關(guān)于農(nóng)村征收土地政策精選(九篇)

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第1篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

目前，我國的農(nóng)村土地管理中存在著一些問題制約著農(nóng)村土地資源的合理利用，使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害，引起農(nóng)民的一些不滿。下面從一些土地利用不規(guī)范不合理的內(nèi)容來對問題進行詳細地說明。

第一，集體經(jīng)濟的質(zhì)量不夠高，土地利用率比較低。根據(jù)我國的《憲法》和《土地管理法》中有關(guān)于農(nóng)村土地歸屬權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其中說明農(nóng)村土地的所有權(quán)是屬于集體的。而集體是一個較為復合的概念，它使得土地是歸農(nóng)民所共用的，但農(nóng)民又不能自主地決定土地的使用，也不能對土地進行隨意地處置。在農(nóng)村實施了稅費改革等制度后，集體的經(jīng)濟模式使得農(nóng)民的收入較之前有一些降低，很多農(nóng)民在土地上得到的收入也僅僅是靠農(nóng)作物來實現(xiàn)，這些收入勉強只夠他們的基本生活而并不能使其生活質(zhì)量有很好的改善，農(nóng)民種地的積極性不高。因此現(xiàn)在越來越多的人選擇將土地承包給他人而自己選擇外出打工或者做生意。還有一些地方有土地外包的情況，即從農(nóng)民那里以便宜的價格承包土地之后再將其進行高價的轉(zhuǎn)讓，從中謀取暴利。這些都使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害。

第二，土地過戶流程還有一些問題需要優(yōu)化。根據(jù)目前的相關(guān)流程，土地在流轉(zhuǎn)的過程中農(nóng)民很難通過正常的途徑使自己獲得更多的利益。農(nóng)民在土地經(jīng)營的過程中主要受到國家政策的引導，集體經(jīng)濟的環(huán)境使得在土地承包合同中農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的落實。因此在目前，農(nóng)村很多的土地管理干部會利用這一點將大筆的土地轉(zhuǎn)讓金收入自己的腰包，而農(nóng)民只得到很少的一部分，使農(nóng)民的利益受到極大的損失。這也是農(nóng)村土地管理中存在的重點問題。

第三，在征地的過程中存在一些不合理的現(xiàn)象。農(nóng)村的土地征用程序要按照相關(guān)的政策來執(zhí)行，但很多的農(nóng)村干部并不遵從相關(guān)的規(guī)定來進行，反而克扣農(nóng)民的土地征收所得款。農(nóng)民對于這一現(xiàn)象有很大的不滿，希望這一問題能夠得到有效的解決。

2.我國現(xiàn)在的土地管理法存在的一些問題

之前論述的農(nóng)村土地管理中存在的一些問題，在我國的土地管理法都沒有具體的規(guī)范，這也使得這一問題解決起來較為困難，很難有一個嚴格的標準去保障農(nóng)民的土地權(quán)益。目前土地管理法中所存在的一些問題主要表現(xiàn)為：第一，對權(quán)力的規(guī)定缺乏相應的說明。比如土地法中規(guī)定財產(chǎn)在進行分配的時候要按照所有人的利益來進行分配，這一規(guī)定是為了解決土地權(quán)力中存在的限制問題。但是在實際的操作過程中，由于我國的土地使用權(quán)是集體使用權(quán)，集體土地的最終處置權(quán)是屬于國家的。這就剝奪了農(nóng)民集體土地的出讓權(quán)，使得農(nóng)民集體所應享受的收益不能得到落實，全部流入國庫。第二，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，當國家為了公共利益而需要對土地進行征用的時候給予一定的補償。但是在法律中卻并沒有對“公共利益”進行明確的說明。這就使得只要取得了土地征收的批文，無論其用途是什么，均認為是符合“公共利益”的，這一法律條款被濫用。《土地管理法》和《物權(quán)法》中規(guī)定的征收土地的補償是十分少的，一旦農(nóng)民的土地被征收，補償款完全不能保障農(nóng)民的生活，再加上一些部門既是權(quán)利部門又是土地征收方，這使得其根本不會考慮農(nóng)民的利益，而一味地去鉆法律的空子，減少對農(nóng)民土地的補償，使得土地被征收的農(nóng)民的權(quán)益被大大的損害。第三是對集體土地被征收的農(nóng)民相關(guān)的救濟政策沒有落實到位。在法律中規(guī)定了如果土地的被征收者對于補償?shù)臉藴视袪幾h可以經(jīng)由縣級人民政府協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成功可以由人民政府進行裁決，但是在實際的操作過程中，縣級的人民政府根本沒有依法設(shè)立協(xié)調(diào)機構(gòu)來專門解決土地征收補償標準爭議的案例。因此這項條款就形同虛設(shè)，并沒有起到保護土地被征收者的權(quán)益。

3.改變農(nóng)村土地管理中問題的相關(guān)對策

3.1依法行政，落實政策

土地管理法的中相關(guān)權(quán)利能否得到落實很大程度上取決于干群關(guān)系是否緊密。因此要加強對農(nóng)村干部相關(guān)法律知識的培訓，提升其政治覺悟，使其在工作中努力做到依法行政，運用自己手中的權(quán)利為百姓的利益和人民的富裕盡自己的一份力。政策的落實可以使得廣大農(nóng)民的權(quán)益得到保障。

3.2努力落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度

要在農(nóng)村地區(qū)普及土地承包法的相關(guān)規(guī)定，采用多種方法和形式使農(nóng)民了解土地承包經(jīng)營管理的制度，從而使得他們對國家的土地政策更加了解，更好地利用法律來維護自己的權(quán)益，同時也明確自己的義務(wù)。對農(nóng)村的干部要加強法律法規(guī)的教育，提升其法律的意識，使其工作做到有法可依，依法行政，這樣就可以使其轉(zhuǎn)變工作的思想，端正作風，更好地維護農(nóng)民的利益。對于土地承包，要以穩(wěn)定和健全的承包關(guān)系為前提，做到有償、自愿并且依法進行土地承包，并不斷地探索新的機制，使得土地的流轉(zhuǎn)更加順暢同時使農(nóng)民的土地利益更加有保障。

3.3做到保護耕地和發(fā)展經(jīng)濟兩手抓

現(xiàn)在，我國越來越意識到農(nóng)村土地管理的重要性，加大了土地管理的力度。因此，在這樣的大環(huán)境下，我們要努力做到既保護耕地又發(fā)展經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變原有的傳統(tǒng)思想，與時俱進來給農(nóng)民創(chuàng)造更多的利益，使其生活更加有保障。要積極地開發(fā)新的耕地，并加大對舊城以及老村的改造力度，將閑置的基地充分地利用起來，努力使得農(nóng)村土地的利用率得到提高。

3.4提高土地補償?shù)臉藴?/p>

目前征收農(nóng)村的土地補償標準太低，并且土地增值分配非常的不合理，這使得廣大的農(nóng)民利益受到損害，引起極大的不滿。同時土地補償標準太低也導致現(xiàn)在大量的耕地被人以極低的代價征用，造成耕地的大量減少。為了解決這一問題要盡快提高土地補償標準，出臺一些政策給予農(nóng)民合理的補償。在對土地補償標準進行計算時，除了要考慮到征地前幾年糧食作物的價值外還要考慮到土地這一重要資源的市場價值。將補償?shù)姆峙錂C制進行適當?shù)母母?，使得集體和農(nóng)民個人所享有的補償比例在一個較為合理的范圍內(nèi)。對于農(nóng)民應該享有的補償費要直接分到農(nóng)民的手里，避免層層分撥層層被克扣的情況發(fā)生。對于耕地征收要采用慎重的態(tài)度，堅持科學的發(fā)展觀，不能僅僅為了招商而大量地征收土地導致農(nóng)民失業(yè)，生活失去保障。

第2篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

依據(jù)《中華人民共和國戶口登記條例》第十一條和《征兵工作條例》第二十六條的規(guī)定，被批準服現(xiàn)役的應征公民，由縣、市征兵辦公室辦理入伍手續(xù)，發(fā)給《應征公民入伍通知書》，并通知其常住戶口所在地的戶口登記機關(guān)。其家屬憑入伍通知書到常住戶口所在地的戶口登記機關(guān)注銷應征公民的戶口，并享受軍屬待遇。也就是說依規(guī)定，每個入伍的公民都應該注銷戶口，其家屬享受軍屬待遇。而以實際操作的情況看，在部分地區(qū)戶口是否注銷并不影響軍屬待遇的享受，也不影響你結(jié)婚、子女落戶及上學等問題，有時候不注銷還有一些便利，可以多一些選擇。但隨著各項法規(guī)制度的健全，各項要求也會進一步嚴格，目前來看，不注銷沒有多大影響！但以后要求必須要注銷時，按規(guī)定注銷即可！

這個問題，其實在《退役士兵安置條例》第二章移交和接收中就有了明確的規(guī)定：第十條 退役士兵安置地為退役士兵入伍時的戶口所在地。但是，入伍時是普通高等學校在校學生的退役士兵，退出現(xiàn)役后不復學的，其安置地為入學前的戶口所在地。第十一條 退役士兵有下列情形之一的，可以易地安置：(一)服現(xiàn)役期間父母戶口所在地變更的，可以在父母現(xiàn)戶口所在地安置；(二)符合軍隊有關(guān)現(xiàn)役士兵結(jié)婚規(guī)定且結(jié)婚滿2年的，可以在配偶或者配偶父母戶口所在地安置；(三)因其他特殊情況，由部隊師(旅)級單位出具證明，經(jīng)省級以上人民政府退役士兵安置工作主管部門批準易地安置的。

因戶口凍結(jié)和拆遷安置各地政策有所不同，會導致一定的差異，我所能查詢到的比較明確的地方規(guī)定為：濟南市人民政府關(guān)于實施《濟南市土地征收管理辦法》若干問題的意見，文件號：濟政發(fā)【2011】42號。該意見：第五條規(guī)定：被安置人是現(xiàn)役士兵的，安置住房面積加算給其直系親屬，本人退伍返鄉(xiāng)后不再另行安置住房；無直系親屬的，暫由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織代管，本人退伍返鄉(xiāng)后，由代管人將安置房交付被安置人。第八條規(guī)定：在擬征收土地公告之日前，已領(lǐng)取結(jié)婚登記證但戶口尚未遷入本村的人員，應及時辦理戶口遷入手續(xù)，憑戶口遷入手續(xù)，按照《辦法》有關(guān)規(guī)定給予補償安置；未領(lǐng)取結(jié)婚登記證而以結(jié)婚為由將戶口遷入被征收土地范圍的，不予補償安置；在擬征收土地公告之日后，離婚回原籍投靠父母的，準予辦理戶口遷入手續(xù)，但不予補償安置。參考此意見，擬征收土地公告之日，一般可認為戶口凍結(jié)之日，戶口凍結(jié)后，一般不影響因結(jié)婚、生育等原因的戶口遷入情況，但會影響到補償安置。也就是說，即使戶口凍結(jié)了，但不影響因結(jié)婚、生育等原因的戶口遷入情況，但不能享受補償安置待遇。其它省市的也都會有相應的政策法規(guī)，如有遇到相似問題的戰(zhàn)友，可以去當?shù)卣倬W(wǎng)查詢相關(guān)政策！

第3篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

關(guān)鍵詞：征地農(nóng)民社會保障

中圖分類號：D4文獻標識碼： A

近年來，隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)模不斷擴大，我市被征地農(nóng)民數(shù)量不斷增加，其社會保障矛盾日益突出。為進一步做好被征地農(nóng)民的社會保障工作，我們對部分街道被征地農(nóng)民社會保障狀況進行了調(diào)研。總的看，各級對被征地農(nóng)民保障非常重視，做了大量工作，被征地農(nóng)民都得到了一定保障，但保障水平低下，社會保障沒有制度安排，基本處于自發(fā)狀態(tài)，嚴重制約了被征地農(nóng)民社會保障工作的進一步開展。而被征地群眾要求得到社會保障的愿望日益迫切，加強被征地農(nóng)民社會保障工作研討，加大對被征地農(nóng)民社會保障工作的投入，盡快出臺社會保障文件并組織實施，已迫在眉睫，勢在必行。

一、保障現(xiàn)狀

總的看，被征地村都用土地補償、安置費為群眾發(fā)放生活補貼，部分村為群眾繳納了社會養(yǎng)老保險，但保障標準不統(tǒng)一，保障資金難以為繼的問題很突出。

存在的主要問題：一是被征地村每年為群眾發(fā)放生活補助費用較大，征地補償安置費用有限，難以維持長久：二是現(xiàn)在的補償標準低于種地的收入，群眾對征用土地越來越抵觸；三是被征地農(nóng)民受各種條件限制，在就業(yè)和從事第三產(chǎn)業(yè)上存有困難，部分人處于沒地種、沒工作、沒社會保障的狀態(tài)，特別是40周歲以上的大齡人員，就業(yè)問題難以解決，迫切需要解決養(yǎng)老、醫(yī)療及基本生活保障，否則，將給社會帶來不穩(wěn)定因素。

二、被征地農(nóng)民保障工作的政策依據(jù)

目前，被征地農(nóng)民保障工作主要依據(jù)兩個文件，一是煙政辦發(fā)【2008】46號轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于切實做好被征地農(nóng)民就業(yè)培訓和社會保障工作意見的通知》；二是山東省人民政府2010年8月17日以第226號令，自2011年1月1日起施行的《山東省土地征收管理辦法》。

（一）關(guān)于失地農(nóng)民的界定及保障標準

煙政辦發(fā)【2008】46號文規(guī)定：被征地后人均耕地不足0.3畝的人員，60周歲以上的納入新型農(nóng)保制度，其保障水平原則上不低于城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準；60周歲以下的參加新型農(nóng)保，在其未穩(wěn)定就業(yè)或未達到領(lǐng)取養(yǎng)老金年齡前，男年滿45周歲和女年滿40周歲的，每月可參照征地時城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準發(fā)給一定的生活補助費，以保障其基本生活。

《山東省土地征收管理辦法》規(guī)定：被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的耕地全部被征收或者被征收后人均耕地不足66平方米的，經(jīng)市、縣人民政府批準，其農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員按照規(guī)定納入城鎮(zhèn)社會保障體系；原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織剩余的土地可依法征收為國有。

（二）關(guān)于保障方式及籌資渠道

煙政辦發(fā)【2008】46號文規(guī)定：針對被征地農(nóng)民的不同情況，要采取各種方式，全面實施社會保障工作。保障形式以參加新型農(nóng)村社會養(yǎng)老保險(以下簡稱新型農(nóng)保)為主，參加城鎮(zhèn)職工社會保險的，只限于穩(wěn)定就業(yè)人員和符合條件的自謀職業(yè)人員。被征地農(nóng)民社會保障資金要采取“政府出一塊，村集體補一塊，個人繳一塊”多渠道共同籌資的方式。政府出資部分原則上不低于保障資金總額的30％，從當?shù)卣恋爻鲎屖杖胫辛兄?。村集體和個人承擔部分主要從土地補償費和安置補助費中列支或抵繳，兩項費用尚不足以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。有條件的地方政府和村集體經(jīng)濟組織要加大資金扶持力度，支持和引導被征地農(nóng)民參加社會保險。已實行貨幣安置的各類被征地農(nóng)民，參加社會保險時，政府和集體出資部分要做相應抵減。

《山東省土地征收管理辦法》規(guī)定：被征地農(nóng)民社會保障資金由政府、集體、個人共同出資，政府出資部分從土地出讓收入中予以安排，原則上不低于社會保障費用總額的30％，并執(zhí)行下列標準：征地區(qū)片綜合地價標準為每畝5萬元以下的，政府補貼資金不低于每畝1萬元；征地區(qū)片標準為每畝5萬元至10萬元的，政府補貼資金不低于每畝1.5萬元；征地區(qū)片綜合地價標準為10萬元以上的，政府補貼資金不低于每畝2萬元。同時還規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地全部被征收或者征收土地后沒有條件調(diào)整承包土地的，土地征收補償安置費的80％支付給土地承包戶，主要用于被征收土地農(nóng)民的社會保障、生產(chǎn)生活安置，其余的2O％支付給被征收土地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，用于興辦公益事業(yè)或者進行公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

三、做好我市被征地農(nóng)民保障工作的思考

近年，各地都積極探討被征地農(nóng)民的社會保障工作，主要采取了兩種保障方式，一是納入城鎮(zhèn)職工社會保障渠道，保障水平高但財政負擔較重；二是政府給予適當補貼納入城鄉(xiāng)居民保障，財政負擔相對較輕，保障水平相對較低。

根據(jù)上級政策規(guī)定和外地做法，結(jié)合我市實際情況，我市進行被征地農(nóng)民保障工作的基本思路應是：以新征地農(nóng)民保障為重點，做到即征即保，今后征用土地時，嚴格落實政府社會保障補助資金，作為政府出資部分；集體和個人要從所得土地補償兩費總量的80％中拿出相當一部分，與社會保障補助資金配套使用，用于被征地農(nóng)民的社會保障；以大齡人員為社會保障的重點對象，在資金使用上給予適當傾斜；以勞動年齡內(nèi)人員為就業(yè)培訓重點對象，對其進行技能培訓，指導幫助就業(yè)，使其擺脫對土地的依賴。

第4篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

[關(guān)鍵詞]城中村改造，征地拆遷，立法探索，立法缺陷，立法完善

[中圖分類號]D912．29　[文獻標識碼]A　[文章編號]1004—4175（2012）06—0135—04

[作者簡介]白呈明（1962-），男，陜西安塞人，西安財經(jīng)學院文法學院副院長，教授，主要研究方向為農(nóng)村法制問題。

伴隨我國現(xiàn)代化建設(shè)和城市化進程的加快，針對農(nóng)民土地的征地拆遷也在全國范圍大規(guī)模地展開。但由于征地拆遷法律制度的不健全，征地各方當事人的利益邊界缺乏權(quán)威界定，各種矛盾沖突紛至沓來，甚至形成激烈的對抗，引發(fā)局部的社會震蕩，嚴重危害社會穩(wěn)定和發(fā)展。在這一背景下，城中村改造征地拆遷得以產(chǎn)生，許多地方政府和開發(fā)區(qū)竭力通過這一模式獲取城市建設(shè)用地，以克服傳統(tǒng)征地拆遷方式的缺陷和制約。

一、城中村改造中征地拆遷的立法探索

較之傳統(tǒng)的征地拆遷方式，即按照土地管理法等法律規(guī)定進行的征地拆遷，城中村改造中征地拆遷的立法呈現(xiàn)出一定特色：

（一）通過法律創(chuàng)制，初步建立起征地拆遷補償?shù)牡胤叫苑ㄒ?guī)體系。征地拆遷工作受到許多政策法規(guī)的剛性約束，必須嚴格按照相關(guān)規(guī)定進行操作。然而，由于我國正處于全面轉(zhuǎn)型期，有關(guān)征地拆遷的政策法律在不斷制定和完善中。在國家層面，目前征地拆遷的政策法律主要有：《憲法》《土地管理法》《土地管理法實施條例》《物權(quán)法》《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）和《關(guān)于完善征地補償安置制度的指導意見》（國土資發(fā)[2004]238號）等。這些規(guī)范性文件分別對土地征收的范圍、程序以及征地補償項目和補償標準等問題做出了規(guī)定。2011年1月21日，國務(wù)院的《國有土地上房屋征收與補償條例》進一步對城市國有土地上的房屋征收補償涉及的一系列問題做出明確規(guī)定。然而，與城中村改造緊密相關(guān)的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償問題，一直缺乏國家層面的明確法律規(guī)定，實踐中長期處于一種無序狀態(tài)。

在此背景下，各大中城市相繼出臺規(guī)范城中村改造的地方性法規(guī)和政府規(guī)章，在一定程度上填補了法律空白，并且初步形成調(diào)整這一領(lǐng)域的地方性法規(guī)體系。比如，西安市為推進和規(guī)范城中村改造，近年來先后制定了《西安市城中村改造管理辦法》《西安市城市房屋拆遷估價暫行規(guī)定》《西安市城中村村民房屋建設(shè)管理辦法（試行）》等地方性法規(guī)。這些地方立法對拆遷補償管理體制、拆遷補償標準、房屋評估、產(chǎn)權(quán)面積認定做出明確的規(guī)定，使農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷補償有了一定法律依據(jù)，彌補了土地管理法等有關(guān)土地征收補償規(guī)定的不足，在一定程度上解決了征地拆遷補償?shù)姆扇蔽粏栴}。

（二）運用法律手段，化解了征地拆遷中的諸多難題。傳統(tǒng)征地拆遷方式常常引發(fā)一些困擾人們的老大難問題，諸如拆遷安置對象、拆遷補償標準、產(chǎn)權(quán)面積認定、房屋估價標準、違章建筑和非法買賣宅基地處置、糾紛解決機制等。而在城中村改造征地拆遷中，對這些問題的解決有了較為明確的規(guī)定，各地政府通過法律手段的運用，逐步化解了諸多難題。針對征地拆遷中暴露的突出問題，國家先后制定了大量法規(guī)和政策，提出許多剛性要求，強化指導和規(guī)范征地拆遷行為，以確保被征地農(nóng)民權(quán)益和社會穩(wěn)定。比如，嚴格限定征地范圍，提高征地補償標準，制定統(tǒng)一年產(chǎn)值和區(qū)片地價，實行先安置后拆遷，整治強征強拆等。而各地政府在具體實踐中則對相關(guān)國家政策法律不斷修正、豐富和完善，以彌補疏漏之處，使諸多難題的解決辦法更具操作性。比如，針對部分村民為獲取更多補償而進行的“搶栽搶種”、過度“密植苗木”、房屋加層搭建等問題，西安市通過地方立法做出明確規(guī)定，提出了具體的解決辦法，遏制了實踐中大量存在的村民非法獲利行為。

圍繞矛盾糾紛解決，各地政府在征地拆遷中逐步引入市場機制。這突出表現(xiàn)為，在政府監(jiān)管和引導下，村民可以自主選擇開發(fā)商進行村莊改造，開發(fā)商在獲得一定開發(fā)用地的同時，負責拆遷安置的全部資金。這樣做的好處在于：首先，可以減少政府在征地拆遷中的直接投入；其次，開發(fā)商可以采取較為靈活的市場機制解決拆遷安置中的矛盾和沖突，減少政府與農(nóng)民之間的直接沖突；再次，政府作為監(jiān)管者，可以相對公平地保護農(nóng)民和開發(fā)商兩方的合法權(quán)益。比如，為了預防和化解征地拆遷安置方面的糾紛，西安高新區(qū)自1991年成立以來，制定了“四方案一細則’’的征地拆遷政策，包括《村莊拆遷安置細則》《村莊上樓安置方案》《村莊拆遷統(tǒng)規(guī)自建方案》《貨幣安置辦法》等四種安置方案，采取多種安置方式相結(jié)合的模式，讓被征地農(nóng)民自愿選擇拆遷安置方式。

二、城中村改造中征地拆遷存在的立法缺陷

城中村改造征地拆遷較之于傳統(tǒng)的征地拆遷方式，盡管具有一定優(yōu)勢，但仍存在著立法缺陷。主要表現(xiàn)為：

（一）有的城中村改造的地方立法違反上位法?，F(xiàn)有的規(guī)范城中村改造的國家法律，一般都將城中村界定為“在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體土地所有制的村莊”。只有符合這一條件，才可納入城中村改造的范圍。然而實踐中，有些地方立法往往以特別規(guī)定擴大城中村改造的范圍。如《西安市城中村改造管理辦法》第27條規(guī)定：“在市政建設(shè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及其他開發(fā)建設(shè)中涉及到村莊整體拆遷的應當按照本辦法規(guī)定進行整體改造，避免出現(xiàn)新的城中村?！鳖愃七@樣的規(guī)定，在客觀上放大了城中村改造范圍的尺度。在這兩類村莊中，有的耕地幾無，有的耕地還較多，統(tǒng)一適用城中村改造規(guī)定實現(xiàn)土地國有化，直接與土地管理法等法律發(fā)生沖突。因而。實踐中就出現(xiàn)了有些地方人為“創(chuàng)造條件”，將耕地較多的村莊納入城中村改造范圍，這實質(zhì)上是一種違反上位法的做法。

（二）城中村集體土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)。在城中村改造征地拆遷中，原屬集體所有的土地非以征收方式而直接轉(zhuǎn)為國有土地，一直受到社會各界的質(zhì)疑。原因在于這一做法僅僅依據(jù)地方立法，并沒有國家層面法律的支持。與上述西安市的做法類似，早在2004年，深圳市為解決城市擴張的土地缺口問題，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，進而一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有。據(jù)稱：其所依據(jù)的是《土地管理法實施條例》第2條第5項“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”的規(guī)定。國土資源部經(jīng)過調(diào)查，以此舉“不宜模仿”、“下不為例”而草草了結(jié)。然而，此后國務(wù)院法制辦公室、國土資源部對該法條做出的專項“解釋意見”表明，深圳“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)并不成立。其實，城中村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的法律障礙，地方政府非常清楚。西安市城改辦一位官員曾坦言：“從目前各地城中村運作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進的一個瓶頸問題。鄭州等城市依據(jù)土地法管理法規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，西安市依據(jù)土地管理法規(guī)定，也采取了類似辦法進行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得到上級部門的正式認可?！睂嵺`中，已改造過的城中村，土地轉(zhuǎn)性手續(xù)辦結(jié)者很少，這也意味著城中村改造征地拆遷存在一定法律風險。

（三）有關(guān)拆遷安置補償方式的規(guī)定比較原則和單一。征地拆遷補償安置標準是土地征收制度的核心問題之一，也是引發(fā)被征地農(nóng)民強烈不滿的直接原因，補償安置法定標準過低一直為人們所詬病。雖然國家對征地拆遷安置補償做出了原則規(guī)定，但在實際操作中，各地缺乏一個分配到戶的具體實施細則，補償安置費用如何分配，分配由誰來監(jiān)管并不明確。結(jié)果造成本應屬于農(nóng)民的權(quán)利完全由享有土地所有權(quán)優(yōu)勢的集體所替代，后者為了迎合權(quán)力主體的需要，往往以各種手段壓低甚至貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費。因而，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民合法權(quán)益的法律規(guī)定難以執(zhí)行。另外，城中村改造征地拆遷的安置補償方式，主要為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣安置。這種比較單一的安置補償方式，不能很好地解決農(nóng)戶的長期生計問題。如西安市在城中村改造中，“產(chǎn)權(quán)調(diào)換以轉(zhuǎn)戶前城中村在冊戶籍人口為依據(jù)，人均建筑安置面積原則上不少于65平方米，并結(jié)合原住房產(chǎn)權(quán)建筑面積進行安置”。這樣，安置房屋主要解決了生活用房，而對于絕大多數(shù)長期依賴“房租經(jīng)濟”的農(nóng)戶來說，“改造”意味著可觀的房租收入將受影響。而貨幣安置潛在風險更大，從經(jīng)濟發(fā)展條件和農(nóng)民適應市場能力的狀況來看尤當慎用。實踐中，一些城中村改造方案規(guī)定，在農(nóng)戶安置面積中包含人均10～20平方米的營業(yè)用房，交由改制后的股份公司統(tǒng)一經(jīng)營。這一規(guī)定雖然是對改造后農(nóng)戶長期生計的一種安排，但由于受地段、區(qū)位等諸多因素的影響，其預期目的未必能真正達到。我們對西安市回遷村民生活狀況的調(diào)查結(jié)果顯示，大部分回遷村（居）民認為，“改造”后收入減少了，而支出遠比以前要多，總體生活質(zhì)量有所下降。

（四）社會管理復雜局面缺乏應有的法律規(guī)制。城中村改造的關(guān)鍵，是實現(xiàn)“四個轉(zhuǎn)變”，即村民轉(zhuǎn)居民、村莊轉(zhuǎn)社區(qū)、集體土地轉(zhuǎn)國有土地、集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟。然而，征地拆遷改造后往往產(chǎn)生大量新的社會問題，現(xiàn)實狀況遠比制度設(shè)計復雜得多。由于土地轉(zhuǎn)性于法無據(jù)，致使大量城改商品房銷售手續(xù)不全；村民轉(zhuǎn)居民后的就業(yè)、教育、養(yǎng)老、醫(yī)保等一系列社會經(jīng)濟權(quán)利問題遠未落實，村民不愿轉(zhuǎn)居民的現(xiàn)象很普遍；集體經(jīng)濟轉(zhuǎn)股份制經(jīng)濟有名無實，其法律地位不明確、運行機制混亂，集體與村（居）民的財產(chǎn)權(quán)益難以得到有效保障；回遷安置社區(qū)非城非鄉(xiāng)，性質(zhì)不明或名實不符，管理體制對接不起來，社會管理處于邊緣化狀態(tài)。比如，截至2010年6月底，西安高新區(qū)39個城中村中拆除21個，已回遷16個村，共4777戶；曲江新區(qū)23個城中村中拆除12個，已回遷3個村，共1403戶。地處西安高新開發(fā)區(qū)的茶村，于2000年被高新區(qū)征去耕地400多畝，但未予拆遷安置，村民對即將進行的“城改”抵觸情緒很大。該村戶均4分宅基地，房屋面積在800平方米以上，主要以房屋出租為業(yè)，年房租收入戶均10萬元左右。調(diào)研中農(nóng)民講道：“開發(fā)商要利潤，開發(fā)區(qū)要土地，剩下我們農(nóng)民怎么辦？”

三、城中村改造中征地拆遷的立法完善

為了解決城中村改造中征地拆遷面臨的突出問題，應對相應的立法缺陷，筆者提出如下完善對策：

（一）統(tǒng)一城中村改造征地拆遷的各層級立法。由于國家和省市有關(guān)征地拆遷立法工作嚴重滯后，致使征地拆遷工作要么存在法律盲區(qū)無法可依，要么規(guī)定原則籠統(tǒng)缺乏可操作性，要么規(guī)定不科學不合理而在實踐中難以實施。尤為嚴重的是，我國至今仍無統(tǒng)一的農(nóng)村集體土地上房屋拆遷補償政策法規(guī)，實踐中各地主要依靠地方性政策和法規(guī)支撐，而缺乏國家層面的政策法規(guī)的指導和規(guī)范。如果放任地方政府（開發(fā)區(qū)）規(guī)避和消解國家法律政策，必然會對國家法的統(tǒng)一性和權(quán)威性造成破壞。比如，西安市現(xiàn)有的“五區(qū)一港兩基地”中，各開發(fā)區(qū)項目征地拆遷補償標準迥異。曲江新區(qū)一期拆遷安置費人均已達15萬多元，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)創(chuàng)造的“經(jīng)開模式”更以“高補償高速度”而聞名。某村執(zhí)行的未央?yún)^(qū)城中村改造拆遷補償安置方案，“被拆遷戶除可獲得房屋殘值、過渡費、拆遷獎勵等現(xiàn)金補償外，人均住宅安置面積65平方米市值20余萬元，人均經(jīng)濟保障用房20平方米市值10萬余元。加上拆遷安置中的貨幣補償，按每戶3．5人計算，城中村改造后，戶均資產(chǎn)近150萬元”。目前，城中村改造正從省會城市向中小城市推進，亟待通過統(tǒng)一的法律加以規(guī)范調(diào)整。長久地擱置問題必然積累矛盾、加劇矛盾，如同當年的“小產(chǎn)權(quán)房”問題一樣。事實上，經(jīng)過十多年的摸索和實踐，地方立法實踐已為國家制定統(tǒng)一的法律積累了豐富的資源。應當以此為契機，制定高位階的法律，對地方立法和政府等相關(guān)各方的行為加以規(guī)制。

（二）實行多元化征地拆遷安置方式。大量研究表明，農(nóng)民出于支持國家建設(shè)的樸素情感和現(xiàn)實利益的考量，并不關(guān)注土地歸誰所有的問題，也不反對土地被征收，而特別關(guān)切征地拆遷補償安置是否到位的問題?，F(xiàn)在的普遍做法是采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣安置方式，或者二者的簡單結(jié)合。從政府角度來看，這些安置方式最簡單、最便利、也最少麻煩。而農(nóng)民因受種種條件限制，往往要求就地集中安置，仍以房屋出租為業(yè)。于是，補償安置后，新的“城中村”又產(chǎn)生了，農(nóng)民只是由以前的“地主”變?yōu)楝F(xiàn)在的“房東”；原來城中村的農(nóng)民被集中安置，地緣聯(lián)系依舊，而“族群隔離”形成了，農(nóng)民還是難以融入城市。為了解決這些難題，在補償安置方式上，應當堅持?！白》渴腔A(chǔ)，發(fā)展是根本；以生活用房和經(jīng)營用房安置為基礎(chǔ)，實行多種補償安置方式合理組合”。應當以產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣安置為主，輔之以參股、就業(yè)、留地、項目等其他安置方式。我們在西安高新區(qū)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)區(qū)實際上設(shè)計有多種安置方案，有些方案真正體現(xiàn)了對農(nóng)民長遠利益的保護和政府社會責任的擔當，但最終出于自身利益的考量和操作的簡便而棄之不用。征地拆遷安置絕非單純的經(jīng)濟活動，而是關(guān)涉農(nóng)民政治、經(jīng)濟、社會等權(quán)益的系統(tǒng)工程。由于征地拆遷使農(nóng)民永久性地喪失了其賴以生存發(fā)展的土地資源，征地拆遷安置妥當與否將直接關(guān)系到其今后的生存發(fā)展狀況。因而，征地拆遷安置應當以切實維護農(nóng)民土地權(quán)益、保障農(nóng)民長遠生計為中心統(tǒng)籌安排。

第5篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

關(guān)鍵詞：臺灣地區(qū) 征地補償 地價補償

中圖分類號：F28 文獻標識碼：A

臺灣地區(qū)關(guān)于征地的立法較多，《土地法》、《平均地權(quán)條例》、《都市計劃法》、《促進產(chǎn)業(yè)升級條例》等都對土地征收有所涉及。為整合分歧不一的法規(guī)，減少征地紛爭與阻力，臺灣地區(qū)于2000年2月2日了《土地征收條例》并將其作為土地征收的統(tǒng)一規(guī)范條例，從征地補償?shù)臈l件、補償標準、補償方式、征收程序等各個方面做了詳細規(guī)定。本文僅就土地征收的補償程序、補償項目和補償發(fā)生進行闡述，探討可為我國大陸征地立法和實踐借鑒之處。

一、臺灣地區(qū)的征地補償程序

臺灣地區(qū)的土地征收程序除具有一般土地征收所應具有的要件之外，還具有自身的特點。

第一，征地實施前舉行公聽會并以協(xié)議價購為先行程序。《土地征收條例》規(guī)定，需用土地人在取得土地之前先舉行公聽會，聽取土地所有權(quán)人及利害關(guān)系人的意見，然后再將事業(yè)計劃報請主管機關(guān)許可；主管機關(guān)許可后，先與所有權(quán)人協(xié)議價購或以其他方式取得土地，并且議購價格不得低于征收補償費標準。如果協(xié)議沒有達成，才可以依法申請征收土地。

第二，征地實施中重視并聽取土地所有權(quán)人關(guān)于征地補償?shù)囊庖姟Ｐ栌猛恋厝说恼鞯厣暾埥?jīng)中央主管機關(guān)核準后，由縣（市）主管機關(guān)公告，并以書面通知土地權(quán)利人，征地補償費由用地人支付并由主管機關(guān)轉(zhuǎn)發(fā)，土地所有權(quán)人接受補償費后即終止對土地的權(quán)利與義務(wù)。但當所有權(quán)人對征地補償有異議時，則由主管機關(guān)負責調(diào)查處理并將查處結(jié)果通知土地權(quán)利人；如果土地權(quán)利人不服查處結(jié)果，則提交地價評議委員會復議；如果土地權(quán)利人不服復議結(jié)果，則提起行政救濟。最后的復議或行政救濟結(jié)果若與補償方案價額有差異，則將差價補交給土地權(quán)利人。

第三，征地實施后原土地所有權(quán)人可行使收回土地的權(quán)利。土地被征收后，如果土地需用人沒有依照征收計劃使用該土地，原土地所有權(quán)人可申請收回其土地。具體包括征地補償費發(fā)給滿三年，未依照征收計劃開始使用的；未依照核準征收的原定興辦事業(yè)使用的；依照原征收計劃開始使用后未滿五年，不繼續(xù)依原征收計劃使用的。如果有以上情形，原土地所有權(quán)人可以申請照原征收補償價額收回其土地。另外，由于工程設(shè)計變更、都市計劃改變等原因?qū)е略型恋責o征收必要時，經(jīng)需用土地人或土地所有權(quán)人申請后，經(jīng)審查符合規(guī)定的，主管機關(guān)予以撤銷征收。原土地所有權(quán)人繳回征收價款后，政府將土地發(fā)還給原所有權(quán)人。值得注意的是，不論是收回土地或撤銷征收，土地所有權(quán)重新回歸原土地所有權(quán)人所有，而不是歸政府所有。

二、臺灣地區(qū)征地補償范圍及項目

臺灣地區(qū)土地征收分為一般性土地征收和區(qū)段征收。一般性征收遵從國際通行的“公益目的”原則，規(guī)定因公益需要，興辦國防、交通、公用、水利、公共衛(wèi)生及環(huán)境保護等事業(yè)，得征收私有土地。一般性土地征收的補償范圍包括地價補償、土地改良物補償、土地他項權(quán)利補償以及由征地引起的其他損失的補償。具體補償項目如下：

一是地價補償。臺灣地區(qū)《土地征收條例》并實施以后，規(guī)定地價補償按公告土地現(xiàn)值補償。公告土地現(xiàn)值是直轄市或縣（市）政府估計并提經(jīng)地價評議委員會評定的地價，于每年1月1日公告，作為土地移轉(zhuǎn)及設(shè)定典權(quán)時申報地價的參考，也是主管機關(guān)審核土地移轉(zhuǎn)現(xiàn)值的依據(jù)。由于公告土地現(xiàn)值往往低于市場地價，臺灣地區(qū)采取公告土地現(xiàn)值加成的辦法，加成數(shù)比照一般正常交易地價確定?？梢?，臺灣地區(qū)的地價補償是以市價為基準的。

二是其他土地權(quán)利的補償。臺灣地區(qū)規(guī)定，如果被征收土地或建筑改良物已設(shè)定他項權(quán)利，如地上權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等，這些征收土地“應有之負擔”由地政機關(guān)在發(fā)給補償金時代為補償，并以余款交付被征收土地的所有權(quán)人。

三是土地改良物的補償。臺灣地區(qū)將土地改良物分為兩種，一是建筑改良物，即建筑物或工事等土地附著物；二是農(nóng)作改良物，即農(nóng)作物、其他植物或與水利、土壤有關(guān)的土地改良物。《土地征收條例》規(guī)定，征收土地或建筑改良物時，對建筑改良物的補償按其重建價格計算；征收的土地附帶有農(nóng)作物時，補償費視農(nóng)作物的生長成熟期而定：成熟期距被征收時間在一年以內(nèi)的，按照農(nóng)作物成熟時的產(chǎn)值而定；成熟期距被征收時間在一年以上的，按照農(nóng)作物種植及培育的費用而定，同時參考這些費用的現(xiàn)值。

四是遷移補償?！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定對征地而造成的人與物資的遷移費給予補償：①土地改良物由所有權(quán)人取回并自行遷移的；②墳墓及其他紀念物遷移的；③人口需要遷移的；④生產(chǎn)資料必須遷移的（動力機具、經(jīng)營設(shè)備、生產(chǎn)原料等）；⑤養(yǎng)殖物必須遷移的（水產(chǎn)物或畜產(chǎn)物）。另外，因土地一部分被征收而造成土地改良物需要全部遷移的也發(fā)給遷移費。

五是營業(yè)損失補償?！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，對土地權(quán)利人因土地或改良物的征收而導致營業(yè)停止或營業(yè)規(guī)?？s小造成的損失給予補償。

6六是一并征收補償。臺灣地區(qū)在征收土地時對土地上的改良物一并征收，但不包括土地所有權(quán)人要求取回、自行遷移、違規(guī)建造建筑物或非正常種植農(nóng)作物的情形。另外，因征收同一所有人的土地或改良物的一部分，而剩下的土地或改良物的殘余部分地形不整或面積過小，導致利用價值降低的，土地或改良物的所有權(quán)人可以向主管機關(guān)申請一并征收。

七是征用土地補償。征用補償是因政府興辦臨時性的公共建設(shè)工程，需要征用私有土地或土地改良物而發(fā)給權(quán)益人的補償費。其中，征用土地的年補償費按照公告土地現(xiàn)值10%計算，征用土地改良物的補償費按照征收補償費的10%計算。如果征用土地導致土地改良物必須拆除或者不能回復到征用前的狀況也給予補償。

八是連接地補償：因征收某塊土地而導致與其連接的土地受到影響而使價值降低，對該連接地給予補償。連接地補償款額以不超過減少的地價額為準。

九是調(diào)查勘測損失補償。需用土地人為申請征地而實施調(diào)查或勘測時，有時需要拆除或遷移地上的障礙物，由此導致土地權(quán)益人遭受損失，這種情形也給予適當?shù)难a償。

三、臺灣地區(qū)的區(qū)段征收與補償方式

在臺灣地區(qū)，除一般土地征收外，還有較為特殊的區(qū)段征收。區(qū)段征收是因?qū)嵤﹪医?jīng)濟政策、新設(shè)都市地域、舉辦國防設(shè)備、公用事業(yè)的需要，對一定區(qū)域內(nèi)的土地全部予以征收。具體征地情形包括①新設(shè)都市地區(qū)的全部或一部分實施開發(fā)建設(shè)；②舊都市地區(qū)為公共安全、衛(wèi)生、交通的需要或促進土地合理使用實施更新；③都市土地的農(nóng)業(yè)區(qū)、保護區(qū)變更為建筑用地或工業(yè)區(qū)變更為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)：④非都市土地實施開發(fā)建設(shè)；⑤農(nóng)村小區(qū)為加強公共設(shè)施、改善公共衛(wèi)生需要或配合農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃實施更新；⑥其他情形。區(qū)段征收的土地經(jīng)過重新分段整理后，政府無償取得公共設(shè)施用地，道路、溝渠、公園、綠地、兒童游樂場、廣場、停車場、體育場所及學校用地等歸當?shù)卣?，原土地所有?quán)人領(lǐng)回一定比例的抵價地，對剩余的國民住宅用地、安置原住戶所需土地及可供建筑的土地，政府采取出售、租賃或設(shè)定地上權(quán)的方式進行處分，并將所得收入用于支付區(qū)域開發(fā)總費用。

抵價地補償是一種特殊的地價補償形式?！锻恋卣魇諚l例》規(guī)定，實施區(qū)段征收時，原土地所有權(quán)人不愿領(lǐng)取現(xiàn)金補償?shù)模瑧l(fā)給抵價地。土地所有權(quán)人領(lǐng)回的抵價地面積，以征收總面積百分之五十為原則，最少不低于百分之四十。如果領(lǐng)回的土地面積小于最小建筑單位面積，土地所有權(quán)人應申請合并土地，如果不申請合并土地則發(fā)給現(xiàn)金補償。抵價地的計算基準為區(qū)段征收后的路線價或區(qū)段價。除以抵價地作為地價補償外，其余各項補償費如土地改良物補償、合法營業(yè)損失、遷移費補償?shù)扰c一般征收補償無異。

區(qū)段征收及抵價地補償是一種公私互利的舉措。對土地所有權(quán)人而言，領(lǐng)回的抵價地雖然比原有的土地面積減少，但征收后的土地經(jīng)過重新規(guī)劃整理、開發(fā)建設(shè)，公共設(shè)施得以完善，地價普遍提高，可享受土地增值收益，并且居住環(huán)境和生活質(zhì)量都會有所改善；對政府而言，不僅免費得到公益、公共用地，還可得到城市建設(shè)的大量資金，城市發(fā)展和建設(shè)有了保障；對需用土地人而言，得到用于房地產(chǎn)開發(fā)及其他城市建設(shè)的土地資源并獲取開發(fā)利潤。區(qū)段征收及抵價地補償實現(xiàn)了政府與民眾雙贏，普遍受到歡迎。

四、臺灣地區(qū)征地補償經(jīng)驗及其啟示

一是關(guān)于征地補償程序。我國土地管理法規(guī)定，征地補償安置方案確定后，有關(guān)地方人民政府應當公告，并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。這種確定方案在先、公告并聽取意見在后的做法對征地及補償行為并無約束，一些地方政府不與農(nóng)民溝通與協(xié)商，強征強占農(nóng)民土地的現(xiàn)象時常發(fā)生。臺灣地區(qū)的做法值得借鑒：在征地審批前召開公聽會，土地所有權(quán)人可以充分表達意見及利益訴求；議購為先、征地在后，體現(xiàn)取得土地手段之溫和；在征地補償方案后，農(nóng)民對補償方案有異議，也有申述的渠道并能得到切實的解決。

二是關(guān)于征地補償范圍和項目。土地征收會涉及到農(nóng)民生活的各個方面，如果考慮不周，就會造成對農(nóng)民利益的損害。我國現(xiàn)行的征地補償?shù)捻椖恐饕ㄍ恋匮a償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費，補償項目明顯偏少，沒有實現(xiàn)對被征地農(nóng)民的全面補償。應借鑒臺灣地區(qū)的做法，建立以地價補償為核心的多項目征地補償體系，除現(xiàn)有補償項目外，還應增加遷移補償、營業(yè)損失補償以及殘余地補償?shù)??？紤]我國目前農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)狀況，除對土地所有權(quán)給予補償外，還應增加對承包權(quán)和租賃權(quán)的補償。并且應明確規(guī)定各項目的補償依據(jù)，如按市價補償或協(xié)議價補償?shù)?，避免籠統(tǒng)、模糊的規(guī)定。

三是關(guān)于補償安置方式。我國現(xiàn)行的補償安置比較單一，基本采取現(xiàn)金補償?shù)姆绞?，而且多是一次性補償，很多農(nóng)民征地補償款用完后就業(yè)無門、生活無著落。有些地區(qū)嘗試采取以地入股的方式，與我國臺灣地區(qū)的抵價地補償有些相似。臺灣地區(qū)的區(qū)段征收和抵價地補償已經(jīng)取得比較成熟的經(jīng)驗，我國大陸的征地補償制度改革可以借鑒，尤其對我國小城鎮(zhèn)建設(shè)更有借鑒價值。區(qū)段征收和抵價地補償不僅解決小城鎮(zhèn)建設(shè)需要的資金問題，而且使被征地農(nóng)民沾享土地增值收益，改善居住環(huán)境和生活狀況，有利于被征地農(nóng)民現(xiàn)實利益和長遠利益的保護。

四是關(guān)于征地后的監(jiān)管問題。我國征地制度存在的一個嚴重問題是土地征而不用、多征少用的現(xiàn)象，其根本原因在于缺乏完善的征地使用監(jiān)管機制。臺灣地區(qū)在土地征收之后設(shè)定的收回權(quán)和撤銷征收制度為我們提供很好的啟示。土地征收后并不意味著土地監(jiān)管權(quán)利的終結(jié)，由原土地所有者行使征地后土地使用的監(jiān)督權(quán)，對于解決用地單位對土地的不合理使用和土地閑置浪費現(xiàn)象是一項很好的舉措。

參考文獻：

第6篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村建設(shè)用地；小產(chǎn)權(quán)房；流轉(zhuǎn)；思路

中圖分類號：G812文獻標識碼： A

土地是人類社會生產(chǎn)、生活的基本物質(zhì)基礎(chǔ)，隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立和完善，以市場機制配置土地、勞動力、資本等生產(chǎn)要素成為市場經(jīng)濟發(fā)展的必然要求。但在我國現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的二元土地結(jié)構(gòu)中，一方面，城市建設(shè)、發(fā)展過程中，可供開發(fā)、利用的土地資源嚴重不足，影響和制約著城市社會經(jīng)濟的快速發(fā)展；另一方面，受經(jīng)濟利益驅(qū)動等多種因素的影響，處于城鄉(xiāng)結(jié)合部的許多農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過多種途徑大力開發(fā)房地產(chǎn)，形成龐大的小產(chǎn)權(quán)房。盡管小產(chǎn)權(quán)房的交易十分活躍，但由于得不到政府的承認或法律的保護，其流轉(zhuǎn)始終處于隱性狀態(tài)。與此同時，面臨國家廣泛的土地征收、征用或行政處罰權(quán)的行使，小產(chǎn)權(quán)房與國家層面的土地利用又發(fā)生大量的矛盾或沖突，究竟如何處理或協(xié)調(diào)這些矛盾、沖突或糾紛，確實是我們面臨的重大難題。

一、法律、政策層面的小產(chǎn)權(quán)房

依據(jù)物權(quán)法理論，產(chǎn)權(quán)無所謂大與小，高與低，只存在有或無。任何民事主體所享有的民事權(quán)利都具有平等性，不應依據(jù)所有權(quán)主體的不同而有所區(qū)別。因此，從法律角度看，小產(chǎn)權(quán)房不是一個嚴格的法律概念，它只所以在我國社會流行，主要是在社會生活實踐中，小產(chǎn)權(quán)確實與嚴格法律意義上的所有權(quán)或財產(chǎn)權(quán)不同，它是我國城鄉(xiāng)二元分割體制的產(chǎn)物，具有必然性。是人們對我國社會經(jīng)濟生活中某些特殊產(chǎn)權(quán)事實的概括或稱謂。在我國，建設(shè)用地使用權(quán)包括國有土地建設(shè)用地使用權(quán)和集體土地建設(shè)用地使用權(quán)兩大類。從該類權(quán)利的法律性質(zhì)看，大致可歸于大陸法系國家普遍設(shè)置的地上權(quán)之列，是指在他人所有的土地上因建造、保有建筑物或其他工作物而使用他人土地的權(quán)利。根據(jù)我國城市房地產(chǎn)管理法第6條和土地管理法第63條的規(guī)定，只有國家所有土地才能用于房地產(chǎn)開發(fā)，農(nóng)村集體所有土地不能直接用于商品房開發(fā)建設(shè)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的土地，只有通過國家行政機關(guān)征收補償后，變集體所有土地為國家所有土地，才能出讓給有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)經(jīng)營。1998年土地管理法修訂后，明確只有農(nóng)村村民建設(shè)住宅可以申請集體土地之宅基地使用權(quán)，取消了城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口申請宅基地使用權(quán)的規(guī)定。

從政策側(cè)面看，國務(wù)院辦公廳于2008年1月下發(fā)《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》中，曾針對“小產(chǎn)權(quán)房”問題做出批示，按照指示精神，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。2011年11月，《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證若干意見》，明確指出“小產(chǎn)權(quán)房”不得登記發(fā)證，不受法律保護。依據(jù)上述精神，認為小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行國家土地利用總體規(guī)劃是矛盾的，如果在現(xiàn)實社會生活中允許小產(chǎn)權(quán)房的繼續(xù)存在和發(fā)展，則國家有關(guān)土地管理的法律法規(guī)及政策就難以得到實施，其土地管理的目的也就難以實現(xiàn)。宣布小產(chǎn)權(quán)房為非法，許多地方政府動用行政力量強行拆除。但以集體經(jīng)濟組織為代表的民間力量始終堅持小產(chǎn)權(quán)房的合法性，以此對抗來自政府的“侵害”，而這些維權(quán)性的行為又得到來自國內(nèi)外廣泛的關(guān)注或同情，使政府在處理這一問題時始終處于兩難境地或?qū)擂蔚匚弧?/p>

二、小產(chǎn)權(quán)房概念界定與能否流轉(zhuǎn)的爭論

在我國現(xiàn)實社會生活中，大量小產(chǎn)權(quán)房售賣給城鎮(zhèn)居民,確實違反了既有法律規(guī)定,同時也給購房者維護自身權(quán)利埋下了隱患。因為這些房屋的轉(zhuǎn)讓,沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預售許可證,不受現(xiàn)行法律、法規(guī)的保護,屬于私下流轉(zhuǎn)。雙方一旦發(fā)生矛盾和糾紛,法院只能要求雙方自己協(xié)商解決,由于缺乏法律的約束,雙方矛盾很容易激化,往往會釀成重大案件。[方金華．關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考[J].西華大學學報（哲學社會科學版），2008（03）．]但何謂小產(chǎn)權(quán)房，人們的觀點、看法不盡相同，一般而言，所謂小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。[裴亞洲．論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決途徑――兼論農(nóng)村集體所有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)論小產(chǎn)權(quán)房與我國土地的利益分配[J].社會科學論壇，2008（11）．]由此可見，與我國現(xiàn)行法律意義上的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房不具備普通商品房的法律特性，不構(gòu)成法律意義上的完整產(chǎn)權(quán)，即依法不能在房地產(chǎn)市場進行交易、無法登記發(fā)證。與此同時，雙方一旦發(fā)生矛盾、糾紛，也很難通過正常的法律途徑解決。也正是在這個意義上，被稱為“小產(chǎn)權(quán)房”。但它確實具備了普通商品房的價值功能與交換功能，只是國家法律、政策不予認可，并予以禁止。所以，法律、政策對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對小產(chǎn)權(quán)房不適用，司法機關(guān)也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋來處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件，在這樣的法治背景下，隱易的雙方當事人其權(quán)益很難得到法律保護，很多情況下還有可能面臨相當大的風險。有學者認為，小產(chǎn)權(quán)房目前在中國只是處于法律灰色地帶、模糊地帶，并不是完全違法，只不過目前沒有一個明確的法律地位。[劉濤.論小產(chǎn)權(quán)房與我國土地的利益分配[J].四川行政學院學報,2008(03).]目前對小產(chǎn)權(quán)房及其流轉(zhuǎn)問題的爭論主要有兩種意見:

（一）主張小產(chǎn)權(quán)房非法的觀點

認為小產(chǎn)權(quán)房的存在不符合法律、政策的規(guī)定，無法取得合法的權(quán)屬證書，這是目前政府和主流學者的觀點或態(tài)度。2007年6月，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風險提示》，明確表示城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護。主張該觀點的學者認為，我國之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：

第一，耕地保護的需要。“國家提出禁止‘小產(chǎn)權(quán)房’主要出于耕地保護的目的”，[趙海萍．小產(chǎn)權(quán)房合法化問題的立法探討[J].湖南農(nóng)業(yè)大學學報（社會科學版），2009（02）．]有學者指出，允許城市居民到農(nóng)村買房，“將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾”，并“導致某些農(nóng)民流離失所”；[劉喜中．禁止城市人買農(nóng)村宅基地符合實際[N].中國青年報，2005-7-29．]對小產(chǎn)權(quán)房…必須加以限制，必須維護國家糧食安全和社會的穩(wěn)定，考慮長遠的利益”。[張雅淳．“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題芻議[J].云南大學學報（法學版），2008（02）．]《土地管理法》和國辦通知都將農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與耕地保護相提并論，立法意圖十分明顯。國辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是“我國人多地少…必須實行最嚴格的土地管理制度”，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。

第二，保障農(nóng)民生存權(quán)。我國城鄉(xiāng)二元分化嚴重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險等社會保障措施十分匱乏。住宅是實現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，農(nóng)民在宅基地上所建房屋事實上承擔著社會保障的功能，如果允許其流轉(zhuǎn)，則農(nóng)民一旦由于資金所迫出賣房產(chǎn)，很有可能陷入居無定所的地步，這將使農(nóng)民生存權(quán)受到金錢的剝奪。[萬金湖．論農(nóng)村房屋買賣及宅基地法律規(guī)定[J].湖南商學院學報，2006（04）.]

第三，小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利?！罢厥褂脵?quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)”，[孫碧艷,曾喜春．農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律探悉[J].法制與社會，2006（10）．]我國“農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度”，[龍翼飛,徐霖．對我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)法律調(diào)整的立法建議―兼論“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決[J].法學雜志，2009（09）．]在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農(nóng)民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會主義分配原則。

（二）主張小產(chǎn)權(quán)房合法、正當?shù)挠^點

該觀點認為雖然小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行法律相違背，但問題在于現(xiàn)行法律不合理，與更高層次的“法”(自然法)相違背?，F(xiàn)行法律賦予農(nóng)民集體對土地的所有權(quán)，自然會被農(nóng)民理解為自己有處分之權(quán)。農(nóng)民的活動雖然違法，卻沒有違反法律之上的法律、一切法律的標準――自然法。也就是說，現(xiàn)行的土地法律法規(guī)政策體系在很大程度上違背了保障私人財產(chǎn)權(quán)的自然法，違背了人們對于土地權(quán)利歸屬的常識，也違背了中國社會行之數(shù)千年的關(guān)于土地權(quán)利的習慣法。[張雅淳．“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題芻議［J］．云南大學學報法學版，2008（02）．]認為財產(chǎn)法是以所有權(quán)為核心的。就土地而言，我國法律承認了土地有兩種所有權(quán)，政府對國有土地的所有權(quán)，農(nóng)村集體對其所擁有的土地的所有權(quán)。集體所有權(quán)既然是一種所有權(quán)，那其權(quán)利持有人，也即農(nóng)民，就完全可以為了追求收益最大化安排其用途。某些地方政府認為不合法的小產(chǎn)權(quán)房，但從保障農(nóng)民產(chǎn)權(quán)、提高土地利用效率的角度看，小產(chǎn)權(quán)房恰恰揭示了農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革及推動要素在城鄉(xiāng)雙向自由流動的變革方向。[秋風．違“法”推動社會轉(zhuǎn)型[N].南方都市報，2007-6-27．]認為對于小產(chǎn)權(quán)房的合法性我國相關(guān)法律法規(guī)的界定是不合理的，有違背公平正義的法理精神和精神,應該重新界定小產(chǎn)權(quán)房的合法性。[饒萍優(yōu)．論小產(chǎn)權(quán)房問題的政府管制――公民住房權(quán)的行政法保障視角[J].學術(shù)前沿，2008（05）．]該觀點認為，簡單的限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，至少有如下負面影響：

第一，妨礙對土地的集約化利用。保護耕地，除需要保持土地應有的數(shù)量，還要盡可能提高土地利用水平。在土地總量沒有增加的情況下，我國糧食產(chǎn)量之所以有大幅度提高，就在于現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)的運用提高了單位面積產(chǎn)量。同樣，就同一塊宅基地而言，在符合土地利用規(guī)劃情況下，多蓋幾套住宅，滿足多戶人家居住需求遠比一戶一宅要經(jīng)濟。然而，現(xiàn)行宅基地政策仍不合時宜的強調(diào)一戶一宅，這無疑是強制性保持土地的低水平運用。

第二，使農(nóng)村空房幾同死產(chǎn)。隨著城市化的發(fā)展,我國農(nóng)民離境離鄉(xiāng)現(xiàn)象越來越突出,許多農(nóng)民在城市購房、舉家遷徙至城市居住,這些農(nóng)民保留農(nóng)村住房已無必要，然而現(xiàn)行政策使其房屋難以流轉(zhuǎn)。耗資巨大的不動產(chǎn)幾乎不具交易價值，形同死產(chǎn)，甚至成為某種程度上的負擔。這既抑制了物的效能、也剝奪了農(nóng)民自主籌措資金發(fā)展的權(quán)利，人為加劇了農(nóng)民的貧困。

第三，助推了城市房價虛高。現(xiàn)行土地供給的壟斷機制,使城市居民只能購買房地產(chǎn)商開發(fā)的數(shù)量有限的房屋,在巨大需求與有限供給之間形成巨大的落差,形成了城市房價居高不下的現(xiàn)實格局。從而產(chǎn)生一種中國特色的怪現(xiàn)象：一方面，城市居民深受高房價之苦，許多人畢其一生求一房而不得；另一方面，大量農(nóng)村房屋空置、無人居住和維護，在風吹雨淋中逐漸破敗，而廣大城市居民只能望房興嘆。

第四，阻礙城鄉(xiāng)交流，加劇城鄉(xiāng)二元對立。隨著農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、尤其是交通的改善，城鄉(xiāng)之間物理上的聯(lián)系已經(jīng)十分便捷。城鄉(xiāng)居民打破城市樊籬、混雜居住，對于發(fā)揮城市輻射作用、促進農(nóng)村地區(qū)發(fā)展、徹底解決困擾我國多年的三農(nóng)問題，具有十分積極的意義。然而，受制于高房價的城市居民盡管希望通過購買相對便宜的農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房自勵更生解決住房問題，卻被現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度強行阻隔，城鄉(xiāng)之間雙向交流變成鄉(xiāng)村人口向城市的單向流動，使得城市成為只進不出的圍城，而農(nóng)村空心化現(xiàn)象卻越來越嚴重。

第五，使戶籍制度改革流于形式。近年來，由于深刻認識到二元割裂的傳統(tǒng)戶籍制度阻礙了農(nóng)村發(fā)展，我國各地紛紛采取措施進行改革，代之以城鄉(xiāng)一體平等的新型戶籍制度。然而，小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度一味強調(diào)城鄉(xiāng)居民的主體身份，使得戶籍改革在住房配套制度上落不到實處，以致使許多地方的戶籍改革徒有虛名。

第六，阻礙農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級。隨著城市化進程的推進、許多農(nóng)民遷徙至城市居住生活，一些地方農(nóng)村空心化現(xiàn)象已十分嚴重，土地撂荒也早已是公開的秘密。這本是引進資金與技術(shù)、促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化升級的極好時機，然而現(xiàn)行小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)制度使得集體經(jīng)濟組織之外的投資者即使愿意長期扎根農(nóng)村，也不能獲得住宅以致居無保障，極大的遏制了投資人投身農(nóng)業(yè)的沖動。[魯曉明．論小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)---原罪的形成與應然法的選擇[J].法學雜志，2010（05）．]

三、解決小產(chǎn)權(quán)問題的基本思路

從上述爭論中我們可以看出，兩種觀點可謂針鋒相對，以政府為代表的“非法論”雖未詳述法律背后的法學理論，也沒有分析法律規(guī)則的合理性、科學性，只是客觀表述現(xiàn)行法律規(guī)范，并通過對現(xiàn)行法律條文的引述，暗示現(xiàn)行法律是合理的，有立法上的依據(jù)，認為基于對實踐和理論兩個方面的認識，現(xiàn)行法律關(guān)于土地利用總體規(guī)劃、農(nóng)地管制和耕地保護制度本身從總體上說具有一定的合理性，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)不應脫離現(xiàn)行法律的軌道。[茆榮華．我國農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)制度研究[M].北京大學出版社，2010年版－173．]因此，應該得到堅定不移的貫徹執(zhí)行。而以學者為代表的“合法論”觀點，則以“良法”、“惡法”為標準，認為現(xiàn)行法律不具備更高層次的法理基礎(chǔ)，因而應該加以修改?？梢姡瑢τ谛‘a(chǎn)權(quán)房形成的原因及解決思路，學界作了比較深入的探討，但始終拿不出一個切實、可行的解決方案。我們認為應從統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場的思路來考慮解決小產(chǎn)權(quán)房的問題:

（一）統(tǒng)一城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場是我國社會經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇

縱觀我國法律、政策及原則、精神，我國在土地管理上一直實行的是城鄉(xiāng)分治的土地管理策略，對農(nóng)村與城市土地分別適用不同的法律、政策規(guī)則，并由不同的管理機構(gòu)進行管理。在此基礎(chǔ)上形成不同的土地市場和權(quán)利體系,由此也形成了我國土地市場城鄉(xiāng)分割、政府主導的獨特格局。盡管這種獨特的二元土地制度為我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市化進程的加速做出了重大貢獻，但由于行政色彩太濃，使我國的土地市場長期發(fā)育不良、不能形成開放的、良性互動的土地市場，使農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)無法遵循平等、自愿、公平原則自由流轉(zhuǎn)。相反，在土地流轉(zhuǎn)的利益格局中，由于經(jīng)濟利益的驅(qū)使，各利益集團通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)掠奪土地資源，獲取利益的沖動特別強烈，而真正的流轉(zhuǎn)主體――農(nóng)民卻始終處于弱勢地位，成為土地流轉(zhuǎn)的犧牲品。因此，要推進我國未來社會經(jīng)濟特別是農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展，就必須建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場。

（二）嚴格國家土地征收、補償制度，抑制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)力度

在我國，土地征收是對農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，在這一流轉(zhuǎn)法律關(guān)系中，集體或農(nóng)民將完全失去土地的所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，失地農(nóng)民將失去生活的來源和保障。小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的實踐證明，越是靠近城市邊緣的農(nóng)村，出讓土地的現(xiàn)象就越嚴重，各農(nóng)村集體經(jīng)濟組織紛紛開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，以獲取比較高的經(jīng)濟利益。究其原因，主要是農(nóng)民清楚地看到，在城市快速發(fā)展的過程中，集體土地遲早會被開發(fā)商所占用，如果自己不開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房，土地一旦被地方政府征收，那么土地的大部分利潤將被地方政府和開發(fā)商獲得，而集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民所獲得的補償很少，無法體現(xiàn)土地的價值。這樣，就很容易使集體經(jīng)濟組織、鄉(xiāng)村干部及農(nóng)民達成合意，搶先以小產(chǎn)權(quán)方式提前將自己的土地先行開發(fā)，從而獲得相對豐厚的經(jīng)濟利益。因此，在未來的土地征收中，必須在法律上嚴格設(shè)立農(nóng)地征收的前置條件，即國家為了公共利益的需要才能征收農(nóng)村土地，并通過嚴密的法律程序予以保障。在征地的經(jīng)濟補償方面，以土地的市場價格對其進行補償，保障原土地所有人與土地使用人的合法利益。可以預見，隨著我國市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地資源日益緊缺，征地矛盾日益尖銳，征地補償必須在確認農(nóng)民集體土地財產(chǎn)權(quán)利的基礎(chǔ)上，嚴格按市場經(jīng)濟規(guī)則來確定。在征地補償時，除了要考慮土地被征收前的價值之外，還應充分考慮土地的區(qū)位、市場供求、當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展及政府宏觀政策等因素，充分體現(xiàn)被征土地的潛在價值。只有這樣，才能真正抑制小產(chǎn)權(quán)房的過度開發(fā)，才能從根本上解決問題。

（三）強化政府對農(nóng)村建設(shè)用地市場的監(jiān)管，發(fā)揮依法行政的功能

第7篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

關(guān)鍵詞 農(nóng)村土地信托 土地承包使用權(quán) 農(nóng)村土地信托法律制度

因為我國的信托主要用于經(jīng)濟領(lǐng)域。隨著中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的現(xiàn)實，我國一些地方已經(jīng)試圖引入到農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)領(lǐng)域。在浙江的一些地方，紹興為代表，試圖農(nóng)村土地信托實踐，取得了良好的結(jié)果。實踐證明，我國農(nóng)村土地信托的實施，有利于土地資源的合理利用，有利于保護，農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的建立和發(fā)展，有利于建立和完善農(nóng)村土地信用制度，有利于土地資源的合理利用和保護，有利于維護農(nóng)民合法權(quán)益。

一、我國農(nóng)村土地信托的概念

中國的農(nóng)村土地信托是基于集體所有權(quán)和土地承包權(quán)不變，土地信托服務(wù)機構(gòu)委托土地的承包人，按照土地使用權(quán)的市場需求，必要的程序，依照法律規(guī)定的土地使用權(quán)的土地承包制進行管理在一定時期時間，并定期向承包人（受益人）支付土地信托收益的行為。

二、我國農(nóng)村土地信托存在的問題

（1）土地信托欠缺專門法規(guī)

中國《信托法》2001基于完整的法律依據(jù)中國信托業(yè)的發(fā)展而頒布。中國的農(nóng)村土地信托，雖然在實踐中取得了很大的進步，但沒有任何法律的特殊規(guī)定，以真正促進農(nóng)村土地信托的發(fā)展業(yè)務(wù)，制定相關(guān)規(guī)范經(jīng)營性土地信托政策法規(guī)尚需要和實現(xiàn)細節(jié)。

（2）土地信托中行政介入過多

土地信托是供給和需求的協(xié)調(diào)，及時配套的服務(wù)。對于有土地使用權(quán)的人來說，我們應當根據(jù)自愿原則。農(nóng)民作為一個使用權(quán)，他們擁有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓的需求，因此，他們應占一方主動，積極要求轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這是土地信托的本質(zhì)，也是土地信托原來的起點。然而，在實踐中，自愿的原則，在一定程度上是扭曲的。

（3）部分農(nóng)民思想意識不高、參與的積極性不強

我國農(nóng)村土地信托的時間不長，是一個新事物，在許多地方的農(nóng)村干部和農(nóng)民缺乏基本知識和土地信托的理解，在最持懷疑和觀望態(tài)度土地信托。不明白對土地和利益的土地信托。一些農(nóng)民仍然吃飽了，害怕失去土地政策的變化，都不敢把土地信托，由于這些落后的觀念的影響，農(nóng)村土地信托實施封鎖，很難在中國農(nóng)村地區(qū)的實施。

（4）我國已經(jīng)實行土地信托的地區(qū)違背了信托原則

我國農(nóng)村土地信托更多的行政干預實施國，違反了自愿信托原理。土地信托是一個復雜的工作，需要必要的行政干預、監(jiān)督和指導，但干預的一些地區(qū)，或忽視農(nóng)民在利益驅(qū)動的強行干預的利益，甚至計劃干預，造成不良影響和后果。

三、構(gòu)建和完善中國農(nóng)村土地信托的法律思考

（1）對農(nóng)村土地信托監(jiān)管的建議

信托是現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)，隨著信托業(yè)務(wù)的廣泛開展，信托已成為中國金融市場越來越重要的組成部分。土地承包經(jīng)營的農(nóng)村土地信托制度創(chuàng)新的設(shè)權(quán)流轉(zhuǎn)，土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移靈活，充分發(fā)揮市場機制的作用，使得農(nóng)村土地的效率，促進高產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。隨著市場機制作用的發(fā)揮，根據(jù)西方現(xiàn)代金融風險理論，金融風險可歸納為四個方面：金融不穩(wěn)定，金融體系的脆弱性，個體有限理性的金融交易和金融資產(chǎn)價格波動的內(nèi)在。基于共識，政府和金融機構(gòu)應給予足夠的重視，農(nóng)村土地市場的宏觀調(diào)控的信任理論，充分發(fā)揮市場自律機制和政府的作用，幫助農(nóng)村土地市場的信任，更好更快的發(fā)展，促進農(nóng)村金融市場的穩(wěn)定性與安全性。我國農(nóng)村土地信托制度的發(fā)展仍處于試點階段，許多配套的法律法規(guī)沒有得到及時的補充和完善，對農(nóng)村土地市場調(diào)控的信任是遙不可及的。對農(nóng)村土地市場的信任首先要完善現(xiàn)行立法，使土地信托行為可以在一個可控的方式進行；其次，加強政府的土地信托行為的指導，幫助農(nóng)民參加農(nóng)村土地市場的信任的安全性和可靠性；最后，加強信托行業(yè)自律。因此，對農(nóng)村土地信托市場監(jiān)督不僅是從金融安全的角度考慮，更重要的是調(diào)控土地保護和土地的使用價值。

（2）關(guān)于中國農(nóng)村土地信托稅務(wù)相關(guān)建議

我國《信托法》、《信托投資公司管理辦法》以及《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的相繼出臺，標志著我國信托業(yè)法律體系框架基本形成。由于信托立法的現(xiàn)行的土地稅收制度的不完善，筆者認為在研究農(nóng)村土地信托的問題要討論的問題并提出了一些建議。目前我國信托稅收制度存在的主要問題是：雙重征稅和缺乏公益信托稅收優(yōu)惠政策。為了避免雙重征稅的問題，土地信托，中國的有關(guān)法律在臺灣說：“土地的信托財產(chǎn)，信托關(guān)系之間的轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。信托財產(chǎn)，信托轉(zhuǎn)移，不征收契稅。因此，中國的增長規(guī)律的客戶轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)的環(huán)節(jié)免稅的受托人的營業(yè)稅可以避免雙重征稅的問題。當前農(nóng)村土地信托實踐中的一些部分具有公共性在很大程度上信任的某些特征。為了鼓勵和保護公共土地信托制度的發(fā)展，在農(nóng)村土地信托制度的建立，應該是“公平稅，稅收效率的精神，稅法”的原則，涉及農(nóng)村土地信托的公共性應該是一些稅收優(yōu)惠政策。實踐證明，稅收減免，稅收優(yōu)惠政策是鼓勵農(nóng)村土地信托發(fā)展的必要途徑。

參考文獻：

第8篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

【論文摘要】通過對我國限購政策的實施及我國在上海、重慶試點征收房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀的研究，分析我國征收房產(chǎn)稅的目的，提出征收房產(chǎn)稅存在的問題及如何有效促進房產(chǎn)稅征收的解決方法。

【論文關(guān)鍵詞】房產(chǎn)稅;財富調(diào)整;稅基調(diào)整

一、目前我國房產(chǎn)稅征收的現(xiàn)狀

日前我國財政部財政科學研究所所長賈康接受媒體采訪時表示，房地產(chǎn)調(diào)控未來的大方向?qū)⑹且苑慨a(chǎn)稅等經(jīng)濟手段逐步替代“限購令”這樣的行政手段，今年年底將會對上海、重慶兩地的房產(chǎn)稅試點情況做總結(jié)，今后可能會出臺擴大試點的方案，但擴大試點城市名單尚未確定。

從上述采訪中可以看出國家積極改革房產(chǎn)稅的決心，進一步推動房產(chǎn)稅改革試點的范圍及程度，同時對如何在中國進一步改革財產(chǎn)稅進行了思考，如何使房地產(chǎn)調(diào)控在制度建設(shè)方面得到更多實質(zhì)性推進及如何改革完善地方稅務(wù)體系。如何推進財富分配機制及如何抑制房地產(chǎn)泡沫等。

正因為當前我國房價虛高，有關(guān)專家提出要多占有多套房產(chǎn)的人征收房產(chǎn)稅，希望通過征收房產(chǎn)稅來遏制炒房，投機性購房現(xiàn)象。這是在物業(yè)稅面臨法律和技術(shù)障礙的情況下，房產(chǎn)稅被賦予的厚望。

二、征收房產(chǎn)稅的目的

財政部2010年9月曾就為什么要進行房產(chǎn)稅改革做出公開回答，提出是對個人所有的住房恢復征收房產(chǎn)稅是必要的，主要目的有四點：一是有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配;二是有利于健全地方稅體系;三是促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用;四是引導個人合理住房消費[1]。

(一)利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配

房產(chǎn)稅的征收有利于社會資源的公平、公正分配。眾所周知，地球的資源是有限的，土地資源尤為有限。隨著人口大爆炸時代的到來，人類賴以生存的土地越來越少。人人有所居是人類生存的合理需求，如果讓少數(shù)人一人占有多套住房，導致閑置空房，則是對資源的濫用。因此，對自住房以外的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，以減少少數(shù)人對自主需求以外的房產(chǎn)的占有，是有利于資源的合理利用和分配的。而且近幾年房產(chǎn)投資或投機成為一部分人積累財富的重要方式，對居民收入差距的擴大產(chǎn)生了越來越大的影響。通過對面積大、價值高、套數(shù)多的個人住房征收房產(chǎn)稅進行適當調(diào)節(jié)，可以一定程度上促使收入和財產(chǎn)的合理分配，縮小貧富差距[2]。社會不穩(wěn)定的根源在于社會財富分配不合理所導致的。征收自住以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅，有利于少數(shù)人占有財富的表現(xiàn)形式，從而增加其他社會成員的財富占有顯示，這將有利于調(diào)節(jié)居民收入和財富分配，促進社會穩(wěn)定。

(二)有利于健全地方稅體系

多數(shù)發(fā)達國家的房產(chǎn)稅的征收是為了改善地方稅收結(jié)構(gòu)及居住環(huán)境、緩解貧富兩級分化、增加人民福利、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展。以美國為例，其房產(chǎn)稅征收不僅評估系統(tǒng)健全、征收過程公平公正，稅收的使用途徑也完全透明，所以，美國人愿意繳納這樣一個服務(wù)性質(zhì)的稅種，專款專用的房產(chǎn)稅被用來為社會提供公共服務(wù)，以改善人民的教學、治安、居住環(huán)境等等，而其住房本身也會隨著諸種環(huán)境的改善而升值。根據(jù)美國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從2000—2007年，美國的個人收入增長了28%，中等價位房的房價增長了48%，而美國房產(chǎn)稅的同期增幅是62%。因此，美國征收房產(chǎn)稅不是為了打壓房價，而是給人民增加福利及讓物業(yè)升值[3]。我國房產(chǎn)稅的征收的一個目的即是健全地方稅體系，改善地方稅收結(jié)構(gòu)。

(三)促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地集約利用

征收房產(chǎn)稅能夠適當?shù)恼{(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，對房產(chǎn)市場過熱有一定的抑制作用。過多流向房地產(chǎn)的資金再次轉(zhuǎn)向別的產(chǎn)業(yè)，對整個資本市場的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)產(chǎn)生了一些調(diào)控的作用。隨著房產(chǎn)稅的征收，購置房產(chǎn)的成本增高，促使投資者對土地的理由更加謹慎，利于土地資源的集約利用。

(四)對房價的控制有一定的作用，引導居民合理住房消費

從房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，剛性需求是客觀存在的，但不可否認大量有機需求的存在。許多樓盤的空置率十分高，說明擁有多套房的家庭，將房產(chǎn)作為投機投資，在房價上漲的預期下，更多的是講房產(chǎn)待價而沽。而造成這一現(xiàn)象的的一大重要原因是房產(chǎn)持有成本過低。同時也說明了房價有人為操作存在得。為了減少人為操作房價的情況，讓市場反映真實的供求需要且讓房價趨于合理，進而引導居民合理住房消費，征收自住房以外房產(chǎn)的房產(chǎn)稅是必須的。

三、目前我國房產(chǎn)稅征收存在的問題

目前，我國關(guān)于房產(chǎn)稅的征收辦法并不健全，其采用的是1986年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，而這是根據(jù)上世紀80年代中期的經(jīng)濟體制、社會條件及征管能力設(shè)計的。但是隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立，以及現(xiàn)行住房及土地問題的不斷改變，其稅制出現(xiàn)了一些急需解決的難題。房產(chǎn)稅的征收面臨四大難題：

(一)計稅依據(jù)不合理

按原值征稅只能體現(xiàn)購買、建造房產(chǎn)的歷史成本,而不能良好的反應對市場供求變化、基礎(chǔ)設(shè)施改善、土地稀缺等因素引起的地價變動;征納雙方對購買性房產(chǎn)、購置土地自建房產(chǎn)原值是否包含地價存在爭議，使征管矛盾顯著;出租房產(chǎn)按租金收入計征房產(chǎn)稅,但是征稅依據(jù)不明確,造成自用、出租房產(chǎn)形成較大的稅賦差異。且我國的房產(chǎn)稅現(xiàn)在采取的是單一固定的比例稅率,對于自用房產(chǎn)(不考慮所處區(qū)域、地理位置、服務(wù)價值、用途等)稅率均為1.2%。因此稅率缺乏彈性，導致了房產(chǎn)稅對居民收入的調(diào)節(jié)作用不是十分明顯，對財富的再分配效果不明顯。

(二)稅率制度不合理

目前對從價、從租房產(chǎn)分別采用1.2%、12%的統(tǒng)一稅率,其中對出租房屋以租金收入作為計稅依據(jù)，缺乏依據(jù)性。通過不同的計稅依據(jù)計算出得應納稅額不同，這便造成稅賦不公平，為人為的偷稅漏稅提供溫床。因此雖然采取統(tǒng)一稅率簡化了稅制,使征管方便,但不利于反映各地的實際情況,不利于地方政府因地制宜地確定稅率水平且體現(xiàn)不了房產(chǎn)稅的地方稅特點。

(三)稅基狹窄問題

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，房產(chǎn)稅的征收范圍限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，不包括農(nóng)村。但是現(xiàn)在我國農(nóng)村經(jīng)濟不斷發(fā)展，許多農(nóng)村與城鎮(zhèn)房產(chǎn)相差不大，卻不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍。現(xiàn)行房產(chǎn)稅對位于農(nóng)村的房產(chǎn)、城鎮(zhèn)個人住房、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位房產(chǎn)均不征收,既減少了地方收入,也不利于有效發(fā)揮稅收促進土地節(jié)約集約利用的功能[4]。

(四)減免稅范圍不合理

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，行政機關(guān)、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)，財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位業(yè)務(wù)范圍內(nèi)自用的房產(chǎn)，個人所有非營業(yè)用房等被列為免稅對象。但目前我國的房地產(chǎn)市場的市場化程度越來越高，因此房產(chǎn)減免稅范圍顯得不是十分合理。主要體現(xiàn)在：一是事業(yè)單位的改制導致了許多財政撥付事業(yè)經(jīng)費的單位逐步企業(yè)化，需要列入征稅范圍;二是個人購房比重急劇上升，房屋的私有產(chǎn)權(quán)逐步得到確立，房產(chǎn)成為我國居民家庭的重要財產(chǎn)之一。但是現(xiàn)在居民自住房免征收稅費，導致了一系列的問題，如房屋緊缺、房價高漲、大量空房閑置。因此依照目前的情況，我國現(xiàn)行的減免稅范圍使我國稅收的調(diào)控作用不能得到很好的發(fā)揮，同時也影響了財政收入。

四、如何有效促進房產(chǎn)稅的征收

(一)逐步擴大稅基，征稅以城市為主

由于各地房地產(chǎn)市場發(fā)展情況不同，各地房價和居民收入水平不等，各地政府需要根據(jù)本地實際情況征收房產(chǎn)稅為滿足居民的住房需求。且絕大多數(shù)發(fā)達國家的房地產(chǎn)稅實行按評估值征稅，運用成本法、市場法和收益法，對房地產(chǎn)實行計算機批量評估，使經(jīng)濟發(fā)展、公共投入、區(qū)域優(yōu)勢等帶來的土地升值通過稅收進行有效調(diào)節(jié)。我國應借鑒別國政策，對不同的地區(qū)采取不同的稅基，對不同城市的房地產(chǎn)進行評估，如人口較多且土地稀缺，供需矛盾比較大的一線城市，超過一定面積或多套房持有者將要繳納稅收。相對的供需矛盾相對略弱的二、三線城市，應當以更好的調(diào)節(jié)收入分配，抑制投機需求為主，對于一些高檔住宅和高檔別墅以及多套住房持有者，應當給予較高的稅率，以達到調(diào)節(jié)收入分配的目的。

(二) 完善各地監(jiān)督機制，房產(chǎn)稅收支透明

稅收是我國宏觀調(diào)控的一項重要財政政策，而稅收的本質(zhì)是應當“取之于民，用之于民”的。世界上許多發(fā)達國家對于稅收的征收及使用均受到廣大人民的監(jiān)督，并建立了公共財政。在我國，各地方政府財政收入中有多少是來自稅收，目前我國財政及稅收情況處于不透明的狀態(tài)下，對征收的房產(chǎn)稅的使用狀況不了解，不能肯定稅收的良性循環(huán)使用過程。由“國八條”的要求可以看到，我國房產(chǎn)稅的征收應大部分用于建設(shè)廉租房和保障性住房，由此，對于如何更好的使用這部分稅收，需要一個合理有效的監(jiān)督機構(gòu)，來監(jiān)督這部分收入的具體使用過程，以促進廉租房和保障性住房建設(shè)[5]。

(三)調(diào)節(jié)減免稅范圍

近年我國出臺了各種調(diào)控房地產(chǎn)的政策，其目的是為了抑制我國房產(chǎn)過熱、以投機為目的的炒房行為，也是為我國大多數(shù)居民解決住房問題。而房地產(chǎn)行業(yè)是我國目前拉動GDP 增長的主要行業(yè)之一。因此，政府通過房產(chǎn)稅調(diào)控居民合理購房，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是勢在必行的。

第9篇：關(guān)于農(nóng)村征收土地政策范文

近幾年來，市委、市政府高度重視農(nóng)民建房監(jiān)督管理工作，去年將農(nóng)民建房亂收費亂罰款問題列入全市民生領(lǐng)域三個突出問題之一，開展了專項治理，取得了明顯的成效，維護了群眾的利益，促進了農(nóng)村的和諧穩(wěn)定。但仍然存在一些突出問題，務(wù)必要加大監(jiān)督管理力度。現(xiàn)就有關(guān)事項緊急通知如下。

一、要進一步增強解決農(nóng)民建房存在突出問題的緊迫感和責任感

農(nóng)民建房監(jiān)督管理工作一直是我市農(nóng)村基層工作的重點和難點，許多農(nóng)村糾紛和矛盾都是由農(nóng)民建房問題而引發(fā)。當前，根據(jù)反映，農(nóng)民建房突出問題主要有：村級規(guī)劃滯后、審批程序不規(guī)范、一戶一宅政策難以實施、少批多建、未批先建、以罰代管、亂收費等。這些問題如不妥善解決，將影響我市農(nóng)村的和諧穩(wěn)定。對此，各地、各部門一定要站在講政治和全局的高度，認真貫徹落實市三次黨代會，市三屆人大會、政協(xié)會精神，增強緊迫感和責任感，切實糾正農(nóng)民建房存在的問題，推進農(nóng)民建房工作規(guī)范化、制度化、程序化，維護好農(nóng)民建房的合法權(quán)益，為建設(shè)幸福提供堅強有力的保證。

二、要進一步嚴格執(zhí)行農(nóng)民建房政策

嚴格執(zhí)行農(nóng)民建房土地政策。農(nóng)民建房必須符合土地利用總體規(guī)劃，按照村莊布局規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃的要求進行選址和建設(shè)；必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，對村民將原有住房轉(zhuǎn)讓、出租或贈與他人、已安排返遷地（房）及一戶多宅的，再申請建房的不予批準；鼓勵符合建房審批條件的農(nóng)民到農(nóng)民集中建房點建房或老宅基地規(guī)劃改造后集中建房及原址拆舊改造，禁止違規(guī)占用耕地建房；嚴格農(nóng)民建房用地面積標準，農(nóng)民建房實行一戶（以戶口簿為準）一宅，每戶宅基地面積不得超過規(guī)定標準。對不符合農(nóng)民建房審批要求，未批先建，違規(guī)亂建，違規(guī)占用耕地建房，必須堅決拆除。對符合農(nóng)民建房條件，但建房對象不向國土部門及規(guī)劃部門申請審批宅基地而擅自非法建設(shè)的或少批多建的，如非法占用的土地符合土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃的，按非法占用土地論處。如不符合土地利用規(guī)劃的則須堅決拆除。

嚴格執(zhí)行農(nóng)民建房收費政策。主要包括兩種行政事業(yè)性收費：由國土資源部門收取的土地證書工本費，普通證書每本5元，國家特制證書每本20元，由農(nóng)民自愿選擇；由建設(shè)部門收取的《房屋所有權(quán)登記證書》工本費，每本10元。其他如管理費、開墾費、規(guī)劃費、防洪基金等行政事業(yè)性收費一律不得收取；不得用罰款形式“以罰代批”、“以罰代管”。

嚴格執(zhí)行農(nóng)民建房繳稅政策法規(guī)。嚴格執(zhí)行市委、市政府《關(guān)于嚴格執(zhí)行涉農(nóng)收費政策，嚴禁向農(nóng)民亂收費，切實加強農(nóng)民負擔監(jiān)督管理工作的緊急通知》和《關(guān)于進一步貫徹落實黨的各項強農(nóng)惠農(nóng)政策，從源頭上杜絕亂征稅亂收費的緊急通知》等文件精神。嚴格執(zhí)行上級有關(guān)農(nóng)民建房收費規(guī)定，嚴禁鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部直接收取農(nóng)民建房任何費用，嚴禁鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村干部直接征收或代征任何稅款。