房地產(chǎn)企業(yè)會計制度精選(九篇)

前言：一篇好文章的誕生，需要你不斷地搜集資料、整理思路，本站小編為你收集了豐富的房地產(chǎn)企業(yè)會計制度主題范文，僅供參考，歡迎閱讀并收藏。

第1篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

關(guān)鍵詞：成本核算準(zhǔn)則開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)方法 納稅影響

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算在會計實務(wù)工作過程中并未統(tǒng)一，一方面是現(xiàn)行的企業(yè)會計準(zhǔn)則沒有作出具體的規(guī)定，并未說明房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的確認(rèn)、計量問題；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處的地理區(qū)域、經(jīng)營模式不同，以及會計人員學(xué)歷背景、專業(yè)水平的的差異，做出的會計職業(yè)判斷不同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度和成本核算概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度演進(jìn)過程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾執(zhí)行過三項會計制度，即1983年12月31日前執(zhí)行《基本建設(shè)簡易會計制度》，1984年1月1日至1988年12月31日執(zhí)行《國營建設(shè)單位會計制度》，1989年1月1日起執(zhí)行《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度―會計科目和會計報表》，1993年7月1日起執(zhí)行財政部的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，《國營城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)會計制度―會計科目和會計報表》同時廢止。

2000年12月29日，財政部根據(jù)《中華人民共和國會計法》和《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》制訂了《企業(yè)會計制度》，于2001年1月1日起暫在股份有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行，2006年2月15日，財政部又了22項新制定的企業(yè)會計準(zhǔn)則，修訂了現(xiàn)行的17項企業(yè)會計準(zhǔn)則，新的會計體系由1項基本會計準(zhǔn)則和38項具體會計準(zhǔn)則組成，實施時間為2007年1月1日，實施范圍首先在上市公司，鼓勵其他企業(yè)提前執(zhí)行。

在此可以看出，現(xiàn)行的基本準(zhǔn)則和具體準(zhǔn)則與《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》等會計制度是并存的，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能執(zhí)行著不同的會計制度。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算釋義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品是指企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營活動中持有以備銷售的或為銷售正在開發(fā)的商品房和土地，一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象，成本核算對象是為了計算產(chǎn)品成本而確定的歸集和分配生產(chǎn)費(fèi)用的各個目標(biāo)，即產(chǎn)品開發(fā)、建設(shè)過程中的各項耗費(fèi)的承擔(dān)者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算項目包括地土征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、銷售費(fèi)用、借款費(fèi)用等方面。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用，由某一成本核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)直接計入成本核算對象成本；由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，計入成本核算對象成本。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方面的問題

（一）開發(fā)產(chǎn)品的間接成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法制度規(guī)定不明確

根據(jù)現(xiàn)行最早下發(fā)執(zhí)行的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（財會字[1993]第2號）規(guī)定：“應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品成本負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在‘開發(fā)間接費(fèi)’科目進(jìn)行歸集，月末，再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本”。2013年8月16日頒布的《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財會[2013]17號）規(guī)定：“由幾個成本核算對象共同負(fù)擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)選擇占地面積比例、預(yù)算造價比例、建筑面積比例等合理的分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入成本核算對象成本”。至此才算首次明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間接成本核算的分配方法，在此期間企業(yè)只能參照稅法關(guān)于計稅成本確定的原則自行選擇分配方法，一定程度上影響財務(wù)報告反映的會計信息的可比性。

（二）成本分配和結(jié)轉(zhuǎn)方法的選擇對企業(yè)所得稅的影響

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一個項目往往涉及許多業(yè)態(tài)，造成發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用大部分都是由幾個成本對象共同負(fù)擔(dān)的，分配方法的不同，會給每一個成本對象成本的高低產(chǎn)生重大影響，直接決定了各年度企業(yè)所得稅支出的大小，選擇最有利的分?jǐn)偡椒?，可以有效避免多繳企業(yè)所得稅，延遲企業(yè)資金支付，降低資金成本，如果后期未產(chǎn)生項目利潤，還可避免申請退稅的審批程序。

（三）會計信息披露不完整

《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號－存貨》要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露確定發(fā)出存貨成本所采用的方法；《企業(yè)會計準(zhǔn)則第30號－財務(wù)報表列報》規(guī)定附注一般應(yīng)當(dāng)披露重要會計政策的說明，企業(yè)在發(fā)生某項交易或事項允許選用不同的會計處理方法時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)準(zhǔn)則的規(guī)定從允許的會計處理方法中選擇適合本企業(yè)特點的會計政策，并披露會計政策的確定依據(jù)。經(jīng)對部分上市房企2013年度財務(wù)報告查閱得知，均未充分披露開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)、方法。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算的有關(guān)建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本核算方法的選擇不僅影響會計信息的質(zhì)量，而且關(guān)乎企業(yè)當(dāng)年度企業(yè)所得稅的大小，對企業(yè)經(jīng)營管理至關(guān)重要。

1、企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)會計制度，開發(fā)產(chǎn)品成本的會計確認(rèn)、結(jié)轉(zhuǎn)標(biāo)準(zhǔn)和方法應(yīng)符合會計制度和企業(yè)會計準(zhǔn)則要求，確保會計信息的真實性、完整性、及時性、可比性。

2、從稅務(wù)籌劃的角度，根據(jù)項目實際情況，選擇有效的成本分配方法，對項目進(jìn)行深入的研究和分析，并進(jìn)行詳細(xì)的成本測算，合理規(guī)避多繳企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

四、結(jié)論

企業(yè)產(chǎn)品成本核算新的制度已經(jīng)頒布，并自2014年1月1日起在除金融保險業(yè)以外的大中型企業(yè)范圍內(nèi)施行，制度規(guī)范非常明確。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算具有核算時間跨度長、開發(fā)產(chǎn)品成本組成差異大、滾動開發(fā)核算難度大等特點，要求會計實務(wù)人員要深入研究制度、認(rèn)真研討成本核算方法、詳細(xì)測算、合理選擇符合企業(yè)實際的成本核算方法。

參考文獻(xiàn)：

[1]財政部會計司編寫組.2010.企業(yè)會計準(zhǔn)則講解.北京：人民出版社.

[2]中華人民共和國財政部.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度.財會字[1993]第2號.

[3]中華人民共和國財政部.關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》的通知.財會[2013]17號.

[4]國家稅務(wù)總局.關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知.國稅發(fā)[2009]31號.

第2篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；會計核算；企業(yè)；有效措施

房地產(chǎn)業(yè)具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高等特點，是我國支柱性產(chǎn)業(yè)部門。房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行、發(fā)展及變化情況，直接影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而影響整個國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)以及地方經(jīng)濟(jì)增長有著極為密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)開發(fā)所具有的建設(shè)周期長、投入資金多、負(fù)債經(jīng)營度高和市場風(fēng)險大等特點決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有相關(guān)會計技術(shù)和會計制度的支持，同時房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算不可能和一般商品一樣進(jìn)行。因此,針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算中暴露的問題，在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的現(xiàn)狀及特點進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上提出完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的相關(guān)對策不僅關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也是保證整個國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的舉措之一。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點

1.1 經(jīng)營風(fēng)險大

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所實施的每一個計劃、建設(shè)，都需要大量的資金投入，這也就決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會陷入負(fù)債問題當(dāng)中，這無疑為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作、經(jīng)營帶來了非常大的風(fēng)險，如果任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都將會直接的影響到企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，從而影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)作以及發(fā)展。

1.2 建設(shè)周期長

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出，往往需要經(jīng)歷很多的步驟，比如說預(yù)期的市場調(diào)查、具體的建設(shè)考核、建筑的安裝、產(chǎn)品的環(huán)境建設(shè)等等，而一個項目的完成往往需要花費(fèi)幾年的時間。建設(shè)周期的時間過長，既會受到市場變化的威脅，又使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以在短期內(nèi)收回成本。

1.3 經(jīng)營比較復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營，不僅僅只是產(chǎn)品推出后的銷售，更包括了建設(shè)過程中眾多企業(yè)之間的合作、交易，例如材料的購買、建設(shè)單位的承包等等，而這當(dāng)中都牽涉到了過多的經(jīng)濟(jì)問題，既加劇了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的會計核算工作難度，又造成了經(jīng)營復(fù)雜的現(xiàn)象。

1.4 產(chǎn)品具有商品性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所推出的產(chǎn)品具有一定的商品性，也就是產(chǎn)品在進(jìn)入到市場之后，必須根據(jù)供需雙方的合同來進(jìn)行市場價格的協(xié)定以及相關(guān)的轉(zhuǎn)讓、銷售等等工作，從另一個角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品又不是一般的商品，因為其消費(fèi)的水平并不是普普通通的日常需求品，所以具有商品性的同時，還具有一定的銷售難度。

1.5 開發(fā)、經(jīng)營具有計劃性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的推出涉及到眾多的問題，比如說企業(yè)的資金、企業(yè)的能力以及項目的發(fā)展等等，如果不充分的考慮到這些因素就盲目的開展工作，不僅僅會影響到企業(yè)的效益，甚至?xí){到企業(yè)的生存。正是因為這樣，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營具體的項目產(chǎn)品之前必須嚴(yán)格的做好相關(guān)的計劃，以確保企業(yè)的利益。

2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算工作中存在的問題

2.1 會計科目不完整，無法準(zhǔn)確反映會計信息

房地產(chǎn)行業(yè)從另一方面來說，也是產(chǎn)品加工廠，只是生產(chǎn)的產(chǎn)品比較特殊，雖說商品房也是房地產(chǎn)企業(yè)的庫存商品，但是僅憑“生產(chǎn)成本”、“庫存商品”等幾個會計科目不能全面反映房地產(chǎn)企業(yè)商品開發(fā)流程的會計核算，也會在一定程度上引起誤解。已出臺的會計制度中，除房地產(chǎn)會計制度以外，都沒有專門用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計科目及核算辦法，這給這些企業(yè)的會計核算帶來很大不便。

2.2 執(zhí)行會計核算制度五花八門

自2006年頒布了企業(yè)會計準(zhǔn)則以來，新的準(zhǔn)則對企業(yè)會計核算規(guī)定了具體的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，方便了會計業(yè)務(wù)的實際操作，加上各級財政部門多次對企業(yè)會計人員進(jìn)行培訓(xùn)，因此對新的準(zhǔn)則了如指掌，會計核算水平較高，提供了準(zhǔn)確的會計信息。但是對大多房地產(chǎn)企業(yè)會計來說，不知道房地產(chǎn)行業(yè)該執(zhí)行何種會計制度，可以采用的有新準(zhǔn)則、《小企業(yè)會計制度》、《企業(yè)會計制度》、行業(yè)會計制度《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》，這些都涉及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，但是究竟應(yīng)該按何種制度核算，具體操作中五花八門，沒有明確規(guī)定究竟應(yīng)該執(zhí)行哪個會計制度，影響了會計核算正確核算的準(zhǔn)確性，也是房地產(chǎn)會計核算的難點之一。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的有效措施

3.1 提高信息的披露含量

從本質(zhì)上來分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想從源頭上加強(qiáng)自身企業(yè)的會計核算工作，提高工作的質(zhì)量以及效果，就必須及時的提高信息的披露含量，這樣才能夠促使預(yù)期的目標(biāo)得以實現(xiàn)。具體的實施措施包括了以下幾點：第一，重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險的披露。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)作會面臨各種各樣的風(fēng)險，而這些風(fēng)險必須在自身企業(yè)會計工作信息披露中得到揭示，這樣才能夠更好、更有效的幫助企業(yè)規(guī)避這些風(fēng)險；第二，增加分項目現(xiàn)金流量信息的披露。企業(yè)的資金是企業(yè)運(yùn)作的靈魂，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果能夠良好的披露每一個項目的現(xiàn)金流量信息，就能夠使企業(yè)的資金更加透明化，從而提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用率，加速企業(yè)的發(fā)展；第三，增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展與土地有著直接的關(guān)系，而土地也同樣是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的重要內(nèi)容，占據(jù)著企業(yè)財務(wù)中的很大一部分，只有增加了土地的儲備量以及相關(guān)的成本構(gòu)成信息，才能夠使企業(yè)更及時的了解市場的動向以及確保自身的利益，對于企業(yè)的運(yùn)作有著非常重要的作用。

3.2 完善收入確認(rèn)

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在進(jìn)行會計核算建筑物以及土地使用權(quán)的時候，應(yīng)該同時的滿足下列條件時才能夠予以確認(rèn)：第一，作為房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)該能夠單獨(dú)的計量并且出售，也就是說該房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可以單獨(dú)的進(jìn)行劃轉(zhuǎn)或者交割；第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體房地產(chǎn)成本應(yīng)該能夠可靠地計量；第一，企業(yè)能夠取得與該項房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用排除法確認(rèn)投資性房地產(chǎn)；企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)；企業(yè)出租給自身企業(yè)工作人員居住的宿舍，即使按照市場價格收取租金，也不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營租賃方式向子公司出租房地產(chǎn)，該項房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)，但是在編制合并財務(wù)報表的時侯，則應(yīng)該作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)。除此之外，企業(yè)持有的房地產(chǎn)應(yīng)作為投資性房地產(chǎn)。

4 總結(jié)

總而言之，會計核算工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要構(gòu)成內(nèi)容，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展，特別是在激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想真正的獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須及時的加強(qiáng)自身的會計核算工作，這樣才能夠更好的保障自身企業(yè)的利益，提高企業(yè)的核心競爭力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]邊霞，趙業(yè)猛.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算問題初探[J].江蘇科技信息，2011，(02).

第3篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計制度、會計準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計制度和會計準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點，改進(jìn)現(xiàn)有會計核算方法，更好地發(fā)揮會計職能，是會計人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實際工作中的操作，但沒有反映銷售的實質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計實務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計入當(dāng)期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計年報中往往是業(yè)績波動較大——項目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計期內(nèi)還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計界同仁對會計信息的真實反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計準(zhǔn)則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項，均不屬于實際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實際銷售額乘以計劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計劃售價乘以計劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點是可以減少工作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第4篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 會計核算 成本核算

一、引言

從現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》、《企業(yè)會計制度》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》等法律文件來看，還存在著一些不完善的地方，實施效果欠佳，對于房地產(chǎn)這樣一個相對特殊的行業(yè)的會計實務(wù)沒有比較強(qiáng)的針對性。

通常房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個產(chǎn)品需要花費(fèi)的周期較長，一般為幾年時間，在這個過程當(dāng)中主要是以資金的投入為主。而且反映在會計報表當(dāng)中的利潤也為負(fù)數(shù)。有時，一個項目可能持續(xù)幾年都是虧損，但是到了竣工之后的銷售期就開始大幅的盈利。而且，開發(fā)企業(yè)為了解決資金上的問題而經(jīng)常采用樓盤預(yù)售的方式，也就是說在項目達(dá)到一定的階段之后(例如：結(jié)構(gòu)封頂)時就開始銷售樓盤，此時開發(fā)企業(yè)通常將這項資金記在“預(yù)收賬款”的貸方。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這些財務(wù)特點給房地產(chǎn)企業(yè)在利潤操縱上有了可乘之機(jī)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)會計特點主要表現(xiàn)在這樣幾個方面：其一，資金的來源呈現(xiàn)出多元化特征，一個房地產(chǎn)項目的完成需要大量的資金支持，僅僅依靠自有資金和銀行貸款是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要通過預(yù)收購房訂金、預(yù)收代建工程款和發(fā)售股票資本金等；其二，在建工程的資金量大，房地產(chǎn)一項工程的建設(shè)往往需要幾個月、甚至幾年時間，大量的貨幣資金轉(zhuǎn)化為在建的工程，大量資金被長時間占用，這給工程資金核算及財務(wù)處理帶來了困難；其三，開發(fā)的種類具有多樣性，主要體現(xiàn)在經(jīng)營項目多這個方面，這導(dǎo)致財務(wù)會計的內(nèi)容也相應(yīng)增加；其四，經(jīng)濟(jì)往來頻繁，房地產(chǎn)開發(fā)是一個大量的人力、物力和財力的投入過程，生產(chǎn)周期長，涉及的技術(shù)問題多，需要進(jìn)行大量的協(xié)作，給財務(wù)會計的核算與管理帶來麻煩。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算存在的主要問題

1.土地開發(fā)成本核算存在的主要問題

土地開發(fā)費(fèi)用是指地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建設(shè)用地的過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和。其大小直接影響到一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否能達(dá)到預(yù)期的利潤。國家以土地所有者的身份將一定年限之內(nèi)的土地使用權(quán)限出售給土地使用者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地開發(fā)的過程中，由于其涉及到設(shè)計要求和場地本身等多方面的因素，同時其開發(fā)的層次、程度和所開展工作的內(nèi)容也不一樣。例如，有的只需要對建設(shè)場地進(jìn)行清理平整即可，而有的開發(fā)過程需要普通的工程施工之外，還需要對地下的各類管線進(jìn)行鋪設(shè)，鋪設(shè)地面道路等。從這個角度來看，各個具體的開發(fā)項目的費(fèi)用的具體支出的內(nèi)容及項目種類都不一致，開發(fā)企業(yè)需要根據(jù)費(fèi)用發(fā)生的具體情況進(jìn)行成本核算。這其中就涉及到土地使用費(fèi)用，土地開發(fā)成本等間接費(fèi)用，按照一個什么樣的標(biāo)準(zhǔn)才能將之合理、科學(xué)的分配到成本的收益對象當(dāng)中去，存在一個較大的可操作空間。

2.房屋開發(fā)成本核算存在的主要問題

房屋開發(fā)的成本主要包括地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中所發(fā)生的所有費(fèi)用的總和，主要包括：出包建筑安裝花費(fèi)的工程成本、土地使用費(fèi)的分配、相關(guān)費(fèi)用和土地開發(fā)成本以及其他公共設(shè)施的成本等。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋開發(fā)過程中所發(fā)生的費(fèi)用都應(yīng)該按照房屋成本核算對象及相關(guān)的規(guī)定對成本進(jìn)行歸集。但是，依然還存在著這么一些問題：在對一些需要進(jìn)行費(fèi)用分配技計算時，例如一些小區(qū)的公共設(shè)施，一般是由開發(fā)商無償提供給小區(qū)居民使用的，這時就需要考慮到成本分?jǐn)偟膯栴}。同時，在樓盤銷售過程中所耗費(fèi)的宣傳費(fèi)用也涉及到成本分?jǐn)倖栴}等，所有的這些費(fèi)用就存在著一個如何在進(jìn)行收入確認(rèn)時進(jìn)行成本計量的問題。

3. 配套設(shè)施開發(fā)成本核算問題

配套設(shè)施的開發(fā)成本核算問題包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的：能有償轉(zhuǎn)讓及不能有償轉(zhuǎn)讓的、能直接計入開發(fā)產(chǎn)品成本的配套設(shè)施。兩者在進(jìn)行核算及歸集的過程中都應(yīng)該采取不同的方式?？偟膩碇v，一方面是指配套設(shè)施自身的成本歸集問題，另一方面是指成本分配問題。

四、完善房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計核算的對策

1.完善房地產(chǎn)企業(yè)收入的會計制度和準(zhǔn)則

其一，應(yīng)該對商品房及其配套設(shè)施的銷售收入及核算制度進(jìn)行改革；其二，加強(qiáng)對土地轉(zhuǎn)讓的收入、房屋出租帶來的收入以及其他收入等的監(jiān)督和控制力度；其三，對房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算操作進(jìn)行歸集化、具體化及制度化，確保整個成本核算工作的規(guī)范性；其四，進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)企業(yè)的稅收制度，實行房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)及銷售的“工號”管理的稅收征收管理辦法。

2.適當(dāng)轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)、銷售模式，甚至取消商品房預(yù)售

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)的融資體系采用的是以銀行作為中心的一種間接融資體系。這容易由于銀行盲目的信用擴(kuò)張產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場存在著局部過熱的現(xiàn)象，給我國經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行產(chǎn)生了一定的壓力。因此，有必要由間接融資體系全面的往直接融資體系轉(zhuǎn)變。

可以將房地產(chǎn)投資信托作為一個主要的融、投資金融手段，對現(xiàn)有的房地產(chǎn)融資模式及手段進(jìn)行完善，這有利于拓寬居民的投資渠道，實現(xiàn)以貨幣形式對房地產(chǎn)進(jìn)行分塊投資。極大的活躍整個房地產(chǎn)市場，積極的培育并健全房地產(chǎn)資本市場，促進(jìn)社會的發(fā)展。

3. 提高會計從業(yè)人員的素質(zhì)

房地產(chǎn)財務(wù)核算的許多步驟和環(huán)節(jié)都涉及到會計從業(yè)人員的職業(yè)判斷，因此會計人員的素質(zhì)直接影響到會計信息的質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取聘用一專多能的復(fù)合型財務(wù)人員，確保其與工程人員交流時不存在問題。同時，還應(yīng)該加強(qiáng)職業(yè)道德教育，確保財務(wù)人員具有良好的道德底線。最后還應(yīng)該與時俱進(jìn)，注重后續(xù)人才的培養(yǎng)，確保核算工作的連續(xù)性。

參考文獻(xiàn)：

第5篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；房產(chǎn)稅；土地稅；難點

近年來，隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入占財政收入的比例逐年增長，成為國家稅收收入的重要組成部分之一。在房地產(chǎn)企業(yè)繳納的稅款中，房產(chǎn)稅和土地稅只占很小的比例。盡管如此，由于征納雙方對相關(guān)政策的理解有偏差。房土兩稅繳納存在一些不規(guī)范和不正確的問題。

一、目前房土兩稅的常見疑難問題

（一）土地稅的納稅義務(wù)截止日期

目前，有三種情況，1、以簽訂商品房銷售合同的時間為截止日期：2、以商品房銷售合同約定的交房日期為截止日期：3、以房產(chǎn)證辦理完畢的日期為截止日期。

（二）房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)問題

即房產(chǎn)原值的確定依據(jù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)對房產(chǎn)原值的確定較為隨意，往往以暫估價值入賬，缺乏合理的證據(jù)。還有一種情況，即物業(yè)公司使用的辦公場所中，存在自用和出租的現(xiàn)象，這時房產(chǎn)稅、土地稅的納稅主體、房產(chǎn)原值及占地面積的合理劃分等問題成為焦點。

（三）地下車庫（停車場）的房土兩稅是否應(yīng)繳納？應(yīng)如何繳納？

二、關(guān)于房土兩稅的分析和建議

要解決和規(guī)范上述問題，需從以下幾方面進(jìn)行分析和梳理。

（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生與截止時間判定

根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，一是對納稅人自建、委托施工及開發(fā)涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間.由納稅人從取得土地使用權(quán)合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：二是合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：三是是否取得《土地使用證》或是否全額繳款都不能作為判定納稅義務(wù)發(fā)生時間的依據(jù)。

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）規(guī)定，納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，從什么時間確定終止繳納城鎮(zhèn)土地使用稅也是納稅人和稅務(wù)機(jī)關(guān)爭執(zhí)的焦點。一是如果合同約定了交房時間，以交房時間為截止日期：未能履約時，則以實際交付時判定終止繳納：二是如果合同沒有約定交房時間，則按房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末終止納稅。具體判定，則應(yīng)從開發(fā)商將住戶鑰匙交給購房人時作為終止繳納土地使用稅的時間。三是如果購房人遲遲不交接，也可以公告交房時間為準(zhǔn)。在實際計算過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)商提供具有政府有關(guān)部門批準(zhǔn)資質(zhì)的單位出具的實測建筑面積。

還有兩個問題須注意，1、在開始確定應(yīng)稅土地面積時，應(yīng)扣除企業(yè)自用的房產(chǎn)占用的土地面積。2、如果物業(yè)用房有對外出租的房產(chǎn)，應(yīng)合理劃分并扣除實際占地面積。以上兩條占地面積需另行計算繳納土地稅。

（二）自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)判定

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求開發(fā)企業(yè)提供自用房產(chǎn)真實合理的建筑成本和建成時間，建筑成本應(yīng)以建設(shè)方和施工方結(jié)算的工程金額做為參照，由具有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)出具審定結(jié)論。

根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（財稅地字[1986]第8號）規(guī)定，自建房屋，自建成次月起繳納房產(chǎn)稅。委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗收手續(xù)次月起繳納房產(chǎn)稅：在辦理驗收手續(xù)前已使用的，自使用次月起繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）文件第三條規(guī)定，“對按照房產(chǎn)原值計稅房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”房產(chǎn)原值不僅包括地價，還應(yīng)包括開發(fā)成本及費(fèi)用。文件最后規(guī)定“本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行”。執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的原則和新文件是一致的，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。換句話說，執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)，原來地價如未計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅本身就是錯誤的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整追征，要注意并不是財稅[2010]121號文公布之后才執(zhí)行。執(zhí)行新準(zhǔn)則企業(yè)，地價和房產(chǎn)原值分開核算，財稅[2010]121號文件公布前地價不計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，文件公布后才需按規(guī)定將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅，也就是和執(zhí)行《企業(yè)會計制度》（包括（小企業(yè)會計制度））的企業(yè)適用稅法得到了統(tǒng)一。這與《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅（2008）152號文件第一條“關(guān)于房產(chǎn)原值如何確定的問題”中的第一項“房屋原價應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)會計制度規(guī)定進(jìn)行核算”的規(guī)定并不矛盾。

（三）地下停車場應(yīng)區(qū)分不同情況判定是否繳納房土兩稅

1.地下車庫產(chǎn)權(quán)歸屬界定問題，有三種情形：

（1）停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸開發(fā)商所有，開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主出售或出租。

（2）如果開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從法律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有。

（3）地下停車場是利用人防工程建造的，開發(fā)商無權(quán)出售。

2.地下停車場的建造形態(tài)，有兩種情形：

（1）單獨(dú)建造的，獨(dú)立于整體建筑之外的地下停車場。

（2）與整體建筑連為一體的地下停車場。

3.根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知》財稅（2005）181號文件和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》財稅[2009]128號文件的規(guī)定，結(jié)合上述情況加以說明：

（1）房地產(chǎn)企業(yè)能辦理地下車庫產(chǎn)權(quán)證，擁有完全產(chǎn)權(quán)，應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品處理，除非房企將地下車庫轉(zhuǎn)做自有資產(chǎn)對外出租，否則不征房產(chǎn)稅。如果是獨(dú)立的地下車庫，不論是出售或出租，按照應(yīng)征稅款的50%征收土地使用稅。

（2）地下停車場應(yīng)作為公共配套設(shè)施處理，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主，如果小區(qū)業(yè)主需要使用該停車位，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理公司簽訂車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，根據(jù)財稅[2005]181號的規(guī)定，出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。此時，應(yīng)比照商場出租柜臺的處理方法按建造成本征收房產(chǎn)稅。同樣道理，如果是獨(dú)立的地下車庫，應(yīng)征收土地使用稅。

第6篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

摘要：本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)會計制度與稅收政策差異的分析，找出切入點，解決處理賬務(wù)管理和納稅管理在實際工作所遇到的問題。

關(guān)鍵詞 ：稅收;會計制度;分析;差異

一、扣費(fèi)方式的差異

房地產(chǎn)投資不斷地在經(jīng)歷沉淀、發(fā)展、動蕩、基本定型等階段，房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)的復(fù)雜性、艱難性、多重困難性以及耗費(fèi)周期長的性質(zhì)也被大家熟知。

鑒于房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性，國家出臺了許多相關(guān)政策去控制房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與基礎(chǔ)建設(shè)，其中，相關(guān)文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本和費(fèi)用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。在這項規(guī)定內(nèi)，房地產(chǎn)投資的廣義費(fèi)用已被定型，其中牽連的繳稅方式也與會計制度不同。這項規(guī)定表明，房產(chǎn)的期間費(fèi)用要與成本劃分開，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)期扣除，而成本則應(yīng)另當(dāng)處理。

期間費(fèi)用包括廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等，成本則包含有配套設(shè)施費(fèi)等，這些費(fèi)用的產(chǎn)生在企業(yè)會計制度上與稅收政策的納入范圍是有差異的。就拿商品房來說，配套設(shè)施的費(fèi)用在房地產(chǎn)成本輸出方面占據(jù)的位置較大的，通常都會優(yōu)先考慮建商品房。但往往商品房已售出，配套設(shè)施仍沒有建成，這就產(chǎn)生了時間差異，這段時間差異，使原已建成并且可售出的商品房所應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法進(jìn)行實際成本的計算。稅法規(guī)定，成本費(fèi)用的計算不可以僅靠預(yù)估就設(shè)定數(shù)據(jù)，必須符合實際。到目前為止，相關(guān)稅法規(guī)定，企業(yè)在進(jìn)行預(yù)提費(fèi)用所得稅的清繳時，應(yīng)在會計制度上進(jìn)行稅前調(diào)整，等到實際費(fèi)用支出時，再進(jìn)行扣減。而廣告費(fèi)、招待費(fèi)等，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需支出的費(fèi)用之一，通常這筆費(fèi)用都是房地產(chǎn)銷售完成后才能進(jìn)行準(zhǔn)確計算的，這些期間費(fèi)用，也必須根據(jù)實際情況實行預(yù)留控制，過后結(jié)算。當(dāng)期企業(yè)成本的總費(fèi)用應(yīng)該根據(jù)實際銷售的面積和未售的單位面積的成本費(fèi)用來確定。

房地產(chǎn)行業(yè)的會計制定明確指出，開發(fā)期間的借貸資金所產(chǎn)生的利息以間接費(fèi)用的方式列入開發(fā)成品的成本費(fèi)用，其他的費(fèi)用支出，一律視為當(dāng)期的損益。國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)要求期間的費(fèi)用和制度必須保持一致。開發(fā)期間的總成本也應(yīng)該列入期間費(fèi)用，并根據(jù)實際銷售面積的所得費(fèi)用分?jǐn)偪備N售成本。

二、繳稅時間的差異

對于房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款銷售的收益，國家會計制度有明確的規(guī)定：采用分期付款或是預(yù)收款的方式進(jìn)行銷售的，按實際交付商品的確認(rèn)日期開始計算銷售收入；采用按揭方式進(jìn)行銷售的，按銀行辦理按揭貸款轉(zhuǎn)賬的當(dāng)天開始計算銷售收入；采用以房換房或以財產(chǎn)換房的方式進(jìn)行銷售的，按房產(chǎn)證明或其他證明交付之日開始計算銷售收入。稅收政策明確規(guī)定了，只要房地產(chǎn)企業(yè)以以上任意一種方式進(jìn)行房產(chǎn)銷售的，都要按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的計稅毛利率計算計稅毛利潤，按計稅毛利潤進(jìn)行調(diào)整后計算繳納所得稅，會計制度規(guī)定企業(yè)必須等房產(chǎn)交付后才能結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本，因此產(chǎn)生時間性差異。

由于會計和稅收的功能不同，會計更多的強(qiáng)調(diào)真實、準(zhǔn)確、完整的反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量，所以對于預(yù)售的房產(chǎn)在未交付之前，不確認(rèn)收入和成本，以真實反映財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量。但稅法不僅要調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，還有組織財政收入的功能，所以稅法從均衡財政收入的角度，對于一些開發(fā)周期長的項目如房地產(chǎn)預(yù)先規(guī)定了一個計稅方法，先按計稅毛利率計算繳納所得稅，待工程完工后再進(jìn)行清算的制度。

三、利潤上無法保持一致

對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售商品房這一塊，在稅收法上有明確規(guī)定：采用預(yù)收款的方式進(jìn)行銷售的，預(yù)收款到賬的當(dāng)天即為納稅義務(wù)生效的時間。這就意味著，在房產(chǎn)開發(fā)商收到預(yù)收賬款的那一天，就應(yīng)該開始計算營業(yè)稅，就應(yīng)該開始計算上文所說的預(yù)計利潤。

根據(jù)會計法規(guī)的規(guī)定，預(yù)收賬款是不確認(rèn)收入的，不應(yīng)該繳納相關(guān)的流轉(zhuǎn)稅。但稅法對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的該類業(yè)務(wù)作了特別的要求，故雖然未確認(rèn)收入，但其流轉(zhuǎn)稅也應(yīng)該繳納。那么就會形成這樣一種現(xiàn)象，企業(yè)繳納了營業(yè)稅及其附加后，將其掛在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目的借方，因為未確認(rèn)收入，所以與之相配比的稅費(fèi)也不能確認(rèn)，就形成了特殊的應(yīng)交稅費(fèi)借方倒掛現(xiàn)象。

大多房地產(chǎn)企業(yè)在房子還未竣工的時候就已經(jīng)開始進(jìn)行預(yù)售了，在收入確認(rèn)上并不符合會計制度的規(guī)定，會計對未完工的項目收入和實際成本支出也不予以結(jié)賬，所以無法準(zhǔn)確計算實際的會計利潤。但在稅法政策上卻并非如此，簡而言之，稅法政策規(guī)定在房產(chǎn)進(jìn)行銷售（這次銷售包括一次性付清款項及按揭、分期付款等形式）并有金錢出入時，則應(yīng)該預(yù)測以后的利潤，其差距與會計制度可有上百萬之差。這些差異都是在房地產(chǎn)開發(fā)中需要注意的細(xì)節(jié)問題，一旦這些細(xì)節(jié)問題無法構(gòu)成一個條理清晰的框架，則會導(dǎo)致賬目混亂。

四、結(jié)轉(zhuǎn)成本的不同

在會計制度上，所有預(yù)收賬款都?xì)w為不確定收入。預(yù)收款指的是買房者在付清相關(guān)款項前，都必須按照合同上的約定進(jìn)行分期付款，直至所有的費(fèi)用付清，才能進(jìn)行房子移交；售房者在買房者完全付清款項后進(jìn)行交房，才能確認(rèn)實際收入的銷售方式。在這種形式下，只有在收款方受到來自買方的全部款項時，才能算完整地完成交易，在此之前，收款方無論賬款的數(shù)額有多大，都只能算是負(fù)債狀態(tài)，在這種負(fù)債狀態(tài)下，會計制度是不納入已收到成本的條目下的。經(jīng)營成本項目是反映房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)銷售、出租產(chǎn)品和結(jié)算工資方面的實際成本支出的主要經(jīng)營方式。會計制度在這一點上與稅收制度有較大的差異。

總體而言，會計制度算的是明賬，在賬目上計算起來比較簡潔，即一手交錢一手交貨。稅收制度計算出來的實際可售面積額和會計制度計算出來的實際成本存在著根本上的差異。

房地產(chǎn)開發(fā)的稅收，根據(jù)稅收制度與會計制度進(jìn)行計算的差異確實很大，以小細(xì)節(jié)小數(shù)目來算，動輒幾十萬，對于開發(fā)商而言，這都不是一筆小數(shù)目，對于會計從業(yè)人員而言，更需要小心謹(jǐn)慎，運(yùn)用既符合會計制度又能接應(yīng)稅收制度的方法對房產(chǎn)所得稅進(jìn)行一個整合運(yùn)算，不能出任何紕漏。

五、結(jié)束語

通過分析，可以了解到，會計制度和稅法政策在關(guān)于房地產(chǎn)稅收上是有很大差別的，這種差別并不細(xì)微，少則幾十萬，多則上百萬。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的會計人員不僅要處理好企業(yè)的財務(wù)賬單，對各類應(yīng)交的稅款也不能出現(xiàn)任何紕漏。只有這樣才可以保證會計和稅收問題不會出現(xiàn)太大的差異，降低企業(yè)的涉水成本。

參考文獻(xiàn)：

[1]童琴芬.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償款的會計和稅務(wù)處理的探討[J].財經(jīng)界(學(xué)術(shù)版),2012,07(04):135-136.

[2]龍緒貴.固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)會計處理與稅法處理的差異及協(xié)調(diào)[J].會計之友, 2012,02(06):201-205.

第7篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；按揭銷售；會計處理；稅務(wù)處理

商品房的按揭銷售作為房地產(chǎn)企業(yè)銷售活動的主要形式，其在我國國內(nèi)的應(yīng)用十分廣泛。按揭銷售指的是購房者在付清首期房款后，以所購買房產(chǎn)為抵押的、售房方為擔(dān)保人的、向借貸方進(jìn)行的購房貸款方式。這一貸款形式不僅能夠促進(jìn)國內(nèi)商品房交易額的提升，還能夠加大資金流通的速度，推動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在實行這一購房形式后，房地產(chǎn)企業(yè)的會計工作與稅務(wù)處理就需要工作人員綜合企業(yè)情況和相關(guān)制度來進(jìn)行，以推進(jìn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)。

1 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計處理

商品房在按揭銷售后，企業(yè)需要對賬款的到賬情況進(jìn)行確認(rèn)與核算。根據(jù)國內(nèi)的企業(yè)會計制度內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)在以按揭銷售的形式進(jìn)行商品房的銷售后，需要在確認(rèn)以下條件無誤的情況下開展相應(yīng)的會計處理。

首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要對其所開發(fā)的建筑進(jìn)行工程驗收，經(jīng)由相關(guān)部門審批合格后，才能夠開展下一步工作。其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要與購房者簽訂合法的購房合同。最后，房地產(chǎn)企業(yè)只有在購房者確認(rèn)購房無誤并正式入住后才能夠開展會計處理工作。

會計處理在按揭銷售這一過程中主要體現(xiàn)為對客戶首付款項的核算與確認(rèn)。工作人員在開展會計處理時，需要綜合考慮客戶首付款、銀行貸款、預(yù)收賬款等多方面內(nèi)容，進(jìn)行準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)錄入和信息核對，同時，擔(dān)保保證金、開發(fā)產(chǎn)品的成本也需要工作人員進(jìn)行管理。其工作流程如下：第一，工作人員做好定金記錄，對客戶的銀行貸款款項和預(yù)收款項進(jìn)行數(shù)額登記；第二，工作人員需要在首付款項到帳后，進(jìn)行客戶銀行存款和預(yù)收賬款的信息錄入，擔(dān)保保證金的信息錄入也必不可少；第三，工作人員在銀行貸款款項確認(rèn)后，需要及時的進(jìn)行主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本的數(shù)額登記。第四，在收回?fù)?dān)保保證金后，會計處理人員要及時的進(jìn)行保證金金額的記錄。

2 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的稅務(wù)處理

按揭銷售過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要遵循國家的稅法條例對其所收到的首付款以及后期按揭貸款進(jìn)行收入確認(rèn)。

其工作流程主要為：第一，稅務(wù)處理人員需要做好客戶定金信息錄入。以借貸雙方為錄入重點，記錄客戶貸款后銀行存款的多少和預(yù)收賬款的數(shù)額。第二，商品房的正式買賣過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要與客戶簽訂房屋銷售合同，客戶需要向房地產(chǎn)企業(yè)支付房屋總價格的百分之三十的首付款項。在這一過程中，稅務(wù)處理人員需要對房屋總造價有精確的記錄，做好首付款金額錄入與預(yù)收款項的錄入。第三，在銀行支付了按揭款項后，房地產(chǎn)企業(yè)需要對按揭貸款到賬進(jìn)行記錄，并做好擔(dān)保保證金的信息管理，這時房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入是銀行按揭貸款的全額。第四，在將房產(chǎn)證抵押給銀行后，房地產(chǎn)企業(yè)需要收回?fù)?dān)保保證金。這一系列環(huán)節(jié)過后，稅務(wù)處理工作告一段落。

3 房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計與稅務(wù)處理對比分析

第一，收入確認(rèn)階段。會計處理的收入確認(rèn)工作在工作流程的最后環(huán)節(jié)，前期的資金登記中，都未能進(jìn)行相應(yīng)的收入總額計算。而相對來講，稅務(wù)處理工作的每一環(huán)節(jié)都會進(jìn)行收入登記。從國稅的稅法條例上看，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入在企業(yè)與客戶簽訂銷售合同的那一刻起已經(jīng)產(chǎn)生，因此，工作人員是不能將這兩者混為一談的。會計處理的銷售收入與稅務(wù)處理的銷售收入在不同的階段差異是較大的，另外，受到稅收政策的影響，稅務(wù)處理工作人員需要結(jié)合國家的稅收進(jìn)行銷售收入計算。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)對其在進(jìn)行按揭銷售后的所得稅的處理上有較大的差異。根據(jù)商品房銷售結(jié)算形式的不同，其收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)也不盡相同。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅需要綜合顧及到預(yù)售商品和已售商品，這一政策對于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)來講有一定的執(zhí)行缺陷。綜合這一現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為企業(yè)需要根據(jù)稅收政策條款進(jìn)行適當(dāng)?shù)墓ぷ鲀?nèi)容調(diào)整，調(diào)整的核心是所開發(fā)產(chǎn)品在完工前與完工后收入的錄入。完工前的收入錄入需要工作人員進(jìn)行專門的款項收錄，設(shè)置出遞延稅款與預(yù)收款項兩項對比，這對企業(yè)的稅收的繳納來講十分有利，對于一些企業(yè)所得稅難以確定的商品，會計部門可以對其進(jìn)行延緩處理。

完工后的商品房的銷售工作就相對簡單。工作人員只需要對相關(guān)數(shù)據(jù)金額進(jìn)行核對與計算，并綜合總成本進(jìn)行稅務(wù)確定。會計處理賬面上的所得稅款項與稅務(wù)處理過的所得稅款項雖然都是商品房收入的精確的記錄，但前者的企業(yè)所得稅可以通過遞延稅款而往后順延。稅務(wù)處理就相對直接，收入與納稅額都能夠較快的得到確定。

4 結(jié)語

從房地產(chǎn)企業(yè)的按揭銷售成果來看，該項結(jié)算形式的推行是推動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利舉措，但受到借貸雙方和擔(dān)保者的制約，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會計處理與稅務(wù)處理上存在小小的問題，因此，工作人員需要靈活轉(zhuǎn)變工作模式，適當(dāng)?shù)恼{(diào)整工作流程與應(yīng)對方法，推動房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的科學(xué)化。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣曉鳳.房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售的會計與稅務(wù)處理比較[J].會計之友，2011（07）.

[2]高越青.如何有效應(yīng)對住房按揭貸款業(yè)務(wù)中的假按揭[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2009（06）.

第8篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

(一)開發(fā)費(fèi)用這項費(fèi)用是指在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所需要的各項管理、銷售等等的費(fèi)用。這一項費(fèi)用雖然看起來與工程的開發(fā)沒有直接的關(guān)系，但這些支出的費(fèi)用其實是會直接影響到房地產(chǎn)后期的收益中。它也大概包括了以下三個方面：1、管理費(fèi)用這項費(fèi)用是指房地產(chǎn)公司為了組織管理而支出的費(fèi)用。比如說各種開發(fā)的經(jīng)營活動等等。這些都是管理費(fèi)用。管理的費(fèi)用可以通過大致估算法來進(jìn)行核算。2、銷售費(fèi)用這項費(fèi)用是指為了更好地銷售自己公司的房地產(chǎn)而支出的費(fèi)用，比如說宣傳費(fèi)用、銷售人員的費(fèi)用等等。銷售所支出的費(fèi)用要根據(jù)實際的情況來進(jìn)行核算。3、財務(wù)費(fèi)用在房地產(chǎn)開發(fā)中，辦理一些手續(xù)所需要一定的手續(xù)費(fèi)，或者是為了開發(fā)房地產(chǎn)而籌措資金的一些費(fèi)用等等。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)的稅金費(fèi)用這一項支出也是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分。這是在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中，所產(chǎn)生的一系列的稅費(fèi)或者是一系列政府所征收的費(fèi)用。比如包括了企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅、教育附加費(fèi)、城建維護(hù)費(fèi)等等。稅費(fèi)的核算是按照國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行的。

二、房地產(chǎn)成本核算中應(yīng)注意的問題

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的會計核算就是指企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)的時候，將所用的資金進(jìn)行核對計算的一個過程。在這個過程中，企業(yè)不僅要根據(jù)國家的相關(guān)法律法規(guī)來進(jìn)行核算，還應(yīng)該注意以下幾個問題：

(一)要了解開發(fā)成本的設(shè)計正確了解這一項，可以正確的反映出產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，就方便我們了解如何降低成本。按照現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，“開發(fā)成本”這一項就作為了一級成本的核算科目，其次，將各種建設(shè)費(fèi)用，比如基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用、各項配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用作為二級核算科目，最后,圍繞一級和二級核算項目展開核算,形成多元化的核算,方便與日后的查詢與統(tǒng)計數(shù)據(jù)。而且清晰明確的成本核算科目有利于將來的稅金計算。

(二)分清成本對象在了解成本的對象時，應(yīng)該結(jié)合成本的實際特點去了解。對于某些大區(qū)域成片開發(fā)的土地來說，就一定會存在著共同成本的問題。在這個時候，分清成本的具體對象，就顯得至關(guān)重要了?！罢l得益誰分?jǐn)偂边@一原則就適用于公共成本要分?jǐn)偟倪@一情況。一般來說，如果是能分清成本核算對象的，就可以直接進(jìn)行成本核算；對于有一些不能分清成本對象的情況，就必須根據(jù)實際情況，建立新的分?jǐn)偡椒▉磉M(jìn)行核算。比如說，土地的資金可以按照每人所占的面積來進(jìn)行分配，而基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)和小區(qū)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)可以按照可出售的面積來進(jìn)行分配等等。

(三)一些間接費(fèi)用的核算很多時候，房地產(chǎn)的開發(fā)都會產(chǎn)生間接的支出費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括的有企業(yè)的各項管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用以及銷售費(fèi)用。按照現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度的說法，這部分費(fèi)用都是作為房地產(chǎn)企業(yè)的間接費(fèi)用，算入了房地產(chǎn)的成本中。在這里要注意的是，有些為了項目的進(jìn)行而貸款的利息部分，這一部分如果也作為間接費(fèi)用進(jìn)行核算的話，就會造成財務(wù)狀況不真實的情況。就不能客觀真實的反映出企業(yè)的實際情況，同時也會損失企業(yè)的開發(fā)成本。

(四)忽略項目決算的問題房地產(chǎn)商企業(yè)成本會計核算的最主要目的是計算出在整個開發(fā)的過程中的實際開支，方便日后企業(yè)核算實際利潤?？墒悄壳胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中普遍存在一個問題，那就是企業(yè)過分重視工程結(jié)算而忽略了項目結(jié)算。因為工程結(jié)算往往是在工程結(jié)束后就可以馬上進(jìn)行，時間明確肯定，又因為工程結(jié)算關(guān)系到工程款的支付，所以工程結(jié)算不容易拖拉。

而往往項目結(jié)算會因為某一兩個小問題而變得遙遙無期。要想要解決這個問題，可以提出一個“預(yù)算費(fèi)用”的概念，就是將還沒有完工的工程預(yù)算算進(jìn)成本里，讓項目結(jié)算能夠按時順利進(jìn)行，等到日后工程完工后再來按照實際的支出改變項目結(jié)算。又因為這一個部分的工程支出費(fèi)用，經(jīng)常在總項目的投資中所占比例較小，所以這種“預(yù)算費(fèi)用”的做法對工程項目的總成本和單位成本都不會造成較大的影響。

但是值得注意的是，根據(jù)現(xiàn)在的稅務(wù)法律規(guī)定，在土地增值稅未清算前，在未取得正式發(fā)票的成本最多能允許稅前列支合同總額的10%，而超過的部分不得在當(dāng)期稅前列支。所以，作為一名財務(wù)工作人員，必須合理的規(guī)劃財務(wù)稅務(wù)，在項目工程的土地增值稅清算之前、企業(yè)所得稅匯算之前要盡最大的可能取得已經(jīng)發(fā)生成本費(fèi)用的發(fā)票，暫時沒辦法立馬付款也可以，也一定要和企業(yè)的各個部門溝通合作，爭取拿到發(fā)票后立即處理付款等事宜，讓公司的工程項目進(jìn)行土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算進(jìn)行的順利，公司稅負(fù)最大限度的降到最低或者是想盡一切辦法延遲公司交稅款的時間。

三、結(jié)束語

第9篇：房地產(chǎn)企業(yè)會計制度范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)會計核算；問題與對策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備投入資金數(shù)量較大、投資風(fēng)險較高以及投資時間較長的特征。從經(jīng)營生產(chǎn)角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)周期較長、風(fēng)險較高、投入較大、環(huán)節(jié)多。其表現(xiàn)在會計核算中，成本結(jié)轉(zhuǎn)期是以建設(shè)開發(fā)周期為準(zhǔn)，那么就要求必須在會計核算工作中加強(qiáng)謀劃，來配合工程的開發(fā)；而從產(chǎn)品的角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品有著高價值特點，銷售常常采取預(yù)售以及分期付款銷售方式，會計核算當(dāng)中，收入確認(rèn)和一般性生產(chǎn)企業(yè)比較有著一定特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比例不夠合理，且業(yè)績波動非常大。當(dāng)今適合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計標(biāo)準(zhǔn)為《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，怎樣在門類諸多的要求、準(zhǔn)則以及制度之下，與企業(yè)自身的特點相結(jié)合，優(yōu)化現(xiàn)有的會計核算措施，使得會計人員所提供的會計信息可靠真實，屬于當(dāng)今急需處理的重要問題。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會計核算出現(xiàn)的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)較為復(fù)雜

房地產(chǎn)商品的銷售常常采取預(yù)售以及分期收款銷售之類的多種銷售方法，會計實務(wù)當(dāng)中房地產(chǎn)的收入確認(rèn)與其余的生產(chǎn)收入比較有著一定的特殊性。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計制度與《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》于商品房所有權(quán)的關(guān)鍵報酬與風(fēng)險是否轉(zhuǎn)移的問題上有著分歧存在?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計機(jī)制》中要求以結(jié)算賬單提交至買方且獲得認(rèn)可來作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入確認(rèn)規(guī)范，《企業(yè)會計準(zhǔn)則收入》當(dāng)中要求以報酬以及風(fēng)險實質(zhì)性轉(zhuǎn)移來作為收入確認(rèn)規(guī)范。在會計實務(wù)當(dāng)中怎樣應(yīng)用這一規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)比較的混亂，其關(guān)鍵問題在應(yīng)當(dāng)在哪一階段確認(rèn)為收入。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品成本和售價不配比

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，對其開發(fā)之時，因為工程還沒有竣工或者即便產(chǎn)品開發(fā)已經(jīng)完成預(yù)售，預(yù)售款項同樣不能確認(rèn)為收入，結(jié)果就是給應(yīng)用配比原則造成了較大困難。通常商品售價一直都是圍繞成本來上下波動的，但是產(chǎn)品開發(fā)的成本載體為建設(shè)工程的整體，銷售就是依照戶型與樓層為單位，如此便導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本存在明顯不配比。就如同一構(gòu)造的房屋，其低層建筑的施工成本要比高層建筑的施工成本低，然而銷售的時候，低層售價比高層的售價要高；又比如丁字形樓房盡管同樓層的成本相同，因為朝向的不同，售價的相差同樣比較大。房地產(chǎn)開發(fā)商品成本的載體是建設(shè)工程整體，銷售卻是依照戶型與樓層為單位，如此就導(dǎo)致單個戶型與樓層的售價和成本明顯不配比。一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的結(jié)轉(zhuǎn)方式為：依照當(dāng)期完工之后的核算對象總成本來除以總的建筑開發(fā)面積，計算出每平米的建筑面積成本，之后再與銷售面積相乘就得到本期的銷售成本。如此均攤計算得到的結(jié)果沒考慮道房屋朝向樓層的因素，所得到經(jīng)營成果也不具備真實性。

1.3評價指標(biāo)不可以將企業(yè)業(yè)績真實反映出來

房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出周期有著很強(qiáng)的特殊性，其表現(xiàn)在會計年報當(dāng)中常常是業(yè)績的波動很大，對于一般公司業(yè)績的評價指標(biāo)是不適用的。所以，評估房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績，也不可以單單用指標(biāo)來論好壞，需要透過指標(biāo)來觀察實際，了解其信譽(yù)資質(zhì)、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量與實力，以及更關(guān)鍵的表外風(fēng)險。

2房地產(chǎn)開發(fā)公司會計核算工作的完善對策

2.1收入確認(rèn)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的確定以及應(yīng)用

銷售房地產(chǎn)商品收入確認(rèn)需要滿足兩個標(biāo)準(zhǔn)：法律標(biāo)準(zhǔn)與專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。有關(guān)法律標(biāo)準(zhǔn)指的是我國法規(guī)當(dāng)中要求房地產(chǎn)的銷售一定要滿足的標(biāo)準(zhǔn)或條件：比如針對出讓方式得到土地使用權(quán)，沒有依據(jù)出讓合同要求支付所有的土地使用權(quán)的出讓金，沒有得到土地使用權(quán)相關(guān)證書，以及沒有依據(jù)出讓合同要求來進(jìn)行開發(fā)投資的，還有權(quán)屬存在爭議的，沒有依法登記來取得權(quán)屬證書的一系列房地產(chǎn)不能進(jìn)行買賣。與法律標(biāo)準(zhǔn)不符的，就算房地產(chǎn)商品早已開發(fā)完成，還可能取得了報酬，且轉(zhuǎn)移風(fēng)險，這樣也不可以作為收入進(jìn)行確認(rèn)，相關(guān)的法律標(biāo)準(zhǔn)屬于專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)條件。而專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)指的是會計準(zhǔn)則以及會計機(jī)制中要求的商品銷售收人的確認(rèn)規(guī)范。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收入確認(rèn)通常是以報酬與風(fēng)險的實質(zhì)轉(zhuǎn)移作標(biāo)準(zhǔn)，在理論上較為合理，然而因為房地產(chǎn)業(yè)銷售方法的復(fù)雜性以及多樣性，實際操作過程中存在很大困難。銷售合同屬于在房屋沒有建成完工之前的預(yù)銷售，企業(yè)無論有沒有收取款項，都不屬于現(xiàn)實的銷售業(yè)務(wù)。預(yù)售合同簽訂且對預(yù)收貨款進(jìn)行收取與收入確認(rèn)條件不符，不可以作為實現(xiàn)銷售的依據(jù)，針對正式房屋銷售合同的簽訂，因為商品所有權(quán)主要報酬以及風(fēng)險還沒有轉(zhuǎn)移到買方，與《企業(yè)會計準(zhǔn)則收人》中的有關(guān)要求不符，也不可以確認(rèn)為收入，買方在獲取商品房產(chǎn)權(quán)證的時候確認(rèn)收入，就會造成收入的滯后，與收入確認(rèn)原則不符。所以，雖然房屋產(chǎn)權(quán)證書屬于房屋所有權(quán)標(biāo)志，然而并不是確認(rèn)收入的唯一必要性條件。

2.2計劃銷售價格理念的引入，使得銷售收入和成本相配比

計劃銷售價格概念引入，處理和銷售收入不相配比的狀況。即開發(fā)房屋滿足可銷售狀態(tài)的時候，企業(yè)依照朝向、樓層、地段、市場、成本等因素來制定計劃銷售價格，將其作為成本分配的標(biāo)準(zhǔn)，用實際的開發(fā)成本來除以計劃的銷售總額計算出計劃銷售成本率對商品房成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。實際工作過程中，因為開發(fā)規(guī)模的大小不同，還能夠分成實際售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法以及計劃售價成本率的結(jié)轉(zhuǎn)法。有關(guān)實際售價成本率法，就是在季度的前兩個月依照實際售價乘計劃銷售成本得到季末的銷售成本的方法進(jìn)行調(diào)整。此種方式對于開發(fā)規(guī)模比較大的房地產(chǎn)企業(yè)較為實用，其優(yōu)點為能夠使工作量減少，不足是季度的前兩個月受到房價的影響會存在一定的誤差，而且不可以準(zhǔn)確及時地提供具體的成本資料。而計劃售價成本率法，是一直依照計劃售價乘計劃銷售成本率的方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。此種方法不足為結(jié)轉(zhuǎn)的工作量很大，然而遵循著一貫性的原則，所提供的信息及時可靠，而且可以把結(jié)轉(zhuǎn)成本的工作量逐一分散到日常工作當(dāng)中，在一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中都能適用。

2.3增加信息的披露內(nèi)容，增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中披露信息含量

（1）需要增加土地儲備量與成本組成的信息。因為房地產(chǎn)開發(fā)成本當(dāng)中的土地成本比例通常占比重較大。所以，能否掌握土地儲備與土地儲備成本情況，一定程度上對于開發(fā)企業(yè)以后的發(fā)展有決定作用，信息使用人依靠企業(yè)所披露土地使用權(quán)的總額不能對土地儲備信息進(jìn)行判斷。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報告的附注當(dāng)中披露土地的儲備量與取得成本狀況是很有必要的。（2）應(yīng)當(dāng)增加披露分項現(xiàn)金流量的信息。以公司中每一個開發(fā)項目作為基本單位，對經(jīng)營開發(fā)過程當(dāng)中所形成的現(xiàn)金流量進(jìn)行披露，包含房地產(chǎn)銷售得到的現(xiàn)金、采購工程物資與工資支付需要的現(xiàn)金，借此提升現(xiàn)金流量信息的關(guān)鍵性。

3結(jié)束語

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)市場還沒有完全發(fā)展成熟，現(xiàn)行機(jī)制對有的業(yè)務(wù)會計處理沒有明確要求或者要求不夠嚴(yán)密，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算和實際狀況存在很大出入，有關(guān)企業(yè)會計核算中有很多問題。但是，伴隨市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，由于市場經(jīng)濟(jì)在我國逐漸健全，伴隨新會計機(jī)制以及會計準(zhǔn)則地，會計核算工作一定會不斷的完善規(guī)范起來。

參考文獻(xiàn)

[1]姚原.簡析房地產(chǎn)成本核算的新模式發(fā)展方向[J].現(xiàn)代商業(yè)，2014（14）：160~161.

[2]于郭虹.房地產(chǎn)成本核算當(dāng)中需要注意的問題[J].中國高教論叢，2014（1）：118~120.