城市物業(yè)管理辦法精選(九篇)
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第1篇：城市物業(yè)管理辦法范文
第一條 為加強(qiáng)我省城市住宅區(qū)物業(yè)管理，明確業(yè)主（住戶）、物業(yè)管理公司、開發(fā)建設(shè)單位及有關(guān)部門的權(quán)利和義務(wù)，保障住宅區(qū)物業(yè)功能的正常發(fā)揮，為業(yè)主（住戶）創(chuàng)造一個安全、舒適、文明、和諧的生活環(huán)境。根據(jù)建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于在本省行政區(qū)域內(nèi)從事城市新建住宅區(qū)的開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理和服務(wù)工作的單位和個人，以及住宅區(qū)的業(yè)主（住戶）和使用單位。
第三條 本辦法下列用語的含義是：
住宅區(qū)是指住宅小區(qū)、住宅組團(tuán)及其他物業(yè)。
物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)業(yè)主（住戶）的委托，對住宅區(qū)內(nèi)各類房屋建筑及配套的公用設(shè)施、設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、治安秩序等進(jìn)行管理、維護(hù)、修繕和整治的服務(wù)活動。
業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅及其他物業(yè)的產(chǎn)權(quán)所有人。
住戶是指住宅區(qū)內(nèi)住宅及其他物業(yè)的業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人。
第四條 住宅區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主（住戶）自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理模式。
第五條 省建設(shè)廳負(fù)責(zé)全省城市住宅區(qū)物業(yè)管理的歸口管理工作；
州（地、市）縣級人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。
第六條 各級人民政府市政、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、供水、供電、供氣、供熱等行政主管部門，按職責(zé)分工、負(fù)責(zé)住宅區(qū)管理中有關(guān)工作的監(jiān)督、指導(dǎo)與協(xié)調(diào)。
第七條 業(yè)主（住戶）有參加住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利，并有合理使用房屋和公用設(shè)施、維護(hù)住宅區(qū)公共秩序、遵守住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)。
第八條 城市住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)依照本辦法成立物業(yè)管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會由業(yè)主（住戶）大會選舉產(chǎn)生，代表和維護(hù)住宅區(qū)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，依照本辦法、業(yè)主（住戶）公約和管委會章程行使職權(quán)。
第九條 物業(yè)管理公司依據(jù)本辦法和物業(yè)管理合同、管理辦法對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。
第二章 業(yè)主（住戶）大會及管委會
第十條 住宅區(qū)已交付使用且入住率或房屋出售率達(dá)到百分之五十以上時，開發(fā)建設(shè)單位或已經(jīng)實施管理的物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)及時向縣級以上人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門提出書面報告，由房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門組織開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)管理公司召集第一次業(yè)主（住戶）大會，選舉產(chǎn)生管委會。業(yè)主（住戶）也可依照本辦法自行召開業(yè)主（住戶）大會，選舉產(chǎn)生管委會。管委會成立后，業(yè)主（住戶）大會由管委會負(fù)責(zé)召集。
第十一條 業(yè)主（住戶）大會由本住宅區(qū)的業(yè)主（住戶）組成。
業(yè)主（住戶）大會必須過半數(shù)以上有投票權(quán)的業(yè)主（住戶）出席才能舉行。業(yè)主（住戶）可以委托人出席業(yè)主（住戶）大會，不滿十八歲的業(yè)主（住戶）由其法定人出席。
第十二條 業(yè)主（住戶）大會至少每年召開一次，管委會應(yīng)負(fù)責(zé)在會議召開七日前將業(yè)主（住戶）大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主（住戶）。
經(jīng)20％以上持有投票權(quán)的業(yè)主（住戶）提議，可以召開臨時業(yè)主（住戶）大會。管委會應(yīng)當(dāng)在接到提議后十五日內(nèi)就提議的內(nèi)容召開臨時業(yè)主（住戶）大會。
第十三條 業(yè)主（住戶）大會的決定，必須由出席會議的業(yè)主（住戶）所投票數(shù)的過半數(shù)通過才有效。
投票方式可采?。鹤≌课菝繎粢黄保环亲≌课萁ㄖ娣e100平方米以上的，每100平方米為一票；建筑面積100平方米以下的，按房屋產(chǎn)權(quán)證每證一票。
第十四條 業(yè)主（住戶）大會是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免管委會的組成人員；
（二）監(jiān)督管委會的工作；
（三）聽取和審查管委會的工作報告；
（四）決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主（住戶）利益的重大事項；
（五）制定和修改業(yè)主（住戶）公約；
（六）改變或撤消管委會不適當(dāng)?shù)臎Q定；
（七）批準(zhǔn)或修改管委會章程。
第十五條 管委會主任、副主任由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。
管委會委員的數(shù)額可根據(jù)實際情況由業(yè)主（住戶）大會確定，但最低不能少于五人。管委會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔(dān)任。
管委會可根據(jù)工作需要，設(shè)置專職工作人員，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)。
第十六條 選舉產(chǎn)生的管委會，應(yīng)當(dāng)經(jīng)縣級以上人民政府房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門登記確認(rèn)，登記確認(rèn)日期為管委會成立日期。
第十七條 管委會是業(yè)主（住戶）大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向業(yè)主（住戶）大會報告工作，每屆任期兩年，委員可以連選連任。
管委會會議由管委會主任根據(jù)工作需要召集，并可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員參加。
第十八條 管委會的權(quán)利：
（一）召集和主持業(yè)主（住戶）大會；
（二）采取公開招標(biāo)或其他方式，選聘物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同；
（三）審議物業(yè)公司制定的本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法、住宅配套工程和重大的維修工程項目；
（四）檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及各項規(guī)章制度的執(zhí)行；
（五）審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和使用情況。
第十九條 管委會的義務(wù)：
（一）根據(jù)業(yè)主（住戶）的意見和要求，對物業(yè)管理公司的管理工作進(jìn)行檢查和監(jiān)督；
（二）協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司落實各項管理工作；
（三）接受業(yè)主（住戶）的監(jiān)督；
（四）接受房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門及各有關(guān)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)。
第二十條 管委會討論決定問題，應(yīng)當(dāng)采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
第三章 物業(yè)管理公司及其職責(zé)
第二十一條 物業(yè)管理公司是具有一定的專業(yè)管理能力，依法成立的具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體。
設(shè)立物業(yè)管理公司，首先須經(jīng)工商行政管理部門核定企業(yè)名稱，同級房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門簽署初審意見，領(lǐng)取《法人營業(yè)執(zhí)照》。在領(lǐng)取《法人營業(yè)執(zhí)照》后30日內(nèi)，按照規(guī)定的程序和需要提交的材料，到省建設(shè)廳進(jìn)行資質(zhì)審查備案，辦理《物業(yè)管理資質(zhì)證書》后，方可從事物業(yè)管理。
第二十二條 開發(fā)建設(shè)單位在管委會成立前自行選聘具備資質(zhì)的物業(yè)管理公司，經(jīng)管委會認(rèn)可，可繼續(xù)聘用，物業(yè)管理合同改由管委會與物業(yè)管理公司重新簽訂。對于不能履行原聘用合同的物業(yè)管理公司，管委會可以不予聘用，重新選聘物業(yè)管理公司。
開發(fā)建設(shè)單位在管委會成立前選聘物業(yè)管理公司，其管理費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
第二十三條 物業(yè)管理公司應(yīng)依據(jù)物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。
物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：管理事項、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理權(quán)限、管理費(fèi)用、合同期限、權(quán)利義務(wù)、監(jiān)督檢查、違約責(zé)任及其他。物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)采用由省建設(shè)廳、省工商行政管理局統(tǒng)一制定的示范文本。
第二十四條 從事住宅區(qū)物業(yè)管理的專職人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門的業(yè)務(wù)培訓(xùn)后，方可上崗。
第二十五條 物業(yè)管理公司所管理住宅區(qū)物業(yè)的范圍：
（一）房屋的管理、維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、自行車房（棚）、園林綠化地、溝、渠、道路、停車場等公用設(shè)施的使用維修、養(yǎng)護(hù)和管理；
（三）清潔衛(wèi)生；
（四）車輛的行駛及存放；
（五）公共秩序及社會治安；
（六）房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門規(guī)定和物業(yè)管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
第二十六條 物業(yè)管理公司的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理合同，制定住宅區(qū)物業(yè)管理辦法和制度；
（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和省有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；
（三）有權(quán)制止違反本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法和制度的行為；
（四）有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)；
（五）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理；
（六）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)；
（七）可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。
第二十七條 物業(yè)管理公司的義務(wù)：
（一）依照房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；
（二）接受管委會、業(yè)主（住戶）的監(jiān)督；
（三）接受房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門、有關(guān)部門及住宅區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督和指導(dǎo)；
（四）依法從事經(jīng)營活動，但不得妨礙住宅區(qū)正常的生活秩序，不得占用公共設(shè)施或公共場所。
第二十八條 對無故不繳各項應(yīng)繳費(fèi)用的業(yè)主和住戶，物業(yè)管理公司可要求其限期繳交；逾期仍不繳交的，物業(yè)管理公司可按業(yè)主（住戶）公約和國家有關(guān)規(guī)定催繳，并通報批評；或采用停止供電、供氣等措施，但應(yīng)當(dāng)提前5日書面通知當(dāng)事人。
第二十九條 物業(yè)管理公司對住宅區(qū)物業(yè)的管理，未能達(dá)到房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門和物業(yè)管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，或者違反物業(yè)管理合同規(guī)定的，管委會可以終止合同。
因管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，造成業(yè)主（住戶）損失的，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)賠償。
第四章 住宅區(qū)的使用與維護(hù)
第三十條 開發(fā)建設(shè)單位將住宅區(qū)交付使用后至管委會成立前，應(yīng)當(dāng)聘用物業(yè)管理公司或自行實施物業(yè)管理。
第三十一條 管委會成立后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列住宅區(qū)工程建設(shè)資料：
（一）住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；
（三）地下管網(wǎng)竣工圖；
（四）其他必要的資料。
管委會應(yīng)當(dāng)將上述資料委托物業(yè)管理公司保管，由物業(yè)管理公司使用。
第三十二條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在移交住宅區(qū)時，向管委會以成本價提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，其產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主（住戶）共有，由管委會管理。
住宅區(qū)物業(yè)管理用房的面積按照總面積的千分之五計算，最高不超過200平方米，最低不少于20平方米。
第三十三條 業(yè)主（住戶）使用房屋應(yīng)遵守下列規(guī)定：
（一）未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；
（二）不得鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板；
（三）不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（四）不得利用房屋從事危害社會公共利益的活動；
（五）不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
第三十四條 房屋的維修責(zé)任，按下列規(guī)定劃分：
（一）室內(nèi)部分，由業(yè)主（住戶）負(fù)責(zé)維修；
（二）房屋的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機(jī)電設(shè)備、公用天線和消防設(shè)施等房屋本體公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。
第三十五條 住宅區(qū)的道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠地、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、公廁、垃圾處理等住宅區(qū)公用設(shè)施，由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修。屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第三十六條 住宅區(qū)的供暖、供水、供電、供氣及通信等管線的維修養(yǎng)護(hù)分別由有關(guān)供暖、供水、供電、供氣、通信等單位負(fù)責(zé)維修，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)由有關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
第三十七條 凡房屋及附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主（住戶）修繕的，業(yè)主（住戶）應(yīng)及時進(jìn)行修繕；經(jīng)管委會勸告仍不進(jìn)行修繕，由管委會委托物業(yè)管理公司修繕，其費(fèi)用由業(yè)主（住戶）承擔(dān)。
第三十八條 住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
（一）占有樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、綠地、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；
（二）亂拋垃圾、雜物或影響觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；
（三）隨意停放車輛、鳴喇叭或以其他方式發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（四）排放有毒、有害氣體、液體；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章及業(yè)主（住戶）公約禁止的其他行為。
第五章 住宅區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源及使用
第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在住宅區(qū)移交時，按住宅區(qū)建設(shè)總投資的百分之一點(diǎn)五的比例，一次性向管委會劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用維修基金，用于住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修項目。
公房出售后的住宅區(qū)公用設(shè)施專用維修基金，按省上的規(guī)定執(zhí)行。
第四十條 公用設(shè)施專用維修基金由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門設(shè)立專帳管理，管委會依照維修項目計劃報批使用。房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門對管委會正常使用公用設(shè)施專用維修基金不得干涉。
第四十一條 住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分為公共服務(wù)收費(fèi)、公眾代辦收費(fèi)和特約服務(wù)收費(fèi)三種：
（一）公共服務(wù)是為業(yè)主（住戶）提供公共衛(wèi)生清潔、公共設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等統(tǒng)一管理服務(wù)。
（二）公眾代辦是為業(yè)主（住戶）提供代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)、電話費(fèi)等代辦性的服務(wù)。
公共服務(wù)收費(fèi)和公眾代辦服務(wù)收費(fèi)的具體價格管理形式和利潤率由省建設(shè)行政主管部門商省物價部門確定。
（三）特約服務(wù)是為業(yè)主（住戶）提供的個別需求的服務(wù)，收費(fèi)由物業(yè)管理公司與業(yè)主（住戶）根據(jù)實際情況自行商定，并報當(dāng)?shù)匚飪r部門和房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門備案。
第四十二條 住宅區(qū)公共服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括以下內(nèi)容：
（一）管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；
（二）公用設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；
（三）綠化管理費(fèi)；
（四）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（五）保安費(fèi)；
（六）辦公費(fèi)；
（七）物業(yè)管理公司固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（八）法定稅費(fèi)。
第四十三條 住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲備金屬于住宅區(qū)全體業(yè)主（住戶）共有，其收取和使用辦法，由管委會和物業(yè)管理公司協(xié)商確定，并經(jīng)業(yè)主（住戶）大會批準(zhǔn)。
第四十四條 住宅維修基金由管委會以房屋主體為單位設(shè)立專帳管理，用于房屋本體公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，不得挪作它用。
第四十五條 公用設(shè)備更新儲備金根據(jù)設(shè)備使用期限、價值，并考慮物價因素，由業(yè)主（住戶）按照建筑面積分?jǐn)偛⒎制诶U納，管委會應(yīng)當(dāng)設(shè)立專帳管理，用于公用設(shè)備的更換，不得挪作它用。
第四十六條 業(yè)主（住戶）大會及管委會應(yīng)當(dāng)建立健全有關(guān)制度，加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的財務(wù)監(jiān)督與管理，物業(yè)管理基金應(yīng)當(dāng)存入房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門指定的銀行，按照物業(yè)名稱設(shè)立專帳，實行?？顚Ｓ?。
第四十七條 物業(yè)管理收費(fèi)實行明碼標(biāo)價，收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。
物業(yè)管理公司和管委會每6個月應(yīng)當(dāng)公布一次各項基金及各項收費(fèi)的收支帳目，接受業(yè)主（住戶）的監(jiān)督。
第四十八條 物業(yè)管理公司已接受委托對住宅區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共服務(wù)費(fèi)的項目，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第六章 罰則
第四十九條 物業(yè)管理公司和管委會不按照規(guī)定向業(yè)主（住戶）公布各項維修、養(yǎng)護(hù)、管理費(fèi)用收支帳目的，房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門可以根據(jù)業(yè)主（住戶）的投訴，對主要責(zé)任人給予警告，并責(zé)令限期改正。
第五十條 物業(yè)管理公司違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門會同有關(guān)部門按照有關(guān)規(guī)定予以處罰：
（一）越權(quán)定價，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；
（二）擅自設(shè)立收費(fèi)項目，亂收費(fèi)用的；
（三）提供服務(wù)質(zhì)價不符，只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；
（四）其他違反本辦法的行為。
第五十一條 業(yè)主（住戶）違反本辦法第三十三條、第三十八條的，物業(yè)管理公司有權(quán)制止，并要求限期改正；逾期不改正，可以進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的，有權(quán)要求其賠償。
第七章 附則
第五十二條 自本辦法下發(fā)之日起，新建住宅區(qū)必須依照本辦法實施物業(yè)管理。已建成的住宅區(qū)（含公房出售后的住宅區(qū)），應(yīng)在條件具備的情況下，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)（建設(shè)）行政主管部門會同住宅區(qū)管理單位召集業(yè)主（住戶）大會，成立管委會，并依照本辦法選聘物業(yè)管理公司，對住宅區(qū)實施物業(yè)管理。
第五十三條 各建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第2篇：城市物業(yè)管理辦法范文
第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。
第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。
第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的實施。區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。
建設(shè)、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責(zé)分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。
市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責(zé)發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實施維修、管理。
第五條 新建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關(guān)部門確定。
住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)專化管理和行政主管部門監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。
住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財務(wù)公開、民主監(jiān)督的原則。
第六條 業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。
第七條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復(fù)投訴人。
第八條 投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。
第二章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)
第九條 轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。
具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。
第十條 新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行 物業(yè)管理；
自管委會成立之日起一個月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。
住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會和有關(guān)部門管理、使用和維護(hù)。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點(diǎn)五的比例配建物業(yè)管理用房。
第十一條 管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會委員。
管委會根據(jù)工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會日常工作。
第十二條 管委會應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：
（一）登記申請書；
（二）組成人員名單；
（三）章程。
市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在接到登記申請之日起十日內(nèi)，對符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請人，并提出改進(jìn)意見，責(zé)令重新申請登記。
管委會自登記之日起成立。
本辦法實施前已組成的管委會，應(yīng)在本辦法頒布實施后二個月內(nèi)辦理登記手續(xù)。
第十三條 管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：
（一）召集、主持業(yè)主、使用人會議，報告物為管理工作情況；
（二）制定管委會章程和業(yè)主公約；
（三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；
（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計劃和財務(wù)預(yù)決算的情況；
（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；
（六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；
（七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項。
第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過，管委會組成人員無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會應(yīng)及時罷免其職務(wù)。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動。
第十五條 業(yè)主公約、管委會的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。
第十六條 同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。
第十七條 開發(fā)建設(shè)單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人的名稱、住所；
（二）服務(wù)的范圍、項目；
（三）服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；
（四）費(fèi)用；
（五）期限；
（六）違約責(zé)任及糾紛處理方式；
（七）合同終止或者解除的約定；
（八）當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評書、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會移交下列財財物和資料：
（一）結(jié)余的物業(yè)管理收入；
（二）全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（三）因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財物。物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應(yīng)委托審計機(jī)構(gòu)對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財務(wù)進(jìn)行審計并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時，行使下列職責(zé)：
（一）對受委托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；
（二）按照規(guī)定項目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；
（三）勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；
（四）重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；
（五）接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；
（六）糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時移交有關(guān)行政主管部門處理；
（七）配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。
第三章 物業(yè)的使用
第二十條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第二十一條 業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨(dú)占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。
第二十二條 業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：
（一）亂倒、亂堆垃圾、雜物；
（二）飼養(yǎng)家禽、家畜；
（三）在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（四）在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
（五）亂設(shè)攤點(diǎn)；
（六）侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；
（七）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。
對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。
第二十三條 管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。
第二十四條 有關(guān)單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。
第二十五條 進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。
第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項、物約服務(wù)項目。
第四章 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任
第二十八條 房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用等事項。
第二十九條 房屋共同部位、設(shè)備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。
第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)由管委會負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。
第三十一條 下列事項由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實施：
（一）公共場所花草樹木的修剪，補(bǔ)植，澆水，滅蟲等綠化工作；
（二）道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運(yùn)；
（三）車輛出入，存放及停車場（庫）管理；
（四）保安工作。
第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：
（一）按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計劃實施管理服務(wù)；
（二）按照物業(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項局面告千業(yè)主，使用人；
（三）經(jīng)常對住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；
（四）發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；
（五）接到物業(yè)損壞報修時，即時進(jìn)行維修和處理；
（六）做好物業(yè)維修，更新及其費(fèi)用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財務(wù)帳冊；
（七）每季度向管委會報送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；
（八）定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；
（九）對違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報告；
（十）按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項。因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。
第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實施管理維護(hù)：
（一）供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（二）供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（三）道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；
（四）供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；
（五）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。
第三十四條 房屋共用部位、設(shè)備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。
第三十五條 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時，管委會應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用
第三十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的來源包括：
（一）公用設(shè)施專用基金；
（二）住宅維修費(fèi)；
（三）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
（四）住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入；
（五）其他合法收入。
第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)主要用于下列支出：
（一）公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；
（二）共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費(fèi)用等；
（四）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用；
（五）法定稅費(fèi)；
（六）其它必要支出。
第3篇：城市物業(yè)管理辦法范文
規(guī)范物業(yè)管理 促進(jìn)城市發(fā)展
隨著住房制度改革的不斷深化和房地產(chǎn)管理體制改革的加 快，被譽(yù)為二十一世紀(jì)朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理在各地普遍開展起 來。他對于改善人民群眾生活居住條件、工作環(huán)境多提高城市管 理水平，促進(jìn)住宅建設(shè)，提高社會再就業(yè)工程起到積極而重要的 作用。我縣的物業(yè)管理剛剛起步，由于觀念、體制、配套政策飛 資金運(yùn)作等方面的原因，健康有序的市場尚未形成，使物業(yè)管理 面對諸多棘手的難點(diǎn)問題。幾家物業(yè)管理公司也不同程度存在著 一些問題，有的管理資質(zhì)不健全，收費(fèi)項目不明確，有的也沒有簽訂服務(wù)合同，服務(wù)也不達(dá)標(biāo)。要正面引導(dǎo)物業(yè)管理健康發(fā)展，必須要理順物業(yè)公司與業(yè)主委員會、業(yè)主、主管部門、物業(yè)協(xié)會、 開發(fā)公司及相關(guān)部門的關(guān)系，以必要的配套辦法和實施細(xì)則為依 據(jù)，以改變觀念、理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制為保障，強(qiáng)化物 業(yè)公司自身質(zhì)量，提高服務(wù)質(zhì)量，這樣，才能按照市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 規(guī)律逐步完善發(fā)展。
一、**縣物業(yè)管理的難點(diǎn)表現(xiàn)
(一)觀念落后，意識淡薄，物業(yè)管理運(yùn)作的大環(huán)境尚未形成
實行物業(yè)管理是住房制度改革和社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的 必然。任何新生事物起步都需要廣泛宣傳引導(dǎo)，人們正確地去認(rèn) 識。目前，對物業(yè)管理宣傳的力度不夠，人們對物業(yè)管理的基本 概念、內(nèi)涵、性質(zhì)、原則、作用知之甚少，甚至產(chǎn)生種種誤解和 錯誤認(rèn)識。人們的觀念還停留在計劃經(jīng)濟(jì)條件下福利型的管理模 式，不能接受物業(yè)管理提供的有償服務(wù)。
(二)各自為政，條塊分割，健康有序的物業(yè)管理局面尚未 形成
目前我縣物業(yè)管理的類型有三類：專門成立的物業(yè)公司(xx縣物業(yè)中心)、開發(fā)企業(yè)派生的物業(yè)公司(如：興隆物業(yè)公司、 常順物業(yè)公司、昌盛物業(yè)公司、華瑞物業(yè)公司、華能物業(yè)公司龜 龍林物業(yè)公司等)、各單位自行管理的隊伍(如縣水利局、國稅 局、發(fā)改委、興隆山管理局家屬樓的管理等)，顯然，還沒有形 成開放式的物業(yè)管理競爭機(jī)制，直接影響了物業(yè)管理的質(zhì)量和健 康有序物業(yè)市場的發(fā)展。
(三)地方性政策不配套，使物業(yè)管理難以步入正軌 隨著《物業(yè)管理條例》、 《**省物業(yè)管理條例》和《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》的出臺，我縣只制定了相關(guān)的實施意 見，從實際情況而言，政府、職能部門、物業(yè)公司、業(yè)主之間的 責(zé)、權(quán)、利不清，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間常常出現(xiàn)矛盾和糾紛。同 時政府缺乏對物業(yè)管理發(fā)展的扶持政策，使我縣物業(yè)管理一開始 就陷入困境，影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
(四)建管分離,物業(yè)管理啟動資金難以落實
由于建管脫節(jié)，給新建住宅小區(qū)開發(fā)物業(yè)管理埋下了許多隱 患。開發(fā)商只考慮建設(shè)，很少考慮日后的物業(yè)管理，物業(yè)管理啟 動資金以及維護(hù)，管理資金無法落實。根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定， 新開發(fā)小區(qū)應(yīng)提留一定比例的資金作為小區(qū)物業(yè)管理的啟動資金，但在我縣缺乏相應(yīng)配套政策和力度而無法落實。舊住宅小區(qū) 包括安居工程住宅小區(qū)，配套及設(shè)施不全，房屋設(shè)備超期服役，維修任務(wù)相當(dāng)繁重，恰好這類住宅小區(qū)在計劃經(jīng)濟(jì)時期建設(shè)單位 和開發(fā)單位無這項費(fèi)用預(yù)留，在這種情況下開展物業(yè)管理更是難 上加難。按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定，凡商品住房和公有住房出 售后都應(yīng)當(dāng)建立住戶公用部位、公用設(shè)施、設(shè)備維修基金，其繳 納比例為：住宅為售房款的3％，非住宅為售房款的6％，公有住房 出售后的維修基金按多層住宅不低于售房款的2 0％，高層住宅不低于售房款3 0％的比例提取。目前全縣共有住宅樓面積約100萬平方米，其中縣物業(yè)中心托管面積約1 7萬平方米，各開發(fā)公司下屬物業(yè)公司托管面積約3 0萬平方米，其余約5 0多萬平方米的房產(chǎn)屬于自管或沒人管理狀態(tài)，都沒有按國家的政策、法律法規(guī)提取相應(yīng)的維修基金，致使建成后十年以上的房屋屋面出現(xiàn)滲漏、下水管道阻塞、破裂等現(xiàn)象無資金維修，也沒有物業(yè)公司接收托管。
(五)收費(fèi)低，收費(fèi)難使物業(yè)管理舉步維艱
《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，僅 達(dá)到小區(qū)公共衛(wèi)生、綠化，保安等項目基本管理服務(wù)所需的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)維修資金無著落，作為企業(yè)化的物業(yè)企業(yè)要自負(fù)盈虧，勢必影響其服務(wù)質(zhì)量和水平，對業(yè)主提出的一些服務(wù)需求特別是諸如屋面修復(fù)、下水疏通、化糞池清理等問題想滿足也力不從心，無非將增加兩者之間的矛盾。受住戶觀念、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是居民收入低下等因素的影響，收取物業(yè)管理費(fèi)十分困難，成為困擾物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)自我發(fā)展、自負(fù)盈虧的最大障礙。從我縣實際情況來看，物業(yè)管理費(fèi)的收繳率僅在6 o％左右。
二、要著重處理好幾個關(guān)系
物業(yè)管理說起來很簡單，就是“受委托、按合同、有償服務(wù)’’。但這十個字，做起來就不那么簡單。因為它涉及到許多復(fù)雜的社會關(guān)系。只有理順這些關(guān)系，才能使物業(yè)管理有序推行。
(一)物業(yè)公司與業(yè)主委員 會的關(guān)系
物業(yè)公司與業(yè)主委員會都是物業(yè)管理關(guān)系中的主體，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主委員會對小區(qū)物業(yè)有終身管理權(quán)，物業(yè)公司具有終身服務(wù)權(quán)，雙方互為依存，缺一不可。在業(yè)主自治與專業(yè)化管理相結(jié)合的體制中，共同管理著同一物業(yè)，這就決定了他們之間是有一定的法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。兩者之間是平等的，其權(quán)利和義務(wù)由法律、合同約定。相互之間是一種提供服務(wù)與購買服務(wù)的關(guān)系，而且還是一種相互選擇、自愿成交的關(guān)系。物業(yè)公司要履行業(yè)主委員會賦予的管理責(zé)任，提供統(tǒng)一專業(yè)化的周到服務(wù)；業(yè)主委員會要以主人翁的身份參與管理，監(jiān)督管理，決策管理。把兩 者結(jié)合起來，就是物業(yè)管理的新體制、新關(guān)系，這也是具有中國 特色的物業(yè)管理的一大特點(diǎn)。
在物業(yè)管理實際運(yùn)作中，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)如何擺正自己的位 置，正確處理好服務(wù)與管理的關(guān)系?一是對業(yè)主的各類服務(wù)需 求，應(yīng)當(dāng)盡職盡責(zé)，熱情周到地為業(yè)主排憂解難，真正樹立起“業(yè) 主需要，我要做好”服務(wù)觀念；二是對個別業(yè)主違規(guī)違章行為， 則應(yīng)依據(jù)法規(guī)、合同、公約等的約定，大膽地認(rèn)真地管理，以維 護(hù)全體業(yè)主的利益和公共設(shè)備設(shè)施的完好無損；使業(yè)主的物業(yè)得 到保值增值。
(二)業(yè)主與業(yè)主的關(guān)系
“遠(yuǎn)親不如近鄰”這一古訓(xùn)，突出了在鄰里關(guān)系戶中統(tǒng)一大于對立的一面，然而在現(xiàn)實生活中因毗連物業(yè)引發(fā)的鄰里糾紛，又表現(xiàn)出矛盾大于統(tǒng)一的一面。
成百上千個家庭同住一個小區(qū)，共同使用許多公用設(shè)施設(shè) 備，如道路、外墻、屋頂、綠化、環(huán)境等，但相互間由于許多主 客觀原因又疏于直接交往，這就需要物業(yè)公司去組織協(xié)調(diào)，要幫助所有業(yè)主形成一個共同遵守的業(yè)主公約，還要組織業(yè)主參加多種聯(lián)誼活動，促進(jìn)睦鄰關(guān)系的形成，生活小事相互照應(yīng)，管理大事共同決策。這樣，“遠(yuǎn)親不如近鄰”的古訓(xùn)就會大放祥光，和睦融洽、相互關(guān)心、歡快舒暢的鄰里關(guān)系就會形成。這種“詳和”的鄰里關(guān)系，必須由物業(yè)公司和業(yè)主委員會來為其創(chuàng)造。
(三)有關(guān)部門與物業(yè)公司的關(guān)系
按照國家有關(guān)政策規(guī)定，住宅小區(qū)是各相關(guān)部門綜合服務(wù)的 對象，應(yīng)各負(fù)其責(zé)，各盡其職。如房屋建筑質(zhì)量方面的業(yè)務(wù)，應(yīng) 由工程質(zhì)量監(jiān)督部門的管理職能；房屋產(chǎn)權(quán)方面的業(yè)務(wù)，屬房地 產(chǎn)管理部門的管理職能；服務(wù)項目收費(fèi)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面的業(yè)務(wù)， 屬物價部門的管理職能；社會治安綜合治理的業(yè)務(wù)，屬轄區(qū)派出 所的管理職能；水電暖方面的業(yè)務(wù)，屬相關(guān)部門的管理職。這些 部門都是服務(wù)性的，都應(yīng)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，按規(guī)定入戶抄表， 計量收費(fèi)，不應(yīng)將滴、冒、跑、漏等的損耗，都分?jǐn)偟綐I(yè)主的身 上，這種分?jǐn)偸沁`背國家政策的，業(yè)主應(yīng)該抵制，不應(yīng)把怨言和 責(zé)任轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，而應(yīng)與物業(yè)公司配合起來，運(yùn)用法律武器 來保護(hù)自己的權(quán)利，扼制壟斷行業(yè)的違法行為。水電暖等相關(guān)部 門，如要讓物業(yè)公司為其代收費(fèi)用，須出具國家規(guī)定的委托書， 明確雙方的責(zé)、權(quán)、利，否則物業(yè)公司無權(quán)為其服務(wù)。
(四)物業(yè)管理主管部門與物業(yè)公司的關(guān)系
隨著政府管理職能的轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理主管部門不能既當(dāng)運(yùn) 動員又當(dāng)裁判員。政府對物業(yè)管理的職能就是依法行政，就是立 法、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、檢查、指導(dǎo)。物業(yè)管理主管部門只能做裁判員， 對小區(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)公司要按其雙方簽訂的合同吹哨子， 誰犯規(guī)罰誰。這樣物業(yè)公司的管理水平才可以提高，業(yè)主的觀念 才可能轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理市場才可能形成，進(jìn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)，增加效 益，政府和企業(yè)也都將同時受益。**縣物業(yè)管理所作為房地 產(chǎn)管理的一個職能部門，應(yīng)依據(jù)國家、省、市物業(yè)管理的政 策、法規(guī)制定全縣物業(yè)管理辦法，并組織實施，全面負(fù)責(zé)本縣區(qū)域內(nèi)各物業(yè)公司的審查、備案并依照有關(guān)政策、法規(guī)實施行業(yè)監(jiān)督管理；依法歸集并合理使用房屋維修基金；以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，委托物業(yè)管理公司按照住宅主管部門的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用，負(fù)責(zé)業(yè)主對物業(yè)公司創(chuàng)造質(zhì)量投訴的調(diào)解處理；政企分離，脫開與縣物業(yè)中心上下級關(guān)系，對物業(yè)中心的體制進(jìn)行改制，使其自主經(jīng)營，自主發(fā)展。
三、**縣物業(yè)管理健康有序發(fā)展的對策
鑒于我縣物業(yè)管理的現(xiàn)狀和諸多問題，如何規(guī)范物業(yè)管理市 場，目前已成為從政府到居民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。那么，究竟 如何引導(dǎo)物業(yè)管理工作朝著健康有序的方向發(fā)展?關(guān)鍵要從以 下幾個方面入手：
(一)盡快完善配套辦法和實施細(xì)則
社會主義市場經(jīng)濟(jì)是法制經(jīng)濟(jì)，要用法制規(guī)范人們的行為。 從深圳、上海、大連等城市的經(jīng)驗來看，自建設(shè)部《城市新建住 宅小區(qū)管理辦法》出臺后，這些城市結(jié)合實際先后出臺物業(yè)管理 的一系列地方性配套法規(guī)，極大地推動了當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理的發(fā)展。 **市在20xx年出臺了《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》，但 作為縣區(qū)地域，借鑒實施畢竟不太切合我縣實際，因此，應(yīng)在廣 泛調(diào)查研究的前提下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》、《**省物業(yè)管 理條例》、《**市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》盡快出臺**縣物 業(yè)管理配套辦法和實施細(xì)則。同時，從體制上給予理順，從政策 上給予支持，特別是對未提留維修基金和未納入物業(yè)管理的已售 公有住房，政府應(yīng)以宏觀調(diào)控手段加以調(diào)控，對新建商品房維 修基金的歸集，應(yīng)在辦理《規(guī)劃許可證》時一次性按比例繳納， 對不按規(guī)定繳納者，建設(shè)行政主管部門應(yīng)不予辦理《規(guī)劃許可證》 和《開工施工許可證》，使我縣物業(yè)管理工作逐步納入軌道。
(二)加大宣傳力度，引導(dǎo)觀念轉(zhuǎn)變
物業(yè)管理在我縣做為新興行業(yè)，目前人們對其了解甚少，能 夠正確地理解、認(rèn)識和支持的更少。這同輿論宣傳不到位有直接 的關(guān)系。人民群眾對物業(yè)管理的接受和支持，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā) 展的社會基礎(chǔ)。應(yīng)利用廣播、電視、報紙等新聞媒體，向社會和 居民廣泛地宣傳物業(yè)管理，介紹國內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗，報 道物業(yè)管理的進(jìn)展，使更多的人了解、支持、關(guān)心物業(yè)管理，參 與和推進(jìn)物業(yè)管理。房管部門和物業(yè)公司要深入小區(qū)，面向住戶， 利用掛橫幅、發(fā)傳單、樹宣傳牌、設(shè)立咨詢點(diǎn)等方式，大張旗鼓 地做好宣傳動員工作，使廣大居民認(rèn)識到物業(yè)管理是為廣大居民 營造一個安全舒適的生活環(huán)境，使居住區(qū)的環(huán)境和各種配套設(shè)施 保持完好，使房屋保值、增值。引導(dǎo)住戶轉(zhuǎn)變計劃經(jīng)濟(jì)條件下的 無償服務(wù)的舊觀念，樹立起花錢買服務(wù)的新觀念，養(yǎng)成自覺交費(fèi) 的習(xí)慣，共建管理有序、和睦文明、環(huán)境幽雅的住宅小區(qū)。
(三)理順管理機(jī)制和監(jiān)督約束機(jī)制
政府應(yīng)出臺辦法和措施，理順小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與公安、交通、市政、環(huán)衛(wèi)等職能部門和產(chǎn)權(quán)單位、居委會的關(guān)系，使物業(yè)管理真正實現(xiàn)對住宅小區(qū)的綜合性、專業(yè)化統(tǒng)一管理，克服服務(wù)多頭管理，互相扯皮的弊端，加快物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、市場化、社會化的進(jìn)程。完善物業(yè)管理監(jiān)督約束機(jī)制。業(yè)主和物業(yè)企業(yè)應(yīng)雙向選擇，平等協(xié)商，雙方應(yīng)根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量以簽訂合同的方式明確彼此的權(quán)利義務(wù)。這樣，才能使物業(yè)管理企業(yè)的行為得到有效的監(jiān)督，才能發(fā)揮業(yè)主委員會對小區(qū)住戶的宣傳、解釋、協(xié)調(diào)作用，才能要求業(yè)主遵守規(guī)章，履行義務(wù)，才能切實提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)物業(yè)管理健康有序地發(fā)展。
(四)加強(qiáng)自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量 提高服務(wù)管理質(zhì)量，既是黨和政府一再強(qiáng)調(diào)和要求的，也是廣大群眾的實際需求。物業(yè)管理是一種社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理，只有不斷加強(qiáng)自身建設(shè)，才能使管理上檔次、上水平。首先，物業(yè)管理人員要樹立愛崗敬業(yè)，無私奉獻(xiàn)的精神。物業(yè)工作事無巨細(xì)，服務(wù)時間不分晝夜，服務(wù)空間不受限制，物業(yè)員工要樹立全心全意為住戶服務(wù)的思想，恪守“住戶至上，服務(wù)第一”的宗旨，以優(yōu)良的服務(wù)，滿足住戶日益增長的物質(zhì)文化和精神需求，讓住戶體會到花錢買服務(wù)所帶來的方便和實惠。其次，健全小區(qū)的管理制度。包括報修制度、承諾服務(wù)制度、物業(yè)人員的考核獎罰制度、文明優(yōu)質(zhì)服務(wù)制度等，用制度規(guī)范物業(yè)人員的行為，用服務(wù)調(diào)查來監(jiān)督物業(yè)人員的表現(xiàn)，用獎懲實施調(diào)動物業(yè)人員的積極性和創(chuàng)造性。再次，加強(qiáng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)和培養(yǎng)。提高從業(yè)人員整體素質(zhì)，建立良好的專業(yè)隊伍，以此贏得住戶和社會的認(rèn)可。
(五)拓寬經(jīng)費(fèi)渠道，培育造血機(jī)能
第4篇：城市物業(yè)管理辦法范文
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理；網(wǎng)絡(luò)資料；物業(yè)服務(wù)
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 079
[中圖分類號] F293.33 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2016）21- 0153- 02
1 加強(qiáng)政策和體制機(jī)制建設(shè)，健全網(wǎng)絡(luò)政策資料
（1）依據(jù)國家、省物業(yè)管理政策，出臺相應(yīng)文件，形成完善配套的物業(yè)管理法律體系，做到物業(yè)管理服務(wù)有法可依、有章可循。
（2）完善物業(yè)管理政策法規(guī)。提高物業(yè)管理法規(guī)的層次和效力，通過人大立法，以地方性法規(guī)頒布《四平市物業(yè)管理實施細(xì)則》，以市政府令形式出臺《四平市物業(yè)專項維修資金管理辦法》、《物業(yè)招投標(biāo)管理辦法》。
（3）進(jìn)一步修訂完善《四平市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實施辦法》、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用考核辦法》等相關(guān)配套性文件。
2 建立物業(yè)企業(yè)信用檔案資料制度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場主體行為
（1）建立企業(yè)信用等級考評制度，加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管。嚴(yán)格按國家、省《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)市場準(zhǔn)入把好關(guān)。建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級考評材料，清理整體素質(zhì)低下、注銷嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)資質(zhì)。設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用度網(wǎng)絡(luò)資料平臺，記錄企業(yè)的基本情況、經(jīng)營狀況、服務(wù)信用良好度，并向社會公示，規(guī)范物業(yè)市場管理秩序，全面實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料面向社會公開制度。逐步推行并完善市場競爭和退出退出機(jī)制，取締信譽(yù)極差的企業(yè)。
（2）加強(qiáng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會建設(shè)和管理。完善業(yè)主委員會工作職責(zé)，健全各項制度，落實四級物業(yè)管理體系，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)物管部門職責(zé)，街道社區(qū)做好指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會和業(yè)主委員會組建，完善業(yè)主大會制度和業(yè)主委員會委員日常活動進(jìn)行指督導(dǎo)。加強(qiáng)監(jiān)督管理，落實財務(wù)公開制度，不斷提高業(yè)主委員會的自我管理和守法能力。
（3）規(guī)范簽定前期服務(wù)合同行為。要求開發(fā)商售房時，在網(wǎng)絡(luò)平臺公示，合理選擇物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不準(zhǔn)做虛假的、不切實際的承諾，欺騙購房者，為物業(yè)管理增加負(fù)擔(dān)；不準(zhǔn)為迎合消費(fèi)者，壓低物業(yè)費(fèi)，影響后期物業(yè)管理的正常進(jìn)行。
（4）推行物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)制度，健全物業(yè)網(wǎng)絡(luò)信息資料。按有關(guān)規(guī)定，新建住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位通過公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，運(yùn)用市場機(jī)制實現(xiàn)優(yōu)勝劣汰。通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，住建行政主管部門依法對建設(shè)單位進(jìn)行處罰并將物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為記入誠信檔案。前期住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)合同到期時，由街道社區(qū)協(xié)助，鼓勵業(yè)主大會、業(yè)主委員會通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前情況下，老舊小區(qū)和棄管小區(qū)可由物業(yè)行業(yè)主管部門配合街道、社區(qū)向業(yè)主推薦信譽(yù)良好的企業(yè)名單，由業(yè)主委員會協(xié)商、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（5）加強(qiáng)輿論宣傳和引導(dǎo)。加強(qiáng)物業(yè)網(wǎng)站建設(shè)，及時物業(yè)管理法律法規(guī)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要充分利用小區(qū)宣傳欄等設(shè)施廣泛宣傳物業(yè)管理信息資料，利用節(jié)假日開展各種形式的社區(qū)人文活動。
3 加強(qiáng)政府扶持和監(jiān)管力度
（1）規(guī)范物業(yè)專項維修資金管理，建立物業(yè)專項維修資金網(wǎng)絡(luò)查看平臺。一是深入貫徹落實新修訂的《吉林省物業(yè)專項維修資金管理辦法》，建立健全物業(yè)專項維修資金應(yīng)急機(jī)制，保證業(yè)主生產(chǎn)生活安全。二是進(jìn)行物業(yè)維修資金整改，限定時限追繳被減免緩交的維修資金。三是開展業(yè)主大會自行管理維修資金、使用維修資金第三方審價、業(yè)主協(xié)議維修資金存儲方式等試點(diǎn)工作。嚴(yán)格《物業(yè)維修資金使用管理規(guī)程》，進(jìn)一步優(yōu)化維修資金使用申請程序。四是完善《業(yè)主臨時管理規(guī)約》，解決應(yīng)急維修發(fā)生時業(yè)主的集體授權(quán)問題，增設(shè)應(yīng)急維修的臨時授權(quán)條款，引入侵權(quán)責(zé)任法的相關(guān)內(nèi)容。
（2）建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價格機(jī)制。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)的，由建設(shè)單位按政府指導(dǎo)價范圍，通過招投標(biāo)方式在物業(yè)服務(wù)前期合同中約定。其它各類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均實行市場調(diào)節(jié)價。實行市場調(diào)節(jié)價的，直接通過市場競爭合同約定。
（3）減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法規(guī)規(guī)章，依法查處和糾正物業(yè)管理活動中的產(chǎn)生各種違法違規(guī)行為。推進(jìn)司法手段清繳拖欠物業(yè)費(fèi)工作。按政策規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、電、氣、暖、通訊等相關(guān)部門單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶，依法承擔(dān)業(yè)主專有部分以外相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新的責(zé)任和費(fèi)用，承擔(dān)經(jīng)營服務(wù)過程中產(chǎn)生的損耗。對不能實現(xiàn)終端收費(fèi)，確需物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，實行有償服務(wù)。禁止以停水、電、氣、暖等各種形式強(qiáng)迫物業(yè)服務(wù)企業(yè)為其代收相關(guān)費(fèi)用和承擔(dān)損耗費(fèi)用。違反規(guī)定的經(jīng)營單位，屬地政府要及時查促整改，給予解決落實處理，給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，相關(guān)部門依法承擔(dān)賠償責(zé)任。積極推進(jìn)落實現(xiàn)有政策，住宅小區(qū)的公共照明用電，物業(yè)管理用房所發(fā)生的水、電、熱按照民用標(biāo)準(zhǔn)收取。環(huán)衛(wèi)部門不能再向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取二次垃圾清運(yùn)費(fèi)。
主要參考文獻(xiàn)
第5篇：城市物業(yè)管理辦法范文
提高物業(yè)市場資源的配置效率，并做好相應(yīng)文件的貫策和落實工作來發(fā)揮積極的作用。
一、進(jìn)一步加大宣傳力度，采取多種形式，注重實效，廣泛宣傳《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，不斷增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的法律意識和服務(wù)意識，培育成熟的市場主體；不斷提高廣大業(yè)主的有償服務(wù)意識，培育成熟的市場消費(fèi)主體。
二、進(jìn)一步加強(qiáng)制度建設(shè)，加大政府監(jiān)管力度。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，出臺操作性強(qiáng)的規(guī)范性文件，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供強(qiáng)有力的政策支持。
1、制定房屋接管驗收規(guī)定，加強(qiáng)對住宅物業(yè)管理項目接管驗收的監(jiān)管；
2、制定物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)項目退出管理規(guī)定，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)退出項目的管理；
3、制定物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法，加強(qiáng)對物業(yè)管理招投標(biāo)的過程監(jiān)管；
4、制定前期物業(yè)服務(wù)合同備案管理辦法，加強(qiáng)對前期物業(yè)管理的監(jiān)管；
5、制定業(yè)主委員會管理辦法，加強(qiáng)對業(yè)主委員會的成立、運(yùn)行的監(jiān)管；
6、制定物業(yè)企業(yè)資質(zhì)年檢辦法，加強(qiáng)對物業(yè)管理企業(yè)日常的監(jiān)管；
7、制定物業(yè)小區(qū)評定標(biāo)準(zhǔn)及項目經(jīng)理責(zé)任制，全面加強(qiáng)企業(yè)自身建設(shè)，提高企業(yè)服務(wù)水平，提升行業(yè)誠心度。
三健全物業(yè)管理行政管理機(jī)構(gòu)，理順管理職能，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供組織保障。
四、進(jìn)一步采取措施，培育成熟的物業(yè)市場主體。要嚴(yán)把企業(yè)入市關(guān)，積極培育、大力扶持、加強(qiáng)監(jiān)管、注重培訓(xùn)，不斷提高企業(yè)的競爭力和服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)造條件，穩(wěn)妥建立健全物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)機(jī)制，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的分離，使物業(yè)企業(yè)真正成為承擔(dān)民事責(zé)任的市場主體，建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實現(xiàn)物業(yè)管理的良性發(fā)展。
五、組建專職的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗的學(xué)習(xí)和交流，提高物業(yè)服務(wù)的效率和水平，研究探討物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題及解決辦法，為政府部門出臺有關(guān)政策當(dāng)好參謀。
六、組建物業(yè)服務(wù)糾紛仲裁機(jī)構(gòu)，進(jìn)一步加大物業(yè)糾紛的解決和仲裁工作力度，降低物業(yè)訴訟成本，為業(yè)主和物業(yè)企業(yè)提供便捷周到的服務(wù)，及時化解矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定
七、進(jìn)一步創(chuàng)造條件，分批分次全面開展業(yè)主委員會成立工作。物業(yè)主管部門要指導(dǎo)和幫助業(yè)主委員會的建立和正常運(yùn)作，引導(dǎo)業(yè)主委員會自主選擇物業(yè)管理企業(yè)，通過合同約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)費(fèi)用等事項，明確雙方權(quán)利、義務(wù)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。
八、科學(xué)劃分物業(yè)管理區(qū)域。一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。如何界定物業(yè)管理區(qū)域顯得尤為重要，制定《物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法》勢在必行。物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)考慮，水、電、暖、氣、通訊、消防、治安、小區(qū)規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，本著利于管理。方便生活的原則來進(jìn)行，并建立詳盡的物業(yè)管理區(qū)域檔案。通過科學(xué)劃分可將規(guī)模小且相鄰的小區(qū)整合為一個小區(qū)，易于對不符合實施物業(yè)管理條件的老住宅區(qū)進(jìn)行改造。同時還應(yīng)充分發(fā)揮社區(qū)居委會、街道辦事處的管理職能，實現(xiàn)物管部門與政府基層組織對物業(yè)小區(qū)的齊抓共管。
九、積極推進(jìn)物業(yè)管理的早期介入。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)，它與房地產(chǎn)項目緊密相連，房地產(chǎn)項目的優(yōu)劣影響到物業(yè)管理的難易，物業(yè)管理的好壞關(guān)系到房地產(chǎn)項目品牌的樹立。因此，一個項目的開發(fā)在市場調(diào)研的前期策劃就應(yīng)涵蓋物業(yè)管理內(nèi)容。前期若缺乏對物業(yè)管理的策劃，將會給項目今后的管理帶來難以彌補(bǔ)的缺憾。物業(yè)服務(wù)的早期介入能積極促進(jìn)建設(shè)項目的合理規(guī)劃，優(yōu)化設(shè)計，為后期的物業(yè)服務(wù)打下堅實的基礎(chǔ)。
十、創(chuàng)行業(yè)品牌，夯實基礎(chǔ)建設(shè)
針對當(dāng)前物業(yè)管理水平整體落后的實際，應(yīng)選擇基礎(chǔ)較好的物業(yè)企業(yè)重點(diǎn)扶持，培育成該區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的“領(lǐng)軍人物”，塑造物業(yè)服務(wù)品牌，帶動行業(yè)整體水平的發(fā)展。從完善和發(fā)展先
進(jìn)的、科學(xué)的管理體系入手，夯實企業(yè)管理基礎(chǔ)，以制度立業(yè)，引進(jìn)ISO9000國際管理和ISO1400環(huán)境質(zhì)量管理雙體系運(yùn)行，塑造企業(yè)良好的品牌形象。
十一、多渠道、多形式培養(yǎng)人才，為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供智力支撐。
樹立精兵意識，加強(qiáng)人才挖掘和儲備，培養(yǎng)一支知識面寬、專業(yè)素質(zhì)過硬、實踐能力強(qiáng)、有創(chuàng)新意識和愛崗敬業(yè)精神的專業(yè)化隊伍，進(jìn)一步加大培訓(xùn)力度，提高從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)，定期不定期舉辦專題培訓(xùn)，不斷提高員工能力；抓好學(xué)歷教育，從在職人員中選擇有培養(yǎng)前途的員工，參加專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)的發(fā)展培養(yǎng)人才；拓寬人才吸納渠道，積極引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)物業(yè)服務(wù)的優(yōu)秀人才，優(yōu)勢互補(bǔ)，促進(jìn)先進(jìn)經(jīng)驗的本地化；建立物業(yè)管理人員專家?guī)?，為開展物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作儲備人才資源。
十二、制定科學(xué)合理的物業(yè)產(chǎn)業(yè)政策，關(guān)心支持物業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)的盈利空間很小，有的企業(yè)常年虧損，負(fù)擔(dān)承重，發(fā)展很不平衡。各級政府要予以高度重視，深入調(diào)查研究，加快制定科學(xué)合理的產(chǎn)業(yè)政策，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)行業(yè)又好又快健康發(fā)展。
（一）制定 稅收優(yōu)惠政策
1、免征物業(yè)企業(yè)代收各類費(fèi)用的營業(yè)稅；
2、新辦理的物業(yè)企業(yè)，免征1年企業(yè)所得稅；
3、凡當(dāng)年安置待業(yè)人員比例達(dá)50%或當(dāng)年安置下崗失業(yè)人員達(dá)30%的，免征3年企業(yè)所得稅
4、享受國家退伍、專業(yè)人員及再就業(yè)人員優(yōu)惠政策。
（二）加大財政支持力度，對因歷史等原因未交納公共維修資金的老住宅區(qū)，在供熱困難或鍋爐管網(wǎng)等公共設(shè)施設(shè)備更換改造時，給予財政補(bǔ)貼；
（三）建設(shè)、房地產(chǎn)、工會、婦聯(lián)、共青團(tuán)等部門團(tuán)體要大力開展青年文明號、優(yōu)秀物業(yè)管理員的評選活動，對涌現(xiàn)出的先進(jìn)企業(yè)、青年文明號的單位和個人，各級宣傳部門和新聞媒體要大力宣傳，通過宣傳引導(dǎo)，讓社會各界和人民群眾理解、認(rèn)同、支持物業(yè)管理的健康發(fā)展。
十三、全面建立健全住房公共維修資金制度，對還沒有建立的房產(chǎn)項目，要按照國家有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)建，并按規(guī)定交建設(shè)房產(chǎn)管理部門按照規(guī)定專戶儲存，減少廣大業(yè)主的后顧之憂。
十四、加快推進(jìn)居民用水、用電一戶一表改造步伐，按照《物業(yè)管理條例》的要求，用水、用電費(fèi)應(yīng)向最終分戶使用人收取。對已建成的物業(yè)小區(qū)要分片劃區(qū)逐步進(jìn)行改造，資金來源可由政府、業(yè)主共同負(fù)擔(dān)，同時要積極爭取電網(wǎng)改造的優(yōu)惠政策。對新開工的建設(shè)項目要強(qiáng)制實行一戶一表，明確水、電應(yīng)由供給單位依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)
第6篇：城市物業(yè)管理辦法范文
1物業(yè)管理已成為城市管理的一項主要內(nèi)容
我國物業(yè)管理起步于20世紀(jì)80年代，1981年，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立，這是我國內(nèi)地物業(yè)管理的起步階段。為促進(jìn)和規(guī)范物業(yè)管理的發(fā)展，國家不斷加大物業(yè)管理相關(guān)政策的配套力度。1994年，建設(shè)部頒發(fā)了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，明確指出：住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)推行社會化、專業(yè)化的管理模式。以法規(guī)形式正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向。1996年，國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》，為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益提供了保證。1998年8月，建設(shè)部、國家工商行政管理總局制訂了《物業(yè)管理委托合同文本》，建設(shè)部制訂了《業(yè)主公約示范文本》，1999年10月制訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。這些示范文本成為規(guī)范物業(yè)管理行為、保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益的規(guī)范性文件。1999年l0月，為提高物業(yè)管理水平，推動物業(yè)管理市場競爭，建設(shè)部制定了《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》。這些規(guī)范性文件有效地推動了物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展。經(jīng)過二十多年的發(fā)展，物業(yè)管理逐步從點(diǎn)走向面，從南走向北，覆蓋范圍不斷擴(kuò)大，已成為小區(qū)管理的重要方式和手段。晉中市，于1999年撤地設(shè)市，全市總面積1．64萬km，轄一區(qū)、一市、九縣及一個省級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?10余萬，城鎮(zhèn)人口135萬，城鎮(zhèn)化率近43．4％。建市以來，隨著住房制度改革的推進(jìn)以及國家物業(yè)管理相關(guān)制度的頒布實施，物業(yè)管理也經(jīng)歷了起步、壯大到健康快速發(fā)展的歷史階段。2005年以來，晉中市針對房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展的實際，加快物業(yè)管理規(guī)范化步伐。首先是明確管理機(jī)構(gòu)，規(guī)范企業(yè)行為。晉中市建設(shè)局作為晉中市物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市物業(yè)管理工作。其次是加強(qiáng)制度建設(shè)，奠定物業(yè)管理法制基礎(chǔ)。2007年以后，該市相繼出臺了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定實施細(xì)則》《住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金實施細(xì)則》《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的實施意見》(試行)，以上規(guī)范性文件的出臺實施，為晉中市物業(yè)管理的健康發(fā)展奠定了法制基礎(chǔ)。第三是開展物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)，加強(qiáng)物業(yè)管理經(jīng)驗總結(jié)交流。全市物業(yè)管理按照市場化、專業(yè)化、規(guī)范化要求，取得了長足的發(fā)展，為推進(jìn)住宅與房地產(chǎn)業(yè)的快速健康發(fā)展，打造宜居和諧晉中做出了積極的貢獻(xiàn)。
2當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題
1)物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清。物業(yè)管理涉及到的市場主體諸多，他們之問既有民事法律關(guān)系，又有行政管理關(guān)系，由于物業(yè)管理立法滯后，各方市場主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明確，法律責(zé)任不清楚。特別是開發(fā)商與物業(yè)管理的責(zé)任不明確，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中遺留的工程質(zhì)量問題，很多都是在物業(yè)使用中暴露出來的，使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任，加劇了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的矛盾。
2)物業(yè)管理企業(yè)質(zhì)量不高。建市10年，物業(yè)管理企業(yè)達(dá)到120家，發(fā)展速度相當(dāng)快，但質(zhì)量并未同時跟進(jìn)，物業(yè)管理企業(yè)人員素質(zhì)低，經(jīng)營管理水平不高，從業(yè)人員良莠不齊。據(jù)統(tǒng)計，80％以上的物業(yè)管理人員來自城市企業(yè)、事業(yè)單位下崗分流人員、部隊復(fù)員專業(yè)軍人以及農(nóng)村剩余勞動力，實際從事物業(yè)管理的人員中取得物業(yè)管理員職業(yè)資格的人數(shù)并不多，具備高級管理資格(如物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、“三總師”等)的人員更是風(fēng)毛麟角，非專業(yè)人員做物業(yè)管理，管理人員普遍素質(zhì)低，使產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重，利益得不到保障，群眾對此意見很大。
3)物業(yè)管理收費(fèi)難且不規(guī)范。物業(yè)管理直接涉及到業(yè)主、使用者和物業(yè)公司的切身利益。當(dāng)前出現(xiàn)的問題主要有兩個方面：a．收費(fèi)難度大。b．收費(fèi)行為不規(guī)范。在前期物業(yè)管理中，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商責(zé)任不明確。當(dāng)前，物業(yè)公司將發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證、供電、供水等權(quán)力來強(qiáng)迫業(yè)主交費(fèi)，激化了雙方矛盾，由此造成了很多的糾紛。
4)物業(yè)管理相配套的法制建設(shè)缺失與理論研究滯后。隨著我國住房制度的改革，從福利分房轉(zhuǎn)向個人購房，隨之而來產(chǎn)生居民小區(qū)的物業(yè)管理問題，但由于我國的相關(guān)法律體系還不健全，近年引發(fā)多起群體糾紛。每年，建設(shè)部門辦理的件、12319熱線投訴、行風(fēng)評議等因物業(yè)管理的占到近30％。這充分說明現(xiàn)有管理模式存在著弊端。同時，我國的物業(yè)管理理論研究滯后，局限于參考國外的多，結(jié)合實際研究的理論不多。
3物業(yè)管理規(guī)范化科學(xué)化發(fā)展的對策
1)建立一個完整的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法規(guī)體系。包括確立物業(yè)管理企業(yè)的法律地位、經(jīng)營性質(zhì)和實施物業(yè)管理服務(wù)的原則和標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)作措施業(yè)務(wù)范圍及應(yīng)負(fù)有的法律責(zé)任；規(guī)定物業(yè)管理市場公平競爭的規(guī)則、違規(guī)的處罰和物業(yè)管理權(quán)力獲得的形式及標(biāo)準(zhǔn)；確定政府主管部門、開發(fā)商、建筑商、物業(yè)管理企業(yè)、社會有關(guān)各方和業(yè)主管理委員會之間應(yīng)遵守的規(guī)定、享有的權(quán)利以及履行的義務(wù)。
2)制定出臺物業(yè)管理行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。盡快建立和實施物業(yè)管理資質(zhì)等級的評定，樹立一些品牌公司，形成優(yōu)質(zhì)優(yōu)價、優(yōu)勝劣汰的市場競爭體制，以及制定設(shè)備操作與管理標(biāo)準(zhǔn)、勞動定員與定額等手段加強(qiáng)行業(yè)管理，完善物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。
3)建立物業(yè)管理資金的良性循環(huán)體系。盡快出臺各地關(guān)于開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)管理維修基金的具體規(guī)定、使用管理辦法和政府行業(yè)主管部門的監(jiān)督辦法。在政策上扶持和鼓勵物業(yè)管理公司擴(kuò)大經(jīng)營服務(wù)范圍，增加物業(yè)管理資金的來源，真正地做到“以業(yè)養(yǎng)業(yè)，一業(yè)為主，多種經(jīng)營”。
4)加強(qiáng)物業(yè)管理知識的普及。目前造成物管糾紛的矛盾，其原因是多方面的和綜合性的，決不是哪一個單方面的問題。一方面要加強(qiáng)物業(yè)管理知識的宣傳，使之深人民心。每位消費(fèi)者既能用法律來保護(hù)自己的權(quán)益，又能守法以利行業(yè)的發(fā)展和社會的進(jìn)步。另一方面，作為物業(yè)管理企業(yè)，要更新服務(wù)觀念，寓管理于服務(wù)之中，在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理，同時，要創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，在加強(qiáng)硬件管理的同時，更要注重對顧客提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，不斷改革服務(wù)質(zhì)量。
5)建立物業(yè)管理的相應(yīng)機(jī)制。a．加速引進(jìn)競爭機(jī)制，加快培育物業(yè)管理市場。物業(yè)管理必須推向市場，引入競爭機(jī)制。b．建立“質(zhì)價相符”的服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。從滿足不同類型的服務(wù)需求出發(fā)，進(jìn)一步明確物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的定價原則、定價方式和價格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，制定普通住宅的收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)水平選擇相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。C。出臺有關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格市場準(zhǔn)人與清出制度，加強(qiáng)企業(yè)資質(zhì)管理。建立物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，接受社會監(jiān)督。
第7篇：城市物業(yè)管理辦法范文
隨著城市化高度發(fā)展，社區(qū)管理結(jié)構(gòu)逐漸向小區(qū)為單位進(jìn)行轉(zhuǎn)型，小區(qū)規(guī)模日益壯大，安全管理需求和責(zé)任也由此發(fā)生遷移。而從當(dāng)前小區(qū)管理模式來看，以業(yè)主委托物業(yè)進(jìn)行管理的辦法，較大程度上由物業(yè)負(fù)責(zé)業(yè)主的基本人身和財產(chǎn)安全，消防作為社區(qū)管理中重要工作，需要物業(yè)承擔(dān)更多的責(zé)任。故此，本文就小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)進(jìn)行研究，并由此提出相對適合當(dāng)前小區(qū)結(jié)構(gòu)的管理辦法。
關(guān)鍵詞:
小區(qū);物業(yè);消防
小區(qū)作為居民區(qū)，環(huán)境內(nèi)人口數(shù)量較多，并且存在著文化素質(zhì)的差異，難以采取有效的宣傳教育而合理的遏制威脅消防安全的事件發(fā)生。同時，隨著城市化的高度發(fā)展，小區(qū)數(shù)量不斷增多，并且分布方式愈加復(fù)雜。限于消防部門的人力數(shù)量，其僅能夠在消防安全層面予以監(jiān)督，而無法做出實時監(jiān)督管理，由此也導(dǎo)致小區(qū)消防問題的復(fù)雜性。不過，現(xiàn)代化物業(yè)管理體系的實現(xiàn)，以往僅作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的物理公司，逐步具有了監(jiān)督管理責(zé)任，這也為消防管理帶來契機(jī)。物業(yè)是與小區(qū)業(yè)主聯(lián)系最為緊密的機(jī)構(gòu)之一，其受到業(yè)主的共同委托而建立，履行社區(qū)服務(wù)管理和安全監(jiān)督的基本責(zé)任。物業(yè)管理部門對于消防的管理工作，隨著物業(yè)工作范圍的增大，其正逐漸產(chǎn)生以業(yè)主需求為導(dǎo)向的服務(wù)體系。故此，本文結(jié)合當(dāng)前契機(jī)，以及社會發(fā)展對于消防安全管理的客觀訴求，而對小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)和工作模式進(jìn)行研究。
1小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)
小區(qū)物業(yè)管理部門的消防職責(zé)主要體現(xiàn)在如下方面:第一，從服務(wù)功能方面對消防安全負(fù)責(zé)。物業(yè)管理部門自身屬于服務(wù)機(jī)構(gòu)，其不僅包括物業(yè)管理大廳和辦公場所，小區(qū)的綠化地帶、通道、停車場、樓宇樓道、走廊等，均屬于小區(qū)物業(yè)的服務(wù)場所范疇，故此必須按照國家或地方消防安全管理辦法而進(jìn)行安全監(jiān)督工作;第二，從安全防范方面負(fù)責(zé)。小區(qū)物業(yè)需要制定消防安全制度，落實消防安全責(zé)任，開展消防安全宣傳教育;開展防火檢查，消除火災(zāi)隱患;保障疏散通道、安全出口、消防車通道暢通，保障共用消防設(shè)施、器材以及消防安全標(biāo)志完好有效;組織本單位員工和居民每年至少開展一次消防演練。第三，物業(yè)的管理責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道的行為有管理責(zé)任。
2小區(qū)物業(yè)部門消防管理工作的重要性
隨著我國城市化的發(fā)展，城市人口數(shù)量開始增多，以往社區(qū)管理模式，正在由小區(qū)物業(yè)管理模式替代。故此，物業(yè)管理部門在小區(qū)消防安全管理層面上，需要承擔(dān)更大的責(zé)任。而從消防安全層面來看，小區(qū)物業(yè)部門工作的重要性，主要體現(xiàn)在:第一，完善城市消防安全管理體系。在以往較長時間內(nèi)，城市中小區(qū)的消防安全管理責(zé)任沒有明確。而隨著小區(qū)物業(yè)部門專業(yè)化的提升，該問題開始得到逐步的解決，繼而構(gòu)成“以公安消防部門監(jiān)督物業(yè)，以物業(yè)服務(wù)業(yè)主”的城市消防安全管理體系;第二，業(yè)主的生命財產(chǎn)安全需要得到保障。原因在于，一旦火災(zāi)發(fā)生，必然會導(dǎo)致財產(chǎn)出現(xiàn)不可彌補(bǔ)的損失，甚至?xí){到生命。所以，業(yè)主需要具有專業(yè)消防安全管理能力的物業(yè)服務(wù)，針對小區(qū)消防需求而進(jìn)行有效的管理。
3小區(qū)物業(yè)消防安全管理存在的問題及原因
小區(qū)物業(yè)在消防管理層面上，卻仍舊問題重重，難以高效率滿足小區(qū)消防管理需求。以下具體來看:①小區(qū)消防安全管理制度不完善。在相關(guān)的法律法規(guī)中，雖然明確小區(qū)物業(yè)要制定消防安全制度，但現(xiàn)在大多數(shù)小區(qū)的消防安全管理制度，缺乏根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)制定，沒有體現(xiàn)出物業(yè)部門消防安全管理方面的具體措施，工作監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)部門人員消防安全綜合素質(zhì)需要提升，有發(fā)現(xiàn)隱患、正確消除隱患的能力;②小區(qū)消防安全管理責(zé)任意識重視度不夠。小區(qū)物業(yè)在日常管理過程中的忽視，是導(dǎo)致小區(qū)發(fā)生火災(zāi)的重要原因，具體表現(xiàn)在:第一，缺乏有效的宣傳和監(jiān)督。如未在應(yīng)當(dāng)防火的區(qū)域設(shè)置安全警示，并對重點(diǎn)安全防范區(qū)域缺乏監(jiān)督;第二，管理意識存在不足。比如存在消防通道堆積垃圾、雜物、地下車庫阻塞等嚴(yán)重的問題;第三，消防設(shè)施管理不足。缺乏對消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)，火災(zāi)初期撲救時緊急處置的方法。
4建立健全的小區(qū)消防安全管理模式的措施建議
4．1加強(qiáng)小區(qū)整體規(guī)劃，細(xì)化各類措施
確保小區(qū)消防安全工作的實效，關(guān)鍵在于對區(qū)域合理的規(guī)劃，并有效明確責(zé)任主體。由于小區(qū)屬于生活區(qū)域，所以使用功能與其他場所有著顯著差異。對此，根據(jù)小區(qū)的特性，做出適合、詳細(xì)的管理規(guī)范。另一方面，就當(dāng)前小區(qū)消防安全管理狀況而言，大部分小區(qū)制定長期的消防安全維護(hù)規(guī)劃，明確人員、資金、責(zé)任等方面，如維護(hù)保養(yǎng)消防設(shè)施、對小區(qū)內(nèi)各類線路進(jìn)行定期檢查整改、發(fā)現(xiàn)初期隱患應(yīng)對措施等。
4．2加大消防宣傳和培訓(xùn)，提高居民消防安全意識
消防安全的實現(xiàn)，不能夠僅依靠物業(yè)和消防部門，還需要業(yè)主的參與。小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對業(yè)主的消防安全培訓(xùn)，提升民眾的消防安全意識以及消防技能，從而有效提高小區(qū)內(nèi)防火成效。另外，還需要進(jìn)行消防設(shè)備應(yīng)用教育，從居民區(qū)火災(zāi)的發(fā)生情況來看，一些居民雖然可以及時制止火災(zāi)，但是卻不會正確使用消防器材、設(shè)施。
4．3明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)消防安全職責(zé)和標(biāo)準(zhǔn)
目前物業(yè)管理責(zé)任中所設(shè)置的消防安全管理部分，主要依托于地方法規(guī)實現(xiàn)。在相關(guān)法律中，仍舊未明確說明物業(yè)在小區(qū)消防管理中應(yīng)履行的職責(zé)和義務(wù)。所以，應(yīng)當(dāng)加快相關(guān)領(lǐng)域的立法實現(xiàn)。同時，不僅要監(jiān)督物業(yè)的消防管理，在物業(yè)費(fèi)用的收取和使用上，也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行有效的管理，并明確要求其費(fèi)用中應(yīng)當(dāng)包括防火設(shè)施的建設(shè)和維護(hù)，從而對社區(qū)安全作出最大化保障。
5結(jié)束語
消防管理成果直接關(guān)系到人民的生命和財產(chǎn)安全，任何一次火災(zāi)都會對社會和群眾造成巨額的生命財產(chǎn)損失。故此，有效提升區(qū)域消防安全工作的成效勢在必行。而本文提出以小區(qū)物業(yè)作為區(qū)域消防管理主體，能夠?qū)崿F(xiàn)更加細(xì)分區(qū)域消防監(jiān)督工作，隨著小區(qū)物業(yè)的消防管理意識提升，相信無疑能夠更為有效的保障業(yè)主生命財產(chǎn)安全。
參考文獻(xiàn)
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第8篇：城市物業(yè)管理辦法范文
關(guān)鍵詞：中職；物業(yè)管理法規(guī)；教學(xué)
物業(yè)管理行業(yè)是關(guān)系到千家萬戶的新興行業(yè)，對于社會的和諧發(fā)展具有十分重要的作用?，F(xiàn)代專業(yè)化的物業(yè)管理是一種適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的房屋管理模式，對管理各方的權(quán)利義務(wù)要求十分嚴(yán)格，法律關(guān)系十分明確。隨著社會的進(jìn)步和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，業(yè)主和政府管理部門對物業(yè)的管理水平、物業(yè)管理企業(yè)和從業(yè)人員提出了更高的要求。物業(yè)管理從業(yè)人員不僅應(yīng)具備物業(yè)管理的專業(yè)知識和專門技能，還必須掌握相應(yīng)的法律知識，才能保證物業(yè)管理工作的規(guī)范進(jìn)行，預(yù)防行業(yè)風(fēng)險，減少行業(yè)糾紛，滿足居民日益增長的需求。
目前，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系不順等問題逐漸顯現(xiàn)，物業(yè)管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業(yè)管理法制建設(shè)相對滯后，另一方面是物業(yè)管理當(dāng)事人法律意識淡薄，物業(yè)管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，提高物業(yè)管理從業(yè)人員的整體素質(zhì)，提高廣大業(yè)主和使用人對物業(yè)管理法律法規(guī)的掌握和應(yīng)用能力，已經(jīng)成為一項緊迫的任務(wù)。
《物業(yè)管理法規(guī)》這門課正是針對上述問題而對物業(yè)管理專業(yè)開設(shè)的一門主要課程，然而物業(yè)管理涉及的法律關(guān)系十分復(fù)雜，法律關(guān)系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關(guān)部門。因此，《物業(yè)管理法規(guī)》課要求掌握的法律法規(guī)種類也非常多，不僅要掌握《物業(yè)管理條例》等專門針對物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握與物業(yè)管理相關(guān)的《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《價格法》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《環(huán)境保護(hù)法》等適用于物業(yè)管理活動和糾紛處理的法律規(guī)范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，也要掌握《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》等有關(guān)物業(yè)管理的行政規(guī)章及地方性法規(guī)、規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。因此，要在有限的課時內(nèi)完成教學(xué)任務(wù)，使學(xué)生掌握大量的知識點(diǎn)并能在實際中靈活應(yīng)用，必須結(jié)合中職學(xué)校學(xué)生的自身特點(diǎn)，采取恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)方法。中職學(xué)校以職業(yè)技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應(yīng)用技能的要求較高。同時，中職學(xué)校學(xué)生的文化基礎(chǔ)知識相對欠缺，對系統(tǒng)理論知識的學(xué)習(xí)興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學(xué)校的課程教學(xué)應(yīng)采用理論講解通俗、突出實用、定位準(zhǔn)確和可操作性強(qiáng)的教學(xué)方法。
筆者認(rèn)為，中職學(xué)校的《物業(yè)管理法規(guī)》課程教學(xué)應(yīng)把握以下幾個方面：
講授內(nèi)容應(yīng)是適用的最新知識近年來物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展十分迅速，國家和地方在物業(yè)管理方面的立法步伐加快，陸續(xù)頒布了一些法律、行政法規(guī)、政府規(guī)章和技術(shù)規(guī)程等。同時也有一部分規(guī)章制度已經(jīng)廢止。作為《物業(yè)管理法規(guī)》學(xué)科的任課教師，必須時刻關(guān)注相關(guān)法律法規(guī)或政策的，關(guān)注正在討論或起草的有關(guān)法規(guī)。在選用教材或教學(xué)參考資料時，應(yīng)注意選用較新版本的教材或資料，并在教學(xué)中區(qū)分教材中哪些內(nèi)容符合現(xiàn)在的規(guī)定，哪些內(nèi)容已經(jīng)過時。在教學(xué)過程中，辨別相關(guān)內(nèi)容是否與新的法律法規(guī)一致，以保證學(xué)生學(xué)到最新的知識。
講授過程應(yīng)條理清晰、思路明確在整個課程的教學(xué)中應(yīng)首先介紹物業(yè)管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業(yè)管理工作程序介紹各階段、各類別的物業(yè)管理法律制度。在具體法律規(guī)范的講授中應(yīng)遵循以下教學(xué)過程：（1）根據(jù)法律規(guī)范的規(guī)定，物業(yè)管理法律關(guān)系的主體在物業(yè)管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規(guī)范的規(guī)定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學(xué)生進(jìn)一步掌握法律要點(diǎn)。（4）課后讓學(xué)生完成與課堂內(nèi)容緊密相關(guān)的思考題。這樣將法律規(guī)定、違法責(zé)任與實際案例緊密聯(lián)系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學(xué)生接受的知識，增強(qiáng)了課堂教學(xué)的趣味性，有利于學(xué)生對知識的掌握和運(yùn)用。講解的語言應(yīng)深入淺出，通俗易懂針對中職學(xué)生基礎(chǔ)知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規(guī)的前提下應(yīng)盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業(yè)術(shù)語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業(yè)主與業(yè)主大會的相關(guān)知識時，教師可以通過“不是業(yè)主，而是業(yè)主的親屬能不能參加業(yè)主大會”的案例來說明“業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議的權(quán)利、業(yè)主可以委托人參加業(yè)主大會會議”的規(guī)定；可以通過“沒有參加業(yè)主大會，是否可以不接受業(yè)主大會通過的決議”的案例來說明“業(yè)主大會的決議對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力”的規(guī)定等等。案例應(yīng)少而精，緊密結(jié)合課堂教學(xué)內(nèi)容，采用以學(xué)生分析為主、教師適當(dāng)引導(dǎo)的方法，這樣有利于學(xué)生理解并掌握專業(yè)的法律知識，并能夠解決實踐中的物業(yè)管理法律問題。
多媒體和傳統(tǒng)教學(xué)方法相結(jié)合采用現(xiàn)代化的多媒體教學(xué)手段可以節(jié)省很多板書的時間，并且容易吸引學(xué)生的注意力，同時可以在有限的時間內(nèi)傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學(xué)內(nèi)容相關(guān)的場景或案例，通過多媒體播放給學(xué)生，增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和學(xué)習(xí)效果。但是也應(yīng)適可而止，因為傳統(tǒng)的“粉筆加黑板”式的教學(xué)方法也有自身的優(yōu)勢。比如，傳統(tǒng)的教學(xué)方法需要教師有較多的肢體語言和學(xué)生進(jìn)行即時的交流；教師還可以通過板書關(guān)鍵字、詞強(qiáng)調(diào)有關(guān)內(nèi)容，準(zhǔn)確、工整的板書還可以引導(dǎo)學(xué)生規(guī)范地書寫。另外，進(jìn)行多媒體教學(xué)時，教師需要花費(fèi)大量的時間進(jìn)行電腦操作，使授課方式顯得機(jī)械、呆板。因此，教師在教學(xué)中應(yīng)注意綜合運(yùn)用不同的教學(xué)方法。
適當(dāng)采用學(xué)生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學(xué)生安排一些與所學(xué)知識緊密聯(lián)系的典型案例，讓學(xué)生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據(jù)和具體的處理方法或者讓學(xué)生進(jìn)行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關(guān)的資料，可促使學(xué)生加深對所學(xué)知識的正確理解和應(yīng)用，增強(qiáng)學(xué)生的實際操作技能。
總之，中職《物業(yè)管理法規(guī)》課的教學(xué)應(yīng)緊密聯(lián)系中職教育的特點(diǎn)和學(xué)生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點(diǎn)、注重實用性，使學(xué)生熟練掌握課程內(nèi)容并靈活運(yùn)用所學(xué)知識分析問題、解決問題。
參考文獻(xiàn)：
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第9篇：城市物業(yè)管理辦法范文
第一條為適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)和住房制度改革的要求，建立業(yè)主自治與物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的社會化、專業(yè)化、市場化物業(yè)管理新體制，規(guī)范我市物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和建設(shè)部、財政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。
第二條在本市行政區(qū)域內(nèi)從事城市住宅區(qū)物業(yè)管理活動，應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條本辦法所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及共用設(shè)施、設(shè)備、附屬場地等。本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同的約定對物業(yè)所進(jìn)行的養(yǎng)護(hù)、維修管理和為業(yè)主、房屋使用人提供的服務(wù)。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅區(qū)內(nèi)各類房屋的所有權(quán)人。
第四條城市新建住宅區(qū)和達(dá)到一定規(guī)模且共用設(shè)施、共用設(shè)備等配套比較齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物業(yè)管理。配套設(shè)施不全的城市原有住宅區(qū)，由所在地人民政府組織該住宅區(qū)原開發(fā)建設(shè)等單位進(jìn)行整治、創(chuàng)造條件，逐步實施物業(yè)管理。
第五條揚(yáng)州市房產(chǎn)行政主管部門是全市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的主管部門，并負(fù)責(zé)揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：
（一）貫徹實施國家有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)、規(guī)章和方針、政策，研究制定物業(yè)管理的有關(guān)措施；
（二）管理全市物業(yè)管理行業(yè)，逐步建立管理專業(yè)化、服務(wù)社會化、經(jīng)營市場化的物業(yè)管理新機(jī)制；
（三）監(jiān)督揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的歸集、使用；
（四）依法查處物業(yè)管理中的違法行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第六條各縣（市）房產(chǎn)行政主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理行政主管部門，其具體職責(zé)由當(dāng)?shù)厝嗣裾_定。
第七條物業(yè)管理行業(yè)按照國家和省有關(guān)規(guī)定屬第三產(chǎn)業(yè)（居民服務(wù)業(yè)），享受國家有關(guān)優(yōu)惠政策。
第八條規(guī)劃、城管、市政、綠化、環(huán)衛(wèi)、公安、郵電、供電、供水、物價、工商行政管理、街道辦事處等部門和單位，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)分工，協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門做好有關(guān)管理工作。
第二章業(yè)主會議與業(yè)主委員會
第九條住宅區(qū)入住率或者房屋出售率達(dá)到60％以上時，所在地房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)組織住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位或者物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人代表召開首次業(yè)主會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。以后的業(yè)主會議由住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集。
第十條業(yè)主會議，可以由住宅區(qū)每幢房屋推舉若干名業(yè)主和使用人代表組成。業(yè)主會議決定事項，以組成人員的過半數(shù)通過。
第十一條業(yè)主會議是住宅區(qū)物業(yè)管理的最高決策機(jī)構(gòu)，行使下列職權(quán)：
（一）選舉、罷免業(yè)主委員會的組成人員；
（二）審議、修改、通過住宅區(qū)業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程；
（三）聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告并監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（四）審定住宅區(qū)內(nèi)有關(guān)業(yè)主和使用人權(quán)益的重要事項；
（五）改變或撤銷業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定。
第十二條首次業(yè)主會議選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)經(jīng)所在地房產(chǎn)行政主管部門登記確認(rèn)。登記確認(rèn)日期為業(yè)主委員會成立日期。
第十三條業(yè)主委員會由住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人代表組成，組成人數(shù)為單數(shù)，可以依據(jù)住宅區(qū)規(guī)模，在9至15名的范圍內(nèi)確定。必要時，經(jīng)業(yè)主會議決定可以適當(dāng)增減，但最低不得少于5名。業(yè)主委員會可設(shè)主任、副主任、委員，一般為兼職。業(yè)主委員會主任、副主任、委員，應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定組織能力和必要工作時間的人員擔(dān)任。業(yè)主委員會開會時，可以邀請住宅區(qū)所在地的居委會、公安和工商行政管理等部門派員參加。
第十四條業(yè)主委員會是業(yè)主會議的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，向業(yè)主會議負(fù)責(zé)并報告工作，每屆任期三年，可以連選連任。
第十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的章程行使下列職權(quán)：
（一）召集和主持業(yè)主會議；
（二）按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同；
（三）主持制定住宅區(qū)業(yè)主公約，并提交業(yè)主會議審議通過；
（四）審議物業(yè)管理企業(yè)年度管理計劃及物業(yè)管理重大措施；
（五）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理工作。
第十六條業(yè)主委員履行下列義務(wù)：
（一）根據(jù)住宅區(qū)業(yè)主、使用人的意見、要求，對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理活動進(jìn)行監(jiān)督；
（二）接受住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人、業(yè)主會議、房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；
（三）督促業(yè)主和使用人遵守本住宅區(qū)業(yè)主公約和有關(guān)規(guī)定；
（四）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理服務(wù)措施；
（五）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理有關(guān)費(fèi)用。
第十七條業(yè)主委員會會議，每年至少召開兩次，決議事項以過組成人員的三分之二多數(shù)通過。
第十八條業(yè)主委員會可以采取公開招標(biāo)或者其他方式，選聘物業(yè)管理企業(yè)在住宅區(qū)實施物業(yè)管理。
第三章物業(yè)管理企業(yè)
第十九條物業(yè)管理企業(yè)是依據(jù)《中華人民共和國公司法》設(shè)立，獨(dú)立核算、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，并具有獨(dú)立法人地位，以物業(yè)管理、為居民服務(wù)為主的經(jīng)濟(jì)實體。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)具備下列資質(zhì)條件：
（一）有固定的經(jīng)營場所；
（二）自管、托管房屋建筑面積在2萬平方米以上；
（三）注冊資本在30萬元以上；
（四）具有一定數(shù)量的相關(guān)專業(yè)職稱的管理人員。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：
（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章，并依據(jù)物業(yè)管理委托合同，結(jié)合住宅區(qū)實際，制定住宅區(qū)物業(yè)管理具體實施辦法；
（二）依據(jù)物業(yè)管理委托合同和物業(yè)管理收費(fèi)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；
（三）制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；
（四）選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù)工作；
（五）按照企業(yè)經(jīng)營范圍開展多種經(jīng)營；
（六）敦請業(yè)主委員會協(xié)助管理。
第二十二條物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：
（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法從事物業(yè)管理經(jīng)營活動；
（二）接受業(yè)主委員會、住宅區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主和使用人及有關(guān)部門的監(jiān)督；
（三）向業(yè)主委員會報告工作；
（四）積極開發(fā)多種形式、健康向上的社區(qū)文化活動，豐富住宅區(qū)居民的精神文化生活。
第四章物業(yè)管理委托
第二十三條開發(fā)建設(shè)單位銷售房屋前必須選聘好物業(yè)管理企業(yè)，負(fù)責(zé)住宅區(qū)房屋建成后業(yè)主委員會成立之前的物業(yè)管理工作，業(yè)主委員會成立后應(yīng)當(dāng)及時續(xù)聘或重新委托物業(yè)管理企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)委員會移交物業(yè)管理所必需的工程建設(shè)技術(shù)資料。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將該資料資料復(fù)印件委托物業(yè)管理企業(yè)妥善保管，由物業(yè)管理企業(yè)使用。
第二十四條住宅區(qū)房屋銷售時，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與購房者在房屋銷（預(yù)）售合同中訂立有關(guān)售后物業(yè)管理條款，并向購房者提供入住管理公約和住戶手冊。經(jīng)雙方簽字、蓋章后的入住管理公約和住戶手冊，是房屋銷（預(yù)）售合同的組成部分。
第二十五條同一住宅區(qū)只能由一家物業(yè)管理企業(yè)管理。
第二十六條接受委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理委托合同。物業(yè)管理委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）雙方當(dāng)事人名稱及地址；
（二）管理服務(wù)項目和內(nèi)容；
（三）管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）管理服務(wù)權(quán)限；
（五）管理服務(wù)費(fèi)用及其支付方法；
（六）合同期限；
（七）雙方當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理委托合同簽訂后15日內(nèi)，將物業(yè)管理委托合同報住宅區(qū)所在地房產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十七條物業(yè)管理委托合同期滿，或者接受委托的物業(yè)管理企業(yè)未達(dá)到物業(yè)管理委托合同規(guī)定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者有其他違約行為的，業(yè)主委員會可以決定終止委托合同，但應(yīng)當(dāng)提前1個月通知物業(yè)管理企業(yè)。
第二十八條物業(yè)管理委托合同終止時，原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在接到終止通知之日起1個月內(nèi)向業(yè)主委員會辦理有關(guān)房屋、工程建設(shè)技術(shù)資料、帳冊及其他物品的移交手續(xù)。
第五章房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的籌集與使用
第二十九條本辦法所稱房屋共用部位，是指承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠地、溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、公廁、垃圾筒、垃圾箱等。
第三十條本辦法所稱房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡稱維修基金）是指按規(guī)定建立的專項用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新改造的資金。
第三十一條維修基金的籌集
（一）商品房（包括經(jīng)濟(jì)適用房）在銷售時，購房者按房價基數(shù)2％的比例向售房單位繳納維修基金。房價基數(shù)由物價、房產(chǎn)行政主管部門核定。維修基金作為商品房為成本，列入商品房價格。售房單位代為收取的維修基金屬業(yè)主所有，不列入商品房銷售收入。售房單位應(yīng)將維修基金統(tǒng)一交房改部門列入維修基金專戶。
（二）公有住房出售后，售房單位應(yīng)按多層住宅售房款的10％、高層住宅售房款的20％提取維修基金。同房改部門統(tǒng)一收取后，列入維修基金專戶。
（三）未參加房改的公房、私房及開發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋維修基金，按物價、房產(chǎn)行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)向產(chǎn)權(quán)人收取后，列入維修基金專戶。
由開發(fā)建設(shè)單位出租或自用的房屋，出售時應(yīng)補(bǔ)足維修基金差額部分。
（四）1999年1月1日以后的拆遷安置房按本條第（一）項規(guī)定執(zhí)行。1998年12月31日以前的拆遷安置房按本條第（三）項規(guī)定執(zhí)行。
（五）已列入商品房價格成本的公建配套用房，其經(jīng)營收入基本租金部分應(yīng)列入物業(yè)管理維修基金專戶。
（六）維修基金不敷使用時，由業(yè)主委員會研究決定，房產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，按住宅建筑面積向業(yè)主續(xù)籌。
第三十二條維修基金的管理與使用：
（一）維修基金按照統(tǒng)一管理、權(quán)屬不變、保值增值、包干統(tǒng)籌的原則，分區(qū)立帳、分幢核算、明細(xì)到戶、專戶存儲、?？顚Ｓ谩?/p>
（二）業(yè)主委員會成立前維修基金的使用，由售房單位或物業(yè)管理企業(yè)提出使用報告及維修預(yù)算，報房產(chǎn)行政主管部門審核后在維修基金利息部分內(nèi)劃轉(zhuǎn)使用。
業(yè)主委員會成立后維修基金的使用，由物業(yè)管理企業(yè)編制維修基金使用預(yù)算，報房產(chǎn)行政主管部門備案，經(jīng)業(yè)主委員會審批后劃轉(zhuǎn)。當(dāng)維修基金利息不足支付維修費(fèi)用時，經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)可適當(dāng)動用維修基金本金。
（三）業(yè)主委員會定期公布維修基金收支情況，接受房產(chǎn)、財政、審計等管理部門的監(jiān)督。
（四）業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。
（五）未按規(guī)定交納維修基金或戶下維修基金余額不足支付維修費(fèi)用的，業(yè)主按實際發(fā)生的維修費(fèi)用分?jǐn)偨患{。
（六）維修基金自存入維修基金帳戶后，按規(guī)定計息，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用。房產(chǎn)行政主管部門在物業(yè)管理工作中發(fā)生的管理費(fèi)用，經(jīng)財政部門審核后，在維修基金的增益中支付。
（七）維修基金閑置時，除可用于購買國債或用于法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。
（八）因房屋拆遷或其他原因造成房屋滅失的，維修基金的帳面余額退還基金所有人。
（九）未足額繳納維修基金的，房產(chǎn)行政管理部門不核發(fā)房屋權(quán)屬證書，不予辦理房屋交易簽證、租賃登記備案等有關(guān)手續(xù)。
第三十三條非住宅商品房維修基金的籌集與管理參照本章有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六章住宅區(qū)的使用與維護(hù)
第三十四條在規(guī)劃設(shè)計住宅區(qū)時要充分考慮物業(yè)管理的需要。住宅區(qū)建成后，必須按照國家建設(shè)行政主管部門規(guī)定進(jìn)行工程竣工驗收和住宅區(qū)綜合驗收。住宅區(qū)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)參加竣工綜合驗收，并就住宅區(qū)物業(yè)管理相關(guān)內(nèi)容簽署驗收意見。
第三十五條住宅區(qū)竣工綜合驗收后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督下，向住宅區(qū)業(yè)主委員會或者物業(yè)管理企業(yè)移交下列工程建設(shè)技術(shù)資料：
（一）住宅區(qū)竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；
（三）住宅區(qū)公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；
（四）有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用和維修技術(shù)資料；
（五）住宅區(qū)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第三十六條業(yè)主和使用人在使用房屋和住宅區(qū)公建配套設(shè)施時禁止下列行為：
（一）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌（含院墻、護(hù)欄、外門窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計用途、功能和布局等；
（二）對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽臺進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建；
（三）占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、車庫（棚）等公用設(shè)施及場地；
（四）損壞、拆除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施；
（五）隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物；
（六）違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)等。
（七）踐踏、占用綠化用地；損壞、涂劃園林建筑小品；
（八）在公共場所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn)；
（九）影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌；
（十）隨意停放車輛；
（十一）聚眾喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為；
（十二）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物；
（十三）法律、法規(guī)及規(guī)章禁止的其他行為。
第三十七條房屋及設(shè)施設(shè)備維修責(zé)任，按照下列規(guī)定劃分：
（一）房屋室內(nèi)自用部分，由業(yè)主和使用人自行維修；
（二）房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，按本辦法第二十九條的規(guī)定由住宅區(qū)受聘的物業(yè)管理企業(yè)組織定期養(yǎng)護(hù)、維修；
（三）屬于人為損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
第三十八條住宅區(qū)內(nèi)受聘的物業(yè)管理企業(yè)可以接受有關(guān)專業(yè)部門委托，對住宅區(qū)的水、電、煤氣、路燈等管線、設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
第三十九條住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人，應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)自主意識，嚴(yán)格遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定，積極參與住宅區(qū)的物業(yè)管理活動，延長住宅區(qū)的使用壽命，使住宅區(qū)成為文明的居所。
第七章物業(yè)管理收費(fèi)與物業(yè)管理用房
第四十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循科學(xué)合理、成本核算、質(zhì)價相符，并與社會經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的原則。物業(yè)管理收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)、代收代辦費(fèi)和特約服務(wù)費(fèi)。
對物業(yè)管理收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)區(qū)別服務(wù)性質(zhì)，依法實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)具體收費(fèi)項目、標(biāo)準(zhǔn)、管理辦法，由市物價、房產(chǎn)行政主管部門另行制定。
第四十一條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的主要用途：
（一）物業(yè)管理企業(yè)管理服務(wù)人員的工資，按照規(guī)定提取的福利費(fèi)；
（二）綠化管理費(fèi)；
（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)；
（四）保安費(fèi)；
（五）辦公費(fèi)；
（六）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；
（七）法定稅費(fèi)。揚(yáng)州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)清潔衛(wèi)生費(fèi)收取，按政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。各縣（市）的收取辦法由當(dāng)?shù)厝嗣裾贫ā?/p>
第四十二條物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實行明碼標(biāo)價。收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法、開支方向應(yīng)當(dāng)定期定點(diǎn)公布，接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督。業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定按照期額繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)。
第四十三條物業(yè)管理企業(yè)可以接受委托，供水、供電、供氣等有關(guān)專業(yè)部門收取水、電、氣費(fèi)，按照有關(guān)規(guī)定收取代收代辦服務(wù)費(fèi)。業(yè)主需求的特約服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，報物價行政主管部門備案。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)，使用物業(yè)管理專用發(fā)票。
物價、稅務(wù)等部門依法對住宅區(qū)物業(yè)管理企業(yè)費(fèi)用的收取、管理和使用情況進(jìn)行監(jiān)督。
第四十五條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定建設(shè)物業(yè)管理用房，在住宅區(qū)整體移交時，一并移交給住宅區(qū)業(yè)主委員會，物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主共有，依法發(fā)給房屋共有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓。
第四十六條原有住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位未建物業(yè)管理用房和公建配套用房的，應(yīng)按規(guī)劃要求進(jìn)行補(bǔ)建。由街道辦、居委會或其他單位使用的公建配套用房產(chǎn)權(quán)屬政府所有，交房產(chǎn)行政主管部門管理，由物業(yè)管理企業(yè)租賃使用，其經(jīng)營收入部分用于彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺口。
第八章法律責(zé)任
第四十七條物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法規(guī)定到房產(chǎn)行政主管部門申領(lǐng)物業(yè)管理資質(zhì)證書的，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦資質(zhì)審查手續(xù)。逾期不補(bǔ)辦的，由市、（縣）市房產(chǎn)行政主管部門給予警告，并處30000元以下的罰款。
第四十八條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，對住宅區(qū)房屋及共用設(shè)施設(shè)備管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善或者不履行物業(yè)管理委托合同規(guī)定義務(wù)的，業(yè)主和使用人有權(quán)投訴，市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門可以責(zé)令其賠償損失，并視情節(jié)給予警告或者處5000元以下罰款。
第四十九條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，擅自設(shè)立收費(fèi)項目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者所提供服務(wù)質(zhì)價不符的，由物價行政主管部門按照國家有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定給予處罰。
第五十條業(yè)主和使用人不遵守住宅區(qū)業(yè)主公約和國家有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)，違反本辦法第三十六條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)制止，并要求限期改正；造成損失的，有權(quán)要求其賠償；違反有關(guān)規(guī)定的，由有關(guān)部門依法查處；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第五十一條公有住房售房單位未按照本辦法規(guī)定足額提取維修基金的，財政部門和房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期補(bǔ)提維修基金本息；逾期仍不足額提取的，處以自應(yīng)提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。
第五十二條業(yè)主和使用人未按照規(guī)定或物業(yè)管理委托合同約定繳納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照約定加收滯納金，逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可向人民法院。
第五十三條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法申請復(fù)議或提起行政訴訟。業(yè)主或使用人不服物業(yè)管理企業(yè)作出的物業(yè)管理決定的，可依法向房產(chǎn)行政主管部門投訴或人民法院；不服房產(chǎn)行政主管部門作出裁決的，可向其上一級行政機(jī)關(guān)申請復(fù)議或向人民法院。
第五十四條住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第四十五、第四十六條規(guī)定，不按照規(guī)定履行提供住宅區(qū)物業(yè)管理用房，由市、縣（市）房產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期履行。
