國有土地有償使用制度精選(九篇)

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第1篇：國有土地有償使用制度范文

第二條 本規(guī)定適用于我市行政區(qū)域內(nèi)國有土地使用權(quán)有償使用收入的管理。

第三條 國有土地使用權(quán)有償使用收入包括土地出讓金和土地收益金（或土地增值費(fèi)）兩部分。  土地出讓金具體是指：  （一）政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（批土地出讓的交易總額）；  （二）土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款；  （三）原通過行政劃撥得土地使用權(quán)者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價款。  土地收益金具體是指：  （一）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓）給第三者時，就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例繳納的價款；  （二）土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例繳納的價款。

第四條 國有土地使用權(quán)有償使用收入歸國家所有，各級財政部門是此項(xiàng)收入征收的管理部門。土地出讓金由土地管理部門代征代繳，土地收益金由房地管理部門代征代繳，其他任何部門不得擅自征收。

第五條 各級土地管理部門和房地管理部門要將代征的土地出讓金和收益金在次月五日內(nèi)繳到本級財政部門。對逾期不繳的或隱瞞、截留收入的，按有關(guān)財政法規(guī)嚴(yán)肅處理。

第六條 各縣（市）、郊區(qū)的土地使用權(quán)有償使用收入的5％上繳中央財政（由市財政統(tǒng)一上繳），15％上繳市財政。

第七條 市財政局按收入額的2％，為代征代繳部門提取業(yè)務(wù)費(fèi)并直接轉(zhuǎn)入財政專戶，提取的業(yè)務(wù)費(fèi)執(zhí)行行政事業(yè)單位預(yù)算外資金管理辦法的有關(guān)規(guī)定。

第八條 國有土地有償使用收入，主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。各有關(guān)部門動用土地有償使用收入，必須先向財政部門申報使用計(jì)劃，經(jīng)審查同意后可撥款。

第九條 國有土地有償使用收入中的外匯收入留給市財政部分，如在土地開發(fā)中確需支出的，有關(guān)土地開發(fā)管理部門應(yīng)向市財政局申報，由市財政核撥。

第十條 土地管理部門和房地管理部門，應(yīng)在次月五日前向財政部門報送土地使用權(quán)有償使用收入和支出月報表。各縣（市）區(qū)要在每季度終了八日內(nèi)向市財政報送土地有償使用和支出季度報表。

第十一條 本規(guī)定由市人民政府法制辦公室負(fù)責(zé)解釋。

第2篇：國有土地有償使用制度范文

近年來，一些地方土地管理部門深化土地使用制度改革，完善土地有償使用方式，開展了國有土地租賃試點(diǎn)，取得了一定的經(jīng)驗(yàn)。新頒布的《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》（以下簡稱《條例》）已將國有土地租賃規(guī)定為國有土地有償使用的一種方式。為貫徹實(shí)施《條例》，規(guī)范國有土地租賃行為，現(xiàn)將《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(以下簡稱《意見》）印發(fā)給你們，請結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

規(guī)范國有土地租賃若干意見

一、嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。

國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補(bǔ)充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。

對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實(shí)行有償使用，也不實(shí)行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實(shí)行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點(diǎn)仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補(bǔ)充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實(shí)行出讓，不實(shí)行租賃。

二、國有土地租賃，可以采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式，有條件的，必須采取招標(biāo)、拍賣方式。采用雙方協(xié)議方式出租國有土地的租金，不得低于出租底價和按國家規(guī)定的最低地價折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報上級土地行政主管部門備案，并向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監(jiān)督。

三、國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得土地使用權(quán)時未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得土地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價余額折算。

采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長期租賃的，應(yīng)在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調(diào)整的時間間隔和調(diào)整方式。

四、國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實(shí)行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。

五、租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應(yīng)當(dāng)由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。租賃合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、支付時間和支付方式、土地租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的時間和調(diào)整幅度、出租方和承租方的權(quán)利義務(wù)等。

六、國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

承租人將承租土地轉(zhuǎn)租或分租給第三人的，承租土地使用權(quán)仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項(xiàng)權(quán)利。

承租人轉(zhuǎn)讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。

七、國家對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。

承租土地使用權(quán)期滿，承租人可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予以批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由國家依法無償收回，并可要求承租人拆除地上建筑物、構(gòu)筑物，恢復(fù)土地原狀。

承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)土地行政主管部門同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)。

第3篇：國有土地有償使用制度范文

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，推進(jìn)國土資源市場化配置，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的土地市場環(huán)境，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）精神和有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產(chǎn)管理有關(guān)問題通知如下：

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應(yīng)的土地之外，其它建設(shè)用地一律實(shí)行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅開發(fā)等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項(xiàng)目用地必須達(dá)到投資強(qiáng)度、開發(fā)進(jìn)度等控制性指標(biāo)要求。

（三）原工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費(fèi)；其它項(xiàng)目改變土地用途或擴(kuò)大容積率的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時改變原批準(zhǔn)用途的，按新規(guī)劃用途評估確認(rèn)地價與原用途剩余年期評估確認(rèn)地價差值收取土地使用權(quán)出讓金。

二、加強(qiáng)劃撥土地使用權(quán)管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報經(jīng)原批準(zhǔn)用地政府批準(zhǔn)，可無償收回劃撥土地使用權(quán)并納入政府的土地儲備庫。破產(chǎn)企業(yè)原址用地收回后出讓的，根據(jù)市政府黃政〔2000〕19號文的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二）原劃撥土地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用地的，必須按規(guī)定交納土地年租金，使用者也可以補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內(nèi)進(jìn)行建設(shè)的工業(yè)項(xiàng)目，不再收取土地使用權(quán)出讓金，其它項(xiàng)目按本條第（四）、第（五）款規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

（四）經(jīng)依法批準(zhǔn)利用原有劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)，且符合城市規(guī)劃條件的，應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經(jīng)依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)公開交易，〖JP4〗按照規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先收儲。〖JP〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、依法加強(qiáng)征地管理

（一）各項(xiàng)建設(shè)用地的征用和供應(yīng)，依照法律規(guī)定由市、縣政府統(tǒng)一負(fù)責(zé)，市、縣國土資源部門及其征地機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織實(shí)施。禁止各類中介機(jī)構(gòu)和其他組織從事征地和供地，嚴(yán)禁越權(quán)批準(zhǔn)征用土地。各地要按照法定程序征用農(nóng)村集體土地，并按照法定標(biāo)準(zhǔn)給予農(nóng)民合理的補(bǔ)償，嚴(yán)禁拖欠、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)用。

（二）各級各部門要嚴(yán)格征地審核和征地補(bǔ)償、安置監(jiān)督，進(jìn)一步規(guī)范征地程序。任何單位和個人不得擅自與農(nóng)村集體組織或土地使用權(quán)單位簽訂“征地協(xié)議”。

（三）各級各部門要采取有力措施，對拖欠、侵占、截留和挪用征地補(bǔ)償費(fèi)的，必須限期糾正，情節(jié)嚴(yán)重的，要依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任；凡是拖欠或少付征地補(bǔ)償費(fèi)，必須限期補(bǔ)償?shù)轿弧?/p>

四、實(shí)行國有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)跟蹤監(jiān)察備案制度

為進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓及項(xiàng)目建設(shè)行為，加強(qiáng)黨風(fēng)廉政建設(shè)，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。

（一）經(jīng)營性土地出讓必須堅(jiān)持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個人，包括各級領(lǐng)導(dǎo)干部，不得違規(guī)干預(yù)經(jīng)營性土地的招標(biāo)、拍賣、掛牌。

（二）各級國土部門在進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌時必須由同級監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督。限時將招標(biāo)、拍賣、掛牌方案及招標(biāo)、拍賣掛牌結(jié)果報同級監(jiān)察部門備案。

（三）儲備土地及收回土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級人民政府集體研究確定。

第4篇：國有土地有償使用制度范文

我國國有土地使用制度正式從無償無期使用轉(zhuǎn)向有償使用的標(biāo)志是1990年頒布實(shí)施的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。國有土地使用制度的這一轉(zhuǎn)變促進(jìn)了土地市場的發(fā)展和規(guī)范，使土地資源得以合理配置與使用，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中，通過拍賣、招標(biāo)、協(xié)議等方式獲取土地使用權(quán)成為土地有償使用的主要方式。然而，跟一切新事物一樣，土地出讓制也不是十全十美的，其本身存在著缺陷。本文主要從土地使用權(quán)出讓年限的角度來談一談。

一、我國國有土地出讓年限的立法現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)行法律對土地出讓年限的規(guī)定

我國對土地使用權(quán)出讓規(guī)定了最高的年限。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第3條明確規(guī)定：“國家依法實(shí)行國有土地有償有限期使用制度。”第13條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限由國務(wù)院規(guī)定。”《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓條例》（以下簡稱《暫行條例》）第12條也明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：（一）居住用地70年；（二）工業(yè)用地50年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；（五）綜合或者其他用地50年。”其最高年限的計(jì)算，如果是國有土地使用權(quán)宗地出讓合同中的出讓年限，自領(lǐng)取該宗地的《中華人民共和過國有土地使用證》之日起計(jì)算。成片開發(fā)土地出讓合同中的出讓年限，自取得該地塊《中華人民共和國國有土地使用證》之日起計(jì)算。

（二）我國立法規(guī)定土地出讓年限的意義

1、說明了土地使用權(quán)出讓不是土地買賣。我國土地公有制的特點(diǎn)在于：土地所有權(quán)買賣只能發(fā)生在國家征用農(nóng)村集體所有的土地的過程中，其他任何單位和個人不得買賣土地所有權(quán)；在土地公有制下，實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，單位和個人可以通過有償使用的方式獲得土地使用權(quán)，經(jīng)營和使用土地。在土地使用上實(shí)行有償使用和有期使用是城市國有土地出讓制的主要特點(diǎn)。國家出讓土地使用權(quán)不但要收取土地出讓金，還規(guī)定土地使用者只能在一定年限內(nèi)使用土地，年限屆滿國家就要收回土地使用權(quán)。如果沒有土地使用年限的規(guī)定，土地使用者就可以無限期使用國有土地，這就會使國家的土地所有權(quán)落空而變成事實(shí)上的土地所有權(quán)賣斷。因此，土地使用年限是實(shí)現(xiàn)國家土地所有權(quán)的關(guān)鍵，也是立法規(guī)定的原因。

2、是我國土地使用制度改革的重要成果。國家作為土地所有者對土地使用權(quán)有最終處置權(quán)，在土地使用權(quán)出讓期間，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按約定的用途開發(fā)、利用土地，國家都有權(quán)干預(yù)，甚至收回土地的使用權(quán)；土地使用權(quán)的出讓年限屆滿，國家可以根據(jù)具體的情況，或者允許土地使用者申請續(xù)期，繼續(xù)使用土地，或者因?yàn)楣怖娴男枰栈赝恋卦俪鲎尳o其他土地使用者，表現(xiàn)了國家對土地的所有者的絕對權(quán)威。

二、土地使用權(quán)出讓年限制定的依據(jù)

我國土地使用權(quán)出讓的最高年限，按照土地的用途和土地的收益不同，規(guī)定在40年至70年之間，其中，以住宅使用年限70年為最高。這主要是考慮當(dāng)時我國民用住宅以磚混結(jié)構(gòu)為主，房屋使用壽命都在70年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多的狀況。同時也有一些專家稱這是與中國人的平均壽命70年有關(guān)，大約能滿足兩代人的居住需求。對于商業(yè)、旅游、娛樂用地，一般土地收益都較高，意味著土地投資回收期短，所以其土地使用權(quán)出讓最高年限是最短的。而工業(yè)用地一般來說，土地收益較商業(yè)、旅游和娛樂用地低，而且工業(yè)又是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，為鼓勵向工業(yè)投資，其土地使用權(quán)出讓最高年限要比前者長些。教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地的土地收益比商業(yè)、旅游和娛樂用地總的來說也是低的，但這些用地往往有較高的社會效益，因此，其土地使用權(quán)出讓最高年限與工業(yè)用地相同。居住用地的土地收益遠(yuǎn)比前幾項(xiàng)用地要低的多，而且對發(fā)展住宅國家實(shí)行了鼓勵、扶持、發(fā)展政策，其土地使用權(quán)出讓年限也最長。綜合用地是指具有兩種以上不同用途結(jié)合在一起的同一宗用地，一般為50年。其他用地是指上述列舉各項(xiàng)用途之外的用地，一般也為50年。由于地上房屋的折舊期一般都在50年左右，土地使用期滿，房屋殘值所剩不多，所以將土地使用權(quán)出讓最高年限定在50年左右，這樣可以使土地與房屋得到最充分的利用。

三、現(xiàn)行法規(guī)定土地出讓年限存在的問題

第一，土地使用權(quán)出讓的最高年限過短。我國按照土地的不同用途將土地使用權(quán)出讓年限規(guī)定在 40～70年間。但是根據(jù)實(shí)際情況，一般鋼混結(jié)構(gòu)的建筑物完全可以使用 100年以上，即使普通磚混結(jié)構(gòu)的建筑物，也可以使用 70～80年。而且隨著建筑技術(shù)的發(fā)展，人們越來越多地在建造房屋時使用優(yōu)質(zhì)耐久的材料，建筑物壽命自然增長。而我國土地使用權(quán)出讓的最高年限與現(xiàn)實(shí)還是有很大的差距，難以滿足人們的需要。

第二，續(xù)用土地補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)模糊。國有土地使用年限屆滿續(xù)期，需要補(bǔ)交土地出讓金，但在提出有償續(xù)期時，我國法律就沒有規(guī)定補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金的金額、確定方式、執(zhí)行部門等問題，之后幾年也一直未對其進(jìn)行修正，直到提出無償自動續(xù)期和現(xiàn)在的自動續(xù)期（可能有償也可能無償）。

第三，城市出讓土地續(xù)期規(guī)定缺乏操作性。土地續(xù)期需要再次審批，同意后還要重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同。然而當(dāng)前城鎮(zhèn)住房物業(yè)多以多層樓房的形式存在，一棟樓宇的產(chǎn)權(quán)往往是多元化的，在此情況下，若部分業(yè)主申請續(xù)期，另外的則不愿續(xù)期，那么處理的執(zhí)行難度和行政成本便會非常高。

四、從《物權(quán)法》看土地出讓年限的完善

新的《物權(quán)法》規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請續(xù)期，除因社會公共利益需要收回該土地，出讓人應(yīng)當(dāng)同意”。這無疑是一種進(jìn)步，因?yàn)檫@使當(dāng)事人續(xù)期的權(quán)利有了可靠的保障。換一個角度來想，這也是變相延長了土地出讓的年限，特別是對居民的住宅用地使用權(quán)的延長，突破了70年的大限。筆者建議，應(yīng)實(shí)行居民住宅用地自動續(xù)期制度。中國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量大，在國家未因公共利益需要對土地另作它用并且房屋在正常使用壽命內(nèi)的情況下，應(yīng)當(dāng)允許土地出讓合同期滿自動續(xù)期，補(bǔ)繳適當(dāng)?shù)某鲎尳穑@樣無疑是對居民權(quán)利的一種有力的保障。但同時我們也發(fā)現(xiàn)，對于續(xù)期的期限為多長，是只允許續(xù)期一次還是可以多次，現(xiàn)行法律及《物權(quán)法》并未作具體規(guī)定。這就引發(fā)了現(xiàn)實(shí)土地使用權(quán)存續(xù)后期土地使用的低效率問題。如果可以多次續(xù)期就是變相的將土地所有權(quán)讓度給土地使用者，這顯然與我國的土地國家所有制不符；如果只允許一次續(xù)期，那么期滿后地上物所有權(quán)歸屬難以確定，或者在這個出讓期內(nèi)原地上物滅失，土地使用權(quán)人又重新構(gòu)筑的建筑物及其他附著物所有權(quán)如何確定，這時地上物的所有權(quán)是否可以由國家無償收回，這也是現(xiàn)行的法律沒有明確規(guī)定。

另外，《物權(quán)法》對于申請續(xù)期的時間并沒有作出改變，這就引發(fā)了現(xiàn)實(shí)土地使用權(quán)存續(xù)后期土地使用的低效率問題。在實(shí)踐中，如對一個40年限的土地使用權(quán)來說，有保障的使用權(quán)只能在這40年內(nèi)行使，并且使用權(quán)人只能在第39年提出續(xù)期申請，而且其申請有被政府拒絕的危險。所以土地使用權(quán)人只有在使用期的最后一年才能知道是否可以繼續(xù)投資，而在未確定之前，投資者只能消極使用，這就大大抑制投資者對土地的投資熱情，造成土地使用后期的低效率使用。筆者就此建議應(yīng)修改申請續(xù)期的時間，在土地使用權(quán)存續(xù)后期，土地使用人如果愿意在該土地上重新發(fā)展，可以申請續(xù)期，在支付地價款時，可免付原土地使用權(quán)出讓期滿前那段時間的地價，這樣可大大提高土地使用者利用土地的效率和熱情。

第5篇：國有土地有償使用制度范文

省政府同意省土地管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)劃撥國有土地使用權(quán)管理的報告》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

關(guān)于清理整頓土地市場的具體工作方案，由省土地管理局、體改委按《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家體改委關(guān)于一九九二年經(jīng)濟(jì)體制改革要點(diǎn)的通知》（國發(fā)〔1992〕12號）要求制定。

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)劃撥國有土地使用權(quán)管理的報告

省政府：

一九九年，國務(wù)院以55號和56號令相繼頒布了《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》（以下簡稱“兩令”）?！皟闪睢鳖C布后，各級政府都十分重視，并結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真進(jìn)行了實(shí)施前的準(zhǔn)備工作。在學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在遼源市、延吉市、琿春市、公主嶺市等地開展了以清理整頓土地市場為突破口的城鎮(zhèn)國有土地有償使用的試點(diǎn)工作，并取得初步成效：一是國家對土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到了初步體現(xiàn)，為城市建設(shè)和土地開發(fā)積累了資金，為地方政府開辟了新的財源；二是減少了土地的閑置、浪費(fèi)和濫用現(xiàn)象，使有限的土地資源得到了充分合理的利用；三是土地的公有觀念和有償使用觀念更加深入人心。

但是，也應(yīng)看到，我省貫徹實(shí)施“兩令”的工作還很不平衡，尚存在一些問題亟待解決：一是一些地方和部門對貫徹實(shí)施“兩令”的重要意義還缺乏足夠的認(rèn)識；二是全省貫徹實(shí)施“兩令”的配套法規(guī)工作滯后，致使已經(jīng)開始實(shí)施“兩令”的地方，無配套法規(guī)作保證，非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的問題仍有發(fā)生；三是尚未實(shí)施“兩令”的地方，非法轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，借買賣房屋變相買賣土地使用權(quán)以及通過房地產(chǎn)開發(fā)暗取土地級差收益的現(xiàn)象還屢禁不止。為加快我省國有土地使用制度改革的步伐，跟上全國的形勢，特提出如下意見：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識增強(qiáng)貫徹實(shí)施“兩令”的責(zé)任感和緊迫感

“兩令”的核心問題是深化土地使用制度改革，這已成為我國經(jīng)濟(jì)體制改革的重要組成部分，對于維護(hù)和鞏固土地的社會主義公有制，促進(jìn)對外開放，增強(qiáng)政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力具有重要作用。我國土地是公有制，但長期以來，土地公有這個概念在經(jīng)濟(jì)上并沒有得到真正體現(xiàn)，無償占有和使用土地的現(xiàn)象比較普遍，致使國家大量的土地被不合理占用，資產(chǎn)流失，嚴(yán)重影響各級政府的財政收入。這既是個經(jīng)濟(jì)問題，也是個政治問題。各級政府一定要從大局出發(fā)，用“兩令”的精神統(tǒng)一我們的思想，站在全省經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會主義事業(yè)發(fā)展的高度，努力提高對土地使用制度改革重要性的認(rèn)識，增強(qiáng)貫徹實(shí)施“兩令”的責(zé)任感和緊迫感，采取切實(shí)有力的措施，推進(jìn)土地使用制度改革的深入發(fā)展。

二、以清理整頓土地市場為突破口，加快城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革

根據(jù)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家體改委關(guān)于一九九二年經(jīng)濟(jì)體制改革要點(diǎn)的通知》（國發(fā)〔1992〕12號）的要求，從今年起，要在全省城市、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)開展土地市場的清理整頓工作。據(jù)調(diào)查，目前的土地市場存在的問題主要有以下五個方面：一是出租房屋間接出租土地；二是買賣房屋間接買賣土地；三是直接出租土地；四是以土地使用權(quán)為資本直接進(jìn)行聯(lián)營；五是以土地使用權(quán)抵押債務(wù)。上述問題的存在，干擾了正常的土地市場秩序，影響了國有土地使用制度改革的深入發(fā)展。因此，各級政府應(yīng)當(dāng)按照“兩令”規(guī)定和省政府的統(tǒng)一要求，制定清理工作方案，組織力量，切實(shí)抓好土地市場的清理整頓。

清理整頓土地市場，應(yīng)當(dāng)首先抓好申報登記工作。凡是已經(jīng)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的單位和個人，必須根據(jù)各地政府的具體部署和要求，在規(guī)定期限內(nèi)，到縣級以上政府土地管理部門申報登記。凡未進(jìn)行國有土地使用權(quán)申報登記的，一律不予辦理出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等業(yè)務(wù)。在組織進(jìn)行國有土地使用權(quán)申報登記的同時，對劃撥土地使用權(quán)非法出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的單位和個人，可依據(jù)以下原則進(jìn)行處理：（1）“兩令”頒布后發(fā)生的，一律補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納也讓金；（2）《土地管理法》頒布后，“兩令”頒布前發(fā)生的，應(yīng)交納土地管理費(fèi)。補(bǔ)交土地出讓金等事宜應(yīng)區(qū)別情況，妥善處理；（3）《土地管理法》頒布前發(fā)生的，也要依法辦理登記手續(xù)，視情況補(bǔ)交管理費(fèi)。今后，凡出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押已經(jīng)取得劃撥土地使用權(quán)的土地應(yīng)嚴(yán)格按照國務(wù)院55號令的規(guī)定經(jīng)土地部門辦理有關(guān)審批手續(xù)后，方可進(jìn)行。

三、加強(qiáng)行政劃撥國有土地使用權(quán)的正常管理，將土地使用權(quán)自發(fā)交易行為納入依法運(yùn)行軌道

在清理整頓土地市場的基礎(chǔ)上，今年各市（地、州）要在所在城市全面開展國有土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓工作，逐步建立正常的運(yùn)行機(jī)制，把土地交易活動納入法制化、科學(xué)化管理的軌道，為深化城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革奠定基礎(chǔ)。

各縣（市、區(qū)）的國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓工作，要按照國家和省關(guān)于土地有償使用的規(guī)定，在本級政府的統(tǒng)一組織下，由土地管理部門會同有關(guān)部門共同擬定本轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓方案，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。土地管理部門是本級政府國有土地的產(chǎn)權(quán)代表，依法負(fù)責(zé)統(tǒng)一征地、統(tǒng)一與用地者簽訂出讓合同以及辦理本轄區(qū)內(nèi)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、終止的有關(guān)手續(xù)。各機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府、房地產(chǎn)開發(fā)公司以及國營工礦、農(nóng)林、鐵路等企事業(yè)單位均不得直接出讓土地使用權(quán)。

國有土地使用權(quán)的出讓金、轉(zhuǎn)讓增值費(fèi)主要用于城市建設(shè)和土地開發(fā)。各級土地管理部門收取的土地出讓金、轉(zhuǎn)讓增值費(fèi)扣除經(jīng)財政部門核定的土地出讓、轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)費(fèi)后，應(yīng)按省財政廳〔90〕156號文件規(guī)定的比例及時上繳各級財政，按國家和省的有關(guān)規(guī)定管理和使用。

四、加強(qiáng)法制建設(shè)，盡快制訂貫徹實(shí)施“兩令”的配套法規(guī)和具體政策

國家的《憲法》、《土地管理法》的國務(wù)院的“兩令”的我們深化土地使用制度改革的重要法律保障。在實(shí)施過程中還必須有相應(yīng)的配套法規(guī)和具體政策作保讓。因此，應(yīng)當(dāng)盡快制訂貫徹實(shí)施“兩令”的配套法規(guī)和具體政策。在省的地方性配套法規(guī)出臺前，各地要在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)“兩令”總的原則，結(jié)合本地實(shí)際，盡快制訂出貫徹實(shí)施“兩令”的規(guī)范性文件，并組織有關(guān)部門實(shí)施。

五、加強(qiáng)宣傳，大造輿論，形成共識

貫徹實(shí)施“兩令”，搞好清理整頓土地市場，實(shí)行城鎮(zhèn)國有土地有償使用是土地使用制度的重大改革，因此，要廣泛深入地開展宣傳活動，大造輿論，才能形成社會共識，在宣傳內(nèi)容上要重點(diǎn)宣傳國務(wù)院的“兩令”和國發(fā)〔1992〕12號文件，在宣傳對象上，既要向用地者和廣大群眾宣傳，又要向各級領(lǐng)導(dǎo)和各部門宣傳。要向廣大干部群眾講清國有土地使用制度改革的理論依據(jù)、法律依據(jù)，講清改革的必要性。教育廣大干部群眾正確處理國家、集體和個人的關(guān)系，以取得各級領(lǐng)導(dǎo)的重視、有關(guān)部門的配合及全社會的理解與支持。

六、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，有關(guān)部門積極配合

清理整頓土地市場，深化土地使用制度改革是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作，牽涉到全社會。各級政府一定要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，把這項(xiàng)工作納入政府工作的重要議事日程，切實(shí)抓緊抓好抓出成效來。各級土地管理部門要主動與財政、物價、法制、體改、城建等部門協(xié)調(diào)，各有關(guān)部門要從各自的職能出發(fā)，積極配合，以保證清理整頓土地市場工作和國有土地使用制度改革的順利進(jìn)行。

第6篇：國有土地有償使用制度范文

關(guān)鍵詞：農(nóng)村；土地使用權(quán)；流轉(zhuǎn)

關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的討論由來已久，盡管就是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的問題理論界一直是各抒己見，爭論不休，但實(shí)踐中農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)已經(jīng)大量存在，其數(shù)量和規(guī)模也呈現(xiàn)明顯上升趨勢。資料顯示，上海市截至1999年末，2萬多個鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村工業(yè)企業(yè)在完成改制和改組過程中，大部分已經(jīng)實(shí)現(xiàn)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，涉及到集體建設(shè)用地面積25萬畝左右；珠三角地區(qū)通過流轉(zhuǎn)的方式使用農(nóng)村集體建設(shè)用地實(shí)際超過集體建設(shè)用地的50%，而在粵東、粵西及粵北等地，這一比例也超過20%；河南城郊結(jié)合部家電市場、建材市場和集貿(mào)市場等使用的土地全部是集體土地；湖北典型調(diào)研區(qū)域農(nóng)村集體建設(shè)用地中參與流轉(zhuǎn)的比例均在50%以上，部分地區(qū)甚至高達(dá)80%。面對農(nóng)村集體建設(shè)用地大量流轉(zhuǎn)的事實(shí)，繼續(xù)討論是否放開農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場顯然是不合時宜的，既然流轉(zhuǎn)市場已經(jīng)存在，問題的焦點(diǎn)就應(yīng)該是弄清導(dǎo)致流轉(zhuǎn)的深層原因，流轉(zhuǎn)中存在著什么問題，以及如何規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，促進(jìn)市場的良性發(fā)展。

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的深層原因

（一）城市建設(shè)的步伐加快形成巨大的用地需求拉力

自1996年城市化率首次超過30%，近10年全國城市化速度明顯加快，2006年全國城市化率達(dá)到43.9%，比1996年增長13.42個百分點(diǎn)，而1986-1996年的全國城市化率僅增長5.96個百分點(diǎn)。同時，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持高速增長，2006年全國國內(nèi)生產(chǎn)總值為209407億元，與1996年相比，年均增長8.76%，且近4年增長率一直維持在10%以上。土地要素作為城市經(jīng)濟(jì)增長的重要支撐，必然水漲船高。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年全國建成區(qū)面積30406平方公里，是1995年的1.6倍，1995-2004年間城市建設(shè)累計(jì)征用土地11563平方公里，《全國土地利用規(guī)劃綱要1997-2010年》實(shí)施以來，不到規(guī)劃期末，很多城市的規(guī)劃指標(biāo)已經(jīng)捉襟見肘，一些地區(qū)甚至5年就用完10年指標(biāo)。面對巨大的用地需求，依靠征地的傳統(tǒng)供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地糾紛增多一定程度反映出土地供求的緊張狀態(tài)。農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為土地供給的新途徑，無疑是緩解土地市場緊張局面的福音，尤其在城郊結(jié)合地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，由于能夠較好的避免征地糾紛，同時讓土地流轉(zhuǎn)主體得到更多的實(shí)惠，因而受到各方青睞。

（二）土地利用方式的轉(zhuǎn)變迫切需要流轉(zhuǎn)市場的調(diào)節(jié)

眾所周知，由于長期的無償使用政策，農(nóng)村集體建設(shè)用地的低效利用和閑置浪費(fèi)問題嚴(yán)重。1999年有關(guān)統(tǒng)計(jì)表明，全國2000多萬家鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)分布在縣城和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的不足10%，超過90%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)散落在行政村和自然村，用地布局分散，起點(diǎn)低，很多是重復(fù)建設(shè)。2004年全國土地利用變更調(diào)查資料顯示，全國村莊建設(shè)用地2.48億畝，城鎮(zhèn)建設(shè)用地0.51億畝，按照農(nóng)村人口75705萬和城鎮(zhèn)人口54283萬計(jì)算，人均村莊用地面積為218平方米，人均城鎮(zhèn)用地面積63平方米，前者是后者的3.5倍，即使與建設(shè)部人均城市用地最高標(biāo)準(zhǔn)的下限120平方米比較，人均村莊用地也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出。作為人均土地資源極其匱乏的國家，不可能坐視這種資源的浪費(fèi)，如何實(shí)現(xiàn)土地利用方式由粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，流轉(zhuǎn)市場無疑是最好的選擇。通過市場供求機(jī)制、價格機(jī)制和競爭機(jī)制的作用，可以實(shí)現(xiàn)土地要素的充分流動，從而保障資本、技術(shù)、勞力和土地更優(yōu)的結(jié)合。事實(shí)證明，活躍的流轉(zhuǎn)市場無疑對盤活存量農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)生重要促進(jìn)作用，尤其在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，土地資產(chǎn)價值凸顯，通過流轉(zhuǎn)市場實(shí)現(xiàn)土地的集約利用更具現(xiàn)實(shí)性和迫切性。

（三）農(nóng)民增收和農(nóng)村穩(wěn)定要求開辟土地流轉(zhuǎn)新途徑

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2006年全國鄉(xiāng)村人口8.64億，是城市人口的2.40倍，而農(nóng)民人均純收入是3587元，不到城市居民人均可支配收入的1/3，且城鄉(xiāng)收入差距還呈現(xiàn)明顯拉大趨勢。同時，受各種因素影響，農(nóng)村社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展還存在很多矛盾和隱憂。如何促進(jìn)農(nóng)民的增收，如何維持農(nóng)村社會的長治久安，是黨和國家長期關(guān)注的重點(diǎn)。其中，解決好土地問題首當(dāng)其沖，而土地流轉(zhuǎn)更是重中之重。過去，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)必須通過征地途徑，“低進(jìn)高出”的特點(diǎn)突出，征地前后土地價格相差甚遠(yuǎn)，不可避免的造成農(nóng)民心理失衡，因此產(chǎn)生諸多征地糾紛，部分甚至演變成暴力沖突，帶來農(nóng)村發(fā)展的不和諧音符。允許農(nóng)民集體在保留土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的自主流轉(zhuǎn)，不僅能夠充分尊重農(nóng)民的土地權(quán)益，而且有助于繞開征地環(huán)節(jié)中補(bǔ)償偏低和安置不到位等問題。據(jù)有關(guān)專家在部分流轉(zhuǎn)試點(diǎn)區(qū)域的調(diào)查，農(nóng)村集體建設(shè)用地以轉(zhuǎn)讓形式流轉(zhuǎn)的，農(nóng)民能夠獲得的流轉(zhuǎn)收益最低為20%，最高的達(dá)到85%。雖然因產(chǎn)權(quán)制度缺陷還存在侵害農(nóng)民利益的問題，但總體上讓利于民的政策能夠得到較好的貫徹落實(shí)，農(nóng)民從中獲得的好處是很明顯的。

（四）集體土地產(chǎn)權(quán)安排為土地流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間

盡管國家法律對農(nóng)村集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)做出很多限制性條款，但土地既然為集體所有，農(nóng)民集體就掌握著土地的實(shí)際處置權(quán)。同時，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、村民宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地長期無償使用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)民等土地的實(shí)際使用者也享有很大程度的土地處分權(quán)，作為利益相關(guān)者，他們在土地流轉(zhuǎn)中自然具有重要的發(fā)言權(quán)。相反，受到國家政策和法律等硬性約束，土地行政管理部門作為土地管理者，在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)中常常處于被動地位。一方面被流轉(zhuǎn)主體排斥在外，不能有效的掌握市場相關(guān)信息，另一方面又必須對流轉(zhuǎn)行為負(fù)責(zé)，被動的進(jìn)行事后管理，因而土地管理者在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理上的權(quán)力被無形中縮小，這無疑給土地所有者、土地使用者和土地管理者的流轉(zhuǎn)博弈創(chuàng)造了空間。通過構(gòu)建博弈模型和求解表明，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)可以顯著提高各方預(yù)期收益，轉(zhuǎn)出者能夠獲得豐厚的土地經(jīng)營收益，轉(zhuǎn)入者能夠有效降低用地成本，管理者則能夠變被動為主動，更充分的分享流轉(zhuǎn)帶來的土地增值收益。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是集體土地產(chǎn)權(quán)制度下流轉(zhuǎn)各方利益博弈的必然結(jié)果和大勢所趨。二、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的主要問題

（一）法律法規(guī)安排上存在一定缺陷

1．含糊的法律規(guī)定對流轉(zhuǎn)形成較大的限制。例如，土地管理法第四十三條規(guī)定：“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡诹l規(guī)定：“農(nóng)村村民只能擁有一處宅基地……農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。”上述規(guī)定一方面對集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)采取嚴(yán)格限制和禁止的態(tài)度，另一方面也給集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)開了一道小口，使破產(chǎn)或兼并等原因造成的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地被動流轉(zhuǎn)合法化。其實(shí)質(zhì)是既承認(rèn)二級市場的存在，又否定一級市場的合法性，而二級市場必須以一級市場為基礎(chǔ)，法律對流轉(zhuǎn)采取的含糊態(tài)度很大程度上限制了集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場的正常發(fā)展。

2．對集體產(chǎn)權(quán)的歧視成為合理流轉(zhuǎn)的阻礙。土地管理法明確規(guī)定我國實(shí)行土地的全民所有制和集體所有制兩種形式，土地所有權(quán)可分為國有土地和集體土地，但二者享受的待遇卻不相同，依法取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本不受限制，而集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)卻要受到諸多阻撓。同時，根據(jù)公共利益需要，通過征地的方式，國家可以將集體土地強(qiáng)制轉(zhuǎn)為國有。然而，在征地制度尚不完善的情況下，經(jīng)常發(fā)生政府低價征地高價轉(zhuǎn)出的現(xiàn)象，集體土地所有者不能或很少的參與土地增值收益分成，產(chǎn)權(quán)主體利益和感情都受到較大傷害。在集體產(chǎn)權(quán)得不到公平對待的情形下，集體產(chǎn)權(quán)主體往往會繞開法律法規(guī)限制，自發(fā)的流轉(zhuǎn)土地以獲取土地收益。例如，一方面，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地使用權(quán)通過破產(chǎn)或兼并等形式發(fā)生流轉(zhuǎn)，另一方面，更多的則是集體建設(shè)用地所有者或使用者通過出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等多種形式流轉(zhuǎn)土地使用權(quán)，使得土地隱易大量存在。

（二）土地流轉(zhuǎn)的管理工作較為混亂

1．流轉(zhuǎn)前的用地審批管理跟不上。按照法律規(guī)定，集體建設(shè)用地的獲取必須持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，并按省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)。但實(shí)際上，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動，地方政府往往在集體建設(shè)用地安排上“開綠燈”，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)隨意圈地，未批先用和少批多用的現(xiàn)象時有發(fā)生；農(nóng)民作為土地的實(shí)際占有者，未經(jīng)批準(zhǔn)在宅基地上亂搭亂建，甚至在承包地上興建住宅的現(xiàn)象屢見不鮮。集體建設(shè)用地審批管理的不規(guī)范給土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)帶來諸多隱患，形成管理上的漏洞和產(chǎn)權(quán)上的糾紛等問題。事實(shí)上，由于禁止集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)，政府部門往往處于被動地位，形成審批管理的漏洞。2．流轉(zhuǎn)中的市場調(diào)控管理不到位。由于對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，大量集體建設(shè)用地使用權(quán)處于自發(fā)無序的流轉(zhuǎn)狀態(tài)，管理部門對于流轉(zhuǎn)情況不明，缺乏有效的調(diào)控工具，使得流轉(zhuǎn)市場呈現(xiàn)混亂局面。例如，農(nóng)村集體或集體建設(shè)用地者未經(jīng)批準(zhǔn)直接轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)，流轉(zhuǎn)過程中的隨意定價，嚴(yán)重擾亂了土地市場的正常秩序；再如，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)流轉(zhuǎn)涉及主體眾多，多頭供地和各自為陣的問題明顯，使政府調(diào)控土地市場供給規(guī)模的能力大打折扣，市場土地供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)困難。

3．流轉(zhuǎn)后的土地利用管理有困難。土地利用布局分散和效率低下是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地利用的重要特點(diǎn)，促進(jìn)集體建設(shè)用地向園區(qū)集中，發(fā)揮企業(yè)規(guī)模積聚效應(yīng)，提高企業(yè)集約用地水平是集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的重要目標(biāo)。但實(shí)際上，由于法律的硬性約束，隱性流轉(zhuǎn)大量存在，土地利用仍然呈現(xiàn)混亂狀態(tài)，土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃的目標(biāo)難以落實(shí)。另外，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)隱含收益的存在還可能刺激集體建設(shè)用地的無序擴(kuò)張，引起土地粗放經(jīng)營和大量占耕的問題，增加流轉(zhuǎn)后的土地利用管理困難。

（三）土地流轉(zhuǎn)收益分配關(guān)系不合理

按照馬克思的地租理論，可以將地租劃分為絕對地租和級差地租，前者是指由于土地所有權(quán)的壟斷，土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即使使用最劣等的土地也必須交納的地租；后者是指由于土地經(jīng)營權(quán)的壟斷，使用那些質(zhì)量較優(yōu)的土地所必須交納的超額利潤。其中：級差地租又可分為級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ，前者主要是由土地之間肥沃程度、區(qū)位條件和寧適度的差異形成的地租差額，后者主要是由在同一塊土地上追加投資產(chǎn)生的生產(chǎn)率差別引起的地租差額。集體建設(shè)用地屬于農(nóng)村集體所有，按照地租理論，土地所有者應(yīng)該完全享有絕對地租，而級差地租則應(yīng)該在所有者、使用者和各級政府之間按照各自對土地的開發(fā)投資比例進(jìn)行分配。但實(shí)際調(diào)查表明，除部分試點(diǎn)區(qū)域外，很多集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中的收益分配情況較為混亂，所有者、使用者和各級政府之間的利益分配關(guān)系不清。要么各級政府對流轉(zhuǎn)管理太死，政府收益分配比例過高；要么集體土地所有者繞開政府進(jìn)行私下交易，侵占由國家投資帶來的土地增值收益；還有些甚至是土地使用者私下流轉(zhuǎn)土地，造成集體和國家土地收益的雙重流失。即使是農(nóng)村集體所有者，由于三級所有權(quán)主體鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村和村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間的利益分配關(guān)系也較含混，上級所有者利用行政權(quán)力侵占下級所有者流轉(zhuǎn)收益的現(xiàn)象時有發(fā)生。

（四）對國有土地市場形成一定沖擊

一直以來，政府對土地一級市場實(shí)行嚴(yán)格的市場壟斷，任何集體以外的單位和個人進(jìn)行建設(shè)，必須通過一級市場或者由此衍生的二級市場取得土地使用權(quán)。然而，集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)無疑打破了政府對一級市場的壟斷狀態(tài)，用地單位或個人不再完全受限于政府對一級市場的管控，通過直接與集體或集體建設(shè)用地者協(xié)商等方式同樣可以獲得土地使用權(quán)。由于集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)主體眾多，從而形成多頭供地的局面。供地者的隨意定價和競相壓價等不良的市場行為給國有土地市場形成一定的價格沖擊，事實(shí)上，許多用地需求者已經(jīng)將眼光轉(zhuǎn)向價格便宜的集體建設(shè)用地。另外，國有土地一級市場是以征地制度為基礎(chǔ)，增量土地來源于對集體土地的征用，集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)無疑給土地征用帶來更大的壓力，一方面集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)可能引發(fā)更多集體土地的自發(fā)流轉(zhuǎn)；另一方面流轉(zhuǎn)隱含的巨大收益也會使政府與集體土地所有者和使用者的征地談判變得更為困難，這在城鄉(xiāng)結(jié)合地帶表現(xiàn)的尤為明顯。隨著集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場的不斷發(fā)展，如何協(xié)調(diào)兩個市場的相互關(guān)系，盡量減少矛盾和沖擊，是未來迫切需要解決的一個問題。

三、規(guī)范農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對策建議

（一）加快法制建設(shè)，提供制度保障

一是要明確集體土地產(chǎn)權(quán)的法律界定，進(jìn)一步理清三級主體的產(chǎn)權(quán)界區(qū)，規(guī)范農(nóng)民集體的組織形式，避免產(chǎn)權(quán)主體虛置與權(quán)力職能重疊；二是要消除對集體土地產(chǎn)權(quán)的法律歧視，尤其要對國家征地范圍進(jìn)行更細(xì)致的界定，盡力避免因盲目無序征地造成的農(nóng)民利益損失；三是要放寬對農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律限制，應(yīng)在有償使用基礎(chǔ)上，允許集體建設(shè)用地自由合法流轉(zhuǎn)；四是要完善流轉(zhuǎn)的法律內(nèi)容，在地方試點(diǎn)基礎(chǔ)上，盡快頒布全國性的法律文本，為合理界定流轉(zhuǎn)范圍、確定流轉(zhuǎn)形式、明確收益分配和強(qiáng)化規(guī)劃管理提供法律指導(dǎo)。

（二）做好產(chǎn)權(quán)登記，完善流轉(zhuǎn)平臺

首先是明確產(chǎn)權(quán)主體與內(nèi)容，土地所有權(quán)要盡力下沉，能夠明晰到村民小組的盡量明晰到村民小組。具體操作時，以實(shí)際中是否有明確的土地范圍為依據(jù)，村民小組之間土地邊界范圍明確，且在各自范圍內(nèi)占有和使用土地的，應(yīng)確認(rèn)相應(yīng)范圍的土地為相應(yīng)的村民小組所有；其他屬于村農(nóng)民集體所有的，應(yīng)承認(rèn)現(xiàn)狀，由村農(nóng)民共同所有，村農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理；而屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，應(yīng)依法確認(rèn)為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民共同所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)經(jīng)營和管理。其次，在權(quán)屬確認(rèn)清楚的基礎(chǔ)上，要做好流轉(zhuǎn)前后的權(quán)屬登記工作，保障流轉(zhuǎn)程序的規(guī)范有序。例如，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)前，轉(zhuǎn)出方必須持有相關(guān)部門核發(fā)的集體土地所有權(quán)證或集體建設(shè)用地使用權(quán)證，否則，必須補(bǔ)辦相應(yīng)權(quán)屬證書；發(fā)生流轉(zhuǎn)的，必須持有關(guān)證明到相關(guān)部門進(jìn)行變更登記，換發(fā)土地使用權(quán)證書等。

（三）實(shí)行有償使用，合理分配收益

集體建設(shè)用地有償使用制度應(yīng)該循序漸進(jìn)，分用途、分區(qū)域和分時段逐步推進(jìn)。對于宅基地的有償使用，首先要合理制定宅基地有償使用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格根據(jù)宅基地的面積和區(qū)位條件等因素征收有償使用費(fèi)；其次，不同區(qū)域應(yīng)采取不同的有償使用政策，在經(jīng)濟(jì)條件較好和流轉(zhuǎn)較為活躍的地區(qū)，可以全面實(shí)施宅基地的有償使用，促進(jìn)土地的合理流轉(zhuǎn)，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)和廣大農(nóng)村腹地，流轉(zhuǎn)相對不足，可以考慮采取先流轉(zhuǎn)后收費(fèi)的辦法，并適當(dāng)減免收費(fèi)額度。對于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等競爭性較強(qiáng)的集體建設(shè)用地，要抓住鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改組、改制的契機(jī)，嚴(yán)格按照市場準(zhǔn)則收取土地有償使用費(fèi)，對于企業(yè)發(fā)展存在短期經(jīng)濟(jì)困難的，可以借鑒國有土地有償使用制度改革經(jīng)驗(yàn)，采取招標(biāo)、拍賣和協(xié)商結(jié)合，出讓、出租與入股結(jié)合，一次性付款與分期付款結(jié)合等形式，確保完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地初次流轉(zhuǎn)的有償配置。集體建設(shè)用地的有償使用收益扣除成本外，主要?dú)w農(nóng)民集體所有，用于集體公共和公益事業(yè)以及農(nóng)民就業(yè)和養(yǎng)老保障等。有償使用后再次流轉(zhuǎn)的，符合規(guī)劃條件下，扣除上繳的土地增值收益的余額歸原土地使用者支配。

（四）劃定入市條件，明確流轉(zhuǎn)程序

首先，進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地必須權(quán)屬合法，符合規(guī)劃，并滿足土地用途管制要求，不能夠以土地置換為名，行農(nóng)地轉(zhuǎn)用之實(shí)，非法侵占農(nóng)地進(jìn)行集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。其次，要嚴(yán)格供地政策，認(rèn)真執(zhí)行國家限制和禁止類供地目錄，不符合國家宏觀調(diào)控政策和供地目錄的不允許供地。再次，要明確流轉(zhuǎn)范圍，除鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村獨(dú)自自辦的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)用地，以及鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共和公益事業(yè)建設(shè)用地仍可按規(guī)定通過辦理集體非農(nóng)建設(shè)用地使用手續(xù)獲得土地使用權(quán)外，其余項(xiàng)目用地，必須通過集體土地流轉(zhuǎn)方式在土地市場運(yùn)行中取得土地使用權(quán)。當(dāng)然，不排除有的項(xiàng)目仍可采用集體土地轉(zhuǎn)為國有土地后以出讓的方式取得土地使用權(quán)。最后，要按照程序流轉(zhuǎn)，集體土地流轉(zhuǎn)時，要區(qū)別首次流轉(zhuǎn)和再次流轉(zhuǎn)，一般要經(jīng)過流轉(zhuǎn)備案審核或經(jīng)所有者同意，地價評估，達(dá)成流轉(zhuǎn)協(xié)議，辦理土地權(quán)屬登記等步驟。

第7篇：國有土地有償使用制度范文

河南省國土資源

河南省工商管理局 監(jiān)制

出租方（以下簡稱甲方）__________

法人住所地：______________________

郵政編碼：________________________

電話號碼：________________________

承租方（以下簡稱乙方）__________

法人住所地：______________________

郵政編碼：________________________

電話號碼：________________________

根據(jù)《中華人森和國土地管理法》第二條關(guān)于“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十九條：“國有土地有償使用的方式包括國有土地祖賃”等有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。

第一條 甲方出租給乙方土地的所有權(quán)屬于國家所有，乙方只享有出租土地的使用權(quán)，出租土地的地下資源、埋藏物及市政公用設(shè)施均不屬于出租范圍。

第二條 甲方出租給乙方使用的國有土地位于：_______；土地面積為：_______平方米，其中工業(yè)用地為：____平方米（土地級別_______級），住宅用地為：_______平方米（土地級別：_______級），商業(yè)用地為：_______平方米（土地級別：_______級），公共設(shè)施用地面積為：_______平方米，公益事業(yè)用地面積為： _______平方米，其他土地面積為：_______平方米。

第三條 本合同項(xiàng)下的土地出租年限為____年，自________年_______月_______日始至________年_______月_______日止。

第四條 本合同項(xiàng)下的國有土地使用權(quán)租金收取標(biāo)準(zhǔn)隨人民政府公布的基準(zhǔn)地價調(diào)整而調(diào)整。調(diào)整后乙方應(yīng)當(dāng)自調(diào)整之日起按新標(biāo)準(zhǔn)繳納國有土地使用權(quán)租金。

第五條 在現(xiàn)行人民政府公布的基準(zhǔn)地價調(diào)整前，土地使用權(quán)租金繳納按下列第____項(xiàng)執(zhí)行。

（一）乙方同意按合同規(guī)定向甲方繳納國有土地使用權(quán)租釜，國有土地使用權(quán)租金商業(yè)用地為每年每平方米_______元人民幣，住宅用地為每年每平方米元人民幣，工業(yè)用地每年每平方米_______元人民幣，應(yīng)繳納元人民幣。自________年________月_______日起，乙方應(yīng)于每年的 _______月_______日前向甲方繳納當(dāng)年的國有土地使用權(quán)租金。

（二）乙方同意按合同規(guī)定向甲方繳納國有土地使用權(quán)租金，國有土地使用權(quán)租金商業(yè)用地為每年每平方米_______元人民幣，住宅用地為每年每平方米 _______元人民幣，工業(yè)用地為每年每平方米_______元人民幣，應(yīng)繳納_______元人民幣。自_______年______月 _______日起，乙方應(yīng)于每年的_______月_______日前和每年的_______月_______日前分兩次向甲方繳納當(dāng)年的國有土地使用權(quán)租金，每次繳納的款額為當(dāng)年應(yīng)繳租金的50%.

第六條 乙方應(yīng)按時繳納國有土地使用權(quán)租金，逾期繳納的，按日加收應(yīng)繳費(fèi)額_______的滯納金。乙方連續(xù)拖欠租金達(dá)_______個月內(nèi)，甲方有權(quán)解除租賃合同，收回 土地使用權(quán)，乙方付清所欠租金。

第七條 除本合同另有規(guī)定外，乙方應(yīng)在本合同規(guī)定的付款期限內(nèi)將應(yīng)支付的費(fèi)用匯人甲方銀行賬戶內(nèi)。銀行名稱：________，賬戶號：______________.甲方銀行賬戶如有變更，應(yīng)在變更后_______天內(nèi)以書面形式通知乙方，乙方應(yīng)當(dāng)書面簽收。由于甲方未及時通知此項(xiàng)變更而造成誤期付款所引起的任何延遲收費(fèi)，乙方概不承擔(dān)違約責(zé)任。

第八條 乙方必須按照規(guī)定要求和用途使用土地。在本合同期限內(nèi)，乙方確需改變土地用途和現(xiàn)使甩條件的，應(yīng)經(jīng)甲方同意后，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂國有土地使用權(quán)租賃合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)租金標(biāo)準(zhǔn)。

第九條 本合同自生效之日起_______日內(nèi)，乙方依照規(guī)定申請九理土地使用權(quán)登記或出租許可證手續(xù)。

第十條 乙方依據(jù)本合同取得的土地使用權(quán)，在有償使用年限內(nèi)經(jīng)甲方同意，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押，必須依法登記。

乙方將承租土地轉(zhuǎn)租或分給第三人的，承租王地使用權(quán)仍由乙方持有、乙方與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地他項(xiàng)權(quán)利。

乙方轉(zhuǎn)讓土地時租賃合同可同時轉(zhuǎn)讓，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租土地使用權(quán)由第三人取得，租賃合同經(jīng)向甲方登記更名后繼續(xù)有效。

地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物依法抵押的，承租土地使用權(quán)可隨之抵押，但承租土地使用權(quán)的抵押價值只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地 租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。

在出租年限內(nèi)，土地出讓的，乙方有優(yōu)先受讓的權(quán)利。租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關(guān)系。租賃合同期滿，乙方有優(yōu)先承租的權(quán)利。

第十一條 甲方對土地使用者依法取得的承租土地使用權(quán)，在租賃合同約定的使用年限屆滿前不收回；因社會公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對承租人給予合理補(bǔ)償。

承租土地使用權(quán)屆滿，乙方可申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)。未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租土地使用權(quán)由甲方依法 無償收回。

乙方未按合同約定開發(fā)建設(shè)、未經(jīng)甲方同意轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時交納土地租金的，甲方可以解除合同，依法收回承租土地使用權(quán)，并同時無償收回地上建筑物。

第十二條 本合同規(guī)定的土地使用年限期滿乙方繼續(xù)使用土地的，乙方應(yīng)在本合同期滿前三個月內(nèi)，向甲方申請續(xù)期辦理。經(jīng)甲方同意，重新簽訂土地使用權(quán)租賃合同后方可使用土地。

本合同規(guī)定的土地使用權(quán)年限期滿或雙方協(xié)商提前終止本合同或一方解除本合同的，乙方應(yīng)向甲方交還已辦理的土地登記手續(xù)或土地使用權(quán)出租許可證。乙方對該土 地內(nèi)投資建設(shè)的建筑物、附著物有權(quán)處置，在兩個月內(nèi)沒有處置完畢的，甲方有權(quán)拍賣。

拍賣所得除支付拍賣、評估等中介費(fèi)用外，發(fā)還給乙方。不能拍賣或者拍賣不利于土地的繼續(xù)出租轉(zhuǎn)讓的，甲方有權(quán)要求乙方限時拆除。在甲方要求拆除時間屆滿乙方不拆 除的，甲方有權(quán)拆除，拆除費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。

第十三條 在土地

使用權(quán)租賃期限內(nèi)，國土資源管理部門有權(quán)依法對土地的使用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，乙方應(yīng)予以配合，并如實(shí)提供有關(guān)證明文件。

第十四條 因執(zhí)行合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向_______仲裁委員會申請仲裁。不愿申請仲裁的可依法向人民法院。

第十五條 本合同由雙方簽字蓋章后生效。本合同采用中文書寫，合同正本一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)_______份。

第十六條 合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件。合同附件是合同組成部分，與本合同具有同等的法律效力。 甲方：______________________ 乙方：______________________

（公章） （公章）

法定代表人：________________ 法定代表人：________________

第8篇：國有土地有償使用制度范文

乙方：（承租方） 村委會

丙方：

為了加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，完善土地有償使用制度，規(guī)范國有土地 租賃行為。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《新疆維吾爾自治區(qū)國有土地使用權(quán)租賃管理暫行規(guī)定》等國家有關(guān)法律、法規(guī)以及《木壘縣已開墾國有荒地開發(fā)管理辦法》的規(guī)定。經(jīng)甲、乙、丙三方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，現(xiàn)就三方的權(quán)益、義務(wù)、違約責(zé)任訂立本租賃合同。

一、乙方依法租賃甲方的國有土地后轉(zhuǎn)租給丙方，丙

方按規(guī)定向甲方和乙方繳納國有土地租賃金，租賃金標(biāo)準(zhǔn)

元/畝， 租賃金50%直接支付給甲方，50%直接支付給乙方，租賃金應(yīng)在每年4月30日之前交清，若逾期，每逾期一天加收3‰的滯納金。

二、丙方租賃甲方的國有土地四至：

東至： 西至：

南至： 北至：

三、丙方租賃甲方的國有土地面積： 畝，具體四至界線、準(zhǔn)確面積以木壘縣國土資源局確定為準(zhǔn)。

四、丙方租賃甲方的國有土地時限：（租期）

年 月 日至 年 月 日為止，共 年，開發(fā)經(jīng)營到期后，優(yōu)先丙方續(xù)期承包。

五、田間道路工程建設(shè)，丙方必須在三年內(nèi)按照甲方的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，對田間道路、渠進(jìn)行建設(shè)，并按要求在所開發(fā)土地上栽種防護(hù)林。

六、甲、乙、丙三方的權(quán)利和義務(wù)

（一）甲方的權(quán)利和義務(wù)

1、甲方作為國有土地資源資產(chǎn)管理的法人代表依法向丙方提供開發(fā)經(jīng)營國有土地。

2、甲方要按照本合同的要求，經(jīng)常檢查督促丙方做好田間工程的建設(shè)，按規(guī)定的期限及時組織田間工程驗(yàn)收。

3、土地使用期屆滿甲方無償收回丙方的全部土地使用權(quán)及其附著物，亦可按規(guī)定續(xù)期，重新簽訂使用權(quán)合同。

（二）乙方、丙方的權(quán)利和義務(wù)

1、依法按程序向甲方申請國有土地租賃使用權(quán)登記手續(xù)，辦理各種開發(fā)許可證。

2、田間工程完成后及時向甲方書面申請驗(yàn)收，簽訂承包合同。

3、依法、合理、有效、綜合開發(fā)利用水土資源，不得荒蕪?fù)恋?，不得隨意改變土地利用性質(zhì)，若需改變，應(yīng)依法按程序向甲方申請，報批并辦理相應(yīng)變更手續(xù)。

4、在租賃經(jīng)營期內(nèi)未經(jīng)甲方許可不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地。

5、在開展經(jīng)營期間和范圍內(nèi)利用他項(xiàng)權(quán)益的同時，不得損害他人的權(quán)益。

6、經(jīng)營期屆滿向甲方無償交回土地及其附著物和相應(yīng)的證書，需繼續(xù)使用應(yīng)在屆滿前一年，書面向甲方申請，甲方在同等條件下，優(yōu)先考慮丙方并簽訂合同書，否則視為自動放棄使用權(quán)。

7、若遇到不可抗拒的自然災(zāi)害造成損失不能履行合同，可書面向甲方申請適度減、緩、免，并簽訂相應(yīng)的協(xié)議。

8、乙方保證所轉(zhuǎn)租給丙方的國有土地?zé)o權(quán)屬爭議、糾紛，若有爭議和糾紛乙方將承擔(dān)一切法律責(zé)任。

七、甲、乙、丙三方的違約責(zé)任：

1、在租賃經(jīng)營期間，任何一方不得單方面無故變更合同或終止國有土地使用權(quán)。

2、丙方應(yīng)按期向甲方交納國有土地租賃金，逾期一天按當(dāng)年應(yīng)繳費(fèi)用的千分之三繳納滯納金，超過三個月不交的，甲方有權(quán)收回土地或終止使用權(quán)。

3、若國家有關(guān)新的政策、法律、法規(guī)出臺與本合同相抵觸，三方應(yīng)根據(jù)新的政策、法律、法規(guī)重新簽訂合同，同時原合同廢止。

4、本合同未盡事宜，經(jīng)三方充分協(xié)商補(bǔ)簽，任何一方不得單獨(dú)修改，因此造成的經(jīng)濟(jì)損失，由行為一方承擔(dān)。

5、本合同自簽訂之日起生效，經(jīng)營期屆滿自行失效。

6、本合同一式四份，甲、乙、丙三方各一份，具有同等法律效力。

甲 方：

負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系方式

乙 方：

負(fù)責(zé)人：

聯(lián)系方式：

丙 方：

負(fù)責(zé)人：

第9篇：國有土地有償使用制度范文

關(guān)鍵詞：房屋征收; 國有土地使用權(quán); 補(bǔ)償

中圖分類號： F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：

基于房屋與國有土地的密切關(guān)聯(lián), 房屋征收必然涉及國有土地使用權(quán)的收回及重新安排。國有土地使用權(quán)是房屋所有人的一項(xiàng)重要財產(chǎn)權(quán)利, 房屋所有人在購買房屋時已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用權(quán)費(fèi)用?！稇椃ā?、《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定了對土地使用權(quán)收回的補(bǔ)償, 因此, 房屋被征收時, 房屋所有人有權(quán)獲得對國有土地使用權(quán)的公正、合理補(bǔ)償。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆ɡ砘A(chǔ)

1. 土地使用權(quán)的性質(zhì)

土地使用權(quán), 是土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定處分權(quán)的權(quán)利。土地使用權(quán)實(shí)際上有兩種, 一是土地所有權(quán)人對自己擁有的土地所享有的使用權(quán), 二是非土地所有權(quán)人對他人所有的土地所享有的使用權(quán)。前者即所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱之為作為所有權(quán)能的使用權(quán)。后者即非所有權(quán)人的使用權(quán), 可稱作與所有權(quán)相分離的使用權(quán)。前者不是獨(dú)立的權(quán)利, 只是所有權(quán)的一項(xiàng)權(quán)能; 而后者是一種獨(dú)立的、與所有權(quán)相關(guān)的一項(xiàng)財產(chǎn)權(quán)利, 它從所有權(quán)中分離出來, 是相對獨(dú)立于所有權(quán)的一種權(quán)利。

土地使用權(quán)不僅具有對物的直接支配和享受其利益的權(quán)能, 還具有排他的效力。土地使用權(quán)的排他性不僅可以對抗第三人, 而且可以對抗所有權(quán)人。也就是說, 即使是所有權(quán)人, 也負(fù)有尊重土地使用權(quán)的義務(wù); 所有權(quán)人濫用所有權(quán)地位, 不法侵害土地使用權(quán)人的權(quán)利也要承擔(dān)民事責(zé)任。國有土地使用權(quán)是從國有土地所有權(quán)派生出來的一項(xiàng)獨(dú)立權(quán)利, 指公民、法人或其他組織依照法律規(guī)定, 對依法占有的國有土地享有利用和取得收益的權(quán)利。因此, 雖然城市土地使用者的國有土地使用權(quán)基于土地的國家所有權(quán)而產(chǎn)生, 但它并不從屬于土地的國有所有權(quán), 而是一種具有獨(dú)立意義的物權(quán), 在法律許可的范圍內(nèi), 土地使用權(quán)人可以自主地對土地進(jìn)行各種開發(fā)和利用并獲取收益。

作為一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)利, 土地使用權(quán)是財產(chǎn)權(quán)。財產(chǎn)權(quán)表明了人與人之間針對物的相互關(guān)系, 反映著在人與物之間的關(guān)系之側(cè)面的人與人之間的關(guān)系, 從法律的觀點(diǎn)看, 財產(chǎn)是一組權(quán)利, 這些權(quán)利描述一個人對其所有的資源可以做些什么, 不可以做些什么; 他可以占有、使用、改變、饋贈、轉(zhuǎn)讓或阻止他人侵犯其財產(chǎn)范圍。

在現(xiàn)今的大多數(shù)國家里, 財產(chǎn)權(quán)既屬于憲法上的概念, 也屬于民法上的用語, 對財產(chǎn)權(quán)的法律保護(hù)創(chuàng)造了有效率地使用資源的激勵。如果人們在占有和使用有限的資源時沒有安全保障, 則會導(dǎo)致社會的不穩(wěn)定。民法上的財產(chǎn)權(quán)則主要屬于公民對抗公民、或私人對抗私人的一種權(quán)利, 由此形成了作為平等主體的私人之間的財產(chǎn)關(guān)系。而憲法中的財產(chǎn)權(quán)乃屬于憲法上的一種基本權(quán)利, 與其它憲法上的權(quán)利一樣, 均是公民針對國家而享有的一種權(quán)利, 即公民所享有的、為國家權(quán)力所不能不當(dāng)侵害的一種權(quán)利, 直接地反映了公民與國家權(quán)力之間在憲法秩序中的關(guān)系。從這個意義上說,這種財產(chǎn)權(quán)是反對專制特權(quán), 增進(jìn)個人自由以及促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)效率的有效手段。

2. 房屋征收的性質(zhì)

征收是指國家為了公共利益強(qiáng)制剝奪私人財產(chǎn)權(quán)并給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)闹贫?。征收在性質(zhì)上是強(qiáng)制性購買, 不管被征收人同意與否, 只要符合征收條件, 被征收人必須放棄其權(quán)利而接受補(bǔ)償, 其法理基礎(chǔ)在于公共利益高于個人利益。征收是對私權(quán)利的嚴(yán)重限制, 因此, 世界各國一般對征收規(guī)定了嚴(yán)格條件, 主要表現(xiàn)在: 第一, 必須為社會公共利益; 第二, 必須給予被征收人公平補(bǔ)償。

盡管國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例規(guī)定的是房屋的征收與補(bǔ)償問題, 但是, 從實(shí)物形態(tài)、權(quán)屬關(guān)系、價格構(gòu)成及處分情況來看, 房屋和土地都是密不可分的, 也正因?yàn)槿绱? 人們通常將房屋這一財產(chǎn)稱之為房地產(chǎn)。因此, 房屋的征收必然要涉及土地問題。就城市房地產(chǎn)而言, 其價值本質(zhì)上是由土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)兩個部分構(gòu)成的, 且隨著土地有償使用的市場化不斷加強(qiáng), 往往其中的土地使用權(quán)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于附著于土地之上的房屋的所有權(quán)價值。在國有土地上實(shí)施房屋征收的真正目的, 通常并不是為了取得被征收的房屋及其附屬物, 而是為了取得房屋及其附屬物所占有的土地的使用權(quán), 并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行新的土地開發(fā)和建設(shè)。從這個角度看, 房屋征收從表象上看是消滅房屋所有權(quán), 而其實(shí)質(zhì)是獲得房屋所占土地的使用權(quán), 是通過征收房屋收回國有土地使用權(quán)并進(jìn)行重新安排。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)依據(jù)

1. 城鎮(zhèn)房屋土地使用權(quán)是有償取得的

在傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下, 我國城鎮(zhèn)只存在單一形式的劃撥土地使用權(quán)。由于土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓、出租或抵押, 土地使用權(quán)不是一種真正意義上的財產(chǎn)權(quán)。1988 年憲法修正案廢止了原憲法第10 條第4 款/ “禁止土地出租”0的規(guī)定, 增加了土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。隨后《土地管理法》也作了相應(yīng)修正, 建立了土地使用權(quán)有償取得、使用、轉(zhuǎn)讓和出租制度。1990 年制定的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了國有土地有償使用制度, 確定了國有土地的劃撥和出讓方式。據(jù)此可知, 我國城市房屋所有權(quán)人所獲得的土地使用權(quán)是出讓土地使用權(quán)或者劃撥土地使用權(quán)。

2. 土地的增值收益是土地使用權(quán)人的投資收益

土地既是資源, 又是資產(chǎn), 由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性, 土地具有增值性。在城市土地國家所有、分散利用的模式下, 我國的土地增值收益應(yīng)當(dāng)歸作為所有者的國家享有, 還是歸土地使用權(quán)人享有呢? 有學(xué)者認(rèn)為, 土地的增值收益并非土地使用權(quán)人的勞動所得, 應(yīng)當(dāng)歸土地所有者即國家享有。事實(shí)并非如此, 我們通過分析土地增值的成因即可得出結(jié)論。

房屋征收中國有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)

1. 憲法

我國憲法第10 條第3 款規(guī)定,國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償;第13 條規(guī)定, 公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。憲法的上述規(guī)定, 建立了財產(chǎn)權(quán)保護(hù)的新的制度起點(diǎn)。國家為了公共利益的需要, 依照法律規(guī)定對土地、公民的私有財產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償, 其實(shí)質(zhì)在于為國家權(quán)力如何對待公民財產(chǎn)權(quán)建立邊界和設(shè)定規(guī)范, 即通過對合法公共侵害的公正補(bǔ)償, 實(shí)現(xiàn)對財產(chǎn)權(quán)的憲法保護(hù)。

2. 法律

我國物權(quán)法第121 條規(guī)定, 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的, 用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十三條、第四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償0。土地使用權(quán)屬于用益物權(quán), 因此, 在房屋征收時應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行補(bǔ)償。

參考文獻(xiàn)：