農(nóng)村土地承包法新精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村土地承包法新范文

[關(guān)鍵詞]私法自治，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，物權(quán)法定

私法自治也稱意思自治，是指民事主體依法享有在法定的范圍內(nèi)的廣泛的行為自由，可依自己的意志產(chǎn)生、變更和消滅法律關(guān)系。其作為民法的一項基本原則，貫穿于整個民法之中，體現(xiàn)了民法最基本的精神。[1]那么，在堅持農(nóng)村土地集體所有，維持現(xiàn)行土地承包經(jīng)營制度基本框架不變的前提下，私法自治具有多大意義，并且發(fā)揮著什么樣的作用呢？本文以《中國人民共和國物權(quán)法（草案）》（二次審議稿）（以下簡稱《草案》）為參照，試對此問題進(jìn)行探討。

一、私法自治的必要性-我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度建構(gòu)的價值考量

任何一項法律制度的設(shè)計，其背后都會有一定的價值考量，由于農(nóng)村土地事關(guān)我國根本，因此農(nóng)村土地物權(quán)制度從一開始便承載了相當(dāng)?shù)膬r值期許。在權(quán)衡物權(quán)法的價值目標(biāo)時，傳統(tǒng)法學(xué)往往以公平、正義標(biāo)準(zhǔn)來衡量。但在資源稀缺的約束條件下，面對人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需要，如何更有效率的利用現(xiàn)有資源，保證資源能被流動到效用更高的人手中，從而實現(xiàn)社會財富的最大化，這無疑是物權(quán)法的一個重要價值追求。[2]如臺灣學(xué)者謝哲勝所指出：“財產(chǎn)權(quán)之指定首先可以停止人們掠奪性的活動，并減少財產(chǎn)權(quán)之糾紛，此即物權(quán)法定主義之精髓所在，此有助于人們安定的從事生產(chǎn)活動，增加社會之總生產(chǎn)量，而私有財產(chǎn)權(quán)則可以使所有人盡其所能利用該財產(chǎn)資源生產(chǎn)財貨，使資源不至于浪費(fèi)閑置，然后籍助債法的契約自由、交易自由原則，使財產(chǎn)能自由流動，藉自由市場之運(yùn)作，使資源達(dá)到最高的使用效率，生產(chǎn)出更多的產(chǎn)品和服務(wù)，以滿足大多數(shù)國民生活所需，此符合國民之最大利益，亦是財產(chǎn)權(quán)所欲達(dá)成之功能?！笨梢哉f效率原則是我國物權(quán)立法所必須遵循的一項重要原則。在由梁慧星先生主持起草的《中國物權(quán)法草案建議稿》中的第九條關(guān)于物權(quán)的解釋的規(guī)定，便明確體現(xiàn)了效率的價值取向。[3]

具體到我國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法律制度的建構(gòu)中，對我國這樣一個人口眾多，土地相對稀少，農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，整體效率低下的大國，效率的意義更為重要。實際上，從農(nóng)民最早對此制度的草創(chuàng)及支持來看，便可看出效率的吸引力。

雖然在物權(quán)法的制定過程中，主流意見便是強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)效力，使農(nóng)民獲得一個穩(wěn)定的心理預(yù)期，防止發(fā)包人及第三人的侵害，從而保護(hù)農(nóng)民的利益。但實際上，通過一些學(xué)者的調(diào)查，穩(wěn)定的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)雖然會對農(nóng)民對土地的長期投資有促進(jìn)作用，但對土地利用效率的提高卻并不那么明顯。[4]而私法自治堅持資源本位，體現(xiàn)了市場經(jīng)濟(jì)的基本要求，充分發(fā)揮每個人的主動以求得最佳績效。[5]可以說，只有強(qiáng)調(diào)私法自治這一民法基本原則在農(nóng)村土承包經(jīng)營權(quán)中的作用，才能真正的解放農(nóng)民，從而解放和發(fā)展農(nóng)村的社會生產(chǎn)力，從而提高我國農(nóng)村土地的利用率。

二、私法自治之可行性-物權(quán)法性質(zhì)分析

在強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度中私法自治的必要性的同時，我們也不得不同時考慮另外一個問題，也即私法自治是否會對物權(quán)法的基本體系結(jié)構(gòu)造成沖擊，這便是私法自治的可能性問題。而對私法自治產(chǎn)生阻礙的便是物權(quán)法中的物權(quán)法定原則及物權(quán)法規(guī)范的強(qiáng)制屬性。

首先，從物權(quán)法定原則來看，雖然有不少學(xué)者對此原則多有詬病，但三個物權(quán)法草案都堅持了此一原則。那么，在物權(quán)法定原則之下是不是便沒有私法自治的空間了呢？答案是否定的，可從以下三個方面得出結(jié)論，（一）物權(quán)法定原則限制物權(quán)種類的目的在于權(quán)利之保護(hù)而不在權(quán)利之限制。物權(quán)法定主義成立的第一個前提便是物權(quán)與債權(quán)的可分性與對立性。[6]與債權(quán)相比物權(quán)為支配物的權(quán)利，具有絕對性，物權(quán)的不能實現(xiàn)，可因任何第三人的行為，亦即任何人均得成為物權(quán)的侵犯者。為使物權(quán)不致無端遭受他人侵犯，權(quán)利的公示便有其必要，而公示手段的有限，則決定物權(quán)的種類和內(nèi)容必須明確，否則，第三人對物權(quán)的尊重便無從談起。（二）物權(quán)法法定原則限制物權(quán)的自由創(chuàng)設(shè)但不限制權(quán)利人對物權(quán)的選擇自由。私法自治的要義在于民事權(quán)利義務(wù)創(chuàng)設(shè)的自由。雖然物權(quán)法定原則剝奪了當(dāng)事人創(chuàng)設(shè)物權(quán)的自由，但其并未限制其選擇物權(quán)本身的自由。在法定物權(quán)范圍之內(nèi)，要不要設(shè)定物權(quán)關(guān)系，設(shè)定何種物權(quán)關(guān)系，要不要變動物權(quán)，以何種條件變動物權(quán)，純由當(dāng)事人定奪。因此，從物權(quán)設(shè)定的角度，對于物權(quán)人而言，實行的也是意思自治。（三）當(dāng)事人設(shè)立的物權(quán)雖然無效，但如果其行為具備其他法律行為的要件的，則該行為在當(dāng)事人之間仍然具有該種法律行為的效力。[7]因此，即使在物權(quán)法定原則之下，私法自治仍有其適用空間。

其次，從物權(quán)法規(guī)范的強(qiáng)制屬性來看，物權(quán)法被列為“強(qiáng)行法”，從而使物權(quán)法似乎遠(yuǎn)離私法自治。但正如臺灣學(xué)者蘇永欽所指出：物權(quán)法規(guī)定多屬權(quán)限規(guī)范，不屬行為規(guī)范，是強(qiáng)制而不強(qiáng)行。權(quán)限規(guī)范和行為規(guī)范最大的不同就在還有沒有自治的空間。行為規(guī)范限制的是行為，因此任何其他迂回的安排，都可能構(gòu)成脫法行為，同樣不容許起生效。但權(quán)限規(guī)范的功能只在定分止?fàn)?，以杜爭議，立法者沒有禁止當(dāng)事人間依此分際做出進(jìn)一步交易的必要。[8]

三、私法自治的前提-承發(fā)包雙方平等主體的重建

若要真正的在農(nóng)村土地承包經(jīng)營法律制度中實現(xiàn)私法自治，其前提便是對真正的私法關(guān)系主體的塑造，也即使作為發(fā)包方的集體成為一個真正的民事主體，使之與承包方農(nóng)民處于平等的法律地位。從集體所有的確立過程來看，我國當(dāng)初確立集體所有的目的便是為了解決貧富差別的問題，為了全國廣大農(nóng)民走上共同富裕的道路。[9]但現(xiàn)實的困境卻是，為了農(nóng)民共同利益建立起來的農(nóng)民集體卻在不停的侵犯農(nóng)民利益。我國目前的情況是，農(nóng)村土地名為集體所有，但由于在大多數(shù)地區(qū)農(nóng)民集體組織已經(jīng)解散或者名存實亡，因此，致使所謂的土地集體所有實際上成了擁有公權(quán)力的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村干部的小團(tuán)體所有，有的甚至成為個別鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村干部的個人所有，造成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體錯位。[10]在此情況下，私法自治只會是一個空談，因此，當(dāng)務(wù)之急是將村民自治的公共管理職能與經(jīng)濟(jì)管理職能進(jìn)行分離。由于集體本身并不是一個法律術(shù)語，其帶有很強(qiáng)的政治色彩，為使農(nóng)村土地的所有權(quán)者成為一個真正民法意義的主體，因此，建議以合作社法人來塑造集體經(jīng)濟(jì)組織，使之成為農(nóng)村土地所有權(quán)的主體。如此，既能滿足農(nóng)民基本生活保障的要求，同時亦使私法自治成為可能，從而提高農(nóng)地的利用效率。

在《草案》第五十六條中，堅持了農(nóng)地為集體所有，并主要由集體經(jīng)濟(jì)組織來行使所有權(quán)。本人認(rèn)為此條文有重建集體經(jīng)濟(jì)組織，并使之與公權(quán)力相分離的意味，極具進(jìn)步意義。但其如此設(shè)計仍不能避免所有權(quán)虛化之弊病，并且由于集體經(jīng)濟(jì)組織并不是所有權(quán)主體，而只是行使主體，從而必然會徒增土地利用層次，影響土地的利用效率。因此可直接將所有權(quán)主體構(gòu)建成合作社法人，并且依照合作社自身的運(yùn)作來行使其所有權(quán)。

四、私法自治之體現(xiàn)-兩個矛盾的解決

《草案》中關(guān)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的規(guī)定很多都體現(xiàn)了私法自治的要求，例如：第131條允許土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，第134條允許土地承包經(jīng)營權(quán)分割、合并的規(guī)定等。但私法自治若要在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)制度中真正體現(xiàn)，尚需處理兩個矛盾，即：

（一）社區(qū)性與開放性之矛盾

農(nóng)村土地集體所有，雖然會導(dǎo)致一定的社區(qū)化，但這并不代表在農(nóng)地利用中便會否認(rèn)開放性。惟有通過更廣泛主體之參與，才能真正的實現(xiàn)私法自治，也才能真正提高農(nóng)地的利用效率。目前我國農(nóng)村在實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包制以后，采納了“一人一畝三分地”的種田模式，這種模式并不是現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的經(jīng)營模式，其規(guī)模效益并不強(qiáng)，尤其是因為技術(shù)落后，不利于將資金、技術(shù)、知識、管理等現(xiàn)代生產(chǎn)要素吸引到農(nóng)業(yè)中來，與土地、勞動等傳統(tǒng)生產(chǎn)要素進(jìn)行最優(yōu)化配置，也不利于節(jié)省成本和開支。所以提高土地的效益和土地利用率，就必須擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為資本加以轉(zhuǎn)讓，使土地向種田能手和經(jīng)營者集中。規(guī)模的擴(kuò)大有利于機(jī)械化耕作及引進(jìn)新技術(shù)品種，調(diào)整種植結(jié)構(gòu)。農(nóng)民因此可以節(jié)約開支提高農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增加收入。尤其是只有通過規(guī)模經(jīng)營，才能真正使中國的農(nóng)業(yè)從低效率的勞動模式向現(xiàn)代化的大農(nóng)業(yè)發(fā)展。[11]同時以我國現(xiàn)實來看，我們不能忽視農(nóng)村土地的社會保障作用，由于前述合作社法人主體的構(gòu)建，即使開放性也會是不直接利用土地的農(nóng)民能有一個基本的生活保障，從而保障農(nóng)村的穩(wěn)定。

并且從更深遠(yuǎn)的意義講開放性的確立也才能突破城鄉(xiāng)分治，一國兩策的政治藩籬，從而真正的解決三農(nóng)問題。因為如果盲目強(qiáng)調(diào)社區(qū)性的話必然會導(dǎo)致城鄉(xiāng)分治的二元結(jié)構(gòu)不斷強(qiáng)化，更加拉大城鄉(xiāng)之間的差距。因為正是因為二元戶籍制度及粘附其上的二元社會福利制度的存在，才形成了城鄉(xiāng)之間的鴻溝和分割體制，進(jìn)而在社會福利共享、資源分配、社會就業(yè)和升學(xué)等發(fā)面形成一系列不平等待遇，嚴(yán)重影響了城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場的形成和要素的市場發(fā)育，妨礙了農(nóng)村的發(fā)展及城鄉(xiāng)收入水平差距的縮小。[12]此也是造成三農(nóng)問題的癥結(jié)所在。在私法自治的前提下，土地利用的社區(qū)性一旦被打破，城鄉(xiāng)分治在經(jīng)濟(jì)上的基礎(chǔ)便會松動，進(jìn)而可以為政治上的解決提供條件。

《物權(quán)法草案》（第二次審議稿）中堅持了開放性，并未將承包經(jīng)營權(quán)的主體局限于社區(qū)內(nèi)，并且刪除了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第48條“須報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準(zhǔn)”的規(guī)定，但其第55條對集體以外的單位或個人承包土地的規(guī)定似乎過苛，并且會對效率造成影響。因此，建議將此限制性規(guī)定刪除，從而賦予農(nóng)村土地所有權(quán)主體更多自治權(quán)利。

（二）物權(quán)性利用與債權(quán)性利用之矛盾

雖然在物權(quán)法的制定中，強(qiáng)調(diào)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化。但這并不否認(rèn)債權(quán)性的利用。并且債權(quán)性利用也有其靈活，便捷的優(yōu)勢。同時，債權(quán)性利用并不代表就會損害利用人的利益，實際上目前對農(nóng)民利益的侵犯主要來自公權(quán)力，與是否為債權(quán)性利用是無關(guān)的。因此，當(dāng)事人可基于私法自治原則，在物權(quán)關(guān)系上為債權(quán)的約定。并且，此種債權(quán)約定若經(jīng)登記，則可具有對抗第三人的效力。[13]

因此，建議將來的民法典制定中對經(jīng)濟(jì)學(xué)界及部分民法學(xué)者所支持的農(nóng)村土地租賃權(quán)及其它一些債權(quán)利用方式進(jìn)行更為詳細(xì)的規(guī)定，以為私法自治留出足夠的空間。同時，應(yīng)在即將出臺的物權(quán)法中對農(nóng)村土地的債權(quán)利用登記進(jìn)行規(guī)定。

「注釋

[1] 參見王利明：《民法總則研究》，中國人民大學(xué)出版社2003年12月第1版，第109-110頁。

[2] 參見周林彬：《物權(quán)法新論-一種法律經(jīng)濟(jì)分析的觀點(diǎn)》，北京大學(xué)出版社20023月第1版第31頁。

[3] 此草案第九條規(guī)定：對物權(quán)的爭議，應(yīng)以維護(hù)物的經(jīng)濟(jì)價值和發(fā)揮物的效用為基準(zhǔn)解釋。參見《中國物權(quán)法草案建議稿》社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社2000年3月第1版。

[4] 參見姚洋：《中國農(nóng)村土地制度的法律思考》，civillaw.com.cn

[5]參見曾世雄：《民法總則知現(xiàn)在與未來》，中國政法大學(xué)出版社2001年10月第1版，第17頁。

[6] 參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社1997年9月第1版，第49頁。

[7] 參見尹田：《論物權(quán)的定義與本質(zhì)- 從一種方法論的角度》，《中外法學(xué)》2002年第3期。

[8] 參見蘇永欽：《走入新世紀(jì)的私法自治》，中國政法大學(xué)出版社2002年8月第1版，第88-89頁。

[9] 參見關(guān)濤：《我國農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的完善-以“三農(nóng)”問題為背景的分析》，《煙臺大學(xué)學(xué)報》（哲學(xué)社會科學(xué)版）2004年第3期。

[10] 參見蘇運(yùn)來：《物權(quán)法視野中的農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的整合》，civillaw.com.cn

[11] 參見王利明：《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的若干問題探討》，《中國人民大學(xué)學(xué)報》2001年第6期。

[12] 參見譚洪江：《農(nóng)民利益流失的成因、消極影響及對策》，《嶺南學(xué)刊》2004年第2期。

第2篇：農(nóng)村土地承包法新范文

[關(guān)鍵詞]水權(quán) 水資源所有權(quán) 準(zhǔn)物權(quán)

認(rèn)識水權(quán)的性質(zhì)首先應(yīng)當(dāng)清楚什么是水權(quán)，既水權(quán)的概念是什么。對水權(quán)的概念目前主要有兩種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為水權(quán)，即為依法對于地面水和地下水取得使用或收益的權(quán)利。它是一個集合概念，是汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)、排水權(quán)、航運(yùn)權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。[①]此定義包含有兩層含義：第一，水權(quán)是獨(dú)立干水資源所有權(quán)的一項法律制度，水資源所有權(quán)乃為水權(quán)之母，水權(quán)系由水資源所有權(quán)派生而來。第二，水權(quán)是水資源的非所有人依照法律的規(guī)定或合同的約定所享有的對水資源的使用或收益權(quán)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為水權(quán)就是水資源所有權(quán)和各種用水權(quán)利與義務(wù)的行為準(zhǔn)則和規(guī)則，它通常包括水資源所有權(quán)、開發(fā)使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)以及與水有關(guān)的其他權(quán)益。[②]此定義認(rèn)為水權(quán)包括水資源所有權(quán)。

兩種觀點(diǎn)最大的不同是水權(quán)能否包括水資源所有權(quán)，兩者到底是什么關(guān)系，這也是界定水權(quán)性質(zhì)的關(guān)鍵所在。到底是水權(quán)是獨(dú)立與水資源所有權(quán)的一種權(quán)利是由水資源所有權(quán)派生還是水權(quán)是水資源所有權(quán)的上位概念。

比較這兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為第一種觀點(diǎn)更為合理。首先，第二種觀點(diǎn)將水資源所有權(quán)納入到水權(quán)的范疇違反了財產(chǎn)權(quán)體系內(nèi)部的位階關(guān)系。在財產(chǎn)權(quán)體系中，水資源所有權(quán)的上位權(quán)利是財產(chǎn)所有權(quán)，再上位權(quán)利則是物權(quán)，水權(quán)概念若有存在的必要，邏輯上只能是水資源所有權(quán)的下位概念。[③]所以，“水權(quán)包括水資源所有權(quán)”把水權(quán)作為了水資源所有權(quán)的上位概念，這不符合民法邏輯。

其次，世界通說都主張水權(quán)不含有水資源所有權(quán)。在美國西部，大多數(shù)水法都宣稱公有權(quán)存在于水資源之上，采用優(yōu)先權(quán)原則分配用水權(quán)，用水人從州的水資源管理部門獲得許可證時，該用水權(quán)就是水權(quán)。在日本，學(xué)者認(rèn)為水權(quán)是利用水的權(quán)利，而非對水享有所有權(quán)。[④]我國臺灣水利法規(guī)定，水權(quán)是依法對于地面水或地下水取得使用或收益的權(quán)利，可歸團(tuán)體公司或人民取得，而水資源所有權(quán)則只歸國家享有?？梢娝畽?quán)不含有水資源所有權(quán)。在我國，水法區(qū)分為水資源所有權(quán)和開發(fā)利用權(quán)，強(qiáng)調(diào)水資源屬于國家所有。屬于集體所有的，僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的水塘和由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織修建管理的水庫中的水。至于具體的單位和個人，僅享有開發(fā)利用水資源的權(quán)利。

最后，將水資源所有權(quán)納入到水權(quán)的范疇中，不利于水資源的開發(fā)和利用。由于水資源的所有權(quán)屬于國家，而對水具體開發(fā)利用的則是單位和個人，既水權(quán)的的主體是單位和個人。單位和個人之所以享有水權(quán)，是由于國家在享有水資源所有權(quán)的同時，把水資源的使用受益權(quán)讓度給予的，所以如果將水資源所有權(quán)作為水權(quán)的一個下位概念，單位和個人對水資源開發(fā)利用的權(quán)利則無所出處。同時也不利于水權(quán)作為民事權(quán)利的流轉(zhuǎn)，因為水資源及其所有權(quán)基本上不作為交易的對象的。

二、水權(quán)的性質(zhì)

水權(quán)究竟是公權(quán)還是私權(quán)，存在爭議。日本的美濃部博士及其他某些公法學(xué)者，基干日本河川法第3條的規(guī)定、水權(quán)的設(shè)定須經(jīng)行政廳的特許、水權(quán)的客體為公用物、水權(quán)的移轉(zhuǎn)須經(jīng)行政廳的許可、根據(jù)公益上的理由、可變更或消滅水權(quán)等理由，主張水權(quán)為公權(quán)。與此對立，鳩山、末弘等私法學(xué)者與某些判例則堅持私權(quán)說，其理由如下：1.河川法第3條所謂“私權(quán)，可解釋為包括水權(quán)。2.水權(quán)與一般的私權(quán)在抽象的內(nèi)容上沒有差異，只有為自己的利益而利用公用水的具體內(nèi)容的區(qū)別。3.河川法第21條規(guī)定水權(quán)的移轉(zhuǎn)以行政廳許可為條件，這是把水權(quán)作為私權(quán)的表現(xiàn)，因為公權(quán)移轉(zhuǎn)不需要確認(rèn)。折中說認(rèn)為水權(quán)為公權(quán)與私權(quán)混合的權(quán)利。金澤良雄教授認(rèn)為，從水權(quán)產(chǎn)生的領(lǐng)域看，將水權(quán)定性為私權(quán)沒有問題，但水權(quán)的取得須得到行政的許可雖然未從根本上抹殺水權(quán)的私權(quán)性，但 給它烙印上了公權(quán)性，故水權(quán)為私權(quán)與公權(quán)混合的權(quán)利。東京高等裁判所亦曾就公水使用權(quán)而論，認(rèn)為”公權(quán)說系就權(quán)利的形式著眼，私權(quán)說則是就權(quán)利的內(nèi)容而言，二者均不免失之一偏，即使就公水使用權(quán)之本質(zhì)采私權(quán)說，為私權(quán)之水權(quán)利同時亦受公共性之規(guī)范，亦即具有公權(quán)私權(quán)的重疊性。

我國采折中說的學(xué)者認(rèn)為，一方面，水對權(quán)利人來說是一種財產(chǎn)，水權(quán)由此呈現(xiàn)出私權(quán)性；同時，水資源又是一種公用物，因為水資源上附著了一些不具有競爭性和獨(dú)占性的生態(tài)環(huán)境功能和社會公共利益，后者的價值大于前者即財產(chǎn)價值。

綜上所述，認(rèn)為水權(quán)是公權(quán)的學(xué)者主要理由有以下兩個方面：一方面，政府在代表國家行使水資源的所有權(quán)，而國家所有權(quán)的行使更多地表現(xiàn)為政府對于水資源的管理行為，水資源利用權(quán)的產(chǎn)生、變更、終止均與政府行為有關(guān)。另一方面，在我國，行使水權(quán)的基礎(chǔ)是嚴(yán)格執(zhí)行水資源利用規(guī)劃，因為水法的制定必須遵循生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)規(guī)律。每條江河的流域都是一個生態(tài)系統(tǒng)，它所包含的各種生物群體，只有通過相對穩(wěn)定的物質(zhì)循環(huán)和能量流動才能為人類提供適宜的環(huán)境條件和穩(wěn)定的物質(zhì)資源。生態(tài)平衡主要依靠生態(tài)系統(tǒng)內(nèi)部的自動調(diào)節(jié)功能，如果人為因素的影響超過生態(tài)系統(tǒng)的自我調(diào)節(jié)限度，則會造成整個生態(tài)系統(tǒng)的崩潰，從而影響到人類的生存和發(fā)展。若在水法中遵循這一物質(zhì)循環(huán)規(guī)律，則必須將整個水資源作為公共財產(chǎn)來認(rèn)識，并以此為前提制定綜合性的水法。

我認(rèn)為水權(quán)具有公權(quán)的性質(zhì)，但它本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。要認(rèn)識水權(quán)的私權(quán)性，應(yīng)當(dāng)清楚以下幾個問題。

（一）公權(quán)與私權(quán)劃分的標(biāo)準(zhǔn)是什么。關(guān)于公權(quán)與私權(quán)的劃分，現(xiàn)代法學(xué)一般認(rèn)為，凡涉及到公共權(quán)利、公共關(guān)系、公共利益和上下服從關(guān)系、管理關(guān)系、強(qiáng)制關(guān)系的法，即為公法。而凡屬個人利益、個人權(quán)利、自由選擇、平權(quán)關(guān)系的法即為私法。[⑤]由此公法上的權(quán)力應(yīng)為公權(quán)，私法上的權(quán)利應(yīng)為私權(quán)。對公法法規(guī)而言，并非任何一般人都能成為該行為的權(quán)利或義務(wù)主體，而必須并且僅能有統(tǒng)治權(quán)主體或行政官署擔(dān)當(dāng)起權(quán)利或義務(wù)的主體，而該主體依該公法法規(guī)所為的行為為公法行為。反之，對于私法規(guī)范而言，一般人亦可成為該行為的權(quán)利或義務(wù)的主體，并不以統(tǒng)治權(quán)主體或行政官署為限，而依該私法法規(guī)所為的行為是私法行為。按照這一學(xué)說分析，水法規(guī)定“國家保護(hù)依法開發(fā)利用水資源的單位和個人的合法權(quán)益”，可見水權(quán)的主體是單位和個人，是一般主體，非代表公權(quán)色彩的國家或政府。所以水權(quán)是一般人享有的權(quán)利和義務(wù)，水權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。

從水權(quán)的內(nèi)容上看水權(quán)也應(yīng)當(dāng)屬于私權(quán)。任何權(quán)利的內(nèi)容都是權(quán)利和義務(wù)關(guān)系，水權(quán)的內(nèi)容是水權(quán)人開發(fā)利用水資源并獲得受益的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。比如汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)、排水權(quán)、航運(yùn)權(quán)等都是為了滿足民事主體生產(chǎn)生活的需要，所以從權(quán)利的內(nèi)容上說它也是一種民事權(quán)利。

（二）從水權(quán)設(shè)定和轉(zhuǎn)讓需行政許可看。首先，水權(quán)的取得需政府許可，這是政府代表國家行使水資源所有權(quán)的權(quán)能讓度水資源的使用權(quán)給單位和個人的行為。就如同國家或集體作為土地的所有權(quán)人出讓土地的使用權(quán)需經(jīng)土地管理部門許可一樣，所以這一許可行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為所有權(quán)人對其所有物使用權(quán)的出讓許可行為。其次，從水權(quán)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)政府許可的性質(zhì)來看，這是所有權(quán)人行使的監(jiān)督行為，如同在房屋租賃關(guān)系中，未經(jīng)出租人同意承租人不得轉(zhuǎn)租，在農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)中，承包人轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營權(quán)也需發(fā)包人同意一樣，國家無論是在水權(quán)人取得水權(quán)時的許可還是轉(zhuǎn)讓許可都是代表所有權(quán)人身份出現(xiàn)而非公權(quán)主體出現(xiàn)。

（三）從行使水權(quán)要嚴(yán)格執(zhí)行水資源利用規(guī)劃看，這涉及到水權(quán)和水資源的關(guān)系。我認(rèn)為各類資源上都存在兩項權(quán)利即資源的所有權(quán)和資源使用受益的權(quán)利。由于各類資源如水資源、森林資源、礦業(yè)資源的稀缺性、公共性的特點(diǎn)，國家為了社會生態(tài)平衡、人類生存發(fā)展的需要而將這些資源的所有權(quán)收歸國家所有，國家基于宏觀調(diào)控的目的對這些資源進(jìn)行管理、發(fā)放許可證或進(jìn)行限制，這些行為的主體是國家，由政府代表國家以公益為目的行使這些權(quán)力時，這些行為才具有公法性質(zhì)。而資源的使用權(quán)則是對各類資源使用受益的權(quán)利，是非所有權(quán)人為自己的利益而需要使用水資源時，為清楚地劃分他與所有權(quán)人之間的利益，也為了對抗其他人，才設(shè)置的制度，它只是從資源所有權(quán)中派生的系分離了該所有權(quán)中的使用、受益諸權(quán)能而形成的權(quán)利，是私權(quán)。因此我們不能否認(rèn)水資源上特別是水資源的所有權(quán)上存在以公共權(quán)利、公共利益的公權(quán)行為，但是作為水資源使用受益的權(quán)利從根本上來說應(yīng)當(dāng)是私權(quán)。

二、水權(quán)應(yīng)為準(zhǔn)物權(quán)

物權(quán)，為直接支配特定物并排他的享受其利益的權(quán)利，按現(xiàn)代物權(quán)理論，凡具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價值及其排他的支配可能性兩項要件者都可被視為物權(quán)意義上的物，并可在其上設(shè)定物權(quán)。[⑥]水權(quán)作為用水人直接支配（局部）水資源并排除他人干涉的權(quán)利，符合物權(quán)的規(guī)格，如具有絕對性、支配力、對抗效力、物上請求效力、實行法定主義等，所以水權(quán)也是一類物權(quán)?；谖餀?quán)是存在于自己的財產(chǎn)上還是存在于他人的財產(chǎn)上，物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。水權(quán)是用水人在他人所有的水資源上成立的物權(quán)，故水權(quán)不會是自物權(quán)，只能是他物權(quán)。他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，因為水權(quán)是權(quán)利人使用水并獲得利益，而不是為擔(dān)保債權(quán)的實現(xiàn)，故它為用益物權(quán)，即為特定的用途從特定的源流而引取、使用水的權(quán)利。但同一般的用益物權(quán)相比，水權(quán)具有以下自身的特點(diǎn)，于是人們稱其為準(zhǔn)物權(quán)。

（一）水權(quán)客體的特殊性

用益物權(quán)的標(biāo)的物為不動產(chǎn)，并僅限于土地和建筑物。而水權(quán)的客體是水或者水體，包括地表水和地下水。它存在于河流、湖泊、池塘、地下徑流、地下土壤之中。除極少數(shù)情形外，作為水權(quán)客體的水，在物理上并未與水資源相分離而孤立存在，而是融會于水資源中，是水資源的一部分，而水一旦于水資源相分離，既由用水人從河流、湖泊等處引取來存蓄于自己的水池、水塔等容器中時，它就不再是水權(quán)的客體，而是水所有權(quán)的客體。所以說，在水權(quán)設(shè)定時至行使前，水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體是融為一體的，在物理上無法識別出獨(dú)立性，這使得水權(quán)與傳統(tǒng)物權(quán)的特定性相區(qū)別。

（二）水權(quán)在占有權(quán)能方面的特殊性。水權(quán)具有兩個要素：一是占用的優(yōu)先權(quán)，二是最大限度的有益用水。前者包括先占有者擁有優(yōu)先的水權(quán)，它在枯水季節(jié)或者過度取水場合顯得尤為重要。在此種情形下，先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，直到其用水目的獲得滿足后，后取得水權(quán)者才可用水；若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量將被削減甚至取消。后者則要求水權(quán)人依有益目的用水，如果用水的有益性缺失，那么水權(quán)將被剝奪。也就是說，水權(quán)會因為對水資源的不利用或閑置達(dá)到一定期限而喪失。因此，水權(quán)是以占用的優(yōu)先權(quán)與有益用水為要素的水權(quán)，并不都以用水人實際占有特定水的權(quán)利。只有航運(yùn)權(quán)、竹林流放水權(quán)中需占有水，在汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)等類型的水權(quán)中并不需占有水。

（三）水權(quán)不具傳統(tǒng)民法上用益物權(quán)的排他性。傳統(tǒng)的所有權(quán)和用益物權(quán)均具有排他性。而水權(quán)作為民法上的一種新型用益物權(quán)，在特定區(qū)域的水資源上可同時存在著數(shù)個水權(quán)，水權(quán)的這一性質(zhì)是由于水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體，它不以占有為必要從而為數(shù)個水權(quán)并存提供了可能。同時水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體也為其他水權(quán)的實現(xiàn)提供了物質(zhì)保障，至于水權(quán)人之間的利益沖突，則通過優(yōu)先權(quán)加以協(xié)調(diào)，即先取得水權(quán)者優(yōu)先以有益目的而用水，待其獲得滿足后，后取得水權(quán)者才可用水若水資源不足，后取得水權(quán)者的用量即被削減，甚至其水權(quán)的目的落空。

（四）水權(quán)在一物一權(quán)主義方面表現(xiàn)的很弱。由于汲水權(quán)、引水權(quán)、蓄水權(quán)中水權(quán)客體未從水資源所有權(quán)中分離出來不需占有水，不具排他性，因此可設(shè)多個水權(quán)，難奉行一物一權(quán)主義。

（五）水權(quán)無追及效力。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體融為一體時，盜用水構(gòu)成侵害水資源所有權(quán)，基本不構(gòu)成侵害水權(quán)，即使構(gòu)成，因水一旦被盜用，就不再是水權(quán)的客體，水權(quán)人自然不能基于水權(quán)請求返還。在水權(quán)的客體與水資源所有權(quán)的客體想分離的場合同樣適用這一理論。

三、立法意義

以上分析了水權(quán)的私權(quán)性和準(zhǔn)物權(quán)性。一、分析水權(quán)的私權(quán)性是為了說明水權(quán)是平等民事主體使用水資源并獲得收益的權(quán)利，希望從立法上規(guī)范取得用水許可資格、水權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)等，使單位和個人在使用受益時具有可預(yù)見性和平等性，防止過多行政色彩的干預(yù)侵犯民事權(quán)利。但并沒有忽視水作為人類生存所必備的自然資源所起的重要作用即它的公共性色彩分析水權(quán)的，應(yīng)從自然資源的整體開發(fā)利用上加強(qiáng)對水權(quán)的管理。二、分析水權(quán)的準(zhǔn)物權(quán)性是為了將其納入到物權(quán)體系，在制定物權(quán)法時應(yīng)作一般規(guī)定將其規(guī)定為物權(quán)。在其他制度不足以保護(hù)權(quán)利人所享有的水權(quán)時，適用物權(quán)制度保護(hù)。同時它與典型物權(quán)不同的準(zhǔn)物權(quán)性，使其不宜直接規(guī)定在物權(quán)法典中，而應(yīng)作為單行法規(guī)定，為其發(fā)展提供更多的空間。所以在制定水法時應(yīng)當(dāng)將水權(quán)與水資源的所有權(quán)結(jié)合起來，既保護(hù)民事主體對水資源使用受益的個人權(quán)利，又注意到水資源所承擔(dān)的社會功能，從政府宏觀調(diào)控和人類可持續(xù)發(fā)展的角度綜合制定水法。

參考文獻(xiàn)

[1]裴麗萍：《水權(quán)制度初論》，《中國法學(xué)》2001年第2期

[2]崔建遠(yuǎn)：《水權(quán)與民法理論及物權(quán)法典的制定》栽《法學(xué)研究》2002年第3期。

[3]馮尚友：《水資源持續(xù)利用與管理導(dǎo)論》，科學(xué)出版社2000年版

[4]金澤良雄：《水法》，法律學(xué)全集第15卷

第3篇：農(nóng)村土地承包法新范文

不動產(chǎn)登記暫行條例全文最新版

第一章　總則

第一條　為整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，規(guī)范登記行為，方便群眾申請登記，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》等法律，制定本條例。

第二條　本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

第三條　不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例。

第四條　國家實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

不動產(chǎn)登記遵循嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)、方便群眾的原則。

不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。

第五條　下列不動產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記：

(一)集體土地所有權(quán);

(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);

(三)森林、林木所有權(quán);

(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);

(五)建設(shè)用地使用權(quán);

(六)宅基地使用權(quán);

(七)海域使用權(quán);

(八)地役權(quán);

(九)抵押權(quán);

(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。

第六條　國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。

第七條　不動產(chǎn)登記由不動產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理;直轄市、設(shè)區(qū)的市人民政府可以確定本級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)的不動產(chǎn)登記。

跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分別辦理。不能分別辦理的，由所跨縣級行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)商辦理;協(xié)商不成的，由共同的上一級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門指定辦理。

國務(wù)院確定的重點(diǎn)國有林區(qū)的森林、林木和林地，國務(wù)院批準(zhǔn)項目用海、用島，中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地等不動產(chǎn)登記，由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門規(guī)定。

第二章　不動產(chǎn)登記簿

第八條　不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院國土資源主管部門的規(guī)定設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。

不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載以下事項：

(一)不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;

(二)不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;

(三)涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項;

(四)其他相關(guān)事項。

第九條　不動產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明確不動產(chǎn)登記簿唯一、合法的介質(zhì)形式。

不動產(chǎn)登記簿采用電子介質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行異地備份，并具有唯一、確定的紙質(zhì)轉(zhuǎn)化形式。

第十條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法將各類登記事項準(zhǔn)確、完整、清晰地記載于不動產(chǎn)登記簿。任何人不得損毀不動產(chǎn)登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

第十一條　不動產(chǎn)登記工作人員應(yīng)當(dāng)具備與不動產(chǎn)登記工作相適應(yīng)的專業(yè)知識和業(yè)務(wù)能力。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對不動產(chǎn)登記工作人員的管理和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。

第十二條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記簿的保管，并建立健全相應(yīng)的安全責(zé)任制度。

采用紙質(zhì)介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護(hù)設(shè)施。

采用電子介質(zhì)不動產(chǎn)登記簿的，應(yīng)當(dāng)配備專門的存儲設(shè)施，并采取信息網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)措施。

第十三條　不動產(chǎn)登記簿由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)永久保存。不動產(chǎn)登記簿損毀、滅失的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)原有登記資料予以重建。

行政區(qū)域變更或者不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)職能調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)及時將不動產(chǎn)登記簿移交相應(yīng)的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

第三章　登記程序

第十四條　因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。

屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請：

(一)尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;

(二)繼承、接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的;

(三)人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動產(chǎn)權(quán)利的;

(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的;

(五)不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的;

(六)申請更正登記或者異議登記的;

(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請的其他情形。

第十五條　當(dāng)事人或者其人應(yīng)當(dāng)?shù)讲粍赢a(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦公場所申請不動產(chǎn)登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將申請登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

第十六條　申請人應(yīng)當(dāng)提交下列材料，并對申請材料的真實性負(fù)責(zé)：

(一)登記申請書;

(二)申請人、人身份證明材料、授權(quán)委托書;

(三)相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書;

(四)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料;

(五)與他人利害關(guān)系的說明材料;

(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在辦公場所和門戶網(wǎng)站公開申請登記所需材料目錄和示范文本等信息。

第十七條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到不動產(chǎn)登記申請材料，應(yīng)當(dāng)分別按照下列情況辦理：

(一)屬于登記職責(zé)范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補(bǔ)正申請材料的，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;

(二)申請材料存在可以當(dāng)場更正的錯誤的，應(yīng)當(dāng)告知申請人當(dāng)場更正，申請人當(dāng)場更正后，應(yīng)當(dāng)受理并書面告知申請人;

(三)申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補(bǔ)正的全部內(nèi)容;

(四)申請登記的不動產(chǎn)不屬于本機(jī)構(gòu)登記范圍的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權(quán)的機(jī)構(gòu)申請。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)未當(dāng)場書面告知申請人不予受理的，視為受理。

第十八條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理不動產(chǎn)登記申請的，應(yīng)當(dāng)按照下列要求進(jìn)行查驗：

(一)不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致;

(二)有關(guān)證明材料、文件與申請登記的內(nèi)容是否一致;

(三)登記申請是否違反法律、行政法規(guī)規(guī)定。

第十九條　屬于下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以對申請登記的不動產(chǎn)進(jìn)行實地查看：

(一)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記;

(二)在建建筑物抵押權(quán)登記;

(三)因不動產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷登記;

(四)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進(jìn)行調(diào)查。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。

第二十一條　登記事項自記載于不動產(chǎn)登記簿時完成登記。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)完成登記，應(yīng)當(dāng)依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。

第二十二條　登記申請有下列情形之一的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予登記，并書面告知申請人：

(一)違反法律、行政法規(guī)規(guī)定的;

(二)存在尚未解決的權(quán)屬爭議的;

(三)申請登記的不動產(chǎn)權(quán)利超過規(guī)定期限的;

(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。

第四章　登記信息共享與保護(hù)

第二十三條　國務(wù)院國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺。

各級不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

第二十四條　不動產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應(yīng)當(dāng)實時互通共享。

不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復(fù)提交。

第二十五條　國土資源、公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)不動產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。

第二十六條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員應(yīng)當(dāng)對不動產(chǎn)登記信息保密;涉及國家秘密的不動產(chǎn)登記信息，應(yīng)當(dāng)依法采取必要的安全保密措施。

第二十七條　權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。

有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

第二十八條　查詢不動產(chǎn)登記資料的單位、個人應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢目的，不得將查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料用于其他目的;未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢獲得的不動產(chǎn)登記資料。

第五章　法律責(zé)任

第二十九條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤給他人造成損害，或者當(dāng)事人提供虛假材料申請登記給他人造成損害的，依照《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員進(jìn)行虛假登記，損毀、偽造不動產(chǎn)登記簿，擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權(quán)、玩忽職守行為的，依法給予處分;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條　偽造、變造不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明，或者買賣、使用偽造、變造的不動產(chǎn)權(quán)屬證書、不動產(chǎn)登記證明的，由不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者公安機(jī)關(guān)依法予以收繳;有違法所得的，沒收違法所得;給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十二條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員，查詢不動產(chǎn)登記資料的單位或者個人違反國家規(guī)定，泄露不動產(chǎn)登記資料、登記信息，或者利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進(jìn)行不正當(dāng)活動，給他人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任;對有關(guān)責(zé)任人員依法給予處分;有關(guān)責(zé)任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附則

第三十三條　本條例施行前依法頒發(fā)的各類不動產(chǎn)權(quán)屬證書和制作的不動產(chǎn)登記簿繼續(xù)有效。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡期內(nèi)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的登記按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十四條　本條例實施細(xì)則由國務(wù)院國土資源主管部門會同有關(guān)部門制定。

第三十五條　本條例自20xx年3月1日起施行。本條例施行前公布的行政法規(guī)有關(guān)不動產(chǎn)登記的規(guī)定與本條例規(guī)定不一致的，以本條例規(guī)定為準(zhǔn)。

不動產(chǎn)登記條例解讀

不動產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個人說了算。

比如說，一位已婚男士想買房，如果在房產(chǎn)證上只寫自己的名字，則必須老婆簽字同意，否則辦不下房產(chǎn)證。女性朋友們，是不是瞬間感覺自己存在感爆棚啊~貸款買房 老婆不簽字貸不了

不單是辦產(chǎn)權(quán)證時如此，買房同樣需要老婆簽字，否則銀行不予貸款。

既然是本人獨(dú)自貸款還款，為何還要老婆同意呢?

原來，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，婚姻存續(xù)期間購買的財產(chǎn)原則上屬于夫妻共同財產(chǎn)，即使房產(chǎn)證上只簽署一方的姓名，也屬于共同財產(chǎn)。

正因為凡婚姻內(nèi)購買的房子，都屬于夫妻共同財產(chǎn)，所以銀行為了防止一方無力償還，需要另一方負(fù)責(zé)接盤的風(fēng)險，要求借款人必須先經(jīng)配偶同意。

可以說，這是銀行為了規(guī)避風(fēng)險的一種手段。

因此，銀行在受理貸款時，會同時查詢夫妻雙方的信用記錄，來最終決定是否批貸，即便日后實際還款人只有一方來完成，也需要夫妻雙方均須到場簽署相應(yīng)房屋抵押條款。

說到這兒可能有人會問，那如果一次性付清房款，是否還需要配偶到場呢?

20xx年不動產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個人說了算

答案是不需要的。但前提是對方必須知情

需要特別指出的是，按揭貸款合同只能寫一個人名字，因為按揭購房只能按照誰貸款誰簽字的原則進(jìn)行處理，保證購房合同、貸款合同和房產(chǎn)證上簽名統(tǒng)一。老婆很重要 買房要哄好

一些已婚男士為了追求空間和自由，喜歡想在外私設(shè)小金庫、瞞著老婆買房、或者給別人買房啥的...諸位，風(fēng)險很大，三思而行吧。

不動產(chǎn)登記條例實施以后，就可以杜絕此類事情的發(fā)生，在實際操作過程中，房產(chǎn)交易中心會要求購房人夫妻雙方提供有效證明，如果有未成年子女，材料也需要一并提供，只有這樣才能最終辦理過戶手續(xù)。

而且據(jù)說即使買到了房還沒完，能否最終獲得產(chǎn)證，也取決于你提供的信息是否真實有效。

這么一看，大家就知道老婆的角色有多關(guān)鍵了吧。

20xx年不動產(chǎn)條例正式施行 買房不是一個人說了算

夫妻辦理房產(chǎn)證需要提供的資料包括

1、能夠證明購房人身份的證明材料，即雙方身份證原件和復(fù)印件;

2、婚姻證明原件和復(fù)印件;

3、如果雙方一方不能到場辦理，還需要提供私章。

一旦結(jié)成夫妻，這一輩子就是什么事情都要在一起的。除了感情的維系，利益也成為捆綁二人一輩子的糾纏。

多少年來，房產(chǎn)成為多少家庭最為關(guān)注的問題。關(guān)于房產(chǎn)證是否有必要加名以及離婚后房產(chǎn)到底該如何非分配等焦點(diǎn)問題，順便縷縷清楚：

1、如果產(chǎn)權(quán)登記有另一方名字，另一方對房產(chǎn)就有產(chǎn)權(quán)份額。但有名字分割時并不一定就是二分之一。關(guān)于分割，有協(xié)議的從協(xié)議，沒有協(xié)議的，還需要綜合考慮各方對房產(chǎn)的貢獻(xiàn)等因素。

2、產(chǎn)權(quán)證上加名字屬于一方對于另一方的贈予，婚前婚后加無區(qū)別。

3、如果是婚前購房且沒有共同還貸部分，那么離婚時，如果房產(chǎn)證只有一方名字，那么房產(chǎn)就屬于婚前個人財產(chǎn)，歸產(chǎn)權(quán)房所有。如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。

4、如果是婚前購房但存在共同還貸，但房產(chǎn)證只有一方名字時，根據(jù)婚姻法新司法解釋相關(guān)規(guī)定，雙方婚后共同還貸支付的款項及相對應(yīng)財產(chǎn)增值部分，離婚時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償;如果房產(chǎn)證上加了另一方名字，那么房產(chǎn)就屬于雙方共同財產(chǎn)，協(xié)議分割，協(xié)議不成的由人民法院依法判決分割。