎn)、提供生活再建設施、給予生產(chǎn)生活優(yōu)惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補被拆遷人所受的損失，幫助其繼續(xù)生活，且使生活水平不因房屋拆遷有所下降，保障被拆遷人的居住條件不受損害。以法律明確補償?shù)臉藴剩ù_定計算補償財產(chǎn)的日期、補償財產(chǎn)計算的方法，從而最終確定對被拆遷人的補償數(shù)額，并且該標準應當具有一定程度上的統(tǒng)一性，以避免彈性過大而導致的不可操作性。

完善拆遷評估爭議處理機制對被拆遷人權益保護至關重要。就拆遷評估結果出現(xiàn)爭議時應通過以下程序解決。被拆遷人對評估結果有異議時，首先可由拆遷主管部門責成拆遷人組織拆遷評估單位與被拆遷人的對話會，由評估機構詳細介紹評估的依據(jù)、采用的方法、考慮的因素、計算過程和結果產(chǎn)生的依據(jù)等。如評估機構說明后被拆遷人對評估結果仍有異議的，被拆遷人可以委托其他具備資質的評估機構重新評估。如兩個評估單位的評估結果超過規(guī)定的誤差范圍，或兩個評估單位的評估結果雖在規(guī)定的誤差范圍之內(nèi)，但被拆遷人仍不滿意的，則由拆遷主管部門組織由拆遷人、被拆遷人、有關專家及各界代表參加的聽證會，由兩個評估機構進行答辯，由專家組對估價結果是否合理進行鑒定。為此，應建立相應的拆遷評估委員會和拆遷評估專家?guī)欤疬w評估委員會由拆遷評估專家?guī)祀S機產(chǎn)生，對拆遷評估進行技術指導和異議鑒定，另外還要建立專家回避制度等配套制度。

(三)明確政府在拆遷補償中的角色定位

房屋拆遷向來都是政府在城市規(guī)劃與建設工作中的重要內(nèi)容。當前拆遷工作中的協(xié)調(diào)管理仍須政府這一重要角色的參與，并且政府在拆遷中的角色定位直接關系到整個城市建設成果的最終取得。因此，政府在城市拆遷中的角色應予以正視和關注。

城市房屋拆遷的本質是政府根據(jù)公共利益的需要，向土地使用權人收回土地使用權，自用或者出讓給其他開發(fā)商與所有者的法律行為。政府作為國有土地的管理者與所有者直接參與城市房屋拆遷補償活動，或者委托開發(fā)商拆遷，由于涉及到自身的利益，很難真正做到公正。面對政府、開發(fā)商或者拆遷公司，處于弱勢地位的被拆遷人不可能進行公平的討價還價。因此，關鍵問題是政府應該認清自己在拆遷過程中的位置，主要職責應該側重于規(guī)劃管理和審批，而不應過多地介入拆遷人與被拆遷人之間補償問題的具體解決過程；要從執(zhí)行過程中脫離出來，按照市場經(jīng)濟的規(guī)律辦事，轉變相關部門職能，從拆遷的管理者與執(zhí)行者轉變?yōu)椴疬w事務的管理者?？偟膩碚f，政府在城市拆遷中的角色具有多元性。從不同的視角看，政府扮演著不同的身份角色：人民利益的保護者、公私利益的協(xié)調(diào)者、社會秩序的維護者、拆遷規(guī)劃的指導者以及依法拆遷的監(jiān)督者。但整個角色的根本立足點是人民的切身利益，所有角色都應該且必須圍繞這一根本點米進行定位。

(四)完善司法救濟程序

“無救濟則無權利”，一套健全和有效的救濟程序，對保障拆遷當事人的合法權益作用巨大。但我國規(guī)定在《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》中的救濟程序并不能達到上述要求，需要從以下方面予以完善。

1、刪除《城市房屋拆遷管理條例》第16條有關訴訟期間不停止拆遷執(zhí)行的規(guī)定?！缎姓V訟法》第44條明確規(guī)定訴訟期間不停止具體行政行為執(zhí)行的例外情形有：(1)被告認為需要停止執(zhí)行的；(2)原告申請停止執(zhí)行，人民法院認為該具體行政行為的執(zhí)行會造成難以彌補的損失，并且停止執(zhí)行不損害社會公共利益，裁定停止執(zhí)行的；(3)法律、法規(guī)規(guī)定停止執(zhí)行的。而《城市房屋拆遷管理條例》第16條將拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房作為不停止拆遷執(zhí)行的無例外條件，這對下位法來說是不妥當?shù)摹?/p>