土地法實(shí)施管理?xiàng)l例精選(九篇)

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第1篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。

任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。

國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。

第九條國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。

第十五條國(guó)有土地可以由單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。土地承包經(jīng)營(yíng)的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營(yíng)土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)。

農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。

第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

第2篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的必要性

1.1 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的必然要求

據(jù)聯(lián)合國(guó)糧農(nóng)組織給出的2010年數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比例最高達(dá)54%，遠(yuǎn)高于機(jī)器10%、農(nóng)業(yè)設(shè)施12%、牲畜24%。全球農(nóng)業(yè)土地資產(chǎn)比重，中國(guó)14%居第二位，僅次于美國(guó)16%。然而，我國(guó)農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)建設(shè)和價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制滯后，導(dǎo)致農(nóng)村土地資產(chǎn)“流轉(zhuǎn)率低、流轉(zhuǎn)方式單一、土地規(guī)?；?jīng)營(yíng)程度低、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)高”的現(xiàn)象普遍存在。長(zhǎng)期以來，這筆巨大的財(cái)富由于法律和管理制度的約束，除用于滿足農(nóng)戶自身生產(chǎn)生活需要外，無(wú)法像城市土地資產(chǎn)那樣在市場(chǎng)中有序流動(dòng)。農(nóng)村土地只凸顯其基本的社會(huì)保障功能，卻不具備融資擔(dān)保和增值等功能，阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)民收入增長(zhǎng)。

在中國(guó)，土地是農(nóng)民的根本。對(duì)于農(nóng)民而言，土地產(chǎn)權(quán)既是一種生存權(quán)利，又是一種發(fā)展權(quán)利。農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)作為一種權(quán)利范疇，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)民對(duì)農(nóng)村集體土地依法享有的各種財(cái)產(chǎn)性權(quán)利。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，指農(nóng)民對(duì)自己所擁有的財(cái)產(chǎn)，通過行使對(duì)財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)、使用權(quán)、受益權(quán)、處置權(quán)等物權(quán)，而獲得的相應(yīng)收益，即農(nóng)民對(duì)所擁有的財(cái)產(chǎn)通過出租、轉(zhuǎn)讓、入股分紅和投資等方式所取得的資產(chǎn)增值收益。農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)額度在一定程度上直接影響著財(cái)產(chǎn)性收入的多少。據(jù)調(diào)查，受農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和傳統(tǒng)觀念的影響，現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)戶的財(cái)產(chǎn)主要集結(jié)在其擁有的土地和住宅上。以重慶市璧山縣為例，該縣農(nóng)戶的房屋價(jià)值占其家庭財(cái)產(chǎn)價(jià)值總量的62.6%，該地區(qū)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入比重嚴(yán)重偏低，平均不到其總收入的1%。一般而言，一個(gè)地區(qū)越富裕，其居民的財(cái)產(chǎn)性收入就越多，占全部收入的比重就越大。居民財(cái)產(chǎn)性收入的多少，成為衡量一個(gè)地區(qū)是否富裕的重要標(biāo)志。

1.2 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然要求

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度是我國(guó)基本的經(jīng)濟(jì)制度，它要求市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性的作用。農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制直接影響土地資源配置效率，關(guān)系到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)的和諧穩(wěn)定。我國(guó)農(nóng)村土地管理制度形成于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)時(shí)國(guó)家的建設(shè)規(guī)模有限，對(duì)農(nóng)民的影響并不大。隨著我國(guó)市場(chǎng)化的深入發(fā)展，政府依然憑借壟斷權(quán)力，操控農(nóng)村土地市場(chǎng)。以成本價(jià)征用農(nóng)民土地，再以市場(chǎng)價(jià)出讓土地，失地農(nóng)民只獲取土地市場(chǎng)價(jià)值的小部分，而政府獲取了高額的壟斷利潤(rùn)，使國(guó)家賦予政府的土地壟斷權(quán)成為權(quán)利尋租的動(dòng)力。政府過度介入經(jīng)濟(jì)生活，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生不良作用?，F(xiàn)行的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制落后于時(shí)代的發(fā)展，違背了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。

黨的十明確提出，不失時(shí)機(jī)深化重要領(lǐng)域改革，堅(jiān)決破除一切妨礙科學(xué)發(fā)展的思想觀念和體制機(jī)制弊端，構(gòu)建系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、運(yùn)行有效的制度體系，使各方面制度更加成熟更加定型。我們要加快完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，完善公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展的基本經(jīng)濟(jì)制度，完善按勞分配為主體、多種分配方式并存的分配制度，完善宏觀調(diào)控體系，更大程度更廣范圍發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用。因此，應(yīng)當(dāng)著力完善農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制機(jī)制，推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)化，培育農(nóng)村土地資產(chǎn)市場(chǎng)體系。

1.3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的必然要求

解決好農(nóng)業(yè)農(nóng)村農(nóng)民問題是全黨工作重中之重，城鄉(xiāng)發(fā)展一體化是解決“三農(nóng)”問題的根本途徑。要加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度，增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展活力，逐步縮小城鄉(xiāng)差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮。堅(jiān)持工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村和多予少取放活方針，加大強(qiáng)農(nóng)惠農(nóng)富農(nóng)政策力度，讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進(jìn)程，共同分享現(xiàn)代化成果。加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理有利于堅(jiān)持和完善農(nóng)村基本經(jīng)營(yíng)制度，依法維護(hù)農(nóng)民土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)，壯大集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力。發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作和股份合作，培育新型經(jīng)營(yíng)主體。發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營(yíng)，構(gòu)建集約化、專業(yè)化、組織化、社會(huì)化相結(jié)合的新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系。

改革開放以后，中國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程在較短時(shí)間內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)突破性發(fā)展，主要得益于城鄉(xiāng)二元體制下勞動(dòng)力、資金、土地等生產(chǎn)要素繼續(xù)由農(nóng)村向城市單向流動(dòng)，大量農(nóng)村土地以極低的成本轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，而大量農(nóng)民被排斥于城市化進(jìn)程之外，不能依靠土地權(quán)利直接參與并分享工業(yè)化和城市化的成果。顯然，這種“城鄉(xiāng)二元”結(jié)構(gòu)體制下，形成城鄉(xiāng)分割的土地市場(chǎng)。從土地市場(chǎng)體系構(gòu)建來看，城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)讓、出租交易市場(chǎng)經(jīng)過20多年的發(fā)展已經(jīng)比較完善，但是農(nóng)村土地市場(chǎng)體系尚未真正建立起來，土地收益分配方式不清晰。政府以強(qiáng)制手段，侵害農(nóng)民的土地權(quán)益，導(dǎo)致失地農(nóng)民問題已經(jīng)成為當(dāng)今中國(guó)最嚴(yán)重的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題之一。同時(shí)，城鄉(xiāng)分治體制下，土地要素流動(dòng)性不足在很大程度上也限制了資本和勞動(dòng)力要素的自由流動(dòng)，影響了要素與資源的進(jìn)一步整合。土地權(quán)屬限制導(dǎo)致集體建設(shè)用地和國(guó)有建設(shè)用地出現(xiàn)同地不同價(jià)，農(nóng)村土地資產(chǎn)的價(jià)值沒有真正顯現(xiàn)出來。因此，深化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理改革，確保城鄉(xiāng)之間在資源配置和利用方面擁有平等的權(quán)利和機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)真正意義上的公平和正義。有序推進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，促進(jìn)農(nóng)村土地資產(chǎn)化，也是實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的必然要求，對(duì)于構(gòu)建和諧社會(huì)也具有特別重要的意義。

2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理存在的問題

2.1 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理制度不健全

中國(guó)農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，這在《中華人民共和國(guó)憲法》、《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)農(nóng)業(yè)法》等法律中都有明確的規(guī)定。但是農(nóng)村集體組織是誰(shuí)，法律是否賦予農(nóng)村集體組織行使土地所有權(quán)，法律規(guī)定含糊?！吨腥A人民共 和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定，全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的土，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)管理。顯然，法律賦予農(nóng)村集體組織的是經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，并未明確農(nóng)民集體所有土地的所有權(quán)由農(nóng)村集體組織代表農(nóng)民集體行使。

“集體產(chǎn)權(quán)”（Collective Property Right）或“集體所有制”的概念是一個(gè)沒有得到嚴(yán)格界定的概念。在實(shí)踐中，作為主體的“集體”是誰(shuí)？“集體”對(duì)土地的管理和監(jiān)督的程序和形式，法律并無(wú)明確規(guī)定，在土地所有權(quán)與承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的內(nèi)容、界限和法律地位等方面也沒有作出具體的安排。由于“集體”這一概念的高度抽象性和模糊性而在現(xiàn)實(shí)中找不到對(duì)應(yīng)的載體，以及其標(biāo)志性權(quán)能被國(guó)家控制在手中和大部分權(quán)能實(shí)際上是由少數(shù)農(nóng)村干部在行使，導(dǎo)致其主體事實(shí)上的不存在，即主體虛位。筆者在對(duì)重慶江津區(qū)、開縣和忠縣農(nóng)戶走訪調(diào)查并回收有效問卷316份，結(jié)果表明，多數(shù)農(nóng)民對(duì)土地所有權(quán)的具體歸屬是模糊不清的，甚至農(nóng)民的土地集體所有權(quán)概念是很淡薄的。其中28%農(nóng)戶認(rèn)為，集體就是國(guó)家；36%的農(nóng)民認(rèn)為集體是干部（村干部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部），認(rèn)為集體是村民小組占15%；剩余21%的農(nóng)民表示不清楚或是不關(guān)心。

周誠(chéng)在《土地經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提出了“五權(quán)結(jié)構(gòu)”，即所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。在目前的農(nóng)村土地制度下，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)對(duì)集體和農(nóng)民而言，并不完整。一方面，農(nóng)民集體不能充分行使土地權(quán)利；另一方面，農(nóng)戶的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)雖然相對(duì)充分，但財(cái)產(chǎn)權(quán)嚴(yán)重不足。例如，在現(xiàn)行制度下，農(nóng)民缺乏抵押土地使用權(quán)以獲取銀行貸款的權(quán)利，產(chǎn)權(quán)缺乏有效的實(shí)現(xiàn)途徑和保護(hù)機(jī)制。

造成這種主體缺位的原因主要有3個(gè)方面：一是現(xiàn)階段隨著家庭承包經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織在大多數(shù)村內(nèi)是不存在的，村一級(jí)并沒有真正的土地所有權(quán)主體；二是下，土地被細(xì)化經(jīng)營(yíng)，雖然滿足了農(nóng)戶的土地私化經(jīng)營(yíng)愿望，但是小農(nóng)意識(shí)下的農(nóng)民并不關(guān)心土地的所有權(quán)主體是誰(shuí)；三是在對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行處分時(shí)，各級(jí)政府介入十分嚴(yán)重，普遍的形成政府“代民做主”的現(xiàn)象。

2.2 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制失靈

現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)管理機(jī)制體現(xiàn)于行政干預(yù)土地產(chǎn)權(quán)配置，這種管理機(jī)制造成各項(xiàng)權(quán)利主體對(duì)土地的權(quán)利、義務(wù)難以明確，這是農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾產(chǎn)生的根源。農(nóng)村土地經(jīng)濟(jì)關(guān)系多重矛盾集中反映在：一是國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地權(quán)利的控制，表明土地的最終歸屬權(quán)屬于國(guó)家，但國(guó)家并不是農(nóng)村土地的所有權(quán)主體，國(guó)家卻可以通過強(qiáng)制手段實(shí)際操縱和決定農(nóng)村土地所有權(quán)交易并且參與所有權(quán)收益分配；二是農(nóng)民集體作為名義上的土地所有者，實(shí)踐中難以充分行使所有權(quán)，主體地位處于虛置狀態(tài)，土地權(quán)益受到多方侵蝕；三是集體土地的經(jīng)營(yíng)管理者自身角色混亂，權(quán)利和義務(wù)不對(duì)稱，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的充分行使受制于農(nóng)村基層政治民主發(fā)展?fàn)顩r。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》等法律法規(guī)的規(guī)定，集體土地經(jīng)營(yíng)管理者分為三種，即鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、社集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組。他們既是一個(gè)經(jīng)濟(jì)組織，負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理農(nóng)村土地，又被視為地方政府在農(nóng)村基層的延伸，具行政管理色彩，形成農(nóng)村版“政企不分”。

長(zhǎng)期以來，我國(guó)實(shí)行的征地制度存在弊端，其土地資產(chǎn)補(bǔ)償機(jī)制不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第47條規(guī)定，征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、“土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍”。征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)未包含土地的增值部分及未來的收益部分。農(nóng)用地一經(jīng)征用后，其用途改變會(huì)導(dǎo)致地價(jià)高漲，而這部分巨額增值收益農(nóng)民并沒有權(quán)力享受即形成實(shí)際上的“增值歸公”。從征地補(bǔ)償辦法看，長(zhǎng)期以來，中國(guó)農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)基本上未得到地方政府的承認(rèn)或尊重。在現(xiàn)行征地制度下，農(nóng)民拆遷安置所得比例極低，土地收益分配明顯是向政府、城市、非農(nóng)部門傾斜。近年來，全國(guó)各地越來越多的失地農(nóng)民上訪、投訴媒體等維權(quán)抗?fàn)幓顒?dòng)以及其與地方政府和開發(fā)商之間發(fā)生的嚴(yán)重沖突事件影響了社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.3 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)薄弱

農(nóng)村土地資產(chǎn)是發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)農(nóng)民富裕的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、資金運(yùn)作和資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行系統(tǒng)檢查、評(píng)估。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理在確權(quán)、統(tǒng)計(jì)和評(píng)估方面存在滯后性，農(nóng)民主體意識(shí)和權(quán)利意識(shí)模糊，不少地方存在登記不及時(shí)、不全面，監(jiān)督管理不到位等問題，致使農(nóng)村土地資產(chǎn)管理混亂、資產(chǎn)處置隨意等問題。

加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理，首先應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的存量，明細(xì)到村、組、戶。其次，應(yīng)該清楚農(nóng)村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。抽樣調(diào)查忠縣269個(gè)農(nóng)戶，98%的被調(diào)查農(nóng)戶知道自己承包地的數(shù)量、位置，但是他們不知道自己承包地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值；抽樣調(diào)查忠縣、開縣等180名村官，95%的被調(diào)查者能正確回答本村的土地面積、用地結(jié)構(gòu)，但是他們不知道本村土地資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。我國(guó)農(nóng)村廣大基層干部和農(nóng)戶對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)認(rèn)知程度低，究其原因有以下幾點(diǎn)：一是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)遺留的歷史問題。農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)虛置，“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”的農(nóng)村土地資產(chǎn)管理體制名存實(shí)亡。由于集體土地檔案、地籍圖像資料不完善，農(nóng)村土地界限存在爭(zhēng)議。二是農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的特殊性。由于農(nóng)村土地資產(chǎn)本身存在的特性，如產(chǎn)權(quán)特征、資產(chǎn)屬性、市場(chǎng)條件等，在進(jìn)行土地資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，存在一定的障礙。

對(duì)重慶市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)98名專業(yè)人士咨詢結(jié)果顯示：98%的受訪者認(rèn)為，加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理平臺(tái)建設(shè)是十分必要的，健全嚴(yán)格規(guī)范的農(nóng)村土地管理制度必須 進(jìn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估，同時(shí)也表達(dá)了對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估狀況的不滿；92%受訪者建議農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估的原理和方法參照土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)定價(jià)法；超過半數(shù)的受訪者認(rèn)為，農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估需要完善法律制度來支持。

2.4 農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益低

目前，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善形成種種弊端，影響到廣大農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng)。勞動(dòng)是財(cái)富之父，土地是財(cái)富之母，這是政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)基本論斷。農(nóng)民擁有土地，就擁有巨大財(cái)富，就應(yīng)該擁有更多的財(cái)產(chǎn)性收入。中國(guó)城鄉(xiāng)居民收入結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)結(jié)果（表2）表明，城鎮(zhèn)居民沒有土地所有權(quán)，卻有更多的財(cái)產(chǎn)性收入，農(nóng)村居民擁有土地所有權(quán)，但財(cái)產(chǎn)性收入較少。這個(gè)現(xiàn)象發(fā)人深省，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理效益幾何。

據(jù)調(diào)查，農(nóng)村土地資產(chǎn)管理不善影響到土地資源的可持續(xù)利用。第一，對(duì)土地非農(nóng)化產(chǎn)生的巨大利益的追逐也加劇了腐敗泛濫，加重了對(duì)極為稀缺的土地資源的亂占濫用現(xiàn)象。特別是在城市近郊區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，農(nóng)村集體非農(nóng)用地大量進(jìn)入市場(chǎng)已成為客觀的事實(shí)，且主要以買賣、有償有限期出讓、出租、入股聯(lián)營(yíng)、聯(lián)建分成和抵押等方式進(jìn)入市場(chǎng)。這種現(xiàn)象影響到耕地資源的保護(hù)，也造成土地資產(chǎn)收益流失。第二，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，在城郊地區(qū)，農(nóng)村土地資產(chǎn)增值空間迅速提升，但是由于存在相關(guān)土地法律和政策的嚴(yán)格限制，在城郊地區(qū)一些集體非農(nóng)建設(shè)用地自發(fā)地、無(wú)序地流轉(zhuǎn)形成了一定的隱形市場(chǎng)，農(nóng)民以不合法方式爭(zhēng)取自身利益的行為，導(dǎo)致了土地資產(chǎn)管理失控、建設(shè)用地供應(yīng)總量難以控制、土地市場(chǎng)秩序遭到破壞等突出問題。第三，由于農(nóng)地占用成本低，土地粗放式利用現(xiàn)象十分普遍。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1996—2010年間全國(guó)農(nóng)村人口減少了1.49億，但農(nóng)村居民點(diǎn)用地總面積不但未降反而凈增6.13萬(wàn)hm2，農(nóng)民人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積也從193 m2增加到218 m2，超過國(guó)家規(guī)定的建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，形成許多所謂“空心村”，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)亂占濫用耕地現(xiàn)象也十分普遍。

3 加強(qiáng)農(nóng)村土地資產(chǎn)管理的建議

3.1 強(qiáng)化農(nóng)村土地資產(chǎn)管理主體

黨的十報(bào)告明確提出，必須堅(jiān)持人民主體地位?；鶎尤罕娮灾问俏覈?guó)的基本政治制度。村民委員會(huì)是村民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，在發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，加強(qiáng)農(nóng)村政權(quán)建設(shè)中具有十分重要的作用?！吨腥A人民共和國(guó)村民委員會(huì)組織法》（2010年10月28日）中明確提出，村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持和組織村民依法發(fā)展各種形式的合作經(jīng)濟(jì)和其他經(jīng)濟(jì)，承擔(dān)本村生產(chǎn)的服務(wù)和協(xié)調(diào)工作，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。村民委員會(huì)依照法律規(guī)定，管理本村屬于村農(nóng)民集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)，引導(dǎo)村民合理利用自然資源，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)尊重并支持集體經(jīng)濟(jì)組織依法獨(dú)立進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的自主權(quán)，維護(hù)以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。各地農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，優(yōu)化資源配置是村民委員會(huì)履行職責(zé)的保障。發(fā)揮村民委員會(huì)的積極作用，加強(qiáng)村民委員會(huì)管理農(nóng)村集體土地資產(chǎn)的職能，是農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理制度創(chuàng)新發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的客觀要求。我們要堅(jiān)持生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系相互適應(yīng)的科學(xué)發(fā)展觀，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體發(fā)展的客觀規(guī)律，與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體創(chuàng)新發(fā)展。建議積極推進(jìn)地方立法，賦予村民委員會(huì)更加充分、更有保障的土地物權(quán)，強(qiáng)化村民委員會(huì)的土地所有權(quán)和土地用益物權(quán)。改“三級(jí)所有，社為基礎(chǔ)”為“三級(jí)所有，村為基礎(chǔ)”。

3.2 開展農(nóng)村土地資產(chǎn)清產(chǎn)核資

開展農(nóng)村股份合作、推進(jìn)“三權(quán)抵押”和“地票交易”，必然要求科學(xué)評(píng)估農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值，嚴(yán)格明晰農(nóng)村集體土地資本結(jié)構(gòu)。城市的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都能說出自己的資產(chǎn)價(jià)值，農(nóng)村的每一個(gè)單位、每一個(gè)家庭都搞不清楚自己的資產(chǎn)價(jià)值。農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值都搞不清楚，又如何能壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益？因此開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資，顯化農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)值是壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益的客觀要求。據(jù)調(diào)查，全國(guó)加快了農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作，農(nóng)村集體土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證已近完成，宅基地使用權(quán)和村民住房所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證率達(dá)到90%。建議政府以第二次土地大調(diào)查成果和農(nóng)村土地確權(quán)登記發(fā)證工作成果為平臺(tái)，推進(jìn)農(nóng)村土地管理制度創(chuàng)新，開展農(nóng)村集體土地清產(chǎn)核資登記，摸清每一個(gè)村民委員會(huì)的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)值，為加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，為壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益提供公共服務(wù)。保障村民委員會(huì)和農(nóng)戶的土地權(quán)利在經(jīng)濟(jì)上得到有效實(shí)現(xiàn)，創(chuàng)造條件讓村民委員會(huì)和廣大農(nóng)民擁有更多的土地財(cái)產(chǎn)和財(cái)產(chǎn)性收入。

3.3 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)收益分配機(jī)制

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（2007年3月）明確規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的資產(chǎn)依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。長(zhǎng)期以來，我國(guó)農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益管理相對(duì)滯后，關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的產(chǎn)生機(jī)制和分配機(jī)制認(rèn)識(shí)不足、政策缺失，導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的要求未能滿足，嚴(yán)重影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展，危及農(nóng)村社會(huì)和諧穩(wěn)定。國(guó)有土地所有權(quán)收益已上萬(wàn)億，農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益又有幾何。政府既要加強(qiáng)城市國(guó)有土地所有權(quán)收益管理，也要加強(qiáng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)所有權(quán)收益管理。建議加強(qiáng)社會(huì)調(diào)查、理論研究和政策分析，深刻認(rèn)識(shí)農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的地位、作用和性質(zhì)，科學(xué)構(gòu)建農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益的實(shí)現(xiàn)路徑和方式，合理評(píng)估農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益，統(tǒng)籌考慮農(nóng)村集體土地所有權(quán)收益分配方案。建議加大制度創(chuàng)新和制度供給，保障農(nóng)村集體土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，為加快農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、加強(qiáng)農(nóng)村基層政權(quán)建設(shè)夯實(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3.4 建立農(nóng)村土地資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)體系

價(jià)格是市場(chǎng)的靈魂，如何評(píng)估農(nóng)地資產(chǎn)價(jià)格，是推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。國(guó)有土地多年來已形成了較為完善的土地定級(jí)估價(jià)辦法，但對(duì)農(nóng)村土地資產(chǎn)價(jià)值認(rèn)識(shí)不足，農(nóng)地定級(jí)估價(jià)基本上還是空白。如何建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，符合統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革發(fā)展要求的農(nóng)村集體土地資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制，需要 深化研究。與發(fā)達(dá)的城市土地評(píng)估機(jī)構(gòu)相比，農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和專業(yè)評(píng)估人員極為缺乏。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)、推進(jìn)農(nóng)村股份制改革中，土地資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難，制約了農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的有序推進(jìn)。政府為城市國(guó)有土地資產(chǎn)管理提供了公共服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)為農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理提供公共服務(wù)，做好相關(guān)服務(wù)工作，推進(jìn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理。針對(duì)集體土地資產(chǎn)管理中存在的信息不暢通、價(jià)格不合理、服務(wù)體系薄弱等問題，迫切需要建立農(nóng)村土地權(quán)屬登記、資產(chǎn)評(píng)估、法律援助等服務(wù)體系。合理的價(jià)格不僅能充分體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且可以引導(dǎo)土地資源的優(yōu)化配置。深化資源性產(chǎn)品價(jià)格和稅費(fèi)改革，建立反映市場(chǎng)供求和資源稀缺程度、體現(xiàn)生態(tài)價(jià)值和代際補(bǔ)償?shù)馁Y源有償使用制度和生態(tài)補(bǔ)償制度。政府土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)適時(shí)制定符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，適應(yīng)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)管理的農(nóng)村土地定級(jí)估價(jià)規(guī)范，建立農(nóng)村地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)，培訓(xùn)農(nóng)村集體土地資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員，開展農(nóng)村集體土地定級(jí)估價(jià)，合理確定農(nóng)村集體土地資產(chǎn)價(jià)格，壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益。

第3篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收；補(bǔ)償；條例；可操作性指標(biāo)；評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：D912.3　文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A　文章編號(hào)：1004－0544(2012)04－0134－04

土地，作為國(guó)家賴以存在、延續(xù)的最重要物質(zhì)資源，自文明創(chuàng)始以來就一直是人類所珍視、追逐的目標(biāo)，“人類文明的標(biāo)志就在于通過以國(guó)家強(qiáng)制力為后盾來確定人們或各社會(huì)集團(tuán)對(duì)于土地的權(quán)利”。土地征收法律制度作為土地法律制度中的重要組成部分，更需高度關(guān)注與重視。2011年1月19日，《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)正式公布并生效，這標(biāo)志著我國(guó)的土地征收法律制度進(jìn)入了一個(gè)全新階段，公眾普遍對(duì)其操作性有著更高的功能期待，然而該條例的可操作性究竟如何，在《條例》剛實(shí)施不久的情形下，可以針對(duì)《條例》文本進(jìn)行評(píng)價(jià)。

一、《條例》的可操作性評(píng)價(jià)指標(biāo)

一部法規(guī)范性文件，即使制定程序合法，內(nèi)容完備且不違背上位法，形式規(guī)范，如果不能在實(shí)踐中得到很好地適用，也只能是沒有生命力的一紙空文，這樣的立法實(shí)際上是對(duì)寶貴立法資源的浪費(fèi)。因此“可操作性指標(biāo)”是評(píng)價(jià)法律質(zhì)量的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，只有具有較強(qiáng)可操作性的法律才可能成為高質(zhì)量的法律。本文中“可操作性”是指，法律規(guī)定有效地付諸行動(dòng)，得到實(shí)施的程度。法律的可操作性強(qiáng)，就意味著法律能夠更有效付諸行動(dòng)，得到更好的實(shí)施；法律的可操作性弱，法律在運(yùn)用中困難程度就更大。

具體說來，法律可操作性評(píng)價(jià)具體指標(biāo)有三，即：規(guī)范完整性、規(guī)范明確性和適用頻率。

規(guī)范完整性主要考察構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)和無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)之間的比例。完整的法律規(guī)范構(gòu)成要素包括假定條件、行為模式和法律后果三個(gè)部分。構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)在整部法律中所占比率越高，其從規(guī)范完整性指標(biāo)來看的法律可操作性越強(qiáng)。因?yàn)槿狈Ψ珊蠊囊?guī)范意味著有行為卻無(wú)相應(yīng)處理結(jié)果，該行為模式的法律效力在實(shí)踐中就會(huì)存在問題，常常會(huì)出現(xiàn)操作難與執(zhí)行的局面。

鑒于《條例》出臺(tái)的時(shí)間短，在實(shí)踐中難以全面考察其適用頻率，因此以文本為對(duì)象，我們主要從規(guī)范完整性與規(guī)范明確性兩方面來評(píng)價(jià)其可操作性。

二、可操作性具體評(píng)價(jià)

(一)規(guī)范完整性

此次新出臺(tái)的《條例》共計(jì)35條，分為總則、征收決定、補(bǔ)償、法律責(zé)任和附則五大章。其中構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)共29條，無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范條數(shù)共6條，構(gòu)成要素完整的規(guī)范條數(shù)占該條例規(guī)范總數(shù)的83％。

在6條無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范中，1條是有關(guān)立法宗旨的規(guī)定，2條是有關(guān)法律原則的規(guī)定，另有1條是有關(guān)實(shí)施附則的規(guī)定，這4條從立法層面而言無(wú)需具有法律后果這一構(gòu)成要素。除去此4條，實(shí)際真正產(chǎn)生影響的無(wú)后果構(gòu)成要素的規(guī)范為兩條，即第15條和第29條，僅占新條例規(guī)范總數(shù)的5.7％。因而，單就規(guī)范完整性這個(gè)指標(biāo)而言，《條例》具有很高的可操作性。

《條例》第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合?！比欢鴧s并未規(guī)定當(dāng)被征收人不予配合時(shí)該如何擔(dān)責(zé)，使得針對(duì)被征收人制定的配合義務(wù)極易在實(shí)踐中形同虛設(shè)，缺乏強(qiáng)制效力。被征收人不配合，征收糾紛便隨之而來。

第29條規(guī)定：“審計(jì)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計(jì)結(jié)果?！比缛魧徲?jì)機(jī)關(guān)未依法對(duì)征收補(bǔ)償費(fèi)用管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督，或未公布審計(jì)結(jié)果該承擔(dān)何種法律后果?是比照第30條針對(duì)市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門的工作人員的擔(dān)責(zé)規(guī)定，還是另依他法?缺乏有效的法律責(zé)任，使得審計(jì)機(jī)關(guān)自身行為缺乏規(guī)制，易怠于行使其監(jiān)督職責(zé)。

(二)規(guī)范明確性

1、完善進(jìn)步之處。在《條例》頒布生效之前，有關(guān)土地征收與補(bǔ)償，主要適用的是《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《物權(quán)法》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》與各地方根據(jù)各自具體情況所制定的相關(guān)地方性規(guī)章等。其中最重要的、在全國(guó)范圍內(nèi)生效的為《土地管理法》?？赏ㄟ^與上述法律法規(guī)的比較，來評(píng)價(jià)分析《條例》的進(jìn)步與完善之處。

(1)適用范圍的明確性。法律規(guī)范的適用范圍又稱法律規(guī)范的效力范圍，即法律規(guī)范對(duì)于什么樣的人，在什么時(shí)間、空間范圍內(nèi)對(duì)于人們具有拘束力。法律規(guī)范的適用范圍包括在時(shí)間上的適用范圍、在空間上的適用范圍和對(duì)人的適用范圍。此處，我們主要對(duì)空間上的適用范圍加以評(píng)價(jià)。

原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋及其附屬物的拆遷。集體土地上的房屋拆遷適用《土地管理法》、《物權(quán)法》等有關(guān)集體土地征收的規(guī)定及相關(guān)地方性法規(guī)規(guī)章的規(guī)定。在《條例》出臺(tái)前，法律規(guī)定的征收范圍不但包括基于公共利益而征收的土地，還包括非公益性商業(yè)用地。允許非公益性商業(yè)用地的征收，在實(shí)踐中極易造成征地權(quán)的濫用，利用國(guó)家權(quán)力不當(dāng)?shù)貏儕Z私權(quán)，侵害原土地權(quán)利的合法權(quán)益，易造成行政權(quán)力的腐敗。

為從制度上解決這一問題，此次新條例做了嚴(yán)格限制。首次對(duì)征收范圍進(jìn)行了具體細(xì)化的明確。確定的土地管理制度創(chuàng)新精神應(yīng)該是逐步縮小征地范圍。根據(jù)該精神，《條例》規(guī)定：只有為維護(hù)公共利益才可進(jìn)行征收，從而排除了非公益性商業(yè)用地的征收。

統(tǒng)計(jì)資料表明，截止到2007年底，全國(guó)征地用途中僅有20％土地是為綠化等公共利益的，80％的農(nóng)用地被征用后轉(zhuǎn)做房地產(chǎn)開發(fā)、高速公路修建等建設(shè)用地。

針對(duì)此現(xiàn)狀，《條例》第1條規(guī)定：“為了規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，制定本條例。”在原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第1條“加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理”的基礎(chǔ)上增加了“維護(hù)公共利益”，與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定相一致，即只有為了維護(hù)公共利益，才能進(jìn)行征收。

同時(shí)該法首次對(duì)“公共利益”進(jìn)行界定，以列舉的方式嚴(yán)格限制其范圍，《條例》第8條明確規(guī)定其所指的“公共利益”主要包括國(guó)防、外交需要，組織實(shí)施能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)需要，保障性安居工程建設(shè)需要等。第一次以法律的形式劃定了在理論上和實(shí)踐上都存在較大爭(zhēng)議的“公共利益”的大致范圍，避免實(shí)踐中因?yàn)橐?guī)定不明而出現(xiàn)征收范圍肆意擴(kuò)大的現(xiàn)象。

除此，首次明確排除了“違建”補(bǔ)償，明文規(guī)定違規(guī)建筑不屬于《條例》的補(bǔ)償范圍。違規(guī)建筑是否獲賠一直是土地征收實(shí)踐中的爭(zhēng)議問題，《土地管理法》與原《拆遷管理?xiàng)l例》均未對(duì)該問題做出直接規(guī)定，造成實(shí)踐中糾紛不斷。《條例》第16條首次明確規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在

房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償?！边@一規(guī)定有效解決了“違建”獲賠的爭(zhēng)議，打擊了部分地方為獲得更多補(bǔ)償款而臨時(shí)突擊擴(kuò)建的行為，有利于公平正義。

(2)執(zhí)法主體的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》在對(duì)征收工作主體進(jìn)行規(guī)定時(shí)用詞混雜。其在第5條規(guī)定“縣級(jí)以上地方人民政府負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門(以下簡(jiǎn)稱房屋拆遷管理部門)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理”，第7條卻規(guī)定“市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)事項(xiàng)進(jìn)行審查：經(jīng)審查，對(duì)符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。”同時(shí)使用“縣級(jí)以上地方人民政府”與“市、縣人民政府”造成在實(shí)踐中區(qū)級(jí)人民政府征收權(quán)的資格爭(zhēng)議問題。而《條例》則統(tǒng)一規(guī)定為“市、縣級(jí)人民政府”，有效避免了區(qū)級(jí)人民政府征收主體資格的爭(zhēng)議問題。

(3)執(zhí)法對(duì)象的明確性。原《拆遷管理?xiàng)l例》第1條規(guī)定：“為了加強(qiáng)對(duì)城市房屋拆遷的管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障建設(shè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，制定本條例?！庇纱丝芍鋵?zhí)法對(duì)象定為“拆遷當(dāng)事人”。但何為“拆遷當(dāng)事人”?在實(shí)踐中，往往難以界定，范圍不一。是僅指房屋所有權(quán)人?抑或包括房屋承租人或其他利益相關(guān)人?《條例》則避免了“拆遷當(dāng)事人”這一模糊概念的使用，而采用“被征收房屋所有權(quán)人”這一更為具體明確的表述，縮小了執(zhí)法對(duì)象的范圍，在司法實(shí)踐中更具有操作性。

(4)執(zhí)法程序的明確性?！锻恋毓芾矸ā凡]有細(xì)化具體規(guī)定土地征收程序，僅在第46條籠統(tǒng)規(guī)定，“國(guó)家征收土地的。依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施”。被征收人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，到有關(guān)部門辦理征地補(bǔ)償?shù)怯洝＜础胺蓷l款并沒有明確事前知情和主動(dòng)參與的權(quán)利，而只是強(qiáng)調(diào)了被征收人要履行事后參與的義務(wù)，而法律實(shí)體之外又缺乏必要的協(xié)商或聽證程序作為補(bǔ)充，加上農(nóng)民受知識(shí)層次、信息占有量等因素的限制，參與公共事務(wù)能力較弱，如果沒有適當(dāng)?shù)某绦蛑贫茸鞅Ｕ希诶媸艿角趾r(shí)往往不能及時(shí)有效地維護(hù)合法權(quán)益?！?/p>

《條例》則對(duì)執(zhí)法程序做了具體細(xì)化。第8條至第29條完整規(guī)定了征收與補(bǔ)償?shù)膱?zhí)法程序，涵蓋征收前至征收后的全部過程，使實(shí)踐過程中的每一步均有法可依，有法可循。特別是對(duì)于房屋所有權(quán)人私權(quán)的保護(hù)，比之《土地管理法》更為全面具體。第27條首次提出“先補(bǔ)償，后搬遷”的概念，順應(yīng)民心地將禁止野蠻拆遷寫入條文，符合依法治國(guó)，建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的需要。“先補(bǔ)后搬”這一概念的首次正式提出也有力保障了房屋所有權(quán)人的財(cái)產(chǎn)權(quán)，從而在最大程度上地維護(hù)了私權(quán)。

同時(shí)，從程序上否定了行政強(qiáng)制拆遷。作為一貫爭(zhēng)議熱點(diǎn)，行政強(qiáng)制拆遷在此次《條例》中的廢止有著巨大積極意義。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，近幾年來，行政強(qiáng)制拆遷的比例平均為0.2％左右，強(qiáng)制拆遷過程中出現(xiàn)的惡性事件雖然是極少數(shù)，但必須高度重視，切實(shí)采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。新條例第28條規(guī)定：“被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料?！边@一規(guī)定有利于文明拆遷的實(shí)現(xiàn)，促使拆遷部門采取更為溫和的拆遷談判方式，在一定程度上緩和了征收方與房屋所有權(quán)人之間的矛盾。

(5)執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性可經(jīng)下列公式加以計(jì)算：

執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性=(處理項(xiàng)上限－處理項(xiàng)下限)÷處理項(xiàng)上限

經(jīng)上述公式計(jì)算所得的商越大，則執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性就越大。因?yàn)楦鶕?jù)上述計(jì)算公式所得百分比越大，意味著條文在內(nèi)容上就具有更大的自由把握與發(fā)揮的空間，在實(shí)踐中行政機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)就越大，即該條文在內(nèi)容上的隨意選擇性與量化不確定性就越大，操作起來因缺乏明確規(guī)定與標(biāo)準(zhǔn)就越發(fā)困難，法律可操作性也就越小。

《土地管理法》在多方面存在執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性。以征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例，該法第47條是有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)暮诵囊?guī)定，這條概括性的規(guī)定構(gòu)成我國(guó)土地征收的根本制度。透過條文可知，我國(guó)《土地管理法》規(guī)定的土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是：土地補(bǔ)償費(fèi)為被征耕地前三年平均年產(chǎn)值6－10倍，安置補(bǔ)助費(fèi)為4－6倍，二者的總和最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。套用執(zhí)法標(biāo)準(zhǔn)的量化不確定性公式，將字母a設(shè)為常量，代表被征耕地前三年的平均年產(chǎn)值，則土地補(bǔ)償費(fèi)的上限為10a，下限為6a，代入公式即為：

(10a-6a)÷10a=0.4

即該條文的量化不確定性為40％。

反觀，新條例第19條規(guī)定：“對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?！卑凑绽硇缘慕灰滓?guī)則，開發(fā)商給付的補(bǔ)償款會(huì)盡可能貼近市場(chǎng)價(jià)格，不太可能過多偏離市場(chǎng)價(jià)格。因此土地補(bǔ)償費(fèi)的上限價(jià)格會(huì)接近于其下限價(jià)格，即接近于市場(chǎng)價(jià)格。換言之，上限與下限之間的差額近乎為0，則帶入上述公式即為：

0÷市場(chǎng)價(jià)格=0

即該條文的量化不確定性為0，亦即意味著該條文的可操作性非常高。通過上述計(jì)算清晰可知，新條例在土地征收補(bǔ)償費(fèi)方面，其可操作性明顯高于《土地管理法》。

需要注意的是，上述公式只適用于金額的計(jì)算，對(duì)于同種條件不同處罰或不同條件不同處罰的情形并不適用。這兩種情況因種類不同而不能相比。對(duì)于前者，即同種條件不同處罰的規(guī)定，在實(shí)踐中很易造成執(zhí)法機(jī)關(guān)都傾向于選擇更有利于自己的A處罰方式，而逃避另一種相對(duì)而言獲益少的B處罰方式。比如條文若規(guī)定執(zhí)法機(jī)關(guān)可以采用罰金或吊銷執(zhí)照的方式進(jìn)行處罰，則在實(shí)踐中絕大多數(shù)執(zhí)法機(jī)關(guān)都會(huì)選擇罰金而不采用吊銷執(zhí)照的方式，從而造成行政權(quán)力的濫用。這種選擇權(quán)實(shí)際上具有很大任意性與自主性。量化不確定性大，法律可操作性小。

而對(duì)于后者，即不同條件不同處罰的規(guī)定，雖在形式上是放于同一條文中，然而在實(shí)質(zhì)上卻可拆分為兩個(gè)不同條文的內(nèi)容。在A條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的A處罰，此為一個(gè)條文的內(nèi)容；在B條件下實(shí)施對(duì)應(yīng)的B處罰，此為另一個(gè)條文的內(nèi)容。不同前提條件，不同處理結(jié)果，應(yīng)分開確定計(jì)算其量化不確定性，不可籠統(tǒng)套用上述公式計(jì)算。

2、存在問題。雖然總體而言，《條例》具有較強(qiáng)法律可操作性，較之《土地管理法》與原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》在規(guī)范明確性方面有了很大改善與進(jìn)步，但不可避免的亦在一些方面仍存在問題，需進(jìn)一步完善其內(nèi)容，以增強(qiáng)其可操作性。

(1)在適用范圍的明確性上，有關(guān)“國(guó)有土地”的范圍規(guī)定還需要進(jìn)一步界定?！稐l例》的適用范圍是“國(guó)有土地”，相對(duì)于原《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，適用范圍更大，然而“國(guó)有土地”的界定是一個(gè)復(fù)雜問題。“現(xiàn)實(shí)中的‘國(guó)有土地’大

體有這樣幾種：一是已征用或已經(jīng)確權(quán)給使用者的國(guó)有土地；二是依時(shí)頒發(fā)的土地房產(chǎn)所有證換發(fā)新使用證的國(guó)有土地；三是城市市區(qū)居民使用的土地，按城市的土地屬于國(guó)家所有，在土地初始登記時(shí)確定為國(guó)有土地：四是城市、城市郊區(qū)的農(nóng)民特別是城中村居民，因轉(zhuǎn)戶、拆遷等情形，土地隨之轉(zhuǎn)為國(guó)有土地；五是第二次全國(guó)土地調(diào)查中對(duì)城市市區(qū)的土地調(diào)查登記為國(guó)有土地的：六是依法不屬于集體所有的國(guó)有土地。

實(shí)踐中面臨的復(fù)雜問題是，有的‘國(guó)有土地’未經(jīng)過征收程序，有的沒有給原集體經(jīng)濟(jì)組織支付過補(bǔ)償，有的是先辦理房產(chǎn)所有證后辦理土地使用證，有的仍然由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用甚至仍然是農(nóng)用地?！倍稐l例》僅籠統(tǒng)規(guī)定“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回”，則上述各類國(guó)有土地是否都適用“收回”規(guī)定?是否排除某些情形?如何確定哪些被收回的國(guó)有土地應(yīng)該補(bǔ)償?“例如，因‘城中村’改造、居民轉(zhuǎn)戶等原因形成的國(guó)有土地是否補(bǔ)償?第二次全國(guó)土地調(diào)查中登記為國(guó)有土地是否補(bǔ)償?沒有支付過征用補(bǔ)償而直接按‘城市土地屬國(guó)家所有’規(guī)定登記發(fā)證的原集體土地是否補(bǔ)償?這些問題直接影響能否收回土地使用權(quán)。”因?yàn)椤稐l例》未對(duì)“國(guó)有土地”的范圍進(jìn)一步界定。所以在房屋征收的實(shí)踐操作中有可能造成無(wú)法可依的局面，從而使該新條例的可操作性大打折扣。

(2)在執(zhí)法主體明確性上，有關(guān)房屋征收實(shí)施單位及其法律責(zé)任的規(guī)定需要進(jìn)一步完善。按照現(xiàn)行規(guī)定，“建設(shè)單位是拆遷人，可以自行拆遷，也可以委托拆遷單位實(shí)施拆遷，由于拆遷速度和建設(shè)單位、拆遷單位的經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)。容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。這是由當(dāng)時(shí)的歷史條件所決定的。二次征求意見稿在征求意見稿規(guī)定政府是征收補(bǔ)償主體、取消建設(shè)單位拆遷的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確，房屋征收部門可以委托房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房屋征收與補(bǔ)償?shù)木唧w工作。房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)不得以營(yíng)利為目的。房屋征收部門對(duì)房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)男袨閼?yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)監(jiān)督，并對(duì)該行為的后果承擔(dān)法律責(zé)任?！笔紫?，此處的房屋征收實(shí)施單位到底指誰(shuí)?“不以營(yíng)利為目的單位主要有三種：一是國(guó)家機(jī)關(guān)，二是承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位，三是民辦非企業(yè)。從立法意圖來看，國(guó)家機(jī)關(guān)可以排除，但房屋征收實(shí)施機(jī)構(gòu)究竟是屬于承擔(dān)行政管理職能的事業(yè)單位還是民辦非企業(yè)，抑或兩者兼而有之?”期望予以明確。其次，對(duì)于超出房屋征收部門委托范圍所實(shí)施的行為，房屋征收實(shí)施部門該如何承擔(dān)法律責(zé)任?若由房屋征收實(shí)施部門自身承擔(dān)，則若在其不具有承擔(dān)能力的情形下，誰(shuí)該為其承擔(dān)?這些都是實(shí)踐中將遇到的問題。

(3)在執(zhí)法程序明確性上，有關(guān)土地價(jià)值確定程序、房屋調(diào)查登記的規(guī)定和被征收房屋的“土地用途”的認(rèn)定規(guī)定需要進(jìn)一步細(xì)化?！稐l例》第2條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋，應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人(以下稱被征收入)給予公平補(bǔ)償?！倍鴮?duì)于被征收的土地，則只在第13條規(guī)定：“房屋被依法征收的，國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。”除此并無(wú)進(jìn)一步的處置辦法。有收回，則應(yīng)有補(bǔ)償。法律規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)僅為“合理”二字，那么這便涉及到對(duì)“合理”的判斷。何謂合理補(bǔ)償?補(bǔ)償多少才謂合理?這其中的關(guān)鍵問題即為對(duì)被收回土地的“價(jià)值”進(jìn)行確定。尤其是劃撥土地，作為被收回土地的主要類型之一，其價(jià)值在實(shí)踐中向來難以確定，然而新條例并未對(duì)劃撥土地的價(jià)值確定程序予以規(guī)定。

實(shí)踐中收回國(guó)有土地使用權(quán)的操作程序應(yīng)該如何?有關(guān)國(guó)有土地“收回”應(yīng)由誰(shuí)執(zhí)行?補(bǔ)償主體是誰(shuí)?鑒于當(dāng)前我國(guó)大多城市社區(qū)(居委會(huì))是從原生產(chǎn)隊(duì)改制而來，集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)體早已發(fā)生轉(zhuǎn)移，那么，轉(zhuǎn)移后的補(bǔ)償主體是誰(shuí)?“許多住宅用地原來給村(居)委進(jìn)行過補(bǔ)償，那么，現(xiàn)在應(yīng)補(bǔ)給誰(shuí)?國(guó)家、省級(jí)項(xiàng)目在被征收房屋的國(guó)有土地上進(jìn)行建設(shè)的，要不要給市、縣政府進(jìn)行土地補(bǔ)償?”進(jìn)一步探討，依什么程序計(jì)算補(bǔ)償金額?“《條例》明確被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償是‘被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格’，顯然已包含了土地補(bǔ)償或土地使用權(quán)收益。那么，原集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償應(yīng)該如何計(jì)算?單位和個(gè)人獲取的‘市場(chǎng)價(jià)格’中要不要顯化‘土地價(jià)值’?同時(shí)，房屋價(jià)值由‘具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定’，其‘相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’實(shí)際上是住建部門確定的資質(zhì)，那么國(guó)土資源部門確定資質(zhì)的‘土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)’能否參與?”以上均是尚待進(jìn)一步明確之處。

新條例第15條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記。被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布?！?/p>

“對(duì)房屋及相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查登記，是新條例新設(shè)立的程序，調(diào)查登記的情況在很大程序上決定了公平補(bǔ)償?shù)幕疽竽芊駥?shí)現(xiàn)。但對(duì)被征收人拒不配合的，如何處理，新條例并未規(guī)定?！惫P者以為，可采用信息登記公開的方式，將拒不配合的被征收人情況登記在冊(cè)，用以備案，建成檔案系統(tǒng)歸總，便于隨時(shí)查閱。

新條例第16條規(guī)定：“房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。”如何界定是否擅自改變“土地用途”?被征收房屋所使用的土地用途如何認(rèn)定?條例尚未有明確規(guī)定。依據(jù)前述《條例》第15條規(guī)定，被征收房屋用途的認(rèn)定，主要采取調(diào)查登記的辦法，那么如何“調(diào)查登記”?法律并未明確規(guī)定。條例只規(guī)定房屋征收部門進(jìn)行調(diào)查登記，則國(guó)土部門是否同樣有權(quán)參與調(diào)查登記?“房屋用途與土地用途是否應(yīng)該‘登記一致’?改變房屋用途的同時(shí)改變土地用途是否不予補(bǔ)償?新建、擴(kuò)建、改建房屋的同時(shí)，擅自改變土地用途和改變土地使用條件的是否要處罰?改變土地用途行為在被征收房屋‘調(diào)查登記’時(shí)被認(rèn)定為‘合法’的，國(guó)土部門還要不要處理?

事實(shí)上，長(zhǎng)期以來拆遷工作中房屋和土地用途的認(rèn)定，與能否順利達(dá)成拆遷協(xié)議有著十分直接的關(guān)系。為了獲得更大的經(jīng)濟(jì)利益而改變了住宅用途，但在拆遷時(shí)得不到滿足，一些‘釘子戶’就是這樣產(chǎn)生的?！币虼耍仨殞?duì)被征收房屋的“土地用途”認(rèn)定程序加以進(jìn)一步明確。

三、評(píng)價(jià)結(jié)論

第4篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

一、加強(qiáng)建筑物改造裝修規(guī)劃管理。本意見所稱改造裝修，是指為使建筑物達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量和使用要求，使用建筑材料對(duì)建筑物外表和內(nèi)部進(jìn)行改造、修飾處理的建筑活動(dòng)，不包括已確權(quán)給個(gè)人的住宅室內(nèi)裝飾裝修。建筑物改造裝修原則上不得改變其使用性質(zhì)；確有特殊情況需要改變的，須在不違反規(guī)劃的前提下，經(jīng)規(guī)劃主管部門審查批準(zhǔn)后，方可實(shí)施。

二、建筑物改造裝修后的使用性質(zhì)應(yīng)與土地用途一致。改造裝修后建筑物的使用性質(zhì)與土地原批準(zhǔn)用途不一致的，須在辦理工程規(guī)劃許可證前到國(guó)土資源部門辦理土地變更手續(xù)，并按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。

三、嚴(yán)格履行基本建設(shè)程序。凡投資30萬(wàn)元以上的裝飾裝修工程，應(yīng)辦理施工圖審查、質(zhì)量監(jiān)督、施工招標(biāo)投標(biāo)、安全監(jiān)督、施工許可和竣工驗(yàn)收備案等相關(guān)手續(xù)；超過50萬(wàn)元的，還須委托建設(shè)監(jiān)理。涉及改變外觀造型的，應(yīng)經(jīng)規(guī)劃部門審查批準(zhǔn)。

四、從事改造裝修的單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)。施工、設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位須持有相應(yīng)等級(jí)的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級(jí)許可的范圍內(nèi)承接工程。凡是將建筑物分割改造后對(duì)外出售的，改造建設(shè)單位須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

五、加強(qiáng)改造裝修工程設(shè)計(jì)管理。改造裝修工程須依據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件施工。改造裝修工程裝修人須將施工圖設(shè)計(jì)文件報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查，確保結(jié)構(gòu)和消防安全，滿足使用功能。施工圖設(shè)計(jì)文件未經(jīng)審查合格的，不得使用。施工中需要修改設(shè)計(jì)文件的，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位修改；其中對(duì)經(jīng)審查批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)報(bào)原審查機(jī)構(gòu)審查。

六、加強(qiáng)改造裝修工程發(fā)包管理。新建工程的裝飾裝修原則上應(yīng)與主體工程一并發(fā)包。確有特殊原因不能一并發(fā)包的，可在經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，由總包單位通過招標(biāo)進(jìn)行分包，簽訂分包合同并經(jīng)審查備案，辦理施工許可證后方可施工。與主體工程一并發(fā)包的裝飾裝修項(xiàng)目，應(yīng)隨主體工程一并辦理招標(biāo)投標(biāo)和施工許可手續(xù)。改造裝修人不得將項(xiàng)目分解，規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)管理和施工許可管理。

七、加強(qiáng)改造裝修工程施工管理。改造裝修不得拆改建筑物主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)或加大荷載。確需拆改或加大荷載的，應(yīng)經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)方案的安全性進(jìn)行審定后，方可進(jìn)行改造裝修。改造裝修應(yīng)保證建筑物的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)安全，嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，遵守有關(guān)施工和安全的強(qiáng)制性規(guī)范。危險(xiǎn)房屋或驗(yàn)收不合格的房屋不得改造裝修。改造裝修過程中，應(yīng)當(dāng)采取有效措施，加強(qiáng)對(duì)易燃材料的管理，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，做好安全防范工作；嚴(yán)格控制施工現(xiàn)場(chǎng)各類粉塵、有害氣體、固體廢棄物、噪音、振動(dòng)等對(duì)環(huán)境的污染和危害；對(duì)建筑外立面的裝修部位及相關(guān)區(qū)域，要按主管部門要求實(shí)行有效圍擋，維護(hù)城市容貌；改造裝修所產(chǎn)生的廢棄物，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)，并按照城市管理部門指定的位置、方式和時(shí)間堆放，嚴(yán)禁亂丟亂倒。

八、加強(qiáng)改造裝修工程竣工驗(yàn)收備案管理。改造裝修工程竣工后，應(yīng)經(jīng)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)，并達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)單位要按照建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》（建設(shè)部令第78號(hào)）和《*海市實(shí)施房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法細(xì)則》（*建發(fā)（2*）13號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，對(duì)改造裝修工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)建設(shè)主管部門備案后，方可交付使用和辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。改造后使用性質(zhì)為住宅或公寓類的項(xiàng)目，還要委托物業(yè)管理。

第5篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：國(guó)有土地；房屋征收；征收程序；征收補(bǔ)償

中圖分類號(hào)：D912.29

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-6260(2010)04-0150-06

我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯?！钡竦呢?cái)產(chǎn)權(quán)并非受到絕對(duì)保護(hù)，我國(guó)《憲法》規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。”“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償?！蔽覈?guó)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》都有類似的規(guī)定，但我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》卻未明確規(guī)定只因公共利益才可征收房屋，并且房屋征收程序不規(guī)范，被征收人合法權(quán)益受損時(shí)救濟(jì)機(jī)制不健全，導(dǎo)致房屋征收范圍過廣，征收補(bǔ)償普遍較低，拆遷糾紛不斷，暴力拆遷和暴力抗擊強(qiáng)遷事件呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。為了維護(hù)公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范城市房屋征收行為，我國(guó)城市房屋征收制度正在修改與完善。本文擬從征收的適用范圍、征收程序和征收補(bǔ)償三個(gè)方面對(duì)我國(guó)房屋征收制度上存在的問題及完善措施加以討論，以期對(duì)房屋征收立法有所裨益。

一、關(guān)于征收的適用范圍

(一)征收集體土地上房屋的補(bǔ)償問題亟待解決

《物權(quán)法》第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，可征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”，而我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定只適用于國(guó)有土地上房屋的征收，因“公共利益的需要”征收集體土地上的房屋該如何補(bǔ)償多年來一直無(wú)法可依。由于集體土地上的房屋不擁有國(guó)有土地使用權(quán)，集體土地上房屋被征收時(shí)被征收人所得到的補(bǔ)償遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同一區(qū)位的國(guó)有土地上房屋的補(bǔ)償，造成房屋被征收后補(bǔ)償不能彌補(bǔ)被征收人損失，被征收人拒絕接受征收補(bǔ)償?shù)那樾螘r(shí)有發(fā)生。對(duì)于集體土地上房屋被征收該如何補(bǔ)償，學(xué)界和實(shí)務(wù)界有不同的理解。學(xué)界部分專家和學(xué)者認(rèn)為集體土地被征收為國(guó)有后，集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，因此，集體土地上房屋的征收補(bǔ)償應(yīng)參照國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行。然而實(shí)務(wù)界認(rèn)為既然現(xiàn)有立法明確規(guī)定只適用于國(guó)有土地上房屋的征收，集體土地上房屋的征收自然就不適用國(guó)有土地房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)，征收人就不必依照城市房屋的征收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，而目前就集體土地上房屋的征收補(bǔ)償再頒布一部新法的可能性不大。因此，為了有效遏制因集體土地征收補(bǔ)償不公而引發(fā)的糾紛，新的房屋征收制度應(yīng)當(dāng)對(duì)集體土地上房屋的征收補(bǔ)償作出明確規(guī)定。

對(duì)被征收房屋進(jìn)行公平補(bǔ)償是房屋征收的基本要件之一。在我國(guó)，公平補(bǔ)償不僅應(yīng)針對(duì)國(guó)有土地上房屋的征收，也應(yīng)包括對(duì)集體土地上房屋的征收，只有這樣才能體現(xiàn)真正的公平，化解因集體土地上房屋征收補(bǔ)償不公而引起的各種暴力沖突。如果在立法上不作出明確規(guī)定，依照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)某绦蚝蜆?biāo)準(zhǔn)來補(bǔ)償集體土地上房屋的征收就只能是學(xué)者一廂情愿的一種理想而已。為了避免集體土地上房屋被征收入利益受損，化解因集體土地上房屋征收引起的社會(huì)矛盾，建議在未來房屋征收立法中加上一條：因公共利益的需要征收集體土地上房屋的，其補(bǔ)償比照城市房屋征收標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。

(二)“公共利益”應(yīng)當(dāng)合理界定

“公共利益”是各國(guó)(地區(qū))不動(dòng)產(chǎn)征收的共同目的，但要對(duì)“公共利益”作出具體明確的界定卻是一個(gè)世界性的難題，往往與價(jià)值判斷密切相關(guān)，隨著時(shí)間空間的轉(zhuǎn)換而有不同的內(nèi)涵，因?yàn)檎?、?jīng)濟(jì)、文化和歷史背景以及不同的個(gè)案有不同的解釋。

日本憲法明確規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)征收權(quán)的行使必須出于公共使用的需要。日本頒布了專門的《土地征收法》，該法對(duì)何為“公共利益”詳細(xì)列舉35種可以征收土地的情形，包括公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口、石油管道、自來水管道、鐵軌設(shè)施、消防設(shè)施、氣象、廣播、教育和研究機(jī)構(gòu)、博物館和圖書館、社會(huì)福利事業(yè)、醫(yī)院、煤氣、電力、電信、墓地、廢棄物處理設(shè)施、公園、水利設(shè)施、國(guó)家及地方公共團(tuán)體或合作社的辦公場(chǎng)所或建設(shè)的公共設(shè)施和居住專用區(qū)、國(guó)家及地方公共團(tuán)體或合作社進(jìn)行的農(nóng)地改造和綜合開發(fā)所需要的基礎(chǔ)設(shè)施、中央批發(fā)市場(chǎng)和地方批發(fā)市場(chǎng)等，概括了社會(huì)生活、生產(chǎn)和科學(xué)研究的方方面面(褚江麗，2009)。并且每一種情形都有一部相應(yīng)的法律約束，如依照《城市規(guī)劃法》進(jìn)行的公路等建設(shè)，依據(jù)《河川法》進(jìn)行的水庫(kù)、地方設(shè)施建設(shè)，依據(jù)《港灣法》進(jìn)行的港灣等建設(shè)。根據(jù)日本法律，只有符合《土地征收法》第3條列舉出的事項(xiàng)的項(xiàng)目，才允許采用征收不動(dòng)產(chǎn)的方式。

臺(tái)灣地區(qū)“憲法”第108條第1項(xiàng)第14款規(guī)定了“共用征收”，規(guī)定“國(guó)家”基于公共利益之需要，對(duì)于私人之特定財(cái)產(chǎn)，可以進(jìn)行征收。另外，臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第5章為土地征收編專編，對(duì)土地征收的要件、程序等作出規(guī)定，該法規(guī)定了土地征收的范圍：(1)第208條規(guī)定，“國(guó)家”因下列公共事業(yè)之需要，可對(duì)私有土地進(jìn)行征收：國(guó)防設(shè)備；交通事業(yè)；公用事業(yè)；水利事業(yè)；公共衛(wèi)生；政府機(jī)關(guān)、地方自治機(jī)關(guān)及其它公共建筑；教育學(xué)術(shù)及慈善事業(yè)；國(guó)營(yíng)事業(yè)；其它由政府興辦以公共利益為目的的事業(yè)。(2)政府機(jī)關(guān)實(shí)施“國(guó)家”經(jīng)濟(jì)政策，可征收土地及房屋。(3)因?qū)嵤皣?guó)家”經(jīng)濟(jì)政策，設(shè)置新城區(qū)，進(jìn)行國(guó)防建設(shè)和共有事業(yè)可進(jìn)行區(qū)域性征收和保留征收。但由于土地相關(guān)特別法中有諸多土地征收的規(guī)定，造成土地征收程序、補(bǔ)償項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)各異。臺(tái)灣地區(qū)于2001年又頒布《土地征收條例》，作為不動(dòng)產(chǎn)征收的依據(jù)。該條例第1條第1款規(guī)定其立法目的為：“促進(jìn)土地利用，增進(jìn)公共利益，保障私人財(cái)產(chǎn)?！笨梢?，“公共利益”是臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)征收的唯一目的，并且“為尊重私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并非必要，應(yīng)盡可能避免征收之法理”。(陳立夫，2007)

在我國(guó)房屋征收的公共利益的界定問題上，目前學(xué)界較為認(rèn)同的是采取列舉的方式，將符合公共利益的征收一一列舉，然后再加上一個(gè)兜底條款，這類似于臺(tái)灣地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)征收對(duì)于公共利益的界定。在所列舉的項(xiàng)目中，實(shí)施危舊房改造可否征收房屋，引起了學(xué)界的爭(zhēng)議。有人認(rèn)為，舊房改造不屬于嚴(yán)格意義上的公共利益，并且《土地管理法》第58條將“為公共利益需要”和“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建”并列列出，作為可提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形。因此，危舊房改造不屬于公共利益的范疇。(王亦君，2010)但筆者認(rèn)為，《土地管理法》在該條提到的是提前收回國(guó)有土地使用權(quán)的情形，并非完全等同于土地征收，并且該條也并未排除舊城區(qū)改造可提前收回土地使用權(quán)。

事實(shí)上，近年來國(guó)外對(duì)公共利益的界定已呈擴(kuò)大趨勢(shì)，如在美國(guó)，公共利益可以從公共利益用途的效果角度來確定，無(wú)論被征用的財(cái)產(chǎn)由誰(shuí)使用，只要征用的行為最終增進(jìn)了全體社會(huì)成員社會(huì)福利，如

環(huán)境保護(hù)、社會(huì)安寧、大眾健康等；或者公共利益事業(yè)的使用直接或間接增進(jìn)了全體社會(huì)成員的福利，就可視為符合公共利益的要求(張千帆，2005a)。再如臺(tái)灣地區(qū)的《土地征收條例》第4條、《新市鎮(zhèn)開發(fā)條例》第6條、《都市更新條例》第25條都規(guī)定為了城市規(guī)劃及城市更新，政府有權(quán)征收土地提供給私人開發(fā)(陳立夫，2007)?？梢?，為實(shí)施城市更新改造危舊房而征收私人房屋并非我國(guó)特有。

我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的初級(jí)階段，城市化進(jìn)程正在加快，對(duì)舊城區(qū)的改造是城市建設(shè)的重要途徑之一，舊城區(qū)的改造既有利于充分利用城市已有土地資源，減少對(duì)農(nóng)用地的征收，也可使城鎮(zhèn)居民的居住條件較快得到改善?！肮怖鏃l款運(yùn)用得當(dāng)，對(duì)于社會(huì)的發(fā)展將起到重要作用，可以促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的繁榮、提高自然資源的利用率、推動(dòng)就業(yè)?！?褚江麗，2009)因此，將危舊房改造納入公共利益的需要并無(wú)不當(dāng)，但應(yīng)以保護(hù)被征收人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)為前提。為此，建議在房屋征收立法中規(guī)定：因危舊房改造需要征收房屋的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。2／3以上被征收人同意進(jìn)行危舊房改造的，縣級(jí)以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達(dá)到2／3被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。以保障被征收人在房屋征收中的參與權(quán)和話語(yǔ)權(quán)，防止政府濫用征收權(quán)進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。

(三)商業(yè)拆遷應(yīng)排除在房屋征收范圍之外

我國(guó)《憲法》和《物權(quán)法》明確規(guī)定，只有因公共利益的需要，才可以征收私有房產(chǎn)。因此，非因公共利益而實(shí)行的商業(yè)拆遷，在理論上是純粹的平等民事主體之間的民事法律關(guān)系，必須遵行民法上的平等自愿、等價(jià)有償原則，通過協(xié)商的方式購(gòu)買房屋產(chǎn)權(quán)后才能拆遷。然而，目前的拆遷中暴露的最大問題就是公共利益和商業(yè)利益混同，政府運(yùn)用公權(quán)力將低價(jià)或無(wú)償征收的土地出讓給開發(fā)商。如果以市場(chǎng)價(jià)出讓，則政府從中獲取高額的差價(jià)作為財(cái)政收入；如果低價(jià)出讓給開發(fā)商，則巨大的差價(jià)就落在了開發(fā)商的手里，公權(quán)力成為尋租的手段，并且披上了公共利益的合法外衣(周安平2006)。特別是在被拆遷人和開發(fā)商不能達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議時(shí)，由拆遷行政主管部門裁決，在必要時(shí)甚至進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，這實(shí)質(zhì)上是公權(quán)力對(duì)平等主體的民事權(quán)利的粗涉，違反了《憲法》和《物權(quán)法》的規(guī)定，損害了被拆遷人的合法私有財(cái)產(chǎn)權(quán)。因此，新的房屋征收立法必須將國(guó)有土地上房屋征收的范圍限定在因公共利益而進(jìn)行的征收。非因公共利益的需要而拆遷國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋從事建設(shè)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)的同時(shí)，由建設(shè)單位和房屋的所有權(quán)人按照自愿、公平的原則訂立拆遷補(bǔ)償協(xié)議。只有這樣，《憲法》和《物權(quán)法》所規(guī)定的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)才能得到充分保護(hù)。

二、關(guān)于征收程序

“徒法不足以自行”，“一個(gè)健全的法律，如果使用武斷的專橫的程序去執(zhí)行，不能發(fā)生良好的效果。一個(gè)不良的法律，如果使用一個(gè)健全的程序去執(zhí)行，可以限制或削弱法律的不良后果”(王名揚(yáng)，1995)。任何實(shí)體法的實(shí)現(xiàn)均有賴于程序正義的保證。對(duì)公共利益的合理界定只是為合法征收房屋提供了一個(gè)前提條件，但要有效防止房屋征收部門超越公共利益的界限，侵害公民的合法財(cái)產(chǎn)，“最好的方法是對(duì)公共利益進(jìn)行程序控制”(許中緣，2008)。因?yàn)椤叭绻麤]有正當(dāng)程序，政府權(quán)利的濫用就不會(huì)遇到任何障礙，一切法定權(quán)利都將因其不可操作性而變得毫無(wú)意義”(張福剛等，2006)。亨金等(1996)說過：“從來沒有哪個(gè)制度否認(rèn)過政府的征收權(quán)，重要的是征收的法律限制?！?/p>

和國(guó)外相比，我國(guó)城市房屋征收制度在程序上主要存在以下不足：

(1)公共利益認(rèn)定審批機(jī)制不夠完善。房屋征收權(quán)是為了公共利益的需要，公共利益的認(rèn)定是征收的先決條件，強(qiáng)制性地剝奪公民住宅房屋的權(quán)利，理應(yīng)受到嚴(yán)格限制。為了防止政府濫用土地征收權(quán)，國(guó)外一般在立法上規(guī)定公共利益的認(rèn)定權(quán)屬于中央行政機(jī)構(gòu)或省長(zhǎng)等地方最高行政長(zhǎng)官，或者交由專門機(jī)構(gòu)如土地征收委員會(huì)認(rèn)定。在程序上由土地征收機(jī)關(guān)向上述機(jī)關(guān)提出征收申請(qǐng)，上述機(jī)關(guān)認(rèn)為建設(shè)項(xiàng)目符合公共利益的需要后予以批準(zhǔn)。例如，臺(tái)灣地區(qū)的《土地征收條例》第14條、15條和17條規(guī)定，征收土地或土地改良物，由“中央主管機(jī)關(guān)”核準(zhǔn)，“中央主管機(jī)關(guān)”應(yīng)設(shè)立土地征收委員會(huì)，審議土地征收案件，并由“內(nèi)政部”核準(zhǔn)，而后通知被征收土地所在地直轄市或縣政府執(zhí)行。在法國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)征收必須進(jìn)行公益的宣告，由專門的調(diào)查員或調(diào)查委員會(huì)就征收是否符合公益進(jìn)行調(diào)查，在6個(gè)月內(nèi)提交調(diào)查結(jié)論，接受公開辯論的檢驗(yàn)，然后由省長(zhǎng)或最高行政法院進(jìn)行公益宣告后，征收程序才開始啟動(dòng)，地方政府無(wú)權(quán)批準(zhǔn)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)征收。在日本，《土地征收法》規(guī)定了詳細(xì)的征收項(xiàng)目認(rèn)定程序和征收裁決程序。在土地征收程序中，首先由項(xiàng)目設(shè)立人根據(jù)項(xiàng)目的分類向國(guó)土交通大臣或都道府縣知事提出項(xiàng)目認(rèn)定申請(qǐng)，由交通大臣或都道府縣知事就項(xiàng)目設(shè)立人、項(xiàng)目的種類、項(xiàng)目的施行區(qū)域等事項(xiàng)分別行使認(rèn)定權(quán)限?！巴ㄟ^項(xiàng)目認(rèn)定程序，需要判斷確定相關(guān)土地房屋、項(xiàng)目計(jì)劃以及為該項(xiàng)目只能征收或者使用相關(guān)土地房屋的公益性?！表?xiàng)目認(rèn)定后必須認(rèn)定告知，“項(xiàng)目設(shè)立人可以在此之后的一年之內(nèi)，申請(qǐng)相應(yīng)土地房屋所在地的都道府縣的征收委員會(huì)作出征收裁決?！薄白鳛樽鞒霾脹Q的機(jī)關(guān)，征收委員會(huì)的地位必須具有公正和中立的性質(zhì)?！?朱芒，2007)

而我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定縣級(jí)以上人民政府在認(rèn)定一定的項(xiàng)目符合公共利益后自行作出征收決定，導(dǎo)致公共利益的認(rèn)定審批機(jī)制缺失。因此，建議在未來的房屋征收立法中修改房屋征收的公共利益的認(rèn)定審批制度，在各省、直轄市和自治區(qū)政府設(shè)立土地征收委員會(huì)，其成員由人大代表、法律專家、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、律師等專業(yè)人員組成?？h級(jí)以上人民政府在進(jìn)行土地及房屋征收時(shí)，將有關(guān)征收事項(xiàng)進(jìn)行公告，舉行論證會(huì)、聽證會(huì)，然后再次進(jìn)行公告后，就征收項(xiàng)目的公益性及范圍向土地征收委員會(huì)提出征收申請(qǐng)，由土地征收委員會(huì)根據(jù)有關(guān)法律作出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的決定。

(2)房屋征收后土地使用監(jiān)督機(jī)制缺失。我國(guó)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定由政府先進(jìn)行征收，然后將土地交給因公共利益而使用土地的項(xiàng)目人，由土地使用者再就征收房屋的補(bǔ)償問題和被征收人進(jìn)行協(xié)商解決，這實(shí)際上剝奪了被征收人在房屋征收中的話語(yǔ)權(quán)和參與權(quán)，即使土地征收不合理，被征收人也無(wú)法提出異議，改變征收決定。因此，有學(xué)者提出，應(yīng)當(dāng)由縣級(jí)以上地方人民政府作為房屋征收和搬遷的主體，在進(jìn)行征收補(bǔ)償后再將土地交給土地使用者使用，以改變過去土地及房屋在未得到補(bǔ)償就被征收的狀況。但該提議也帶來了新的問題：如果政府未將被征收的土地用于指定的公共利益項(xiàng)目，該如何處理?另外，即使政府將征收的土地交給了指定的符合公共利益的項(xiàng)目人，土地使用者如果改變征收土地的用途，將其用于商業(yè)開發(fā)，又該如何處理?

根據(jù)我國(guó)《憲法》及《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的，因此，政府通過出讓土地使用權(quán)可獲得大量的土地出讓金作為財(cái)政收入，同時(shí)政府又有權(quán)為了“公共利

益”進(jìn)行土地征收。根據(jù)布坎南的公共選擇理論，在進(jìn)行土地征收的過程中，政府及其工作人員和其他社會(huì)成員一樣，是追求自身利益最大化的“經(jīng)濟(jì)人”，如果對(duì)土地征收權(quán)不加以限制和監(jiān)督，政府就會(huì)過度征收，將征收的土地通過出讓進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，導(dǎo)致資源的錯(cuò)誤配置和浪費(fèi)，加劇社會(huì)沖突，進(jìn)而導(dǎo)致土地及房屋征收中的“政府失靈”(武敏，2009)。因此，必須加強(qiáng)對(duì)政府征收權(quán)的制約，對(duì)土地及房屋被征收后的使用進(jìn)行監(jiān)管?！案鶕?jù)傳統(tǒng)法學(xué)理論有關(guān)限權(quán)學(xué)說，對(duì)權(quán)力的制約有兩條途徑，一是利用權(quán)利制約權(quán)力；二是通過權(quán)力對(duì)權(quán)力形成制衡?！?李麗峰，2008)因此，可在未來的房屋征收立法中借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的做法，賦予房屋被征收人的收回權(quán)，在政府未根據(jù)征收計(jì)劃將征收房屋及土地用于公共利益的項(xiàng)目，或者土地使用者將征收房屋及土地用于他用或者推遲興辦公共事業(yè)時(shí)，在一定條件下，被征收人有權(quán)按原征收補(bǔ)償價(jià)格收回土地及房屋。因?yàn)椤爸灰恋赜玫貑挝粵]有按照公共利益進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)，則被征用土地就失去了公益目的的依托，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移也不再具有合理性和合法性?！?王懷勇等，2004)規(guī)定被征收人的收回權(quán)既可促使政府嚴(yán)格按照征收的目的和時(shí)間利用被征收土地，也促使土地使用人合理使用土地，從而有效遏制政府濫用征收權(quán)，提高被征收房屋及土地的利用效率。

三、關(guān)于征收補(bǔ)償

公平補(bǔ)償是實(shí)施征收的基本要求，美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家都普遍規(guī)定了公益征收的補(bǔ)償制度。美國(guó)憲法修正案第5條規(guī)定，“不給予公平補(bǔ)償，私有財(cái)產(chǎn)不得為公共所收用?！钡聡?guó)憲法將公共利益及征收所涉及的參與人利益并為斟酌，并進(jìn)行公平衡量。日本憲法第29條第3款規(guī)定“私有財(cái)產(chǎn)在正當(dāng)補(bǔ)償下得收為公用”。因此，基于公共利益的目的征收私人房屋，給予公平補(bǔ)償是房屋征收的前提條件之一。只有給予公平補(bǔ)償，才能將公共利益所造成的成本由整個(gè)社會(huì)來承擔(dān)，私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利才能得以維護(hù)；同時(shí)，征收房屋及土地的高成本會(huì)使政府決策者在征收房屋及土地前進(jìn)行慎重考慮，作出理性選擇。防止過度征收，實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，防止社會(huì)沖突的加劇(張千帆，2005b)。

和國(guó)外房屋征收的補(bǔ)償相比，我國(guó)城市房屋征收補(bǔ)償存在以下問題：

第一，房屋征收補(bǔ)償未對(duì)房屋之下的土地使用權(quán)補(bǔ)償問題作出規(guī)定。根據(jù)我國(guó)《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，政府因公共利益需要可提前收回土地使用權(quán)，但必須對(duì)土地使用人給予適當(dāng)補(bǔ)償。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“房隨地走，地隨房走”的原則，國(guó)家在征收房屋時(shí)，房屋之下的土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)被收回。由于被征收人在取得土地使用權(quán)時(shí)簽訂了土地使用權(quán)出讓合同，支付了對(duì)價(jià)――土地出讓金，和政府建立了一種民事法律關(guān)系?！皬恼慕嵌瓤?，其在行使征收權(quán)之前，應(yīng)當(dāng)首先消滅最先產(chǎn)生的關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓的民事法律關(guān)系，其次才應(yīng)當(dāng)考慮在此基礎(chǔ)上產(chǎn)生的房屋所有權(quán)的征收，這樣才符合征收行為合法性的基本邏輯。”(張福剛等，2006)政府之所以要對(duì)房屋進(jìn)行征收的目的，不是需要使用房屋，而是房屋之下的土地。我國(guó)《城市房屋拆遷條例》只規(guī)定對(duì)國(guó)有土地上的房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，對(duì)房屋之下的土地使用權(quán)該如何補(bǔ)償只字未提，違反了《物權(quán)法》、《土地管理法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定?！皬恼魇昭a(bǔ)償費(fèi)的計(jì)算依據(jù)來看，在征收土地使用權(quán)的情況下，政府應(yīng)向被征收的土地使用權(quán)人返還或者支付兩項(xiàng)重要的費(fèi)用：一是剩余年限的土地出讓金，二是土地增值費(fèi)。”(梁劍兵，2010)前一項(xiàng)是政府收回土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)返還給土地使用人未使用的剩下年限的土地出讓金，例如如果被征收的房屋是住宅用房，則土地使用權(quán)的使用期限為70年，如果被征收人只使用了20年，則剩下50年的土地使用費(fèi)就應(yīng)當(dāng)返還。后一項(xiàng)是土地使用期間土地的增值費(fèi)，土地作為稀缺資源，土地使用權(quán)的出讓價(jià)格在不斷地上漲。“在‘只征房屋不征地’的情形下，原土地使用權(quán)人獲得政府返還的土地出讓金及土地增值費(fèi)的權(quán)利就被無(wú)端‘消滅’了，政府僅僅只對(duì)房屋本身進(jìn)行估價(jià)和補(bǔ)償，雖然這樣補(bǔ)償可能也包含著一些對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊馑荚趦?nèi)，但是其計(jì)算依據(jù)和最后價(jià)格卻是模糊不清……，這無(wú)疑將會(huì)極大地?fù)p害被征收者的合法權(quán)益和利益?！?梁劍兵，2010)因此，建議在新的房屋征收制度中規(guī)定：貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定；對(duì)于房屋范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，根據(jù)土地使用者剩下的年限和開發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。這樣才能防止政府在土地使用權(quán)未到期前擅自動(dòng)用征收權(quán)，損害土地使用權(quán)人的合法權(quán)利。

第二，房屋征收補(bǔ)償未包括殘余地補(bǔ)償。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，房屋征收補(bǔ)償主要包括房屋價(jià)格補(bǔ)償、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和非住宅用房的營(yíng)業(yè)損失費(fèi)，這些補(bǔ)償費(fèi)基本合理可行，但和日本、臺(tái)灣地區(qū)相比，我國(guó)房屋征收補(bǔ)償未規(guī)定殘余地或殘余房屋的補(bǔ)償問題。房屋征收，應(yīng)以征收項(xiàng)目所必需為限，因此可能只就房屋的一部分進(jìn)行征收，剩余的房屋可能會(huì)因征收而減少或失去利用價(jià)值，使得原房屋無(wú)法得到有效的利用，造成房屋使用人因此而遭受損失，為了保護(hù)被征收人的利益，日本及臺(tái)灣地區(qū)的征收法律都規(guī)定被征收土地面積過小或形狀不整，被征收房屋的殘余部分“不能為相當(dāng)使用者”，經(jīng)被征收人申請(qǐng)，可一并征收并給予殘余地?fù)p失補(bǔ)償。對(duì)被征收人而言，房屋被征收是為公共利益所作的特別犧牲，但國(guó)家理應(yīng)給予合理補(bǔ)償，以填補(bǔ)其財(cái)產(chǎn)權(quán)被剝奪或受到限制的損失。惟有如此，才能體現(xiàn)我國(guó)《憲法》第13條規(guī)定的公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不得侵犯的規(guī)定。

四、結(jié)論及建議

第一，在適用范圍上，未完全將商業(yè)拆遷完全排除在外，導(dǎo)致房屋征收的范圍過廣，建議將商業(yè)拆遷排除在房屋征收之外。

第二，在征收程序上，征收前的公共利益的認(rèn)定審批機(jī)制不合理，征收后的土地使用監(jiān)督機(jī)制缺失，建議成立土地征收委員會(huì)負(fù)責(zé)土地征收的認(rèn)定審批，并且賦予被征收人收回權(quán)以遏制被征土地被政府或土地使用人濫用的狀況。

第6篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因在于：《中華人民共和國(guó)土地管理法》（下稱《土地法》）規(guī)定：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。盡管該條是針對(duì)宅基地申請(qǐng)而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來看，農(nóng)村村民出租、出售宅基地上所建住宅，法律并未予禁止，也未對(duì)該出售行為設(shè)置任何限制。但農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有集體組織的成員才享有宅基地的使用權(quán)。而通過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地使用權(quán)的主體擴(kuò)大到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)《土地法》的規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，如果房屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行，也有可能使購(gòu)房者通過房屋的受讓而使自己擁有的宅基地面積超過國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。那么，農(nóng)村的房屋到底能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思考。

對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同持審慎的態(tài)度，緣于國(guó)家對(duì)農(nóng)村土地的一貫政策規(guī)定?！锻恋胤ā访鞔_：珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地是我國(guó)的基本國(guó)策。從八十年代以來，國(guó)務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對(duì)耕地的保護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對(duì)農(nóng)村建房、宅基地的申請(qǐng)也規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序。1993年11月1日實(shí)施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：農(nóng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出建房申請(qǐng)，經(jīng)村民會(huì)議討論通過后，如果是需要使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級(jí)人民政府審核、縣級(jí)人民政府建設(shè)行政主管部門審查同意，再向縣級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，由縣級(jí)人民政府土地管理部門劃撥土地；如果是使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級(jí)人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民如需使用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會(huì)同意，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人認(rèn)為，既然宅基地申請(qǐng)有嚴(yán)格的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地使用問題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只有在買受人按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)到所售房屋宅基地使用權(quán)后，才能認(rèn)定購(gòu)房合同有效。如果這種觀點(diǎn)成立，村民售房的權(quán)利將無(wú)從行使。

農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體組織的村民，而購(gòu)買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國(guó)家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)。二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對(duì)已有宅基地且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請(qǐng)宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對(duì)第二種情況的村民，盡管其已有一處宅基地，但如無(wú)法定理由，也很難再申請(qǐng)到第二處宅基地。對(duì)第三種情況，申請(qǐng)宅基地必須經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)行。售房者首先要審查購(gòu)房者的具體情況，這無(wú)疑是不現(xiàn)實(shí)的。如果是村民集體組織外部成員申請(qǐng)宅基地建房，條件將更為嚴(yán)格。如果將這些規(guī)定適用于售房行為，購(gòu)房者的資格待定，村民出售房屋將難上加難。

通過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國(guó)家對(duì)宅基地申請(qǐng)是嚴(yán)格控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定申請(qǐng)到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出售房屋問題上發(fā)生爭(zhēng)議如何認(rèn)定?？创@一問題，究其實(shí)質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)利性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)利與地上建筑物的權(quán)利關(guān)系。

我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)能屬于宅基地使用權(quán)人。此時(shí)，房屋的所有權(quán)與土地的所有權(quán)分屬不同的權(quán)利主體，雙方在權(quán)利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結(jié)合的特點(diǎn)決定了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的所有權(quán)將影響其房屋的所有權(quán)的行使。他只能對(duì)其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權(quán)利，而無(wú)從行使最重要的處分的權(quán)能。如果宅基地使用權(quán)人欲走出農(nóng)村、到處面的世界開一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發(fā)揮物的效用。無(wú)疑，這使其權(quán)利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權(quán)出售住房，村民對(duì)房屋所有權(quán)的行使將不存在任何障礙，那么此舉是否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)土地享有的所有權(quán)呢？筆者認(rèn)為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問題。且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。

第7篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

一、工程概況及建設(shè)模式

（一）工程概況

至高速公路是國(guó)道主干線（gz40）二連至公路境內(nèi)至中的一段，是連接各省區(qū)域中心城市、重要港口及對(duì)外口岸的“五縱七橫”國(guó)道主干線公路系統(tǒng)的重要組成部份，它是我國(guó)外接越南及東南亞的主要國(guó)際大通道，也是省滇東南的主要經(jīng)濟(jì)干線，更是州的經(jīng)濟(jì)大動(dòng)脈、“生命線”。

至高速公路全長(zhǎng)186.5公里，其中市境內(nèi)26.5公里，州境內(nèi)160公里。全線采用六車道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)計(jì)速度100公里/小時(shí)，路基寬度26米。橋涵設(shè)計(jì)汽車荷載采用公路-ⅰ級(jí)，其余技術(shù)指標(biāo)按《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》（jtgb01-）執(zhí)行。

至高速公路分兩段建設(shè)，石林至鎖龍寺為一段，全長(zhǎng)107.482公里。其中，州境內(nèi)81公里，市境內(nèi)26.5公里；鎖龍寺至為一段，全長(zhǎng)78.943公里。工程總投資91.5億元，其中，石林至鎖龍寺49.81億元，鎖龍寺至41.69億元。工程于11月28日開工建設(shè)，計(jì)劃于2011年11月底建成通車，總工期三年。

（二）建設(shè)模式

石林至高速公路，是省交通廳按照省政府“既積極引資建設(shè)，又全額爭(zhēng)取國(guó)家支持”的總體要求，于在廣州泛珠9+2經(jīng)洽會(huì)上與久保投資有限公司、深圳九策投資有限公司簽訂的合資建設(shè)項(xiàng)目。6月、8月經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)同意，分別組建石鎖高速公路有限公司、鎖蒙高速公路有限公司。石鎖高速公路由省公路局、深圳九策投資有限公司、某奧盛投資控股（集團(tuán)）有限公司、通達(dá)翔投資發(fā)展有限公司共同投資組建，其中省公路局出資10%，其他三家公司出資90%。

鎖蒙高速公路有限公司由省公路局、久保公司共同投資組建，其中，省公路局出資10%，久保公司出資90%。

二、征地拆遷工作進(jìn)展情況

高速公路于11月28日在縣舉行進(jìn)場(chǎng)道路開工儀式，隨即征地拆遷工作全面展開，目前各項(xiàng)工作進(jìn)展基本順利。

（一）工作機(jī)構(gòu)健全

為確保高速公路建設(shè)征地拆遷工作順利實(shí)施，州政府及時(shí)調(diào)整了征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組及工作機(jī)構(gòu)。沿線的、、三縣市也先后成立了征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組。為加大工作力度，、兩縣市從有關(guān)部門抽調(diào)精兵強(qiáng)將組建多個(gè)工作小組，分別負(fù)責(zé)具體征地拆遷工作。按4個(gè)片區(qū)劃分工作小組，按工作性質(zhì)劃分綜合協(xié)調(diào)、征地、拆遷、林地四個(gè)工作小組。沿線各鄉(xiāng)鎮(zhèn)也先后成立了領(lǐng)導(dǎo)小組和工作機(jī)構(gòu)，為征地拆遷工作提供了組織保障。

（二）工作職責(zé)明確

11月、12月州人民政府與省政府相關(guān)部門先后簽定了石鎖、鎖蒙高速公路征地拆遷及施工環(huán)境保障責(zé)任書，明確了省、州政府和石鎖、鎖蒙高速公路公司應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)，并明確了工作目標(biāo)和任務(wù)。12月，州人民政府與、、三縣市簽定了《責(zé)任書》，明確了各級(jí)的工作責(zé)任，工作目標(biāo)和工作要求，為征地拆遷工作劃分了明確的責(zé)任界限，確定了明確的工作目標(biāo)和要求。

（三）宣傳動(dòng)員到位

為調(diào)動(dòng)各方面的工作積極性，順利推動(dòng)高速公路征地拆遷工作，州人民政府于12月召開了有州級(jí)各有關(guān)部門、沿線縣市政府、公司參加的動(dòng)員大會(huì)。2月、、三縣市委、政府先后也召開了動(dòng)員大會(huì)，作了全面而具體的工作布署和安排，沿線鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村委會(huì)也采取各種形式向沿線群眾和相關(guān)單位宣傳工程建設(shè)的重大意義，動(dòng)員群眾支持國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)，積極配合政府做好征地拆遷工作，從而為征地拆遷工作提供了思想保障。

（四）征地拆遷補(bǔ)償政策合法合理

征地拆遷補(bǔ)償政策是征地拆遷的核心工作，為做好這項(xiàng)工作，州政府十屆七次常務(wù)會(huì)議專門作出決定，明確高速公路征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在蒙新高速公路補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上提高30%，縣市政府可在此基礎(chǔ)上根據(jù)實(shí)際情況上下浮動(dòng)10%。州政府常務(wù)會(huì)議后，州石河高速公路建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，又專門召開會(huì)議傳達(dá)學(xué)習(xí)州政府常務(wù)會(huì)議精神，并對(duì)沿線三縣市制定征地拆遷補(bǔ)償政策提出了相關(guān)原則和指導(dǎo)意見。為確保補(bǔ)償政策合法、合理、可行，沿線三縣市先后召集有關(guān)部門學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)，深入鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)查研究，廣泛爭(zhēng)取各方面的意見，并及時(shí)上報(bào)州協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組審查。經(jīng)過反復(fù)審查、修改，三縣市補(bǔ)償政策都能及時(shí)出臺(tái)，為征地拆遷提供了政策保障。

（五）征地拆遷工作進(jìn)展情況

按設(shè)計(jì)地畝圖計(jì)算，高速公路需征地14228畝，其中，8482.7畝，3439.7畝，2305.9畝。目前實(shí)際丈量的土地面積17967.4畝，其中，11125畝，超出2642.3畝；4403畝，超出1461.9畝；2445畝，超出139畝。最后能達(dá)到21000畝。全線?。墸┩翀?chǎng)臨時(shí)用地約4000畝，其中約3100余畝，約410畝，530畝。

截止4月30日全部提供7條新建進(jìn)場(chǎng)道路建設(shè)用地，征地350余畝。

截止5月30日，完成全線正線用地勘測(cè)定界工作，并開始提供控制性工程和部份路段的建設(shè)用地。

截止6月30日，完成正線永久性用地、棄取土場(chǎng)臨時(shí)用地的丈量工作和地上各種拆遷物的核查、登記工作。并提供大量正線建設(shè)用地。

截止10月30日，全線已提供正線建設(shè)用地14057.6畝，其中，縣提供8304畝，占總數(shù)的75%；提供3965余畝，占總數(shù)的90%；提供1788.6畝，占總數(shù)的73%。全線提供棄取土場(chǎng)臨用地3174畝，已提供28處，2600余畝，提供409畝，提供165畝。全線遷墳2911冢，其中，遷墳1195冢，遷墳609冢，遷墳1107冢。全線房屋、通信、電力管網(wǎng)拆遷工作已全面展開。已完成房屋拆遷100余戶，撥付線網(wǎng)拆遷費(fèi)余萬(wàn)元。7家通信線網(wǎng)拆遷協(xié)議已簽定，并全面實(shí)施拆遷工作。電力拆遷仍在恰談之中。

（六）存在的主要困難和問題

1、由于地畝圖用地量是水平投影面積，與實(shí)際丈量面積出入較大；地上各種拆遷物數(shù)量增多，價(jià)格增大，三縣市征地拆遷包干經(jīng)費(fèi)都有較大突破。

2、軍用土地征用、軍事設(shè)施、電力設(shè)施拆遷工作難度大，費(fèi)用高。雖然多次與軍方協(xié)商，終因要價(jià)太高至今仍無(wú)協(xié)商結(jié)果。

3、由于省國(guó)土資源廳公布從7月1日起，實(shí)行新的統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)片綜合地價(jià)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給補(bǔ)償政策帶來巨大影響。此標(biāo)準(zhǔn)在國(guó)家《土地法》、《省土地管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上提高較大，許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)在原來基礎(chǔ)上提高100%。部份群眾已到縣、州、省上訪，要求提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，工作難度加大。

第8篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；異議登記制度；探討

中圖分類號(hào)：D923.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）05-0-03

在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)非常重要的登記制度，幾乎各個(gè)國(guó)家的立法對(duì)此都有規(guī)定。在不動(dòng)產(chǎn)登記中，異議登記是一項(xiàng)必不可少的制度。從我國(guó)目前的立法來看，《物權(quán)法》及《土地登記辦法》、《房屋登記辦法》的多部法律都規(guī)定了異議登記制度，但是仍然有許多需要完善的地方。本文將著重就異議登記制度的淵源及含義、發(fā)展的必要性及其現(xiàn)狀來進(jìn)行論述，并就如何完善該項(xiàng)制度作一粗淺探討。

一、異議登記制度的淵源及含義

異議登記是因利害關(guān)系人對(duì)已生效且發(fā)生公示公信力的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所載事項(xiàng)有異議時(shí)而向登記機(jī)關(guān)提出的一種登記請(qǐng)求。異議登記相對(duì)于本登記這一終局登記來說，是一種預(yù)備登記。異議登記制度起源于普魯士法，最早在德國(guó)確立，后來被瑞士、日本等民事立法所采納，成為一種重要的不動(dòng)產(chǎn)登記制度。在德國(guó)民法典中，異議登記又稱異議抗辯登記，是因登記原因的無(wú)效或撤銷之物的請(qǐng)求權(quán)（或因登記人員的過失而為錯(cuò)誤登記的場(chǎng)合）而提起登記、涂銷或回復(fù)之訴時(shí)，對(duì)于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。[1]由此可見，異議登記的目的是在于對(duì)現(xiàn)實(shí)登記的一種對(duì)抗，是為了預(yù)防登記公信力失實(shí)而制定的一種措施。

《德國(guó)民法典》第八百九十九條第一款規(guī)定：“在第八百九十四條規(guī)定的情況下，可將對(duì)土地登記簿的正確性提出的異議進(jìn)行登記。”這部法典的第二款規(guī)定：“上述登記根據(jù)臨時(shí)處分或者因土地登記簿中的更正涉及其權(quán)利的人的同意而進(jìn)行。為了臨時(shí)處分命令，無(wú)需證實(shí)異議提出人的權(quán)利已受到危害?！比毡竞臀覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)的有關(guān)立法上也有類似的規(guī)定。比如日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中設(shè)有預(yù)告登記制度，該制度與德國(guó)法上的異議登記相似。日本《不動(dòng)產(chǎn)登記法》第 3條規(guī)定：“預(yù)告登記，因登記原因之無(wú)效或撤銷，而提起登記之涂銷或回復(fù)之訴時(shí)為之。但因登記之撤銷而提出之訴訟，以其撤銷可對(duì)抗善意第三人者為限?！边@里要注意的是，日本法上的預(yù)告登記設(shè)立的目的是：為了保護(hù)第三人而不是預(yù)告登記權(quán)利人，這又和德國(guó)民法上的異議登記不同。追根溯源，主要在于日本民法保護(hù)第三人的這一規(guī)定，而不采用登記公信力的制度，而這是與德國(guó)民法最大的不同。在我國(guó)臺(tái)灣，舊《土地登記規(guī)則》第 97條第一款規(guī)定：“因登記原因之無(wú)效或撤銷，提訟時(shí)，得申請(qǐng)為異議登記?！贝送猓瑢?duì)被涂銷登記的回復(fù)請(qǐng)求權(quán)和因?yàn)榈怯浫藛T的過失而作出的錯(cuò)誤登記時(shí)產(chǎn)生的登記更正請(qǐng)求權(quán)也是異議登記。但臺(tái)灣舊《土地登記規(guī)則》對(duì)異議登記的規(guī)定雖然參照了日本法的形式，但是依據(jù)德國(guó)法設(shè)計(jì)具體的功能，使得瑕疵意思表示不得對(duì)抗第三人制度和公信力制度之間發(fā)生了沖撞，有鑒于此，在1975年修訂的《土地法》中刪去了異議登記，1980年修訂的 《土地登記規(guī)則》對(duì)異議登記也沒有作出規(guī)定，并且一直沿用到現(xiàn)在。刪除的理由在于：“異議登記須因假處分或經(jīng)土地權(quán)利登記名義人之同意，為登記程序上之要件。然實(shí)際上異議登記經(jīng)土地權(quán)利登記名義人同意者，極為罕見，而大多訴請(qǐng)法院以假處分裁定后為之。假處分為民事訴訟法保全程序中強(qiáng)制執(zhí)行方法之一，保全程序之強(qiáng)制執(zhí)行，須將其爭(zhēng)執(zhí)權(quán)利之法律關(guān)系定為暫時(shí)狀態(tài)，使其維持現(xiàn)狀，以便執(zhí)行。否則若土地或建筑物權(quán)利轉(zhuǎn)移，并經(jīng)登記確認(rèn)。故現(xiàn)行法令即以法院假處分之囑托登記代替異議登記”。[2]

從異議登記的淵源來看，異議登記只是一種暫時(shí)的保全，在登記錯(cuò)誤有可能發(fā)生的情況下，為事實(shí)權(quán)利人和利害關(guān)系人提供一種暫時(shí)性的保護(hù)。異議登記是通過對(duì)記載權(quán)利的異議警示，排除原來登記的公信力，暫時(shí)對(duì)被異議的權(quán)利造成一種阻卻，從而使得在使用權(quán)利爭(zhēng)議解決程序和其所能達(dá)成的更正登記實(shí)現(xiàn)以前，對(duì)真實(shí)的權(quán)利人、利害關(guān)系人以及交易的安全性給予一種臨時(shí)的保護(hù)，而不是對(duì)物權(quán)歸屬或變動(dòng)的一種確認(rèn)性登記。我國(guó)根據(jù)國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)際情況，總結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在實(shí)踐中不斷豐富和發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)登記制度，并且結(jié)合國(guó)內(nèi)外的相關(guān)法律制度，經(jīng)過多次反復(fù)驗(yàn)證，最終確立了異議登記制度。

二、我國(guó)設(shè)立異議登記制度的必要性

我國(guó)關(guān)于物權(quán)方面的立法，多年一直沒有得到比較長(zhǎng)足的發(fā)展，較其他國(guó)家相對(duì)比較落后。在頒布《物權(quán)法》之后，我國(guó)才有了真正意義上的異議登記制度。首先，登記法規(guī)所規(guī)定的 “公告異議 ”并不是登記前的必要階段，而僅僅適用于登記機(jī)關(guān) “認(rèn)為有必要進(jìn)行公告的登記”。其次，“公告異議”只適用于登記機(jī)關(guān)將權(quán)利記入登記簿之前，但是對(duì)記載在登記簿上的權(quán)利是否能提出異議登記卻沒有規(guī)定。南京、上海等城市對(duì)該制度有所規(guī)定，《南京市城鎮(zhèn)房屋權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第19條規(guī)定：“在核準(zhǔn)登記前，利害關(guān)系人對(duì)房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交書面報(bào)告和有關(guān)證據(jù)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將異議情況告知申請(qǐng)人，并暫停登記?！薄渡虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)登記條例》第19條規(guī)定：“房地產(chǎn)權(quán)利的利害關(guān)系人認(rèn)為房地產(chǎn)登記冊(cè)記載的土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人與實(shí)際狀況不一致的，可以持與房地產(chǎn)權(quán)利相關(guān)的文件，提出異議登記?！钡@些規(guī)定因?yàn)槭堑胤叫缘姆煞ㄒ?guī)，適用地域有限，所以效力受到一定的限制。

關(guān)于是否應(yīng)在我國(guó)設(shè)立異議登記制度，學(xué)界的觀點(diǎn)并沒有達(dá)成一致。持有反對(duì)意見的學(xué)者認(rèn)為在我國(guó)設(shè)立異議登記制度的條件還不夠成熟，理由如下：如果實(shí)行異議登記，一方面登記的公示作用將會(huì)被削弱，甚至設(shè)定和移轉(zhuǎn)權(quán)利的登記因?yàn)楫愖h登記的存在而降低了價(jià)值；另一方面，將會(huì)使已經(jīng)登記的權(quán)利的效力很難確定，在實(shí)踐中也難以操作。[3]而持有贊同意見的學(xué)者則認(rèn)為由于存在登記權(quán)利和事實(shí)權(quán)利不一致的可能性，也就存在保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的必要性。雖然保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人的最后方式是對(duì)現(xiàn)實(shí)登記為更正登記，但考慮到更正程序較長(zhǎng)，特別是真正權(quán)利人與登記權(quán)利人之間的爭(zhēng)議一時(shí)難以解決，法律有必要建立異議登記制度，以臨時(shí)性地保護(hù)真正權(quán)利人。[4]筆者認(rèn)為，在物權(quán)法中設(shè)立異議登記制度，并不會(huì)阻礙不動(dòng)產(chǎn)登記，反而會(huì)使整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到改進(jìn)，變得盡善盡美。制定異議登記制度具有必要性，原因如下：

首先，商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使財(cái)產(chǎn)的流動(dòng)性增加，財(cái)產(chǎn)登記的功能從以保障財(cái)產(chǎn)利益既得者的靜態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全為中心，已逐步轉(zhuǎn)移到以保護(hù)交易相對(duì)人的動(dòng)態(tài)的財(cái)產(chǎn)安全為中心，即由權(quán)利區(qū)分時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度向權(quán)利保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度再到交易安全保護(hù)時(shí)代的財(cái)產(chǎn)登記制度的邁進(jìn)。[5]現(xiàn)在我們要建立與交易安全保護(hù)時(shí)代相適應(yīng)的登記制度，不動(dòng)產(chǎn)的異議登記制度應(yīng)運(yùn)而生。

其次，異議登記制度是在真實(shí)權(quán)利與登記權(quán)利相對(duì)抗的情況下為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)真正的權(quán)利人而設(shè)立的一項(xiàng)臨時(shí)性保護(hù)措施，受法定期間及申請(qǐng)人責(zé)任制度的限制。登記制度應(yīng)保護(hù)動(dòng)態(tài)、靜態(tài)交易安全，為保護(hù)真正權(quán)利人的利益而使名義上的登記人受到臨時(shí)的限制也是值得的，也并不會(huì)減弱登記的公示作用。實(shí)際上，異議登記作成之后一定要公示的，第三人可以從登記簿上了解到該不動(dòng)產(chǎn)處于有爭(zhēng)議狀態(tài)，從而更為審慎地做出自己的決定，很好地兼顧了第三人的利益，在這里，第三人往往代表了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)中廣大群眾的利益，因此，并不會(huì)降低對(duì)交易安全的保護(hù)。異議登記具有阻斷善意取得制度適用、限制登記名義人處分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)從而保護(hù)真正權(quán)利人的重要意義。

最后，立法應(yīng)具有預(yù)見性。立法不應(yīng)僅僅局限于現(xiàn)實(shí)，而應(yīng)或多或少地對(duì)現(xiàn)實(shí)作出創(chuàng)造性的規(guī)定，以便從法律上把握現(xiàn)實(shí)的未來。[6]正因?yàn)槲覈?guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠成熟，就更應(yīng)該根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，預(yù)見性地引入諸如異議登記這樣的一些先進(jìn)制度。

三、我國(guó)異議登記制度的現(xiàn)狀

我國(guó)《物權(quán)法》于2007年 10月 1日正式實(shí)施，第一次將異議登記制度記入其中，確立了異議登記制度的法律地位。《物權(quán)法》第十九條第二款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償”。

2008年，《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》正式施行，它們分別對(duì)土地、房屋權(quán)利異議登記的條件、效力及注銷等各方面問題做出了具體的規(guī)定，使異議登記制度得到了進(jìn)一步的發(fā)展。

房屋登記簿記載的房屋基本狀況、權(quán)利狀況、其他狀況與該房屋的實(shí)際情況不符是發(fā)生異議登記的前提條件。有鑒于此，《物權(quán)法》提供了兩種解決方式：一是房屋權(quán)利人申請(qǐng)更正登記；二是在房屋權(quán)利人不同意更正登記的情況下，為了維護(hù)自身合法權(quán)益，房屋利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。利用異議登記使該房屋暫時(shí)處于休眠狀態(tài)，從而爭(zhēng)取更多時(shí)間尋求其他司法途徑。造成房屋登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤有兩個(gè)方面：一個(gè)是房屋權(quán)利人主觀方面有過錯(cuò)或者故意欺詐，提供虛假房屋登記材料造成的；另一個(gè)則是房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤導(dǎo)致的房屋登記簿記載錯(cuò)誤。分述如下：

（一）房屋權(quán)利人主觀方面的過錯(cuò)

在這種情形下，房屋權(quán)利人主觀方面有過錯(cuò)。比如母親想將自己的一套房產(chǎn)贈(zèng)與給兩個(gè)女兒中的一人，一是怕讓另一個(gè)女兒知道后生氣；二是贈(zèng)與比買賣交的稅更多。于是，母女之間簽訂了房屋買賣合同，并且按規(guī)定辦理了房屋產(chǎn)權(quán)登記。在現(xiàn)行的法律框架下，母女之間發(fā)生房屋買賣交易是符合規(guī)定的，不存在故意欺詐行為。如果另一個(gè)女兒提出異議，只要她能拿出有效的證據(jù)以證明自己是利害關(guān)系人，就可以申請(qǐng)異議登記。

（二）房屋權(quán)利人的欺詐

在房?jī)r(jià)日益高漲的今天，一部分人是為了滿足自己的剛性需求購(gòu)買房屋，仍有很多人是想利用房地產(chǎn)進(jìn)行投資，房屋儼然已經(jīng)成為一種投資工具。在利益的驅(qū)使下，房產(chǎn)投資客性質(zhì)的權(quán)利人無(wú)論如何也不會(huì)同意變更登記，因此，利害關(guān)系人只能申請(qǐng)異議登記。

（三）房屋登記機(jī)構(gòu)的工作失誤

當(dāng)產(chǎn)權(quán)證和房屋登記簿記載的不一致時(shí)，以房屋登記簿為準(zhǔn)，因此，房屋登記簿具有權(quán)威性。按照《房屋登記簿管理試行辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的要求，房屋登記機(jī)構(gòu)具有一套完備的工作程序和登記管理系統(tǒng)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了信息管理的電子化、數(shù)字化和智能化。一般來說，在此工作機(jī)制下的工作效率是很高的，但在數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)錄入環(huán)節(jié)，很難避免人為差錯(cuò)發(fā)生，房屋登記機(jī)構(gòu)難免會(huì)有工作失誤：

根據(jù)筆者了解，在確認(rèn)房屋登記簿記載錯(cuò)誤的情形中主要有以下幾種：

1.人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書確定的房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容與房屋登記簿記載的權(quán)利狀況不一致的，根據(jù)《物權(quán)法》第二十八條：因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。按照物權(quán)法定的原則，在此種情況下，房屋登記簿的記載是錯(cuò)誤的。

2.能夠提供不動(dòng)產(chǎn)直接取得的證據(jù)，即可證明登記錯(cuò)誤。根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，房屋繼承在被繼承人死亡的那一刻起，繼承人就直接取得了遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，如果該房屋所有權(quán)登記為其他人，繼承人可以依據(jù)被繼承人死亡的事實(shí)，按照規(guī)定提供本人即為繼承人的材料，比如遺囑、公證書、身份證等相關(guān)文書，即可證明登記簿登記錯(cuò)誤。

3.事實(shí)行為成就時(shí)即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的情況下，房屋登記簿如沒有明確顯示，即證明登記簿錯(cuò)誤。根據(jù)《物權(quán)法》第三十條：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。根據(jù)法律規(guī)定，事實(shí)行為成就時(shí)物權(quán)即為原始取得。這應(yīng)該在房屋登記簿上作出明確表示，如果沒有，則證明登記錯(cuò)誤。

4.司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、仲裁委員會(huì)發(fā)生法律效力的文件證明當(dāng)事人以提交虛假材料等非法手段和方式獲取房屋產(chǎn)權(quán)登記的，以前作出的房屋登記應(yīng)當(dāng)被撤銷，事實(shí)上形成房屋登記簿記載錯(cuò)誤。

5.房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員未按照房屋登記程序辦事，對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記，徇私枉法，被上級(jí)行政機(jī)關(guān)查處，這種情形下房屋登記簿記載即為錯(cuò)誤。

四、我國(guó)異議登記制度的完善

我國(guó)物權(quán)法雖然規(guī)定了異議登記制度，但比較不系統(tǒng)，尚且需要進(jìn)一步完善。筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行落實(shí)：

（一）異議登記的適用條件

《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以申請(qǐng)更正登記。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯(cuò)誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償”。從法條中，我們不難看出物權(quán)法規(guī)定的異議登記的適用條件是：利害關(guān)系人認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤，但是登記簿記載的權(quán)利人不同意更正時(shí)，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。那么，把登記簿記載的權(quán)利人不同意更正作為申請(qǐng)異議登記的條件是否合適呢？學(xué)術(shù)界對(duì)此一直有爭(zhēng)論。持有贊成意見的學(xué)者認(rèn)為應(yīng)將登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的條件，因?yàn)椤段餀?quán)法》第十九條已明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請(qǐng)異議登記。持有反對(duì)意見的學(xué)者則認(rèn)為利害關(guān)系人可以直接申請(qǐng)異議登記，因?yàn)楫愖h登記是更正登記的前置手段，異議登記的最終目的也是要完成更正登記。

筆者的意見傾向于后者，我們不應(yīng)該把登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正作為異議登記的前提，這無(wú)論從法理還是從房屋登記實(shí)際操作來看，都很不實(shí)際。因?yàn)楦怯涳@然是否定了登記簿記載的權(quán)利人目前擁有的權(quán)利，侵犯了他的自身利益，因此，對(duì)于“要登記簿記載的權(quán)利人同意利害關(guān)系人的更正申請(qǐng)”，在實(shí)踐中這種可能性出現(xiàn)的幾率很小，對(duì)登記簿記載的權(quán)利人缺乏期待可能性。既然在現(xiàn)實(shí)生活中，大多數(shù)登記簿記載的權(quán)利人都不會(huì)同意更正登記，那么立法中就更沒有必要將“登記簿記載的權(quán)利人的不同意更正”作為異議登記的前提，因此，應(yīng)當(dāng)在不用征求登記簿記載的權(quán)利人同意的情況下，允許利害關(guān)系人直接提起異議登記申請(qǐng)。

（二）進(jìn)一步明確異議登記中的期間性質(zhì)

《物權(quán)法》第十九條第二款中提到“登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請(qǐng)人在異議登記之日起十五日內(nèi)不，異議登記失效”，一般來說，“十五日內(nèi)”不申請(qǐng)仲裁亦具有同樣的意義。關(guān)于“十五日”期間屆滿后，申請(qǐng)人沒有或沒有申請(qǐng)仲裁的，為明確登記物權(quán)的真實(shí)狀態(tài)，登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)注銷異議登記的問題，學(xué)術(shù)界爭(zhēng)議很大?！斗课莸怯涋k法》和《土地登記辦法》都沒有授予登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)注銷異議登記的權(quán)限。對(duì)“十五日”期間究竟為除斥期間還是為其他性質(zhì)的期間也有爭(zhēng)議，筆者認(rèn)為，此期間不符合除斥期間的性質(zhì)。眾所周知，除斥期間為法律規(guī)定某種權(quán)利預(yù)定存在的期間，且為不變期間。而根據(jù)第19條的規(guī)定，如果異議登記的申請(qǐng)人在十五日內(nèi)就登記物權(quán)要求訴訟，則異議登記依然有效，依然存在阻斷登記公信力的作用。由此可見，十五日期間并不屬于權(quán)利存續(xù)的期間，是一個(gè)可變期間，因此這個(gè)期間并不是異議登記效力的除斥期間，而不過是異議登記作為法律事實(shí)存在的一種法定期間。

從另一個(gè)方面來看，當(dāng)確權(quán)之訴最終證明房屋登記沒有錯(cuò)誤，登記名義人就是該房產(chǎn)的真正權(quán)利人，如果對(duì)異議登記的存續(xù)期間不加以必要的限制，將對(duì)登記名義人的登記利益造成很大的影響，也為那些惡意作出異議登記的申請(qǐng)者提供了極大方便，損害了他人的切身利益。因此，作為一項(xiàng)保護(hù)真正權(quán)利人利益的重要制度，必須對(duì)異議登記制度的存續(xù)期間作出合理限制。

（三）異議登記的效力方面

依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行立法，異議登記的效力是否是要禁止房屋登記簿記載的權(quán)利人行使處分權(quán)呢？筆者認(rèn)為：異議登記之后房屋登記簿記載的權(quán)利人仍然能夠行使處分權(quán)，這項(xiàng)權(quán)利并沒有消失，房屋登記簿記載的權(quán)利人與第三人所訂立的處分其不動(dòng)產(chǎn)的合同效力并不會(huì)受到異議登記的影響。但是《物權(quán)法》沒有對(duì)此作出明確的規(guī)定，因此，《物權(quán)法》有待完善。

（四）必須從房屋異議登記實(shí)務(wù)中來完善這項(xiàng)制度

房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依法辦事，按照初審、復(fù)審、審定的三審定案制度來執(zhí)行，確保房屋登記工作有效進(jìn)行；對(duì)于不明顯的房屋登記簿記載錯(cuò)誤，在之后的房屋登記過程中，一旦發(fā)現(xiàn)涉及該房屋的相關(guān)申報(bào)材料前后有矛盾沖突，就要立即進(jìn)行更正；發(fā)現(xiàn)房屋登記機(jī)構(gòu)工作人員違反房屋登記程序，弄虛作假、徇私枉法，對(duì)本來就不符合登記條件的申請(qǐng)予以登記的，一旦發(fā)現(xiàn)，要及時(shí)送給上級(jí)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行處理；在房屋登記機(jī)構(gòu)辦件過程中，要依法謹(jǐn)慎辦事；利害關(guān)系人申請(qǐng)房屋變更登記，不但要提供足夠證據(jù)證明房屋登記簿記載錯(cuò)誤，而且要具體指出正確的變更登記事項(xiàng)，并為這個(gè)正確變更登記事項(xiàng)提供充足的證據(jù)。這兩個(gè)條件在辦理房屋變更登記中是缺一不可的。

從異議登記實(shí)務(wù)操作中來完善這項(xiàng)制度，才能更好的發(fā)揮其應(yīng)有的作用，使房屋登記簿記載的權(quán)利人和申請(qǐng)異議登記的利害關(guān)系人之間的矛盾得到有效的解決。

五、結(jié)語(yǔ)

異議登記是不動(dòng)產(chǎn)登記中不可缺少的制度。我國(guó)現(xiàn)行的物權(quán)立法雖然規(guī)定了異議登記制度，但仍然存在不夠完善之處。我們應(yīng)在借鑒國(guó)內(nèi)外法律資源的基礎(chǔ)上，從異議登記的實(shí)務(wù)中不斷完善，以建立合乎國(guó)情并具有中國(guó)特色的、具有可操作性的異議登記制度。

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第9篇：土地法實(shí)施管理?xiàng)l例范文

一、對(duì)WTO關(guān)于投資的幾個(gè)協(xié)議的分析

嚴(yán)格地說，由于貿(mào)易和投資的密切關(guān)系，WTO多邊協(xié)定的所有內(nèi)容都將對(duì)國(guó)際投資產(chǎn)生重要的影響。但是，產(chǎn)生直接影響的協(xié)議主要有《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》、《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》以及《補(bǔ)貼和反補(bǔ)貼措施協(xié)議》。

1.《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》

《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》(TRIMS)是烏拉圭回合制定的新規(guī)則之一。因涉及到國(guó)家主權(quán)問題，盡管在談判時(shí)遭到發(fā)展中國(guó)家（多為資本輸入國(guó)）的極力反對(duì)，但最終還是將國(guó)際投資中與貿(mào)易有關(guān)的問題納入了國(guó)際多邊體系。（注：這里的貿(mào)易僅指“貨物貿(mào)易”，而不涉及“服務(wù)貿(mào)易”。）該協(xié)議雖未否定東道國(guó)依據(jù)國(guó)家主權(quán)制定各種投資措施的權(quán)利，但卻要求這些投資措施不得對(duì)國(guó)際間貿(mào)易自由起限制和扭曲作用。根據(jù)該協(xié)議，各成員國(guó)的核心義務(wù)主要是取消有關(guān)經(jīng)營(yíng)要求方面的投資措施（注：經(jīng)營(yíng)要求措施與投資激勵(lì)措施相對(duì)應(yīng)，是指對(duì)投資自由起抑制作用的措施，它包括13項(xiàng)內(nèi)容：當(dāng)?shù)毓蓹?quán)要求、許可證要求、匯款限制、外匯管制、制造界限、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、國(guó)內(nèi)銷售要求、制造要求、產(chǎn)品指令要求、貿(mào)易平衡要求、當(dāng)?shù)爻煞忠蟆⒊隹谝?、進(jìn)口替代要求。參見姜茹嬌、朱子勤編著：《世界貿(mào)易組織法律規(guī)則》，中國(guó)政法大學(xué)出版社2000年版，第121～122頁(yè)。），而且只有那些與GATT1994第3條規(guī)定的“國(guó)民待遇義務(wù)”和第11條規(guī)定的“一般禁止數(shù)量限制義務(wù)”不符的投資措施，應(yīng)在確定的期限內(nèi)予以取消。協(xié)議基本上不涉及投資激勵(lì)措施。（注：這說明發(fā)達(dá)國(guó)家并不是全面地關(guān)心投資措施對(duì)貿(mào)易的“扭曲”，而只是關(guān)心那些對(duì)它們不利的“扭曲”。因?yàn)?，從?jīng)濟(jì)上講，投資激勵(lì)措施與經(jīng)營(yíng)要求方面的措施一樣，都可能影響世界可投資資源的分配，從而對(duì)正常貿(mào)易產(chǎn)生扭曲。至于“與貿(mào)易有關(guān)的”這個(gè)定語(yǔ)，是發(fā)達(dá)國(guó)家為避免發(fā)展中國(guó)家攻擊它們把不相關(guān)的問題納入到多邊貿(mào)易談判中而采取的障眼法。）

2.《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》

《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》(GATS)是與GATT平行的獨(dú)立的多邊貿(mào)易協(xié)定，對(duì)國(guó)際投資也具有直接影響，因?yàn)榉?wù)貿(mào)易與投資的關(guān)系十分密切，要提供服務(wù)就往往需要在當(dāng)?shù)卦O(shè)立機(jī)構(gòu)或商業(yè)場(chǎng)所，這必然涉及到外資能否進(jìn)入服務(wù)業(yè)及其待遇問題。

《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》所確定的與投資有關(guān)的規(guī)則包括：(1)各國(guó)應(yīng)盡可能地開放國(guó)內(nèi)服務(wù)業(yè)市場(chǎng)，承擔(dān)相互給予跨國(guó)服務(wù)和服務(wù)提供者以最惠國(guó)待遇和政策法規(guī)透明度的一般義務(wù)；(2)以具體承諾的方式明確外國(guó)服務(wù)和服務(wù)提供者能享受市場(chǎng)準(zhǔn)入的具體部門、分部門或服務(wù)提供方式；(3)凡屬于市場(chǎng)準(zhǔn)入的服務(wù)領(lǐng)域，不得限制外國(guó)服務(wù)提供者的數(shù)量，限制服務(wù)投資的金額或股權(quán)、服務(wù)交易金額和服務(wù)業(yè)務(wù)量，限制特定服務(wù)部門及服務(wù)所需雇傭的自然人的數(shù)量，或者采取其他具有同樣效果的措施；(4)凡屬于市場(chǎng)準(zhǔn)入的服務(wù)領(lǐng)域，成員國(guó)應(yīng)按具體承諾的條件承擔(dān)國(guó)民待遇義務(wù)，確保外國(guó)的服務(wù)和服務(wù)業(yè)投資不受歧視待遇。

3.《補(bǔ)貼與反補(bǔ)貼措施協(xié)議》

WTO規(guī)則所指的補(bǔ)貼是指在某一成員國(guó)的領(lǐng)土內(nèi)，由政府或任何公共機(jī)構(gòu)向企業(yè)提供的財(cái)政資助，以及采取任何形式的收入支持或價(jià)格支持，和由此而給予的某種優(yōu)惠。補(bǔ)貼是發(fā)展本國(guó)經(jīng)濟(jì)（包括吸引外資）的一種方法，但是，在國(guó)際貿(mào)易中，對(duì)外國(guó)同類產(chǎn)品生產(chǎn)者而言，補(bǔ)貼是一種變相的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段，造成了不公平貿(mào)易的產(chǎn)生，因此，應(yīng)予限制和禁止。根據(jù)《補(bǔ)貼與反補(bǔ)貼措施協(xié)議》，補(bǔ)貼分為禁止使用的補(bǔ)貼、可申訴的補(bǔ)貼以及不可申訴的補(bǔ)貼三種，對(duì)于禁止使用的補(bǔ)貼和可申訴的補(bǔ)貼，受損害的成員國(guó)可以采取反補(bǔ)貼措施或救濟(jì)方法對(duì)其損失予以彌補(bǔ)。

當(dāng)然，除了上述三個(gè)協(xié)議之外，WTO的其他協(xié)議對(duì)國(guó)際投資關(guān)系也產(chǎn)生著不同程度的影響。如《與貿(mào)易有關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)定》，該協(xié)定不僅對(duì)各國(guó)有關(guān)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的國(guó)內(nèi)立法產(chǎn)生重大影響，而且也對(duì)各國(guó)外資法中的知識(shí)產(chǎn)權(quán)規(guī)定提出了要求。因?yàn)橹R(shí)產(chǎn)權(quán)作為一種財(cái)產(chǎn)權(quán)是可以用于投資的，知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)不力將可能構(gòu)成一種貿(mào)易壁壘和投資障礙。對(duì)于外國(guó)投資者、特別是高新技術(shù)生產(chǎn)者來說，加強(qiáng)對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)的國(guó)際保護(hù)，無(wú)疑有助于其進(jìn)入他國(guó)市場(chǎng)并防止他國(guó)仿冒其技術(shù)且低成本復(fù)制出口。所以，保護(hù)知識(shí)產(chǎn)權(quán)也有助于保護(hù)國(guó)際投資、促進(jìn)國(guó)際投資的發(fā)展。（注：余勁松：《論國(guó)際投資法的晚近發(fā)展》，《法學(xué)評(píng)論》1997年第6期。）

二、我國(guó)外資法與WTO多邊協(xié)議的沖突及其完善

總體而言，中國(guó)一旦加入WTO，其多邊協(xié)定將對(duì)我國(guó)外資法產(chǎn)生全面而深刻的影響，因?yàn)閃TO多邊協(xié)定所確定的與投資有關(guān)的規(guī)則，代表著國(guó)際投資法領(lǐng)域最新、最重大的發(fā)展，而且與各成員國(guó)息息相關(guān)，我國(guó)外資法必須積極而全面地適應(yīng)這些多邊規(guī)則的要求。然而，反觀我國(guó)外資法，與WTO多邊協(xié)議的沖突則主要表現(xiàn)在關(guān)于外資待遇和外資準(zhǔn)入兩個(gè)方面：

1.關(guān)于外資待遇

《與貿(mào)易有關(guān)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)議》和《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》均規(guī)定了給予成員國(guó)以國(guó)民待遇的義務(wù)。所謂國(guó)民待遇，指一國(guó)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和民事權(quán)利方面給予其境內(nèi)外國(guó)國(guó)民的待遇不低于其給予本國(guó)國(guó)民的待遇。

我國(guó)現(xiàn)行外資法紛繁復(fù)雜，但從整體上看，對(duì)外資的待遇表現(xiàn)為一定范圍的國(guó)民待遇、優(yōu)惠待遇和差別待遇三個(gè)方面。（注：鄒立剛：《TRIMS協(xié)定與我國(guó)對(duì)外資的待遇標(biāo)準(zhǔn)》，《法商研究》1999年第1期。）在一些對(duì)國(guó)家安全與社會(huì)公共利益沒有不利影響的領(lǐng)域，我國(guó)一般給予外資國(guó)民待遇。主要表現(xiàn)在：司法行政救濟(jì)方面（注：如《民事訴訟法》第15條的規(guī)定。）；一定范圍內(nèi)的投資活動(dòng)方面（注：如《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法實(shí)施條例》第64條的規(guī)定。）；投資財(cái)產(chǎn)保護(hù)的某些方面（注：如《商標(biāo)法》、《專利法》、《著作權(quán)法》等知識(shí)產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定。）；《公司法》對(duì)內(nèi)外資逐步實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的企業(yè)組織制度；對(duì)內(nèi)外資實(shí)行同一的流轉(zhuǎn)稅；對(duì)內(nèi)外資實(shí)行統(tǒng)一的結(jié)售匯制度；內(nèi)外資適用統(tǒng)一的安全生產(chǎn)、勞動(dòng)保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、生產(chǎn)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、商品檢驗(yàn)、衛(wèi)生檢疫制度；等等。優(yōu)惠待遇主要體現(xiàn)在稅收優(yōu)惠上，外資享有所得稅減免、利潤(rùn)再投資退稅、關(guān)稅減免等優(yōu)惠。差別待遇則主要體現(xiàn)在：限制外商投資的領(lǐng)域，尤其是服務(wù)業(yè)領(lǐng)域；要求外商投資企業(yè)所需的原材料、燃料、配套件等物資在同等條件下應(yīng)盡先在中國(guó)購(gòu)買（注：如《外資企業(yè)法》第15條、《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第9條及《實(shí)施條例》第57條的規(guī)定。）；外商投資企業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)銷售產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)依照經(jīng)批準(zhǔn)的銷售比例進(jìn)行，鼓勵(lì)或要求外商投資企業(yè)產(chǎn)品出口（甚至將產(chǎn)品出口作為設(shè)立外資企業(yè)的條件之一）和保持外匯收支平衡（注：如《外資企業(yè)法》第3條、第18條及其《實(shí)施細(xì)則》第45條、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第29條及其《實(shí)施細(xì)則》第38條、《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》第9條及其《實(shí)施條例》第60條的規(guī)定。）；以產(chǎn)頂進(jìn)和進(jìn)口替代（注：轉(zhuǎn)引自鄒立剛：《TRIMS協(xié)定與我國(guó)對(duì)外資的待遇標(biāo)準(zhǔn)》，《法商研究》1999年第1期?；凇蛾P(guān)于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)產(chǎn)品以產(chǎn)頂進(jìn)辦法的規(guī)定》，歷年來有關(guān)部門制定的清單上以產(chǎn)頂進(jìn)產(chǎn)品多達(dá)1751種。參見李萬(wàn)強(qiáng)：《我國(guó)外資法規(guī)的若干問題》，《國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作》1995年第4期。）；等等。

從現(xiàn)行外資法對(duì)外資待遇的規(guī)定看，與WTO多邊協(xié)定的首要沖突是差別待遇的規(guī)定。規(guī)定外資投資企業(yè)所需原材料、燃料、配套件等在同等條件下應(yīng)盡先在中國(guó)購(gòu)買，可能被認(rèn)定為《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》所禁止的當(dāng)?shù)爻煞忠蠡蛱娲M(jìn)口；鼓勵(lì)或要求外商投資企業(yè)產(chǎn)品出口以及規(guī)定產(chǎn)品的內(nèi)外銷比例，可能被認(rèn)定為《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》所禁止的貿(mào)易平衡要求。這些差別待遇的規(guī)定，對(duì)外資構(gòu)成了形式上或事實(shí)上的歧視，應(yīng)予修改。

沖突之二是優(yōu)惠待遇的規(guī)定。顯然《與貿(mào)易有關(guān)的投資措施協(xié)議》只關(guān)心成員國(guó)對(duì)經(jīng)營(yíng)要求措施的禁止，而不關(guān)心投資激勵(lì)措施（因?yàn)榻?jīng)營(yíng)激勵(lì)措施可以給處于資本輸出國(guó)地位的發(fā)達(dá)國(guó)家?guī)砀嗟睦妫侨绻@些投資激勵(lì)措施構(gòu)成“禁止使用的補(bǔ)貼”或“可申訴的補(bǔ)貼”，則將受到《補(bǔ)貼與反補(bǔ)貼措施協(xié)議》的制約。由此，為增加外匯收入，我國(guó)對(duì)于外商投資企業(yè)產(chǎn)品出口給予的所得稅和關(guān)稅減免等優(yōu)惠措施，如果不被認(rèn)定為扭曲貿(mào)易的投資措施，就可能會(huì)被認(rèn)定為一種補(bǔ)貼措施而受到其他成員國(guó)的反補(bǔ)貼制裁。對(duì)此，我國(guó)需要根據(jù)該協(xié)議規(guī)則的安排，逐步取消禁止使用的補(bǔ)貼和可申訴的補(bǔ)貼。

總之，外資待遇發(fā)展的趨勢(shì)是實(shí)行國(guó)民待遇。當(dāng)然，對(duì)外資實(shí)行國(guó)民待遇，并不意味著內(nèi)資和外資的絕對(duì)平等。任何主權(quán)國(guó)家都不是對(duì)外資實(shí)行絕對(duì)的國(guó)民待遇、而是可以根據(jù)國(guó)家安全、社會(huì)公共利益、傳統(tǒng)民族產(chǎn)業(yè)、特殊自然資源等需要，保留國(guó)民待遇的合理例外，這并不違背國(guó)民待遇的原則。我國(guó)即使加入了WTO，也只承擔(dān)與本國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的義務(wù)，可以援引WTO有關(guān)協(xié)定的例外條款暫時(shí)背離國(guó)民待遇的義務(wù)，依法維護(hù)自己的權(quán)益。值得注意的是，如果暫時(shí)背離國(guó)民待遇義務(wù)是為了扶持國(guó)內(nèi)幼稚產(chǎn)業(yè)，則對(duì)幼稚產(chǎn)業(yè)的保護(hù)要適度。其原因在于：對(duì)“幼稚產(chǎn)業(yè)”的準(zhǔn)確定位并不易做到，而且一旦確定為“幼稚”產(chǎn)業(yè)，又容易形成既得利益集團(tuán)，長(zhǎng)期依賴國(guó)家的保護(hù)政策，不求進(jìn)取，久而久之則形成“侏儒”產(chǎn)業(yè)。在這方面，已有他國(guó)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)可供借鑒。如：巴西的飛機(jī)工業(yè)在保護(hù)政策下經(jīng)過了幾十年，仍然無(wú)法在國(guó)際市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)。而韓國(guó)對(duì)幼稚產(chǎn)業(yè)實(shí)行開放型保護(hù)，定期進(jìn)行業(yè)務(wù)評(píng)估，競(jìng)爭(zhēng)力提高快的企業(yè)繼續(xù)保護(hù)，直至完全有能力在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)；業(yè)績(jī)不佳的企業(yè)則取消保護(hù)，任其破產(chǎn)。韓國(guó)的汽車工業(yè)正式在這種政策下頂住了外國(guó)汽車進(jìn)口的沖擊，迅速發(fā)展起來，不僅滿足了國(guó)內(nèi)需要，而且大量出口。（注：張向晨：《發(fā)展中國(guó)家與WTO的政治經(jīng)濟(jì)關(guān)系》，法律出版社2000年版，第168頁(yè)。）

2.關(guān)于外資準(zhǔn)入

外資準(zhǔn)入與外資待遇其實(shí)是一個(gè)問題的兩個(gè)方面。外資待遇是前提和基礎(chǔ)，外資準(zhǔn)入則是外資待遇的具體表現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家主權(quán)原則，一國(guó)有權(quán)決定外資進(jìn)入的領(lǐng)域及從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的條件，但是，WTO多邊協(xié)定要求各成員國(guó)盡可能全面地開放國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，尤其是《服務(wù)貿(mào)易總協(xié)定》的達(dá)成，加速了放寬外商投資范圍及外資準(zhǔn)入限制的進(jìn)程。

我國(guó)于1995年6月頒布了《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定》，根據(jù)我國(guó)利用外資和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要，分鼓勵(lì)類、限制類、允許類、禁止類明確外商投資產(chǎn)業(yè)的方向，同時(shí)第一次具體提出了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。1997年12月31日，又對(duì)《外商投資產(chǎn)業(yè)目錄》進(jìn)行了修改。近些年來，基于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和利用外資經(jīng)驗(yàn)的豐富，我國(guó)允許外商投資的領(lǐng)域不斷擴(kuò)大，許多新的領(lǐng)域如航空、零售、金融、外貿(mào)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、旅行社等行業(yè)也逐步向外商開放，不過在地域、數(shù)量、股權(quán)、業(yè)務(wù)范圍等方面仍有限制。但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家所開放的市場(chǎng)相比，我國(guó)的外資準(zhǔn)入領(lǐng)域與發(fā)達(dá)國(guó)家的期望還是有較大差距的。

對(duì)于這種沖突，我國(guó)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需要，在談判中維護(hù)應(yīng)有權(quán)益。同時(shí)，可通過《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》的及時(shí)調(diào)整和有效引導(dǎo)，進(jìn)一步向外資放開競(jìng)爭(zhēng)性產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)大石油化工、建筑業(yè)等行業(yè)利用外資的規(guī)模，有區(qū)別、有重點(diǎn)地吸收外資開發(fā)利用礦產(chǎn)資源，有步驟地推進(jìn)服務(wù)貿(mào)易的對(duì)外開放，積極進(jìn)行旅游資源開發(fā)、水上運(yùn)輸?shù)阮I(lǐng)域利用外資的試點(diǎn)，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)商業(yè)、旅行社開放的試點(diǎn)范圍，擴(kuò)大會(huì)計(jì)、法律咨詢服務(wù)業(yè)和航空運(yùn)輸、業(yè)務(wù)等領(lǐng)域的開放，有步驟、有控制地開放金融和通信等領(lǐng)域的試點(diǎn)。（注：、賀小勇：《依法治國(guó)與對(duì)外經(jīng)貿(mào)立法》（中），《世界貿(mào)易組織動(dòng)態(tài)與研究》1998年第11期。）需要重視的是，我國(guó)應(yīng)進(jìn)一步完善外資審批制度，逐步取消目前根據(jù)外資規(guī)模確立審批權(quán)限及相關(guān)制度的做法，改為主要依據(jù)外資進(jìn)入產(chǎn)業(yè)的類別建立審批制度，對(duì)于鼓勵(lì)類和允許類的外資進(jìn)入應(yīng)予以放開。

三、應(yīng)制定統(tǒng)一的《外資管理法》，作為調(diào)整我國(guó)外商投資的基本法

改革開放以來，我國(guó)制定的調(diào)整外資的法律、法規(guī)已達(dá)200多項(xiàng)。由于諸多復(fù)雜的原因，20年的外資立法主要采用了特別立法和單行立法的體例，并且所規(guī)范的著眼點(diǎn)不在于“外商投資”本身，而是放在“外商投資企業(yè)”身上，從而使得《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》、《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《外資企業(yè)法》成為了我國(guó)調(diào)整外商投資的三個(gè)基本法律。（注：其實(shí)，把對(duì)外商投資的法律規(guī)制僅僅看作是對(duì)外商投資企業(yè)的法律規(guī)制是片面的，這樣并不能有效地把握規(guī)制外商投資中的規(guī)律性問題。本文認(rèn)為，著眼點(diǎn)應(yīng)放在規(guī)制“外商投資”上，圍繞“外商投資”的這一具有特殊性質(zhì)之投資的相關(guān)問題進(jìn)行專門的調(diào)整，才應(yīng)該是一國(guó)外資法的基本責(zé)任。）之后的多數(shù)立法，均圍繞這三個(gè)基本法律展開，逐個(gè)問題，逐個(gè)規(guī)范。同時(shí)，在這三個(gè)基本法律中，既有政府管理法的規(guī)定，也有企業(yè)組織法的規(guī)定；既有對(duì)具有外資特殊性質(zhì)之相關(guān)問題的規(guī)定，也有對(duì)稅收、外匯、海關(guān)進(jìn)出口、土地、信貸、會(huì)計(jì)、勞動(dòng)關(guān)系等不具外資特殊性質(zhì)之問題的規(guī)定。如此立法，必然導(dǎo)致不同類型的外商投資企業(yè)有著不同的法律來調(diào)整，同時(shí)在具體規(guī)定上存在內(nèi)容繁瑣、重復(fù)、交叉甚至相互矛盾的問題。

我國(guó)外資法的這一現(xiàn)狀與加入WTO也是不相適應(yīng)的。WTO多邊協(xié)定中有一項(xiàng)重要的原則——“透明度原則”，它與“貿(mào)易自由化”和“穩(wěn)定性”一起，構(gòu)成建立WTO三個(gè)主要目標(biāo)。“透明度原則”要求各成員國(guó)將其涉及或影響貿(mào)易的國(guó)內(nèi)法律、法規(guī)、可依據(jù)的司法判決以及與他國(guó)簽訂的條約等予以公布，以讓其他成員國(guó)知曉。據(jù)此，加入WTO以后，如果我國(guó)將現(xiàn)行外資法（嚴(yán)格說是“外資法群”）予以公布，其他成員國(guó)將會(huì)無(wú)所適從。