房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段精選(九篇)

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第1篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

（一）房地產(chǎn)是社會生產(chǎn)和生活的基本載體，是城市經(jīng)濟(jì)活動的重要物質(zhì)要素。自改革開放以來，特別是1998年進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革以來，伴隨著城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，中國的房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對促進(jìn)消費、擴大內(nèi)需、拉動投資、改善居民居住條件和城鎮(zhèn)面貌、相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展，發(fā)揮了重要的作用。據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展能夠有效構(gòu)成一個良性循環(huán)的城市產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)、消費過程中，涉及到建筑、建材、能源、交通、冶金、化工、電子、通訊、輕紡及家電等50多個國民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)部門，它的發(fā)展能夠帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同繁榮。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是構(gòu)成社會財富生產(chǎn)的重要部門，很多國家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性、支柱性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GNP的比重一般都在6%-12%左右。

（二）房地產(chǎn)業(yè)的自身特點作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，其能夠有效帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、提高人民的生活水平、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，我們不可忽視的是，房地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)業(yè)，其自身擁有著不同于其他產(chǎn)業(yè)的特殊特點。房地產(chǎn)投資具有資金需要量大、開發(fā)經(jīng)營周期長，變現(xiàn)性差、不可移動，壽命周期長、綜合性強寄投資額大，政策影響性等特點，同時房地產(chǎn)投資又是高風(fēng)險、高回報行業(yè)，房地產(chǎn)投資的這些特點都決定了房地產(chǎn)市場具有很強的投機性和風(fēng)險性，這些都要求國家運用政府控管手段減輕房地產(chǎn)業(yè)的各種不穩(wěn)定因素，保持房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)、持續(xù)快速發(fā)展，避免造成一些國家由于房地產(chǎn)業(yè)違背客觀規(guī)律發(fā)展而出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

二、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的政府管控的措施

目前，我國政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控措施主要包括有：控制土地批量、稅費、利率、貸款、保險、公積金管理及價格管理等措施。為保證我國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)安全，政府對其進(jìn)行科學(xué)合理的調(diào)節(jié)與控制十人重要，但基于我國目前政管控的現(xiàn)狀，也應(yīng)對相應(yīng)的管控措施加以重視，以便更加利于對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的合理管控。

（一）宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的緊密配合只有房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)安全得到保證，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此，采取有效手段對各種已知或未知影響因素進(jìn)行預(yù)防，將顯得十分有必要。在市經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全不久需要自我調(diào)節(jié)，而且還需要政府機構(gòu)對其進(jìn)行科學(xué)合理的管控。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行管控時，不僅要充分考慮到宏觀調(diào)控措施，對于微觀調(diào)控措施也需提高重視度，使兩者能夠在緊密的配合之下，從而加強房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的安全。其中，政府的宏觀調(diào)控主要是指其采取相應(yīng)的法律、行政和經(jīng)濟(jì)手段來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的干預(yù)，宏觀調(diào)控措施主要是針對房地產(chǎn)業(yè)整體的調(diào)控，其能起到大的主導(dǎo)作用；而在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，政府也應(yīng)該采取微觀調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場的每一個交易環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的管控，并能過相應(yīng)的規(guī)章制度，約束并導(dǎo)正房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向。通過政府將宏觀調(diào)控與微觀調(diào)控的有效結(jié)合，從而使政府對于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全的管控能夠發(fā)揮有效的作用。

（二）分析市場形勢及時采取相應(yīng)措施在我國的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，由于各種因素的引導(dǎo)與作用，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有巨大的波動性，因此，政府在進(jìn)行控管時，應(yīng)對當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢進(jìn)行合理的分析，并看清當(dāng)下時段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展走向，再根據(jù)不同的經(jīng)濟(jì)波動原因采取相應(yīng)的管控對策。政府在對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)安全進(jìn)行控管時，也應(yīng)對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)行詳細(xì)分析，當(dāng)國民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不一致時，則需及時采取措施對其進(jìn)行調(diào)控。如由供需關(guān)系所引起的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動，并出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)超過國民經(jīng)濟(jì)的承載能力時，政府便需及時清理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的泡沫，并根據(jù)實際情況，增加供給或是增加需求，從而盡量保證兩者之間的平衡關(guān)系。

三、結(jié)束語

第2篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

內(nèi)容摘要：近年來，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，多種因素導(dǎo)致房價過高的現(xiàn)狀。國家層面多次出臺針對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策，希望能有效抑制房價過快上漲，實現(xiàn)社會經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)有序發(fā)展的目標(biāo)。本文根據(jù)國家出臺宏觀調(diào)控政策的時間節(jié)點，以江蘇南京房價走勢為例，進(jìn)行宏觀調(diào)控政策對房價走勢影響的分析。通過分析得出相關(guān)結(jié)論并對宏觀調(diào)控政策提出一些有效建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 宏觀調(diào)控 房價 南京

政府宏觀政策和背景

從1998年實行住房由實物分配轉(zhuǎn)向貨幣化分配后，我國的房地產(chǎn)市場得到了快速的發(fā)展。尤其是進(jìn)入21世紀(jì)，房地產(chǎn)的發(fā)展，由于其乘數(shù)效應(yīng)，帶動相關(guān)行業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民收入水平的顯著提高。然而在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時也帶來一定的社會經(jīng)濟(jì)問題。首先，房地產(chǎn)市場與金融市場的關(guān)聯(lián)度較高，一旦房地產(chǎn)發(fā)展過快，形成泡沫并破滅，會對國家經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的損害。再者，一國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)間的均衡發(fā)展也相當(dāng)重要。對于過快發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)來說，會對其他的實業(yè)經(jīng)濟(jì)帶來“抽血”效應(yīng)，不利于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。又因為住房是準(zhǔn)公共品，有其特殊的價格機制，且關(guān)系到百姓的民生，國人“居者有其屋”的傳統(tǒng)樸素思想根深蒂固，房價的高企必然會對人們的生活帶來很大的影響。

由于種種原因，市場這只“看不見的手”經(jīng)常會存在失靈的情況，不能有效地配置資源。這時政府的宏觀調(diào)控就必須發(fā)揮其作用，以便社會資源更加合理有效地配置。當(dāng)然，宏觀調(diào)控也有可能會失靈。幾年來，國家多次出臺了相關(guān)調(diào)控政策，為穩(wěn)定房價，規(guī)范房地產(chǎn)市場行為，也采取了許多相應(yīng)的措施。通常國家宏觀調(diào)控的手段包括經(jīng)濟(jì)手段、法律手段、行政手段、道德手段。我國市場經(jīng)濟(jì)還處于發(fā)展階段，主要以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控為多。包括財政調(diào)節(jié)、信貸調(diào)節(jié)、價格調(diào)節(jié)和匯率調(diào)節(jié)。因為政府的宏觀調(diào)控對國民經(jīng)濟(jì)具有導(dǎo)向性，一般而言，政府實行的貨幣政策有寬松的貨幣政策和緊縮的貨幣政策。宏觀調(diào)控的政策是政府調(diào)節(jié)市場的重要手段。本文旨在根據(jù)對江蘇南京新增住房房價的波動趨勢的分析，研究宏觀調(diào)控政策的效果，期望提出合理的建議，使得調(diào)控更富有針對性。

房地產(chǎn)市場走勢分析

影響房地產(chǎn)市場的因素較多且相互作用，因果關(guān)系復(fù)雜，本文主要通過研究南京近幾年來的房價漲落的變化來驗證宏觀調(diào)控政策的效果并結(jié)合實際提出合理化意見。

江蘇南京2007-2011年房價環(huán)比同比價格指數(shù)如表1所示，其房價走勢如圖1所示（數(shù)據(jù)來源于國家統(tǒng)計局網(wǎng)站）。

從圖1表示環(huán)比的曲線中可以看出，在2007年初到2008年初南京房價的環(huán)比上升，從2008年3月出現(xiàn)環(huán)比下降，一直到2009年初。從2009年3月開始出現(xiàn)環(huán)比上漲，直到2010年年初。2010年年中房價環(huán)比價格指數(shù)略有下降，全年基本持平。2011年南京房價從4月開始環(huán)比基本出現(xiàn)下跌。從圖1表示同比的曲線可以看出，南京房價同比指數(shù)波動得較為激烈。2007年的每月同比指數(shù)基本維持在105點以上，從2008年2月到2009年1月，同比指數(shù)持續(xù)下跌，跌至96.3點。從2008年8月到2009年6月，同比指數(shù)小于100點，同比出現(xiàn)下降。從2009年7月，南京房價同比指數(shù)開始上升，從2010年4月達(dá)到峰值。此后同比增速變慢。綜合同比指數(shù)曲線和環(huán)比指數(shù)曲線來看，兩條曲線在整體的趨勢是一致的，但是環(huán)比指數(shù)在反應(yīng)房價的變化上要比同比指數(shù)更加靈敏。為驗證宏觀調(diào)控的短期效果，從環(huán)比指數(shù)的變化上，能夠比較好的反映出來。但考慮到調(diào)控的長期效果，從同比指數(shù)的變化上，能較好地反應(yīng)出來。

宏觀調(diào)控政策對比分析

2007年3月，央行2007年首度再次加息（全年共計6次加息，10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金）；2007年6月，加強外資管理—進(jìn)一步扼制房地產(chǎn)市場外資過熱；2007年9月，央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍—嚴(yán)厲打擊炒房行為。

由于政府接連推出土地、稅收、信貸等調(diào)控手段，從多方面進(jìn)行調(diào)控，如土地管理、規(guī)范市場秩序、抑制投機、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)等，使得房價的上漲幅度有一定的減緩。對于市場的反應(yīng)對政策實施有其固有的延遲性，從南京房價的反應(yīng)上來看，在2007年年末的時候，環(huán)比指數(shù)略有降低，從效果上來看，調(diào)控的作用不夠明顯。從全年來看，全年的同比指數(shù)是有所上升的，從同比指數(shù)與環(huán)比指數(shù)的關(guān)系看出（1-11月的環(huán)比指數(shù)之積等于12月份同比指數(shù)），南京房價的年增長率約為7.4%。

2008年1月，國務(wù)院重拳打擊囤地；2008年6月，再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，縮進(jìn)銀根（全年共5次上調(diào)準(zhǔn)備金率，從年初的14.5%上調(diào)至17.5%）。上半年宏觀調(diào)控主要針對房地產(chǎn)市場的投資過熱和囤地現(xiàn)象，政策傾向于緊縮。但由于2008年下半年美國出現(xiàn)次貸危機，各國的經(jīng)濟(jì)都受到不同程度的影響，中國也不例外。為保證國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，政策的方向變化明顯。從圖1中2008年的房價走勢可以看出，房價一路下跌，可見金融危機的影響力。整個世界陷入危機的影響之下，各國采取了多種拯救國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的方法。從而下半年的宏觀經(jīng)濟(jì)政策開始放松。2008年9月，降低貸款利息0.27個百分點，存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個百分點；2008年10月，財政部降低真實購房需求的門檻，降貸款利息0.27個百分點，降準(zhǔn)備金率1個百分點。2009年1月，四大國有銀行宣布：執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠、原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率等。2009年上半年采取的是寬松政策為主。

針對2007年的調(diào)控局面，2008年上半年政府實行從緊的貨幣政策，表現(xiàn)了政府調(diào)控的決心，房地產(chǎn)市場雙量齊降，調(diào)控的效果有所體現(xiàn)。2008年下半年由于世界金融危機影響的不斷擴大 ，政府為了保證經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長，央行推行雙率齊降，采取適度寬松的貨幣政策，明顯有救市的傾向。從宏觀政策的定位可以看出，政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。從2008年南京房價環(huán)比指數(shù)的變化來看，房價的變化與現(xiàn)實情況相一致，調(diào)控的目標(biāo)基本完成。房價有自身上漲的動力，并在正面政策的推動下，2008年下半年到2009年上半年進(jìn)入房價上漲的高速期，這使得政府開始意識到房價過快的上漲又將會帶來新的問題。從而在2009年的下半年，宏觀調(diào)控政策又開始轉(zhuǎn)向。

2009年7月，加強貸款資金監(jiān)管，防范貸款的銀行風(fēng)險。2009年12月，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，以抑制投機炒房。2009年12月，地方政府要切實負(fù)起責(zé)任遏制房價過快上漲。從政策上看，2009年下半年由松變?yōu)榫o，由于房價過快上漲，政府的調(diào)控開始抑制房價上漲和炒房現(xiàn)象。中央政府出臺了抑制投機，增加供給等政策，以穩(wěn)定房價。調(diào)控的目標(biāo)基本與2007年一致。從2009年7月到2010年6月的同比走勢來看（同比曲線延遲6個月），曲線的走勢與調(diào)控的節(jié)奏一致。同比指數(shù)先增大，然后變小。但是在絕對的數(shù)值上，變化微小，正體現(xiàn)了調(diào)控的難度。但客觀地講，從數(shù)據(jù)上看，宏觀調(diào)控仍然起到一定的作用。

2010年1月，國十一條；2010年9月，出臺最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策—暫停發(fā)放第三套房貸；2010年10月，上調(diào)公積金貸款利率至3.5%；2010年11月，限制公積金貸款購房首付比例等。從全年的宏觀調(diào)控政策來看，實行緊縮的財政政策，延續(xù)了2009年下半年的態(tài)度。2009年房價的上漲，房地產(chǎn)市場的繁榮。中央政府意識到房價問題后果的嚴(yán)重性和民生建設(shè)的重要性，2010年實行了更為嚴(yán)苛的政策。從限貸、限購到限價，體現(xiàn)的是政府堅定的決心。從同比曲線的走勢來看（同樣時間推后6個月），曲線表現(xiàn)為總體持續(xù)下降?？梢娬{(diào)控的政策在長期的作用之下，起到一定的作用。但在2011年的1月和2月，南京房價同比仍有上漲。當(dāng)然，在2011年開始采用新的房價統(tǒng)計方法也可能帶來數(shù)據(jù)波動。

2011年1月到6月，央行連續(xù)上調(diào)準(zhǔn)備金率，全年采取緊縮財政政策，進(jìn)一步對房地產(chǎn)調(diào)控深化。從上半年的調(diào)控可以看出，在各種嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，從環(huán)比的走勢來看，2011年全年的房價環(huán)比指數(shù)呈下降趨勢，2011年12月同比為99.7%；2012年5月，定基指數(shù)為99.1%。這些數(shù)據(jù)表明宏觀調(diào)控效果凸顯。

從南京房價指數(shù)來看，環(huán)比指數(shù)在反應(yīng)宏觀調(diào)控的效果上比較靈敏，更能體現(xiàn)市場情況的瞬時變化；同比指數(shù)的變化更能反應(yīng)調(diào)控效果的累積效應(yīng)，趨勢更加明顯。在時間軸上，同比數(shù)據(jù)反應(yīng)現(xiàn)實調(diào)控政策的效果約有半年左右的滯后?？梢钥闯?，南京房價指數(shù)的走勢基本上與宏觀調(diào)控的調(diào)控方向是一致的?，F(xiàn)實中人們也沒有感覺到房價的回落，與數(shù)據(jù)反映的情況基本一致。但是，地方政府與開發(fā)商的言行使得人們對調(diào)控能否持之以恒有所懷疑。

現(xiàn)階段政府進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的建議

基于以上分析，筆者建議政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的當(dāng)下，必須認(rèn)清調(diào)控的范圍、調(diào)控的目標(biāo)以及調(diào)控的結(jié)果。宏觀調(diào)控的本質(zhì)是彌補市場的缺陷與不足。政府的調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是使得市場具有更好的功能，并應(yīng)更加看重調(diào)控對市場的改善結(jié)果。在運用宏觀調(diào)控手段進(jìn)行調(diào)控的時候，政府應(yīng)該著重考慮各種手段對于具體問題的作用效果。在行政、經(jīng)濟(jì)、法律手段中選擇合適的手段，必要時，通過各種手段的配合運用，實現(xiàn)調(diào)控的目標(biāo)。

總的來說，政府應(yīng)當(dāng)立足于經(jīng)濟(jì)手段，并在運用金融手段的同時，著重區(qū)分消費性需求和投資性需求。政策應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格控制投資性購房需求，同時要傾向于支持民眾的正常居住需求。政府應(yīng)當(dāng)加強行政手段的調(diào)控，將房價的快速上漲，納入到地方政府及官員的考核制度中，建立相關(guān)的問責(zé)制度，并出臺規(guī)范和加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管制度，得以充分發(fā)揮調(diào)控的作用。建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律制度，對房地產(chǎn)市場良性發(fā)展至關(guān)重要。在完善相關(guān)制度方面，政府盡快完善公積金制度，使之覆蓋更多的人；完善保障性住房體系，使得更加公平和有效的分配保障性住房資源；完善土地管理制度，使得土地的流轉(zhuǎn)和使用更加有效率，根本上解決土地供求問題；完善售房制度，最大限度地消除開發(fā)商和購房者之間的信息不對稱。同時，由于“分稅制”的原因，土地出讓金一度是地方政府財政的大部分來源。地方政府基于自身利益的考慮，考慮到GDP的政績考核，使得地方政府在執(zhí)行中央下達(dá)的調(diào)控任務(wù)時，表現(xiàn)為“不作為”使得調(diào)控的效力減弱。通過處理好中央政府和地方政府的稅收分配問題，對于土地市場以及二級市場的宏觀調(diào)控，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到積極作用。選擇時機出臺限制人均住房面積的政策法規(guī)，使我國稀缺的土地資源得到更加合理的使用，澤惠后代，緩解住房市場的供求關(guān)系，有效控制房價的過快上漲。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

首先，從已經(jīng)使用過的“兩只手”說起。第一只手，宏觀政策，也就是說亞當(dāng)·斯密的“看不見的手”，這些政策是一直都在使用，而且顯然一直會被繼續(xù)使用下去的，因為房地產(chǎn)價格首先是個與宏觀經(jīng)濟(jì)和宏觀政治都相關(guān)的重要問題。但是，如果我們關(guān)注一下媒體的報道和市場的反響就會發(fā)現(xiàn)，在調(diào)控的對象和目標(biāo)之間，有著長期的落差。

有兩個現(xiàn)象可能是政策制定者始料未及的：一是老百姓對于不動產(chǎn)的購買需求竟然如此強烈，以至于中央政府的全力背書也不能讓他們等待更多的時間；二是“史上最嚴(yán)厲”的金融門檻也攔不住老百姓從兜里掏出更多的錢，湊出更多的首付和月供。

這兩種現(xiàn)象歸納起來，就是說，無論從意愿還是能力上看，房屋需求的整體剛性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我們的想象。百姓想，且能夠買房，無論政府說什么。

而這種所謂的剛性又由于“空置率高企”的一系列報道而顯得更加不可捉摸。大量的媒體報告說，中國房地產(chǎn)市場的空置率極高，數(shù)字從數(shù)千萬平米到數(shù)十億平米不等。網(wǎng)民們自發(fā)形成的“曬空樓”行為更從消費者層面將空置率指標(biāo)具象化。我們不能理解：既然剛性需求高，那么大家買房子都是要住的；既然在住，房子為什么又是空著的呢？但我想，恰恰正是這一對矛盾的現(xiàn)象，揭示了中國房地產(chǎn)行業(yè)與其他任何一種行業(yè)，與其他任何一個國家的房地產(chǎn)行業(yè)的巨大區(qū)別。因為房屋有市場價值和使用價值兩個屬性。電表不轉(zhuǎn)，只能說它們沒有實現(xiàn)它們的使用價值，不代表它們沒有實現(xiàn)它們的市場價值；我們口口聲聲說“空置率”，其實并不是“未出售率”。老百姓辛辛苦苦買了房子，其實并不是主要為了住的。

那么，他們用來干什么呢？他們用來存儲財富。換句話說，我們看到了中國幾千年以來經(jīng)濟(jì)的核心特色在幾十年沉寂后又一次顯現(xiàn)：不動產(chǎn)(以前是地現(xiàn)在是房)不是一般商品，它成了一種一般等價物，而這種一般等價物的存在目的不是用來流通，而是用來儲存。這是只有中國才會出現(xiàn)的，對于很多西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家來說卻是匪夷所思的現(xiàn)象。房產(chǎn)，替代了銀行儲蓄，成了中國民間財富儲備的終極方式。

面對這種既屬于宏觀經(jīng)濟(jì)范疇內(nèi)，卻又在世界上任何一本經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書中都找不到解決方案的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，我們的調(diào)控仍然采用了一系列常規(guī)的經(jīng)濟(jì)手段，所以，很顯然難于見效。不妨回顧一下最近幾次調(diào)控的基礎(chǔ)思路：空置率高意味著市場有水分；擠掉水分的方式是減少市場需求從而降低售價；減少市場需求的方法是：增加二手房交易成本(上一次調(diào)控辦法)；提高購買成本(包括貸款比例和利率，是上次和這次調(diào)控都用了的辦法)；提高供給(這是最近幾乎每次調(diào)控都會提到辦法，即增加保障性住房供給)；增加持有成本(這是一直在討論的物業(yè)稅)。

但是，對于一個將房屋作為一般等價物的經(jīng)濟(jì)來說，由于它對于房屋變現(xiàn)的需求被降至最低，“擁有”本身即是目的，因而無論怎樣提高各個后續(xù)環(huán)節(jié)的成本，都無法從本質(zhì)上降低人們對于房屋的渴望。

經(jīng)濟(jì)政策有困難，那么第二只手，行政干預(yù)怎樣呢？我們同樣發(fā)現(xiàn)，這些政策同樣步履維艱。從前幾年著名的“南京控制房價方案”可以發(fā)現(xiàn)，市場解決不了的問題，行政手段解決起來甚至更加困難。南京物價局當(dāng)時的處理手段是，開發(fā)商的房價一旦報備，就不許上漲。但是這樣的結(jié)果甚至是在根本上拒絕市場機制，因為物價上漲的本質(zhì)原因并不是銷售商的提價，而是市場需求的增加。就算政府可以明文控制銷售商的提價，但是由于需求仍然存在，那么控制價格的結(jié)果就只能導(dǎo)致短缺。開發(fā)商由于不能賺到期望的利潤而惜售，客戶則迅速買光市場上的存貨，結(jié)果短缺又導(dǎo)致供需關(guān)系進(jìn)一步緊張，價格“懸湖”進(jìn)一步膨脹，結(jié)果政府本來想平抑房價，最后卻導(dǎo)致房價內(nèi)在的供需關(guān)系進(jìn)一步繃緊，只要政府一個不留神，房價便如同脫韁的野馬一路狂奔。從2007年以來的每一次房價調(diào)控，其中所包括的行政指令越多，越會看到這樣一種尷尬的局面：每次政策一出臺，交易量便冷清下來，價格卻堅挺不動；一旦監(jiān)管放松，房價和地價又會報復(fù)性地上漲。這種“一管就死，一放就瘋”的現(xiàn)象幾乎成了行政指令干預(yù)市場的基本特征。

最近我們又看到了一項新的政策，那就是：土地市場監(jiān)管。當(dāng)然，這是好事，但是，從預(yù)期的目標(biāo)來看，仍然會非常艱難。目前土地市場監(jiān)管的方法是，圈定100多個重點城市，從土地交易上硬性制止所謂“地王”，也就是高地價的土地交易的產(chǎn)生。但是，實際上就連國土資源部2009年的研究也指出，地價不能說是房價過高的原因，至少在很大程度上是這樣。對于很多城市來說，地價在房價構(gòu)成中所占的比例遠(yuǎn)不足一半。所以，就算我們能夠平抑地價，對于很多城市的房價而言也不會有實質(zhì)性的影響。從另一個角度來說，即便有些城市的房價中地價所占幅度較大，但從土地交易和房屋交易的本質(zhì)來看，降低了土地成本并不能解決房價過高的問題，因為，與很多基礎(chǔ)消費品不同，房屋作為一種買房市場的高價格商品，它的實際交易價格主要決定不是通過成本，而是通過供需關(guān)系。換言之，哪怕市場上房子的成本都只有1000塊一平米，但是只要市場的需求足夠強烈，房價照樣能夠上三萬，或者上五萬。我們甚至可以把自己想象成一個二手房的交易者，如果我們由于各種特殊原因（比如，單位分房）而買到了極端便宜的房子，而房子的市價是我們買入價的10倍，那么當(dāng)我們出售這套房屋的時候，難道我們會不按照市價去出售，而是按照我們自己購買成本加上一個合理利潤率（比如30%）出售嗎？由于控制“地王”完全不能夠增加市場有效供給，所以這件事在本質(zhì)上是把本來應(yīng)該由地方政府獲得的土地利潤轉(zhuǎn)移到了開發(fā)商手里，但是對于最終購房人來說，市場情形沒有發(fā)生任何變化。

最后，當(dāng)發(fā)現(xiàn)上述“兩只手”都不太容易有效實施的時候，可以考慮“第三只手”，那就是：地方政策（比如城市規(guī)劃）作為一個可考慮的實施方向。當(dāng)然，本文不可能真正深入探討城市規(guī)劃的全部經(jīng)濟(jì)意義，但是我們可以從一些明顯的方面加以例證。

為什么城市規(guī)劃會有用？那是因為房地產(chǎn)市場的一個基本特點是：地方性。對于一個全國性市場而言，越是宏觀政策，對它的直接影響力就越大，比如，由于鋁材或焦糖是全國性的流動商品，其價格變動也是全國性的，因而主要依賴這些原材料的全國性飲料，比如可口可樂（其管理幾乎是全球性的），自然也很容易成為一個宏觀經(jīng)濟(jì)手段容易影響的商品。肯德基之類的快餐雖然看似地方性很強，但其原料大部分由其自身的統(tǒng)一飼養(yǎng)場提供，非自行提供的也大多采用全國乃至全球統(tǒng)一采購的方式，房租在其產(chǎn)品中的成分很低，因而這類快餐行業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的變化也是反應(yīng)最為迅速的。今年的通貨膨脹中，最早做出反應(yīng)調(diào)整全國統(tǒng)一售價的就包括數(shù)家快餐飲食集團(tuán)。但是房地產(chǎn)產(chǎn)品由于其地方性極強，流通商品價格因素對于它的影響程度就非常有限。例如，我們會發(fā)現(xiàn)2008年和2007年鋼材的大幅度變化實際上與房價并未產(chǎn)生出明顯相關(guān)性，盡管鋼材是房屋建造中的不可或缺的原材料。

我們甚至可以這樣說，中央調(diào)控政策的通用性（或者說全國性）與房地產(chǎn)行業(yè)的地方性之間的矛盾，是迄今為止房價調(diào)控不成功的本質(zhì)原因之一。因為通用政策永遠(yuǎn)是處理粗的原則性問題，它只能在一個統(tǒng)一的原則框架下生效，而房地產(chǎn)行業(yè)的核心原材料：土地，則是每一塊都不同，完全無法用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)加以描述和管理，所以幾乎所有的硬性調(diào)控政策，只能極其有限地影響房價，卻無法觸及房價的核心，那就是：當(dāng)?shù)氐娜撕彤?dāng)?shù)氐囊亍?/p>

而這些要素，卻是可以通過城市規(guī)劃手段加以約束或調(diào)整的。在這些要素中，規(guī)劃手段對于兩類要素尤其擅長調(diào)整，那就是：自然要素和技術(shù)要素。

自然要素是房價的重要決定性要素。我們不能通過通行政策或手段，改變一條河，一座山的位置，一條鐵道，一條高速公路，或者一種心理現(xiàn)象。從經(jīng)濟(jì)意義上，由于其變更難度太大，實際上具有某些與自然要素類似的特質(zhì)。所以，我們也不能改變北京人對于南城長久以來所形成的認(rèn)知，至少在短期內(nèi)不能。而這些要素，比起建筑成本或者交易成本或者保有成本而言，對于房價的決定性作用更大。舉例來說，如果我們習(xí)慣于將一個城市的優(yōu)質(zhì)空間（具有良好的自然環(huán)境或類自然環(huán)境要素）規(guī)劃為某種高收入人群所能享用的居住空間，這里在城市中便會出現(xiàn)一個房價峰值，而這種現(xiàn)象不會被某處的房價跌落所抵消。此外，這種空間價值分配的不均衡性不僅影響了房屋均價，還影響到整個城市房價分布的健康。高檔房屋與低檔房屋之間的區(qū)別過大，會帶來社會鴻溝增加等一系列負(fù)面社會效果，這將進(jìn)一步放大房價過高所產(chǎn)生的社會不和諧因素。

第4篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場

市場運行機制 政府宏觀調(diào)控

中圖分類號：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業(yè)化與城市化的進(jìn)程不斷推進(jìn)．房地產(chǎn)市場在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響重大。房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展與否，直接關(guān)系到我國的國計民生?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場運行過程中，出現(xiàn)了一些不容忽視的問題。直接表現(xiàn)為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結(jié)構(gòu)不合理以及房地產(chǎn)商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。因此，房地產(chǎn)市場要取得預(yù)期的調(diào)控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進(jìn)行。對于如何有效發(fā)揮市場機制和政府宏觀調(diào)控對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用也就成為了熱點研究問題。

研究我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的文獻(xiàn)較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進(jìn)行分析的。另一類是單從政府調(diào)控分析的。

(一)從市場和政府兩個層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產(chǎn)市場調(diào)控進(jìn)行了研究。從房地產(chǎn)市場運行機制來分析，他認(rèn)為企業(yè)和個人追求利益最大化是市場經(jīng)濟(jì)的基本特性，但是在這個過程中，房地產(chǎn)商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關(guān)法律法規(guī)則說明了其運行的不規(guī)范性。此外，我國房地產(chǎn)市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的不正常。從政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控機制分析，作者提出正是由于市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調(diào)控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標(biāo)差異，使得政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控才能取得相應(yīng)的成效。張躍慶(2005)認(rèn)為價格是市場經(jīng)濟(jì)的核心問題，對于很多開發(fā)商和學(xué)者提出的房地產(chǎn)價格只能由供求決定的說法，他認(rèn)為是不符合市場經(jīng)濟(jì)運行實際的。他提出房地產(chǎn)商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構(gòu)成的，而之所以我國的利率機制對房地產(chǎn)調(diào)控不起作用的原因是房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率不是由房地產(chǎn)商負(fù)擔(dān)的，而是轉(zhuǎn)嫁給了消費者。他認(rèn)為只有提高房地產(chǎn)市場化的水平。國家宏觀調(diào)控政策和市場機制，就一定能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)生國家預(yù)定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產(chǎn)市場運行的基本情況后，認(rèn)為需求結(jié)構(gòu)的變化主要與住房價格有關(guān)，與硬性指標(biāo)關(guān)聯(lián)不大，單靠行政的手段使需求適應(yīng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整難以達(dá)到目的，并對促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出了相關(guān)政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產(chǎn)行業(yè)壟斷枧角，提出要斬斷產(chǎn)業(yè)鏈條，用市場機制重新整合房地產(chǎn)業(yè)．并提出房地產(chǎn)的項目規(guī)劃、設(shè)計、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產(chǎn)業(yè)市場管理局，實現(xiàn)準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特許化管理等政策建議?？梢?，從市場和政府兩個層面研究的文獻(xiàn)并不多。以上學(xué)者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，但是對二者在房地產(chǎn)市場調(diào)控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結(jié)合市場機制與政府責(zé)任在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究

目前大多數(shù)的文獻(xiàn)研究集中于政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的責(zé)任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行了效應(yīng)分析。黎顯揚(2010)分析了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性與可行性，提出房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要途徑分為直接調(diào)控和間接調(diào)控兩種方式，直接調(diào)控手段有價格指導(dǎo)和價格管制，計劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調(diào)控手段有經(jīng)濟(jì)手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產(chǎn)市場的影響．認(rèn)為地方政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中應(yīng)進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，從受益者向監(jiān)督者轉(zhuǎn)變，以在房地產(chǎn)調(diào)控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認(rèn)為當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調(diào)控予以調(diào)解控制，但利率調(diào)控房價失效，土地儲備制度調(diào)節(jié)房價難度高、效果差，期房銷售制度改現(xiàn)房銷售制度缺少相應(yīng)的現(xiàn)實基礎(chǔ)以及開征物業(yè)稅的基礎(chǔ)性工作準(zhǔn)備不足。以經(jīng)濟(jì)手段為主的政府宏觀調(diào)控工具已經(jīng)出現(xiàn)“調(diào)控疲勞”．進(jìn)而預(yù)示著當(dāng)前我國政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控或許將由以經(jīng)濟(jì)手段為主的“軟著陸”轉(zhuǎn)變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽?。趙傳波(2009)認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場處在整體供給過剩與價格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產(chǎn)價格受到房產(chǎn)商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產(chǎn)企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產(chǎn)商在博弈過程中存在著嚴(yán)重的信息不對稱和樂觀預(yù)期，政府的政策效應(yīng)實際上推動了房地產(chǎn)價格的上升．造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產(chǎn)市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色以及政府調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的基礎(chǔ)性作用。

綜上所述，目前對于房地產(chǎn)市場刪控的研究還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足現(xiàn)實需要，本文將在對市場機制和政府責(zé)任在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用機理分析之后，結(jié)合我國房地產(chǎn)的實際情況，分析市場失靈的具體表現(xiàn)以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據(jù)此提出符合我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策建議。

二、市場在房地產(chǎn)運行中的作用機制

市場經(jīng)濟(jì)條件下市場運行機制在資源配置中起基礎(chǔ)性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現(xiàn)“市場失靈”。

(一)市場機制在房地產(chǎn)運行中的作用分析

我國從計劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規(guī)律在房地產(chǎn)市場運行中起著基礎(chǔ)性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產(chǎn)市場中．市場運行機制有其自身

的特點。

1．供求機制。供求機制是通過供求關(guān)系的變化導(dǎo)致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當(dāng)供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當(dāng)供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產(chǎn)市場由于其特殊性。供求機制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產(chǎn)市場具有較強的區(qū)域性，一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)來彌補。此外。就算是同一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)由于建筑風(fēng)格等的差異，其他房地產(chǎn)也難以替代。二是房地產(chǎn)供求均衡需要較長時間完成，因為房地產(chǎn)市場不像其他商品市場，其建設(shè)周期較長，在需求變化后，不能及時調(diào)整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產(chǎn)市場不僅僅可以通過提高增量房地產(chǎn)的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產(chǎn)的用途，如出租轉(zhuǎn)出售等來滿足需求。

2．價格機制。價格機制是通過房地產(chǎn)價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產(chǎn)市場的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對于房地產(chǎn)市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產(chǎn)市場租售比價的變化也可以促進(jìn)存量房地產(chǎn)的流通，存量房地產(chǎn)如能有效進(jìn)入流通領(lǐng)域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機制。房地產(chǎn)市場通過競爭機制實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進(jìn)技術(shù)等。房地產(chǎn)市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產(chǎn)商品具有差異性，特殊地理位置的房地產(chǎn)具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其價值。此外，房地產(chǎn)市場的競爭還具有區(qū)域性，這與房地產(chǎn)市場本身具有較強的區(qū)域性是一致的。房地產(chǎn)商為了吸引顧客，會在價格、質(zhì)量以及物業(yè)管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產(chǎn)市場運行中“市場失靈”的表現(xiàn)

我國房地產(chǎn)市場運行中“市場失靈”表現(xiàn)在四個方面：一是房地產(chǎn)市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產(chǎn)商不公平競爭，四是供給結(jié)構(gòu)不合理。下面對每個問題逐一詳述：

1．房地產(chǎn)市場供需不平衡。近年來，我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數(shù)均小于住宅銷售的套數(shù)，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產(chǎn)價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進(jìn)程加快，城市人口快速增長。客觀上對房地產(chǎn)的需求加大；二是我國城市批準(zhǔn)建設(shè)用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現(xiàn)；三是房地產(chǎn)商囤積土地、“捂房”現(xiàn)象嚴(yán)重。使房地產(chǎn)市場有效供給減少。四是房地產(chǎn)市場投機行為嚴(yán)重，虛增了房地產(chǎn)市場需求。

2．房地產(chǎn)市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關(guān)的信息在準(zhǔn)確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產(chǎn)市場的特殊性，以及房地產(chǎn)市場預(yù)防信息不對稱的成本費用高，我國房地產(chǎn)市場信息不對稱的現(xiàn)象比起其他產(chǎn)品市場更為明顯。我國房地產(chǎn)市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現(xiàn)上升趨勢。在一個完整的房地產(chǎn)市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據(jù)信息優(yōu)勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產(chǎn)商不公平競爭。市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)商通過正當(dāng)競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產(chǎn)商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權(quán)益造成了不必要的損失，使得整個社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現(xiàn)實情況來看，房地產(chǎn)商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產(chǎn)運行中的不規(guī)范性。

4．房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)不合理。供給結(jié)構(gòu)不合理是我國房地產(chǎn)市場突出的問題之一，表現(xiàn)在三個方面：一是戶型結(jié)構(gòu)不合理，房地產(chǎn)供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結(jié)構(gòu)不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟(jì)適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產(chǎn)運行中的責(zé)任

我國房地產(chǎn)市場運行在市場機制充分發(fā)揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

(一)政府宏觀調(diào)控在房地產(chǎn)運行中的作用分析

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導(dǎo)以及住房保障政策來影響房地產(chǎn)市場的內(nèi)部運行機制，以促進(jìn)資源的優(yōu)化配置，同時兼顧房地產(chǎn)市場的公平性。

1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權(quán)，因此政府有責(zé)任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調(diào)節(jié)土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式．影響房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)和供給數(shù)量，從而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要手段之一，政府通過對房地產(chǎn)市場的課稅對象、交易數(shù)額以及征收稅率的大小的調(diào)節(jié)來影響房地產(chǎn)市場的有效需求和有效供給，通過房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的變動．實現(xiàn)政府預(yù)期的政策目標(biāo)，優(yōu)化房地產(chǎn)市場的資源配置。

3．信貸政策機制。我國房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調(diào)控的視角對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控。通過對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動．可以有效地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)政府的調(diào)控目標(biāo)。

4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關(guān)的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關(guān)的住房政策，如修建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、規(guī)定房地產(chǎn)商在開發(fā)過程中經(jīng)適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進(jìn)社會的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的措施及其效果分析

針對我國房地產(chǎn)市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產(chǎn)信貸管理、房地產(chǎn)稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)控干預(yù)，但調(diào)控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產(chǎn)市場過熱問題是一個結(jié)構(gòu)性問題，用土地出讓管理措施來調(diào)控結(jié)構(gòu)性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應(yīng)土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財

政”的局面難以改變．導(dǎo)致地方政府和中央政府的調(diào)控目標(biāo)不一致，通過土地出讓管理措施調(diào)控房地產(chǎn)市場針對性不強。

2．財政政策分析。我國政府對房地產(chǎn)需求調(diào)控中，出臺了一系列相關(guān)的房地產(chǎn)稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，還有諸如二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產(chǎn)市場供需達(dá)到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產(chǎn)市場常用的調(diào)控手段，諸如調(diào)整準(zhǔn)備金率、調(diào)整住房公積金存貸款利率、調(diào)整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮(zhèn)住房改革的目標(biāo)就包括要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，政府在調(diào)控的過程中也加大了保障性住房供給的干預(yù)。但是我們從表2和表3可以看到無論是經(jīng)濟(jì)適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經(jīng)適房的價格管制使得房地產(chǎn)開發(fā)商不愿投資低利潤的經(jīng)適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。

四、完善我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的對策建議

綜合以上分析，我國房地產(chǎn)市場運行中市場機制和政府調(diào)控都存在不完善之處，需要從市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產(chǎn)市場加以調(diào)控，才能促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

第5篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

自2003年以來，中央政府一直在對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，但多次調(diào)控后都經(jīng)歷了報復(fù)性反彈，除了由于已出臺宏觀調(diào)控政策尚未超越其自身的局限性外，地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房個人，都因不同的利益和做法影響了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的預(yù)期。因此，我們必須站在國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的大局上，認(rèn)真貫徹中央穩(wěn)中求進(jìn)的方略，切實執(zhí)行國家的宏觀政策并及時預(yù)調(diào)微調(diào)，促使房價合理回歸和房地產(chǎn)市場長期、穩(wěn)定、健康發(fā)展這兩大目標(biāo)的實現(xiàn)。具體而言，要以完善差別化住房信貸和稅收政策為杠桿，以統(tǒng)籌新建商品住宅建設(shè)為重點，以完善房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為手段，緊緊圍繞調(diào)控房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式的“兩大任務(wù)”，不斷完善住房保障體系和新建商品住宅的“兩大體系”，適應(yīng)短期調(diào)控與中長期穩(wěn)步發(fā)展的“兩大基點”，確立“科學(xué)統(tǒng)籌、總體平衡、依法規(guī)范、穩(wěn)步實施”的思路，牢牢把握房地產(chǎn)市場健康、有序、持續(xù)的發(fā)展方向。

二、堅持“生命線”的能動作用，不斷提供房地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)動力

在當(dāng)前中國的社會經(jīng)濟(jì)生活中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府和全社會最為關(guān)注的焦點，是影響政府形象和公信力的重要問題之一。一是隨著土地和房價暴漲，大量低收入群體和新就業(yè)群體，因買不起房或得不到起碼的住房保障而對社會不滿；二是貧富懸殊的兩極分化進(jìn)一步拉大，一邊是買不起房的低收入群體，另一邊是一擲千金買豪宅別墅，甚至購買大量住房的高收入群體；三是制度性腐敗有惡化的趨勢，一些政府中的腐敗分子與不法開發(fā)商勾結(jié)，通過土地和房地產(chǎn)進(jìn)行權(quán)錢交易；四是政府執(zhí)行力和公信力受到威脅。

要抵制和克服各種錯誤思想和行為，防止它們對黨和政府的污濁以及對人民群眾的危害，其中一個重要途徑就是要通過思想政治工作來教育黨員干部和人民群眾，提高社會主義覺悟和鑒別力。堅持“生命線”這一科學(xué)論斷，就是從歷史唯物主義特別是從發(fā)展社會生產(chǎn)力的高度來認(rèn)識思想政治工作的能動作用。當(dāng)前，一是要堅持以黨和人民的利益為主，明確各級政府在解決房地產(chǎn)問題中的職責(zé)和任務(wù)，既解決當(dāng)前中低收入群體“買房難”和“住房難”的問題，又促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展；二是堅持樓市調(diào)控不動搖，把為中低收入群眾提供住房保障作為政府房地產(chǎn)政策的根本目標(biāo)，盡快解決中低收入群體住房難問題；三是堅持以稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段取代現(xiàn)在的行政手段干預(yù)房價的做法，引導(dǎo)房地產(chǎn)按照市場規(guī)律健康發(fā)展；四是加快公租房、廉租房和限價商品房等住房保障形式，著力解決好分配、管理等問題，調(diào)節(jié)土地供應(yīng)比例，滿足保障性住房和中低檔商品房的充分供給，緩解房地產(chǎn)供需矛盾，抑制房價上漲趨勢。

三、堅持“生命線”的主體作用，積極占領(lǐng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的輿論高地

一是要強化各級領(lǐng)導(dǎo)的統(tǒng)攬意識。隨著“十二五”期間我國國民經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”作用的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型勢在必行，它將由以往在投資拉動中起火車頭作用，轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的承載作用，從而與其他新興產(chǎn)業(yè)融合共生。二是強化宣傳部門的職能意識。要在貫徹中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控方針、政策上當(dāng)明白人，悟透上級精神、摸清社會實情、抓好貫徹落實；要在宣傳教育上當(dāng)帶頭人，切實把中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控決策目標(biāo)、本地采取的對策思路、社會執(zhí)行的方法要求，講清楚說明白；要在監(jiān)督落實上當(dāng)責(zé)任人，積極在總結(jié)經(jīng)驗做法、培養(yǎng)宣傳典型、揭示特點規(guī)律上，努力成為精通本職的行家和能手。三是強化媒體的導(dǎo)向意識。要善于見微知著，樹立強烈的憂患意識，保持清醒頭腦，及時跟蹤媒體信息，做到見事早、反應(yīng)快、判斷準(zhǔn)，提高透過現(xiàn)象抓住本質(zhì)的能力；要善于激濁揚清。在目前的經(jīng)濟(jì)形勢下，中央出臺了一系列穩(wěn)增長的措施，但房地產(chǎn)調(diào)控這根弦從未放松，防止房價反彈的警惕也從未放松。對此，我們一定要把認(rèn)識統(tǒng)一到中央的決策部署上來，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策；要形成思想共識。各級部門都要圍繞黨和國家大局、經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展全局、按照統(tǒng)一的部署和要求，狠抓貫徹落實，要形成工作合力，統(tǒng)一行動、勁往一處使。

第6篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

【關(guān)鍵詞】 完全競爭 房地產(chǎn)市場 調(diào)控

近幾年來，樓市發(fā)展勢態(tài)迅猛，房價不斷走高，中央屢次出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，其中限購、限貸、限價等政策也在一定程度上抑制了房價過快上漲，打擊了投資投機購房需求。但用行政手段的調(diào)控，很多人有支持，也有反對的聲音。在當(dāng)前國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)疲軟的情況下，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家呼吁放松對房地產(chǎn)市場化調(diào)控，一些地方試圖放松調(diào)控的愿望十分強烈，市場正走向全面回暖。2013年上半年，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、不少企業(yè)盈利困難的情況下，樓市卻出現(xiàn)了一波明顯的回暖。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份全國70個大中城市中，有25個城市的新建商品住宅銷售價格環(huán)比出現(xiàn)上漲，比5月份增加了19個。房地產(chǎn)貸款在連續(xù)8個季度環(huán)比回落后首次回升。這些信號都表明市場正在走向全面回暖。一些地方在穩(wěn)增長的壓力下，試圖放松調(diào)控的愿望十分強烈。今年以來，已有約40個城市出臺不同程度的樓市調(diào)控放松政策，而且力度有進(jìn)一步加大的趨勢。

市場快速回暖和政策松動，對市場預(yù)期轉(zhuǎn)變的影響正逐步體現(xiàn)。央行的二季度儲戶問卷調(diào)查報告顯示，未來一季度有意愿買房的儲戶占15.7%，創(chuàng)兩年來新高。

如果現(xiàn)階段放松調(diào)控，讓市場自行調(diào)節(jié)，重新走上過度依賴房地產(chǎn)拉動GDP的老路，短期內(nèi)可能會對經(jīng)濟(jì)增長起到刺激作用，長期看則無異于飲鴆止渴。持續(xù)這樣的發(fā)展模式，會導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)不振，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整遲遲無法推進(jìn)，對于經(jīng)濟(jì)的長期傷害遠(yuǎn)大于短期拉動。而更為重要的是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)并不是一個完全競爭的市場，完全靠房地產(chǎn)市場化去推動解決老百姓的住房問題，無疑南轅北轍。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言，在一個完全競爭的市場上，有眾多的生產(chǎn)者和消費者，任何一個生產(chǎn)者或消費者都不能影響市場價格。由于存在著大量的生產(chǎn)者和消費者，任何一個生產(chǎn)者的生產(chǎn)量（即銷售量）和任何一個消費者的購買量所占的比例都很小，因而，他們都無能力影響市場的產(chǎn)量（即銷售量）和價格。市場完全競爭的結(jié)果就是實現(xiàn)帕累托最優(yōu)，實現(xiàn)整個社會資源最優(yōu)化利用，到達(dá)社會福利最大化，從我們國家目前市場化程度最高的電子產(chǎn)品市場和汽車等市場來看，由于存在激烈的競爭，產(chǎn)品質(zhì)量在不斷提升，而價格卻是在不斷下降的，老百姓得到了最大實惠，能接近帕累托最優(yōu)。

然而從房地產(chǎn)市場來看，土地供應(yīng)量的有限性特別是是成熟商業(yè)圈土地供應(yīng)的有限性，決定了房地產(chǎn)市場永不可能實現(xiàn)完全競爭市場所要求的條件：可以有無數(shù)商品供應(yīng)者。那么提高房地產(chǎn)的數(shù)量就在一定時期是極其有限的，而需求可以是無限大，無限的需求和有限的供給必然會造成房地產(chǎn)市場的價格無限上漲，現(xiàn)在中國一線大城市房價遏制不住的瘋漲和三四線城市房價的低迷已經(jīng)體現(xiàn)出了出售商業(yè)圈土地供應(yīng)的有限性。特別是在通貨膨脹比較嚴(yán)重的年份更是傳導(dǎo)了一種經(jīng)濟(jì)信息：手里的錢在不斷貶值，物價在不斷上漲，可以說較高的通貨膨脹催生了人們投資的需求。對黃金而言，購買之后只要不出售，每年并不會產(chǎn)生現(xiàn)金流入，而且最后變現(xiàn)出售時并不能確定是否能有多高的增值幅度，保值程度并不高，而房子對每個人而言都是必需品，人們都希望實現(xiàn)居者有其屋，即使不居住也可以將其出租，每年可獲得較高的租金收入，更關(guān)鍵是人們都只看到房子價格總是在上漲的，即使在政府的多輪調(diào)控下，房子依舊保持增長趨勢，即使租金收入和房價不成比例，房子預(yù)期價格的上漲已經(jīng)成為定勢，只要房子價格一上漲，人們總會認(rèn)為價格會漲得更高，擔(dān)心以后更買不起。房子已經(jīng)變成和平時代最好的投資品種，為抵御通貨膨脹，人們不得不把手中的錢變?yōu)楸Ｖ翟鲋党潭雀玫姆孔印?/p>

然而，再好的保值產(chǎn)品如果目前價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在的價值，比如只值1000元的東西現(xiàn)在市場價格或許是2000元，也許還沒有什么問題，因為人們會認(rèn)為以后價格會繼續(xù)上漲，但是要是價格繼續(xù)上漲至10000元甚至100000元，資金實力雄厚的投資者一般都能認(rèn)識到這種風(fēng)險，然而一般的老百姓是無法辨明的，我們國家的股市已經(jīng)做了最好的詮釋，當(dāng)時股市瘋漲到6100多點時，還有很多知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家和基金經(jīng)理一味鼓吹會漲到10000點，當(dāng)時全民的瘋狂也帶來了股市的大暴跌，即使國家出臺多項救市措施也無法阻止股市的暴跌至1600多點。

發(fā)達(dá)國家日本的經(jīng)濟(jì)泡沫更應(yīng)該成為前車之鑒，日本本來就屬于人多地少的國家，二戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)的得到高速發(fā)展，1945年后戰(zhàn)后到1980年代的日本，經(jīng)歷了戰(zhàn)后重建和黃金幾十年的發(fā)展。于1980年代達(dá)到了幾乎頂峰，甚至夢想著有一天快速超越并取代美國，成為新的第一世界超級大國。1980―1987年，日本房地產(chǎn)，股市全面開動牛市。最牛的時侯。股市一天狂漲62倍。房地產(chǎn)也攀升到了歷史最高水平，特別是進(jìn)入1985年后，到1991年為止，日本國內(nèi)6大城市的商業(yè)地價短短6年間上升了3倍多，泡沫達(dá)至最大。到1989年，國土面積僅相當(dāng)于美國加利福尼亞州的日本的地價市值總額達(dá)到了全美國地價總額的4倍。在最高峰時期，有房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)測算的結(jié)果顯示，僅僅日本東京圈內(nèi)的地價總額已經(jīng)相當(dāng)于全美國地價的總額。人們相信土地價格只升不降的神化，爭相購置房地產(chǎn)。正是在這樣的消費者預(yù)期下，日本的地價總額才會是美國的4倍。泡沫的破滅對日本經(jīng)濟(jì)和社會造成了巨大的影響，首先是大量房地產(chǎn)公司以及與其相關(guān)的大量金融機構(gòu)倒閉，并由此造成了巨額不良資產(chǎn)，破壞了金融正常的運轉(zhuǎn)機制，特別是針對中小企業(yè)，銀行出現(xiàn)嚴(yán)重的借貸現(xiàn)象。其次，泡沫時期形成的大量過剩的房地產(chǎn)投資，使企業(yè)負(fù)債過度，成為1990年代的日本企業(yè)投資不振的一個主要原因。再次，房地產(chǎn)價格持續(xù)下跌，日本平均儲蓄率下降，生活質(zhì)量無法提高。許多在泡沫經(jīng)濟(jì)時期購買房地產(chǎn)的日本人生活陷入窘境，甚至破產(chǎn)。最后，泡沫的破滅也使“銀行不倒”、“地價只漲不跌”的神話同步破滅，企業(yè)和國民的心理狀態(tài)跌入深淵。直到目前，日本的樓市依然在走熊市，股市繼續(xù)在接近最低點徘徊，已經(jīng)20多年了，仍看不到頭。

房地產(chǎn)與老百姓的生活息息相關(guān)，因為“衣食住行”是人最基本的需求。房地產(chǎn)業(yè)也因其本身與許多其它產(chǎn)業(yè)之間相當(dāng)高的關(guān)聯(lián)度而被世界上許多國家政府作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)業(yè)的繁榮勢必會帶動一大批與它相關(guān)的產(chǎn)業(yè)的繁榮，從而帶動整個國家的經(jīng)濟(jì)。另一方面，房地產(chǎn)作為商品具有唯一性，沒有可以替代它的其它商品。再加上其開發(fā)所需資源的客觀壟斷和較強體力勞動的大量凝結(jié)，更導(dǎo)致了它目前的高價值性。所有行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)實際上是政府參與力度最強的。顯而易見的原因就是我國政府才是土地資源的所有者，開發(fā)商要開發(fā)房產(chǎn)，須直接向政府購買土地。這就形成了土地資源的壟斷。出售土地的使用權(quán)也因此成為了各地方政府創(chuàng)收的重要來源。

影響房地產(chǎn)價格的因素很多，但是無疑房地產(chǎn)不屬于完全競爭的市場，完全依靠房地產(chǎn)的市場化解決老百姓的住房問題是不可行的，放開對房地產(chǎn)的管制只會導(dǎo)致中國重走日本房地產(chǎn)泡沫破滅的老路，政府不應(yīng)該把房地產(chǎn)問題交給市場處理，而應(yīng)該從頂層的制度設(shè)計謀劃并完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，既然房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭市場，政府就應(yīng)該有分別繼續(xù)加強對房地產(chǎn)特別是大城市房地產(chǎn)的調(diào)控，合理使用行政調(diào)控措施，如加強對大城市購房資格的嚴(yán)格限定，建立健全全國的房屋聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，在全國大城市范圍內(nèi)從嚴(yán)禁止購買第三套房。對只有唯一住房的購房者房貸款應(yīng)該給予優(yōu)惠比如財政貼息或者減免個人所得稅，而不是簡單地對凡是貸款買過房的只有唯一住房購房者一刀切，同時應(yīng)該將保障房制度和廉租房制度貫徹落實到各當(dāng)?shù)卣?，并形成長效機制。目前很多地方政府對保障房和廉租房的執(zhí)行效果差強人意，調(diào)控的原則應(yīng)該對于一般中等收入以上家庭可以買得起房子，對于中低收入家庭可以買得起或者租得起政府公房。核心是保障房制度和廉租房應(yīng)該確實具有很大優(yōu)惠，如果購買保障房的價格或者租房的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一般市場價格，剛性購買需求將會降低。但是政府采取類似與抑制股票價格上漲的方式以經(jīng)濟(jì)手段如開征房地產(chǎn)稅和提高轉(zhuǎn)讓時的所得稅政府，希望通過增加購房成本在一定程度上增加交易成本，從而降低房屋買賣次數(shù)的做法是有很大問題的，股票畢竟是虛擬經(jīng)濟(jì)，交易成本太高無利可圖，投資者可以不再買賣股票，買的人少了，股票價格可能會降低，投資者會另尋其它投資品種，這在一定程度上會降低股票價格（也只是理論上可能），實際上我們國家在歷次上調(diào)或者下調(diào)印花稅都沒有起到預(yù)期效果，對房地產(chǎn)這種老百姓必需品而言，這樣做的結(jié)果是最后依舊會把成本轉(zhuǎn)嫁到購買方身上，到最后會增加房屋出售價格，就如同在普通商品里如鹽巴多征稅，必然最后導(dǎo)致鹽巴價格上漲，這種經(jīng)濟(jì)手段是值得商榷的。

要穩(wěn)定房地產(chǎn)價格同時應(yīng)該穩(wěn)定幣值，使人們對通貨膨脹的預(yù)期降低。目前房地產(chǎn)價格上漲一個重要因素是通貨膨脹預(yù)期加強，人們手里的貨幣越來越不值錢，人們只能把錢變?yōu)楦鼮楸Ｖ档膶嵨锂a(chǎn)品中去才能降低通貨膨脹帶來的風(fēng)險，而前段時間黃金價格才一降到1400美元左右即引起中國大媽瘋狂搶購實質(zhì)反映了人們普遍擔(dān)憂人民幣大幅貶值。由于房地產(chǎn)的限購迫缺乏投資渠道，很多人不得不把人民幣變?yōu)榭赡鼙Ｖ敌暂^好的黃金，因此如果能夠保值人民幣幣值穩(wěn)定，房地產(chǎn)價格上漲的預(yù)期將會得到極大降溫，房地產(chǎn)價格也才能回到合理水平，我們國家才能更好的實現(xiàn)居者有其屋的理想。

【參考文獻(xiàn)】

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第7篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞:市場機制;宏觀調(diào)控;市場經(jīng)濟(jì);市場經(jīng)濟(jì)體制;經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式

一、宏觀調(diào)控是社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀需要

市場經(jīng)濟(jì),是以市場對資源配置起基礎(chǔ)性作用、以市場競爭為主要特征的一種經(jīng)濟(jì)運行方式。市場經(jīng)濟(jì)運行方式,適合于社會化大生產(chǎn)、適應(yīng)經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展進(jìn)程、有利于提高經(jīng)濟(jì)效率。在我國實行市場經(jīng)濟(jì),是生產(chǎn)力發(fā)展的客觀需要,有利于增強社會主義國家的綜合國力,有利于促進(jìn)科技進(jìn)步和生產(chǎn)力的發(fā)展,有利于提高人民的生活水平。因此,必須堅定不移地推進(jìn)和發(fā)展社會主義市場經(jīng)濟(jì)。在市場經(jīng)濟(jì)中,雖然市場能在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用,但自身有其弱點和消極方面,這就是“市場失效”問題?！笆袌鍪А敝饕憩F(xiàn)為:市場不能調(diào)節(jié)具有外部性的行為;市場很難調(diào)節(jié)公共物品的生產(chǎn)和供給;產(chǎn)品生產(chǎn)的壟斷,導(dǎo)致富有效率的價格機制弱化甚至失效;信息不完全,難以實現(xiàn)“市場成功”;收入分配不公,導(dǎo)致“市場失效”。上述引起市場失效的情況表明,市場調(diào)節(jié)不是萬能的,依靠市場調(diào)節(jié)這只“看不見的手”,顯然不能解決市場本身固有的弱點和缺陷。由于“市場失效”的存在,政府宏觀調(diào)控就成為必然,因為政府宏觀調(diào)控這只“看得見的手”能夠有效地彌補市場經(jīng)濟(jì)的缺陷。

宏觀調(diào)控,是國家對國民經(jīng)濟(jì)總量進(jìn)行的調(diào)節(jié)與控制。政府運用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段和必要的行政手段,對經(jīng)濟(jì)增長速度與資源配置偏離、商品價格與價值嚴(yán)重偏離的經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)進(jìn)行調(diào)節(jié)、控制,引導(dǎo)和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)的最佳運行。我國自1978年改革開放、經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型以來,經(jīng)濟(jì)運行經(jīng)歷了幾次周期性波動,即“增長-過熱-衰退”循環(huán)。我國政府針對經(jīng)濟(jì)過熱、總供給與總需求失衡的狀況,及時進(jìn)行宏觀調(diào)控,收到了較好的效果,保證了國民經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,提高了廣大人民群眾的生活水平。

市場經(jīng)濟(jì)與宏觀調(diào)控是一個有機的整體,二者互相依賴,不可分割。宏觀調(diào)控要以市場配置資源和市場調(diào)節(jié)為基礎(chǔ),市場經(jīng)濟(jì)運行離不開國家宏觀調(diào)控的補充。市場機制與宏觀調(diào)控的有機結(jié)合,是中國特色社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的基本模式。這種體制,既可以發(fā)揮市場經(jīng)濟(jì)的積極作用,又可以抑制市場經(jīng)濟(jì)的消極作用;既有利于經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展,又能保證廣大人民群眾的利益,充分顯示了社會主義制度的優(yōu)越性,具有很強的生命力。而西方資本主義國家的市場經(jīng)濟(jì)體制,則以無限追求利潤的最大化為目的,當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機爆發(fā)時,受害最大的是廣

大勞動者。

二、堅持市場機制與宏觀調(diào)控的有機結(jié)合

堅持市場機制與宏觀調(diào)控的有機結(jié)合,是我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速、健康發(fā)展的重要保證。要在充分發(fā)揮市場在資源配置中的基礎(chǔ)性作用的同時,加強和完善宏觀調(diào)控。堅持一切從實際出發(fā),按客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事,強化宏觀調(diào)控的科學(xué)性,突出針對性,注重實效性,從而可以保證經(jīng)濟(jì)運行的健康發(fā)展。

(一)強化科學(xué)的宏觀調(diào)控

在宏觀調(diào)控過程中,要認(rèn)真貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀,堅持以人為本,堅持統(tǒng)籌兼顧,克服急于求成思想,避免顧此失彼,防止經(jīng)濟(jì)運行發(fā)生“大起大落”,運用宏觀調(diào)控把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向、節(jié)奏,促使經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程符合客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和科學(xué)發(fā)展觀的要求,促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快地發(fā)展。在實施宏觀調(diào)控過程中,要切實處理好如下重大關(guān)系:生產(chǎn)與需求相適應(yīng);經(jīng)濟(jì)增長速度與提高質(zhì)量效益相統(tǒng)一;產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級與就業(yè)創(chuàng)業(yè)相協(xié)調(diào);實施財政、貨幣政策與加強財政、金融監(jiān)控相結(jié)合;發(fā)揮市場機制作用與加強宏觀調(diào)控相互促進(jìn)。

(二)結(jié)合實際針對重點實施宏觀調(diào)控

1、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、快速、健康發(fā)展。我國改革開放以來,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快,經(jīng)濟(jì)增長堪稱“奇跡”,GDP在全世界名列第三,外匯儲備世界第一。改革開放的成功經(jīng)驗表明,我國30年經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長,解決了世界上人口最多國家的貧困問題。但是,世界金融危機的爆發(fā)使我國出口貿(mào)易受阻,經(jīng)濟(jì)增長下滑。我國長期以來,靠投資和出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,面臨世界金融風(fēng)險的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。這種靠投資和出口導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,一方面造成環(huán)境和資源的巨大壓力,另一方面因民生領(lǐng)域欠賬不少,又造成內(nèi)需不足,越來越難以維持經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。這種經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,無論是否發(fā)生世界金融危機,在其邊際收益最大化后,調(diào)整發(fā)展方式的周期遲早都會到來,世界金融危機將這種周期大大提前了,并成為迫使我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的一個外在契機。所以,從表面看世界金融危機沖擊的是出口產(chǎn)業(yè),實際上沖擊的是傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,表現(xiàn)為高投入、高增長、高出口、低消費的主要特點。經(jīng)濟(jì)高增長是靠生產(chǎn)要素的高投入獲得的,而并非技術(shù)創(chuàng)新獲得。這種經(jīng)濟(jì)高增長會刺激資源價格和要素價格的上漲,由此引發(fā)資產(chǎn)價格膨脹,也成為從貨幣與商品渠道推高通貨膨脹的因素。以上分析表明,我國現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式必須轉(zhuǎn)變。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式,已客觀地成為國家宏觀調(diào)控的重點任務(wù)之一,要把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展與推進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變有機統(tǒng)一起來,在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變,在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展。

2、擴大內(nèi)需,提高國內(nèi)消費水平。我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,取得了令人矚目的成果。但是,經(jīng)濟(jì)增長速度與國民消費水平相比,卻顯得很不協(xié)調(diào)。國民消費率指標(biāo),能夠反映出內(nèi)需不足、消費水平不高的現(xiàn)狀。2000年國民消費率為62.3%,2006年為49.9%,2007年為49%,消費水平呈下降的趨勢,已經(jīng)低于世界平均消費水平。我國是一個有13億人口的大國,具有龐大的內(nèi)需市場,擴大內(nèi)需經(jīng)濟(jì),具有較大的發(fā)展空間和潛力。經(jīng)濟(jì)增長和趕超世界發(fā)展的原動力來自內(nèi)部,發(fā)展內(nèi)需經(jīng)濟(jì),擴大國內(nèi)需求,提高國民消費水平,是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展的最佳選擇。擴大內(nèi)需既能拉動經(jīng)濟(jì)增長,又能提高廣大人民群眾的生活水平,符合科學(xué)發(fā)展觀關(guān)于發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享的根本要求。當(dāng)然,擴大內(nèi)需并不意味著發(fā)展外需經(jīng)濟(jì)不重要,要在擴大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)的同時,穩(wěn)定外需經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。隨著國際經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展變化,不失時機地加快外需經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

3、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量和效益。調(diào)整和優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),是轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的關(guān)鍵。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,要按照擴大內(nèi)需與穩(wěn)定外需相結(jié)合的原則,運用稅收、信貸等經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行客觀引導(dǎo)、規(guī)范、調(diào)節(jié)和控制。一是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化。一方面,調(diào)整方向,以擴大國內(nèi)需求為重點,優(yōu)先發(fā)展民生產(chǎn)業(yè),引導(dǎo)競爭力差、出口受阻的外向型經(jīng)濟(jì)實體向內(nèi)需經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型,促進(jìn)涉及廣大人民群眾衣、食、住、行等生存必需的產(chǎn)業(yè)以及文化、旅游、服務(wù)業(yè)的發(fā)展。另一方面,從提升產(chǎn)業(yè)競爭力和經(jīng)濟(jì)增長出發(fā),增強產(chǎn)品生產(chǎn)的科技含量,提高產(chǎn)品質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。二是調(diào)整國民收入分配結(jié)構(gòu)。調(diào)整按生產(chǎn)要素分配與勞動收入的比例,增加勞動收入的分配份額;調(diào)整經(jīng)濟(jì)實體管理人員、特別是高管層人員與普通勞動者收入分配的比例,縮小分配差距。通過調(diào)整收入分配,增強廣大居民特別是低收入群眾的消費能力,提高人民的生活水平。

4、加強對銀行信貸的監(jiān)管,抑制通貨膨脹,防御金融風(fēng)險。在金融全球化局勢下,金融往往是產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險進(jìn)而引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機的主要因素,2008年美國由次貸引發(fā)的金融危機就是典型的例子。我國銀行對房地產(chǎn)貸款,也潛在較大的風(fēng)險。潛在風(fēng)險的主要表現(xiàn)為以下方面:

(1)房地產(chǎn)貸款上升速度過快,是房地產(chǎn)過度膨脹的指標(biāo)之一。近幾年房地產(chǎn)貸款增長率超過25%,比金融機構(gòu)全部人民幣貸款增長率高20個百分點。2006-2007年,12家H股上市房地產(chǎn)公司抵押貸款平均同比增長53%,而非抵押貸款平均同比增長286%。2008年前三季度,各類房地產(chǎn)貸款增加4264億元,占全部中長期貸款增加額的37%,其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1350億元,同比增加1006億元(林躍勤,2009)。

(2)全國商品房存量市場巨大,空置面積超過1億平方米,占全國城市住宅面積的5%以上。

(3)房價持續(xù)大幅度上漲,價格與價值嚴(yán)重背離。房價上漲幅度,已大大超出居民收入的增長水平。為什么房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、市場存量巨大,房價還持續(xù)大幅度上漲呢?究其原因有五個方面:一是土地資源有限。在人們思想上形成了房價必然上漲的認(rèn)識,盡管消費能力不足,也要爭先貸款購置住房。二是低息貸款為房地產(chǎn)開發(fā)商提供了廉價的資本。我國目前銀行信貸具有高儲蓄、低利率的特點,房地產(chǎn)開發(fā)商通過低息貸款,取得廉價資本,再通過提高房價,獲取超過平均利潤的高額利潤。三是投機商炒作房價。采取囤積住房,散布虛假信息等手段,合伙抱團(tuán)抬價,從中獲取高額利潤。四是土地和原材料漲價。從表面上看,由于土地和原材料漲價,使房價上漲。實質(zhì)上是由于房地產(chǎn)發(fā)展過熱,造成土地、原材料短缺,推高了土地和原材料價格。五是房地產(chǎn)行業(yè)壟斷。通過市場競爭,逐漸形成了行業(yè)壟斷,市場調(diào)節(jié)價格的機制弱化或失效,壟斷開發(fā)商成為市場價格的決定者。

從上述分析不難看出,銀行貸款大量投入房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)市場存量較大,房價大幅上漲,導(dǎo)致房價膨脹、泡沫積累增多。在住房銷售萎縮,加上銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商借貸和展期困難的情況下,將會造成負(fù)債率較高的開發(fā)商資金鏈吃緊甚至斷裂,形成惡性循環(huán)。開發(fā)商一旦無能力償還貸款,就會把巨額風(fēng)險轉(zhuǎn)移到銀行。房價嚴(yán)重膨脹、泡沫積累增多,潛在較大的金融風(fēng)險,關(guān)系到國家的經(jīng)濟(jì)安全和社會穩(wěn)定,是政府宏觀調(diào)控的重點和難點。在實施宏觀調(diào)控過程中,一方面要綜合運用財政、金融等經(jīng)濟(jì)手段,發(fā)揮價格、稅收、利率等杠桿的調(diào)節(jié)作用,抑制房價上漲,促進(jìn)其回落并貼近價值;另一方面,運用法律手段和行政手段進(jìn)行監(jiān)督管理,進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場,并采取必要的限價措施,實行雙向調(diào)控。同時,加強金融監(jiān)管,強化監(jiān)督制約機制,增強監(jiān)管手段和約束力,增進(jìn)監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)威性,建立良好的金融秩序,保護(hù)投資者權(quán)益,防范金融風(fēng)險,把維護(hù)國家金融安全放在更為突出的位置。

(三)注重宏觀調(diào)控的實際效果

中央政府實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策,制定出臺了一系列宏觀調(diào)控政策、規(guī)定和措施,中央財政預(yù)算安排了上萬億元的資金,用于刺激消費、扶助民生、拉動增長,充分體現(xiàn)了社會主義制度的優(yōu)越性,得到全國人民的擁護(hù)。但是,能否收到預(yù)期效果,也是全國上下乃至世界各國關(guān)注的大事。因此,最關(guān)鍵的問題就是要把各項政策、措施落實到位,把財政下?lián)艿馁Y金花在刀刃上,充分發(fā)揮資金的最佳使用效率。這就要求各級政府求真務(wù)實,克服利益趨動的本位主義傾向,切實抓好政策、措施和資金使用的落實,防止宏觀調(diào)控失效。

政府在經(jīng)濟(jì)中的作用,是經(jīng)濟(jì)學(xué)家們爭論的一個焦點問題?！靶伦杂芍髁x”和“華盛頓共識”的一個基本觀點是反對政府干預(yù)經(jīng)濟(jì),認(rèn)為政府除了保護(hù)產(chǎn)權(quán)、制定競爭規(guī)則外,不應(yīng)該管更多的事情,政府從經(jīng)濟(jì)中一退出,市場馬上就會繁榮。在這種思想的影響下,大部分發(fā)展中國家和轉(zhuǎn)型國家的政府迅速退出許多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。但是,其結(jié)果卻因政府作用的過度削弱,還帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退和社會混亂。我國的經(jīng)濟(jì)改革之所以能取得成功,一個重要原因,就是把政府宏觀調(diào)控與市場機制有機結(jié)合起來,既在發(fā)揮市場機制作用的同時,又保持政府對經(jīng)濟(jì)運行的調(diào)控和管理。這對“新自由主義”和“華盛頓共識”反對政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的觀點,是一個實證否定。市場經(jīng)濟(jì)活動,是一個不斷運動的變量系統(tǒng),而宏觀調(diào)控則隨著市場經(jīng)濟(jì)的運行,不斷地發(fā)揮作用和完善。市場經(jīng)濟(jì)離不開宏觀調(diào)控,宏觀調(diào)控促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)越發(fā)展,宏觀調(diào)控越重要。

參考文獻(xiàn):

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2、李成勛.中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略[M].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社,2009.

第8篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

［關(guān)鍵詞］住房市場；土地市場；協(xié)調(diào)性；耦合協(xié)調(diào)度

［中圖分類號］F29335［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1005-6432（2012）9-0023-04

引言

2004年以來房價快速上漲引發(fā)國內(nèi)學(xué)者對房價上漲原因分析的研究熱潮,其中地價過快上漲推高房價論點為廣大學(xué)界人士及普通民眾所接受。然而國土資源部2009年對全國105個地價動態(tài)監(jiān)測城市620個項目開展的“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”顯示：620個項目地價房價比平均為232%,356個項目比例在15%~30％,比例在30％以下的約占總數(shù)的78％。東部地區(qū)共有項目316個,地價房價比平均為27%,地價房價比高于全國平均水平；中部和西部地區(qū)共有項目分別為158個和146個,地價房價比平均值分別為21%和18%,均低于全國平均水平。地價上漲最快的一線城市北京、上海、廣州和深圳地價房價比分別為268%,267%,332%和344%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)國土資源部“房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查”相關(guān)數(shù)據(jù)計算整理得來。,雖高于全國最高水平,但是從國際經(jīng)驗來看此比值也在合理范圍之內(nèi)。地價房價比為判斷住房市場與土地市場的協(xié)調(diào)狀況、分析地價占房價比重的合理性從而為改善宏觀調(diào)控政策提供了有效依據(jù)。但是全國甚至是一線城市房價與地價處于協(xié)調(diào)狀態(tài)，二者比重合理的調(diào)查結(jié)論為普通民眾所不能接受。為此很多學(xué)者指出該指標(biāo)具有如下缺陷：一、地價房價比僅涉及地價與房價兩個指標(biāo),地價與房價不能充分反映土地市場與住房市場整體狀況。二、由于房地產(chǎn)開發(fā)兩到三年的周期導(dǎo)致地價房價比存在時差,歷史地價與當(dāng)期房價的比值必然會人為縮小其比值。鑒于以上地價房價比評價住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性不可避免的缺陷,筆者首次將耦合協(xié)調(diào)度模型引入以更為客觀全面地評價二者協(xié)調(diào)性。耦合協(xié)調(diào)度衡量的兩系統(tǒng)(住房市場與土地市場)涉及指標(biāo)多且較為全面,且住房市場與土地市場均為同期兩系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性衡量,由此規(guī)避了地價房價比缺陷。

2住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度模型介紹

2.1住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度模型表達(dá)式

借鑒物理學(xué)中的容量耦合概念及容量耦合系數(shù)模型，可以直接得到住房市場與土地市場的耦合度函數(shù)劉耀彬中國區(qū)域城市化與生態(tài)環(huán)境耦合的關(guān)聯(lián)分析［J］.地理學(xué)報，2005(2)：237-247

劉耀彬城市化與生態(tài)環(huán)境耦合機制及調(diào)控研究［M］.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2007：153-156,表示為：

C=｛(X*Y)/(X/2+Y/2)2｝1/2(1)

耦合度對判別住房市場與土地市場耦合作用的強度具有重要意義，然而它只能說明兩個系統(tǒng)間相互作用程度的強弱,無法反映協(xié)調(diào)發(fā)展水平的高低,如當(dāng)兩個系統(tǒng)發(fā)展水平都較低時，同樣也可以得到兩個系統(tǒng)協(xié)調(diào)度較高的結(jié)果。因此借鑒已有學(xué)者的研究成果,構(gòu)建一個能夠客觀反映住房市場與土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展水平的耦合協(xié)調(diào)度模型,以評價不同城市不同年份住房市場與土地市場交互耦合的協(xié)調(diào)程度,其計算公式如下：

D＝(C*T)1/2,T＝αX＋βY(α＝β＝05）(2)

式中：C為耦合度；D為耦合協(xié)調(diào)度,取值范圍為0≤D≤1；T為住房市場與土地市場綜合評價指數(shù)。D的取值范圍與協(xié)調(diào)度類型如下：D＜02,極不協(xié)調(diào)；02≤D＜04,不協(xié)調(diào)；04≤D＜05,不太協(xié)調(diào)；05≤D＜06,基本協(xié)調(diào)；當(dāng)06≤D＜08,比較協(xié)調(diào)；08≤D≤1,高度協(xié)調(diào)。

2.2住房市場與土地市場指標(biāo)體系說明

(1)指標(biāo)體系結(jié)構(gòu)表。本著指標(biāo)選取的綜合全面性、重要性以及數(shù)據(jù)的可獲得性等原則本文選取住房市場與土地市場指標(biāo)如表下1所示。

(2)指標(biāo)數(shù)據(jù)來源。2001―2009年全國及35個大中城市指標(biāo)數(shù)據(jù)來源分別如下：土地供給結(jié)構(gòu)指標(biāo)中城市居住用地面積和城市建設(shè)用地面積均來源于《中國城市建設(shè)統(tǒng)計年鑒》,居住用地價格來源于中〖LL〖JP+2國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng),房地產(chǎn)開發(fā)本年土地購置面積及其他指標(biāo)均來源于相關(guān)年份《中國統(tǒng)計年鑒》。住房市場中人均居住面積來源于《中國城市年鑒》,其余四大指標(biāo)數(shù)據(jù)來源于相關(guān)年份《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》。

2.3住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度計算步驟

(1)原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化(極值變換法)。本文采取極值變換法對住房市場與土地市場指標(biāo)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理,同時也滿足了耦合協(xié)調(diào)度對數(shù)據(jù)非負(fù)化的要求。極值變化法非負(fù)化原始數(shù)據(jù)公式為：

xij′=(xij-xijmin)/(xijmax-xijmin)+001(3)

式中xij為i地區(qū)第j項指標(biāo)原始數(shù)值,xij′為原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值,xijmin和xijmax分別表示選取年份指標(biāo)最小值和最大值。

(2)指標(biāo)權(quán)重賦予(熵值賦權(quán)法)。作為客觀賦權(quán)法中重要的一種熵值賦權(quán)法避免了主觀因素帶來的偏差,不摻雜評價者的主觀期望。根據(jù)熵值賦權(quán)法計算步驟及公式,本文選取全國及35個大中城市指標(biāo)2001―2009年數(shù)據(jù)計算得出土地市場三大指標(biāo)與住房市場五大指標(biāo)權(quán)重如表2所示。

2(3)住房市場與土地市場綜合指數(shù)的計算。土地市場綜合水平指數(shù)和住房市場水平綜合水平指數(shù)計算公式為：

Xi=ai1xi1′+ai2xi2′+…+aimxim′(4)

Yi=bi1yi1′+bi2yi2′+…+binyin′(5)

式中,X、Y 分別為i地區(qū)市土地市場綜合水平指數(shù)和住房市場綜合水平指數(shù),m、n 分別為i地區(qū)土地市場和住房市場下屬指標(biāo)數(shù)目,aim、bin 分別為i地區(qū)土地市場和住房市場下屬具體指標(biāo)權(quán)重,xi1′…xim′、yi1′…yin′分別為i地區(qū)土地市場和住房市場指標(biāo)原始數(shù)據(jù)通過極值變化法標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值。最后將各地區(qū)住房市場與土地市場綜合指數(shù)X和Y代入式(1)和式(2)計算得出各地區(qū)各年份耦合協(xié)調(diào)度并判斷其協(xié)調(diào)類型。

3基于耦合協(xié)調(diào)度對住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性的考察31全國住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度

根據(jù)耦合協(xié)調(diào)度計算公式及評價步驟,計算得出全國住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度如表3所示。雖然耦合協(xié)調(diào)度較好地反映了二者協(xié)調(diào)狀況,但是住房市場與土地市場各自發(fā)展?fàn)顟B(tài)如何卻反映不出來,因此筆者在這里結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)差法標(biāo)準(zhǔn)化原始數(shù)據(jù)的方法,即xij′=(xij-xij平均)/δ，yij′=(yij-yij平均)/γ,其中xij、yij為i地區(qū)土地市場與住房市場第j項指標(biāo)原始數(shù)據(jù),xij平均、yij平均為第j項指標(biāo)2001―2009年平均值。采用各項指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)值與權(quán)重乘積之和算出土地市場與住房市場綜合指數(shù)分別為X和Y,從二者綜合指數(shù)的正、負(fù)來判斷發(fā)展水平的趨前與滯后,這樣能更好地分析出二者各自的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

從上表數(shù)據(jù)可以看出,2001―2009年全國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況良好,且遵循了基本協(xié)調(diào)比較協(xié)調(diào)高度協(xié)調(diào)的路徑,協(xié)調(diào)性越來越好。2004年及之前年份住房市場發(fā)展落后于土地市場,土地市場先于住房市場發(fā)展為后者提供了有效支撐作用,帶動了2004年起始的〖LL住房市場快速發(fā)展。隨著住房市場的快速發(fā)展二者逐漸達(dá)到協(xié)調(diào)狀態(tài),2008年達(dá)到高度協(xié)調(diào)。全國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況趨好的態(tài)勢通過下圖可以更為直觀地顯示出來。

3.2一線城市住房市場與土地市場耦合協(xié)調(diào)度

從計算出來的35個大中城市耦合協(xié)調(diào)度來看,住房市場與土地市場協(xié)調(diào)狀況趨勢與全國基本相同(故限于篇幅本文不再對所有35個大中城市耦合協(xié)調(diào)度進(jìn)行分析),東北部地區(qū)耦合協(xié)調(diào)度狀況最好,中西部地區(qū)次之,一線城市耦合協(xié)調(diào)度也趨勢好轉(zhuǎn),但是仍然低于全國水平?，F(xiàn)僅就一線城市狀況進(jìn)行分析(如表4所示),其他城市協(xié)調(diào)度變化趨勢可參考全國趨勢圖。

將一線城市耦合協(xié)調(diào)度與全國耦合協(xié)調(diào)度比較可以看出,一線城市耦合協(xié)調(diào)度趨勢不如全國逐年遞增那么明顯,一線城市波動性比較大。2008年一線城市受經(jīng)濟(jì)危機波動影響最為突出：與全國趨勢相反北京和上海土地市場與住房市場都受到嚴(yán)重沖擊,二者協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)為非協(xié)調(diào)狀態(tài),廣州和上海亦由比較協(xié)調(diào)狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)榛緟f(xié)調(diào)狀態(tài)。由此可見,一線城市等熱點城市受經(jīng)濟(jì)波動影響較為突出。經(jīng)濟(jì)危機之后2009年四個城市土地市場與住房市場迅速轉(zhuǎn)好二者協(xié)調(diào)性也隨之轉(zhuǎn)好?？傮w看來,一線城市及其他35個大中城市住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性良好。

33模型分析結(jié)果評析

模型分析結(jié)果顯示中國以及35個大中城市住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性良好,這與國土資源部公布的地價房價比顯示結(jié)果一致,兩模型分析結(jié)果與普通民眾主觀感知或預(yù)期(地價過快上漲推高房價)不符。導(dǎo)致民眾認(rèn)為土地市場非健康發(fā)展且與住房市場不協(xié)調(diào)的認(rèn)知主要在于土地市場與住房市場仍然存在諸多不協(xié)調(diào)的問題。

(1)房地產(chǎn)調(diào)控不力,開發(fā)商房價上漲預(yù)期推高地價。中國房價上漲的原因除了供求原理的作用外,房地產(chǎn)開發(fā)商對房價上漲的預(yù)期是導(dǎo)致地價上漲的重要原因。住房具有商品屬性的同時也是生活必需品,因此住房市場化的同時也離不開中央宏觀調(diào)控政策對居民住房基本需求的保障。2004年以來房價快速上漲加大了中央宏觀調(diào)控政策力度與強度,但是政策經(jīng)常變化,房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期政府宏觀調(diào)控不會長久從而依循原有市場行為路徑,調(diào)控長期成為“空調(diào)”。因此短期化的調(diào)控政策是房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期房價上漲從而推動地價上漲的主要原因,并非地價上漲推高房價。

(2)招拍掛制度導(dǎo)致地王頻現(xiàn),“囤地”、“捂地”坐等土地升值。招拍掛的土地出讓制度促進(jìn)了土地市場化并與住房市場化相輔相成推動了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展。但是現(xiàn)有土地出讓制度存在諸多缺陷：一是以價高者得為競標(biāo)原則,導(dǎo)致住房市場供求結(jié)構(gòu)矛盾。出價最高的房地產(chǎn)開發(fā)商為了謀求利潤往往注重開發(fā)別墅、高檔公寓等高檔住房,而廣大消費者需求的小戶型、小面積住房稀缺。二是單純以購地坐等土地升值為目的,利用地王地塊地理位置等方面的稀缺性推高了社會整體對地價過高的感知。土地出讓制度對房地產(chǎn)開發(fā)商囤地、捂地缺乏強制有效的規(guī)范,導(dǎo)致開發(fā)商投機心理拉長開發(fā)周期,并非當(dāng)初土地出讓價格過高。

(3)財稅制度不合理,地方政府過于依賴土地財政。1994年的分稅制改革提高了中央政府財力但同時也導(dǎo)致中央與地方財權(quán)與事權(quán)相分離,地方政府財源有限。作為地方政府財源的土地出讓金成為其擴大財力的重要渠道。地方政府土地財政絕對量的增加是土地市場化改革的必然,但土地財政占地方財政收入比重的上升則在于地方政府財源有限。

4住房市場與土地市場協(xié)調(diào)發(fā)展的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策建議正如國土資源部地價房價比和本文耦合協(xié)調(diào)度模型分析結(jié)果顯示：中國住房市場與土地市場協(xié)調(diào)性整體良好,但是抑制二者協(xié)調(diào)發(fā)展的問題依然存在,根據(jù)這些問題本文提出以下政策建議。

41調(diào)控由短期政策向長期制度轉(zhuǎn)變,有效轉(zhuǎn)變市場主體預(yù)期〖JP+1房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段主要有行政手段和經(jīng)濟(jì)手段,行政手段和經(jīng)濟(jì)手段的有效結(jié)合才能推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。2010―2011年房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級,行政手段“限購令”、“限價令”調(diào)控效果初顯需要推進(jìn)這些行政措施的短期化,這樣才能從根本上發(fā)揮其有效抑制投資投機性需求的作用；經(jīng)濟(jì)手段中的差別化信貸政策、貨幣政策更有必要也有可能去短期化,加大對普通自主性消費需求的支持；同時保障性住房要制定長期規(guī)劃,保障中低收入階層基本住房需求。通過以上房地產(chǎn)調(diào)控措施的去短期化,市場主體包括地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商以及購房者房價持續(xù)上漲預(yù)期才能得到有效扭轉(zhuǎn),從而改變目前市場主體特別是房地產(chǎn)開發(fā)商房價上漲預(yù)期對低價的推動作用。

42完善土地出讓制度及土地增值稅征管制度,促進(jìn)土地供給結(jié)構(gòu)合理化土地出讓制度要改變招拍掛中以價高者得的原則,制定競標(biāo)的綜合性標(biāo)準(zhǔn),配以房價、戶型、面積等綜合指標(biāo)進(jìn)行考察,解決住房供求結(jié)構(gòu)矛盾；同時制訂并公布土地中長期供應(yīng)計劃,提高中小戶型、中低價位等普通商品房建設(shè)用地比例,控制高檔住房用地供應(yīng),促進(jìn)土地供給結(jié)構(gòu)的合理化；同時完善土地增值稅征收制度,擴大增值稅征收范圍并做好土地增值稅專項評估,同時加強對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程監(jiān)控,以擠占開發(fā)商坐等土地升值的贏利空間，有效打擊“囤地”、“捂地”行為。

43完善現(xiàn)有財稅體制,擴大地方政府財源減輕其對土地財政過于依賴地方政府對土地財政嚴(yán)重依賴的根本原因在于現(xiàn)有財稅體制下地方政府財源有限與其事權(quán)不相匹配,推進(jìn)財稅體制的改革是減輕地方政府土地財政依賴促進(jìn)住房市場與土地市場進(jìn)一步協(xié)調(diào)的重要舉措。在此特別提出房產(chǎn)稅作為一種房地產(chǎn)宏觀調(diào)控措施目前在上海與重慶兩地已試點征收,要在兩試點經(jīng)驗總結(jié)基礎(chǔ)上準(zhǔn)確對房產(chǎn)稅進(jìn)行功能定位,制定房產(chǎn)稅推廣規(guī)劃促進(jìn)房產(chǎn)稅抑制投資投機性需求的同時擴大地方政府財源。

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第9篇：房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場失靈；宏觀調(diào)控；限購限貸政策

一、中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的必要性

1.促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)健康發(fā)展。國民經(jīng)濟(jì)是一個有機整體，每個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都必須與國民經(jīng)濟(jì)體系的要求相適應(yīng)，房地產(chǎn)業(yè)也不例外。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一定程度上制約和影響著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模、速度、及其結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也在一定程度上對國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展又產(chǎn)生強烈的反作用。房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，不僅是體現(xiàn)了局部與整體的關(guān)系，而且存在這內(nèi)在的密切關(guān)系和相關(guān)性。在市場經(jīng)濟(jì)中，只有通過加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，完善市場規(guī)劃、健全運行機制，才能有效地促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。2.彌補市場失靈，優(yōu)化資源配置。通過前面一節(jié)市場失靈理論可知，單純依靠市場機制對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)節(jié)是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，由于非均衡性、體制缺陷和市場失靈等問題的存在，導(dǎo)致市場無法通過自身調(diào)節(jié)進(jìn)行資源最優(yōu)化配置。此時，正好借助于政府這只看得見的手來彌補市場市場失靈，通過采取一系列的調(diào)控手段，使市場達(dá)到資源最優(yōu)化配置。3.完善社會保障，實現(xiàn)社會公平。房地產(chǎn)商品不同于一般商品，除了具有商品的基本屬性外，還屬于公共產(chǎn)品。因此，不能單純依靠市場機制對其進(jìn)行調(diào)節(jié)，需要政府這只看得見的手加以輔助指導(dǎo)和監(jiān)控。國家對房地產(chǎn)市場實施宏觀調(diào)控要比其他市場顯得更為重要。對于低收入群體，由于其收入甚少，有些甚至無力支付房租，又很難從銀行獲得貸款支持，在購買住房方面的支付能力幾乎等于零。讓缺乏住房支付能力的低收入者，獲得與社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的基本居住條件，理應(yīng)是政府的責(zé)任。

二、我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建設(shè)滯后于住房市場發(fā)展。與住房市場進(jìn)程相比，保障制度建設(shè)相對滯后。表現(xiàn)在：相應(yīng)配套政策不夠完善，保障體系不夠健全，政策落實也不到位；經(jīng)濟(jì)適用房制度仍需進(jìn)一步改善，因各方面管理措施不到位，覆蓋面太夠廣泛，經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)總量不足；廉租房制度建設(shè)推進(jìn)也相當(dāng)緩慢，部分城市甚至還沒有建立廉租房制度。此外，大多數(shù)城市沒有明確的管理機構(gòu)，住房保障制度落實不到位，資金來源不明確，缺乏制度化。正是由于我國住房保障制度的滯后性，極大程度上促使了社會對商品房的需求，讓市場承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)由政府保障房途徑分流的責(zé)任。2.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策失靈。一是政策調(diào)控具有滯后性。宏觀調(diào)控政策從制定到實施需要一段過程，包括發(fā)現(xiàn)問題、制定、實施調(diào)控政策。而市場具有易變性、波動性，會使得政策無法執(zhí)行，形成滯后性。二是調(diào)控政策的靈活性較差。宏觀經(jīng)濟(jì)政策是從整個大的宏觀層次考慮，其對象是面向整體市場，只能解決短期內(nèi)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)問題。而房地產(chǎn)市場則是區(qū)域性較強的市場，容易造成部分區(qū)域適應(yīng)性較差。此外，也可能由于政策制定者對市場問題把握不夠到位。三是政策執(zhí)行不力。正所謂“上有政策，下游對策”，在政策執(zhí)行過程中，由于部門利益與地方利益之間存在沖突、中央和地方之間存在博弈，因此中央出臺的調(diào)控細(xì)則往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作為、執(zhí)行不到位等等。3.房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失效。一是調(diào)控政策經(jīng)濟(jì)約束性失效。調(diào)控主體利用土地政策、貨幣政策、財政政策、稅收等政策對違反市場行為者進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性懲罰。在此過程中，往往遇到違反市場行為者“尋租”、以及“招商引資”政策、致使經(jīng)濟(jì)懲罰力度不夠而大打折扣，對于違反市場行為者來說，當(dāng)投資回報遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)性懲罰，就會使政策的經(jīng)濟(jì)約束性失效。二是調(diào)控政策具有片面性?？v觀我國已出臺的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，都是針對個別問題或現(xiàn)象。三是調(diào)控政策作用時間短。我國宏觀調(diào)控實施后，會在短期內(nèi)產(chǎn)生一定效果，之后問題會更嚴(yán)重，主要是因為宏觀經(jīng)濟(jì)政策僅在短期內(nèi)影響部分房地產(chǎn)市場主體行為。

三、完善我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要對保障對象的家庭收入、住房、資產(chǎn)狀況等進(jìn)行審核，不符合廉租條件的，必須及時調(diào)整住房保障方式。對于申請家庭弄虛作假，隱瞞真實情況的，一經(jīng)查實，責(zé)令其立即退出廉租配租住房，5年內(nèi)不得再申請廉租住房。情節(jié)嚴(yán)重者，依法追究刑事責(zé)任。其次，對經(jīng)濟(jì)適用房，實行封閉運作。經(jīng)濟(jì)適用房購房人擁有“有限產(chǎn)權(quán)”，不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租，實在需要上市的由政府回購，回購價格按出售時同類地段新建經(jīng)濟(jì)適用房價格重新確定，回購后的經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)用作保障性住房。最后，應(yīng)加快發(fā)展面向低收入家庭的經(jīng)濟(jì)租賃房，通過保障性房源的封閉運行，重復(fù)循環(huán)利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.讓企業(yè)成為市場的競爭主體。企業(yè)的市場競爭主體地位在很大程度上影響著價格機制的調(diào)節(jié)作用。產(chǎn)權(quán)制度決定了企業(yè)的性質(zhì)和經(jīng)營管理制度，確立清晰明確的產(chǎn)權(quán)制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的基礎(chǔ)。通過建立和完善現(xiàn)代企業(yè)制度，房地產(chǎn)企業(yè)按照市場競爭的要求，形成適宜的企業(yè)組織形式和科學(xué)的內(nèi)部管理制度。同時各種生產(chǎn)要素要有足夠的開放性和流動性，與外部的資本市場、經(jīng)營者市場、勞動力市場以及其他生產(chǎn)要素市場相配合，通過經(jīng)營者的選擇和再選擇，通過勞動者的合理流動，使企業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，競爭力得到有效提高。只有建立真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，才能從根本上解決影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，才能充分發(fā)揮市場的競爭機制。3.加強對價格操縱行為的監(jiān)管。因為房地產(chǎn)開發(fā)周期極長，并且具有異質(zhì)性特征，有些開發(fā)商在商品房銷售期間意圖操縱價格，依仗自身在區(qū)位市場上的壟斷優(yōu)勢及其行情變化，傳播虛假信息、囤積居奇、抬升房價，導(dǎo)致房價漲勢愈演愈烈，市場形式趨于混亂，給消費者利益導(dǎo)致極大的損害。對于上述價格操縱活動，政府方面需要強化明晰前期房地產(chǎn)開發(fā)的成本結(jié)構(gòu)，以及后期商品房銷售的價格結(jié)構(gòu)，并強制約束開發(fā)商以實現(xiàn)商品房的明碼標(biāo)價，同時銷售過程中不能隨意提升房價。對于制造、散布虛假信息，哄抬房價的開發(fā)商，以及利用虛假廣告、購房合同欺詐、無業(yè)管理質(zhì)價不符等行為，應(yīng)嚴(yán)厲懲罰。 實現(xiàn)價格操縱行為的監(jiān)管，是一個涉及政府多個職能部門的系統(tǒng)工程，需要政府部門間實現(xiàn)資源共享、密切配合，齊抓共管，綜合治理。尤其要加強同物價部門的配合，如若發(fā)現(xiàn)擾亂房地產(chǎn)市場正常價格秩序、損害消費者利益的非法活動，應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)懲。4.把握好調(diào)控手段，實行有差別的調(diào)控政策。政府應(yīng)根據(jù)不同時期房地產(chǎn)發(fā)展的特點及其相伴出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控手段。當(dāng)前，隨著中國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，政府需要改變以往以行政手段為主的宏觀調(diào)控格局，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越?jīng)濟(jì)手段為主，行政手段和法律手段為輔，盡量避免政府的直接行政干預(yù)以及調(diào)控政策的連續(xù)不斷變化。同時，宏觀調(diào)控要做到因地制宜，堅決避免“一刀切”現(xiàn)象。在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的同時，要把握房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體水平，從空間角度進(jìn)行透視，分析不同區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，以及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間差異，針對不同的對象實施有差別的調(diào)控政策。

參考文獻(xiàn)：

[1] 趙雪芳. 穩(wěn)定房價需綜合調(diào)控[J]. 中國金融，2005年第11期.