房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；成本；管理

1 現(xiàn)代科學(xué)管理要求的必然趨勢(shì)

現(xiàn)代科學(xué)化管理主要包含規(guī)范化、精細(xì)化和個(gè)性化三個(gè)主要層次，其中在精細(xì)化管理層次中最為重視對(duì)于細(xì)致化、具體化的明確與劃分，因此其對(duì)于企業(yè)管理而言也是最具實(shí)用價(jià)值的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，將自身成本管理作出精細(xì)化的分析，可以有效的實(shí)現(xiàn)對(duì)成本項(xiàng)目的全面控制，繼而有效的降低資本浪費(fèi)現(xiàn)象，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2 市場(chǎng)運(yùn)作背景下的必然要求

房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)主要體現(xiàn)在土地資源、資金和管理上。國(guó)家對(duì)土地政策控制和管理越來(lái)越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)掛牌拍賣競(jìng)爭(zhēng)才能拿到土地，土地成本增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本增加，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須增加自身管理來(lái)降低開(kāi)發(fā)成本，以提高經(jīng)濟(jì)效益。另外房地產(chǎn)金融、土地供應(yīng)的日益市場(chǎng)化，從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的逐漸過(guò)渡，讓房地產(chǎn)企業(yè)不得不同時(shí)面對(duì)拓寬融資渠道、降低成本、提高質(zhì)量、開(kāi)拓市場(chǎng)的多重壓力。國(guó)家的宏觀調(diào)控、金融政策的收緊讓所有房地產(chǎn)企業(yè)倍感資金壓力，土地政策的完善大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的拿地成本，一些缺乏資金實(shí)力、專業(yè)化運(yùn)作不足的房地產(chǎn)企業(yè)將被洗牌出局。因此，精細(xì)化管理作為競(jìng)爭(zhēng)的利器必將出現(xiàn)，管理水平將成為房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵，這種隨著宏觀調(diào)控有增無(wú)減、不斷升級(jí)的壓力，促使房地產(chǎn)企業(yè)的成本精細(xì)化管理勢(shì)在必行。

3 房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目成本精細(xì)化管理具體實(shí)施對(duì)策

3.1 項(xiàng)目決策階段的成本控制。在做出決策之前，認(rèn)真分析各種市場(chǎng)、技術(shù)及環(huán)境因素，制定詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》。資料的準(zhǔn)確性是決策者做出決策的主要條件。房地產(chǎn)企業(yè)真正體現(xiàn)水平的、真正具有挑戰(zhàn)性的成本控制，是在一定的合理預(yù)算成本下，如何做出性能檔次最好的產(chǎn)品，保證同一樓盤各部件的質(zhì)量檔次一致性。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75％以上，因此規(guī)劃設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制是關(guān)鍵。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制主要體現(xiàn)以下幾個(gè)方面：1)、從政策上為企業(yè)爭(zhēng)取利益，對(duì)國(guó)家規(guī)范以及當(dāng)?shù)卣叩陌芽兀瑥囊?guī)劃、配套、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)上為企業(yè)節(jié)省成本。如能否在規(guī)劃上做適當(dāng)調(diào)整，提高土地利用效益，從而達(dá)到降低成本的效果，在政府主管部門的支持下，盡可能提升地塊的使用價(jià)值。2)、建筑設(shè)計(jì)有意識(shí)地增加不計(jì)容積率建筑面積，提升樓盤品質(zhì)，從而間接降低地價(jià)。如低于2.2m以下的地下室、錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等。3)、與政府充分協(xié)商，減少那些可不做的配套，降低開(kāi)發(fā)成本。4)、從技術(shù)層面控制成本，把好規(guī)劃、設(shè)計(jì)關(guān)，降低項(xiàng)目實(shí)際支出成本。從技術(shù)層面來(lái)降低項(xiàng)目成本，這是一項(xiàng)十分精細(xì)化的成本管理，我們可以從以下幾個(gè)方面來(lái)著手進(jìn)行管理：

第一、在進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，根據(jù)盡可能詳盡的地質(zhì)水文資料，優(yōu)化規(guī)劃，降低工程成本。比如：避免在地質(zhì)條件差的地塊蓋房、土方盡量場(chǎng)地內(nèi)平衡；合理布置市政道路、市政管網(wǎng)。

第二、建筑平面盡量考慮相關(guān)專業(yè)的適用性，控制建筑參數(shù)，降低其它專業(yè)的直接成本。比如：控制建筑物開(kāi)窗率、外墻周長(zhǎng)等，從而降低建筑安裝成本；地下室盡量采用天然通風(fēng)，降低設(shè)備成本。

第三、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)實(shí)行限額設(shè)計(jì)，降低工程材料成本。例如：對(duì)結(jié)構(gòu)中鋼筋在滿足工程要求下限定含量，從而降低材料過(guò)度使用的成本。

第四、設(shè)備選用新技術(shù)，降低成本。比如：選用小機(jī)房電梯，提高建筑面積使用率，從而可能提高售價(jià)。

第五、對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理布置，符合技術(shù)模數(shù)，避免有限面積的浪費(fèi)，達(dá)到降低成本要求。如：在對(duì)地下室停車庫(kù)柱網(wǎng)間距進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，要盡量考慮停車位數(shù)據(jù)模數(shù)，達(dá)成充分使用建筑面積，降低建筑成本。

第六、強(qiáng)化施工合同和索賠的管理。一方面，必須做好日常例會(huì)及處理問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)題及其他重大問(wèn)題等會(huì)議記錄，為避免索賠提供依據(jù)；另一方面，在處理索賠時(shí)應(yīng)仔細(xì)研究合同中每一條款的內(nèi)容，分清雙方的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任，謹(jǐn)慎處理索賠，凡不屬于自己責(zé)任范圍內(nèi)的，則概不得批準(zhǔn)對(duì)方的索賠要求。

第七、盡可能與承包方達(dá)成協(xié)議，由建設(shè)單位自行采取招標(biāo)方式采購(gòu)供應(yīng)大宗材料和設(shè)備，也是降低成本的有效途徑之一。

3.3 施工階段的成本控制。有效地控制施工階段的工程造價(jià)，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：

3.3.1 嚴(yán)把工程施工招投標(biāo)關(guān)，選擇施工工藝先進(jìn)、報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)，鼓勵(lì)施工單位采用先進(jìn)施工工藝，縮短工期。

3.3.2 加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理，避免現(xiàn)場(chǎng)管理人員違規(guī)簽證、簽證不及時(shí)及重復(fù)簽證等現(xiàn)象。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)簽證的監(jiān)督與審核。

第2篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和發(fā)展，以及房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的深入理解和認(rèn)識(shí)，項(xiàng)目成本管理的觀念和方法都在進(jìn)行著深刻的變革，國(guó)內(nèi)學(xué)者開(kāi)始從系統(tǒng)的角度對(duì)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行分析和研究，結(jié)合國(guó)際建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)管理的經(jīng)驗(yàn)提出了“全過(guò)程、全方位、全要素、全周期”成本管理的概念，但在我國(guó)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中仍然存在著許多不足，主要原因是沒(méi)能把事前預(yù)測(cè)、事中控制、事后分析總結(jié)的思想與方法納入項(xiàng)目成本管理體系之內(nèi)，工程成本管理缺乏系統(tǒng)管理模式，建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等參與主體缺乏統(tǒng)一的成本目標(biāo)及相互溝通，全過(guò)程成本管理存在階段性脫節(jié)現(xiàn)象，由此導(dǎo)致在房地產(chǎn)項(xiàng)目各個(gè)階段存在許多問(wèn)題。1缺乏事前控制大部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程成本控制缺乏事前控制的觀念和方法，普遍存在為迎合市場(chǎng)項(xiàng)目盲目上馬啟動(dòng)、不重視前期方案優(yōu)化比較和圖紙會(huì)審等，將方案及圖紙中存在問(wèn)題沒(méi)在施工前提出和解決，同時(shí)對(duì)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題不能事先作出判斷和采用有效的措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，而是等到問(wèn)題出現(xiàn)甚至造成嚴(yán)重后果以后才發(fā)現(xiàn)，到那時(shí)只能被動(dòng)接受，必然會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目成本增加，無(wú)法達(dá)到對(duì)工程項(xiàng)目成本的有效控制。2管理缺乏動(dòng)態(tài)性現(xiàn)階段仍有大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)在確定施工單位時(shí)，雙方直接進(jìn)行議價(jià)，基本都是采取費(fèi)率招標(biāo)方式確定承包單位，即中標(biāo)按圖紙施工，工程完工后按照定額計(jì)價(jià)或者工程量清單定額計(jì)價(jià)后下浮一定比例后進(jìn)行結(jié)算，這種方式完全是后算帳方式，缺乏動(dòng)態(tài)控制性，沒(méi)有及時(shí)將設(shè)計(jì)變更、物價(jià)漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時(shí)反映出來(lái)，不能為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實(shí)和準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作支撐，事后算帳，可能會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目成本嚴(yán)重超標(biāo)的情況。3成本管理薄弱我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)用人標(biāo)準(zhǔn)不是按照專業(yè)能力和技術(shù)水平為用人標(biāo)準(zhǔn)，管理仍然是以家族式管理方式為主，如財(cái)務(wù)、采購(gòu)、招標(biāo)、成本等關(guān)鍵部門及崗位均使用家人或親戚朋友擔(dān)任，這些人往往沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)有專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，缺乏相應(yīng)崗位應(yīng)該具備各方面綜合素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)，也不具有相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。這樣的企業(yè)在項(xiàng)目成本管理方面非常薄弱，只能采取簡(jiǎn)單的成本管理方法，不能通過(guò)一系列的管理手段采取科學(xué)有效的系統(tǒng)管控方法來(lái)控制成本，不能使項(xiàng)目成本管理科學(xué)合理，經(jīng)常會(huì)出去管理失控、項(xiàng)目不能按期完工交付業(yè)主使用等情況，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)許多潛在的風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)濟(jì)損失。4評(píng)標(biāo)方法不合理部分中小房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)時(shí)評(píng)標(biāo)只關(guān)心價(jià)格，對(duì)投標(biāo)單位的業(yè)績(jī)、技術(shù)水平、信譽(yù)度、資金實(shí)力和守約能力等方面關(guān)注不夠，評(píng)標(biāo)基本上采取的是最低價(jià)中標(biāo)原則，在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的情況下，部分施工單位正是抓住房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)心價(jià)格的這種心里，往往導(dǎo)致投標(biāo)單位惡性競(jìng)爭(zhēng)，壓低報(bào)價(jià)，中標(biāo)后采取各種手段進(jìn)行變更增項(xiàng)達(dá)到增加價(jià)款的目的。還有就是大量無(wú)承包資格的個(gè)人以掛靠單位來(lái)承接工程，這些承包人往往缺乏管理經(jīng)驗(yàn)和抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，投標(biāo)報(bào)價(jià)時(shí)惡意競(jìng)爭(zhēng)，采取低于成本的報(bào)價(jià)來(lái)中標(biāo)或中標(biāo)后由于經(jīng)營(yíng)管理不善導(dǎo)致虧損，在施工過(guò)程極有可能違約，或是以虧損為由采取停工等手段要求房地產(chǎn)企業(yè)增加費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)為確保工程能順利完工交付業(yè)主，在多數(shù)情況下只能被動(dòng)接受施工單位要求增加價(jià)款，最后損失還是由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)。5施工階段的造價(jià)管理時(shí)隱時(shí)現(xiàn)目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目施工階段的成本管理現(xiàn)狀:所謂理論上的全方位，也僅僅是對(duì)工程進(jìn)度款審核、變更工程、結(jié)算審核時(shí)的分散管理。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)不重視控制設(shè)計(jì)變更，不辦理設(shè)計(jì)變更的審批手續(xù)，沒(méi)有正式的設(shè)計(jì)變更通知單，沒(méi)有設(shè)計(jì)變更引起的工程量與投資增減的記錄，設(shè)計(jì)變更事后不簽證以及不及時(shí)審核經(jīng)濟(jì)性、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料與項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度不能同步進(jìn)行，常常出現(xiàn)事后補(bǔ)資料的情況。建設(shè)單位還常常提出超過(guò)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)高要求，造成過(guò)多的設(shè)計(jì)變更及洽商，也是結(jié)算超預(yù)算，造成突破原有合同價(jià)的原因。沒(méi)有真正做到對(duì)目標(biāo)、內(nèi)容進(jìn)行全方位的監(jiān)控，還是采取那種合同開(kāi)口、事后算帳、最后審價(jià)斬一刀的做法。6設(shè)計(jì)費(fèi)收費(fèi)方式不合理現(xiàn)行的設(shè)計(jì)收費(fèi)無(wú)論是按投資規(guī)模還是按面積收費(fèi)，都是一種“大鍋飯”，沒(méi)有任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任，不管工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量好壞，不論投資是否超預(yù)算，甚至不管建設(shè)項(xiàng)目有沒(méi)有實(shí)施，設(shè)計(jì)人員有沒(méi)有到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，只要畫出圖紙就得給設(shè)計(jì)費(fèi)，這種取費(fèi)辦法助長(zhǎng)了設(shè)計(jì)人員只重視規(guī)模，而忽視技術(shù)性、經(jīng)濟(jì)性、合理性的觀念，實(shí)際工作中經(jīng)常會(huì)碰到設(shè)計(jì)過(guò)于保守或設(shè)計(jì)功能沒(méi)有達(dá)到最優(yōu)或各專業(yè)圖紙矛盾以及在施工過(guò)程中隨意變更，致使工程成本居高不下和結(jié)算價(jià)大大超出原概算，這些都不利于設(shè)計(jì)階段對(duì)成本的控制。由此可見(jiàn)，我國(guó)中小型房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的主要問(wèn)題就在于沒(méi)能對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本進(jìn)行全過(guò)程的有效的管理和控制?，F(xiàn)代管理理論的觀點(diǎn)，即對(duì)一個(gè)大系統(tǒng)而言，管理的目的是要追求整個(gè)系統(tǒng)的最優(yōu)化，而不是個(gè)別子系統(tǒng)的最優(yōu)，應(yīng)該采用科學(xué)的理論思維和方法來(lái)改變這種只注重施工階段子系統(tǒng)而忽視整個(gè)項(xiàng)目大系統(tǒng)成本管理的狀況，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目全面成本管理與控制對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)是極其重要的，可以說(shuō)是企業(yè)的生命線，只有真正做好項(xiàng)目全過(guò)程成本管理和控制，中小型房地產(chǎn)企業(yè)才能在龐大而競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化的房地產(chǎn)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，才能逐漸發(fā)展得更好、更大、更強(qiáng)。

2中小型房地產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目全過(guò)程成本管理的方法、途徑和措施

1成本管理應(yīng)做好的兩個(gè)前提性工作1)加強(qiáng)成本管理，建立一套完整的成本管理體系和管理制度(包括獎(jiǎng)罰機(jī)制)，建立和推行全員參與成本管理的責(zé)任意識(shí)和管理理念，要求全員參與成本管理，量化責(zé)任，落實(shí)到具體崗位人員，用好激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮各崗位人員的主動(dòng)性。2)中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變用人標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)崗位，尤其是財(cái)務(wù)、采購(gòu)、招標(biāo)、成本等關(guān)鍵崗位應(yīng)該按照崗位要求，大膽選用具備專業(yè)能力和技術(shù)水平的人員，通過(guò)一系列的科學(xué)的管理手段，采取有效的系統(tǒng)管控方法來(lái)加強(qiáng)成本管理，以真正使項(xiàng)目成本管理科學(xué)合理。2項(xiàng)目各階段的成本管理與控制1投資決策階段的成本控制1)實(shí)事求是地進(jìn)行市場(chǎng)分析，避免項(xiàng)目決策的盲目性，減少和降低投資風(fēng)險(xiǎn)，充分考慮建設(shè)項(xiàng)目在未來(lái)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使設(shè)計(jì)任務(wù)書更具科學(xué)性和可靠性。2)根據(jù)類似項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，測(cè)算項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用，同時(shí)加強(qiáng)工程地質(zhì)、水文地質(zhì)以及征地、水源、供電、運(yùn)輸、環(huán)保等工程項(xiàng)目外部條件的工作深度，使投資估算有充分依據(jù)。同時(shí)應(yīng)廣泛調(diào)查研究，比較同類項(xiàng)目，認(rèn)真進(jìn)行功能分析、多方案比較和選擇，經(jīng)過(guò)充分的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)后，最終確定技術(shù)先進(jìn)、功能可靠、經(jīng)濟(jì)合理的項(xiàng)目建設(shè)方案，從而計(jì)算出較為準(zhǔn)確、切合實(shí)際的投資估算額，使工程成本從一開(kāi)始就定位在一個(gè)較為合理的水平上。2設(shè)計(jì)階段的成本控制1)提高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)意識(shí)，推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì):推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有利于較大幅度降低工程成本，節(jié)約設(shè)計(jì)費(fèi)用，大大加快提供設(shè)計(jì)圖紙的速度，縮短設(shè)計(jì)周期。構(gòu)件預(yù)制廠生產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)件能使工藝定型，容易提高工人技術(shù)，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率及統(tǒng)一配件、節(jié)約材料，有利于降低構(gòu)配件成本。據(jù)統(tǒng)計(jì)，采用標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件的工程項(xiàng)目可降低10%～25%的費(fèi)用。標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)有較強(qiáng)的通用性，可大量重復(fù)使用，較為經(jīng)濟(jì)，也符國(guó)家關(guān)于低碳、環(huán)保方面的要求。2)改革現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法，建立激勵(lì)機(jī)制，推行限額設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更:應(yīng)對(duì)現(xiàn)行設(shè)計(jì)取費(fèi)辦法進(jìn)行改革，建立激勵(lì)機(jī)制，與設(shè)計(jì)費(fèi)掛勾，加強(qiáng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的對(duì)立統(tǒng)一，強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的工程成本意識(shí)，樹立設(shè)計(jì)人員高度的責(zé)任感，實(shí)行在現(xiàn)有收費(fèi)辦法的基礎(chǔ)上，推行限額設(shè)計(jì)，如每平方鋼筋含量、混凝土含量、窗地比等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行限制設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)方案、設(shè)備選型、參數(shù)匹配、效益分析等方面進(jìn)行最優(yōu)化的設(shè)計(jì)控制，設(shè)計(jì)單位各專業(yè)之間應(yīng)加強(qiáng)溝通，認(rèn)真做好圖紙的審查工作，可以減少圖紙中的錯(cuò)漏現(xiàn)象，使設(shè)計(jì)階段的施工圖預(yù)算更為準(zhǔn)確。對(duì)因設(shè)計(jì)合理節(jié)約投資按節(jié)約部分予以提成，因設(shè)計(jì)變更增加投資按超出部分扣除一定比例設(shè)計(jì)費(fèi)，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)收費(fèi)辦法，這樣做有利于加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，也有利于控制工程成本，真正使限額設(shè)計(jì)落到實(shí)處。3)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案:優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是設(shè)計(jì)階段的重要步驟，是控制工程成本的有效方法。設(shè)計(jì)方案優(yōu)選的方法和目的就是采用設(shè)計(jì)招標(biāo)及設(shè)計(jì)方案競(jìng)選，運(yùn)用價(jià)值工程優(yōu)化設(shè)計(jì)方案和設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)分析。通過(guò)功能和價(jià)值分析將技術(shù)問(wèn)題與經(jīng)濟(jì)問(wèn)題緊密的結(jié)合起來(lái)，按照經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)原則對(duì)設(shè)計(jì)方案的功能、造價(jià)、工期、設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析。從中選出技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上合理，既能滿足功能和工藝要求，又能降低工程造價(jià)的技術(shù)方案。技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制建筑工程成本的最優(yōu)化手段。工程設(shè)計(jì)是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的源頭，要有效控制工程成本，達(dá)到投資省、進(jìn)度快、質(zhì)量好的效果，就要把控制重點(diǎn)放在設(shè)計(jì)這個(gè)關(guān)鍵階段。3實(shí)施階段的成本控制1)招投標(biāo)階段:合理確定招標(biāo)方式，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)文件的編制管理，盡可能細(xì)化與工程成本有關(guān)的條款，責(zé)任清晰，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān);加強(qiáng)標(biāo)底(或控制價(jià))的編制，確保標(biāo)底(或控制價(jià))的準(zhǔn)確性，為評(píng)標(biāo)確定中標(biāo)單位起到支撐作用，同時(shí)又能有效地控制合理的中標(biāo)價(jià)格;評(píng)標(biāo)應(yīng)綜合考慮報(bào)價(jià)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等各方面因素，綜合評(píng)定得分最好的合理低價(jià)中標(biāo)原則，應(yīng)杜絕惡意競(jìng)爭(zhēng)低于成本的報(bào)價(jià);在簽定的過(guò)程中，對(duì)招標(biāo)文件和設(shè)計(jì)中不明確、不具體的內(nèi)容，通過(guò)談判，爭(zhēng)取得到有利于合理低價(jià)的合同條款。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程成本的控制效果。2)施工階段:重視圖紙會(huì)審及技術(shù)交底，把存在的問(wèn)題在施工前提出和解決，減少和避免因設(shè)計(jì)變更造成的返工損失;如施工過(guò)程中必須進(jìn)行設(shè)計(jì)變更時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行成本測(cè)算，選擇成本較低方案進(jìn)行變更，不得隨意變更;加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本管理，及時(shí)將設(shè)計(jì)變更、經(jīng)濟(jì)簽證、物價(jià)漲跌等因素導(dǎo)致工程成本變化及時(shí)反映出來(lái)，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供真實(shí)和準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)作支撐;建立目標(biāo)成本限額和預(yù)警機(jī)制，在工程實(shí)施過(guò)程中定期進(jìn)行成本發(fā)生實(shí)際值與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，找出偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因，并采取有效措施加以控制，真正做到時(shí)時(shí)控制工程項(xiàng)目成本。加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格控制審核經(jīng)濟(jì)簽證，減少工程索賠。4竣工驗(yàn)收結(jié)算階段的成本控制工程竣工結(jié)算，各方都應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行合同條款約定進(jìn)行辦理。該階段應(yīng)作好工程竣工結(jié)算資料的審核，重點(diǎn)審核技術(shù)、經(jīng)濟(jì)資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性，嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定條款進(jìn)行審核和辦理工程竣工結(jié)算。工程竣工結(jié)算，一般都會(huì)涉及許多具體復(fù)雜的問(wèn)題，各方應(yīng)堅(jiān)持實(shí)事求是，要針對(duì)具體情況具體分析，從實(shí)際出發(fā)，對(duì)于具體疑難問(wèn)題的處理要慎重，要有針對(duì)性，做到既合法，又合理，既堅(jiān)持原則，又靈活對(duì)待，不得以任何借口和強(qiáng)調(diào)特殊原因，高估冒算和增加費(fèi)用，也不得無(wú)理壓價(jià)，以致?lián)p害對(duì)方的合法利益。

3結(jié)束語(yǔ)

第3篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

【關(guān)鍵詞】：企業(yè)管理成本構(gòu)成成本監(jiān)控及控制

中圖分類號(hào)：C29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下立有一席之地，成本領(lǐng)先絕對(duì)可以使自己暫露頭角。如果同類產(chǎn)品的性能、質(zhì)量類似，那么價(jià)格將決定產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而對(duì)產(chǎn)品價(jià)格起決定因素的是工程成本。因此，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)要把成本監(jiān)控及控制細(xì)化到產(chǎn)品生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)，使產(chǎn)品在同等市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下以成本領(lǐng)先的價(jià)格優(yōu)勢(shì)更具有市場(chǎng)吸引力，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良性發(fā)展，本文將主要探討設(shè)計(jì)變更和工程簽證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的影響。

一、設(shè)計(jì)變更和工程簽證對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的影響

1、設(shè)計(jì)變更對(duì)成本控制的影響

（1）設(shè)計(jì)變更的原因

當(dāng)一份新的建設(shè)方針提出后，許多個(gè)部門要進(jìn)行審查核對(duì)方可交工，有時(shí)一開(kāi)始的施工方案會(huì)有變化，因?yàn)橄嚓P(guān)人員在交流經(jīng)驗(yàn)的時(shí)候經(jīng)常會(huì)對(duì)一開(kāi)始的施工方案進(jìn)行改動(dòng)，經(jīng)過(guò)每一個(gè)部門進(jìn)行討論，然后再一起決定施工圖的新方案，這些都是影響設(shè)計(jì)圖修改的原因，最后設(shè)計(jì)部門就會(huì)匯出新的設(shè)計(jì)圖或設(shè)計(jì)圖修改說(shuō)明。當(dāng)設(shè)計(jì)方案投入施工后也會(huì)遇到不同的突發(fā)狀況，這些是原設(shè)計(jì)未預(yù)料到的意外問(wèn)題，如：地質(zhì)開(kāi)挖時(shí)遇到困難，對(duì)原始施工方案需調(diào)整，這就造成了設(shè)計(jì)方案的變動(dòng)。

（2）對(duì)成本控制的影響

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)及稅費(fèi)構(gòu)成。土地成本及稅費(fèi)是不可控的，財(cái)務(wù)費(fèi)用與開(kāi)發(fā)周期相關(guān)，主要是與前期設(shè)計(jì)及施工階段項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件下的施工工期有關(guān)。而建造成本對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本來(lái)說(shuō)是比較可控的分項(xiàng)，建造成本主要與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位相，就其產(chǎn)生、決定的時(shí)間段來(lái)說(shuō)，施工合同簽訂前項(xiàng)目建造成本相對(duì)可控、可調(diào)，且不會(huì)造成太多的無(wú)效成本，要減少設(shè)計(jì)變更對(duì)項(xiàng)目成本、工期的影響就是在保持項(xiàng)目統(tǒng)一定位設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的前提下盡量將設(shè)計(jì)前置，減少后期設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生，減少無(wú)效成本的產(chǎn)生。

2、工程簽證對(duì)成本控制的影響

（1）工程簽證的含義

施工過(guò)程中的工程簽證，主要是指施工企業(yè)就施工圖紙、設(shè)計(jì)變更所確定的工程內(nèi)容以外，施工圖預(yù)算或預(yù)算定額取費(fèi)中未含有而施工中又實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的施工內(nèi)容所辦理的簽證。

1）在技措技改工程中，常遇到在施工過(guò)程中由于工作面過(guò)于狹小、作業(yè)超過(guò)一定高度，造成需要使用大型機(jī)具方可保證工程的順利進(jìn)行，施工企業(yè)在發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)將現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件和施工方案通告建設(shè)單位，并在征得建設(shè)單位同意后實(shí)施，此時(shí)施工企業(yè)應(yīng)辦理工程簽證。

2）對(duì)于大檢修工程、零星維修項(xiàng)目大都沒(méi)有正規(guī)的施工圖紙，在檢修前由施工企業(yè)提出一套檢修方案，檢修完畢后辦理工程簽證，然后依據(jù)工程簽證辦理工程結(jié)算。此時(shí)工程簽證工作尤其重要，直接關(guān)系到檢修結(jié)算工作的順利進(jìn)行。

（3）對(duì)成本控制的影響

使工程造價(jià)預(yù)算發(fā)生變化 原先的工程造價(jià)預(yù)算都是經(jīng)過(guò)具體考察，并進(jìn)行合理計(jì)算所得到的專業(yè)數(shù)據(jù)，用來(lái)保證工程整體花費(fèi)的預(yù)計(jì)計(jì)算額。工程造價(jià)預(yù)算是在設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證未出現(xiàn)前就已經(jīng)訂立成文的，雖然有其合理性，但并沒(méi)有涵蓋一些實(shí)際施工中會(huì)產(chǎn)生的突發(fā)問(wèn)題，只能作為實(shí)際施工的先決參考。因此，由于施工中突顯的眾多外在原因，工程進(jìn)行了各類變更，造成工期的拖延，工作量的增加（也有減少的內(nèi)容），使得之前設(shè)計(jì)完成的工程造價(jià)預(yù)算被打亂，無(wú)法適應(yīng)實(shí)際施工的需要，不論是停止施工等待變更指令，還是繼續(xù)施工，無(wú)疑都將增加損失。

二、企業(yè)管理對(duì)項(xiàng)目的成本監(jiān)控及控制的有效措施

1、企業(yè)應(yīng)該要做好工程成本的管理工作

應(yīng)該來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理包含了項(xiàng)目前期階段，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)設(shè)計(jì)深度來(lái)做好成本監(jiān)控及控制目標(biāo)。一旦確定好成本監(jiān)控及控制目標(biāo)，成本管理部門就應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行成本測(cè)算，并堅(jiān)持“貨比三家，最低價(jià)中標(biāo)”的原則，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的議標(biāo)制度，完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，做出合理的市場(chǎng)評(píng)估。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該做好營(yíng)銷成本管理，管理成本監(jiān)控及控制，財(cái)務(wù)成本管理，科學(xué)合理配置項(xiàng)目部成員降低間接成本，加強(qiáng)項(xiàng)目竣工后的評(píng)估管理，抓好物業(yè)管理、提高物業(yè)管理水平。

2、減少施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更

（1）要給予設(shè)計(jì)單位相對(duì)充足的時(shí)間，便于他們完成滿足施工要求的圖紙。圖紙要達(dá)到規(guī)范規(guī)定的設(shè)計(jì)深度和施工要求；

（2）要仔細(xì)審圖，一方面要提交給各圖紙審查單位審圖，滿足相關(guān)部門的要求；另一方面，建設(shè)單位要認(rèn)真審圖，確保圖紙準(zhǔn)確地表達(dá)了建設(shè)單位的建造意圖，盡量減少錯(cuò)漏的發(fā)生；

（3）在施工前要各專業(yè)的施工隊(duì)審好圖，把一些施工難點(diǎn)、相互沖突的地方在施工前就提出來(lái)，并擬定解決方案；

（4）在施工前做好各方面的交底工作，以避免或減少在施工過(guò)程中的錯(cuò)誤；

（5）要少出設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更量是以幾何級(jí)數(shù)的形式增長(zhǎng)的，有一種惡性循環(huán)的累積效應(yīng)。即使是出了設(shè)計(jì)變更，也盡量少出產(chǎn)生工程量增加的簽證，只有這樣才能控制設(shè)計(jì)變更的量。

3、加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更及工程簽證管理

對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目，安排專人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤評(píng)審，及時(shí)了解工程的進(jìn)展情況，對(duì)于隱蔽工程及時(shí)審驗(yàn)，并做好現(xiàn)場(chǎng)跟蹤評(píng)審記錄，要求有關(guān)人員在評(píng)審記錄上簽字確認(rèn)，為竣工結(jié)算提供準(zhǔn)確的依據(jù)。工程施工過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更，安排專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，查清變更的原因以及變更后對(duì)工程造價(jià)和后期運(yùn)行的影響程度，對(duì)變更的可行性進(jìn)行科學(xué)論證后及時(shí)提報(bào)工程變更的審核意見(jiàn)，有效地控制工程變更，減少不必要的變更而引起的投資增加，提高財(cái)政資金的使用效益。 4、建立合同交底制度

讓每一個(gè)參與施工項(xiàng)目的人了解合同，并做好合同交底記錄，必要時(shí)將合同復(fù)印件分發(fā)給有關(guān)人員，使大家對(duì)合同的內(nèi)容做到全面了解、心中有數(shù)，劃清甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)技術(shù)責(zé)任，便于實(shí)際工作中運(yùn)用。

5、嚴(yán)格區(qū)分設(shè)計(jì)變更和工程簽證

根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)行規(guī)定，設(shè)計(jì)變更和工程簽證費(fèi)用都屬于預(yù)備費(fèi)的范疇，但是設(shè)計(jì)變更與工程簽證是有嚴(yán)格的區(qū)別和劃分的。屬于設(shè)計(jì)變更范疇的就應(yīng)該設(shè)計(jì)單位下發(fā)設(shè)計(jì)變更通知單，所發(fā)生的費(fèi)用按設(shè)計(jì)變更處理。屬于工程簽證的由現(xiàn)場(chǎng)施工人員簽發(fā)，所發(fā)生費(fèi)用按發(fā)生原因處理。

6. 完善設(shè)計(jì)索賠和設(shè)計(jì)監(jiān)理兩種機(jī)制

設(shè)計(jì)索賠和設(shè)計(jì)監(jiān)理是工程設(shè)計(jì)所必須的制度和約束，只有建立詳盡的合理的管理機(jī)制，人們對(duì)設(shè)計(jì)的重視程度才會(huì)有整體性的提高，對(duì)工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)等也將有更好的保障。設(shè)計(jì)索賠制度的貫徹和加大索賠力度是切實(shí)保障設(shè)計(jì)質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)的必要約束。目前我國(guó)推行的咨詢工程師(投資、造價(jià))在一定程度上為該問(wèn)題的解決提供了具體思路。設(shè)計(jì)監(jiān)理的出現(xiàn)更是完善設(shè)計(jì)制度、防止因設(shè)計(jì)變更出現(xiàn)的造價(jià)變動(dòng)發(fā)生，有利于保障質(zhì)量和投資效益之間的平衡關(guān)系。

結(jié)語(yǔ)

總之，設(shè)計(jì)變更是工程建設(shè)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的一種現(xiàn)象，加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更不僅是建設(shè)單位控制造價(jià)的一項(xiàng)重要工作，也是現(xiàn)場(chǎng)施工人員管理水平的綜合體現(xiàn)。為了控制工程造價(jià)，應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。一旦發(fā)生變更，如何有效地降低設(shè)計(jì)變更對(duì)工程造價(jià)的影響尤為關(guān)鍵，工程設(shè)計(jì)變更費(fèi)用應(yīng)嚴(yán)格控制在工程總造價(jià)的2%以內(nèi)，由設(shè)計(jì)變更產(chǎn)生的新增投資額不得超過(guò)基本預(yù)備費(fèi)的三分之一。

參考文獻(xiàn)

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[2]王新芳.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本監(jiān)控及控制研究[D].西安科技大學(xué).2008

第4篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);質(zhì)量管理;項(xiàng)目管理

為了更好的滿足市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益最大化。這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來(lái)自于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程分為項(xiàng)目前期工作階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算四個(gè)階段,如何在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量是每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)研究的問(wèn)題。

一、目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方,以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書等,是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。

2.1制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確,質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。

2.2建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段,采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審,吸取更多專家的知識(shí)和智慧,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對(duì)咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō),設(shè)計(jì)費(fèi)約占項(xiàng)目總投資的1%,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,它直接關(guān)系著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過(guò)不同階段的設(shè)計(jì)來(lái)控制和保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量。初步設(shè)計(jì)完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對(duì)比,不能對(duì)設(shè)計(jì)單位過(guò)分依賴,應(yīng)注意細(xì)化后的設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。合理主要體現(xiàn)在：

（1）布局是否合理。戶型設(shè)計(jì)是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價(jià)值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念,具有較高觀瞻價(jià)值。這些都是購(gòu)買者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

（2）經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計(jì)應(yīng)將使用功能分區(qū)相對(duì)集中,減少浪費(fèi)。盡量避免不必要的裝飾和過(guò)多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀,新穎但不奢華。開(kāi)發(fā)企業(yè)全面審查后,對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議,以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工,修改后的設(shè)計(jì)方案應(yīng)將新預(yù)算成本與目標(biāo)成本對(duì)比,看是否超預(yù)算設(shè)計(jì)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目施工階段,雖然影響項(xiàng)目投資可能性小,但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金,浪費(fèi)投資可能性大,開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

⑴實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度,充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念,培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng),讓他們認(rèn)識(shí)到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理時(shí),在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。嚴(yán)格督促施工方按圖施工,如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工,管理人員要及時(shí)糾正并令其返工。

⑵盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙,市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更,除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮或使項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,增加建設(shè)投資。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須由設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。

⑶嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合,現(xiàn)場(chǎng)簽證隨做隨簽,且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內(nèi)容要與實(shí)際相符,不能超過(guò)簽證范圍。

⑷控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量與成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程所用的主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購(gòu)進(jìn),多方驗(yàn)收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實(shí)處,嚴(yán)格控制材料代用。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書,即監(jiān)理公司初審,項(xiàng)目部門復(fù)審,開(kāi)發(fā)企業(yè)終審。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)工作,主要是對(duì)項(xiàng)目各部分分項(xiàng)和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗得失,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；另一方面可以取得一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),為以后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。

第5篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成所謂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的過(guò)程中，從投資決策到銷售，在這一過(guò)程中所花費(fèi)的全部費(fèi)用，主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。

1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本影響因素分析

①項(xiàng)目決策。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資通常都是投資數(shù)額很大，房地產(chǎn)企業(yè)需要重點(diǎn)考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性預(yù)測(cè)，以及自身把握風(fēng)險(xiǎn)的能力。對(duì)于同一個(gè)工程項(xiàng)目，不同的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)同樣存在一定的差異性，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的資金實(shí)力、融資能力、經(jīng)營(yíng)管理水平等實(shí)際情況，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行判斷。

②土地成本。目前，由于用于商業(yè)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量極為有效，在這種情況下進(jìn)一步抬高了土地的拍賣價(jià)格。另外房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在一定程度上抬高了地價(jià)的上漲，使得土地成本很難控制。同時(shí)由于土地價(jià)格占項(xiàng)目總成本的比重較大，約占項(xiàng)目總成本的30～35%左右，以相對(duì)合理的價(jià)格取得開(kāi)發(fā)用地顯得尤為重要。

③工程建設(shè)成本。工程建設(shè)成本受工程設(shè)計(jì)方案、工期、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量水平、生產(chǎn)要素價(jià)格市場(chǎng)波動(dòng)等因素制約，而國(guó)家政策和各房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理水平和項(xiàng)目運(yùn)作自有資金等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)稅費(fèi)、管理費(fèi)用和籌資成本等也有不同程度的影響。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制措施

2.1開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成本控制

2.1.1規(guī)范前期的項(xiàng)目投資分析，有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資決策過(guò)程的科學(xué)性，在一定程度上為決策成功奠定基礎(chǔ)，而可行性研究為決策提供了參考依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究，通常情況下，主要是從市場(chǎng)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面對(duì)項(xiàng)目前景進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，進(jìn)而在一定程度上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，在技術(shù)上判斷項(xiàng)目是否可行，以及經(jīng)濟(jì)方面是否合理，同時(shí)對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選。在項(xiàng)目投資決策之前，首先要對(duì)擬選擇項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，未來(lái)消費(fèi)群體，預(yù)期的銷售價(jià)格進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測(cè)；同時(shí)還要對(duì)項(xiàng)目所在地原材料價(jià)格，市政設(shè)施，地理和人文環(huán)境等等進(jìn)行充分的調(diào)研。根據(jù)已經(jīng)取得調(diào)研資料對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行估算，評(píng)估項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性。在確定項(xiàng)目可行的前提下，還要結(jié)合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能的前提下，借助價(jià)值工程等相關(guān)理論，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比選，在滿足技術(shù)先進(jìn)條件下又兼具經(jīng)濟(jì)合理性。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家的宏觀政策等都會(huì)在不同程度上對(duì)項(xiàng)目的投資收益產(chǎn)生影響，甚至造成企業(yè)資金鏈的斷裂，進(jìn)而癱瘓整個(gè)項(xiàng)目。通過(guò)投資決策階段對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合評(píng)估，明確各因素對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生的影響，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的類型和特點(diǎn)，幫助投資者提出相應(yīng)的風(fēng)控實(shí)施方案，進(jìn)而在一定程度上有效地防范和控制投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2土地競(jìng)拍價(jià)格的控制。房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一旦獲得土地，其開(kāi)發(fā)成本就基本確定，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，該成本一般不會(huì)太大的變化。因此，對(duì)土地成本進(jìn)行控制的關(guān)鍵是準(zhǔn)確分析拿地成本，在土地招投標(biāo)過(guò)程中，制定相應(yīng)的競(jìng)標(biāo)策略，進(jìn)而在一定程度上確保以最小的代價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)獲取最大的收益。

2.1.3設(shè)計(jì)階段。對(duì)于工程項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，成本控制的關(guān)鍵主要集中在設(shè)計(jì)階段。這一階段對(duì)于工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量等都有一定的決定性作用。①推行設(shè)計(jì)監(jiān)理。優(yōu)化設(shè)計(jì)方案、加強(qiáng)造價(jià)控制工作，僅僅依靠設(shè)計(jì)合同的制約是不行的，還要通過(guò)設(shè)計(jì)監(jiān)理協(xié)助設(shè)計(jì)單位開(kāi)拓設(shè)計(jì)思路，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。②加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核。設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的產(chǎn)生主要是由于施工圖質(zhì)量偏低造成的。加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核工作，能有效降低施工過(guò)程中的成本變動(dòng)。同時(shí)加強(qiáng)審核工作也可以將設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷及時(shí)改正。

2.2項(xiàng)目建設(shè)階段

2.2.1完善招投標(biāo)管理。為了確保招標(biāo)文件規(guī)范、嚴(yán)謹(jǐn)，保證所有參加投標(biāo)的承包商都在同一限制條件下公平競(jìng)爭(zhēng)，以便開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)比分析，做出公平合理的評(píng)價(jià)?？梢詮囊韵聨c(diǎn)來(lái)考慮：①招標(biāo)文件編制人員除了要有較強(qiáng)的預(yù)算知識(shí)外，還應(yīng)當(dāng)有一定的工程設(shè)計(jì)知識(shí)，施工經(jīng)驗(yàn)，以及材筑材料與設(shè)備、建筑機(jī)械、施工技術(shù)等綜合性建筑科學(xué)知識(shí)，這樣才能對(duì)工程有一個(gè)全面了解，做到工程量計(jì)算不重不漏。②清單編制完成后要認(rèn)真進(jìn)行全面復(fù)核。最好是將編制好的清單與同類建筑工程，從工程造價(jià)、主要材料消耗量、主要工程量等方面進(jìn)行比較分析，有助于檢查遺漏的項(xiàng)目。同時(shí)還要仔細(xì)閱讀建筑說(shuō)明，結(jié)構(gòu)說(shuō)明及各節(jié)點(diǎn)詳圖，發(fā)現(xiàn)一些疏忽和遺漏的項(xiàng)目，要及時(shí)補(bǔ)足。

2.2.2設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證。為了減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生，就要認(rèn)真做好開(kāi)工建設(shè)前的圖紙會(huì)審工作。在施工過(guò)程中確要設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)嚴(yán)格按照工作流程辦事，必須經(jīng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位協(xié)商確認(rèn)后才能發(fā)生變更。同時(shí)在實(shí)際管理過(guò)程中還要防止設(shè)計(jì)變更降低原有項(xiàng)目的使用功能情況發(fā)生，以及將設(shè)計(jì)變更引起的工程造價(jià)增加的幅度控制在合理的范圍之內(nèi)。在工程建設(shè)過(guò)程中，設(shè)計(jì)圖紙以外以及施工圖預(yù)算中沒(méi)有包含的而現(xiàn)場(chǎng)又實(shí)際發(fā)生的施工內(nèi)容很多。如果不嚴(yán)格管理，勢(shì)必會(huì)增加總投資。要嚴(yán)格審查各種簽證的及時(shí)性、合理性和真實(shí)性，避免事后簽證。要對(duì)增加的子項(xiàng)目認(rèn)真核查，一方面要核查增加的子項(xiàng)目是否合同中有約定，另一方面要對(duì)增加費(fèi)用的合理性進(jìn)行核算。

2.2.3加強(qiáng)合同的執(zhí)行力度，以合同管理為手段嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及合同比較多，合同規(guī)定雙方基本責(zé)任和義務(wù)，同企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益息息相關(guān)，是任何企業(yè)都應(yīng)該高度重視的工作。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭(zhēng)取建立明確的合同付款臺(tái)賬，使得有關(guān)合同執(zhí)行過(guò)程中的各類付款和支出金額有依據(jù)，爭(zhēng)取對(duì)合同款項(xiàng)支付進(jìn)行全過(guò)程的管理，杜絕一些細(xì)節(jié)上的問(wèn)題。

2.3嚴(yán)格審核工程竣工結(jié)算竣工結(jié)算是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的最后階段，是核定建設(shè)工程造價(jià)的最終依據(jù)，工程實(shí)踐表明，在一般情況下，經(jīng)審查的工程結(jié)算較編制的工程結(jié)算價(jià)款相差10%左右，有的高達(dá)20%，對(duì)控制投資成本起著重要的作用。在審核項(xiàng)目竣工決算時(shí)，應(yīng)該依據(jù)現(xiàn)行的建設(shè)工程項(xiàng)目管理的相關(guān)法規(guī)，嚴(yán)格按照承包合同中約定的條款，結(jié)合工程竣工圖紙、設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證等資料認(rèn)真審核。

①根據(jù)施工圖、竣工圖等資料審核是否按圖紙施工，逐項(xiàng)核對(duì)合同條款，檢查是否存在遺漏或者重復(fù)計(jì)算的項(xiàng)目；

②審查設(shè)計(jì)變更是否符合工程建設(shè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，手續(xù)是否齊全。審核施工現(xiàn)場(chǎng)的相關(guān)資料，確認(rèn)工程是否按設(shè)計(jì)變更要求實(shí)施；

③對(duì)于工程量清單已有的項(xiàng)目，按照合同約定的價(jià)格執(zhí)行。對(duì)于新增的項(xiàng)目并且合同沒(méi)有約定的，可以參照類似項(xiàng)目或者雙方協(xié)商確定。

第6篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

目前正值房地產(chǎn)的低迷期。在整體交易量萎縮的情勢(shì)下,CPI指數(shù)居高不下,地價(jià)、勞動(dòng)力價(jià)格、原材料價(jià)格等等這些硬性成本都在上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)空間不斷縮減。在不久的將來(lái),地產(chǎn)業(yè)將逐漸成暴利—微利—薄利行業(yè)轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)要想在這種激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中謀求生存和發(fā)展,就必須提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力,加強(qiáng)企業(yè)的成本管理。同時(shí)，在目前的房地產(chǎn)生存環(huán)境日益惡化的情況下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注和重視成本管理和控制這個(gè)和經(jīng)濟(jì)效益（利潤(rùn)）直接掛鉤的重要環(huán)節(jié)。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的概念及組成

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理就是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程中所發(fā)生的全部成本和費(fèi)用支出總額。房地產(chǎn)成本不僅指耗費(fèi)已發(fā)生的實(shí)際成本，還包括預(yù)計(jì)在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，可能發(fā)生的預(yù)計(jì)成本以及變動(dòng)成本?！俺杀竟芾怼钡淖罱K目標(biāo)是將成本合理的揭示出來(lái)，并運(yùn)用合理的控制方法與手段進(jìn)行“成本優(yōu)化”，以達(dá)到“效益（利潤(rùn)、品牌等）最大化”。成本控制是指企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的成本、費(fèi)用通過(guò)一系列方法進(jìn)行預(yù)測(cè)、決策、計(jì)劃、核算、控制、分析和考核等的科學(xué)控制工作。成本管理是貫穿房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的一條極為重要的軸線，通過(guò)參與決策、拿地、定位、策劃、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工、材料采購(gòu)、竣工驗(yàn)收、后評(píng)估等各環(huán)節(jié)，分析對(duì)比，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化,成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益-提升價(jià)值。房地產(chǎn)成本主要由土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政公共設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用、貸款利息、稅費(fèi)、其他費(fèi)用等組成。

3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的原則

（1）要有全員參與的成本意識(shí)，公司所有員工都必須有成本意識(shí)，并貫徹于日常工作中，所有部門在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，共同進(jìn)行成本控制。

（2）全過(guò)程的成本管理原則，項(xiàng)目從決策、設(shè)計(jì)、施工到竣工驗(yàn)收及項(xiàng)目的后評(píng)估，要有完整的概算、預(yù)算及結(jié)算，全過(guò)程要有主動(dòng)及時(shí)的成本比較、方案選擇、信息反饋與分析控制。

（3）合同化的管理原則，所有預(yù)結(jié)算成本范圍內(nèi)的成本，都需簽定經(jīng)濟(jì)合同，細(xì)致、明確地規(guī)定乙方的工作范圍、內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及工程結(jié)算辦法、違約責(zé)任等。

（4）目標(biāo)利潤(rùn)制約下的目標(biāo)成本管理原則，項(xiàng)目投資決策階段確定的項(xiàng)目收益水平是項(xiàng)目最終收益的下限，與此對(duì)應(yīng)的成本水平在售價(jià)不能提高的情況下，是不可突破的項(xiàng)目成本目標(biāo)（上限）

（5）內(nèi)部分級(jí)、分部門控制原則，任何部門、任何個(gè)人不能單獨(dú)代表公司，獨(dú)立完成設(shè)計(jì)公司利益流出的成本決策與業(yè)務(wù)操作。各部門對(duì)自己的成本發(fā)生額度負(fù)責(zé)，在部門限額不變的條件下可內(nèi)部調(diào)整，但不可超出限額控制值。

（6）可復(fù)查原則。業(yè)務(wù)操作及概算、預(yù)算、結(jié)算全過(guò)程應(yīng)有完整、詳細(xì)的記錄和檔案管理，預(yù)、決算工作結(jié)果應(yīng)具備100%的可復(fù)查性。

4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理體系

目標(biāo)成本指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點(diǎn)，地產(chǎn)企業(yè)很難像工業(yè)企業(yè)那樣把成本定額做得很細(xì)，但是房地產(chǎn)工程成本管理要實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，就要做到“算了以后再做”，而不是“做完后再算”，要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，我們就要對(duì)房地產(chǎn)工程成本目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開(kāi)發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中。由于市場(chǎng)是經(jīng)常發(fā)生變化的，因此在制訂目標(biāo)成本時(shí)除了要參照歷史數(shù)據(jù)外，還要隨時(shí)了解市場(chǎng)。由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本，因此應(yīng)把此階段作為成本管理的重點(diǎn)。由于市場(chǎng)是千變?nèi)f化的，而且開(kāi)發(fā)過(guò)程中有很多不可預(yù)見(jiàn)的因素，因此，必須對(duì)整個(gè)成本進(jìn)行過(guò)程上的動(dòng)態(tài)管理。首先必須在各部門建立起動(dòng)態(tài)成本臺(tái)帳，確保各部門發(fā)生的成本能及時(shí)反映出來(lái)，這是動(dòng)態(tài)成本管理的基礎(chǔ)；其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理，包括設(shè)計(jì)變更、簽證管理和顧客的變更，因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程；還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié)，必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系，真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀。

5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的方法

(1)成本控制的各個(gè)階段劃分

根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)的成本控制主要分為:立項(xiàng)及策劃階段成本控制；設(shè)計(jì)階段的成本控制；招標(biāo)階段及施工階段的成本控制；竣工結(jié)算及維護(hù)階段的成本控制。

(2)開(kāi)發(fā)各階段成本控制的方法

(a)立項(xiàng)及策劃階段成本控制：全面深入了解地塊和市場(chǎng)情況、當(dāng)?shù)氐恼允召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；準(zhǔn)確定位目標(biāo)市場(chǎng)；充分做好市場(chǎng)調(diào)研及地塊現(xiàn)狀調(diào)研，在公司要求利潤(rùn)水平測(cè)算能承受最大地價(jià)；最大限度利用規(guī)劃條件，以獲得最大利潤(rùn)；能包干的費(fèi)用決不分開(kāi)交。

(b)各設(shè)計(jì)階段的成本控制方案設(shè)計(jì)階段通過(guò)限額設(shè)計(jì)使經(jīng)濟(jì)合理性最大并進(jìn)行方案優(yōu)化，結(jié)合建造標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定目標(biāo)成本;擴(kuò)初階段控制選型及檔次要合理，技術(shù)成熟且市場(chǎng)占有率較高;施工圖設(shè)計(jì)階段要保證圖紙的質(zhì)量和深度，能滿足施工圖預(yù)算的編制要求。重點(diǎn)控制主要及細(xì)部設(shè)計(jì)，確定主要用料標(biāo)準(zhǔn)?？刂其摻睢㈨?、裝修及管線用量指標(biāo)。與責(zé)任成本值及目標(biāo)成本值對(duì)比，判斷是否超標(biāo)要做到事前控制，需要在獲得土地后進(jìn)行項(xiàng)目指標(biāo)測(cè)算；方案確定前進(jìn)行各個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比；做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，實(shí)行限額設(shè)計(jì)；加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。應(yīng)聯(lián)合設(shè)計(jì)、工程、成本人員會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。配合采購(gòu)部，確定圖紙中甲方指定材料的材質(zhì)、規(guī)格、標(biāo)準(zhǔn)。

(c)招標(biāo)階段及施工階段的成本控制：根據(jù)工程計(jì)劃制定招標(biāo)計(jì)劃，召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議；明確范圍與標(biāo)準(zhǔn)劃分，詳細(xì)評(píng)標(biāo)，保證價(jià)格合理性；施工組織設(shè)計(jì)審查；圖紙會(huì)審交底，做好事前、事中、事后控制工程進(jìn)度和質(zhì)量；造價(jià)高、影響報(bào)建、品質(zhì)、工期的重大變更的控制；關(guān)鍵工期節(jié)點(diǎn)的付款；相關(guān)索賠及時(shí)通知。由于工程變更是施工環(huán)節(jié)管理的一個(gè)重點(diǎn)及難點(diǎn)，控制不好不但會(huì)影響項(xiàng)目工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，更會(huì)增加不可控制的成本，因此必須對(duì)變更進(jìn)行嚴(yán)格鑒定和確定，明晰責(zé)任關(guān)系。對(duì)工程變更，一定要先測(cè)算造價(jià)后在決定是否執(zhí)行，避免先施工后算賬的現(xiàn)象。提倡優(yōu)化方案，降低造價(jià)的變更，盡量減少增加造價(jià)的變更。簽證項(xiàng)目發(fā)生后，工程部一定要分清責(zé)任和范圍。對(duì)合同內(nèi)的項(xiàng)目一概不再簽證。對(duì)合同外的項(xiàng)目，一定要分清責(zé)任方，也要合理的規(guī)避索賠風(fēng)險(xiǎn)。

（d）竣工結(jié)算階段成本控制的方法確認(rèn)驗(yàn)收文件中對(duì)時(shí)間、質(zhì)量和數(shù)量的要求；收集工程和材料的數(shù)量和價(jià)格依據(jù)；關(guān)于工期和費(fèi)用索賠，分析超付的可能性；一次性投資與使用成本的平衡，辦理維修責(zé)任索賠?？刂品椒ǎ杭訌?qiáng)結(jié)算資料的審核。對(duì)每一項(xiàng)變更、簽證要理清其發(fā)生的必要性，分清責(zé)任。加強(qiáng)成本分析及成本考核。通過(guò)投資目標(biāo)值與實(shí)際值的對(duì)比，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，作為以后項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的參考。

6結(jié)束語(yǔ)

第7篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；成本；管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，建筑領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不得不更加依靠房地產(chǎn)投資成本的管理和控制，也可以在獲取利潤(rùn)最大化的同時(shí)占據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的長(zhǎng)期優(yōu)勢(shì)。其重點(diǎn)和核心是房地產(chǎn)投資成本管理。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本是指在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目上發(fā)生的全部費(fèi)用的總和，包括直接成本和間接成本。而房地產(chǎn)投資成本管理的內(nèi)容很廣泛，貫穿于項(xiàng)目管理活動(dòng)的全過(guò)程和每個(gè)方面，每個(gè)環(huán)節(jié)都離不開(kāi)成本管理工作。以下就房地產(chǎn)投資成本管理問(wèn)題展開(kāi)探討研究。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理概述

1. 1房地產(chǎn)項(xiàng)目屬性

（1）建設(shè)投資大。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集性產(chǎn)業(yè)，開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目往往需要投入大量資金，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力有很高的要求。

（2）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。土地及建筑物作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的對(duì)象，其一般工程規(guī)模較大。本身需要一定的開(kāi)發(fā)周期，同時(shí)，由于客觀條件的不可預(yù)測(cè)性、以及應(yīng)政府要求，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要辦理許多相關(guān)部門的繁雜手續(xù)。從項(xiàng)目獲取施工許可證、預(yù)售許可證到竣工驗(yàn)收，所需要的時(shí)間都不太可控，都影響著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期。完成一個(gè)開(kāi)發(fā)，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。

（3）受國(guó)家法規(guī)政策嚴(yán)格約束和調(diào)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程中，涉及到社會(huì)生產(chǎn)生活多個(gè)方面。房地產(chǎn)行業(yè)己經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)和重要的風(fēng)向標(biāo)之一。也同時(shí)成為社會(huì)廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題和中央十分關(guān)注的民生問(wèn)題。其生產(chǎn)過(guò)程，必須通過(guò)國(guó)家和地方政府進(jìn)行宏觀調(diào)控和政策引導(dǎo)。從項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，房地產(chǎn)項(xiàng)目的各開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)都有直接約束和控制。如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必須嚴(yán)格遵守國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、法律法規(guī)，響應(yīng)城市統(tǒng)一規(guī)劃等。

1. 2房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理簡(jiǎn)述

1. 2. 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理

（1）成本管理意識(shí)匾乏。更多注意產(chǎn)品成本的事后核算，沒(méi)有真正理解項(xiàng)目全過(guò)程、全成本的管理思想，對(duì)導(dǎo)致成本發(fā)生的作業(yè)一一“合約”缺少事前控制的意識(shí)。

（2）無(wú)法準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的最新動(dòng)態(tài)成本。由于伴隨項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，時(shí)刻發(fā)生著成本，成本也在時(shí)刻的變化當(dāng)中。最新動(dòng)態(tài)成本，需要項(xiàng)目?jī)?nèi)外部多方面的配合才能核算出來(lái)，因此動(dòng)態(tài)成本情祝經(jīng)常滯后。

1. 2. 2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售管理

（1）年度銷售任務(wù)是公司根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)及工程的進(jìn)度預(yù)計(jì)估算的，銷售計(jì)劃很難做準(zhǔn)。

（2）團(tuán)隊(duì)管理粗放，常常重結(jié)果而輕過(guò)程，缺乏精細(xì)化的銷售管控。

（3）定價(jià)管理上，銷售價(jià)格受諸多因素影響，銷售率缺乏管控，外部應(yīng)變能力差。

（4）費(fèi)用管理上，營(yíng)銷投放缺乏規(guī)范和價(jià)值分析，而營(yíng)銷策劃是一項(xiàng)創(chuàng)造性的工作，其效果無(wú)法完全預(yù)測(cè)。

2.房地產(chǎn)成本管理中存在的問(wèn)題

2.1不重視決策階段的成本控制

許多房地產(chǎn)商做前期策劃僅僅是為了籌集資金的需要，只想到把策劃包裝好點(diǎn)，從而達(dá)到順利籌集到資金的目的。這樣導(dǎo)致了前期做的策劃報(bào)告可操作性大大降低。很多策劃報(bào)告顯得虛無(wú)縹緲，遠(yuǎn)未達(dá)到“指導(dǎo)企業(yè)投資決策”的基本要求。在收集材料的代表性和廣泛性，分析指標(biāo)選擇的合理性，邏輯推理的嚴(yán)謹(jǐn)性，計(jì)算過(guò)程的規(guī)范性，計(jì)算結(jié)果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在這樣消極的投資決策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的過(guò)失在有增無(wú)減地出現(xiàn)，大量的開(kāi)發(fā)資金損失在有形和無(wú)形之中。

2.2不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成本控制，只重視實(shí)施階段的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)項(xiàng)目工程實(shí)施過(guò)程中的施工階段成本控制非常重視。一般的房地產(chǎn)公司均設(shè)有土建安裝工程部，同時(shí)聘請(qǐng)專業(yè)的工程監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目施工質(zhì)量、進(jìn)度等進(jìn)行直接的監(jiān)控。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在一個(gè)認(rèn)知錯(cuò)覺(jué)：工程成本主要花在工程建設(shè)階段的“一磚一瓦一水泥”中，加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控就可節(jié)約大量的施工成本。為了切實(shí)落實(shí)到實(shí)際中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常費(fèi)盡心血，采取多項(xiàng)控制措施。

2.3不重視控制計(jì)劃，導(dǎo)致成本失控

長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏認(rèn)識(shí)成本控制計(jì)劃的重要作用。計(jì)劃一般分為長(zhǎng)期計(jì)劃、年度計(jì)劃和作業(yè)計(jì)劃幾種。很多房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為長(zhǎng)期計(jì)劃太遙遠(yuǎn)了，從而忽略了對(duì)長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃的規(guī)劃、制定和實(shí)施。這一錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)的直接影響是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，走一步算一步。往往使企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)失去連續(xù)性，甚至又“斷層”現(xiàn)象的出現(xiàn)。企業(yè)的資源遠(yuǎn)沒(méi)有得到合理規(guī)劃和利用。我們?cè)谠u(píng)估成本支出時(shí)，往往只看重一些表面的顯性的支出，而實(shí)際上，由于企業(yè)資源得不到合理的利用而造成的隱性成本支出卻往往更加令人觸目驚心。

2.4工程招投標(biāo)工作沒(méi)有起到真正的成本控制作用

建設(shè)工程實(shí)行招投標(biāo)，是我國(guó)建筑管理體制和經(jīng)營(yíng)方式的一項(xiàng)重大變革，有利于降低促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，縮短工期，防止產(chǎn)生腐化現(xiàn)象。特別是在現(xiàn)階段，不完全統(tǒng)計(jì)，目前房地產(chǎn)項(xiàng)目真正實(shí)施招投標(biāo)的不足60%，招投標(biāo)工作推進(jìn)不理想的具體原因十分復(fù)雜?？陀^地講，目前招投標(biāo)工作實(shí)際存在一個(gè)困惑點(diǎn)就是施工單位投標(biāo)的依據(jù)是各省市統(tǒng)一的《建筑安裝工程預(yù)算定額》，而不是企業(yè)內(nèi)部各自的“企業(yè)定額”。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的控制

3.1實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選

工程設(shè)計(jì)的優(yōu)劣對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的成敗有著重要的影響，所以，在確定設(shè)計(jì)方案時(shí)，必須堅(jiān)持設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定設(shè)計(jì)單位和方案。 設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)包括民用建筑設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)和居住小區(qū)設(shè)計(jì)評(píng)價(jià)。 民用建筑設(shè)計(jì)要堅(jiān)持“適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的原則，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題是提高土地利用率。擇優(yōu)選取設(shè)計(jì)方案招標(biāo)或設(shè)計(jì)方案競(jìng)選兩種方式優(yōu)選設(shè)計(jì)方案，達(dá)到擬建工程項(xiàng)目能夠采用先進(jìn)的技術(shù)和工藝、降低工程造價(jià)、縮短建設(shè)周期和提高投資效益的目的。

3.2做好施工過(guò)程中的成本控制

施工階段是投資資金使用最為集中的階段，基本上為總投資費(fèi)用的 90%以上，因此，發(fā)揮技術(shù)優(yōu)勢(shì)，做好施工階段的工程投資控制對(duì)于實(shí)現(xiàn)建設(shè)工程全過(guò)程成本控制有極其重要的作用。

（1）工程變更。由于工程建設(shè)的周期長(zhǎng)、涉及的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和法律關(guān)系復(fù)雜、受自然條件和客觀因素的影響大，導(dǎo)致項(xiàng)目的實(shí)際情況與項(xiàng)目招投標(biāo)時(shí)的情況相比會(huì)發(fā)生一些變化。 因此，出現(xiàn)工程變更成為不可回避的問(wèn)題。 工程在施工中引起變更的原因很多，如工程設(shè)計(jì)粗糙，使工程實(shí)際與發(fā)包時(shí)提供的圖紙不符；當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等。 所以在施工過(guò)程中，必須嚴(yán)把變更關(guān)，嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模， 提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容等，實(shí)行“技術(shù)管理、分級(jí)控制、限額簽證”的制度。 對(duì)必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，尤其是涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)盡早盡快解決，減少損失，否則，勢(shì)必造成重大變更損失。 工程變更分為設(shè)計(jì)變更和其他變更兩大類。 為嚴(yán)格控制工程投資，無(wú)論是哪一種變更，必須嚴(yán)格按變更程序、限額審批實(shí)現(xiàn)變更，否則，很難實(shí)現(xiàn)投資的控制。

（2）施工組織及技術(shù)措施的控制。 施工技術(shù)措施對(duì)工程造價(jià)有很大的影響，因此，施工技術(shù)措施的審查，除監(jiān)理單位和建設(shè)單位審查外，還可邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)人員參與審查，這樣施工技術(shù)方法就和設(shè)計(jì)意圖做到了有機(jī)的結(jié)合，從而使施工技術(shù)措施更有針對(duì)性和時(shí)效性。

（3）工程資金籌措支付及施工進(jìn)度控制。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì)面臨資金籌措問(wèn)題，資金籌措的方式多為銀行貸款。 工程資金的籌措、支付情況對(duì)工程的開(kāi)發(fā)成本將產(chǎn)生很大的影響。 資金充足、支付及時(shí)，就能保證承包單位的施工進(jìn)度，進(jìn)而保證整個(gè)工程的交、竣工時(shí)間和房屋的銷售，使建設(shè)資金按計(jì)劃回籠，減少建設(shè)資金的貸款利息。

4.結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主要是以經(jīng)濟(jì)效益為目的，衡量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資效益的重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是開(kāi)發(fā)成本。房屋開(kāi)發(fā)成本是影響房產(chǎn)銷售價(jià)格的重要因素，其開(kāi)發(fā)成本的高低必然引起售房?jī)r(jià)格的波動(dòng)。同時(shí)只有控制好了開(kāi)發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)的投資效益才會(huì)得到保障。

參考文獻(xiàn)：

[1] 呂萍.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng).北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002年

第8篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理體制現(xiàn)狀成本控制方法

一、房地產(chǎn)成本控制的意義以及我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)管理體制的現(xiàn)狀分析

在地位上而言，房地產(chǎn)成本管理是決定房地產(chǎn)企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要指標(biāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本管理水平的好壞直接關(guān)系到企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益水平的高低，再者企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與財(cái)務(wù)成本管理有著直接而至關(guān)重要的關(guān)系。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理一方面可以幫助企業(yè)節(jié)約資源和成本，另一方面，在現(xiàn)今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)成本控制意味著企業(yè)的綜合實(shí)力在同一標(biāo)準(zhǔn)下是高于其他企業(yè)的，這樣一來(lái)就大大增加了企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。如果房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不能很好的進(jìn)行成本管理，那樣就會(huì)很難在激烈的市場(chǎng)環(huán)境下獲取成功。因此，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)必須把成本管理放在工作重心的位置上。然而，從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程看，由于在我國(guó)，房地產(chǎn)基本上屬于一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展的時(shí)間還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理的過(guò)程中自然存在一些這樣或那樣的誤區(qū)，所以在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中也會(huì)相應(yīng)地出現(xiàn)一定的問(wèn)題。但是，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)的各種制度逐漸得到完善，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)體制也在制度規(guī)范化過(guò)程中不斷升級(jí)規(guī)范。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，我國(guó)商品房交易市場(chǎng)不斷改革和深化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力逐漸增強(qiáng)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系還存在著體制不健全、不完善的問(wèn)題，這些也正是影響房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的重要因素，很多房地產(chǎn)企業(yè)至今仍然沒(méi)有建立與自身企業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，財(cái)務(wù)成本管理與控制一直處于粗放狀態(tài)，從根本上無(wú)法滿足現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展的需要。此外，很多房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所采取的成本管理措施和管理方法相對(duì)落后。以往所實(shí)行的房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)財(cái)務(wù)成本的管理方法，主要是通過(guò)財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行財(cái)務(wù)決算報(bào)告為依據(jù)，按照此方法對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行核算，這種成本控制方法是根據(jù)核算后的結(jié)構(gòu)進(jìn)行管理的，很顯然是滯后的。因此，即使在財(cái)務(wù)核算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但是由于項(xiàng)目也已經(jīng)實(shí)施，根本無(wú)法進(jìn)行相關(guān)的彌補(bǔ)工作。這種核算制的模式不能及時(shí)進(jìn)行事前預(yù)測(cè)和事中控制，因此在項(xiàng)目完成階段財(cái)務(wù)成本核算顯得很被動(dòng)。尤其是當(dāng)財(cái)務(wù)賬面上的成本面臨失控狀況，則無(wú)法挽回已經(jīng)產(chǎn)生的損失。成本控制更是癡人說(shuō)夢(mèng)。雖然有些企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中建立了一套相對(duì)完整的財(cái)務(wù)成本管理體系，但是在具體執(zhí)行過(guò)程中這些體制根本就是形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮絲毫實(shí)質(zhì)性的作用。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能從根本上改變當(dāng)前的粗放式的財(cái)務(wù)成本管理方式，就會(huì)降低影響廣大員工的積極性和創(chuàng)造性，對(duì)提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展是完全不可能的。因此，只有從根本上在房地產(chǎn)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)下嚴(yán)格控制成本分配現(xiàn)狀，才有可能完成房地產(chǎn)企業(yè)的全面轉(zhuǎn)軌，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的和諧健康發(fā)展，達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中屹立不倒的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過(guò)程的成本管理,并且這種管理不僅僅是簡(jiǎn)單的關(guān)注于短期的財(cái)務(wù)成本，而且要關(guān)注房子的長(zhǎng)期質(zhì)量，工期等隱性成本,另外，還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、結(jié)算、銷售這每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行成本管理時(shí)，都要進(jìn)行嚴(yán)格和科學(xué)的控制和管理,尤其是在企業(yè)的立項(xiàng)和規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。其中，成本控制的主要活動(dòng)包括計(jì)劃、決策、預(yù)測(cè)、控制、核算、考核、分析等。財(cái)務(wù)成本管理可以劃分為財(cái)務(wù)成本決策、財(cái)務(wù)成本預(yù)測(cè)、財(cái)務(wù)成本核算、財(cái)務(wù)成本控制、財(cái)務(wù)成本計(jì)劃、財(cái)務(wù)成本考核、財(cái)務(wù)成本分析等。這幾個(gè)方面的財(cái)務(wù)成本管理存在內(nèi)在的聯(lián)系性，幾類成本管理之間相互作用，形成一個(gè)循環(huán)的整體。因此，在這個(gè)大鏈條里，任何一部分的不協(xié)調(diào)與失誤都會(huì)造成整體質(zhì)量的下降，所以，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理需要事前預(yù)測(cè)、事中控制和核算、事后主要是進(jìn)行考核和分析。只有從根本上對(duì)財(cái)務(wù)成本管理內(nèi)容進(jìn)行全面整體的分析，才能做到事前預(yù)測(cè)的合理性，為科學(xué)的計(jì)劃和決策奠定重要的基礎(chǔ)。

二、如何最大化提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平

如何最大化的利用現(xiàn)代化的信息手段、科學(xué)的管理方法來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的水平顯然已成為房地產(chǎn)領(lǐng)域最為關(guān)注的話題了。下面，筆者將從房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的各個(gè)步驟出發(fā)，逐一進(jìn)行成本管理方法的總結(jié)與思考。

(一)立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制

在任何一個(gè)新項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，首先必須提交詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》。重點(diǎn)對(duì)企業(yè)投資及效益進(jìn)行科學(xué)的測(cè)算，嚴(yán)格的進(jìn)行資金計(jì)劃管理。其中，有一點(diǎn)必須謹(jǐn)慎的是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作相應(yīng)的預(yù)防措施。最后，在項(xiàng)目立項(xiàng)中，總結(jié)出綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

首先，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇應(yīng)遵循以下原則：能由公司內(nèi)部完成的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)由公司內(nèi)部自行完成，以節(jié)省不必要的開(kāi)支；需委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，應(yīng)采取公開(kāi)招標(biāo)的方式，擇優(yōu)選取。應(yīng)全面組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，從而擬訂標(biāo)書，開(kāi)展公平、公開(kāi)招標(biāo)活動(dòng)，最大限度的降低規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的工程成本。總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須包括整個(gè)工程企業(yè)的建造成本控制的總體目標(biāo)，即目標(biāo)成本。施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)注明有關(guān)鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款。設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算人員應(yīng)會(huì)同監(jiān)理人員、物業(yè)管理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本，用戶消費(fèi)成本)等進(jìn)行預(yù)知性會(huì)審,提出明確有效的書面意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行可行性修正, 避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的工程投資的損失與浪費(fèi)。結(jié)合工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)規(guī)范圖集的做法進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使之更加經(jīng)濟(jì)、合理，在設(shè)計(jì)規(guī)劃階段，使這種調(diào)整反映到圖紙中去。

(三)施工過(guò)程的成本控制

工程施工是指將設(shè)計(jì)方案由圖紙變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的實(shí)施過(guò)程，也是達(dá)到工程成本控制、科學(xué)地確定工程目標(biāo)造價(jià)的過(guò)程。施工過(guò)程的成本控制主要從兩個(gè)方面入手：一是建立工程現(xiàn)場(chǎng)簽證管理制度，嚴(yán)格控制因設(shè)計(jì)變更而產(chǎn)生的工程成本，要明確工程項(xiàng)目部、造價(jià)管理等相關(guān)部門的工作人員的分工與職責(zé)，及時(shí)辦理簽證，對(duì)簽證的內(nèi)容制定要求客觀、準(zhǔn)確，其中對(duì)于隱蔽簽證要根據(jù)工程的設(shè)計(jì)圖紙出發(fā)，對(duì)重大的設(shè)計(jì)變更，應(yīng)事先做出預(yù)算并進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析比較后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批方可實(shí)施，從而保證工程現(xiàn)場(chǎng)簽證的質(zhì)量，杜絕產(chǎn)生不實(shí)及虛假簽證。二是嚴(yán)格審查承包商在合同上的索賠要求，對(duì)施工單位在索賠項(xiàng)目上巧立名目、弄虛作假、以少多報(bào)、蒙哄欺騙等行為應(yīng)于駁回，對(duì)遇到問(wèn)題不及時(shí)辦理簽證賠負(fù)，結(jié)算時(shí)搞突擊、因利益發(fā)生爭(zhēng)吵的現(xiàn)象應(yīng)于堅(jiān)決制止。

(四)竣工結(jié)算的成本控制

竣工結(jié)算是反映工程項(xiàng)目實(shí)際造價(jià)的重要性文件，是工程竣工驗(yàn)收的重要組成部分。在辦理竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)堅(jiān)持以現(xiàn)行的工程造價(jià)管理法規(guī)為依據(jù)，按照甲、乙雙方在承包合同中約定條款，根據(jù)工程竣工圖紙，結(jié)合設(shè)計(jì)變更、隱蔽記錄、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行認(rèn)真審核計(jì)算。主要包括以下內(nèi)容：

(1)審查是否按圖紙及合同約定的內(nèi)容全部完成工作，防止存在丟、拉的項(xiàng)目。

(2)審查設(shè)計(jì)變更內(nèi)容是否符合規(guī)定，變更資料是否齊全、內(nèi)容表達(dá)是否清楚，設(shè)計(jì)變更是否提前做好預(yù)算通過(guò)審批。若出現(xiàn)不屬于簽證范疇的內(nèi)容（比如因施工單位自身失誤所造成的返工項(xiàng)目）應(yīng)不予進(jìn)行竣工結(jié)算。確保工程項(xiàng)目的竣工質(zhì)量。

(五)其他環(huán)節(jié)的成本控制

在樓盤正式發(fā)售前，應(yīng)組織銷售、設(shè)計(jì)、工程這三個(gè)部門的相關(guān)工作人員和預(yù)算人員擬訂詳細(xì)的《銷售承諾事項(xiàng)清單》，逐項(xiàng)測(cè)算其建設(shè)成本，并對(duì)照目標(biāo)成本增加對(duì)預(yù)算進(jìn)行逐項(xiàng)審核；銷售過(guò)程中要考慮到為增加"賣點(diǎn)"需增加或調(diào)整的綠化、公建配套等項(xiàng)目成本，必須事先做好預(yù)算并得到公司批準(zhǔn)后方可實(shí)施。應(yīng)盡最大的可能縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)周期，減少工程建設(shè)期間的不必要的費(fèi)用。應(yīng)保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償成本的增加；在市場(chǎng)和經(jīng)營(yíng)條件許可的情況下，應(yīng)注意加快項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售的節(jié)奏，盡量減少現(xiàn)房的積壓時(shí)間，減少利息費(fèi)用等成本。

在愈演愈烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，“省錢就是賺錢”，因此，要想在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)上獨(dú)占鰲頭，必須對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的成本控制與管理。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏世勇,張俊杰.房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的幾點(diǎn)思考.2005(04)

第9篇：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理范文

關(guān)鍵詞：工程造價(jià)控制管理

0引言

就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：

1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制

1.1實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)工程洽商，同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

1.2積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計(jì)單位，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。

1.3運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲(chǔ)藏室可以停放車輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。

1.4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位交來(lái)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。

2施工階段工程造價(jià)控制

按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。

2.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

2.1.1把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無(wú)定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。

確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)低的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。

2.1.3嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。

2.2加強(qiáng)工程施工事中控制

2.2.1嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。

2.2.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。

2.2.3嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。

2.2.4及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。

2.2.5對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。

3決算階段對(duì)工程造價(jià)的控制

竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。

3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。