簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)精選(九篇)

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第1篇：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 政策 問(wèn)題 走勢(shì)分析

1.我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀

2008年至2010年我國(guó)的房地產(chǎn)建設(shè)快速發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)階段已經(jīng)達(dá)到了比較大的規(guī)模，其影響因素是多方面的。2008年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，政府投資4萬(wàn)億以擴(kuò)大內(nèi)需和刺激經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展。而這些資金中有相當(dāng)大一部分通過(guò)銀行貸款給大型國(guó)有企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)投資建設(shè)。雖然房地產(chǎn)業(yè)可以帶動(dòng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但之前很長(zhǎng)一段時(shí)間住房?jī)r(jià)格一直偏高，同時(shí)投資規(guī)模過(guò)大，成本無(wú)法快速收回，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，很多房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生投資虧空，成為政府的負(fù)擔(dān)。

2.房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策簡(jiǎn)述

2010年4月，國(guó)務(wù)院了旨在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“新國(guó)十條”，新國(guó)十條要求有關(guān)部門穩(wěn)定房?jī)r(jià)，保障住房，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制，抑制住房的不合理需求，住房信貸采用差別化政策，限制投機(jī)行為，利用稅收杠桿的作用調(diào)節(jié)住房消費(fèi)，調(diào)整住房供應(yīng)，增加有效供給，加快棚戶區(qū)改造和建設(shè)保障性住房，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)融資監(jiān)管，完善信息披露制度。

為了加強(qiáng)商品房限制，政府先后出臺(tái)了貨幣從緊政策，限貸、限購(gòu)、限價(jià)、限售、限利的“五限”政策等，但這些政策都并沒(méi)有完全達(dá)到預(yù)期的效果，房地產(chǎn)業(yè)仍然是調(diào)控GDP走勢(shì)的杠桿。今年我國(guó)依舊不斷調(diào)整房地產(chǎn)政策。

我國(guó)目前對(duì)房地產(chǎn)的政策依然是完善、調(diào)整、繼續(xù)整頓，不斷改正政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)貫徹限購(gòu)政策，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，同時(shí)調(diào)控政策要做到保壓結(jié)合，抑制投資性需求，保障自住需求，推行差別化信貸來(lái)支持首套房的貸款。各部門不斷完善保障住房建設(shè)使用政策和土地供應(yīng)政策，完善保障性住房的有關(guān)制度，加大資金支持力度，目標(biāo)更加務(wù)實(shí)。

3.我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題和高房?jī)r(jià)的危害

3.1我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的問(wèn)題

盡管政府在不斷進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)依然存在著諸多問(wèn)題，例如：①融資渠道單一。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融市場(chǎng)還很不完善，目前房地產(chǎn)開發(fā)上的資金融通主要方式為銀行貸款，利用貸款資金發(fā)展地產(chǎn)進(jìn)而帶動(dòng)水泥、運(yùn)輸、家具等諸多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但如果資金不能及時(shí)回收的話則可能會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)，資金融通困難是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的一個(gè)重要問(wèn)題。

②不合理的招商模式。很多房地產(chǎn)企業(yè)都急于招商，產(chǎn)權(quán)式商鋪零售是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)常采用的一種招商模式，這種模式下經(jīng)營(yíng)權(quán)、產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)分離，有可能導(dǎo)致各業(yè)主忽視公共空間維護(hù)，這些都對(duì)以后的經(jīng)營(yíng)管理留下了隱患。

③忽視營(yíng)銷方案設(shè)計(jì)。合理的營(yíng)銷決策對(duì)后期的銷售有著很大的推動(dòng)作用，如果缺乏合理的營(yíng)銷政策可能會(huì)造成項(xiàng)目虧損。

3.2高房?jī)r(jià)的危害

可以說(shuō)在持續(xù)的價(jià)格上漲后，房屋的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了價(jià)值，這會(huì)導(dǎo)致很多真正需要住房的人買不起房，抑制住房的真正需求。房地產(chǎn)的大量貸款也會(huì)增加銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)進(jìn)一步拉大貧富差距，嚴(yán)重影響社會(huì)的穩(wěn)定性。同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)的爭(zhēng)奪也容易造成腐敗現(xiàn)象，使各種社會(huì)資源形成價(jià)格泡沫。

4.解決措施探討

我國(guó)目前的住房供求結(jié)構(gòu)還不夠合理，房屋價(jià)格偏高。要改善這種狀況就要大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，加強(qiáng)普通商品住房建設(shè)，制定住房建設(shè)計(jì)劃，規(guī)范住房結(jié)構(gòu)，努力平衡市場(chǎng)供求。還可以充分利用稅收的杠桿作用，如根據(jù)人均住房面積征稅或提高高檔住房?jī)r(jià)格實(shí)現(xiàn)貧富之間的轉(zhuǎn)移支付，緩解住房結(jié)構(gòu)矛盾。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也在快速發(fā)展。居民對(duì)住房的需求是剛性的，因此房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)都處于上漲之中，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著很大的潛在價(jià)值和盈利性。政府已經(jīng)開始逐漸認(rèn)識(shí)到與土地征用、市場(chǎng)管理等有關(guān)的政策的價(jià)值，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不可避免的會(huì)存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象。各地政府都出臺(tái)了與房地產(chǎn)有關(guān)的政策，但帶有行政強(qiáng)制的政策可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)扭曲。政府的政策應(yīng)該旨在化解結(jié)構(gòu)性矛盾，消除不公平競(jìng)爭(zhēng)。用同樣的市場(chǎng)規(guī)則規(guī)范各類開發(fā)商，依靠市場(chǎng)這只看不見得手來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的有效配置，緩解結(jié)構(gòu)性矛盾。

同時(shí)還要推行多元化融資，構(gòu)建資本循環(huán)系統(tǒng)。企業(yè)應(yīng)該從單一的銀行貸款逐漸向股權(quán)、債券、信托基金等多元化融資方式發(fā)展，鼓勵(lì)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，構(gòu)建資本融通渠道和循環(huán)系統(tǒng)。

5.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)政策取向和未來(lái)走勢(shì)分析

從新國(guó)十條頒布至今，這一輪的調(diào)控已經(jīng)進(jìn)行了接近三年，目前我國(guó)的房?jī)r(jià)開始趨于平穩(wěn)，少數(shù)城市略有下降。而在限購(gòu)政策出臺(tái)后，投資性住房需求也開始減少，保障性住房投資增加，調(diào)控已經(jīng)初見成效。盡管如此，房?jī)r(jià)只是不再暴漲，人們期待的下降并沒(méi)有出現(xiàn)。而對(duì)于限購(gòu)限貸政策人們也是褒貶不一，房地產(chǎn)業(yè)健全的行業(yè)機(jī)制還沒(méi)有完全建立。

5.1房地產(chǎn)政策取向——市場(chǎng)供求變化

①需求方面。房地產(chǎn)調(diào)控政策以限購(gòu)限貸政策為核心，從2011和2012年的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房地產(chǎn)成交量基本是負(fù)增長(zhǎng)，但市場(chǎng)正在逐步回升，同時(shí)價(jià)格也在趨于穩(wěn)定。同時(shí)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)金九銀十的特點(diǎn)表現(xiàn)的并不明顯，消費(fèi)者開始趨于理性。

②供給方面。房地產(chǎn)的供給要考慮到資金和土地資源兩方面的因素。為了穩(wěn)定增長(zhǎng)，我國(guó)在采取略有寬松的貨幣政策，這至少在宏觀層面不會(huì)在資金上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成阻礙。而今年房地產(chǎn)企業(yè)的銷售回款一般都狀況良好，有利于企業(yè)再投資的進(jìn)行。而大的房地產(chǎn)企業(yè)融資是比較寬松的，這些都在資金層面有利于房地產(chǎn)開發(fā)。從土地的角度來(lái)看，由于上半年土地出讓量下降，在財(cái)政壓力下政府會(huì)增加土地供給。而企業(yè)融資改善后也要購(gòu)地保持后續(xù)發(fā)展，今年下半年土地市場(chǎng)也活躍起來(lái)，所以供給方面在逐漸好轉(zhuǎn)。

5.2未來(lái)走勢(shì)分析

第2篇：簡(jiǎn)述房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)范文

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；工程管理；難點(diǎn)

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

前言

文章簡(jiǎn)述了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義 ，并對(duì)管理過(guò)程中存在的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了介紹分析，通過(guò)分析，結(jié)合自身的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施進(jìn)行了探討。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

三、房地產(chǎn)工程管理原則分析

1.科學(xué)合理原則。應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目任務(wù)和具體施工環(huán)境，采用合理的操作方法和作業(yè)流程，科學(xué)合理地進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)工作，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)資源做到合理有效的利用，充分發(fā)揮施工人員和管理人員的工作能力，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化現(xiàn)場(chǎng)管理。

2.經(jīng)濟(jì)效益原則。房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理工作中，不可以只重視施工進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量而忽視項(xiàng)目成本和市場(chǎng)，要克服這種單純的生產(chǎn)觀以及進(jìn)度觀。需要努力打造精品工程，在保證質(zhì)量的同時(shí)努力降低成本，并要積極拓展市場(chǎng)，對(duì)于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各種要素，應(yīng)當(dāng)精打細(xì)算，努力做到以最少的投入獲取最多的產(chǎn)出，盡力避免不必要的浪費(fèi)以及任何不合理的開支。

3.標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化原則。標(biāo)準(zhǔn)化管理和規(guī)范化管理，能大大減低房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)管理難度，施工現(xiàn)場(chǎng)的諸要素管理都應(yīng)當(dāng)做到有章可循、分工明確，克服主觀隨意性，才能有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng)，從根本上提高施工現(xiàn)場(chǎng)的工作效率，實(shí)現(xiàn)良好的管理效益，建立科學(xué)規(guī)范的現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)秩序。

四、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

1.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)講無(wú)外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染、廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國(guó)或者金融風(fēng)暴，以及國(guó)家貨幣政策所帶來(lái)的投資以及經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。而市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場(chǎng)的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購(gòu)買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，它涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

2.項(xiàng)目成本管理問(wèn)題

無(wú)論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無(wú)形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問(wèn)題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無(wú)法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

3、物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購(gòu)買時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備， 但我國(guó)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對(duì)于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問(wèn)題，存在售后維修不及時(shí)，此外，對(duì)于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒(méi)有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對(duì)后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項(xiàng)目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)前期調(diào)研不足，缺乏可行性研究

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在著盲目決策開發(fā)的問(wèn)題，在一個(gè)項(xiàng)目開始之前，往往缺乏前期調(diào)研論證，缺乏可行性研究分析。一般是一拿到地就開始蓋樓，而不能對(duì)其進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的考量和論證，這就造成了項(xiàng)目管理在前期無(wú)法進(jìn)行預(yù)測(cè)和控制，致使后期出現(xiàn)了一系列問(wèn)題，影響著土地和資本的流通和優(yōu)化配置。

5.管理體制不健全，致使進(jìn)度和成本偏離預(yù)期目標(biāo)

我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)項(xiàng)目管理的理解不夠深入，從而在運(yùn)用過(guò)程中雖然照搬項(xiàng)目管理的模式，但是對(duì)項(xiàng)目管理的具體細(xì)節(jié)研究不夠深入，尤其是項(xiàng)目管理的體制普通存在著不夠完善的問(wèn)題，這就在事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)，自然在進(jìn)度和成本方面也就容易失控，與預(yù)期目標(biāo)出現(xiàn)了很大的偏離。

6.物業(yè)和售后服務(wù)不到位，矛盾沖突隱患較為嚴(yán)重

房地產(chǎn)是投資較大的產(chǎn)業(yè)，因此居民在購(gòu)買時(shí)往往非常注重后期的維修和配套設(shè)施的齊備，但我國(guó)許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，品牌和售后服務(wù)意識(shí)較差，對(duì)于已經(jīng)交房的商品房屋而言，如出現(xiàn)質(zhì)量等其他問(wèn)題，存在售后維修不及時(shí)，此外，對(duì)于一些事前承諾的基礎(chǔ)設(shè)施和配套措施，也存在著偷工減料，甚至直接沒(méi)有，這就容易造成買賣雙方之間的沖突和矛盾，對(duì)后期的商品房屋銷售也有負(fù)面影響，這種忽略事后管理和控制的做法不利于項(xiàng)目管理整體效益的發(fā)揮和積聚。

7.設(shè)計(jì)監(jiān)理制度不夠規(guī)范，制約著行業(yè)規(guī)范化運(yùn)行當(dāng)前，設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位存在配合不緊密甚至脫節(jié)的問(wèn)題，使得大量設(shè)計(jì)問(wèn)題在施工中頻繁出現(xiàn)，許多施工單位變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多，這既造成了成本上的浪費(fèi)，也造成了管理上的混亂，加之工程設(shè)計(jì)的建立制度本來(lái)不夠完善，許多施工單位就忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，這種監(jiān)理上的缺失，使得施工單位缺乏有效的制度保證和規(guī)范運(yùn)行。

8.開發(fā)商質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)

開發(fā)商總體質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)普遍存在偏重施工質(zhì)量監(jiān)督，忽視策劃和設(shè)計(jì)階段質(zhì)量監(jiān)督；偏重土建質(zhì)量，忽視功能和配套設(shè)施及設(shè)備的質(zhì)量；偏重表面質(zhì)量，忽視隱蔽質(zhì)量；偏重施工階段的現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理，忽視工序進(jìn)行前準(zhǔn)備工作管理；偏重個(gè)體計(jì)劃質(zhì)量及施工進(jìn)度，忽視整體效率。作為民用建筑建設(shè)主體，開發(fā)商的行為在相當(dāng)程度上影響房屋質(zhì)量。開發(fā)商常常受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，一味壓低造價(jià)，導(dǎo)致施工方出于成本的考慮，采用不合標(biāo)準(zhǔn)的材料；或?yàn)楸ＷC上市時(shí)間壓縮建設(shè)周期導(dǎo)致合理工期無(wú)法保證；或者前期資金不到位導(dǎo)致工期拖延，后期搶工導(dǎo)致建筑質(zhì)量差；或?qū)⒆≌|(zhì)量視為由施工單位負(fù)責(zé)，將質(zhì)量監(jiān)管的任務(wù)完全交由建設(shè)主管部門。如此種種做法對(duì)住宅產(chǎn)品的質(zhì)量產(chǎn)生了相當(dāng)不利的影響。

五、房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理難點(diǎn)的解決措施

1.重視、加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資決策階段的市場(chǎng)詳細(xì)可行性研究工作。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，只有龍頭中有“魂”，才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。龍頭抬不起來(lái)，“龍身”無(wú)法行動(dòng)。沒(méi)有圖紙，無(wú)法建設(shè);有圖常變，目標(biāo)落空。要重視項(xiàng)目的前期可研工作，就要加強(qiáng)前期可研的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入;要建立、完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源，必要時(shí)要“借腦”;完善決策程序，提高決策水平和效率，使得項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化。

2.要重視、加強(qiáng)項(xiàng)目決策實(shí)施階段的項(xiàng)目各階段設(shè)計(jì)和前期工程項(xiàng)目管理計(jì)劃工作。整合、招標(biāo)或委托有資質(zhì)、有類似業(yè)績(jī)、與項(xiàng)目匹配的專業(yè)設(shè)計(jì)資源，要求設(shè)計(jì)單位按照已批準(zhǔn)的項(xiàng)目可研報(bào)告進(jìn)行方案、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，并以可研報(bào)告的預(yù)設(shè)要求評(píng)價(jià)、審核各階段設(shè)計(jì)文件;此階段尚要依據(jù)項(xiàng)目可研和設(shè)計(jì)文件編制詳細(xì)的項(xiàng)目管理計(jì)劃和完善、周密的、包含接口條件在內(nèi)的項(xiàng)目各工程內(nèi)容招標(biāo)文件。要嚴(yán)格控制工程變更，凡涉及建筑功能性等的原則性工程變更，一定要慎重并經(jīng)過(guò)必要的決策程序才能進(jìn)行。

3.要從開發(fā)商整體運(yùn)作上真正重視項(xiàng)目收尾階段的項(xiàng)目管理工作。在項(xiàng)目收尾階段可建立一個(gè)由開發(fā)商主管工程領(lǐng)導(dǎo)牽頭、整合工程管理、銷售、技術(shù)、開發(fā)、材供、物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成的工程項(xiàng)目收尾臨時(shí)機(jī)構(gòu)，與工程項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)人員分工協(xié)作，共同完成工程收尾階段的項(xiàng)目管理及項(xiàng)目交付、移交工作。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中成本的控制政府規(guī)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用、小區(qū)建設(shè)費(fèi)用、建安造價(jià)等構(gòu)成了一個(gè)房產(chǎn)開發(fā)工程的成本。其中建安造價(jià)占到總成本的80%以上。要做好工程成本的控制就要做到：第一，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，做到招標(biāo)的公正、公平、公開，選擇質(zhì)量保證高、信譽(yù)好、價(jià)格合理的施工單位承擔(dān)工程施工任務(wù)。第二，施工前做好工程預(yù)算，在工程施工中控制工程款項(xiàng)。第三，嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)簽證的制度，就是只有在經(jīng)過(guò)三級(jí)負(fù)責(zé)人的審核通過(guò)后，現(xiàn)場(chǎng)代表方才能鑒證給施工單位。做到層層審核，進(jìn)行合理鑒證。

5.工期的控制工期的控制在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中也是非常重要的工作。因?yàn)槠洳粌H有關(guān)施工企業(yè)和開發(fā)商的利益，還關(guān)系到房產(chǎn)消費(fèi)者的利益，是一個(gè)利益的連環(huán)。所以要根據(jù)工程實(shí)際情況監(jiān)督施工單位，制訂切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃和組織設(shè)計(jì)。

6.加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目中安全的控制房地產(chǎn)開發(fā)商和施工單位應(yīng)該對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的永久性和施工安全結(jié)構(gòu)足夠重視，必須根據(jù)國(guó)家相關(guān)安全規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格控制，保證工程的安全性。

7、房地產(chǎn)施工質(zhì)量管理

首先，積極使用先進(jìn)的工藝技術(shù)，科學(xué)合理安排施工進(jìn)度，科學(xué)調(diào)配勞動(dòng)力，對(duì)總體計(jì)劃進(jìn)行周全、翔實(shí)的安排，特別是對(duì)施工容易發(fā)生的技術(shù)問(wèn)題要制定詳細(xì)的應(yīng)急措施。同時(shí)，專門成立測(cè)量小組，認(rèn)真細(xì)致做好測(cè)量放樣的工作，工程平面的點(diǎn)、線，都是通過(guò)坐標(biāo)點(diǎn)和該點(diǎn)的高度來(lái)確定形成，因此，要重視放樣，數(shù)據(jù)要經(jīng)有關(guān)人員復(fù)核后才能進(jìn)行下道工序的施工。

而且，建立高效靈敏的質(zhì)量信息反饋系統(tǒng)。設(shè)置專門機(jī)構(gòu)作為信息中心，負(fù)責(zé)搜集、整理和傳遞質(zhì)量動(dòng)態(tài)信息給項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組，便于領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)異常情況的數(shù)據(jù)信息迅速做出反應(yīng)，把指令信息傳遞給執(zhí)行工程部，及時(shí)調(diào)整施工安排，糾正偏差，進(jìn)而形成一個(gè)對(duì)數(shù)據(jù)迅速反應(yīng)、保證項(xiàng)目質(zhì)量的信息網(wǎng)絡(luò)?，F(xiàn)場(chǎng)質(zhì)檢工作員要按時(shí)搜集班組相關(guān)質(zhì)量信息，并且進(jìn)行隨機(jī)抽樣，提取相關(guān)的質(zhì)量數(shù)據(jù)，為決策提供可靠依據(jù)。

最后對(duì)材料進(jìn)場(chǎng)嚴(yán)格執(zhí)行檢驗(yàn)制度。根據(jù)材料計(jì)劃?rùn)z查材料的規(guī)格、名稱、型號(hào)、數(shù)量，檢驗(yàn)是否具有合格證、材料檢測(cè)報(bào)告，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，只有材料全部符合條件之后才能通過(guò)，并做好進(jìn)貨驗(yàn)證記錄。試驗(yàn)員還要對(duì)使用中的材料進(jìn)行抽查，做好材料二次檢驗(yàn)工作。

8、對(duì)房地產(chǎn)施工進(jìn)度管理

項(xiàng)目經(jīng)理部要加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，很好地掌握設(shè)計(jì)文件和業(yè)主的意圖，并通過(guò)

自審、會(huì)審，對(duì)設(shè)計(jì)的交流，主動(dòng)進(jìn)行事前控制，把可能產(chǎn)生的影響盡量降到最低。同時(shí)，可以實(shí)行計(jì)算機(jī)管理方式，要保證房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在規(guī)定的工期內(nèi)順利完工，就要對(duì)施工進(jìn)度計(jì)劃重點(diǎn)把握關(guān)鍵工序和關(guān)鍵線路，它是工期進(jìn)度的關(guān)鍵?？梢酝ㄟ^(guò)對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)管理進(jìn)行控制，只要關(guān)鍵工序出現(xiàn)工期的拖延，就可以在網(wǎng)絡(luò)進(jìn)度的計(jì)劃中進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化和壓縮，制定有效的現(xiàn)場(chǎng)措施，保證工程的按期完成。而且，為了確保房地產(chǎn)工程按期完工，要根據(jù)工程的需要配備足夠的大、中、小型施工機(jī)械，在保證正常施工使用的同時(shí)，還要采取有效技術(shù)措施保證緊急時(shí)候的備用。

9、房地產(chǎn)施工安全管理

啟動(dòng)裝置、離合器、保險(xiǎn)鏈、防護(hù)罩等防護(hù)設(shè)施要齊全完整。進(jìn)行設(shè)備維修、保養(yǎng)、清理的時(shí)候必須首先切斷電源，并在專人監(jiān)護(hù)下進(jìn)行。圓鋸的鋸盤和傳動(dòng)部位要安裝防護(hù)罩，并設(shè)置保險(xiǎn)檔和分料器；長(zhǎng)度小于500mm，厚度大于鋸盤半徑的木料，不能使用圓鋸。砂輪機(jī)要用單向開關(guān)控制。垂直運(yùn)輸設(shè)備需有防沖頂限位裝置，垂直運(yùn)輸設(shè)備需附著在主體結(jié)構(gòu)上，并做好接地系統(tǒng)。

從事高空作業(yè)的人員要事先體檢，嚴(yán)禁不適合高空作業(yè)的人員從事高空作業(yè)。進(jìn)行兩米以上的高空作業(yè)的時(shí)候，操作人員佩戴的安全帶（或安全帽）的尾繩長(zhǎng)度不要超過(guò)2m。高處作業(yè)用使用的梯子要保證牢固完整。臺(tái)階的間距要在30cm左右，作業(yè)人員上下通行的時(shí)候一定要通過(guò)樓梯上下，不能用起重機(jī)器進(jìn)行上下。高處作業(yè)人員必須穿平底鞋，不能穿硬底、帶釘和易滑的鞋進(jìn)行作業(yè)。高空的上下交叉作業(yè)時(shí)，必須要在上下兩層作業(yè)間設(shè)置密鋪板進(jìn)行隔離。作業(yè)過(guò)程中搭設(shè)的云梯、工作臺(tái)、腳手架、護(hù)身欄、安全網(wǎng)等，一定要保證堅(jiān)固可靠，并在經(jīng)過(guò)安檢不嫩檢驗(yàn)合格之后才能夠進(jìn)行使用。高空作業(yè)和地面的聯(lián)絡(luò)、指揮，要有規(guī)定的方式和人員，不能多人指揮或越權(quán)指揮。

10、充分發(fā)揮監(jiān)理部門的作用

在施工過(guò)程中，監(jiān)理單位必須本著公正客觀的原則，對(duì)施工流程中的各個(gè)工序進(jìn)行嚴(yán)格實(shí)時(shí)監(jiān)控，對(duì)施工單位施工標(biāo)準(zhǔn)作出監(jiān)督考察，對(duì)不合理施工，違章施工作出及時(shí)有效的處理，保證整個(gè)工程施工的規(guī)范化。加強(qiáng)對(duì)原材料質(zhì)量的監(jiān)理。加強(qiáng)原材料的質(zhì)量控制監(jiān)理是房地產(chǎn)工程監(jiān)理中相當(dāng)關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)。監(jiān)理單位必須全程參與到材料的采購(gòu)，運(yùn)輸，入庫(kù)，保管，領(lǐng)用等各個(gè)環(huán)節(jié)，確保原材料質(zhì)量可以達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，確保原材的選用符合工程的特點(diǎn)。比如在外墻滲漏施工中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)材料多以混凝土為主，選用這種材料，質(zhì)量難以保證，使用時(shí)間較長(zhǎng)就會(huì)發(fā)生變形，導(dǎo)致了房地產(chǎn)物之間接觸不牢，從而發(fā)生外滲現(xiàn)象。

六、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的難點(diǎn)是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，涌現(xiàn)出的相關(guān)問(wèn)題也越來(lái)越多，需要認(rèn)真對(duì)待，及時(shí)解決，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)正常有序的發(fā)展。

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