房地產(chǎn)公司的管理制度精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財務(wù)管理；問題；解決對策

中圖分類號：F426.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-8937（2013）17-0039-02

在生活中，有好多公司就是因為公司的財務(wù)管理出現(xiàn)了問題，有的導(dǎo)致公司財務(wù)困難，限制了企業(yè)的投資發(fā)展，有的甚至觸犯了國家的法律法規(guī)，直接導(dǎo)致了企業(yè)的滅亡。隨著房地產(chǎn)公司的進(jìn)一步發(fā)展和國內(nèi)公司對財務(wù)管理重要性認(rèn)識的加深，越來越重視房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的研究。房地產(chǎn)公司為了獲得進(jìn)一步的發(fā)展，就必須加強(qiáng)對財務(wù)的管理，提高財務(wù)管理水平。

1 房地產(chǎn)財務(wù)管理的作用

①提高資金使用率。加強(qiáng)房地產(chǎn)的財務(wù)管理可以避免資金的盲目投放，有效提高資金的使用效率，縮短資金使用周期，給企業(yè)帶來較大的收益。同時，還能優(yōu)化融資環(huán)境，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供充足的資金保障。

②通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整可以有效控制項目成本。對項目成本的控制是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，企業(yè)財務(wù)管理可以通過預(yù)算控制和預(yù)算調(diào)整，設(shè)置項目開發(fā)的成本上限和總成本的控制范圍對項目成本進(jìn)行控制。

2 財務(wù)管理問題

①管理制度不完善。目前房地產(chǎn)企業(yè)缺乏完善科學(xué)的財務(wù)管理，雖然一些企業(yè)建立相應(yīng)的管理制度，但是在實(shí)際應(yīng)用中，仍舊是流于表現(xiàn)形式，缺乏具體的措施，由于財務(wù)管理制度不規(guī)范，進(jìn)而影響到工作人員的主動性與積極性，加上缺乏清晰的總體經(jīng)營戰(zhàn)略，既影響員工的發(fā)展，又影響企業(yè)的長期發(fā)展。另外，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理制度缺乏可操作性，企業(yè)財務(wù)工作過于盲目，導(dǎo)致財務(wù)分析無法得到應(yīng)有的有效應(yīng)用，加上理論與實(shí)踐的相互脫節(jié)，從而使得項目在實(shí)施之前缺乏可行性分析。

②財務(wù)管理意識淡薄。在國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，往往把公司管理工作的重點(diǎn)放在經(jīng)濟(jì)效益方面，缺乏對財務(wù)管理的足夠重視，尤其是在公司的長遠(yuǎn)發(fā)展過程中，忽視了財務(wù)管理所具備的支撐作用。很多公司往往把財務(wù)管理的作用看成是記賬、薪資發(fā)放等，對財務(wù)管理的支撐作用缺乏足夠的重視。這種相對淡薄的財務(wù)管理意識不僅會影響公司的管理效果，還會在很大程度上制約公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，增加公司經(jīng)營的風(fēng)險和面臨的挑戰(zhàn)。

③企業(yè)融資難。房地產(chǎn)企業(yè)人為資金密集型的、高風(fēng)險性的行業(yè)，資金周轉(zhuǎn)周期長，在遇到資金困難的情況時，必須要通過融資，扶持企業(yè)發(fā)展。但是在實(shí)際融資中，很多公司的融資渠道相對來說比較單一，往往主要依靠銀行貸款。但在新形勢下，公司的融資會面臨困難，因為隨著國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策的出臺，銀行融資監(jiān)管進(jìn)一步趨緊，尤其是對于中小企業(yè)而言，國家政策根本無法滿足于企業(yè)融資需求。

④風(fēng)險意識不足。房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財務(wù)管理風(fēng)險意識，目前諸多的房地產(chǎn)企業(yè)各個部門統(tǒng)一由企業(yè)主自己所決定，加上缺乏較高的素質(zhì)水平、學(xué)歷水平、復(fù)雜關(guān)系，導(dǎo)致企業(yè)財務(wù)管理分工不明確，專業(yè)性不強(qiáng)，面對較多的投資機(jī)會，缺乏科學(xué)判斷，盲目擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，從而造成財務(wù)管理風(fēng)險的增加，致使公司面臨較大的風(fēng)險控制；又比如企業(yè)財務(wù)人員業(yè)務(wù)不熟，對財務(wù)制度掌握不到位，一些財務(wù)人員只是為了迎合領(lǐng)導(dǎo)，缺乏應(yīng)有的工作熱情和積極性，從而造成腐敗行為的發(fā)生，這樣，必然會為企業(yè)發(fā)展帶來不利影響。

3 財務(wù)管理解決對策

①強(qiáng)化財務(wù)管理意識。房地產(chǎn)企業(yè)必須強(qiáng)化財務(wù)管理意識，將整個財務(wù)管理作為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理的重要組成部分，確保所有財務(wù)人員的高度配合，比如企業(yè)管理人員要從自身做起，增強(qiáng)財務(wù)管理理念，從高層抓起，嚴(yán)格遵守財務(wù)紀(jì)律和財務(wù)制度，要求財務(wù)人員要將財務(wù)工作重點(diǎn)放在財務(wù)預(yù)測、財務(wù)分析、成本控制等方面，照章辦事，還必須要求財務(wù)人員全面參加公司的預(yù)決算、合同的會審和監(jiān)督合同履行情況。

②健全財務(wù)管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)要建立完善的財務(wù)管理制度，具體可以從以下方面入手：一是要從企業(yè)自身實(shí)際出發(fā)，將企業(yè)的成本管理、預(yù)算管理、財務(wù)分析、資產(chǎn)管理等各個方面融入到財務(wù)制度中，確保財務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性；二是要設(shè)立相應(yīng)的財務(wù)管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范財務(wù)管理制度，如建立相應(yīng)的報銷制度、采購制度、現(xiàn)金制度、稽核制度，充分實(shí)現(xiàn)財務(wù)管理的制度化和規(guī)范化；三是建立健全的考核制度，根據(jù)企業(yè)各崗位的需要，明確工作人員的責(zé)任和義務(wù)，強(qiáng)化監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化財務(wù)人員的責(zé)任心，規(guī)范財務(wù)行為和工作程序，提高會計質(zhì)量。

③建立財務(wù)監(jiān)督體制。加強(qiáng)內(nèi)部審計，充分重視企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部審計的重要性，以具有專業(yè)水平的審計人員，并在此基礎(chǔ)上保證審計部門的獨(dú)立性、權(quán)威性，對所投資項目的成本、收入、回收期、收益嚴(yán)格分析，避免隨意性過大，全面控制投資成本，以增加企業(yè)收益。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還要加強(qiáng)財務(wù)管理部門執(zhí)行全面預(yù)算管理的能力的培養(yǎng)，財務(wù)部門要按照財務(wù)預(yù)算目標(biāo)加強(qiáng)管理，定期檢查，嚴(yán)格考核，落實(shí)責(zé)任，兌現(xiàn)獎懲措施，形成以財務(wù)制度為主對經(jīng)濟(jì)行為的定性約束。

④優(yōu)化融資方式。在現(xiàn)有的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)應(yīng)該改善企業(yè)原有的融資模式，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，具體方法如下：其一，借助房地產(chǎn)信托。在國家宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)公司可以充分借助房地產(chǎn)信托這一渠道，為公司募集資金。其二，加強(qiáng)對資金的統(tǒng)一管理。公司的財務(wù)管理部門要加強(qiáng)對資金的統(tǒng)一管理，避免存在公司總部與分公司資金余缺不勻的現(xiàn)象。充分利用閑置資金，提高資金的使用效率。

⑤重視資金的信用管理。信用標(biāo)榜著一家企業(yè)，是企業(yè)的一張臉。信用良好的企業(yè)能夠為融資帶來便利，可以獲得條件優(yōu)厚的長期低息貸款。這對于企業(yè)來說，非常重要，這樣企業(yè)就會有更多的資金去經(jīng)營更多的房地產(chǎn)項目。

⑥合理、合法運(yùn)用稅收籌劃手段。房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅核算中選擇對企業(yè)有力的扣費(fèi)方式。比如在土地增值稅核算中，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有兩種扣除辦法，作為公司的財務(wù)管理部門，要了解這兩種扣除辦法，并要選擇對公司有利的扣除方式。

4 結(jié) 語

在房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的今天，加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營管理，尤其是公司的財務(wù)管理，具有非常重要的意義。公司財務(wù)管理質(zhì)量的好壞直接關(guān)系公司的競爭力和公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。從本公司的實(shí)際情況出發(fā)，深入問題的本質(zhì)，強(qiáng)化投資管理，找到解決問題的對策，規(guī)避風(fēng)險，不斷完善房地產(chǎn)公司的管理體制，才能保證房地產(chǎn)公司的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 程英華.房地產(chǎn)公司財務(wù)管理的問題及解決措施研究[J].財務(wù)管理，2013，（146）.

第2篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；監(jiān)督管理制度；集中管理

近些年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來極大的影響。房地產(chǎn)公司屬于資金密集型企業(yè)，在財務(wù)方面的問題顯得尤為重要，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)中財務(wù)成本管理逐漸顯露出各種弊端，針對這些問題進(jìn)行進(jìn)一步探索，尋求合理的應(yīng)對措施，建立完善的財務(wù)管理系統(tǒng)，以便在競爭激烈的房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)展。

一、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的意義

在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，想取得效益就需要加強(qiáng)對與財務(wù)成本管理的控制，財務(wù)成本管理工作主要指的是企業(yè)財務(wù)管理部門通過一系列的措施和建議，讓企業(yè)用有限的資金獲取最大的效益，而企業(yè)的財務(wù)管理主要是為了讓企業(yè)的投入資金達(dá)到最小化，與此同時提高企業(yè)效益，因此，在各種項目完成之前需要對于企業(yè)的財務(wù)管理進(jìn)行合理的分析和管控，同時由于企業(yè)的財務(wù)成本管理需要企業(yè)項目進(jìn)行管控，這樣才能夠達(dá)到企業(yè)效益的最大化。在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，財務(wù)成本管理的狀況直接關(guān)系到企業(yè)的運(yùn)營和發(fā)展，同時也極大程度影響到企業(yè)經(jīng)營項目，因此想要得到一個良好的穩(wěn)定的發(fā)展，就需要將企業(yè)的財務(wù)成本工作做到盡善盡美，成為整個企業(yè)保持健康發(fā)展的有力保障，因此房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有至關(guān)重要的意義。

二、目前房地產(chǎn)財務(wù)成本管理存在問題

（一）融資在一定程度上存在困難

房地產(chǎn)企業(yè)對資金需求力度大，在管理過程當(dāng)中會出現(xiàn)很多問題，特別是資金問題。在房地產(chǎn)企業(yè)融資過程當(dāng)中，由于財務(wù)管理自身不夠規(guī)范，經(jīng)濟(jì)實(shí)力有待增強(qiáng)，造成銀行進(jìn)行資金審核當(dāng)中信貸標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)，因此不能獲得貸款，同時很多民營企業(yè)在銀行的信用很差，銀行對民營企業(yè)信任度低，在信貸過程當(dāng)中提供資料不夠完善，甚至有些存在欠款不還的現(xiàn)象，在銀行信貸系統(tǒng)里信用不良。

（二）管理制度方面存在一定欠缺

由于我國房地產(chǎn)企業(yè)在自身方面存在一定的問題以及局限性，自身能力不足造成財務(wù)管理不完善，面對資金的使用方面不能合理安排和利用，造成企業(yè)在成本和資金方面浪費(fèi)嚴(yán)重，同時企業(yè)在資金管理上采取的方式較為原始，對資金的實(shí)際用途沒有細(xì)致調(diào)查，從而造成企業(yè)在財務(wù)管理方面存在隱患。

（三）內(nèi)部控制存在一定問題

企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部核算過程中，特別是中小型企業(yè)，由于核算方面存在較多問題，管理混亂，內(nèi)部管控協(xié)調(diào)能力較差，在實(shí)際當(dāng)中經(jīng)常出現(xiàn)報銷私人費(fèi)用和私自采購的費(fèi)用，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)存在困難。同時中小型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)集權(quán)問題突出，給財務(wù)管理工作帶來不便，財務(wù)管理人員核算財務(wù)時不能反映出真實(shí)情況，信息不明確，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展偏離正常軌道，投資方向不明確。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)在項目進(jìn)行當(dāng)中未能給予財務(wù)充分重視

房地產(chǎn)項目開發(fā)的過程當(dāng)中，從項目前期的投資開發(fā)到后期的運(yùn)營管理，都需要財務(wù)成本管理內(nèi)容貫穿其中，項目當(dāng)中每一份工作都需要現(xiàn)金支持，涉及到企業(yè)資金的運(yùn)營和管理，因此，企業(yè)財務(wù)管理工作占據(jù)著舉足輕重的地位。如今房地產(chǎn)企業(yè)對于這一點(diǎn)認(rèn)識高度不夠，反而將主要的注意力放在項目設(shè)計方面，輕視企業(yè)的成本管控工作，想要讓整個企業(yè)項目利潤達(dá)到最大化，需要對企業(yè)的財務(wù)成本進(jìn)行合理的調(diào)控。

三、房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施建議

（一）實(shí)行項目資金集中管理模式，提高資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本對于資金管理是尤為重視的，在房地產(chǎn)進(jìn)行項目開發(fā)的過程當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對與資金的管控，項目使用資金過程當(dāng)中制定出完善的計劃，同時應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)資金的使用效率，不能過度浪費(fèi)資金或者閑置資金過多的狀況，因此企業(yè)在進(jìn)行資金管控的過程當(dāng)中需要保證資金利用的平衡，通過財務(wù)管控降低資金的使用成本，達(dá)到效益最大化。

（二）增強(qiáng)企業(yè)財務(wù)成本管理意識，樹立全面發(fā)展的科學(xué)管理體制

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理的過程當(dāng)中，需要把先進(jìn)的科學(xué)的管理方法融入到企業(yè)財務(wù)管理當(dāng)中去，形成一個全面系統(tǒng)的科學(xué)發(fā)展管理機(jī)制，將房地產(chǎn)財務(wù)成本管理工作效用發(fā)揮到最大化，需要從企業(yè)的整理利益出發(fā)，在細(xì)節(jié)工作管理過程當(dāng)中，面對不同項目，應(yīng)當(dāng)通過靈活多變的方式完成項目最大化的效益，同時以提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益為目標(biāo)，增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，在對企業(yè)成本進(jìn)行計算的時候需要把企業(yè)的開銷進(jìn)行核算，其中包括物質(zhì)以及非物質(zhì)的花費(fèi)，這樣才能夠更加完善財務(wù)成本管理機(jī)制。

（三）強(qiáng)化項目管理與控制，實(shí)施監(jiān)督管理制度

增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)公司的核心競爭力，需要提高企業(yè)的效益，效益依賴于經(jīng)濟(jì)，因此必須嚴(yán)格把控好企業(yè)項目成本，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，需要對于各個環(huán)節(jié)的花費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格控制，在工程項目結(jié)算的時候還要實(shí)行嚴(yán)格的檢查，這些都屬于項目管控當(dāng)中的重要環(huán)節(jié)，想要抓好對于企業(yè)成本的控制，就需要加強(qiáng)管控力度，保證企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的完整與可靠。

（四）促進(jìn)員工工作積極性，激勵員工配合工作完成

由于企業(yè)管理機(jī)制需要人為的進(jìn)行實(shí)施，因此完善財務(wù)成本管理工作不僅需要完備的管理制度，同時還需要企業(yè)員工的積極參與。目前很多企業(yè)尚處于初級發(fā)展時期，在發(fā)展的過程當(dāng)中需要建立起完善的員工管理制度，這樣能夠有效激發(fā)員工工作的積極性和主動性，同時也能夠增強(qiáng)員工對于新的財務(wù)管理制度的認(rèn)可度。

四、小結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)公司需要針對財務(wù)管理制度方面的問題進(jìn)行改革，并且從公司的實(shí)際角度出發(fā)，分析問題深層次的原因，找到房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面存在的漏洞，及時進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，合理的規(guī)避風(fēng)險，創(chuàng)建出健全完善的財務(wù)資金管理體系，進(jìn)而提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，完善市場。

參考文獻(xiàn)

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[3]王甄.房地產(chǎn)財務(wù)成本管理問題及其應(yīng)對措施分析[J].經(jīng)營管理者，2013(23).

第3篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)資金管理 管理機(jī)制 人員素質(zhì) 集中化管理

資金是房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營與管理的一系列經(jīng)濟(jì)活動中不可或缺的必備要素，在房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展中有著十分重要的意義，強(qiáng)化資金的管理與控制，能夠在一定程度上提升資金的使用效率與效益，規(guī)范公司資金的運(yùn)作流程，使得房地產(chǎn)公司的資金能夠保持在一個比較合理的水平上，以備不時之需。從目前的發(fā)展現(xiàn)狀分析來看，房地產(chǎn)公司的資金管理仍然存在著諸多亟待解決與完善的問題，需要探索合理的途徑不斷地去提升房地產(chǎn)公司的資金管理水平，夯實(shí)公司的競爭力。

一、強(qiáng)化投資項目的可行性研究工作

在一般情況下，項目規(guī)模越大，資金占用就越大，經(jīng)營風(fēng)險也越大，有鑒于此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定投資開發(fā)經(jīng)營項目時，一定要先做好項目的可行性研究，以降低項目投資風(fēng)險。

第一，要做好選擇投資項目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營項目前，應(yīng)對該項目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查，不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問題的遺漏，否則將會使該項目的投資難以回收，導(dǎo)致整個項目投資的失敗。

第二，做好市場調(diào)查。項目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場情況等等，都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查研究與分析。只有在較好的市場需求條件下，企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤。

第三，搞好投資項目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財、物等優(yōu)勢資源及力量，開發(fā)那些經(jīng)營效益好的項目。這就要求我們企業(yè)對那些已做出可行性研究的項目按風(fēng)險、效益進(jìn)行排序，選擇那些資金占用少、開發(fā)經(jīng)營周期相對較短、風(fēng)險小、效益好的項目作為企業(yè)投資開發(fā)的項目。

二、建立健全房地產(chǎn)公司的資金管理機(jī)制

科學(xué)合理的管理機(jī)制不僅有利于房地產(chǎn)公司的資金能夠更好的發(fā)揮作用，而且為公司的長足發(fā)展樹立了良好的典范。首先，要優(yōu)化資金的籌措結(jié)構(gòu)。資金籌措涵蓋了合理選擇籌資方式和科學(xué)預(yù)測資金需求。合理的籌資渠道包括發(fā)行股票債券、融資租賃、銀行信托等貸款）、吸收直接資金等，而預(yù)測資金需求方法有銷售百分比法、趨勢預(yù)測法、定性預(yù)測法等，這需要房地產(chǎn)公司財務(wù)負(fù)責(zé)人結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際選擇合理的手段。其次，要強(qiáng)化資金管理意識，在資金管理上，房地產(chǎn)公司的領(lǐng)導(dǎo)者要借助于員工手冊、專題會議、網(wǎng)絡(luò)教育以及員工會議交流等方式，強(qiáng)化公司每一個工作人員對資金管理重要性的認(rèn)識，以便在資金管理工作中獲得更多的便利和支持，同時要樹立現(xiàn)金流量的概念，對公司現(xiàn)金流量的相關(guān)信息進(jìn)行密切的關(guān)注，保證任何一筆資金都能夠運(yùn)用到實(shí)處；再者，要不斷地優(yōu)化資金的使用結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)公司要結(jié)合自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營情況等決定流動資金的比例，以保持合適的流動資金的額度；應(yīng)當(dāng)根據(jù)“保證重點(diǎn)、量入為出、均衡支付、總員控制”的原則，成立公司內(nèi)部的資金調(diào)度中心，讓公司上下級的資金流動情況都能夠被納入到財務(wù)部門的控制范圍內(nèi)，保證資金管理機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)，確保資金安全。

三、提高房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)

在知識經(jīng)濟(jì)時代到來的今天，人力資源在社會各行各業(yè)中的重要性不言而喻，強(qiáng)化房地產(chǎn)公司財務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對于資金管理乃至房地產(chǎn)公司的長足發(fā)展都有著極其重要的意義。其一，房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人要針對公司財務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)工作情況，制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)計劃，借助于財務(wù)技能業(yè)務(wù)實(shí)踐培訓(xùn)、推薦優(yōu)秀員工在職深造、輪崗以及學(xué)歷繼續(xù)教育等多種手段，全方位的提升財務(wù)人員在財務(wù)核算、分析、決策等職能方面的能力，促使他們能夠更加自如的應(yīng)對工作中的壓力和挑戰(zhàn)；其二，職業(yè)道德的建設(shè)在財務(wù)人員的培訓(xùn)與教育進(jìn)程中有著同樣重要的作用，要杜絕財務(wù)人員“謀取私利、挪用公款”等不良現(xiàn)象的出現(xiàn)，就要嘗試通過專題會議宣傳、資金運(yùn)作流程模擬活動等方式讓員工意識到職業(yè)道德的重要性，同時要將員工日常的工作表現(xiàn)、業(yè)績等與工資相掛鉤，從而在提高公司財務(wù)人員綜合素質(zhì)的同時，也為房地產(chǎn)公司的發(fā)展提供了更多的活力。

四、實(shí)施資金的集中化安全管理

要結(jié)合房地產(chǎn)公司的發(fā)展實(shí)際，完善結(jié)算中心制度，可以建立專屬公司的財務(wù)結(jié)算中心，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金的統(tǒng)一化調(diào)度、有效化監(jiān)控和集中化管理，保證資金管理的安全、統(tǒng)一與集中。還有，要合理的發(fā)揮出信息化管理的作用，公司領(lǐng)導(dǎo)者要安排專業(yè)人士，結(jié)合公司資金管理的真實(shí)情況，建立公司內(nèi)部的資金管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，從而可以在網(wǎng)絡(luò)中隨時查詢公司資金的流向、最新的資金管理動態(tài)等信息，以便在有效地保證資金管理信息傳遞的水平和效率的同時，提升管理決策的水平。與此同時，要推行全面的預(yù)算管理，積極地推行預(yù)算審批、監(jiān)督和編制的全面預(yù)算管理控制系統(tǒng)，預(yù)算編制應(yīng)該采用逐級審批、逐級編報與滾動預(yù)算管理相結(jié)合的模式，且預(yù)算方法一旦確定，就不能隨意的進(jìn)行修改，以保證全面預(yù)算的真實(shí)合理性，為資金的集中化管理提供更多的可能。另外，要及時檢查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，分析不一致的原因，建議糾正措施，使資金管理制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、高效化。

五、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益與資金管理是息息相關(guān)的，房地產(chǎn)企業(yè)只有抓住資金管理這一重要環(huán)節(jié)，努力提高資金使用的效率，才能為其可持續(xù)發(fā)展提供更多的保障。在復(fù)雜多變的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，要以提升資金管理水平作為抓手，提升企業(yè)的核心競爭力，以期在激烈的市場中脫穎而出，通過修煉內(nèi)功，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)及社會效益總目標(biāo)。

第4篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關(guān)鍵字:房地產(chǎn) 工程管理重點(diǎn)

對于房地產(chǎn)工程管理不同于大型的政府投資項目和建設(shè)商的自建項目,房地產(chǎn)的工程管理更是房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的重要環(huán)節(jié),如同制造行業(yè)的產(chǎn)品加工,涵蓋產(chǎn)品的設(shè)計,制造過程。在這個過程中,設(shè)計是針對市場進(jìn)行的,工程建設(shè)安裝是按照設(shè)計進(jìn)行組織生產(chǎn),這樣就完成了產(chǎn)品制造的整個過程。由于其工程管理不同于其他的大型工程(政府投資),但是其管理還是很多相通之處,其相同之處在于:

1、工程發(fā)包遵循招投標(biāo)法,通過工程發(fā)包的方式進(jìn)行過程承包。

2、工程都是通過專業(yè)的監(jiān)理公司進(jìn)行管理。

3、根據(jù)工程的特點(diǎn),進(jìn)行專項分包,有不同的分包商進(jìn)行過程的建設(shè)。其主要不同之處主要在于甲方,即建設(shè)方。對于大型的政府投資項目,現(xiàn)在都需要專業(yè)PMC公司進(jìn)行管理,政府在其中扮演著投資方的角色,管理有PMC,采購有專業(yè)的招標(biāo)公司,所有的發(fā)包、管理都實(shí)行透明化的方式進(jìn)行著。對于其他的自建工程,大都有基建處進(jìn)行管理和采購,現(xiàn)在還多的事業(yè)單位都開始走政府財政統(tǒng)一管理的路子,納入政府采購的范疇之內(nèi)。而對于房地產(chǎn)公司的工程,房地產(chǎn)公司作為建設(shè)方,很多事情的自很大,這樣就使很多工程的發(fā)包環(huán)節(jié)采用邀約招標(biāo)的方式進(jìn)行,建設(shè)方有很大的自。這樣大模式對于房地產(chǎn)公司來說有利于公司的經(jīng)濟(jì)利益。能夠根據(jù)公司的實(shí)際情況邀請合適的合作方進(jìn)行合作建設(shè)。這樣在管理中有著和其他工程不同的管理點(diǎn),其主要表現(xiàn)在:

1、嚴(yán)格發(fā)包:選擇一個合適的承包方是工程建設(shè)成功的一半,有經(jīng)驗、管理規(guī)范的承包方,在工程建設(shè)中會省建設(shè)方好多的事的。由于他的管理規(guī)范會使工程建設(shè)中規(guī)避很多的風(fēng)險,雖然在成本上可能有所增加,但是權(quán)衡一下風(fēng)險的成本,應(yīng)該能節(jié)省一些。我的一個客戶在工程發(fā)包時,采用低價中標(biāo)的策略進(jìn)行的招標(biāo),結(jié)果進(jìn)來以后,管理一團(tuán)糟,進(jìn)度嚴(yán)重滯后,質(zhì)量更不用提,到頭來還是進(jìn)行隊伍的撤換,一反一正白白浪費(fèi)了近百萬。事后,項目經(jīng)理那種無奈的表情,至今記憶猶新,想到這里,無語中。

2、規(guī)范管理:這話管理人員好像成天的掛在嘴上,但是實(shí)際執(zhí)行起來比較難了。呵!在這里還是強(qiáng)調(diào)一定要嚴(yán)格按照項目管理規(guī)范的要求進(jìn)行規(guī)范的計劃管理,成本控制。對于房地產(chǎn)公司來說就是要加強(qiáng)計劃管理和預(yù)算管理。計劃管理在很多房地產(chǎn)公司比較缺失的,更多是根據(jù)銷售合同把工程交付日期敲定了,然后,項目部就拼命的要求承包方趕工,結(jié)果到頭來質(zhì)量不是,進(jìn)度也不是,還要每天給客戶進(jìn)行賠款!賠了夫人又折兵啊,所以項目開始時建設(shè)各方坐下來,仔細(xì)看看圖紙及現(xiàn)場的實(shí)際情況制定一個合理的工期,然后把計劃細(xì)化到最起碼的三級執(zhí)行計劃上,最后在去和客戶簽合同,進(jìn)行開工建設(shè),這樣就對客戶負(fù)責(zé),同時也對公司自己負(fù)責(zé)。這樣的房地產(chǎn)公司的信譽(yù)才能上去。對于嚴(yán)格預(yù)算管理,在圖紙出來以后要盡快的把工程預(yù)算出來,以便于以后的成本控制,在發(fā)包中中標(biāo)價要嚴(yán)格控制在預(yù)算范圍內(nèi),對于大型的變更要嚴(yán)格控制。

3、靈活控制:這一點(diǎn)好像和上一點(diǎn)矛盾,但是在工程現(xiàn)場的管理中確實(shí)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活的變化。

一是計劃要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不對檢查、調(diào)整。

二是在進(jìn)度、質(zhì)量、安全上要在不同時間有不同的側(cè)重點(diǎn);三是在承包商管理上要靈活,在嚴(yán)格按照合同執(zhí)行上進(jìn)行變通。曾經(jīng)有個工地,因為過年時承包商不能給工人發(fā)下工資,把個工地給鬧翻了天。在重大節(jié)日(春節(jié)、農(nóng)忙)時,建設(shè)方要體諒承包商的苦衷,給與適當(dāng)?shù)撵`活運(yùn)用會收到意想不到的效果。曾經(jīng)有個項目經(jīng)理講過的一個事情,一家房地產(chǎn)開發(fā)公司在春節(jié)時主動支付了本應(yīng)年后支付的工程款,使得這個隊伍的工人都高高興興的回家過年了,由于此工程工期緊,項目經(jīng)理年前說希望他們過完年能干一下進(jìn)度,結(jié)果,年初六,所有工人都進(jìn)了工地,沒過十五,工程就復(fù)工,整個工程得以順利的交付。而對于房地產(chǎn)公司確實(shí)沒有多大的損失。成本在控制范圍之內(nèi)。

4、信息暢通:現(xiàn)在這個信息時代,信息不暢通,后果是什么樣,這就不用說了。對于項目部來說,建立完善的會議制度,文檔管理制度,是非常必要的。制定相應(yīng)的流程,設(shè)定合適的審批制度,公文分發(fā)制度。是保證信息暢通的必要手段。一個設(shè)計變更已經(jīng)批準(zhǔn)了,結(jié)果施工隊伍的手中還是老圖紙,后果是什么樣?砸了重來,誰買單?

5、控制變更:變化是項目管理的核心內(nèi)容,對于房地產(chǎn)工程來說,更是變化多多。房地產(chǎn)工程的變更主要來于:

1)設(shè)計缺陷,這個必須變,預(yù)算也必須變,帶來的成本由設(shè)計院買單。

2)市場的需求,客戶的需求,這要好好研究,是不是共性的需求,往往銷售人員為了銷售,就會夸大需求的面,所以這個最好是狀況評審會進(jìn)行確定。

3)技術(shù)創(chuàng)新,處理方法同2)。但是對于現(xiàn)場項目部來說,對任何變更都要進(jìn)行很好的控制。以上是在工作中總結(jié)的經(jīng)驗,對于房地產(chǎn)工程管理來說還有很多的重點(diǎn),比如充分發(fā)揮監(jiān)理公司作用、嚴(yán)格服從規(guī)范要求施工等,在此就不再探討。

第5篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程管理 模式 問題 方法

中圖分類號：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

前言：

房地產(chǎn)公司加強(qiáng)對工程管理的控制有利于控制好建設(shè)成本，保證工程質(zhì)量，因此加強(qiáng)對房地產(chǎn)工程管理的模式和方法的研究是非常必要的。

1.房地產(chǎn)工程管理模式

1.1.傳統(tǒng)的房地產(chǎn)工程管理模式

1.1.1．設(shè)計—建造模式。所謂的設(shè)計—建造模式，指的是由一家公司同時負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程的設(shè)計與施工工作，進(jìn)而完成整個項目實(shí)施的一種方式。這種模式以總價合同為基礎(chǔ)來進(jìn)行招標(biāo)與簽訂臺同，總承包商負(fù)責(zé)所有的設(shè)計—建造任務(wù)，并要負(fù)責(zé)整個項目的總成本，它可以選擇一家設(shè)計公司或者是自己進(jìn)行技術(shù)設(shè)計，分包商的選擇要采取招標(biāo)方式，也可以不招標(biāo)而選擇自行完成設(shè)計和施工。業(yè)主要自行選擇代表來負(fù)責(zé)設(shè)計與施工，以及各方的溝通與監(jiān)督。

1.1.2．設(shè)計—管理模式。所謂的設(shè)計—管理模式，指的是這樣一種管理模式，即設(shè)計和施工管理服務(wù)都是由同一家公司提供給業(yè)主。整個建設(shè)過程中，只簽訂一份合同，同時包括了設(shè)計與施工管理服務(wù)，一般在設(shè)計管理公司交出設(shè)計之后就著手選擇施工總承包商，而在進(jìn)行施工的時候，設(shè)計—管理公司又必須監(jiān)督總承包商以及各分承包商的工作，扮演監(jiān)理機(jī)構(gòu)的角色，保證房地產(chǎn)建設(shè)項目的進(jìn)度以及質(zhì)量等等。

1.2.新時期房地產(chǎn)工程管理模式

1.2.1建筑材料趨于低碳化。

建筑是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，而決定房地產(chǎn)是否做到低碳的首要因素是使用節(jié)能建筑材料。采用一定的墻體節(jié)能技術(shù)，有助于屋內(nèi)環(huán)境的調(diào)節(jié)以及空氣新鮮度和濕度的改善，還能在一定程度上減少二氧化碳的排放量等等；門窗節(jié)能技術(shù)的采用也非常重要，除了能夠節(jié)省大量的原料，采用先進(jìn)的門窗節(jié)能材料也有利于周圍環(huán)境的改善；對于屋頂材料的選擇，其余碳排放量密切相關(guān)，若是能選擇合適的屋頂材料，能有利于碳排放量的降低；最后是新能源技術(shù)的采用，由于傳統(tǒng)的能源的污染特性越來越突出，向自然界排放了大量的二氧化碳，人們不得不選擇新能源。近年來，有多種新能源技術(shù)已經(jīng)被采用，包括了光電屋面板、太陽能熱水器、光電窗間墻等等。

1.2.2房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計必須要合理化。

為了能夠美化環(huán)境、循環(huán)利用以及節(jié)約材料，就要注意科學(xué)合理地進(jìn)行房地產(chǎn)工程項目的設(shè)計。對于住宅類型的選擇，必須要考慮到我國土地資源有限的實(shí)際國情，要對有限的土地資源進(jìn)行合理利用，才能符合環(huán)保低碳的要求。對于管道系統(tǒng)等方面的設(shè)計，必須要考慮到如何將生活廢水的污染程度降到最低，同時還要提高重復(fù)利用率，進(jìn)一步減少水資源的浪費(fèi)。

2.房地產(chǎn)工程管理存在的一系列問題

2.1. 房地產(chǎn)在開發(fā)之前沒有做好相關(guān)的工作準(zhǔn)備

一些房地產(chǎn)公司在建筑環(huán)境開發(fā)的過程中，缺乏相關(guān)的準(zhǔn)備工作，過于關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)的環(huán)境地段、商業(yè)環(huán)境等，忽視了在開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作。房地產(chǎn)公司忽視了在開發(fā)過程所需要的資料準(zhǔn)備，這也使得建筑單位在建筑過程產(chǎn)生一系列的質(zhì)量問題，一些建筑單位可能為了自身的效益和建筑工程進(jìn)度，對開始施工前的準(zhǔn)備工作馬虎應(yīng)付，使得整個工程質(zhì)量得不到保證。建筑單位在對工程開工狀況缺乏實(shí)際的了解和認(rèn)識的情況下，工程施工過程會出現(xiàn)一系列的事故問題，建筑物完工之后對使用者的生活工作也會造成一定的影響。

2.2. 對施工是否許可缺乏重視

房地產(chǎn)公司在工程項目的管理中缺乏重視力度，忽視了工程管理中的一些重要環(huán)節(jié)。為了顧及公司的自身經(jīng)濟(jì)效益，對施工過程的必要程序沒有嚴(yán)格進(jìn)行，因此也使得房地產(chǎn)公司受到了一定的影響，對社會和居民也是一種極不負(fù)責(zé)任的行為。一些建筑單位在施工前沒有辦理相關(guān)的施工手續(xù)，也沒有獲得相關(guān)的許可，為了工程的施工進(jìn)度而擅自開始施工。一些房地產(chǎn)公司甚至因相關(guān)制度上的漏電和不完善而選擇跳過一些必要的施工前的手續(xù)，這也使得施工單位在施工過程中因此受到了懲罰，工程被迫停止，導(dǎo)致了施工的進(jìn)度的拖延，施工單位也因此受到了一定金額的罰款。

2.3. 管理的機(jī)制不完善

一些房地產(chǎn)公司在管理的制度上不夠完善，忽視了相關(guān)的一些規(guī)定，主要的原因還是由于自身對于房地產(chǎn)工程管理的認(rèn)識和了解不夠深入。一些房地產(chǎn)公司在工程管理過程中沿襲相關(guān)項目的管理模式，由于自身的認(rèn)識不足，也使得管理制度方面不夠健全，造成了一定的管理影響，施工項目也會因此保證不了進(jìn)度和成本效益。

2.4. 工程竣工后驗收工作不到位

由于傳統(tǒng)觀念上的影響，一些房地產(chǎn)公司對于工程完工后的處理不夠嚴(yán)格，驗收工作缺乏相關(guān)的注重意識，對驗收工作中的環(huán)節(jié)落實(shí)不夠嚴(yán)謹(jǐn)。為了自身的經(jīng)濟(jì)利益，在驗收環(huán)節(jié)上沒有科學(xué)地進(jìn)行管理，也因此導(dǎo)致了驗收過后工程項目的結(jié)算缺乏相關(guān)依據(jù)和資料等現(xiàn)象，驗收手續(xù)也因此受到了影響，造成工程費(fèi)用交付的拖延。

3. 房地產(chǎn)工程管理的有效途徑

3.1. 加強(qiáng)工程項目在施工前期的管理

房地產(chǎn)公司對于工程項目的前期管理需要加強(qiáng)管理意識，確保在工程施工過程中的有效控制。在目前，對于施工前期缺乏有效管理也是致使大多數(shù)房地產(chǎn)工程項目出現(xiàn)一系列施工問題的主要原因。由此可見，施工前期管理工作對整個工程項目的重要性。房地產(chǎn)公司只有對整個工程項目進(jìn)行全面管理，注重工程前期工作，才能保證整個工程的施工進(jìn)度和經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)公司在工程前期的工作要正確落實(shí)相關(guān)的市場調(diào)查和分析工作，透過對市場信息的有效研究，對房地產(chǎn)工程項目的風(fēng)險范圍進(jìn)行有效控制。

3.2. 工程項目需要加強(qiáng)質(zhì)量控制

建筑物的質(zhì)量問題一開始并不會明顯地表現(xiàn)出來，然而隨著時間的加長，其質(zhì)量問題造成的現(xiàn)象也日益凸顯，居民的生活和工作也因此受到了影響，甚至使居民的生命和財產(chǎn)受到了威脅，危及房地產(chǎn)公司的社會名譽(yù)和地位。由此可見，在工程項目的質(zhì)量控制方面，房地產(chǎn)公司更應(yīng)該加強(qiáng)落實(shí)，保證建筑的施工質(zhì)量。因此工程質(zhì)量控制方面，房地產(chǎn)公司需要加強(qiáng)以下幾點(diǎn)。

（1）對于房地產(chǎn)工程項目中的施工人員、建筑材料、建筑設(shè)備、工程環(huán)境條件等要加強(qiáng)管理，使工程的人員數(shù)量和材料設(shè)備質(zhì)量上能夠更為有效地控制。

（2）建筑的內(nèi)部設(shè)計要能夠滿足使用者的生活和心理需求，為居民提供更多的便利。

（3）房地產(chǎn)公司對于建筑完售后工作也需要加大管理，認(rèn)真對待顧客的咨詢，對于建筑的檢修和物業(yè)管理要做好相關(guān)工作，認(rèn)真聽取客戶的反饋意見，使工程項目能夠更好地服務(wù)居民，也為房地產(chǎn)公司創(chuàng)造了更多的影響力。

3.3. 工程項目的成本需要加強(qiáng)管理

如今的市場經(jīng)濟(jì)競爭相當(dāng)激烈，房地產(chǎn)公司要想在從中獲得地位和實(shí)力，工程項目的成本價格就需要引起重視。工程項目成本的管理好壞，直接影響了房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益和市場優(yōu)勢。因此，房地產(chǎn)公司在工程項目的前期階段，對工程項目的規(guī)劃要認(rèn)真落實(shí)相關(guān)的項目預(yù)測和評估環(huán)節(jié)，使工程項目的成本和價格得到有效控制，讓工程項目在低成本的的同時也實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量。

4. 結(jié)語

工程項目的管理控制需要房地產(chǎn)公司在工程的各個環(huán)節(jié)和工序中認(rèn)真落實(shí)，對工程的整體信息和資料要認(rèn)真分析，結(jié)合市場經(jīng)濟(jì)和顧客需求，在控制好建設(shè)成本和人力的同時保證工程項目的質(zhì)量，使房地產(chǎn)公司創(chuàng)造更多的社會影響力和經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)

第6篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理探討

一、引言

房地產(chǎn)開發(fā)從立項、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項目本身具有建設(shè)周期長、資金投入大、投資回收期長、風(fēng)險性高等特點(diǎn)。同時，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤增長點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中對所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測、計劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財務(wù)關(guān)系的項經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理活動的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

（一）開發(fā)周期長，籌資金額大，籌資任務(wù)重

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大；加之開發(fā)經(jīng)營過程具有長期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時間往往兩年或更長；最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項目的滾動開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

（二）開發(fā)風(fēng)險大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

房地產(chǎn)開發(fā)活動資金投入量大、管理周期較長，且房地產(chǎn)使周期也長，在較長的開發(fā)經(jīng)營周期性，還在著許多不確定的因素，對房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險。這就對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營者投資項目決策提供及時、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險，降低風(fēng)險。

（三）開發(fā)經(jīng)營活動獨(dú)特，成本管理工作繁雜

雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項目構(gòu)成，但各成本項目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：

（一）財務(wù)管理制度流于形式。一是財務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

（二）有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計劃，卻沒有把計劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

（三）融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國家陸續(xù)出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。 

（四）過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤的來源，更是企業(yè)長期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會成本和資金利用效率的問題。

（五）審計監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。 

（六）公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理效率的建議

針對上述房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財務(wù)管理制度的建議，希望能夠為降低企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)財務(wù)管理水平提供參考。

第一，健全財務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會計監(jiān)督職能。會計人員除了進(jìn)行會計核算外，還要參與項目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

（一）加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

雖然財務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時也會將企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對于項目而言還要充分考慮項目投資總額大小及開發(fā)營銷中的諸多因素。一般采用l／3自有資金，l／3銀行貸款，1／3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

（二）投資方向要符合企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

企業(yè)產(chǎn)品市場的建立與企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競爭性，而且房地產(chǎn)具有不可移動性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場需求以及其未來發(fā)展趨勢預(yù)測房地產(chǎn)市場的需求狀況。

（三）完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系

首先，是要完善內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理活動的高風(fēng)險性特點(diǎn)決定了其設(shè)置內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)的必要性。在企業(yè)建立一種制衡機(jī)制，把內(nèi)部審計與財務(wù)控制有機(jī)地結(jié)合起來，將使企業(yè)的風(fēng)險管理更加有效。在業(yè)務(wù)處理上也有較強(qiáng)的權(quán)威性，能很好地完成內(nèi)部審計對內(nèi)部控制的監(jiān)督。其次，是要對內(nèi)部控制實(shí)施強(qiáng)制審計。對于房地產(chǎn)公司來說，我國應(yīng)對其內(nèi)部控制實(shí)施強(qiáng)制審計。將內(nèi)部控制審計作為一種過關(guān)性審計，要求公司必須接受，在年度審計中還必須繼續(xù)接受內(nèi)部控制審計。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理及其防范[J].大眾商務(wù),2011,9.

第7篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

1．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系構(gòu)建中存在的問題

1．1財務(wù)管理制度流于形式

從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，很多企業(yè)并沒有給予財務(wù)管理足夠的重視，很多現(xiàn)代化財務(wù)管理的制度也沒有被應(yīng)用到企業(yè)的財務(wù)管理中，所以導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理制度方面的建設(shè)和完善只是流于形式，并沒有被管理層嚴(yán)肅對待。相關(guān)責(zé)任部門在執(zhí)行的過程中也不能將內(nèi)部控制體系真正的去貫徹和落實(shí)，從而使得內(nèi)部控制體系在企業(yè)中的建設(shè)和完善完全失去了實(shí)踐上的支撐，財務(wù)管理制度也逐漸流于形式，這與管理層及企業(yè)內(nèi)部人員的意識薄弱有著密切的關(guān)系。

1．2有效的財務(wù)管理體系尚未形成

當(dāng)前很多企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)方面并沒有形成完善的系統(tǒng)，而且還多存在著企業(yè)建立的內(nèi)部管理體系并不能很好地適應(yīng)企業(yè)管理的需要。盡管當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在引進(jìn)內(nèi)部控制體系的時候也參考了很多先進(jìn)的案例和內(nèi)部控制制度，但是其在對自身企業(yè)特性的方面卻缺少較為細(xì)致的考量，從而缺少必要的完備性、針對性和適應(yīng)性。除此之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的變化較快，而很多企業(yè)在內(nèi)部控制制度建設(shè)的過程中并沒有引進(jìn)相關(guān)的靈活性應(yīng)變機(jī)制，根據(jù)時事和環(huán)境的變化來修訂和完善企業(yè)的內(nèi)部控制制度。

1．3融資渠道比較單一

房地產(chǎn)是一項資金密集型的產(chǎn)業(yè)，但就當(dāng)前形勢來看，房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面仍面臨著渠道較為單一的難題。之前我國房地產(chǎn)市場依靠國家的支持獲得了良好的發(fā)展，但也正是在這種依賴性的支持下，限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道方面的開拓，大多企業(yè)都是通過銀行貸款的渠道來獲得融資。而在國家銀根緊縮政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的難度增加了，僅依靠銀行貸款來作為房地產(chǎn)開發(fā)的資金支持，已經(jīng)對中小房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生瓶頸。

1．4內(nèi)部監(jiān)管不到位

在內(nèi)部控制體制建立后，必要的內(nèi)部監(jiān)管措施也是必須的，但大多數(shù)企業(yè)在這方面卻缺乏行之有效的保障機(jī)制。首先體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機(jī)制層次性方面，因為很多房地產(chǎn)企業(yè)都采取了設(shè)置屬地項目公司的管理模式，在這種集團(tuán)控股型管理模式下，因為很多子公司分布在各地，其在治理結(jié)構(gòu)、管理組織形式、內(nèi)部控制流程等方面都存在較多的缺點(diǎn)，往往與企業(yè)本部的財務(wù)管理存在協(xié)調(diào)或匹配上的問題。其次，房地產(chǎn)企業(yè)在控制體制中的監(jiān)督管理方面還缺少先進(jìn)的建設(shè)經(jīng)驗，在很多情況下都變成了事后監(jiān)督，從而使得監(jiān)督執(zhí)行的效果大大降低了。

1．5中小房地產(chǎn)公司信息化管理平臺不完善

中小房地產(chǎn)公司鑒于領(lǐng)導(dǎo)意識、資金和能力的有限，使他們在公司信息化平臺的建設(shè)方面較為落后，而這卻是房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系建設(shè)中的現(xiàn)代化要求。如企業(yè)在進(jìn)行內(nèi)部控制的過程中，通過信息化可以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的實(shí)時監(jiān)控和全面管理，從而保證其深入到企業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)和整體的過程中。但是中小房地產(chǎn)企業(yè)在意識和眼界上有一定的局限性，對新事物的關(guān)注度不高，也由于他們在資金和能力上的有限才使得他們在信息化建設(shè)的過程中并未建立完善的管理平臺。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的構(gòu)建策略

2．1正視現(xiàn)代企業(yè)管理制度建設(shè)，優(yōu)化企業(yè)管理模式

首先，在意識方面房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理人員和全體員工都要對這種現(xiàn)代財務(wù)管理的制度有一個清楚的認(rèn)識，充分理解內(nèi)部控制流程及其對企業(yè)管理的重要意義。然后建立一套現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度，全面優(yōu)化企業(yè)管理模式。為此還要制定明晰的控制流程和制度規(guī)章，從而保證企業(yè)管理人員的貫徹和落實(shí)，使得企業(yè)的財務(wù)管理和內(nèi)部控制體系的建設(shè)不再只是流于形式，而要真正地發(fā)揮其應(yīng)有的作用。

2．2建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系

相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員一定要在現(xiàn)代化的財務(wù)管理與內(nèi)部控制體系的建設(shè)上做出更多的努力，從而建立全面的、完整的、現(xiàn)代化的財務(wù)核算和管理體系。首先，要根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)及時地引進(jìn)先進(jìn)成熟的制度建設(shè)經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行改良，以建立適應(yīng)性強(qiáng)的符合企業(yè)自身特點(diǎn)的財務(wù)管理制度;其次，要同時加強(qiáng)對實(shí)際案例的分析，吸收別人成功的管理經(jīng)驗，認(rèn)清自身企業(yè)在管理過程中的缺點(diǎn)，從而優(yōu)化企業(yè)自身的管理模式。但是以上這兩種措施都是建立在因地制宜的基礎(chǔ)之上的，只有這樣才能提高企業(yè)制度建設(shè)的有效性和可操作性。

2．3拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

較高的投資風(fēng)險、較大的資金投入以及較長的建設(shè)周期是房地產(chǎn)企業(yè)本身的重要特點(diǎn)，尤其在其發(fā)展的過程中融資問題就成為了限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的主要障礙，所以房地產(chǎn)企業(yè)要在融資渠道的拓展方面多下工夫。在當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要在融資渠道方面進(jìn)行改進(jìn)。首先，要減少對國家政策的依賴性，積極發(fā)展自身融資能力的建設(shè)，合理地利用銀行貸款這種傳統(tǒng)融資模式在企業(yè)融資過程中發(fā)揮的作用;其次，要積極探索融資的新渠道，如房地產(chǎn)信托融資、充分吸收社會閑散資金的資本市場、增資擴(kuò)股等融資渠道。還可利用外資銀行及其證券商外資來發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)。

2．4加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制與內(nèi)部審計工作

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計控制是保障企業(yè)內(nèi)部控制作用的重要途徑，它在企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)過程中有著重要的作用，這有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部審計的獨(dú)立性。在審計控制的過程中通過專項業(yè)務(wù)和定期審計的形式，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中出現(xiàn)的問題的就很容易被發(fā)掘，并能夠?qū)崿F(xiàn)對各種漏洞和不良行為的查處。而通過企業(yè)績效審計和內(nèi)部控制審計的執(zhí)行，企業(yè)將管理和控制的過程移向了事前與事中，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計工作的重點(diǎn)，這種在事前和事中加強(qiáng)對企業(yè)內(nèi)部控制的管理能有效地發(fā)現(xiàn)企業(yè)中出現(xiàn)的問題，從而成為企業(yè)管理的有效工具。

2．5搭建完善的財務(wù)信息化管理平臺

在房地產(chǎn)企業(yè)信息系統(tǒng)的建設(shè)方面也要加強(qiáng)重視，從而在信息化管理平臺的支持下提高企業(yè)內(nèi)部控制的效率。這種企業(yè)信息化管理平臺的生成可以有效地打破企業(yè)的信息孤島，將企業(yè)經(jīng)營、財務(wù)、銷售、采購等多方面、各個環(huán)節(jié)的數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)信息的整合，使信息溝通組織扁平化、多元化，這對于企業(yè)的全面控制來說是一個得力的助手，有利于企業(yè)在信息管理方面實(shí)現(xiàn)暢通和高效地傳遞，提高企業(yè)的管理效率。

3．結(jié)語

第8篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟(jì)形勢 房地產(chǎn)成本 管理辦法

當(dāng)今在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭愈加激烈，擺在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面前的一個重要課題就是如何在激烈的市場競爭中生存并發(fā)展下去。在企業(yè)發(fā)展的過程中，成本管理扮演著極其重要的角色。如何在保證所開發(fā)產(chǎn)品適應(yīng)市場需求的同時，降低建筑成本，增加企業(yè)收益，是很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重要問題。因此，建立高效的房地產(chǎn)成本管理系統(tǒng)刻不容緩。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理現(xiàn)狀及存在問題

因為房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的依據(jù)是合同價，在經(jīng)營決策的時候往往只考慮總投資額、建設(shè)周期、商品房開發(fā)與銷售、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益等，對商品房開發(fā)成本關(guān)注的很少，很大的區(qū)別于制造企業(yè)成本管理。造成企業(yè)財務(wù)狀況和成本不真實(shí)的原因在于會計人員的水準(zhǔn)不夠，沒有對建設(shè)過程的成本管理予以重視，加上房地產(chǎn)企業(yè)分項建設(shè)成本難以確定，致使建設(shè)成本很容易出現(xiàn)不真實(shí)的現(xiàn)象。

未對成本進(jìn)行分?jǐn)偦螂S意分?jǐn)偂?/p>

用于拆遷的商品房成本的轉(zhuǎn)出沒有根據(jù)實(shí)際用途，如果出現(xiàn)同一筆費(fèi)用用于支付不同成本對象的情況，有時相關(guān)科目根本不做任何分?jǐn)?。另外還會出現(xiàn)成本費(fèi)用隨意分?jǐn)偟默F(xiàn)象，由于這種隨意性，使得工程成本的核算沒有按照企業(yè)經(jīng)營的實(shí)際進(jìn)行，不能確保成本核算的真實(shí)性和可靠性。

（二）任意設(shè)立成本核算對象。

按照常理來說，應(yīng)該根據(jù)成本項目的核算內(nèi)容來設(shè)置成本核算對象。如小區(qū)建設(shè)的開發(fā)項目，成本核算對象應(yīng)該按合同或工程名稱在“開發(fā)成本”科目下設(shè)置。但有一些房地產(chǎn)公司將歸屬與同一工程的項目分成幾個獨(dú)立的成本核算對象，使項目的實(shí)際投入費(fèi)用不符合項目的成本費(fèi)用，破壞了成本資料的科學(xué)性和真實(shí)性。

（三）工程的實(shí)物工作量與財務(wù)成本結(jié)算不一致。

在購買或自建拆遷用房、商品房時，經(jīng)常出現(xiàn)內(nèi)部調(diào)撥或劃賬面與實(shí)物的數(shù)量嚴(yán)重不符的想象，如拆遷差價中的調(diào)房收入直接沖減拆遷成本等。由于管理上的混亂，致使成本核算不真實(shí)，使成本管理不具有可靠性。

（四）不能及時獲取工程成本核算的依據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行工程成本的核算，必須先取得由施工企業(yè)開具的發(fā)票。施工承包單位必須繳納營業(yè)稅、所得稅和附加稅才可以開出發(fā)票，有些工程雖然已經(jīng)基本完工，但房地產(chǎn)企業(yè)未能及時支付所有款項，施工單位就不給開具發(fā)票。房地產(chǎn)公司由于不能及時取得正式發(fā)票進(jìn)行成本核算，導(dǎo)致成本核算真實(shí)性受到影響，也同樣給企業(yè)經(jīng)營決策帶來影響。

二、房地產(chǎn)成本管理辦法

（一）在企業(yè)內(nèi)部貫徹全面預(yù)算管理理念。

在企業(yè)內(nèi)部可以組織各部門編輯預(yù)算，預(yù)算的編輯一定要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展策略和目標(biāo)編寫。預(yù)算經(jīng)審批后，要落實(shí)到各個部門和各個崗位，甚至到個人身上，確保預(yù)算的執(zhí)行體系全面具體，所有的執(zhí)行人員必須認(rèn)真負(fù)責(zé)。企業(yè)可以將年度預(yù)算細(xì)分為季度或月度預(yù)算，通過分散預(yù)算來保證年度預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在編制預(yù)算的時候要本著實(shí)事求是的原則，切忌高估或低估預(yù)算目標(biāo)，按照“上下結(jié)合、分級編制、逐級匯總”的程序來編輯預(yù)算，保證預(yù)算的可行性。在執(zhí)行預(yù)算的時候，各部門要定期報告預(yù)算的執(zhí)行情況，以便及時發(fā)現(xiàn)和解決預(yù)算執(zhí)行中的新問題。作為成本管理的基礎(chǔ)，全面預(yù)算可以有效地控制費(fèi)用，使企業(yè)成本健康穩(wěn)步的降低。

（二）建立成本管理構(gòu)架。

房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)本身的發(fā)展情況和所處階段建立起成本管理構(gòu)架。

為了使組織構(gòu)架更加合理化和高效化，在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量由專業(yè)人員完成。從成本管理考慮，如果企業(yè)只是開發(fā)一個項目，應(yīng)該采用職能制運(yùn)營模式，即所有部門接受單一指令；如果企業(yè)在同一地區(qū)同時開發(fā)多個項目，可以采用矩陣制運(yùn)營，即各個項目成立單獨(dú)的項目管理部門，在成本管理方面，可以派遣成本人員到各個項目部去，成本管理人員一方面負(fù)責(zé)各個項目的成本管理，另一方面協(xié)調(diào)各個項目之間的工作；如果企業(yè)在不同地區(qū)同時開發(fā)幾個項目，可以采用分公司運(yùn)營模式，各分公司獨(dú)立管理成本，項目完工時組織匯總。

（三）建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，因為施工圖紙的設(shè)計單位或者設(shè)計師不同，在項目同一部位或同一分項的設(shè)計發(fā)生變化時，建筑構(gòu)造的設(shè)計和材料的選擇也隨之改變。這就要求在建設(shè)過程中要不斷的修改圖紙，對材料進(jìn)行重新采購，這一過程需要大量的人力和物力。如果房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)成熟，可以根據(jù)市場建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，即對不同住宅的建筑方法、安裝材料的檔次和技術(shù)性能、裝修標(biāo)準(zhǔn)等作出具體要求，但需要符合國家的強(qiáng)制性設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。同時，企業(yè)可以建立修改設(shè)計的要求，保證設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)不會被隨意修改。建立企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)具有很多的優(yōu)點(diǎn)：1、使房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)前更加準(zhǔn)確的估算前期投資。2、杜絕在簽訂合同后發(fā)現(xiàn)諸多風(fēng)險。3、企業(yè)有自己統(tǒng)一的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可以加快圖紙設(shè)計的速度。4、可以使招標(biāo)定價更加系統(tǒng)，控制招標(biāo)成本。5、限額設(shè)計指標(biāo)的建立更加有針對性。6、精確目標(biāo)成本。7、使產(chǎn)品研究成本降低。

（四）建立目標(biāo)成本管理制度。

投資估算作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)，應(yīng)在項目策劃階段就進(jìn)行編制。成熟的房地產(chǎn)企業(yè)，不但會制定投資估算，還會在此基礎(chǔ)上編制項目的目標(biāo)成本。在項目進(jìn)行的過程中，可以隨時將實(shí)際成本和目標(biāo)成本相對比，防止出現(xiàn)目標(biāo)成本失控的現(xiàn)象。目標(biāo)成本由土地價款、準(zhǔn)備費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)、管理費(fèi)、財務(wù)費(fèi)組成。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)以上費(fèi)用制定成本科目，所有在建設(shè)過程中產(chǎn)生的費(fèi)用都?xì)w類到各個成本科目中去。成本部門根據(jù)科目成本制定出目標(biāo)成本后交予公司的決策層進(jìn)行審核。若審核通過，成本部門就應(yīng)制定出目標(biāo)成本控制書，并將項目的目標(biāo)成本分解到各職能部門。成本部門不僅負(fù)責(zé)成本責(zé)任制度的制定、修改、指導(dǎo)，還負(fù)責(zé)檢查各部門項目責(zé)任成本的執(zhí)行情況，如發(fā)現(xiàn)問題，及時提出警告。在項目竣工后，企業(yè)成本管理部門和財務(wù)核算部門會對項目投資進(jìn)行核算，統(tǒng)計目標(biāo)成本與實(shí)際成本的偏差，分析造成目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)的原因。成本管理部門可以根據(jù)這些數(shù)據(jù)建立內(nèi)部成本數(shù)據(jù)庫，這可以為以后其他項目目標(biāo)成本的編制提供參考。

（五）研究保證成本可控的辦法

要想規(guī)范成本控制行為，保證成本控制有章可循，就需要建立成本控制保障體系?？梢栽陧椖块_發(fā)的過程中，建立一些與成本管理相關(guān)的規(guī)章制度，如《招標(biāo)管理制度》、《合同管理制度》、《設(shè)計變更管理制度》、《現(xiàn)場簽證管理制

度》、《工程款支付管理制度》、《工程竣工管理制度》等。另外，激勵制度和監(jiān)督制度的建立也有利于更好地控制成本。

結(jié)束語：

在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須加大對成本管理的重視，才能在日益激烈的競爭中爭得優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)要首先培養(yǎng)員工成本管理的概念，研究和建立企業(yè)成本管理體系，至上而下全員參與到控制成本的活動中去。建立成本控制保障措施可以保證成本控制戰(zhàn)略的有效實(shí)施，使成本健康穩(wěn)定地降低。總之，房地產(chǎn)企業(yè)若能搞好成本控制就一定會在市場競爭中占據(jù)領(lǐng)先地位。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉首霽.新形勢下房地產(chǎn)成本控制之我見[J].科技咨詢導(dǎo)報，2007（11）

第9篇：房地產(chǎn)公司的管理制度范文

在市場經(jīng)濟(jì)的環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)想要得到順利地運(yùn)行和長足的發(fā)展，除了要完成其科學(xué)組織結(jié)構(gòu)的建立之外，還需要建立健全具有清晰產(chǎn)權(quán)、權(quán)責(zé)明確和科學(xué)管理的現(xiàn)代企業(yè)制度，而作為房地產(chǎn)公司內(nèi)部行政管理中一項重要環(huán)節(jié)的檔案信息管理工作，就更應(yīng)該加強(qiáng)其工作的開展及其安全性的保障，因為房地產(chǎn)檔案不僅關(guān)乎著國家、集體和個人房屋的所有權(quán)益，而且還是與房地產(chǎn)市場中法律活動的直接參與者，其更直接影響到房地產(chǎn)市場的順利發(fā)展，因此更需要掌握當(dāng)前檔案信息管理的工作特點(diǎn)，保障檔案信息的安全。

二、房地產(chǎn)檔案信息管理工作的特點(diǎn)

（一）法律性。

近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加大了人們對房產(chǎn)的需求，進(jìn)而促使房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)得到快速發(fā)展，但是這也容易導(dǎo)致房地產(chǎn)交易的過程中發(fā)生一些各式各樣的糾紛。但是作為繼房產(chǎn)證之后的另一個被法律認(rèn)可并且明確房屋產(chǎn)權(quán)的有效憑證的房地產(chǎn)檔案，因此在法律進(jìn)行有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛問題的時候，房地產(chǎn)檔案可以為其提供有效的重要依據(jù)，這也就體現(xiàn)了房地產(chǎn)檔案信息管理工作的法律性特點(diǎn)。

（二）區(qū)域壟斷性。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也十分迅速，為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)檔案信息管理工作的有條不紊的開展下去，所以房產(chǎn)管理部門的管理所采取的模式為劃區(qū)域管理，也就是每一個地區(qū)都專門由一個房產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)，這樣的管理分布，體現(xiàn)了當(dāng)?shù)禺a(chǎn)檔案管理工作的區(qū)域壟斷性。一旦不能做好房地產(chǎn)檔案信息管理的基礎(chǔ)工作，那么很有可能引發(fā)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場混亂，進(jìn)而對產(chǎn)權(quán)的有效管理造成不利的影響。

（三）信息化。

隨著計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)在社會各領(lǐng)域各行業(yè)中的不斷滲透，這樣改變了房地產(chǎn)檔案信息管理的方式，實(shí)現(xiàn)了以信息文件的方式促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的運(yùn)轉(zhuǎn)，工作繁重、復(fù)雜，往往需要花費(fèi)大量的資源和時間，但是管理工作效率和成果卻不盡如人意，但是當(dāng)前在網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持下，實(shí)現(xiàn)了檔案信息的數(shù)據(jù)化，這樣檔案信息管理工作者就能通過計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行所有業(yè)務(wù)的處理，包括檢索、查詢、修改、統(tǒng)計和進(jìn)行檔案編目工作等，不僅減少了檔案信息管理的工作量，同時也大大提供了管理質(zhì)量和效率。

（四）可變性。

房地產(chǎn)資料的建檔立案并不代表房屋產(chǎn)權(quán)不會變化，尤其是在當(dāng)前這個城市化進(jìn)程不斷深入的新形勢下，改變著城市的格局布局，促進(jìn)了房屋的拆遷重建，在這房屋不斷變化的過程中，都有可能會改變房屋的產(chǎn)權(quán)人，而這會使得相關(guān)房屋檔案信息隨之發(fā)生變動，因此說房地產(chǎn)檔案信息是可變的。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案信息管理工作安全開展的對策

（一）建立完善房地產(chǎn)檔案信息管理制度。

隨著房地產(chǎn)檔案信息化管理的逐步深入，急劇增加了房地產(chǎn)相關(guān)的電子檔案數(shù)量和規(guī)模，因此為了保證檔案信息管理工作的進(jìn)一步落實(shí)，首先就應(yīng)該確保其管理安全性，這也就要求檔案信息管理工作人員需要針對管理工作的信息化特點(diǎn)做好檔案信息的安全管理工作。加強(qiáng)房地產(chǎn)檔案信息安全管理制度的建立和完善，將電子檔案的收錄、整理、保存、使用以及保密等工作提入安全管理日程中，同時還要落實(shí)安全管理責(zé)任，進(jìn)而督促相應(yīng)安全管理負(fù)責(zé)人積極開展安全管理工作，重視安全管理工作的開展，從而做到檔案信息安全管理有章可循，進(jìn)一步保證檔案信息管理工作的安全順利開展。

（二）加強(qiáng)系統(tǒng)安全防范技術(shù)的使用和水平提升。

當(dāng)前的房地產(chǎn)檔案信息大多都置身于網(wǎng)絡(luò)環(huán)境中，在該環(huán)境中因為一些不確定因素的影響，威脅著檔案信息的安全性，因此檔案部門需要加強(qiáng)對檔案信息系統(tǒng)進(jìn)行安全防范，這就需要安全部門聘用一些專業(yè)高水平的計算機(jī)人才專門負(fù)責(zé)計算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的安全防范和維護(hù)工作，通過殺毒軟件的應(yīng)用，保證網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不遭受電腦病毒的攻擊，對重要檔案信息就應(yīng)該提升安全防護(hù)級別，例如設(shè)置訪問權(quán)限和登錄密碼等。

（三）建立健全內(nèi)保工作機(jī)制和檔案工作人員資格審查機(jī)制。

要把檔案庫房作為內(nèi)保重點(diǎn)要害部位，在技防設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)上，至少配備值班監(jiān)控室，安裝具閉路電視監(jiān)控、探測報警等多功能的安全防范系統(tǒng)，配備專人24小時值班，攝錄的圖像資料保存應(yīng)不少于40日，并預(yù)留接口，適時與公安機(jī)關(guān)聯(lián)網(wǎng)，并在此基礎(chǔ)上還要嚴(yán)格遵守《信息安全技術(shù)信息系統(tǒng)物理安全技術(shù)要求》（GB/T21052-2007）中相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，以確保安全技術(shù)能夠落到實(shí)處。在物理防范標(biāo)準(zhǔn)上，除應(yīng)滿足公司內(nèi)保物理防范標(biāo)準(zhǔn)外，還應(yīng)符合國家對機(jī)要、檔案部門建筑物理防范和國家消防安全技術(shù)規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)。在錄用檔案工作人員時，必須堅持“先審查后錄用”的機(jī)制，對不宜在檔案部門工作的人員應(yīng)當(dāng)及時調(diào)整。

四、結(jié)束語