建筑規(guī)劃管理辦法精選(九篇)

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第1篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

為了加強規(guī)劃控制區(qū)內農民住房管理，保護農民的合法權益，保障區(qū)總體規(guī)劃的順利實施，根據《市農村個人住房建設管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）和《市征用集體所有土地拆遷房屋補償安置若干規(guī)定》（以下簡稱《若干規(guī)定》）及有關規(guī)定，結合本區(qū)實際情況，制定本暫行辦法。

第二條（適用范圍）

區(qū)、、工業(yè)區(qū)規(guī)劃控制區(qū)范圍內依法符合建房條件，申請新建住房的無房戶以及符合分戶建房條件的建房申請戶因規(guī)劃原因不能建房的，按照本暫行辦法的規(guī)定解決住房。

第三條（無房戶和分戶建房戶的解決措施）

符合《管理辦法》的申請新建住房的無房戶（以下簡稱無房戶），按核準的擬建住房建筑面積補貼同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積土地使用權基價（以下簡稱土地使用權基價）。

按照《管理辦法》，符合分戶建房條件的建房申請戶（以下簡稱分戶建房戶），按核準的擬建住房建筑面積補貼同區(qū)域土地使用權基價。

無房戶或者分戶建房戶按照本暫行辦法的規(guī)定，購買指定區(qū)域的配套商品房。補貼的土地使用權基價款不兌現，在購房時抵充購房款。

第四條（建房人口計算）

無房戶或者分戶建房家庭的建房人口按照《管理辦法》的相關規(guī)定計算。家庭成員有下列情形之一的，不得列入建房人口的：

（1）在他處擁有宅基地使用權的；

（2）已享受過福利分房或者購房補貼的；

（3）在他處已得到征地房屋拆遷補償安置的。

第五條（確認擬建住房建筑面積的標準）

按下列規(guī)定確認無房戶或者分戶建房戶擬建住房建筑面積：

（1）按核準的建房人口數計，人均建筑面積不得超過40平方米；

（2）每戶住房建筑面積不得超過200平方米。

分戶后分戶建房戶分有住房的，應予以拆除，但其分得住房合法建筑面積可參照拆遷政策進行補償，同時，該部分面積在核定分戶建房戶擬建建筑面積時應予扣除。

第六條（配套商品房供應的面積和價格）

供應無房戶或者分戶建房戶的配套商品房建筑面積，按核準的建房人口數計，人均建筑面積不得超過30平方米。

配套商品房價格：購買配套商品房人均建筑面積30平方米及以下的，按核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》時同區(qū)域動遷安置房供應價格執(zhí)行；超過部分按核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》時商品房市場價執(zhí)行。

第七條（保留住房標準）

分戶建房戶經核定擬建住房建筑面積后，分戶后保留住戶的保留住房不得超過以下建筑面積標準，超過部分的住房應予拆除，超過部分的宅基地面積應當退還集體經濟組織：

（1）4人以下（含4人）居住戶保留建筑面積180平方米住房；

（2）5人居住戶保留建筑面積225平方米住房；

（3）6人居住戶保留建筑面積270平方米住房；

（4）6人以上居住戶保留建筑面積300平方米住房。

保留居住的人口按《管理辦法》的有關規(guī)定計算。

第八條（保留住房的拆遷補償）

分戶后保留住戶的保留住房，在征地拆遷時，按本辦法第七條核定的保留住房建筑面積予以補償，其中：

分戶前原住房合法建筑面積大于或等于180平方米，分戶后保留住房拆遷時不享受金府辦（2004）64號文件中第二條有關不足180平方米建筑面積可以按180平方米建筑面積享受土地使用權基價、價格補貼的規(guī)定。

分戶前原住房合法建筑面積小于180平方米，分戶后保留住房合法建筑面積小于或等于分戶前住房合法建筑面積的，保留住房拆遷時，除按保留住房合法建筑面積補償外，另可按180平方米建筑面積減去分戶前合法建筑面積后的差額面積享受相應的土地使用權基價和價格補貼。

第九條（原有住房合法建筑面積計算）

原有住房合法建筑面積以合法有效的房地產權證、農村宅基地使用證或者建房批準文件中的記載為準。

第十條（報批程序）

無房戶或者分戶建房戶需要解決住房問題的，按照下列程序報批：

（一）向所在村的村民委員會提出申請。村民委員會審核后張榜公布，公布期限為30天。公布期滿無異議的，村民委員會將申請材料報所在地的鎮(zhèn)政府；

（二）鎮(zhèn)政府自收到申請材料后20個工作日內，對申請戶的建房人口，擬建住房建筑面積等提出審核意見，并報區(qū)房地部門審批；

（三）區(qū)房地部門經審核批準的，核發(fā)《擬建住房人口及建筑面積核準通知書》，并經鎮(zhèn)人民政府通過村民委員會送達申請人。經審核不予核準的，作出書面通知書，并經鎮(zhèn)人民政府通過村民委員會送達申請人。

第十一條（鎮(zhèn)政府制定解決農民住房的計劃）

鎮(zhèn)政府應當對本行政區(qū)域內需要解決農民住房情況進行調查摸底，制訂年度解決農民住房計劃，申請配套商品房建設計劃并在年度計劃范圍內，審核無房戶或者分戶建房戶的申請。

第十二條（房源和資金）

供應給無房戶或者分戶建房戶的配套商品房房源由建房戶所在鎮(zhèn)政府負責落實。

按本辦法規(guī)定無房戶和分戶建房戶的購房補貼資金（核定擬建建筑面積×土地使用權基價）由建房戶所在鎮(zhèn)政府墊付，并建立檔案，計入該區(qū)域土地開發(fā)成本，待土地出讓或劃撥時返回。

第十三條其他鎮(zhèn)在規(guī)劃內的遇有相同情況的農民住房問題，本鎮(zhèn)政府具有動遷安置房源及資金準備條件的，可以從實際出發(fā)，參照本辦法執(zhí)行。

第十四條（解釋）

本辦法由區(qū)房屋土地管理局負責解釋。

第2篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

【關鍵詞】

集體土地房屋拆遷補償標準解決途徑

【背景與問題】

2005年9月謀加工企業(yè)租賃了位于北京市昌平區(qū)某塊土地，涉及土地系租賃的農村集體土地，與村集體簽訂了30年的土地租賃合同，該村所在地所屬鎮(zhèn)政府在租賃合同鑒證欄中蓋章，涉及土地包括一處宅基地（未建設）和山坡荒地（非耕地），企業(yè)租賃使用后，村、鎮(zhèn)領導協(xié)助辦理的規(guī)劃手續(xù)，該企業(yè)在租賃土地上加蓋了廠房、車間，但廠房、車間未辦理房產登記手續(xù)。

2008年11月，該企業(yè)所在地因政府項目征用面臨拆遷，應如何處理涉及征地、房屋、廠房補償、安置問題？

【法律分析】

一、集體土地宅基地上的房屋拆遷補償問題

依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，宅基地上的房屋拆遷，可以實行貨幣補償或者房屋安置，有條件的地區(qū)也可以另行審批宅基地。

拆除宅基地上房屋以國有土地上房屋安置的，拆遷人與被拆遷按規(guī)定確定拆遷補償款，并與安置房屋的市場評估價款結算差價。不符合規(guī)定，擅自為獲得補償，在宅基地上新建、改建、擴建的房屋，未取得房屋所有權證或者規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，拆遷房屋時不予認定。

本案中涉及宅基地上建造的房屋，具有合法手續(xù)，可以參照《辦法》規(guī)定執(zhí)行，但實踐中對于非集體組織企業(yè)，一般只限于貨幣補償。

二、集體土地非宅基地上的房屋拆遷補償問題

根據我國現行有關法律規(guī)定和《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，占地拆遷宅基地以外房屋的補償，參照征地拆遷的有關規(guī)定執(zhí)行。

本案中，該企業(yè)在集體土地（非宅基地）上建造的房屋、廠房，只有規(guī)劃手續(xù)，沒有房產登記手續(xù)，需要有關部門進行認定，在認定后，可以按照《辦法》規(guī)定執(zhí)行。同時，該企業(yè)系正常經營的企業(yè)，從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照，有權要求適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。涉及企業(yè)搬遷，有權要求支付搬遷補助費。

拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置成新價結合剩余期限給予適當補償。

三、集體土地上房屋拆遷的補償標準問題

依據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，集體土地房屋拆遷補償款應按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區(qū)位補償價確定。房屋重置成新價的評估規(guī)則和宅基地區(qū)位補償價的計算辦法由市國土房管局制定并公布。

關于補償標準涉及的相關安置問題，可以按照被拆除房屋建筑面積安置，也可以結合被拆遷人家庭人口情況安置。拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。每戶宅基地面積的控制標準，按照區(qū)、縣人民政府根據《北京市人民政府關于加強農村村民建房用地管理若干規(guī)定》執(zhí)行。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

第3篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

第二條　本市轄區(qū)內地震基本烈度為七度及八度的地區(qū)，均屬抗震設防區(qū)。全市建設工程（含新建、改建、擴建，以下同）都必須進行抗震設防。凡不符俁抗震設防規(guī)定的工程，一律不準建設。

第三條　建設工程的抗震設防，應按國家規(guī)定的抗震設防要求和建筑抗震設計規(guī)范執(zhí)行。

第四條　建設工程應當按照《陜西省防震減災條例》及《陜西省工程建設場地地震安全性評價管理辦法》規(guī)定的范圍進行地震安全性評價，根據評價結果進行抗震設防。

重大建設工程、可能發(fā)生嚴重次生災害的工程、生命線工程和六十米以上高層建設以及國家、省政府規(guī)定的其他建設工程，應當按照地震安全性評價管理辦法，對工程建設場地進行地震安全性評價。城市規(guī)劃區(qū)內一般建設工程應按寶雞市城市抗震設防區(qū)劃執(zhí)行。

第五條　市規(guī)劃局是組織實施建設工程抗震設計和施工的主管部門。市地震局是負責建設工程抗震設防要求的主管部門，規(guī)劃、地震部門應按照各自的職責，依法對全市建設工程抗震設防情況進行監(jiān)督檢查。

各縣（區(qū)）規(guī)劃（建設）和地震部門負責本轄區(qū)內建設工程抗震設防管理工作。

第六條　建設工程抗震設防貫穿于建設工程的全過程。從項目可行性研究、選址、規(guī)劃、設計、施工、質量監(jiān)督到竣工驗收，都必須符合抗震設防要求。

第七條　建設工程勘察設計單位應當按照抗震設防要求和抗震設計規(guī)范進行勘察設計。

第八條　建設工程的抗震設計審查納入施工圖審查。規(guī)劃部門應對施工圖審查中執(zhí)行建筑抗震設計規(guī)范的情況進行監(jiān)督、檢查。凡不符合抗震規(guī)范的設計，施工圖審查單位應建議修改或變更設計。

第九條　已經建成的建筑物、構筑物，產權單位應當按國家有關標準進行抗震性能鑒定。對不符合抗震設防要求的，應采取必要的抗震加固措施。

抗震加固必須按照抗震鑒定、設計、審查、施工、竣工驗收的程序進行。

第十條施工和監(jiān)理單位在承擔建設工程時，應按照設計圖紙和施工規(guī)程進行施工和監(jiān)理，對設計文件中的抗震構造措施不得隨意更改和取消。

第十一條　市、縣（區(qū)）規(guī)劃（建設）部門在進行工程質量安全監(jiān)督檢查時，應把抗震設防措施作為重點檢查內容之一。凡不符合抗震設計與施工規(guī)程的，應令其返工補強。

第十二條　建筑高度超過抗震規(guī)范許可，或采用新技術、新材料、新結構體系，應通過省級建設行政放寬部門組織的抗震專項審查后，方可進行施工圖設計。

第十三條　建設工程竣工驗收時，凡不符合抗震設計規(guī)范的工程不予驗收，并由市、縣（區(qū)）規(guī)劃（建設）行政主管部門責令改正，依法給予行政處罰。

第十四條　村鎮(zhèn)建設中的公共建筑、生命線工程、中小學校舍、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建筑及其他三層以上建筑，必須按建筑抗震設計規(guī)范進行抗震設防；兩層以下農民自建房屋應因地制宜采取必要的抗震措施，提高忘記到的抗震能力。

第4篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

上海長期以來十分重視歷史建筑和歷史地區(qū)的保護工作建立并逐步完善了嚴格的城市歷史文化遺產保護管理制度保護了城市歷史風貌提升了城市品位弘揚了都市文化塑造了城市精神進一步凸現了上海歷史文化名城與現代化國際大都市相互交融的獨特魅力。

上海市現有13處全國重點文物保護單位、113處市級文物保護單位。并于1989, 1994, 1999, 2005年先后分四批確定了663處共2154幢.總面積約400萬m=的建筑為優(yōu)秀歷史建筑(其中6}處為文物保護單位)

2003年上海確定了中心城區(qū)12個歷史文化風貌區(qū)包括外灘、老城廂、人民廣場衡山路復興路、南京西路.愚園路.新華路、山陰路.提籃橋.江灣、龍華、虹橋路歷史文化風貌區(qū)總面積為27km’占上海市老城區(qū)的I/3e2。。5年上海又確定了郊區(qū)及浦東新區(qū)32個歷史文化風貌區(qū),總面積約14km’。上海的城市歷史文化遺產保護工作已逐步形成了一整套行之有效的法律制度和管理機制。

.上海歷史文化遺產保護制度逐步完獸的歷程…學術研究為先導

早在20世紀5。年代上海就開始著手進行有關城市建筑歷史的三史(古代史.近代史和現代史)調查工作對上海建筑歷史特別是近代建筑歷史有了初步的歸納為后來的歷史建筑保護工作打下了初步的基礎。改革開放后出版的《上海近代建筑史稿》(陳從周.章明編著)和《上海近代城市建筑》(王紹周著)即為這一工作的記錄。

自80年代起學術界對上海近代城市和建筑的研工作逐步展開并不斷深入。}993年羅小未教授指導博士研究生伍江完成博士論文《上海百年建筑史(I 840.1949)并于1997年正式出版。1999年鄭時齡教授的專著《上海近代建筑風格》出版。這些成果使上海城市建筑文化遺產的基礎研究工作走上一個新的臺階。還有阮儀三教授及其領導的國家歷史文化名城研究中心以及同濟大學一批教師和研究生對上海外灘.老城廂、提籃橋等歷史風貌地區(qū)和大量歷史建筑所做的長期調查與研究為上海城市建筑文化遺產的保護打下了重要的學術基礎。與此同時有關上海的社會、經濟、歷史、文化等方面的學術研究工作在20世紀90年代出現涌現出一大批學術研究成果并在國內外掀起一場上海熱一。上海學儼然成為一門顯學。所有這些都有力地支持了上海歷史遺產保護工作

1.2率先提出保護名單.頒布保護法規(guī)

上海歷史文化遺產保護工作真正全面開始是20世紀80年代。1986年上海被國務院批準為第二批國家歷史文化名城a 1989年在國家建設部和國家文物局的推動下上海在廣泛征求專家意見的基礎上首次提出了優(yōu)秀近代建筑保護名單。1990年上海市人民政府正式公布了上海市第一批共59處優(yōu)秀近代建筑(后來又增補至61幢)。由于當時沒有相應的法律法規(guī)保障這6}處保護建筑只能被列為上海市文物保護單位并參照文物保護的有關規(guī)定進行保護與管理。1991年}2月上海市人民政府頒布《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》上海初步形成了由規(guī)劃局.房地資源局和文管委共同負責的管理機制。此后按照《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》1993年、1999年和2005年上海又陸續(xù)公布了第二批175處.第三批}62處.第四批230處優(yōu)秀歷史建筑一批近代產業(yè)建筑和解放以后建成的建筑也名列其中:并由規(guī)劃局負責編制保護建筑的規(guī)劃控制要求(技術規(guī)定)。

除單體建筑保護工作的有序推進之外上海市還較早地開展了歷史風貌特色區(qū)域成片保護工作。1991年上海市規(guī)劃局開始著手組織編制上海市歷史文化名城保護規(guī)劃外灘等日片區(qū)域被列為歷史文化風貌保護區(qū)。1999年上海市規(guī)劃局又組織編制了《上海市中心區(qū)歷史風貌保護規(guī)劃(歷史建筑與街區(qū))))對199}年劃定的歷史文化風貌保護區(qū)明確了保護范圍和要求確定了234個街坊.440處歷史建筑群共計1000余萬平方米的保護保留建筑

1.3進一步健全法制,強化風貌區(qū)整體保護

2002年上海又在原保護管理辦法的基礎上通過市人大立法正式頒布了《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》進一步提高了歷史建筑保護的法律地位并正式在法律層面上明確了歷史文化風貌區(qū)的保護同時還將保護建筑的劉像由一94,年以前建成的近代建筑擴大到包括產業(yè)建筑在內的具有30年以上的歷史建筑。根據這一條例上海市人民政府于2003年正式公布了中心城區(qū)一2片共27km’歷史文化風貌區(qū)。上海市規(guī)劃局隨即組織編制歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃0 2004年《上海市衡山路—復興路歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃》編制完成并得到市政府正式批準為上海市歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃的編制作了富有開創(chuàng)性的探索0 2005年上海市中心城區(qū)一2片歷史文化風貌區(qū)規(guī)劃全部編制完成并得到市政府的批準同年上海市規(guī)劃局又開始著手郊區(qū)歷史文化風貌區(qū)的劃定工作。32片共141an}的郊區(qū)歷史文化風貌區(qū)在經過專家反復討論和公共媒體公示后正式劃定。保護規(guī)劃的編制工作也隨即開展

2003年一0月上海市召開城市規(guī)劃工作會議正式提出建立最嚴格的歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護制度將上海的城市歷史文化遺產工作提上了前所未有的高度。2005年上海市政府正式成立一上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護委員會并下設由規(guī)劃局房地資源局和文管會組成的辦公室上海城市歷史文化遺產保護工作又邁入一個新時期。

2上海歷史文化遺產保護的制度與機制

1992年一月l日起開始施行的《上海市優(yōu)秀近代建筑保護管理辦法》是我國第一部有關近代建筑保護的地方性政府法令。在其頒布實施后的整整「年時間里一直規(guī)范和指導著上海近代建筑的保護工作對于上海歷史建筑的保護起到了非常重要的作用。上海保護工作的基本原則(其中最重要者如分類保護原則).制度框架(其中最重要者如規(guī)劃、房地.文管三個政府部門共同管理.各司其職的管理模式)自此基本形成

作為一部政府

行政法令其法律地位有一定的局限性。同時該管理辦法僅涉及近代建筑的保護對于城市大規(guī)模改造中成片歷史文化風貌的保護難以約束。經過兩年多的醞釀和和各方面專家的反復討論zooz年初上海市人大常委會第36次會議正式開始審議由市規(guī)劃局等政府部門和有關專家起草的《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例(草案)》。2。。2年7月上海市人大常委會第4一次會議通過該條例并正式公布于2003年一月l日起施行。自此上海的歷史文化遺產保護工作有了一部真正法律意義上的地方性法規(guī)這部條例在法律層面上確立了上海歷史文化遺產保護工作的法律制度.管理體制與運作機制 2:保護原則

該條例不僅是對原管理辦法法律地位的提升也更加完善了原有的管理內容與管理制度條例明確了上海歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護工作中統(tǒng)一規(guī)劃.分類管理.有效保護.合理利用.利用服從保護一的原則

2.2保護對象

根據該條例上海的保護工作由單體建筑的保護擴展到歷史文化風貌區(qū)的保護并明確要求規(guī)劃管理部門應組織編制風貌區(qū)保護規(guī)劃在法律層面上明確了區(qū)域保護的要求

條例也擴展了保護對象由原先對建于一949年以前的優(yōu)秀近代建筑的保護擴展到對建成30年以上的一優(yōu)秀歷史建筑的保護。條例所確定的保護對象為l建筑樣式.施工工藝和工程技術具有建筑藝術特色和科學研究價值2反映上海地域建筑歷史文化特點3著名建筑師的代表作品斗在我國產業(yè)發(fā)展史上具有代表性的作坊.商鋪.廠房和倉庫5其他具有歷史文化意義的優(yōu)秀歷史建筑值得注意的是條例在國內首次提出了產業(yè)建筑的保護

2.3分級保護

在歷史建筑保護管理上延續(xù)并進一步強調了分類保護原則即根據保護對象的價值及完好程度分為四個保護等級第一類建筑的立面結構體系.平面布局和內部裝飾均不得改變第二類建筑的立面.結構體系.基本平面布局和有特色的內部裝飾不得改變其他部分允許改變第三類建筑的立面和結構體系不得改變建筑內部允許改變第四類建筑的主要立面不得改變其他部分允許改變

2.4仍存在的問題

《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》為上海城市歷史文化遺產的保護設定了基本法律框架為上海歷史文化風貌區(qū)與優(yōu)秀歷史建筑保護工作提供了有力的法律保障同時也留下了一些管理上難以處理的矛盾目前上海市在歷史文化遺產保護的保護管理是采用由規(guī)劃.房地文物三個部門分工.協(xié)同管理的體制n文物部門負責文物保護單位的保護管理房地部門負責優(yōu)秀歷史建筑的保護管理規(guī)劃部門負責歷史文化風貌區(qū)和上述保護建筑的規(guī)劃管理但由于文物管理執(zhí)行的是文物法文物法中的一些規(guī)定難以適用于還處在使用狀態(tài)中的歷史建筑而條例中的一些行之有效的規(guī)定又與文物法的個別條款不盡一致這樣對于那些已被確定為文物保護單位的保護建筑就面臨著適用法律上的矛盾。為加強各有關行政管理部門的協(xié)調上海市政府在原有三部門溝通協(xié)調機制的基礎上專門設立了保護委員會辦公室「使三個政府部門能夠有一個常設的協(xié)調機制

3上海城市歷史文化保護制度的實施與操作

3.規(guī)劃管理

《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》為上海的保護工作制定了一個總體框架但在具體管理中還必須有細化了的規(guī)定與要求。首先是必須針對歷史文化風貌區(qū)編制具有法律地位的保護規(guī)劃對各保護建筑制定明確的規(guī)劃管理技術規(guī)定對每一幢保護建筑提出明確的保護要求

在規(guī)劃管理上上海逐步形成了歷史文化名城保護規(guī)劃(總體規(guī)劃).歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃(詳細規(guī)劃)單體保護建筑規(guī)劃與建設管理及風貌區(qū)建設項目管理等不同層面規(guī)劃管理內容其中控制性詳細規(guī)劃是最重要的一個環(huán)節(jié)。它既是對城市歷史文化遺產保護總體要求的具體體現又是具體建設項目規(guī)劃管理的直接依據。

2004年上海市規(guī)劃局以《衡山路一復興路歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃》為試點組織開展了歷史文化風貌區(qū)控制性詳細規(guī)劃的編制工作為全面開展中心城區(qū)的風貌區(qū)保護規(guī)劃提供了范本目前上海中心城區(qū)一2片歷史文化風貌區(qū)的控制性詳細規(guī)劃已全部編制完畢并獲得市政府的正式批準

同時上海市規(guī)劃局還會同市房地部門和文管部門編制完成了文物保護單位和各優(yōu)秀歷史建筑的技術管理規(guī)定和規(guī)劃控制要求為單體保護建筑的保護與規(guī)劃管理提供了依據

3.2建筑管理

根據《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》市房屋土地管理部門負責優(yōu)秀歷史建筑的保護管理為此市房地資源局組織制定了各保護建筑的具體保護要求并負責將保護要求和保護義務書面告知房屋所有人.使用人和有關物業(yè)管理單位「保護建筑若發(fā)生轉讓.出租行為轉讓人出租人有義務將保護要求書面告知受讓人.承租人受讓人.承租人應承擔相應的保護義務。若需對保護建筑進行修繕或有任何改擴建等改變保護建筑現狀的行為必須得到有關部門審核批準。若僅涉及建筑內部使用性質和室內布局由市房地部門負責審核批準若涉及改變建設工程規(guī)劃許可證核準內容(如改變建筑的平面布局立面形式.主體結構.面積.層數高度等)則必須得到市規(guī)劃局的審核批準。對于擅自拆除.遷移或不符合保護要求進行修繕的行為房地管理部門有權責令其限期改正恢復原狀并可對擅自拆除者處以相當于被拆建筑重置價三到五倍的罰款對擅自遷移者處以相當子被遷移建筑重置價一到三倍的罰款對違反保護要求修繕者處以該建筑重置價犯%以下的罰款

由于條例不涉及文物保護單位因此保護建筑屬文物保護單位的其保護管理由市文物管理部門根據文物法并參照《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》負責管理。對文物保護單位的修繕工程若涉及改變建設工程規(guī)劃許可證核準內容的也必須得到市規(guī)劃局的審核批準4上海市歷史文化風貌區(qū)保護規(guī)劃

根據《上海市歷史文化風貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑保護條例》上海市城市規(guī)劃管理局從2003年起開始著手組織編制并于2005年完成了各風貌保護區(qū)的保護規(guī)劃這一規(guī)劃的編制完成并得到市政府的及時批準為上海城市歷史文化遺產保護提供了嚴格.規(guī)范并具有很強操作性的依據

4:創(chuàng)新編制模式,強調整體保護,細化控制指標

該規(guī)劃屬于控制性詳細規(guī)}}l層面但又希望超出一般的控制性詳細規(guī)劃深度它不僅要包括一般控詳規(guī)劃的內容(如用地性質與建設容量控制.道路交通.市政設施.綠化景觀.公共設施配套等)同時更突出保護的要求(如保護要素的認定.保護對象的分類風貌街道與空間的保護等)建筑尺度適宜且密度適中是歷史文化風貌區(qū)的一大特點因此規(guī)劃明確風貌區(qū)內嚴格控制建筑總量核心保護區(qū)內堅持原拆原建即嚴格保持現有建筑總量并嚴格控制風貌區(qū)內新建建筑的高度

城市歷史文化風貌的保護不等于最有保護價值的建筑單體的保護真正意義的城市保護是整體意義的保護。它不僅包括那些重要建筑物的保護也包括那些重要建筑物所在整體環(huán)境的保護特別是完整歷史街區(qū)的保護。除建筑物外道路和街巷格局街道尺度.街廓景觀.城市空間肌理.地塊尺度與形狀、綠化環(huán)境.墻面裝飾.地面鋪砌.典型材料和色彩等等都是保護的要素「

在建設控制方面規(guī)劃首先將風貌區(qū)劃分為核心保護區(qū)和建設控制范圍。核心保護區(qū)內的建設行為受到更為嚴格的控制一般不允許大規(guī)模建設且堅持原(面積.高度)拆原建原則。在建設控制范圍內明確只有允許建造的范圍需要整體規(guī)劃的范圍和一般歷史建筑.‘其他建筑拆除后的空地內才有可能允許新建.改建和擴建行為在建筑高度控制萬面按沿街建筑高度一非沿街建筑高度.相鄰建筑高度和住宅建筑高度來控制

。在建筑密度方面更多考慮地塊原有密度.周邊地區(qū)平均密度等因素進行控制且規(guī)劃建筑密度不得超過本街坊現狀建筑密度的ioi以確保原有城市肌理得到延續(xù).為保證原有街道尺度和界面得到延續(xù)允許在建筑退界.后退紅線.綠化覆蓋率等方面適當突破一般規(guī)劃技術規(guī)定。 毛2通過規(guī)劃控制,保證整體風貌達到.大程度保護

該規(guī)劃的一個重要特點是對風貌區(qū)內所有建筑進行分類用歷史的眼光細致地對規(guī)劃區(qū)域內的每一座建筑進行分類在認真的甄別與鑒定的基礎上明確每一座建筑的留.改牛fit生質。事實上法定保護建筑只能保護非常有限的一部分優(yōu)秀建筑。而僅有少量保護建筑是不可能真正保護和延續(xù)城市的整體歷史文化環(huán)境的。因此必須在更大范圍內保留那些有歷史文化特色構成風貌特征的大量背景建筑一并通過規(guī)劃審批程序確保其法律地位同時使其具有極強的可操作性。這次規(guī)劃除法定的保護建筑外對其他所有建筑是保留還是允許拆除都予以明確。充分考慮規(guī)劃及房屋土地管理的操作性將風貌區(qū)內所有的建筑劃分為保護建筑.保留歷史建筑.一般歷史建筑.應當拆除的建筑和其他建筑五類。具體地說就是所有的各級文物保護單位和上海市優(yōu)秀歷史建筑都屬于保護建筑其他具有較高保護價值或風貌特征明顯的歷史建筑在本規(guī)劃中被列為“保留歷史建筑規(guī)劃要求予以保留.一般不得拆除。其他歷史建筑(主要指建于一949年以前房屋質量較差但卻是整個區(qū)域歷史風貌的重要組成部分)被稱為一般歷史建筑允許拆除重建但重建建筑一般要求原面積原高度且必須與原有風貌相協(xié)調第四類建筑為一應當拆除建筑-即那些與歷史文化風貌不協(xié)調的各類違章搭建.危棚簡屋。第五類稱之為其他建筑即各類合法建造的多.高層建筑雖與歷史文化風貌不協(xié)調但暫時沒有條件拆除或不可能拆除的。這種分類使得風貌區(qū)內每一幢建筑留.改拆的整治措施都得到了明確的落實

4.3確立分街坊圖則.確保規(guī)劃落地

在規(guī)劃文本上的最突出之處是分街坊圖則。風貌區(qū)內所有街坊均設單頁。規(guī)劃的所有控制要求和控制指標都在每一幅街坊單頁上明確表示每一幢建筑.每一條街巷每一個空間.每一片空地和每一處庭院的規(guī)劃控制要求都在圖上清楚標識。尤其是對建筑保護分類(留改.拆性質).可建設用地范圍內的容量要求具體的建筑高度控制等圖上都應有明確規(guī)定這種圖則表達方式非常便于日常規(guī)劃管理已在目前的規(guī)劃管理中發(fā)揮了非常積極而有效的作用。

4.4建立特別論證制度.杜絕抽自改變規(guī)劃

第5篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

第二條  凡在保稅區(qū)范圍內進行建設用地規(guī)劃和從事各類建設的單位和個人，均應執(zhí)行本辦法。

第三條  大連保稅區(qū)管理委員會，是負責保稅區(qū)內規(guī)劃建設管理的主管機關，應依照本辦法，認真做好保稅區(qū)城市規(guī)劃的編制及建設用地和建設工程的審批、監(jiān)督、管理等工作。

第四條  保稅區(qū)的總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃由保稅區(qū)管理委員會負責組織編制，經市規(guī)劃局審查同意，報市人民政府批準后組織實施。

第五條  凡在保稅區(qū)內用地的單位和個人，應持建設項目的批準文件向保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門提出申請，由保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門核定其用地位置、界限，核發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，并按規(guī)定辦理用地手續(xù)，簽訂土地使用合同，領取《土地使用證書》。

第六條  在保稅區(qū)內新建、擴建、改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應經保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門審查批準，驗線合格，取得《建設工程規(guī)劃許可證》，方可開工。

第七條  保稅區(qū)內各項工程的設計、施工，須由有相應資格的設計、施工單位承擔，并對設計、施工承擔安全和質量責任。

第八條  保稅區(qū)內建設工程的招投標，由保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門統(tǒng)一管理。除特殊建設工程須經保稅區(qū)管理委員會批準，指定施工單位外，其他建設工程一律通過招標擇擾選擇施工單位。

第九條  在保稅區(qū)內臨時用地和進行臨時建設的，應到保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門辦理臨時用地和臨時建設批準手續(xù)。

第十條  經批準的臨時用地不得擅自改變其用地性質和界限，不得建設永久性建筑物、構筑物和其他設施。

臨時建筑物、構筑物、管線和其他設施必須在批準的使用期限內拆除，并按要求清理場地。

經批準的臨時用地和臨時建筑物不得轉讓、出租。

第十一條  違反本管理辦法的，由保稅區(qū)規(guī)劃建設管理部門視情節(jié)輕重，分別給予責令停止建設、限期無償拆除、沒收新建的建筑物構筑物及其他設施、罰款、吊銷《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》等處罰。

第6篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

一、國內外研究現狀

隨著項目管理這門學科的創(chuàng)立，國外的項目成本管理逐漸發(fā)展起來。美國從世紀20年代以來，開始研究工程項目管理，并且在項目計劃管理和成本經濟方法上取得一定成績。30年代美國提出了效用與費用比的概念，這套基本準則最開始是從水利工程中提出的，沿用至今并擴展到其他領域。目前，我的建筑施工企業(yè)項目成本管現觀念較為落后，表現在成本符理的范圍、目的及段等方面的認識存在偏左。參與項目管理人員的成本管理意識較為落后，通常只注重施工成本，而忽視了其他成本的分析和控制。項目成本管理的計算方法不夠準確，預測和分析缺乏科學依據等。我國項目成本管理的發(fā)展過程中傳統(tǒng)的項目成本管理方法越來越不適應時代的發(fā)展，而新的且有效的項目成本管理方法卻沒有適應新時期的市場經濟的形勢，所以項目成本管理中存在的矛盾日趨尖銳，現在急需適合中國建筑企業(yè)的施工成本管理辦法。

二、城市道路的施工成本管理中存在的不足

1.組織管理不健全

從組織管理的角度來看，首先是企業(yè)部分部門中缺少擁有權力且能夠承擔責任的成本管理部門，因為施工成本涉及到項目施工的每一個階段，涉及到施工技術、施工組織、核算、管理等項目，設計到每種活動的各個方面，因而，僅僅依靠財務部門來對成本進行規(guī)劃并不能有效地控制成本；其次是缺少系統(tǒng)管理和對項目施工各個階段成本支出的系統(tǒng)控制辦法，沒有把成本控制工作落到實處，未能形成有效的監(jiān)督激勵機制等。

2.成本控制意識弱

實行項目中的各部門往往都認為成本控制是財務方面的事，與自己無關，搞技術的只負責技術和質量問題，搞工程的只負責施工生產和工程進度情況，搞材料的只負責材料的采購及進場點驗工作。從表面上看，這樣做到了職責清晰，分工明確，但都忽視了成本控制。實際上項目的成本管理是靠各個環(huán)節(jié)的團結合作來實現的，即項目的效益是由集體創(chuàng)造出來。

3.施工方案不經濟

我國施工企業(yè)由于對質量成本和工期成本的重視不夠，有時會盲目地強調工程質量、趕工期要進度，造成工程成本的額外增加。目前，在我國的工程項目施工中，不少工程項目沒有在充分考慮施工質量和工期的前提下進行施工方案的技術經濟比較，即使比較也只是在技術上進行比較或者是根據經驗在局部方案上進行比較，達不到有效降低成本的要求。

三、城市道路施工成本控制措施與應用

1.設計階段成本控制

對本項目實施限額設計。即在限定的資金范圍內完成規(guī)定設計。這要求設計單位充分理解業(yè)主的設計意圖，在設計之前，將設計任務書的投資額分配到各單項工程和單位工程，作為進行初步設計的造價控制。本項目引入設計技術咨詢，并加強施工圖審查，避免設計缺陷、錯誤或遺漏。

2.招投標階段成本控制

首先做好招標工作。在招標前科學合理地編排招標計劃；注重工程量清單編制，盡可能減少漏項；招標文件中針對施工單位可能出現的不平衡報價或不合理報價，明確具體調價或處理辦法；招標時本項目對部分清單子目的綜合單價和部分主材單價設置最高限價；編制土石方工程簽證結算管理辦法，重點做好土石方投資事前控制。其次，做好中標后的合同簽訂工作，合同中有關新增單價、簽證、材料變更、設計變更、計量支付等條款的規(guī)定則是成本風險控制的具體體現。

3.施工與竣工階段成本控制

編制項目實施期間各階段成本管理辦法，從設計到施工對本項目實施全方位全過程的成本控制。加強控制嚴把變更關。設計變更應根據施工場地的實際情況，優(yōu)化設計方案，降低不必要投資，并且新增設計部分應在不改變原有功能的前提下，更多考慮經濟和社會效益。竣工結算階段是工程成本控制的最后階段，關鍵在于核實增減成本項目的工作量，防止不合理增加工作量。根據施工合同的約定、竣工資料、現場簽證和工程變更材料進行審核，使審核后的結算與限額成本對口，并控制在概算以內。

4.在其他建筑工程中的應用

建筑企業(yè)施工中成本管理辦法是相通的，城市道路成本管理辦法可以用于鐵路施工中，中標且簽訂合同以后，通過相似的成本管理辦法為企業(yè)獲得經濟效益，提升企業(yè)的經濟實力，對企業(yè)長遠發(fā)展有重要意義。

第7篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

關鍵詞：建筑工程；成本管理；問題；因素；措施

中圖分類號：TU761 文獻標識碼：A

加強建筑工程成本管理，科學、合理、有效的進行項目成本控制，完善成本管理制度，提高成本核算水平，努力降低工程成本，才能實現良好的經濟效益。這是建筑施工企業(yè)管理的核心內容，也是建筑施工企業(yè)積蓄財力，提高企業(yè)信譽和市場競爭力的關鍵所在。

一、當前建筑工程成本管理存在的問題

（一）成本管理的意識落后

從成本管理意識角度來看，工程成本管理應該是一個全員參與全過程的管理。從建筑企業(yè)與項目經理部管理層面來說，部分企業(yè)沒有從企業(yè)管理層面加以控制，由于建筑工程推行項目法施工，各工程項目分散于不同的施工區(qū)域，企業(yè)管理層屬于利潤中心而不是成本中心，無法對工程成本施加影響。對于項目而言，由于深受合同條款的約束，在保證工程生產方面易于達成共識，對工期成本及項目盈虧卻無暇顧及。工程項目都有其特定的工期要求，保證工期往往會引起成本的變化，盲目地趕工期要進度，就會造成工程成本的額外增加。

（二）內部成本管理缺乏協(xié)調與溝通合作

建筑施工內部人員分工、部門之間缺乏協(xié)調與溝通合作，勢必造成一些單位管理粗放、效率低下、虧損嚴重的現象，不利于工程成本的管理和控制。

（三）盲目投標，貸款墊資施工加重企業(yè)負擔

近年來，隨著建筑市場經濟的繁榮發(fā)展，建筑市場招標競爭激烈。面對市場競爭的沉重壓力，不少施工企業(yè)盲目攬任務，不惜賠血本中標，使建筑施工企業(yè)陷入越干越虧的狀況；有的企業(yè)不計成本盲目鋪展，貸款墊資施工，結果使企業(yè)背上沉重的包袱。

一、施工項目成本控制中需抓好的重要因素與環(huán)節(jié)

（一）投標階段工程造價控制

招標階段是企業(yè)實現經濟利潤的基礎，該階段成本控制主要根據工程概況和招標文件進行項目成本預測，并最終確定一個合理的投標報價。該階段成本控制要精確把握整個項目的施工特點，綜合考慮施施工風險，根據利潤確定投標報價。報價要突出施工企業(yè)競爭優(yōu)勢，既不估計過高的成本，又能實現競標的目的，為企業(yè)奠定良好的基礎以獲得合理的利潤。

施工準備環(huán)節(jié)的成本控制

工程項目中標后，應立即進行成本計劃。這階段的成本控制更要具體和精細。一是編制科學合理的施工設計；二是根據工程特點與當地市場行情科學合理確定項目目標責任成本，并制訂詳細和具體的成本計劃并及時調整和修正。

施工環(huán)節(jié)中的成本控制

在施工過程中的成本控制是施工過程中各種費用的控制和成本分析。在施工過程中項目成本控制是成本預算目標的全面實現的根本保證。施工期間的成本控制就是要制定措施排除各種影響施工的因素和和障礙將實際的施工成本控制在計劃成本內。

四、工程竣工驗收環(huán)節(jié)的成本控制

要處理的工程結算和額外的合同價款，做好成本核算和分析。該項目建成后要及時總結和分析比較查找成本節(jié)省和增加的原因，總結節(jié)約成本的經驗，為進一步提高建筑施工企業(yè)的經濟效益而努力。工程完工后，不論業(yè)主是否搞決算，項目部必須立即對施工隊進行決算。

健全完善工程項目成本管理的措施

強化經濟觀念，樹立全員經濟意識：施工企業(yè)必須加大宣傳力度，樹立全員經濟意識。首先要統(tǒng)一思想認識，加強經濟效益的教育，提高節(jié)約成本增效益的意識；其次是組織培訓，提高專業(yè)人員的素質。另外，還要通過大幅標語、宣傳欄等宣傳形式廣泛宣傳，形成“節(jié)約光榮，反對浪費”的氛圍，樹立“建名牌工程，創(chuàng)最佳效益”意識，使每一位職工都要始終牢記工程成本管理工作的重要性。

建立健全工程成本管理辦法

我們要根據每個建筑工程項目的自身特點，依法制定有針對性的專案成本管理辦法，如專案質量成本管理辦法、工期成本管理辦法、專案招投標管理辦法、合同評審管理辦法、材料使用控制辦法等。

完善合同文本，避免經濟糾紛

細致周密的訂立嚴謹的合同條款是防止出現因合同不周全造成的不必要的損失。無論涉及到每一個建筑工程協(xié)議或合同都必須做到細致、周密、嚴謹和完善。要做到這一點，首先要求相關人員熟練掌握經濟合同法規(guī)有關知識，必要時應持證上崗；其次是要加強經濟合同管理人員的工作責任心；三是要制定相應固定的合同標準格式；四是各種合同條款在形成之前應由工程、技術、合同、財務、成本等業(yè)務部門聯合辦公，做到疏而不漏。

處理好平衡效益與質量的關系

加強質量成本管理，降低工程成本質量成本管理的目標是使質量成本的綜合值達到最低值。一般來說，質量預防費用起初較低，隨著質量要求的提高逐漸會增加，當質量達到一定水平再要求提高時，該項費用就會急劇上升。質量檢驗費用較為穩(wěn)定，不過隨著質量的提高也會有一定程度的增長。而質量損失則不然，開始時因質量較差，損失很大，隨著產品質量不斷改進，該項損失逐步減少。

加強科技攻關，向科技要效益

提高工程效益，降低工程成本是建筑工程成本控制的關鍵。目前，施工企業(yè)依靠內部挖潛降耗增效的空間越來越小，只有充分利用科學技術，加速科技成果的轉化，吸引科技人才，不斷進行技術創(chuàng)新，才能實現經濟效益的持續(xù)增長。

總之，在招標、施工和項目竣工驗收各個階段的各環(huán)節(jié)中，要加強和改善成本控制，完善成本控制核算制度，充分調動企業(yè)內部各個管理層和施工人員的積極性和主人翁精神，周密規(guī)劃，科學施工，規(guī)范管理，提高效率，有效降低企業(yè)項目成本，增強企業(yè)的競爭力。

參考文獻：

第8篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

2012年，市城市管理局計劃投資75988萬元（含燃氣熱力7430萬元），重點抓好燃氣熱力普及工作，讓市民群眾享受到經濟發(fā)展成果；實施綠化、凈化、亮化、美化工程，營造“綠色濃、燈光明、墻面新、地面凈、設施美、空氣清、廣告規(guī)范、色彩靚麗”的城市環(huán)境；加大市容秩序治理力度，有效解決攤點亂擺、車輛亂停等問題；充分發(fā)揮數字城市綜合管理平臺作用，提高管理效能，建立長效管理機制，為推動全市經濟社會又好又快發(fā)展搭建良好平臺。

一、燃氣熱力二、城市綠化

; 站內范文搜索 2萬棵、地被2300平方米，美化園區(qū)內外環(huán)境；結合牡丹文化和菏澤市情，舉辦豐富多彩的文化活動、交流會議，做好花期外牡丹園綜合開發(fā)利用工作；加大科研投入，拉長牡丹產業(yè)鏈，做大做強牡丹產業(yè)；通過廣角度、全方位宣傳，擴大菏澤牡丹品牌效應。

三、環(huán)境衛(wèi)生

計劃投資2400萬元，重點做好六項工作。一是編制專業(yè)規(guī)劃。完成全市環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)規(guī)劃編制工作。二是擴大保潔面積。將新石鐵路以北、臺灣路以西、蘭州路以東、北外環(huán)路以南區(qū)域納入環(huán)衛(wèi)統(tǒng)一管理，新增保潔面積500萬平方米。三是提高機械化作業(yè)水平。建設環(huán)衛(wèi)作業(yè)車輛停車場，購置環(huán)衛(wèi)清掃、灑水車5臺，渣土運輸車10輛，推行“機械清掃、人力保潔”新模式，增加機掃面積900萬平方米，主次干道機械化清掃率達到60％以上。四是建設便民公廁。目前，市區(qū)有130座公廁，明年計劃新建、改建高標準公廁10座，滿足市民需求。五是蚊蠅消殺。新增消殺面積100萬平方米，大環(huán)境消殺面積達到650萬平方米；科學消殺，確保大環(huán)境蚊蠅密度控制在國家標準范圍內。六是結合物價部門出臺三個行業(yè)管理辦法。出臺《菏澤市生活垃圾處理費征收管理辦法》；出臺《菏澤市建筑渣土管理辦法》，選址建設建筑渣土填埋場，統(tǒng)一管理市區(qū)建筑渣土，實行統(tǒng)管統(tǒng)運；出臺《菏澤市餐廚廢棄物管理辦法》，選址建設餐廚垃圾處理場，提高餐廚垃圾處理管理水平。

四、景觀亮化和設施美化五、市容市貌

計劃投資4005萬元，重點做好四項工作。一是提升改造墻體外立面。對東方紅大街、大學路、雙河路等9條老城區(qū)街道墻體外立面進行美化改造。二是治理老城區(qū)戶外廣告。加大治理力度，依法拆違老城區(qū)存在安全隱患、影響城市容貌的戶外廣告

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六、秩序治理七、數字化城管

計劃投資1353萬元，重點做好系統(tǒng)運行、拓展和規(guī)范管理等工作，力爭獲得住建部科技創(chuàng)新獎（等同魯班獎）。一是配套硬件建設。新建90處視頻監(jiān)控點，配置移動指揮車1輛、視頻單兵系統(tǒng)4套，增加GPS設備50套、城管通70部，達到主要區(qū)域監(jiān)控全覆蓋，應急指揮可視化。二是深化軟件開發(fā)。對60平方公里管控區(qū)進行三維建模，展示城市立體形象，提高服務水平。三是完善管理體制。推進兩區(qū)二級平臺建設，完善“一級監(jiān)督，二級指揮”管理體制。四是拓寬便民服務渠道。明年4月份對接市紀委聯網審批系統(tǒng)平臺，向社會化綜合服務延伸。五是做好縣區(qū)平臺對接工作。積極做好縣區(qū)（單縣、巨野平臺已建成）管理平臺對接工作，整合城市管理信息化資源，建立上下聯動的管理體系。六是提高科技水平。依托四省交界云計算中心，探索云計算在數字城市綜合管理中的應用。

第9篇：建筑規(guī)劃管理辦法范文

根據《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，商品房預售是指房地產開發(fā)企業(yè)(以下簡稱開發(fā)企業(yè))將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。由此可知，預售的主體只能是具有房地產開發(fā)資質的開發(fā)企業(yè)，預售的客體應是正在建設中的尚未竣工的房屋。那么是否意味著正在建設中的房屋均可以納入預售范圍呢?當然不是。

預售的房屋首先應符合商品房的屬性。然而，現行法律法規(guī)、國家及行業(yè)標準對于商品房概念的界定并不十分明確。國家標準《房地產統(tǒng)計指標解釋(試行)》(建住房[2002]66號)將商品房定義為由房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并出售、出租的房屋。行業(yè)標準《房地產業(yè)基本術語標準》(JGJ／T30－2003)將商品房定義為：由房地產開發(fā)企業(yè)綜合開發(fā)，以建成后出售或出租為目的建設的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物?？梢?，并非所有正在建設中的房屋均屬于可以預售的商品房，納入預售范圍的商品房應具有開發(fā)經營屬性。根據現行法律規(guī)定不能納入預售范圍的房屋主要包括：

(一)業(yè)主共有部分

1.法定的業(yè)主共有部分，如物業(yè)服務(管理)用房；2.根據房屋建筑的自然屬性，屬于業(yè)主共有的部分，如建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；3.建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施。

(二)配套公建

根據《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》(GB50180－93，2002修訂)關于公共服務設施的規(guī)定，居住區(qū)公共服務設施(也稱配套公建)包括：教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、市政公用和行政管理及其他八類設施。

(三)建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施

《物權法》規(guī)定的建筑區(qū)劃內的道路、綠地以外的屬于業(yè)主共有的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，

筆者認為，判定房屋能否辦理預售，還應結合規(guī)劃、設計規(guī)范關于房屋用途的相關規(guī)定?！斗慨a測量規(guī)范》(GB／T17986.1－2000)房屋用地調查表與分類A6[房屋用途分類]將房屋用途分為：住宅(成套、非成套、集體宿舍)、工業(yè)、交通(鐵路、民航、航運、公交運輸)、倉儲、商業(yè)(商業(yè)服務)、金融(經營、旅游、金融保險)、信息(電訊信息)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、科研、文化、娛樂、體育、辦公、軍事、其他(主要指涉外、宗教、監(jiān)獄用房)16大類28個小類。根據國標對上述不同類別房屋的定義，住宅、商業(yè)、辦公、娛樂用房應屬于可預售的商品房范疇，同時，還應特別注意的是，影劇院、游樂場、俱樂部、劇團等特殊使用屬性的房屋，不能分割銷售，否則將影響其整體使用功能；商業(yè)服務、金融、文化用房等經規(guī)劃、建設行政主管部門或其他有權機關確認依法未列入配套公建，建成后無需移交的房屋，也可納入商品房預售的范疇；而教育、交通、醫(yī)療衛(wèi)生、軍事及其他等具有公共服務性質的房屋依法不應納入預售范疇。

實踐中，隨著建筑形態(tài)的多樣化，房屋用途逐漸突破傳統(tǒng)規(guī)范的范疇，哪些房屋能夠納入預售范疇尚存爭議，還有賴于國家和相關行業(yè)標準的實時更新與完善。

二、土地或在建工程已設定抵押的房屋預售問題

現行有關商品房預售的法律法規(guī)均未明文規(guī)定辦理預售許可需要提交抵押權人出具同意預售的證明材料。但在房地產開發(fā)過程中，開發(fā)企業(yè)往往會通過土地抵押貸款進行工程后續(xù)的建設?！段餀喾ā返?91條第2款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外”?！斗课莸怯涋k法》第34條規(guī)定：“抵押期問，抵押人轉讓抵押房屋的所有權還應當提交抵押權人同意抵押房屋轉讓的書面文件”。從購房者角度來看，其取得的應為沒有物上負擔的財產，而財產抵押實際是以物的交換價值擔保，抵押物轉讓，交換價值已經實現。以交換所得的價款償還債務，消滅抵押權，可以減少抵押物流轉過程中的風險，避免抵押人利用制度設計的漏洞取得不當利益，更好的保護抵押權人和買受人的合法權益。因為如果在實現抵押權時才發(fā)現未經過抵押權人同意己轉讓了抵押財產，此時即使宣告轉讓合同無效，轉讓的財產可能也已經無法追回，而轉讓抵押財產前就取得抵押權人的同意，可以確保交易安全，節(jié)約經濟運行成本，減少糾紛。所以在辦理商品房預售許可時，應當收取土地抵押權人出具的同意預售的證明材料。

《城市房地產抵押管理辦法》第3條規(guī)定，“在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為”。

對于將己預售的房屋辦理了在建工程抵押的情況，最高人民法院《關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》(法釋[2002116號)的意見是，“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《合同法》第286條規(guī)定，建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和債權”。且按照最高人民法院法釋[2002116號批復第2款的規(guī)定，“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程款受償權不得對抗買受人”。按照上述規(guī)定，善意購房人的優(yōu)先受償權優(yōu)于工程款和在建工程抵押權。因此，對己預售的商品房，又設立在建工程抵押的，抵押權的優(yōu)先受償權將受到限制。

三、預售許可的最小單元問題

對商品房預售許可的最小單元原本并無限制，近年來，國家和地方為規(guī)范房地產市場秩序，打擊丌發(fā)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價等不規(guī)范銷售行為，確保房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展才陸續(xù)出臺相關限制性規(guī)定，特別限定了住宅項目商品房預售許可的最低規(guī)模。

(一)住宅項目預售許可的最小基本單元

住建部在《關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房[2010]53號)中指出：各地要結合當地實際，合理確定商品住房項目預售許可的最低規(guī)模和工程形象進度要求，預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

可見，商品房項目預售許可的最小規(guī)模是棟，而對于商品房住房項目的理解，筆者認為：只要規(guī)劃設計的樓棟中有住宅(含別墅、公寓)這一用途，即應當嚴格執(zhí)行上述規(guī)定，不予分層、分單元辦理預售許可，不能要求整棟房屋僅為商品住宅這一唯一用途。

(二)整體地下室能否分割預售

整體地下室是指地面上有多棟獨立的建筑，共用一個整體相連通的地下室。國家《房產測量規(guī)范》(GB／T 17996.1－2000)對幢的定義為：幢是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋?！端拇ㄊ》慨a測繪實施細則》(2010年4月)

規(guī)定：棟是一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。棟以主管部門批準的棟數為依據進行劃分(規(guī)劃許可證及規(guī)劃總平面圖)。主管部門沒有明確規(guī)定的，對于地面有多座獨立的建筑，僅由一個地下室相連通(共用一個大地下室)，地面建筑為多棟，地下室視為一棟。

根據國標和四川省地方房產測繪技術規(guī)范的規(guī)定，為多棟房屋共用的整體地下室為獨立的一棟，而對于住宅項目最小預售規(guī)模即限定為棟，那么，要解決整體地下室能否分割預售的問題，僅需論證地下室不屬于商品住宅項目，問題自然迎刃而解。

建設部《房地產統(tǒng)計指標解釋(試行)》(建住房[2002]66號)將住宅界定為：專供居住的房屋，包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學生宿舍)等。《房地產業(yè)基本術語標準》(行業(yè)標準JCJ／T30－2003)將住宅(dwelling house)定義為：以個人或以家庭為生活單位供人們長期居住的房屋?！蹲≌ㄖ?guī)范》(GB 50368 2005)明確：住宅建筑(residential building)供家庭居住使用的建筑(含與其他功能空間處于同一建筑中的住宅部分)，簡稱住宅。住宅應按套型設計，套內空間和設施應能滿足安全、舒適、衛(wèi)生等生活起居的基本要求，應滿足人體健康所需的通風、日照、自然采光和隔聲要求。

而地下室在技術規(guī)范上是房間地面低于室外地平面的高度超過該房問凈高的1／2的建筑物；地下室的設計用途多為機動車或非機動車停車庫、人防、倉儲、設備、管道工程等輔用途，《商品房屋租賃管理辦法》(住建部令第6號)也明令地下儲藏室作為禁止出租供人員居住。住宅的臥室、起居室(廳)、廚房不應布置在地下室，特殊情況下地下室作為住宅的輔助用房，住宅地下室應采取有效防水措施?？梢?，地下室在房屋設計用途為機動車停車位的不屬于商品住宅項目，不應受住宅項目最小預售許可規(guī)模為棟的限制。在具體操作層面，筆者認為，整體地下室分割預售的，應將地下室作為一個整體一次性完成房屋面積測繪，以避免因適用面積測算規(guī)則的不同或其他原因導致己售和未售部分存在公攤面積差異引發(fā)合同糾紛。

(三)裙樓帶塔樓的房屋建筑，各塔樓能否單獨預售

《四川省房產測繪實施細則》(2010年4月)規(guī)定：一棟建筑由多個塔樓和裙樓組成，在各塔樓及其相應裙樓之間有兩邊不相通的伸縮縫或隔墻為明顯界線，且各部分之間無共有面積的，則各塔樓及其相應裙樓可按多棟建筑物處理，否則應視為一棟建筑。由此可見，只要滿足建筑和設計上的特定要求，己售和未售部分不會產生面積糾紛，各塔樓完全有可能成為獨立棟單獨申請辦理商品房預售許可。

四、預售許可變更及轉讓問題

(一)取得商品房預售許可證后的預售許可變更

《行政許可法》第49條規(guī)定：被許可人要求變更行政許可事項的，應當向作出行政許可決定的行政機關提出申請；符合法定條件、標準的，行政機關應當依法辦理變更手續(xù)。按照上述規(guī)定，商品房預售許可的變更應是對客體的變更，不含主體變更；主體變更(不包括出賣人名稱變更)實則為在建工程轉讓，《行政許可法》第49條恰恰契合了該法第9條確立的行政許可原則上不得轉讓的規(guī)定。

根據相關法律規(guī)定，發(fā)生預售許可變更的情形還可能有：

1.預售主體名稱變更：即出賣人(預售人)名稱變更。

2.預售客體變更：主要包括預售面積、套數、用途等。

《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)第24條對取得預售許可后發(fā)生規(guī)劃、設計變更的情形做出了明文規(guī)定：商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當書面通知買受人。買受人有權做出是否退房的書面答復。買受人未作書面答復的，視同接受規(guī)劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房；買受人退房的，由房地產開發(fā)企業(yè)承擔違約責任。《商品房銷售管理辦法》的上述規(guī)定即是對預售客體即房屋本身屬性發(fā)生變更的規(guī)定。

筆者認為預售商品房的地址發(fā)生變更的，不宜辦理預售許可變更。理由是預售商品房在開發(fā)階段往往尚未按門牌管理的相關規(guī)定編排確定的地址，己辦理的預售許可只要國土證地址與規(guī)劃、施工許可地址一致即可，公安機關重新編排門牌號沒有進行預售許可變更的必要，建議在房屋竣工驗收后初始登記階段一并按新地址進行登記。否則，極易引起樓盤表和預售合同備案管理混亂，不但不利于規(guī)范管理，也可能會給買受人帶來不必要的麻煩。

預售許可變更的程序，應按申請――受理――審核――核準――換發(fā)預售許可證的流程進行。開發(fā)企業(yè)申請預售許可變更的，應書面說明變更原因；對于已經預售部分發(fā)生變更的，應按《商品房銷售管理辦法》第24條的規(guī)定，取得買受人書面確認后方能辦理；審核后符合變更條件的，應收回原預售許可證換發(fā)新證，并注明原證取得時間。

(二)在建工程轉讓與預售許可的辦理

房地產開發(fā)項目轉讓又稱“在建工程轉讓”?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第20條規(guī)定：轉讓房地產開發(fā)項目，應當符合《城市房地產管理法》第38條、第39條規(guī)定的條件。《城市房地產管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(二)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

在建工程轉讓的項目，其預售許可的辦理根據轉讓時間的不同，可分為兩種情形：

一是進行了一定程度的開發(fā)但尚未取得預售許可而轉讓在建工程的。根據《土地管理法》的規(guī)定：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)轉讓已經取得規(guī)劃許可、施工許可等建設手續(xù)的在建工程的，應辦理國有土地使用權證變更，并向規(guī)劃、建設等主管部門申請變更規(guī)劃許可、施工許可證照，再由受讓主體依法向房管部門申辦預售許可。

二是取得預售許可證后轉讓在建工程的。《行政許可法》第9條規(guī)定：依法取得的行政許可，除法律、法規(guī)規(guī)定依照法定條件和程序可以轉讓的外，不得轉讓。按照張春生編的《行政許可法釋義》的意見，根據法定條件賦予法人和其他組織特定的資格、資質的行政許可，被許可人不得轉讓。正是被許可人符合法定條件，行政機關才頒發(fā)許可。如果被許可人轉讓這種許可，實質上是對整個資格資質制度的破壞，也侵犯了行政機關的管理權。商品房預售許可是賦予具有房地產開發(fā)資質的開發(fā)企業(yè)銷售正在建設中的房屋

的特定資格，依法應屬于禁止任意轉讓的行政許可。綜上，如己取得商品房預售許可的開發(fā)企業(yè)將在建工程轉讓的，除變更國有土地使用權證，申請換發(fā)規(guī)劃、施工許可證照外，預售許可辦理的程序應是先由原開發(fā)企業(yè)申請注銷商品房預售許可證，再由受讓的開發(fā)企業(yè)重新申辦預售。

五、“聯建”與商品房預售許可

房地產經營中的聯合開發(fā)，俗稱“聯建”，是指一方提供土地使用權，他方提供資金，進行合作建房，并對建成后的房地產共同經營管理或進行利益分配的行為。我們通常所說的聯建協(xié)議、合作開發(fā)合同、聯合開發(fā)合同都屬于聯建合同。聯合開發(fā)房地產屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯營，房管部門在為“聯建”項目辦理商品房預售許可時應把握以下幾點：

(一)主體特定性

根據最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)第15條的規(guī)定，合作開發(fā)房地產，至少一方當事人必須具備房地產開發(fā)的資格，否則，聯建合同被認定為無效。

(二)聯建各方共同經營、共享利益、共擔風險

在雙方的聯建協(xié)議中應體現為共同出資，并按照雙方的約定或投資比例取得竣工房屋的所有權。根據協(xié)議內容的不同，可能存在以下幾種不屬于聯建的情形。

第一，合作開發(fā)房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，屬于土地使用權轉讓合同。

第二，合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，屬于一般的房屋買賣合同。

第三，合作開發(fā)房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，雙方屬于借貸關系。

聯建的形式多種多樣，但無論是何種形式的房屋聯建，都應根據協(xié)議的內容，正確把握其法律特征。聯建合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應當按照法律、法規(guī)之規(guī)定及時辦理土地使用權證書的變更髓記，辦理與建設工程有關的許可證書和其他相關批準文件的變更手續(xù)。只有申請辦理土地使用權變更手續(xù)并獲得批準后，聯建方才獲得該土地使用權。之所認規(guī)定要求辦理土地使用權證書的變更登記，是因為參建、聯建名為合作，而聯建方往往并沒有申請土地使用權，但通過參建、聯建，其變相獲得了土地使用權而又未經有關部門審批，參建或聯建等于變相變更了土地使用權的歸屬。所以，不申請變更土地使用權證書便違反了《土地管理法》關于“依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續(xù)”的強制性規(guī)定。

六、預售許可中的“超規(guī)”問題

由于預售商品房是正在建設中的尚未建成的房屋，無法依照房屋建筑的實際形態(tài)進行實地測繪，房屋預測面積是房產測繪機構依據施工圖審查機構審查合格的施工圖進行測算得出的，而商品房在建設過程中，尤其是體量較大的建設項目往往因各種因素影響導致建成后實際面積比原預測面積增加，于是就產生了通常所說的“超規(guī)”問題。

對于預售許可過程中遇到的“超規(guī)”情形，房管部門應注意以下問題：

(一)“超規(guī)”形式

“超規(guī)”通常以建筑物“長高”或“長胖”的形式出現?！伴L高”是指建筑物超過規(guī)劃部門準予修建的建筑高度，主要是超出規(guī)劃許可的總層數或超過設計層高，以此增加建筑物總高度。實踐中，以加層的方式“長高”建筑物一般難以通過施工圖審查，往往不會獲批；開發(fā)企業(yè)和設計單位常以提高每層建筑物“層高”的形式達到“長高”的目的。在銷售過程中，將超過原規(guī)劃層高的空間向購房人許以“變幻空間”或“贈送面積”，吸引消費者。由于部分地方規(guī)劃行政主管部門對于容積率控制和房屋建筑面積的計算并無技術限制手段，開發(fā)企業(yè)往往通過上述形式進行“偷面積”，變相破壞城市規(guī)劃控制和房地產市場秩序健康發(fā)展。因此，部分地方出臺了控制容積率的技術規(guī)范，有效遏止了個別企業(yè)的違規(guī)行為。“長胖”是指建筑物在修建過程中未超出規(guī)劃許可高度或層數的情況下，超出規(guī)劃許可面積，主要是水平空間增大。

(二)對“超規(guī)”的處理

根據《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市房地產管理法》、《物權法》、《房屋登記辦法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，超出規(guī)劃許可范圍建設的房屋屬于違章建筑，法律禁止其轉讓。因此，在無規(guī)劃行政主管部門或其他有權機關認可的情況下，超出規(guī)劃許可的房屋不能納入預售范圍。