房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；會計準(zhǔn)則；盈余管理

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

這些年市場狀況日新月異，作為投資者的投資點也爭相做出改變。按照行情來看，房地產(chǎn)成為市場新寵，成為投資人眼紅的一個熱點。為了防止不正當(dāng)競爭現(xiàn)象的發(fā)生，新準(zhǔn)則于零七年添設(shè)了一條房產(chǎn)規(guī)定，內(nèi)容為對于地產(chǎn)的歸屬問題，測量問題以及相關(guān)問題，本文就這些規(guī)定的背景原因開始，期望能夠有效分析這些準(zhǔn)則與實際情況的差異以及對未來行業(yè)的影響。

1 投資性房地產(chǎn)會計準(zhǔn)則產(chǎn)生的背景

1.1 房地產(chǎn)投資的普遍性

市場向著多角度全方位的方向發(fā)展，這其中對房地產(chǎn)投資，占有的目的也不再單一，傳統(tǒng)對其經(jīng)營銷售的直接目的是作為自身發(fā)展的棲息地，或多余后向外出售，而后來又發(fā)展為將其直接作為攬財目的的一種手段，如對外出租收取費用或倒賣賺取中介費等等，已經(jīng)將其作為一種明確的商業(yè)目的，經(jīng)營對象來對待。對范圍和尺寸的測量是否準(zhǔn)確將直接導(dǎo)致會計作業(yè)的真實程度和準(zhǔn)確程度，所以對會計工作的嚴(yán)格監(jiān)督和檢查是保證房產(chǎn)其他各項作業(yè)透明化真實化的重要把關(guān)點。

1.2 舊會計準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)的會計處理不合理

投資房地產(chǎn)對會計的要求是一項新的提議，之前并未得到規(guī)范，這是和當(dāng)時的體制有一定的關(guān)系的，許多企業(yè)并不考慮后來的市場行情或是市場價格的波動狀態(tài)而將房地產(chǎn)作為一項長久不變的價格對其采取等價或按照使用時間折舊后對外銷售。對房地產(chǎn)投資有如買股票，可大賺一筆也可能一夜之間血本無歸。在一段時間之后它的價格就會大幅上升或下降，與原來價格大相徑庭，所以通過成本計量只能反應(yīng)當(dāng)時一段時間的價格情況而不能代表全部現(xiàn)象。所以說毫無差別的將房地產(chǎn)簡單歸為固定或無形資產(chǎn)而盲目劃一，是十分不可靠，甚至是無效的。因此要提出整改措施。

2 投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

2.1 投資性房地產(chǎn)的概念

根據(jù)有關(guān)材料可以明白一般性的房地產(chǎn)與本文所說的投資性房地產(chǎn)之間的差異。后者更加側(cè)重通過建筑的出租使用和利用其不斷增值的特點，通過變賣以及對外租用而達(dá)到獲得利益的目的。以此可以得出必須有新的計算方法和應(yīng)對手段來支撐這些利益的實現(xiàn)，這是與一般性房地產(chǎn)最不同的地方，一般來講對外銷售時能夠包括正在對外租用的土地使用權(quán)利。也包括投資商擁有所有權(quán)，在等到其價值增大之后再將使用權(quán)轉(zhuǎn)移，另外還包括對外出租除了居住以外的各種建筑，它的選擇范圍和選擇對象都要更多，商業(yè)性操作更明顯，可以實現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。從中能夠使利益最大化，對于房地產(chǎn)用來實現(xiàn)這些利益的居住和工作用房則不算在內(nèi)。

2.2 投資性房地產(chǎn)的會計核算

鑒于房地產(chǎn)投資的獨特性所在，新準(zhǔn)則上特別注明對會計的計算工作要嚴(yán)格要求，每一步都需要明確的來歷，不可不明不白難以交代。這個前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計量，這兩個前提都滿足的情況下才可以進(jìn)行所謂會計核算，它的實現(xiàn)促使房產(chǎn)事業(yè)向著規(guī)范和良性方面前進(jìn)，能夠?qū)崿F(xiàn)進(jìn)化型地對資金項目進(jìn)行評估，更能夠讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加穩(wěn)定，每一步走得踏實。

相關(guān)會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的最初計量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會計計量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購買房地產(chǎn)的成本款，在購買過程中所支出的各種消費稅費，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過程中所花費在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費用以及為了能使該項資產(chǎn)投入使用所花費的各項費用。通過這兩點規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會計核算和計量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

2.3 投資性房地產(chǎn)的計量模式

雖然這種新公式無疑會給房地產(chǎn)事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展奠定一些思路上的優(yōu)勢，但是并不完整，還要有一定的客觀條件來支持其進(jìn)一步工作。第一，要有氣氛融洽的市場來支持這項事業(yè)前進(jìn)，這些強(qiáng)烈競爭與合作氣氛下的地產(chǎn)交易能夠互相了解，贏得更多的資料和更先進(jìn)的信息。這是事業(yè)保證的一項重要前提，所謂知己知彼百戰(zhàn)百勝，企業(yè)能夠根據(jù)這些信息及時調(diào)整內(nèi)部運行結(jié)構(gòu)以及對外銷售的價格，贏得先機(jī)，更能避免自身走入死胡同，將交易事業(yè)與各項參考標(biāo)準(zhǔn)合作共生，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定來約束和充實自己對市場事業(yè)的了解，對應(yīng)用的價值有一個完整的，踏實可靠的方案。

上面的若干問題概念的闡述使我們對投資性的房地產(chǎn)有了一個大體的概念。對內(nèi)容和含義的進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)其內(nèi)容原理與實際房地產(chǎn)事業(yè)的操控有著不可分割的聯(lián)系。根據(jù)一些公式的計算和相關(guān)條文的規(guī)范，筆者著重將理論與實際相結(jié)合的各要點進(jìn)行分析，得到一些問題的實際答案。

3 投資性房地產(chǎn)相關(guān)會計處理

3.1 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

新準(zhǔn)則第3號明確指出，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或?qū)崿F(xiàn)資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括:已出租的土地使用權(quán);持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);已出租的建筑物。企業(yè)的自用房地產(chǎn)以及作為存貨的房地產(chǎn)則不屬于投資性房地產(chǎn)范疇。由此看出，投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用，也不是為了出售贏得利潤，而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。要判斷一項房地產(chǎn)是否屬于投資性房地產(chǎn)，首先分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于可供出售的房地產(chǎn)，若是，則界定為商品性房地產(chǎn)，按照《存貨》準(zhǔn)則進(jìn)行會計處理;若不是，則進(jìn)入下一步。分析判斷該項房地產(chǎn)是否屬于自用的房地產(chǎn)，若是，則界定為自用性房地產(chǎn)，按照《固定資產(chǎn)》或《無形資產(chǎn)》準(zhǔn)則進(jìn)行會計處理;若不是，則可以界定為投資性房地產(chǎn)。

3.2 投資性房地產(chǎn)的計量

3.2.1 初始計量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第二章對投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量做出了詳細(xì)規(guī)定。要求初始投資只能采用成本計量模式，并分別對外購、自行建造及其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)的初始計量做出了明確規(guī)定。具體會計核算時，按投資性房地產(chǎn)的入賬價值，借記“投資性房地產(chǎn)”，貸記“銀行存款”、“在建工程”等。

3.2.2 后續(xù)計量。新準(zhǔn)則第三章相關(guān)條款規(guī)定，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，可根據(jù)具體情況選用成本計量模式或公允價值計量模式，但模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量，分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準(zhǔn)則。公允價值計量模式要求投資性房地產(chǎn)在初始計量后以公允價值計量，無需對其計提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入“公允價值變動損益”，最終計入當(dāng)期損益。

3.3 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第四章相關(guān)條款對企業(yè)房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時的會計處理做出了規(guī)定。在成本模式下，會計處理相對簡單，企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計價，如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當(dāng)期損益;如轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反地，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值,公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損益。具體會計核算見表2。

3.4 投資性房地產(chǎn)的處置

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第五章第18條指出:“企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當(dāng)期損益”。這條規(guī)定為企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)提供了規(guī)范。和固定資產(chǎn)處置一樣,企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)應(yīng)通過“固定資產(chǎn)清理”科目核算。相關(guān)會計處理見表3。

4 新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的影響

傳統(tǒng)的會計準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的會計核算都是采用成本核算，雖然這有一定有利的地方，但是也有一些副作用。以前的成本計算程序繁瑣，要填大量表格，將時間都浪費在工序作業(yè)之中，不利于快速穩(wěn)定實現(xiàn)利益。新的準(zhǔn)則提出了一項新的統(tǒng)一認(rèn)可的模式。將上述缺陷改善，它的原理是將賬面價值直接用于計算企業(yè)所得和損失。這種方法原理簡單，可行性強(qiáng)，能夠?qū)㈦s亂的數(shù)據(jù)用最簡單的方式表達(dá)出來，因此節(jié)省了大量時間和人的勞動量，進(jìn)而增加了勞動收益率。經(jīng)過以上的大量的闡述可以了解到投資房地產(chǎn)相對一般性的房地產(chǎn)來說確實有一些深奧和復(fù)雜的東西，但是經(jīng)過改進(jìn)方式方法能夠快速利用其贏得市場機(jī)遇，但是，需要一定的規(guī)范來約束，下面對于會計準(zhǔn)則對于實際投資房產(chǎn)所發(fā)生的促進(jìn)和約束作用做幾點歸納：

4.1 新會計準(zhǔn)則的實施將會影響地產(chǎn)業(yè)的實際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個明顯的特征就是它是通過出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，利用這些現(xiàn)象的商品屬性為自己獲得財富，但是對于自行使用的居住房屋或是用于工廠勞作的建筑則不能劃歸其中。所以不能夠過對外交易的方式贏得利益，新會計準(zhǔn)則的實施，提出了對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價值模式的會計計量，短期來講企業(yè)會因此受到約束，并承擔(dān)高昂的稅收，進(jìn)而減低實際收入，但是如果房地產(chǎn)商能夠抓住機(jī)遇在競爭中獲得優(yōu)勢，此準(zhǔn)則很可能推動其向著更高更好的方向發(fā)展，這需要投資者能夠把握其給予的優(yōu)勢，避免劣勢出現(xiàn)。

4.2 有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量

新準(zhǔn)則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件,對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求,以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換,均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)操控利潤的隨意性，這樣以來加深了會計數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、可用性和實際性。從而使公司規(guī)范化，操作水平和運行效率都將大大提升。新準(zhǔn)則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性,無疑有助于境外投資機(jī)構(gòu)對A股上市公司投資價值的有效評判。公允模式具有速度快，正確率高的特點，對于企業(yè)高層管理方面的優(yōu)點和缺陷都能夠及時做出反應(yīng)，為其繼續(xù)快速有效的做出反應(yīng)給予非常有效的決策依據(jù)。

4.3 為房地產(chǎn)行業(yè)實施盈余管理提供了空間

深入了解新準(zhǔn)則的具體細(xì)則并理解它的內(nèi)涵可以得出，可以發(fā)現(xiàn)其還有一定不盡如人意的地方。如第一，對各種定義的規(guī)定還有爭議，并不是十分清晰。第二，被認(rèn)可的價值仍不容易統(tǒng)一，得出準(zhǔn)確的答案，第三，計算方法會出現(xiàn)虛假增長的現(xiàn)象，不能真實符合規(guī)范。

參考文獻(xiàn)

[1]財政部.新會計準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)[M].經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2006.

[2]向巧玲.淺談新會計準(zhǔn)則之投資性房地產(chǎn)[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2008，(21).

[3]財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南[M].北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2006.

第2篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 成本模式 公允價值模式

目前世界上對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)制定會計準(zhǔn)則的有英國、中國香港、國際會計準(zhǔn)則委員會等。最早制定投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的國家是英國，英國會計準(zhǔn)則委員會于1981年11月制定并了《標(biāo)準(zhǔn)會計實務(wù)公告第19號―投資性房地產(chǎn)的會計處理》，第一次對投資性房地產(chǎn)作出概念的界定，并且對投資性房地產(chǎn)的會計和報告制定了標(biāo)準(zhǔn)實務(wù)。繼英國之外，香港地區(qū)于1987年10月制定并了《標(biāo)準(zhǔn)會計實務(wù)公告第13號―投資物業(yè)》，此后該公告歷經(jīng)數(shù)次修訂，內(nèi)容日趨完善。國際會計準(zhǔn)則委員會（IASC）于1986年3月、1994年重排格式的國際會計準(zhǔn)則第25號（IAS25）“投資會計”中對投資性房地產(chǎn)下了定義，并于2000年正式通過了國際會計準(zhǔn)則第40號（IAS40）“投資性房地產(chǎn)”，于2001年1月1日起開始實施。我們不妨以列表的形式看新準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則相同點與不同處：

通過以上對國際會計準(zhǔn)則的了解和比較，我們認(rèn)為新準(zhǔn)則具有以下三方面的意義：

1、國際會計準(zhǔn)則第40號―投資性房地產(chǎn)及香港會計準(zhǔn)則第40號―投資物業(yè)均要求企業(yè)經(jīng)常對資產(chǎn)進(jìn)行重估，投資性房地產(chǎn)的公允價值發(fā)生變化時應(yīng)對財務(wù)報表進(jìn)行調(diào)整，從而使得其賬面金額不至于與資產(chǎn)負(fù)債表日以公允價值確定的該項資產(chǎn)價值差異太大。

對廣大投資者而言，這樣做有下列好處：

（1）土地和房屋建筑物的公允價值一般應(yīng)體現(xiàn)為市場價值，國際會計準(zhǔn)則要求由專業(yè)評估人士對土地和房屋建筑物進(jìn)行估值，有利于投資者了解企業(yè)資產(chǎn)最新的市場價值；

（2）固定資產(chǎn)按最新評估值計提折舊，可以衡量出企業(yè)實際的經(jīng)營水平，同時為企業(yè)管理層和廣大投資者提供決策的依據(jù)。

2、企業(yè)會計準(zhǔn)則投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式與國際準(zhǔn)則趨同，不僅方便了國際投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價值，而且對企業(yè)的資產(chǎn)增值信息更加透明，更加有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，最終有利于公司通過二級市場進(jìn)行再融資等，為公司加速發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)。

3、如果采用成本法計量模式，按準(zhǔn)則規(guī)定需計提折舊或按期攤銷，雖然減少了企業(yè)的賬面盈利，但可以在企業(yè)所得稅前列支，相應(yīng)減少了企業(yè)稅收現(xiàn)金流的支出，做到了合理避稅，提高了資金使用效率，有利于提高股東利益。

此外，執(zhí)行新準(zhǔn)則將會對企業(yè)財務(wù)狀況產(chǎn)生一定的影響。首先，企業(yè)會計報表中須單列“投資性房產(chǎn)”項目，對資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)構(gòu)有一定程度的影響。會計處理可以采用成本計量模式或者公允價值計量模式，由于我國房地產(chǎn)市場尚未成熟，一般情況下以成本模式計量模式居多。如果該地區(qū)房地產(chǎn)市場比較活躍，取得公允價值比較可靠，也可以采用公允價值計量模式，在這種模式下公司不計提折舊或減值準(zhǔn)備，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面值之間的差額直接計入當(dāng)期損益。

一般情況下，公司擁有的房屋建筑物計入了固定資產(chǎn)，并且采成歷史成本法。因此，房屋建筑物的升值與否，并沒有體現(xiàn)在財務(wù)報表之中。近年來由于房屋建筑物升值迅速，在此不排除個別上市企業(yè)利用企業(yè)會計準(zhǔn)則的漏洞人為調(diào)節(jié)賬面利潤的可能。所謂的漏洞是指準(zhǔn)則僅規(guī)定“已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式”，并沒有規(guī)定已采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)，在以后不得從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式。進(jìn)一步說，在對投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量方法由成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式時（非自用房或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的房地產(chǎn)，不適用第十六條規(guī)定應(yīng)將轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價值之間的差額計入所有者權(quán)益），而在以后年度根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第十一條允許后續(xù)計量時投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債表日公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（增計收益，減計損失），這就意味著個別企業(yè)有可能在2012年披露的2011年度財務(wù)報告出現(xiàn)巨額賬面利潤。監(jiān)管部門如何規(guī)范評估市場，如何提高公允價值的公允性，如何防止上市企業(yè)利用準(zhǔn)則的漏洞，是監(jiān)管工作的重中之重。

其次，公允價值計量模式明確了NAV（重估凈資產(chǎn)值）方法作為企業(yè)資產(chǎn)估值的重要地位，需要資本市場對該項方法進(jìn)一步的認(rèn)可。而且隨著投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的日益增多，同時由于人民幣升值較快，隨著企業(yè)會計準(zhǔn)則逐步推廣執(zhí)行，投資者肯定會越來越關(guān)注各項投資性房地產(chǎn)的市場價值，并且隨著監(jiān)管機(jī)構(gòu)對評估方法等管理力度加強(qiáng)，肯定會使NAV的估值方法成為評估企業(yè)資產(chǎn)價值重要方法。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的執(zhí)行會導(dǎo)致投資者以更為穩(wěn)健和客觀的估值標(biāo)準(zhǔn)來衡量一個公司的實際價值，這對資本市而言無疑會構(gòu)成制度性的長期利好。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)，企業(yè)會計準(zhǔn)則，2006

第3篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：盈余管理；房地產(chǎn)；會計核算

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國家自2003年以來一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房價一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤的同時也給社會帶來了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運行。

1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義

房地產(chǎn)行業(yè)由于其會計核算特點而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價格。而過高的房價不利于社會穩(wěn)定。根據(jù)國外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時間。

歷次會計準(zhǔn)則的出臺都被認(rèn)為是救火式出臺，證券市場出了問題，會計準(zhǔn)則就出來救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。

因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。

2 房地產(chǎn)行業(yè)會計核算特點及其對應(yīng)的盈余管理手段

2.1 無法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時間

房地產(chǎn)企業(yè)會計核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計量。根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時，大致需要經(jīng)過以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等。由于對銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險和報酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會計人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時間，由此進(jìn)行盈余管理。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗收并與房屋購買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會采取措施來拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時間，比如拖延所開發(fā)的房屋的竣工時間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。

2.2 銷售收入的計量模式存在可選擇性

2007年1月1日開始施行的新會計準(zhǔn)則體系在堅持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價值計價模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。

當(dāng)存在兩種可供選擇的計量模式時，公司會根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營業(yè)績不理想的上市公司，通過變更投資性房地產(chǎn)會計政策，增加公允價值變動收益、調(diào)節(jié)業(yè)績、提高凈利潤，在扭虧、免于退市、摘牌時，公允價值是個救市良方。2

2.3 成本和收入難以配比

配比原則是指以實現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會計期間轉(zhuǎn)為費用。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3

我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會同時開發(fā)多個樓盤，每個樓盤的開工時間不同，并且時間較長，這樣就會有多期樓盤存在于一個會計期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀?，以此來調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤。

3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理

3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)

收入確認(rèn)環(huán)節(jié)的不確定性為公司進(jìn)行盈余管理帶來了空間。各公司采取不同的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)不利于行業(yè)內(nèi)各公司之間的對比。因此，《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》在建立了收入確認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對特殊業(yè)務(wù)的會計準(zhǔn)則指引，讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法，從而使企業(yè)財務(wù)報告所提供的收入信息能反映企業(yè)的實際價值。

第4篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)； 收入確認(rèn)； 完工確認(rèn)法； 完工百分比法

近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)總是人們議論和投資的熱點。但令人疑惑的是，明明房地產(chǎn)企業(yè)看上去利潤很高且經(jīng)營穩(wěn)定，可財務(wù)指標(biāo)卻不甚理想，收入波動大，資產(chǎn)負(fù)債率也畸高。造成問題的重要根源之一是有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)方法。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程存在一定的特殊性，具有生產(chǎn)周期長、投入資金量大、預(yù)售融資情況普遍等特點，同時由于自有資金投入較少，主要以銀行借貸為融資手段，所以存在高風(fēng)險性。因此，在房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)時點問題上，會計學(xué)界歷來有不小的爭議?，F(xiàn)行的完工確認(rèn)法雖然能夠在各方面契合收入確認(rèn)原則，符合謹(jǐn)慎性原則，但卻有違配比原則；完工百分比法雖然能夠解決配比問題，使財務(wù)指標(biāo)更穩(wěn)定真實，但卻在理論和實踐上都存在局限。

一、文獻(xiàn)回顧

作為財務(wù)報告信息中最大的組成要素，收入的重要性由此可見，而收入確認(rèn)問題也向來是國外學(xué)者探討的熱點。Company Reporting①其2003年的報告中曾指出：“收入確認(rèn)的重要性不可被低估，因為它是使收入流入企業(yè)的媒介。收入通常是一家企業(yè)財務(wù)報表中最大的構(gòu)成項目，也是投資決策的基礎(chǔ)?！比欢杖氪_認(rèn)又是極其復(fù)雜的，不同行業(yè)不同公司在不同的交易規(guī)則下確認(rèn)方法和時點可能千變?nèi)f化。David，Jerry，Sheldon（2000）曾研究總結(jié)，盡管“大多數(shù)收入在商品交付顧客時和在勞務(wù)被提供且計費時確認(rèn)”，但同時“會計界確實允許在銷售行為以外的其他時點確認(rèn)收入；其中許多其他收入確認(rèn)方法是行業(yè)特有的”，比如建造業(yè)、肉品加工業(yè)等，以及采用特殊銷售模式，例如開票持有、延長保證期限等。正是由于其復(fù)雜性，以及對會計師職業(yè)判斷的極高要求，使得部分經(jīng)營者找到了盈余管理的空間，使收入確認(rèn)成為粉飾企業(yè)財務(wù)報表的工具。1998年9月，美國證券交易管理委員會（SEC）前主席Arthur Levitt在紐約大學(xué)發(fā)表演講時，質(zhì)疑一些企業(yè)的收入確認(rèn)政策，形容其為“數(shù)字游戲”，并特意闡明“公司試圖通過操縱收入確認(rèn)來夸大收益。一瓶佳釀，在它儲存醞釀完成前你肯定不會打開瓶子上的軟木塞，但是一些公司正在如此處理他們的收入——在銷售結(jié)束前，商品交付顧客前，或當(dāng)顧客仍有權(quán)力選擇終止、撤銷、延遲銷售交易的某個時點就確認(rèn)了收入?！币虼?，企業(yè)必須選擇公正客觀的收入確認(rèn)方法，從而真實公允地反映企業(yè)經(jīng)營成果，對股東和其他利益相關(guān)者負(fù)責(zé)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為特殊行業(yè)，其收入確認(rèn)的處理歷來存在爭議。即使是作為風(fēng)向標(biāo)的國際會計準(zhǔn)則和美國會計準(zhǔn)則，它們自身之間也存在矛盾。國際會計準(zhǔn)則（《國際財務(wù)報告準(zhǔn)則解釋第15號》，2008）規(guī)定，當(dāng)該開發(fā)不屬于建造合同，且不存在“隨著建造過程的進(jìn)行，所有權(quán)上有關(guān)的主要風(fēng)險和報酬逐步轉(zhuǎn)移給買方”的特殊情況時，按商品銷售的收入確認(rèn)原則處理，即按完工確認(rèn)法；否則使用完工百分比法。而美國會計準(zhǔn)則（《美國財務(wù)會計標(biāo)準(zhǔn)第66號》，1982）作為以規(guī)則為導(dǎo)向的會計準(zhǔn)則，列舉了大量情況和其對應(yīng)的方法；對于分戶出售的公寓大樓有特別說明，在滿足適當(dāng)條件②下應(yīng)當(dāng)使用完工百分比法，否則延遲確認(rèn)。兩者完全不同的做法，使得房地產(chǎn)企業(yè)在面對自身情況決定何時入賬時都會產(chǎn)生疑惑。

不過，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會（FASB）和國際會計準(zhǔn)則理事會（IASB）目前正在商討制定統(tǒng)一的收入確認(rèn)準(zhǔn)則，以期減少矛盾做到一致。一名FASB成員于2011年9月27日透露，正由會計準(zhǔn)則制定者起草的新收入確認(rèn)指導(dǎo)文件將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來巨變，因為指導(dǎo)文件將會代替原先房地產(chǎn)行業(yè)的特有準(zhǔn)則。③

而在我國，雖然收入準(zhǔn)則中沒有特別提及到房地產(chǎn)行業(yè)的收入確認(rèn)，但財政部出臺了其他文件以起到指導(dǎo)作用。其中，1993年1月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”。此外，1999年5月頒布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定》第八條也規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入。”

第5篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：會計信息體系；房地產(chǎn)企業(yè)；完善

現(xiàn)階段，我國的房地產(chǎn)會計信息中還有一些特殊的地方還沒有相應(yīng)的會計制度或具體標(biāo)準(zhǔn)來加以規(guī)范，并且缺少較為詳細(xì)的準(zhǔn)則知道，致使該行業(yè)的核算會計不一致和不規(guī)范，極大的妨礙了房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況等信息的有用性和可比性。

一、向國際會計準(zhǔn)則看齊

現(xiàn)階段，我國的會計準(zhǔn)則跟國際會計準(zhǔn)則間，還存在這很多不一致、不協(xié)調(diào)的地方，還有許多重要的會計準(zhǔn)則還沒有在我國制定。比如說，在國際會計準(zhǔn)則里面，有兩條對房地產(chǎn)來說較為重要的標(biāo)準(zhǔn)：投資物業(yè)準(zhǔn)則和遞延稅項準(zhǔn)則，這在我國的會計準(zhǔn)則中還沒有制定。會計規(guī)范之間存在著差異性，一方面會使我國關(guān)于涉外企業(yè)方面的會計任務(wù)量非常大，會計成本信息相應(yīng)提高，同時也不利于積極的應(yīng)對國際性的市場競爭；另一方面，這也妨礙了我國國際化經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及企業(yè)國際化的發(fā)展。因此，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可以把遞延稅項準(zhǔn)則納入到現(xiàn)有的我國企業(yè)會計規(guī)則中去，這對于房地產(chǎn)企業(yè)會有這非常大的影響。我國的會計準(zhǔn)則，應(yīng)該逐步跟國際會計準(zhǔn)則接軌，在制度上促進(jìn)我國企業(yè)的快速發(fā)展。

二、增加會計信息披露內(nèi)容

增加會計信息披露內(nèi)容要做到以下幾個方面，首先，增加相關(guān)的公共配套工程費用。公共配套工程費用反映出了企業(yè)收入費用配比和權(quán)責(zé)發(fā)生原則，在商品房開發(fā)、銷售過程中預(yù)提的由開發(fā)商承擔(dān)的配套工程費用。其次，披露預(yù)售情況及政策。在現(xiàn)實生活中，因為不同企業(yè)預(yù)售政策是不一樣的，不同的政策對于企業(yè)經(jīng)營成本和財務(wù)狀況的影響也是比較大的，因此，投資者不容易在財務(wù)相關(guān)表格中獲取到預(yù)售會計的信息。所以說，披露各個企業(yè)的預(yù)售情況和政策會讓投資方在相關(guān)的報表財務(wù)信息不充分的情況下，可以提供比較具體、具有可比性的材料。再次，擴(kuò)充土地成本構(gòu)成及儲備量等信息。在房地產(chǎn)企業(yè)的成本開發(fā)中，土地成本就占了相當(dāng)大的比例。能不能擁有土地儲備成本和土地儲備的基本狀況，在很大方面決定了房地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展和開展前景。對于有著大量的低價優(yōu)質(zhì)的儲備土地的企業(yè)，低成本的土地成本自身就暗藏著比較大的利潤。向招標(biāo)方拍賣過度之后，就會相對于其他的房地產(chǎn)公司有著比較大的優(yōu)勢，可以在未來的3年-5年保持比較良好的發(fā)展勢頭，有著非常大的投資價值。信息使用人員就可以通過披露的土地總額來判斷土地儲備信息，所以說，擴(kuò)充土地成本構(gòu)成及儲備量等信息是非常必要的。同時，還要對商品房的產(chǎn)品計劃開況進(jìn)行披露，從而可以更加準(zhǔn)確的對企業(yè)的財務(wù)狀況進(jìn)行評價。最后，增加風(fēng)險和質(zhì)量保證金的披露。因為房地產(chǎn)企業(yè)有著較高的風(fēng)險性和行業(yè)的特殊性，因此，要充分的揭示信息披露的整個環(huán)節(jié)。具體來說，應(yīng)該增加風(fēng)險披露和質(zhì)量保證金的披露。從而可以為信息使用者提供更加準(zhǔn)確的信息。

三、完善房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有會計規(guī)范體系

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其在收入確認(rèn)、成本結(jié)算、費用核算等多個方面有著自身的特殊性，但是，現(xiàn)階段的企業(yè)會計準(zhǔn)則，基本上都是圍繞著常規(guī)的企業(yè)會計事務(wù)由國家來制定的，這就導(dǎo)致了在構(gòu)成體系上缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)性和完整性，還有一部分會計的分支還沒有納入到會計體系中去。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展以及改革開放的力度加深，會計學(xué)界和財政部門已經(jīng)開始探討和考慮建立新型的會計分支機(jī)構(gòu)，比如說，金融工具會計、物價變動會計、成本質(zhì)量會計、人力資源等等。但是，現(xiàn)有的企業(yè)會計準(zhǔn)則缺乏比較詳細(xì)的指導(dǎo)制度和準(zhǔn)則，致使會計從業(yè)人員力不從心，根據(jù)自己的需要進(jìn)行相應(yīng)的會計處理，致使企業(yè)的數(shù)據(jù)不真、賬目不清、成本不實等等。所以說，要在現(xiàn)有的會計制度上，完善和補充房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的會計行為準(zhǔn)則。

四、對配套工程的核算準(zhǔn)則進(jìn)行完善

對于房地產(chǎn)行業(yè)會計核算來說，配套工程的核算準(zhǔn)則是一個比較有特色的方面。我國的《房地產(chǎn)會計企業(yè)制度》曾經(jīng)對配套工程的設(shè)施費用和會計處理做了比較明確的規(guī)定，由于現(xiàn)階段的企業(yè)會計準(zhǔn)則沒有對成本核算進(jìn)行統(tǒng)一、規(guī)范、全面的指導(dǎo)，不同的房地產(chǎn)企業(yè)會采用不同的核算成本手法，最終會影響到企業(yè)之間信息核算的可比性和質(zhì)量。目前來說，完善的會計規(guī)范，除了包括國家的會計企業(yè)制度之外，還包括各個企業(yè)之間的會計內(nèi)部核算，這包括核算會計的管理辦法和制度、成本核算的辦法與制度、財務(wù)內(nèi)部成本的辦法和制度。單一參差的會計規(guī)范，就會導(dǎo)致會計制度的不系統(tǒng)、不完善。

五、結(jié)語

綜上所述，本文針對房地產(chǎn)行業(yè)會計信息體系完善的重要性和意義開始入手分析，從四個大的方面：向國際會計準(zhǔn)則看齊；增加會計信息披露內(nèi)容；完善房產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有會計規(guī)范體系；對配套工程的核算準(zhǔn)則進(jìn)行完善，簡單論述了我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息體系的完善策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙霞艷：我國房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)會計問題研究[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2010 （09）.

[2]魏 艷：淺析房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的問題及解決辦法[J].全國商情（理論研究），2010 （08）.

第6篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

關(guān)鍵詞：新會計準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；作用研究

投資性房地產(chǎn)，指的是為賺取租金或資本增值，或為賺取租金和資本增值而持有的房地產(chǎn)。新會計準(zhǔn)對投資性房地產(chǎn)行業(yè)具有先驅(qū)作用，投資者了解新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公司的作用，可以做出正確的投資決策。

一、新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的作用

（一）兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)的作用

首先是兩種計量模式在業(yè)務(wù)中的應(yīng)用。兩種計量模式指的是成本計量模式和公允價值模式，根據(jù)新會計準(zhǔn)則，在進(jìn)行會計處理時，要參照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的準(zhǔn)則，具體涉及以下的會計科目：第一是投資性房地產(chǎn)；第二是投資性房地產(chǎn)累計攤銷；第三是投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。在公允價值模式中，要對比資產(chǎn)負(fù)債表，使賬面價值和公允價值保持一致，賬面價值和公允價值的差額要計入公允價值的變動損益中[1]。

其次是兩種計量模式對投資性房地產(chǎn)公司的作用。在新會計準(zhǔn)則頒布之前，企業(yè)沒有區(qū)分自用房地產(chǎn)和出租房地產(chǎn)，但是新會計準(zhǔn)則頒布以后，兩種計量模式都要對投資性房地產(chǎn)單獨進(jìn)行會計處理，從這個層面上來說，新會計準(zhǔn)則會影響投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，使固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在整體資產(chǎn)中的比重大為下降。新會計準(zhǔn)則在進(jìn)行計價時，允許應(yīng)用公允價值，所以房地產(chǎn)的市場價格與過去相比要有所升高。投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價值的計量模式，會增加企業(yè)的賬面價值，從而提高償債能力。

公允價值模式和成本計量模式對利潤的影響不同，成本計量模式對利潤的影響相對較小，公允價值模式對利潤的影響相對較大。成本模式計提折舊或者是進(jìn)行攤銷有一定的規(guī)定，成本費用限制在一定范圍之內(nèi)，而且可以進(jìn)行估算和控制，在處理資產(chǎn)的情況下，成本模式可以給企業(yè)帶來收益。公允價值計量模式并不進(jìn)行計提折舊或累計攤銷，它根據(jù)市場的變化來調(diào)節(jié)自己的賬面價值，會使當(dāng)期損益受到一定影響。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景越來越廣闊，應(yīng)用公允價值模式可以擴(kuò)大企業(yè)的利潤操縱空間。

（二）新會計準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公司的納稅作用

首先是取得時的納稅作用。我國的稅法并沒有嚴(yán)格區(qū)分投資性房地產(chǎn)和非投資性房地產(chǎn)，只是把它們作為一種固定資產(chǎn)。在計稅時，二者的歷史成本會納入計算，在稅務(wù)處理時，當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)無需進(jìn)行折舊計提，從這個層面上來看，成本計量模式和公允價值計量模式下的賬面價值，與稅法上的計稅基礎(chǔ)相一致。

其次是后續(xù)計量的納稅作用。成本計量模式下，在后續(xù)計量方面，稅法和會計是有差異的。投資性房地產(chǎn)的折舊攤銷、減值準(zhǔn)備等方面，稅法和會計都呈現(xiàn)出不同的趨向。新會計準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)要根據(jù)自身的實際情況選擇折舊方法，進(jìn)行計提折舊。而稅法則規(guī)定，如果固定資產(chǎn)沒有特殊原因，不允許進(jìn)行加速折舊。在公允價值的模式下，在后續(xù)計量方面，稅法的規(guī)定是投資性房地產(chǎn)企業(yè)在計算后續(xù)計量時，需要用實際成本減去允許折扣的金額，并不承認(rèn)變動損益，企業(yè)要以此為依據(jù)，進(jìn)行相應(yīng)的納稅調(diào)整。

再次是處置時的納稅作用。在處置投資性房地產(chǎn)時，稅法的規(guī)定是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的凈值，可以由應(yīng)納稅所得額得出，求出扣除額。在公允價值的模式下，應(yīng)納稅所得額的計算方法，是由處置收入減去歷史成本，二者的差額就是應(yīng)納稅所得額。在會計處理下，在處置資產(chǎn)的當(dāng)期損益時，不僅需要計算公允價值，還要轉(zhuǎn)入已經(jīng)計入所有者權(quán)益的金額。面對這種情況，投資性房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行納稅調(diào)整。

二、新會計準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展策略

（一）優(yōu)化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則

首先，應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。我國在判定投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)時，以定義和條件作為參考指標(biāo)，但在實際的判定過程中，容易出現(xiàn)名實不符的情況。比如一幢公司的大廈，正處于閑置狀態(tài)，經(jīng)過董事會的決議，此大廈將被出租，以賺取相應(yīng)的資金收入，但是目前該大廈還沒有被出租。根據(jù)準(zhǔn)則的定義，這座大廈符合投資性房地產(chǎn)的定義，但是事實上，大廈還沒有為企業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，那么就不應(yīng)該把它納入到投資性房地產(chǎn)中。因此，國家應(yīng)該完善投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的定義。

其次，應(yīng)該簡化投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的處理。新投資房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定具有復(fù)雜性和綜合性。比如，我國準(zhǔn)則允許投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用公允價值的模式進(jìn)行計量，但是會計在處理上與該準(zhǔn)則是相違背的[2]。既然新準(zhǔn)則已經(jīng)允許應(yīng)用公允價值，應(yīng)該在計算利潤時有所反應(yīng)，從而降低企業(yè)會計核算的難度，使工作環(huán)節(jié)簡單化、透明化。

（二）提高企業(yè)管理水平和會計水平

首先，企業(yè)的管理者應(yīng)該提高管理水平，在進(jìn)行投資前要進(jìn)行綜合分析。管理者要通過市場調(diào)研，了解相似資產(chǎn)的市場變化和收益，對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析，從而預(yù)測出投資性房地產(chǎn)的市場價值。

其次，企業(yè)應(yīng)該提升會計水平。會計水平直接關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營效益。在進(jìn)行會計處理時，會計部門應(yīng)該在公允價值模式的應(yīng)用上多加注意，聯(lián)系企業(yè)發(fā)展實際，選擇合理的會計政策。

三、結(jié)論

新會計準(zhǔn)則的頒布對投資性房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響，為了促進(jìn)發(fā)展，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行作用分析，探討相應(yīng)發(fā)展策略。

參考文獻(xiàn)：

[1]程競. 投資性房地產(chǎn)公允價值計量應(yīng)用情況研究[J]. 財會研究，2015，01：28-29+49.

第7篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】 公允價值； 盈余管理； 房地產(chǎn)業(yè)； 新會計準(zhǔn)則

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)市價節(jié)節(jié)升高，儼然成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要動脈。2006年2月15日，財政部了新會計準(zhǔn)則并于2007年1月1日起在上市公司試行。新準(zhǔn)則大量引入公允價值，房地產(chǎn)企業(yè)采用公允價值計量備受爭議，公允價值能否成為房地產(chǎn)公司進(jìn)行盈余管理的手段，選擇公允價值計量的偏好是什么？為了解答這些問題，本文選取了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司進(jìn)行實證分析。

一、文獻(xiàn)綜述

（一）國外文獻(xiàn)綜述

對于盈余管理的研究，國外從20世紀(jì)80年代就已經(jīng)開始，且研究范圍較為廣泛，大多數(shù)學(xué)者是關(guān)于盈余管理的概念、動因等方面的研究，少數(shù)則通過實證分析對具體盈余操縱進(jìn)行研究。

Catherine（1989） 認(rèn)為盈余管理是企業(yè)管理人員通過有目的地控制對外財務(wù)報告過程，以獲取某些私人利益。Paul和James（1999） 提出盈余管理發(fā)生在管理當(dāng)局運用職業(yè)判斷編制財務(wù)報告和通過規(guī)劃交易以變更財務(wù)報告時，旨在誤導(dǎo)那些以公司經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A(chǔ)的利益關(guān)系人的決策或者影響那些以會計報告數(shù)字為基礎(chǔ)的契約的后果。Catherine （1999）深入研究企業(yè)經(jīng)營者進(jìn)行盈余管理的主要手段之后，提出了不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)經(jīng)營者為達(dá)到預(yù)定財務(wù)目標(biāo)，會運用公允價值計量中大量的估計因素來操縱企業(yè)利潤。William（2000） 認(rèn)為，盈余管理是因為會計政策的選擇而具有經(jīng)濟(jì)后果的一種具體表現(xiàn)，當(dāng)經(jīng)營者可在一系列的會計政策中自行選擇時，他們會選擇那些使自身利益或公司股票價值最大化的會計政策。

（二）國內(nèi)文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)從20世紀(jì)90年代才開始著手盈余管理研究。顧兆峰（2000）提出盈余管理是企業(yè)管理人員通過選擇會計政策使自身利益最大化或企業(yè)市場價值最大化的行為。陸建橋（2002）認(rèn)為盈余管理是企業(yè)管理人員在會計準(zhǔn)則允許的范圍之內(nèi)，為了實現(xiàn)自身效應(yīng)最大化和企業(yè)價值最大化作出的會計選擇。任春艷（2004）認(rèn)為盈余管理是企業(yè)管理當(dāng)局在不違反會計準(zhǔn)則的前提下有目的地采取多種手段達(dá)到期望報告盈余的行為。王婷婷（2007） 認(rèn)為公允價值的引入將對上市公司盈余管理產(chǎn)生較大的影響，增加企業(yè)管理當(dāng)局會計處理的自由度，而在未來隨著公允價值的規(guī)范使用，公允價值計量將發(fā)揮更大的作用。黃亦農(nóng)（2008） 通過考察公允價值在上市公司的使用情況發(fā)現(xiàn)，公允價值變動使得上市公司損益和資本公積出現(xiàn)巨幅波動，其可靠性被大大削弱。

國內(nèi)外學(xué)者對盈余管理研究在理論和實踐方面較為全面，但缺乏從具體行業(yè)角度進(jìn)行實證分析。

二、 研究設(shè)計

（一）研究假設(shè)

公允價值計量屬性的引入使管理層的盈余管理方式有了更多的選擇，無論其動因如何，歸根結(jié)底都是出于對企業(yè)利潤的影響。本文選擇利潤表中的相關(guān)項目作為盈余管理的影響因素，并提出以下假設(shè)：

假設(shè)一：企業(yè)利用公允價值變動損益進(jìn)行盈余管理

利潤表中的公允價值變動損益項目，直接反映企業(yè)資產(chǎn)在本會計期間與上一會計期間的變動差額。在房地產(chǎn)行業(yè)中，由于計量方式的選擇，這一項目將會發(fā)生很大變動，進(jìn)而影響上市公司的當(dāng)期損益。

假設(shè)二：企業(yè)利用營業(yè)外收支進(jìn)行盈余管理

利潤表中的營業(yè)外收支項目雖然并不完全反映公允價值計量方式下的全部損益，但毋庸置疑的是公允價值變動對凈利潤產(chǎn)生較大影響，而大部分的營業(yè)外收支的產(chǎn)生就是通過公允價值變動來實現(xiàn)。例如：企業(yè)處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等長期資產(chǎn)都是通過該項目反映公允價值的變動，進(jìn)而反映在企業(yè)利潤當(dāng)中。

假設(shè)三：企業(yè)利用資產(chǎn)減值損失進(jìn)行盈余管理

與營業(yè)外收支項目類似，資產(chǎn)減值損失項目的大部分發(fā)生額是因公允價值變動而產(chǎn)生的，公允價值變動對資產(chǎn)是否減值影響較大，資產(chǎn)計提減值是在公允價值計量屬性下資產(chǎn)的可收回金額與賬面金額相減得到的并計入當(dāng)期損益，因此對企業(yè)盈余的影響也通過這個項目反映在利潤表中。

（二）樣本選取

本文以房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為例并利用SPSS16.0統(tǒng)計分析工具進(jìn)行實證分析。眾所周知，企業(yè)盈余管理行為很可能產(chǎn)生利潤波動現(xiàn)象，雖然利潤波動并不一定是盈余管理行為引起的，但利潤的連續(xù)大幅度波動存在盈余管理現(xiàn)象的可能性很大。因此本文從房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中選取2008―2010年三年凈利潤連續(xù)波動大于50%的上市公司，并剔除一些數(shù)據(jù)缺失的公司，共篩選出48家房地產(chǎn)公司，認(rèn)為這48家公司存在盈余管理現(xiàn)象。

（三）變量設(shè)計與模型構(gòu)建

本文應(yīng)用多元線性回歸模型研究凈利潤與各變量之間的關(guān)系。首先進(jìn)行相關(guān)分析，即用一個指標(biāo)去表明現(xiàn)象間相互依存關(guān)系的性質(zhì)和密切程度；然后進(jìn)行回歸分析，即用一個變量對另一個或另外多個變量依存關(guān)系進(jìn)行研究。

因為構(gòu)成企業(yè)凈利潤的主要因素是營業(yè)利潤，同時營業(yè)利潤也能反映企業(yè)規(guī)模的大小，因此可將營業(yè)利潤項目作為模型的控制變量，基于上述研究假設(shè)的分析，本文構(gòu)建以下研究模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+u

其中：Y：凈利潤

X1：營業(yè)利潤

X2：公允價值變動損益

X3：營業(yè)外收支

X4：資產(chǎn)減值損失

（四）實證分析

1. 相關(guān)性分析

對自變量與因變量進(jìn)行相關(guān)性檢驗，判定公允價值變動損益、營業(yè)外收支、資產(chǎn)減值損失與凈利潤之間是否存在相關(guān)關(guān)系，進(jìn)一步確定是否存在盈余管理現(xiàn)象。相關(guān)性分析見表1 Correlations （相關(guān)性）。

**. Correlation is significant at the 0.01 level （2-tailed）.

*. Correlation is significant at the 0.05 level （2-tailed）.

根據(jù)表1的相關(guān)性檢驗可以得出：凈利潤的變動與營業(yè)利潤和資產(chǎn)減值損失顯著相關(guān)，而公允價值變動損益和營業(yè)外收支未通過檢驗，說明房地產(chǎn)公司會利用資產(chǎn)減值損失調(diào)節(jié)利潤進(jìn)行盈余管理，且相關(guān)系數(shù)為負(fù)，說明房地產(chǎn)公司會通過計提資產(chǎn)減值調(diào)減利潤，少提資產(chǎn)減值調(diào)增利潤。因此本文接受假設(shè)三，即企業(yè)利用資產(chǎn)減值損失進(jìn)行盈余管理行為，說明房地產(chǎn)公司存在通過使用公允價值計量進(jìn)行盈余管理的動機(jī)。

2. 回歸分析

在對自變量與因變量相關(guān)性檢驗后，原構(gòu)建回歸模型根據(jù)相關(guān)分析結(jié)果變動如下：

Y=β0+β1X1+β4X4+u

其中：Y：凈利潤

X1：營業(yè)利潤

X4：資產(chǎn)減值損失

利用多元線性回歸分析確定兩個自變量對凈利潤變動的具體影響。分析數(shù)據(jù)見表2 Model Summary（模型摘要）、表3 ANOVAb（方差分析）和表4 Coefficients（回歸系數(shù)）。

根據(jù)表2、表3和表4進(jìn)行分析，得出以下結(jié)論：

從表2可以得出：多重可決系數(shù)為0.845、修正可決系數(shù)為0.839，說明該模型的擬合優(yōu)度良好，換句話說，營業(yè)利潤和資產(chǎn)減值損失對凈利潤的聯(lián)合影響程度很大。

從表3可以得出：F=123.063遠(yuǎn)大于臨界值，通過了檢驗，說明該模型總體線性關(guān)系的顯著性較強(qiáng)，因此，說明營業(yè)利潤和資產(chǎn)減值損失整體對凈利潤的影響較大。

根據(jù)表4數(shù)據(jù)，求得回歸系數(shù)，建立具體回歸方程為：

Y=30 180 204.63+0.609X1-1.074X4

上述回歸方程說明：在資產(chǎn)減值損失不變的情況下，營業(yè)利潤每增加一個單位，凈利潤將增加0.609，說明營業(yè)利潤的增加將有利于凈利潤的增加；在營業(yè)利潤不變的情況下，資產(chǎn)減值損失每減少一個單位，凈利潤將增加1.074，說明資產(chǎn)減值損失的減小將有利于凈利潤的增加。此外，X1和X4的t絕對值14.476和5.920均大于臨界值，通過了檢驗，說明營業(yè)利潤和資產(chǎn)減值損失兩個變量分別對凈利潤有顯著影響。

三、結(jié)論與啟示

（一）結(jié)論

通過以上相關(guān)性分析和多元回歸分析，房地產(chǎn)公司偏好通過計提資產(chǎn)減值損失減少利潤，不提或少提資產(chǎn)減值損失增加利潤，進(jìn)而達(dá)到盈余管理的目的；出于樣本的選取，公允價值變動損益和營業(yè)外收支這兩種方式在房地產(chǎn)公司中進(jìn)行盈余管理行為并不明顯。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)，資產(chǎn)減值損失的計提主要包括存貨跌價準(zhǔn)備、壞賬準(zhǔn)備和投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備等項目，對利潤表的調(diào)減或調(diào)增也主要通過這幾項資產(chǎn)減值的計提或不提。

（二）啟示

1. 完善公允價值的應(yīng)用環(huán)境

運用公允價值最大的前提是有一個公平、成熟的市場環(huán)境，只有市場信息透明化，買賣雙方對于交易才能獲得對等的市場消息，因此，要完善市場機(jī)制，大力倡導(dǎo)企業(yè)間的公平競爭，杜絕壟斷、合謀等不良行為，使公允價值的應(yīng)用空間更廣泛。

2. 建立公允價值的相應(yīng)準(zhǔn)則

在一個活躍、完善的市場環(huán)境下，能有一個具體、可操作性的應(yīng)用準(zhǔn)則才具有指導(dǎo)意義。目前我國公允價值計量方法剛剛起步，很多方面還處于初級階段，公允價值的應(yīng)用也迫于與國際趨同的壓力，還有很多不完善之處，這些不足在很大程度上阻礙了其發(fā)展。因此，制定一套公允價值計量的應(yīng)用準(zhǔn)則體系具有一定的應(yīng)用價值。

3. 提高公允價值的可操作性

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，公允價值的取得是非常重要的，因此需要有專業(yè)人士通過可靠的模型和基于現(xiàn)行市場的各項要素作出預(yù)測并進(jìn)行價值評估。因此，要建立房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)和強(qiáng)大的信息網(wǎng)絡(luò)，培養(yǎng)相關(guān)的高素質(zhì)人才，進(jìn)一步提高公允價值的有效操作。

4.發(fā)展誠信高、威望高的評估中介

在新會計準(zhǔn)則下，房地產(chǎn)公司采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量，并以資產(chǎn)負(fù)債表日房地產(chǎn)公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，兩者之差計入當(dāng)期損益。因此，房地產(chǎn)公司當(dāng)期凈利潤會隨著公允價值的變化而產(chǎn)生波動，進(jìn)而對凈利潤產(chǎn)生一定的影響。目前我國房地產(chǎn)價格年年持續(xù)增高，未來不確定利潤還在增長，升值空間還很大，因此房地產(chǎn)公司的巨額利潤在賬面上得以充分體現(xiàn)，也大幅提高了企業(yè)的盈余。在這種情況下，以評估價值代表公允價值的可靠性和相關(guān)性直接取決于評估中介機(jī)構(gòu)的誠信，因此，要建立誠信高、威望高的評估中介，讓房地產(chǎn)行業(yè)市場價格更加公平、合理。

盈余管理與公允價值本身并不存在必然聯(lián)系，公允價值只是作為盈余管理的一種手段，在不完善的會計政策和市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，公允價值能夠為管理者進(jìn)行盈余操縱提供契機(jī)。

【參考文獻(xiàn)】

［1］ Catherine.Schipper， Commentary on Earnings Management［J］. Accounting Horizons，1989，12:91-102.

［2］ Paul.M.Healy & James M.Wahlen. A Review of the Earnings Management Literature and Its Implications for Standard Setting［J］. Accounting Horizons， 1990，12:365-383.

［3］ Catherine Shakespeare， Accounting for assets securitizations Fair Value and earnings management ［D］.1999.

［4］ 顧兆峰.論盈余管理［J］.財經(jīng)研究，2000，26（3）:33-38.

［5］ 陸建橋.后安然時代的會計與審計――美國2002年《薩班斯

―奧克斯利法案》及其對會計、審計發(fā)展的影響［J］.會計研究，2002（1）:33-42.

［6］ 任春艷.上市公司盈余管理與會計準(zhǔn)則制定［M］.北京:中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2004：9.

第8篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；銷售；收入確認(rèn)；過程；時點

一、 房地產(chǎn)行業(yè)收入概述

1.房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)

房地產(chǎn)收入符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實質(zhì)，要求符合以下四個條件：

（1）收入的金額能夠可靠地計量；

（2）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；

（3）交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；

（4）交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認(rèn)為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認(rèn)。

2.房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

（1）收入構(gòu)成

①費是指公司銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達(dá)到合同約定條款后按照合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給公司的銷售傭金。

②顧問費是指公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

③渠道分銷收入是指銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在公司間再次簽訂合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

（2）合同收入確認(rèn)條款類型

①銷售合同

a.以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費收入

合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算銷售傭金。

b.開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)公司銷售傭金

合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算傭金。

c.開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%傭金，另外20%傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。

②顧問策劃合同，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

③渠道分銷合同是指銷售公司間再次簽訂合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的銷售服務(wù)活動。

④獎勵合同或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的傭金結(jié)算。

3.規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的重要性

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

（1）計量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標(biāo)，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

（2）規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過程，是需要公司和開發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障；同時也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險。

（3）提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

（4）通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個行業(yè)的長足發(fā)展。

二、 房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素

1.收入準(zhǔn)則的限制

《企業(yè)會計準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長期為客戶提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認(rèn)收入。房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復(fù)勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時點不是由銷售公司所能掌控的。

從本文中對房地產(chǎn)行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強(qiáng)勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算費的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無法收回所確認(rèn)款項。

2.收入條款的不確定性

（1）以開發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)銷售公司費收入

在現(xiàn)實中，銷售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達(dá)開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)費可以依據(jù)合同確認(rèn)傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達(dá)開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與銷售公司對賬確認(rèn)，導(dǎo)致銷售公司實際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因為信息的不完整而無法確認(rèn)收入。

（2）開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)銷售公司傭金

此類型銷售合同看似簡單，但銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。

（3）開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%傭金且留有收房控存20%

此類型合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存?zhèn)蚪鹦畔N售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算傭金時點確認(rèn)收入。

（4）顧問策劃收入

此類收入是銷售行業(yè)唯一處于相對主導(dǎo)地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

（5）渠道分銷收入、跳點收入

此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導(dǎo)致實操中也無法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實際到賬時確認(rèn)。

3.稅務(wù)收入確認(rèn)的差異

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進(jìn)度（完工百分比）法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。

（1）提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量；②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定；③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

（2）企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量；②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例；③發(fā)生成本占總成本的比例。

（3）企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入；同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。

根據(jù)之前對房地產(chǎn)銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)銷售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險。

三、 完善房地產(chǎn)行業(yè)收入確認(rèn)的建議

1.銷售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程

（1） 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

（2）與開發(fā)商定期溝通和對賬

與開發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本（公司確認(rèn)收入，開發(fā)商確認(rèn)成本）。

（3）定期匯總分析，明確催款方法

為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機(jī)制等等。

2.政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制

（1）完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

（2）建立備案登記查詢系統(tǒng)

既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開，方便信息的使用者查詢?？梢苑譃閭€人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

（3）加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機(jī)制

在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進(jìn)展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認(rèn)。

3.完善《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的可操作性

盡管《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對規(guī)范會計核算，提高會計信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實現(xiàn)制”，以實際收到價款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

同時，希望財政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實施細(xì)則和操作規(guī)范，從而對實際業(yè)務(wù)更具有指導(dǎo)意義。

參考文獻(xiàn)：

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[2]國家稅務(wù)總局.關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函[2008]875號）

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[5]李曉艷.房地產(chǎn)企業(yè)銷售確認(rèn)原則與相關(guān)稅收制度的比較及會計處理方法.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計

第9篇：房地產(chǎn)行業(yè)會計準(zhǔn)則范文

摘 要 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)周期長、資金投入大、價值高的特點導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上凸顯出很多的問題。新會計準(zhǔn)則的實施以及國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控力度的加大都導(dǎo)致行業(yè)會計核算更趨復(fù)雜。為此，本文從分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計核算現(xiàn)狀入手，并提出了相應(yīng)的解決對策。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 會計核算 信息披露

自2003年起，我國房地產(chǎn)企業(yè)在房價持續(xù)上升的拉動下，行業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了飛速發(fā)展。但自2010年起國家為防止房地產(chǎn)行業(yè)過熱，可行形成的泡沫風(fēng)險，加大了宏觀調(diào)控的力度，出臺了包括限價、限購等一系列政策措施。而房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算可以對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)運行和風(fēng)險情況進(jìn)行全面的反映，其核算水平和反映的會計信息質(zhì)量如何不但關(guān)乎企業(yè)的經(jīng)營決策，更關(guān)乎國家的宏觀政策是否準(zhǔn)確、有效，所以加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算工作意義重大。為此，本文對如何規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算，使會計核算發(fā)揮更好的職能作用進(jìn)行了思考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀

1．房地產(chǎn)企業(yè)收入具有很大的復(fù)雜性。房地產(chǎn)企業(yè)對于商品房主要采用預(yù)售或分期付款銷售的方法進(jìn)行核算，這樣就造成了收入實現(xiàn)的確認(rèn)的不一致，也往往成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行盈余管理的工具。從現(xiàn)狀來看，由于房地產(chǎn)企業(yè)資金占用較大，而國家政策也允許進(jìn)行預(yù)售方式來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，所以，一般房地產(chǎn)企業(yè)多采用預(yù)售方式。而房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售時，商品房一般都還沒有竣工，而根據(jù)會計準(zhǔn)則要求沒有將資產(chǎn)使用權(quán)以及相關(guān)風(fēng)險進(jìn)行轉(zhuǎn)移的就不能夠確認(rèn)收入。同時，會計準(zhǔn)則中對房產(chǎn)自用或待售進(jìn)行的明細(xì)劃分，而且這兩類性質(zhì)房產(chǎn)可以進(jìn)行相互轉(zhuǎn)化，這就更增加房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中收入確認(rèn)的復(fù)雜性。

2．房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本核算不準(zhǔn)確。從成本配比角度來看，由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長，從競拍土地到竣工交付一般都要進(jìn)行3-5年的時間，由于收入確認(rèn)和開發(fā)項目的資金投入難以同步進(jìn)行，即便開發(fā)商品已經(jīng)全部預(yù)售完，預(yù)售價款也不能確認(rèn)收入，這就使會計核算的配比原則不能有效的實行。從成本結(jié)轉(zhuǎn)角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本一般是當(dāng)期竣工的核算對象的總成本比上開發(fā)總面積，得出每平米的造價后，得到本期的銷售成本。而現(xiàn)階段我國商品房銷售收入普遍開始實行一房一價的銷售政策，由于商品房屋銷售時間較長，跨年度甚至兩、三年銷售期的并不鮮見，成本結(jié)轉(zhuǎn)基本是按平均法進(jìn)行的，而收入確各有差異，甚至有的樓盤高達(dá)30%以上的差異，收入和成本確認(rèn)口徑不一致，導(dǎo)致成本結(jié)轉(zhuǎn)不符合實際，進(jìn)而造成會計信息失真。

3．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績評價制度不健全。對企業(yè)進(jìn)行業(yè)績評價是基于財務(wù)管理的需要，而主要的評價手段是運用會計核算的數(shù)據(jù)，通過財務(wù)比率的計算來完成的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于銷售收入確認(rèn)時點比較集中，當(dāng)項目完工驗收并出售后，大量的預(yù)售賬款才能確認(rèn)為收入，企業(yè)的業(yè)績會在短時間內(nèi)大幅度提升，導(dǎo)致凈利潤和銷售收入的指標(biāo)在不同時點都有較大差異。而如果通過銷售凈利潤來衡量企業(yè)的業(yè)績，那么在時點上的差異有時候不能真實反映企業(yè)的業(yè)績水平，甚至在收取大量預(yù)收款的時還會出現(xiàn)負(fù)的銷售凈利潤，這樣在籌資時可能無法取得銀行的信貸支持，在披露業(yè)績時，扭曲了企業(yè)實際情況，也不利于政府的宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計的準(zhǔn)確性。所以，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行業(yè)績評價時，除了分析相關(guān)的指標(biāo)之外，還應(yīng)全面分析企業(yè)的現(xiàn)金流量和風(fēng)險狀況，但現(xiàn)階段還缺乏相關(guān)的業(yè)績評價指標(biāo)，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績反映處于“兩難”境地。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)完善會計核算方法的對策思考

1．完善對房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算。一是確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)銷售的復(fù)雜性以及特殊性，完全按照一般商品銷售收入進(jìn)行確認(rèn)不能滿足行業(yè)發(fā)展的實際要求，所以應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)收入確定合理的銷售標(biāo)準(zhǔn)。可以比照勞務(wù)收入確認(rèn)原則，對于跨年度的房地產(chǎn)開發(fā)項目，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度來對預(yù)收款進(jìn)行比率確認(rèn)收入，以更好的反映經(jīng)濟(jì)實質(zhì)。二是要明確銷售收入核算的范圍。房地產(chǎn)企業(yè)的開轉(zhuǎn)讓土地取得的收入應(yīng)實行總收入核算法，應(yīng)包括含銷售商品房的收入、銷售配套設(shè)施取得的收入等收入的全部，防止企業(yè)通過會計科目變化或核算口徑調(diào)整來進(jìn)行盈余管理。三是嚴(yán)格預(yù)售行為，預(yù)售行為的最初目的就是為了培育我國中小企業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展，而從行業(yè)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年發(fā)展，不但經(jīng)濟(jì)總量還是經(jīng)濟(jì)效益都已處于行業(yè)領(lǐng)先地位。所以，建議國家適時取消預(yù)售款制度，或者將預(yù)售款比照定金核算，即預(yù)售合同的簽訂并不能作為銷售實現(xiàn)的依據(jù)，待實際銷售時再進(jìn)行收入確認(rèn)。

2．進(jìn)一步完善成本核算。一方面，要明確開發(fā)項目的成本核算對象，對于相類似開發(fā)項目可以歸類為同一成本核算的對象，對于工期較長的開發(fā)項目可以分期作為成本核算的對象，準(zhǔn)確的確定開發(fā)項目，劃小核算單位，雖然會造成本核算煩瑣，但卻能提供較為準(zhǔn)確的成本信息。另一方面，對不同樓層、不同戶型的商品房成本，可以按照權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行重估，計算總成本和總面積的加權(quán)平均成本，并計算銷售成本，確保收入和成本的配比的準(zhǔn)確性。

3．增大房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露程度。一是要全面披露房地產(chǎn)企業(yè)的信息，不但要披露企業(yè)的商品房屋成本，還應(yīng)披露土地儲備情況，以全面反映房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景。二是細(xì)化業(yè)績指標(biāo)披露，要披露計算的結(jié)果和計算的口徑以及相應(yīng)的現(xiàn)金流量表情況，確保信息反映真實。三是要重視對風(fēng)險的披露。對土地風(fēng)險、開發(fā)風(fēng)險以及籌資風(fēng)險等都應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)的說明，以給企業(yè)和報表使用人進(jìn)行風(fēng)險提示，進(jìn)而制度措施規(guī)避可能發(fā)生的經(jīng)營風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：